die Ãbertragung von GrundstÄªcksflÄchen z. B. fÄªr Folgeeinrichtungen ...

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StÌdtebauliche VertrÌge 78 ^ 82 AVII oder dort arbeiten. Sofern innerhalb der Bindungsfrist an Personen verÌuÞert werden soll, die nicht unter den Einheimischenbegriff fallen, wird der Gemeinde ein Ankaufsrecht fÏr das GrundstÏck mit einem Kaufpreis zu 30 % unter dem Verkehrswert eingerÌumt vgl. Busse,BayVBl.1994,356). Øhnlich funktioniert das ,,Traunsteiner Modell``. Vor der Ausweisung von Bauland schlieÞt die Gemeinde notarielle VertrÌge mit den betroffenen GrundstÏckseigentÏmern, wonach diese sich verpflichten, Verpflichtungs- und VergÏtungsgeschÌfte Ïber jedes BaugrundstÏck nur mit Zustimmung der Gemeinde abzuschlieÞen. Im Vertrag wird auch der HÎchstpreis der BaugrundstÏcke festgelegt. Die Gemeinde kann die Zustimmung zu einer VerÌuÞerung versagen, wenn die GrundstÏcke vertragswidrig nicht an OrtsansÌssige ver- ÌuÞert werden oder der EigentÏmer sich nicht an den vereinbarten Kaufpreis hÌlt. Zur Sicherung der VertragserfÏllung wird ein preislimitiertes Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde vereinbart Bunzel,114ff.). Die Modelle sind inzwischen von einzelnen Gemeinden weiterentwickelt worden. So sind u. a. die Bindungsfristen der EigentÏmer verlÌngert worden. Eine bis zu 20 Jahre dauernde Angebotsbindung dÏrfte noch angemessen sein vgl. BayVGH NVwZ 1999, 1008 [1012]). bb) Gemeindlicher Zwischenerwerb. Daneben existieren Einheimischenmodelle, die durch einen gemeindlichen Zwischenerwerb der GrundstÏcke realisiert werden. Zahlreiche Gemeinden weisen neues Bauland nur dann aus, wenn sie vor dem Aufstellungsbeschluss Ïber den Bebauungsplan die kÏnftigen Îffentlichen VerkehrsflÌchen sowie darÏber hinaus sÌmtliche GrundstÏcke oder einen bestimmten Prozentsatz dieser GrundstÏcke im Plangebiet selbst erworben haben. Ûblicherweise wird den EigentÏmern ein RÏcktrittsrecht fÏr den Fall eingerÌumt, dass der in Aussicht genommene Bebauungsplan nicht innerhalb einer bestimmten, lÌnger bemessenen Frist in Kraft tritt. Nach Ûberplanung der FlÌchen werden diese dann hÌufig mit entsprechenden vertraglichen ,,Einheimischenbindungen`` in Verbindung mit RÏck- oder WeiterverÌuÞerungen der GrundstÏcke an Einheimische weiterverkauft vgl. Burmeister, 103 ff.). cc) Rechtsnatur der Einheimischenmodelle. Rechtsgrundlage fÏr EinheimischenvertrÌge ist seit 1.1. 1998 § 11 I 2 Nr. 2 BauGB. Danach kÎnnen die Gemeinden VertrÌge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansÌssigen BevÎlkerung abschlieÞen. § 11 BauGB enthÌlt jedoch grundsÌtzlich keine Aussage darÏber, ob stÌdtebauliche VertrÌge allgemein Îffentlichrechtlicher Natur sind vgl. Rdn. 8 ff.). Insbesondere die Rechtsnatur von EinheimischenvertrÌgen ist umstritten. Das Bundesverwaltungsgericht BVerwGE 92, 56 = NJW 1993, 2693) hat anders als derVGH MÏnchen VGH MÏnchen NVwZ 1990, 979) den Weilheimer Einheimischenmodellvertrag als zivilrechtlich qualifiziert, weil sein Gegenstand ein Sachverhalt sei, der die Verschaffung des Eigentums an einem GrundstÏck betreffe, also im bÏrgerlichen Recht grÏnde. Die stÌdtebauliche Intention bliebe als bloÞes Motiv auÞerhalb der Vereinbarungen: Da die Gemeinde allen kÏnftigen) EigentÏmern der im kÏnftigen Baugebiet gelegenen GrundstÏcke entsprechende vertragliche Bindungen abverlange, bezwecke sie zumindest eine zeitlich befristete Einflussnahme auf die EigentÏmerstruktur des Gebiets. Nach ihrer solchermaÞen ausgewiesenen Motivation mÎge die Gemeinde mit der Optionsvereinbarung ein landesplanerisches Ziel verfolgen, die Offenlegung dieses Ziels verleiht dem Vertrag aber kein derartiges GeprÌge, dass er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als Îffentlich-rechtlicher Vertrag anzusehen sei BVerwG, a.a.O.). Gegen die ^ noch vor In-Kraft-Treten von § 6 BauGB-MaÞnahmenG bzw. § 11 BauGB ^ vom Bundesverwaltungsgericht vorgenommene Einordnung als zivilrechtliche VertrÌge wurde verschiedentlich Kritik geÌuÞert vgl. Grziwotz, NJW 1997, 237; Battis, ZfBR1999, 240 [243]). Letztlich mÏsste jeder stÌdtebauliche Vertrag, der GrundstÏcksbezug hat, zivilrechtlicher Natur sein, da regelmÌÞig eine bestimmte Bauleitplanung der Gemeinde nur Motivation fÏr den Abschluss bilden kann. Eine Leistungsvereinbarung, die auf die Auf- EL 15 Hoffmann 23 78 79 80 81 82
AVII 83 ^ 85 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht 83 84 stellung, Ønderung, ErgÌnzung oder Aufhebung eines Bauleitplans hinausliefe, ist demgegenÏber grundsÌtzlich unzulÌssig vgl. Rdn. 19 ff.). Die dogmatische Unterscheidung von beiderseitigem Leistungsaustausch = privatrechtlicher Vertrag) und ,,hinkendem Austauschvertrag`` = Îffentlich-rechtlicher Vertrag) ist ebenfalls nicht tragfÌhig. Die Abgrenzung zwischen bloÞer Motivation, die ^ selbst wenn sie offen gelegt wird ^ keinen Niederschlag im Vertrag findet, und ,,Quasi-GeschÌftsgrundlage`` fÌllt bei EinheimischenvertrÌgen nicht leicht. Entscheidendes Abgrenzungskriterium dÏrfte jeweils sein, dass die Leistung des BÏrgers beim Îffentlich-rechtlichen ,,hinkenden Austauschvertrag`` nicht erbracht werden muss, wenn die Leistung der BehÎrde ausbleibt. Sofern die DurchfÏhrung einer Bauleitplanung durch die Gemeinde bei Einheimischenmodellen als ,,bloÞe Motivation`` zu qualifizieren wÌre, mÏssten dagegen die GrundstÏckseigentÏmer auch dann vertraglich gebunden bleiben, wenn die erhoffte Baulandausweisung nicht erfolgt, falls im Vertrag fÏr diesen Fall kein RÏcktrittsrecht vorgesehen ist vgl. Grziwotz,JuS1999,36f.). UnabhÌngig von der Frage, ob VertrÌge mit Einheimischenbindung privatrechtlich oder Îffentlich-rechtlich einzustufen sind, spricht die Aufnahme dieser Vertragstypen zunÌchst in § 6 BauGB-MaÞnG bzw. nunmehr in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB dafÏr, dass grundsÌtzlich die rechtlichen Grenzen stÌdtebaulicher VertrÌge, namentlich das Koppelungsverbot und der Grundsatz der Angemessenheit, zu beachten sind vgl. § 11 II BauGB). Da § 11 BauGB selbst darÏber nichts aussagt, wann VertrÌge im Rahmen eines Einheimischenmodells als Îffentlich-rechtlich oder als zivilrechtlich anzusehen sind, gelten die genannten Anforderungen unabhÌngig davon, ob der jeweilige Vertrag als Îffentlichrechtlicher oder als zivilrechtlicher Vertrag ausgestaltet ist vgl. VGH MÏnchen NVwZ 1999, 1008 [1010]). Von der zivilrechtlichen Rechtsprechung werden konsequenterweise die Vorschriften Ïber Allgemeine GeschÌftsbedingungen §§ 305 ff. BGB, vgl. oben Rdn. 35 ff.) auf VertrÌge im Rahmen von Einheimischenmodellen angewendet vgl. OLG Hamm NJW 1996, 2104; OLG MÏnchen NJW 1998, 1962). Dabei werden jedoch die Besonderheiten bei EinheimischenvertrÌgen nicht berÏcksichtigt. Im Gegensatz zu der Ïblichen Interessenslage bei ,,normalen AGB-VertrÌgen`` werden die Gemeinden bei Einheimischenmodellen vornehmlich im Interesse ihrer Vertragspartner tÌtig. Die begÏnstigten BÏrger erhalten mit dem Einheimischenmodell letztendlich auch einen betrÌchtlichen VermÎgenszuwachs vgl.Wagner, BayVBl 1997, 539). Ein RÏckgriff auf die Generalklausel des § 9 AGB-Gesetz a. F. seit 1. 1. 2002: § 307 BGB) ist aber auch im Hinblick auf die Øhnlichkeit der Tatbestandsvoraussetzungen und denjenigen in § 11 BauGB 1998 nicht notwendig. Der Begriff der ,,Angemessenheit`` nach § 9AGBG§ 307 BGB [neu]) ist im Zusammenhang mit VertrÌgen im Rahmen eines Einheimischenmodells nicht anders auszulegen als der Begriff ,,Angemessenheit`` in § 11 II 1 BauGB vgl. VGH MÏnchen NVwZ 1999, 1008 [1010]). Es spricht deshalb einiges dafÏr, stÌdtebauliche VertrÌge unter BerÏcksichtigung der besonderen Interessenlagen der Vertragsparteien generell nur an § 11 BauGB zu messen. 85 dd) Einheimischenmodelle fÏr Gewerbegebiete. Der nach § 11 I 2 BauGB zulÌssige Abschluss stÌdtebaulicher VertrÌge ist nicht nur auf Einheimischenmodelle zur Schaffung von Wohnraum begrenzt. In § 11 IV BauGB ist klargestellt, dass die ZulÌssigkeit anderer stÌdtebaulicher VertrÌge unberÏhrt bleibt. Daraus folgt, dass die Bezeichnung mÎglicher GegenstÌnde stÌdtebaulicher VertrÌge in § 11 BauGB nicht abschlieÞend ist. Deshalb kÎnnen stÌdtebauliche VertrÌge nach demVorbild der Einheimischenmodelle fÏr Wohngebiete auch Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Sicherung des Îrtlichen Gewerbes enthalten, wenn hiermit eine legitime kommunale Aufgabe verbunden ist. Dies kann der Fall sein, um die Abwanderung einheimischer Gewerbebetriebe und den damit verbundenen Wegfall an ArbeitsplÌtzen durch die Bereitstellung von GewerbeflÌchen zu gÏnstigen Konditionen zu verhindern, weil fÏr die Weiterentwicklung der Gewerbebetriebe im Bereich der Gemeinde keine ,,bezahlbaren`` FlÌchen zur VerfÏgung stehen VGH MÏnchen NVwZ 1999, 1008 [1010]). Bedenken bestehen aber bei einer solchen kommunalen Wirt- 24 Hoffmann EL 15
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