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Nonnenstraße 44 e, f und g | LeipzigDie Vermögenskultur der sicheren WerteDGG AGDeutsche Gesellschaft für Grundbesitz

ImpressumAlte Tapisserie – Initiator | Bauträger | Prospektherausgeber GGH GmbH & Co. Schleußig Dritte KG|D-04107 Leipzig|Karl-Tauchnitz-Straße 2Koordination | Vertrieb DGG • Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG|D-04107 Leipzig|Karl-Tauchnitz-Straße 2|info@dgg-ag.de|www.dgg-ag.deIdee | Konzept | Gestaltung rae.network – art • design • photodesign|D-04177 Leipzig|Angerstraße 32|www.rae-network.de ArchitekturfotografieRocco Raebiger, Designer AGD Sonstige Fotografie Rocco Raebiger; W&R Media KG (Seite 86, Abb. Mitte); Peter Zamarski (Seite 86, Abb. unten)Illustrationen | Grafiken Jana Raebiger-Sonnemann Historische Quellen und Abbildungen Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege,Bauaktenarchiv (Umschlag, Seiten 38-45) Animation homuth+partner architekten (Umschlagtitel, Seiten 34, 35 und 102) Texte GGH GmbH & Co.Schleußig Dritte KG; Rocco Raebiger Urheberrecht Sämtliche Inhalte sind urheberrechtlich geschützt. Das unautorisierte Kopieren oder Weiterverwendender Inhalte in jeglicher Form (auch auszugsweise) ist ohne schriftliche Zustimmung der Prospektherausgeberin nicht gestattet. Stand Der Prospekt wurde imJuli 2012 erstellt und im August 2012 herausgegeben.LiteraturhinweiseBöge/Köhler/Müller/Teichmann/Weiß, Leipzig langer Weg zum Meer. Karl-Heine-Kanal, Leipzig 2008Cramer/Breitling, Architektur im Bestand. Planung–Entwurf–Ausführung, Basel/Boston/Berlin 2007Gormsen/Kühne, Leipzig. Stadt des Wandels, Leipzig 2006Guth/Sikora, Jugendstil & Werkkunst. Architektur um 1900 in Leipzig, Leipzig 2005Hocquél, Leipzig. Architektur von der Romanik bis zur Gegenwart, Leipzig 2004Leonhardt, Moderne in Leipzig. Architektur und Städtebau 1918 bis 1933, Leipzig 2007Schmidt/Mayer/Wiktorin u. a. (Hrsg.), Der Leipzig-Atlas. Unterwegs in einer weltoffenen Stadtam Knotenpunkt zwischen West- und Osteuropa, Leipzig 2005Sikora/Kober, Bauhaus und Art déco. Architektur der Zwanziger Jahre in Leipzig, Leipzig 2008Sikora/Kober, Industriearchitektur in Sachsen. Erhalten durch neue Nutzung, Leipzig 2010Bauherr: Philipp Penin, FabrikantEntwurf: Büro für Architektur Händel & Franke, LeipzigBaujahr: 1905/06 (im Rahmen umfangreicher Fabrikerweiterungsbauten)Umnutzung: 1928 (Tapisserie), in der Folgezeit unterschiedliche Nutzungsvarianten (Fertigung und Lager) innerhalb der Wollgarnfabrikursprünglich Bestandteil eines weiträumigen Industriekomplexes im Leipziger Westen, der zu den schönsten und größten Beispielengründerzeitlicher Industrie-Architektur in Europa zählt; nach umfangreicher Renaturierung und Revitalisierung in den vergangenen Jahreneine der besten und gefragtesten Adressen in Leipzig (Capital, Immobilien-Kompass 2012), idyllisch eingebettet in einen naturnahen Raumwww.dgg-ag.deDGG AGDeutsche Gesellschaft für GrundbesitzKarl-Tauchnitz-Straße 204107 Leipzig Freecall 0800. 6342766

Alte Tapisserie 1928 beauftragte die Sächsische Wollgarnfabrik G.m.b.H. vormals Tittel & Krüger im Rahmen der geplanten Fabrikerweiterungen entlang derNonnenstraße verschiedene Perspektiven, die die Bebauungssituation auf dem weiträumigen Areal und entlang der Nonnenstraße reflektieren sollten [Visualisierunganno 1928] – mehr als acht Jahrzehnte später, im postindustriellen Zeitalter, wird das Kulturdenkmal revitalisiert [Visualisierung 2012, Abb. Titel u.a.O.]Identität erklärt sich durch Geschichte und aus der Pflege baukulturellen Erbes. Wir räumender Bewahrung und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion ein, indem wir siedurch neue Nutzungsvarianten exemplarisch und individuell wieder erlebbar machen.

Objektlage|Leipziger Westen. PlagwitzPotentialraum Leipziger Westen. Im 19. Jahrhundert als wirtschaftlicherBallungsraum entwickelt, ist der Leipziger Westenheute im Kontext des städtebaulichen Strukturwandels eineder nachfragestärksten Lagen, eines der markantesten Beispielefür nachhaltigen Stadtumbau in Europa und einer derwichtigsten Potentialräume – eingebettet in einer perfektenMischung aus facettenreicher Architektur, einzigartiger(Wasser-) Landschaft und scheinbar grenzenlosem Freiraum.ab Seite 28Alte Tapisserie. Objekt im DetailBewahrung und Pflege vergangener Epochen. In der Entwicklungdes Kulturdenkmals werden historische Architekturformenund moderner, gehobener Wohnkomfort gekonntmiteinander verbunden. Wir räumen der Bewahrung undPflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion ein,indem wir sie durch neue Nutzungsvarianten exemplarischund individuell wieder erlebbar machen.ab Seite 32Wohnraumgestaltung im ÜberblickAusstattung und Besonderheiten. Außen- und innenarchitektonischesGesamtkonzept, eine perfekte Verbindung historischerFormen gründerzeitlicher Industrie-Architektur mitdenen moderner Interpretationsspielräume. Ausstattung aufhohem Niveau – hochwertiges Echtholz-Parkett in allenWohnräumen, Küchen- und Bäder werden anspruchsvollgefliest, Fußbodenheizung. Die Wohneinheiten kennzeichnenpunktuell besondere Ausstattungsmerkmale, darüber hinaussind den Wohneinheiten größtenteils Balkone zugeordnet.ab Seite 46Bauleistung und AusstattungZertifizierte Revitalisierung. Die verantwortungsbewusste undbehutsame Entwicklung denkmalgeschützter Bausubstanz, dieVerbindung von traditionellen Werten und modernem Komfortbedingt eine individuelle Herangehensweise, erfordertausgeprägte Leidenschaft, Kreativität und Fachkompetenz. Zuunserem Anspruch und unseren hohen Qualitätsstandardszählt auch, den gesamten Wertschöpfungsprozess verantwortungsbewusstdurch unabhängige Gutachter und Prüfingenieurebegleiten zu lassen.ab Seite 60

Nonnenstraße 44 e, f und g|LeipzigDie Vermögenskultur der sicheren WerteDGG AGDeutsche Gesellschaft für Grundbesitz

InhaltInhalt (Übersicht)Editorial ....................................................................... 3Angebot im Überblick .................................................. 4Alte Tapisserie – Hardfacts 7Vor- und Nachteilebei wohnwirtschaftlichen Liegenschaften ................. 10Standort .................................................................... 20Leipzig. Der Standort in Mitteldeutschland – Hardfacts 20Objektlage ................................................................ 28Leipziger Westen. Plagwitz – Hardfacts 28Objekt im Detail ........................................................ 32Objekt im Detail – Hardfacts 33Animationen (Vision nach Sanierung und Modernisierung) 34Grundstückssituation 36Historische Betrachtungen zum Objekt 38Wohnraumgestaltung im Überblick 46Wohnungsaufstellung (Übersicht) – Haus 44 g und f 46Wohnungsaufstellung (Übersicht) – Haus 44 e 47Wohnraumgestaltung im Objekt 48Wohnraumgestaltung im Objekt – Haus 44 g 48Wohnraumgestaltung im Objekt – Haus 44 f 50Wohnraumgestaltung im Objekt – Haus 44 e 54Bauleistung und Ausstattung ..................................... 60Konzeptionelle Gestaltung ........................................ 74Steuerliche Gestaltung .............................................. 80Vertragspartner ......................................................... 86Ausgewählte Referenzen ........................................... 88Leistungsbilanz (Auszug) 88Leipzig, Moschelesstraße 13 90Leipzig, Könneritzstraße 106 92Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 93Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20 94Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85 95Leipzig, Breitenfelder Straße 84 96Dresden, Neubertstraße 19 97Potsdam, Eisenhartstraße 5 98Leipzig, Stauffenbergstraße 9 99Haftungsausschlüsse ............................................... 100Bestätigung und Empfangsquittung ......................... 102AnlagenMuster KaufvertragsangebotTeilungserklärungGrundbuchauszugVerwaltervertrag (WEG-/SE-Verwaltung)Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD ............ 68Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung ........................... 70Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung – Haus 44 g 70Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung – Haus 44 f 70Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung – Haus 44 e 72

Individualität und Exklusivität Die DGG • Deutsche Gesellschaft für GrundbesitzAG, ein Unternehmen der GGH Holding, steht für in sich schlüssige,ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte als Basis für Immobilienmit einzigartiger Lebens- wie Wohnqualität und Wertsteigerung – Revitalisierungsbeispiele,Fokus im Detail: Karl-Liebknecht-Straße 20 in Markkleeberg(Villa am Kees´schen Park); Käthe-Kollwitz-Straße 70 (Villa zur Julburg), Stauffenbergstraße9, Elsterstraße 40 (Wehnert-Beckmann-Palais), BreitenfelderStraße 84 und Käthe-Kollwitz-Straße 85 in Leipzig [Aufnahmen 2009-2012]

EditorialImmobilien sind so gut wie die Möglichkeiten, aus denen man schöpfen kann. In sichschlüssige und ertragsorientierte Gesamtkonzepte sind die Basis für Immobilien miteinzigartiger Wohnqualität und erfolgreicher Wertsteigerung.Wir verbinden wirtschaftlichen Erfolg und gesellschaftliche Verantwortung. DieDGG • Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG, ein Unternehmen der GGH Holding,verfügt über ein ausgewogenes Portfolio erstklassiger, rentabler und langfristigstabiler Wertanlagen, die als weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte dem individuellenVermögensaufbau und der Altersvorsorge dienen.Um diesem hohen Anspruch gerecht zu werden, hat sich die DGG • DeutscheGesellschaft für Grundbesitz AG als überregional agierendes Unternehmen in denvergangenen Jahren auf die Analyse, Entwicklung und Vermarktung architektonischund bautechnisch wertvoller Bausubstanz spezialisiert. Wir revitalisieren denkmalgeschützteBausubstanz, renaturieren ehemalige Industriebrachen, werten moderneWohnbauten im Bestand auf und optimieren Konzepte von Gewerbeobjekten. UnserFokus richtet sich dabei ausschließlich auf Standorte und Lagen, die das für einenMehrwert erforderliche Entwicklungspotenzial aufweisen und Synergieeffekte beinhalten.Als Initiator, Projektsteuerer und Koordinator haben wir darüber hinaus in denvergangenen Jahren hohe Qualitätsstandards in den Bereichen Konzept, Architektur,Umsetzung, Ausstattung, Vermietung und Verwaltung entwickelt, die auf interdisziplinären,explizit aufeinander abgestimmten Erfahrungswerten und Normen beruhen.In diesen auf hohem Niveau ausgerichteten Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozessintegrieren wir externe Spezialisten, Berater und Gutachter, die unteranderem die gesamte Bauausführung überwachen, in der ausschließlich ausgesuchteund hochwertige Materialien, darüber hinaus modernste Verarbeitungstechnikenzum Einsatz kommen.Die verantwortungsbewusste und behutsame Entwicklung denkmalgeschützterBausubstanz bedingt eine individuelle Herangehensweise, erfordert ausgeprägteLeidenschaft, Kreativität und Fachkompetenz gleichermaßen. In der Verbindung vontraditionellen Werten und modernem Komfort ist für uns entscheidend, dass wir dasObjekt in seinem Ursprung, in der Auswahl der verwendeten Materialien und in derVerarbeitung begreifen, nicht zuletzt der sorgsame Umgang mit der historischenBausubstanz gewährleistet ist.Unsere sachwertorientierten Anlagen reflektieren somit nicht nur unverwechselbarenRaum – sondern auch die Perspektiven langfristiger Wertentwicklung.Oliver BechstedtVorstand – DGG • Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AGEditorial3

Alte Tapisserie | Angebot im Überblick4Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Angebot im ÜberblickAlte Tapisserie Derzeitige Teilansicht des Kulturdenkmals vorUmsetzung unseres in sich schlüssigen, ertragsorientiertenund nachhaltigen Gesamtkonzeptes, der Revitalisierung historischerBausubstanz auf hohem Niveau – entsprechende Angabensind dem Abschnitt Objekt im Detail (vgl. dazu diegeplante Teilansicht des Kulturdenkmals nach erfolgreicherRevitalisierung auf Seite 34 f.) zu entnehmen; das Kulturdenkmalist Bestandteil eines ehemaligen Fabrikkomplexes, derheute zu den schönsten und größten Beispielen gründerzeitlicherIndustrie-Architektur in Europa zählt; die Lage der indiesem Prospekt angebotenen Objekte gilt nach umfangreicherRenaturierung und Revitalisierung der umliegendenBausubstanz in den vergangenen Jahren als eine der bestenund gefragtesten Adressen in Leipzig; idyllisch eingebettet inden naturnahen Raum der Weißen Elster und des Karl-Heine-Kanals (unmittelbar angrenzend) ist hier Freiraum im direktenWohnumfeld garantiert, die Lage kennzeichnen darüber hinausnahe gelegene großflächige Parkanlagen; es ist unbestritten,dass gerade diese durch Freiraum gekennzeichnetenViertel langfristige Potentiale für ein “familiengerechtesWohnen im Grünen” aufweisen [Bestand 2012]Goethe verlangt von einem schönen Gebäude, dass es nicht bloß auf das Auge berechnetsei, sondern auch einem Menschen, der mit verbundenen Augen hindurchgeführt würde,noch empfindsam sein und ihm gefallen müsse.Friedrich von Schiller (1759.1805), deutscher Schriftsteller, 1795 in einem Brief an Wilhelm von Humboldt5

Außenarchitektonische Facetten Den überlieferten architektonischenBestand kennzeichnet eine bemerkenswerte, durchweg fließende Gestaltung,eine regelrecht ausgewogene Harmonie stilistischer Zweckmäßigkeit; Fokus imDetail – perspektivischer Ausschnitt der in Klinkerbauweise errichteten und mitPutzflächen akzentuierten Straßenfassade; die architektonische Gliederung erfolgtüber eine gleichmäßige Fenstergruppierung hinausgehend u. a. durch Bekrönungenund Bänder, im rückwärtigen Bereich durch vorgezogene Haupttreppenhäuser– vgl. hierzu die Abb. auf den Seiten 4, 7 und 32 f. [Bestand 2012]Alte Tapisserie | Angebot im Überblick. Hardfacts6Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Angebot im ÜberblickInnenarchitektonische Akzente Die 1906 und 1913 durch das Leipziger Eisenhochbau-Unternehmen Münnich & Hedrich konstruierten stählernen Haupttreppenhäuser(Gebäudeabschnitte Nonnenstraße 44 f und 44 b) zählen zu den herausragenden Beispielen aus dem überlieferten architektonischen Bestanddes ursprünglich für Fabrikationszwecke errichteten Gebäudes; während die 1913 errichtete Anlage (im Bild) bis heute unverändert erhalten blieb,wurde das ursprünglich in der Konstruktion völlig identische Treppenhaus im Abschnitt 44 f aufgrund veränderter Nutzungskonzeptionen in der jüngerenObjektgeschichte im Erscheinungsbild und in der Wahrnehmung entscheidend verändert – vgl. hierzu weiterführend die Abb. auf Seite 9 [Bestand 2012]Bei den Gebäuden handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 des Gesetzeszum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen. An der Erhaltung bzw.denkmalgerechten Wiederherstellung besteht ein nachgewiesenes öffentliches Interesse.Stadt Leipzig, Auszug aus der denkmalschutzrechtlichen Stellungnahme7

AnbieterStandort | LageAngebotenes GebäudeWohnungsgrößenBauleistungBauüberwachungFertigstellungKaufpreis WohneigentumGGH GmbH & Co. Schleußig Dritte KG • Karl-Tauchnitz-Straße 2 • D-04107 LeipzigLeipzig, Plagwitz (unmittelbar an den benachbarten Stadtteil Schleußig angrenzend,Stadtbezirk Südwest); die Stadtteile kennzeichnen attraktive Wohngegenden und einedementsprechend hohe Wohnzufriedenheit; die wassernahen Lagen entlang derWeißen Elster und des Karl-Heine-Kanals zählen zu den besten und gefragtestenAdressen in Leipzig (Capital, Immobilien-Kompass 2012); der Stadtbezirk ist eine unvergleichbareMischung aus naturnahem Freiraum inmitten einer pulsierenden Metropoleund besonderem Wohnen in Vierteln mit einem vorrangig aus der Gründer- undJugendstilzeit geprägten typischen Charakter; in unmittelbarer Nähe – fußläufig –befinden sich Bus- (auf der Industriestraße) und Straßenbahnanschluss (auf der Karl-Heine-Straße) sowie vielfältige attraktive Einkaufsmöglichkeiten; die Innenstadt mitihren kulturellen Einrichtungen ist mit dem Fahrzeug ca. 10 Minuten entfernt, der Interkontinental-Flughafenüber die Autobahn A9 etwa 30 Minuten; öffentliche und medizinischeEinrichtungen, Schulen sowie Kindertagesstätten sind zu Fuß erreichbarDenkmal-Sanierungsobjekt (Kulturdenkmal – Baujahr 1905/06 (Umbau und Modernisierung1928) – ehemaliger Fabrikbau, bestehend aus ursprünglich drei Gebäudeteilen;der diesem Prospekt zugrundeliegende Abschnitt (frühere Gebäudeteile 1 und 2,Nonnenstraße 44 e, 44 f, 44 g betreffend) umfasst drei Mehrfamilienwohnhäuser mitinsgesamt 23 Einheiten und ca. 2.186 m² Wohnfläche auf einer Grundstücksflächevon ca. 1.455 m²Nonnenstraße 44 g | Aufgang 1 – 3 Einheiten und 313,68 m² WohnflächeNonnenstraße 44 f | Aufgang 2 – 9 Einheiten und 888,22 m² WohnflächeNonnenstraße 44 e | Aufgang 3 – 9 Einheiten und 819,75 m² WohnflächeNonnenstraße 44 | Aufgang 4 – 2 Einheiten und 164,42 m² WohnflächeNonnenstraße 44 g | Aufgang 1 – ca. 96 m² bis ca. 110 m²Nonnenstraße 44 f | Aufgang 2 – ca. 70 m² bis ca. 142 m²Nonnenstraße 44 e | Aufgang 3 – ca. 52 m² bis ca. 111 m²Nonnenstraße 44 | Aufgang 4 – ca. 82 m²Revitalisierung – Sanierung und Modernisierung im Außen- und Innenbereich; entsprechendeAngaben sind dem Abschnitt Bauleistung und Ausstattung (vgl. dazu die Ausführungenauf den Seiten 60 ff.) zu entnehmendurch einen TÜV-zertifizierten Sachverständigen gemäß Vertrag über baubegleitendesQualitätscontrolling mit dem TÜV SÜD2014 (geplant); entsprechende Angaben sind dem notariellen Kaufvertrag zu entnehmen2.650,00 €/m² bis 2.750,00 €/m²Kaufpreis pro Wohneinheit von 141.183,00 € bis 389.648,00 €

Angebot im ÜberblickKaufpreis TeileigentumErwerbsnebenkostenMieterwartungMietnebenkostenInstandhaltungsrücklageHausverwaltungAbschreibungzugewiesenes Sondernutzungsrecht Pkw-Stellplätze/AußenstellplätzeKaufpreis pro Stellplatz 7.500 €ca. 5,5 % des Kaufpreises zzgl. Bauzeitzinsen (derzeit 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca.2,0 % Notar- und Gerichtskosten, Kosten für Finanzierungsgrundschuld)ca. 6,20 €/m² bis 6,80 €/m² [gemäß den langjährigen Erfahrungen des Verwalters] –Mietgarantie; entsprechende Angaben sind dem Abschnitt Konzeptionelle Gestaltung(vgl. dazu die Ausführungen auf Seite 79) zu entnehmenWEG-Verwaltung derzeit mtl. brutto 21,42 € pro WohneinheitSE-Verwaltung derzeit mtl. brutto 20,65 € pro WohneinheitWEG-Verwaltung derzeit mtl. brutto 2,56 € pro StellplatzSE-Verwaltung derzeit mtl. brutto 2,98 € pro StellplatzWohneinheit – mtl. 0,40 €/m²; Stellplatz – mtl. 3,00 €Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH • Rehwagenstraße 2 • D-04288 LeipzigDenkmalabschreibung: erhöhte AfA gem. § 7i EStG (der Sanierungsaufwand beträgtgeschätzt ca. 75 % vom Kaufpreis); Lineare Abschreibung: lineare AfA gem. § 7 Abs. 4Satz 1 Nr. 2b EStG, 2,5 % linear über 40 Jahre (der Altbausubstanzanteil beträgt geschätztca. 15 % vom Kaufpreis); entsprechende Angaben sind dem Abschnitt SteuerlicheGestaltung (vgl. dazu die Ausführungen auf Seite 80 ff.) zu entnehmenAußenarchitektonische Details Wie die Entwicklung eines Baumes anhand seiner Ringstruktur im Stamm abgelesen werden kann, sind auchan der Fassade die einzelnen Entwicklungsstufen des ehemaligen Fabrikbaus abzulesen, obwohl eine in sich fließende außenarchitektonischeGestaltungsform gewählt wurde – vgl. hierzu den Übergang vom ersten neueren Fabrikbau aus dem Jahr 1895 (Abb. 3); an der Naht zu dem1913 realisierten Gebäudeteil 3 (Abb. 1, links im Bild) ist der unterschiedliche Brand der so genannten Backsteine auffällig – gleichermaßen verrätdie Naht der Gebäudeteile 1 und 2 (Abb. 2, Baujahr 1905/06), dass diese zeitlich sehr eng zueinander errichtet wurden [Bestand 2012]7

Inhalt dieses Prospektes ist ein Angebot der GGH GmbH & Co. Schleußig Dritte KGals Prospektherausgeberin, Verkäuferin der Liegenschaft und Bauträgerin für die erforderlichenBaumaßnahmen (Modernisierung und Instandsetzung) für das 1905/06errichtete Mehrfamilienhaus in der Nonnenstraße 44 e, f, g in 04229 Leipzig (Plagwitz)zum Erwerb von insgesamt 23 Eigentumswohnungen unter der Maßgabe derentsprechenden Genehmigung nach Sächsischem Denkmalschutzrecht.Zielgruppe des Angebotes sind Investoren, die diese Eigentumswohnungen entwederzum Zwecke der dauerhaften Vermietung oder zur Eigennutzung erwerbenwollen. Dabei sollte sich der Investor darüber im Klaren sein, dass die im Prospektaufgezeigten Chancen dann in Betracht kommen, wenn die Eigentumswohnung imRahmen der individuellen Lebensplanung der Zukunfts- und Altersversorgung dienensoll. Er muss dabei aber berücksichtigen, dass er aufgrund der auch im Prospektaufgezeigten Risiken willens und wirtschaftlich in der Lage sein muss, selbige auchtragen zu können, insbesondere eventuelle Unterdeckungen zwischen Mieteinnahmenund Fremdfinanzierung durch andere Vermögenswerte auszugleichen.Sollte der Investor hingegen beabsichtigen durch diesen Ankauf in den Genusseines Steuerstundungsmodells mit kurzfristigen steuerlichen Verrechnungsmöglichkeitenzu kommen oder eine garantierte Kapitalverzinsung während einer kurzfristigfest vereinbarten Laufzeit und vorab vereinbarten konkreten Rückzahlungstermin zuerwarten, so kommt dieses Immobilieninvestment aufgrund seiner im Prospekt erläutertenRisiken nicht in Betracht.Außenarchitektur Das mit der Planung und Umsetzung der Fabrikbauten betraute renommierte Leipziger Büro für Architektur Händel & Frankeentwarf in der Gründerzeit zahlreiche industrielle Großbauten – mit dem Anspruch, moderne Fabriken in der äußeren Gestalt wie Paläste aussehenzu lassen; markant ist die im Straßenbild aufeinander abgestimmte, fließende architektonische Gestaltung, Nuancen sind einzig in der demjeweiligen Zeitgeist unterworfenen Ausführung der Ornamentik unterhalb des Traufenkastens und der nutzungsbedingten Gebäudehöhe auszumachen,wie hier am Übergang des 1895 errichteten Baus und der diesem Prospekt zugrunde liegenden Gebäudeabschnitte [Bestand 2012]8 Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Angebot im ÜberblickInnenarchitektonische Akzente In dem diesem Prospekt zugrunde liegenden künftigen Gebäudeabschnitt (Haus 44 f) wurde die 1906 durch das LeipzigerEisenhochbau-Unternehmen Münnich & Hedrich konstruierte stählerne Haupttreppenanlage aufgrund veränderter Nutzungskonzeptionen in der jüngerenObjektgeschichte im Erscheinungsbild und in der Wahrnehmung entscheidend verändert (im Bild); zu den herausragenden Beispielen aus dem überliefertenarchitektonischen Bestand des ursprünglich für Fabrikationszwecke errichteten Gebäudes zählend, ist einzig das 1913 errichtete, in der Konstruktion völligidentische Treppenhaus im gleichen Gebäude (Haus 44 b) bis heute unverändert erhalten geblieben – vgl. hierzu die Abb. auf Seite 7 [Bestand 2012]9

Individualität und Exklusivität Die DGG • Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG, ein Unternehmen der GGH Holding, steht für in sich schlüssige,ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativer Bauweise, mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zuschaffen – Revitalisierungsbeispiel: Villa Karl Poser in Leipzig, Moschelesstraße 13; Fokus im Detail – Teilansicht der Fassade (oben stehende Abb. links) undexemplarische Ausschnitte aus der exzellenten Bild- und Formensprache (u. a. vorher/nachher-Effekt) – Kraft, Schönheit und Vollkommenheit symbolisierend;perspektivische Ansicht der imposanten Treppenanlage, rekonstruierte Stuckaturen und originales Buntglas (1911) in den Wohneinheiten [Aufnahmen 2012]Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen Liegenschaften10Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen LiegenschaftenVermögensverfall gerät und damit seine Leistungsverpflichtungauch nur noch teilweise oder gar nicht mehr erfüllen kann.d) Weitergehende SchadensersatzansprücheSollte der Kaufpreis zwischenzeitlich vollständig vom Käuferbezahlt sein, er auch die Sicherheit wegen Erledigung zurückgegebenhat und es sich im Nachhinein ergibt, das weitergehendeSchadensersatzansprüche gegen die Verkäuferin bestehenkönnten (z. B. Transaktionsnebenkosten, Verspätungsschäden/Vertragsstrafen,verzögerte Vermietungsmöglichkeit unddamit einhergehender Mietausfall, entgangene Steuervorteileals Teil des Verspätungsschadens oder zusätzliche Finanzierungskostenbei kompletter Rückabwicklung des Kaufvertrages),so bleibt das tatsächliche und rechtliche Risiko der Leistungsfähigkeitder Verkäuferin beim Käufer.e) Insolvenz der VerkäuferinTrotz rechtlich ordnungsgemäßer vertraglicher Vereinbarungen,können sich die durch die generelle Tätigkeit im Marktbestehenden Risiken bei der Verkäuferin verwirklichen, imschlimmsten Fall sogar zur Insolvenz führen und damit die Erfüllungder Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertragverhindern.Sollte dieser Fall eintreten, so muss zwischen dem Eigentumserwerbund der Er-/Fertigstellung des Bauwerkes unterschiedenwerden. Sobald das Wohn- und Teileigentums gebildetsowie zu Gunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkungim Grundbuch eingetragen wurde, hat der Käufer gegenüberdem Insolvenzverwalter eine gesicherte Rechtspositionauf Übertragung des erworbenen Objektes.Der dinglich gesicherte Anspruch auf Eigentumsverschaffungbegründet jedoch keinen Anspruch auf Fertigstellung derBaumaßnahmen. Da in der Regel in der Liegenschaft mehrereeinzelne Wohnungen vorhanden sind, bedeutet dies, dass sichder Käufer überlegen muss, ob er sich nicht mit anderen Miteigentümern/Käufern,die das gleiche Schicksal der Insolvenzihrer Verkäuferin verbindet, vereinbart, um die nicht fertig gestellteBaumaßnahmen (Ausbau, Modernisierung etc.) in gemeinsamerVerantwortung fortzuführen und ein drittes Unternehmenmit der Fertigstellung zu beauftragen, wenn der Insolvenzverwaltersich dazu nicht mehr in der Lage sieht. Dies istallerdings nur dann möglich, wenn auch alle Eigentümer bereitsind, sich an den dadurch bedingten (Mehr-) Kosten finanziellzu beteiligen.Grundsätzlich ist nämlich davon auszugehen, dass in diesenFällen zusätzliche (Mehr-) Kosten entstehen werden, da dieursprüngliche Pauschalpreisvereinbarung nicht mehr greift,und die Gewerke neu einzeln vergeben werden müssen. Dieanfallenden Kosten kann der Käufer im Wege des Schadenersatzesoder der Kaufpreisminderung verlangen und mit demKaufpreiszahlungsanspruch verrechnen.Letztlich muss sich der Käufer darüber im Klaren sein, dasstrotz dieser Bemühungen das Risiko besteht, dass die Baumaßnahmenicht oder nur teilweise durchgeführt wird. Da der Käuferzu diesem Zeitpunkt gegebenenfalls eine Fremdfinanzierungfür den Kaufpreis abgeschlossen, laufen Zins-und Tilgungimmer weiter, ohne dass die erhofften Mieteinnahmen kommen.Kommt die Insolvenz der Verkäuferin nach Fertigstellungdes Bauwerkes und Übergabe, so muss berücksichtigt werden,dass eventuelle Gewährleistungsansprüche bereits vor Ablaufder 5jährigen Verjährungsfrist verloren gehen, da die Verkäuferinselbige nicht mehr erfüllen kann.f) Rücktritt vom VertragEin Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag kommt nur dann inBetracht, wenn dieser ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurdeoder ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht. Nur falls sichdie Verkäuferin vertragswidrig verhält, hat der Käufer das Rechtdie Aufhebung des Grundstückskaufvertrages zu verlangenoder den Rücktritt vom Vertrag zu erklären. Sollte hingegen derKäufer sich im Nachgang zu seiner Kaufentscheidung dochnicht in der Lage sehen die Finanzierung zeitnah zu bekommenoder Gründe auftreten, die in seiner der Person begründet sind(Änderung der persönlichen Lebensplanung o.ä.) so stellt dieskeinen Rücktrittsgrund dar und der Käufer muss sich am Vertragfesthalten lassen.g) Zusätzliche Unwägbarkeiten/RisikenOhne dass diese Aufzählung den Anspruch auf Vollständigkeitin sich birgt, so darf der Käufer nicht vergessen, dass es trotzordnungsgemäßen Vertragswesen und leistungsfähiger undwilliger Verkäuferin Fallkonstellationen gibt, bei denen beideSeiten keine Einflussmöglichkeiten haben. Durch Unwetteroder ähnliche Naturgewalten (Höhere Gewalt) verzögert sichdie Fertigstellung des Bauvorhabens, durch Streik steht dasPersonal nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung bzw. Subunternehmersind nicht arbeitsfähig, (nachträgliche) Sonderwünscheder Käufer, aufgrund öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicherEntscheidungen kommt es zur Baueinstellung etc.Damit entfallen die zunächst eingeplanten Mieteinnahmenund die beabsichtigte Realisierung von Steuervorteilen.Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung liegt noch keineschriftliche Baugenehmigung vor. Die Verkäuferin geht aufgrundder Vorplanung davon aus, dass das Projekt wie im Prospektbeschrieben unter der Maßgabe eventuell geringfügigerAuflagen der zuständigen Behörden gebaut werden kann.3. LageVon entscheidender Bedeutung für den Wert einer Immobilieist immer ihre Lage. Dabei kommt es sowohl auf die Makrolageals auch die Mikrolage an. Der Käufer muss daher im Vorfeldbevor er seine Kaufentscheidung trifft, prüfen, wo sich dieLiegenschaft befindet. Nur in einer ökonomisch und ökologischgesunden Umgebung ist mit einer stabilen Entwicklungdes Immobilienmarktes zu rechnen. Dabei kommt es auch immerdarauf an, in welchem Stadtviertel sich die Liegenschaftbefindet, denn auch innerhalb der gleichen Stadt gibt es aufgrundder unterschiedlichen Nachfrage erhebliche Differenzenbeim Immobilienwert. Gleiche Entwicklungen gibt es dannauch innerhalb des gleichen Stadtviertels. Des Weiteren ist immerzu berücksichtigen, dass die Prüfung immer nur den aktuellenZustand widerspiegelt. Künftige städtebauliche Entwicklungen,Wohntrends oder geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungenkönnen dazu führen, dass die Standortattraktivitätsich ändert und damit der Immobilienwert aufgrund dergeänderten Nachfrage steigt oder fällt.Aufgrund des Trends in der städtebaulichen Entwicklunggehört der Leipziger Westen, wo sich die Liegenschaft befindet,13

in den Bereich, wo die Nachfrage nach Wohnungen steigt.Dieser Bereich ist durch eine große Anzahl von heute unterDenkmalschutz stehender Liegenschaften gekennzeichnet.Dies führt dazu, dass dort die Interessen nach der Schaffungneuen Wohnraums mit der Möglichkeit der Sonder-Afa für Investorenverbunden werden. Genau in diesem Kontext ist daherauch die Liegenschaft Nonnenstraße 44 e, f, g in Leipzig zusehen und sie wird im Prospekt angemessen beschrieben. Esgilt aber auch hier, dass das Umfeld der Liegenschaft, sowiedie Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise Schwankungenunterworfen sind, die einerseits dem Käufer zum Vorteil,aber auch zum Nachteilig gereichen können, was in jedem Fallerhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnunghaben kann. Der Käufer muss allerdings berücksichtigen,dass sich der Immobilienwert niemals linear entwickelt.4. Zeitgemäße und hochwertige BauausführungMaßgebend für den Immobilienkäufer ist neben den zuvor beschriebenenKriterien, dass es sich um eine zeitgemäße undhochwertige Bauausführung handelt. Dies bedeutet, dassRaumaufteilung, Pläne/Grundrisse und Ausstattung, sowie dieverwendeten Materialen und die Abnahme durch einen Sachverständenden Wünschen der heutigen Käuferschaft entsprechen,da nur dann sichergestellt werden, dass auch ein adäquaterImmobilienwert geschaffen wird.Der Prospekt beinhaltet im Kapital “Bauleistung und Ausstattung”umfangreiche Informationen und Beschreibungen,so dass sich der Käufer ein Bild von der beabsichtigen Baumaßnahmemachen kann. Gleichzeitig finden diese InformationenEingang in den notariellen Kaufvertrag. Ferner gibt esein baubegleitendes Qualitätscontrolling durch den TÜV Süd.Der Käufer erwirbt im vorliegenden Fall eine Bestandsimmobilie,dass bedeutet dass das Gebäude bereits vor geraumerZeit errichtet wurde (Baujahr 1905/06). Bedingt durch dievorhandene Altbausubstanz kann es im Einzelfall im Rahmender Modernisierung/Erstellung des Bauwerks zu Abweichungenvon den heute gültigen Regelungen der Technik („state ofart“) kommen und die DIN-Soll Normen können nicht odernicht vollständig eingehalten/umgesetzt werden (z. B. WärmeundSchallschutz). Der Käufer kann dadurch keine Ansprüchegegen die Verkäuferin geltend machen.Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche (+/- 3 %)und der Raumaufteilung sind durch den Käufer hinzunehmenund berechtigen nicht zur Kaufpreisminderung und der Kaufvertragist entsprechend ausgestaltet. Die Berechnung derWohnflächen erfolgt nach der sog. Wohnflächenverordnung.Dabei ist zu berücksichtigen, dass Balkone und Loggia- undTerrassenflächen bei der Planung mit der Hälfte ihrer Grundflächeangesetzt werden. Diese Berechnung unterscheidet sichvon der Regelung bei preisgebundenem Wohnraum, wo dieseFlächen nur mit ¼ ihrer Grundfläche angesetzt werden. Sollteder Käufer die Räumlichkeit vermieten wollen, so muss er sichbewusst sein, dass die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnungfür die Wohnungsgröße und die Nebenkostenabrechnungmaßgebend ist und er dadurch gebunden seinkann.Gleichwohl trägt der Käufer das Risiko, dass sich währendder Bauphase aufgrund der öffentlich rechtlichen VorgabenÄnderungen hinsichtlich der Baubeschreibung und der Grundrissplanungergeben können.5. Eigen- oder FremdnutzungskonzeptWenn der Käufer alle zuvor genannten Punkte berücksichtigthat, stellt sich dann für ihn Frage, ob er die Eigentumswohnungselber bewohnen möchte (sog.”Eigennutzungskonzept”) odersie an einen Dritten vermieten will (sog. “Fremdnutzungskonzept”),da beides möglich ist.Sollte sich der Käufer für die Vermietung entscheiden, somuss er sich aber darüber im Klaren sein, dass vermietete Eigentumswohnungenim Fall der Weiterveräußerung den Nachteilhaben, dass sie für einen Eigennutzer nicht in Betracht kommen.Diese Käuferklientel ist daher an einer rentablen Kapitalanlagemöglichkeitinteressiert, bei der der wirtschaftliche Vorteilsich erst aufgrund einer längeren Haltedauer verwirklichenkann, da die Transaktionskosten (Kaufpreis einschließlich Vertriebund Marketingkosten + Nebenkosten wie Notarkostenund Grundsteuer + Finanzierungskosten + Spekulationssteuer)zuvor erst erwirtschaftet werden müssen.Der Käufer muss dabei auch berücksichtigen, dass die Vertriebskostenüblicherweise höher als zu erwartende Maklerprovisionensind. Was die Vertriebskosten angeht, so kann dieseder Käufer bei Interesse bei der Verkäuferin im konkreten Einzelfallerfragen, da diese je nach Vertriebspartner und Vertriebsstandunterschiedlich hoch sind.Andernfalls würde eine kurzfristige Weiterveräußerung saldiertbetrachtet eine nachteilige Kaufpreisentwicklung beinhalten.Des Weiteren ist zu beachten, dass die steuerlichen Vorteileder Denkmal-AfA und auch der Mietgarantie bei einer Weiterveräußerungfür den Zweiterwerber entfallen, so dass der dannzu erzielende Verkaufspreis bei einer raschen Weiterveräußerungin der Regel niedriger ist, als der hier vorliegende Kaufpreis.a) EigennutzungDer klassische Eigennutzer ist bestrebt die Wohnung nach seinenWünschen und Vorstellungen entstehen zu lassen. Diesbedeutet meist, dass das Bauvorhaben durch Sonderwünschegekennzeichnet ist und dies der Wohnung eine weitergehendeindividuelle Note gibt.Allerdings muss der Käufer immer berücksichtigen, dassgeänderte Ausstattungsmerkmale (z. B. Marmorfußboden,Whirlpool o. ä.) sowie dadurch gegebenenfalls erforderlicheÄnderungen der Raumaufteilung der Wohnung grundsätzlichvorstellbar sind, sie bedürfen aber, damit es zu keinen unnötigenBauverzögerungen kommt, der mit erheblichem Vorlauf zubewerkstelligenden genauen Abstimmung mit der Verkäuferin/Bauträgerin. Sonderwünsche werden je nach Art und Umfangerfahrungsgemäß zu Kostenerhöhungen und einer (teilweisen)Bauzeitverlängerung führen, für die der Käufer das Risiko trägt.Ein einklagbarer Anspruch des Käufers auf die Einbeziehungvon Sonderwünschen ist nicht gegeben, es bedarf statt dessender Abstimmung mit der Verkäuferin im jeweiligen Einzelfall.Die Kosten der Mietgarantie als Kaufpreisbestandteil könnenentfallen, wenn es sich um einen Eigennutzer handelt und erdies mit der Verkäuferin bei Vertragsabschluss vereinbart14Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen Liegenschaftenb) FremdnutzungDie Alternative zur Eigennutzung ist die Fremdnutzung. Entscheidetsich der Käufer für die Vermietung kommt es wesentlichauf die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung an. Für dieVermietbarkeit sind die Lage, der Wohnungszuschnitt und dieAusstattung maßgebend. Die Prospektherstellerin/Verkäuferingeht aufgrund ihrer vorherigen Studien zur Vermietbarkeit voneiner Eigentumswohnung mit Vermietungspotential aus.Bei den Angaben im Prospekt zu Mieterwartungen oderden Berechnungsbeispielen handelt es um die Ergebnisse vonRecherchen zu ortsüblichen Mieten und nachhaltig zu erzielendenMieten. Alle diese Angaben sind Momentaufnehmen derMarktsituation, die einem teilweise raschen Wandel unterworfensind. Seitens der Verkäuferin kann für diese Angaben keineGewähr übernommen werden.Was Mieterhöhungen angeht, so ist der Käufer an die gesetzlichenVorgaben zu Mieterhöhungsverlangen gebunden.Eine Ausnahme gilt nur im Fall eines Staffelmietvertrages, derautomatische Mieterhöhungen innerhalb bestimmter Zeiträumevorsieht. Inwieweit hier signifikante Erhöhungen möglichsind, ist nicht zu erkennen, da die Anpassung nach der letztenMietanpassung zeitlich binnen 3 Jahren nur bis zur ortsüblichenVergleichsmiete möglich ist und die Erhöhung insgesamtauch nicht über 20 % (sog. “Kappungsgrenze”) hinausgehendarf. Der Käufer kann daher die Miete nur eingeschränkt erhöhen.Was die Bonität des Mieters betrifft, so wird diese anhandmarktgängiger Vorgaben überprüft (sog. Selbstauskunftsformularmit Gehaltsnachweisen etc.). Dabei ist zu berücksichtigen,dass diese Kriterien sich im Laufe der Zeit (z. B. Arbeitsplatzverlust,Ehescheidung) negativ verändern können. Fernerdauert es bis der Käufer einen Mieter findet, denn auch der Vermietungsmaklerbraucht ab Bezugsfertigkeit eine gewisse Zeit,um einen geeigneten Mieter zu finden. Diese Suche kann sichunter Umständen über mehrere Monate hinziehen. Der Käufermuss dann sicherstellen, dass die nötigen finanziellen Mittelvorhanden sind um diesen Zeitraum zu überbrücken. Der gutenOrdnung sei darauf hingewiesen, dass es in Sachsen und damitauch in Leipzig übliche Praxis ist, dass der Vermieter hier dieKosten des eingeschalteten Maklers trägt und nicht wie andernortsder Mieter.c) MietgarantieDie Verkäuferin hat sich daher entschlossen, um eine qualifizierteVermietung zu ermöglichen und dem Käufer einen definiertenZeitpunkt für den Mietbeginn zu bieten, ihm eine Mietgarantieanzubieten. Dies bedeutet konkret, dass die Verkäuferinfür eine Laufzeit von 12 Monate ab dem dritten Monat nachBezugsfertigkeit die zuvor abgestimmte monatliche Nettokaltmietepro m² für die Eigentumswohnung gegenüber dem Käuferübernimmt.Allerdings umfasst die garantierte Mietzahlung nicht dieMietnebenkosten und Hausgelder. Der Käufer trägt deshalbdas Risiko der durch die Mietgarantie nicht abgedeckten Kosten.Solche Kosten können aus diversen Gründen entstehen:außergewöhnlichen Instandhaltungsmaßnahmen (Instandhaltungsrücklageinsoweit nicht ausreichend), Nebenkostennachzahlungbeim Mieter wirtschaftlich nicht einbringbar (keine ausreichendenVorauszahlungen vorhanden), Wohnungsrenovierungbei Neuvermietung (Altmieter kann nicht in Regress ge-nommen werden), Leerstandskosten bis zur Neuvermietung(Strom und andere Medien müssen weiter gezahlt werden, öffentlicheSteuern und Abgaben laufen weiter).Aufgrund der unterschiedlichen Wohnungen innerhalb derImmobilie können auch die tatsächlichen Mietverträge variieren.Die vorgesehene Mietgarantie kann u. U. über den aktuellvereinbarten Mieten liegen und kann auch die Miethöhe überschreiten,die in naher Zukunft im Wege von Mieterhöhungsverlangenerzielt werden kann. Weiterhin ist zu beachten, dassdie Verkäuferin mit der Abgabe der Mietgarantie keine Gewährfür die Bonität des vorhandenen und eventuell eines neueinziehenden Mieters übernimmt. Der Käufer muss sich darüberim Klaren sein, dass nach Ablauf der Mietgarantie das Risikobesteht, dass er nicht mehr die bis dahin erzielten Mieteinnahmenerhält und zukünftig auch nicht den erwarteten Mietzinserreichen kann, da die dann am Markt erzielbar Miete unterhalbdes garantierten Mietzinses liegt. Dazu kommt das generelleRisiko der Zahlungsunwilligkeit und Zahlungsunfähigkeitdes Mieters, welches jeder Vermieter zu tragen hat.Aufgrund der Wartezeit bis zum Inkrafttreten der Mietzahlungsverpflichtunghat der Käufer bereits ab Bezugsfertigkeitder Wohnung die Bewirtschaftungskosten zu tragen und damitinsbesondere auch die Hausgelder zu zahlen, während dessennoch keine Mieteinnahmen vorhanden sein können.Unter dem Gesichtspunkt der sorgfältigen Prüfung desSachverhaltes muss der Käufer trotz Mietgarantie das Mietausfall-und Leerstandsrisiko bei seiner Planung mit berücksichtigen,denn spätestens nach Ablauf der Mietgarantie muss ersich um das Mietinkasso kümmern, die Angemessenheit derMietnebenkostenvoraus- und Nachzahlungen prüfen und dieDurchsetzung der Nachforderungen in die Wege leiten, erforderlicheNeuvermietungsaktivitäten starten oder die Kosten einesexternen Maklers tragen und den Rechtsweg beschreiten,wenn der Mieter nicht zahlt, um mittels Zahlungs- und Räumungsklageseine Rechte zu wahren. Die für die Vollstreckungentstehen Kosten und die Risiken obliegen zunächst ihm.Da die Mietgarantie eine einjährige Laufzeit hat, ist davonauszugehen, dass die Verkäuferin in der Lage sein wird, ihreVerpflichtungen aus der Mietgarantie nachzukommen. Gleichwohlbesteht das Risiko, dass die Verkäuferin in Vermögensverfallgeraten könnte, so dass die Mietgarantie wirtschaftlich entwertetwird und der Käufer würde in diesem Fall dann das Risikodes Mietausfalls wieder komplett selber tragen.6. ImmobilienmanagementEine Immobilie muss bewirtschaftet werden. Die Qualität desImmobilienmanagement ist über die Jahre hinweg maßgeblichfür die Bestandssicherung einer Immobilie und Grundlage füreine potentielle Wertsteigerung. Immobilienmanagement umfasstentsprechend der getroffenen vertraglichen Vereinbarungendie Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie desSondereigentums.a) Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)Durch den Erwerb der Eigentumswohnung und spätestens mitGrundbucheintragung wird der Käufer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaftder Liegenschaft (gesetzlicheRegelung im sog. Wohnungseigentumsgesetz – WEG). DieseGemeinschaft trägt zusammen die anfallenden Kosten des ge-15

samten Objektes. Dies bedeutet konkret, dass im Fall der fehlendenLeistungsfähigkeit von einzelnen Eigentümern, die anderenEigentümer diese Kosten mit schultern müssen, zu ihreneigenen Verpflichtungen aus den Miteigentumsanteilen somithinzuzurechnen sind. Des Weiteren muss der Käufer sich darüberim klaren sein, dass innerhalb der WEG Mehrheitsentscheidungengetroffen werden und er diese gegebenenfallsgegen sich gelten lassen muss, was ein gewisses Konfliktpotentialin sich birgt. Sollte der Käufer der Auffassung sein, dass bestimmteMaßnahmen zum Wohl der Liegenschaft erforderlichsind (z. B. eine Dachreparatur, Fahrstuhleinbau), so werdendiese nur umgesetzt, wenn die Mehrheit der Miteigentümersich diesem Vorschlag im Rahmen einer Eigentümerversammlunganschließt und ein entsprechender Beschluss gefasst wird,sodass dann der WEG Verwalter mit der Umsetzung beauftragtwerden kann.b) WEG-VerwalterBei der Liegenschaftsverwaltung des Gemeinschaftseigentumsergeben sich die Aufgaben und Pflichten des Verwalters nachdem WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Davon zu unterscheidenist der für das Sondereigentum zuständige Mietverwalter,dessen Tätigkeit im Abschnitt “Konzeptionelle Gestaltung” näherbeschrieben wird.Eine Liegenschaft muss erkennbar in einem geordnetenund funktionsfähigen Zustand sein. Dies beginnt bereits mitder regelmäßigen Prüfung des baulichen Zustandes durch dieHausverwaltung und dem damit verbundenen Erfordernis vonVerbesserungs- und Instandhaltungsvorschlägen und derenUmsetzung. Gleiches gilt für die Hege und Pflege der Außenanlagen.Die WEG-Verwaltung kümmert sich sofern nötig auchmittels anwaltlicher Unterstützung darum, dass die erforderlichenHausgelder durch die Eigentümer gezahlt werden, damitdann die Versorger und anderen Kostenpositionen gezahltwerden können. Sie sorgt dafür, dass die organisatorischenRahmenbedingungen für die Eigentümerversammlungen gegebensind, bereitet Beschlüsse vor, erstellt Wirtschaftsplänefür die Verwaltung und rechnet die Mittelverwendung ab. Dabeiist es seine Aufgabe als effizienter WEG-Verwalter für eineeinheitliche Beschlussfassung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaftzu sorgen. Zusammenfassend kann gesagt werden,dass der Gesamtzustand der Liegenschaft wesentlichdurch die Tätigkeit des WEG-Verwalters geprägt wird und ohnefunktionierende Verwaltung die Gefahr besteht, dass es zurWertminderung kommen kann.Bei der Liegenschaft Nonnenstraße 44 e, f, g wird dieFirma Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH (geschäftsansässig:Rehwagenstraße 02 in 04288 Leipzig) zumersten WEG-Verwalter bestellt. Die monatlich Vergütung desWEG-Verwalters beträgt € 21,42 je Wohnungseigentum undpro Stellplatz € 2,56 jeweils inkl. der jeweils gesetzlichen Mehrwertsteuerpro Monat. Diese Kosten muss der Käufer in seineRentabilitätsvorschau aufnehmen, da die WEG-Verwaltungskostengrundsätzlich auch nicht auf die Mieter umgelegt werdenkönnen. Weitere Ausführungen zu den Verwaltungskostenbefinden sich auch im Abschnitt konzeptionelle Gestaltung.c) SondereigentumsverwaltungDie Firma Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbHofferiert dem Käufer auch die Möglichkeit die Verwaltung desSondereigentums auf sie zu übertragen. Pro Wohnungseigentumsind dafür dann derzeit monatlich 20,23 € und für die Verwaltungeines Stellplatzes 2,98 € (jeweils einschließlich Mehrwertsteuer)zu zahlen. Dies beinhaltet dann die Erfassung derZahlungsvorgänge, die Erstellung der Nebenkostenabrechnungusw. entsprechend der Regelung der Grunddienstleistungenim Verwaltervertrag. Die Mietersuche/Mieterauswahl, imRahmen der Anschlussvermietung den Abschluss des Mietvertrages,das Mietinkasso (Mietzahlung-, NebenkostenzahlungundRäumungsklagen sowie die Erstellung der Mieterhöhungsverlangenund die Anpassung der Vorauszahlungen könnenzusätzlich zu dieser Grundpauschale als entgeltliche Sonderleistungindividuelle vereinbart werden. Ferner werden im Rahmender Eigentümerversammlungen die Interessen gegenüberden Miteigentümern vertreten. Dem Käufer steht es frei dieseskostenpflichtige Angebot anzunehmen oder selber die Verwaltungseiner Eigentumswohnung zu übernehmen. Falls er sichfür die Sondereigentumsverwaltung entschließt, muss er diedabei entstehenden nicht umlagefähigen Kosten in seine Finanzplanungeinbeziehen.7. Erhaltung des ImmobilienwertesAuch für jede Immobilie gilt der Grundsatz der regelmäßigenWartung und Instandhaltung. Der Käufer muss daher bei seinerPlanung berücksichtigen, dass finanzielle Vorsorge für zukünftignotwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungendurch Rücklagenbildung der Eigentümergemeinschafterfolgen muss.Die diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärungbeinhaltet die regelmäßige monatliche Einzahlung einerInstandhaltungsrücklage. Die Höhe der Instandhaltungsrücklagewird dabei durch die Wohnungseigentümergemeinschaftim Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt und kannsich jährlich ändern (Erhöhung aber auch Ermäßigung). Dieausreichende Festlegung obliegt daher ausschließlich den Eigentümern(Käufern) und ist nicht im Verantwortungsbereichder Verkäuferin angesiedelt.Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, zukünftig anfallendeInstandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z. B.:Dach, Außenfassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.)durch die angesparten Gelder der Eigentümergemeinschaft zubezahlen. Aufgrund der Neuerrichtung der Eigentumswohnungenfallen in den Anfangsjahren üblicherweise geringere Ausgabenan, so dass die vorgesehene Instandhaltungsrücklagezunächst nicht angegriffen werden muss und ein sukzessiverAufbau erfolgt. Damit wird eine Reserve geschaffen, die zurFinanzierung später anfallender Instandhaltungsaufwendungendient. Die verzinsliche Anlage dieser Gelder bis zum Zeitpunktder Verwendung unterliegt der Zinsabschlagssteuer.Kalkulationsbasis sind im vorliegenden Angebot anfänglichemonatliche Einzahlungen der Käufer in die Instandhaltungsrücklagemit monatlich pauschal 0,40 € pro m² Wohnungseigentumund pro Stellplatz von 3,00 € monatlich vorgesehen.Ob diese Beträge zukünftig ausreichend sein werden, kannnicht abschließend quantitativ oder qualitativ beurteilt werden,da es bei einzelnen Gewerken unterschiedlich lange Verschleißzeitengibt und die vorliegende Berechnung der Instandhaltungsrücklagenhöhenicht auf der Basis der Restnut-16Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen Liegenschaftenzungsdauer der Verschleißteile erstellt wurde. Insoweit mussgegebenenfalls eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklagebeschlossen werden oder diese zusätzlichen Kosten werden imWege der Sonderumlage an die einzelnen Wohnungseigentümerweitergegeben. Erfahrungsgemäß ist davon auszugehen,dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 40 Jahren ab Errichtungeine grundlegende Modernisierung/Erneuerung des Wohngebäudeserforderlich werden wird. Es kann daher passieren,dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher nicht unerhebliche zusätzlichefinanzielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltungder Immobilie und der technischen Anlagen zur Verfügunggestellt werden müssen. Gleiches gilt auch wenn durchGesetzesänderungen neue Vorgaben für die Technik umzusetzensind.Auch weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisseund Wünsche der Mieter im Rahmen des Sondereigentumskönnen Modernisierungsmaßnahmen nach sich ziehen (zumBeispiel bezüglich höherwertiger Ausstattung, verbesserterWohnungsgrundrisse, Multimediatechnik für die gesamteWohnung). Diese Kosten sowie Reparaturkosten könnengrundsätzlich nicht zu Lasten der Instandhaltungsrücklage bezahltwerden, sondern müssen vom Käufer im Rahmen seinerFinanzplanung berücksichtigt werden. Insofern kann es demKäufer zum Vorteil gereichen, wenn er auch bezüglich seinesSondereigentums Rücklagen bildet.8. FinanzierungEine Immobilienfinanzierung erfolgt, wenn keine öffentlicheFörderung besteht, aus zwei Finanzierungsbausteinen, nämlichdem Eigenkapital und dem Fremdkapital. Dabei sind alswesentliche Kosten neben dem Kaufpreise (einschließlich Projektierungs-,Marketing- und Vertriebskosten) die Erwerbsnebenkosten(Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer)sowie erforderliche Zwischenfinanzierungskosten(für die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn bishin zur Vermietung) im Gesamtinvestitionsvolumen zu berücksichtigen.Die Verkäuferin ermittelt im Rahmen des Kaufvertrages dieauf den Grundstücksanteil entfallenden Anschaffungskosten.Allerdings muss das zuständige Finanzamt des Käufers dieserErmittlung nicht folgen, sondern führt in der Regel noch eineeigenständige Prüfung durch, bevor eine Anerkennung erfolgt.Dies kann unter Umständen zu einer Veränderung der steuerlichenPrämissen führen, wofür die Verkäuferin jedoch insoweitkeine Gewährleistung übernehmen kann.a) FremdfinanzierungFür die Finanzierung des Kaufgegenstandes sind aus Sicht deskreditgebenden Institutes mehrere Faktoren wichtig. Zum einenkommt es auf die Werthaltigkeit des Beleihungsobjektesan, da die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dienen soll.Dazu kommt dann das erforderliche Eigenkapital, welches derKäufer im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung darstellen kann.Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals richtet sich dabeinach der Vermögensverhältnissen des Käufers, die er gegenüberder Bank offenlegen muss (Bonität).Die erforderliche Fremdfinanzierung des Immobilienkaufserhöht die Investitionskosten. Der Käufer muss ab einem imDarlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt Bereitstellungszinsenzahlen (bis das gesamte Darlehen ausgezahlt wurde), die monatlichanfallenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebührender Bank, ggf. das Disagio, eventuell Lebensversicherung und/oder Bausparverträge als Möglichkeit der Darlehenstilgungund eventuell Gebühren für die eingebundenen Finanzierungsvermittlerzu tragen. Die Summe dieser Finanzierungskostenkönnen dazu führen, dass die vom Käufer erwartetensteuerlichen Vorteile ganz oder teilweise aufgebraucht werdenund die laufenden Mieteinnahmen nicht oder nur zum Teil ausreichen,so dass der Käufer das Risiko einer zu hohen Belastungaus der Fremdfinanzierung trägt.b) AnschlussfinanzierungAufgrund des Umstandes, dass die Finanzierungen grundsätzlichzeitlich befristet sind, sind damit auch die einzelnen Konditionen(Zins und Tilgung) zeitlich befristet. Nach Fristablaufmuss sich der Käufer um eine Anschluss-/Neufinanzierung bemühen.Da die zu diesem Zeitpunkt geltenden Konditionen vonden heutigen Konditionen sowohl positiv als auch negativ abweichenkönnen, muss sich der Käufer dieses Risikos bewusstsein. Dazu kommen neuerliche Vertragsabschlusskosten (z. B.Bearbeitungsgebühren etc.). Summiert betrachtet kann diesbedeuten, dass sich die Liquiditätsplanung in jedem Fall verändernwird und dies kann eine Verbesserung aber auch Verschlechterungim Verhältnis zu den vorhanden Mieteinnahmendarstellen. Bei zu geringer Tilgung kann es sein, dass die Bewertungder Immobilie niedriger ausfällt als der Valutenstand.In diesem Falle ist bei unzureichender Bonität Eigenkapitalnachzuschießen.Ferner muss sich der Käufer darüber bewusst sein, dassdas Immobilieninvestment aufgrund seiner Langfristigkeit auchdurch die persönlichen Lebensumstände mit geprägt wird unddies im Rahmen einer zukünftig erforderlichen Anschlussfinanzierungzum Tragen kommen kann. Sowohl das Alter des Käufers,sein Arbeitsverhältnis, die Laufzeit der Finanzierung alsauch die Nachhaltigkeit der Vermietungsphase oder die Eigennutzungspielen dabei einzeln und/oder kombiniert eine Rolle.Soweit der Käufer seine Eigentumswohnung durch ein Bankdarlehenfinanziert hat, haftet er persönlich für die fristgerechteBedienung von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängigvom Vermietungsstand seiner Wohneinheit.c) KreditzusageFür die Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs bedarf derKäufer einer Kreditzusage eines Kreditinstitutes. Sollte der Käufervor verbindlichem Abschluss einer solchen Finanzierungden Kaufvertrag unterzeichnen, so besteht das Risiko, dass ernicht über die notwendigen Mittel verfügt, um den Grundstückskaufpreiszu bezahlen. Damit kann es dazu kommen,dass die Verkäuferin auf Grund der Kaufpreisfälligkeit die Bezahlungverlangt und sie im Fall der Nichterfüllung in das sonstigeVermögen des Käufers vollstreckt, was zu dessen Vermögensverfallführen kann.Zusammenfassend ist festzuhalten, dass jede Finanzierungder individuellen Anpassung an die persönlichen Möglichkeitendes Käufers bedarf, damit Vor- und Nachteile adäquat abgebildetwerden. Dem Käufer wird daher Seitens der Verkäuferinempfohlen sich mehrere Finanzierungsangebote einzuholen.17

9. Steuerliche AspekteDie Verkäuferin ist in eigenem Namen und auf eigene Rechnungtätig und es erfolgt keine steuerliche Geltendmachungvon Abschreibungen für den Kaufgegenstand durch die Verkäuferin.Gleichwohl hat sich die Verkäuferin – ohne rechtlicheGewähr für den Erfolg – bereit erklärt, den Käufer bei der Beschaffungder für die steuerliche Anerkennung erforderlichenUnterlagen zu unterstützen.Bei der Wertermittlung von wohnwirtschaftlich genutztenImmobilien wird unterschieden zwischen Neubauten, Bestandsimmobilien(gebrauchte Objekte) und Immobilien mitpotentiellen Sonderabschreibungsmöglichkeiten (Sanierungsobjekte).a) Sonderabschreibung Denkmal-AfAAufgrund der Tatsache, dass es sich um ein denkmalgeschütztesGebäude handelt, besteht die Möglichkeit, dass die Kostender Sanierungsmaßnahme zur Erhaltung des Denkmals unterder Maßgabe der Regelung des § 7i EStG (sog. Denkmal-Afa)erhöht abgeschrieben werden können.Es muss allerdings klar darauf hingewiesen werden, dasses sich hier um eine Entscheidung der zuständigen Behördenhandelt und die Verkäuferin übernimmt keine Gewähr dafür,dass es letztlich zur Anerkennung kommt. Ferner handelt essich hier um einen Prüfungsprozess bei dem die Denkmalschutzbehördeund das zuständige Finanzamt involviert sind.Dies kann dazu führen, dass erfahrungsgemäß ein Zeitraumvon mindestens 1-2 Jahren vergehen kann, bis die abschließendeGenehmigung vorliegt. In der Zwischenzeit kann derKäufer versuchen von seinem Finanzamt eine vorläufige Anerkennungzu erwirken.Da bei der vorliegenden Eigentumswohnung potentielleSonderabschreibungsmöglichkeiten bestehen (Denkmal-AfA),wird ihr Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeitbestimmt. Dies setzt aber voraus, dass der Kaufvertrag vorder Durchführung der Sanierungsleistungen abgeschlossenwurde. Sollte die Immobilie nach erfolgter Sanierung erneutveräußert werden, so kann der neue Käufer (sog. “Zweiterwerb”)die ursprünglichen steuerlichen Vorteile nicht für sichverwenden. Damit entfällt dieses positive Vermarktungsmerkmalund der Marktwert der Immobilie sinkt. Dem Käufer ist daherzu empfehlen, die gekaufte Eigentumswohnung längerfristigzu halten, andernfalls besteht das Risiko, dass der Marktwertunter den Erwerbskosten liegen könnte. Wegen der Einzelheitenwird auch auf den Abschnitt zu den steuerlichen Konsequenzenin diesem Prospekt verwiesen.b) Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungBei einer Vermietung des Sondereigentums durch den Käufer,erzielt dieser steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.Aufgrund der getätigten Investitionen, kann der Käuferdiese verauslagten Gelder als Sonderabschreibungen geltendmachen. Dies führt grundsätzlich zu einer Senkung des zu versteuerndenEinkommens. Allerdings verzögert sich der Anerkennungsprozessund eine Eintragung der Sonder-Afa auf derLohnsteuerkarte kann frühestens im Jahr nach der Bezugsfertigkeiterfolgen. Dies würde allerdings voraussetzen, dass dasFinanzamt eine vorläufige Anerkennung vornimmt, denn jenach Bundesland und Bearbeitung beim zuständigen Finanzamtdes Käufers, kann es bis zur endgültigen Anerkennung derzuständigen Bescheinigungsbehörde zwischen 3 bis 5 Jahrendauern. Ein Immobilieninvestment darf nicht unter der Maßgabeder Umsetzung steuerlicher Vorteile erfolgen und die Liquiditätsplanungdarf nicht auf der Ziehung selbiger beruhen,sondern muss berücksichtigen, dass auch entsprechende Einkommensverhältnissegegeben sein müssen, um überhaupt diesteuerlichen Vorteilen realisieren zu können.Grundsätzlich stellt der vorliegende Prospekt die Vor- aberauch Nachteile eines wohnwirtschaftlichen Immobilieninvestc)Wandel der SteuergesetzgebungWie die gesamte Gesetzgebung und Rechtsprechung einemständigen Wandel und Anpassungen unterliegt, so gilt diesauch für die Steuergesetze und Rechtsverordnungen sowie dieRechtsprechung der Finanzgerichtsbarkeit und die Ausführungspraxisder Finanzämter Dies bedeutet, dass die zum Zeitpunktder Prospektherausgabe geltenden Regelungen sich jederzeitändern können und es keine Gewähr dafür gibt, dasssie in unveränderter Form fortbestehen bleiben. Es ist daher zubeachten, dass sich die Anerkennung des in den Bauträgerverträgenangegebene Herstellungs-/Sanierungsaufwand beidem Denkmal dadurch ändern kann, dass die zu Grunde liegendengesetzlichen Regelungen geändert werden (Änderungender Laufzeit, Höhe der Abschreibung etc.) und daher in derdort angegebenen Höhe von den zuständigen Behörden nichtmehr als begünstigt betrachtet werden würden.Der Kaufvertrag beruht insoweit auf Prognosen was die angegebenenWerte betrifft, die nicht zwingend deckungsgleichmit den Wertungen der Finanzbehörden sein müssen. Die Verkäuferinhat aber ihre Vertragsgestaltung nach der jeweils zumZeitpunkt des Abschlusses geltenden Praxis der Finanzbehördenausgerichtet. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dasserhöhte Abschreibungen in der Regel beim Weiterverkauf entfallen,was sich auf die Höhe des zu erzielenden Kaufpreisesnegativ auswirken kann.Der Prospekt wurde mit Unterstützung von Fachleuten erstellt,die die zum Zeitpunkt der Herstellung bestehendeRechtslage und deren Auswirkungen auf die steuerliche Seiteder Immobilientransaktion beurteilten. Diese Einschätzungenkönnen aber nicht die abschließende Beurteilung durch das Finanzamtersetzen. Unterschiedliche Interpretationen des gleichenSachverhaltes sind daher möglich. Die in diesem Prospektunter dem Abschnitt steuerliche Gestaltung enthaltenenAngaben zu den steuerlichen Auswirkungen erläutern nur diegrundsätzlich denkbaren Rahmenbedingungen und stellenauch keinen Fall der steuerlichen Beratung dar. Der Käufersollte in jedem Fall vor Kaufvertragsabschluss mit seinem Steuerberaterseine persönliche Besteuerungssituation und die darausresultierenden Vor-und Nachteile des Immobilienengagementserörtern.Weder die Verkäuferin als Prospektherausgeberin noch eininvolvierter Vermittler können daher eine Haftung für vom Käufermöglicherweise mit dieser Transaktion verfolgten steuerlicherZiele übernehmen.Kombination von Vor- und Nachteilen18Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen Liegenschaftenments dar. Es ist aber erforderlich, dass sich der Käufer mit beidenAspekten angemessen auseinandersetzt und nicht nur einseitigdie Vorteile sieht und die Nachteile ignoriert.Da sich Lebenssachverhalte unterschiedlich entwickelnkönnen, kann es zu Ausnahmesituationen kommen, bei denenverschiedenartige Risiken auch in Kombination auftreten (z. B.Arbeitslosigkeit, längerer Wohnungsleerstand, Modernisierungsstau,Sonderumlagen wegen säumiger Miteigentümerund teure Instandhaltungsmaßnahmen ohne ausreichendeRücklagen, Probleme mit einer teuren Anschlussfinanzierung).Sollten sich diese Risiken ganz oder teilweise realisieren unddie sonstige Vermögenslage bietet keine ausreichenden Reserven,so kann dies über Vermögensverluste bis hin im schlimmstenFall zum Vermögensverfall beim Käufer führen.Ferner ist immer zu bedenken, dass die vorstehenden Ausführungenzu Vor- und Nachteilen nicht abschließend sein könnenund lediglich die am häufigsten nach Einschätzung derVerkäuferin/Prospektherausgeberin auftretenden Aspekte berücksichtigen.Alles andere würde den Rahmen der gebotenenInformation sprengen.Da im vorliegenden Prospekt sowohl tatsächlich als auchrechtlich komplexe Lebenssachverhalte erörtert werden, dieauch nicht statisch, sondern einem kontinuierlichen Wandelunterworfen sind, kann es immer wieder passieren, dass einzelneDetails nicht erfasst werden, die aber für die Anlageentscheidungdes Käufers und seiner Abwägung aller Vor- undNachteile maßgebend sind. Soweit insofern weitere Fragenauftauchen steht die Verkäuferin dem Käufer gerne, soweit ihrmöglich, zur gewissenhaften Beantwortung zur Verfügung.Unabhängig von dem offenen und transparenten Umgangmiteinander, der durch diesen Prospekt gefördert wird, entbindetdies daher nicht von der individuellen Beratung, Prüfung,Information, Aufklärung und Empfehlung durch den fachkundigenAnsprechpartner, der das Vertrauen des Käufers besitzt(Rechtsanwalt oder Steuerberater).19

Lage in Deutschland und EuropaGesamtfläche | EinwohnerzahlInfrastrukturWirtschaft | IndustrieSportTradition | Forschung | LehreKunst | Kultur | FreizeitArchitektur | Kulturdenkmalezentral in Mitteldeutschland und Mitteleuropa, aufgrund dieser Lage nimmt Leipzigeine exponierte Stellung im neuen Europa ein und gilt als logistische Drehscheibe zuden Märkten Europas; ca. 195 km südwestlich von Berlin, ca. 130 km nordwestlichvon Dresden; eines von drei sächsischen Ballungszentren mit ausgeprägten Clusterca. 300 km² – davon ca. 730 ha Wasser- und ca. 1700 ha Waldfläche; ca. 531.365Einwohner (Stand 2011) – zum Vergleich: mit Stand 1998 ca. 437.000 Einwohner;prognostizierter Bevölkerungszuwachs bis 2020: 6,7 %Interkontinental-Flughafen; Autobahnring – A9 Berlin-München, A14 Dresden-Magdeburg,A38 Leipzig-Göttingen; Hauptbahnhof, Flughafen-Bahnhof, CityTunnel (imBau); dichtes S-Bahn-, Straßenbahn- und BusnetzLogistik/Dienstleistungen – u. a. amazon.de, DHL AG (Deutsche Post AG), LufthansaCargo AG, AeroLogic GmbH, Deutsche Telekom AG, DB Schenker Deutschland AG;Elektrotechnik/Elektronik/Anlagenbau – u. a. Siemens AG, Kirow Ardelt GmbH;Automobilbau/Zuliefererindustrie – u. a. Dr. Ing. Ferdinand Porsche AG, BMW AG;Gesundheitswirtschaft/Biotechnologie – u. a. Forschungszentrum BIO CITY, Max-Planck-Institut für evolutionäre Anthropologie, Fraunhofer-Institut für Zellforschungund Immunologie, Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung;Energie/Umwelttechnik – u. a. Sitz der dt. Strombörse EEX AG, Verbundnetz Gas AG;Medien/Kreativwirtschaft/Social Commerce – u. a. Mitteldeutscher Rundfunk (MDR),MEDIA CITY (einschl. Film- und Fernsehstudios), Unister Gruppe, Spreadshirt AG;internationaler Messestandort; Handels- und Dienstleistungszentrum der WirtschaftsregionLeipzig-Halle-Dessau; bedeutendster Finanzplatz Mitteldeutschlands, einer derwichtigsten in DeutschlandSportforum – u. a. Red-Bull-Arena (Zentralstadion), multifunktionale Arena LeipzigSitz des Bundesverwaltungsgerichts und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof;Deutsche Nationalbibliothek (neben Frankfurt/Main) und Deutsches Musikarchiv;Universität – Alma Mater Lipsiensis, zweitälteste deutsche Universität (über 600 Jahre);Hochschulen für Technik, Wirtschaft und Kultur, für Grafik und Buchkunst, für Musikund Theater, Handelshochschule, European Management Schoolüber 50 Museen und Sammlungen, zahlreiche Theater und musikalische Häuser;einer der schönsten, ältesten und renommiertesten Zoologischen Gärten in Europa;eine der größten innerstädtischen Auenwald- und Parkanlagen Deutschlands; LeipzigerNeuseenland; weit verzweigtes innerstädtisches Wasserstraßennetz (ca. 200 km)allein 15.000 Kulturdenkmale der Historismus- und Jugendstilepoche, darüber hinausbedeutende Zeugnisse aus der Zeit des Art déco und der Moderne; ganze Stadtteilegelten als architektonisch wertvolle Ensemble in EuropaLeipzig. Der Standort in Mitteldeutschland20Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Der Standort | LeipzigMetropole mit Herz Leipzig hat viele Gesichter – die Handelsstadt: Blick indie weltberühmte Mädler-Passage in der Altstadt (obere Abb.), die Automobilstadt(Porsche und BMW), die Stadt der Wissenschaft und der Architektur(Bibliotheca Albertina), die Wasserstadt (Leipziger Neuseenland)...Leipzig belegt Spitzenpositionen im Financial-Times-Group-Ranking im Rahmen der Studie‘European Cities & Regions of the Future 2010/11’. Als “Place to Go” wurde Leipzig 2010durch die New York Times und 2011 durch den britischen ‘The Guardian’ eingestuft.21

Leipzig setzt mit Abstand seit Jahren deutschlandweit deutlicheZeichen – in Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur. Basierend aufeinem Lebensgefühl, das es nirgendwo ein zweites Mal gibt.Eine Analyse im Auftrag der Europäischen Union bringt es aufden Punkt: Leipzig ist die lebenswerteste deutsche Stadt undbefindet sich im europaweiten Vergleich sogar an dritter Stelle!Hier an der Kreuzung der alten Handelsstraßen via regia undvia imperii kommen seit jeher Ideen und Macher zusammen.Und in jedem Jahr hunderttausende Besucher aus aller Welt,die in der sächsischen Großstadt das finden, was sie ist, eineder Tradition verpflichtete Stadt von morgen – für die einen istes die Bachstadt schlechthin, die Goethestadt (”Mein Leipziglob ich mir”), die internationale Messestadt, die deutscheBuchstadt neben Frankfurt am Main...Und der Wirtschaftsstandort, der seit einigen Jahren wie eineLokomotive den (mittel-) deutschen Wirtschaftsraum nachhaltigmobilisiert. “Sie haben einfach die besten Standortbedingungengeboten”, begründete der Vorstandsvorsitzendeder Deutschen Telekom AG, René Obermann, vor mehr als einemJahr die wegweisende Entscheidung des weltweit vernetztenKommunikationskonzerns, am Standort Leipzig für insgesamt270 Millionen Euro ein zentrales mitteldeutsches Service-Center zu errichten, dass künftig zu einem der drei größten inDeutschland zählen und über die modernste Informationstechnologieverfügen wird.Moderne und Tradition bedingen einander. Die traditionsreicheUniversität Leipzig nimmt seit Jahren einen Platz in derdeutschen Spitzenforschung ein und will auch künftig zu denElite-Universitäten Deutschlands zählen. Neben Jena undDresden ist Leipzig damit der einzige ostdeutsche Hochschulstandortauf einer Stufe mit renommierten Universitäten wieHeidelberg oder München. Den Sprung in die Elite haben dieLeipziger BMW-Werker bereits geschafft. Seit 2007 ist das aufgrundseiner Art international im Rampenlicht stehende LeipzigerWerk des bayerischen Automobilherstellers vollwertigerBestandteil der weltweiten Gruppe. Von hier aus wird mittlerweileder gesamte Globus beliefert. BMW hat darüber hinausüber 100 Millionen Euro in ein besonders umweltverträglichesPresswerk am Standort Leipzig investiert. Und hat u. a. aufgrundder enormen Effizienz am Standort die Weichen für eineganz neue Generation Automobilbau zugunsten von Leipziggestellt. In den kommenden Jahren lassen die Münchner hierein völlig neues Werk für die Großserienproduktion des erstenemmissionsfreien Stadtautos, dem so genannten Megacity Vehicle,mit einem Investitionsvolumen von rund 400 MillionenEuro errichten. Auch Porsche erweiterte das für hocheffizienteAbläufe und als “Welt der Emotionen” (der beste Unternehmensfilmbei den “International Film & Video Awards” in NewYork) weltweit bekannte Leipziger Werk, das ab 2013 erstmalsim Dreischicht-System produziert. Unverkennbare Zeichen füreine sich immer wieder erneuernde Aufbruchstimmung. Fürdie steht das in Betrieb genommene europäische DHL-Luftdrehkreuzohnehin.Über Leipzig wird gesprochen. Und man hört im Kontextimmer wieder die Attribute Entschlossenheit, Unbefangenheitund Offenheit. Darüber hinaus glänzt die sächsische Großstadtin den unterschiedlichsten Medien wie keine andere. DieWirtschafts- und Finanzzeitung Handelsblatt geht sogar davonaus, dass die Wachstumskerne der neuen Länder – zu denenLeipzig zählt – auf Westniveau angekommen sind. Das bestä-tigt auch das exklusive Ranking des schweizerischen Prognos-Institutes. Darin sind ostdeutsche Städte sogar unter den gesamtdeutschenTop 20. Leipzig – eine traditionsreiche und moderne,zukunftsorientierte Stadt aus dem Bilderbuch und eineBoomtown in Deutschland.Facetten einer StadtLeipzig, das ist ein gewachsenes Stadtkonzept, das seinesgleichensucht. Leipzig pulsiert – ob nun in der Altstadt oder in denangrenzenden Stadtteilen, die wohl jeder für sich etwas ganzEigenes, etwas Einzigartiges darstellen. Es ist eben das Parisdes Ostens – wie Leipzig immer wieder liebevoll bezeichnetwird. Gerade aufgrund der vielerorts anzutreffenden Boulevardbebauungmit an Ornamentik reichen und vielfältigstenInterpretationen der Gründerzeit, vordergründig aus der Zeitdes Historismus, der späteren Jugendstilepoche und des unglaublichenArt Déco. Vergleichbares findet man in dem Maßeheute in Paris, Brüssel, Breslau oder Budapest. Eine erstklassigeMischung aus architektonischer Ausgelassenheit und funktionalerÄsthetik ziert den langen Weg baugeschichtlicher Hinterlassenschaften.Leipzig – das ist wie Amsterdam. Oder Venedig. Bereitsheute ziehen sich durch die innerstädtischen Strukturen weitverzweigte Kanäle. Ein mehr als 200 Kilometer langes innerstädtischesGewässersystem, darüber hinaus die großflächigeLeipziger Seenlandschaft im Süden der Stadt, machen diesächsische Metropole zu einer regelrechten Wasserstadt, dieüber 600 Brücken miteinander verbunden ist. Mit dem Neubaudes Stadthafens (Zentrum-West) und dem Ausbau des LindenauerHafens (einer der größten Potentialräume im LeipzigerWesten) wird Leipzig neue Impulse für Freizeit und Wohnensetzen.Leipzig zeigt, wie es möglich ist, ein wirtschaftliches Zentrumvon morgen zu werden, in dem es sich lohnt, zu leben undzu arbeiten. Es verwundert nicht, dass die sächsische Metropolezu den zehn reformfreudigsten Städten gehört. “Es ist der besondereGeist, der die Stadt und ihre Einwohner trägt”, urteiltedas Business-Magazin WirtschaftsWoche. Leipzig ist mehr alsnur eine Stadt mit traditionsreichen Weltkonzernen und einemfest positionierten Mittelstand. Mit Investitionen in Milliardenhöheund wegweisenden Innovationen in Dienstleistung undProduktion, nicht zuletzt mit leidenschaftlichen und hingebungsfreudigenMenschen. In keiner Epoche, die Leipzig seitherdurchlebte, hat die Stadt die Spuren ihrer Identität verloren.Mehr noch: Immer und immer wieder schaffte es Leipzig, Akzentezu setzen. “Bunt, heiter und dem Neuen zugewandt. Leipzigist eine der lebendigsten deutschen Städte”, schwärmte derMERIAN über den Charme der mitteldeutschen Metropole(2004). Der Ende 2011 veröffentlichte Test der WirtschaftsWoche,der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und desKölner Beratungshauses IW-Consult (Tochter des Institutes derdeutschen Wirtschaft) reflektiert die Entwicklung der sächsischenGroßstadt eindrucksvoll. Unter den 50 seit Jahren unterwissenschaftlichen Gesichtspunkten auf Niveau und Dynamikuntersuchten größten deutschen Städte, dominieren ostdeutscheStädte im Dynamikranking (einer Untersuchung zur jüngstenEntwicklung) die Top Ten – angeführt durch die sächsischeGroßstadt Leipzig auf Rang 2, die diesen Platz allein in denBewertungskategorien Arbeitsmarkt und Struktur unterstreicht.22Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Der Standort | LeipzigDie Stadt im 21. Jahrhundert – Leipzig verfügt bereits heute über einhervorragend ausgebautes, zukunftsweisendes Verkehrswegenetz; modernerWirtschafts- und Industriestandort – neben der Logistik bilden Automobilbauund Messe das Zentrum; die Wasserstadt – das sind ca. 200 km innerstädtischesGewässerverbundsystem; die Bach-, Musik und Kulturstadt...Ähnlich sieht das auch eine aktuelle Studie des Feri-Institutesim Auftrag des Wirtschaftsmagazins Capital, in der das Zukunftspotential(Zeitfenster bis 2017) der 60 wichtigsten deutschenStädte anhand der Faktoren Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt,Bevölkerungswachstum und Kaufkraft untersucht wurde.Auch hier positioniert sich Leipzig erstmals unter den führendenzehn Städten. Das Magazin Spiegel weist in einer Veröffentlichungsogar darauf hin, dass die “ostdeutschen Wachstumsperlen”in einer gleichgelagerten Studie aus dem Jahr2001 noch “im unteren Tabellendrittel” zu finden waren. Dieneue Zeit begann nicht allein mit der Stuttgarter EdelschmiedePorsche, die nunmehr seit einigen Jahren konsequent ihreLuxus-Autos vor den Toren von Leipzig kreiert. Das nach wie vormodernste und innovativste BMW-Werk, ein mehr als 1,2-Milliarden-Euro-Projekt,schreibt mit der 2005 begonnenen Serienproduktionder 1er- und 3er-Reihe künftig auch mit dem sogenannten Megacity Vehicle (ein zukunftsweisendes Stadtautomit Elektroantrieb) die traditionsreiche automobile ErfolgsgeschichteSachsens und Deutschlands fort. Das sind gleichzeitigauch enorme Chancen für eine Stadt wie Leipzig, die Gastgeberder AMI – der Auto-Mobil International – in einem derschönsten, modernsten und größten Messeparks in Europa ist,23

Alte und neue Gründerzeit – die Stadt war und ist Ort höchstrichterlicherRechtssprechung – Leipzig ist u. a. Sitz des Bundesverwaltungsgerichtes (obereAbb.) – ist ein wichtiger Finanzplatz in Deutschland und besticht durch eineherausragende Architektur sowie internationale Kunst- und Kulturszene...dessen Tradition bereits in den Jahren 1497 und 1507 mit demMesseprivileg Kaiser Maximilians begründet ist. Leipzig warund ist eine Messestadt von europäischem Rang, die bis zu Beginndes Zweiten Weltkrieges nicht nur eine der bedeutendstenHandelsstädte überhaupt war, sondern sogar eine führendePosition im internationalen Messewesen einnahm. Traditionenverpflichten. Als einer der ältesten Messe-Plätze der Welt hatsich die Leipziger Messe in den 1990er Jahren neu ausgerichtetund als spezialisierter Dienstleister international etabliert.Mit jährlich über 1,5 Millionen Besuchern (Tendenz steigend)auf mehr als 30 Messen – neben der Automobilmesse gilt wohldie Leipziger Buchmesse als eine der namenhaftesten MessenEuropas – setzt Leipzig selbstbewusst Akzente.Das formt eine Stadt. Und die sächsische Wirtschaftskraft,die schlagkräftig den Messestandort Sachsen reflektiert und imKonzert der großen deutschen und europäischen Messen mitspielenkann, ohne dabei Boden zu verlieren. Das ist die (Leipziger)Freiheit, bodenständig und trotz alledem beständig aufinternationalem Parkett aufzutreten. Der Meinung war auchdie Logistik-Tochter der Deutschen Post AG – die DHL – mitdem Entschluss, das europäische Luftdrehkreuz von Brüsselnach Leipzig zu verlegen. Eine eindrucksvolle Bestätigung des-24Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Der Standort | Leipzigsen, wie erfolgreich Standortpolitik in Deutschland betriebenwerden kann. Heute stehen die Leipziger Macher nach Jahrenlohnenswerter und weitsichtiger Anstrengungen davor, in derLuftfahrt das “Express- und Logistikportal Europas” zu werden,so wie Hamburg das “Tor zur Welt” im Seeverkehr ist. Eine2011 veröffentlichte Studie des Fraunhofer-Institutes unterstreichtdiese Ambitionen. Die im Norden angesiedelte Logistik-Branchebeschäftigt bereits heute mehr als 15.000 Menschenund erzielt einen Jahresumsatz von bis zu 1,5 MilliardenEuro. Mittlerweile geht man in Branchenkreisen bereits davonaus, dass die Nachfrage ansiedlungswilliger Unternehmen dasFlächenangebot übersteigen wird. Schon heute belegt die Logistik-Brancheetwa 200.000 Quadratmeter Hallenfläche imRaum Leipzig. Tendenz steigend. DHL eröffnet 2012 eine neuesLogistikzentrum. Und der 1890 als Fuhrunternehmen in Bremengegründete, weltweit renommierte Schweizer LogistikkonzernKühne + Nagel setzt ebenso deutliche Zeichen und expandiertweiter am Standort Leipzig “die zentrale Lage und diegut ausgebaute Infrastruktur unterstützen unser Ziel, Leipzig zueiner für unsere Gruppe bedeutenden Logistikdrehscheibe zumachen”. In den kommenden Jahren wird in mehreren Bauabschnitteneine hochwertige Logistikanlage errichtet, die speziellauf die Anforderungen der Pharmaindustrie zugeschnitten ist.Es ist unbestritten, dass die in Leipzig ansässigen Global-Player die Leuchttürme des Wirtschaftsstandortes sind. Die seitmehr als zwei Jahrzehnten erfolgreiche Standort- und Wirt-rer für Eisenbahnkrane ist, an diesem (eigen-) dynamischenStandort entwickeln.Leipzig – das ist Tradition. Und das ist “Ostdeutschlandsheimliche Hauptstadt. Wer sie einmal entdeckt hat, kommt immerwieder! (...) Hinter Leipzig steht das Selbstbewusstsein, derMut und die Kraft von 1989. Und wenn die Leipziger des Vergangenengedenken, sind sie bereits im Morgen”, beschriebder MERIAN die sächsische Boomtown im Herzen Europas, dieimmer wieder auf der Suche nach neuen Perspektiven ist. Einedurch und durch unternehmerfreundliche Stadt, aber auch eineStadt mit einer bewegenden und bewegten Geschichte, jasogar langen, wegweisenden Justizgeschichte. Mit dem Beschlussder Unabhängigen Föderalismuskommission, hoheBundeseinrichtungen nach Leipzig zu verlagern, wurden 1992die Weichen für den heutigen Sitz des Bundesverwaltungsgerichtsund des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof gestellt.Leipzig ist wieder ein Ort höchstrichterlicher Rechtsprechung inDeutschland.Traditionen und WerteLeipzig ist eine Stadt, die nur so von historischen und musischenTraditionen und Werten geprägt ist und wird. Die DichterJohann Wolfgang von Goethe und Friedrich Schiller, der Kritikerund Dichter Gotthold Ephraim Lessing, der PhilosophFriedrich Wilhelm Nietzsche, der Thomaskantor und Stadtmu-schaftspolitik setzt jedoch nicht nur auf die so genannte Cluster-Bildung,sondern fördert gezielt und nachhaltig eine breitgefächerte Unternehmenskultur, die nicht zuletzt Startups undinnovative Ideen fördert und mögliche Synergien aufzeigt,aber auch eine erfolgreiche Basis bietet. Dem entsprechendkonnten sich in den vergangenen Jahren Unternehmen wie dieUnister Gruppe, die sich vom Startup zu einem der erfolgreichstenBetreiber und Vermarkter im Internet-Business etablierthat, oder die Kirow Ardelt GmbH, ein Spezialist im Maschinen-und Anlagenbau, der Transportsysteme für Werftenund für die Metallurgie produziert und zugleich Weltmarktfüh-sikdirektor Johann Sebastian Bach, der Reformator Martin Luther,der Baumeister Hieronymus Lotter, die Komponisten FelixMendelssohn Bartholdy und Robert Schumann oder der frühereGewandhausdirigent Kurt Masur – die Namen derer, dieLeipzig durch Geist prägten und dieser Stadt zu unverkennbaremZeitgeist verhalfen, sind klangvoll.So klangvoll wie die Hinterlassenschaften vergangenerJahrzehnte und Jahrhunderte. Es ist das schier Einzigartige ineiner endlos erscheinenden Vielfalt, das diese sächsische Metropolein sich birgt und zu jeder Zeit lustvoll charismatischpreisgibt. Einen Moment inne zu halten in der wunderschönen25

Mädler-Passage, der wohl prächtigsten unter den zahlreichenalten wie neuen innerstädtischen Passagen und Lichthöfe, dienach dem Vorbild der Mailänder Handelskultur entstand.Oder in den schönsten Cafés und Restaurants das besondereFlair genießen, das es so kein zweites Mal in Deutschland gibtbeispielsweise im berühmten Auerbachs Keller, in dem seitdem Jahr 1525 Wein ausgeschenkt wird und in dem JohannWolfgang von Goethes Federkiel das literarisch wertvolle“Faust”-Szenario zeichnete. Es ist schon etwas Besonderes, ineinem der ältesten und originalen Kaffeehäuser Europas einzukehren– die traditionsreiche Leipziger Lokalität “Zum ArabischenCoffee Baum” besitzt seit dem Ende des 15. Jahrhundertseine Ausschankgenehmigung für exotischen Kaffee.Selbst Goethe, Schumann und Liszt kehrten hier ein.Leipziger AnsichtenDie Altstadt ist ein regelrechtes Freilichttheater mit einem ausgeprägtenNachtleben ohne Sperrstunde, mit unzähligen Sehenswürdigkeitenund Baudenkmälern, allen voran die liebevollsanierten und wiederbelebten historischen Messepaläste.Eine Stadt voller Treiben und Handeln, mit so vielen, weit überdie Stadtgrenzen bekannten Gesichtern: Die Alma Mater Lipsiensis,1409 gegründet und eine der ältesten deutschen Universitätenmit mehr als 36.000 Studenten und internationalnamhaften Lehrkräften. Das weltberühmte Gewandhaus, dieOper – die zweitälteste in Deutschland, das vielbeachtete Central-Theater(das frühere Schauspielhaus) und die deutschlandweitbekannten Varieté- und Kabarett-Adressen, das multifunktionaleSportforum mit dem modernen, innerstädtischenZentralstadion (Red Bull Arena), das 2004 den kühnen Traumvon Olympia trug und in 2006 Austragungsort der Fußball-Weltmeisterschaft war, der 1878 gegründete und zu denschönsten und ältesten Zoologischen Gärten Deutschlandsund den artenreichsten der Welt zählende Leipziger Zoo, derbeeindruckende und 1998 umgebaute Hauptbahnhof, einerder schönsten Flanier-Tempel mit über 100 Läden, Cafés undRestaurants auf drei Ebenen und nach wie vor der größte KopfbahnhofEuropas, der 2011 zum “Bahnhof des Jahres” in derKategorie Großstädte gekürt wurde, oder das Museum der BildendenKünste mit einer der bedeutendsten Kunstsammlungenin Mitteldeutschland und Werken Leipziger Künstler, die eineninternationalen Ruf genießen. Die Liste ist lang. Das Erlebennoch länger.Leipzig ist Charme und Kraft zugleich. Das ist nicht zuletztauch der Klang, der durch den 1212 gegründeten und unterJohann Sebastian Bach berühmt gewordenen Thomaner-Chorin aller Welt ertönt. Und der Gedanke, der über Epochen in derDeutschen Nationalbibliothek Einzug hält. In Leipzig kann manmittlerweile auf einen Medienbestand von mehr als 15 Millionendeutschsprachiger Publikationen und Übersetzungen zurückgreifen.Das imposante historische Bibliotheksgebäudevor den Toren der Alten Messe ist heute Bestandteil eines weiträumigenKomplexes, in dem auch das Deutsche Musikarchivbeheimatet ist. Leipzig war und ist neben Frankfurt am Main dieBuchstadt schlechthin – in der Blüte sogar mit etwa 800 hieransässigen Verlagen und mehr als 200 Druckereien. Eine Tradition,die auf historische Meilensteine aufmerksam machenkann – 1481 wurde in Leipzig das erste Buch gedruckt und1650 erschien hier die erste Tageszeitung der Welt.Leipzig – das ist auch der Drang nach etwas Neuem, nachdem Ausschöpfen grenzenloser Möglichkeiten und interdisziplinärerzielten Erfolgen. Inbegriff dessen sind die erfolgreichenNetzwerke der MEDIA CITY und der bundesweit zu dengrößten Forschungszentren in der Biotechnologie und Biomedizinzählenden BIO CITY. “Ein in dieser Form beispielhaftesZentrum, in dem Wirtschaft, Wissenschaft und Forschung miteinanderleben und arbeiten”, in dem “neue Maßstäbe in Biotechnologie,Biomedizin und Health Care“ gesetzt werden.Neben wirtschaftlicher Stärke setzt die sächsische Großstadtseit den neunziger Jahren verstärkt auf die stetige Entwicklungdes Wissenschaftsstandortes. Mit dem Max-Planck-Institut fürEvolutionäre Anthropologie und dem Fraunhofer Institut fürZelltherapie und Immunologie (seit 2005) entschieden sich26Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Der Standort | LeipzigLeipziger Ansichten – harmonische Gegensätze inmitten einer europäischenStadt – die Leipziger Altstadt mit ihren Boulevards, alten Messepalästen undzahlreichen Passagen nach Mailänder Handelskultur ist ein regelrechtesFreilichttheater mit unzähligen Sehenswürdigkeiten und Baudenkmalen...zwei internationale Spitzeneinrichtungen im Bereich angewandterForschung gezielt für den Standort Leipzig und investiertenin den vergangenen Jahren insgesamt mehrere MillionenEuro in den modernen Forschungsstandort.“Leipzig ist kein Leuchtturm, sondern eine Lokomotive”,beschrieb der ehemalige Oberbürgermeister Wolfgang Tiefenseedas neue mitteldeutsche, europäische Zentrum. Manhat den Eindruck, in Leipzig würden die nationalen wie internationalenBauherren regelrecht im Wettstreit bauen. Die Universitäterrichtet einen völlig neuen Campus inmitten der Altstadt.Und entlang der einst prachtvollen Banken- und Handelsmeileam innerstädtischen Brühl wird sich in den nächsten Jahren einmodernes Zentrum aus Handel, Wohnen, Kunst und Kulturetablieren. Unter Tage nimmt der innerstädtische City-TunnelGestalt an, über Tage gestaltet die Deutsche Bahn AG den VerkehrsknotenpunktLeipzig zukunftsfähig – und im Nordostender Stadt – in der Fracht- und Automobilbranche werden weitereGroßprojekte geplant. – So entsteht sukzessive ein ganzerBand von kleinen und großen Erfolgsgeschichten, die überLeipzig, über eine zur Stadt von morgen gewordene Idee berichten...27

Einordnung | LageFläche | EinwohnerzahlCharakteristikaInfrastrukturWissenswerteszugehörig zum Stadtbezirk Südwest (Stadtteile/Gemeinden – Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher,Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf-Knautnaunhof); historischgesehen umfasst der Leipziger Westen flächenmäßig die heutigen Stadtteile Lindenau (heuteStadtbezirk Alt-West), Plagwitz und Schleußig (heute Stadtbezirk Südwest)Plagwitz: ca. 1,6 km² Fläche, ca. 12.843 Einwohner (Stand 2012); zum Vergleich der gesamteStadtbezirk Südwest: ca. 46,7 km² Gesamtfläche, ca. 49.241 Einwohner (Stand 2012)Leipzig, Plagwitz (unmittelbar an den benachbarten Stadtteil Schleußig angrenzend, StadtbezirkSüdwest); die Stadtteile kennzeichnen attraktive Wohngegenden und eine dementsprechendhohe Wohnzufriedenheit; die wassernahen Lagen entlang der Weißen Elster und desKarl-Heine-Kanals zählen zu den besten und begehrtesten Adressen in Leipzig (Capital, Immobilien-Kompass2011); der Stadtbezirk ist eine Mischung aus naturnahem Freiraum inmitteneiner pulsierenden Metropole und besonderem Wohnen in Vierteln mit einem vorrangigaus der Gründer- und Jugendstilzeit geprägten typischen Charakter; schon in den 90er Jahrenräumte die Stadt Leipzig der Sanierung und Qualifizierung dieser städtischen Quartiereeine dementsprechend hohe Priorität für die zukünftige Stadtentwicklung ein; der LeipzigerWesten ist heute das Beispiel für die Möglichkeit des nachhaltigen Stadtumbaus – im Juni2009 wurde die Stadt Leipzig für diese Entwicklung mit dem Nationalen Preis für integrierteStadtentwicklung und Baukultur in der Kategorie “Städte besser gestalten” ausgezeichnet(Preis des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen des Wettbewerbs“Stadt bauen. Stadt leben”); Hauptaugenmerk lag dabei auch auf der Entwicklung vonFrei- und Grünräumen mit Spiel-, Sport- und Ruhezonen, die den gründerzeitlichen Gebäudebestandeinbinden, auflockern und als modernen Wohnstandort attraktiv machen, sowieder Neukonzeption und Umnutzung historischer Industrieanlagendas sehr gut ausgebaute, moderne Bus- und Straßenbahnnetz mit Direktanbindung in andereStadtbezirke und das Umland von Leipzig ist fußläufig zu erreichen; mit dem Fahrzeug benötigtman etwa fünf bis zehn Minuten bis in die Innenstadt und etwa 30 Minuten bis zu denAutobahnen A9 (weiterführend zum Flughafen) und A38 (so genannte Südtangente im LeipzigerNeuseenland); zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche und medizinische Einrichtungensowie Schulen und Kindertagesstätten befinden sich in kurzer Entfernung zum ObjektLeipzig International School (Schleußig; die englischsprachige Schule mit Schülern aus 40Nationen, gilt als wichtiger Impulsgeber für den Wirtschafts- und Investitionsstandort Leipzig)Musikalische Komödie (Altlindenau; 1918 als Theatervarieté Drei Linden errichtet, auf demSpielplan stehen Operetten und Musicals)Alte Spinnerei (Plagwitz; angesagtes Kunstviertel mit international renommierten Galerien)Buntgarnwerke (Plagwitz, Schleußig; eines der schönsten und größten Beispiele gründerzeitlicherIndustrie-Architektur in Europa)Weiße Elster, Karl-Heine-Kanal (wassertouristische Highlights, Leipziger Gewässerverbund)Clara-Zetkin-Park, Palmengarten, Klingerhain (weiträumige Landschaftsparks und facettenreiche,landschaftlich sehr reizvolle innerstädtische Naherholungsgebiete)Objektlage | Leipziger Westen. Plagwitz28Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objektlage | Leipziger Westen. PlagwitzPotentialraum Leipziger Westen Im 19. Jahrhundert als wirtschaftlicherBallungsraum entwickelt, ist der Leipziger Westen heute im Kontext des städtebaulichenStrukturwandels eine der nachfragestärksten Lagen, eines der markantestenBeispiele für nachhaltigen Stadtumbau in Europa und einer derwichtigsten Potentialräume – eingebettet in einer perfekten Mischung ausfacettenreicher Architektur, einzigartiger (Wasser-) Landschaft und scheinbargrenzenlosem Freiraum – die wassernahen Lagen der Weißen Elster und desKarl-Heine-Kanals zählen zu den besten und begehrtesten Adressen in Leipzig‘Natürlich in Toplagen, am liebsten am Wasser’, reflektiert das Finanz- und WirtschaftsmagazinCapital im aktuellen Immobilien-Kompass 2011 die Nachfrage am LeipzigerImmobilienmarkt, die in den kommenden Jahren weiter zunehmen wird.29

Am Wasser gebaut – das sind weite Teile des Leipziger Westens,allen voran die Stadtteile Plagwitz und Schleußig mit ihrenidyllischen Lagen entlang der Weißen Elster und des aufwändigrenaturierten Karl-Heine-Kanals, in einem regelrechten Wasserstraßennetz,das selbst mit dem südlich der Metropole gelegenenNeuseenland verbunden ist. Der Leipziger Westen öffnetsich mit seinem ohnehin schon vorhandenem Facettenreichtumseit den 1990er Jahren konsequent zum Wasser hin,der “Ideenquelle aller Maßnahmen”, umschreibt Heiko Rosenthal,Leipziger Bürgermeister für Umwelt, Ordnung und Sportden 2004 begonnenen, konzeptionellen Entwicklungs- undWertschöpfungsprozess. Mehrere hundert Millionen Euro habenprivate Investoren, die Europäische Union, die BundesrepublikDeutschland, der Freistaat Sachsen und die Stadt Leipzigin den vergangenen zwei Jahrzehnten in den städtebaulichenStrukturwandel des Leipziger Westens einfließen lassen.Diese Entwicklung hat in diesen Stadtteilen regelrecht vitaleund charismatische Mikrolagen am Wasser entstehen lassen,die heute zu den beliebtesten und begehrtesten Vierteln zählen,und die mehr denn je die Parameter für familienfreundlichesund naturnahes Wohnen inmitten der modernen, ohnehinsehr grünen und wasserreichen Großstadt definieren.Wohnviertel mit dieser Kombination boomen – “nur: es gibtnicht genug”, reflektiert das renommierte Finanz- und WirtschaftsmagazinCapital diesen Trend im Immobilien-Kompass2011, was im 2012er Kompass bestätigt wird. Der Focus beti-Der Leipziger Westen ist heute eine beliebte Adresse zwischenliebevoll sanierten bis luxuriös gestalteten Industrie-Lofts, beeindruckendenGründerzeitvillen bis hin zum Atelier- und Galerieviertelmit internationalem Ruf in der ehemaligen Baumwollspinnerei.Der Leipziger Westen reflektiert ein innerstädtischesViertel, in dem Intellektuelle, Künstler, Abenteurer, Alteingesesseneund Schwärmer genau das gefunden haben, wasdie pure Lust an der Stadt ausmacht. Ungeachtet des Alters undder Anschauung. Im Leipziger Westen ist es einfach möglich, zuwohnen und zu leben wie einem gerade der Sinn steht. Wieauch immer, man vermisst hier nichts, zu keiner Zeit fehlt daspure Leben, auch nicht die Ruhe und Zweisamkeit, nach derman manchmal sucht. Vor allem kommt die fast perfekte Mischungausgewogener Urbanisierung nicht zu kurz.Der Einzugsbereich des diesem Prospekt zugrunde liegendenProjektes – Mitte des 19. Jahrhunderts als Ackerfläche umliegenderBauerndörfer bewirtschaftet – entwickelte bereits inder Vorgründerzeit im Kontext des beginnenden industriellenZeitalters eine regelrechte Eigendynamik. Sprunghaft solltesich das Bild vom idyllischen Bauerndorf zum industriellenStandort mit modernen Wohnquartieren verändern, in demnamhafte Unternehmer der Gründerzeit ein bedeutendes Kapitelder industriellen Geschichte Deutschlands aufschlugen.Die Entwicklung, die der Leipziger Westen seither genommenhat und in naher Zukunft nehmen wird, ist geradezu bemerkenswert.telt diesen naturnahen innerstädtischen Lebensraum im neuenImmobilien-Atlas 2012 gar als “Leben am Canal Grande”.Komplette Stadtteile tragen mittlerweile das Gesicht derneuen Epoche, leben in einer besonders harmonischen Mischungaus Alt und Neu, aus Landschaft, historischer Architekturund multikultureller Gesellschaft – ein Leben wie in keineranderen deutschen Stadt. Das ist die einzigartige Gabe Leipzigs,mit Werten und Traditionen behutsam umzugehen, aufneuen Wegen immer wieder unterschiedlichste Menschen undIdeen zu fördern, Perspektiven einen Raum zu geben. Das istLeipzig, und davon wird der Leipziger Westen getragen.Heute – nach in den 90er Jahren vorangetriebenen Stadtumbauplänenund Nachnutzungskonzepten industrieller Bauten –künden nur noch wenige architektonische Zeitzeugen von dereinstigen Struktur im Leipziger Westen. Heute gilt der Einzugsbereichals städtischer Raum mit Zukunftspotential. Wer sichdurch den Leipziger Westen bewegt, entdeckt die Zukunft.Nicht einsilbig. Nicht punktuell. Vielmehr interdisziplinär aufgestellt,sich auch auf alte Traditionen und Werte besinnend,vor allem jedoch die Chancen von morgen begreifend, habenEinwohner, Stadtplaner und Investoren eine neue Gründerzeiteingeläutet. Hier wird offensichtlich, was Gründerzeit und wirt-30Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objektlage | Leipziger Westen. Plagwitzschaftlicher Aufbruch bedeuten. 1990 setzte eine großflächige,allmähliche Deindustrialisierung der Stadtteile im LeipzigerWesten ein. Umnutzungskonzepte, Städtebauförderprogrammeund private Initiativen und Investitionen mündeten in zahlreichenProjekten. Das Projekt “Plagwitz auf dem Weg ins 21.Jahrhundert” unter dem Motto der Weltausstellung EXPO 2000“Mensch-Natur-Technik” hat nicht nur in Plagwitz, der Korrespondenzregionder EXPO, nachhaltig seine Spuren hinterlassenund regelrecht zentral Impulse für einen wiederum langfristigangelegten Stadtumbau gegeben und dynamische Prozessein Gang gesetzt. Neun Jahre später wurde die Stadt Leipzigfür diese Entwicklung mit dem Nationalen Preis für integrierteStadtentwicklung und Baukultur in der Kategorie “Städte bessergestalten”, einer Initiative des Bundesministeriums für Verkehr,Bau und Stadtentwicklung im Rahmen des Wettbewerbs“Stadt bauen. Stadt leben”, ausgezeichnet.Der gesamte Leipziger Westen reflektiert heute die Möglichkeitdes konsequenten und dennoch behutsamen Stadtumbausim postindustriellen Zeitalter. Und die Möglichkeit, modernesLeben, Wohnen und Arbeiten in einer in sich harmonischenSymbiose zu realisieren...31

Bewahrung und Pflege vergangener Epochen In der Entwicklung des Kulturdenkmals werden historische Architekturformen und moderner, gehobenerWohnkomfort gekonnt miteinander verbunden; Fokus im Detail – Stahltreppenkonstruktionen der ursprünglichen Haupttreppenhäuser (oben stehendeAbb. im Gebäudeabschnitt Nonnenstraße 44 b, hier unverändert im Bestand belassen; die gleiche Konstruktion, allerdings bereits mit nachträglichenEingriffen versehen, befindet sich auch im Gebäudeabschnitt 44 f); die straßenseitige Fassade wird durch Bänder horizontal gegliedert und durch eineSteinfassaden imitierende Putzstruktur über den Fenstern, darüber hinaus in den Sockelbereichen akzentuiert [Bestand 2012]Alte Tapisserie. Objekt im Detail32Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im DetailAußenarchitektonische Facetten Den überlieferten Bestand des ursprünglichfür Fabrikationszwecke errichteten Traktes kennzeichnet eine bemerkenswerte,durchweg fließende Gestaltung, eine regelrecht ausgewogene Harmonie stilistischerZweckmäßigkeit; Fokus im Detail – perspektivische Ansicht (Ausschnitt)der rückwärtigen Fassade, die entgegen der straßenseitigen Backstein-Bauweisein diesem Bereich mit einem Rauputz versehen wurde; die architektonischeGliederung erfolgt über eine gleichmäßige Fenstergruppierung hinausgehendu. a. durch das leicht vorgezogene Haupttreppenhaus [Bestand 2012]Identität erklärt sich durch Geschichte und aus der Pflege baukulturellen Erbes. Wir räumender Bewahrung und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion ein, indem wir siedurch neue Nutzungsvarianten exemplarisch und individuell wieder erlebbar machen.33

Interessantes zum ObjektObjektartBaujahrSanierung | ModernisierungLagezwischen 1884 und 1886 wurden die ersten Neubauten für Fabrikationszwecke undrepräsentative Villen als Wohn- und Verwaltungsbauten der Gebrüder Friedrich Wilhelmund Georg Julius Bässler (spätere “Julius Bässler & Comp.”) auf dem Areal unmittelbaram Mündungsbereich des Elster-Saale-Kanals (heute Karl-Heine-Kanal) in dieWeiße Elster errichtet; von 1895 bis 1906 erweiterte der Leipziger Fabrikant PhilippPenin die bestehende Fabrik mehrfach durch Um- und Anbauten; die heute in ihreräußeren Gestalt weitgehend unveränderten Gebäudeteile entlang der Nonnenstraßeentstanden 1905/06 in zwei Bauabschnitten (1913 ergänzt durch einen dritten Gebäudeteil)– konzipiert als Lagerhaus mit modernen Arbeitssälen; die Entwurfsvorlagestammt aus der Feder des renommierten Büros für Architektur Händel & Franke, diebereits 1887 die Gestaltung der gegenüberliegenden Fabrikanlagen von Tittel & Krügerinitiierten; 1928 erwarb die Norddeutsche Wollkämmerei und KammgarnspinnereiBremen den gesamten Industriekomplex für deren Tochtergesellschaft Sächsische WollgarnfabrikG.m.b.H. – vormals Tittel & Krüger und verlagerte die bis dahin in deneigenen Räumlichkeiten unzureichend untergebrachte Tapisserie in den straßenseitigenGebäudetrakt; Mitte der 1930er Jahre entschied der Vorstand des nunmehr als WollgarnfabrikTittel & Krüger und Sternwoll-Spinnerei AG firmierenden Unternehmens,Teile als Wohnhäuser für kaufmännische und leitende Angestellte auszubauenDenkmal-Sanierungsobjekt (Kulturdenkmal) – ehemaliger Fabrikbau, bestehend ausursprünglich drei Gebäudeteilen; der diesem Prospekt zugrundeliegende Abschnitt(frühere Gebäudeteile 1 und 2, künftig Nonnenstraße 44 e, f und g betreffend) umfasstdrei Mehrfamilienwohnhäuser1905/06 (Fabrikationszwecke), Umbau und Modernisierung 1928 (Tapisserie)2013/14 (geplant)Leipzig, Plagwitz (unmittelbar an den benachbarten Stadtteil Schleußig angrenzend,Stadtbezirk Südwest); die Stadtteile kennzeichnen attraktive Wohngegenden in Viertelnmit einem vorrangig aus der Gründer- und Jugendstilzeit geprägten typischen Charakterund eine dementsprechend hohe Wohnzufriedenheit; die Lage der in diesem Prospektangebotenen Objekte – Bestandteil eines ehemaligen Industriekomplexes, derheute eines der schönsten und größten Beispiele gründerzeitlicher Industrie-Architekturin Europa ist – zählt nach umfangreicher Renaturierung und Revitalisierung in den vergangenenJahren zu den besten und gefragtesten Adressen in Leipzig (Capital, Immobilien-Kompass2011), idyllisch eingebettet in den naturnahen Raum der Weißen Elsterund des Karl-Heine-Kanals; in unmittelbarer Nähe – fußläufig – befinden sich Bus- (aufder Industriestraße) und Straßenbahnanschluss (auf der Karl-Heine-Straße) sowie vielfältigeattraktive Einkaufsmöglichkeiten; die Innenstadt mit ihren kulturellen Einrichtungenist mit dem Fahrzeug ca. 10 Minuten entfernt, der Interkontinental-Flughafen überdie Autobahn A9 etwa 30 Minuten; öffentliche und medizinische Einrichtungen, Schulensowie Kindertagesstätten sind zu Fuß erreichbar

Objekt im DetailAngaben zum GrundbuchGrundstücksfläche gesamtWohnfläche gesamtWohnflächenAnzahl der EinheitenAusstattung | BesonderheitenGrundbuchamt Leipzig, Grundbuch von Plagwitz, Blatt 1802, Flurstück 449/2 – nachTeilung neu 449/8 – der Gemarkung Leipzig zu 1.455 m² (Gebäude- und Freifläche)ca. 1.455 m²ca. 2.186 m²ca. 52 m² bis 142 m²23 Einheitenaußen- und innenarchitektonisches Gesamtkonzept (perfekte Verbindung historischerFormen gründerzeitlicher Industrie-Architektur mit denen moderner Interpretationsspielräume);sowohl Außenarchitektur als auch Innenarchitektur werden im Bestand unterdenkmalpflegerischen Gesichtspunkten fachgerecht aufgearbeitet; modernes Heizsystemzur Wärme- und Warmwassererzeugung; Pkw-Stellplätze im Außenbereich; dieAufgänge 3 (44 e) und 2 (44 f) werden über jeweils einen Aufzug erschlossen; Ausstattungauf hohem Niveau – hochwertiges Echtholz-Parkett in allen Wohnräumen;Küchen und Bäder werden anspruchsvoll gefliest, Bäder mit hochwertigen Sanitärobjektenausgestattet; Fußbodenheizung; die Wohneinheiten verfügen punktuell überbesondere Ausstattungsmerkmale, darüber hinaus größtenteils über Balkone; entsprechendeAngaben sind dem Abschnitt Bauleistung und Ausstattung (vgl. dazu dieAusführungen auf den Seiten 60 ff.) zu entnehmenAußenarchitektonische Perspektiven Exemplarische Fassadenausschnitte (in direkter Betrachtung straßenseitig, Abb. links, und rückwärtig,Abb. rechts; darüber hinaus als Reflexion in der gegenüberliegenden Verglasung der so genannten Buntgarnwerke, mittlere Abb.) – die denkmalgeschütztenGebäudeteile, ab 1928 als Tapisserie der Sächsischen Wollgarnfabrik G.m.b.H. (spätere Firmierung als Wollgarnfabrik Tittel & Krügerund Sternwoll-Spinnerei AG) genutzt, sind Bestandteil eines ehemaligen Fabrikkomplexes, der heute, nach umfangreicher Revitalisierung undRenaturierung der umliegenden Bausubstanz zu den schönsten Beispielen gründerzeitlicher Industrie-Architektur in Europa zählt [Bestand 2012]33

Alte Tapisserie Geplante rückwärtige Ansicht (Ausschnitt in Höhe der Gebäudeabschnitte 44 f und g) – die Revitalisierung beinhaltet die Entwicklung modernerund auf einem hohen Niveau basierender Wohnformen innerhalb dieser historischen Architektur. Unter Beibehaltung der Kubatur und Gliederung werdenrückwärtig zwei neue Hauseingangsbereiche (Gebäudeabschnitte 44 e und g) sowie transparente, der Fassade vorgelagerte Balkone ergänzt [Animation 2012]Alte Tapisserie | Vision nach Sanierung und Modernisierung34Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Vision nach Sanierung und ModernisierungAlte Tapisserie Geplante straßenseitige Ansicht (Ausschnitt in Höhe der Gebäudeabschnitte 44 f und g) – die Fassaden werden im Bestand belassen und unterdenkmalpflegerischen Gesichtspunkten aufgearbeitet. Die aus der industriellen Nutzung des Areals resultierende Durchfahrt wird geschlossen (in die Fassadeeingelassene Balkonnische) – hier erfolgt punktuell eine Neuinterpretation und zugleich moderne Akzentuierung des Erscheinungsbildes [Animation 2012]Über den Wertschöpfungsprozess: Die Architektur ist die Fortsetzung der Natur in ihrerkonstruktiven Tätigkeit. Aber eben dadurch, dass die Geschichte fortgesetzt werden soll,ist sehr zu überlegen, welches Neue und wie dies in den vorhandenen Kreis eintreten soll.Karl Friedrich Schinkel (1781.1841), königlich-preußischer Architekt, Stadtplaner, Maler und Grafiker35

Grundstückssituation36Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | GrundstückssituationAlte TapisserieNonnenstraße 44 e, f und g | LeipzigGrundstücksfläche gesamt ca. 1.455 m²GrundstücksflächenplanIm straßenseitigen Bereich ist dasObjekt durch entsprechende Vorgarten-Grünflächen(teilweise mitaltem Baumbestand) vom Verkehrsraumabgegrenzt. Im rückwärtigenBereich und entlang der Grundstückszufahrtentstehen Pkw-Stellplätze, dieals Teileigentum/Sondernutzungsrechtden jeweiligen Wohneinheitenzugeteilt sind. Die mögliche Gestaltungdes zum Objekt gehörendenGrundstücks richtet sich nach denkonzeptionellen Planungen desInitiators und orientiert sich an denentsprechenden Vorgaben derBaugenehmigungsbehörde.37

Visualisierung anno 1928 Nach Übernahme der Peninschen Fabrik und Auslagerung von Produktionsbereichen aus der gegenüberliegenden Wollgarnfabriksollte der Arbeitsablauf in den durch die Nonnenstraße getrennten Arealen mit Hilfe einer Überbrückung reibungsloser gestaltet werden, als Vorbild diente die(noch heute erhaltene) Überbrückung der Weißen Elster; das Vorhaben wurde 1929 aufgrund der dafür fälligen Jahresabgaben als unrentabel verworfenAlte Tapisserie | Historische Betrachtungen zum Objekt38Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Historische Betrachtungen zum ObjektWortlos betrat die Vorzimmerdame den Raum. An diesem Morgen des 18. Dezember1928 war es auf der Geschäftsführungsetage der in der Nonnenstraße in Leipzigansässigen Sächsischen Wollgarnfabrik G.m.b.H. vormals Tittel & Krüger, einerTochtergesellschaft der Norddeutschen Wollkämmerei und Kammgarnspinnerei inBremen, noch verhältnismäßig ruhig. Die junge Frau, die seit einigen Jahren demtechnischen Direktor dieser Gesellschaft assistierte, war darauf bedacht, jedwedeAufmerksamkeit zu vermeiden – und wenn doch, von sich abzulenken. Darin war siegeübt. In ihren Händen hielt sie die Abschrift einer handschriftlichen Notiz des Baupolizeiamtes,die ihr der Amtsbote zuvor als solche angekündigt hatte. ‘Eilig und persönlich’– eilig ja, versicherte ihm die junge Frau, persönlich auf keinen Fall. Die Geschäftsführungsei so früh am Morgen grundsätzlich für niemanden zu sprechen, entgegnetesie dem Boten unmissverständlich. Der Bote begriff noch nicht so recht, ober warten sollte oder sich sein Auftrag somit erledigt hatte, als sie bereits mit der Mitteilungverschwand. Man hatte jedoch das Gefühl, dass sie das Papier regelrecht vorsich her schob. Und der Weg, an dessen Ende sie diese Mitteilung loswerden kann,schien ihr heute besonders lang. Das lag wohl am Absender der Nachricht. Seit derÜbernahme der früheren Peninschen Werke auf der gegenüberliegenden Seite derNonnenstraße und den durch die Verlegung von Produktionszweigen und Lagerstätteneinhergehenden Umbaumaßnahmen gab es immer mal wieder kleinere Unstimmigkeitenzwischen der technischen Leitung der Wollgarnfabrik und den zuständigenstädtischen Genehmigungsbehörden. Die heutige Nachricht zählt ganz bestimmtArchitektur ist, unabhängig davon, wie profan oder anspruchsvoll der Zweck ist, dem siedient, letztlich die Gesamtheit der durch Menschenhand veränderten Umwelt und damiteine kulturelle Leistung der Menschen.Meinhard von Gerkan (1935), deutscher Architekt, in: Die Verantwortung des Architekten, 198239

oder zumindest in Teilen in die Kategorie ‘nicht einer Meinung’,denkt sich die Assistentin, aus welchem Grund wäre sie sonstpersönlich zuzustellen. Kaum wahrnehmbar, völlig geräuschlosglitt das Papier auf die Arbeitsplatte des technischen DirektorsOppen, wie von einem leichten Luftzug getragen. – Geschafft.Sie hatte den Raum noch nicht wieder verlassen, alssich Oppen von seinem Platz erhob. ‘Ist der Bote noch im Vorzimmer?Diese Angelegenheit hier ist noch unbeantwortet, bedarfallerdings einer schnellen Einigung’, rief er ihr zu und wedeltemit einem Stück Papier. ‘Notieren Sie bitte’. “Wir dankenfür die uns durch Brief vom 29.11. ds. Js. in Aussicht gestellteBaugenehmigung zur Ueberbrückung der Nonnenstrasse. Siemachen die Genehmigung abhängig von einer jährlichen Abgabe,zwar schreiben Sie M 500,00. Diese Summe kommt unsungewöhnlich hoch vor, zumal wir für die Überbrückung derElster mit einer zweigeschossigen Brücke nur M 25,00 jährlichbezahlen sollen. Die Elsterüberbrückung hat eine viel grössereSpannweite, nämlich nahezu 46,00 m, während die Nonnenstrasse-Ueberbrückungnur ca. 27,00 m Spannweite hat. Es istleicht anzunehmen, dass es sich in Ihrem Brief um einenSchreibfehler handelt, dass es statt M 500,00 vielleichtM 50,00 heissen soll. Wir bitten uns Mitteilung darüber zugehenzu lassen. Sollte jedoch die Festsetzung von M 500,00 inIhrer Absicht gelegen haben, so bitten wir berücksichtigen zuwollen, dass diese Ueberbrückung auch im Interesse der Stadtliegt, insofern als die Zusammenziehung der Betriebsanlagenwirtschaftlichere Arbeitsmöglichkeiten schafft, welche im günstigenSinne eine Verminderung der Arbeitslosigkeit herbeizuführengeeignet ist.” Oppen hielt kurz inne. “Jedenfalls bittenwir nochmals um eine Ueberprüfung der Angelegenheit”, diktierteer abschließend. – Dass in dieser Angelegenheit nicht1das letzte Wort gesprochen war, ahnte der technische Direktoran diesem Morgen noch nicht. Wenn es nach ihm ginge, könntedas Bauvorhaben bereits Gestalt annehmen, die entsprechendenPlanungsunterlagen, Material- und Kostenlisten sowieder zeitliche Umsetzungsplan lagen bereits auf seinem Sekretär.Ende Mai 1929, nachdem offensichtlich war, dass es sichbei der vorgenannten städtischen Festsetzung in Höhe von 500Reichsmark um kein Versehen handelte und die SächsischeWollgarnfabrik G.m.b.H. vormals Tittel & Krüger in dieser Sachebereits an den Verband Sächsischer Industrieller herangetretenwar, wurde auch von dieser Seite entschlossen, aber“höflich” interveniert. Im Nachgang eines persönlichen, allerdingsunverbindlichen Gespräches mit Stadtrechtsrat Dr. Schubert,verwies der Verband darauf, dass “die von der Firma geforderteAnerkennungsgebühr […] als viel zu hoch anzusehen[ist], zumal der vom Rat der Stadt für die Höhe der Anerkennungsgebührausschlaggebende Grund nicht zutrifft, denn dieUeberbrückung der Nonnenstraße erfolgt nicht nur aus wirtschaftlichenGründen, die eine erhöhte Rentabilität des Unternehmensbewirken könnten. Es soll lediglich im Grunde einelängere Freizeit für die Arbeitnehmer durch Abkürzung des Arbeitsweges[…] erreicht werden. In diesem Sinne kann vielmehrvon einem, für die Arbeitnehmer angenehmen sozialpolitischenEntgegenkommen und Verständnis die Rede sein. […]Bei Anerkennung aller Begleitumstände […] glauben wir, dasseine Anerkennungsgebühr in der üblichen Höhe von 20 bis40Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Historische Betrachtungen zum ObjektIndustriearchitektur Ab 1895 erweiterte derLeipziger Fabrikant Philipp Penin die 1884 bis1886 unmittelbar am Karl-Heine-Kanal errichtetenFabrikanlagen mehrfach, u. a. wurden1905/06 zwei Gebäudeteile entlang der Nonnenstraßerealisiert, 1913 durch einen weiterenGebäudeteil ergänzt; den Entwurf hierzulieferten die renommierten IndustriearchitektenHändel & Franke – vgl. hierzu die Ansichtenauf Seite 38; unten stehende Abb. reflektiertdie ursprüngliche Grundrissaufteilung des Gebäudeteils3, der im Wesentlichen dem diesemProspekt u. a. zugrunde liegenden Gebäudeteil1 entspricht, darüber hinaus den Gebäudeschnitt225 M pro Jahr ausreichend wäre.” Die Antwort des Wohlfahrtspolizeiamtesdes Rates der Stadt Leipzig gefiel den Herren sichernicht, zumal die Behörde nach wie vor davon überzeugtwar – unter Berücksichtigung aller “Vorteile für die Arbeiterschaft”– “daß die geplante Überbrückung in erster Linie denInteressen des Unternehmens selbst zugute kommen wird […].”Dass dem Rat der Stadt darüber hinaus auch noch unterstelltwurde, deren “Gebührenerhebung sei ungesetzlich”, war vielleichtkein konstruktiver Schachzug. Postwendend erließen die3städtischen Behörden einen Bescheid in dieser Sache – demVerband blieben einzig die Rechtsmittel dagegen, den entsprechendenEinspruch wollte der Verband darüber hinaus “alsAufsichtsbeschwerde angesehen wissen […]. Weiterhin bleibtuns auch noch unklar, inwiefern die Ueberbrückung einer Strasseeine viel intensivere Inanspruchnahme des öffentlichen Verkehrsraumesbedeuten kann als die Ueberbrückung eines Flusses,wenn die Ueberbrückung eine vorschriftsmäßige, und vomRat der Stadt Leipzig bereits genehmigte lichte Höhe aufweist.[…] Denn es erfolgt durch den Bau dieser die beiden Gebäudeverbindenden Brücke eine Entlastung im Verkehr der Strasse4[…].” Im Juli 1929 schließlich zog die Aufsichtsbehörde einenSchlussstrich und stufte den Rekurs der Sächsischen WollgarnfabrikG.m.b.H. vormals Tittel & Krüger “als unbegründet verworfen”ein. Das Brückenbauvorhaben wurde schließlich sei-5tens der Geschäftsführung als unrentabel deklariert und ad actagelegt – nicht das Vorhaben an sich war unrentabel, alleinan der als willkürlich eingestuften Jahresabgabe störte mansich; die so oft beschworenen und an das Vorhaben gekoppelten“Vorteile für die Arbeiterschaft” blieben natürlich aus – betriebswirtschaftlichbetrachtet machte sich das jedoch in denjährlichen Gewinnzahlen nicht bemerkbar. Im Gegenteil. Mitoder ohne Brücke – allein mit dem Zukauf der Peninschen Werkenahm die Wollgarnfabrik nicht zuletzt eine Aufstockung ihresohnehin breit angelegten Immobilienvermögens vor und sichertesich in den Jahren der Weltwirtschaftskrise 1929/30 damitden weitgehenden Vermögenserhalt. – Doch der Reihenach, die Geschichte beginnt viel früher, irgendwann in derMitte des 19. Jahrhunderts, als der aus einer vornehmen wieüberaus vermögenden Rittergutsfamilie stammende LeipzigerAdvokat und Unternehmer Dr. Karl Erdmann Heine die erstenGedanken seines umfangreichen wie weitsichtigen Erschließungskonzeptesskizzierte, das drei Jahrzehnte später in einemindustriellem Ballungszentrum westlich der Stadt Leipzig mündete.Dort, wo Bauern die Äcker der umliegenden Rittergüterbewirtschafteten, während Heine in seinem mondän eingerichtetenArbeitszimmer die Zukunft plante. Ohne nennenswertesEntwicklungspotential gekennzeichnet und in seinen territorialenZuständigkeiten ständig wechselnd, bestand beispielsweisedas Dorf Plagwitz im Jahre 1839 aus etwa 30 Lehmhäusern,mit vielleicht gerade einmal 200 Einwohnern, in Schleußigwaren es gar nur knapp 100. Sprunghaft sollte sich das Bildvom idyllischen Bauerndorf zum industriellen Standort mit modernenWohnquartieren verändern. Ab 1854 erwarb Heinebeinahe sämtliche Güter und deren Ländereien, zwei Jahrespäter begann die eigens für die Standorterschließung gegründeteWestend Projektentwicklungsgesellschaft damit, umfangreicheinfrastrukturelle Baumaßnahmen durchzuführen – inmittenvon Feldern wurden künftige Straßenzüge abgesteckt,41

ein Netz von Bahngleisen verlegt und die ersten Meter für einenSchiffahrtskanal zwischen der Weißen Elster und der Saale ausgehoben.Industrielle Ansiedlungen in einem bis dahin nichtgekannten Ausmaß erforderten langfristig durchdachte infrastrukturelleGrundlagen – in einem neuen Stadtgebiet, in demnamhafte Unternehmer der Gründerzeit ein bedeutendes Kapitelder industriellen Geschichte Deutschlands aufschlugen.Große Namen reihten sich hier aneinander – die Dampffärbereifür Wollgarn und Manufactur für Tapisseriewaren Tittel &Krüger, die Unternehmer Mey & Edlich mit einer der erstendeutschlandweiten Versandhandelsstrukturen, die nach wie vorin Leipzig ansässige Bonbon-Fabrik Krügerol, die SchokoladenfabrikF. O. Richter, die Druckpressen-Fabrikanten Schelter& Giesecke, das Maschinenbauunternehmen des GroßindustriellenMax Friedrich, die Verzinkerei Grohmann & Frosch oder6der Koffer- und Lederwarenfabrikant Moritz Mädler. Die Listemit Namen derer, die Industriegeschichte schrieben, ist lang.Ende der 1880er Jahre gab es in dem westlich der Stadt Leipzigvorgelagerten Gebiet bereits über 100 größere Fabriken, darüberhinaus etwa dreimal so viele mittelständische Unternehmenund Handwerksbetriebe. Entscheidend für den unaufhaltsamenAufschwung des so genannten Leipziger Westens, der1891 in die mittlerweile zur Großstadt und zugleich einer dergrößten Industriemetropolen in Europa aufgestiegene sächsischeUniversitätsstadt eingemeindet wurde, waren nicht zuletztdie perfekten Standortfaktoren und der trotz tiefgreifender Veränderungerhalten gebliebene natürliche Raum der Auen undweitläufigen Waldlandschaften. In der prosperierenden sächsischenUniversitätsstadt mangelte es in drastischer Weise anWohnraum, die mittelalterlich anmutenden und chaotisch gewachsenenVorstädte mit ihren engen Gassen und schlechtenhygienischen Bedingungen entsprachen nicht mehr dem Zeitgeistund galten unter Bauherren als wenig lukrativ. Demzufolgewaren Baugrundstücke in den großzügig auf dem Reißbrettgeplanten neuen Erweiterungsgebieten begehrt, in denen sichwachsende Ansprüche an modernes Leben, Wohnen und Arbeitenmit lohnenden Investitionen in immobile Wertanlagen7verbanden. In diesem Kontext etablierten sich zahlreicheprachtvolle (Villen-) Viertel, die bereits Ende des 19. Jahrhundertszu den begehrtesten Adressen Leipzigs zählten – und heutedie Liste immobiler Toplagen anführen.8Unsere historischen Betrachtungen, die zuvorderst auf denin den Beständen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflegebefindlichen, weitestgehend lückenlos überlieferten(historischen) Bauakten der heute als Kulturdenkmal eingestuftenGesamtensemblearchitektur aufbauen, markieren als wesentlichenEckpfeiler das Jahr 1883. Wenngleich die Fabri-9kanten Tittel & Krüger bereits seit 1875 auf der gegenüberliegendenStraßenseite Geschichte schrieben, zum damaligenZeitpunkt jedoch nicht vorhersehbar war, dass mehr als einhalbes Jahrhundert später auch die diesem Prospekt zugrundeliegenden Objekte eine Rolle in der Wollgarnfabrikation übernehmen.1866 als kleines Geschäft für Seiden-, Garn- und Tapisseriewarenhandelvon Carl Augustin Tittel in der LeipzigerAltstadt gegründet und ab 1869 gemeinsam mit August AndreasKrüger fortgeführt, entschlossen sich beide Teilhaber1875 unter der Regie von Karl Erdmann Heine dazu, künftigselbst zu verarbeiten und zu produzieren. In drei großen Bauabschnitten– 1875-78 (Hochbau Nord, Architekt OttomarJummel), 1888-98 (Hochbau Mitte, Hochbau West an der42Alte Tapisserie | Nonnenstraße | 44 44 e, a f und g b | Leipzig

Objekt im Detail | Historische Betrachtungen zum ObjektIndustriearchitektur Die 1913 vorgesehene Fabrikerweiterung fokussiertezuvorderst die Errichtung weiterer, dringend benötigter Arbeitssäle in Fortführungder bereits 1905/06 realisierten modernen Gebäudeteile 1 und 2an der Nonnenstraße – vgl. hierzu den entsprechenden Bauantrag vom 25.Januar 1913, Abb. auf Seite 40; der neue Gebäudeteil 3 sollte analog demGebäudeteil 1 errichtet und durch ein Haupttreppenhaus erschlossen werden,das als umlaufende Stahlkonstruktion geplant und umgesetzt wurde –vgl. die nebenstehende Abb. der statischen Berechnungen einschl. SchnittNonnenstraße, dem in diesem Prospekt angebotenen Objektgegenüberliegend, Architekten Händel & Pfeifer) und 1906-1908 (Hochbau Süd, Architekten Händel & Franke) – entstandbeiderseits der Weißen Elster einer der größten und architektonischwertvollsten Industriekomplexe der Gründerzeit.Doch zurück zu unserem Ursprung. Anfang der 1880erJahre, in den Lageplänen noch als Baugrundstücke von KarlErdmann Heine gekennzeichnet, wurden zwischen 1884 und1886 auf dem Areal der diesem Prospekt zugrunde liegendenObjekte die ersten Neubauten für Fabrikationszwecke und repräsentativeVillen als Wohn- und Verwaltungsbauten der GebrüderFriedrich Wilhelm und Georg Julius Bässler (spätere Firmierungals “Julius Bässler & Comp.”) unmittelbar am Mündungsbereichdes Elster-Saale-Kanals (heute Karl-Heine-Kanal)in die Weiße Elster errichtet. Von 1895 bis 1906 erweiter-1011te der Leipziger Fabrikant Philipp Penin die bestehende Fabrikmehrfach durch Um- und Anbauten. – Der heute in seiner äußerenGestalt weitgehend unveränderte Gebäudetrakt entlangder Nonnenstraße entstand in drei Bauabschnitten. Die erstenbeiden Bauabschnitte – heute die Gebäudeteile 1 und 2 derdiesem Prospekt zugrunde liegenden Objekte Nonnenstraße44 e, f und g betreffend – wurden im Zuge weiträumiger Fabrikerweiterungen1905/06 fertig gestellt, 1913 schließlich,aufgrund des erneut gestiegenen Flächenbedarfs in der Produktion,durch einen dritten und letzten Gebäudeteil ergänzt(heute die durch die GGH GmbH Schleußig Zweite KG entwickeltenund vermarkteten Projekte Nonnenstraße 44 a und bbetreffend). Der gesamte, in viergeschossiger, geschlossenerBauweise errichtete Trakt war als Lagergebäude mit modernenArbeitssälen konzipiert und wurde über zwei Haupttreppenhäuserim rückwärtigen Bereich erschlossen. Die Entwurfsvorlagestammt aus der Feder des renommierten Büros für ArchitekturHändel & Franke, die bereits 1888 die Gestaltung dergegenüberliegenden Fabrikanlagen von Tittel & Krüger initiierten– mit dem Anspruch, moderne Fabriken in der äußerenGestalt wie Paläste aussehen zu lassen.Die architektonische Gliederung beschränkten August OswaldHändel und Franz Theodor Franke auf die gleichmäßigeFenstergruppierung in der straßenseitigen Fassadenfront. Einehöhenmäßige Gliederung der Fassade wurde durch ein Gurtgesimsüber dem Hochparterre erreicht, darüber hinausgehendaber auch durch geputzte Flächen wie Bänder und Bekrönungen.Alle übrigen Flächen wurden in Klinkerbauweiseausgeführt. Die rückwärtige Fassade wurde mit einem Rauputzversehen, auch hier erreichten Händel & Franke eine perfektearchitektonische Gliederung mit Hilfe gleichmäßiger Fenstergruppierungen,darüber hinaus durch die leicht vorgezogenenHaupttreppenhäuser (heute die Gebäudeabschnitte 44 b und44 f betreffend).Das innenarchitektonische Konzept war mehr denn je demindustriellen Zweck der Einfachheit unterworfen. Mit einer Ausnahme:ungeteilte Aufmerksamkeit wird bis heute der durchdie Leipziger Stahlbauer Münnich & Hedrich entworfenenHaupttreppenanlage zuteil; eine bemerkenswerte, umlaufendeStahltreppenkonstruktion, in der Anlage und Ausgestaltungein regelrechter Spiegel der anspruchsvollen Industrie-Architekturim wilhelminischen Zeitalter. In der ursprünglichen undunveränderten Konstruktion ist jedoch ausnahmslos die Treppenanlageim Gebäudeabschnitt Nonnenstraße 44 b erhalten(Baujahr 1913). Die analog ausgeführte Treppenanlage imGebäudeabschnitt Nonnenstraße 44 f wurde bereits in derjüngeren Vergangenheit durch neue Nutzungskonzeptionenweitgehend verändert.Auch in den 1920er Jahren folgten in mehreren Etappenumfangreiche Werkserweiterungen, da “jeder Tag des Hinausschiebenserhebliche geschäftliche Nachteile und Einbußenschafft” – im Jahr 1925 “für uns eine dringliche Notwendigkeit[…], damit wir in die Lage versetzt werden, unsere Kundschaftprompt zu bedienen, denn durch Mangel an genügend Arbeitsräumensind wir heute nicht mehr in der Lage, den Anforderungen,die uns von der Kundschaft gestellt werden, zu entsprechen.”Nach der Insolvenz und Stilllegung sämtlicher12Peninscher Werke und Zweighäuser in Leipzig, Markranstädt13und Berlin erwarb 1928 die Norddeutsche Wollkämmerei undKammgarnspinnerei Bremen den gesamten Peninschen Industriekomplexan der Nonnenstraße für deren TochtergesellschaftSächsische Wollgarnfabrik G.m.b.H. vormals Tittel &14Krüger und verlagerte die bis dahin in den eigenen Räumlichkeitenunzureichend untergebrachte Tapisserie in den straßenseitigenGebäudetrakt. Bauliche Erweiterungen waren seit43

Wohnwirtschaftliche Nutzung Mit der Übernahme des Fabrikareals durchdie Norddeutsche Wollkämmerei und Kammgarnspinnerei Bremen für derenTochtergesellschaft Sächsische Wollgarnfabrik G.m.b.H. im Jahre 1928 wurdeder Gebäudetrakt entlang der Nonnenstraße zunächst für die Tapisserie-Abteilung genutzt, später nur noch als Lagergebäude; 1935 sollte der westlicheGebäudeteil 3 nunmehr für Wohnraumzwecke umgebaut werden –vgl. dazu exemplarisch eine der Baugenehmigungen, hier vom 15. August1935, das heutige Objekt Nonnenstraße 44 b betreffend1908 – mit Fertigstellung der Fabrikanlagen an der Holbeinstraße(Hochbau Süd) im benachbarten Stadtteil Schleußig –auf dem bisherigen Gelände nicht mehr möglich, der zur Verfügungstehende Baugrund vollständig ausgereizt. In den ab151928 einsetzenden Baumaßnahmen und Effizienz steigerndenErweiterungsprojekten waren Bauherr und Kommune jedochnicht immer einer Meinung – letztlich trennte den riesigen Industriekomplexdie in kommunaler Zuständigkeit befindlicheNonnenstraße, eine Überbrückung analog der auf Landesebeneangesiedelten Weißen Elster scheiterte, womöglich am Stolzund der ungenügenden Transparenz der einen und an der fehlendenEin- und Weitsicht der anderen Partei.Mit zunehmender Technisierung in der Produktion und damitfrei werdenden Flächen innerhalb der Hauptgebäude entschiedder Vorstand des nunmehr als Wollgarnfabrik Tittel &Krüger und Sternwoll-Spinnerei AG firmierenden UnternehmensMitte der 1930er Jahre, Teile der ehemaligen PeninschenFabrik als moderne Wohnungen mit Zentralheizung fürkaufmännische und leitende Angestellte der Wollgarnfabrikauszubauen – zuvorderst in dem 1928 noch zur Tapisseriewarenabteilunggehörenden Gebäudetrakt an der Nonnenstraße,und schlug damit in der Objektgeschichte ein neues Kapitelauf. Die mit der Umnutzungskonzeption beauftragten Architektenund Planer sollten nicht mehr im laufenden Betrieb integrierteFabrikgebäude den aktuellen Anforderungen an einewohnwirtschaftliche Nutzung entsprechend anpassen undgleichzeitig grundlegend sanieren. Kein leichtes, aber lösbaresVorhaben. Eigens dafür wurde der frühere Gebäudeteil 3 (heuteNonnenstraße 44 a und b) favorisiert. Den konzeptionellenVorüberlegungen zufolge musste die innenarchitektonischeStruktur vollständig aufgebrochen werden. Schwierigkeitenbereitete den Architekten der bis dahin einzige Zugang überdas Haupttreppenhaus im heutigen Abschnitt 44 b, der eineoptimale Aufteilung und effiziente Ausnutzung der vorhandenenFlächen unmöglich macht. Ungeachtet höherer Umbaukostenund zeitintensiverer Umsetzungsphase gab manschließlich der Variante, den Gebäudeteil 3 in zwei in sich abgeschlosseneMehrfamilienwohnhäuser mit fünf bzw. neunWohneinheiten aufzuteilen, den Vorzug. Während das rückwärtigeHaupttreppenhaus im Bestand belassen wurde, schufendie Architekten im somit neu entstandenen Objekt Nonnenstraße44 a ein zentral von der Straße aus zugänglichesTreppenhaus mit einer für Mehrfamilienwohnhäuser herkömmlichenStruktur, in der eine konstruktive Ökonomie ersichtlichist. In der Ausführung beispielhaft, was die Einfachheitund Individualität in Gestaltung im Kontext von Tradition undModerne betrifft. Und Ausdruck dessen, was die Zeit zwischenNeuem Bauen und Neuer Sachlichkeit gegenüber dem Historismusausmachte: “form follows function” – die Form folgt derFunktion. Wohnungseingangstüren erhielten standardisiert einenkleinen Sprechflügel mit Glasfüllung und genormtemBriefkastenschlitz. Neben den Wohnungseingängen wurdeneinheitlich gestaltete, stilvolle Namensschilder angebracht(Basis aus Holz mit Schriftbild und aufgesetzter Glasplatte).Gleichermaßen bemerkenswert ist das Wohnraumkonzeptder Objekte, das sich an den Grundlagen des Neuen Bauensorientiert und durch sachlich-funktionalen Ausstattung eine regelrechteHarmonie in Form und Funktion hervorbringt. In denWohnraumkonzepten baute man auf die bereits in den 1920erJahren entwickelten Grundlagen zur optimalen Raumaufteilungund -größe. Zeitgemäßes Wohnen sollte auch eine optischeAufwertung beinhalten und zugleich zweckmäßig sein. Inder Auswahl der Innentüren setzten die Architekten beispielsweiseauf Türen mit Glaseinsatz, damit in sämtlichen Räumen(zuvorderst dem Flurbereich) ausreichend Helligkeit gewährleistetwerden konnte. Bäder waren für damalige Verhältnisseund im Gegensatz zu gründerzeitlichen Wohnhäusern modernausgestattet – mit Waschbecken, Badewanne sowie Klosettbeckenund Spülkasten. Wesentlicher Punkt der Wohnkonzeptewar jedoch der Anschluss der Objekte an die zentrale Warmwasserheizungsanlageder Wollgarnfabrik und die Ausstattungder Wohnungen mit modernen Heizkörpern.Weiterer Wohnraum wurde 1939 durch den zusätzlichenAusbau der als Bodenkammern dienenden Dachgeschossteilflächengeschaffen, darüber hinaus 1943 und 1944 auf derGrundlage der so genannten Anordnung zur Wohnraumlenkung.Wie prekär die damalige Wohnraumsituation in Leipzig16war, verdeutlichen die ständig wiederkehrenden, punktuellenUmbauten industrieller oder bisher ungenutzter bzw. nicht ausgebauterFlächen. Beispielsweise wurde den städtischen Be-44Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Historische Betrachtungen zum Objekthörden 1943 durch das Vorstandssekretariat der Wollgarnfabrikmitgeteilt, dass eine kurzfristig zu realisierende “Wohnung[...] dringend für eine kaufmännische Angestellte [benötigtwird], welche bisher einige leere Zimmer in Untermiete innehatte,dieselben aber wegen Tausch des Hauptmieters räumenmuss. Die Bemühungen um andere Ersatzräume sind bishergescheitert. Die Angestellte ist 31 Jahre alt und hat ein Kindvon zehn Jahren. Sie ist im Büro des technischen Direktors undmit dem Betrieb aufs beste vertraut und wir legen großen Wert17darauf, dass uns die Angestellte erhalten bleibt.” Die Wohnung,bestehend aus zwei Zimmern, Küche inkl. Speisekammerund Innenklosett mit Bad auf einer Gesamtfläche von ca.37 m², sollte in etwa 130 Tagen hergerichtet werden. Die dafürerforderlichen Kosten bezifferte man auf etwa 3.500 Reichsmark.– 1945 spitzte sich die Wohnraumsituation in der sächsischenGroßstadt Leipzig, wie in anderen deutschen Städtenauch, dramatisch zu. Aufgrund der Zerstörungen durch vorangegangeneLuftangriffe, aber auch durch den erheblichen Zustromvon Flüchtlingen und Vertriebenen mangelte es zunehmendan Wohnraum. Der Wiederaufbau in den vormals vorhandeneninnerstädtischen Strukturen oder auch in der Fortführungvon Quartiersbildungen der Weimarer Republik warjedoch kaum in annehmbarer Zeit zu bewältigen, nicht zuletztaufgrund der Tatsache, dass Baumaterial nicht oder nicht ausreichendzur Verfügung stand. Zumal die bis dahin vorherrschendeArchitektur mit historisierender Formensprache handwerklicheQualität und einen hohen Personalaufwand erforderte.Die vorherrschende Materialknappheit nahm stetig zu,so dass der eigens eingerichtete so genannte Dringlichkeitsausschussder Stadt Leipzig ausnahmslos zwingend erforderli-che Investitionen in die von Zerstörungen verschonte Bausubstanzzuließ. In der Praxis waren selbst genehmigte Arbeiten davonabhängig, inwieweit erforderliche Baustoffe überhaupt,wenn ja zu welchem Zeitpunkt und anhand welcher Auswahlkriterienund Prioritäten zugeteilt werden. In der Folge befandensich selbst augenscheinlich bewohnbare Objekte in einemüberaus desolaten Zustand mit vielerorts unzumutbaremWohnraum. Angesichts dieser Tatsache, jedoch vor allem aufgrundknapper finanzieller Mittel und nur bedingt vorhandenerBaustoffe entschloss man sich 1946 unter Besatzungsaufsichtdazu, zumindest die bisherige Struktur mit jeweils zwei Wohneinheitenpro Etage in zwei Geschossen des Objektes Nonnenstraße44 a aufzubrechen und zwei zusätzliche Wohneinheitenzu schaffen. Letztmalig – seit 1950 unter treuhänderischerVerwaltung und nunmehr unter der Firmierung VEB LeipzigerWollgarnfabrik bzw. ab 1969 als VEB BuntgarnwerkeLeipzig – sind bauliche Eingriffe mit dem Ziel zusätzlicher18Wohnraumbereitstellung in den 1960er Jahren aktenkundig.“Wer Künftiges gestalten will, muss in der Vergangenheitblättern” (André Malraux) – Die Revitalisierung der historischenObjekte zielt in Absprache mit den denkmalschutzrechtlichenBehörden und unter Berücksichtigung des vorhandenen Bestandesauf eine Rekonstruktion des architektonischen Erscheinungsbildesab, beinhaltet gleichermaßen die punktuelle Neuinterpretationdurch die Schaffung zusätzlicher Aufgänge, undzielt auf die Entwicklung moderner und auf einem hohen Niveaubasierender Wohnformen innerhalb dieser unverwechselbarenund authentischen Architektur, einer einzigartigen Mischungmarkanter wie kontrastreicher historischer Architekturströmungenim 20. Jahrhundert.Anmerkungen | Erläuterungen1 den überlieferten Planungs- und Bauunterlagen entnommen; in den Beständendes Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzigsind zahlreiche Aktenbände [Bände I bis XX (1875-2007)] enthalten, diedie Entwicklung der industriell und wohnwirtschaftlich genutzten Arealeentlang der Nonnenstraße 42-44 reflektieren; aus: Mitteilung der SächsischenWollgarnfabrik G.m.b.H. vom 18.12.1928 an das Baupolizeiamtdes Rates der Stadt Leipzig [Band VIII (1928-1931)]2aus: Mitteilung des Verbandes Sächsischer Industrieller vom 31.05.1929an das Wohlfahrtspolizeiamt der Stadt [a.a.O., Band VIII (1928-1931)]3aus: Mitteilung des Wohlfahrtspolizeiamtes vom 19.06.1929 an den vorgenanntenVerband [a.a.O., Band VIII (1928-1931)]4aus: Einspruch vom 02.07.1929 durch den vorgenannten Verband (imAuftrag/in Vollmacht der Wollgarnfabrik) zum Bescheid vom 20.06.1929,zugleich Aufsichtsbeschwerde [a.a.O., Band VIII (1928-1931)]5aus: Bescheid der Kreishauptmannschaft Leipzig vom 16.07.1929 im Rekursverfahrender Wollgarnfabrik [a.a.O., Band VIII (1928-1931)]6Tittel & Krüger – Ende der 1880er Jahre produzierten etwa 500 Arbeiterjährlich etwa 600 Tonnen Tapisseriegarn, zwanzig Jahre später hatte sichdie Belegschaft bereits vervierfacht; Mey & Edlich – heute ein exklusivesLeipziger Modelabel mit deutschlandweiter Ausstrahlung; Mädler – als einesder herausragenden Spiegelbilder des wirtschaftlichen Aufschwungszwischen 1880 und 1918 gilt beispielsweise der Bau der Mädler-Passagein der Leipziger Altstadt (1912-1914), einem der bedeutendsten erhaltenendeutschen Passagebauten aus der Spätzeit dieses Bautyps (Entwurf:Theodor Kösser, freier Architekt und Königlich-Sächsischer Baurat)7durch die Industrialisierung und damit verbundene Landflucht nahm dieEinwohnerzahl in kürzester Zeit sprunghaft zu, von anfangs etwa 40.000(1830er Jahre) auf mehr als 800.000 in der Blüte (1930); ca. 30.000Einwohner zählte der so genannte Leipziger Westen Ende des 19. Jahrhunderts,etwa 10.000 davon arbeiteten in den umliegenden Fabriken8vgl. hierzu die Ausführungen im Capital Immobilien-Kompass 20129bei den Wohngebäuden handelt es sich um Kulturdenkmale im Sinne desGesetzes zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im FreistaatSachsen (SächsDSchG) vom 3. März 1993 (in der Gesamtheit als Kulturdenkmalzu betrachten)10nachErrichtung der Fabrikanlagen 1887 als Vulkan Gummiwarenfabrikder Gebrüder Bässler geführt [a.a.O., Band XIII (1887-1972)]; Elster-Saale-Kanal – heute: Karl-Heine-Kanal – 1856 als eines von vielen infra-strukturellen Großbauprojekten von Karl Erdmann Heine initiiert undfinanziert, sollte die Wasserstraße die beschiffbare Weiße Elster mit derSaale (und weiterführend mit der Elbe) verbinden, die Verbindung ist bisheute noch nicht vollständig hergestellt (derzeit eines der größten Infrastrukturprojekteder Stadt Leipzig); der Kanal ist einer der idyllischsten undbeliebtesten Wasserwege im Leipziger Gewässerverbundsystem11 1893 wird in den überlieferten Planungs- und Bauunterlagen erstmals aufden Fabrikanten Philipp Penin verwiesen [a.a.O., Band XIII (1887-1972)];Peninsche Fabrik oder Gummiwarenfabrik Penin – umgangssprachlicheBezeichnung in historischen Dokumenten; eingetragene Bezeichnung alsPhil. Penin Gummi-Waaren-Fabrik Actiengesellschaft12 aus: Mitteilungen der Peninschen Fabrik vom 02.08.1922 und vom28.05.1925 an die städtischen Genehmigungsbehörden, in der auf dieDringlichkeit der geplanten Fabrikerweiterungen verwiesen wird; darüberhinaus wurde dies in einer Mitteilung vom 12.08.1925 an den Stadtratnochmals untermauert, mit dem Verweis, dass “die Arbeiten drängen, dawohl in den nächsten Tagen der Bauarbeiterstreik sein Ende erreicht habenwird und wir großes Interesse an der Fertigstellung dieses Erweiterungsbaueshaben” [a.a.O., Band VII (1913-1928)]13 1927 fusionierte die Phil. Penin Gummi-Waaren-Fabrik Actiengesellschaftmit der Leipziger Gummiwarenfabrik in Leipzig-Großzschocher; in einerAktennotiz vom 10.04.1928 wird darauf verwiesen, dass “die ehemaligeGummiwarenfabrik Penin nicht in Betrieb ist. Eine Wiederaufnahme derArbeit ist nicht zu erwarten, da nach fernmündlicher Aussage des DirektorsWeise die Maschinen verkauft werden.” [a.a.O., Band VII (1913-1928)]14einer entsprechenden Mitteilung des Stadtsteueramtes am 22.06.1928entnommen [a.a.O., Band VII (1913-1928)]15aus: Mitteilung des Rates der Stadt vom 08.07.1929 an die Kreishauptmannschaft[a.a.O., Band VIII (1928-1931)]16so genannte Anordnung zur Wohnraumlenkung – nach Möglichkeit solltedurch den Umbau freier gewerblicher Räume oder durch den Ausbau vonDachräumen zusätzlicher Wohnraum verfügbar gemacht werden17aus: Anlage zum Baugesuch der Wollgarnfabrik Tittel & Krüger und Sternwoll-SpinnereiAG vom 19.04.1943 [a.a.O., Band XII (1935-1970)]18der Wohnungsausbau wurde genehmigt, im Rahmen der zeitgleich formuliertenMaterialanforderung “für laufende Ausbesserungsarbeiten” wurde“nach Prüfung [...] festgestellt, dass die Arbeiten größtenteils nicht als vordringlichangesehen werden können.” [a.a.O., Band XII (1935-1970)];vgl. darüber hinaus den Wohnungsausbau und die Schaffung von Wohnunterkünftenin den 1960er Jahren [a.a.O., Band XI (1961-1964)]45

Nonnenstraße 44 g (Wohnungsaufstellung)WELageStrukturAusstattungWohnflächeBesonderheitenAbbildung01Hochparterre3 ZimmerBalkon96,20 m²offene Raumplanung, StellplatzSeite 48021. Obergeschoss4 ZimmerBalkon107,95 m²Masterbad, HWR, StellplatzSeite 49032. Obergeschoss4 ZimmerBalkon109,53 m²Masterbad, HWR, StellplatzSeite 49Nonnenstraße 44 f (Wohnungsaufstellung)WELageStrukturAusstattungWohnflächeBesonderheitenAbbildung04Hochparterre3 ZimmerBalkon88,75 m²Masterbad, StellplatzSeite 5005Hochparterre3 ZimmerBalkon99,97 m²Masterbad, HWR, StellplatzSeite 51061. Obergeschoss3 ZimmerBalkon90,61 m²MasterbadSeite 50071. Obergeschoss3 ZimmerBalkon101,81 m²Masterbad, HWRSeite 51082. Obergeschoss3 ZimmerBalkon90,87 m²MasterbadSeite 50092. Obergeschoss3 ZimmerBalkon101,73 m²Masterbad, HWRSeite 51103. Obergeschoss4 Zimmer2 Balkone141,69 m²2 Balkone, Masterbad, StellplatzSeite 52113. Obergeschoss2 Zimmer70,30 m²offene Raumplanung, MasterbadSeite 53123. Obergeschoss3 ZimmerBalkon102,49 m²Masterbad, HWR, StellplatzSeite 51Wohnraumgestaltung im Überblick46Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Wohnraumgestaltung im ÜberblickNonnenstraße 44 e (Wohnungsaufstellung)WELageStrukturAusstattungWohnflächeBesonderheitenAbbildung13Hochparterre3 ZimmerBalkon95,63 m²Masterbad, StellplatzSeite 5414Hochparterre3 ZimmerBalkon94,55 m²Masterbad, HWRSeite 55151. Obergeschoss3 ZimmerBalkon97,52 m²MasterbadSeite 54161. Obergeschoss2 Zimmer52,29 m²offene Raumplanung, ARSeite 56171. Obergeschoss4 Zimmer2 Balkone111,48 m²2 Balkone, 2 Bäder, StellplatzSeite 57182. Obergeschoss3 ZimmerBalkon97,70 m²MasterbadSeite 54192. Obergeschoss3 ZimmerBalkon86,41 m²Masterbad, HWRSeite 58203. Obergeschoss3 ZimmerBalkon97,81 m²MasterbadSeite 54213. Obergeschoss3 ZimmerBalkon86,36 m²Masterbad, HWRSeite 58222. Obergeschoss3 ZimmerBalkon82,22 m²MasterbadSeite 59233. Obergeschoss3 ZimmerBalkon82,20 m²MasterbadSeite 59Man kann nicht in die Zukunft schauen, aber man kann den Grund für etwas Zukünftigeslegen, denn Zukunft kann man bauen. Und die Zukunft bauen, heißt die Gegenwartbauen. Es heißt, ein Verlangen erzeugen, das dem Heute gilt.Antoine de Saint-Exupéry (1900.1944), Schriftsteller und meistgelesener frz. Autor des 20. Jahrhunderts47

Alte TapisserieNonnenstraße 44 g|LeipzigWohneinheit 01Lage – HochparterreGesamtwohnfläche = 96,20 m²Stellplatz Nr. 1 (SNR)Struktur – 3 Zimmer mit BalkonAufteilungWohnen|Küche 43,96 m²Schlafen 18,34 m²Zimmer 12,64 m²Bad 4,81 m²Dusche|WC 5,14 m²Flur 6,67 m²Balkon 4,64 m²Haus 44 g | Hochparterre48Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Wohnraumgestaltung im ObjektAlte TapisserieNonnenstraße 44 g|LeipzigWohneinheit 02Lage – 1. ObergeschossGesamtwohnfläche = 107,95 m²Stellplatz Nr. 2 (SNR)Wohneinheit 03Lage – 2. ObergeschossGesamtwohnfläche = 109,53 m²Stellplatz Nr. 3 (SNR)Struktur – 4 Zimmer mit BalkonAufteilungWohneinheit 02 Wohneinheit 03Wohnen 25,33 m²Küche 11,07 m²Schlafen 19,06 m²Zimmer 1 13,73 m²Zimmer 2 10,04 m²Bad 6,08 m²Dusche|WC 3,70 m²Flur 13,20 m²HWR 1,62 m²Balkon 4,12 m²25,38 m²11,21 m²19,65 m²14,44 m²10,13 m²6,08 m²3,70 m²13,20 m²1,62 m²4,12 m²Haus 44 g | 1. bis 2. Obergeschoss49

Alte TapisserieNonnenstraße 44 f|LeipzigWohneinheit 04Lage – HochparterreGesamtwohnfläche = 88,75 m²Stellplatz Nr. 4 (SNR)Wohneinheit 06Lage – 1. ObergeschossGesamtwohnfläche = 90,61 m²Wohneinheit 08Lage – 2. ObergeschossGesamtwohnfläche = 90,87 m²Struktur – 3 Zimmer mit BalkonAufteilungWohneinheit 04 Wohneinheit 06Wohneinheit 08Wohnen 23,77 m²Schlafen 19,34 m²Zimmer 13,59 m²Küche 7,70 m²Bad 4,96 m²Dusche|WC 6,42 m²Flur 8,76 m²Balkon 4,21 m²24,40 m²20,01 m²13,86 m²7,98 m²4,96 m²6,42 m²8,77 m²4,21 m²24,41 m²20,08 m²13,93 m²8,03 m²4,96 m²6,48 m²8,77 m²4,21 m²Haus 44 f | Hochparterre bis 2. Obergeschoss50Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Wohnraumgestaltung im ObjektAlte TapisserieNonnenstraße 44 f|LeipzigWohneinheit 05Lage – HochparterreGesamtwohnfläche = 99,97 m²Stellplatz Nr. 5 (SNR)Wohneinheit 07Lage – 1. ObergeschossGesamtwohnfläche = 101,81 m²Wohneinheit 09Lage – 2. ObergeschossGesamtwohnfläche = 101,73 m²Wohneinheit 12Lage – 3. ObergeschossGesamtwohnfläche = 102,49 m²Stellplatz Nr. 17 (SNR)Struktur – 3 Zimmer mit BalkonAufteilungWohneinheit 05 Wohneinheit 07Wohneinheit 09Wohneinheit 12Wohnen 24,13 m²Schlafen 19,93 m²Zimmer 9,64 m²Küche 13,04 m²Bad 5,20 m²Dusche|WC 6,14 m²Flur 15,60 m²HWR 1,38 m²Balkon 4,91 m²24,65 m²20,44 m²10,03 m²13,48 m²5,20 m²6,13 m²15,63 m²1,34 m²4,91 m²24,69 m²20,45 m²9,88 m²13,50 m²5,20 m²6,14 m²15,57 m²1,39 m²4,91 m²24,71 m²21,19 m²9,88 m²13,50 m²5,16 m²6,14 m²15,68 m²1,32 m²4,91 m²Haus 44 f | Hochparterre bis 3. Obergeschoss51

Alte TapisserieNonnenstraße 44 f|LeipzigWohneinheit 10Lage – 3. ObergeschossGesamtwohnfläche = 141,69 m²Struktur – 4 Zimmer mit 2 BalkonenAlte TapisserieNonnenstraße 44 f|LeipzigWohneinheit 10Lage – 3. ObergeschossGesamtwohnfläche = 141,69 m²Stellplatz Nr. 6 (SNR)AufteilungWohnen 25,48 m²Küche 28,62 m²Schlafen 19,89 m²Zimmer 1 17,05 m²Zimmer 2 15,35 m²Bad 6,25 m²Dusche|WC 4,04 m²Flur 14,60 m²HWR 2,08 m²Balkon 1 4,12 m²Balkon 2 4,21 m²Haus 44 f | 3. Obergeschoss52Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Wohnraumgestaltung im ObjektAlte TapisserieNonnenstraße 44 f|LeipzigWohneinheit 11Lage – 3. ObergeschossGesamtwohnfläche = 70,30 m²Struktur – 2 ZimmerAufteilungWohnen|Küche 34,98 m²Schlafen 20,01 m²Bad 6,60 m²WC 3,60 m²Flur 5,11 m²Haus 44 f | 3. Obergeschoss53

Alte TapisserieNonnenstraße 44 e|LeipzigWohneinheit 13Lage – HochparterreGesamtwohnfläche = 95,63 m²Stellplatz Nr. 7 (SNR)Wohneinheit 15Lage – 1. ObergeschossGesamtwohnfläche = 97,52 m²Wohneinheit 18Lage – 2. ObergeschossGesamtwohnfläche = 97,70 m²Wohneinheit 20Lage – 3. ObergeschossGesamtwohnfläche = 97,81 m²Struktur – 3 Zimmer mit BalkonAufteilungWohneinheit 13 Wohneinheit 15Wohneinheit 18Wohneinheit 20Wohnen 23,64 m²Schlafen 18,48 m²Zimmer 14,68 m²Küche 13,89 m²Bad 4,57 m²Dusche|WC 4,92 m²Flur 11,33 m²Balkon 4,12 m²24,12 m²18,97 m²15,19 m²14,32 m²4,57 m²4,92 m²11,31 m²4,12 m²24,20 m²19,05 m²15,22 m²14,35 m²4,57 m²4,93 m²11,26 m²4,12 m²24,22 m²19,06 m²15,22 m²14,36 m²4,57 m²4,92 m²11,34 m²4,12 m²Haus 44 e | Hochparterre bis 3. Obergeschoss54Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Wohnraumgestaltung im ObjektAlte TapisserieNonnenstraße 44 e|LeipzigWohneinheit 14Lage – HochparterreGesamtwohnfläche = 94,55 m²Struktur – 3 Zimmer mit BalkonAufteilungWohnen 21,69 m²Küche 14,25 m²Schlafen 17,30 m²Zimmer 12,01 m²Bad 7,36 m²Dusche|WC 4,18 m²Flur 12,15 m²HWR 1,49 m²Balkon 4,12 m²Haus 44 e | Hochparterre55

Alte TapisserieNonnenstraße 44 e|LeipzigWohneinheit 16Lage –1. ObergeschossGesamtwohnfläche = 52,29 m²Struktur – 2 ZimmerAufteilungWohnen|Küche 29,11 m²Schlafen 9,03 m²Bad 6,28 m²Flur 6,20 m²AR 1,67 m²Haus 44 e | 1. Obergeschoss56Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Wohnraumgestaltung im ObjektAlte TapisserieNonnenstraße 44 e|LeipzigWohneinheit 17Lage – 1. ObergeschossGesamtwohnfläche = 111,48 m²Stellplatz Nr. 18 (SNR)Struktur – 4 Zimmer mit zwei BalkonenAufteilungWohnen 28,14 m²Küche 8,92 m²Schlafen 14,39 m²Zimmer 1 10,11 m²Zimmer 2 11,49 m²Bad 6,57 m²Dusche|WC 5,22 m²Flur 18,40 m²Balkon 1 4,12 m²Balkon 2 4,12 m²Haus 44 e | 1. Obergeschoss57

Alte TapisserieNonnenstraße 44 e|LeipzigWohneinheit 19Lage – 2. ObergeschossGesamtwohnfläche = 86,41 m²Wohneinheit 21Lage – 3. ObergeschossGesamtwohnfläche = 86,36 m²Struktur – 3 Zimmer mit BalkonAufteilungWohneinheit 19 Wohneinheit 21Wohnen 21,78 m²Küche 10,56 m²Schlafen 15,48 m²Zimmer 11,11 m²Bad 6,08 m²Dusche|WC 4,43 m²Flur 11,21 m²HWR 1,64 m²Balkon 4,12 m²21,66 m²10,27 m²15,48 m²11,11 m²6,08 m²4,43 m²11,58 m²1,63 m²4,12 m²Haus 44 e | 2. bis 3. Obergeschoss58Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Objekt im Detail | Wohnraumgestaltung im ObjektAlte TapisserieNonnenstraße 44 e|LeipzigWohneinheit 22Lage – 2. ObergeschossGesamtwohnfläche = 82,22 m²Wohneinheit 23Lage – 3. ObergeschossGesamtwohnfläche = 82,20 mStruktur – 3 Zimmer mit BalkonAufteilungWohneinheit 22 Wohneinheit 23Wohnen 24,99 m²Küche 8,38 m²Schlafen 15,88 m²Zimmer 10,83 m²Bad 5,93 m²Dusche|WC 2,65 m²Flur 9,44 m²Balkon 4,12 m²24,99 m²8,38 m²15,87 m²10,83 m²5,92 m²2,65 m²9,44 m²4,12 m²Haus 44 e | 2. bis 3. Obergeschoss59

Revitalisierung Die verantwortungsbewusste und behutsame Entwicklung denkmalgeschützter Bausubstanz, die Verbindung von traditionellen Wertenund modernem Komfort, bedingt eine individuelle Herangehensweise, erfordert ausgeprägte Leidenschaft, Kreativität und Fachkompetenz; Fokus imDetail – Bauleistungs- und Ausstattungsmerkmale vorangegangener Revitalisierungsphasen denkmalgeschützter Bausubstanz [Aufnahmen 2010-2012]Bauleistung und Ausstattung60Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Bauleistung und Ausstattung1. Allgemeine Angaben1.1 Angaben zum GebäudetypDie Gebäude sind in massiver Ziegelbauweise errichtet (Baujahr 1905/06). Es handeltsich um mehrgeschossige Wohngebäude, die vollständig unterkellert sind.Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung bzw. Renovierung sind die allgemeinanerkannten Regeln der Technik, die behördlichen Bestimmungen der Verwaltungs-und Bauaufsichtbehörden, die einschlägigen Gesetze sowie die für dasBauvorhaben maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen.Soweit die gültigen DIN-Normen oder die anerkannten Regeln der Technik aufgrundder Besonderheiten des historischen Bauwerks nicht eingehalten werden können,stellt dies keinen Mangel dar. Die Bauausführungen haben allerdings so zuerfolgen, dass sie den vorstehend genannten Regelungen möglichst nahe kommen.Grundsätzlich gilt, dass “Sollbruchrisse“ zwischen Trockenbau und massivenBauteilen keine Mängel darstellen, da sie nicht vermeidbar sind, es sei denn, der Risswird im Einzelfall als Mangel bestätigt.Der Bauträger kann die Baubeschreibung ohne Zustimmung des Käufers ändern,wenn dies aufgrund tatsächlicher oder rechtlicher Gegebenheiten insbesonderebehördlicher Auflagen notwendig wird und sich für den Käufer keine den Wertoder die Tauglichkeit des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende Abweichungergibt.1.2 FlächenberechnungenDie Flächenberechnung für Wohnungen wird nach der Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung(Ansatz für Balkone wird mit 50 %) auf der Grundlage eines digitalerstellten Aufmaßes mittels CAD- Programm erstellt.1.3 GutachtenTÜV SÜD – Baubegleitendes QualitätscontrollingDer TÜV SÜD führt während der Sanierung ein “Baubegleitendes Qualitätscontrolling“durch. Auftrag der Baustellenkontrollen ist es, die Bauleistung der jeweils wesentlichenbautechnischen Schwerpunkte und deren Grundlagen zu überprüfen unddas Ergebnis zu dokumentieren. Die wesentlichen bautechnischen Schwerpunkteder Baumaßnahme sind im Baustellenkontrollplan des BC-Vertrages festgelegt.Nach jeder Begehung wird vom TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht erstellt. Sofernes der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der vom TÜV SÜD festgestelltenMängel im Zuge der nächsten Begehung kontrolliert und dokumentiert. Nach bzw.im Zuge der Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgt durch den TÜV SÜD die technischeAbnahme der Wohneinheiten (Sondereigentum). Der TÜV SÜD überwacht dieMängelbeseitigung.Über die Wahrnehmung der Architektur: Die Baukunst wird wieder den ersten Rang unterden Künsten einnehmen, gerade weil sie nicht die Kunst des Einzelnen, sondern die Kunstaller ist. Sie ist die Kunst der Gemeinschaft, in der sich der Zeitgeist widerspiegelt.Hendrik Petrus Berlage (1856.1934), niederländischer Architekt und Baumeister des Historismus und der Moderne61

HolzschutzgutachtenEs wird eine holzschutztechnische Untersuchung zur Ermittlungvon biotischen Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insektendurchgeführt. Die Untersuchung erfolgt durch einen geprüftenFachmann (Sachverständiger) für Holzschutz, Pilz- undInsektenschäden verbauter Hölzer im Hochbau auf der Grundlageder DIN 68 800, Teil 2-4, welcher die fachgerechte Sanierungüberwacht und die Abnahme dieser Sanierungsarbeitendurchführt. Bei längerer Zeit leer stehenden Gebäudenkann ein Hausschwammbefall nicht ausgeschlossen werden.Sollte dieser festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte Beseitigungnach den Vorgaben und unter Überwachung desSachverständigen für Holzschutz.Gutachten durch vereidigten Sachverständigenfür Brandschutz, Standsicherheit und WärmeschutzDer jeweils erforderliche Nachweis über Standsicherheit einschließlichder Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile,Schall-, Wärme- und vorbeugenden baulichen Brandschutzwerden von einem Tragwerksplaner erstellt. Diese Unterlagenwerden durch staatlich anerkannte Sachverständige oder einesachverständige Stelle gemäß § 82 (4) SächsBO geprüft. Dieergangenen Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt vorgelegt.Wärmeschutznachweis für GebäudeDie genehmigungsfähigen Bauausführungen erfolgen, soweitdies möglich ist, nach den gültigen DIN-Normen sowie derEnergieeinsparverordnung nach Maßgabe der behördlichenAuflagen (Denkmalschutz). Zu den genehmigungsfähigenBauausführungen gehören z. B. der Einbau von neuen Holzfensternmit Isolierverglasung, der Einbau von Fußbodendämmungen(EG) sowie der Einbau von Dämmung im Dachbereich.Für nicht genehmigungsfähige Baumaßnahmen anBaudenkmälern wird auf Grundlage der Energieeinsparverordnungeine Befreiung erwirkt.SchallschutzmaßnahmenDas gesamte Gebäude bleibt im Bestand erhalten. Maßnahmenzur Verbesserung des Schallschutzes werden im Bereichder vorhanden Decken durch Einbringung neuer Fußbodenkonstruktionen(schwimmender Estrich mit Trittschalldämmung)sowie Unterhangdecken erbracht .Vorhandene Innenwände, die nach Planung jetzt Wohnungstrennwändedarstellen, erhalten entsprechende Trockenbauvorsatzschalenzur Verbesserung Ihrer Schallschutzeigenschaften.Sämtliche Fenster werden entsprechend eines Schallschutzgutachtensbemessen und falls notwendig erneuert.2. Technische Anlagen – Hausanschluss und Haustechnik2.1 HausanschlüsseHeizungsanlageDer Anschluss erfolgt über ein vorhandenes Blockheizkraftwerkauf Basis eines Contractings. Änderungen durch behördlicheAuflagen oder baulicher Gegebenheiten müssen berücksichtigtwerden und können zu Planungsänderungen führen.Wasseranschluss und -aufbereitungDas Warmwasser wird zentral aufbereitet. Die Verteilungsleitungenfür Kalt- und Warmwasserleitungen sowie die Zirkulationsleitungenwerden aus Edelstahlrohren oder modernenMetallverbundrohrsystemen hergestellt und in den dafür vorgesehenenInstallationsschächten verlegt. Gleiches gilt für Leitungender Wohnungsinstallation.Die Trinkwasserversorgung erfolgt über das vorhandeneTrinkwassernetz der Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschlusswird überprüft und ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungenwerden demontiert und entsorgt. Es wird einzentraler Trinkwasserfilter installiert, der rückspülbar ist.Wärmemengen- und WasserzählerWärmemengen- und Wasserzähler werden bei einer entsprechendenFachfirma über die Hausverwaltung gemietet.RegenwasserAlte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt.Die Entwässerung der Dachrinne erfolgt über die außenliegendenFallrohre mit Einbindung über Standrohre in die vorhandeneGrundleitung.Die Entwässerung der Loggien und Balkone erfolgt durch Einbindungan Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen, Fallrohre undVerkleidungen im Dachbereich sowie die Verkleidung sämtlicherFensterbänke, Gurtgesimse und Bekrönungen der Fassadewerden mit Titanzinkblech ausgeführt.62Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Bauleistung und AusstattungKompetenz am Bau Die Wohneinheiten werdengrundlegend saniert (Geschossdecken mit neuemFußbodenaufbau einschließlich Schall- und Wärmeschutzetc.) und auf hohem Niveau modernisiert(veränderte Raumstrukturen, neue Leitungsführungen,Einbau einer Fußbodenheizung etc.);Fokus im Detail – vorbereitende Maßnahmen fürden Einbau der Leitungsführung Fußbodenheizungund den Estricheinbau (Abb. gegenüberliegendeSeite) sowie Rohinstallations- und Trockenbauarbeitenim Sanitärbereich [Archivmaterial]Abwasser- und GrundleitungenAlte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt.Die Grundleitungen werden geprüft und ggf. fachgerecht erneuert.Der Anschluss erfolgt an das öffentliche Abwassernetz.Strom/TelefonDie Elektroanlage wird gemäß den Richtlinien der Stadtwerkezentralisiert. In diesen E-Räumen werden die zentralen Zähleranlagenangelegt. Jede Wohnung erhält einen Stromzähler,sowie einen Stromzähler für Treppenhauslicht und Außenanlagen.Weiterhin wird zur separaten Erfassung ein Stromzählerfür den Aufzug installiert.Der elektrische Hausanschluss wird nach Beurteilung desVersorgungsträgers der Stadtwerke entsprechend der geltendenNutzungsverordnung erneuert. Alle Wohnungen werdenzum Anschluss von Telefon und Kabelfernsehen vorbereitetund mit entsprechenden Anschlussdosen ausgestattet.Die Leitungsführung erfolgt unter Putz bzw. Schachtverkleidungenbis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank) im Keller.Die Nutzung erfolgt über Einzelverträge der Nutzer (Mieter) mitden Versorgern.2.2 Heizungsanlage FBHFußbodenheizungZum Einsatz kommt eine Warmwasser-Fußbodenheizung, verlegtunter einen schwimmenden Estrich.2.3. SanitärFrischwasserleitungenAlte Versorgungsleitungen werden demontiert und entsorgt. Eswerden neue Kalt- und Warmwasserleitungen sowie Zirkulationsleitungenaus Edelstahl hergestellt.AbwasserleitungenNeue Abwasserleitungen werden aus heißwasserbeständigem,schallgedämmtem Abwasserrohren in erforderlicher Größe installiert,die waagerechten Abflussleitungen in den Wohnungenbestehen aus HT-Rohren.Sanitärobjekte, ArmaturenKüche – Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss für den Anschlussder Spüle, 2 Eckventile (1 Doppeleckventil für Spülmaschine).Die Montage der Zu- und Abflussleitung erfolgt imAufstellungsbereich der Spüle auf der Wand .Bad – Kalt- und Warmwasseranschluss für die Badewanne,Dusche und Waschbecken. Das Toilettenbecken erhält einenKaltwasseranschluss. Grundsätzlich kommen in der Bad- undSanitärausstattung deutsche Markenfabrikate zum Einsatz.Badewannenanlage, bestehend aus:– einer Badewanne (ca. 75 cm x 170 cm)– Wannenab- und Überlaufgarnitur mit Drehgriff und Siphon– Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie in verchromter Ausführung,mit Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf– Halterung zur Aufnahme des Brausekopfes, MetallschlauchLänge ca. 1.600 mmDuschwannenanlage, bestehend aus:– einer Duschwanne in flacher Form mit standardisierten Abmessungen(80 cm x 80 cm oder 75 cm x 90 cm oder 90 cmx 90 cm) inkl. Ablaufgarnitur bzw. erfolgt die Ausführungmit entsprechenden Bodenfliesen– Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie mit Handbrause inverchromter Ausführung– Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes, MetallschlauchLänge ca. 1.600 mm– ESG-DuschtrennwandWC-Anlage, bestehend aus:– Tiefspülklosett aus Porzellan wandhängend mit eingebautemSpülkasten, Sparspülung– WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel– Papierhalter verchromt63

Waschtischanlage, bestehend aus:– Waschtisch (Breite ca. 60 cm)– Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarniturverchromt, Wandspiegel– HandtuchhalterAnschluss für Spüle und WaschmaschineJede Wohnung erhält einen Wasch- und Spülmaschinenanschluss.Der Anschluss der Spüle und Spülmaschine erfolgt inder Küche über Eckventil mit Schubrosette. Der Anschluss derWaschmaschine erfolgt im Gäste-Bad bzw. in den Abstellräumen/Hauswirtschaftsräumen.Lüftung Innenbäder/Innen-WCDie Raumentlüftung der innenliegenden Bäder, WC´s sowieder Hauswirtschafträume erfolgt über Einzellüfter. Die Schaltungist mit dem Lichtschalter zeitverzögert kombiniert und istmit Steuerungsmodulen der einstellbaren Nachlaufzeit ausgestattet.Die Entlüftung erfolgt verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächtenüber Dach.2.4 ElektroinstallationAusstattung nach DIN 18015/VDE BestimmungenAlle Dosen, Schalter etc. sind deutsche Markenfabrikate. Siewerden in Unterputzausführung einschließlich der Verdrahtunggemäß den entsprechenden Richtlinien und Verordnungen geliefertund eingebaut. Der Sicherungskasten/Unterverteilungwird jeweils im Flur installiert. Der Ausstattungsgrad erfolgtgemäß DIN 18015. Im Einzelnen erfolgt die Bestückung wienachfolgend beschrieben.Anforderungen für die AusstattungEs erfolgt eine komplette Neuinstallation der Elektroanlagen inden Wohnungen, im Treppenhaus und in den Kellern.Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnenWohnungen. Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage(Beleuchtung, Heizung, Außenanlagen ect.) sowie der Zugängezu den Mieterkellerräumen. Die Kellerräume, die deneinzelnen Wohnungen zugeordnet werden, erhalten jeweils einenBeleuchtungskörper. Kellerflure, Allgemeinräume, sowieAußen- und Treppenhausbeleuchtung werden vom Gemeinschaftszählerversorgt. Der Personenaufzug erhält einen separatenZähler. Die Zählermontage erfolgt ausschließlich durchdie Energieversorger. Wenn bei der Wohnungsabnahme derNutzer noch nicht bekannt ist, erfolgt die Übergabe der Wohnungan den Käufer ohne Zähleinrichtung. Schaffung eineszentralen Zählerplatzes und eines zentralen Potentialausgleiches.Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage mit Videoüberwachungin jeder Wohneinheit inkl. elektrischer Türöffnung derHauseingangstür eingebaut.Die Treppenhausbeleuchtung erhält eine Zeitschaltautomatikmit Warnfunktion.Weiterhin wird ein zentraler Anschluss für alle Wohneinheitenfür Telekom und TV-Anlage geschaffen. Diese Leitungenwerden in einem Leerrohr vom Anschlusspunkt (Hausübergabepunkt)bis zur ersten Verteilerdose der Wohnungen geführt.Der Internetanschluss ist z. B. über die Telekom - bzw. TV-Anschlussdoseregionale Anbieter gewährleistet.Bäder – 1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich,1 Deckenauslass bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge(angepasst der Raumgröße), 1 Badeinbauradio 1 Steckdosejeweils für Waschmaschine und Trockner (falls Aufstellfläche inder Küche nicht gegeben ist, bzw. kein Hauswirtschaftsraumvorhanden ist)WC – 1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich Spiegel Waschbecken,1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslassbzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasstder Raumgröße)Küchen – 2 Doppel-Steckdosen (im Bereich der Küchenarbeitsfläche),1 Herdanschlussdose, 1 Steckdose für Umlufthaube,1 Steckdose für Einbauküche (Kühl-/Gefriergerät), 1 Steckdosefür Spülmaschine, 1 Steckdose jeweils für Waschmaschineund Trockner (falls Aufstellfläche im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslassbzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasstder Raumgröße), 1 Antennen-/KabelanschlussdoseWohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer – 1 Lichtschalter als Kombinationmit Steckdose, 1 Deckenauslass, 3 Doppelsteckdosen,1 Antennen-/Kabelanschlussdose, 1 Telefonanschlussdosekombiniert mit EinfachsteckdoseFlur – 2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als Wechselschalter,1 Telefonanschlussdose kombiniert mit Einfachsteckdose,1 Deckenauslass bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge(angepasst der Raumgröße)Hauswirtschaftraum – 1 Lichtschalter in Kombination mit 1Steckdose, 1 Deckenauslass, 1 Steckdose jeweils für Waschmaschineund TrocknerAbstellraum – 1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose,1 Deckenauslass,1 Steckdose jeweils für Waschmaschine undTrocknerKeller – Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in denKellern. Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis dereinzelnen Wohnung. Die Kellerräume, die den einzelnen Wohnungenzugeordnet werden, erhalten jeweils einen Beleuchtungskörper(Schiffsarmaturen mit Schalter und 1 Steckdose).Balkon/Terrasse/Loggia – 1 Steckdose, 1 Außenleuchte (schaltbarvon innen)Treppenhaus/Außenanlagen – Die Beleuchtung erfolgt überWand- bzw. Deckenleuchten in Stil und Farbe dem Treppenhausangepasst. An einer Stelle wird eine abschaltbare Steckdosefür die Treppenreinigung angebracht. Die Treppenhausbeleuchtungwird über ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnunggeregelt. Jede Etage erhält eine Leuchte, ebenso derKellerzugang, der Eingangsbereich sowie der Hof (1 Außenleuchtemit Dämmerungsschalter und Bewegungsmelder).Mülltonnenstellplätze erhalten eine Leuchte.64Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Bauleistung und Ausstattung3. Bauwerk3.1 DachDachkonstruktionDie vorhandene Dachkonstruktion bleibt erhalten, der Flachdachbereicheerhält eine bituminöse Abdichtung.DachklempnerarbeitenSämtliche Dachrinnen und Fallrohre, Standrohr (mit Reinigungsöffnung),Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,Schneefanggitter etc. werden mit Titanzinkblech ausgeführt.3.2 Straßen- und HoffassadeDie Sanierung der historischen Fassade und Sockel erfolgt unterMaßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.Die straßenseitige Fassade wird nach historischem Vorbild wiederhergestellt,ein Wärmedämmverbundsystem ist aus denkmalschutzrechtlichenAuflagen nicht möglich. Als Kompensationsmaßnaheerhält die Fassade eine Innendämmung entsprechendder Berechnung eines Fachplaners. Die hofseitigeFassade erhält ein Wärmedämmverbundsystem entsprechendder Berechnung des Fachplaners.3.3 Fenster- und BalkontürenSämtliche vorhandenen Fenster werden demontiert und durchneue Holzfenster mit Isolierverglasung nach Maßgabe derdenkmalschutzrechtlichen Genehmigung ersetzt.Fensterbänkeinnen: Fensterbänke werden entsprechend dem historischenVorbild in Kunststoff oder Holzwerkstoff ausgeführtaußen: Fensterbank außen neu(nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung)3.4 HauseingangstürenDie vorhandenen historischen Hauseingangstüren (straßenundhofseitig) werden fachgerecht aufgearbeitet oder durch eineneue Holztüren nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichenGenehmigung ersetzt.3.5 BalkoneDie Ausführung der neu zu errichtenden Balkone erfolgt alsverzinkte Stahlkonstruktion mit einem Holzbodenbelag (z. B.Bankirai) nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.Die Brüstungselement (Höhe mind. 1,10 m) werdenentsprechend der denkmalschutzrechtlichen Genehmigungausgeführt.3.6 TreppenhausDas vorhandene historische Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchungdurch einen Restaurator sowie nach Maßgabender denkmalschutzrechtlichen Auflagen komplett restauriert.Kompetenz am Bau Die Ausgestaltung der Eingangsbereiche und Treppenhäuserorientiert sich an den Gestaltungskonzepten der Erbauungszeit,als Vorlage dienen restauratorische Befunduntersuchungen [Archivmaterial]Die Treppenbeläge, Handläufe und Geländer werden entsprechendüberarbeitet und – wenn erforderlich – ergänzt. Die historischenWohnungseingangstüren werden fachgerecht unterBerücksichtigung der Verbesserung des Brand-, Schall- undEinbruchschutzes restauriert und ertüchtigt oder durch neueWohnungseingangstüren ersetzt.Die Wände werden vollflächig gespachtelt und verschliffen.Die Wände, Türen sowie die Treppenanlage erhalten einenAnstrich entsprechend der Befunduntersuchung des Restauratorsin Abstimmung mit dem Denkmalschutz. VorhandeneFliesen- und Terrazzobeläge werden erhalten und restauriert.Für das gesamte vorhandene Treppenhaus besteht Bestandsschutz(Denkmalschutz), Anforderungen des Schallschutzesnach DIN 4109 können hier nicht erreicht werden.Neue Treppenhäuser werden entsprechend der Planung inmassiver Bauweise aus Fertigteilelementen errichtet. Die Ausführungder Treppenbeläge und der Wandgestaltung erfolgt inAbstimmung mit dem Denkmalschutz.3.7 KellerDie einzelnen Kellerabteile werden aus einer luftzirkulationsfördernden,offenen und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt.65

Der Einbau von Türen (T30) erfolgt nach den Erfordernissender derzeit geltenden Brandschutzbestimmungen.KellerfußbodenAuf den vorhandenen Kellerfußboden wird ein Zementestrichauf einer Trennlage aufgebracht.KellerwändeDie Kellerwände werden von schadhaftem Putz befreit, sandgestrahltund als sichtbares Mauerwerk belassen. GrößereFehlstellen im Mauerwerk werden mit gleichem Material ausgebessert.Der Kellerabgang, Fahrradraum sowie die Aufstellflächedes zentralen Elektrozählerschrankes erhalten einenPinselputz mit weißem Anstrich.Es erfolgt eine Überprüfung des Bauzustandes hinsichtlichauftretender Mauerwerksfeuchtigkeit und schädigender Salzeim Mauerwerk. Im Ergebnis dieser Untersuchungen werden erforderlicheInstandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, falls erforderlichwird eine vertikal- und horizontale Abdichtung derzugänglichen Kelleraußenwände durchgeführt.3.8 WohneinheitenWohnungstrennwändeBestand – Massive Wohnungstrennwände in Stärken von 15-24 cm. Bei zu geringen Wandstärken werden die Wohnungstrennwändebrand- und schallschutztechnisch ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale).neu – Soweit Wände in den Wohnungen neu hinzukommenoder erneuert werden müssen, werden diese Wände als Trockenbauwändegemäß den Anforderungen an den Brand- undSchallschutz errichtet (beidseitige Doppelbeplankung). Neuetragende Wände werden in Ziegelbauweise bzw. Bundwandbauweiseerstellt und beidseitig verputzt bzw. verkleidet.Wand- und DeckenbelägeAn allen Innenwänden und Decken wird die alte Tapete entfernt.Schadhafte, lose Putzstellen werden ausgebessert. Soweitkeine Neuaufteilung der Wohnungen erfolgt, unterliegen alleWände dem Bestandsschutz. Sämtliche Räume erhalten, wotechnisch möglich, zur Verbesserung des Schallschutzes eineTrockenbau-Unterhangdecke.Sämtliche Wände und Decken werden glatt gespachteltund mit einem zweifachen Dispersionsfarbanstrich in weiß gestrichen.Die Wände der Bäder erhalten einen zeitgemäßen hochwertigenFliesenbelag. Die exakte Höhe des Fliesenbelages ergibtsich aus der Höhe der vorhandenen Gegebenheiten, z. B.Vorwandkonstruktion, sowie den Abmessungen der Fliesen.Die Wandfliesen werden im Dünnbettverfahren inkl. erforderlicherAbdichtungen im Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalbder Fliesen werden die Wände glatt gespachtelt und deckendgestrichen.Fußbodenaufbau/BodenbelagDie Böden in den Wohnungen erhalten einen Estrich in Abstimmungzur Fußbodenheizung, inklusive einer Trittschalldämmung.Die Türbereiche innerhalb der Wohnungen werdennach Möglichkeit schwellenlos ausgeführt.Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer – Die Wohn-, Schlaf- undKinderzimmer sowie der Flur erhalten ein Stabparkett (Fertigparkett),(Verlegart: Schiffsboden) aus Eiche mit umlaufendenSockelleisten.Küche – Für Küchen ist ein Fliesenbelag (Materialpreis 30 €/m²brutto) vorgesehen. Optional kann, bei Einigung vor Baubeginnkostenneutral, auch hier die Verlegung von Parkett vereinbartwerden.Bad/HWR/Abstellkammer – Die Böden erhalten einen Fliesenbelag(Materialpreis 30 €/m² brutto) inkl. der erforderlichenAbdichtung. (Materialpreisangaben sind empfohlene Abverkaufspreiseder Materiallieferanten)WohnungsinnentürenVorhandene historische Innentüren werden möglichst erhaltenund restauriert, wo dies nicht möglich ist, werden neue Türeneingebaut.Schließanlage in der WohnungseingangstürEs wird eine Schließanlage mit Haupt- und GruppensperreGPI, serienmäßig mit Aufbohr- und Abtastsicherung. Die Übergabeerfolgt inklusive eines Schließplanes an die Hausverwaltung.66Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Bauleistung und AusstattungKompetenz am Bau Die Wohneinheiten werdenauf hohem Niveau modernisiert (Parkett in allenWohnräumen, Bäder und Küchen werden anspruchsvollgefliest, Innenwände neu verputzt undanschließend gespachtelt etc.); Fokus im Detail –Parkettverlegearbeiten (Abb. gegenüberliegendeSeite) sowie Innenputzarbeiten [Archivmaterial]4. Sonstige AusstattungAufzugEntsprechend der Baugenehmigung erhalten die Treppenhäuser,die vom EG bis zum letzten OG führen, einen Personenaufzugmit Haltestellen in jeder Etage, außer im Kellergeschoss.Die Ausführung erfolgt nach Planung und den Angaben desAufzugsherstellers.AußenanlagengestaltungPflasterbelag in Abstimmung mit dem Denkmalschutz im Bereichder Gehwege, Zuwegung der Mülltonnenaufstellplätze.Sichtschutzanlage mit Pergola im Bereich der Mülltonnenaufstellplätze.Die Restfläche wird mit Rasen und Sträuchern lt. Planungsunterlagenbegrünt.5. PlanungsänderungenÄnderungen in der Planung, an vorgesehenen Materialien undbei Einrichtungsgegenständen sind vorbehalten, soweit sie austechnischen Gründen oder aus Gründen der Materialbeschaffungzweckmäßig sind und den geschilderten Standard nichtmindern. Änderungen in der Baugenehmigung oder aufgrundbehördlicher Auflagen oder geänderter gesetzlicher Bestimmungenkönnen zu Planungsänderungen führen und bleibenvorbehalten.Alle Angaben sind vom Ersteller der Baubeschreibung sorgfältiggeprüft und zusammengestellt worden. Kein Vermittler, Anlageberateroder sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte zuerteilen oder Zusicherungen zu machen, die von diesen Angabenabweichen oder über sie hinausgehen. Solche Auskünfteund Zusicherungen sind im Übrigen nur wirksam, wenn sieschriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung erfolgen.Sämtliche Angaben entsprechen dem Stand der Planung imJuni 2012. Sie stehen unter dem Vorbehalt grundsätzlich unveränderterPlanungs- und gleichbleibender rechtlicher Verhältnisseder Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden.7. HaftungsvorbehaltDie Haftung der gegenwärtigen und zukünftigen Vertragspartnerfür unrichtige oder unvollständige Angaben oder für Verletzungeventuell bestehender Aufklärungs- oder Hinweispflichtengegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz und auf grobeFahrlässigkeit beschränkt. In Plänen eingezeichnete Möblierungenhaben rein informativen Charakter und sind nicht imKaufpreis enthalten. Die Maße in den Zeichnungen könnensich in der Ausführungsplanung aus technischen Gründen ändern(z. B. wegen Vormauerungen, Lüftungsschächten, imDachgeschoss statisch bedingter Stützen usw.). Änderungswünschesind im Kaufvertrag schriftlich zu vereinbaren. Änderungeninfolge behördlicher Auflagen und bautechnischeMaßnahmen bleiben vorbehalten; desgleichen die Verwendunganderer Baustoffe, soweit diese keine Wertminderungherbeiführen.6. Angabenvorbehalt67

Baubegleitendes ControllingZertifizierte Revitalisierung historischerBausubstanz – zu unserem Anspruchund unseren hohen Qualitätsstandardszählt auch, den gesamten Wertschöpfungsprozessverantwortungsbewusstdurch unabhängige Gutachterund Prüfingenieure begleiten zu lassen.[Aufnahmen 2010]Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD68Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜDDie Verkäuferin beabsichtigt, mit der TÜV SÜD Industrie Service GmbH - TÜV SÜDGruppe, Bautechnik, Wiesenring 2 in 04159 Leipzig einen Vertrag über BaubegleitendesQualitätscontrolling abzuschließen. Inhalt des Vertrages ist u. a., ob die Bauausführungden nachfolgend genannten Normen entspricht. Mit dem Erwerb akzeptiertder Käufer jedoch, dass durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz desAltbaus im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit geltendeNormen bzw. der heutige Stand der Technik teilweise nicht erreicht werden können.Der TÜV SÜD wird das Bauvorhaben auf die Konformität der Bauauführung• mit den Plänen und Unterlagen und• mit den aufgeführten technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen)überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen durcheinen Sachverständigen in Abstimmung mit dem AG gemäß dem Begehungsplanstatt.Nach der Begehung wird vom TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht erstellt; er enthält diegutachterlichen Feststellungen, wichtige Details werden erforderlichenfalls fotografischdokumentiert. Die festgestellten Mängel werden in einer Liste dargestellt.Sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der vom TÜV SÜD festgestelltenMängel im Zuge der nächsten Begehung kontrolliert und dokumentiert.Die Baustellenbegehungen werden in der Regel von Fachingenieuren der Bautechnikdurchgeführt.Nach positivem Ergebnis erfolgt durch den TÜV SÜD die Zertifizierung “FreiwilligesTÜV Bau Controlling” für das gegenständliche Bauobjekt. Voraussetzung der Zertifikatserteilungist eine Beauftragung und Durchführung sämtlicher unter Ziffer 3 dargestelltenLeistungen und die Mangelfeststellung zur Vorbereitung der Abnahme desGemeinschaftseigentums durch den TÜV SÜD. Die Zertifikatsvergabe setzt voraus,dass• die Konformität zwischen den Plänen und Unterlagen einerseits und der Bauausführungandererseits, und• die Konformität zwischen den technischen Regelwerken einerseits und der Bauausführungandererseits gegeben ist und• die Mangelerfassung zur Vorbereitung der Abnahme des Sondereigentums durchden TÜV SÜD erfolgt oder alternativ die Übergabe der Abnahmeprotokolle, die imZuge der Wohnungsübergabe gefertigt wurden,• die Begleitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV SÜD erfolgtund Übergabe der Kopie des rechtsgschäftlichen Abnahmeprotokolls an denTÜV SÜD,• die schriftliche Bestätigung der Mängelbeseitigung durch den Bauherrn vorliegt.Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muss rechtstehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag dochimmer Fehler begehen, bauen darf man keine.Johann Wolfgang von Goethe (1749.1832), deutscher Dichter69

Nonnenstraße 44 g (Kaufpreise)WELageStrukturAusstattung1Wohnfläche2 Mieterwartung3MEA4Kaufpreis[Nettomiete] [1/1.000] [Wohneinheit]501HP3 ZimmerBalkon96,20 m²596,00 €44,01254.930,00 €021. OG4 ZimmerBalkon107,95 m²702,00 €49,38291.465,00 €032. OG4 ZimmerBalkon109,53 m²712,00 €50,10295.731,00 €Nonnenstraße 44 f (Kaufpreise)WELageStrukturAusstattung1Wohnfläche2 Mieterwartung3MEA4Kaufpreis[Nettomiete] [1/1.000] [Wohneinheit]504HP3 ZimmerBalkon88,75 m²550,00 €40,60235.188,00 €05HP3 ZimmerBalkon99,97 m²620,00 €45,73264.921,00 €061. OG3 ZimmerBalkon90,61 m²589,00 €41,45244.647,00 €071. OG3 ZimmerBalkon101,81 m²662,00 €46,57274.887,00 €082. OG3 ZimmerBalkon90,87 m²591,00 €41,57245.349,00 €092. OG3 ZimmerBalkon101,73 m²661,00 €46,54274.671,00 €103. OG4 Zimmer2 Balkone141,69 m²963,00 €64,81389.648,00 €113. OG2 Zimmer70,30 m²478,00 €32,16193.325,00 €123. OG3 ZimmerBalkon102,49 m²697,00 €46,88281.848,00 €Abkürzungen | ErläuterungenWE = Wohneinheit, HP = Hochparterre, OG = Obergeschoss, MEA = Miteigentumsanteil1Ausstattung – die Wohneinheiten sind in Abhängigkeit der Lage mit besonderen Ausstattungsmerkmalen gekennzeichnet – bspw. Balkone2 ca.-Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone bei den m² nur zur Hälfte(= 50 %) mit eingerechnet werden3 Berechnungsgrundlage Mieterwartung – Kaltmiete ca. 6,20 €/m² bis ca. 6,80 €/m² netto – gemäß den langjährigen Erfahrungen des Verwalters, hierfür kann keineGarantie übernommen werden; Mietgarantie (optional) – entsprechende Angaben sind dem Abschnitt Konzeptionelle Gestaltung zu entnehmen4 Miteigentumsanteile – bezogen auf das Gemeinschaftseigentum am Gesamtobjekt Nonnenstraße 44 e, Nonnenstraße 44 f und Nonnenstraße 44 g; entsprechendeAngaben sind der Teilungserklärung zu entnehmenKaufpreise und Kaufpreisaufteilung | Häuser 44 g und f70Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung | Häuser 44 g und fNonnenstraße 44 g (Kaufpreisaufteilung)WEAnteil Sanierung[ca. 75 %]6 6 Anteil Altbausubstanz 6 Kaufpreis Kaufpreis7[ca. 15 %][je m²] [Stellplatz]Anteil Grundstück[ca. 10 %]Kaufpreis[gesamt]01191.197,50 €25.493,00 €38.239,50 €2.650,00 €7.500,00 €262.430,00 €02218.598,75 €29.146,50 €43.719,75 €2.700,00 €7.500,00 €298.965,00 €03221.798,25 €29.573,10 €44.359,65 €2.700,00 €7.500,00 €303.231,00 €Nonnenstraße 44 f (Kaufpreisaufteilung)WEAnteil Sanierung[ca. 75 %]6 Anteil Grundstück 6 Anteil Altbausubstanz 6 Kaufpreis Kaufpreis7[ca. 10 %][ca. 15 %][je m²] [Stellplatz]Kaufpreis[gesamt]04176.391,00 €23.518,80 €35.278,20 €2.650,00 €7.500,00 €242.688,00 €05198.690,75 €26.492,10 €39.738,15 €2.650,00 €7.500,00 €272.421,00 €06183.485,25 €24.464,70 €36.697,05 €2.700,00 €244.647,00 €07206.165,25 €27.488,70 €41.233,05 €2.700,00 €274.887,00 €08184.011,75 €24.534,90 €36.802,35 €2.700,00 €245.349,00 €09206.003,25 €27.467,10 €41.200,65 €2.700,00 €274.671,00 €10292.236,00 €38.964,80 €58.447,20 €2.750,00 €7.500,00 €397.148,00 €11144.993,75 €19.332,50 €28.998,75 €2.750,00 €193.325,00 €12211.386,00 €28.184,80 €42.277,20 €2.750,00 €7.500,00 €289.348,00 €5 zzgl. Erwerbsnebenkosten – ca. 5,5 % des Kaufpreises (derzeit 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar- und Gerichtskosten, Kosten für Finanzierungsgrundschuld)zzgl. Bauzeitzinsen – entsprechende Angaben sind dem Abschnitt Konzeptionelle Gestaltung sowie dem Abschnitt Steuerliche Gestaltung zu entnehmen, darüber hinausden Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag6 Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der Grundlage vonErfahrungswerten und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie kann hierfür nicht übernommenwerden.7 Teileigentum/zugewiesenes Sondernutzungsrecht (SNR) Pkw-Stellplätze/Außenstellplätze – im Gesamtkaufpreis ist der jeweils ausgewiesene Anteil enthaltenIrrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand Juli 2012Immobilienvermögen zählt über Epochen und Generationen hinweg zu den beständigstenund steigerungsfähigsten Vermögenswerten. Unvergängliche Werte unterliegen keinenKursschwankungen. Sie werden nicht notiert.Stanislaw Jerzy Lec (1909.1966), polnischer Schriftsteller71

Nonnenstraße 44 e (Kaufpreise)WELageStrukturAusstattung1Wohnfläche2Mieterwartung[Nettomiete]3MEA4Kaufpreis[1/1.000] [Wohneinheit]513HP3 ZimmerBalkon95,63 m²593,00 €43,75253.420,00 €14HP3 ZimmerBalkon94,55 m²586,00 €43,25250.558,00 €151. OG3 ZimmerBalkon97,52 m²634,00 €44,61263.304,00 €161. OG2 Zimmer52,29 m²340,00 €23,92141.183,00 €171. OG4 Zimmer2 Balkone111,48 m²725,00 €51,00300.996,00 €182. OG3 ZimmerBalkon97,70 m²635,00 €44,69263.790,00 €192. OG3 ZimmerBalkon86,41 m²562,00 €39,53233.307,00 €203. OG3 ZimmerBalkon97,81 m²665,00 €44,74268.978,00 €213. OG3 ZimmerBalkon86,36 m²587,00 €39,50237.490,00 €Nonnenstraße 44 e (Kaufpreise) – Zugang über Treppenhaus der Nonnenstraße 44WELageStrukturAusstattung1Wohnfläche2 Mieterwartung3MEA4Kaufpreis[Nettomiete] [1/1.000] [Wohneinheit]5222. OG3 ZimmerBalkon82,22 m²534,00 €37,61221.994,00 €233. OG3 ZimmerBalkon82,20 m²559,00 €37,60226.050,00 €Abkürzungen | ErläuterungenWE = Wohneinheit, HP = Hochparterre, OG = Obergeschoss, MEA = Miteigentumsanteil1Ausstattung – die Wohneinheiten sind in Abhängigkeit der Lage mit besonderen Ausstattungsmerkmalen gekennzeichnet – bspw. Balkone2 ca.-Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone bei den m² nur zur Hälfte(= 50 %) mit eingerechnet werden3 Berechnungsgrundlage Mieterwartung – Kaltmiete ca. 6,20 €/m² bis ca. 6,80 €/m² netto – gemäß den langjährigen Erfahrungen des Verwalters, hierfür kann keineGarantie übernommen werden; Mietgarantie (optional) – entsprechende Angaben sind dem Abschnitt Konzeptionelle Gestaltung zu entnehmen4 Miteigentumsanteile – bezogen auf das Gemeinschaftseigentum am Gesamtobjekt Nonnenstraße 44 e, Nonnenstraße 44 f und Nonnenstraße 44 g; entsprechendeAngaben sind der Teilungserklärung zu entnehmenKaufpreise und Kaufpreisaufteilung | Haus 44 e72Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung | Haus 44 eNonnenstraße 44 e (Kaufpreisaufteilung)WEAnteil Sanierung[ca. 75 %]6 Anteil Grundstück 6 Anteil Altbausubstanz 6 Kaufpreis Kaufpreis7[ca. 10 %][ca. 15 %][je m²] [Stellplatz]Kaufpreis[gesamt]13190.065,00 €25.342,00 €38.013,00 €2.650,00 €7.500,00 €260.920,00 €14187.918,50 €25.055,80 €37.583,70 €2.650,00 €250.558,00 €15197.478,00 €26.330,40 €39.495,60 €2.700,00 €263.304,00 €16105.887,25 €14.118,30 €21.177,45 €2.700,00 €141.183,00 €17225.747,00 €30.099,60 €45.149,40 €2.700,00 €7.500,00 €308.496,00 €18197.842,50 €26.379,00 €39.568,50 €2.700,00 €263.790,00 €19174.980,25 €23.330,70 €34.996,05 €2.700,00 €233.307,00 €20201.733,50 €26.897,80 €40.346,70 €2.750,00 €268.978,00 €21178.117,50 €23.749,00 €35.623,50 €2.750,00 €237.490,00 €Nonnenstraße 44 e (Kaufpreisaufteilung) – Zugang über Treppenhaus der Nonnenstraße 44WEAnteil Sanierung[ca. 75 %]6 Anteil Grundstück 6 Anteil Altbausubstanz 6 Kaufpreis Kaufpreis[ca. 10 %][ca. 15 %][je m²] [Stellplatz]7Kaufpreis[gesamt]22166.495,50 €22.190,40 €33.299,10 €2.700,00 €221.994,00 €23169.537,50 €22.605,00 €33.907,50 €2.750,00 €226.050,00 €5 zzgl. Erwerbsnebenkosten – ca. 5,5 % des Kaufpreises (derzeit 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar- und Gerichtskosten, Kosten für Finanzierungsgrundschuld)zzgl. Bauzeitzinsen – entsprechende Angaben sind dem Abschnitt Konzeptionelle Gestaltung sowie dem Abschnitt Steuerliche Gestaltung zu entnehmen, darüber hinausden Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag6 Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der Grundlage vonErfahrungswerten und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie kann hierfür nicht übernommenwerden.7 Teileigentum/zugewiesenes Sondernutzungsrecht (SNR) Pkw-Stellplätze/Außenstellplätze – im Gesamtkaufpreis ist der jeweils ausgewiesene Anteil enthaltenIrrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand Juli 2012Immobilienvermögen zählt über Epochen und Generationen hinweg zu den beständigstenund steigerungsfähigsten Vermögenswerten. Unvergängliche Werte unterliegen keinenKursschwankungen. Sie werden nicht notiert.Stanislaw Jerzy Lec (1909.1966), polnischer Schriftsteller73

Der vorliegende Prospekt beinhaltet das notarielle Angebot zum Erwerb von Teil- undWohnungseigentum nach Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Zu diesem Zweckist der Abschluss mehrerer Verträge vorgesehen. Zunächst wird der notarielle Kaufvertragnebst sog. “Grundlagenurkunde” mittels Angebot und Annahme abgeschlossen.Während der notarielle Kaufvertrag die konkreten Vertragskonditionenbeinhaltet, befinden sich in der Grundlagenurkunde die generellen Erläuterungenzu der Eigentumswohnung (Teilungserklärung nach § 8 WEG, die Grundrisse/Pläne,die Baubeschreibung sowie Planungs- und Änderungsvollmachten). Des Weiterengibt es einen bereits unterschriebenen Verwaltervertrag mit der Firma SachsengrundHausverwaltungs GmbH für das Gemeinschaftseigentum, in welchen der Käufereintritt. Ferner wird dem Käufer, falls er die Wohnung nicht zur Eigennutzung erwirbt,die Möglichkeit eingeräumt mit der Hausverwaltung einen Mietverwaltervertrag fürsein Sondereigentum abzuschließen. Die Verkäuferin bietet dem Käufer im Fall derFremdnutzung den Abschluss einer Mietgarantievereinbarung an. Im Anschluss erfolgteine summarische Darstellung der wesentlichen Vertragsinhalte. Die auf den jeweiligeneinzelnen Käufer angepassten Verträge werden dem Kaufinteressenten mitausreichender Prüfungszeit vor dem Beurkundungstermin überlassen.1. Notarielles Angebot zum Abschluss eines BauträgervertragesIm Rahmen der konzeptionellen Gestaltung unterbreitet der Käufer der Verkäuferin,der GGH GmbH & Co. Schleußig Dritte KG, Karl-Tauchnitz-Straße 2, 04107 Leipzig,ein notarielles Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages über eine nochzu errichtende Eigentumswohnung in der Liegenschaft Nonnenstraße 44 e, f, g in04229 Leipzig. Der Käufer ist an dieses zeitlich befristete Angebot bis zu dem vereinbartenTermin unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf dieses Termins erlischt das Angebot,ohne dass es einer weiteren Erklärung bedarf. Die Annahme erfolgt durch notarielleErklärung der Verkäuferin.2. VertragsinhaltIndividualität und Exklusivität Die DGG •Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG,ein Unternehmen der GGH Holding, stehtfür in sich schlüssige, ertragsorientierte undnachhaltige Gesamtkonzepte – Revitalisierungsbeispiel:Stadtvilla an der WeißenElster in Leipzig, Könneritzstraße 106[Aufnahmen 2012]a) Kaufgegenstand und BelastungDie Verkäuferin hat das Eigentum an einer Teilfläche von ca. 1.455 m² des imGrundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Plagwitz, Blatt 1802, Flurstück 449/2, verzeichnetenGrundbesitzes, gelegen in der Nonnenstraße 44 a und 44 b in Leipzigmittels notariellem Kaufvertrag erworben. Die Eigentumsumschreibung muss nocherfolgen. Das Grundstück wird zur Bildung von Wohnungseigentum entsprechendder Teilungserklärung aufgeteilt. Das Eigentum ist zum Verkaufstag wie folgt belastet:Abt. II lfd. Nr.: 5Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht, Ver- und Entsorgungsleitungsmitbenutzungsrecht)für den jeweiligen Eigentümerdes Flurstückes Nr. 449/1;Konzeptionelle Gestaltung74Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Konzeptionelle GestaltungAbt. II lfd. Nr.: 6Abt. III lfd. Nr.: 2Abt. III lfd. Nr.: 3Abt. III lfd. Nr.: 4Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht, Ver- und Entsorgungsleitungsmitbenutzungsrecht)für den jeweiligen Eigentümerdes Flurstückes Nr. 449/3;1.000.000,- EUR Grundschuld ohne Brief für die Stadt-undKreissparkasse Leipzig, Leipzig500.000,- EUR Grundschuld ohne Brief für die InternationalesBankhaus Bodensee AG, Friedrichshafen;2.250.000,- EUR Grundschuld ohne Brief für die InternationalesBankhaus Bodensee AG, Friedrichshafen;Der Verkäuferin behält sich vor, sofern zur Durchführung des Bauvorhabens erforderlichGrunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte eintragen zu lassen. Die Verkäuferinwird dafür Sorge tragen, dass die Lastenfreistellung hinsichtlich der grundpfandrechtlichenBelastungen in Abteilung III im Zuge des Kaufvertragsvollzugs erfolgt.Die auch im Interesse des Käufers in Abt. II eingetragen und eventuell noch einzutragendenGrunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrecht, Ver- und Entsorgungsleitungsmitbenutzungsrecht)werden allerdings vom diesem übernommen.b) Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)Die Verkäuferin wird das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile nach§ 8 WEG teilen. Dies bedeutet, dass das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnungund einem zugeordneten Kellerraum in der Liegenschaft mit einem konkretenMiteigentumsanteil verbunden ist. Die konkrete Zuordnung ergibt sich aus der Teilungserklärung,die sämtliche Wohnungseigentumseinheiten nummerisch auflistetund Bestandteil der Grundlagenurkunde ist. Einzelne Wohnungen haben zusätzlichSondernutzungsrechte an Stellplätzen.Die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung (Erklärung der Bauaufsichtsbehörde,dass die Räumlichkeiten entsprechend dem Wohnungseigentumsgesetz(WEG) abgeschlossen, d.h. baulich von fremden Wohnungen und Wohnräumenabgetrennt sind.) liegt noch nicht vor. Die Erstellung separater einzelner Wohnungsgrundbücherfür das jeweilige Teileigentum hat noch nicht stattgefunden. DerKaufgegenstand wird im Kaufvertrag exakt bezeichnet.c) Baugenehmigung und DenkmalschutzDie vorbezeichnete Teilfläche ist mit einem unter Denkmalschutz stehenden unsaniertenehemaligen Bürogebäude bebaut, welches zu einem Wohngebäude umgestaltet,saniert und modernisiert werden soll. Die Verkäuferin hat sich im Rahmen derGrundlagenurkunde verpflichtet, die jeweilige Eigentumswohnung entsprechendder Baubeschreibung zu sanieren/erstellen.Da das auf dem Grundstück stehende Gebäude nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz(SächsDSchG) ein Kulturdenkmal ist, greifen die Regelungen diesesGesetzes. Dies bedeutet, dass sämtliche Veränderungen, Modernisierungs- und In-Ideen sind der Anfang aller Vermögen. [...] Die Grundlage alles Erreichten ist Verlangen.Sei dir dessen immer bewusst. Ein schwaches Verlangen bringt geringe Ergebnisse, so wieauch ein kleines Feuer nur wenig Wärme abgibt.Napoleon Hill (1883.1970), US-amerikanischer Schriftsteller und Gründer der persönlichen Erfolgsliteratur75

standsetzungsmaßnahmen am und im Objekt der denkmalschutzrechtlichenGenehmigung bedürfen (§ 12 SächsDSchG).Da die geplante Maßnahme eine Baugenehmigung voraussetzt,bedarf es im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrenseiner Mitwirkung des Denkmalsschutzes. Diese Behörde wirddann eine behördeninterne Stellungnahme (Zustimmung, Zustimmungmit Auflagen oder Versagung) gegenüber der Bauaufsichtsbehördeabgeben. Bei Prospekterstellung lagen dieerforderlichen behördlichen Genehmigungen noch nicht vor.Die Verkäuferin als Prospektherstellerin geht aufgrund ihrerVorplanung und den Erfahrungen mit der Denkmalschutzbehördedavon aus, dass das Bauvorhaben wie im Prospekt dargestellt,allenfalls mit erfüllbaren kleineren Auflagen und Änderungenrealisiert werden kann. Gründe für eine Versagungsind bei Prospekterstellung hingegen nicht ersichtlich.d) KaufpreisgestaltungDas Angebot bezüglich des Abschlusses des Bauträgervertragesbezüglich der Eigentumswohnung beinhaltet einen Festpreismit anschließender Kaufpreisaufteilung auf Grundstück,Altbausubstanz und Bauleistung/nachträgliche Sanierungsleistung.Ohne diese Aufteilung bereits im Kaufvertrag wäre einesteuerliche Geltendmachung grundsätzlich nicht möglich.Da es sich um eine Parteivereinbarung handelt, die auf Erfahrungswertenund Schätzungen beruht kann das für die Beurteilungspäter zuständige Finanzamt eine davon abweichendeAufteilung vornehmen. Insoweit übernehmen weder Verkäuferin(Bauträgerin) noch ihre Erfüllungsgehilfen eine Haftung fürdie steuerliche Anerkennung der Aufteilung.Der Kaufpreis beinhaltet diverse Kostenpositionen, die dieVerkäuferin im Vorfeld bereits verauslagt hat. Dazu gehörendie Kosten der Projektierung, des Marketings und des Vertriebesdes Gesamtobjektes. Des Weiteren gehören dazu auch dieInnenprovisionen an den Kapitalanlagevertrieb, die ggf. überdem Niveau einer marktüblichen Maklercourtage liegen können.Aufgrund der konkreten Wohnung, dem eingebundenenVertriebspartner und dem aktuellen Stand der Vertriebsaktivitätenkann die Höhe variieren und bei Interesse bei der Verkäuferinerfragt werden.Der Kaufpreis beinhaltet mangels Vereinbarung keine Kostenfür Sonderwünsche, keine anfallenden Vertragsnebenkosten(Notar- und Grundbuchgebühren, Kosten des Vertragsvollzuges),keine vom Käufer eventuell zu tragende Außenprovisiondes Vermittlers, keine Kosten für die Eintragung vonGrundpfandrechten für die Finanzierung des Käufers, keineBeiträge zur Haftpflicht- und Feuerversicherung (AbsicherungRisiken ab Deckungszusage der Versicherung), die anfallendenöffentlichen Lasten wie Steuern (z. B. Grunderwerbsteuer,Grundsteuer), Gebühren (z. B. Abfallgebühren) und sonstigeBeiträge nach Besitzübergang (Übergang Nutzen/Lasten).Als Faustformel für die zusätzlich anfallenden Nebenkosten istein Betrag von ca. 5,5 % des Kaufpreises (3,5 % Grunderwerbsteuerin Sachsen und ca. 2,0 % Notar-, Gerichtskosten sowieKosten der Finanzierungsgrundschuld) anzusetzen. Da zu diesemZeitpunkt noch keine Mieteinnahmen vorhanden sind,muss der Käufer diese Kosten in seinen Liquiditätsbedarf miteinbeziehen. Gleiches gilt für noch anfallende Bereitstellungszinsensowie Bearbeitungsentgelte (Zwischenfinanzierungskosten).Für die ausreichende Finanzierung ist ausschließlich derKäufer verantwortlich.e) Zahlung nach BaufortschrittAlle Bauträgerkaufverträge orientieren sich bei der Kaufpreisfälligkeitan den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung(MaBV). Der Kaufpreis ist dabei nach Baufortschritt inRaten zu zahlen. Die Details zur Höhe der einzelnen Raten bezogenauf die jeweiligen Gewerke ergeben sich aus den Vereinbarungenim konkreten Kaufvertrag. Grundvoraussetzungfür die Fälligkeit sämtlicher Kaufpreiszahlungen ist gemäßBauträgervertrag die Bestätigung durch den vollzugsbeauftragtenNotar, dassaa) die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Range nurnach den zuvor dargestellten Belastungen und eventuell solchenweiteren Belastungen, die vom Käufer zu übernehmensind (z. B. Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrechte, etwaigeDienstbarkeiten) am Vertragsgegenstand eingetragen ist;bb) alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertragesetwa erforderlichen Genehmigungen und das Negativzeugnisder Stadt zum Vorkaufsrecht nach SächsDSchG vorliegen;cc) die Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen Grundbuchlasten,die der Auflassungsvormerkung des Käufers imRang vorgehen oder gleichstehen und die nicht übernommenwerden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dassdas Bauvorhaben nicht vollendet wird.dd) Erteilung der Baugenehmigung oder wenn eine Baugenehmigungnicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, von derzuständigen Behörde bestätigt worden ist, dass die Baugenehmigungals erteilt gilt oder nach denn baurechtlichen Vorschriftenmit dem Vorhaben begonnen werden darf.ee) Sofern im Vertrag vorgesehen, ist bei der Anforderung dereinzelnen Raten eine Bautenstandsbescheinigung des Bauleiterszum Nachweis des Baufortschrittes vorzulegen. In der Zahlungsaufforderungist ferner anzugeben, aus welchen Teil desRatenplans der MaBV sich die jeweils eingeforderte Rate zusammensetzt.Zahlungen haben schuldbefreiend auf das vom Gläubiger dernicht übernommenen Grundpfandrechte im Zusammenhangmit der Lastenfreistellungserklärung bzw. Bürgschaft benannteKonto in dem insoweit benannten Umfang zu erfolgen, ansonstenauf das von der Verkäuferin benannte Objektkonto(Bausonderkonto). Die Verkäuferin hat ihren Kaufpreiszahlungsanspruchan diesen Gläubiger abgetreten. Zahlt derKäufer bei Fälligkeit (der einzelnen Rate) nicht, kommt er ohneMahnung in Verzug (§ 286 Abs.2 Nr. 2 BGB) und muss danndie jeweilige Rate mit dem gesetzlichen Verzugszinssatz verzinsen.Eine Aufrechnung des Käufers mit Kaufpreiszahlungsansprüchenist nur mit unbestrittenen oder rechtskräftigen Forderungenmöglich.Der Käufer erhält eine Sicherheitsleistung für die rechtzeitigeHerstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängelin Höhe von 5 % des Kaufpreises. Die Sicherheitsleistung istdurch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Käufer vonder ersten Kaufpreisrate den Gesamtbetrag der geschuldetenSicherheit zurückhält.Der Käufer verpflichtet sich, bei einer Weiterveräußerungseiner Wohnung seinem Rechtsnachfolger (seinem Käufer) im76Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Konzeptionelle GestaltungSondereigentum alle noch nicht erfüllten Verpflichtungen ausdem Bauträgervertrag mit Wege einer Weitergabeverpflichtungaufzuerlegen und sicherzustellen, dass der Sonderrechtsnachfolgerdie in dem Bauträgervertrag vorgesehenen Vollmachtenebenfalls erteilt.h) BaubeschreibungDie Grundurkunde enthält eine konkrete Baubeschreibung derNutzungsänderung vom ehemaligen Bürogebäude in Wohnungen.Daraus ergeben sich konkrete Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtungender Verkäuferin, die in diesemProspekt unter der Rubrik “Bauleistung und Ausstattung” abgedrucktsind, und den Anforderungen aus den Bauplänen, dieunter “Wohnraumgestaltung im Überblick” im Prospekt dargestelltwerden und den Vorgaben im Aufteilungsplan entsprechen.Bei Auslegungsfragen über Art und Umfang der zu erbringendenBauleistungen ist die Baubeschreibung maßgebendund nicht die Baupläne. Sollten einzelne Leistungen nichtdetailliert in der Baubeschreibung beschrieben worden sein, istdie Verkäuferin berechtigt, den Leistungsinhalt nach billigemErmessen zu bestimmen, sofern dies nicht zu einer Verteuerungder Maßnahme führt.Sollte sich im Nachgang zum Vertragsabschluss ergeben,dass aufgrund behördlicher Auflagen, Änderungen der Rechtslageoder aus technischen und/oder wirtschaftlichen GründenAbweichungen zu der ursprünglichen Baubeschreibung undBauleistungen notwendig werden, so muss der Käufer diesegegen sich geltend lassen, es sei denn die Grenze der Zumutbarkeitwürde im Einzelfall überschritten werden. Solche Änderungenkönnen nicht nur das Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechtdes Käufers betreffen, sondern auch das Gemeinschaftseigentum.Auch diese Änderungen sind zulässig, soweitdadurch keine unzumutbare Beeinträchtigung des vertragsgemäßenGebrauchs des Gemeinschaftseigentums entsteht. Gef)WohnflächenberechnungDie Berechnung der Wohnflächen im Bauträgervertrag erfolgtnach der sog. Wohnflächenverordnung (WoFIV). Dabei ist zuberücksichtigen, dass Balkone sowie Loggia- und Terrassenflächenbei der Planung mit der Hälfte ihrer Grundfläche angesetztwerden. Eine Haftung der Verkäuferin für Flächenabweichungenkommt nur dann in Betracht, wenn sie nicht auf Sonderwünschendes Käufers beruhen und soweit sie um mehr als3 % nach unten abweichen. Im Fall der Unterschreitung ist der3 % überschreitende Wert ersatzpflichtig.g) FinanzierungsmitwirkungIm Interesse des Vertragsvollzugs erklärt die Verkäuferin ihreBereitschaft bei Bestellung von Grundpfandrechten zu Gunstender finanzierenden Bank mitzuwirken. Die Grundschuldbestellungsurkundemuss die im Kaufvertrag festgehaltenen Sicherungszweckvereinbarungenwiderspiegeln und darf zunächstder vollständigen Kaufpreisfinanzierung dienen. Durchdie Grundschuldbestellung übernimmt die Verkäuferin keinerleipersönliche Haftung und die Kosten der Bestellung undGrundbucheintragung trägt der Käufer. Die Verkäuferin schafftlediglich die Rahmenbedingungen, damit der Käufer auf dieseArt und Weise seine Finanzierung besichern lassen kann. Es istalleinige Aufgabe des Käufers dafür Sorge zu tragen, dass biszur Kaufpreisfälligkeit alle Auszahlungsvoraussetzungen seinerFinanzierung vorliegen.nerell wird die Verkäuferin dafür Sorge tragen, dass Abweichungenweder die Qualität der Bauleistung, noch den Wertoder Gebrauchsfähigkeit des einzelnen Wohnung oder desGemeinschaftseigentums mindern. Da es sich um eine unterDenkmalschutz stehende vorhandene Gebäudesubstanz undGebäudeausstattung handelt, soll so viel wie möglich erhaltenwerden und Eingriffe so schonend wie möglich erfolgen, damitder Gesamteindruck gewahrt bleibt. Damit einhergehendmuss der Käufer immer berücksichtigen, dass er es hier nichtmit einem Neubau zu tun hat, der den heutigen Anforderungender Technik entspricht (Wärme- und Schallschutz) und auchgegebenenfalls aufgrund der Altbausubstanz trotz vorsichtigerund zeitgemäßer Sanierung Abstriche bei Komfort, Qualitätund Funktionalität im Vergleich zu einem Neubau erforderlichsind. Des Weiteren sei darauf hingewiesen, dass es keinen Anspruchdes Käufers auf Übernahme von Sonderwünschen gibt.i) BezugsfertigkeitDie Bezugsfertigkeit ergibt sich zunächst aus dem zwischen denVertragsparteien vereinbarten Fertigstellungstermin. Hier ist allerdingszwischen der Bezugsfertigkeit des Sondereigentumsund der vollständigen Fertigstellung auch des Gemeinschaftseigentumszu differenzieren. Die Verkäuferin strebt an, die Bezugsfertigkeitbis zu den im Bauträgervertrag niedergelegtenTerminen zu erreichen und verpflichtet sich, den Vertragsgegenstandbis zu den im Grundstückskaufvertrag niedergelegtenTerminen bezugsfertig zu übergeben. Die Verkäuferin verpflichtetsich, den Vertragsgegenstand 6 Monate nach Bezugsfertigkeitvollständig fertig zu stellen. Können Außenarbeitenjahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser Frist ausgeführtwerden, hat sie die Verkäuferin zu geeigneter Zeit unverzüglichzu erbringen. Behinderungen bei der Erstellung der Eigentumswohnung,die die Verkäuferin nicht zu vertreten hat (z. B.:höhere Gewalt, Streik, Sonderwünsche des Käufers, Zahlungsverzugdes Käufers), verlängern die Herstellungsfrist um dieDauer der Behinderung.j) Abnahme des Sonder- und GemeinschaftseigentumsDie Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahmeder vertragsgegenständlichen Wohnung nach deren bezugsfertigerHerstellung. Gleichzeitig ist auch Gemeinschaftseigentum,soweit es zu diesem Zeitpunkt abnahmefähig hergestelltist, abzunehmen. Der Abnahmetermin wird von der Verkäuferindem Käufer mit einer Frist von zwei Wochen vor Übergabeterminschriftlich mitgeteilt. Später durchgeführte Arbeiten sindnach Fertigstellung abzunehmen. Bei der Abnahme findet einegemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes statt. Hierüberist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlendeLeistungen und Mängel aufzunehmen sind, auch soweit hierüberStreit besteht. Andere Abnahmeformen sind möglich.Erscheint der Käufer trotz ordnungsgemäßer Benachrichtigungbei dem Abnahmetermin nicht und lässt er sich auchnicht durch einen von ihm schriftlich Bevollmächtigten vertreten,gilt dies gleichwohl als Abnahme (vgl. § 640 BGB). Nacherfolgter Abnahme beginnt die Laufzeit der Verjährungsfristen.k) BesitzübergangAuf den Käufer gehen Besitz, Nutzungen und Lasten, insbesonderedie laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahreines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung,sowie die Verkehrssicherungspflicht bezüglich77

der Wohnung von dem Zeitpunkt an über, ab dem der Käuferden Vertragsgegenstand aufgrund Übergabe nutzen darf. DieVerkäuferin ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahmedurchgeführt ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligenZahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabeleistet.Der Käufer tritt vom Tage des Besitzübergangs an in sämtlicheVerpflichtungen ein, die durch die Teilungserklärung unddie Gemeinschaftsordnung begründet werden (Mietverhältnissesind zu diesem Zeitpunkt noch nicht begründet worden). DieVerkäuferin erteilt dem Käufer daher ab Besitzübergabe Stimmrechtsvollmachtfür die Eigentümerversammlung. Ein Hausgeldfür den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe die Verkäuferin,ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen.Die Verkäuferin trägt alle Kosten für Erschließungs-, Versorgungs-und Abwasseranlagen, soweit sie bisher errichtetsind oder anlässlich der Durchführung des vorliegenden Bauvorhabensvorgesehen sind. Dies umfasst beispielhaft die Kostenfür Hausanschlüsse sowie eventuell anfallende naturschutzrechtlicheAusgleichsmaßnahmen. Etwaige Rückerstattungenvon Vorausleistungen stehen der Verkäuferin zu. Allesonstigen Erschließungskosten im Sinne des Baugesetzbuchesund nach Landesrecht und kommunalem Satzungsrecht trägtder Käufer.l) Ansprüche und Rechte bei MängelnDer Käufer ist aufgrund des Prospektes über die Lage desGrundstücks und des derzeitigen Zustandes des Gebäudesund der Außenanlage sowie die Grundrisse informiert. Bezüglichdes Grundstücks und für die nach der Baubeschreibungunverändert bleibende Altbausubstanz sind Sachmängelgewährleistungsansprücheund Schadensersatzansprüche desKäufers ausgeschlossen. Die Verkäuferin haftet jedoch gemäßBaubeschreibung für vorsätzlich oder grob fahrlässig unterlasseneSanierungs- und/oder Modernisierungsarbeiten an derAltbausubstanz. Für diese Fälle hat der Käufer einen Anspruchauf Nacherfüllung oder kann Minderungsrechte geltend machenund bei nicht behebbaren Mängeln vom Vertrag zurücktretenoder Schadenersatz verlangen (Mängelrechte nach §§633 ff. BGB).Ansprüche auf Schadensersatz wegen der Verletzung desLebens, des Körpers oder der Gesundheit und auf Ersatz sonstigerSchäden, die jeweils auf einer vorsätzlichen oder grobfahrlässigen Pflichtverletzung der Verkäuferin beruhen könnennicht ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für Pflichtverletzungeneines gesetzlichen Vertreters der Verkäuferin oder derenErfüllungsgehilfen. Der Bauträgervertrag sieht vor, dassdurch die Verkäuferin keine Garantien für besondere Eigenschaftenübernommen werden. Mängelrechte des Käufers fürSonderwünsche bestehen gegenüber der Verkäuferin nicht, essei denn, diese hat die Sonderwünsche selbst ausgeführt. Sicherungshalbertritt die Verkäuferin im Rahmen des Bauträgervertragesdie ihr gegen die am Bau beteiligten Personen zustehendenAnsprüche auf Nacherfüllung, Selbstvornahme undAufwendungsersatz und Schadensersatz wegen mangelhafterLeistungen an den Käufer ab.m) AbwicklungsvollmachtenIm Bauträgervertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten.Durch beide Parteien werden die Notarangestellten vollumfänglichzur Durchführung des Vertrages und gegebenenfallsRückabwicklung ermächtigt. Der Käufer erhält eine Belastungsvollmachtzur Grundpfandrechtsbestellung auf dem Vertragsobjektzu Finanzierungszwecken. Die Verkäuferin ist bevollmächtigt,Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächenumzuwandeln und Aufteilungen oder räumliche Veränderungennach billigem Ermessen vorzunehmen. Im Innenverhältnisist diese Vollmacht insoweit beschränkt, dass die Änderungenbei wirtschaftlicher Sichtweise Art und Umfang des Sondereigentumsdes Käufers sowie der ihm zur Sondernutzung zugewiesenenTeile des Gemeinschaftseigentums nicht unzumutbarbeeinträchtigen dürfen.n) Rücktritt nach VertragsannahmeNach Annahme des Angebotes zum Abschluss des Bauträgervertragesist ein Rücktritt vom Vertrag nur noch nach den gesetzlichvorgesehenen Gründen möglich (§§ 634, 636 BGB).Dabei sind die Voraussetzungen des Rücktritts limitiert undgreifen nur bei schwerwiegenden Gründen. Damit wird demRechtsgrundsatz Rechnung getragen, dass gemeinschaftlichausgehandelte Verträge für beide Seite bindend sind.o) EigentumsumschreibungDer Eigentumsübergang auf den Käufer erfolgt durch seineEintragung im neu gebildeten Teileigentumsgrundbuch. Voraussetzungdafür sind grundsätzlich die vollständige Zahlungdes Kaufpreises nach Fälligkeit und die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigungdes Finanzamtes (Nachweis über dieBezahlung der Grunderwerbssteuer). Gegebenenfalls könnendie Erklärungen zur Auflassung in einer Nachtragsurkunde erfolgen.Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibungwird im Grundbuch zunächst eine sog. Auflassungsvormerkungeingetragen, die bei Eintragung des Käufers als Eigentümerwieder zur Löschung kommt.2. Verwaltung des Gemeinschaftseigentumsa) VerwaltervertragEntsprechend der Erläuterungen in diesem Prospekt wird dieFirma Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH (geschäftsansässig:Rehwagenstraße 2, 04288 Leipzig-Holzhausen) durchdie Verkäuferin zum ersten WEG Verwalter der LiegenschaftNonnenstraße 44 e, f, g in 04229 Leipzig bestellt und erhältentsprechende Vollmachten übertragen. Kraft Gesetzes (§ 26Abs.1 S.1 2 HS WEG) ist die Verwaltererstbestellung auf dieDauer von drei Jahren ab Übergabe befristet. Maßgebend fürden Beginn ist die Begründung der ersten Sondereigentumseinheit.Eine wiederholte Bestellung kann durch Beschluss derEigentümerversammlung erfolgen. Der Verwaltervertrag kannvor Fristablauf nur aus wichtigem Grund beendet werden. Dieserliegt insbesondere dann vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlungnicht ordnungsgemäß führt. In diesen Vertragtritt der Käufer mit Übergang von Besitz/Nutzen und Lasten,spätestens mit Grundbucheintragung als Eigentümer ein.Die im Gesetz (§§ 23 Abs.2, 24 ,27 und 28 WEG) vorgeseheneinzelnen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters finden sichim Verwaltervertrag. Die zur Zeit gültige reguläre Vergütungdes Verwalters beträgt gemäß Leistungskatalog je Wohnungseigentummonatlich derzeit 21,42 € einschließlich der jeweilsgültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Zusatzleistungen sindgemäß Verwaltervertrag gesondert zu honorieren. Aufgrundder gesetzlichen Grundlage (WEG), dem Verwaltervertrag78Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Konzeptionelle Gestaltungnebst Vollmacht, der Gemeinschaftsordnung (Teil der Grundurkunde)und den Beschlussfassungen kann der Verwalter, dieWohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr vollumfänglichvertreten.b) Zustimmungserfordernis bei WeiterveräußerungAufgrund der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung bedarfeine freihändige Veräußerung des Wohnungseigentumsder Zustimmung des WEG-Verwalters. Dabei muss der Käuferdafür Sorge tragen, dass Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärungund der Gemeinschaftsordnung sowie den bisherigenBeschlussfassungen dem Rechtsnachfolger auferlegt werden.Die Vermietung und Verpachtung der Eigentumswohnungist dem Verwalter anzuzeigen. Die Eigentumswohnungen dürfengrundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eineandere berufliche oder gewerbliche Nutzung ist nur mit schriftlicherEinwilligung des Verwalters zulässig, wobei die Zustimmungnur aus wichtigem Grund versagt werden kann. DieWohnungs- bzw. Teileigentümer haben sich verpflichtet eineInstandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum zubilden. Die Höhe der Beträge wird durch die Eigentümerversammlungfestgelegt. Im Fall der Weiterveräußerung der Eigentumswohnungkann der Käufer keine Auszahlung seinesAnteils an der Instandhaltungsrücklage und an dem sonstigenVerwaltungsvermögen verlangen, sondern die Ansprüche gehenauf seinen Rechtsnachfolger über.c) WärmelieferungsvertragDie Liegenschaft Nonnenstraße 44 e, f, g erhält die WärmeundWasserversorgung aufgrund eines zentralen Wärmelieferungsvertrages(”Wärmecontracting”), der noch durch einenVoreigentümer abgeschlossen wurde. Da auch einige Nachbargrundstückedurch den gleichen Wärmeversorger beliefertwerden, ist eine separate interne Kostenaufteilung und -abrechnungzwischen den Eigentümern erforderlich, solange keinegesonderte einzelvertragliche Vereinbarung mit dem Wärmeversorgerabgeschlossen wird. Der Käufer muss daher seinenRechtsnachfolger auf diesen Umstand hinweisen, zumaldieser Wärmelieferungsvertrag auch im Fall einer FremdnutzungTeil der mietvertraglichen Vereinbarung sein muss.3. Verwaltung des SondereigentumsEs obliegt der Entscheidung des Käufers, ob er für die Verwaltungseiner vermieteten Eigentumswohnung eine Hausverwaltungbeauftragt oder dies eigenverantwortlich erledigt. Die FirmaSachsengrund Hausverwaltungs GmbH offeriert die Sondereigentumsverwaltungfür eine Vergütung je Eigentumswohnungvon 20,65 € und pro Stellplatz 2,98 € monatlich jeweilsinklusive der gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Wenn diesesAngebot für den Käufer in Betracht kommt, so kann er einenVerwaltervertrag mit der Firma Sachsengrund HausverwaltungsGmbH abschließen. Zur Vertragserfüllung sind dann Vollmachtenzu erteilen, damit Mietverträge abgeschlossen undgekündigt werden können und das Mietinkasso stattfindenkann (Einzug der Miete, Mietnebenkosten) sowie Mietkautioneingezogen werden und die Ermächtigung Mietrückstände gerichtlichgeltend zu machen.4. Mietgarantievertraga) VertragsinhaltDie Verkäuferin bietet dem Käufer den Abschluss eines Mietgarantievertragesan. In diesem Vertrag garantiert die Verkäuferinin Abhängigkeit von der konkreten Wohnung eine monatlicheNettokaltmieteinnahme je m²-Wohnfläche für die Dauer einesJahres ab dem 3. des auf die Bezugsfertigstellung folgendenMonatsersten:Erdgeschosswohnungen 6,20 €Wohnungen 1. und 2. Obergeschoss 6,50 €Wohnungen 3. Obergeschoss 6,80 €Zu den Aufgaben der Verkäuferin/Garantiegeberin gehört fürdie Laufzeit der Vereinbarung ferner die Übernahme der Kostenfür (Neu-) Vermietung (Zeitungsannoncen, Maklerprovision).Ferner übernimmt der Mietgarantiegeber während derDauer der Mietgarantie die Kosten der Neuvermietung (Annoncen,Maklerprovision, Besichtigungstermine) auf derGrundlage der vom Käufer erteilten Vermietungsvollmacht.Die Garantiegeberin ist in dieser Zeit auch zur Vertretunggegenüber dem WEG-Verwalter bevollmächtigt und berechtigtdie Kosten der Verwaltung durch Mieteinnahmen und/oderGarantieleistungen auszugleichen. Während der Mietgarantiezeitentstehende Mietzahlungsforderungen werden Käuferseitigan die Garantiegeberin abgetreten. Sollten über die garantierteMiete hinaus zusätzliche Mieterlöse erzielt werden, sostehen diese ohne Ausgleichsverpflichtung an den Käufer aufgrundder Abtretung der Garantiegeberin zu. Der auszuzahlendeBetrag errechnet sich nach vorherigem Abzug der zurBegleichung der WEG Verwaltung erforderlichen Kostenbeiträgevon der gesamten Mietgarantiezahlung.b) Ausnahmen von der MietgarantieDie Mietgarantie umfasst aber nicht die Mietnebenkosten undHausgelder, unabhängig von der Frage der Umlagefähigkeitauf den Mieter. Auch die Renovierungskosten (im Fall der Neuvermietung)verbleiben beim Käufer. Zahlungen aus der Mietgarantiekommen nicht in Betracht, wenn die erforderliche Vermietungsvollmachtnicht erteilt wird, das Scheitern des Mietvertragsabschlussesoder eine ganz oder teilweise erfolgteNichtzahlung der Miete vom Käufer zu vertreten ist, Mietausfälleaufgrund Mietminderungen auftreten, die von der Garantiegeberinnicht zu vertreten sind, der fällige Kaufpreise nichtgezahlt wird und der abgeschlossene Bauträgervertrag und/oder Mietgarantievertrag rückabgewickelt werden.79

A. VorbemerkungIn diesem Abschnitt des Prospektes werden die steuerlichen Konsequenzen im Zusammenhangmit Immobilieninvestments nach der geltenden Gesetzeslage erläutert.Dabei ist zu berücksichtigen, dass die angebotenen Wohnungen sich in einerLiegenschaft befinden, die im Jahre 1905/06 errichtet wurde. Alle Hinweise verstehensich dabei unter der Annahme, dass es sich um Eigentumswohnungen und derenErwerb durch private Anleger oder Eigennutzer handelt.B. Steuerrechtliche Themen1. ÜberschussprognoseGrundsätzlich ist für die einkommensteuerrechtliche Anerkennung durch die Finanzverwaltungmaßgebend, dass der Erwerb und die Nutzung der Eigentumswohnungzur Fremdvermietung keine Liebhaberei darstellt. Bei einer auf Dauer angelegtenVermietungstätigkeit geht der Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung grundsätzlichund typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht aus (vgl. auch Schreibendes Bundesministeriums der Finanzen vom 08.10.2004).Der § 21 Abs. 2 EStG wurde mit Gesetz vom 01.11.2011 (mit Wirkung für denVeranlagungszeitraum 2012) dahingehend geändert, dass bei mindestens 66 % derortsüblichen Vergleichsmiete von einer entgeltlichen Vermietung auszugehen ist undbei weniger als 66 % eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teilstattzufinden hat (verbunden mit einer anteiligen Kürzung des Werbungskostenabzugs).Dabei handelt es sich um eine Vereinfachung der Rechtslage. Nach der vorhergeltenden Rechtslage betrug die Grenze nach § 21 Abs. 2 EStG 56 % der ortsüblichenMiete, wobei die Entscheidung zur steuerlichen Behandlung im Bereich zwischen56 % und 75 % eine Totalüberschussprognose erforderte. Für die ortsüblicheMiete ist der örtliche Mietspiegel maßgebend, wobei zu Gunsten des Steuerpflichtensowohl der untere Rand einer ausgewiesenen Preisspanne angesetzt werden kannals auch die umlagefähigen Betriebskosten einbezogen werden können (BayLfStDStR 2008, S.406 und R 21.3 EStR).2. Modellhafte Gestaltungen § 15b EStGIndividualität und Exklusivität Die DGG •Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG,ein Unternehmen der GGH Holding, stehtfür in sich schlüssige, ertragsorientierte undnachhaltige Gesamtkonzepte – Revitalisierungsbeispiel:das in den Jahren 1928 bis1930 im Art-déco-Stil errichtete WESTEND-Ensemble in Leipzig, Gröpplerstraße 54-68[Aufnahmen 2012]Durch das Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellenvom 22.12.2005 wurde der § 15b EStG neu eingefügt. Voneinem Steuerstundungsmodell ist dann die Rede, wenn aufgrund der modellhaftenGestaltung Steuervorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen. Dabeisoll dies nur dann gelten, wenn innerhalb der Verlustphase im Verhältnis zur Höhedes nach dem Konzept zu gezeichneten Kapitals die Gesamtheit der prognostiziertenVerluste das eingesetzte Eigenkapital 10 von Hundert übersteigt. Besondere Ausprägungensind daher Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, Flugzeugbeteiligungen, geschlosseneImmobilienfonds und ähnliche Konstruktionen.Steuerliche Gestaltung80Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Steuerliche GestaltungBauträger sind grundsätzlich von den Restriktionen des § 15b EStG nicht ausgenommen.Das BMF hat aber in seinem Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008festgehalten, dass der bloße Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung von derVerkäuferin grundsätzlich keinen Fall der modellhaften Gestaltung und damit keinschädliches Steuerstundungsmodell darstellt.Für die Modellhaftigkeit typisch ist, die Bereitstellung eines Bündels an Haupt-,Zusatz- und Nebenleistungen, letztere führen zu einer Schädlichkeit des Vertragswerks,wenn sie es nach dem zugrunde liegenden Konzept ermöglichen, den sofortabziehbaren Aufwand zu erhöhen. (vgl. BMF Schreiben vom 17.04.2007). Wirddem Käufer eine entgeltliche Neben- und Zusatzleistung z. B. durch die Gewährungeiner Mietgarantie oder einer Bürgschaft für die Endfinanzierung zur Verfügung gestellt,verzichtet der Käufer jedoch darauf, liegen unterschiedliche Vertragskonstruktionenvor, die jeweils für sich auf ihre Modellhaftigkeit geprüft werden müssen (käuferbezogeneBetrachtungsweise). Dabei kommt es nicht darauf an, dass diese Neben-und Zusatzleistungen durch die Verkäuferin selber gewährt werden, sondern esreicht auch aus, wenn der Verkäuferin nahestehende Personen, mit ihr verbundeneGesellschaften oder Dritte, die sie dem Käufer empfohlen hat als Anbieter auftreten.Leistungen, die der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und Verwaltung der Liegenschaftdienen (z. B. WEG-Verwaltung, Wohnungsverwaltung, Abschluss einesMietpools) sind dagegen unschädlich, sofern nicht gleichzeitig verpflichtende Vorauszahlungenfür mehr als 12 Monate vereinbart sind/werden.Was die Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibungen nach den §§ 7h und 7iEStG – für sich genommen – angeht, so führt dies nicht zur Annahme einer modellhaftenGestaltung.Ein Verkaufsprospekt per se führt nicht zur Annahme der Modellhaftigkeit, sondernes bedarf der Prüfung des konkreten Inhaltes des Prospektes, ob es sich tatsächlichum schädliche Nebenleistungen im Einzelfall handelt. Die Entscheidungüber das Vorliegen schädlicher Leistungen wird allerdings dabei durch das fürden Steuerpflichten zuständige Finanzamt getroffen (vgl. BMF-Schreiben vom29.01.2008).Aufgrund der bisherigen Anwendung der Vorschrift des § 15b EStG ergibt sichnoch keine dauerhafte Anwendungspraxis der Finanzverwaltung und keine damitkorrespondierende Rechtsprechung, so dass es zu diesem Thema noch keine abschließendeRechtssicherheit gibt.3. Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltungund gewerblichem GrundstückshandelSobald die Fremdvermietung steuerlich relevant ist, muss abgegrenzt werden, ob essich um einen Fall der Vermietung und Verpachtung (Einkünfte nach § 21 EStG) oderEinkünfte aus Gewerbebetrieb handelt (Einkünfte nach § 15 EStG).Private Vermögensverwaltung liegt vor, wenn der Käufer die Eigentumswohnungdauerhaft an Fremde zur Nutzung überlässt und die Fruchtziehung aus der zu erhal-Das Zweckmäßige ist auch schön, ist nur zur Hälfte wahr. (...) Nur vollkommene Harmoniein der technischen Zweck-Funktion sowohl wie in den Proportionen der Formen kannSchönheit hervorbringen. Und das macht unsere Aufgabe so vielseitig und kompliziert.Walter Gropius (1883.1969), deutsch-amerikanischer Architekt und Bauhauslehrer81

tenden Substanz Vorrang vor der Substanzverwertung durchAusnutzung von Substanzwertsteigerung hat (ständige BFH-Rechtsprechung).Im Interesse der Rechtssicherheit hat der BFH zur Abgrenzungder privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichenGrundstückshandel die sog. “Drei-Objekte-Grenze” entwickelt,die die Grundstücksverkäufe betrifft – nicht vom Grundsatzher bereits Grundstückserwerbe.Die Gerichtsurteile der letzten Jahre zu dieser Abgrenzungsthematikhaben sich mit Sonderfällen beschäftigt, wiebeispielweise die Zwischenschaltung einer GmbH und die Veräußerungvon Großobjekten an einen einzigen Erwerber, wobeidie aus einer Vielzahl von Einheiten bestehenden Großobjektez. T. im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag inTeileigentum aufgeteilt wurden. Insofern wurde in diesem Bereichdie Grenze der Drei-Objekte bezüglich des gewerblichenGrundstückshandels relativiert, so dass nicht auszuschließenist, dass nicht auch zukünftig Ausnahmen entstehen werden.Für den klassischen Fall des privaten Anlegers mit branchenfremdenBeruf und Besitz einzelner Eigentumswohnungenist hingegen die Rechtslage klar. Werden innerhalb eines Zeitraumsvon 5 Jahren nach Abschluss einer Sanierungsmaßnahme(es kommt dabei nicht auf den Kaufvertragsabschluss fürden Fristbeginn an) mehr als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltungdavon aus, dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltungüberschritten wurde. Damit handelt es sichdann um einen Fall des gewerblichen Grundstückshandels, dadie Finanzverwaltung unterstellt, dass durch diese Veräußerungendie vorhandene Wertsteigerung realisiert werden soll. DerVeräußerungsgewinn berechnet sich aus dem Veräußerungspreisabzüglich der Anschaffungs- und Nebenkosten sowie derbisher geltend gemachten Abschreibungen (Normal-Abschreibungengenauso wie erhöhte Abschreibungen nach § 7h oder§ 7i EStG). Die daraus entstehenden Gewinne unterliegendann der Besteuerung nach § 15 EStG und der Einkommensteuernach § 21 EStG.Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die 5 Jahres-Fristkeine starre Grenze darstellt. Sofern dem Steuerpflichtigen einebereits vor Ablauf der 5 Jahre bestehende bedingte Veräußerungsabsichtunterstellt bzw. nachgewiesen werden kann,führen auch Veräußerung kurz nach Ablauf der 5 Jahre nochzur Annahme eines “Zählobjektes” im Sinne der 3-Objekt-Grenze.Aus welchem Grund eine Veräußerung stattfindet spielt keineRolle. Ein eigentlich nicht gewollter, aber von Dritten (z. B.der Gläubigerbank) aufgezwungener Notverkauf wird genausobehandelt wie ein planmäßig durchgeführter Verkauf.Daneben ist im Bereich der Vermietung und Verpachtungnoch die 10-jährige Spekulationsfrist (§ 23 Abs.1 Nr. EStG) zubeachten, in der potentielle Veräußerungsgewinne steuerpflichtigsind, sofern nicht im Veräußerungszeitpunkt eine bereitsmindestens 2 Kalenderjahre dauernde Privatnutzung vorliegtbzw. im Fall der Veräußerung vor Ablauf der 2 Kalenderjahreseit Anschaffung eine durchgehende Privatnutzungbestand.4. ÜberschussSollte der Käufer seine Tätigkeit als Vermieter im Rahmen derprivaten Vermögensverwaltung ausüben, so erzielt er Einkünfteaus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG.Die sog. Überschussermittlung erfolgt durch die Gegenüberstellungvon Einkünften aus Vermietung und/oder Verpachtungund den im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenenWerbungskosten. Durch die mit den Abschreibungen erhöhtenWerbungskosten entstehen Barwert-/Zinsvorteile, die dazu dienendie erhöhten denkmalschutzrechtliche bedingten Aufwendungenabzumildern.5. § 10d EStG VerlustverrechnungNach § 10d EStG können die Verluste in dem Veranlagungsjahr,in dem der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünftenaus allen Einkunftsarten und bis zu deren Höhe betragsmäßigunbegrenzt verrechnet werden.Sollten trotz Verrechnung noch Verluste bestehen bleiben,so können diese auf der Grundlage der gegenwärtigenRechtslage übersteigenden Verluste, bis zu einem Betrag von€ 511.500,00 in das vorangegangene steuerliche Veranlagungsjahrzurückgetragen werden (bei zusammen veranlagtenEhegatten erhöht sich der Betrag auf € 1.023.000,00). Alternativbesteht auch die Möglichkeit die Verluste in die Folgejahreunbegrenzt vorzutragen.Der Verlustvortrag ist in den folgenden Veranlagungsjahrenbis zu € 1 Mio (bei zusammen veranlagten Ehegatten € 2Mio.). des jährlichen Gesamtbetrages der Einkünfte und derdarüber hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetragesder Einkünfte abziehbar (vgl. § 10d EStG). Nicht verrechneteVerluste werden weiter vorgetragen.6. Werbungskosten bei FremdnutzungWerbungskosten sind alle Aufwendungen, die zum Erwerb, zurSicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen (§ 9 Abs.1EStG).Typische Werbungskosten wie z. B. Fremdkapitalzinsen,sonstige Finanzierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten,Grundsteuer etc. sind im Veranlagungsjahr der Zahlungsofort abziehbar. Sollte der Käufer binnen 3 Jahre ab Anschaffungder Eigentumswohnung Aufwendungen für Instandsetzungs-und Modernisierungsmaßnahmen haben und diese15 % der Anschaffungskosten übersteigen, zählen sie als anschaffungsnaheHerstellungskosten zu den Herstellungskostender Eigentumswohnung und unterliegen den dafür geltendenAbschreibungsregelungen. Gleiches gilt, wenn es zu einergrundlegenden Substanzveränderung oder etwas völlig Neuenkommt, was mit dem ursprünglichen Objekt nicht artverwandtist. Alle anderen Instandhaltungs- und Modernisierungskostensind sofort abzugsfähige Werbungskosten.Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind hingegenkeine Werbungskosten und können nur (zeit-)anteilig im Rahmender Überschussermittlung berücksichtigt werden.7. Disagio und DamnumDie Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und dem Nennbetrageines Darlehens wird als Disagio bezeichnet. Das Damnumist die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag unddem Auszahlungsbetrag eines Darlehens.Mit BMF-Schreiben vom 20.10.2003 wurde festgelegt,dass im Rahmen der Werbungskosten bei den Einkünften ausVermietung und Verpachtung die Zahlung eines marktüblichen82Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Steuerliche GestaltungDisagio abgezogen werden darf, wenn es sich um einen Darlehensabschlussnach dem 31.12.2003 handelt, bei dem einZinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren vereinbartwurde und der Betrag des Disagios bei 5 % liegt. DieseVorgabe erhöht die anfänglichen steuerlichen Verluste, da einezeitliche Vorverlagerung von vertraglichen Kosten stattfindet.Gleiches gilt auch bei der steuerlichen Anerkennung des Damnums.Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass ein Fall einer modellhaftenGestaltung bei einer gleichgerichteten Vermittlungvorliegen könnte. Dies muss individuell durch den Käufer unterEinbindung seines Steuerberaters geprüft werden.8. Lineare AbschreibungenFür alle Gebäude, die nach dem 01.01.1925 fertig gestelltwurden, kann der Steuerpflichtige die Abschreibung der Gebäudeherstellungsoder -anschaffungskosten vornehmen, wobeieine maximale Abschreibung von 50 Jahren anzunehmenist. Diese sog. lineare Abschreibung liegt bei 2 % im jährlichenVeranlagungszeitraum. Für Liegenschaften, die vor dem01.01.1925 fertig gestellt wurden, gilt eine erhöhte Abschreibungvon 2,5 % pro Jahr.Wer als Vermieter z. B. eine hochwertige Einbauküche inder vermieteten Wohnung installiert, muss die Kosten dafürüber einen Nutzungszeitraum von 10 Jahren gleichmäßig abschreiben(FG Köln Az.: 14 K 4709/04). Die Anschaffungskostenfür eine Einbauküche waren kein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.9. Erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG(sog. “Denkmalschutz-Afa”)Die erhöhten Abschreibungen nach § 7h und § 7i EStG werdennahezu parallel gehandhabt. Für die Genehmigungs-Formalitätensind lediglich unterschiedliche Behörden zuständig.Bei einer nach Landesrecht (SächsDschG) als Baudenkmalausgewiesen Liegenschaft, können anstelle der linearen Abschreibungvon 2 % bzw. 2,5 % erhöhte Abschreibungen nach§ 7i EStG vorgenommen werden. Diese erhöhten Abschreibungenfür den Teil der Anschaffungskosten der dazu dient,dass das Baudenkmal seiner Art und Weise nach erhaltenbleibt und/oder einer sinnvollen Nutzung zugeführt wird, könnenim Jahr der Herstellung (Abschluss der Baumaßnahme)und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und inden folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % abgeschriebenwerden. Sollten Zuschüsse gewährt werden, so mindern siedie Bemessungsgrundlage der Anschaffungskosten der Höhenach. Sollten erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten nicht inAnspruch genommen werden, können sie in späteren Veranlagungszeiträumennicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmensind nur nach Abschluss des notariellen Kaufvertragesbegünstigt.Die Dachgeschoss-Thematik ist nunmehr gerichtlich geklärt,(vgl. FG Sachsen vom 24.02.2010). Hier hatte die Finanzverwaltungzwischenzeitlich sehr restriktive, am Zweck derVorschrift vorbei gehende, Auffassungen vertreten. Die aktuelleRechtslage ist: Dachgeschosswohnungen, die bereits zuvorschon einmal Wohnzwecken dienten (z. B. als Dienstmädchen-Kammer oder nach Bombenschaden im II. WK nicht wiederaufgebaut), sind normal begünstigt.Wohnungen, die aus vorher nicht zu Wohnzwecken im engerenSinne genutzten Dachboden-/Wäscheboden-Räumen entstehen,sind hinsichtlich der neuen Innenein- und -ausbautennicht begünstigt, jedoch hinsichtlich ihres Anteils an Sanierungskostender Außenhülle und der übrigen historisch vorhandenenBestandteile des Hauses und der Haustechnik. ZusätzlicheDachterrassen und Balkone sind nicht begünstigt.Gleiches gilt für Maisonette-Wohnungen.Die Feststellung des Umfangs der begünstigten Aufwendungenobliegt dabei der Denkmalbehörde, nicht der Finanzverwaltung.Im Übrigen wurde mit dem vorn genannten Urteil des FGSachsen klargestellt, dass ein nicht begünstigter Neubau nurdann vorliegt, wenn das denkmalgeschützte Gebäude abgerissenund völlig neu errichtet wird.10. Bund-LänderzuständigkeitEs gibt gewisse Unklarheiten zur Zuständigkeit zwischen Bundes-und Landesrecht, da Denkmalrecht Ländersache ist. Sachsenist mit der bundesweit größten Zahl an Baudenkmalen amstärksten betroffen.Das Bundesfinanzministerium äußert sich regelmäßig nichtzu Fragen der §§ 7h und 7i EStG und verweist an die Länderministerien.Es gibt offiziell eine Abstimmung auf Bundesebene,wobei in der Praxis durchaus uneinheitliche Verfahrensweisenzu beobachten sind.Der Bundesfinanzhof hatte in der Vergangenheit scheinbarje nach Senat unterschiedliche Auffassungen vertreten. DieserAnschein resultierte jedoch hauptsächlich aus einem einzigenUrteilsfall eines Senats (X. Senat), der nach Geschäftsplan fürdie Eigenheimzulage, aber nicht für Vermietung und Verpachtung,zuständig war. In diesem Fall ging es um eine unzutreffendausgestellte Bescheinigung nach § 7i EStG und eine Kollisionvon Begünstigungstatbeständen. Der Senat hatte restriktivhinsichtlich der Denkmal-AfA geurteilt, um keine Doppelförderungderselben Baumaßnahme zuzulassen (Eigenheimzulageinfolge Neubau/Denkmal-AfA infolge nicht Neubau).Anhand dieses Urteils und unter Negierung der ständigenRechtsprechung der beiden Senate, die nach Geschäftsplanfür Vermietung und Verpachtung zuständig sind (IX. und XI. Senat),hatte die Finanzverwaltung unter Federführung des bayerischenLandesamtes für Steuern eine restriktive Sichtweise vertreten.Besonders die sächsische Finanzverwaltung hatte sichdiese restriktive Sicht zu Eigen gemacht.Da das sächsische Finanzgericht derartige Auffassungendurch ein rechtskräftiges Urteil Einhalt gebietet, findet dieseRechtsprechung Anwendung auf in Sachsen gelegenen Immobilien.Im Übrigen steht die Rechtsprechung des FG Sachsenim Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des IX. und XI.Senats des BFH. Allerdings haben in der Vergangenheit einigeFinanzämter diese Begünstigung nicht anerkannt und sich aufden Neubaugedanken zurückgezogen, so dass das Risiko bestehtdiesen Anspruch gegebenenfalls klageweise geltend machenzu müssen.11. Weitere Verfahrensfragen, betreffend sowohlSanierungsgebiet- als auch Denkmalschutz-FälleDie Verkäuferin trifft im Kaufvertrag eine bestimmte Aufteilung/Prognose zu den Anteilen der begünstigten Sanierungskosten83

sowie Gebäudealtsubstanz und Grundstück. Da diese vor Verkaufund vor Beginn der Bauarbeiten getroffen werden muss,ist sie mit Unsicherheiten behaftet. Die (auf Antrag des Käufers)bescheinigende Behörde für §§ 7h und 7i EStG (Denkmalbehörde)führt nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Prüfunganhand der Kosten- und Gewerkeaufstellung sowie des Aufteilungsmaßstabesauf die Wohneinheiten durch.In einem späteren Verfahrensschritt wird das örtlich zuständigeFinanzamt beim Bauträger eine Prüfung des Objekts vornehmen.Die im Kaufvertrag ausgewiesenen Sanierungskostensind die Obergrenze dessen, was steuerlich begünstigt seinkann. Häufig ist eine Kürzung dieses Betrages aus den unterschiedlichstenGründen auf den beiden nachfolgenden Stufen(Grundlagenbescheid der Denkmalbehörde für §§ 7h oder 7iEStG und Prüfung durch das für das Objekt örtlich zuständigeFinanzamt) denkbar.Die Bindungswirkung der Bescheinigung der Denkmalbehördeist eingeschränkt. Vom Prinzip her erstreckt sich diese nurauf die Fragen, die dem Denkmalschutz entspringen, z. B. dieNotwendigkeit bestimmter Baumaßnahmen für die denkmalgerechteErhaltung des Bauwerks. Auf diese Einschränkungenwird in den Bescheinigungen ausdrücklich hingewiesen.Bei Erwerben, die erst nach Baubeginn stattfinden, kann espassieren, dass die Denkmalbehörde regelmäßig keine Kürzungum die bereits vor Abschluss des Kaufvertrags durchgeführtenBaumaßnahmen vornimmt. Dies wird teilweise erstnach Jahren (rückwirkend) im Rahmen der Prüfung durch dasörtlich zuständige Finanzamt vorgenommen. Betroffene Käuferkönnen in diesen Fällen durchaus mit wesentlichen Steuernachzahlungenund ggf. Finanzierungsproblemen konfrontiertwerden. Rechtsbehelfsverfahren sind meist vom Käufer zu führen,wobei sich Nachweisprobleme hinsichtlich des Bautenstandsim Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ergebenkönnen. Insofern ist die vorausschauende “Beweissicherung”durch geeignete Unterlagen hier zu empfehlen.12. Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte,Anpassung Einkommenssteuervorauszahlungensowie Berücksichtigung der §§ 7h und 7i EStGAbschreibung in den ErstjahrenBedingung für die Geltendmachung der erhöhten Abschreibungenist die Vorlage der Bescheinigung der Denkmalbehördenach § 7 h/§ 7i EStG. Eine vorläufige Berücksichtigunganhand der im Kaufvertrag ausgewiesenen Sanierungskostenist derzeit nicht möglich. Die Bescheinigung kann erst nach Abschlussder Baumaßnahme beantragt werden, wobei die Bearbeitungsdaueroftmals sehr lang ist. Hier sollten derzeit vorsorglichnicht unter 2 Jahre einkalkuliert werden.Das sächsische Finanzgericht (mehrere Urteile) und derBFH (hier: AdV-Beschluss vom 20.07.2010) haben entschieden,dass die Finanzämter bis zum Vorliegen der Bescheinigungdie Abschreibungen im Schätzungswege ermitteln undanerkennen sollen. Dies wird von der Finanzverwaltung (LfStBayern, Verfügung vom 22.07.2011) strikt abgelehnt, indemdie Urteile über die entschiedenen Einzelfälle hinaus nicht füranwendbar erklärt wurden. Ein Käufer könnte sein Recht insofernnur selbst auf dem finanzgerichtlichen Weg einklagenoder abwarten bis die endgültige Bestätigung vorliegt. Im Momentist eine Klage angesichts der Kosten und der langen Laufzeitallerdings nicht zwingend zu empfehlen, zumal auch dieVerzinsung von Steuerguthaben unter bestimmten Voraussetzungen6 % p.a. beträgt.Für die Veranlagungszeiträume nach Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmeoder Anschaffung der Liegenschaft könnenausgleichsfähige Verluste im Rahmen der Einkommensteuervorauszahlung(§ 37 EStG) oder in Form eines Freibetragesauf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b EStG) berücksichtigtwerden. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Gebäude indem Kalenderjahr vor seiner Fertigstellung angeschafft wird,dann ist der Zeitpunkt der Fertigstellung maßgebend (§ 37Abs. 3 Satz 8 und 9 EStG). Der Antrag für die Eintragung desFreibetrages ist bis spätestens zum 30.11. des Kalenderjahresfür das die Lohnsteuerkarte gilt auf dem amtlichen Vordruckeinzureichen (vgl. § 39a Abs.3 S.3 EStG).C. Eigengenutzte LiegenschaftenBei einer nach landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmalausgewiesen Liegenschaft kann der Eigennutzer nach § 10fEStG die getätigten Aufwendungen für die begünstigten Baumaßnahmenim Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahmeund in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 %als Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs. 1 EStG). Dies stehtaber unter der Maßgabe, dass die Bescheinigung nach § 7iEStG vorliegt. Für Eigentumswohnungen gilt diese Vorschriftentsprechend (§ 10f Abs. 5 EStG).Der steuerliche Abzugsbetrag wird nur dann anerkannt,wenn mit den Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellenKaufvertrages begonnen wird. Eine nachträgliche Geltendmachungvon nicht genutzten Abzugsbeträgen zu einemspäteren Veranlagungszeitraum ist ausgeschlossen. Nur wennder Käufer zu dem fraglichen Zeitraum auch die Wohnung zueigenen Wohnzwecken nutzt, wird der Sonderausgabenabzuganerkannt (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Steuervergünstigungnach § 10f EStG gilt grundsätzlich nur für ein Objekt, nur Ehegattenkönnen diese Abzugsmöglichkeit für insgesamt zweiObjekte in Anspruch nehmen.Es ist immer zu berücksichtigen, dass die Möglichkeitendes Sonderabzugs dort ihre Grenzen haben, wo das steuerpflichtigeEinkommen nach deren Abzug unterhalb des Grundfreibetragsliegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgabenist im Gegensatz zur Verlustverrechnung nichtmöglich.Bezüglich der Ermäßigung der Einkommenssteuervorauszahlungund der Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages geltendie Erläuterungen unter B.12 in entsprechender Anwendung.D. Grunderwerbssteuersatz und GrundsteuerBei einem Immobilienerwerb in Sachsen fällt nach gültigerRechtslage zum Zeitpunkt der Prospekterstellung eine Grunderwerbsteuervon 3,5 % des Kaufpreises nach notariellemKaufvertragsabschluss an. Die Grunderwerbsteuer fällt auchim Fall der Veräußerung des Objekts an und ist vom Käuferaufgrund der üblichen vertraglichen Vereinbarungen zu zahlen,wobei die Verkäuferin neben dem Käufer für die Bezahlunggegenüber dem Finanzamt gesamtschuldnerisch haftet.Des Weiteren übernimmt der Käufer mit vertraglicher Vereinbarung(Besitzübergang) die Verpflichtung zur Zahlung derlaufenden Grundsteuer, welche er aber im Vermietungsfall im84Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Steuerliche GestaltungRahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf den Mieterumlegen kann.E. SchlussbemerkungDie in Gesetzesform vorliegenden Regelungen der §§ 7h, 7iund 10f EStG sind knapp und wenig detailliert. Die wesentlichenRegelungen finden sich in Verwaltungsvorschriften (Bescheinigungsrichtlinien,veröffentlichten und nicht veröffentlichtenDienstanweisungen der Finanzverwaltung) und Rechtsprechung.Es gibt verschiedentlich unterschiedliche Auffassungenzwischen den Bau- und Finanzbehörden, und die Finanzbehördensind gelegentlich bestrebt, finanzgerichtliche Urteilenicht zur Anwendung kommen zu lassen.Änderungen in der Rechtsauffassung entfalten meist auchrückwirkend Auswirkungen auf alle noch offenen Fälle.Grundsätzlich muss sich der Käufer bewusst sein, dassletztlich erst das für das Objekt örtlich zuständige Finanzamt imRahmen der Prüfung beim Bauträger die verbindliche Feststellungder Bemessungsgrundlage für §§ 7h, 7i bzw. 10f EStGvornimmt. Diese erfolgt erst mehrere Jahre nach dem Erwerb.Sofern sich in der Zeit zwischen Erwerb und abschließenderPrüfung durch das Finanzamt Änderungen in der Rechtsauffassungergeben, kann dies nicht dem Prospekthersteller angelastetwerden.Die steuerlichen Konsequenzen aus dem Immobilienkaufsowie die in der Folgezeit auftretenden Unwägbarkeiten, sei esdurch Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen anveränderte Marktstrukturen oder die Weiterveräußerung bzw.Nutzungsänderungen der Immobilie bedingt, lassen sich heutenur unter Berücksichtigung der konkreten Rahmenbedingungendes jeweiligen Käufers abschätzen. Der vorliegende Textersetzt nicht die Prüfung der wirtschaftlichen und steuerlichenRahmenbedingungen durch eine fachkundige Person ihresVertrauens und die entsprechende steuerrechtliche Beratungund Prüfung der konkreten Vorteile und Nachteile für den Käufer.Die Prospektherausgeberin empfiehlt daher jedem Käufergrundsätzlich vor dem Abschluss des Kaufvertrages einen Steuerberaterseines Vertrauens zu Rate zu ziehen.85

Individualität und Exklusivität Die DGG • Deutsche Gesellschaft für GrundbesitzAG, ein Unternehmen der GGH Holding, steht für in sich schlüssige,ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativerBauweise, mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitätenzu schaffen – Revitalisierungsbeispiele: Stadtvilla am Neuen Garten, Eisenhartstraße5 in Potsdam (obere Abb.); Stauffenbergstraße 9 in Leipzig; Auewaldschlösschen,Paul-Michael-Straße 12-14 in Leipzig; Villa Flechsig, Mehringstraßein Markkleeberg (nebenstehende Abb.) [Aufnahmen u. a. 2010]Vertragspartner86Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

VertragspartnerKoordination | VertriebDGG • Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AGKarl-Tauchnitz-Straße 2D-04107 LeipzigRegistergericht: Amtsgericht LeipzigRegisternummer: HRB 21209Initiatorin | BauträgerinEigentümerinProspektherausgeberinGGH GmbH & Co. Schleußig Dritte KGKarl-Tauchnitz-Straße 2D-04107 LeipzigRegistergericht: Amtsgericht LeipzigRegisternummer: HRA 16477Baubegleitende QualitätskontrolleTÜV SÜD Industrie Service GmbH · LeipzigWiesenring 2 • D-04159 LeipzigRegistergericht: Amtsgericht MünchenRegisternummer: HRB 109326Verwaltung | VermietungSachsengrund Hausverwaltungs GmbHRehwagenstraße 2D-04288 LeipzigRegistergericht: Amtsgericht LeipzigRegisternummer: HRB 4300Als Unternehmer kann bezeichnet werden, wer in schöpferischer Produktivität, in dynamischerund zugleich elastischer Aktivität, in Verantwortlichkeit und mit persönlicher Risikobereitschaftden wirtschaftlichen und sozialen Fortschritt gestaltet.Peter von Siemens (1911.1986), deutscher Industrieller87

Leistungsbilanz (Auszug, denkmalgeschützte Mehrfamilienwohnhäuser und Villenbauten)Standort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenMoschelesstraße 13, Leipzig Seite 90 f.1887/882011/12855,12 m²2.366.580,00 €Gröpplerstraße 70-74, Leipzig1928-19302011/121.8710,73 m²3.575.425,00 €Könneritzstraße 106, Leipzig Seite 921894/952011807,52 m²1.944.048,00 €Gröpplerstraße 62-68, Leipzig1928-193020112.416,82 m²5.051.156,00 €Sattelhofstraße 8, Leipzigum 19002011492,86 m²1.133.578,00 €Hauptstraße 43, Markkleebergum 19002011925,03 m²2.090.542,00 €Gröpplerstraße 54-60, Leipzig Seite 931928-19302010/112.268,76 m²4.741.710,00 €Ausgewählte Referenzen88Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Ausgewählte ReferenzenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenStandort | LageBaujahrSanierung | ModernisierungGesamtwohnflächeInvestitionsvolumenKarl-Liebknecht-Str. 20, Markkleeberg Seite 94um 19002010529,50 m²1.358.500,00 €Käthe-Kollwitz-Straße 85, Leipzig Seite 95187920101.117,00 m²2.570.000,00 €Breitenfelder Straße 84, Leipzig Seite 96190020101.245,00 m²2.840.000,00 €Neubertstraße 19, Dresden Seite 9719062010790,06 m²2.018.000,00 €Eisenhartstraße 5, Potsdam Seite 9818872010784,00 m²1.817.000,00 €Stauffenbergstraße 9, Leipzig Seite 99190420091.451,00 m²3.340.000,00 €Auewaldschlösschen, Leipzig19242006/071.866,00 m²4.660.000,00 €Über die vielfältigen Möglichkeiten, die in jedem historischen wie zeitgenössischen Bauwerkstecken: Die Architektur ist die erstarrte Musik, sagte einst Friedrich Wilhelm Joseph vonSchelling. Ich füge hinzu: Lasst uns die Saiten zum Klingen und Schwingen bringen.Werner L. Hetterich (1945), deutscher Architekt89

Leipzig, Moschelesstraße 13 Außen- wie innenarchitektonisch reflektiert die denkmalgeschützteVilla (Baujahr 1887/88) im Bachviertel einen bemerkenswert ausgeprägtenGestaltungswillen und das handwerkliche Können [Aufnahmen 2012]Leipzig, Moschelesstraße 1390Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Ausgewählte ReferenzenLeipzig, Moschelesstraße 13 Individualität und Exklusivität – die Fassadengestaltungorientiert sich an den Fassadenbildern der großen Repräsentationsbauten dieserZeit. Auffallend sind die charakteristischen Züge in der Bild- und Formensprache– Kraft, Schönheit und Vollkommenheit symbolisierend – angelehnt an die femininenund maskulinen Darstellungen in der (griechischen) Antike [Aufnahmen 2012]91

Leipzig, Könneritzstraße 106 Die 1894/95 errichtete repräsentative Stadtvilla ander Weißen Elster reflektiert treffend den Anspruch und die gehobene Stellung dergroßbürgerlichen Schicht im frühen wilhelminischen Zeitalter [Aufnahmen 2012]Leipzig, Könneritzstraße 10692Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Ausgewählte ReferenzenLeipzig, Gröpplerstraße 54-60 Das in den Jahren 1928 bis 1930 im ausgefallenenArt-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der bereits fertig gestellte 1. Bauabschnitt)im Leipziger Westend wird derzeit revitalisiert [Aufnahmen 2011/12]Leipzig, Gröpplerstraße 54-6093

Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20 Außenarchitektonisch ist diehistorische Villa am Kees’schen Park dem Schweizer Landhausstil angelehnt undbesticht u. a. durch facettenreiche Holzbalkone und Veranden [Aufnahmen 2011]Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 2094Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Ausgewählte ReferenzenLeipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85 Das denkmalgeschützte Wohnhaus imBachviertel entstand zwischen 1864 und 1879 in einer für dieses Areal typischenBlockrandbebauung und wurde detailgetreu revitalisiert [Aufnahmen 2011]Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 8595

Leipzig, Breitenfelder Straße 84 Das um die Jahrhundertwende errichteteWohnhaus zählt zu den spätgründerzeitlichen Beispielen einer bereits gemäßigtenArchitektur mit einer klaren und zugleich stilvollen Formensprache [Aufnahmen 2011]Leipzig, Breitenfelder Straße 8496Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Ausgewählte ReferenzenDresden, Neubertstraße 19 Das ursprüngliche außenarchitektonische Gesamtbildin Farbe, Gliederung und Putzstruktur ist unter denkmalpflegerischen Gesichtspunktenliebevoll wiederhergestellt worden, besonderes Augenmerk lag dabei auf den fürdie Region typischen Sandsteinelementen. Bemerkenswert ist darüber hinaus dasinnenarchitektonische Ausgestaltungskonzept der Durchfahrt [Aufnahmen 2011]Dresden, Neubertstraße 1997

Potsdam, Eisenhartstraße 5 Historische Villa unweit des Neuen Gartens – dasaußenarchitektonische Gesamtbild in Farbe, Gliederung und Putzstruktur ist unterdenkmalpflegerischen Gesichtspunkten liebevoll wiederhergestellt worden, in derRaumplanung wurden weitgehend großzügige Proportionen beibehalten. Remiseund Stallgebäude im Garten der Villa wurden neu interpretiert [Aufnahmen 2010]Potsdam, Eisenhartstraße 598Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Ausgewählte ReferenzenLeipzig, Stauffenbergstraße 9 Eines der besonderen Merkmale diesesgründerzeitlichen Wohnhauses ist der turmartige Erker, historische Detailsund moderner Komfort machen Wohnen zum Erlebnis [Aufnahmen 2010]Leipzig, Stauffenbergstraße 999

Revitalisierung Der jeweilige Wertschöpfungsprozessbei Baudenkmalen erfordertausgeprägte Leidenschaft, Kreativität undFachkompetenz gleichermaßen; Fokus imDetail – stählernes Haupttreppenhaus imGebäudeabschnitt 44 f, Baujahr 1905(Münnich & Hedrich) – vgl. weiterführenddie Abb. auf Seite 101 [Bestand 2012]Gegenstand dieses Prospektes ist die Darstellung einer konkreten Immobilie und derangedachten Sanierung/Modernisierung derselben zu Wohnzwecken. Die Prospektherausgeberinin ihrer Funktion als Verkäuferin und Bauträgerin erteilt durch die imProspekt zu diesem Projekt getätigten Auskünfte keinerlei Rechts-, oder Steuerberatung,da dies gesetzlich ausschließlich den entsprechenden Berufsträgern zugewiesenist. Auch im Hinblick auf Finanzierungsthemen, Fragen der Kapitalanlage oderder wirtschaftlichen Konsequenzen des Immobilieninvestments erfolgt keine Beratung,sondern der Investor ist gehalten sich entsprechend Rat fachkundiger DritterPersonen seines Vertrauens einzuholen.Aufgrund der Vielzahl möglicher Nachteile des Investments als solches (z. B.Mietausfallrisiken, erhöhte Bewirtschaftungskosten) und die in der Person des Kaufinteressentenliegenden Risiken (Einkommensverluste durch Arbeitslosigkeit/Unfallund damit fehlende Möglichkeit der Ausgleichung von Unterdeckungen) übernimmtdie Prospektherausgeberin keinerlei Haftung für die künftige Entwicklung der im Prognosewegunterstellten Kosten- und Ertragsstruktur. Gleiches gilt für eine eventuellbeabsichtigte Geltendmachung steuerlicher Vorteile. Alle diese Faktoren sind sowohlindividuellem (Personen – oder objektbezogene Sachverhalte) als auch generellemWandel unterworfen. Letzteres in Form von Änderungen der Gesetzgebung,der Rechtsprechung als auch der verwaltungs- und steuerrechtlichen Praxis. Für denInhalt des Prospektes ist daher immer nur die zum Zeitpunkt der Erstellung geltendeund bekannte Sach- und Rechtslage maßgebend.Die im Prospekt gezeigten Fotos, Illustrationen und weiteren Darstellungen sindlediglich zur Visualisierung gedacht und stellen noch nicht die finale Bauschreibungdar. Die Vorschläge, Muster und Entwürfe im Prospekt stehen unter der Maßgabe,dass diese behördenseitig auch tatsächlich genauso genehmigt werden, da zumZeitpunkt der Prospekterstellung noch keine abschließende Genehmigung vorliegt.Insofern besteht immer die Möglichkeit, dass die spätere Gestaltung und BauausführungAbweichungen enthalten kann und muss, so dass die Prospektherausgeberininsoweit keine Haftung übernehmen kann.Grundlage der Rechtsbeziehung zwischen Prospektherstellerin und Investor sinddie abzuschließenden Vertragswerke, die dann die gegenseitigen Rechte und Pflichtenregeln. Dem Investor wird daher bei weitergehendem Interesse in Ergänzung zumvorliegenden Prospekt noch eine Mappe mit Vertragsmustern (noch unverbindlicheEntwürfe) sowie weiteren objektbezogen Unterlagen zur Verfügung gestellt, die ihmdie weitere konzeptionelle Gestaltung der Verträge verdeutlichen soll. Der Prospektist erst dann als vollständig anzusehen, wenn der Investor auch diese Mappe zurKenntnisnahme ausgehändigt bekommen hat. Sobald der Investor bereit ist, wirddann auf der Grundlage dieser Mappe das individualisierte Vertragsangebot für dienotarielle Beurkundung erstellt. Insofern unterliegt der finale Notarvertrag als auchdie sonstigen Verträge gegenüber dem Entwurf noch tatsächlichen und rechtlichenÄnderungen/Anpassungen. Maßgeblich sind dann letztlich die beurkundete Vertragsfassungbzw. die unterschriebenen Verträge.Haftungsausschlüsse100Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

HaftungsausschlüsseDie im Prospekt benannten Personen in ihrer Funktion als gesetzliche Vertreter derProspektherausgeberin als auch der involvierten Vertragspartner dienen lediglich zuInformationszwecken und haben nicht den Zweck dadurch eigenständig mit der Reputationdieser Personen zu Werbezwecken zu agieren.Die Prospektherausgeberin hat als einzige die Möglichkeit verbindliche Angabenim Hinblick auf den Prospekt zu tätigen, oder falls Anpassungsbedarf besteht(z. B. aufgrund behördlicher Auflagen) abweichende Angaben zu machen. Mit derVermittlung oder dem Vertrieb betraute Dritte haben keine diesbezügliche Berechtigung.Insoweit übernimmt die Prospektherausgeberin keine Haftung für solcherleiunberechtigte Erklärungen. Es sind einzig und allein die Erklärungen der Prospektherausgeberinmaßgebend.Die Prospektherausgeberin weist ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche Texteals auch Fotos und sonstige Darstellungen in der vorliegenden Form urheberrechtlichgeschützt sind und eine weitere Verwendung in jedweder Form durch unautorisierteDritte hiermit ausdrücklich untersagt wird.Der Prospekt als solcher orientiert sich im Aufbau und der inhaltlichen Gliederungan den Vorgaben der Wirtschaftsprüfer (IDW S 4 Grundsätze ordnungsgemäßerBeurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagenvom 18.05.2006). Allerdings können aus diesen Standards keine Haftungsansprüchegegen die Prospektherausgeberin abgeleitet werden.Aufgrund des Herstellungs- und Ausgabezeitpunkts des Prospektes und der damitverbundenen zeitlichen Weiterentwicklung besteht die Möglichkeit, dass die imProspekt noch nicht abschließend feststehenden Zahlen, Fakten und Daten nochModifikationen/Anpassungen unterliegen. Der Investor hat daher die Möglichkeitsich bei der Prospektherausgeberin bezüglich der nach Prospekterstellung eingetretenenaktuellen Entwicklung zu informieren und die Prospektherausgeberin wird ihmsoweit wie möglich diese Informationen zukommen lassen. Sollte er von dieser MöglichkeitGebrauch machen, so muss er, wenn er dadurch Erkenntnisse gewinnt, dasshier erhebliche Abweichungen zum Prospekt vorhanden sind und sich dadurch eventuellAnsprüche gegen die Prospektherausgeberin ableiten lassen könnten, diesebinnen 6 Monaten gegenüber der Prospektherausgeberin geltend machen. Ansonstenverjähren solche Ansprüche – wenn sie denn überhaupt bestünden – nach Ablaufvon 2 Jahren gerechnet ab dem Datum der Herausgabe des Prospektes. Eine Haftungder Prospektherausgeberin für vorsätzlich oder grob fahrlässige Falschaussagenkann dadurch aber nicht ausgeschlossen werden.Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die Prospektherausgeberin bei derZusammentragung der für die Anlageentscheidung des Investors maßgeblichen tatsächlichenund rechtlichen Informationen nach besten Wissen und Gewissen gehandelthat, damit diese Angaben wahrheitsgemäß und soweit als möglich vollständigsind. Gleichwohl ist nicht auszuschließen, dass trotz umfassender und gründlicherPrüfung bedauernswerte Irrtümer aufgetreten sind.Der Prospekt wurde im Juli 2012 erstellt und im August 2012 herausgegeben.101

Alte Tapisserie Geplante straßenseitige Ansicht (Ausschnitt in Höhe der Gebäudeabschnitte 44 f und g) – die Revitalisierung zielt in Absprache mit den denkmalschutzrechtlichenBehörden und unter Berücksichtigung des vorhandenen Bestandes auf eine Rekonstruktion des architektonischen Erscheinungsbildes ab,beinhaltet gleichermaßen die Entwicklung moderner und auf einem hohen Niveau basierender Wohnformen innerhalb dieser Architektur [Animation 2012]Bestätigung und Empfangsquittung102Alte Tapisserie | Nonnenstraße 44 e, f und g | Leipzig

Bestätigung und EmpfangsquittungDGG AGDeutsche Gesellschaft für GrundbesitzBestätigung und EmpfangsquittungFrauHerrHiermit bestätige ich/bestätigen wir,Titel, Name, ggf. Geburtsname – bitte in Druckbuchstaben ausfüllenVorname – bitte in Druckbuchstaben ausfüllenTitel, Name, ggf. Geburtsname – bitte in Druckbuchstaben ausfüllenVorname – bitte in Druckbuchstaben ausfüllenStraße, HausnummerPLZ, WohnorteMail-Adresse Telefon Telefaxdass ich/wir den oben stehend abgebildeten Verkaufsprospekt nebst Anlagen zur Alten Tapisserie (Denkmal-Sanierungsobjekt)in 04229 Leipzig, Nonnenstraße 44 e, f und g – mit der notwendigen Erläuterung der Anlegereignung, der Vor- und Nachteile beiwohnwirtschaftlichen Liegenschaften, der konzeptionellen und der steuerlichen Gestaltung – im Vermittlungsgespräch amDatum, Ortvermittelndes Unternehmenvon meinem/unseren VermittlerTitel, Name, ggf. Geburtsname – bitte in DruckbuchstabenVorname – bitte in Druckbuchstaben ausfüllenvollständig erhalten habe (n).XOrt, DatumUnterschrift (en)103

Bauherr: Philipp Penin, FabrikantEntwurf: Büro für Architektur Händel & Franke, LeipzigBaujahr: 1905/06 (im Rahmen umfangreicher Fabrikerweiterungsbauten)Umnutzung: 1928 (Tapisserie), in der Folgezeit unterschiedliche Nutzungsvarianten (Fertigung und Lager) innerhalb der Wollgarnfabrikursprünglich Bestandteil eines weiträumigen Industriekomplexes im Leipziger Westen, der zu den schönsten und größten Beispielengründerzeitlicher Industrie-Architektur in Europa zählt; nach umfangreicher Renaturierung und Revitalisierung in den vergangenen Jahreneine der besten und gefragtesten Adressen in Leipzig (Capital, Immobilien-Kompass 2012), idyllisch eingebettet in einen naturnahen Raumwww.dgg-ag.deDGG AGDeutsche Gesellschaft für GrundbesitzKarl-Tauchnitz-Straße 204107 Leipzig Freecall 0800. 6342766