herunterladen - Mieterbund Wiesbaden und Umgebung eV

4.
für
Wiesbaden
2001 - 2006
durchschnittliche Mietspiegelmiete/m²
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
1980 1982 1984 1988 1991 1993 1997 2001 2006
Mieterschutzverein Wiesbaden und Umgebung e.V.
Adelheidstr. 70 • 65185 Wiesbaden
Tel.: (0611) 37 90 41 • Fax (0611) 30 99 78
Email: info@mieterverein-wiesbaden.de • http//www.mieterverein-wiesbaden.de

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1. Vorbemerkung
Die Landeshauptstadt Wiesbaden gehörte 1976 zu einer der
ersten Städte in der Bundesrepublik, die zum Zwecke der
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mietwerttabelle
einführte. Von Anfang an waren die Interessenvertretungen der
Haus- und Grundeigentümer und der Mieter unter begleitender
Beratung des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt
Wiesbaden sowie der amtlich bestellten Mietpreissachverständigen
maßgeblich an der Erstellung des Mietspiegels
beteiligt.
Grundlage für das Tabellenwerk bildet seit nunmehr fast 30
Jahren eine Mitgliederbefragung der beiden Interessenverbände,
die vor jeder Fortschreibung wiederholt wird. Gefragt wird jeweils
nach der sog. Kalt- oder Nettomiete, also ohne Heiz- und
Betriebskosten gemäß der Heiz- und Betriebskostenverordnung.
Bei der Auswertung wurden entsprechend der jeweils gültigen
Regelung im Gesetz seit der 3. Fortschreibung 1984 nur die
Mieten der letzten drei Jahre und seit der 6. Fortschreibung 1993
nur die Mieten der letzten vier Jahre berücksichtigt. Hierauf
aufbauend treten die Vertreter der beiden
Interessenorganisationen in Verhandlungen ein, an deren Ende
letztendlich als Kompromiß ein neues Zahlenwerk verabschiedet
wird. Auf diesem Wege wurde der Mietspiegel 2006 nun zum 9.
Mal fortgeschrieben.
Die 9. Fortschreibung soll zum Anlaß genommen werden, die
Mietenentwicklung in Wiesbaden anhand einiger weniger
Eckpunkte nachzuzeichnen und zu interpretieren. Dabei soll die
Veränderung der Mietspiegelwerte nach den verschiedenen
Einflußfaktoren wie Wohnungsgröße, Baualter und Ausstattung
differenziert werden.
Untersucht wurden jeweils die Quadratmetermieten und die
prozentualen Steigerungsraten, bezogen auf die 8.
Fortschreibung von 2001. Da diesmal die Baualtersklassen des
Mietspiegels etwas verändert wurden, ist die Vergleichbarkeit mit
früheren Fortschreibungen nur eingeschränkt gegeben.

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Auch wenn die Daten aufgrund ihrer Erhebungsmethodik nicht
repräsentativ im Sinne der wissenschaftlichen Statistik sind,
bilden sie doch eine ausgezeichnete Grundlage, um den Trend
der Quadratmetermieten in Wiesbaden verfolgen zu können.
Immerhin liegt den Ergebnissen der Befragungen durch die
beiden Interessenorganisationen eine Anzahl von ausgewerteten
Fragebogen zugrunde, die das Mehrfache einer 1 %-Stichprobe
aller Mieterhaushalte Wiesbadens umfaßt.
Die nachfolgenden Untersuchungsergebnisse basieren auf der
Auswertung der jeweiligen Mittelwerte der Mietwerttabellen von
2001 und 2006. Auf eine Einbeziehung der Mietpreisspannen
wurde aus Zeitgründen verzichtet.
Wiesbaden, den 24.01.2006
gez. Hemming

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2. Die Entwicklung der Mietspiegelwerte seit 1980
Gesamtdurchschnitt Mietspiegelmittelwerte 1980 - 2006 in Euro/m²
Jahr 1980 1982 1984 1988 1991 1993 1997 2001 2006
durchschnittliche
Miete/m²
2,80 € 3,24 € 3,96 € 4,93 € 6,00 € 6,78 € 7,98 € 7,55 € 8,44 €
Wenngleich der ungewichtete Gesamtdurchschnitt aller
Tabellenwerte im Vergleich nur wenig über die reale Entwicklung der
Quadratmetermieten in den verschiedenen Baualters- und
Ausstattungsklassen in Wiesbaden aussagt, ist doch zumindest ein
gewisser Trend erkennbar: In der Zeit von 1997 bis 2001 war im
Vergleich zu führeren Jahren bei der Miethöhe in Wiesbaden das
Ende der Fahnenstange erreicht! Erstmals seit Bestehen des
Mietspiegels war zumindest in größeren Teilbereichen ein Rückgang
der Mieten feststellbar. Diese Entwicklung war allerdings
erwartungsgemäß nicht von Dauer. Spätestens seit 2004 war die
Tendenz wieder fühlbar steigend, wenn auch nicht in allen
Baualtersklassen und Wohnlagen gleichermaßen.
Der Durchschnittswert aller Mietspiegelwerte der 9. Fortschreibung in
Höhe von 8,44 €/m² dürfte allerdings das tatsächliche Mietniveau
etwas überzeichnen, was darin begründet sein kann, dass
gegenüber den Fortschreibungen in den achtziger und Anfang
neunziger Jahren deutlich weniger Rasterfelder belegt sind mit der
Folge, dass bei der Ermittlung eines ungewichteten
Durchschnittswertes Ausschläge in einzelnen Feldern stärker
„durchschlagen“.
3. Die Mietenentwicklung im Altbaubereich
Für die Entwicklung am Wiesbadener Wohnungsmarkt sicher am
bedeutungsvollsten ist die Mietenentwicklung im zahlreich
vorhandenen Altbaubestand, der das Kerngebiet Wiesbadens umfaßt.
Daher soll diesem Bereich ein besonderes Augenmerk gewidmet
werden.

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Altbauten nach Ausstattung
1997
(7. Fortschr.)
2001
(8. Fortschr.)
2006
(9. Fortschr.)
alle Altbauten 6,67 € 6,81 € 7,54 €
m. Normalausst. 6,35 € 6,45 € 7,34 €
m. Minderausst. 4,50 € 4,69 € 4,95 €
m. bes. Ausst. 7,77 € 7,91 € 8,69 €
proz. Veränderung
1997/2001 2001/2006
2,0
1,6
4,2
1,8
10,7
13,8
5,5
9,9
Im Durchschnitt haben sich die Mietspiegelwerte im Altbaubereich
(Baujahrgang bis 31.12.1960) seit 2001 von 6,81 Euro/m² auf 7,54
Euro/m² erhöht. Das entspricht einem Anstieg von rd. 10,7 Prozent =
durchschnittlich 2,1 Prozent/Jahr. Zum Vergleich: Von der 7. (1997)
zur 8. Fortschreibung (2001) lag der Anstieg nur bei 2 Prozent, was
einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 0,5 Prozent/Jahr
entspricht.
Dabei ist die größte Steigerung mit 13.8 Prozent bei den Wohnungen
mit normaler Ausstattung (mit Heizung/mit Bad) von 6,45 Euro/m² auf
7,34 Euro/m² festzustellen. Demgegenüber ist der Anstieg bei den
schlecht ausgestatteten Wohnungen unterdurchschnittlich. Des
weiteren ist auffallend, dass bei den „Normal-Wohnungen“ die
Mietsteigerungen in guter und sehr guter Wohnlage meist höher
waren, als in mittleren und einfachen Wohnlagen.
Und weit überdurchschnittlich mit 20 bis 25 Prozent sind die Mieten in
den großen Altbauwohnungen „mit besonderer“ Ausstattung
gestiegen. Hier dürfte es sich um ein ganz spezifisches Marktsegment
handeln, das sich offensichtlich bei einer besonders zahlungskräftigen
Nachfragergruppe besonderer Beliebtheit erfreut.
Im Kernbereich des Altbaubestandes, den Wohnungen mit Heizung/
mit Bad und einer Größe zwischen 60 und 100 Quadtratmetern (IBb)
in mittlerer Wohnlage liegen die Quadratmetermieten im Schnitt um
11,5 Prozent über den Werten von 2001 (2001: 6,09 Euro; 2006: 6,79
Euro). Das entspricht einem durchschnittlichen Anstieg von 2,3
Prozent/Jahr gegenüber nur 1,35 Prozent in der Periode 1997/2001.
Bei den Altbauwohnungen über 100 Quadratmeter Wohnfläche sowie
gleicher Ausstattung und Wohnlage liegt der Anstieg bei 11,6 Prozent
(2001: 5,68 Euro ; 2006: 6,34 Euro).
Insgesamt kann festgestellt werden:

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Im größten Teil des Wiesbadener Altbaubestandes hat sich in der Zeit
von 2001 bis 2006 der Mietpreisanstieg gegenüber der Vorperiode
1997/2001 wieder beschleunigt und lag nicht unwesentlich über dem
Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten!
Altbauten nach Größe
1997
(7. Fortschr.)
2001
(8. Fortschr.)
2006
(9. Fortschr.)
proz. Veränderung
1997/2001 2001/2006
bis unter 60 m² 7,65 € 7,72 € 8,37 € 0,91 8,41
60 - unter 100 m² 6,26 € 6,44 € 7,00 € 2,87 8,69
über 100 m² 6,26 € 6,42 € 7,44 € 2,55 15,88
Differenziert man den Altbaubereich ausschließlich nach der
Wohnungsgröße, ist seit Jahren festzustellen, dass die prozentualen
Steigerungsraten in den größeren Wohnungen höher sind, als in den
Wohnungen bis 60 Quadratmeter. Bemerkenswert ist zudem, dass
inzwischen die großen Altbauwohnungen im Quadratmeterpreis höher
liegen, als die mittelgroßen Wohnungen. Dies dürfte im wesentlichen
im Nachfrageverhalten einer besonders zahlungskräftigen Klientel
begründet sein, bei der sich luxuriös modernisierter Wohnraum
insbesondere in den Wiesbadener Altbauvillen großer Beliebtheit
erfreut.
4. Die Mietenentwicklung in der Baualtersklasse II
Hier ist vorab festzustellen, dass diese Baualterklasse nicht zu
Hundertprozent mit der in der 8. Fortschreibung vergleichbar ist, weil
sie „nur“ noch bis zum 31.12.1979 reicht, während sie in der 8.
Fortschreibung bis zum 31.12.1983 ging. Vernachlässigt man diese
geringfügige Abweichung, läßt sich folgende Entwicklung feststellen:
Wohnungen der Baualtersklasse II
1997
(7. Fortschr.)
2001
(8. Fortschr.)
2006
(9. Fortschr.)
prozentuale Veränderung
1997/2001 2001/2006
bis 60 m² 8,26 € 8,38 € 8,45€ 1,45 0,84
60 - u. 100 m² 7,42 € 7,48 € 7,94 € 0,80 6,15
ab 100 m² 8,08 € 8,13 € 8,33 € 0,62 2,46
War die Entwicklung im Altbaubereich weitgehend noch von einem
überdurchschnittlichen Anstieg der Mietspiegelwerte gekennzeichnet,

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zeichnet sich in der Baualterklasse II (01.01.61 – 31.12.79) schon ein
wesentlich differenzierteres Bild ab. Zwar ist auch hier im Durchschnitt
der drei Größenklassen ein gewisser Anstieg, insbesondere bei den
mittelgroßen Wohnungen, zu verzeichnen, doch liegt die
Schwankungsbreite innerhalb der einzelnen Marktsegmente immerhin
zwischen 13,7 und –3,9 Prozent, jeweils gegenüber der 8.
Fortschreibung von 2001.
Während noch in der 8. Fortschreibung alle Wohnungen mit
„Normalausstattung“ (d.h. mit Heizung/mit Bad) in mittlerer Wohnlage
– das dürfte auch hier der größte Teil in dieser Baualtersklasse sein –
gegenüber der 7. Fortschreibung einen Rückgang der
Quadratmetermieten zu verzeichnen hatten (um -2,3 Prozent bei den
Kleinwohnungen bis 60 Quadratmeter, um – 4,4 Prozent bei den
Wohnungen zwischen 60 und 100 Quadratmetern und um –1,1
Prozent bei den Wohnungen ab 100 Quadratmetern), verzeichnen
diese Wohnungen mit Ausnahme der Großwohnungen über 100 m²
diesmal wieder Mietzuwächse von 0,5 Prozent bzw. 8 Prozent. Auch
die Mieten bei den kleinen und mittelgroßen Wohnungen mit normaler
Ausstattung in einfacher Wohnlage haben mit +6 Prozent bzw. +7,4
Prozent noch einmal zugelegt.
Insgesamt kann festgestellt werden:
Trotz einer sehr unterschiedlich verlaufenden Entwicklung in den
einzelnen Marktsegmenten dieser Baualtersklasse zeigt die Tendenz
der Mietpreise gegenüber 1997 auch hier wieder nach oben.
5. Die Mietenentwicklung in der Baualtersklasse III
Auch die Baualtersklasse III hat sich analog zur Baualtersklasse II
insofern leicht geändert, als sie nun bereits am 01.01.1980 beginnt
(gegenüber dem 01.01.1984 in der 8. Fortschreibung), also gegenüber
2001 einen um vier Jahre längeren Zeitraum umfasst. Läßt man diese
Abweichung auch hier außer Betracht, kann folgende Tendenz in
dieser Baualtersklasse festgestellt werden:

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Wohnungen der Baualtersklasse III
1997
(7. Fortschr.)
2001
(8. Fortschr.)
2006
(9. Fortschr.)
prozentuale Veränderung
1997/2001 2001/2006
bis 60 m² 9,31 € 9,03 € 9,29 € -3,00 2,9
60 - u. 100 m² 8,87 € 8,57 € 8,78 € -3,38 2,4
ab 100 m² 8,70 € 8,75 € 9,29 € 0,57 6,2
Die kleinen Wohnungen bis 60 Quadratmeter haben zwar nur
unterdurchschnittliche Mietsteigerungen von rd. 3 Prozent gegenüber
2001 zu verzeichnen. Immerhin scheint aber auch hier der
Abwärtstrend, der 2001 festzustellen war, gestoppt zu sein. Im
Durchschnitt liegt hier die Quadratmetermiete wieder auf dem Stand
von 2001.
Das Gleiche gilt für den Bereich der mittelgroßen Wohnungen. Hier
liegt der Anstieg gegenüber 2001 bei rd. 2,4 Prozent, gegenüber
–3,38 Prozent 2001. Hier ist allerdings zu konstatieren, dass alle
Wohnungen mit einer „Normalausstattung“ (mit Heizung/mit Bad) im
Mietpreis nachgegeben haben (-0,5 bis –5,9 Prozent).
Am höchsten fiel der Anstieg mit rd. 6,2 Prozent bei den
Großwohnungen ab 100 Quadratmeter aus, wobei die Wohnungen
„mit besonderer Ausstattung“ auch in dieser Baualtersklasse mit
durchschnittlich 7,1 Prozent am stärksten zugelegt haben, in einzelnen
Marktsegmenten sogar um 17,2 bzw. 15,3 Prozent.
Insgesamt kann festgestellt werden, dass sich auch in dieser
Baualtersklasse der Abwärtstrend der letzten Mietspiegelfortschreibung
nicht fortgesetzt hat. Zwar liegen die Mietsteigerungen
sicher unter dem Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten.
Trotzdem scheint eine gewisse Trendumkehr erkennbar.
6. Die Mietenentwicklung in der Baualtersklasse IV
Auch Neubauwohnungen, die ab 1994 errichtet wurden und die seit eh
und jeh ein besonders hohes Mietniveau „auszeichnet“, haben im
Mietpreis gegenüber der letzten Mietspiegelfortschreibung wieder
leicht zugelegt.

8
Wohnungen der Baualtersklasse IV
1997
(7. Fortschr.)
2001
(8. Fortschr.)
2006
(9. Fortschr.)
prozentuale Veränderung
1997/2001 2001/2006
bis 60 m² 9,74 € 9,56 € 9,62 € -1,85 0,6
60 - u. 100 m² 9,11 € 9,01 € 9,17 € -1,09 1,8
ab 100 m² 8,63 € 8,77 € 9,38 € 1,62 6,9
Zwar kann bei kleinen und mittelgroßen Wohnungen eher von einer
Stagnation der Mietpreise gesprochen werden (0,12 bzw. 0,36 Prozent
pro Jahr). Trotzdem ist auch hier gegenüber der Vorperiode eine
Trendumkehr unübersehbar. Insbesondere die großen Wohnungen ab
100 Quadratmeter haben mit 6,9 Prozent (= rd. 1,4 Prozent/Jahr)
deutlich zugelegt. Eine von vielen Ursachen kann sicher darin
gesehen werden, dass immer häufiger Großwohnungen in Altbauvillen
so aufwendig saniert und modernisiert wurden, dass sie von der
Baualtersklasse I „Altbau“ in die Baualtersklasse IV „Neubau“
umzustufen waren, was nach dem Wortlaut des Mietspiegels zulässig
ist, wenn die Ausstattung der Wohnung einem neuzeitlichen Standard
entspricht.
Insgesamt kann festgestellt werden, dass trotz eines sehr hohen
Ausgangsniveaus auch in dieser Baualtersklasse der Abwärtstrend
zumindest gestoppt ist. Ob hier in den nächsten Jahren allerdings
fühlbare Mietsteigerungen am Markt realisiert werden können, bleibt
abzuwarten.

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7. Zusammenfassung und Bewertung
Alles in allem kann festgestellt werden: Die Zeiten gewisser
Entspannungstendenzen am Wiesbadener Wohnungsmarkt scheinen
nur von kurzer Dauer gewesen zu sein.
Insbesondere im Altbaubereich der Baujahrgänge bis 1960 sind die
Mieten wieder kräftig gestiegen (+2,1 Prozent/Jahr im Durchschnitt).
Da die Mehrzahl der Mieterhaushalte mit mittleren und kleineren
Einkommen im Altbaubereich wohnt und in den letzten Jahren nur
geringe oder gar keine realen Einkommensverbesserungen zu
verzeichnen hatte, bewahrheitet sich einmal mehr die These des
Deutschen Mieterbundes (DMB), dass diese Einkommensschichten
von allgemeinen Entspannungstendenzen am Wohnungsmarkt
überhaupt nichts merken konnte. Im Gegenteil, zu dem
überdurchschnittlichen Anstieg der Grundmieten kam noch die
Explosion der Heiz- und Nebenkosten.
Insbesondere das Gros der Mieterhaushalte in mittelgroßen (80 – 90
Quadratmeter) normalausgestatteten (mit Heizung/mit Bad)
Altbauwohnungen in mittlerer Wohnlage hat auch in der Zeit seit der
letzten Mietspiegelfortschreibung mit Mietpreiserhöhungen zu
kämpfen gehabt, die über dem Anstieg der allgemeinen
Lebenshaltungskosten lagen (+11,5 Prozent gegenüber 2001). Und
selbst im Bereich der schlechter ausgestatteten Wohnungen (ohne
Heizung/mit Bad bzw. mit Heizung/ohne Bad) lag hier der
durchschnittliche Mietpreisanstieg mit +9 Prozent über dem der
neueren Wohnungen bzw. Neubauwohnungen. Hiervon betroffen
waren in erster Linie die ausländischen Mieterhaushalte, die
bekanntermaßen immer noch überdurchschnittlich häufig in schlechter
ausgestatteten Wohnungen leben.
Für die öffentlichen Träger von Transferleistungen (Sozialhilfe, AlG II
und Wohngeld) heißt das aber auch, dass sie zumindest von der
Wohnungsmarktseite zusätzlich unter Druck geraten und mit
steigenden Aufwendungen rechnen müssen.
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