die Ãbertragung von GrundstÄªcksflÄchen z. B. fÄªr Folgeeinrichtungen ...

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StÌdtebauliche VertrÌge 69 ^ 74 AVII gung oder Verminderung schÌdlicher VerÌnderungen der physikalischen, chemischen oder biologischen Beschaffenheit des Bodens. Zu dem Auffangtatbestand der ,,sonstigen vorbereitenden MaÞnahmen`` zÌhlt insbesondere die Freilegung von GrundstÏcken, insbesondere der Abbruch vorhandener GebÌude. Insoweit greift die Vorschrift einen Rechtsbegriff auf, der bereits in § 147I1Nr.3BauGB, aber auch in § 128 I Nr.1 BauGB angesprochen wird. Der Begriff der Freilegung geht weiter als der Begriff der Beseitigung baulicher Anlagen. Angesprochen ist mit ihm die Beseitigung von tatsÌchlichen Hindernissen, die der geplanten GrundstÏcksnutzung im Wege stehen kÎnnen Dombert, BauR 1994, 552). StÌdtebauliche Vereinbarungen nach § 11 I 2 Alt. 2 und 3 BauGB spielen in der Praxis vor allem eine wichtige Rolle bei der Revitalisierung innerstÌdtischer Gewerbe-, Industrie- und MilitÌrbrachen. Eine Bodensanierung ist hÌufig die notwendige Voraussetzung dafÏr, dass eine vom Investor/EigentÏmer vorgesehene Nutzung z. B. Wohnnutzung) Ïberhaupt erst zulÌssigerweise realisiert werden kann. Eine Vereinbarung Ïber die Sanierung ist in diesen FÌllen unabdingbare Voraussetzung fÏr eine sachgerechte AbwÌgung in der gemeindlichen Bauleitplanung vgl. v. Nicolai/Wagner/Wecker,36). 69 70 2. FÎrderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele a) Bauverpflichtungen. Um die mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele zu erreichen, 71 kann in einem stÌdtebaulichen Vertrag nach § 11 I 2 BauGB eine bestimmte Nutzung der GrundstÏcke vereinbart werden. Hierzu zÌhlt auch die Ûbernahme von Baupflichten. In einem stÌdtebaulichen Vertrag kann sich der EigentÏmer/Investor verpflichten, bei der AusfÏhrung desVorhabens und der Nutzung des GrundstÏcks die Vorgaben des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans einzuhalten. Derartige vertragliche Regelungen kommen in der Praxis vor, um sicherzustellen, dass neu ausgewiesenes Bauland auch zÏgig einer Bebauung zugefÏhrt wird. Bauverpflichtungsvereinbarungen werden deshalb hÌufig im Zusammenhang mit weiteren Bindungen, z. B. zugunsten von BevÎlkerungsgruppen mit Wohnraumversorgungsproblemen, vereinbart. Die Bauvereinbarung muss ^ anders als bei § 12 BauGB ^ nicht zwingend an eine Frist gebunden sein. Bauverpflichtungen in stÌdtebaulichenVertrÌgen kÎnnen zeitlich beliebig ausgestaltet werden, so kann die Errichtung eines Vorhabens auch zeitlich gestaffelt bzw. in mehreren Bauabschnitten vereinbart werden. SchlieÞlich ist es ohne weiteres mÎglich, Bauverpflichtungen nur fÏr einzelne Bauabschnitte bzw. fÏr TeilflÌchen eines Bebauungsplans zu regeln vgl. v. Nicolai/Wagner/ Wecker,38). Die Frist fÏr die ErfÏllung einer Bauverpflichtung muss angemessen sein. Eine Frist von 72 wenigstens drei Jahren dÏrfte bei kleineren Vorhaben angemessen sein, da ein ernsthafter Bauinteressent in dieser Zeit in der Lage ist seine Planung und ein entsprechendes Bauantragsverfahren durchzufÏhren und mit dem Bauvorhaben zu beginnen vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 1992, 18 [19]). Zur Vermeidung unbilliger HÌrten kann es sinnvoll sein, in den stÌdtebaulichen Vertrag eine Klausel aufzunehmen, derzufolge die Frist verlÌngert werden kann vgl. Bunzel, 85). Auf Bauverpflichtungen in stÌdtebaulichen VertrÌgen ist § 12 VI BauGB nicht anwendbar. Dies bedeutet, dass bei einer Aufhebung des Bebauungsplans wegen NichterfÏllung 73 vertraglicher Bauverpflichtungen evtl. EntschÌdigungsansprÏche des Investors/EigentÏmers gem. §§ 40 ff. BauGB nicht gesetzlich ausgeschlossen sind. Im stÌdtebaulichen Vertrag kann aber geregelt werden, dass fÏr den Fall der NichterfÏllung der Bauverpflichtung auf EntschÌdigungsansprÏche nach §§ 40 ff. BauGB verzichtet wird Bunzel, 86). Sofern die Gemeinde das betreffende GrundstÏck an den Investor verkauft hat, werden in der Praxis bei NichterfÏllung eingegangener Bauverpflichtungen hÌufig auch Wieder- bzw. RÏckkaufrechte zugunsten der Gemeinde vereinbart vgl. Grziwotz, 214 ff.). b) Regelungen zur Deckung des Wohnbedarfs von BevÎlkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumproblemen. Nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB kÎnnen stÌdtebauliche Ver- EL 15 Hoffmann 21 74
75 76 77 AVII 75 ^ 77 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht trÌge auch Regelungen zur Deckung des Wohnbedarfs von BevÎlkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumproblemen enthalten. Dies sind insbesondere kinderreiche Familien der unteren Einkommensschichten, Umsiedler, Aussiedler und Asylbewerber, Schwerbehinderte vgl. Quaas in SchrÎdter, § 11 Rdn. 20; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 11 Rdn.145). Folgende Bindungen sind in der Praxis Ïblich: ^ Verpflichtungen, einen bestimmten Anteil der Wohnungen oder der GeschossflÌche als Eigentums- oder Mietwohnungen im Standard und mit Mitteln des sozialen Wohnungsbau zu errichten, ^ Belegungs- und Besetzungsrechte zugunsten der Gemeinde mit bestimmten Bindungsfristen, ^ Vereinbarungen von Mietpreisbindungen mit bestimmten Bindungsfristen, ^ Vereinbarungen von VerÌuÞerungsbeschrÌnkungen, befristeten Zweckentfremdungsverboten und Umwandlungsverboten bei Errichtung gefÎrderter Miet- oder Eigentumswohnungen vgl. Burmeister,91;Bunzel,93ff.). Nicht selten besteht ein Interesse der EigentÏmer/Investoren bei manchen Bindungen, ihre Verpflichtung durch Zahlung eines dem wirtschaftlichen Wert der Bindung entsprechenden Geldbetrags abzulÎsen. Manche Gemeinden rÌumen bereits bei Vertragsabschluss EigentÏmern/Investoren die MÎglichkeit ein, z. B. zwischen der tatsÌchlichen Errichtung von Îffentlich gefÎrdertem Wohnraum und der AblÎsung diese Verpflichtung zu wÌhlen. Gegen eine solche AblÎsemÎglichkeit werden zum Teil Bedenken geÌuÞert Schmidt-Eichstaedt, BauR 1996, 8; Wagner, GewArch 1995, 235). § 11 BauGB schrÌnkt jedoch die Wahl der vertraglichen Mittel, mit denen eine Gemeinde die Deckung eines besonderen Wohnbedarfes im Einzelnen bewerkstelligen will, nicht ein. Aus wirtschaftlicher Sicht macht es keinen Unterschied, ob ein Investor soziale Wohnungen tatsÌchlich errichtet oder einen entsprechenden AblÎsebetrag bezahlt Bunzel,100;v. Nicolai/Wagner/Wecker, 42 ff.). Es kann unter UmstÌnden sogar sinnvoll sein, Sozialwohnungen an anderer Stelle als auf dem GrundstÏck des Investors zu errichten. ZulÌssig sind solche AblÎsebetrÌge jedoch nur dann, wenn die Verwirklichung der Ziele des § 11 I 2 Nr. 2 Alt. 3 BauGB konkret und im Zusammenhang mit dem Vorhaben sichergestellt ist Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 11 Rdn.149). Soweit von vornherein im Bebauungsplangebiet selbst kein sozialer Wohnungsbau angestrebt wird oder faktisch nicht mÎglich ist, ist die Umwandlung in eine Geldzahlungspflicht generell unzulÌssig, da sie im Ergebnis eine unzulÌssige ,,Sonderabgabe`` darstellt. Schmidt-Eichstaedt, BauR1996,1,8;Grziwotz, NVwZ 1996, 637 [639]). Solche AblÎsevereinbarungen sind daher auch an den allgemeinen Schranken stÌdtebaulicher VertrÌge, insbesondere an dem Gebot der Angemessenheit § 11 II BauGB), zu messen Krautzberger, a.a.O., § 11 Rdn.149). c) Einheimischenmodelle. aa) Ûberblick. Unter Einheimischenmodellen werden Vereinbarungen zwischen Gemeinden und privaten GrundstÏckseigentÏmern verstanden, die sicherstellen sollen, dass bei der Bebauung neuer WohnbauflÌchen OrtsansÌssige bevorzugt zum Zuge kommen. Insbesondere in Gemeinden im Umfeld von Ballungszentren oder in landschaftlich reizvollen Erholungsgebieten steigen die GrundstÏckspreise stark an mit der Folge, dass hÌufig weniger einkommensstarke ortsansÌssige BÏrger und junge Familien nicht mehr zu angemessenen Preisen Wohnbauland erwerben kÎnnen. Zahlreiche Gemeinden haben deshalb in den vergangenen Jahren verschiedene Modelle entwickelt, um vor einer Baugebietsausweisung den Baulandbedarf fÏr Einheimische zu sichern. Bekannt ist vor allem das ,,Weilheimer Modell``. Hier macht die Gemeinde die Aufstellung eines Bebauungsplans davon abhÌngig, dass die GrundstÏckseigentÏmer der Gemeinde ein auf zehn Jahre befristetes, notariell beurkundetes Verkaufsangebot fÏr ihre GrundstÏcke machen und eine entsprechende Auflassungsvormerkung zur Eintragung in das Grundbuch bewilligen. Die Gemeinde darf das Kaufangebot nur annehmen, wenn ein GrundeigentÏmer nach Abschluss der Planung an den nichtbegÏnstigten Personenkreis verÌuÞert. Dabei bestimmt die Gemeinde in Richtlinien, wer unter den Begriff der Einheimischen fÌllt, z. B. BÏrger, die seit fÏnf oder zehn Jahren in der Gemeinde wohnen 22 Hoffmann EL 15
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Seite 11 und 12: 91 92 93 94 95 AVII 91 ^ 95 ZulÌss
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