eMagazin BEST PRACTICE IN REAL ESTATE

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

BEST PRACTICE IN REAL ESTATE / Seite 6 Immobilien Bewertung 2015 Konferenz vom 26.02.2015: Abstracts der Referate Die Bedeutung einer marktnahen Bewertung Ulrich Prien, MRICS, Partner Advisory, Head Real Estate Switzerland, KPMG AG: Mit der Verbriefung von Immobilien am Kapitalmarkt und der Einführung von IAS 40 wurden ab 2000 die regulatorischen Grundlagen für unabhängige Bewertungsgutachten geschaffen. Seit dem hat sich die Discounted Cashflow Methode zum Industriestandard entwickelt. Marktbewegungen werden im Rahmen von Wiederbewertungen in den verschiedenen Bewertungsparametern abgebildet und bilanziert. Im aktuellen Tiefzinsumfeld lässt sich eine grössere Bandbreite im Bereich der Transaktionsrenditen feststellen. Immobilienanlagen werden als Alternative zu Obligationenanlagen stark nachgefragt. Zukünftige Zinserhöhungen müssen durch Mietpreissteigerungen kompensiert werden um Bewertungsverluste zu kompensieren. Der Immobilienmarkt aus Sicht der FINMA - Der bekannte Konflikt zwischen Sicherheit und Rendite Ursula Baumgartner, Aufsicht Retail-, Geschäfts- und Handelsbanken, Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA: Bewertungen von Liegenschaften können unterschiedlich betrachtet werden. Die geltende Regulierung in der Schweiz zur Finanzierung von Immobilien enthält wenig quantitative Vorgaben. Das Kreditgeschäft ist mit Risiken verbunden. Banken müssen ihre Risiken mit Eigenmitteln unterlegen. Gehen sie grössere Risiken ein, erfordert dies eine höhere Eigenmittelunterlegung. Um Risiken effektiv und effizient zu managen bedarf es klarer Vorgaben. Für die Bewertung von Liegenschaften sind einheitliche Vorgehensweisen zu definieren. Bewertungen sind nachvollziehbar zu dokumentieren und es gilt das Niederstwertprinzip. Dieses Vorsichtsprinzip hilft, für schwierigere Zeiten gewappnet zu sein. Attraktive Immobilien-Investments in der Romandie Norbert Metzger, Leiter Portfoliomanagement, Suva: Als Investorin spielt die Suva auch im Immobilienmarkt eine bedeutende Rolle. Gegenwärtig verfügt sie über 160 Anlageliegenschaften im Wert von CHF 4.5 Mrd. und es werden jährlich CHF 200 Mio. in weitere Liegenschaften investiert. Das Referat "Attraktive Immobilien-Investments in der Romandie" stellte die Suva als Immobilieninvestorin vor und befasste sich mit der Frage nach der Attraktivität von Immobilieninvestments in der Romandie. Die Wertentwicklungen der Portfolios, der Marktwert in den Metropolen und der Performancevergleich pro Region wurde aufgezeigt. Das Referat verwies auf Stolperfallen, welche als Investor zu berücksichtigen sind und gab Handlungsempfehlungen für Investoren in der Deutschschweiz ab. Besonderheiten in Bezug auf die Bewertung wurden aufgezeigt. Abschliessend wurden Investment-Beispiele der Suva in der Romandie präsentiert. BEST PRACTICE IN FINANCE / BEST PRACTICE IN REAL ESTATE / Academy for Best Execution GmbH / www.BestInFinance.ch / www.BestInRealEstate.ch
BEST PRACTICE IN REAL ESTATE / Seite 7 Immobilien Bewertung 2015 Konferenz vom 26.02.2015: Abstracts der Referate Entwicklungsprojekte in Zeiten tiefer Zinsen und hoher Bewertung Matthias Hauswirth, Leiter Immobilienentwicklung Region Mitte, Steiner AG: Der attraktive und regulierte Markt Der schweizerische Immobilienmarkt ist nach wie vor geprägt durch eine robuste Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen in Metropolitregionen und städtischen Gemeinden. Fehlende alternative Finanzanlagen und ein historisch tiefes Zinsniveau führen zu einem grossen Interesse von privaten und institutionellen Investoren an Immobilien. Die Immobilienentwicklung ist ein Weg um in einem hochpreisigen Markt Investitionen in Immobilien mit Aussicht auf eine nachhaltige Rendite zu sichern. Dabei können die Entwicklungsprojekte entlang der Wertschöpfungskette optimal auf die Nachfragesegmente ausgerichtet werden. Der Immobilienmarkt steht aktuell unter grossem Einfluss der Finanzmarktaufsichtbehörde FINMA sowie der politischen Diskussionen um Zweitwohnungen, Raumplanung und bezahlbaren Wohnraum in Städten. Mit diversen Massnahmen soll die auf hohem Niveau laufende Immobilienproduktion gedämpft und reguliert werden. Raumplanerische Themen wie der haushälterische Umgang mit Boden, der Dichtestress oder die Lärmempfindlichkeit werden auch in Zukunft dazu führen, dass die Bauproduktion mit neuen Gesetzen weiter reglementiert wird. Eine grosse Nachfrage führt zu hohen Bewertungen Neben einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum sind andere Nutzungen enger an die wirtschaftliche Entwicklung in der Schweiz und in Europa gebunden. Sie sind daher auch mit grösseren Planungsrisiken behaftet. Der Detailhandel beispielsweise steht unter einem grossen Preisdruck innerhalb der EU. Die Expansion oder die Neupositionierung von grossen Büroflächen sind heute ausschliesslich an konkrete Bedürfnisse der Mieter gebunden. Der Onlinehandel und die lückenlose Versorgungskette bescheren den Logistikern viele Fahrten. Ihr Bedarf an Logistikimmobilien an verkehrstechnisch günstigen Standorten ist entsprechend gross. Die hohen Bewertungen von Grundstücken und Bestandesimmobilien stellen für den Immobilienentwickler eine grosse Herausforderung dar. Die Ertragspotenziale werden mit szenarischen Schätzungen verglichen und bewertet. Um den Marktpreis zu erhalten, müssen in der Akquisitionsphase bereits alle Baurisiken mitkalkuliert werden. Die Bildung von Ertragsreserven ist schwierig, wahrscheinlicher ist die Wette auf steigende Verkaufspreise oder Mietzinse. Für Entwicklungen im Bestand stellen die mangelnden technischen Entwertungen in den Schätzungen ein Problem dar. Die für den Ertragswert massgebenden Mieterträge werden unbewertet und nicht nachhaltig in die statischen Berechnungen eingesetzt. Oft liegen die tatsächlichen Verkaufspreise über den geschätzten Verkehrswerten, die Abnutzung wird somit nicht berücksichtigt und verhindert umfassende Investitionen in die Sanierung der Gebäude. Nadelöhr Immobilienbewertung: Wenn die Immobilie den Preis nicht (mehr) wert ist Marie Seiler, MRICS, CFA, Leiterin Real Estate Advisory, PricewaterhouseCoopers AG: 1.1. Blick zurück Der Immobilienmarkt kannte in den letzten zehn Jahren nur eine Richtung, nach oben. Die Preise sind innerhalb dieser Periode stark angestiegen, was besonders gut anhand des SWX IAZI Investment Real Estate Price Index aufgezeigt werden kann. Dieser Index zeigt die Entwicklung der Renditeliegenschaften und ist aufgrund der Datenbasis von IAZI vorrangig durch die Entwicklung von Investments in Wohnimmobilien beeinflusst. Was waren die wesentlichen Einflussfaktoren, die diese Entwicklung begünstigt haben? Im Jahre 2007 war es die Personenfreizügigkeit mit der EU, die dazu führte, dass sich die Schweiz, die mit Ausnahme der neuen EU-Länder, unbeschränkt geöffnet hat. Kurz danach kam mit der Finanzkrise in 2008 eine zwischenzeitliche Verunsicherung, die den Schweizer Immobilienmarkt jedoch nicht sehr lange belastet hat. Spätestens mit der Trendwende der Hypothekarzinsen in 2010 begann die Preisrallye. Die Statistiker berichten, dass ab 2012, nachdem die Kontingentbeschränkung für neue EU- Länder abgelaufen ist, sich die Struktur der Zugewanderten geändert hat. Das Bildungs- und somit auch das Einkommensniveau der Zugewanderten sind stark gesunken. Dieser Effekt selbst hatte noch keinen negativen Einfluss auf die Immobilienpreise im Generellen, lediglich die Wohnungen im Hochpreissegment waren nicht mehr so einfach zu BEST PRACTICE IN FINANCE / BEST PRACTICE IN REAL ESTATE / Academy for Best Execution GmbH / www.BestInFinance.ch / www.BestInRealEstate.ch
Seite 1 und 2: IN REAL ESTATE Ausgabe 2 / 2. Jahrg
Seite 3 und 4: BEST PRACTICE IN REAL ESTATE / Seit
Seite 5: BEST PRACTICE IN REAL ESTATE / Seit

eMagazin BEST PRACTICE IN REAL ESTATE

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?