Voraussetzungen für eine erfolgreiche Integration von Shopping ...

Voraussetzungen
für eine erfolgreiche Integration
von Shopping-Centern
in Innenstädten
Positionspapier
Erstellt durch
BAG-Arbeitskreis Shopping-Center und Innenstadt
Dr. Andreas Peppel, KarstadtQuelle AG
Dipl.-Geograph Rolf Pangels, Handelverband BAG
März 2007
Handelsverband BAG
Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und
Großbetriebe des Einzelhandels e.V. (BAG)
Atrium Friedrichstraße 60
10117 Berlin

BAG-Arbeitskreis Shopping-Center und Innenstadt
Dr. Andreas Peppel, KarstadtQuelle AG
Dipl.-Geograph Rolf Pangels, Handelsverband BAG
Handelsverband BAG
Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und
Großbetriebe des Einzelhandels e.V. (BAG)
Atrium Friedrichstraße 60
10117 Berlin
Telefon: 0 30 / 20 61 20-0
Telefon: 0 30 / 20 61 20-88
E-Mail: handelsverband@bag.de
Web: http://www.bag.de
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1. Mittel- bis langfristige Betrachtungsweise
anstreben/Sensibilisierung der Politik für
einzelhandelsrelevante Fragestellungen erwirken
2. Durch rechtliche Steuerung schleichende Expansion
und Nutzungsänderung unterbinden
3. Verlässliche Rahmenbedingungen schaffen
durch Stadt- und Einzelhandelskonzepte
4. Realistische Ausgangsdaten
bei Standortgutachten verwenden
5. Geeigneten Mikrostandort auswählen
6. Angemessene Dimensionierung beachten
7. Abgestimmten Branchen- und Mietermix anstreben
8. Bauliche Gestaltung den örtlichen Gegebenheiten anpassen/
Integration der Shopping-Center in den öffentlichen Raum
gewährleisten
9. Gemeinsames Stadt-,
City- und Quartiersmarketing initiieren
10. Verkehrliche Einbindung der Shopping-Center
in innerstädtische Verkehrskonzepte gewährleisten
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Vorwort
Der Trend zur Ansiedlung von Shopping-Centern in Deutschland ist ungebrochen.
Nachdem in nahezu allen größeren Städten derartige Projekte realisiert worden sind,
rücken im verstärkten Maße nunmehr auch mittelgroße Städte in das Augenmerk der
Projektentwickler und Investoren.
Mit der Ansiedlung eines Shopping-Centers verbindet sich aus stadtpolitischer Sicht
einerseits die Hoffnung, dass Synergieeffekte zwischen traditionellen Innenstadtstandorten
und neuen Einkaufszentren entstehen und es somit insgesamt zu einer
Stärkung des Einzelhandelsstandorts Innenstadt kommt. Des Weiteren kann mit der
Ansiedlung von Shopping-Centern ein wesentlicher Beitrag zu Entwicklung attraktiver
Stadtteilzentren sowie zur Revitalisierung urbaner Industriebrachen gesehen werden.
Andererseits gibt es, nicht zuletzt vor dem Hintergrund des Flächenüberangebots
und der Wettbewerbsintensität, Befürchtungen, dass Shopping-Center als autarke
Gebilde traditionelle Einzelhandelsbereiche nachhaltig schwächen. In diesem Zusammenhang
hat der Handelsverband BAG wiederholt gefordert, in verträglicher Art
und Weise derartige Einzelhandelsprojekte im Innenstadtraum zu etablieren.
Mit dem Ziel, möglichen Fehlentwicklungen vorzubeugen bzw. diese zu verhindern,
hat der Handelsverband BAG diesen kurzen Leitfaden erarbeitet. Hierbei geht es
insbesondere um die Darstellung der Voraussetzungen für eine nachhaltige und erfolgreiche
Integration der Shopping-Center in die Innenstädte. Es werden konkrete
Empfehlungen an die Stadtpolitik gegeben, die darauf abzielen, vor dem Hintergrund
des dynamischen Shopping-Center-Booms eine geordnete Einzelhandelsentwicklung
in den Innenstädten herbeizuführen. Die Kommunalpolitik soll für das Thema stärker
sensibilisiert werden als es vielfach heute der Fall ist. Dieser Leitfaden soll ferner helfen,
auftretende Konflikte zwischen den Einzelhändlern untereinander zu vermeiden
und Möglichkeiten einer engeren Zusammenarbeit zu fördern.
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1. Mittel- bis langfristige Betrachtungsweise anstreben/Sensibilisierung der
Politik für einzelhandelsrelevante Fragestellungen erwirken
Als Ergänzung und Stärkung gewachsener urbaner Strukturen, als Initialzündung
oder Wiederbelebung vorhandener Einzelhandelsstandorte können Shopping-Center
wichtige Bestandteile der Innenstadtentwicklung sein. Bei der Bewertung
der Projekte sollte allerdings nicht nur der Focus auf kurzfristige Effekte
gerichtet sein, sondern vielmehr auf mittel- bis langfristige Perspektiven.
Nach Erfahrungen des Handelsverbandes BAG sind in vielen Kommunalparlamenten
wenige Sachkenntnisse über den Einzelhandel, speziell über die Ansiedlung
von Shopping-Centern, vorhanden. Ebenso muss von einer geringen
Sensibilität gegenüber einzelhandelsrelevanten Problemstellungen ausgegangen
werden. Das Denken und die Entscheidungen über Einzelhandelsvorhaben
orientieren sich oftmals an den kurzfristigen „Tageserfolg“.
Den Politikern und Entscheidungsträgern in den Städten muss verdeutlicht werden,
dass der deutsche Einzelhandel - gemessen am Umsatz - nach der Industrie
und dem Handwerk der drittgrößte Wirtschaftszweig ist und dieser für die
Entwicklung der Städte eine maßgebliche Bedeutung übernimmt. Dem Einzelhandel
kommt in dem komplizierten und komplexen Nutzungsgefüge in den
Städten, besonders in den Innenstädten, neben seiner Versorgungsfunktion eine
herausragende stadtprägende Rolle zu. Es ist notwendig, wichtige Verantwortungsträger
aus unterschiedlichen Akteurskreisen in einzelhandelsrelevante
Entwicklungsprozesse zu integrieren. Hiefür bietet es sich an, einen regelmäßig
tagenden Konsultationskreises einzurichten, in dem vergangene, aktuelle und
zukünftige Themen der Handelsentwicklung, wie bspw. Ansiedlungsbegehren,
zielgerichtet rückgekoppelt werden.
Der vernünftige und verantwortungsvolle Umgang mit einzelhandelsrelevanten
Fragestellungen bedarf zweckmäßiger wie leistungsfähiger Organisationsstrukturen
innerhalb der Kommune. Im Rahmen einer leistungsfähigen „Wirtschaftsförderung
Innenstadt“ sollte daher bspw. institutionalisiertes Stadtmarketing
oder eine fachkundig besetzte Stabstelle in der Stadtverwaltung vorgehalten
werden, die das Kompetenzzentrum für den Themenbereich „Einzelhandels-
und Innenstadtentwicklung“ darstellt.
Darüber hinaus ist es zweckmäßig, regelmäßige Einzelhändler- und Passantenbefragungen
durchzuführen. Im Zuge von Einzelhändlerbefragungen gelingt
es, u.a. Informationen über die wirtschaftliche Situation, Zukunftsperspektiven,
Verlagerungs- oder Unternehmensaufgabeabsichten bestehender Betriebe zu
sammeln. Die Passantenbefragung dient u.a. dazu, Kundenzufriedenheit, Herkunftsbereiche
oder Bedarfsunterdeckungen zu ermitteln.
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2. Durch rechtliche Steuerung schleichende Expansion und Nutzungsänderung
unterbinden
Bestehende Bebauungspläne sollte dahingehend überprüft werden, ob eine
schleichende Expansion oder eine Nutzungsänderung zur Entstehung eines
neuen Shopping-Centers führen kann. Gegebenenfalls sind die Bebauungspläne
zu ändern bzw. neu aufzustellen. Um eine schleichende Erweiterung der
Verkaufsflächen zu unterbinden, empfiehlt sich ergänzend zur bauaufsichtlichen
Kontrolle die Eintragung von Sortiments- bzw. Verkaufsflächenvorgaben als
Dienstbarkeit im Grundbuch. Möglich ist auch die Vereinbarung in einem privatrechtlichen
Vertag, ggf. mit Nennung einer Vertragsstrafe sowie der Verpflichtung
zum Rückbau.
3. Verlässliche Rahmenbedingungen schaffen durch Stadt- und Einzelhandelskonzepte
In vielen Städten und Gemeinden wird die Standortentwicklung im Einzelhandel
von Zufälligkeiten der Flächenverfügbarkeit bestimmt; eine zielgerichtete stadtplanerische
Steuerung findet nicht statt. Viele Städte und Gemeinden erkennen
zwar, dass der Einzelhandel eine der wesentlichen Stadtfunktionen darstellt,
verkennen aber, dass der Einzelhandel eine Wirtschaftstätigkeit ist und deswegen
auch bestimmte Standortfaktoren gegeben sein müssen. Oberstes Ziel aller
Findungs- und Entscheidungsträger muss es sein, eine stabile wirtschaftliche
Entwicklung des Einzelhandels in den städtischen Zentren und Ortskernen zu
fördern, der langfristig ein breites Warenangebot sichert und städtebauliche
Strukturen zu erhalten hilft, zu fördern. Bezogen auf die Bewertung der Auswirkungen
neuer Shopping-Center gibt es keine Patentrezepte sondern nur standortgerechte
Individuallösungen.
Zur mittel- und langfristigen, stadtverträglichen Steuerung der Shopping-Center
ist eine klare Zielvorgabe der Kommunen in Form von Stadtentwicklungs- und
Einzelhandelskonzepten erforderlich. Einzelhandelskonzepte sind vor dem Hintergrund
der Dynamik im Einzelhandel regelmäßig fort zuschreiben und sollten
bestimmte Mindestanforderungen enthalten.
Aufgrund der zumeist weiträumigen Einzugsbereiche von Shopping-Centern
sowie der Mehrfachorientierung der Kunden empfiehlt sich die Erstellung eines
gemeindeübergreifenden, regionalen Einzelhandelskonzeptes. Im Sinne einer
nachhaltigen Entwicklung kann so ein „Wettrüsten“ unter den Gemeinden eingedämmt
oder sogar vollständig vermieden werden.
Im Sinne ständiger Überprüfung formulierter Entwicklungsziele sollte ein kontinuierliches
Monitoring wesentlicher Kenn- und Leistungsdaten des Einzelhandels
weiter betrieben werden. Nur auf diesem Wege lassen sich Erfolge oder
Misserfolge messen und können Lerneffekte in Bezug ähnlich gelagerte Entscheidungen
gewonnen werden.
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4. Realistische Ausgangsdaten bei Standortgutachten verwenden
Oftmals setzen sich Standortgutachten nicht kritisch genug mit den gegebenen
gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie den spezifischen lokalen
Gegebenheiten auseinander.
Einerseits muss bei der Abschätzung der volkswirtschaftlichen und städtebaulichen
Auswirkungen einer jeden neuen Einzelhandelsansiedlung unter Berücksichtigung
ablaufender bzw. sich abzeichnender ökonomischer und demografischer
Veränderungen deutlich sorgfältiger vorgegangen werden als dies bisher
geschieht. Die Ausgangsparameter sind realistisch einzuschätzen.
Andererseits müssen innerhalb einer gesamtstädtischen Betrachtung der Auswirkungen
neuer Einzelhandelsansiedlungen auch die Summenwirkung unterschiedlicher
Vorhaben sowie der vorhandene Einzelhandelsbestand außerhalb
der eigentlichen Versorgungsbereiche berücksichtigt werden.
5. Geeigneten Mikrostandort auswählen
Der Mikrostandort ist für die Bewertung der Kopplungseffekte zwischen einem
Shopping-Center und der Innenstadt und damit für die Beurteilung der Verträglichkeit
eines Centers von besonderer Bedeutung. Ziel muss es sein, Verknüpfungen
mit zuträglichen Umfeldnutzungen zu schaffen sowie übergeordnete
raumfunktionale Bezüge aufzugreifen.
Shopping-Center sollten daher nach Möglichkeit entweder in vorhandene Innenstadtstrukturen
eingebunden oder aber zur Aufwertung ausgewählter innerstädtischer
Mikrostandorte - beispielsweise in Schnittstellenlagen zwischen
mehreren wichtigen Verkehrsadern, in Subzentren von Großstädten oder auf zu
revitalisierenden innerstädtischen Industriebrachen - genutzt werden. Bestehen
räumliche Barrieren wie etwa Straßen, Brücken oder Unterführungen, so müssen
hierfür entsprechende Lösungen für die Anbindung der betreffenden
Standorte an das städtische Straßen- und Wegenetz entwickelt und realisiert
werden.
Die Entfernung zwischen dem Haupteinkaufsbereich einer Stadt und einem
neuen Shopping-Center sollte sich an den jeweiligen Strukturen vor Ort orientieren.
Hierzu können keine allgemeingültigen Entfernungsangaben gemacht werden.
Liegen die Standorte einerseits zu weit auseinander, sind kaum Synergieeffekte
herzustellen. Liegen sie andererseits zu eng beieinander, kann es zu
verschärften Konkurrenzsituationen kommen. Wichtiger ist vielmehr die Art und
Qualität der Nutzung in den Zwischenbereichen, da letztendlich die subjektiv
empfundene Entfernung über die Anbindung entscheidet.
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6. Angemessene Dimensionierung beachten
Ein Shopping-Center benötigt, um einerseits wirtschaftlich betrieben werden zu
können und andererseits eine Attraktivitätssteigerung für die gesamte Innenstadt
zu bewirken, eine gewisse Verkaufsflächengröße. Jeweilige Center müssen
aber dennoch maßstäblich ausgelegt sein, d. h. ihre Größe muss in einem
vernünftigen Verhältnis zum Flächenbestand des jeweiligen örtlichen Zentrums
stehen.
Die Verkaufsfläche des Shopping-Centers darf im Verhältnis zum bestehenden
Einzelhandel der Innenstadt keine dominante Stellung einnehmen. Dabei kann
keine allgemeingültige Aussage über das Verhältnis der Verkaufsflächen zueinander
getroffen werden. Dazu sind die lokalen Gegebenheiten in den vielen
deutschen Innenstädten zu unterschiedlich. Vieles hängt davon ab, ob eine Innenstadt
mit adäquaten Verkaufsflächen ausgestattet ist und ob sie eine angemessene
Eigenattraktivität vorweisen kann. Von einer verträglichen Dimensionierung
kann aber grundsätzlich nicht mehr gesprochen werden, wenn die Innenstadt
über weniger oder genauso viel Verkaufsfläche verfügt wie ein neu
geplantes Shopping-Center. Die kritische Größenordnung liegt nach bisherigem
Kenntnisstand bei einem Anteil der Center-Verkaufsfläche von etwa 20 Prozent
bezogen auf die gesamte innerstädtische Verkaufsfläche.
7. Abgestimmten Branchen- und Mietermix anstreben
Der Branchen- und Mietermix in einem Shopping-Center sollte keine reine Kopie
der bestehenden Innenstadt darstellen. Es sollte vielmehr eine Ergänzung
zum vorhandenen Innenstadtangebot hergestellt werden. Dies gilt nicht nur für
die Einzelhandelssortimente sondern auch für das Gastronomie- und Dienstleistungsangebot.
Um dieses Ziel zu erreichen, ist ein frühzeitiges Aufeinanderzugehen von
Shopping-Center-Entwicklern, Kommunalverwaltung und -politik sowie den bereits
vor Ort ansässigen Einzelhändlern erforderlich. Je früher die Beteiligten
miteinander ins Gespräch kommen, umso besser lassen sich die unterschiedlichen
Interessen gegebenenfalls miteinander vereinbaren und Synergieeffekte
nutzen.
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8. Bauliche Gestaltung den örtlichen Gegebenheiten anpassen/ Integration
der Shopping-Center in den öffentlichen Raum gewährleisten
In der Vergangenheit wurden viele Shopping-Center in den Innenstädten oftmals
als in sich geschlossene und gegenüber dem Umfeld abgeschottete Baukomplexe
entwickelt. Die Ein- bzw. Ausgänge der Center sollten daher, wenn
möglich, mit der Innenstadt verknüpft und in das vorhandene Wegenetz eingebunden
werden. Um bauliche Monotonie zu vermeiden, sollten lange Außenfassaden
sowie lange Rückfronten, wenn mit vertretbaren Aufwand zu realisieren,
aufgebrochen werden. Moderne Bautechniken und Materialien bieten vielfältige
Möglichkeiten zur Gestaltung. Zu denken ist hier u. a. an mehrschichtige
transparente Hüllen, von außen sichtbar Treppenanlagen und Galerien oder die
Verwendung grüner Architekturelemente.
Damit die großen Bauvolumen der Shopping-Center in der zumeist eher kleinteilig
strukturierten Nachbarschaft nicht als Fremdkörper empfunden werden,
sollten für die städtebaulich wichtigen Nahtstellen zwischen Bestand und Shopping-Center
entsprechende Lösungen zur Gliederung des Volumens, zur Traufhöhe,
zur Fassade und den zu verwendenden Baumaterialen gefunden werden.
Hierbei ist die Verhältnismäßigkeit zwischen Aufwand und Nutzen zu wahren.
Um Shopping-Center möglichst gut in den öffentlichen Raum zu integrieren,
bietet es sich an, Wegerechte zugunsten der Allgemeinheit sicherzustellen sowie
öffentliche Einrichtungen und Dienstleitungen im Center anzubieten.
9. Gemeinsames Stadt-, City- und Quartiersmarketing initiieren
Ein wesentlicher Vorteil der Shopping-Center gegenüber den Innenstädten liegt
in dem einheitlichen Auftreten bzw. in der Organisation aus einer Hand. Eine
stärkere Kooperation der Innenstadteinzelhändler ist daher dringend anzuraten.
Aber auch die Kooperation zwischen Shopping-Center und der Innenstadt sollte,
etwa in Form einer Partnerschaft im Stadt-, City- und/oder Quartiersmanagement,
intensiviert werden. Zu den möglichen kooperativen Management- und
Marketingaufgaben können beispielsweise eine gemeinsame Werbung, die
Durchführung gemeinsamer Aktionen und Veranstaltungen sowie die Vereinbarung
einheitlicher Öffnungszeiten für das Center und das Quartier zählen.
Nicht zuletzt kann ein neues Shopping-Center auch für Investitionen und Modernisierungsmaßnahmen
im Umfeld des Centers wirken. Die sich diesbezüglich
bietenden Potentiale gilt es konsequent auszuschöpfen.
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10. Verkehrliche Einbindung der Shopping-Center in innerstädtische Verkehrskonzepte
gewährleisten
Aus verkehrliche Sicht sind Shopping-Center auch danach zu beurteilen, ob
und wenn ja, wie sie sich in das innerstädtische Verkehrskonzept einfügen. Die
Verkehrsabläufe vom und zum Shopping-Center, sowie zwischen Center und
Innenstadt, sollten, sofern dies unter vertretbarem Aufwand realisierbar ist, so
erfolgen, dass sie dem erwünschten funktionalen Verbund von Nutzungen optimal
dienen, ohne dabei übrige städtische Nutzungen zu beeinträchtigen.
Neben der Bequemlichkeit der unter einem Dach angebotenen diversen Geschäfte
zieht in erster Linie das bessere Parkplatzangebot viele Käufer in die
Einkaufszentren. Bei manch größerem Einkaufszentrum ist die Einfahrt zur
Tiefgarage der eigentliche "Haupteingang" des Centers, da bis zu 70 Prozent
der Kundschaft mit dem eigenen PKW kommen und so die unmittelbare Umgebung
des Einkaufszentrums nicht einmal mehr betreten. Es sollte, wenn möglich,
auch eine wechselseitige Nutzung bzw. Ergänzung des Parkangebots von
Shopping-Center und Innenstadt angestrebt werden.
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