die Ûbertragung von GrundstĪcksflĖchen z. B. fĪr Folgeeinrichtungen ...

AVII 48^ 51 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht
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die Ûbertragung von GrundstÏcksflÌchen z. B. fÏr Folgeeinrichtungen zulÌssig. In diesem
Fall bedarf der stÌdtebauliche Vertrag dann zwingend einer notariellen Beurkundung. Bedeutung
hat dabei die Frage, ob die Gemeinde bei derartigen GeschÌften Unternehmer im
Sinne des § 14 BGB sein kann und damit die verfahrensrechtlichen Schutzvorschriften
EntwurfsaushÌndigung, Wartefrist, § 17 IIa 2 Nr. 2 BeurkG) bei GrundstÏcksgeschÌften
zu beachten sind, wenn der Vertragspartner Verbraucher § 13 BGB) ist BGH ZfIR 2002,
1004; Solveen, RnotZ 2002, 318 ff.; Grziwotz,ZIP2002,2109ff.).
d) Vertragsgebiet und Planungsgebiet. Ein wichtiges Problem in der Vertragspraxis ist
das Auseinanderfallen des Gebiets, das aus stÌdtebaulichen GrÏnden beplant und entwickelt
werden soll, und der GrundstÏcksflÌche, Ïber die der Vertragspartner verfÏgen kann.
Der Idealfall, dass die gesamten FlÌchen eines geplanten Baugebiets im Eigentum eines
GrundstÏckseigentÏmers stehen, findet sich in der Praxis eher selten.Vielmehr umfasst das
Plangebiet meist FlÌchen mehrerer EigentÏmer. Diese Problematik lÌsst sich leicht lÎsen,
wenn alle EigentÏmer des Plangebiets vertragsbereit sind. Die EigentÏmer kÎnnen dann
eine freiwillige Bodenordnung durchfÏhren und MaÞnahmen der ErschlieÞung von einem
der EigentÏmer oder gemeinschaftlich von einer ErschlieÞungsgesellschaft durchfÏhren
lassen. Die Gemeinde schlieÞt in diesem Fall sowohl mit den GrundstÏckseigentÏmern als
auch mit der ErschlieÞungsgesellschaftVertrÌge ab Scharmer,NVwZ1995,219[224]).
Nicht immer wird es jedoch gelingen, sÌmtliche EigentÏmer eines Planungsgebietes
zu einem EinverstÌndnis mit der Ûbernahme der Lasten des Bebauungsplans zu bewegen.
Haben die sich widersetzenden EigentÏmer einen wesentlichen Anteil am Planungsgebiet,
so bleibt der Gemeinde nichts anderes Ïbrig, als das Vertragsgebiet entsprechend anzupassen.Wenn
dies nicht mÎglich ist, muss die Gemeinde das Planungsvorhaben zurÏckstellen;
hier bleibt dann hÌufig keine andere Wahl als die ,,klassischen`` hoheitlichen MaÞnahmen
des BauGB wie Umlegung §§ 45 ff. BauGB) oder stÌdtebauliche SanierungsmaÞnahmen
§§ 136 ff. BauGB) durchzufÏhren.Vorsicht ist jedenfalls geboten, einzelnen nicht kooperationswilligen
EigentÏmern Sonderkonditionen einzurÌumen. Dies sollte zur Vermeidung
einer negativen Vorbildwirkung und aus GrÏnden der Gleichbehandlung vermieden
werden vgl. Burmeister, 223f.).
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III. Einzelne stÌdtebauliche VertrÌge
1. Vorbereitung oder DurchfÏhrung stÌdtebaulicher MaÞnahmen durch den
Vertragspartner
a) Ûbertragung von PlanungsmaÞnahmen. Nach § 11I 2 Nr.1Alt. 4 BauGB kÎnnen
die Gemeinden einem Investor oder dem GrundstÏckseigentÏmer die Ausarbeitung der
stÌdtebaulichen Planung Ïbertragen. Die Beauftragung privater Planungs- und IngenieurbÏros
mit der Erarbeitung erforderlicher Planungen und Gutachten beruht auf einer langen
Praxis. Bereits § 2 III 2 BBauG 1960 sah ausdrÏcklich vor, dass die Gemeinden fachlich
geeignete Personen mit der Ausarbeitung von BauleitplÌnen beauftragen kÎnnen. In solchen
FÌllen handelt es sich in der Regel jedoch um WerkvertrÌge privatrechtlicher Natur.
Davon sind die in § 11 I 2 Nr.1 Alt. 4 BauGB angesprochenen stÌdtebaulichen VertrÌge zu
unterscheiden, bei denen sich der Investor oder VorhabentrÌger zur Ausarbeitung der stÌdtebaulichen
Planungen auf eigene Kosten verpflichtet. Bei dieser Fallgestaltung beauftragt
der Investor/EigentÏmer in der Regel auf seine Kosten ein PlanungsbÏro. Zwischen
Gemeinde und PlanungsbÏro bestehen keine Vertragsbeziehungen. Dies hat fÏr die Gemeinde
den Vorteil, dass sie bei ZahlungsunfÌhigkeit des Investors/EigentÏmers grundsÌtzlich
nicht auf Zahlung des Honorars fÏr die erbrachten Planungsleistungen in Anspruch
genommen werden kann vgl. Bunzel,78).
Ûblicherweise werden im Rahmen solcher BauplanungsvertrÌge die Ausarbeitung
aller mit der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen verbundenen Planungen
und Gutachten Ïbertragen. Hierzu gehÎren insbesondere der Bebauungsplanentwurf, der
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Entwurf des GrÏnordnungsplans, erforderliche Gutachten z. B. LÌrmgutachten, Altlastengutachten,
Eingriffs-/Ausgleichsgutachten etc.)oder die Planung vonVer- und Entsorgungsleitungen.
Der Abschluss eines solchen Bauplanungsvertrages begrÏndet jedoch keinen
Anspruch des Vertragspartners auf die Aufstellung, Ønderung eines Bebauungsplans
oder auf bestimmte Festsetzungen im Bebauungsplan vgl. § 2 III Hs. 2 BauGB). Die Gemeinde
ist auch nicht gehindert, den dem Vertrag zugrundeliegenden Bebauungsplan zu
Ìndern oder zu ergÌnzen, um aus stÌdtebaulichen GrÏnden die mit seiner Festsetzung er-
Îffneten MÎglichkeiten der Bebauung zu Lasten des Vertragspartners einzuschrÌnken
BVerwG BauR 2001, 1060).
Sofern die Gemeinde stÌrkeren Einfluss auf die QualitÌt der Planungsarbeiten des PlanungsbÏros
nehmen mÎchte, besteht alternativ die MÎglichkeit, mit dem Investor/EigentÏmer
lediglich eine Vereinbarung zur Ûbernahme der Planungskosten und sonstigen
Aufwendungen durch einen Folgekostenvertrag im Sinne des § 11 I 2 Nr. 3 BauGB zu
treffen. Die Gemeinde bleibt in diesem Fall selbst Auftraggeberin der Planungsleistungen
und Vertragspartnerin des PlanungsbÏros. Der EigentÏmer/Investor verpflichtet sich im
stÌdtebaulichenVertrag, die fÏr die Planung des konkretenVorhabens entstehenden Kosten
zu Ïbernehmen vgl. zu den FolgekostenvertrÌgen unten Ziff. 3).
§ 11I 2 Nr.1BauGB wird ergÌnzt durch die Vorschrift des § 4 b BauGB. Danach kann
die Gemeinde insbesondere zur Beschleunigung des Bauleitplanverfahrens die Vorbereitung
und DurchfÏhrung von Verfahrensschritten nach den §§ 3^4 BauGB einem Dritten
Ïbertragen. Allerdings stellt § 11 I 2 Nr.1 Hs. 2 BauGB ausdrÏcklich klar, dass die Letztverantwortung
der Gemeinde fÏr das gesetzlich vorgeschriebene Planaufstellungsverfahren
davon unberÏhrt bleibt. Dies gilt vor allem fÏr das KernstÏck der Bauleitplanung, die
AbwÌgung. Die Gemeinde kann sich von ihrer Letztverantwortung fÏr die ordnungsgemÌÞe
DurchfÏhrung des AnhÎrungsverfahrens und die AbwÌgungsentscheidung nicht
befreien. Bei der Einschaltung Dritter im Sinne des § 4 b BauGB muss gewÌhrleistet sein,
dass hinreichende Kontrollmechanismen in Form von Berichtspflichten und EingriffsmÎglichkeiten
vorgesehen sind und bei Bedarf auch ausgeÏbt werden. Die Gemeinde darf
von Dritten aufbereitetes AbwÌgungsmaterial nicht ungeprÏft und unkritisch Ïbernehmen.
Am Ende muss sie selbst und in eigener Verantwortung entscheiden vgl. Schmidt-
Eichstaedt, BauR 1998, 899 [908]; Bunzel,80).
Bei der Ûbertragung der DurchfÏhrung vonVerfahrensschritten an den Vertragspartner
eines stÌdtebaulichenVertrages ist ZurÏckhaltung geboten, wenn dieser letztendlich NutznieÞer
der Planung ist.Werden dem Investor oder EigentÏmer nicht nur die Ausarbeitung
der PlanentwÏrfe, sondern auch die Verfahrensorganisation und -durchfÏhrung Ïbertragen,
besteht die Gefahr, dass die fÏr die bauleitplanerische AbwÌgung erforderliche
NeutralitÌt und Interessensferne und damit letztendlich die Anforderungen an eine sachgerechte
AbwÌgung nicht mehr gewahrt ist. Die Planung droht dann in eine Schieflage zu
geraten vgl. BVerwG NJW 1975, 70). Trotz regelmÌÞiger Berichtspflichten oder eine Teilnahme
von Gemeindevertretern an mÏndlichen ErÎrterungs- und AnhÎrungsterminen
besteht im Zweifel die Gefahr, dass ein vom Investor beauftragtes PlanungsbÏro die Verfahrenssteuerung
und die Aufbereitung der AbwÌgung bewusst oder unbewusst so vornimmt,
dass die Interessen des Investors einseitig in denVordergrund gerÏckt werden vgl.
Reidt, NVwZ 1998, 592 [593]; v.Nicolai/Wagner/Wecker, 31).
b) Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse. Nach § 11 I 2 Nr.1 BauGB kÎnnen VertrÌge
zur Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse geschlossen werden. Der Abschluss
derartiger VertrÌge war bereits in der Vergangenheit eine hÌufige Alternative zu amtlichen
Umlegungsverfahren gemÌÞ §§ 45 ff. BauGB. Zu den Ïblichen Modellen der freiwilligen
Bodenordnung gehÎren in der Praxis
^ der Ankauf sÌmtlicher GrundstÏcke im kÏnftigen Planungsgebiet durch die Gemeinde
gemeindlicher Grunderwerb),
^ die so genannte freiwillige Umlegung.
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Die vertragliche Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse als Alternative einer gesetzlichen
Umlegung ist in zahlreichen Varianten mÎglich. Bei den genannten Modellen handelt
es sich lediglich um zwei ,,Grundverfahrensweisen``, die in der Praxis hÌufig auch gemischt
auftreten. Bei vielen Vertragsgestaltungen verfolgen die Kommunen nicht nur das
Ziel einer Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse im Sinne des § 11 I 2 Nr.1 BauGB,
sondern gleichzeitig boden- und sozialpolitische Ziele im Sinne des § 11 I 2 Nr. 2 BauGB,
beispielsweise um bestimmte FlÌchen zu gÏnstigen Preisen fÏr Einheimische oder den
sozialen Wohnungsbau bereitstellen zu kÎnnen vgl. Dieterich, Baulandumlegung, Rdn.
474 ff.; Bunzel, 49 ff.; Burmeister, 63 ff.).
aa) Gemeindlicher Grunderwerb. Beim ersten Grundmodell erwirbt die Gemeinde vor Beginn
eines Bauleitplanverfahrens entweder selbst oder durch eine von ihr eingeschaltete
Entwicklungsgesellschaft sÌmtliche im zukÏnftigen Plangebiet liegenden GrundstÏcke.
Nach Abschluss der Planung werden die FlÌchen neu parzelliert und als Bauland verkauft.
Wenn die GrundstÏcke bzw. GrundstÏcksteile zur Vorbereitung einer Bodenneuordnung
von der Gemeinde gekauft werden, handelt es sich um Îffentlich-rechtliche stÌdtebauliche
VertrÌge, denn hier Ïberlagert der Îffentliche Zweck die Bodenordnung)die an sich privatrechtlich
einzustufenden GrunderwerbsvorgÌnge so stark, dass insgesamt von Îffentlich-rechtlichen
VertrÌgen ausgegangen werden muss BVerwG NJW 1985, 989). Die Abgrenzung
zwischen rein privatrechtlichen GrundstÏcksgeschÌften und Îffentlich-rechtlichen
VertrÌgen der Gemeinde ist allerdings flieÞend. Solange und soweit sich eine Gemeinde
im Vorfeld einer Bauleitplanung am privaten GrundstÏcksmarkt betÌtigt, handelt
es sich um privatrechtliche GrundstÏckserwerbs- und GrundstÏcksverÌuÞerungsvertrÌge
BVerwGE 92, 56 [64] = NJW 1993, 2695; Grziwotz, NVwZ 1996, 637 [639]).
bb) Freiwillige Umlegung. Das zweite mÎgliche Modell einer vertraglichen GrundstÏcksneuordnung
ist eine vertraglich vereinbarte freiwillige Umlegung in Anlehnung an das
gesetzliche Umlegungsverfahren §§ 45 ff. BauGB). Die ZulÌssigkeit der freiwilligen Umlegungen
war bereits vor der Regelung in § 11 I Nr.1 BauGB bzw. § 6 I 2 BauGB-MaÞnahmenG
anerkannt vgl. BVerwG NJW 1985, 989). Der freiwilligen Umlegung liegt ein
stÌdtebaulicher Vertrag zwischen den GrundstÏckseigentÏmern in einem Baugebiet und
der Gemeinde zugrunde so genannter Umlegungsvertrag). Der Umlegungsvertrag ersetzt
sÌmtliche Regelungen des gesetzlichen Umlegungsverfahrens. Neben der eigentlichen
Bodenordnung sind weitere, darÏber hinausgehende Verpflichtungen der GrundstÏckseigentÏmer
oder der Gemeinde im Umlegungsvertrag zu regeln, wie z. B. die Ûbertragung
der fÏr Îffentliche Zwecke erforderlichen FlÌchen auf die Gemeinde, Regelungen
Ïber die Verteilung der Kosten des Verfahrens einschlieÞlich der Planungskosten, der Vermessungskosten
und der BeurkundungsgebÏhren)oder das Honorar eines eingeschalteten
VerfahrenstrÌgers Bunzel, 56; zu weiteren Einzelheiten eines Umlegungsvertrages vgl.
Birk, Rdn. 328 ff.). Die freiwillige Umlegung ist von der Grunderwerbsteuer nicht befreit,
es besteht aber GebÏhrenfreiheit beim Grundbuchamt § 79 BauGB).
Das freiwillige Umlegungsverfahren kann jedoch nur dann mit Erfolg praktiziert werden,
wenn die GrundstÏckseigentÏmer einigungsfÌhig sind und durch die Kombination
mit der Bauleitplanung bzw. i.V. m. besonderen Einigungs- und LÎsungsansÌtzen diese EinigungsfÌhigkeit
erreicht werden kann. Dort, wo das Einigungspotenzial der GrundstÏckseigentÏmer
nicht ausreicht, sollte das gesetzliche Verfahren gewÌhlt werden Birk,VBlBW
1994, 7; Bunzel,55).
Der Grundgedanke der freiwilligen Umlegung besteht darin, die notwendige Bodenordnung
im Bezug auf eine bestimmte, im Regelfall im Bebauungsplan definierte Bebaubarkeit
einschlieÞlich der dafÏr zur VerfÏgung zu stellenden Îffentlichen FlÌchen durch im Regelfall)einen
Gesamtvertrag zu realisieren, der sÌmtliche von der Bodenordnung betroffenen
GrundstÏcke umfasst. Es handelt sich um einen notariell zu beurkundenden Vertrag im
Sinne des § 313 BGB, an dem alle EigentÏmer von GrundstÏcken im Gebiet der freiwilligen
Umlegung beteiligt sind. Die Gemeinde nimmt in zwei Funktionen an demVertrag teil:
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StÌdtebauliche VertrÌge 60^64 AVII
^ Sie ist einerseits fiskalische) GrundstÏckseigentÏmerin und beteiligt sich mit allen
ihren im Gebiet der freiwilligen Umlegung liegenden GrundstÏcken.
^ Sie ist zum anderen EmpfÌngerin der zu Ïbertragenden Îffentlichen FlÌchen.
cc) Vereinbarungen im Rahmen eines amtlichen Umlegungsverfahrens. Das Umlegungsverfahren
der §§ 45 ff. BauGB ist dadurch gekennzeichnet, dass einvernehmlichen Regelungen
Vorrang vor hoheitlichen MaÞnahmen zukommt. Es lÌsst vor allem mit EinverstÌndnis
aller bzw. der betroffenen EigentÏmer die Aufteilung der Verteilungsmasse nach anderen
als den gesetzlichen MaÞstÌben zu § 56 II BauGB). Mit EinverstÌndnis der betroffenen
EigentÏmer kÎnnen u. a. als Abfindung auch Geld oder Grundeigentum auÞerhalb des
Umlegungsgebietes vorgesehen werden § 59 IV1 und 2 BauGB).
UmlegungsvertrÌge unter dem ,,Dach`` der amtlichen Umlegung sind deshalb in der
Praxis hÌufig. Es handelt sich dabei um Îffentlich-rechtliche VertrÌge, in denen sich die
Gemeinde verpflichtet, eine Umlegung anzuordnen, wÌhrend die GrundstÏckseigentÏmer
neben der Zusicherung des FlÌchenabzugs gemÌÞ § 55 II BauGB zur FÎrderung der zÏgigen
DurchfÏhrung meist auf Rechtsmittel verzichten. HÌufig wird mit dieser Vereinbarung
ein ErschlieÞungsvertrag verbunden. Die GrundstÏckseigentÏmer erwarten sich von
diesbezÏglichen Regelungen eine rasche Bereitstellung von bebaubaren GrundstÏcken
vgl. Grziwotz, 220f.).
Um sowohl die Nachteile des gesetzlichen Umlegungsverfahrens als auch die Nachteile
der freiwilligen Umlegung insbesondere die Grunderwerbsteuerpflicht) zu vermeiden,
werden in der Praxis zunehmend vertragliche Vereinbarungen im Rahmen eines amtlichen
Umlegungsverfahrens geschlossen vgl. Dieterich, Baulandumlegung, 4.Auflage 2000,
Rdn.491). Der Vollzug der VertrÌge im Rahmen eines amtlichen Umlegungsverfahrens erfolgt
auÞerhalb des Grundbuchs durch den Umlegungsplan. Dieses Mischmodell hat vor allem
an steuerrechtlicherAttraktivitÌt gewonnen vgl. Burmeister, 75).Wie bei der freiwilligen
Umlegung ist allerdings auch bei vertraglichen Vereinbarungen im Rahmen eines amtlichen
Umlegungsverfahrens der Konsens aller GrundstÏckseigentÏmer notwendige Voraussetzung.
c) MehrflÌchenabtretungen. Im Rahmen freiwilliger Umlegungen werden in der Praxis
MehrflÌchenabtretungen oder ,,zusÌtzliche Landabgaben`` vereinbart. In solchen FÌllen
hat der GrundstÏckseigentÏmer auf die Gemeinde mehr GrundstÏcksflÌchen zu Ïbertragen
als in der gesetzlichen FlÌchenumlegung, bei der der maximal zulÌssige FlÌchenbeitrag
nach § 58 I i.V. m. § 55 II BauGB auf 30 % begrenzt ist. Den rechtlichen Ansatzpunkt fÏr
einen solchen MehrflÌchenabzug stellt sowohl die Folgekostenregelung des § 11 I 2 Nr. 3
BauGB als auch § 11 I 2 Nr. 2 BauGB dar:
^ Nach § 11 I 2 Nr. 3 Hs. 2 BauGB kÎnnen sich die GrundstÏckseigentÏmer auch durch
Bereitstellung erforderlicher GrundstÏcke) dazu verpflichten, Kosten und sonstige Aufwendungen
zu Ïbernehmen, die der Gemeinde fÏr stÌdtebauliche MaÞnahmen entstehen.
Die Anlagen kÎnnen auch auÞerhalb des Gebietes liegen.
^ Voraussetzung ist, dass ein KausalitÌtszusammenhang zwischen der Bebaubarkeit des
Gebietes und diesen Folgekosten besteht, § 11 I 2 Nr. 3 BauGB.
^ Die vertraglichvereinbarten Leistungen mÏssen insgesamt angemessen sein, §11II1BauGB.
^ FÏr die nach § 11 I 2 Nr. 2 zu vereinbarende Verpflichtung gilt als Begrenzung allein die
Angemessenheit, nicht etwa auch die KausalitÌtsregelung des § 11 I 2 Nr. 3 BauGB Birk,
Rdn. 370 ff.).
Unter diesen Voraussetzungen ist hinsichtlich der ZulÌssigkeit von MehrflÌchenabtretungen
zu differenzieren:
aa) MehrflÌchenabtretungen fÏr Gemeinbedarfs- und Infrastruktureinrichtungen.Vertragliche MehrflÌchenabtretungen
kÎnnen unter dem Gesichtspunkt der Ûbernahme von Folgelasten nach
§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB gerechtfertigt sein. Nach der ausdrÏcklichen Regelung in § 11 I 2 Nr. 3
Hs. 2 BauGB kann der gemeindliche Vertragspartner seine Leistung auch durch die Bereit-
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stellung von GrundstÏcken erbringen. Voraussetzung ist, dass der KausalitÌtszusammenhang
des § 11 I 2 Nr. 3 BauGB fÏr die gesamte Anlage erfÏllt ist. Eine Gemeinde kann sich
z. B. fÏr ein neues Baugebiet nach § 11I 2 Nr. 3 Hs. 2 BauGB FlÌchen fÏr einen Kindergarten
zur VerfÏgung stellen lassen. Dient der Kindergarten allein dem betreffenden Baugebiet,
kann die FlÌche insgesamt imWege der freiwilligen Baulandumlegung aufgebracht werden,
da der KausalitÌtszusammenhang vorhanden ist. Dient dagegen der Kindergarten zugleich
der Deckung eines Bedarfs auÞerhalb des Gebiets der freiwilligen Umlegung, besteht der
KausalitÌtszusammenhang nur teilweise. Dies ist im Rahmen der ZurverfÏgungstellung
der GrundstÏcke dadurch zu berÏcksichtigen, dass nur ein Teil der FlÌchen unentgeltlich
Ïbertragen, der Rest aber gekauft, also von der Gemeinde bezahlt oder die GesamtflÌche
von der Gemeinde zu einem geringerenVerkehrswert erworben wird Birk,Rdn.374ff.).
bb) MehrflÌchen fÏr ErschlieÞungs-, Ausgleichs- undImmissionsschutzflÌchen. Sind in einem Bebauungsplan
Îrtliche VerkehrsflÌchen, GrÏnflÌchen, naturschutzrechtliche AusgleichsflÌchen
oder FlÌchen fÏr ImmissionsschutzflÌchen z. B. LÌrmschutzwÌlle) in einem Umfang
ausgewiesen, der nicht mehr durch den FlÌchenbeitrag nach § 58 I 2 BauGB von maximal
30% gedeckt ist, so bestehen keine Bedenken, diese MehrflÌchen unentgeltlich nach § 11 I 2
Nr. 3 BauGB durch einen freiwilligen Umlegungsvertrag von den GrundstÏckseigentÏmern
auf die Gemeinde zu Ïbertragen. Hier sind dieVoraussetzungen der KausalitÌt und der
Angemessenheit der MehrflÌchenabtretung erfÏllt vgl. Birk, Rdn. 372 ff.; Burmeister,78).
cc) FlÌchen fÏr besonderenWohnbedarf oder fÏr besondere BevÎlkerungsgruppen. § 11I 2 Nr. 3 BauGB
ermÎglicht FlÌchenbeitrÌge nur dann, wenn sie ,,Voraussetzung oder Folge``des vom Bauwilligen
geplanten Bauvorhabens sind. In der Regel wird es deshalb an dem KausalitÌtszusammenhang
fehlen, wenn sich die Gemeinde im Rahmen einer freiwilligen Umlegung
FlÌchen fÏr besonderen Wohnbedarf oder fÏr besondere BevÎlkerungsgruppen
zuteilen lassen mÎchte.Vertragliche Regelungen hinsichtlich des speziellen Nutzungsbedarfs
etwa fÏr Einheimische, kinderreiche Familien etc.) sind aber nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB
zulÌssig. Die Regelung zielt zwar vorrangig darauf ab, dass sich der Investor/EigentÏmer verpflichtet,
die vereinbarten Bindungen selbst zu realisieren. Kann jedoch der einzelne GrundstÏckseigentÏmer
mangels GrundstÏcksgrÎÞe des im Rahmen der freiwilligen Umlegung
eingebrachten Alt-)GrundstÏcks diese Aufgaben nicht selbst erfÏllen, so spricht vieles dafÏr,
dass die nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB vereinbarungsfÌhigen Verpflichtungen auch durch Abtretung
von FlÌchen ,,abgelÎst`` werden kÎnnen, sofern kein VerstoÞ gegen das Gebot der
Angemessenheit gemÌÞ § 11 II BauGB vorliegt vgl. Bunzel, 58, 99ff.; Birk, Rdn. 376ff.;
Burmeister, 79 f.; zu AblÎsevereinbarungen fÏr Sozialbindungen vgl. auch unten Ziff. 2 b).
dd) FlÌchenbeitrÌge auÞerhalb von Umlegungen. Die rechtlichen Grenzen stÌdtebaulicher VertrÌge
sind insbesondere bei der Forderung von ,,Landabgaben`` auÞerhalb freiwilliger Umlegungsvereinbarungen
zu beachten. Ist kein Umlegungsverfahren erforderlich, ist die
Forderung einer MehrflÌchenabtretung nur unter den Voraussetzungen zulÌssig, unter denen
eine KostenÏbernahme gemÌÞ § 11 I 2 Nr. 3 BauGB rechtlich unbedenklich ist, also
bei unmittelbarer KausalitÌt und Angemessenheit vgl. v.Nicolai/Wagner/Wecker, 29;Burmeister,
80 ff.; vgl. auch unten Rdn. 75).
d) Bodensanierung und sonstige vorbereitende MaÞnahmen. Als weiteren Gegenstand
eines stÌdtebaulichen Vertrages nennt § 11 I 2 Nr.1 BauGB die Bodensanierung und
,,sonstige vorbereitende MaÞnahmen``. Unter Bodensanierung ist die Erkundung und Entsorgung
von Altlasten gemeint. Altlasten sind nach der Definition in § 2 V Bundes-Bodenschutzgesetz
Altablagerungen und Altstandorte, durch die schÌdliche BodenverÌnderungen
oder sonstige Gefahren fÏr den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen
werden. Nach § 2 VII Bundes-Bodenschutzgesetz umfasst die Bodensanierung MaÞnahmen
zur Beseitigung oder Verminderung der Schadstoffe DekontaminationsmaÞnahmen)
sowie MaÞnahmen, die eine Ausbreitung der Schadstoffe langfristig verhindern oder vermindern,
ohne die Schadstoffe zu beseitigen SicherungsmaÞnahmen), sowie zur Beseiti-
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StÌdtebauliche VertrÌge 69 ^ 74 AVII
gung oder Verminderung schÌdlicher VerÌnderungen der physikalischen, chemischen oder
biologischen Beschaffenheit des Bodens.
Zu dem Auffangtatbestand der ,,sonstigen vorbereitenden MaÞnahmen`` zÌhlt insbesondere
die Freilegung von GrundstÏcken, insbesondere der Abbruch vorhandener GebÌude.
Insoweit greift die Vorschrift einen Rechtsbegriff auf, der bereits in § 147I1Nr.3BauGB,
aber auch in § 128 I Nr.1 BauGB angesprochen wird. Der Begriff der Freilegung geht weiter
als der Begriff der Beseitigung baulicher Anlagen. Angesprochen ist mit ihm die Beseitigung
von tatsÌchlichen Hindernissen, die der geplanten GrundstÏcksnutzung im Wege
stehen kÎnnen Dombert, BauR 1994, 552).
StÌdtebauliche Vereinbarungen nach § 11 I 2 Alt. 2 und 3 BauGB spielen in der Praxis
vor allem eine wichtige Rolle bei der Revitalisierung innerstÌdtischer Gewerbe-, Industrie-
und MilitÌrbrachen. Eine Bodensanierung ist hÌufig die notwendige Voraussetzung
dafÏr, dass eine vom Investor/EigentÏmer vorgesehene Nutzung z. B. Wohnnutzung)
Ïberhaupt erst zulÌssigerweise realisiert werden kann. Eine Vereinbarung Ïber die Sanierung
ist in diesen FÌllen unabdingbare Voraussetzung fÏr eine sachgerechte AbwÌgung in
der gemeindlichen Bauleitplanung vgl. v. Nicolai/Wagner/Wecker,36).
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2. FÎrderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele
a) Bauverpflichtungen. Um die mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele zu erreichen, 71
kann in einem stÌdtebaulichen Vertrag nach § 11 I 2 BauGB eine bestimmte Nutzung der
GrundstÏcke vereinbart werden. Hierzu zÌhlt auch die Ûbernahme von Baupflichten. In
einem stÌdtebaulichen Vertrag kann sich der EigentÏmer/Investor verpflichten, bei der
AusfÏhrung desVorhabens und der Nutzung des GrundstÏcks die Vorgaben des in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplans einzuhalten. Derartige vertragliche Regelungen kommen
in der Praxis vor, um sicherzustellen, dass neu ausgewiesenes Bauland auch zÏgig
einer Bebauung zugefÏhrt wird. Bauverpflichtungsvereinbarungen werden deshalb hÌufig
im Zusammenhang mit weiteren Bindungen, z. B. zugunsten von BevÎlkerungsgruppen
mit Wohnraumversorgungsproblemen, vereinbart. Die Bauvereinbarung muss ^ anders als
bei § 12 BauGB ^ nicht zwingend an eine Frist gebunden sein. Bauverpflichtungen in
stÌdtebaulichenVertrÌgen kÎnnen zeitlich beliebig ausgestaltet werden, so kann die Errichtung
eines Vorhabens auch zeitlich gestaffelt bzw. in mehreren Bauabschnitten vereinbart
werden. SchlieÞlich ist es ohne weiteres mÎglich, Bauverpflichtungen nur fÏr einzelne
Bauabschnitte bzw. fÏr TeilflÌchen eines Bebauungsplans zu regeln vgl. v. Nicolai/Wagner/
Wecker,38).
Die Frist fÏr die ErfÏllung einer Bauverpflichtung muss angemessen sein. Eine Frist von 72
wenigstens drei Jahren dÏrfte bei kleineren Vorhaben angemessen sein, da ein ernsthafter
Bauinteressent in dieser Zeit in der Lage ist seine Planung und ein entsprechendes Bauantragsverfahren
durchzufÏhren und mit dem Bauvorhaben zu beginnen vgl. OLG Karlsruhe
NJW-RR 1992, 18 [19]). Zur Vermeidung unbilliger HÌrten kann es sinnvoll sein, in
den stÌdtebaulichen Vertrag eine Klausel aufzunehmen, derzufolge die Frist verlÌngert
werden kann vgl. Bunzel, 85).
Auf Bauverpflichtungen in stÌdtebaulichen VertrÌgen ist § 12 VI BauGB nicht anwendbar.
Dies bedeutet, dass bei einer Aufhebung des Bebauungsplans wegen NichterfÏllung
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vertraglicher Bauverpflichtungen evtl. EntschÌdigungsansprÏche des Investors/EigentÏmers
gem. §§ 40 ff. BauGB nicht gesetzlich ausgeschlossen sind. Im stÌdtebaulichen Vertrag
kann aber geregelt werden, dass fÏr den Fall der NichterfÏllung der Bauverpflichtung
auf EntschÌdigungsansprÏche nach §§ 40 ff. BauGB verzichtet wird Bunzel, 86). Sofern
die Gemeinde das betreffende GrundstÏck an den Investor verkauft hat, werden in der
Praxis bei NichterfÏllung eingegangener Bauverpflichtungen hÌufig auch Wieder- bzw.
RÏckkaufrechte zugunsten der Gemeinde vereinbart vgl. Grziwotz, 214 ff.).
b) Regelungen zur Deckung des Wohnbedarfs von BevÎlkerungsgruppen mit besonderen
Wohnraumproblemen. Nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB kÎnnen stÌdtebauliche Ver-
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AVII 75 ^ 77 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht
trÌge auch Regelungen zur Deckung des Wohnbedarfs von BevÎlkerungsgruppen mit besonderen
Wohnraumproblemen enthalten. Dies sind insbesondere kinderreiche Familien
der unteren Einkommensschichten, Umsiedler, Aussiedler und Asylbewerber, Schwerbehinderte
vgl. Quaas in SchrÎdter, § 11 Rdn. 20; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 11
Rdn.145). Folgende Bindungen sind in der Praxis Ïblich:
^ Verpflichtungen, einen bestimmten Anteil der Wohnungen oder der GeschossflÌche als
Eigentums- oder Mietwohnungen im Standard und mit Mitteln des sozialen Wohnungsbau
zu errichten,
^ Belegungs- und Besetzungsrechte zugunsten der Gemeinde mit bestimmten Bindungsfristen,
^ Vereinbarungen von Mietpreisbindungen mit bestimmten Bindungsfristen,
^ Vereinbarungen von VerÌuÞerungsbeschrÌnkungen, befristeten Zweckentfremdungsverboten
und Umwandlungsverboten bei Errichtung gefÎrderter Miet- oder Eigentumswohnungen
vgl. Burmeister,91;Bunzel,93ff.).
Nicht selten besteht ein Interesse der EigentÏmer/Investoren bei manchen Bindungen,
ihre Verpflichtung durch Zahlung eines dem wirtschaftlichen Wert der Bindung entsprechenden
Geldbetrags abzulÎsen. Manche Gemeinden rÌumen bereits bei Vertragsabschluss
EigentÏmern/Investoren die MÎglichkeit ein, z. B. zwischen der tatsÌchlichen Errichtung
von Îffentlich gefÎrdertem Wohnraum und der AblÎsung diese Verpflichtung zu wÌhlen.
Gegen eine solche AblÎsemÎglichkeit werden zum Teil Bedenken geÌuÞert Schmidt-Eichstaedt,
BauR 1996, 8; Wagner, GewArch 1995, 235). § 11 BauGB schrÌnkt jedoch die Wahl
der vertraglichen Mittel, mit denen eine Gemeinde die Deckung eines besonderen Wohnbedarfes
im Einzelnen bewerkstelligen will, nicht ein. Aus wirtschaftlicher Sicht macht es
keinen Unterschied, ob ein Investor soziale Wohnungen tatsÌchlich errichtet oder einen
entsprechenden AblÎsebetrag bezahlt Bunzel,100;v. Nicolai/Wagner/Wecker, 42 ff.). Es kann
unter UmstÌnden sogar sinnvoll sein, Sozialwohnungen an anderer Stelle als auf dem
GrundstÏck des Investors zu errichten. ZulÌssig sind solche AblÎsebetrÌge jedoch nur
dann, wenn die Verwirklichung der Ziele des § 11 I 2 Nr. 2 Alt. 3 BauGB konkret und im
Zusammenhang mit dem Vorhaben sichergestellt ist Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg,
§ 11 Rdn.149). Soweit von vornherein im Bebauungsplangebiet selbst kein sozialer
Wohnungsbau angestrebt wird oder faktisch nicht mÎglich ist, ist die Umwandlung in
eine Geldzahlungspflicht generell unzulÌssig, da sie im Ergebnis eine unzulÌssige ,,Sonderabgabe``
darstellt. Schmidt-Eichstaedt, BauR1996,1,8;Grziwotz, NVwZ 1996, 637 [639]).
Solche AblÎsevereinbarungen sind daher auch an den allgemeinen Schranken stÌdtebaulicher
VertrÌge, insbesondere an dem Gebot der Angemessenheit § 11 II BauGB), zu messen
Krautzberger, a.a.O., § 11 Rdn.149).
c) Einheimischenmodelle. aa) Ûberblick. Unter Einheimischenmodellen werden Vereinbarungen
zwischen Gemeinden und privaten GrundstÏckseigentÏmern verstanden, die
sicherstellen sollen, dass bei der Bebauung neuer WohnbauflÌchen OrtsansÌssige bevorzugt
zum Zuge kommen. Insbesondere in Gemeinden im Umfeld von Ballungszentren oder in
landschaftlich reizvollen Erholungsgebieten steigen die GrundstÏckspreise stark an mit der
Folge, dass hÌufig weniger einkommensstarke ortsansÌssige BÏrger und junge Familien
nicht mehr zu angemessenen Preisen Wohnbauland erwerben kÎnnen. Zahlreiche Gemeinden
haben deshalb in den vergangenen Jahren verschiedene Modelle entwickelt, um
vor einer Baugebietsausweisung den Baulandbedarf fÏr Einheimische zu sichern.
Bekannt ist vor allem das ,,Weilheimer Modell``. Hier macht die Gemeinde die Aufstellung
eines Bebauungsplans davon abhÌngig, dass die GrundstÏckseigentÏmer der Gemeinde
ein auf zehn Jahre befristetes, notariell beurkundetes Verkaufsangebot fÏr ihre
GrundstÏcke machen und eine entsprechende Auflassungsvormerkung zur Eintragung in
das Grundbuch bewilligen. Die Gemeinde darf das Kaufangebot nur annehmen, wenn ein
GrundeigentÏmer nach Abschluss der Planung an den nichtbegÏnstigten Personenkreis
verÌuÞert. Dabei bestimmt die Gemeinde in Richtlinien, wer unter den Begriff der Einheimischen
fÌllt, z. B. BÏrger, die seit fÏnf oder zehn Jahren in der Gemeinde wohnen
22 Hoffmann EL 15

StÌdtebauliche VertrÌge 78 ^ 82 AVII
oder dort arbeiten. Sofern innerhalb der Bindungsfrist an Personen verÌuÞert werden soll,
die nicht unter den Einheimischenbegriff fallen, wird der Gemeinde ein Ankaufsrecht fÏr
das GrundstÏck mit einem Kaufpreis zu 30 % unter dem Verkehrswert eingerÌumt vgl.
Busse,BayVBl.1994,356).
Øhnlich funktioniert das ,,Traunsteiner Modell``. Vor der Ausweisung von Bauland
schlieÞt die Gemeinde notarielle VertrÌge mit den betroffenen GrundstÏckseigentÏmern,
wonach diese sich verpflichten, Verpflichtungs- und VergÏtungsgeschÌfte Ïber jedes BaugrundstÏck
nur mit Zustimmung der Gemeinde abzuschlieÞen. Im Vertrag wird auch der
HÎchstpreis der BaugrundstÏcke festgelegt. Die Gemeinde kann die Zustimmung zu einer
VerÌuÞerung versagen, wenn die GrundstÏcke vertragswidrig nicht an OrtsansÌssige ver-
ÌuÞert werden oder der EigentÏmer sich nicht an den vereinbarten Kaufpreis hÌlt. Zur
Sicherung der VertragserfÏllung wird ein preislimitiertes Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde
vereinbart Bunzel,114ff.).
Die Modelle sind inzwischen von einzelnen Gemeinden weiterentwickelt worden. So
sind u. a. die Bindungsfristen der EigentÏmer verlÌngert worden. Eine bis zu 20 Jahre
dauernde Angebotsbindung dÏrfte noch angemessen sein vgl. BayVGH NVwZ 1999,
1008 [1012]).
bb) Gemeindlicher Zwischenerwerb. Daneben existieren Einheimischenmodelle, die durch
einen gemeindlichen Zwischenerwerb der GrundstÏcke realisiert werden. Zahlreiche Gemeinden
weisen neues Bauland nur dann aus, wenn sie vor dem Aufstellungsbeschluss
Ïber den Bebauungsplan die kÏnftigen Îffentlichen VerkehrsflÌchen sowie darÏber hinaus
sÌmtliche GrundstÏcke oder einen bestimmten Prozentsatz dieser GrundstÏcke im Plangebiet
selbst erworben haben. Ûblicherweise wird den EigentÏmern ein RÏcktrittsrecht
fÏr den Fall eingerÌumt, dass der in Aussicht genommene Bebauungsplan nicht innerhalb
einer bestimmten, lÌnger bemessenen Frist in Kraft tritt. Nach Ûberplanung der FlÌchen
werden diese dann hÌufig mit entsprechenden vertraglichen ,,Einheimischenbindungen``
in Verbindung mit RÏck- oder WeiterverÌuÞerungen der GrundstÏcke an Einheimische
weiterverkauft vgl. Burmeister, 103 ff.).
cc) Rechtsnatur der Einheimischenmodelle. Rechtsgrundlage fÏr EinheimischenvertrÌge ist
seit 1.1. 1998 § 11 I 2 Nr. 2 BauGB. Danach kÎnnen die Gemeinden VertrÌge zur Deckung
des Wohnbedarfs der ortsansÌssigen BevÎlkerung abschlieÞen. § 11 BauGB enthÌlt jedoch
grundsÌtzlich keine Aussage darÏber, ob stÌdtebauliche VertrÌge allgemein Îffentlichrechtlicher
Natur sind vgl. Rdn. 8 ff.). Insbesondere die Rechtsnatur von EinheimischenvertrÌgen
ist umstritten. Das Bundesverwaltungsgericht BVerwGE 92, 56 = NJW 1993,
2693) hat anders als derVGH MÏnchen VGH MÏnchen NVwZ 1990, 979) den Weilheimer
Einheimischenmodellvertrag als zivilrechtlich qualifiziert, weil sein Gegenstand ein
Sachverhalt sei, der die Verschaffung des Eigentums an einem GrundstÏck betreffe, also
im bÏrgerlichen Recht grÏnde. Die stÌdtebauliche Intention bliebe als bloÞes Motiv
auÞerhalb der Vereinbarungen: Da die Gemeinde allen kÏnftigen) EigentÏmern der im
kÏnftigen Baugebiet gelegenen GrundstÏcke entsprechende vertragliche Bindungen abverlange,
bezwecke sie zumindest eine zeitlich befristete Einflussnahme auf die EigentÏmerstruktur
des Gebiets. Nach ihrer solchermaÞen ausgewiesenen Motivation mÎge die
Gemeinde mit der Optionsvereinbarung ein landesplanerisches Ziel verfolgen, die Offenlegung
dieses Ziels verleiht dem Vertrag aber kein derartiges GeprÌge, dass er unbeschadet
seiner sonstigen Regelungen als Îffentlich-rechtlicher Vertrag anzusehen sei BVerwG,
a.a.O.).
Gegen die ^ noch vor In-Kraft-Treten von § 6 BauGB-MaÞnahmenG bzw. § 11 BauGB
^ vom Bundesverwaltungsgericht vorgenommene Einordnung als zivilrechtliche VertrÌge
wurde verschiedentlich Kritik geÌuÞert vgl. Grziwotz, NJW 1997, 237; Battis, ZfBR1999,
240 [243]). Letztlich mÏsste jeder stÌdtebauliche Vertrag, der GrundstÏcksbezug hat, zivilrechtlicher
Natur sein, da regelmÌÞig eine bestimmte Bauleitplanung der Gemeinde nur
Motivation fÏr den Abschluss bilden kann. Eine Leistungsvereinbarung, die auf die Auf-
EL 15 Hoffmann 23
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AVII 83 ^ 85 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht
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stellung, Ønderung, ErgÌnzung oder Aufhebung eines Bauleitplans hinausliefe, ist demgegenÏber
grundsÌtzlich unzulÌssig vgl. Rdn. 19 ff.). Die dogmatische Unterscheidung
von beiderseitigem Leistungsaustausch = privatrechtlicher Vertrag) und ,,hinkendem
Austauschvertrag`` = Îffentlich-rechtlicher Vertrag) ist ebenfalls nicht tragfÌhig. Die Abgrenzung
zwischen bloÞer Motivation, die ^ selbst wenn sie offen gelegt wird ^ keinen
Niederschlag im Vertrag findet, und ,,Quasi-GeschÌftsgrundlage`` fÌllt bei EinheimischenvertrÌgen
nicht leicht. Entscheidendes Abgrenzungskriterium dÏrfte jeweils sein, dass die
Leistung des BÏrgers beim Îffentlich-rechtlichen ,,hinkenden Austauschvertrag`` nicht erbracht
werden muss, wenn die Leistung der BehÎrde ausbleibt. Sofern die DurchfÏhrung
einer Bauleitplanung durch die Gemeinde bei Einheimischenmodellen als ,,bloÞe Motivation``
zu qualifizieren wÌre, mÏssten dagegen die GrundstÏckseigentÏmer auch dann vertraglich
gebunden bleiben, wenn die erhoffte Baulandausweisung nicht erfolgt, falls im
Vertrag fÏr diesen Fall kein RÏcktrittsrecht vorgesehen ist vgl. Grziwotz,JuS1999,36f.).
UnabhÌngig von der Frage, ob VertrÌge mit Einheimischenbindung privatrechtlich
oder Îffentlich-rechtlich einzustufen sind, spricht die Aufnahme dieser Vertragstypen zunÌchst
in § 6 BauGB-MaÞnG bzw. nunmehr in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB dafÏr, dass grundsÌtzlich
die rechtlichen Grenzen stÌdtebaulicher VertrÌge, namentlich das Koppelungsverbot
und der Grundsatz der Angemessenheit, zu beachten sind vgl. § 11 II BauGB). Da
§ 11 BauGB selbst darÏber nichts aussagt, wann VertrÌge im Rahmen eines Einheimischenmodells
als Îffentlich-rechtlich oder als zivilrechtlich anzusehen sind, gelten die
genannten Anforderungen unabhÌngig davon, ob der jeweilige Vertrag als Îffentlichrechtlicher
oder als zivilrechtlicher Vertrag ausgestaltet ist vgl. VGH MÏnchen NVwZ
1999, 1008 [1010]).
Von der zivilrechtlichen Rechtsprechung werden konsequenterweise die Vorschriften
Ïber Allgemeine GeschÌftsbedingungen §§ 305 ff. BGB, vgl. oben Rdn. 35 ff.) auf VertrÌge
im Rahmen von Einheimischenmodellen angewendet vgl. OLG Hamm NJW 1996,
2104; OLG MÏnchen NJW 1998, 1962). Dabei werden jedoch die Besonderheiten bei EinheimischenvertrÌgen
nicht berÏcksichtigt. Im Gegensatz zu der Ïblichen Interessenslage
bei ,,normalen AGB-VertrÌgen`` werden die Gemeinden bei Einheimischenmodellen vornehmlich
im Interesse ihrer Vertragspartner tÌtig. Die begÏnstigten BÏrger erhalten mit
dem Einheimischenmodell letztendlich auch einen betrÌchtlichen VermÎgenszuwachs
vgl.Wagner, BayVBl 1997, 539). Ein RÏckgriff auf die Generalklausel des § 9 AGB-Gesetz
a. F. seit 1. 1. 2002: § 307 BGB) ist aber auch im Hinblick auf die Øhnlichkeit der Tatbestandsvoraussetzungen
und denjenigen in § 11 BauGB 1998 nicht notwendig. Der Begriff
der ,,Angemessenheit`` nach § 9AGBG§ 307 BGB [neu]) ist im Zusammenhang mit VertrÌgen
im Rahmen eines Einheimischenmodells nicht anders auszulegen als der Begriff
,,Angemessenheit`` in § 11 II 1 BauGB vgl. VGH MÏnchen NVwZ 1999, 1008 [1010]). Es
spricht deshalb einiges dafÏr, stÌdtebauliche VertrÌge unter BerÏcksichtigung der besonderen
Interessenlagen der Vertragsparteien generell nur an § 11 BauGB zu messen.
85
dd) Einheimischenmodelle fÏr Gewerbegebiete. Der nach § 11 I 2 BauGB zulÌssige Abschluss
stÌdtebaulicher VertrÌge ist nicht nur auf Einheimischenmodelle zur Schaffung von
Wohnraum begrenzt. In § 11 IV BauGB ist klargestellt, dass die ZulÌssigkeit anderer
stÌdtebaulicher VertrÌge unberÏhrt bleibt. Daraus folgt, dass die Bezeichnung mÎglicher
GegenstÌnde stÌdtebaulicher VertrÌge in § 11 BauGB nicht abschlieÞend ist. Deshalb kÎnnen
stÌdtebauliche VertrÌge nach demVorbild der Einheimischenmodelle fÏr Wohngebiete
auch Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Sicherung des Îrtlichen Gewerbes enthalten,
wenn hiermit eine legitime kommunale Aufgabe verbunden ist. Dies kann der Fall
sein, um die Abwanderung einheimischer Gewerbebetriebe und den damit verbundenen
Wegfall an ArbeitsplÌtzen durch die Bereitstellung von GewerbeflÌchen zu gÏnstigen
Konditionen zu verhindern, weil fÏr die Weiterentwicklung der Gewerbebetriebe im Bereich
der Gemeinde keine ,,bezahlbaren`` FlÌchen zur VerfÏgung stehen VGH MÏnchen
NVwZ 1999, 1008 [1010]). Bedenken bestehen aber bei einer solchen kommunalen Wirt-
24 Hoffmann EL 15

StÌdtebauliche VertrÌge 86^90 AVII
schaftsfÎrderung und der Subventionierung des Îrtlichen Gewerbes durch verbilligte
GrundstÏcksverÌuÞerungen wegen eines mÎglichen VerstoÞes gegen das EU-Beihilfenrecht
BGH EuZW 2003, 444; KÎnig, EuZW 2003, 417).
d) Naturschutzrechtliche AusgleichsmaÞnahmen. Nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB kann zur
FÎrderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele auch die DurchfÏhrung
des Ausgleichs im Sinne des § 1a III BauGB Gegenstand eines stÌdtebaulichen Vertrags
sein vgl. dazu Stich, BauR 2003, 1308 ff.). Die Regelung korrespondiert mit § 1a III 3
BauGB. Danach kÎnnen anstelle von Darstellungen im FlÌchennutzungsplan oder Festsetzungen
im Bebauungsplan zum Ausgleich oder der Minderung der durch die Bauleitplanung
zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft auch vertragliche Vereinbarungen
gemÌÞ § 11 BauGB getroffen werden. Damit ist klargestellt, dass die abwÌgungserhebliche
Frage des Ausgleichs nicht zwingend im Bebauungsplan selbst durch Festsetzung geregelt
werden muss. Der Bebauungsplan kann im Sinne einer planerischen ZurÏckhaltung auch
einzelne Aspekte, wie den des Ausgleichs, einer vertraglichen LÎsung vorbehalten. Die Regelung
entspricht der schon bislang herrschenden und durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
bestÌtigten Auffassung. Danach konnte der Ausgleich nach Art und
Umfang vertraglich bestimmt und vereinbart werden, indem derVertragspartner die MaÞnahmen
zum Ausgleich selbst auf eigene Kosten vornimmt oder, falls die Gemeinde die
MaÞnahmen durchfÏhrt, die dadurch veranlassten Aufwendungen ersetzt vgl. BVerwG
NVwZ 1997, 1216 [1218]).
Bei der vertraglichen Gestaltung des Ausgleichs kÎnnen Ïber den Festsetzungskatalog
des § 9 BauGB hinaus Regelungen vereinbart werden, die insbesondere FlÌchenbereitstellung
auch auÞerhalb des Gebiets von BebauungsplÌnen), Art und Zeitpunkt der Herstellung
sowie Pflege und Unterhaltung der FlÌchen und MaÞnahmen betreffen kÎnnen
Bunzel, 88). Im Vertrag sollte auch die dauerhafte Sicherung der AusgleichsmaÞnahmen
geregelt werden, sofern sich die AusgleichsflÌchen nicht im Eigentum der Gemeinde befinden,
z. B. durch Baulast, Reallast oder beschrÌnkt persÎnliche Dienstbarkeit vgl. Mitschang,
BauR 2003, 183 ff. u. 337 ff.).
Statt AusgleichsmaÞnahmen durchzufÏhren, kÎnnen sich GrundstÏckseigentÏmer auch
zur Ûbernahme der Kosten des Ausgleichs nach § 11I 2 Nr. 3 BauGB verpflichten. Voraussetzung
ist, dass der Ausgleich Folge oder Voraussetzung des Vorhabens ist. Nach dem
Grundsatz der unmittelbaren KausalitÌt ist die KostenÏbernahme nur dann zulÌssig, wenn
mit Hilfe derVereinbarung ausschlieÞlich eine Entlastung von solchen Aufwendungen stattfindet,
zu denen der Erlass eines Bebauungsplans oder die Erteilung einer Baugenehmigung
gefÏhrt hat oder fÏhren wird BVerwGE 42, 331 [340]; vgl. hierzu unten Rdn. 90 ff.).
e) Sonstige Bindungen. Die in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB hervorgehobenen Regelungen zur
FÎrderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sind nur beispielhaft.
Eine BeschrÌnkung auf Regelungen, die auch nach § 9 BauGB in einem Bebauungsplan
festgesetzt werden kÎnnen, besteht nicht. Neben den in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB aufgezÌhlten
FÌllen sind deshalb weitere Bindungen wie beispielsweise vertragliche Regelungen
zum Zwecke des Immissionsschutzes, Verpflichtungen zur Schaffung und Erhaltung
von ArbeitsplÌtzen, Îkologische Anforderungen an neue Wohnbaugebiete wie
beispielsweise autofreies Wohnen) oder Anforderungen an die Gestaltung baulicher Anlagen
zulÌssig vgl. dazu Bunzel, 115 ff.). Derartige Bindungen sind im jeweiligen Einzelfall
an den gesetzlichen Schranken des § 11 BauGB i.V. m. §§ 56, 59 VwVfG zu messen.
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3. Ûbernahme von Kosten und Aufwendungen der Gemeinde
a) Kosten und Aufwendungen fÏr stÌdtebauliche MaÞnahmen. Die Planung und 90
Schaffung neuer Baugebiete verursacht nicht nur Kosten fÏr die ErschlieÞung der betroffenen
GrundstÏcke, sondern fÏhrt infolge des Anwachsens der BevÎlkerung auch zu
Aufwendungen fÏr die Infrastruktur des neuen Baugebiets und u. U. fÏr InfrastrukturmaÞ-
EL 15 Hoffmann 25

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AVII 91 ^ 95 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht
nahmen im weiteren Gemeindegebiet. Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB kÎnnen sich EigentÏmer/Investoren
gegenÏber der Gemeinde durchVertrag verpflichten, Kosten oder sonstige
Aufwendungen, die der Gemeinde fÏr stÌdtebauliche MaÞnahmen entstehen oder entstanden
sind und die Voraussetzung oder Folge des geplantenVorhabens sind, zu Ïbernehmen.
Auch die Bereitstellung der erforderlichen GrundstÏcke kann vereinbart werden.
Die zulÌssigen GegenstÌnde solcher Folgekostenvereinbarungen sind sehr weit gefasst.
Aufwendungen mÏssen fÏr ,,stÌdtebauliche MaÞnahmen`` anfallen. Die Regelungen in
§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB weichen nach dem Wortlaut nicht unerheblich von dem bis zum
31.12. 1997 geltenden § 6 III BauGB-MaÞnG ab. Eine Differenzierung zwischen Kosten
und Aufwendungen fÏr stÌdtebauliche Planung, andere stÌdtebauliche MaÞnahmen sowie
Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, ist entfallen. Die Regelung in
§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB umfasst infrastrukturelle Folgekosten im engeren Sinn, wie Aufwendungen
fÏr Schulen, KindergÌrten, Altenheime, Jugendfreizeitheime, Senioreneinrichtungen,
Sport- und SpielplÌtze, daneben aber auch alle Kosten, die ursÌchlich mit der
stÌdtebaulichen MaÞnahme verbunden sind vgl. Krautzberger, a.a.O., § 11 Rdn.154). Neben
den Kosten fÏr Infrastruktureinrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, kommen
aber auch Kosten fÏr stÌdtebauliche Planungen und Gutachten, Kosten fÏr den naturschutzrechtlichen
Ausgleich im Sinne von § 1a II Nr. 2 und Abs. 3 BauGB sowie Kosten
der Bodensanierung und Freilegung in Betracht.
Die wesentliche Begrenzung ergibt sich aus dem Erfordernis der UrsÌchlichkeit. Kosten-
bzw. KostenÏbernahmevereinbarungen mÏssen sich auf das beschrÌnken, was von
einem bestimmten Vorhaben an Folgen ausgelÎst wird bzw.Voraussetzung oder Folge des
geplantenVorhabens ist, § 11 I 2 Nr. 3 BauGB vgl. unten Rdn. 95 ff.).
b) Rechtsnatur der VertrÌge. Vereinbarungen Ïber kommunale Folgelasten hat die
Rechtsprechung sehr frÏh als Îffentlich-rechtliche VertrÌge qualifiziert BVerwGE 42, 331;
BGHZ 56, 365; 71, 386; BGH NJW 1972, 585). Die Leistung des BÏrgers, Geldzahlung
oder Sachleistung z. B. GrundstÏcksÏbereignung), ist ,,neutral``. Ûber die Zuordnungen
zum Îffentlichen Recht entscheidet die von solchen VertrÌgen nicht zu trennende, in der
Aufstellung eines Bebauungsplanes bzw. in der Erteilung des Einvernehmens des § 36
BauGB bestehende ,,Leistung``, welche die Gemeinde erbringt und nach dem Sinn und
Zweck der Vereinbarung erbringen soll. Nicht entscheidend ist, dass diese ,,Gegenleistung``
der Gemeinde im Vertrag nicht ausdrÏcklich) geregelt, sondern als GeschÌftsgrundlage
fÏr die Leistung des BÏrgers quasi vorausgesetzt wird. Die Enge des Zusammenhangs verlangt,
die Leistung beider Seiten nach Ïbereinstimmenden Regeln zu beurteilen und,
wenn eine dem Îffentlichen Recht untersteht, auch die andere diesen Regeln unterstehen
muss. FÏr die FolgekostenvertrÌge kennzeichnende innere VerknÏpfung der Aufstellung
eines Bebauungsplanes bzw. des gemeindlichen Einvernehmens im Baugenehmigungsverfahren
mit der Ûbernahme bestimmter Folgekosten durch einen Privaten ist anerkannt,
dass sie einheitlich dem Îffentlichen Recht zuzuordnen ist vgl. allgemein zur Rechtsnatur
stÌdtebaulicher VertrÌge oben Rdn. 8 ff.).
c) Rechtliche Schranken. Die ZulÌssigkeit von Folgekostenregelungen ist in der Vergangenheit
von der Rechtsprechung starken EinschrÌnkungen unterworfen worden
BVerwGE 42, 331; BVerwG NJW 1981, 1747; BVerwG NJW 1993, 180;VGH MÏnchen KStZ
1981, 115). FolgekostenvertrÌge sind danach nur zulÌssig, soweit die Gegenleistung den gesamten
UmstÌnden nach angemessen ist und im Zusammenhang mit der vertraglichen
Leistung steht. Sie dÏrfen nur oder allenfalls das erfassen, was von einem bestimmten
Vorhaben an Folgen ausgelÎst wird. Sie sind ferner nur bei grÎÞeren Vorhaben und nicht
bei einzelnen kleinen Bauprojekten zulÌssig BVerwG NJW 1981, 1747; VGH MÏnchen
BayVBl 1980, 719). § 11 I 2 Nr. 3, Abs. 2 BauGB greift ^ Ìhnlich wie die VorgÌngerregelung
des § 6 III BauGB-MaÞnG ^ diese Rechtsprechung weitgehend auf:
aa) Ursachenzusammenhang. Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB mÏssen die durch einen Investor/EigentÏmer
zu finanzierenden stÌdtebaulichen MaÞnahmen Voraussetzung oder Folge
26 Hoffmann EL 15

StÌdtebauliche VertrÌge 96^99 AVII
des geplantenVorhabens sein. ZwischenVorhaben und zu finanzierender MaÞnahme muss
ein unmittelbarer Ursachenzusammenhang bestehen. Die Begriffe ,,Voraussetzung oder
Folge`` sind nicht im Sinne einer naturwissenschaftlichen KausalitÌt zu verstehen. Die Gemeinde
hat einen gewissen Wertungsspielraum bei der Entscheidung, welche MaÞnahmen
sie als Voraussetzung oder Folge ihrer Bauleitplanung fÏr erforderlich hÌlt vgl. Oerder,
BauR 1998, 22, 31). Entscheidend ist, dass die in einem Folgekostenvertrag vereinbarten
Gegenleistungen in bestimmter HÎhe bestimmte MaÞnahmen nachvollziehbar zugeordnet
werden kÎnnen BVerwGE 42, 331; BVerwG NJW 1993, 1810).
Bei der Vertragsgestaltung ist deshalb die konkrete ursÌchliche Beziehung zwischen der
jeweiligen FolgemaÞnahme und der zu ihrer Finanzierung vertraglich vereinbarten Zahlung
darzustellen. Die Berechnung der Folgekosten muss dabei nicht notwendigerweise
Bestandteil des Vertrages selbst sein, sondern kann auch in einer Anlage zumVertrag erfolgen
vgl. Neuhausen in BrÏgelmann, BauGB, § 11 Rdn. 42; Bunzel, 166 Regelungsbeispiel 20).
Dem Erfordernis der UrsÌchlichkeit ist nur dann genÏgt, wenn die vereinbarten BetrÌge
durch denVertrag in bestimmter HÎhe bestimmten FolgemaÞnahmen zugeordnet werden.
Die fehlende Konkretisierung fÏhrt zu einemVerstoÞ gegen das Koppelungsverbot.
Bei AbschÌtzung der aus Anlass eines Vorhabens zu erwartenden Folgen kann in gewissem
Umfang auf ErfahrungssÌtze zurÏckgegriffen werden. Es muss deshalb nicht vereinbart
werden, wie die Geldzahlung im Einzelnen verwendet wird. Allerdings fehlt es an
dem erforderlichen Kausalzusammenhang, wenn z. B. lediglich die Zahlung eines pauschal
geschÌtzten Geldbetrages pro Wohneinheit oder pro Quadratmeter GeschossflÌche vereinbart
wird, mit dem die ,,Ïblicherweise`` entstehenden Kosten der Ausweisung des Baugebiets
gedeckt werden sollen.Vielmehr mÏssen die zu finanzierenden MaÞnahmen genau
benannt und bestimmt werden vgl. Quaas in SchrÎdter, § 11 Rdn. 35; Krautzberger, a.a.O.,
§ 11 Rdn. 164; Bunzel, 140;Grziwotz, 176 f.). An der geforderten UrsÌchlichkeit fehlt es,
wenn die zu finanzierenden MaÞnahmen vorrangig anderen Baugebieten bzw. der Allgemeinheit
insgesamt dienen. FolgekostenvertrÌge dÏrfen nur oder allenfalls das erfassen,
was von dem konkreten Vorhaben an Folgen ausgelÎst wird. Erforderlich ist, dass aus Anlass
der AusfÏhrung eines bestimmten Vorhabens etwas geschieht und nicht erst ^ irgendwann
^ ein aufgelaufener Bedarf Konsequenzen nach sich zieht BVerwG NJW 1993,
1810 f.). Die Gemeinde kann daher im Rahmen eines stÌdtebaulichenVertrages nicht MaÞnahmen
fordern, fÏr die wohl ein aktueller Bedarf besteht, die aber in keinem nachvollziehbaren
kausalen Zusammenhang mit dem Bauvorhaben bestehen. UnzulÌssig sind Regelungen
in stÌdtebaulichen VertrÌgen, die auf eine allgemeine Zuzugs- oder Infrastrukturabgabe
hinauslaufen vgl. SchÏtz,BWGZ1999,420[421]).
Dienen die Aufwendungen gleichzeitig nicht nur einem, sondern zugleich auch anderen
ebenfalls geplanten konkreten Vorhaben und ist die MaÞnahme Folge oder Voraussetzung
dieser Vorhaben, kÎnnen die Kosten den einzelnen MaÞnahmen anteilig zugeordnet
werden. Ein Bauwilliger eines bestimmten Bauvorhabens hat nicht Kosten und Aufwendungen
zu tragen, die teilweise auch anderen Bauvorhaben zugute kommen Bunzel,
143; Birk, Die stÌdtebaulichen VertrÌge nach BauGB 98, S. 156; Quaas in SchrÎdter, BauGB,
§ 11 Rdn. 32). In diesem Fall ist der auf das geplante Vorhaben entfallende Anteil an den
Kosten fÏr die Folgeeinrichtung auf den durch das Vorhaben ausgelÎsten Bedarf zu beschrÌnken.
Errichtet die Gemeinde z. B. einen dreigruppigen Kindergarten, obwohl der
vorhabenbedingte Bedarf nur zwei Gruppen betrÌgt, ist lediglich der auf diese beiden
Gruppen bezogene Kostenanteil folgekostenfÌhig Burmeister,129).
FolgekostenfÌhig sind auch Anlagen und MaÞnahmen auÞerhalb des Plangebiets.
Zwar hat der Gesetzgeber die VorgÌngerregelung in § 6 III 2 Hs. 2 BauGB-MaÞnG nicht
in § 11 BauGB Ïbernommen. In der GesetzesbegrÏndung wird jedoch klargestellt, dass
§ 11 BauGB keine BeschrÌnkung der kostenauslÎsenden MaÞnahmen auf das Bebauungsplangebiet
enthÌlt BT-Drucks. 13/6392/50). Eine KostenÏbernahme fÏr Einrichtungen
auÞerhalb des Plangebiets darf allerdings nicht zu einer Ausweitung des Erfordernisses der
UrsÌchlichkeit fÏhren Krautzberger, a.a.O., § 11 Rdn.163). Eine KostenÏbernahme fÏr Ein-
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100 ^ 102 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht
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richtungen auÞerhalb des Plangebietes wird am KausalitÌtserfordernis scheitern, wenn nur
auf eine sonstige gemeindliche ,,Gesamtplanung`` abgestellt wird vgl. BVerwG NJW 1993,
1810; Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 36).
Nach dem Wortlaut von § 11 I 2 Nr. 3 BauGB ist auch die Einbeziehung bereits entstandener
Kosten und Aufwendungen mÎglich. Durch die Formulierung ,,entstanden
sind`` werden ^ anders als nach dem Wortlaut der VorgÌngerregelung des § 6 III 1 Hs.1
BauGB-MaÞnG ^ auch Aufwendungen einbezogen, die der Gemeinde schon vor Vertragsschluss
entstanden sind BT-Drucks. 13/6392, 50). Dies spricht dafÏr, dass der zeitlichen
Komponente, wann die Kosten und Aufwendungen der Gemeinde letztendlich entstanden
sind, keine entscheidende Bedeutung bei der Beurteilung des KausalitÌtskriteriums
zukommt vgl. Bunzel, 143; Birk, Rdn. 398 f.). Das KausalitÌtserfordernis muss jedoch
in FÌllen der nachtrÌglichen Zuordnung von bereits entstandenen Kosten und sonstigen
Aufwendungen besonders sorgfÌltig geprÏft werden. Bei der Einbeziehung bereits entstandener
Kosten und sonstiger Aufwendungen muss im Vertrag oder einer entsprechenden
Anlage zum Vertrag nachgewiesen werden, dass auch diese zumindest teilweise) Voraussetzung
oder Folge des ,,geplanten Vorhabens`` waren vgl. Krautzberger, a.a.O., § 11
Rdn. 165; Birk,Rdn.398f.).
bb) Angemessenheit von Folgekostenvereinbarungen. FolgekostenvertrÌge mÏssen das Verbot
des ÛbermaÞes beachten. § 11 II 1 BauGB bestimmt, dass die vertraglich vereinbarten
Leistungen den gesamten UmstÌnden nach angemessen sein mÏssen. Der Gesetzgeber hat
darauf verzichtet, Reichweite und Grenzen des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit
nÌher zu konkretisieren vgl. v.Nicolai/Wagner/Wecker, 24). Die Frage der Angemessenheit
ist daher Frage des Einzelfalls. Schematische LÎsungen verbieten sich
Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 41).
Nach der vor der gesetzlichen Regelung zur Frage der Angemessenheit ergangenen verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung muss bei FolgekostenvertrÌgen verlangt werden,
dass erstens die aus Anlass eines bestimmten Vorhabens vereinbarte Ûbernahme von Folgekosten
bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorganges in angemessenem VerhÌltnis
zum Wert des Vorhabens steht und zweitens auch sonst keine Anhaltspunkte dafÏr
gegeben sind, dass die vertragliche Ûbernahme von Kosten eine unzumutbare Belastung
bedeutet BVerwGE 42, 331 [345]). Dementsprechend kann zwischen einer subjektiven und
einer objektiven Komponente unterschieden werden:
^ Im Rahmen der subjektiven Angemessenheit kommt es im Einzelfall darauf an, ob und
inwieweit die vertragliche Ûbernahme von Kosten eine unzumutbare Belastung fÏr
den Investor/EigentÏmer darstellt.
^ Bei der objektiven Angemessenheit stellt sich die Frage, ob die Folgekosten bei wirtschaftlicher
Betrachtung des Gesamtvorgangs in angemessenem VerhÌltnis zum Wert
des geplantenVorhabens stehen.
Bei der Bestimmung dessen, was vertraglich angemessen ist, ist auch der Wille der Parteien
mit zu berÏcksichtigen vgl. Hien in Festschrift fÏr Schlichter, 1995, 129 [137]). Die
Vertragsparteien kÎnnen das Merkmal der Angemessenheit im Vertrag zwar nicht mit
konstitutiver Wirkung festschreiben ,,Angstklauseln``), allerdings sollte bei einer gerichtlichen
PrÏfung der Frage der Angemessenheit stÌdtebaulicher Vereinbarungen eher ZurÏckhaltung
geÏbt werden. Der BÏrger, der einer von der Gemeinde geforderten Leistung
zustimmt, kann danach regelmÌÞig nicht erwarten, dass die Gerichte im Nachhinein bei
der Frage der Angemessenheit ,,Erbsen zÌhlen``. Dies gilt vor allem dann, wenn der Investor
erklÌrt, dass es sich aus seiner Sicht um ein wirtschaftlich vertretbares GeschÌft handelt
und die Gemeinde keine MÎglichkeit hat, diese Angaben effektiv zu prÏfen, weil der Investor
nicht bereit ist, seine Kalkulation offen zu legen. Insoweit kann von der Vermutung
ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien ihre Interessen sachgemÌÞ wahrnehmen
und deshalb das LeistungsverhÌltnis angemessen ist vgl. Hien, a.a.O.; Grziwotz, JuS 1998,
11, 14).
28 Hoffmann EL 15

StÌdtebauliche VertrÌge 103 ^ 106 AVII
cc) AbschÎpfen des Planungsgewinns. Die Praxis orientiert sich bei der Beurteilung der
Frage der Angemessenheit hÌufig an den planbedingten Bodenwertsteigerungen s. o.
Rdn. 33). So hat z. B. die Stadt MÏnchen nach dem ,,Modell der sozialgerechten Bodennutzung``
die maximal erstrebte vertragliche KostenÏbernahme der Investoren/EigentÏmer
durch Bezugnahme auf die planungsbedingten Bodenwertsteigerungen nach oben
beschrÌnkt. Danach soll eine KostenÏbernahme nur bis zu einer HÎhe vereinbart werden,
bei der in der Summe zwei Drittel der planungsbedingten Bodenwertsteigerung nicht
Ïberschritten werden vgl. Landeshauptstadt MÏnchen, Die sozialgerechte Bodennutzung ^
der MÏnchener Weg ^, MÏnchen 1998, 7). Dieses Modell ist jedoch nur bedingt verallgemeinerungsfÌhig.
Die Beurteilung der Angemessenheit mit Blick auf den Rest des dem
Investor/EigentÏmer verbleibenden Planungsgewinns mag v. a. in Ballungszentren mit
immensen Baulandpreisen ein greifbarer MaÞstab sein. PrimÌr sollte jedoch bei der Beurteilung
der Frage der Angemessenheit im Einzelnen immer auf die der Gemeinde tatsÌchlich
entstehenden Kosten und Aufwendungen und die Finanzkraft des jeweiligen EigentÏmers/Investors
abgestellt werden vgl. Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 44). Zu unterscheiden
sind die jeweiligen ,,MachtverhÌltnisse`` zwischen Gemeinde und Investor im
Einzelfall vgl. StÏer/KÎnig, ZfBR 2000, 528 [532]).
Die an sich zulÌssige Orientierung an den planbedingten Bodenwertsteigerungen hat
bei zahlreichen Kommunen dazu gefÏhrt, den stÌdtebaulichen Vertrag als Instrument zur
,,AbschÎpfung des Planungsgewinns`` misszuverstehen vgl. Bunzel, 148). Dem Einfallsreichtum
mancher StÌdte und Gemeinden bei der Vereinbarung von Folgekostenregelungen
scheinen hier kaum Grenzen gesetzt, zahlreiche Folgekostenvereinbarungen, die allein
auf eine AbschÎpfung der Bodenwertsteigerung abzielen, dÏrften einer gerichtlichen
ÛberprÏfung nicht standhalten vgl. Oerder, BauR1998,22,30ff.).DiePlanungsgewinnabschÎpfung
fÏr sich ist jedenfalls kein legitimer Vertragsbestandteil eines stÌdtebaulichen
Vertrags. Eine Gemeinde darf im Rahmen des § 11 BauGB nur von den ihr entstehenden
Aufwendungen und Kosten entlastet werden, soweit diese Folge und Voraussetzung
des Vorhabens sind. UnzulÌssig sind deshalb Vereinbarungen, die unabhÌngig von
den durch ein Vorhaben ausgelÎsten Aufwendungen den Planungsgewinn oder einen bestimmten
Bruchteil davon abschÎpfen vgl. GaÞner, BayVBl 1998, 577 [581]; Grziwotz in
Rechtshandbuch Immobilien II, Rdn. 48; Huber, DÚV 1999, 173 ff.).
Genauso wenig verpflichtet jedoch § 11 BauGB bei der Vereinbarung von stÌdtebaulichen
VertrÌgen dazu, den EigentÏmern/Investoren grundsÌtzlich einen bestimmten Anteil
der planungsbedingten BodenwertzuwÌchse zu Ïberlassen. Die KausalitÌt und Angemessenheit
der im Vertrag festgelegten Leistung ist im Einzelfall festzustellen, dabei kann
eine Folgekostenvereinbarung den vorhabenbedingten ,,Planungsgewinn`` auch in vollem
Umfang umfassen, sofern die Aufwendungen in dieser HÎhe dem Vorhaben zugeordnet
werden kÎnnen und insgesamt angemessen sind vgl. Bunzel, 148 f.). Deshalb kann zur Beurteilung
der Frage zur Angemessenheit von Folgekostenvereinbarungen auch nicht allgemein
auf den zur VermÎgensteuer vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Halbteilungsgrundsatz
abgestellt werden a. A. Huber, DÚV1999,173;Quaas in SchrÎdter, BauGB,
§ 11 Rdn. 45; Battis/Krautzberger/LÎhr, § 11 Rdn. 21; vgl. oben Rdn. 33).
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4. DurchfÏhrungsvertrag zumVorhaben- und ErschlieÞungsplan
Der DurchfÏhrungsvertrag zum Vorhaben- und ErschlieÞungsplan ist ein in § 12 I 106
BauGB speziell geregelter stÌdtebaulicher Vertrag. Der VorhabentrÌger muss sich gem. § 12
I 1 BauGB zur DurchfÏhrung der Vorhaben- und ErschlieÞungsmaÞnahmen sowie zur
Tragung der Planungs- und ErschlieÞungskosten verpflichten. Der DurchfÏhrungsvertrag
als stÌdtebaulicher Vertrag bildet die ,,Klammer`` zwischen dem Vorhaben- und Erschlie-
Þungsplan und der Satzung Ïber den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan ist ohne DurchfÏhrungsvertrag nicht rechtswirksam. Durch den
DurchfÏhrungsvertrag kÎnnen Verpflichtungen begrÏndet werden, wie sie auch im Rah-
EL 15 Hoffmann 29

AVII 107 ^ 110 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht
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men eines stÌdtebaulichen Vertrags gem. § 11 BauGB zulÌssig wÌren. § 12 I BauGB stellt
bestimmte Mindestanforderungen an den Inhalt des DurchfÏhrungsvertrages, demnach
sollte er mindestens folgende Regelungen enthalten:
^ die Verpflichtung zur DurchfÏhrung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist,
^ die Verpflichtung zur DurchfÏhrung der ErschlieÞungsmaÞnahmen innerhalb einer bestimmten
Frist sowie
^ die Verpflichtung zur Tragung der Planungs- und ErschlieÞungskosten entweder ganz
oder zu einem bestimmten Anteil
vgl. Bunzel, 273 ff.; Krautzberger, a.a.O., § 12 Rdn. 91ff.).
Der DurchfÏhrungsvertrag ist zwischen dem VorhabentrÌger und der Gemeinde spÌtestens
vor demSatzungsbeschluss nach § 10 I BauGB Ïber den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
zu schlieÞen § 12 I 1, III 1 BauGB). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
kann nur beschlossen werden, wenn auch der DurchfÏhrungsvertrag vorliegt. Ohne vertragliche
Sicherstellung der alsbaldigen DurchfÏhrung von Vorhaben und ErschlieÞung
wÌre der vorhabenbezogene Bebauungsplan unzulÌssig bzw. materiell unwirksam vgl.
OVG Bautzen DVBl 1995, 113; Krautzberger, a.a.O., § 12 BauGB Rdn.98). Die Nichtigkeit
oder das Fehlen eines DurchfÏhrungsvertrages erfasst auch die Satzung vgl. VGH Mannheim
NVwZ-RR 2003, 407).
Sowohl der stÌdtebauliche Vertrag gem. § 11 BauGB als auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan
gem. § 12 BauGB sind Instrumente einer konventionellen StÌdtebauplanung.
Die Frage, in welchen Konstellationen ein Bebauungsplan gem. § 30 I, III BauGB in Kombination
mit einem stÌdtebaulichenVertrag sinnvoll ist bzw. wann ein vorhabenbezogener
Bebauungsplan gem. § 30 II BauGB aufgestellt werden sollte, lÌsst sich nicht allgemein
beantworten. Der Vorteil des Vorhaben- und ErschlieÞungsplans liegt fÏr den VorhabentrÌger
im Initiativrecht und der MÎglichkeit, eine seinen Absichten entsprechende, maÞgeschneiderte
stÌdtebauliche Planung einschlieÞlich des ErschlieÞungssystems vorzulegen.
Der Vorteil fÏr die Gemeinde besteht in der MÎglichkeit, das Projekt im Bebauungsplan
konkret zu regeln und bereits im Rahmen der Abstimmung des Vorhaben- und Erschlie-
Þungsplans die stÌdtebaulichen Zielsetzungen wesentlich prÌziser zu formulieren als dies
beim normalen Bebauungsplan in Betracht kommt. Insbesondere bei Einzelprojekten mit
stÌdtebaulich vorhersehbaren und damit beherrschbaren Auswirkungen ist der Vorhabenund
ErschlieÞungsplan zu empfehlen vgl. Busse/Grziwotz, VEP ^ der Vorhaben und ErschlieÞungsplan,
Rdn. 7 ff.). Entscheidend ist vor allem, dass nach § 12 BauGB bei einem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan der VorhabentrÌger bereit und in der Lage sein muss,
das Vorhaben einschlieÞlich der ErschlieÞung durchzufÏhren. Strittig sind die Anforderungen
hinsichtlich der RealisierungsmÎglichkeit in Bezug auf die EigentumsverhÌltnisse
und die finanzielle SoliditÌt des VorhabentrÌgers vgl. VGH MÏnchen NVwZ-RR 2002,
260). Der VorhabentrÌger sollte jedenfalls die uneingeschrÌnkte VerfÏgbarkeit Ïber die
GrundstÏcksflÌchen besitzen, das heiÞt, er sollte EigentÏmer, zumindest aber Erbbauberechtigter
bzw. langfristiger Mieter oder PÌchter der FlÌchen sein.
Der Einsatz eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit DurchfÏhrungsvertrag gem.
§ 12 BauGB setzt weiterhin voraus, dass der VorhabentrÌger das Vorhaben einschlieÞlich
der ErschlieÞung auf eigene Verantwortung durchfÏhren will und nicht nur als Projektentwickler,
Makler oder kurzfristiger Durchgangserwerber auftritt. FÏr letztere FÌlle
kommt nur der Abschluss allgemeiner stÌdtebaulicher VertrÌge nach § 11 BauGB in Betracht,
nicht aber das Verfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit DurchfÏhrungsvertrag
vgl. v.Nicolai/Wagner/Wecker, 18 ff., 84 ff.).
5. ErschlieÞungsvertrag
110 Die Ûbertragung der ErschlieÞung auf einen Dritten durch Vertrag ist im § 124 I
BauGB angesprochen. Wegen der Einzelheiten zu Form, Gegenstand, Kosten usw. wird
auf die AusfÏhrung von Fischer in Kapitel F Rdn. 31^54 verwiesen.
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