P. Städtebauliche Verträge (Hoffmann), (pdf)

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P 101, 102 P. StÌdtebauliche VertrÌge
WeiterverÌuÞerung von Grundstˇcken den Baulandpreis in der Gemeinde beeinflussen
zu k˛nnen (vgl. Dirnberger, in JÌde/Dirnberger/WeiÞ,§ 11 Rdn. 55). KeinVerstoÞ gegen das
Koppelungsverbot ist dagegen anzunehmen, wenn der Grundstˇckserwerb zur Sicherung
und Umsetzung der Ziele der Bauleitplanung dient. Hierbei kann auf die Wertungen des
§ 11 I 2 Nr. 2 BauGB abgestellt werden. Danach sind VertrÌge zur ,,Planverwirklichung‘‘,
die verschiedentlich auch als F˛rderungs-, Planverwirklichungs- oder ZielbindungsvertrÌge
bezeichnet werden, zulÌssig. § 11 I 2 Nr. 2 BauGB nennt beispielhaft VertrÌge zur
Grundstˇcksnutzung, zur Durchfˇhrung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs, zur
Deckung des Wohnbedarfs von Bev˛lkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen
und zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansÌssigen Bev˛lkerung. Daneben
kommen alle Vereinbarungen in Betracht, die dazu dienen, die Ziele und Zwecke
des konkreten Bebauungsplans zu f˛rdern und zu sichern. Es empfiehlt sich, die stÌdtebauliche
Zielsetzung nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB (z. B. Deckung des Wohnbedarfs der ortsansÌssigen
Bev˛lkerung, Ansiedlung junger Familien, Gewerbeentwicklung) in solchen
FÌllen mit in der notariellen Urkunde zu erwÌhnen. Bei einem Zwischenerwerbsmodell,
das vorrangig der Realisierung stÌdtebaulicher Ziele dient, ist es rechtlich auch nicht ausgeschlossen,
dass der Gemeinde bei dem Zwischenerwerb ein Planungsgewinn verbleibt,
da sie umgekehrt auch das Planungsrisiko trÌgt (vgl. Grziwotz BauR 2005, 812; Busse Bayerischer
Gemeindetag 2009, 356).
UnzulÌssig sind Ankaufsmodelle, bei welchen die Gemeinde im Vorfeld einer Baulandentwicklung
BauerwartungsflÌchen zu einem erheblich unter Wert liegenden Ankaufspreis
erwerben und nach anschlieÞender Baureifmachung die erworbenen FlÌchen weiterverÌuÞern,
um ausschlieÞlich den Planungsgewinn ,,abzusch˛pfen‘‘. Derartige KaufvertrÌge
sind nach § 138 BGB regelmÌÞig sittenwidrig, wenn der Kaufpreis im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
den Wert des Grundstˇcks um die HÌlfte unterschreitet (vgl. BGH NJW
1999, 208; BGH NJW 2002, 429; BGH NJW 2002, 3165; BGH NJW 2003, 283; OLG
Mˇnchen NotBZ 1999, 177). MaÞgeblicher Zeitpunkt fˇr denVergleich des WertverhÌltnisses
von Leistung und Gegenleistung ist derjenige des Zustandekommens des Vertrages.
Bzgl. des Verkehrswertes ist bei OptionsvertrÌgen, die beim Kaufpreis von Bauerwartungsland
ausgehen, jedoch der Vertragsschluss erst nach Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans
erfolgt, nicht auf den Zeitpunkt des Optionsvertrages, sondern auf den der
Annahme des Kaufangebotes abzustellen (OLG Mˇnchen ZfIR 2000, 389). Die Vereinbarung
eines unter dem ortsˇblichen Marktwert liegenden Ankaufspreises kann ausnahmsweise
gerechtfertigt sein, wenn die Gemeinde damit konkrete stÌdtebauliche Ziele verbindet
bspw. ein Einheimischenmodell oder ein vergleichbares Baulandmodell zur Schaffung
von Wohnraum fˇr junge Familien (vgl. Busse BayVBl 2003, 132; Bleutge MittBayNot
2005, 100). ZulÌssiges stÌdtebauliches Ziel kann auch ein Modell zur Entwicklung von
GewerbeflÌchen sein (VGH Mˇnchen NVwZ 1999, 1008). Der Umstand, dass der vereinbarte
Kaufpreis bei einer Einheimischenbindung unter demjenigen liegt, der am freien
Grundstˇcksmarkt bezahlt wird, stellt keine unzulÌssige Gewinnabsch˛pfung dar, da die
Gemeinde den ,,Sondermarktpreis‘‘ fˇr Einheimischengrundstˇcke entrichtet. Allerdings
kann nicht ein pauschaler Abschlag von bspw. 25 % oder 30 % bei Einheimischenmodellen
gemacht werden.Vielmehr muss in jeder Kommune untersucht werden, ob und inwieweit
der Sondermarktpreis fˇr Einheimischengrundstˇcke unter demjenigen fˇr Baugrundstˇcke
ohne diesbezˇgliche BeschrÌnkung liegt (vgl. Grziwotz BayVBl 2008, 709).
Fˇr eine Gemeinde besteht immer die M˛glichkeit, eine langfristig angelegte Bodenbevorratungspolitik
^ ohne Bezug zu einer konkreten Bauleitplanung ^ durchzufˇhren. ErfahrungsgemÌÞ
werden allerdings Grundstˇcke von den Eigentˇmern heute nur noch in
Erwartung einer Baurechtsentwicklung an die Gemeinde verÌuÞert. Selbst wenn in der
notariellen Kaufvertragsurkunde kein Bezug auf eine konkrete Bauleitplanung genommen
wird, bildet die Bauerwartung hÌufig ,,GeschÌftsgrundlage‘‘. Bereits dann besteht
allerdings das Risiko der Nichtigkeit eines entsprechenden Kaufvertrages wegen VerstoÞ
gegen das Koppelungsverbot bzw. den Angemessenheitsgrundsatz, wenn Grundstˇcke
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unter Wert angekauft werden und in einem Gerichtsverfahren vom Eigentˇmer entsprechende
Nachweise zur beabsichtigten Planung durch die Gemeinde vorgelegt werden.
6. Naturschutzrechtliche AusgleichsmaÞnahmen
Nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB kann zur F˛rderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung
verfolgten Ziele auch die Durchfˇhrung des Ausgleichs im Sinne des§ 1a III BauGB
Gegenstand eines stÌdtebaulichen Vertrags sein (vgl. dazu Stich, BauR 2003, 1308 ff.). Die
Regelung korrespondiert mit § 1a III 3 BauGB. Danach k˛nnen anstelle von Darstellungen
im FlÌchennutzungsplan oder Festsetzungen im Bebauungsplan zum Ausgleich oder
der Minderung der durch die Bauleitplanung zu erwartenden Eingriffe in Natur und
Landschaft auch vertragliche Vereinbarungen gemÌÞ§ 11 BauGB getroffen werden. Damit
ist klargestellt, dass die abwÌgungserhebliche Frage des Ausgleichs nicht zwingend im Bebauungsplan
selbst durch Festsetzung geregelt werden muss. Der Bebauungsplan kann im
Sinne einer planerischen Zurˇckhaltung auch einzelne Aspekte, wie den des Ausgleichs,
einer vertraglichen L˛sung vorbehalten. Die Regelung entspricht der schon bislang
herrschenden und durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bestÌtigten
Auffassung. Danach konnte der Ausgleich nach Art und Umfang vertraglich bestimmt
und vereinbart werden, indem der Vertragspartner die MaÞnahmen zum Ausgleich selbst
auf eigene Kosten vornimmt oder, falls die Gemeinde die MaÞnahmen durchfˇhrt, die dadurch
veranlassten Aufwendungen ersetzt (vgl. BVerwG NVwZ 1997, 1216 [1218]).
Bei der vertraglichen Gestaltung des Ausgleichs k˛nnen ˇber den Festsetzungskatalog
des§ 9 BauGB hinaus Regelungen vereinbart werden, die insbesondere FlÌchenbereitstellung
(auch auÞerhalb des Gebiets von BebauungsplÌnen), Art und Zeitpunkt der Herstellung
sowie Pflege und Unterhaltung der FlÌchen und MaÞnahmen betreffen k˛nnen (Bunzel,
108 f.). Im Vertrag sollte auch die dauerhafte Sicherung der AusgleichsmaÞnahmen geregelt
werden, sofern sich die AusgleichsflÌchen nicht im Eigentum der Gemeinde befinden
z. B. durch Baulast, Reallast oder beschrÌnkt pers˛nliche Dienstbarkeit (vgl. Mitschang
BauR 2003, 183 ff. u. 337 ff.; Einzelheiten und Vertragsmuster bei Bunzel, 111ff., s. u.
Rdn.143 f.).
Statt AusgleichsmaÞnahmen durchzufˇhren, k˛nnen sich Grundstˇckseigentˇmer auch
zur Ûbernahme der Kosten des Ausgleichs nach§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB verpflichten.Voraussetzung
ist, dass der Ausgleich Folge oder Voraussetzung des Vorhabens ist. Nach dem
Grundsatz der unmittelbaren KausalitÌt ist die Kostenˇbernahme nur dann zulÌssig, wenn
mit Hilfe der Vereinbarung ausschlieÞlich eine Entlastung von solchen Aufwendungen
stattfindet, zu denen der Erlass eines Bebauungsplans oder die Erteilung einer Baugenehmigung
gefˇhrt hat oder fˇhren wird (BVerwGE 42, 331 [340]; s. u. Rdn.122).
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7. Sonstige Bindungen
Die in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB hervorgehobenen Regelungen zur F˛rderung und Sicherung
der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sind nur beispielhaft. Eine BeschrÌnkung
auf Regelungen, die auch nach§ 9 BauGB in einem Bebauungsplan festgesetzt werden
k˛nnen, besteht nicht. Neben den in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB aufgezÌhlten FÌllen sind
deshalb weitere Bindungen wie beispielsweise vertragliche Regelungen zum Zwecke des
Immissionsschutzes, Verpflichtungen zur Schaffung und Erhaltung von ArbeitsplÌtzen,
˛kologische Anforderungen an neue Wohnbaugebiete (wie beispielsweise autofreies Wohnen)
oder Anforderungen an die Gestaltung baulicher Anlagen zulÌssig (vgl. Bunzel,
138 ff.). Derartige Bindungen sind im jeweiligen Einzelfall an den gesetzlichen Schranken
des§ 11 BauGB i.V.m.§§ 56, 59 VwVfG zu messen.
Eine vertragliche Verpflichtung zur Vergabe von AuftrÌgen an die einheimische Bauwirtschaft
weist dagegen keinen hinreichenden stÌdtebaulichen Bezug auf.Wirtschaftliche
Belange spielen zwar bei der Bauleitplanung eine wesentliche Rolle (vgl. § 1 VI 2 Nr. 8
BauGB). StÌdtebauliche VertrÌge gem.§ 11 I 2 Nr. 2 BauGB dˇrfen aber ebenso wenig wie
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die Bauleitplanung zu einem allgemeinen Instrument einer umfassendenWirtschaftssteuerung
mutieren (vgl. Hamann, 82). Die Verpflichtung eines Investors, sÌmtliche AuftrÌge
oder ein bestimmtes Auftragsvolumen an ˛rtliche Firmen zu vergeben, wÌre deshalb kein
zulÌssiger Gegenstand eines stÌdtebaulichenVertrages. Die Funktion der VertrÌge nach§ 11
I 2 Nr. 2 BauGB liegt darin, die planerischen Festsetzungsm˛glichkeiten zu ergÌnzen und
der Gemeinde dadurch Einfluss auf die Verwirklichung ihrer stÌdtebaulichen Zielvorstellungen
einzurÌumen.
Ebenso wenig wÌre z. B. eine Verpflichtung zur Schaffung und Erhaltung von ArbeitsplÌtzen
zulÌssiger Gegenstand eines stÌdtebaulichen Vertrages. Anders als z. B. Vereinbarungen
ˇber Art und Gr˛Þe einer baulichen Anlage oder vertragliche Immissionsschutzbindungen
fehlt Verpflichtungen zur Schaffung einer bestimmten Mindestzahl von
ArbeitsplÌtzen der unmittelbare Bezug zur baulichen Nutzung des Baugrundstˇckes. RegelmÌÞig
wird das Interesse der Gemeinde nicht darauf gerichtet sein, dass die fraglichen
ArbeitskrÌfte ausschlieÞlich auf dem Gewerbegrundstˇck im Bebauungsplangebiet eingesetzt
werden; es liegt vielmehr im Interesse der Gemeinde, dass es sich generell um Gemeindeangeh˛rige
handelt. Das offenbart den allgemeinen, arbeitsmarktpolitischen Charakter
derartiger Vereinbarungen, die von der RegelungszustÌndigkeit des StÌdtebaurechts
nicht erfasst werden (vgl. Hamann, 82).
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III. Ûbernahme von Kosten und Aufwendungen der Gemeinde
1. Kosten und Aufwendungen fˇr stÌdtebauliche MaÞnahmen
Die Planung und Schaffung neuer Baugebiete verursacht nicht nur Kosten fˇr die ErschlieÞung
der betroffenen Grundstˇcke, sondern fˇhrt infolge des Anwachsens der Bev˛lkerung
auch zu Aufwendungen fˇr die Infrastruktur des neuen Baugebiets und u. U.
fˇr InfrastrukturmaÞnahmen im weiteren Gemeindegebiet. Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB
k˛nnen sich Private verpflichten, Kosten oder sonstige Aufwendungen, die der Gemeinde
fˇr stÌdtebauliche MaÞnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung
oder Folge des geplantenVorhabens sind, zu ˇbernehmen. Auch die Bereitstellung
der erforderlichen Grundstˇcke kann vereinbart werden, was in§ 11 I 2 Nr. 3 Hs. 2 BauGB
klargestellt wird.
Die zulÌssigen GegenstÌnde solcher Kostenˇbernahmevereinbarungen sind sehr weit
gefasst. Aufwendungen mˇssen fˇr ,,stÌdtebauliche MaÞnahmen‘‘ der Gemeinde (nicht anderer
HoheitstrÌger) anfallen. Die Regelung in§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB umfasst infrastrukturelle
Folgekosten i.e.S., wie Aufwendungen fˇr Schulen, KindergÌrten, Altenheime, Jugendfreizeitheime,
Senioreneinrichtungen, Sport- und SpielplÌtze, daneben aber auch alle
Kosten und Aufwendungen, die ursÌchlich mit der stÌdtebaulichen MaÞnahme verbunden
sind, z. B. fˇr vorbereitende Gutachten oder Boden- und Altlastenuntersuchungen (Fallbeispiele
bei Oerder BauR 1998, 22, 31ff.; Oehmen/Busch BauR 1999, 1402; Bunzel 178 ff.;
Burmeister, 156 ff.; Beispiele im Hinblick auf eine m˛gliche Strafbarkeit bei Grziwotz BauR
2001, 1530 ff.; ders. KommJur 2009, 293). Neben den Kosten fˇr Folgeeinrichtungen, die
der Allgemeinheit dienen, kommen daher auch Kosten fˇr stÌdtebauliche Planungen und
Gutachten, Kosten fˇr den naturschutzrechtlichen Ausgleich (s. o. Rdn.103 ff., 122) i. S.
von§ 1a II Nr. 2 und III BauGB sowie Kosten der Bodensanierung und Freilegung in Betracht.
Auch die Erstattung von 100 % der Kosten fˇr beitragsfÌhige ErschlieÞungsmaÞnahmen
i. S. des§§ 127 BauGBff. ist nach§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB m˛glich, da die Regelung
nicht zwischen beitragsfÌhigen und nicht beitragsfÌhigen ,,stÌdtebaulichen‘‘ (Erschlie-
Þungs-)MaÞnahmen unterscheidet (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 11
Rdn.160; L˛hr, in Battis/Krautzberger/L˛hr, § 11 Rdn.19). Verwaltungsinterne Kosten
(Personal- und Sachkosten) k˛nnen unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls durch
stÌdtebaulichen Vertrag ˇbertragen werden, wenn diese der stÌdtebaulichen Planung einer
Gemeinde zurechenbar sind. MaÞstab fˇr die Beurteilung der Ûbertragbarkeit von Perso-
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nal- und Sachkosten der Gemeinde ist jedoch, ob es sich um Kosten fˇr Leistungen handelt,
die auf der Grundlage zulÌssiger Vereinbarungen auch von Dritten erbracht werden
k˛nnen und dˇrfen (BVerwG NVwZ 2006, 336).
Die wesentliche Begrenzung ergibt sich aus dem Erfordernis der UrsÌchlichkeit. Kosten-
bzw. Kostenˇbernahmevereinbarungen mˇssen sich auf das beschrÌnken, was von
einem bestimmten Vorhaben an Folgen ausgel˛st wird bzw.Voraussetzung oder Folge des
geplantenVorhabens ist,§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB (vgl. unten Rdn.114 ff.).
2. Rechtsnatur der VertrÌge
Vereinbarungen ˇber kommunale Folgelasten hat die Rechtsprechung sehr frˇh als ˛ffentlich-rechtliche
VertrÌge qualifiziert (BVerwGE 42, 331; BGHZ 56, 365; 71, 386; BGH
NJW 1972, 585). Die Leistung des Bˇrgers, Geldzahlung oder Sachleistung (z. B. Grundstˇcksˇbereignung),
ist ,,neutral‘‘. Ûber die Zuordnungen zum ˛ffentlichen Recht entscheidet
die von solchenVertrÌgen nicht zu trennende, in der Aufstellung eines Bebauungsplanes
bzw. in der Erteilung des Einvernehmens des § 36 BauGB bestehende ,,Leistung‘‘, welche
die Gemeinde erbringt und nach dem Sinn und Zweck der Vereinbarung erbringen soll.
Nicht entscheidend ist, dass diese ,,Gegenleistung‘‘ der Gemeinde im Vertrag nicht (ausdrˇcklich)
geregelt, sondern als GeschÌftsgrundlage fˇr die Leistung des Bˇrgers quasi vorausgesetzt
wird. Die Enge des Zusammenhangs verlangt, die Leistung beider Seiten nach
ˇbereinstimmenden Regeln zu beurteilen und, wenn eine dem ˛ffentlichen Recht untersteht,
auch die andere diesen Regeln unterstehen muss. Fˇr die FolgekostenvertrÌge kennzeichnende
innere Verknˇpfung der Aufstellung eines Bebauungsplanes bzw. des gemeindlichen
Einvernehmens im Baugenehmigungsverfahren mit der Ûbernahme bestimmter
Folgekosten durch einen Privaten ist anerkannt, dass sie einheitlich dem ˛ffentlichen Recht
zuzuordnen ist (vgl. allgemein zur Rechtsnatur stÌdtebaulicherVertrÌge oben Rdn. 8 ff.).
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3. Rechtliche Schranken
Die ZulÌssigkeit von Folgekostenregelungen ist in der Vergangenheit von der Rechtsprechung
starken EinschrÌnkungen unterworfen worden (BVerwGE 42, 331 = NJW
1973; BVerwG NJW 1981, 1747; BVerwG NJW 1993, 180;VGH Mˇnchen KStZ 1981, 115). Sie
waren nur bei gr˛Þeren Vorhaben und nicht bei einzelnen kleinen Bauprojekten zulÌssig
(BVerwG NJW 1981, 1747; VGH Mˇnchen BayVBl 1980, 719). Diese Anwendungsgrenzen
der Ìlteren Rechtsprechung sind angesichts gewandelter Anforderungen des StÌdtebaus
nicht mehr angemessen, da es heute um die sehr viel differenziertere und aufwÌndige Planung
und ErschlieÞung auch kleiner Baugebiete geht etwa bei der Revitalisierung von Innerortsbereichen
oder Schaffung viel kleinteiligerer bzw zielgenauere Entwicklung von
kommunaler Infrastruktur anstelle groÞer Baugebiete (vgl. VGH Mannheim NVwZ-RR
2006, 90, wonach stÌdtebauliche FolgekostenvertrÌge i.S. des § 11 I 2 Nr. 3 BauGB nicht
nur mit dem TrÌger eines gr˛Þeren Vorhabens, sondern auch mit einzelnen Grundstˇckseigentˇmern
eines Plangebiets in Betracht kommen).
a) Ursachenzusammenhang. Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB mˇssen die durch einen Investor/Eigentˇmer
zu finanzierenden stÌdtebaulichen MaÞnahmen Voraussetzung oder
Folge des geplantenVorhabens sein. ZwischenVorhaben und zu finanzierender MaÞnahme
muss ein unmittelbarer Ursachenzusammenhang bestehen. Die Begriffe ,,Voraussetzung
oder Folge‘‘ sind nicht im Sinne einer naturwissenschaftlichen KausalitÌt zu verstehen.
Die Gemeinde hat einen gewissen Wertungsspielraum bei der Entscheidung, welche
MaÞnahmen sie als Voraussetzung oder Folge ihrer Bauleitplanung fˇr erforderlich hÌlt
(vgl. Oerder BauR 1998, 22, 31). Entscheidend ist, dass die in einem Folgekostenvertrag vereinbarten
Gegenleistungen in bestimmter H˛he bestimmte MaÞnahmen nachvollziehbar
zugeordnet werden k˛nnen (BVerwGE 42, 331 = NJW 1973, 1895; BVerwGE
90, 310 = NJW 1993, 1810; BVerwG BauR 2005, 1600 = BeckRS 2005, 27877; BVerwG
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BauR 2009, 1275 = BeckRS 2009, 33762; vgl auch Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger
BauGB§ 11 Rdn.164 ff.; Bunzel 165 ff.).
Bei der Vertragsgestaltung ist deshalb die konkrete ursÌchliche Beziehung zwischen der
jeweiligen FolgemaÞnahme und der zu ihrer Finanzierung vertraglich vereinbarten Zahlung
darzustellen. Dem Erfordernis der UrsÌchlichkeit ist nur dann genˇgt, wenn die vereinbarten
BetrÌge durch den Vertrag in bestimmter H˛he bestimmten FolgemaÞnahmen
zugeordnet werden. Die fehlende Konkretisierung fˇhrt zu einem VerstoÞ gegen das
Koppelungsverbot (vgl. BVerwG NVwZ 2000, 1285). Ein stÌdtebaulicher Vertrag ist wegenVerstoÞes
gegen das Koppelungsverbot auch dann unwirksam, wenn er die Baugebietsausweisung
mit einer planerisch damit nicht zusammenhÌngenden Leistung verknˇpft
(VGH Mˇnchen NVwZ-RR 2005, 781 hier Sanierung und Teilˇbereignung eines Schlosses
an die Gemeinde).
Bei AbschÌtzung der aus Anlass eines Vorhabens zu erwartenden Folgen kann in gewissem
Umfang auf ErfahrungssÌtze zurˇckgegriffen werden. Es muss deshalb nicht vereinbart
werden, wie die Leistung im Einzelnen verwendet wird. Allerdings fehlt es an dem
erforderlichen Kausalzusammenhang, wenn z. B. lediglich die Zahlung eines pauschal geschÌtzten
Geldbetrages proWohneinheit oder pro Quadratmeter GeschossflÌche vereinbart
wird, mit dem die ,,ˇblicherweise‘‘ entstehenden Kosten der Ausweisung des Baugebiets
gedeckt werden sollen (vgl.VGH Mˇnchen Urt. v. 12. 5. 2004, DVBl 2004, 975). Der Ursachenzusammenhang
zwischen dem konkreten Vorhaben und den zu ihrer Finanzierung
vertraglich vereinbarten Zahlungen muss im Vertrag benannt und hinreichend bestimmt
sein, damit eine klare Abgrenzung gegenˇber schematischen ,,Infrastrukturabgaben‘‘ sichergestellt
ist. Die Konkretisierung muss zwar nicht notwendigerweise bereits im Wortlaut
der Vertragsurkunde in Erscheinung treten. Eine Darstellung des Kausalzusammenhangs
kann z. B. auch in einer ergÌnzenden Anlage zum Vertragstext erfolgen (vgl. Bunzel,
189 Regelungsbeispiel 20).
An der geforderten UrsÌchlichkeit fehlt es, wenn die zu finanzierenden MaÞnahmen
vorrangig anderen Baugebieten bzw der Allgemeinheit insgesamt dienen. FolgekostenvertrÌge
dˇrfen nur oder allenfalls das erfassen, was von dem konkreten Vorhaben an Folgen
ausgel˛st wird. Erforderlich ist, dass aus Anlass der Ausfˇhrung eines bestimmten Vorhabens
etwas geschieht und nicht erst ^ irgendwann ^ ein aufgelaufener Bedarf Konsequenzen
nach sich zieht (BVerwGE 90, 310 = NJW 1993, 1810). Die Gemeinde kann daher im
Rahmen eines stÌdtebaulichen Vertrages nicht MaÞnahmen fordern, fˇr die wohl ein aktueller
Bedarf besteht, die aber in keinem nachvollziehbaren kausalen Zusammenhang mit
dem Bauvorhaben bestehen. UnzulÌssig sind Regelungen in stÌdtebaulichenVertrÌgen, die
auf eine allgemeine Zuzugs- oder Infrastrukturabgabe hinauslaufen (vgl. Schˇtz
BWGZ 1999, 420 f.). StÌdtebauliche FolgekostenvertrÌge dˇrfen nur oder allenfalls das erfassen,
was von einem bestimmten Vorhaben bzw dem diesem zugrunde liegenden Bebauungsplan
verursacht wird. Erforderlich ist eine konkret-reale, unmittelbare Zurechnung
der FolgemaÞnahmen zum einzelnen Plan. Die mittelbare rechnerische Zurechnung
ˇber ein nicht nÌher prÌzisiertes Gesamtkonzept reicht nicht aus (OVG Lˇneburg BauR
2008, 57). Zwar kann auch die Gesamtkonzeption einer Gemeinde geeignet sein zu belegen,
dass eine stÌdtebauliche MaÞnahme die Folge mehrerer neu ausgewiesener Baugebiete
ist. In diesem Fall muss die Gemeinde jedoch transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar
belegen, dass die von ihr in einem ˇberschaubaren zeitlichen Zusammenhang
zu beschlieÞenden und realistischerweise verwirklichungsfÌhigen BebauungsplÌne (oder
anderen Satzungen) einen zusÌtzlichen Bedarf an ˛ffentlichen Einrichtungen hervorrufen
(BVerwG BauR 2009, 1275 = BeckRS 2009, 33762).
Dienen die Aufwendungen gleichzeitig nicht nur einem, sondern zugleich auch anderen
ebenfalls geplanten konkretenVorhaben und ist die MaÞnahme Folge oder Voraussetzung
dieser Vorhaben, k˛nnen die Kosten den einzelnen MaÞnahmen anteilig zugeordnet
werden. Ein Bauwilliger eines bestimmten Bauvorhabens hat nicht Kosten und
Aufwendungen zu tragen, die teilweise auch anderen Bauvorhaben zugute kommen (Bun-
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Einzelne stÌdtebauliche VertrÌge 119 ^ 122 P
zel, 170; Birk, 387; Quaas/Kukk, in: Schr˛dter § 11 Rdn. 32). In diesem Fall ist der auf das
geplante Vorhaben entfallende Anteil an den Kosten fˇr die Folgeeinrichtung auf den
durch das Vorhaben ausgel˛sten Bedarf zu beschrÌnken. Errichtet die Gemeinde z.B. einen
dreigruppigen Kindergarten, obwohl der vorhabenbedingte Bedarf nur zwei Gruppen betrÌgt,
ist lediglich der auf diese beiden Gruppen bezogene Kostenanteil folgekostenfÌhig
(Burmeister, 167).
StÌdtebauliche FolgekostenvertrÌge i. S. des§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB dˇrfen ^ entgegen der
frˇheren Rechtsprechung (vgl. oben Rdn.113) nicht nur mit dem TrÌger eines gr˛Þeren
Vorhabens, sondern k˛nnen auch mit einzelnen Grundstˇckseigentˇmern eines Plangebiets
geschlossen werden. Die Kostenerstattungsvereinbarung muss sich allerdings auch
hier stets auf konkrete stÌdtebauliche Planungen und MaÞnahmen sowie Anlagen und
Einrichtungen beziehen. Bei der Prˇfung der KausalitÌt ist dabei auf das gesamte Plangebiet
und nicht nur auf das einzelne Grundstˇck abzustellen, die Folgekosten sind dann anteilig
auf die einzelnen Grundeigentˇmer zu verteilen (vgl. VGH Mannheim NVwZ-RR
2006, 90). Zudem hat die Gemeinde bei stÌdtebaulichen VertrÌgen das Prinzip der
Gleichbehandlung zu beachten; betroffene Bˇrger dˇrfen nicht willkˇrlich ungleich behandelt
werden. Bei FolgekostenvertrÌgen mit mehreren Grundstˇckseigentˇmern ist
beim VerteilungsmaÞstab zu berˇcksichtigen, welchen Vorteil diese von der Baulandausweisung
haben (Busse, KommJur 2009, 241)
FolgekostenfÌhig sind auch Anlagen und MaÞnahmen auÞerhalb des Plangebiets.
Zwar hat der Gesetzgeber die VorgÌngerregelung in § 6 III 2 Hs. 2 BauGB-MaÞnG nicht
in § 11 BauGB ˇbernommen. In der Gesetzesbegrˇndung wird jedoch klargestellt, dass
§ 11 BauGB keine BeschrÌnkung der kostenausl˛senden MaÞnahmen auf das Bebauungsplangebiet
enthÌlt (BT-Drucks. 13/6392/50). Eine Kostenˇbernahme fˇr Einrichtungen
auÞerhalb des Plangebiets darf allerdings nicht zu einer Ausweitung des Erfordernisses der
UrsÌchlichkeit fˇhren (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 11 Rdn.163). Eine
Kostenˇbernahme fˇr Einrichtungen auÞerhalb des Plangebietes wird am KausalitÌtserfordernis
scheitern, wenn nur auf eine sonstige gemeindliche ,,Gesamtplanung‘‘ abgestellt
wird (vgl. BVerwG NJW 1993, 1810; Quaas/Kukk,, in Schr˛dter§ 11 Rdn. 36).
Nach dem Wortlaut von § 11 I 2 Nr. 3 BauGB ist auch die Einbeziehung bereits entstandener
Kosten und Aufwendungen m˛glich. Durch die Formulierung ,,entstanden
sind‘‘ werden ^ anders als nach dem Wortlaut der VorgÌngerregelung des § 6 III 1 Hs. 1
BauGB-MaÞnG ^ auch Aufwendungen einbezogen, die der Gemeinde schon vor Vertragsschluss
entstanden sind (BT-Drucks. 13/6392, 50). Dies spricht dafˇr, dass der zeitlichen
Komponente, wann die Kosten und Aufwendungen der Gemeinde letztendlich entstanden
sind, keine entscheidende Bedeutung bei der Beurteilung des KausalitÌtskriteriums
zukommt. Eine Aufweichung des KausalitÌtserfordernisses gegenˇber der frˇheren
Rechtslage ist damit jedoch nicht verbunden. Es besteht vielmehr Anlass fˇr eine besonders
sorgfÌltige Prˇfung der KausalitÌt (vgl. Bunzel, 169; Birk, Rdn. 385 f.; Krautzberger, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 11 Rdn.164d). Bei der Einbeziehung bereits entstandener
Kosten und sonstiger Aufwendungen muss im Vertrag oder einer entsprechenden Anlage
zum Vertrag nachgewiesen werden, dass auch diese (zumindest teilweise) Voraussetzung
oder Folge des ,,geplanten Vorhabens‘‘ waren. Eine Kostenerstattung fˇr bereits in der Vergangenheit
errichtete Infrastruktureinrichtungen (z. B. fˇr einen bestehenden Kindergarten)
ist dagegen nicht m˛glich, da die der Gemeinde entstandenen Kosten in der Regel
nicht Voraussetzung oder Folge des Vorhabens sind.
Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB k˛nnen auch die Kosten fˇr AusgleichsmaÞnahmen gem.
§ 1a III BauGB (vgl. oben Rdn.103 ff.) ˇbernommen werden. Hierzu geh˛ren insbesondere
die Kosten der Planung, Grunderwerb, Freilegung sowie die Herstellungskosten.
Auch die Entwicklungspflegekosten fˇr die ersten Jahre k˛nnen ˇbernommen oder abgel˛st
werden, da es sich hierbei um stÌdtebaulich veranlasste MaÞnahmen handelt. Dies gilt
jedoch nicht mehr fˇr die Ûbernahme der Kosten fˇr die hieran anschlieÞende dauerhafte
Pflege der AusgleichsflÌchen (a. A. Bunzel, 194).
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