die Ãbertragung von GrundstÄªcksflÄchen z. B. fÄªr Folgeeinrichtungen ...

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StÌdtebauliche VertrÌge 103 ^ 106 AVII cc) AbschÎpfen des Planungsgewinns. Die Praxis orientiert sich bei der Beurteilung der Frage der Angemessenheit hÌufig an den planbedingten Bodenwertsteigerungen s. o. Rdn. 33). So hat z. B. die Stadt MÏnchen nach dem ,,Modell der sozialgerechten Bodennutzung`` die maximal erstrebte vertragliche KostenÏbernahme der Investoren/EigentÏmer durch Bezugnahme auf die planungsbedingten Bodenwertsteigerungen nach oben beschrÌnkt. Danach soll eine KostenÏbernahme nur bis zu einer HÎhe vereinbart werden, bei der in der Summe zwei Drittel der planungsbedingten Bodenwertsteigerung nicht Ïberschritten werden vgl. Landeshauptstadt MÏnchen, Die sozialgerechte Bodennutzung ^ der MÏnchener Weg ^, MÏnchen 1998, 7). Dieses Modell ist jedoch nur bedingt verallgemeinerungsfÌhig. Die Beurteilung der Angemessenheit mit Blick auf den Rest des dem Investor/EigentÏmer verbleibenden Planungsgewinns mag v. a. in Ballungszentren mit immensen Baulandpreisen ein greifbarer MaÞstab sein. PrimÌr sollte jedoch bei der Beurteilung der Frage der Angemessenheit im Einzelnen immer auf die der Gemeinde tatsÌchlich entstehenden Kosten und Aufwendungen und die Finanzkraft des jeweiligen EigentÏmers/Investors abgestellt werden vgl. Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 44). Zu unterscheiden sind die jeweiligen ,,MachtverhÌltnisse`` zwischen Gemeinde und Investor im Einzelfall vgl. StÏer/KÎnig, ZfBR 2000, 528 [532]). Die an sich zulÌssige Orientierung an den planbedingten Bodenwertsteigerungen hat bei zahlreichen Kommunen dazu gefÏhrt, den stÌdtebaulichen Vertrag als Instrument zur ,,AbschÎpfung des Planungsgewinns`` misszuverstehen vgl. Bunzel, 148). Dem Einfallsreichtum mancher StÌdte und Gemeinden bei der Vereinbarung von Folgekostenregelungen scheinen hier kaum Grenzen gesetzt, zahlreiche Folgekostenvereinbarungen, die allein auf eine AbschÎpfung der Bodenwertsteigerung abzielen, dÏrften einer gerichtlichen ÛberprÏfung nicht standhalten vgl. Oerder, BauR1998,22,30ff.).DiePlanungsgewinnabschÎpfung fÏr sich ist jedenfalls kein legitimer Vertragsbestandteil eines stÌdtebaulichen Vertrags. Eine Gemeinde darf im Rahmen des § 11 BauGB nur von den ihr entstehenden Aufwendungen und Kosten entlastet werden, soweit diese Folge und Voraussetzung des Vorhabens sind. UnzulÌssig sind deshalb Vereinbarungen, die unabhÌngig von den durch ein Vorhaben ausgelÎsten Aufwendungen den Planungsgewinn oder einen bestimmten Bruchteil davon abschÎpfen vgl. GaÞner, BayVBl 1998, 577 [581]; Grziwotz in Rechtshandbuch Immobilien II, Rdn. 48; Huber, DÚV 1999, 173 ff.). Genauso wenig verpflichtet jedoch § 11 BauGB bei der Vereinbarung von stÌdtebaulichen VertrÌgen dazu, den EigentÏmern/Investoren grundsÌtzlich einen bestimmten Anteil der planungsbedingten BodenwertzuwÌchse zu Ïberlassen. Die KausalitÌt und Angemessenheit der im Vertrag festgelegten Leistung ist im Einzelfall festzustellen, dabei kann eine Folgekostenvereinbarung den vorhabenbedingten ,,Planungsgewinn`` auch in vollem Umfang umfassen, sofern die Aufwendungen in dieser HÎhe dem Vorhaben zugeordnet werden kÎnnen und insgesamt angemessen sind vgl. Bunzel, 148 f.). Deshalb kann zur Beurteilung der Frage zur Angemessenheit von Folgekostenvereinbarungen auch nicht allgemein auf den zur VermÎgensteuer vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Halbteilungsgrundsatz abgestellt werden a. A. Huber, DÚV1999,173;Quaas in SchrÎdter, BauGB, § 11 Rdn. 45; Battis/Krautzberger/LÎhr, § 11 Rdn. 21; vgl. oben Rdn. 33). 103 104 105 4. DurchfÏhrungsvertrag zumVorhaben- und ErschlieÞungsplan Der DurchfÏhrungsvertrag zum Vorhaben- und ErschlieÞungsplan ist ein in § 12 I 106 BauGB speziell geregelter stÌdtebaulicher Vertrag. Der VorhabentrÌger muss sich gem. § 12 I 1 BauGB zur DurchfÏhrung der Vorhaben- und ErschlieÞungsmaÞnahmen sowie zur Tragung der Planungs- und ErschlieÞungskosten verpflichten. Der DurchfÏhrungsvertrag als stÌdtebaulicher Vertrag bildet die ,,Klammer`` zwischen dem Vorhaben- und Erschlie- Þungsplan und der Satzung Ïber den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist ohne DurchfÏhrungsvertrag nicht rechtswirksam. Durch den DurchfÏhrungsvertrag kÎnnen Verpflichtungen begrÏndet werden, wie sie auch im Rah- EL 15 Hoffmann 29
AVII 107 ^ 110 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht 107 108 109 men eines stÌdtebaulichen Vertrags gem. § 11 BauGB zulÌssig wÌren. § 12 I BauGB stellt bestimmte Mindestanforderungen an den Inhalt des DurchfÏhrungsvertrages, demnach sollte er mindestens folgende Regelungen enthalten: ^ die Verpflichtung zur DurchfÏhrung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist, ^ die Verpflichtung zur DurchfÏhrung der ErschlieÞungsmaÞnahmen innerhalb einer bestimmten Frist sowie ^ die Verpflichtung zur Tragung der Planungs- und ErschlieÞungskosten entweder ganz oder zu einem bestimmten Anteil vgl. Bunzel, 273 ff.; Krautzberger, a.a.O., § 12 Rdn. 91ff.). Der DurchfÏhrungsvertrag ist zwischen dem VorhabentrÌger und der Gemeinde spÌtestens vor demSatzungsbeschluss nach § 10 I BauGB Ïber den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu schlieÞen § 12 I 1, III 1 BauGB). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann nur beschlossen werden, wenn auch der DurchfÏhrungsvertrag vorliegt. Ohne vertragliche Sicherstellung der alsbaldigen DurchfÏhrung von Vorhaben und ErschlieÞung wÌre der vorhabenbezogene Bebauungsplan unzulÌssig bzw. materiell unwirksam vgl. OVG Bautzen DVBl 1995, 113; Krautzberger, a.a.O., § 12 BauGB Rdn.98). Die Nichtigkeit oder das Fehlen eines DurchfÏhrungsvertrages erfasst auch die Satzung vgl. VGH Mannheim NVwZ-RR 2003, 407). Sowohl der stÌdtebauliche Vertrag gem. § 11 BauGB als auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan gem. § 12 BauGB sind Instrumente einer konventionellen StÌdtebauplanung. Die Frage, in welchen Konstellationen ein Bebauungsplan gem. § 30 I, III BauGB in Kombination mit einem stÌdtebaulichenVertrag sinnvoll ist bzw. wann ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 30 II BauGB aufgestellt werden sollte, lÌsst sich nicht allgemein beantworten. Der Vorteil des Vorhaben- und ErschlieÞungsplans liegt fÏr den VorhabentrÌger im Initiativrecht und der MÎglichkeit, eine seinen Absichten entsprechende, maÞgeschneiderte stÌdtebauliche Planung einschlieÞlich des ErschlieÞungssystems vorzulegen. Der Vorteil fÏr die Gemeinde besteht in der MÎglichkeit, das Projekt im Bebauungsplan konkret zu regeln und bereits im Rahmen der Abstimmung des Vorhaben- und Erschlie- Þungsplans die stÌdtebaulichen Zielsetzungen wesentlich prÌziser zu formulieren als dies beim normalen Bebauungsplan in Betracht kommt. Insbesondere bei Einzelprojekten mit stÌdtebaulich vorhersehbaren und damit beherrschbaren Auswirkungen ist der Vorhabenund ErschlieÞungsplan zu empfehlen vgl. Busse/Grziwotz, VEP ^ der Vorhaben und ErschlieÞungsplan, Rdn. 7 ff.). Entscheidend ist vor allem, dass nach § 12 BauGB bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan der VorhabentrÌger bereit und in der Lage sein muss, das Vorhaben einschlieÞlich der ErschlieÞung durchzufÏhren. Strittig sind die Anforderungen hinsichtlich der RealisierungsmÎglichkeit in Bezug auf die EigentumsverhÌltnisse und die finanzielle SoliditÌt des VorhabentrÌgers vgl. VGH MÏnchen NVwZ-RR 2002, 260). Der VorhabentrÌger sollte jedenfalls die uneingeschrÌnkte VerfÏgbarkeit Ïber die GrundstÏcksflÌchen besitzen, das heiÞt, er sollte EigentÏmer, zumindest aber Erbbauberechtigter bzw. langfristiger Mieter oder PÌchter der FlÌchen sein. Der Einsatz eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit DurchfÏhrungsvertrag gem. § 12 BauGB setzt weiterhin voraus, dass der VorhabentrÌger das Vorhaben einschlieÞlich der ErschlieÞung auf eigene Verantwortung durchfÏhren will und nicht nur als Projektentwickler, Makler oder kurzfristiger Durchgangserwerber auftritt. FÏr letztere FÌlle kommt nur der Abschluss allgemeiner stÌdtebaulicher VertrÌge nach § 11 BauGB in Betracht, nicht aber das Verfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit DurchfÏhrungsvertrag vgl. v.Nicolai/Wagner/Wecker, 18 ff., 84 ff.). 5. ErschlieÞungsvertrag 110 Die Ûbertragung der ErschlieÞung auf einen Dritten durch Vertrag ist im § 124 I BauGB angesprochen. Wegen der Einzelheiten zu Form, Gegenstand, Kosten usw. wird auf die AusfÏhrung von Fischer in Kapitel F Rdn. 31^54 verwiesen. 30 Hoffmann EL 15
Seite 1 und 2: AVII 48^ 51 ZulÌssigkeit von Vorha
Seite 3 und 4: 55 56 57 58 59 AVII 55 ^ 59 ZulÌss
Seite 5 und 6: 65 66 67 68 AVII 65 ^ 68 ZulÌssigk
Seite 7 und 8: 75 76 77 AVII 75 ^ 77 ZulÌssigkeit
Seite 9 und 10: AVII 83 ^ 85 ZulÌssigkeit von Vorh
Seite 11 und 12: 91 92 93 94 95 AVII 91 ^ 95 ZulÌss
Seite 13: AVII 100 ^ 102 ZulÌssigkeit von Vo

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