die Ûbertragung von GrundstĪcksflĖchen z. B. fĪr Folgeeinrichtungen ...

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AVII 55 ^ 59 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht
Die vertragliche Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse als Alternative einer gesetzlichen
Umlegung ist in zahlreichen Varianten mÎglich. Bei den genannten Modellen handelt
es sich lediglich um zwei ,,Grundverfahrensweisen``, die in der Praxis hÌufig auch gemischt
auftreten. Bei vielen Vertragsgestaltungen verfolgen die Kommunen nicht nur das
Ziel einer Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse im Sinne des § 11 I 2 Nr.1 BauGB,
sondern gleichzeitig boden- und sozialpolitische Ziele im Sinne des § 11 I 2 Nr. 2 BauGB,
beispielsweise um bestimmte FlÌchen zu gÏnstigen Preisen fÏr Einheimische oder den
sozialen Wohnungsbau bereitstellen zu kÎnnen vgl. Dieterich, Baulandumlegung, Rdn.
474 ff.; Bunzel, 49 ff.; Burmeister, 63 ff.).
aa) Gemeindlicher Grunderwerb. Beim ersten Grundmodell erwirbt die Gemeinde vor Beginn
eines Bauleitplanverfahrens entweder selbst oder durch eine von ihr eingeschaltete
Entwicklungsgesellschaft sÌmtliche im zukÏnftigen Plangebiet liegenden GrundstÏcke.
Nach Abschluss der Planung werden die FlÌchen neu parzelliert und als Bauland verkauft.
Wenn die GrundstÏcke bzw. GrundstÏcksteile zur Vorbereitung einer Bodenneuordnung
von der Gemeinde gekauft werden, handelt es sich um Îffentlich-rechtliche stÌdtebauliche
VertrÌge, denn hier Ïberlagert der Îffentliche Zweck die Bodenordnung)die an sich privatrechtlich
einzustufenden GrunderwerbsvorgÌnge so stark, dass insgesamt von Îffentlich-rechtlichen
VertrÌgen ausgegangen werden muss BVerwG NJW 1985, 989). Die Abgrenzung
zwischen rein privatrechtlichen GrundstÏcksgeschÌften und Îffentlich-rechtlichen
VertrÌgen der Gemeinde ist allerdings flieÞend. Solange und soweit sich eine Gemeinde
im Vorfeld einer Bauleitplanung am privaten GrundstÏcksmarkt betÌtigt, handelt
es sich um privatrechtliche GrundstÏckserwerbs- und GrundstÏcksverÌuÞerungsvertrÌge
BVerwGE 92, 56 [64] = NJW 1993, 2695; Grziwotz, NVwZ 1996, 637 [639]).
bb) Freiwillige Umlegung. Das zweite mÎgliche Modell einer vertraglichen GrundstÏcksneuordnung
ist eine vertraglich vereinbarte freiwillige Umlegung in Anlehnung an das
gesetzliche Umlegungsverfahren §§ 45 ff. BauGB). Die ZulÌssigkeit der freiwilligen Umlegungen
war bereits vor der Regelung in § 11 I Nr.1 BauGB bzw. § 6 I 2 BauGB-MaÞnahmenG
anerkannt vgl. BVerwG NJW 1985, 989). Der freiwilligen Umlegung liegt ein
stÌdtebaulicher Vertrag zwischen den GrundstÏckseigentÏmern in einem Baugebiet und
der Gemeinde zugrunde so genannter Umlegungsvertrag). Der Umlegungsvertrag ersetzt
sÌmtliche Regelungen des gesetzlichen Umlegungsverfahrens. Neben der eigentlichen
Bodenordnung sind weitere, darÏber hinausgehende Verpflichtungen der GrundstÏckseigentÏmer
oder der Gemeinde im Umlegungsvertrag zu regeln, wie z. B. die Ûbertragung
der fÏr Îffentliche Zwecke erforderlichen FlÌchen auf die Gemeinde, Regelungen
Ïber die Verteilung der Kosten des Verfahrens einschlieÞlich der Planungskosten, der Vermessungskosten
und der BeurkundungsgebÏhren)oder das Honorar eines eingeschalteten
VerfahrenstrÌgers Bunzel, 56; zu weiteren Einzelheiten eines Umlegungsvertrages vgl.
Birk, Rdn. 328 ff.). Die freiwillige Umlegung ist von der Grunderwerbsteuer nicht befreit,
es besteht aber GebÏhrenfreiheit beim Grundbuchamt § 79 BauGB).
Das freiwillige Umlegungsverfahren kann jedoch nur dann mit Erfolg praktiziert werden,
wenn die GrundstÏckseigentÏmer einigungsfÌhig sind und durch die Kombination
mit der Bauleitplanung bzw. i.V. m. besonderen Einigungs- und LÎsungsansÌtzen diese EinigungsfÌhigkeit
erreicht werden kann. Dort, wo das Einigungspotenzial der GrundstÏckseigentÏmer
nicht ausreicht, sollte das gesetzliche Verfahren gewÌhlt werden Birk,VBlBW
1994, 7; Bunzel,55).
Der Grundgedanke der freiwilligen Umlegung besteht darin, die notwendige Bodenordnung
im Bezug auf eine bestimmte, im Regelfall im Bebauungsplan definierte Bebaubarkeit
einschlieÞlich der dafÏr zur VerfÏgung zu stellenden Îffentlichen FlÌchen durch im Regelfall)einen
Gesamtvertrag zu realisieren, der sÌmtliche von der Bodenordnung betroffenen
GrundstÏcke umfasst. Es handelt sich um einen notariell zu beurkundenden Vertrag im
Sinne des § 313 BGB, an dem alle EigentÏmer von GrundstÏcken im Gebiet der freiwilligen
Umlegung beteiligt sind. Die Gemeinde nimmt in zwei Funktionen an demVertrag teil:
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