Immobilienbewertung - Immobilien.de
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<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
Wertermittlungsobjekt<br />
Einfamilienhaus<br />
Auf Gitzem 6<br />
53902 Bad Münstereifel<br />
Erstellt von<br />
Herr Michael Rohloff<br />
<strong>Immobilien</strong>-Service Michael Rohloff<br />
Kölnstraße 59<br />
53111 Bonn<br />
Abfragestichtag<br />
05.04.2012<br />
Bewertungs-ID<br />
2861447<br />
Inhalt<br />
1. Ergebnis <strong>Immobilien</strong>wert S. 2<br />
2. Preisinformationen von <strong>Immobilien</strong>Scout24 S. 3<br />
3. Lagebeschreibung S. 4<br />
4. Objektbeschreibung S. 6<br />
5. Erläuterungen S. 7<br />
6. Rechtliche Hinweise S. 8<br />
7. Vergleichsobjekte als Wertberechnungsgrundlage S. 9<br />
8. Erläuterung Ausstattungs- und Nutzwertmerkmale S. 12<br />
Erstellt mit Hilfe <strong>de</strong>r Datenbasis von<br />
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong> von<br />
<strong>Immobilien</strong> Scout GmbH<br />
Andreasstr. 10<br />
10243 Berlin
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
1. Ergebnis <strong>Immobilien</strong>wert<br />
Wertermittlungsobjekt<br />
Einfamilienhaus<br />
Auf Gitzem 6<br />
53902 Bad Münstereifel<br />
Ermittelter durchschnittlicher Marktwert<br />
200.000 Euro<br />
Durchschnittlicher Wert pro m² Wohnfläche<br />
1.450 Euro<br />
Ermittelte Schwankung <strong>de</strong>s Wertes* 22 %<br />
Ermittelte Wertspanne pro m²<br />
1.100 - 1.750 Euro<br />
Resultieren<strong>de</strong> Wertspanne<br />
156.000 - 244.000 Euro<br />
* Die ermittelte Schwankung <strong>de</strong>s Wertes gibt an, um wie viel Prozent die Werte <strong>de</strong>r verwen<strong>de</strong>ten Vergleichsobjekte im Durchschnitt vom Mittelwert<br />
(errechneter Marktwert <strong>de</strong>r bewerteten <strong>Immobilien</strong>) abweichen. Selbst für sehr ähnliche <strong>Immobilien</strong> wer<strong>de</strong>n teilweise sehr unterschiedliche Preise<br />
verlangt und bezahlt. Die Wertspanne erhöht sich, je ungewöhnlicher eine Immobilie ist. Objekte in Märkten mit wenig Angebot und Nachfrage<br />
haben regelmäßig höhere Wertspannen. So haben z.B. Wohnungen in Ballungszentren wesentlich geringere Wertspannen als Einfamilienhäuser<br />
im ländlichen Bereich. Die Wertspanne informiert zusätzlich über die Homogenität <strong>de</strong>s <strong>Immobilien</strong>markts für das Bewertungsobjekt. Soweit die<br />
Schwankung <strong>de</strong>s ermittelten Wertes über 20% liegt, empfiehlt es sich einen Fachmann für <strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong> zur Interpretation <strong>de</strong>s Ergebnisses<br />
hinzu zu ziehen.<br />
** Die Durchschnittlichen Mietpreise in <strong>de</strong>m angegebenen Gebiet basieren auf <strong>de</strong>n Angebotsdaten <strong>de</strong>r letzten 2 Jahre von <strong>Immobilien</strong>Scout24.<br />
Der Wert dient lediglich als Orientierungswert und zeigt <strong>de</strong>n Durchschnitt ohne die individuellen Beson<strong>de</strong>rheiten <strong>de</strong>r Immobilie zu<br />
berücksichtigen. Der Wert wird nichts<strong>de</strong>strotz entsprechend <strong>de</strong>r individuellen Wohnflächengröße dieses Bewertungsobjektes berücksichtigt.<br />
Weiterhin wird unterschie<strong>de</strong>n nach Bestandsimmobilien o<strong>de</strong>r Neubauimmobilien (=aktuelles Kalen<strong>de</strong>rjahr o<strong>de</strong>r vergangenes Kalen<strong>de</strong>rjahr).<br />
2
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
2. Preisinformationen von <strong>Immobilien</strong>Scout24<br />
<strong>Immobilien</strong>in<strong>de</strong>x IMX für Einfamilienhäuser in Deutschland a)<br />
Regionale Kaufpreisinformation für Einfamilienhäuser b)<br />
Kaufpreise<br />
Ø Kaufpreise pro m 2 , 2011<br />
< 1000 EUR pro m 2<br />
1000 - 1500 EUR pro m 2<br />
1501 - 2000 EUR pro m 2<br />
2001 - 2500 EUR pro m 2<br />
2501 - 3000 EUR pro m 2<br />
3001 - 3500 EUR pro m 2<br />
> 3500 EUR pro m 2<br />
keine Angabe<br />
Quellen<br />
a) <strong>Immobilien</strong>in<strong>de</strong>x von <strong>Immobilien</strong>scout24 für Einfamilienhäuser unterschie<strong>de</strong>n in Neubau (Baujahr max. 1 Jahr vor In<strong>de</strong>xerstellung) und Bestand.<br />
b) Angebotsdaten von <strong>Immobilien</strong>scout24 aus <strong>de</strong>m Jahre 2011, pro ausgewiesener Region min<strong>de</strong>stens 10 Angebote als Datenbasis.<br />
3
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
3. Lagebeschreibung<br />
Einfamilienhaus<br />
Auf Gitzem 6<br />
53902 Bad Münstereifel<br />
Straßenkarte<br />
Luftaufnahme<br />
4
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
Ihre Nachbarschaft** Bad Münstereifel, Stadt<br />
Einwohner 647 18.826<br />
Personen im Haushalt (Durchschnitt) 2,25 2,25<br />
Altersverteilung<br />
0 - 14 Jahre 11,3% 13,5%<br />
15 - 24 Jahre 9,0% 11,0%<br />
25 - 49 Jahre 37,2% 33,1%<br />
50 - 64 Jahre 19,8% 20,3%<br />
ab 65 Jahre 22,7% 22,0%<br />
Einkommensverteilung Haushalte mit monatl. Nettoeinkommen<br />
0 - 900 EUR 9,0% 10,4%<br />
900 - 1.500 EUR 16,7% 18,9%<br />
1.500 - 2.600 EUR 28,5% 30,8%<br />
2.600 - 3.600 EUR 16,3% 16,9%<br />
3.600 - 5.000 EUR 16,7% 13,0%<br />
ab 5.000 EUR 12,8% 10,0%<br />
Kennzahlen* Ihre Nachbarschaft<br />
Bad Münstereifel,<br />
Stadt<br />
Arbeitslosenquote 4,9% 5,2%<br />
Auslän<strong>de</strong>ranteil 5,1% 4,9%<br />
Mieterquote 33,0% 34,9%<br />
Eigentümerquote 67,0% 65,1%<br />
Kaufkraft In<strong>de</strong>x (BRD=100) 104,7 100,8<br />
* Quelle: infas GEOdaten GmbH, 2011<br />
** Auf Basis von Stimmbezirken wur<strong>de</strong> Deutschland in ca. 75.000 Nachbarschaften eingeteilt. Diese Nachbarschaften umfassen jeweils ca. 500<br />
Haushalte<br />
5
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
4. Objektbeschreibung<br />
Allgemeine Angaben<br />
Einfamilienhaus<br />
Auf Gitzem 6<br />
53902 Bad Münstereifel<br />
Bad Münstereifel, Stadt<br />
Deutschland<br />
Baujahr 1977<br />
Wohnfläche 140,0 m 2<br />
Grundstücksfläche 804,0 m 2<br />
Keller<br />
Keller teilweise ausgebaut<br />
und hochwertig nutzbar<br />
Garage/Carport/Stellplatz Doppelgarage<br />
Objekt ist vermietet<br />
Ja<br />
Nein<br />
Ausstattung*<br />
Insgesamt<br />
Mauerwerk & Dach<br />
Dämmung<br />
Fenster & Außentüren<br />
Innentüren<br />
Wän<strong>de</strong> & Fliesen<br />
Bo<strong>de</strong>nbeläge<br />
Sanitärinstallation<br />
Heizungsinstallation<br />
Elektroinstallation<br />
Beson<strong>de</strong>re Ausstattungsmerkmale<br />
Ausstattungsmerkmal Herstellungsjahr Herstellungskosten<br />
Offener Kamin bzw. Kachelofen 1977 2.000 Euro<br />
Beson<strong>de</strong>re Gartengestaltung 2000 5.000 Euro<br />
Nutzwert* und Wohnqualität<br />
Insgesamt<br />
Gut<br />
Raumaufteilung/-zuschnitt Durchschnittlich Aussicht Attraktiv<br />
Besonnung/Belichtung Durchschnittlich Lagebeurteilung Ruhig<br />
Umfang Instandsetzungs- und Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen<br />
Die Immobilie ist seit Errichtung nicht mo<strong>de</strong>rnisiert o<strong>de</strong>r renoviert wor<strong>de</strong>n, bzw. es wur<strong>de</strong>n keine Angaben<br />
zu Instandsetzungs- bzw. Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen gemacht.<br />
* Die Ausstattung eines Gebäu<strong>de</strong>s betrachtet die Qualität <strong>de</strong>r Bauweise sowie <strong>de</strong>r verwen<strong>de</strong>ten Materialien wie auch die zum Objekt gehörigen<br />
Einrichtungsgegenstän<strong>de</strong> und <strong>de</strong>ren Aktualität.<br />
Der Nutzwert untersucht <strong>de</strong>n Ausbau und die Attraktivität <strong>de</strong>s Objekts in Bezug auf die mittelbare Umgebung.<br />
Die jeweils beschriebenen Ausstattungs- und Nutzwertmerkmale sind nach Angaben <strong>de</strong>s Anwen<strong>de</strong>rs vorherrschend im Objekt wie<strong>de</strong>rzufin<strong>de</strong>n.<br />
Eventuelle Abweichungen von <strong>de</strong>n tatsächlichen Ausprägungen sind möglich.<br />
6
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
5. Erläuterungen<br />
A. Wertermittlungsverfahren<br />
Verfahrenswahl<br />
Für die Wertermittlung wird das Vergleichswertverfahren in<br />
Anlehnung an § 15 ImmoWertV verwen<strong>de</strong>t.<br />
Herkunft Vergleichspreise<br />
Die Vergleichspreise stammen aus <strong>de</strong>m Datenbestand von<br />
<strong>Immobilien</strong>Scout24. Verwen<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>n Objekten jeweils die<br />
letzten eingestellten Preis- und Objektinformationen. Bei <strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r<br />
Datenbank angegebenen Preisen han<strong>de</strong>lt es sich um Angebotspreise.<br />
Auf die Angebotspreise wird ein statistisch berechneter<br />
Abschlag auf <strong>de</strong>n tatsächlichen Verkaufspreis vorgenommen. Dieser<br />
Abschlag wird auf Basis <strong>de</strong>s Verhältnisses von Angebot und<br />
Nachfrage von Objekten dieser Art berechnet.<br />
Auswahl Vergleichspreise<br />
Die Auswahl <strong>de</strong>r verwen<strong>de</strong>ten Vergleichsobjekte erfolgt mit Hilfe<br />
eines Ähnlichkeitsalgorithmus. Eine Bewertung erfolgt nur, wenn<br />
eine ausreichen<strong>de</strong> Anzahl von Vergleichsobjekten mit hinreichend<br />
übereinstimmen<strong>de</strong>n Zustandskriterien gefun<strong>de</strong>n wur<strong>de</strong>.<br />
Berücksichtigte Abweichungen<br />
Nach <strong>de</strong>n Vorschriften <strong>de</strong>r ImmoWertV sind Abweichungen von<br />
wertbeeinflussen<strong>de</strong>n Merkmalen <strong>de</strong>r Vergleichsobjekte durch Zuund<br />
Abschläge o<strong>de</strong>r in an<strong>de</strong>rer geeigneter Weise zu berücksichtigen.<br />
Abweichen<strong>de</strong> wertbeeinflussen<strong>de</strong> Zustandsmerkmale wer<strong>de</strong>n mit<br />
Hilfe von Faktoren berücksichtigt, die durch die Auswertung <strong>de</strong>r<br />
<strong>Immobilien</strong>Scout24-Datenbank ermittelt wur<strong>de</strong>n. Die einzelnen<br />
Abweichungen bzw. Unterschie<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Objekte wer<strong>de</strong>n vom Markt<br />
hinsichtlich <strong>de</strong>r Preisfindung unterschiedlich und nicht proportional<br />
berücksichtigt. Einzelne Zustandsmerkmale wer<strong>de</strong>n unterschiedlich<br />
durch einen höheren Preis honoriert bzw. mit einem Preisabschlag<br />
berücksichtigt. Deshalb wer<strong>de</strong>n 6 preisrelevante Merkmale<br />
berücksichtigt und nach ihrem Einfluss auf <strong>de</strong>n Wert gewichtet.<br />
Abweichen<strong>de</strong> Zeitpunkte <strong>de</strong>r Wert- bzw. Preisfindung wer<strong>de</strong>n durch<br />
Zuhilfenahme <strong>de</strong>s <strong>Immobilien</strong>Scout24-<strong>Immobilien</strong>in<strong>de</strong>x IMX<br />
korrigiert.<br />
Aufschlag für Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen<br />
Um <strong>de</strong>n individuellen Mo<strong>de</strong>rnisierungszustand <strong>de</strong>s zu bewerten<strong>de</strong>n<br />
Objektes zu berücksichtigen, wer<strong>de</strong>n die gemachten Angaben zu<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in Form eines<br />
Aufschlags mit <strong>de</strong>m ermittelten durchschnittlichen Quadratmeterwert<br />
verrechnet.<br />
Rundungen <strong>de</strong>r Ergebniswerte<br />
Die En<strong>de</strong>rgebniswerte wer<strong>de</strong>n gerun<strong>de</strong>t. Aufgrund dieser Rundungsberechnungen<br />
kann es unter Umstän<strong>de</strong>n zu leichten Abweichungen<br />
kommen, wenn diese Ergebniswerte gegeneinan<strong>de</strong>r verglichen<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
B. Wert beeinflussen<strong>de</strong> Faktoren<br />
Der oben aufgeführte Wert beruht auf <strong>de</strong>m Baujahr und <strong>de</strong>m<br />
Zustand <strong>de</strong>s Bewertungsobjektes. Folgen<strong>de</strong> ungewöhnliche<br />
Eigenschaften <strong>de</strong>s Objekts sind beim ermittelten Wert nicht<br />
enthalten und noch zusätzlich zu berücksichtigen:<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierungs- o<strong>de</strong>r Instandhaltungsstau<br />
Soweit beim Objekt übliche und notwendige Mo<strong>de</strong>rnisierungs- und<br />
Instandhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt wur<strong>de</strong>n, sind die<br />
Kosten für die Durchführung dieser Maßnahmen vom ermittelten<br />
Wert abzuziehen. Hierzu gehören z.B. veraltete Heizungs- o<strong>de</strong>r<br />
Sanitäranlagen, erneuerungsbedürftige Wand- und Bo<strong>de</strong>nbeläge<br />
o<strong>de</strong>r notwendige Malerarbeiten. Überprüfen Sie die Immobilie auf<br />
notwendige Mo<strong>de</strong>rnisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.<br />
Erkundigen Sie sich ggf. bei Ihren Handwerksbetrieben über die<br />
anfallen<strong>de</strong>n Kosten.<br />
Wert beeinflussen<strong>de</strong> Eintragungen ins Grundbuch<br />
Eintragungen im Grundbuch können für <strong>de</strong>n Wert <strong>de</strong>r Immobilie von<br />
entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>r Be<strong>de</strong>utung sein. So haben persönliche Dienstbarkeiten,<br />
wie z.B. Wohnungsrecht o<strong>de</strong>r Nießbrauch, i.d.R. immer<br />
einen wesentlichen wertmin<strong>de</strong>rn<strong>de</strong>n Einfluss. Dagegen stellen nicht<br />
wesentlich nutzungsbeeinträchtigen<strong>de</strong> Grunddienstbarkeiten, wie<br />
z.B. einfache Leitungsrechte, meist eine zu vernachlässigen<strong>de</strong><br />
Beeinträchtigung dar. Überprüfen Sie hierzu die Abteilung II <strong>de</strong>s<br />
Grundbuchauszugs. Sollten hier entsprechen<strong>de</strong> Eintragungen<br />
vorhan<strong>de</strong>n sein, informieren Sie sich bezüglich ihrer Be<strong>de</strong>utung bei<br />
einem Gutachter o<strong>de</strong>r Notar. In das Grundbuch können Sie, bei<br />
berechtigtem Interesse, am Grundbuchamt <strong>de</strong>s Amtsgerichts Einsicht<br />
nehmen.<br />
Zusätzliches Baurecht<br />
Beim ermittelten Wert wird davon ausgegangen, dass das zum Haus<br />
gehörige Grundstück abschließend bebaut ist. Ist das Grundstück<br />
wesentlich größer als es im Regelfall wäre, ist <strong>de</strong>r Wert dieser<br />
zusätzliche Fläche Baurecht, wirkt sich dieses wesentlich Wert<br />
erhöhend auf <strong>de</strong>n Gesamtwert <strong>de</strong>s Objektes aus. Die grundsätzliche<br />
Möglichkeit einer baulichen Erweiterung kann bei <strong>de</strong>r zuständigen<br />
Baugenehmigungsbehör<strong>de</strong> abgeklärt wer<strong>de</strong>n.<br />
Zeitraumauswahl für Baujahr<br />
Die Objekte sind bezüglich <strong>de</strong>s Baujahres in geeignete<br />
Baujahresklassen eingeteilt. Falls Sie einen Zeitraum ausgewählt<br />
haben, wird <strong>de</strong>r passen<strong>de</strong> durchschnittliche Baujahreswert<br />
verwen<strong>de</strong>t.<br />
7
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
6. Rechtliche Hinweise<br />
Ermittlungsgrundlagen Sonstige Hinweise<br />
Die in diesem Dokument ermittelten Informationen bezüglich <strong>de</strong>r<br />
Lage und <strong>de</strong>r Vergleichsobjekte beruhen auf <strong>de</strong>n Daten <strong>de</strong>r<br />
<strong>Immobilien</strong> Scout GmbH (<strong>Immobilien</strong>angebote und -gesuche),<br />
sofern nicht an<strong>de</strong>rs angegeben. Lediglich die Angaben <strong>de</strong>s Nutzers<br />
bil<strong>de</strong>n <strong>de</strong>n Ausgangspunkt dieser automatisierten Berechnung.<br />
Es erfolgt keine vor-Ort-Begutachtung <strong>de</strong>s Objektes.<br />
Urheberrecht<br />
Der Inhalt dieses Dokuments unterliegt <strong>de</strong>m Urheberrecht. Verän<strong>de</strong>rungen,<br />
Kürzungen, Erweiterungen und Ergänzungen bedürfen<br />
<strong>de</strong>r vorherigen schriftlichen Einwilligung <strong>de</strong>r <strong>Immobilien</strong> Scout<br />
GmbH, Berlin.<br />
Haftung<br />
Bei diesem Dokument han<strong>de</strong>lt es sich um eine reine Online-Wertermittlung.<br />
Die in diesem Dokument aufgeführten und ermittelten<br />
Informationen beruhen ausschließlich auf <strong>de</strong>n Angaben <strong>de</strong>s<br />
Anwen<strong>de</strong>rs, die seitens <strong>de</strong>r <strong>Immobilien</strong> Scout GmbH nicht überprüft<br />
wer<strong>de</strong>n kann.<br />
Eine Besichtigung <strong>de</strong>s Objektes vor Ort hat nicht stattgefun<strong>de</strong>n.<br />
Daher wird keine Haftung für die Korrektheit <strong>de</strong>r hier dargestellten<br />
Daten übernommen.<br />
Es wird ausdrücklich darauf verwiesen, dass das Objekt von <strong>de</strong>r<br />
<strong>Immobilien</strong> Scout GmbH nicht besichtigt wur<strong>de</strong>. Untersuchungen<br />
bezüglich <strong>de</strong>r Bausubstanz, eventuell vorhan<strong>de</strong>ner statischer<br />
Mängel, sowie Schädlingsbefall o<strong>de</strong>r Altlasten wur<strong>de</strong>n von <strong>de</strong>r<br />
<strong>Immobilien</strong> Scout GmbH nicht durchgeführt.<br />
Es wird empfohlen vor Abschluss einer wirtschaftlichen Transaktion<br />
ein Gutachten von einem <strong>Immobilien</strong>sachverständigen erstellen zu<br />
lassen. Das ausgewiesene Ergebnis stellt eine Wertindikation und<br />
kein Verkehrswertgutachten im Sinne <strong>de</strong>r einschlägigen gesetzlichen<br />
Vorschriften dar.<br />
Erstellt mit Hilfe <strong>de</strong>r Datenbasis von<br />
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong> von<br />
<strong>Immobilien</strong> Scout GmbH<br />
Die Nr. 1 rund um <strong>Immobilien</strong><br />
Andreasstr. 10<br />
10243 Berlin<br />
Tel: 030 - 24 301 1100<br />
Fax: 030 - 24 301 1110<br />
HRB 69108 Amtsgericht Charlottenburg<br />
USt-IdNr. DE 200269419<br />
8
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
7. Vergleichsobjekte als Wertberechnungsgrundlage<br />
Hinweis:<br />
Soweit in unmittelbarer Nähe nicht genügend geeignete Vergleichsobjekte gefun<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n, können Objekte in einer Entfernung von bis zu 30<br />
km Luftlinie herangezogen wer<strong>de</strong>n. Weiter entfernte Vergleichsobjekte wer<strong>de</strong>n jedoch nur dann verwen<strong>de</strong>t, wenn sie sich in einer vergleichbaren<br />
Lage befin<strong>de</strong>n und das Vergleichsobjekt hinsichtlich seiner Eigenschaften weitgehend mit <strong>de</strong>m Zustand <strong>de</strong>s Bewertungsobjekts übereinstimmt.<br />
Soweit die Lagequalität <strong>de</strong>s Vergleichsobjektes vom Bewertungsobjekt abweicht, wird dies durch einen entsprechen<strong>de</strong>n Zu- bzw. Abschlag in <strong>de</strong>r<br />
Berechnung berücksichtigt.<br />
Nr. Vergleichsobjekt<strong>de</strong>tails Berechnungsrelevante Informationen<br />
1. Kurfürstenstrasse, 53913, Swisttal Angebotspreis pro m² 1.197,37 Euro<br />
Angebot vom 18.09.2010 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1978<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 152 m²<br />
-423,64 Euro<br />
Grundstücksfläche 162 m² Korrigierter Wert 773,73 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
2. Bergstraße , 53909, Zülpich-Ülpenich Angebotspreis pro m² 1.018,69 Euro<br />
Angebot vom 04.08.2011 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1977<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 107 m²<br />
-232,67 Euro<br />
Grundstücksfläche 1.002 m² Korrigierter Wert 786,02 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
3. Ferdinandstrasse, 53127, Bonn Angebotspreis pro m² 1.784,43 Euro<br />
Angebot vom 09.09.2011 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1973<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 167 m²<br />
-790,64 Euro<br />
Grundstücksfläche 422 m² Korrigierter Wert 993,79 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
4. Weißdornweg, 53925, Kall Angebotspreis pro m² 1.034,48 Euro<br />
Angebot vom 14.12.2011 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1979<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 145 m²<br />
4,96 Euro<br />
Grundstücksfläche 727 m² Korrigierter Wert 1.039,44 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
9
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
Nr. Vergleichsobjekt<strong>de</strong>tails Berechnungsrelevante Informationen<br />
5. Ferdinandstraße, 53127, Bonn Angebotspreis pro m² 1.921,05 Euro<br />
Angebot vom 06.12.2005 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1982<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 190 m²<br />
-848,16 Euro<br />
Grundstücksfläche 427 m² Korrigierter Wert 1.072,89 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
6. Hermann-Joseph-Strasse, 53902, Bad Münstereifel Angebotspreis pro m² 1.216,67 Euro<br />
Angebot vom 31.08.2009 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1980<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 180 m²<br />
-116,84 Euro<br />
Grundstücksfläche 804 m² Korrigierter Wert 1.099,83 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
7. Heerweg, 53332, Bornheim Angebotspreis pro m² 1.593,33 Euro<br />
Angebot vom 22.06.2006 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1973<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 150 m²<br />
-445,93 Euro<br />
Grundstücksfläche 762 m² Korrigierter Wert 1.147,40 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
8. Hellergasse, 53359, Rheinbach - Wormersdorf Angebotspreis pro m² 1.817,20 Euro<br />
Angebot vom 08.08.2002 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1979<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 186 m²<br />
-659,88 Euro<br />
Grundstücksfläche 832 m² Korrigierter Wert 1.157,32 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
9. Amselweg, 53925, Kall Angebotspreis pro m² 1.444,44 Euro<br />
Angebot vom 05.10.2003 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1980<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 180 m²<br />
13,48 Euro<br />
Grundstücksfläche 891 m² Korrigierter Wert 1.457,92 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
10
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
Nr. Vergleichsobjekt<strong>de</strong>tails Berechnungsrelevante Informationen<br />
10. Auf Gitzem, 53902, Bad Münstereifel Angebotspreis pro m² 1.760,00 Euro<br />
Angebot vom 19.07.2002 Zu- Abschlag für<br />
Baujahr 1973<br />
abweichen<strong>de</strong> Eigenschaften<br />
Wohnfläche 125 m²<br />
-81,84 Euro<br />
Grundstücksfläche 1.100 m² Korrigierter Wert 1.678,16 Euro<br />
Vermietet<br />
Nein<br />
Resultieren<strong>de</strong>r durchschnittlicher korrigierter<br />
Quadratmeterwert <strong>de</strong>r Vergleichsobjekte<br />
1.120 Euro<br />
Zu- und Abschläge für Renovierungs- und Nutzwertangaben<br />
Resultieren<strong>de</strong>r durchschnittlicher absoluter Objektwert<br />
Aufschlag für durchgeführte Sanierungs- und Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen<br />
Anpassungen für Nutzwertangaben<br />
156.891 Euro<br />
0 Euro<br />
7.844 Euro<br />
Anpassungsberechnung für beson<strong>de</strong>re Ausstattungskriterien<br />
Zuschlag für übergroßes Grundstück<br />
Zu-/Abschlag für beson<strong>de</strong>ren Keller<br />
Zuschlag für Garage/Carport/Stellplatz<br />
Zeitwert beson<strong>de</strong>re Gartengestaltung<br />
Zeitwert offener Kamin/Kachelofen<br />
7.342 Euro<br />
11.531 Euro<br />
11.767 Euro<br />
4.250 Euro<br />
400 Euro<br />
Durchschnittlicher gerun<strong>de</strong>ter Gesamtwert für diese Immobilie<br />
inklusive <strong>de</strong>r beson<strong>de</strong>ren Ausstattungskriterien<br />
200.000 Euro<br />
11
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
8. Erläuterung Ausstattungs- und Nutzwertmerkmale<br />
Hinweis:<br />
Die hier angeführten Merkmale sollen als Beispiele gelten, um die Zuordnung für die Bewertung zu erklären bzw. zu erleichtern. Objekte, welche<br />
ein bestimmtes Merkmal zugewiesen bekommen haben, können daher Abweichungen von <strong>de</strong>n hier genannten Beispielen aufweisen.<br />
Beispiele für die Bewertung von Mauerwerk & Dach:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
Massivbau (Ziegelmauerwerk/Betonwän<strong>de</strong>), Fassa<strong>de</strong> aufwändig gearbeitet mit Zierelementen,<br />
Dach<strong>de</strong>ckung aus hochwertigen Dachpfannen/Dachziegeln<br />
Massivbau o<strong>de</strong>r Skelettbauweise (konstruktive Bauteile bestehen bspw. aus Stahlbeton, die<br />
nicht tragen<strong>de</strong>n Füllwän<strong>de</strong> aus einfachen Baustoffen, wie z.B. Gasbeton) mit hochwertiger<br />
Fassa<strong>de</strong> (z.B. Vollwärmeschutz, hochwertiges, unverputztes Mauerwerk [= Sichtmauerwerk])<br />
Massivbau, Holzstän<strong>de</strong>rbauweise bzw. Holzstapelbauweise in hochwertiger Ausführung, Betono<strong>de</strong>r<br />
Tondachpfannen, hochwertig verputzt (farbiger Putz o<strong>de</strong>r Stuck)<br />
Fertigbau (z.B. Stahlbeton) o<strong>de</strong>r Massivbau mit einfachem Putz und Anstrich, Betondachpfannen/Betondachziegel<br />
Einfacher Fertigbau o<strong>de</strong>r veralteter Massivbau, Dach<strong>de</strong>ckung aus Bitumen-Bahnen (Erdpech)<br />
o<strong>de</strong>r Kunststoff<br />
Beispiele für die Bewertung von Dämmungen:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
Sehr hochwertige Dämmungen <strong>de</strong>r Wän<strong>de</strong> und <strong>de</strong>s Daches<br />
zusätzliche Dach- o<strong>de</strong>r Wanddämmung, oft bei sichtbaren Dachbalken im Innenbereich o<strong>de</strong>r<br />
nachträglich von außen angebrachten Dämmplatten<br />
baujahrbedingte Standarddachdämmung (z.B. Glaswolle zwischen <strong>de</strong>n Dachbalken) ohne zusätzliche<br />
Dämmung<br />
keine zusätzliche Dämmung und einfach gedämmtes Dach<br />
ungedämmtes Dach, einfaches Mauerwerk (z.B. unter 36,5 cm)<br />
Beispiele für die Bewertung von Fenstern & Außentüren:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
hochwertig wärmeschutzverglaste Kunststoff- o<strong>de</strong>r Aluminiumfenster mit zusätzlichem<br />
Sonnenschutz<br />
Kunststofffenster mit Isolierverglasung<br />
Holzfenster mit Isolierverglasung<br />
einfache Holzfenster mit Standardverglasung,Doppelfenster<br />
veraltete Holzfenster mit Einfachverglasung/Einscheibenverglasung<br />
12
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
Beispiele für die Bewertung von Innentüren:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
beson<strong>de</strong>re Innentüren (z.B. aus Massivholz o<strong>de</strong>r Ganzglas)<br />
hochwertige Innentüren (z.B. holz- o<strong>de</strong>r kunststofffurniert)<br />
Standard-Innentüren mit Holzzarge, teilweise mit Glaseinsatz<br />
einfache Innentüren mit Stahlzarge<br />
min<strong>de</strong>rwertige Innentüren<br />
Beispiele für die Bewertung von Wandbelägen:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
Wandbeläge z.B. aus Naturstein (z.B. Marmor)<br />
Wandbeläge z.B. teilweise aus Naturstein o<strong>de</strong>r Kunststein, Bad & WC bis unter die Decke<br />
gefliest o<strong>de</strong>r Wandbelag aus hochwertigen Fliesen<br />
Wandbeläge z.B. in Bad und WC nicht bis unter die Decke gefliest, in Wohnräumen Tapete<br />
o<strong>de</strong>r Sichtmauerwerk (= Ziegel sichtbar)<br />
in Bad und WC z.B. Fliesenspiegel, d.h. nur im Bereich <strong>de</strong>r Sanitärinstallation gefliest, in<br />
Wohnräumen Tapete<br />
Wän<strong>de</strong> z.B. verputzt und gestrichen<br />
Beispiele für die Bewertung von Bo<strong>de</strong>nbelägen:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
Naturstein (Marmor), massiver Holzdielenbo<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r hochwertiges Parkett (Massivparkett)<br />
teilweise Naturstein, hochwertiges Parkett und Teppich<br />
Fliesen o<strong>de</strong>r Teppich, Korkparkett, hochwertiges Fertigparkett o<strong>de</strong>r teilweise Massivparkett<br />
Fliesen, Teppich o<strong>de</strong>r Laminat, Fertigparkett<br />
PVC, einfacher Teppich o<strong>de</strong>r Linoleum<br />
13
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
Beispiele für die Bewertung von Sanitärinstallationen:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
Waschbecken/Wanne aus Naturstein, Ganzglasduschkabinen, beson<strong>de</strong>re Ausstattungsgegenstän<strong>de</strong><br />
bspw. aus Messing, Regendusche, Duschpaneele<br />
mo<strong>de</strong>rne Ausstattungsgegenstän<strong>de</strong>, hochwertige Duschkabine, hochwertige Waschtischanlage,<br />
thermostatgesteuerte Mischbatterie<br />
Ausstattungsgegenstän<strong>de</strong> in Standardausführung, zweckmäßige Wannen und Waschbecken<br />
Rohrleitungen unterputz, veraltete o<strong>de</strong>r einfache Ausstattungsgegenstän<strong>de</strong><br />
Rohrleitungen auf Putz verlegt, veraltete Ausstattungsgegenstän<strong>de</strong><br />
Beispiele für die Bewertung von Heizungsinstallationen:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
mo<strong>de</strong>rne Heiztechnik mit alternativer Energieversorgung (z.B. Erdwärme, Pellets etc.), Fußbo<strong>de</strong>nheizung<br />
mo<strong>de</strong>rne Heiztechnik wie Wandheizung mit Standard-Energieversorgung (z.B. Öl o<strong>de</strong>r Gas),<br />
großteils Fußbo<strong>de</strong>nheizung<br />
Öl- o<strong>de</strong>r Gasheizung/Gasetagenheizung mit Standardbrennern (=baujahrgemäße Heiztechnik),<br />
Plattenheizkörper, Fußbo<strong>de</strong>nheizung in <strong>de</strong>n Bä<strong>de</strong>rn<br />
einfache Ölheizung mit Standardbrenner, Stahlradiatoren<br />
veraltete Einzelöfen (Öl o<strong>de</strong>r Holz), Nachtspeicheröfen<br />
Beispiele für die Bewertung von Elektroinstallationen:<br />
Sehr hochwertig<br />
Hochwertig<br />
Durchschnittlich<br />
Einfach<br />
Sehr einfach<br />
hochwertige Leerrohrverkabelung mit beson<strong>de</strong>rer Steuerung, eingebaute Leuchtkörper, sehr<br />
hochwertige Steckdosen und Lichtschalter<br />
hochwertige Verkabelung, beson<strong>de</strong>re Steckdosen und Lichtschalter, teilweise eingebaute<br />
Leuchtkörper<br />
Leitungen unterputz verlegt, Standard-Steckdosen und Lichtschalter<br />
Leitungen in Aufenthaltsräumen unter Putz verlegt, veraltete Steckdosen und Lichtschalter<br />
Leitungen großteils auf Putz verlegt, veraltete Steckdosen und Lichtschalter<br />
14
<strong><strong>Immobilien</strong>bewertung</strong><br />
Vergleichswertberechnung<br />
Beispiele für die Bewertung von Raumaufteilung/-zuschnitt:<br />
Sehr gut<br />
Gut<br />
Durchschnittlich<br />
Schlecht<br />
Sehr schlecht<br />
sehr großzügige Raumaufteilung<br />
große Räume, gut geschnitten, gutes Verhältnis Diele/Zimmer<br />
Räume von normaler Größe und üblichem Zuschnitt<br />
kleine Räume, ungünstig geschnitten, z.B. Durchgangszimmer<br />
sehr kleine Räume, Räume teilweise nicht nutzbar<br />
Beispiele für die Bewertung von Besonnung/Belichtung:<br />
Sehr gut<br />
Gut<br />
Durchschnittlich<br />
Schlecht<br />
Sehr schlecht<br />
sehr helle Räume, großzügige Fensterflächen<br />
helle Räume<br />
Räume sind we<strong>de</strong>r beson<strong>de</strong>rs hell noch beson<strong>de</strong>rs dunkel<br />
dunkle Räume<br />
sehr dunkle Räume<br />
Beispiele für die Bewertung von Aussicht:<br />
Beson<strong>de</strong>rs attraktiv<br />
Attraktiv<br />
Durchschnittlich<br />
Unattraktiv<br />
Beson<strong>de</strong>rs unattraktiv<br />
Berg- o<strong>de</strong>r Seeblick<br />
Blick auf Grünanlagen o<strong>de</strong>r Aussicht aus Dachgeschoss<br />
typisch für die Lage und die Umgebung<br />
Aussicht auf unattraktive Nachbarbebauung<br />
Aussicht auf Industrienutzung o<strong>de</strong>r Autobahn<br />
Beispiele für die Bewertung von Lagebeurteilung:<br />
Beson<strong>de</strong>rs ruhig<br />
Ruhig<br />
Durchschnittlich<br />
Belastet<br />
Beson<strong>de</strong>rs belastet<br />
am Waldrand o<strong>de</strong>r in Alleinlage<br />
in Sackgasse o<strong>de</strong>r verkehrsberuhigte Straße<br />
entsprechend <strong>de</strong>r Wohnumgebung<br />
durch Straßenverkehr<br />
durch starken Straßenverkehr o<strong>de</strong>r Industrienutzung<br />
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