die Ãbertragung von GrundstÄªcksflÄchen z. B. fÄªr Folgeeinrichtungen ...

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StÌdtebauliche VertrÌge 52 ^ 54 AVII Entwurf des GrÏnordnungsplans, erforderliche Gutachten z. B. LÌrmgutachten, Altlastengutachten, Eingriffs-/Ausgleichsgutachten etc.)oder die Planung vonVer- und Entsorgungsleitungen. Der Abschluss eines solchen Bauplanungsvertrages begrÏndet jedoch keinen Anspruch des Vertragspartners auf die Aufstellung, Ønderung eines Bebauungsplans oder auf bestimmte Festsetzungen im Bebauungsplan vgl. § 2 III Hs. 2 BauGB). Die Gemeinde ist auch nicht gehindert, den dem Vertrag zugrundeliegenden Bebauungsplan zu Ìndern oder zu ergÌnzen, um aus stÌdtebaulichen GrÏnden die mit seiner Festsetzung er- Îffneten MÎglichkeiten der Bebauung zu Lasten des Vertragspartners einzuschrÌnken BVerwG BauR 2001, 1060). Sofern die Gemeinde stÌrkeren Einfluss auf die QualitÌt der Planungsarbeiten des PlanungsbÏros nehmen mÎchte, besteht alternativ die MÎglichkeit, mit dem Investor/EigentÏmer lediglich eine Vereinbarung zur Ûbernahme der Planungskosten und sonstigen Aufwendungen durch einen Folgekostenvertrag im Sinne des § 11 I 2 Nr. 3 BauGB zu treffen. Die Gemeinde bleibt in diesem Fall selbst Auftraggeberin der Planungsleistungen und Vertragspartnerin des PlanungsbÏros. Der EigentÏmer/Investor verpflichtet sich im stÌdtebaulichenVertrag, die fÏr die Planung des konkretenVorhabens entstehenden Kosten zu Ïbernehmen vgl. zu den FolgekostenvertrÌgen unten Ziff. 3). § 11I 2 Nr.1BauGB wird ergÌnzt durch die Vorschrift des § 4 b BauGB. Danach kann die Gemeinde insbesondere zur Beschleunigung des Bauleitplanverfahrens die Vorbereitung und DurchfÏhrung von Verfahrensschritten nach den §§ 3^4 BauGB einem Dritten Ïbertragen. Allerdings stellt § 11 I 2 Nr.1 Hs. 2 BauGB ausdrÏcklich klar, dass die Letztverantwortung der Gemeinde fÏr das gesetzlich vorgeschriebene Planaufstellungsverfahren davon unberÏhrt bleibt. Dies gilt vor allem fÏr das KernstÏck der Bauleitplanung, die AbwÌgung. Die Gemeinde kann sich von ihrer Letztverantwortung fÏr die ordnungsgemÌÞe DurchfÏhrung des AnhÎrungsverfahrens und die AbwÌgungsentscheidung nicht befreien. Bei der Einschaltung Dritter im Sinne des § 4 b BauGB muss gewÌhrleistet sein, dass hinreichende Kontrollmechanismen in Form von Berichtspflichten und EingriffsmÎglichkeiten vorgesehen sind und bei Bedarf auch ausgeÏbt werden. Die Gemeinde darf von Dritten aufbereitetes AbwÌgungsmaterial nicht ungeprÏft und unkritisch Ïbernehmen. Am Ende muss sie selbst und in eigener Verantwortung entscheiden vgl. Schmidt- Eichstaedt, BauR 1998, 899 [908]; Bunzel,80). Bei der Ûbertragung der DurchfÏhrung vonVerfahrensschritten an den Vertragspartner eines stÌdtebaulichenVertrages ist ZurÏckhaltung geboten, wenn dieser letztendlich NutznieÞer der Planung ist.Werden dem Investor oder EigentÏmer nicht nur die Ausarbeitung der PlanentwÏrfe, sondern auch die Verfahrensorganisation und -durchfÏhrung Ïbertragen, besteht die Gefahr, dass die fÏr die bauleitplanerische AbwÌgung erforderliche NeutralitÌt und Interessensferne und damit letztendlich die Anforderungen an eine sachgerechte AbwÌgung nicht mehr gewahrt ist. Die Planung droht dann in eine Schieflage zu geraten vgl. BVerwG NJW 1975, 70). Trotz regelmÌÞiger Berichtspflichten oder eine Teilnahme von Gemeindevertretern an mÏndlichen ErÎrterungs- und AnhÎrungsterminen besteht im Zweifel die Gefahr, dass ein vom Investor beauftragtes PlanungsbÏro die Verfahrenssteuerung und die Aufbereitung der AbwÌgung bewusst oder unbewusst so vornimmt, dass die Interessen des Investors einseitig in denVordergrund gerÏckt werden vgl. Reidt, NVwZ 1998, 592 [593]; v.Nicolai/Wagner/Wecker, 31). b) Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse. Nach § 11 I 2 Nr.1 BauGB kÎnnen VertrÌge zur Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse geschlossen werden. Der Abschluss derartiger VertrÌge war bereits in der Vergangenheit eine hÌufige Alternative zu amtlichen Umlegungsverfahren gemÌÞ §§ 45 ff. BauGB. Zu den Ïblichen Modellen der freiwilligen Bodenordnung gehÎren in der Praxis ^ der Ankauf sÌmtlicher GrundstÏcke im kÏnftigen Planungsgebiet durch die Gemeinde gemeindlicher Grunderwerb), ^ die so genannte freiwillige Umlegung. EL 15 Hoffmann 17 52 53 54
55 56 57 58 59 AVII 55 ^ 59 ZulÌssigkeit von Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht Die vertragliche Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse als Alternative einer gesetzlichen Umlegung ist in zahlreichen Varianten mÎglich. Bei den genannten Modellen handelt es sich lediglich um zwei ,,Grundverfahrensweisen``, die in der Praxis hÌufig auch gemischt auftreten. Bei vielen Vertragsgestaltungen verfolgen die Kommunen nicht nur das Ziel einer Neuordnung der GrundstÏcksverhÌltnisse im Sinne des § 11 I 2 Nr.1 BauGB, sondern gleichzeitig boden- und sozialpolitische Ziele im Sinne des § 11 I 2 Nr. 2 BauGB, beispielsweise um bestimmte FlÌchen zu gÏnstigen Preisen fÏr Einheimische oder den sozialen Wohnungsbau bereitstellen zu kÎnnen vgl. Dieterich, Baulandumlegung, Rdn. 474 ff.; Bunzel, 49 ff.; Burmeister, 63 ff.). aa) Gemeindlicher Grunderwerb. Beim ersten Grundmodell erwirbt die Gemeinde vor Beginn eines Bauleitplanverfahrens entweder selbst oder durch eine von ihr eingeschaltete Entwicklungsgesellschaft sÌmtliche im zukÏnftigen Plangebiet liegenden GrundstÏcke. Nach Abschluss der Planung werden die FlÌchen neu parzelliert und als Bauland verkauft. Wenn die GrundstÏcke bzw. GrundstÏcksteile zur Vorbereitung einer Bodenneuordnung von der Gemeinde gekauft werden, handelt es sich um Îffentlich-rechtliche stÌdtebauliche VertrÌge, denn hier Ïberlagert der Îffentliche Zweck die Bodenordnung)die an sich privatrechtlich einzustufenden GrunderwerbsvorgÌnge so stark, dass insgesamt von Îffentlich-rechtlichen VertrÌgen ausgegangen werden muss BVerwG NJW 1985, 989). Die Abgrenzung zwischen rein privatrechtlichen GrundstÏcksgeschÌften und Îffentlich-rechtlichen VertrÌgen der Gemeinde ist allerdings flieÞend. Solange und soweit sich eine Gemeinde im Vorfeld einer Bauleitplanung am privaten GrundstÏcksmarkt betÌtigt, handelt es sich um privatrechtliche GrundstÏckserwerbs- und GrundstÏcksverÌuÞerungsvertrÌge BVerwGE 92, 56 [64] = NJW 1993, 2695; Grziwotz, NVwZ 1996, 637 [639]). bb) Freiwillige Umlegung. Das zweite mÎgliche Modell einer vertraglichen GrundstÏcksneuordnung ist eine vertraglich vereinbarte freiwillige Umlegung in Anlehnung an das gesetzliche Umlegungsverfahren §§ 45 ff. BauGB). Die ZulÌssigkeit der freiwilligen Umlegungen war bereits vor der Regelung in § 11 I Nr.1 BauGB bzw. § 6 I 2 BauGB-MaÞnahmenG anerkannt vgl. BVerwG NJW 1985, 989). Der freiwilligen Umlegung liegt ein stÌdtebaulicher Vertrag zwischen den GrundstÏckseigentÏmern in einem Baugebiet und der Gemeinde zugrunde so genannter Umlegungsvertrag). Der Umlegungsvertrag ersetzt sÌmtliche Regelungen des gesetzlichen Umlegungsverfahrens. Neben der eigentlichen Bodenordnung sind weitere, darÏber hinausgehende Verpflichtungen der GrundstÏckseigentÏmer oder der Gemeinde im Umlegungsvertrag zu regeln, wie z. B. die Ûbertragung der fÏr Îffentliche Zwecke erforderlichen FlÌchen auf die Gemeinde, Regelungen Ïber die Verteilung der Kosten des Verfahrens einschlieÞlich der Planungskosten, der Vermessungskosten und der BeurkundungsgebÏhren)oder das Honorar eines eingeschalteten VerfahrenstrÌgers Bunzel, 56; zu weiteren Einzelheiten eines Umlegungsvertrages vgl. Birk, Rdn. 328 ff.). Die freiwillige Umlegung ist von der Grunderwerbsteuer nicht befreit, es besteht aber GebÏhrenfreiheit beim Grundbuchamt § 79 BauGB). Das freiwillige Umlegungsverfahren kann jedoch nur dann mit Erfolg praktiziert werden, wenn die GrundstÏckseigentÏmer einigungsfÌhig sind und durch die Kombination mit der Bauleitplanung bzw. i.V. m. besonderen Einigungs- und LÎsungsansÌtzen diese EinigungsfÌhigkeit erreicht werden kann. Dort, wo das Einigungspotenzial der GrundstÏckseigentÏmer nicht ausreicht, sollte das gesetzliche Verfahren gewÌhlt werden Birk,VBlBW 1994, 7; Bunzel,55). Der Grundgedanke der freiwilligen Umlegung besteht darin, die notwendige Bodenordnung im Bezug auf eine bestimmte, im Regelfall im Bebauungsplan definierte Bebaubarkeit einschlieÞlich der dafÏr zur VerfÏgung zu stellenden Îffentlichen FlÌchen durch im Regelfall)einen Gesamtvertrag zu realisieren, der sÌmtliche von der Bodenordnung betroffenen GrundstÏcke umfasst. Es handelt sich um einen notariell zu beurkundenden Vertrag im Sinne des § 313 BGB, an dem alle EigentÏmer von GrundstÏcken im Gebiet der freiwilligen Umlegung beteiligt sind. Die Gemeinde nimmt in zwei Funktionen an demVertrag teil: 18 Hoffmann EL 15
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Seite 5 und 6: 65 66 67 68 AVII 65 ^ 68 ZulÌssigk
Seite 7 und 8: 75 76 77 AVII 75 ^ 77 ZulÌssigkeit
Seite 9 und 10: AVII 83 ^ 85 ZulÌssigkeit von Vorh
Seite 11 und 12: 91 92 93 94 95 AVII 91 ^ 95 ZulÌss
Seite 13 und 14: AVII 100 ^ 102 ZulÌssigkeit von Vo
Seite 15: AVII 107 ^ 110 ZulÌssigkeit von Vo

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