P. Städtebauliche Verträge (Hoffmann), (pdf)
P. Städtebauliche Verträge (Hoffmann), (pdf)
P. Städtebauliche Verträge (Hoffmann), (pdf)
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
101<br />
102<br />
P 101, 102 P. StÌdtebauliche VertrÌge<br />
WeiterverÌuÞerung von Grundstˇcken den Baulandpreis in der Gemeinde beeinflussen<br />
zu k˛nnen (vgl. Dirnberger, in JÌde/Dirnberger/WeiÞ,§ 11 Rdn. 55). KeinVerstoÞ gegen das<br />
Koppelungsverbot ist dagegen anzunehmen, wenn der Grundstˇckserwerb zur Sicherung<br />
und Umsetzung der Ziele der Bauleitplanung dient. Hierbei kann auf die Wertungen des<br />
§ 11 I 2 Nr. 2 BauGB abgestellt werden. Danach sind VertrÌge zur ,,Planverwirklichung‘‘,<br />
die verschiedentlich auch als F˛rderungs-, Planverwirklichungs- oder ZielbindungsvertrÌge<br />
bezeichnet werden, zulÌssig. § 11 I 2 Nr. 2 BauGB nennt beispielhaft VertrÌge zur<br />
Grundstˇcksnutzung, zur Durchfˇhrung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs, zur<br />
Deckung des Wohnbedarfs von Bev˛lkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen<br />
und zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansÌssigen Bev˛lkerung. Daneben<br />
kommen alle Vereinbarungen in Betracht, die dazu dienen, die Ziele und Zwecke<br />
des konkreten Bebauungsplans zu f˛rdern und zu sichern. Es empfiehlt sich, die stÌdtebauliche<br />
Zielsetzung nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB (z. B. Deckung des Wohnbedarfs der ortsansÌssigen<br />
Bev˛lkerung, Ansiedlung junger Familien, Gewerbeentwicklung) in solchen<br />
FÌllen mit in der notariellen Urkunde zu erwÌhnen. Bei einem Zwischenerwerbsmodell,<br />
das vorrangig der Realisierung stÌdtebaulicher Ziele dient, ist es rechtlich auch nicht ausgeschlossen,<br />
dass der Gemeinde bei dem Zwischenerwerb ein Planungsgewinn verbleibt,<br />
da sie umgekehrt auch das Planungsrisiko trÌgt (vgl. Grziwotz BauR 2005, 812; Busse Bayerischer<br />
Gemeindetag 2009, 356).<br />
UnzulÌssig sind Ankaufsmodelle, bei welchen die Gemeinde im Vorfeld einer Baulandentwicklung<br />
BauerwartungsflÌchen zu einem erheblich unter Wert liegenden Ankaufspreis<br />
erwerben und nach anschlieÞender Baureifmachung die erworbenen FlÌchen weiterverÌuÞern,<br />
um ausschlieÞlich den Planungsgewinn ,,abzusch˛pfen‘‘. Derartige KaufvertrÌge<br />
sind nach § 138 BGB regelmÌÞig sittenwidrig, wenn der Kaufpreis im Zeitpunkt des Vertragsschlusses<br />
den Wert des Grundstˇcks um die HÌlfte unterschreitet (vgl. BGH NJW<br />
1999, 208; BGH NJW 2002, 429; BGH NJW 2002, 3165; BGH NJW 2003, 283; OLG<br />
Mˇnchen NotBZ 1999, 177). MaÞgeblicher Zeitpunkt fˇr denVergleich des WertverhÌltnisses<br />
von Leistung und Gegenleistung ist derjenige des Zustandekommens des Vertrages.<br />
Bzgl. des Verkehrswertes ist bei OptionsvertrÌgen, die beim Kaufpreis von Bauerwartungsland<br />
ausgehen, jedoch der Vertragsschluss erst nach Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans<br />
erfolgt, nicht auf den Zeitpunkt des Optionsvertrages, sondern auf den der<br />
Annahme des Kaufangebotes abzustellen (OLG Mˇnchen ZfIR 2000, 389). Die Vereinbarung<br />
eines unter dem ortsˇblichen Marktwert liegenden Ankaufspreises kann ausnahmsweise<br />
gerechtfertigt sein, wenn die Gemeinde damit konkrete stÌdtebauliche Ziele verbindet<br />
bspw. ein Einheimischenmodell oder ein vergleichbares Baulandmodell zur Schaffung<br />
von Wohnraum fˇr junge Familien (vgl. Busse BayVBl 2003, 132; Bleutge MittBayNot<br />
2005, 100). ZulÌssiges stÌdtebauliches Ziel kann auch ein Modell zur Entwicklung von<br />
GewerbeflÌchen sein (VGH Mˇnchen NVwZ 1999, 1008). Der Umstand, dass der vereinbarte<br />
Kaufpreis bei einer Einheimischenbindung unter demjenigen liegt, der am freien<br />
Grundstˇcksmarkt bezahlt wird, stellt keine unzulÌssige Gewinnabsch˛pfung dar, da die<br />
Gemeinde den ,,Sondermarktpreis‘‘ fˇr Einheimischengrundstˇcke entrichtet. Allerdings<br />
kann nicht ein pauschaler Abschlag von bspw. 25 % oder 30 % bei Einheimischenmodellen<br />
gemacht werden.Vielmehr muss in jeder Kommune untersucht werden, ob und inwieweit<br />
der Sondermarktpreis fˇr Einheimischengrundstˇcke unter demjenigen fˇr Baugrundstˇcke<br />
ohne diesbezˇgliche BeschrÌnkung liegt (vgl. Grziwotz BayVBl 2008, 709).<br />
Fˇr eine Gemeinde besteht immer die M˛glichkeit, eine langfristig angelegte Bodenbevorratungspolitik<br />
^ ohne Bezug zu einer konkreten Bauleitplanung ^ durchzufˇhren. ErfahrungsgemÌÞ<br />
werden allerdings Grundstˇcke von den Eigentˇmern heute nur noch in<br />
Erwartung einer Baurechtsentwicklung an die Gemeinde verÌuÞert. Selbst wenn in der<br />
notariellen Kaufvertragsurkunde kein Bezug auf eine konkrete Bauleitplanung genommen<br />
wird, bildet die Bauerwartung hÌufig ,,GeschÌftsgrundlage‘‘. Bereits dann besteht<br />
allerdings das Risiko der Nichtigkeit eines entsprechenden Kaufvertrages wegen VerstoÞ<br />
gegen das Koppelungsverbot bzw. den Angemessenheitsgrundsatz, wenn Grundstˇcke<br />
32 <strong>Hoffmann</strong> EL 27
Einzelne stÌdtebauliche VertrÌge 103 ^ 107 P<br />
unter Wert angekauft werden und in einem Gerichtsverfahren vom Eigentˇmer entsprechende<br />
Nachweise zur beabsichtigten Planung durch die Gemeinde vorgelegt werden.<br />
6. Naturschutzrechtliche AusgleichsmaÞnahmen<br />
Nach § 11 I 2 Nr. 2 BauGB kann zur F˛rderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung<br />
verfolgten Ziele auch die Durchfˇhrung des Ausgleichs im Sinne des§ 1a III BauGB<br />
Gegenstand eines stÌdtebaulichen Vertrags sein (vgl. dazu Stich, BauR 2003, 1308 ff.). Die<br />
Regelung korrespondiert mit § 1a III 3 BauGB. Danach k˛nnen anstelle von Darstellungen<br />
im FlÌchennutzungsplan oder Festsetzungen im Bebauungsplan zum Ausgleich oder<br />
der Minderung der durch die Bauleitplanung zu erwartenden Eingriffe in Natur und<br />
Landschaft auch vertragliche Vereinbarungen gemÌÞ§ 11 BauGB getroffen werden. Damit<br />
ist klargestellt, dass die abwÌgungserhebliche Frage des Ausgleichs nicht zwingend im Bebauungsplan<br />
selbst durch Festsetzung geregelt werden muss. Der Bebauungsplan kann im<br />
Sinne einer planerischen Zurˇckhaltung auch einzelne Aspekte, wie den des Ausgleichs,<br />
einer vertraglichen L˛sung vorbehalten. Die Regelung entspricht der schon bislang<br />
herrschenden und durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bestÌtigten<br />
Auffassung. Danach konnte der Ausgleich nach Art und Umfang vertraglich bestimmt<br />
und vereinbart werden, indem der Vertragspartner die MaÞnahmen zum Ausgleich selbst<br />
auf eigene Kosten vornimmt oder, falls die Gemeinde die MaÞnahmen durchfˇhrt, die dadurch<br />
veranlassten Aufwendungen ersetzt (vgl. BVerwG NVwZ 1997, 1216 [1218]).<br />
Bei der vertraglichen Gestaltung des Ausgleichs k˛nnen ˇber den Festsetzungskatalog<br />
des§ 9 BauGB hinaus Regelungen vereinbart werden, die insbesondere FlÌchenbereitstellung<br />
(auch auÞerhalb des Gebiets von BebauungsplÌnen), Art und Zeitpunkt der Herstellung<br />
sowie Pflege und Unterhaltung der FlÌchen und MaÞnahmen betreffen k˛nnen (Bunzel,<br />
108 f.). Im Vertrag sollte auch die dauerhafte Sicherung der AusgleichsmaÞnahmen geregelt<br />
werden, sofern sich die AusgleichsflÌchen nicht im Eigentum der Gemeinde befinden<br />
z. B. durch Baulast, Reallast oder beschrÌnkt pers˛nliche Dienstbarkeit (vgl. Mitschang<br />
BauR 2003, 183 ff. u. 337 ff.; Einzelheiten und Vertragsmuster bei Bunzel, 111ff., s. u.<br />
Rdn.143 f.).<br />
Statt AusgleichsmaÞnahmen durchzufˇhren, k˛nnen sich Grundstˇckseigentˇmer auch<br />
zur Ûbernahme der Kosten des Ausgleichs nach§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB verpflichten.Voraussetzung<br />
ist, dass der Ausgleich Folge oder Voraussetzung des Vorhabens ist. Nach dem<br />
Grundsatz der unmittelbaren KausalitÌt ist die Kostenˇbernahme nur dann zulÌssig, wenn<br />
mit Hilfe der Vereinbarung ausschlieÞlich eine Entlastung von solchen Aufwendungen<br />
stattfindet, zu denen der Erlass eines Bebauungsplans oder die Erteilung einer Baugenehmigung<br />
gefˇhrt hat oder fˇhren wird (BVerwGE 42, 331 [340]; s. u. Rdn.122).<br />
103<br />
104<br />
105<br />
7. Sonstige Bindungen<br />
Die in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB hervorgehobenen Regelungen zur F˛rderung und Sicherung<br />
der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sind nur beispielhaft. Eine BeschrÌnkung<br />
auf Regelungen, die auch nach§ 9 BauGB in einem Bebauungsplan festgesetzt werden<br />
k˛nnen, besteht nicht. Neben den in § 11 I 2 Nr. 2 BauGB aufgezÌhlten FÌllen sind<br />
deshalb weitere Bindungen wie beispielsweise vertragliche Regelungen zum Zwecke des<br />
Immissionsschutzes, Verpflichtungen zur Schaffung und Erhaltung von ArbeitsplÌtzen,<br />
˛kologische Anforderungen an neue Wohnbaugebiete (wie beispielsweise autofreies Wohnen)<br />
oder Anforderungen an die Gestaltung baulicher Anlagen zulÌssig (vgl. Bunzel,<br />
138 ff.). Derartige Bindungen sind im jeweiligen Einzelfall an den gesetzlichen Schranken<br />
des§ 11 BauGB i.V.m.§§ 56, 59 VwVfG zu messen.<br />
Eine vertragliche Verpflichtung zur Vergabe von AuftrÌgen an die einheimische Bauwirtschaft<br />
weist dagegen keinen hinreichenden stÌdtebaulichen Bezug auf.Wirtschaftliche<br />
Belange spielen zwar bei der Bauleitplanung eine wesentliche Rolle (vgl. § 1 VI 2 Nr. 8<br />
BauGB). StÌdtebauliche VertrÌge gem.§ 11 I 2 Nr. 2 BauGB dˇrfen aber ebenso wenig wie<br />
EL 27 <strong>Hoffmann</strong> 33<br />
106<br />
107
P 108 ^ 110 P. StÌdtebauliche VertrÌge<br />
108<br />
die Bauleitplanung zu einem allgemeinen Instrument einer umfassendenWirtschaftssteuerung<br />
mutieren (vgl. Hamann, 82). Die Verpflichtung eines Investors, sÌmtliche AuftrÌge<br />
oder ein bestimmtes Auftragsvolumen an ˛rtliche Firmen zu vergeben, wÌre deshalb kein<br />
zulÌssiger Gegenstand eines stÌdtebaulichenVertrages. Die Funktion der VertrÌge nach§ 11<br />
I 2 Nr. 2 BauGB liegt darin, die planerischen Festsetzungsm˛glichkeiten zu ergÌnzen und<br />
der Gemeinde dadurch Einfluss auf die Verwirklichung ihrer stÌdtebaulichen Zielvorstellungen<br />
einzurÌumen.<br />
Ebenso wenig wÌre z. B. eine Verpflichtung zur Schaffung und Erhaltung von ArbeitsplÌtzen<br />
zulÌssiger Gegenstand eines stÌdtebaulichen Vertrages. Anders als z. B. Vereinbarungen<br />
ˇber Art und Gr˛Þe einer baulichen Anlage oder vertragliche Immissionsschutzbindungen<br />
fehlt Verpflichtungen zur Schaffung einer bestimmten Mindestzahl von<br />
ArbeitsplÌtzen der unmittelbare Bezug zur baulichen Nutzung des Baugrundstˇckes. RegelmÌÞig<br />
wird das Interesse der Gemeinde nicht darauf gerichtet sein, dass die fraglichen<br />
ArbeitskrÌfte ausschlieÞlich auf dem Gewerbegrundstˇck im Bebauungsplangebiet eingesetzt<br />
werden; es liegt vielmehr im Interesse der Gemeinde, dass es sich generell um Gemeindeangeh˛rige<br />
handelt. Das offenbart den allgemeinen, arbeitsmarktpolitischen Charakter<br />
derartiger Vereinbarungen, die von der RegelungszustÌndigkeit des StÌdtebaurechts<br />
nicht erfasst werden (vgl. Hamann, 82).<br />
109<br />
110<br />
III. Ûbernahme von Kosten und Aufwendungen der Gemeinde<br />
1. Kosten und Aufwendungen fˇr stÌdtebauliche MaÞnahmen<br />
Die Planung und Schaffung neuer Baugebiete verursacht nicht nur Kosten fˇr die ErschlieÞung<br />
der betroffenen Grundstˇcke, sondern fˇhrt infolge des Anwachsens der Bev˛lkerung<br />
auch zu Aufwendungen fˇr die Infrastruktur des neuen Baugebiets und u. U.<br />
fˇr InfrastrukturmaÞnahmen im weiteren Gemeindegebiet. Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB<br />
k˛nnen sich Private verpflichten, Kosten oder sonstige Aufwendungen, die der Gemeinde<br />
fˇr stÌdtebauliche MaÞnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung<br />
oder Folge des geplantenVorhabens sind, zu ˇbernehmen. Auch die Bereitstellung<br />
der erforderlichen Grundstˇcke kann vereinbart werden, was in§ 11 I 2 Nr. 3 Hs. 2 BauGB<br />
klargestellt wird.<br />
Die zulÌssigen GegenstÌnde solcher Kostenˇbernahmevereinbarungen sind sehr weit<br />
gefasst. Aufwendungen mˇssen fˇr ,,stÌdtebauliche MaÞnahmen‘‘ der Gemeinde (nicht anderer<br />
HoheitstrÌger) anfallen. Die Regelung in§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB umfasst infrastrukturelle<br />
Folgekosten i.e.S., wie Aufwendungen fˇr Schulen, KindergÌrten, Altenheime, Jugendfreizeitheime,<br />
Senioreneinrichtungen, Sport- und SpielplÌtze, daneben aber auch alle<br />
Kosten und Aufwendungen, die ursÌchlich mit der stÌdtebaulichen MaÞnahme verbunden<br />
sind, z. B. fˇr vorbereitende Gutachten oder Boden- und Altlastenuntersuchungen (Fallbeispiele<br />
bei Oerder BauR 1998, 22, 31ff.; Oehmen/Busch BauR 1999, 1402; Bunzel 178 ff.;<br />
Burmeister, 156 ff.; Beispiele im Hinblick auf eine m˛gliche Strafbarkeit bei Grziwotz BauR<br />
2001, 1530 ff.; ders. KommJur 2009, 293). Neben den Kosten fˇr Folgeeinrichtungen, die<br />
der Allgemeinheit dienen, kommen daher auch Kosten fˇr stÌdtebauliche Planungen und<br />
Gutachten, Kosten fˇr den naturschutzrechtlichen Ausgleich (s. o. Rdn.103 ff., 122) i. S.<br />
von§ 1a II Nr. 2 und III BauGB sowie Kosten der Bodensanierung und Freilegung in Betracht.<br />
Auch die Erstattung von 100 % der Kosten fˇr beitragsfÌhige ErschlieÞungsmaÞnahmen<br />
i. S. des§§ 127 BauGBff. ist nach§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB m˛glich, da die Regelung<br />
nicht zwischen beitragsfÌhigen und nicht beitragsfÌhigen ,,stÌdtebaulichen‘‘ (Erschlie-<br />
Þungs-)MaÞnahmen unterscheidet (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 11<br />
Rdn.160; L˛hr, in Battis/Krautzberger/L˛hr, § 11 Rdn.19). Verwaltungsinterne Kosten<br />
(Personal- und Sachkosten) k˛nnen unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls durch<br />
stÌdtebaulichen Vertrag ˇbertragen werden, wenn diese der stÌdtebaulichen Planung einer<br />
Gemeinde zurechenbar sind. MaÞstab fˇr die Beurteilung der Ûbertragbarkeit von Perso-<br />
34 <strong>Hoffmann</strong> EL 27
Einzelne stÌdtebauliche VertrÌge 111 ^ 114 P<br />
nal- und Sachkosten der Gemeinde ist jedoch, ob es sich um Kosten fˇr Leistungen handelt,<br />
die auf der Grundlage zulÌssiger Vereinbarungen auch von Dritten erbracht werden<br />
k˛nnen und dˇrfen (BVerwG NVwZ 2006, 336).<br />
Die wesentliche Begrenzung ergibt sich aus dem Erfordernis der UrsÌchlichkeit. Kosten-<br />
bzw. Kostenˇbernahmevereinbarungen mˇssen sich auf das beschrÌnken, was von<br />
einem bestimmten Vorhaben an Folgen ausgel˛st wird bzw.Voraussetzung oder Folge des<br />
geplantenVorhabens ist,§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB (vgl. unten Rdn.114 ff.).<br />
2. Rechtsnatur der VertrÌge<br />
Vereinbarungen ˇber kommunale Folgelasten hat die Rechtsprechung sehr frˇh als ˛ffentlich-rechtliche<br />
VertrÌge qualifiziert (BVerwGE 42, 331; BGHZ 56, 365; 71, 386; BGH<br />
NJW 1972, 585). Die Leistung des Bˇrgers, Geldzahlung oder Sachleistung (z. B. Grundstˇcksˇbereignung),<br />
ist ,,neutral‘‘. Ûber die Zuordnungen zum ˛ffentlichen Recht entscheidet<br />
die von solchenVertrÌgen nicht zu trennende, in der Aufstellung eines Bebauungsplanes<br />
bzw. in der Erteilung des Einvernehmens des § 36 BauGB bestehende ,,Leistung‘‘, welche<br />
die Gemeinde erbringt und nach dem Sinn und Zweck der Vereinbarung erbringen soll.<br />
Nicht entscheidend ist, dass diese ,,Gegenleistung‘‘ der Gemeinde im Vertrag nicht (ausdrˇcklich)<br />
geregelt, sondern als GeschÌftsgrundlage fˇr die Leistung des Bˇrgers quasi vorausgesetzt<br />
wird. Die Enge des Zusammenhangs verlangt, die Leistung beider Seiten nach<br />
ˇbereinstimmenden Regeln zu beurteilen und, wenn eine dem ˛ffentlichen Recht untersteht,<br />
auch die andere diesen Regeln unterstehen muss. Fˇr die FolgekostenvertrÌge kennzeichnende<br />
innere Verknˇpfung der Aufstellung eines Bebauungsplanes bzw. des gemeindlichen<br />
Einvernehmens im Baugenehmigungsverfahren mit der Ûbernahme bestimmter<br />
Folgekosten durch einen Privaten ist anerkannt, dass sie einheitlich dem ˛ffentlichen Recht<br />
zuzuordnen ist (vgl. allgemein zur Rechtsnatur stÌdtebaulicherVertrÌge oben Rdn. 8 ff.).<br />
111<br />
112<br />
3. Rechtliche Schranken<br />
Die ZulÌssigkeit von Folgekostenregelungen ist in der Vergangenheit von der Rechtsprechung<br />
starken EinschrÌnkungen unterworfen worden (BVerwGE 42, 331 = NJW<br />
1973; BVerwG NJW 1981, 1747; BVerwG NJW 1993, 180;VGH Mˇnchen KStZ 1981, 115). Sie<br />
waren nur bei gr˛Þeren Vorhaben und nicht bei einzelnen kleinen Bauprojekten zulÌssig<br />
(BVerwG NJW 1981, 1747; VGH Mˇnchen BayVBl 1980, 719). Diese Anwendungsgrenzen<br />
der Ìlteren Rechtsprechung sind angesichts gewandelter Anforderungen des StÌdtebaus<br />
nicht mehr angemessen, da es heute um die sehr viel differenziertere und aufwÌndige Planung<br />
und ErschlieÞung auch kleiner Baugebiete geht etwa bei der Revitalisierung von Innerortsbereichen<br />
oder Schaffung viel kleinteiligerer bzw zielgenauere Entwicklung von<br />
kommunaler Infrastruktur anstelle groÞer Baugebiete (vgl. VGH Mannheim NVwZ-RR<br />
2006, 90, wonach stÌdtebauliche FolgekostenvertrÌge i.S. des § 11 I 2 Nr. 3 BauGB nicht<br />
nur mit dem TrÌger eines gr˛Þeren Vorhabens, sondern auch mit einzelnen Grundstˇckseigentˇmern<br />
eines Plangebiets in Betracht kommen).<br />
a) Ursachenzusammenhang. Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB mˇssen die durch einen Investor/Eigentˇmer<br />
zu finanzierenden stÌdtebaulichen MaÞnahmen Voraussetzung oder<br />
Folge des geplantenVorhabens sein. ZwischenVorhaben und zu finanzierender MaÞnahme<br />
muss ein unmittelbarer Ursachenzusammenhang bestehen. Die Begriffe ,,Voraussetzung<br />
oder Folge‘‘ sind nicht im Sinne einer naturwissenschaftlichen KausalitÌt zu verstehen.<br />
Die Gemeinde hat einen gewissen Wertungsspielraum bei der Entscheidung, welche<br />
MaÞnahmen sie als Voraussetzung oder Folge ihrer Bauleitplanung fˇr erforderlich hÌlt<br />
(vgl. Oerder BauR 1998, 22, 31). Entscheidend ist, dass die in einem Folgekostenvertrag vereinbarten<br />
Gegenleistungen in bestimmter H˛he bestimmte MaÞnahmen nachvollziehbar<br />
zugeordnet werden k˛nnen (BVerwGE 42, 331 = NJW 1973, 1895; BVerwGE<br />
90, 310 = NJW 1993, 1810; BVerwG BauR 2005, 1600 = BeckRS 2005, 27877; BVerwG<br />
EL 27 <strong>Hoffmann</strong> 35<br />
113<br />
114
115<br />
116<br />
117<br />
118<br />
P 115 ^ 118 P. StÌdtebauliche VertrÌge<br />
BauR 2009, 1275 = BeckRS 2009, 33762; vgl auch Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger<br />
BauGB§ 11 Rdn.164 ff.; Bunzel 165 ff.).<br />
Bei der Vertragsgestaltung ist deshalb die konkrete ursÌchliche Beziehung zwischen der<br />
jeweiligen FolgemaÞnahme und der zu ihrer Finanzierung vertraglich vereinbarten Zahlung<br />
darzustellen. Dem Erfordernis der UrsÌchlichkeit ist nur dann genˇgt, wenn die vereinbarten<br />
BetrÌge durch den Vertrag in bestimmter H˛he bestimmten FolgemaÞnahmen<br />
zugeordnet werden. Die fehlende Konkretisierung fˇhrt zu einem VerstoÞ gegen das<br />
Koppelungsverbot (vgl. BVerwG NVwZ 2000, 1285). Ein stÌdtebaulicher Vertrag ist wegenVerstoÞes<br />
gegen das Koppelungsverbot auch dann unwirksam, wenn er die Baugebietsausweisung<br />
mit einer planerisch damit nicht zusammenhÌngenden Leistung verknˇpft<br />
(VGH Mˇnchen NVwZ-RR 2005, 781 hier Sanierung und Teilˇbereignung eines Schlosses<br />
an die Gemeinde).<br />
Bei AbschÌtzung der aus Anlass eines Vorhabens zu erwartenden Folgen kann in gewissem<br />
Umfang auf ErfahrungssÌtze zurˇckgegriffen werden. Es muss deshalb nicht vereinbart<br />
werden, wie die Leistung im Einzelnen verwendet wird. Allerdings fehlt es an dem<br />
erforderlichen Kausalzusammenhang, wenn z. B. lediglich die Zahlung eines pauschal geschÌtzten<br />
Geldbetrages proWohneinheit oder pro Quadratmeter GeschossflÌche vereinbart<br />
wird, mit dem die ,,ˇblicherweise‘‘ entstehenden Kosten der Ausweisung des Baugebiets<br />
gedeckt werden sollen (vgl.VGH Mˇnchen Urt. v. 12. 5. 2004, DVBl 2004, 975). Der Ursachenzusammenhang<br />
zwischen dem konkreten Vorhaben und den zu ihrer Finanzierung<br />
vertraglich vereinbarten Zahlungen muss im Vertrag benannt und hinreichend bestimmt<br />
sein, damit eine klare Abgrenzung gegenˇber schematischen ,,Infrastrukturabgaben‘‘ sichergestellt<br />
ist. Die Konkretisierung muss zwar nicht notwendigerweise bereits im Wortlaut<br />
der Vertragsurkunde in Erscheinung treten. Eine Darstellung des Kausalzusammenhangs<br />
kann z. B. auch in einer ergÌnzenden Anlage zum Vertragstext erfolgen (vgl. Bunzel,<br />
189 Regelungsbeispiel 20).<br />
An der geforderten UrsÌchlichkeit fehlt es, wenn die zu finanzierenden MaÞnahmen<br />
vorrangig anderen Baugebieten bzw der Allgemeinheit insgesamt dienen. FolgekostenvertrÌge<br />
dˇrfen nur oder allenfalls das erfassen, was von dem konkreten Vorhaben an Folgen<br />
ausgel˛st wird. Erforderlich ist, dass aus Anlass der Ausfˇhrung eines bestimmten Vorhabens<br />
etwas geschieht und nicht erst ^ irgendwann ^ ein aufgelaufener Bedarf Konsequenzen<br />
nach sich zieht (BVerwGE 90, 310 = NJW 1993, 1810). Die Gemeinde kann daher im<br />
Rahmen eines stÌdtebaulichen Vertrages nicht MaÞnahmen fordern, fˇr die wohl ein aktueller<br />
Bedarf besteht, die aber in keinem nachvollziehbaren kausalen Zusammenhang mit<br />
dem Bauvorhaben bestehen. UnzulÌssig sind Regelungen in stÌdtebaulichenVertrÌgen, die<br />
auf eine allgemeine Zuzugs- oder Infrastrukturabgabe hinauslaufen (vgl. Schˇtz<br />
BWGZ 1999, 420 f.). StÌdtebauliche FolgekostenvertrÌge dˇrfen nur oder allenfalls das erfassen,<br />
was von einem bestimmten Vorhaben bzw dem diesem zugrunde liegenden Bebauungsplan<br />
verursacht wird. Erforderlich ist eine konkret-reale, unmittelbare Zurechnung<br />
der FolgemaÞnahmen zum einzelnen Plan. Die mittelbare rechnerische Zurechnung<br />
ˇber ein nicht nÌher prÌzisiertes Gesamtkonzept reicht nicht aus (OVG Lˇneburg BauR<br />
2008, 57). Zwar kann auch die Gesamtkonzeption einer Gemeinde geeignet sein zu belegen,<br />
dass eine stÌdtebauliche MaÞnahme die Folge mehrerer neu ausgewiesener Baugebiete<br />
ist. In diesem Fall muss die Gemeinde jedoch transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar<br />
belegen, dass die von ihr in einem ˇberschaubaren zeitlichen Zusammenhang<br />
zu beschlieÞenden und realistischerweise verwirklichungsfÌhigen BebauungsplÌne (oder<br />
anderen Satzungen) einen zusÌtzlichen Bedarf an ˛ffentlichen Einrichtungen hervorrufen<br />
(BVerwG BauR 2009, 1275 = BeckRS 2009, 33762).<br />
Dienen die Aufwendungen gleichzeitig nicht nur einem, sondern zugleich auch anderen<br />
ebenfalls geplanten konkretenVorhaben und ist die MaÞnahme Folge oder Voraussetzung<br />
dieser Vorhaben, k˛nnen die Kosten den einzelnen MaÞnahmen anteilig zugeordnet<br />
werden. Ein Bauwilliger eines bestimmten Bauvorhabens hat nicht Kosten und<br />
Aufwendungen zu tragen, die teilweise auch anderen Bauvorhaben zugute kommen (Bun-<br />
36 <strong>Hoffmann</strong> EL 27
Einzelne stÌdtebauliche VertrÌge 119 ^ 122 P<br />
zel, 170; Birk, 387; Quaas/Kukk, in: Schr˛dter § 11 Rdn. 32). In diesem Fall ist der auf das<br />
geplante Vorhaben entfallende Anteil an den Kosten fˇr die Folgeeinrichtung auf den<br />
durch das Vorhaben ausgel˛sten Bedarf zu beschrÌnken. Errichtet die Gemeinde z.B. einen<br />
dreigruppigen Kindergarten, obwohl der vorhabenbedingte Bedarf nur zwei Gruppen betrÌgt,<br />
ist lediglich der auf diese beiden Gruppen bezogene Kostenanteil folgekostenfÌhig<br />
(Burmeister, 167).<br />
StÌdtebauliche FolgekostenvertrÌge i. S. des§ 11 I 2 Nr. 3 BauGB dˇrfen ^ entgegen der<br />
frˇheren Rechtsprechung (vgl. oben Rdn.113) nicht nur mit dem TrÌger eines gr˛Þeren<br />
Vorhabens, sondern k˛nnen auch mit einzelnen Grundstˇckseigentˇmern eines Plangebiets<br />
geschlossen werden. Die Kostenerstattungsvereinbarung muss sich allerdings auch<br />
hier stets auf konkrete stÌdtebauliche Planungen und MaÞnahmen sowie Anlagen und<br />
Einrichtungen beziehen. Bei der Prˇfung der KausalitÌt ist dabei auf das gesamte Plangebiet<br />
und nicht nur auf das einzelne Grundstˇck abzustellen, die Folgekosten sind dann anteilig<br />
auf die einzelnen Grundeigentˇmer zu verteilen (vgl. VGH Mannheim NVwZ-RR<br />
2006, 90). Zudem hat die Gemeinde bei stÌdtebaulichen VertrÌgen das Prinzip der<br />
Gleichbehandlung zu beachten; betroffene Bˇrger dˇrfen nicht willkˇrlich ungleich behandelt<br />
werden. Bei FolgekostenvertrÌgen mit mehreren Grundstˇckseigentˇmern ist<br />
beim VerteilungsmaÞstab zu berˇcksichtigen, welchen Vorteil diese von der Baulandausweisung<br />
haben (Busse, KommJur 2009, 241)<br />
FolgekostenfÌhig sind auch Anlagen und MaÞnahmen auÞerhalb des Plangebiets.<br />
Zwar hat der Gesetzgeber die VorgÌngerregelung in § 6 III 2 Hs. 2 BauGB-MaÞnG nicht<br />
in § 11 BauGB ˇbernommen. In der Gesetzesbegrˇndung wird jedoch klargestellt, dass<br />
§ 11 BauGB keine BeschrÌnkung der kostenausl˛senden MaÞnahmen auf das Bebauungsplangebiet<br />
enthÌlt (BT-Drucks. 13/6392/50). Eine Kostenˇbernahme fˇr Einrichtungen<br />
auÞerhalb des Plangebiets darf allerdings nicht zu einer Ausweitung des Erfordernisses der<br />
UrsÌchlichkeit fˇhren (Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 11 Rdn.163). Eine<br />
Kostenˇbernahme fˇr Einrichtungen auÞerhalb des Plangebietes wird am KausalitÌtserfordernis<br />
scheitern, wenn nur auf eine sonstige gemeindliche ,,Gesamtplanung‘‘ abgestellt<br />
wird (vgl. BVerwG NJW 1993, 1810; Quaas/Kukk,, in Schr˛dter§ 11 Rdn. 36).<br />
Nach dem Wortlaut von § 11 I 2 Nr. 3 BauGB ist auch die Einbeziehung bereits entstandener<br />
Kosten und Aufwendungen m˛glich. Durch die Formulierung ,,entstanden<br />
sind‘‘ werden ^ anders als nach dem Wortlaut der VorgÌngerregelung des § 6 III 1 Hs. 1<br />
BauGB-MaÞnG ^ auch Aufwendungen einbezogen, die der Gemeinde schon vor Vertragsschluss<br />
entstanden sind (BT-Drucks. 13/6392, 50). Dies spricht dafˇr, dass der zeitlichen<br />
Komponente, wann die Kosten und Aufwendungen der Gemeinde letztendlich entstanden<br />
sind, keine entscheidende Bedeutung bei der Beurteilung des KausalitÌtskriteriums<br />
zukommt. Eine Aufweichung des KausalitÌtserfordernisses gegenˇber der frˇheren<br />
Rechtslage ist damit jedoch nicht verbunden. Es besteht vielmehr Anlass fˇr eine besonders<br />
sorgfÌltige Prˇfung der KausalitÌt (vgl. Bunzel, 169; Birk, Rdn. 385 f.; Krautzberger, in:<br />
Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 11 Rdn.164d). Bei der Einbeziehung bereits entstandener<br />
Kosten und sonstiger Aufwendungen muss im Vertrag oder einer entsprechenden Anlage<br />
zum Vertrag nachgewiesen werden, dass auch diese (zumindest teilweise) Voraussetzung<br />
oder Folge des ,,geplanten Vorhabens‘‘ waren. Eine Kostenerstattung fˇr bereits in der Vergangenheit<br />
errichtete Infrastruktureinrichtungen (z. B. fˇr einen bestehenden Kindergarten)<br />
ist dagegen nicht m˛glich, da die der Gemeinde entstandenen Kosten in der Regel<br />
nicht Voraussetzung oder Folge des Vorhabens sind.<br />
Nach § 11 I 2 Nr. 3 BauGB k˛nnen auch die Kosten fˇr AusgleichsmaÞnahmen gem.<br />
§ 1a III BauGB (vgl. oben Rdn.103 ff.) ˇbernommen werden. Hierzu geh˛ren insbesondere<br />
die Kosten der Planung, Grunderwerb, Freilegung sowie die Herstellungskosten.<br />
Auch die Entwicklungspflegekosten fˇr die ersten Jahre k˛nnen ˇbernommen oder abgel˛st<br />
werden, da es sich hierbei um stÌdtebaulich veranlasste MaÞnahmen handelt. Dies gilt<br />
jedoch nicht mehr fˇr die Ûbernahme der Kosten fˇr die hieran anschlieÞende dauerhafte<br />
Pflege der AusgleichsflÌchen (a. A. Bunzel, 194).<br />
EL 27 <strong>Hoffmann</strong> 37<br />
119<br />
120<br />
121<br />
122