die Ãbertragung von GrundstÄªcksflÄchen z. B. fÄªr Folgeeinrichtungen ...

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StÌdtebauliche VertrÌge 96^99 AVII des geplantenVorhabens sein. ZwischenVorhaben und zu finanzierender MaÞnahme muss ein unmittelbarer Ursachenzusammenhang bestehen. Die Begriffe ,,Voraussetzung oder Folge`` sind nicht im Sinne einer naturwissenschaftlichen KausalitÌt zu verstehen. Die Gemeinde hat einen gewissen Wertungsspielraum bei der Entscheidung, welche MaÞnahmen sie als Voraussetzung oder Folge ihrer Bauleitplanung fÏr erforderlich hÌlt vgl. Oerder, BauR 1998, 22, 31). Entscheidend ist, dass die in einem Folgekostenvertrag vereinbarten Gegenleistungen in bestimmter HÎhe bestimmte MaÞnahmen nachvollziehbar zugeordnet werden kÎnnen BVerwGE 42, 331; BVerwG NJW 1993, 1810). Bei der Vertragsgestaltung ist deshalb die konkrete ursÌchliche Beziehung zwischen der jeweiligen FolgemaÞnahme und der zu ihrer Finanzierung vertraglich vereinbarten Zahlung darzustellen. Die Berechnung der Folgekosten muss dabei nicht notwendigerweise Bestandteil des Vertrages selbst sein, sondern kann auch in einer Anlage zumVertrag erfolgen vgl. Neuhausen in BrÏgelmann, BauGB, § 11 Rdn. 42; Bunzel, 166 Regelungsbeispiel 20). Dem Erfordernis der UrsÌchlichkeit ist nur dann genÏgt, wenn die vereinbarten BetrÌge durch denVertrag in bestimmter HÎhe bestimmten FolgemaÞnahmen zugeordnet werden. Die fehlende Konkretisierung fÏhrt zu einemVerstoÞ gegen das Koppelungsverbot. Bei AbschÌtzung der aus Anlass eines Vorhabens zu erwartenden Folgen kann in gewissem Umfang auf ErfahrungssÌtze zurÏckgegriffen werden. Es muss deshalb nicht vereinbart werden, wie die Geldzahlung im Einzelnen verwendet wird. Allerdings fehlt es an dem erforderlichen Kausalzusammenhang, wenn z. B. lediglich die Zahlung eines pauschal geschÌtzten Geldbetrages pro Wohneinheit oder pro Quadratmeter GeschossflÌche vereinbart wird, mit dem die ,,Ïblicherweise`` entstehenden Kosten der Ausweisung des Baugebiets gedeckt werden sollen.Vielmehr mÏssen die zu finanzierenden MaÞnahmen genau benannt und bestimmt werden vgl. Quaas in SchrÎdter, § 11 Rdn. 35; Krautzberger, a.a.O., § 11 Rdn. 164; Bunzel, 140;Grziwotz, 176 f.). An der geforderten UrsÌchlichkeit fehlt es, wenn die zu finanzierenden MaÞnahmen vorrangig anderen Baugebieten bzw. der Allgemeinheit insgesamt dienen. FolgekostenvertrÌge dÏrfen nur oder allenfalls das erfassen, was von dem konkreten Vorhaben an Folgen ausgelÎst wird. Erforderlich ist, dass aus Anlass der AusfÏhrung eines bestimmten Vorhabens etwas geschieht und nicht erst ^ irgendwann ^ ein aufgelaufener Bedarf Konsequenzen nach sich zieht BVerwG NJW 1993, 1810 f.). Die Gemeinde kann daher im Rahmen eines stÌdtebaulichenVertrages nicht MaÞnahmen fordern, fÏr die wohl ein aktueller Bedarf besteht, die aber in keinem nachvollziehbaren kausalen Zusammenhang mit dem Bauvorhaben bestehen. UnzulÌssig sind Regelungen in stÌdtebaulichen VertrÌgen, die auf eine allgemeine Zuzugs- oder Infrastrukturabgabe hinauslaufen vgl. SchÏtz,BWGZ1999,420[421]). Dienen die Aufwendungen gleichzeitig nicht nur einem, sondern zugleich auch anderen ebenfalls geplanten konkreten Vorhaben und ist die MaÞnahme Folge oder Voraussetzung dieser Vorhaben, kÎnnen die Kosten den einzelnen MaÞnahmen anteilig zugeordnet werden. Ein Bauwilliger eines bestimmten Bauvorhabens hat nicht Kosten und Aufwendungen zu tragen, die teilweise auch anderen Bauvorhaben zugute kommen Bunzel, 143; Birk, Die stÌdtebaulichen VertrÌge nach BauGB 98, S. 156; Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 32). In diesem Fall ist der auf das geplante Vorhaben entfallende Anteil an den Kosten fÏr die Folgeeinrichtung auf den durch das Vorhaben ausgelÎsten Bedarf zu beschrÌnken. Errichtet die Gemeinde z. B. einen dreigruppigen Kindergarten, obwohl der vorhabenbedingte Bedarf nur zwei Gruppen betrÌgt, ist lediglich der auf diese beiden Gruppen bezogene Kostenanteil folgekostenfÌhig Burmeister,129). FolgekostenfÌhig sind auch Anlagen und MaÞnahmen auÞerhalb des Plangebiets. Zwar hat der Gesetzgeber die VorgÌngerregelung in § 6 III 2 Hs. 2 BauGB-MaÞnG nicht in § 11 BauGB Ïbernommen. In der GesetzesbegrÏndung wird jedoch klargestellt, dass § 11 BauGB keine BeschrÌnkung der kostenauslÎsenden MaÞnahmen auf das Bebauungsplangebiet enthÌlt BT-Drucks. 13/6392/50). Eine KostenÏbernahme fÏr Einrichtungen auÞerhalb des Plangebiets darf allerdings nicht zu einer Ausweitung des Erfordernisses der UrsÌchlichkeit fÏhren Krautzberger, a.a.O., § 11 Rdn.163). Eine KostenÏbernahme fÏr Ein- EL 15 Hoffmann 27 96 97 98 99
AVII 100 ^ 102 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht 100 101 102 richtungen auÞerhalb des Plangebietes wird am KausalitÌtserfordernis scheitern, wenn nur auf eine sonstige gemeindliche ,,Gesamtplanung`` abgestellt wird vgl. BVerwG NJW 1993, 1810; Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 36). Nach dem Wortlaut von § 11 I 2 Nr. 3 BauGB ist auch die Einbeziehung bereits entstandener Kosten und Aufwendungen mÎglich. Durch die Formulierung ,,entstanden sind`` werden ^ anders als nach dem Wortlaut der VorgÌngerregelung des § 6 III 1 Hs.1 BauGB-MaÞnG ^ auch Aufwendungen einbezogen, die der Gemeinde schon vor Vertragsschluss entstanden sind BT-Drucks. 13/6392, 50). Dies spricht dafÏr, dass der zeitlichen Komponente, wann die Kosten und Aufwendungen der Gemeinde letztendlich entstanden sind, keine entscheidende Bedeutung bei der Beurteilung des KausalitÌtskriteriums zukommt vgl. Bunzel, 143; Birk, Rdn. 398 f.). Das KausalitÌtserfordernis muss jedoch in FÌllen der nachtrÌglichen Zuordnung von bereits entstandenen Kosten und sonstigen Aufwendungen besonders sorgfÌltig geprÏft werden. Bei der Einbeziehung bereits entstandener Kosten und sonstiger Aufwendungen muss im Vertrag oder einer entsprechenden Anlage zum Vertrag nachgewiesen werden, dass auch diese zumindest teilweise) Voraussetzung oder Folge des ,,geplanten Vorhabens`` waren vgl. Krautzberger, a.a.O., § 11 Rdn. 165; Birk,Rdn.398f.). bb) Angemessenheit von Folgekostenvereinbarungen. FolgekostenvertrÌge mÏssen das Verbot des ÛbermaÞes beachten. § 11 II 1 BauGB bestimmt, dass die vertraglich vereinbarten Leistungen den gesamten UmstÌnden nach angemessen sein mÏssen. Der Gesetzgeber hat darauf verzichtet, Reichweite und Grenzen des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit nÌher zu konkretisieren vgl. v.Nicolai/Wagner/Wecker, 24). Die Frage der Angemessenheit ist daher Frage des Einzelfalls. Schematische LÎsungen verbieten sich Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 41). Nach der vor der gesetzlichen Regelung zur Frage der Angemessenheit ergangenen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung muss bei FolgekostenvertrÌgen verlangt werden, dass erstens die aus Anlass eines bestimmten Vorhabens vereinbarte Ûbernahme von Folgekosten bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorganges in angemessenem VerhÌltnis zum Wert des Vorhabens steht und zweitens auch sonst keine Anhaltspunkte dafÏr gegeben sind, dass die vertragliche Ûbernahme von Kosten eine unzumutbare Belastung bedeutet BVerwGE 42, 331 [345]). Dementsprechend kann zwischen einer subjektiven und einer objektiven Komponente unterschieden werden: ^ Im Rahmen der subjektiven Angemessenheit kommt es im Einzelfall darauf an, ob und inwieweit die vertragliche Ûbernahme von Kosten eine unzumutbare Belastung fÏr den Investor/EigentÏmer darstellt. ^ Bei der objektiven Angemessenheit stellt sich die Frage, ob die Folgekosten bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs in angemessenem VerhÌltnis zum Wert des geplantenVorhabens stehen. Bei der Bestimmung dessen, was vertraglich angemessen ist, ist auch der Wille der Parteien mit zu berÏcksichtigen vgl. Hien in Festschrift fÏr Schlichter, 1995, 129 [137]). Die Vertragsparteien kÎnnen das Merkmal der Angemessenheit im Vertrag zwar nicht mit konstitutiver Wirkung festschreiben ,,Angstklauseln``), allerdings sollte bei einer gerichtlichen PrÏfung der Frage der Angemessenheit stÌdtebaulicher Vereinbarungen eher ZurÏckhaltung geÏbt werden. Der BÏrger, der einer von der Gemeinde geforderten Leistung zustimmt, kann danach regelmÌÞig nicht erwarten, dass die Gerichte im Nachhinein bei der Frage der Angemessenheit ,,Erbsen zÌhlen``. Dies gilt vor allem dann, wenn der Investor erklÌrt, dass es sich aus seiner Sicht um ein wirtschaftlich vertretbares GeschÌft handelt und die Gemeinde keine MÎglichkeit hat, diese Angaben effektiv zu prÏfen, weil der Investor nicht bereit ist, seine Kalkulation offen zu legen. Insoweit kann von der Vermutung ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien ihre Interessen sachgemÌÞ wahrnehmen und deshalb das LeistungsverhÌltnis angemessen ist vgl. Hien, a.a.O.; Grziwotz, JuS 1998, 11, 14). 28 Hoffmann EL 15
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