Immobilienbewirtschaftung - Allbau

Unverzichtbar für Essen:
engagierte Stadtteilentwicklung
Geschäftsbericht 2011

Aufsichtsrat Vorstand
Manfred Reimer
Vorsitzender
Oberstudiendirektor
im Ruhestand
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Christoph Kerscht
stellv. Vorsitzender
Lehrer
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Hans-Jürgen Best
Dipl.-Ingenieur
Stadtdirektor
der Stadt Essen
Peter Brandt
Dipl.-Ingenieur
Techn. Angestellter
Frank Czarnecki
Dipl.-Ingenieur
Techn. Angestellter
Arturo Holuigue de la Vega
Dipl.-Chemiker
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Norbert Frece
Mitglied des Vorstands
des Ruhrverbandes –
Körperschaft des
öffentlichen Rechts
(ab 22.11.2011)
Christine Geuß-Mues
Dipl.-Ingenieurin
Techn. Angestellte
Dr. Bernhard Görgens
Vorstandsvorsitzender
der Stadtwerke Essen AG
Sabine Herfort
Kaufm. Angestellte
Hans-Peter Huch
Kaufm. Angestellter
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Hanslothar Kranz
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Uwe Lindner
Mitglied des Vorstandes
der National-Bank AG
(bis 31.10.2011)
Hans Martz
Vorstandsvorsitzender
der Sparkasse Essen
Anke Olmes
Kaufm. Angestellte
Dr. Horst Zierold
Vorstandsvorsitzender
der Essener Verkehrs-AG
Dirk Miklikowski
Allbau AG
Titelbild: Allbau-Vorstand Dirk Miklikowski und Essens
Oberbürgermeister Reinhard Paß an einem Modell der Stadt Essen
im Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster.

Frisch bezogen: Die Allbau-Mietwohnungen im Laurentiusweg in Steele.
93. Geschäftsjahr
1919
2011

Bericht des
Vorstandes
04 bis 23
Bericht des
Aufsichtsrates
24 bis 27
Jahresabschluss
und Lagebericht
28 bis 57
A B C

A 04
Bericht des Vorstandes

06
08
10
12
16
18
20
23
Allbau als Stadt(teil)entwickler –
nachhaltig, ökologisch und sozial
Bauen für Essen – neue Wohnungen,
neue Kitas, neue Chancen
Innerstädtisches Wohnen
Immobilienbewirtschaftung
Instandhaltung und Modernisierung
Gebäude-Management und
Immobilienhandel
Personal und Organisation
Ausblick
2011 startete der 1. AllbauLauf rund
um den zukünftigen Niederfeldsee (unter
anderem auch mit zahlreichen Spitzensportlern).
Hier baut die Allbau AG
ca. 60 hochwertige Mietwohnungen.
05

A 06
Allbau als Stadt(teil)entwickler –
nachhaltig, ökologisch und sozial
Für die Allbau AG hängen der Unternehmenserfolg und damit auch ihre Bedeutung für die Stadt
Essen eng mit der Entwicklung unserer Stadt zusammen. Denn der Kunde wählt heutzutage bei seiner
Mietentscheidung nicht nur das Produkt Wohnung nach Ausstattung und Preis-Leistungsverhältnis aus,
er trifft vielmehr eine Wohnortentscheidung. Das heißt die Lage, die Adresse oder besser der Wohnstandort
mit all seinen Qualitäten, Angeboten von Nachbarschaft, Sicherheit, Freiflächen, Schulen,
Einkaufsgelegenheiten usw. müssen stimmen.
Auch im Jahre 2011 haben wir deshalb als Initiator, Akteur und Moderator von kooperativen Stadtteilbzw.
Quartiersentwicklungsprojekten mit sozialen Komponenten wichtige Beiträge zur Steuerung von
Zuwanderung und Integration – für verständnisvolle Nachbarschaften, gegen soziale Verwahrlosung und
für mehr Lebensqualität – geleistet. Hierzu trug vor allem auch die Förderung von Kunst, Kultur und
Sport im Stadtgebiet bei, denn sie sind wesentliche Determinanten für lebenswertes und zufriedenes,
urbanes Wohnen.
Für die Allbau AG ist aber auch der Zuzug neuer Einwohner wichtig. Es ist daher eine große Chance,
dass Essen in den zurückliegenden Jahren erheblich an Lebensqualität sowie eine Vielzahl von sozialversicherungspflichtigen
Arbeitsplätzen hinzugewinnen konnte. Der Immobilienmarkt konnte mit dieser
positiven Entwicklung leider noch nicht vollständig Schritt halten, so dass nachfragegerechte Wohnprodukte
teilweise fehlen. Hier wird die Allbau AG immer wieder neue Ideen entwickeln, denn das Image
und die Attraktivität einer Stadt hängen entscheidend auch von der Wohnqualität ab. Eine erfolgreiche
kommunale Wohnungsmarktpolitik ist daher wichtig – eine Mammutaufgabe, die nur im Rahmen von
Kooperationen zu stemmen ist.
Die Allbau AG ist dabei seit Jahrzehnten wichtiger Akteur und richtet als Essens größter
Wohnungsanbieter bei allen Projekten einen verstärkten Blick auf wirtschaftliche, aber auch soziale
und ökologische Nachhaltigkeit. Wir planen unsere Aktivitäten zur Stadt(teil)ent wicklung immer
orientiert an einer Vielzahl von Umfeldbedingungen wie sozialen und gesellschaftlichen Strukturen,
infrastruktureller Rahmen und insbesondere Quartiersbezogenheit. Jedes Quartier ist
anders und braucht eine individuelle Lösung, die sich auch in der gewählten Architektur und Gestaltung
ausdrückt. Deshalb steht heute am Beginn jeder Stadt(teil)entwicklungsmaßnahme der
Allbau AG eine sehr genaue Analyse für das betroffene Quartier – und zwar meistens gemeinsam
mit allen für die Entwicklung des Quartiers wichtigen Personen und Institutionen. Dies galt in 2011
vor allem für unsere zahlreichen Neubauprojekte.
Zusammen mit NRW-Landesbauminister
Harry K. Voigtsberger und Oberbürgermeister
Reinhard Paß macht Allbau-Vorstand
Dirk Miklikowski den ersten Spatenstich
für das Neubauprojekt Uferviertel am Niederfeldsee
im Rahmen des Stadtumbauprojektes
in Altendorf/Bochold.

A 08
Bauen für Essen – neue Wohnungen,
neue Kitas, neue Chancen
Die Ansiedelung neuer Unternehmen sollte sich nicht nur bei den Gewerbesteuereinnahmen für
die Stadt Essen positiv auswirken. Gleichzeitig liegt es natürlich im Interesse unserer Kommune, dass
deren MitarbeiterInnen auch eine Wohnung nach ihren Vorstellungen in Essen finden. Aber nicht nur
das: Die gleichbleibende bzw. sogar sinkende Einwohnerzahl ist auch darauf zurückzuführen, dass es in
der Essener Bevölkerung Wohnbedürfnisse – wie beispielsweise die Barrierefreiheit – gibt, die zurzeit
nicht im Bestand befriedigt werden können. Von daher ist eine Neubau-Offensive nötig, die von den
Wohnungsmarktakteuren erhebliche Anstrengungen erfordert, um beispielsweise die offensichtlich in
Essen vorhandene Nachfrage nach neuen Ein- und Mehrfamilienhäusern zum Kauf oder zur Miete zu
befriedigen. Dabei sind die Rollen klar verteilt: die Stadt Essen kann zwar Baurecht schaffen und Baugenehmigungen
erteilen, aber die tatsächlichen Bautätigkeiten privater Investoren nicht direkt beeinflussen.
Die Neubautätigkeit der Allbau AG ist deshalb ein wichtiger Eckpfeiler, um die anspruchsvollen
Ziele des wohnungspolitischen Handlungsprogramms der Stadt Essen zu erreichen.
Im Geschäftsjahr 2011 investierte die Allbau AG rund 42 Mio. Euro in Neubauvorhaben, die zum
weit überwiegenden Teil das Bestandsimmobilienportfolio mit hochattraktiven Immobilien ergänzen
sollen. Die Immobilien entstehen auf sehr guten innerstädtischen Lagen und zeichnen sich durch
moderne Architektur, attraktive und zeitgemäße Gestaltung sowie hohe Qualitätsstandards aus. Im
Jahre 2011 realisierte die Allbau AG vor allem Neubauprojekte, nachdem sie an gleicher Stelle vorher
Immobilien abgerissen hatte – eine Vorgehensweise, durch die sie den Bestand verjüngte, moderne
Wohnformen schaffte und zugleich die Attraktivität des ganzen Wohnviertels deutlich steigerte. Dies
galt für die aktuellen Neubauprojekte in Altendorf (ca. 60 Mietwohnungen), in Essen-Fischlaken (50 Mietwohnungen),
in Freisenbruch an der Märkischen Straße (63 Mietwohnungen), in Katernberg am Neuhof
(23 Mietwohnungen), in Vogelheim (18 Eigenheime), in Überruhr (19 Eigenheime) und auf der Dilldorfer
Höhe in Kupferdreh. Hier setzt die Allbau AG in einem weiteren Bauabschnitt ihre Investitionstätigkeit
fort und errichtet Essens erste Klimaschutzsiedlung. Die Allbau AG baut über zwei Bauabschnitte
51 Wohneinheiten in acht dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern und zusätzlich 17 Reihenhäuser.
Die durch das Land NRW auszusprechende Anerkennung als Klimaschutzsiedlung konnte aufgrund
des überzeugenden energetischen und städtebaulichen Konzeptes erreicht werden.
Ein attraktives Wohnungsangebot ist aber vor allem für Familien nicht ausreichend, wenn die Jüngsten
nicht versorgt sind. Stolz ist die Allbau AG daher auch auf ihr Programm zur Bereitstellung von Räumen für
Kindertagesstätten. Derzeit sind Plätze für fast 800 Kinder fertig gestellt, in Bau und in konkreter Planung.
Dabei muss nicht unbedingt – wie beispielsweise zurzeit in Kettwig nahe der Schmachtenberg-Schule –
immer neu gebaut werden. Die Allbau AG stellt auch geeignete Bestandsimmobilien bereit und baut
diese nutzungsspezifisch um. Diese verfügen auch immer über ent sprechende Freiflächen.

Auch das ist ein Stück Stadtentwicklung:
Die Allbau AG stellt gern Räume für Kindertagesstätten
bereit. Zum attraktiven Wohnumfeld
zählen beim Allbau auch Spiel- und
Bolzplätze für Kinder.
09

A 10
Innerstädtisches Wohnen
Es gibt nicht viele Großstädte, deren Innenstadt solch eine Wandlung vollzieht
wie die Innenstadt in Essen. Ein wichtiger Eckpfeiler des Krupp-Gürtels am Rande
der Innenstadt ist mit der Fertigstellung des ThyssenKrupp-Quartiers schon sichtbar
und auch die Entwicklung des so genannten „Universitätsviertel grüne mitte
Essen“ macht enorme Fortschritte. Es handelt sich hierbei um die Entwicklung
einer langjährigen innerstädtischen Brache, direkt gelegen im Zentrum der Essener
Innenstadt. Und die Allbau AG ist wesentlicher Treiber des Großprojektes. Ihr
Engagement geht hierbei in zwei Richtungen. Zum einen stellt das Unternehmen
einen Teil des Managements der für diesen Zweck gegründeten Entwicklungsgesellschaft
und übernimmt darüber hinaus umfassende Geschäftsbesorgungsleistungen
zur Aufbereitung der Fläche. Parallel tritt die Allbau AG als Investor auf
und baut an dem Standort 78 hochattraktive Mietwohnungen.
In der Zwischenzeit ist es gelungen, für die rund 12 Hektar große Entwicklungsfläche
ein so hohes Investoreninteresse zu erzeugen, dass zum Jahresende
2011 nahezu alle Flächen abschließend vermarktet waren. Dabei treten namhafte
Unternehmen wie Hochtief, AOK sowie das Versorgungswerk der Architektenkammer
als Investoren auf und schaffen einen hochattraktiven Mix aus Wohn- und
Gewerbeflächen. Dass die Allbau AG sich als erster Investor für ein Engagement in
der neu geschaffenen Lage entschieden hat, zeigt den unternehmerischen Weitblick
und zeugt von einem klaren Bekenntnis zum Immobilienstandort Essen.
Aber auch die Entwicklung der nördlichen Innenstadt rund um die Kreuzeskirche,
die nahe an der Grünen Mitte liegt, wurde 2011 von der Allbau AG vorangetrieben.
Die Allbau AG engagiert sich hier in besonderem Maße, und somit wird
ein städtebaulicher Missstand, der sich seit Jahrzehnten belastend auf die Ent-
wicklung der nördlichen Innenstadt auswirkte, bald der Vergangenheit angehören.
Denn unter anderem wird das umstrittene Parkhaus an der Rottstraße durch eine
Neubebauung der Allbau AG ersetzt. Die städtebauliche Entwicklung in dem
Quartier Rottstraße/Kreuzeskirche sieht vor, dass die Allbau AG Gebäudekomplexe
für Wohnungen, Gastronomie, Büro sowie sonstige Sondernutzungen errichtet –
und damit der nördlichen Innenstadt – auch vielleicht mit weiteren Investitionen
rund um den Weberplatz – ein neues Gesicht gegeben wird.
Beide Projekte haben dafür gesorgt, dass seit einiger Zeit ein verstärktes
Interesse am Wohnen in der Essener Innenstadt zu erkennen ist. Sie stehen sehr
positiv für Themen wie Stadtbild-, Architektur- und Grundrissqualitäten, für neue
Wohnformen, kreative Milieus, gute Nachbarschaft, CO 2 -Minderung und Energieeffizienz
sowie für Freiraum- bzw. städtebauliche Umfeldqualitäten und sind nach
Auffassung der Allbau AG der richtige Weg, um neue Investoren zu gewinnen und
damit einen positiven Imagewandel für die Innenstadt von Essen herbeizuführen.
Denn dies gilt für die meisten Neubauinvestitionen der Allbau AG: Wir setzen
einen Impuls, der Co-Investoren motivieren soll, sich an der Erschließung der
positiven Entwicklung neu entstehender Standorte zu beteiligen.

Hochmoderne Wohnungen in attraktiver
Lage – das ist PIER78. Mitten in der Essener
City baut die Allbau AG 78 Mietwohnungen
– ein außer gewöhnliches Architekturprojekt
unter einer eigenen Marke.
11

A 12
Immobilienbewirtschaftung
Nah am Kunden

Auch im abgeschlossenen Geschäftsjahr stand die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung
von Wohnimmobilien mit verschiedenen Serviceangeboten zu angemessenen Mieten und Preisen
sowie die Schaffung und Erhaltung funktionierender Nachbarschaften im Mittelpunkt des Handelns
der Immobilienbewirtschaftung. Sie bewirtschaftete im Geschäftsjahr 2011 17.740 eigene Wohnungen;
hiervon waren 4.143 (23,4 %) noch mietpreisgebunden bzw. belegungsberechtigt durch die Kommune.
Die in 2011 erzielten Umsatzerlöse der Hausbewirtschaftung lagen bei 95,6 Mio. Euro (Vorjahr: 87,0 Mio. Euro)
aus dem bewirtschafteten Bestand der 17.740 Wohnungen, 130 Gewerbeeinheiten sowie 4.186 Garagen/
Einstellplätze. Die Durchschnittsmiete per Jahresultimo (nettokalt) lag für den geförderten Wohnungsbestand
bei 4,67 Euro und für den frei finanzierten Wohnungsbestand bei 5,58 Euro. Die Leerstandsquote
hat sich im Vergleich zum letzten Jahr von 3,2 % auf 2,6 % (marktbedingt: 2,3 %, strategisch: 0,3 %) um
0,6 Prozentpunkte wie bereits in den Vorjahren weiterhin vermindert. Die Fluktuationsquote 2011 liegt
bei 11,1 % (Vorjahr: 10,8 %). Insbesondere die erreichte Leerstandsquote ist mit Blick auf den entspann ten
Wohnungsmarkt in Essen als äußerst zufriedenstellend zu bezeichnen. Die hohe Fluktuationsquote ist
Beleg für das Überangebot im Markt und erfordert hohes Engagement im Vermietungsmanagement.
Noch mehr Service
Die wahren Qualitäten eines Wohnungsunternehmens erlebt der Kunde oftmals erst bei Störungen
im Mietverhältnis oder an der Mietsache. Dann wird deutlich, ob ein kompetenter Ansprechpartner
sofort erreichbar ist, wie schnell reagiert und wie intensiv nach geeigneten Problemlösungen gesucht
wird. Gerade wenn ein Problem die Wohn- und Lebensqualität beeinträchtigt, wird das Verhältnis Kunde
und Wohnungsunternehmen belastet. Es ist daher verständlich, dass Mieter bei der Wohnungssuche
auch die Service- und Kundenorientierung des Wohnungsunternehmens zunehmend im Blick haben.
Hier sucht die Allbau AG als Essens größter Wohnungsanbieter immer wieder nach neuen Ideen – und
dies auch im letzten Jahr.
So stand in 2011 die Erweiterung des Dienstleistungsspektrums für den Kunden in besonderem Fokus
der Immobilienbewirtschaftung der Allbau AG, um sich auch auf diesem Betätigungsfeld noch mehr
von den Wettbewerbern zu differenzieren. Allerdings ging es bei dieser breit angelegten Serviceoffensive
nicht nur um Erreichbarkeit, Freundlichkeit, Verbindlichkeit und schnelle Reaktionszeiten, sondern auch
um Dienstleistungen, die gerne angenommen werden, da sie den Alltag erleichtern und damit zu einer
Entlastung unserer Kunden führen. Zurzeit gehören unter anderem Energiesparberatung, Vermittlung von
Schneebeseitigung, Reparaturannahme, Umzugsservice, IT-Service, Treppenhausreinigung, Hausnot ruf,
Raumgestaltung etc. zum Angebot – natürlich nicht immer kostenlos, aber zu günstigen Konditionen.
Bestand Häuser Wohnungen
Bestand am 31.12.2010
Neubau/Kauf
Umbau/Umwandlung
Sonstige Veränderungen
Summe Zugänge
Abgang
Verkauf
Abbruch
Umbau/Zusammenlegung
Sonstige Veränderungen
Summe Abgänge
Bestand am 31.12.2011
2.720
110
0
0
+110
26
30
0
0
-56
2.774
17.629
467
0
0
+467
142
194
20
0
-356
17.740
Gewerbliche
Einheiten
127
3
4
0
+7
1
3
0
0
4
130
13
Garagen/
Einstellplätze
3.976
219
0
6
+219
1
0
0
8
9
4.186

A 14
Außerdem gab es kostenlose, persönliche Fachberatungen und Sonderkonditionen
bezüglich Sicherheitskomponenten für Allbau-Kunden. Ähnliche Beratungsaufgaben
übernehmen seit einigen Jahren die Sozialmanager bzw. die Kinder- und Seniorenbeauftragten
der Allbau AG. Zur Service- und Beratungsoffensive der Allbau AG gehören
auch seit einiger Zeit so genannte von der Allbau AG eingesetzte Concierges, die den
Kunden in einigen Immobilien als Kümmerer vor Ort einen persönlichen Zusatzservice
rund um die Wohnung bieten. Auch Jugendliche kümmern sich im Rahmen von so
genannten Taschengeldprojekten um Außenanlagen – eine Idee des Allbau-Sozialmanagement,
die schon den nationalen Preis „Engagiert für die Stadt, Zivilgesellschaft
und private Initiative“ erhielt.
Da wir mittlerweile eine große Anzahl von Service-Angeboten entwickelt haben,
stehen diese auch im Mittelpunkt der neuen Kommunikationskampagne, die seit März
2012 über verschiedene lokale Medien verbreitet wird. Eingängig und auf ironische
Weise wird über verschiedene Motive, die belastbare Botschaft an unsere Bestands- und
Neukunden gesendet: Das Zuhause beim Allbau – um den Rest kümmern wir uns.
Ein Ende der Serviceoffensive ist noch nicht in Sicht. Aus den täglichen Gesprächen
mit unseren Kunden werden immer neue Service-Angebote entwickelt – auch in 2012!
Leerstandsquote Wohnen
Jahresultimo
8,0 %
6,0 %
4,0 %
2,0 %
0,0 %
2006
6,5 %
5,2 %
4,3 %
3,7 %
3,2 %
2007 2008 2009 2010 2011
2,6 %

Gliederung nach Wohnungsgrößen
in qm, Mittelwert 63,37 qm
≤40
41– 60
61– 80
81–100
≥101
Monatliche Grundmiete
in €
≤200
201– 300
301– 400
401–500
≥501
963
7.318
6.547
2.579
333
1.174
6.473
6.343
2.450
1.300
15

A 16
Instandhaltung und Modernisierung
Gutes Klima unter einem Dach
Modernisierung Vollmerskamp in Essen-Huttrop.

Das Thema „Energie“ stellt die Allbau AG vor besondere Herausforderungen, denn auch sie bewegt
sich heute in einem starken Spannungsfeld zwischen Erwartungen von Politik, Anstieg der damit
verbundenen Investitionskosten und erhöhten Ansprüchen der Mieter bei gleichzeitig begrenzten Refinanzierungsmöglichkeiten
über Mieten. Gerade unter diesen Rahmenbedingungen müssen wir heute
und in Zukunft bezahlbaren, attraktiven Wohnraum anbieten. Deshalb beschreibt auch Leitbild 5 bei der
Allbau AG die ökologische Verantwortung. Hier heißt es: „Wir sorgen durch Innovation und Nachhaltigkeit
für ein besseres Klima“. Die Allbau AG übernimmt ökologische Verantwortung, indem sie schonend mit
Ressourcen umgeht und CO 2 einspart. Sie legt dabei viel Wert auf energetische Gebäudequalität, klima-
schonende Haustechnik (Solaranlagen, Wärmepumpen, Heizsysteme mit Brennwerttechnik, kontrollierte
Wohnraumlüftung etc.) sowie auf den Einsatz ökologischer Baustoffe. So gehört zum Leistungskatalog
einer Teilmodernisierung bei der Allbau AG neben dem Einbau neuer Fenster und Haustüren u.a. eine
Erneuerung der Dächer und der Fassaden einschließlich der Dach- und Kellerdeckendämmung, der gesamten
Haustechnik und der Heizungsanlagen nach EnEV (Energieeinsparverordnung). Auch die Aufwertung
der Außenanlagen gehört zu diesem Gesamtpaket.
Durch diese Maßnahmen steigt die Qualität unseres Bestandes, wir verbessern spürbar den Wohnkomfort
für unsere MieterInnen, vermindern die so genannte zweite Miete und sichern die nachhaltige
Vermietbarkeit. Für die Instandhaltung wendete die Allbau AG im Geschäftsjahr 2011 16,1 Mio. Euro, für
die Modernisierung 17,2 Mio. Euro auf. Die Allbau AG nutzte bei vielen Investitionsentscheidungen die
günstigen Kredite des CO 2 -Gebäudesanierungsprogramms der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die
hohen Bestandsinvestitionen (33,3 Mio. Euro in 2011) in Fortsetzung der umfassenden Sanierungsstrategien
der Vorjahre sichern die nachhaltige Vermietbarkeit unseres Immobilienbestandes in einem umkämpften
Markt. Dass schon einiges im Rahmen ökologischer Maßnahmen bei der Allbau AG passiert ist, sagen
auch folgende Zahlen aus: So wurden durch Aktivitäten von 2004 bis 2011 im Rahmen der Erneuerung
von Gasthermen, der Umstellung auf elektronische Durchlauferhitzer, den Austausch und Einbau von
Heizkesseln mit Brennwert-Technik, den Fenstertausch und der Fassadendämmung sowie den Betrieb
von Photovoltaikanlagen insgesamt ca. 20.700 Tonnen CO 2 vermieden. Dies entspricht dem jährlichen
Energieverbrauch von rund 8.100 Haushalten.
Als Eigentümer größerer Quartiere machen wir uns nicht nur Gedanken über zukunftsfähige Lösungen
zur Energieversorgung für einzelne Gebäude. Gerade im Rahmen der Wärmeversorgung ganzer
Siedlungen sind innovative Lösungen erforderlich, um einen bezahlbaren Energiemix für die Zukunft zu
finden. So beginnt die Allbau AG beispielsweise im Isinger Feld (Essen-Leithe) in 2012 mit einem umfangreichen
Großmodernisierungsprojekt für das Quartier mit mehr als 500 Wohneinheiten. Auch in Zukunft
werden übrigens sämtliche Neubauten der Allbau AG gesetzliche ökologische Mindeststandards unterschreiten.
Besonderes Highlight unserer ökologischen Aktivitäten: Die Allbau AG baut zurzeit die
1. Klimaschutz siedlung in Essen. Auf der Dilldorfer Höhe in Kupferdreh entstehen in zwei Bauabschnitten
49 Wohnungen in acht dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern und zusätzlich 17 Reihenhäuser – teilweise
in Passivhaus- oder KfW-Effizienzhaus-55-Standard.
Den ökologischen Weg wird die Allbau AG weitergehen bzw. noch intensivieren. Deshalb unterstützt
sie auch weiterhin zahlreiche Projekte wie die vom Bund geförderte Klimainitiative, die gemeinsam mit
der Stadt Essen ins Leben gerufen wurden – alles gemäß dem Motto „gutes Klima unter einem Dach.“
17

A 18
Gebäude-Management
und Immobilienhandel
Als Immobiliendienstleister ist die Allbau AG auch für das „Bredeneyer Tor” aktiv.

Gebäude-Management
Zu einer festen Größe ist Allbau als Immobiliendienstleister für den Konzern Stadt Essen geworden.
Schon seit Jahren bewirtschaftet das Unternehmen zahlreiche eigene, aber auch Top-Immobilien von
städtischen Tochtergesellschaften bzw. Dritten. Da sich die unter dem Dach der Holding EVV (Essener
Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft mbH) stehenden städtischen Tochtergesellschaften auf ihre Kernkompetenzen
konzentrieren möchten, konnte Allbau mit dem Erwerb der Gewerbeimmobilie „Bredeneyer
Tor“ Anfang 2012 einen wichtigen Schritt zur Ausweitung des Immobilienportfolios im gewerblichen
Bereich realisieren. Von der Essener Verkehrs-AG (EVAG) kaufte Allbau die Top-Immobilie mit rund 18.000 qm
Gewerbeflächen und rund 400 Tiefgaragenplätzen. Unter anderem Juristen, Ärzte, Makler, Agenturen,
eine Tagesklinik sowie KPMG und REWE als Ankermieter wissen die Vorzüge zu schätzen.
Zu unserem Selbstverständnis von einem Geschäftsfeld Gebäudemanagement gehört aber nicht nur
die Einbindung in den EVV-Konzern, um über Leistungsbeziehungen zu den Schwestergesellschaften
Umsatz im Konzern Stadt Essen zu generieren und über die Bündelung von Nachfrage wirtschaftliche
Vorteile für die Allbau AG zu nutzen, sondern auch die Kommune oder Dritte mit Dienstleistungen zu
unterstützen. Hoch erfreut war Allbau, als man im Juli 2010 mittelbar von der Stadt Gladbeck beauftragt
wurde, zunächst für 12 Monate die unternehmerische Leitung und Steuerung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Gladbeck (GWG) mit ihren rund 2.000 Wohnungen zu übernehmen.
Mittlerweile hat sich Allbau im Rahmen einer weiteren Ausschreibung durchgesetzt und bis 2017 die
Geschäftsbesorgung der GWG Gladbeck übernommen. Somit kann Allbau Knowhow weitergeben und
ein anderes kommunales Wohnungsunternehmen davon profitieren – dies ist in derartiger Form in NRW
das erste Mal geschehen.
Auch in 2012 werden wir als Allbau Gespräche suchen, um unsere Position als Immobilien-Kompetenzzentrum
für die Stadt Essen und auch Dritte weiter zu stärken.
Portfoliomanagement und Immobilienhandel
Mit dem Geschäftsbereich Immobilienhandel hat sich die Allbau AG zum Ziel gesetzt, über den Verkauf
kleinerer Immobilienpakete eine Optimierung des eigenen Kernimmobilienbestandes zu erreichen.
Verbunden damit ist die Minimierung von Risiken und Nutzung zusätzlicher Liquidität zur Reinvestition
in den verbleibenden Wohnungsbestand. Mögliche Objekte werden nach betriebswirtschaftlichen
Kriterien analysiert, nach Lage und Zustand beurteilt, sowie nach den marktüblichen Bewertungsmaßstäben
taxiert.
Trotz des weiterhin schwierigen Immobilienmarktes in Essen mit zunehmender Angebotssituation
und nur leicht steigenden Immobilienpreisen konnte ein gutes Ergebnis im Bereich Immobilienhandel
erreicht werden. Vor allem aufgrund des Verkaufs kleinerer Immobilienpakete erzielte die Allbau AG
Erträge in Höhe von rd. 4,6 Mio. Euro.
Die Allbau AG kauft aber auch Immobilien und Flächen, wenn sie das Portfolio positiv ergänzen und
auch wirtschaftlich attraktiv sind. So wurden in 2011 zahlreiche Grundstücksflächen zur anschließenden
Bebauung mit vorrangig Wohnimmobilien aber auch anderen Nutzungseinheiten wie beispielsweise
Kindertageseinrichtungen erworben oder übernommen. Zum Jahresanfang 2011 ging darüber hinaus
ein rund 300 Wohneinheiten umfassendes Immobilienpaket zu.
19

A 20
Personal und Organisation
Simon Greiner, Gast-Azubi der SWSG Stuttgart im neuen Allbau Elektroauto.

Wirtschaftlicher Erfolg hängt maßgeblich von einer gut funktionierenden Organisation und den
Menschen ab, die sie tragen. Es sind unsere kompetenten und engagierten MitarbeiterInnen, die einen
wesentlichen Teil dazu beitragen, die anspruchsvollen Ziele der Unternehmensstrategie der Allbau AG
zu erreichen. Der Personalbestand der Allbau Management GmbH, die seit 1999 für die Geschäftsaktivitäten
im Bereich der immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen sowie das Personal verantwortlich
ist, hat sich im letzten Geschäftsjahr verringert. Zum 31.12.2011 beschäftigte das Unternehmen 164 MitarbeiterInnen,
davon 149 Angestellte, zehn Auszubildende und fünf gewerbliche ArbeitnehmerInnen.
Im Geschäftsjahr 2011 sind 12 MitarbeiterInnen – darunter zwei im Ruhestand – aus dem Unternehmen
ausgeschieden. Der Anteil der Frauen in der Belegschaft beträgt 52 %.
Die Personalarbeit befasst sich mit dem Herzstück des Unternehmens, den MitarbeiterInnen.
Demnach steht stets im Zentrum aller Handlungen die Frage: Was kann die Allbau AG tun, um die
qualifiziertesten und motiviertesten Talente für sich zu gewinnen und die MitarbeiterInnen an die
Allbau AG zu binden, und was müssen wir tun, damit sie sich dauerhaft wohl fühlen und in der Lage
sind, ihre Aufgaben zu jeder Zeit engagiert verrichten zu können? Die Personalpolitik übernimmt bei
der Allbau AG folglich eine hohe strategische Bedeutung. Sie muss Rahmenbedingungen schaffen,
die auf der einen Seite dem Anspruch der MitarbeiterInnen an ihren Arbeitgeber genügen und auf
der anderen Seite anspruchsvolle Unternehmensziele erfüllen. Dementsprechend sind die Felder
Personalgewinnung, -bindung und -entwicklung wichtige Eckpfeiler.
So war zum Beispiel unsere Ausbildungsoffensive auch in 2011 ein großer Erfolg. Den Start bildete
die Teilnahme an der Azubi-Roadshow Essen, bei der unsere Auszubildenden gemeinsam mit anderen
Unternehmen Essener Schulen besuchten und mit den Schülern über Ausbildung, Bewerbung und
erste Schritte im Berufsleben sprachen. Den gelungenen Abschluss bildete erneut unser AllbauAzubi-
Tag am 13. Oktober 2011 in unserem Kundencenter am Kennedyplatz. Über 100 interessierte junge
Menschen besuchten uns, stellten Fragen zur Ausbildung, zum Arbeitsalltag und bekamen wichtige
Tipps für den Start ins Berufsleben sowie ausführliche Informationen über das Europäische Bildungszentrum
der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ), einer privaten Hochschule der Immobilienwirtschaft
in Bochum, an der wir seit vielen Jahren ausbilden.
Das Besondere an diesen Formaten: Unsere eigenen Auszubildenden repräsentieren uns bei diesen
Veranstaltungen und stehen ihren potenziellen NachfolgerInnen zu Themen wie der Berufswahl, der
Bewerbung und ihrem zukünftigen Ausbilder Rede und Antwort auf Augenhöhe. Und der Erfolg gibt
uns Recht: Auch in 2011 wurden alle neu eingestellten Auszubildenden über den Allbau-Azubi-Tag
rekrutiert.
Die Herausforderung, Familie, Privatleben und Beruf miteinander in Einklang zu bringen, bietet eine
Vielzahl von Handlungsfeldern, mit denen sich die Allbau AG im Sinne ihrer MitarbeiterInnen befasst,
denn unabdingbar für effiziente Leistung, komplexe Problemlösungen und damit wirtschaftliche
Prosperität sind Lebensqualität und Gesundheit unserer Belegschaft. Daher wurde in 2011 der Ausbau
unseres Gesundheitsmanagements weiter vorangetrieben. Neben dem Gesundheitstag am 23. Mai 2011
erfuhr der neu installierte Bewegungsraum „pro FIT“ eine intensivere Nutzung. Massagen, Bewegungstherapien
sowie gesundheitsorientierte Trainings werden nun regelmäßig angeboten. Ergänzende
Workshops zur Ernährungsberatung und Seminare zur Stressbewältigung ergänzen das Gesamtpaket.
Einen weiteren wichtigen Baustein stellt die Personalentwicklung dar. Dabei steht die persönliche
und individuelle Qualifikation der MitarbeiterInnen im Vordergrund. Wir sorgen damit für die laufende
Sicherung der vorhandenen Qualifikation, für die zusätzliche Erweiterung des bereits existierenden
Wissens aber auch für die Weiterentwicklung sowohl der fachlichen als auch der sozialen Kompetenzen.
Neben den klassischen Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen werden darüber hinaus auch
neue, kreative Personalentwicklungskonzepte generiert, wie beispielsweise das „Personalprogramm
Zukunft“, eine 18-monatigen Maßnahme für unseren Führungskräftenachwuchs und die „Akademie“,
eine Maßnahme für die jüngsten MitarbeiterInnen unseres Hauses, die gerade ihre Ausbildung absolviert
haben. Regelmäßige Developementcenter für unsere PotentialträgerInnen sowie Führungskräfteworkshops
runden das Format ab.
21

A 22
Die Arbeitsverhältnisse unterliegen dem Geltungsbereich
der Tarifverträge für die Beschäftigten in der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft. Entsprechend wurden die Gehälter
und Löhne zum 01.01.2011 um 3 % erhöht.
Die Zusammenarbeit zwischen Geschäftsleitung und
Betriebsrat ist auch im Jahre 2011 von konstruktivem
Miteinander geprägt und führte zu beidseitig zufrieden
stellenden Lösungen. Wir danken an dieser Stelle ausdrücklich
allen MitarbeiterInnen, die durch ihre Arbeit
zur erfolgreichen Unternehmensentwicklung beige -
tragen haben.
Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer
Stand 31.12.2011
Angestellte
davon Teilzeitbeschäftigte
davon in Mutterschutz/Erziehungsurlaub
Auszubildende
Arbeitnehmer (gewerblich)
Gesamt
Anteil an Frauen und Männern
in der Belegschaft zum 31.12.2011
Frauen 52% 48% Männer
149
19
3
10
5
164
48%
Dirk Miklikowski
Vorstand Allbau AG

Wohnungsmarkt als Standortfaktor
Ausblick
Die Stadt Essen hat es infolge des Strukturwandels in
den zurück liegenden Jahren erfolgreich schaffen können,
sowohl im Bereich des Mittelstandes als auch auf der Ebene
großer Konzerne attraktive und wirtschaftlich interessante
Arbeitsplätze an den Wirtschaftsstandort Essen zu binden.
Es handelt sich dabei insbesondere um Arbeitsplätze im
Dienstleistungsbereich sowie rund um die Energie- und
Versorgungswirtschaft benötigte Arbeitskräfte. Die Lebensbedingungen
in Essen konnten ebenfalls spürbar verbessert
werden und die Stadt hat insgesamt durch eine Vielzahl
von Investitionen im Bereich der kommunalen Infrastruktur
sowie dem kulturellen Erleben in der Stadt einen spürbaren
Schwung bekommen. Das Kulturhauptstadtjahr 2010 hat
gezeigt, dass Essen in der Metropole Ruhr eine führende
Rolle einnehmen konnte, und die Vorzüge der Metropole
Ruhr als auch insbesondere der Stadt Essen konnten in
Deutschland, Europa und auch darüber hinaus bewusst
gemacht werden.
Essen wird weiterhin in einem intensiven Wettbewerb um
Neubürger stehen. Es wird sich dabei um Menschen handeln,
die infolge der Verlagerung ihres Arbeitsplatzes nach Essen,
die Entscheidung über ihren künftigen Wohnort zu treffen
haben und insbesondere auch um Menschen aus dem
ländlichen Raum, die den Rückzug in die Städte suchen und
dabei die Vor- und Nachteile benachbarter Städte abwägen.
Eine ebenso wichtige Zielgruppe werden für die Zukunft
hochqualifizierte Menschen aus den verschiedensten
Ländern dieser Welt sein, die in Deutschland zur Sicherung
unserer internationalen Wettbewerbsfähigkeit intensiv
gebraucht werden. Vorrangig werden diese Menschen
sicherlich ihre Entscheidungen an die Attraktivität von
Arbeitsplätzen sowie einer Vielzahl von weichen Standortfaktoren
knüpfen.
Ebenso bedeutungsvoll ist bereits heute und in Zukunft
immer mehr die öffentlich erlebbare Attraktivität der Stadt
sowie die Attraktivität der in der Stadt angebotenen Wohnimmobilien.
Wenn also eine Großstadt wie Essen mit anderen
nationalen Metropolen mithalten möchte, muss der Wohnungsmarkt
eine intensive Belebung erfahren, die sowohl in der
Qualitätsverbesserung von Bestandsimmobilien als auch
insbesondere in der Schaffung neuer Wohnprodukte in attraktiven
Lagen sichtbar wird. Modernes, zeitgemäßes Wohnen,
orientiert an der Veränderung unserer gesellschaftlichen
Strukturen und der veränderten modernen Wohnbedürfnisse,
ist damit für die nächsten Jahre eine Kernaufgabe in Essen. Aus
den zurückliegenden, insbesondere zwei Jahren, ist erkennbar,
dass diese Herausforderung erkannt wurde und sich ein leicht
zunehmendes Investoreninteresse auf dem Essener Grundstücks-
und Immobilienmarkt feststellen lässt. Hierbei hat die
Allbau AG eine wesentliche Rolle übernommen und sowohl
durch die Übernahme von Entwicklungsaufgaben als auch
die Durchführung hochattraktiver Neubauinvestitionen einen
Meilenstein setzen können. Die sich auf unsere Neubauvorhaben
konzentrierende Nachfrage hat gezeigt, dass dies der
richtige Weg ist und dass defacto eine spürbare Sehnsucht
nach moderner und attraktiver Wohnqualität in dieser Stadt
existiert. Die zurzeit in der Projektentwicklung der Allbau AG in
Prüfung und Vorbereitung befindlichen Investitionsvorhaben
sind geeignet, auch für die Zukunft der Nachfrage entsprechend
attraktiven Wohnungsneubau zu realisieren und damit
dem Wirtschafts- und Lebensstandort Essen einen weiteren
wichtigen Impuls zu geben.
Dieser Aufgabenstellung wollen wir uns weiterhin verpflichtet
sehen und werden über die zurzeit in der Überarbeitung
befindliche Unternehmensstrategie dies als einen wesentlichen
Baustein unserer unternehmerischen Tätigkeit sichern.
DIRK MIKLIKOWSKI
Vorstand
23

B 24
Bericht des Aufsichtsrates

26
Bericht des Aufsichtsrates
Auch die Hot Rolling Bears aus der
2. Rollstuhl-Basketball-Bundesliga gehören
zu den AllbauSponsoring-Partnern.
25

B 26
Weiter geht’s
Bericht des Aufsichtsrates
Manfred Reimer
Vorsitzender des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung
obliegenden Aufgaben im abgelaufenen Geschäftsjahr
wahrgenommen und den Vorstand überwacht. Er hat sich
in regelmäßigen Sitzungen über die Lage und Entwicklung
des Unternehmens und darüber hinaus über alle wichtigen
Fragen unterrichtet.
Im Vordergrund standen die Beratungen zum wichtigen
Stadtentwicklungs-Projekt „Quartier Rottstraße/Kreuzeskirchviertel“.
Der Aufsichtsrat wurde in allen ordentlichen
Sitzungen sowie in einer Sondersitzung im September
2011 ausführlich über den aktuellen Projektstatus bzw. die
laufenden Verhandlungen unterrichtet. Die vorzubereitende
Entscheidung über eine Projektbeteiligung der Allbau AG
wurde begleitet durch zwei Gutachten, die in der Sondersitzung
im September 2011 von den Gutachtern persönlich
vorgestellt, erläutert und mit den Aufsichtsratsmitgliedern
diskutiert wurden.
Neben der weiteren Umsetzung der Unternehmensstrategie
2015 wurde der Aufsichtsrat auch mit folgenden Themen befasst:
- Wirtschaftsplanung
- Wiederbestellung des Vorstandes
- Investitionsfreigaben
- Änderung der Satzung
- Einführung eines Compliance-Programms
- Vorstellung des Personalentwicklungskonzeptes
Er hat sich darüber hinaus durch den von ihm gebildeten
Arbeits- und Prüfungsausschuss laufend über die Geschäftsführung
unterrichten lassen.
Die ordentliche Hauptversammlung fasste am 19.07.2011
die zur Verabschiedung des Geschäftsjahres 2010 erforderlichen
Beschlüsse, in deren Folge der Bilanzgewinn 2010 in
Höhe von 20.250.000,00 € als Dividende an die Aktionäre
ausgeschüttet wurde.
Aufsichtsrat und Vorstand wurde Entlastung erteilt.
Der Aufsichtsrat besteht satzungsgemäß aus 15 Mitgliedern,
von denen gemäß § 76 BetrVG fünf Vertreter der Arbeitnehmer
sind. Im zurückliegenden Geschäftsjahr hat ein Aufsichtsratsmitglied
sein Mandat niedergelegt. Die Vakanz wurde durch
Beschluss der Hauptversammlung am 22.11.2011 neu besetzt,
so dass die satzungsgemäße Aufsichtsratsstärke zeitnah wieder
erreicht werden konnte.
Der Jahresabschluss 2011 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Deutsche Baurevision GmbH, Düsseldorf
(vormals: Deloitte Deutsche Baurevision AG, Düsseldorf), geprüft.
Beanstandungen haben sich hierbei nicht ergeben. Über das
Prüfungsergebnis fand mit dem Aufsichtsrat eine Schlussbesprechung
statt.
Der Aufsichtsrat billigt nach dem abschließenden Ergebnis
seiner Prüfungen den Jahresabschluss, der damit gemäß
§ 172 AktG festgestellt ist.
Weiter beschloss er, dem Vorschlag des Vorstandes
zuzustimmen, den Bilanzgewinn von 18.990.000,00 € in
voller Höhe als Dividende auszuschütten.
Der vom Vorstand nach § 312 AktG erstellte Bericht
über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
hat dem Aufsichtsrat vorgelegen. Er wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Deutsche Baurevision GmbH,
Düsseldorf, (vormals: Deloitte Deutsche Baurevision AG,
Düsseldorf) geprüft und mit folgendem Bestätigungsvermerk
versehen:
„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung
bestätigen wir, dass:
1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind und
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die
Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“
Nach abschließender Prüfung werden vom Aufsichtsrat
gegen den Abhängigkeitsbericht des Vorstandes, insbesondere
gegen die Schlusserklärung über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen, keine Einwendungen erhoben.
Für die im Berichtsjahr vom Vorstand und den Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern geleistete Arbeit spricht der
Aufsichtsrat seinen Dank aus.
Essen, 22.05.2012
Der Aufsichtsrat
MANFRED REIMER
Vorsitzender
27

C 28
Jahresabschluss und Jahresbericht

30
32
33
46
48
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang des Jahresabschlusses
Bestätigungsvermerk
Lagebericht
Seit Jahren fördert die Allbau AG Kultur
und Sport in Essen. Dazu zählt auch das
Engagement für den Damen-Volleyball
(VC Allbau Essen, Regionalliga).
29

C 30
Bilanz zum 31. Dezember 2011
Aktivseite
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
Bauten auf fremden Grundstücken
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke mit unfertigen Bauten
Grundstücke mit fertigen Bauten
Unfertige Leistungen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Aktiva Bilanzsumme
Geschäftsjahr
€
412.739.439,33
120.508,72
7.042.355,01
27.642,99
8.437.374,29
310.227,00
13.913.587,62
1.884.536,87
336.604,75
1.022.583,76
32.000.000,00
15.339,76
200.000,00
16.350,00
1.497.297,25
191.728,47
605.907,40
283.904,00
28.204.913,65
1.164.349,32
81.727,88
20.517.546,03
3.126.432,86
819,49
0,00
Summe
€
444.812.276,58
33.254.273,52
478.066.550,10
30.783.750,77
24.890.056,09
6.061.517,66
819,49
539.802.694,11
Vorjahr
€
373.664.470,59
120.508,72
9.623.719,30
27.642,99
0,00
182.458,00
10.679.024,87
1.900.163,98
8.300.522,67
1.022.583,76
0,00
15.339,76
200.000,00
16.350,00
405.752.784,64
1.802.839,67
38.131,28
858.954,33
0,00
25.729.906,41
702.249,74
203.150,67
18.003.573,87
946.636,50
9.371.518,15
1.082,55
0,00
463.410.827,81

Bilanz zum 31. Dezember 2011
Passivseite
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
Gewinnrücklagen
Gesetzliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss
Einstellungen in Gewinnrücklagen
Eigenkapital insgesamt
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: € 255.843,39
Passiva Bilanzsumme
Geschäftsjahr
€
8.180.670,10
6.060.757,82
55.403.454,68
24.947.841,08
5.957.841,08
553.789,00
915.435,00
4.944.086,48
327.397.769,55
53.132.058,18
34.410.705,15
992.924,03
5.285.037,25
256.435,52
271.436,70
Summe
€
23.008.134,65
69.644.882,60
18.990.000,00
111.643.017,25
6.413.310,48
421.746.366,38
539.802.694,11
31
Vorjahr
€
23.008.134,65
8.180.670,10
6.060.757,82
49.445.613,60
23.434.831,75
3.184.831,75
106.945.176,17
589.574,00
846.000,00
6.536.344,74
238.513.086,07
55.415.036,76
29.248.524,75
1.053.348,60
23.946.678,20
148.305,45
168.753,07
(143159,76)
463.410.827,81

C 32
Gewinn- und Verlustrechnung
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2011
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Verkauf von Grundstücken
Verminderung (Vorjahr: Erhöhung) des Bestands an zum
Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
Rohergebnis
Personalaufwand
Aufwendungen für Altersversorgung
Abschreibungen auf Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Gewinnabführung
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen: € 368.271,29
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Außerordentliche Aufwendungen = Außerordentliches Ergebnis
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Sonstige Steuern
Jahresüberschuss
Einstellungen in Gewinnrücklagen:
in andere Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn
Geschäftsjahr
€
95.636.310,53
2.514.722,24
41.911.214,32
2.314.058,15
Summe
€
98.151.032,77
2.359.461,50
7.217.080,69
44.225.272,47
63.502.302,49
44.515,71
12.665.764,67
14.049.622,98
4.061.827,29
4.471,28
403.485,48
10.779.303,76
30.432.879,42
0,00
2.486.363,18
2.998.675,16
24.947.841,08
5.957.841,08
18.990.000,00
Vorjahr
€
87.032.907,52
4.870.445,28
3.782.840,30
8.440.543,84
39.931.523,33
3.721.658,36
60.473.555,25
66.632,96
11.345.813,29
12.874.467,23
490.859,05
5.906,81
510.967,28
(476.143,23)
8.303.853,01
28.890.521,90
44.139,00
2.426.672,37
2.984.878,78
23.434.831,75
3.184.831,75
20.250.000,00

Anhang
Jahresabschluss
06

C 34
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit
Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Grundstücke mit
Erbbaurechten Dritter
Bauten auf fremden Grundstücken
Maschinen
Andere Anlagen, Betriebsund
Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
Ausleihungen an
verbundenen Unternehmen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
Anschaffungs-
Herstellungskosten
Stand 01. 01.2011
€
702.886.219,37
974.660,38
9.790.421,02
27.642,99
0,00
5.585,28
213.680,37
10.679.024,87
1.907.906,98
8.300.522,67
734.785.663,93
1.022.583,76
0,00
59.343,88
200.000,00
16.350,00
1.298.277,64
736.083.941,57
Zugänge des
Geschäftsjahres
€
38.679.821,15
482.104,29
219.744,71
–
0,00
–
154.973,42
12.077.595,15
1.702.093,15
21.119,11
53.337.450,98
–
32.000.000,00
–
–
–
32.000.000,00
85.337.450,98
Abgänge des
Geschäftsjahres
A | ALLGEMEINE ANGABEN
€
3.476.473,44
–
5.831,00
–
–
–
–
–
–
–
3.482.304,44
–
–
–
–
–
–
3.482.304,44
Umbuchungen –/+
des Geschäftsjahres
Der Jahresabschluss für 2011 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften
des Handelsgesetzbuches und des
Aktiengesetzes erstellt. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung
wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
erfolgte entsprechend der Formblattverordnung für
Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009.
Die Gliederung blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert.
€
13.322.924,52
-482.104,29
-2.795.278,00
–
8.489.998,58
–
–
-8.843.032,40
-1.707.471,38
-7.985.037,03
0,00
–
–
–
–
–
0,00
0,00
Anschaffungs-
Herstellungskosten
Stand 31.12.2011
€
751.412.491,60
974.660,38
7.209.056,73
27.642,99
8.489.998,58
5.585,28
368.653,79
13.913.587,62
1.902.528,75
336.604,75
784.640.810,47
1.022.583,76
32.000.000,00
59.343,88
200.000,00
16.350,00
33.298.277,64
817.939.088,11

kumulierte
Abschreibungen
Stand 01.01.2011
€
329.221.748,78
854.151,66
166.701,72
–
–
5.585,28
31.222,37
–
7.743,00
–
330.287.152,81
–
–
44.004,12
–
–
44.004,12
330.331.156,93
Zugänge
Abschreibungen
€
12.575.687,08
–
–
–
52.624,29
–
27.204,42
–
10.248,88
–
12.665.764,67
–
–
–
–
–
0,00
12.665.764,67
Abgänge
kumulierte
Abschreibungen
€
3.124.383,59
B | BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE
Die Sachanlagen sind zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten,
vermindert um planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen, bewertet. Die angefallenen Kosten
für Umbau-, Ausbau- und Sanierungsmaßnahmen werden
als Herstellungskosten im Sinne von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB
aktiviert, soweit diese zu einer wesentlichen Verbesserung
bzw. nachträglichen Herstellungskosten führen. Insbesondere
werden Kosten von erstmals vorgenommenen energetischen
Maßnahmen aktiviert. Kosten für Verwaltungsleistungen
sowie Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit wurden
in Ausübung des Wahlrechts des § 255 Abs. 2 und 3 HGB wie
im Vorjahr nicht aktiviert.
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3.124.383,59
–
–
–
–
–
0,00
3.124.383,59
kumulierte
Abschreibungen
Stand 31.12.2011
€
338.673.052,27
854.151,66
166.701,72
–
52.624,29
5.585,28
58.426,79
–
17.991,88
–
339.828.533,89
–
–
44.004,12
–
–
44.004,12
339.872.538,01
Buchwert am
31.12.2011
€
412.739.439,33
120.508,72
7.042.355,01
27.642,99
8.437.374,29
0,00
310.227,00
13.913.587,62
1.884.536,87
336.604,75
444.812.276,58
1.022.583,76
32.000.000,00
15.339,76
200.000,00
16.350,00
33.254.273,52
478.066.550,10
Abschreibungen
des Geschäftsjahres
Planmäßige lineare Abschreibungen auf abnutzbare
Gegenstände des Anlagevermögens werden bei Grundstücken
und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten
mit 2,5 % (bei Altbauten mit Baujahr vor 1925) bzw. mit 2,0 %
(bei Bauten ab 1925) auf die historischen Anschaffungs- und
Herstellungskosten vorgenommen. Bei bis 1990 erworbenen
Wohngebäuden wurden die Restnutzungsdauern je nach
Bauzustand, bei Erwerb ab 1991 mit 50 Jahren festgelegt.
Auf die Herstellungskosten von Außenanlagen der von
1993 bis 2001 fertig gestellten Neubaumaßnahmen wurde
die Abschreibung mit 10 %, seit 2002 mit 6,67 % bemessen.
€
12.575.687,08
–
–
–
52.624,29
–
27.204,42
–
10.248,88
–
12.665.764,67
–
–
–
–
–
0,00
12.665.764,67
35

C 36
Neubau Ruhrtalstraße in Essen-Kettwig
Die Bewertung der Grundstücke ohne Bauten erfolgte
grundsätzlich zu Anschaffungskosten. Soweit in früheren
Jahren – vor Gültigkeit des Bilanzrichtliniengesetzes – Abschreibungen
auf den niedrigeren Teilwert vorgenommen
wurden, sind diese beibehalten worden.
Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich
außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet.
Die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke
und andere Vorräte erfolgt – verlustfrei – zu Anschaffungs-
und Herstellungskosten ohne eigene Verwaltungsleistungen
und Bauzeitenzinsen.
Die Bewertung der Forderungen aus Vermietung erfolgt
grundsätzlich zum Nominalwert. Uneinbringliche Forderungen
werden abgeschrieben. Zweifelhafte Forderungen werden je
nach Zeitspanne der offenen Posten mit festgelegten Prozentsätzen
pauschal einzelwertberichtigt.
Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände
sind grundsätzlich mit dem Nominalbetrag
bewertet. Falls erforderlich, wurden erkennbare Ausfallrisiken
durch Abschreibungen berücksichtigt.
Die liquiden Mittel sind mit dem Nennbetrag bewertet.
Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung bemessen und zum Erfüllungsbetrag
angesetzt.
Die Rückstellung für Pensionen ist gemäß § 253 Abs. 1
Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages im Wege
der Barwertermittlung der zukünftigen Pensionsleistungen
ermittelt worden. Als biometrische Annahmen wurden die
„Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. K. Heubeck“ zugrunde gelegt.
Die Abzinsung erfolgte mit einem der Restlaufzeit entsprechenden
Zinssatz, welcher von der Deutschen Bundes bank
bekannt gegeben wurde.
Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des
Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung notwendig ist. Bei der Bewertung
des Erfüllungsbetrages wurde eine Kostensteigerung bis zu
2,0 % berücksichtigt. Die sonstigen Rückstellungen mit einer
Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit fristadäquaten
Zinssätzen abgezinst, die von der deutschen Bundesbank
bekannt gegeben worden sind.

Für die Beseitigung von in der Vergangenheit entstandenen
Schäden an Fassaden, Balkonen, Dächern, Fenstern
und Eingangsbereichen in verschiedenen Wohnanlagen
(Instandhaltungsrückstellungen) wurden die geschätzten
Beträge zurückgestellt; die im Vorjahr gebildeten Rückstellungen
wurden, nachdem die Maßnahmen abgewickelt
worden waren, in voller Höhe in Anspruch genommen bzw.
aufgelöst. Die Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen
wurden mit 0,5 % der Verkaufspreise angesetzt
und entsprechend ihrer Laufzeit abgezinst.
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag
angesetzt. Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 II.
WoBauG i. V. m. § 48 Abs. 1 WoFG, für die nach Abs. 3
dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind
ausnahmslos passiviert.
C | ERLÄUTERUNG DER BILANZ
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage
zu diesem Anhang dargestellt.
Anteile an verbundenen Unternehmen
Die Gesellschaft hält 100 % der Anteile an der Allbau
Managementgesellschaft mbH (AMG), Essen. Die Allbau AG
hat einen Beteiligungsbuchwert in Höhe von 1.023 T€ ausgewiesen.
Die AMG erzielte in 2011 ein Ergebnis in Höhe von
4.060 T€. An die Allbau AG wurden 4.062 T€ aufgrund eines
Ergebnisabführungsvertrags ausgeschüttet.
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Bei den Ausleihungen an verbundene Unternehmen
handelt es sich um ein an die AMG gegebenes tilgungsfreies
Darlehen zur Ankaufsfinanzierung einer Gewerbeimmobilie.
Beteiligungen
Die Gesellschaft hält Anteile an der Triple Z AG, Essen.
Die Anteile an der WRW wurden in 2008 mit 44 T€
aufgrund dauerhafter Wertminderung außerplanmäßig
abgeschrieben. Die WRW ist infolge der Eröffnung des
Insolvenzverfahrens kraft Gesetzes aufgelöst.
Sonstige Ausleihungen
Bilanziert werden grundbuchlich gesicherte Restkaufpreisdarlehen
an Erwerber von Privatisierungs- und Verkaufsmaßnahmen.
Andere Finanzanlagen
Bilanziert sind mit dem Nominalwert ausgewiesene
Genossenschaftsanteile an der Bauverein Kettwig eG, Essen,
und der Münchener Hypothekenbank eG, München. Das
Gliederungsschema wurde entsprechend ergänzt.
37

C 38
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unter „Zum Verkauf bestimmte Grundstücke“ sind Bau-, Bauvorbereitungs-
und Grundstückskosten – insgesamt 2.578 T€
(VJ 2.700 T€) – für fertig gestellte, laufende und geplante
Eigentumsmaßnahmen erfasst.
Die unfertigen Leistungen von 28.205 T€ (VJ 25.730 T€)
beinhalten mit den Mietern noch abzurechnende Betriebskosten.
Die entsprechenden Abschlagszahlungen von 30.416 T€
(VJ 28.095 T€) sind unter „Erhaltene Anzahlungen“ passiviert.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände
gliedern sich wie folgt auf:
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
Forderungen gegen verbundene
Unternehmen
Sonstige Vermögensgegenstände
Gesamtbetrag
Gesetzliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
Gesamtbetrag
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen ist eine
Cash-Pool-Forderung gegen die Stadt Essen in Höhe von
2.379 T€ (VJ 0 T€) ausgewiesen.
Aktive Rechnungsabgrenzung
Als Geldbeschaffungskosten aktiviert sind Disagio-Beträge
in Höhe von 819,49 € (VJ 1.082,55 €), die entsprechend der
Festlegung der Zinskonditionen verrechnet werden.
Gezeichnetes Kapital
Es gliedert sich in 450.000 Stückaktien (ursprünglich
45,0 Mio. DM). Die EVV, Essen, hält 81,91 % des Grundkapitals
von insgesamt 23.008 T€.
insgesamt
31.12.2011
€
1.164.349,32
81.727,88
20.517.546,03
3.126.432,86
24.890.056,09
davon mit
Restlaufzeit
über 1 Jahr
€
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Gewinnrücklagen Bestand Einstellung der
31.12.2010 HV aus dem
Bilanzgewinn
des Vorjahres
€
€
8.180.670,10
6.060.757,82
49.445.613,60
63.687.041,52
0,00
0,00
0,00
0,00
insgesamt
31.12.2010
€
702.249,74
203.150,67
18.003.573,87
946.636,50
19.855.610,78
Einstellung
aus dem
Jahres überschuss
des GJ
€
0,00
0,00
5.957.841,08
5.957.841,08
davon mit
Restlaufzeit
über 1 Jahr
€
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Bestand
31.12.2011
€
8.180.670,10
6.060.757,82
55.403.454,68
69.644.882,60

Rückstellungen
Der Rechnungszinsfuß für die Ermittlung der Pensionsrückstellungen
zum 31.12.2011 beträgt je nach Laufzeit
zwischen 4,24 % und 4,69 %. Die Rentendynamik wurde mit
2,0 % p.a. berücksichtigt. Die Berücksichtigung der Gehaltsdynamik
und der Fluktuation entfällt.
Für die Abzinsung der sonstigen Rückstellung betragen
die Zinssätze für 2011 je nach Rest-laufzeit 3,82 % bis 4,85 %.
Sonstige Rückstellungen Bestand Bestand
31.12.2011 31.12.2010
€
€
Unterlassene Instandhaltung1 Jahresabschluss/Veröffentlichung
Aufbewahrungspflicht
Gewährleistungsverpflichtungen
Beihilfe
Rechtsstreit
Rechtsanwaltshonorar
Ausstehende Beraterhonorare
Noch zu erwartende Baukosten
Sonstige Rückstellungen
Gesamtbetrag
Verbindlichkeiten
In 2009 wurden durch den Allbau drei derivative Finanzinstrumente
(Forward-Rate-Zinsswaps) getätigt. Hierbei
handelt es sich um die Kategorie zinsbezogener Geschäfte.
Die Laufzeiten liegen in einem Zeitraum vom 30.06.2013 bis
zum 30.06.2023. Die Festzinssätze liegen in einer Bandbreite
von 4,65 % bis 4,75 %. Der Umfang der Geschäfte beläuft sich
auf insgesamt 23,0 Mio. €. Die auf Basis der €-SWAP-Kurve
bewerteten beizulegenden Zeitwerte betragen insgesamt
-3.947.528,26 €.
In 2010 wurden durch den Allbau zwei derivative Finanzinstrumente
(Forward-Rate-Zinsswaps) getätigt. Hierbei
handelt es sich um die Kategorie zinsbezogener Geschäfte.
Die Laufzeiten liegen in einem Zeitraum vom 31.12.2010 bis
zum 29.12.2023. Die Festzinssätze liegen in einer Bandbreite
2.615.810,29
134.500,00
25.020,13
109.401,48
37.000,00
55.000,00
19.040,00
9.921,63
1.914.892,95
23.500,00
4.944.086,48
3.530.597,51
125.000,00
22.946,86
174.551,84
25.000,00
178.500,00
0,00
83.404,13
2.396.344,40
0,00
6.536.344,74
1 inkl. Rückstellung für die Beseitigung
festgestellter Undichtigkeiten bei
Abwasserleitungen
von 2,6 % bis 2,76 %. Der Umfang der Geschäfte beläuft sich
auf insgesamt 11,0 Mio. €. Die auf Basis der €-SWAP-Kurve
bewerteten beizulegenden Zeitwerte betragen insgesamt
-361.711,81 €
Im Berichtsjahr wurde eine weitere Forward Rate-Zinsswap-
Vereinbarung abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um
die Kategorie zinsbezogener Geschäfte. Die Laufzeit liegt
zwischen dem 31.01.2012 und 31.01.2022. Der Festzinssatz
beträgt 3,58 %. Der Umfang des Geschäfts beläuft sich auf
3,6 Mio. €. Der auf Basis der EUR-SWAP-Kurve bewertete
beizulegenden Zeitwerte beträgt -335.290,02 €.
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
betreffen mit 72.878 T€ die Aktionärin Sparkasse Essen bzw.
18.343 T€ die Aktionärin National-Bank AG, Essen.
39

C 40
Verbindlichkeiten
Vorjahreszahlen zum Vergleich kursiv
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Summe
insgesamt
€
327.397.769,55
238.513.086,07
53.132.058,18
55.415.036,76
34.410.705,15
29.248.524,75
992.924,03
1.053.348,60
5.285.037,25
23.946.678,20
256.435,52
148.305,45
271.436,70
168.753,07
421.746.366,38
348.493.732,90
davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
€
18.905.548,14
17.696.446,56
2.575.412,51
7.986.785,21
34.410.705,15
29.248.524,75
992.924,03
1.053.348,60
5.031.368,02
23.793.091,83
256.435,52
148.305,45
266.936,70
168.753,07
62.439.330,07
80.095.255,47
1 bis 5 Jahre
€
36.755.409,19
75.481.725,95
9.596.446,29
14.076.092,85
–
–
–
–
247.969,23
148.819,37
–
–
–
–
46.599.824,71
89.706.638,17
über 5 Jahre
€
271.736.812,22
145.334.913,56
40.960.199,38
33.352.158,70
–
–
–
–
5.700,00
4.767,00
–
–
4.500,00
–
312.707.211,60
178.691.839,26

gesichert
€
327.397.769,55
238.513.086,07
53.132.058,18
55.394.730,15
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
380.529.827,73
293.907.816,22
Art der
Sicherung
Grundpfandrecht
Grundpfandrecht
45

C 42
D | ERLÄUTERUNG DER GEWINN-
UND VERLUSTRECHNUNG
Die Umsatzerlöse sind wie folgt aufzugliedern:
Umsatzerlöse T€
aus der Hausbewirtschaftung
aus dem Bauträgergeschäft
Summe
Im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ sind
Personal- und Sachkostenumlagen der Allbau Managementgesellschaft
mbH in Höhe von 9.924 T€ enthalten.
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind
folgende, wesentliche periodenfremde bzw. neutrale Erträge
enthalten:
Erträge T€
aus Abgang von Gegenständen
des Anlagevermögens
Versicherungserstattungen
für Schäden in Vorjahren
aus der Auflösung von sonstigen
Rückstellungen
aus abgeschriebenen Mietforderungen
Summe
95.636
2.515
98.151
4.647
196
136
63
5.042

E | SONSTIGE ANGABEN
Sonstige, nicht in der Bilanz ausgewiesene
finanzielle Verpflichtungen
Das am 31.12.2011 bestehende Bestellobligo für vergebene
Bauaufträge ist durch zugesagte, aber noch nicht valutierte
Kredite und Erwerberleistungen überdeckt.
Für zukünftige Instandhaltungs-, Modernisierungs-,
Umbau- und Sanierungs- sowie Neubaumaßnahmen ist ein
5-Jahresprogramm aufgestellt. Die Finanzierung ist teilweise
durch Mittelzuflüsse aus den zukünftigen Jahresergebnissen
bei rückläufigem Tilgungsvolumen auf vorhandene Kredite
und teilweise durch branchenübliche Fremdfinanzierung
vorgesehen.
Latente Steuern
Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanzansätzen
bestehen bei den in der folgenden Tabelle aufgeführten
Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es
sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven
Steuern führen können.
Bilanzposten Aktive
Passive
Differenzen Differenzen
Grundstücke
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
X
X
Insgesamt hat sich ein aktiver Saldo ergeben.
Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht, da
das bestehende Aktivierungswahlrecht nicht ausgeübt wird.
Garantieerklärung
Die Allbau AG haftet für den Fall der Kündigung des
Ergebnisabführungsvertrags zwischen der Allbau AG und der
AMG gesamtschuldnerisch neben der AMG für die finanziellen
Verpflichtungen aus einer Versorgungszusage, soweit diese
Verpflichtungen nicht durch den Pensionssicherungsverein
erfüllt werden.
Tochterunternehmen, Konzernzugehörigkeit
Die Gesellschaft hält 100 % der Anteile an der Allbau
Managementgesellschaft mbH, Essen. Das Stammkapital beträgt
1.023.000,00 €. Seit dem 01.01.1999 besteht ein Beherrschungs-
und Gewinnabführungsvertrag. Demnach wurden
im Berichtsjahr 4.061.827,29 € an die Muttergesellschaft abgeführt.
Das Eigenkapital der Tochtergesellschaft am 31.12.2011
betrug unverändert 1.033.301,17 €.
X
Die Allbau AG ist zum Bilanzstichtag 31.12.2011 ein Konzernunternehmen
der Essener Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft
mbH, Essen. Die Allbau AG erstellt keinen Konzernabschluss.
Die Essener Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft
mbH, Essen, erstellt einen befreienden Gesamtkonzernabschluss
(§ 291 HGB) und bezieht die zuvor genannten Gesellschaften
ein. Die Offenlegung dieses Konzernabschlusses erfolgt im
elektronischen Bundesanzeiger.
Mietkautionen
Die Mietkautionsguthaben betrugen am 31.12.2011
7.238.709,50 € (Vorjahr: 6.526.798,68 €). Es handelt sich um
Treuhandvermögen, das wegen der Rückzahlungsverpflichtung
nach Ablauf des Mietverhältnisses und des bestehenden
Haftungsverhältnisses zwischen der Gesellschaft und den
Mietern im Anhang vermerkt ist.
Angaben gemäß § 285 Satz 1 Nr. 17 HGB
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete
Gesamthonorar beträgt 140 T€.
- Abschlussprüfungsleistungen (56 T€)
- Andere Bestätigungsleistungen (9 T€)
- Steuerberatungsleistungen (59 T€)
- Sonstige Leistungen (16 T€)
Angaben gemäß § 285 Satz 1 Nr. 21 HGB
Im Geschäftsjahr wurden keine wesentlichen Geschäfte
mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen
durchgeführt.
Bezüge von Vorstand und Aufsichtsrat
Zu den Bezügen von Vorstand und Aufsichtsrat wird auf
die Ausführungen im Lagebericht verwiesen.
Pensionsleistungen
Aufgrund von Pensionszusagen sind an den früheren
Vorstand 84 T€ gezahlt worden.
Für diesen und ehemalige Mitarbeiter bzw. deren Hinterbliebene
ist eine Rückstellung für laufende Pensionen in
Höhe von 554 T€ gebildet.
Arbeitnehmer
Seit dem 01.01.1999 führt das Personal der Allbau
Managementgesellschaft mbH die Geschäftsbesorgung für
die Allbau AG durch.
43

C 44
Organe der Gesellschaft
AUFSICHTSRAT
Manfred Reimer
Vorsitzender
Oberstudiendirektor
im Ruhestand
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Christoph Kerscht
stellv. Vorsitzender
Lehrer
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Hans-Jürgen Best
Dipl.-Ingenieur
Stadtdirektor
der Stadt Essen
Peter Brandt
Dipl.-Ingenieur
Techn. Angestellter
Frank Czarnecki
Dipl.-Ingenieur
Techn. Angestellter
Arturo Holuigue de la Vega
Dipl.-Chemiker
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Norbert Frece
Mitglied des Vorstands
des Ruhrverbandes –
Körperschaft des
öffentlichen Rechts
(ab 22.11.2011)
Christine Geuß-Mues
Dipl.-Ingenieurin
Techn. Angestellte
Dr. Bernhard Görgens
Vorstandsvorsitzender
der Stadtwerke Essen AG
Sabine Herfort
Kaufm. Angestellte
Hans-Peter Huch
Kaufm. Angestellter
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Hanslothar Kranz
Mitglied des Rates
der Stadt Essen
Uwe Lindner
Mitglied des Vorstandes
der National-Bank AG
(bis 31.10.2011)
Hans Martz
Vorstandsvorsitzender
der Sparkasse Essen
Anke Olmes
Kaufm. Angestellte
Dr. Horst Zierold
Vorstandsvorsitzender
der Essener Verkehrs-AG
VORSTAND
Dirk Miklikowski
Allbau AG
Essen, 30. März 2012

C 46
Bestätigungsvermerk
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang –
unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Allbau AG, Essen, für das Geschäftsjahr
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss
und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist
es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der
Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche
und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im
Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der
Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung
des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Jahresabschluss der Allbau AG, Essen, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt
ein zu treffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.
Düsseldorf, den 19. April 2012
Deutsche Baurevision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
KÜNEMANN PFEIFFER
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Modernisierte Wohnanlage in der Sunderlandstraße, Essen-Huttrop
06

C 48
Lagebericht
1 | GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
1.1 | WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
Weltwirtschaft 1
Neben der Naturkatastrophe in Japan und den Revolutionen
im arabischen Raum war die noch nicht überwundene
Staatsschuldenkrise in Europa und auch – unter anderen
Rahmenbedingungen – in den USA der größte Einflussfaktor
auf die weltwirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2011.
Der weltweite Vertrauenseinbruch setzte im Juli ein, als
zeitgleich in den USA um die Ausweitung der Obergrenze für
öffentliche Schulden und in der Europäischen Union um ein
neues Hilfspaket für Griechenland sowie eine Reform des
Rettungsfonds gerungen wurde. Die diesseits und jenseits
des Atlantiks präsentierten Ergebnisse wurden an den Märkten
nicht als Lösung der Schuldenprobleme aufgefasst und
konnten den Vertrauensverlust nicht aufhalten.
Was die Wirtschaft in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften
in der zweiten Jahreshälfte 2011 und im nächsten
Jahr stützt, sind die weiterhin expansive Geldpolitik sowie
die hohe, wiewohl abgeschwächte Wachstumsdynamik in
den Schwellenländern Asiens, aber auch Lateinamerikas und
Mittel- und Osteuropas.
EURO-Raum 2
Die Staatsfinanzen im Euroraum sind durch die Finanzkrise
massiv in Mitleidenschaft gezogen worden. Etwa die Hälfte
des Anstiegs der Defizitquote seit 2007 war auf Maßnahmen
zur Stützung der Konjunktur und Aufwendungen zur Stabilisierung
des Finanzsektors zurückzuführen. Die andere Hälfte
reflektiert Einnahmeausfälle und Ausgabenzuwächse, die
Folge des konjunkturellen Einbruchs waren. Es kann nicht
davon ausgegangen werden, dass diese Defizite im Zuge
eines Aufschwungs quasi automatisch wieder verschwinden.
Ursächlich für diese Annahme ist, dass die Rezession in
einer Reihe von Ländern mit strukturellen Umbrüchen
– insbesondere im Immobilienmarkt und im Bankensektor –
einherging, die das Produktionspotenzial gesenkt haben
dürften und wohl auch das Potenzialwachstum auf längere
Zeit drücken werden. Hinzu kommt die Belastung durch den
Schuldendienst, der infolge des höheren Schuldenstandes
und wegen gestiegener Risikoprämien zunimmt.
Deutschland 4
Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussichtliche Entwicklung
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2011 wieder kräftig
gewachsen. Im Jahresverlauf 2011 wurde auch das Vorkrisenniveau
des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts wieder
überschritten. Der wirtschaftliche Aufschwung fand dabei
hauptsächlich in der ersten Jahreshälfte statt.
Wachstumsimpulse kamen 2011 vor allem aus dem Inland;
insbesondere die privaten Konsumausgaben erwiesen sich
als Stütze der wirtschaftlichen Entwicklung. Daneben war das
Jahr 2011 wiederum geprägt von einer kräftigen Investitionsdynamik,
während der Außenhandel einen geringeren Anteil
am BIP-Wachstum hatte.
Für die Prognose der gesamtwirtschaftlichen Lage bestehen
nach wie vor beträchtliche Risiken. Das größte Risiko wird allgemein
in einer weiteren Zuspitzung der Schulden- und Vertrauenskrise
gesehen, bei der das europäische Finanzsystem
erneut ins Wanken geriete. Hier ist insbesondere relevant,
dass sich viele Staaten eine Rekapitalisierung der nationalen
Banken wohl nicht mehr leisten könnten, da die öffentlichen
Haushalte bereits sehr stark angespannt sind. Eine Bankenkrise
im Euroraum würde angesichts der Vernetzung im Finanzsektor
vermutlich auf andere Länder übergreifen und hätte
gravierende Konsequenzen für die Wirtschaft in Deutschland.
Arbeitsmarkt 7
1 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011
2 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011
3 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011, S. 23
4 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 010 v. 11.02.2012
- Arbeitslose im Dezember 2011: 2.780.000
(= – 231.000 gegenüber Dezember 2010)
- Arbeitslosenquote im Dezember 2011: 6,6 %
(Dezember 2010: 7,1 %)
- Erwerbstätige im Dezember 2010: 41.416.000
(= + 1,3 % gegenüber Vorjahresmonat)
Für 2012 gehen die Prognosen von einem verlang samten
Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen und einem Rückgang der
Zahl der registrierten Arbeitslosen auf im Jahresdurchschnitt
2,8 Mio. aus.

Daten Euro-Raum
2011/2012 geschätzt 3
Bruttoinlandsprodukt
Verbraucherpreise
Arbeitslosenquote
Daten Deutschland
preisbereinigt, 2011 vorläufig 5 , 2012 Prognose 6
Bruttoinlandsprodukt
Private Konsumausgaben
Konsumausgaben des Staates
Ausrüstungsinvestitionen
Bauinvestitionen
Kapitalmarkt 8
2009
%
– 4,1 %
+ 0,3 %
9,5 %
2009
%
– 5,1
0,0
+ 5,1
– 23,0
– 1,9
Die Zinsentwicklung zwischen Anfang und Ende 2011 war
uneinheitlich. Die von der deutschen Bundesbank veröffentlichten
Effektivzinssätze für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften
(Neugeschäft) entwickelten sich wie folgt:
Laufzeit
Termin
Volumen
< 1 Mio. Euro
> 1 Mio. Euro
2011-01
%
3,36
2,50
Während die Effektivzinssätze im kurz- und mittelfristigen
Bereich stiegen, gingen sie im langfristigen Bereich im Jahresverlauf
zurück. Insgesamt bewegt sich die Zinshöhe auf
niedrigem Niveau. Wir gehen davon aus, dass die Zinshöhe
kurzfristig auf diesem Niveau verbleiben wird. Mittel- bis
langfristig gehen wir von steigenden Zinssätzen aus.
2010
%
+ 1,8 %
+ 1,6 %
10,1 %
2010
%
+ 3,7
+ 2,6
+ 2,7
+ 10,1
+ 3,5
2011
%
+ 1,5 %
+ 2,5 %
10,0 %
2011
%
+ 3,0
+ 3,7
+ 2,7
+ 8,2
+ 8,3
2012
%
+ 0,4 %
+ 1,5 %
10,3 %
2012
%
+ 2,1
+ 2,5
+ 2,9
+ 2,6
+ 3,1
< 1 Jahr 1– 5 Jahre > 5 Jahre
2011-12 +/– 2011-01 2011-12 +/– 2011-01 2011-12
%
3,92
2,93
%-Pkte
0,56
0,43
%
4,25
3,34
%
4,58
3,71
5 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 010 v. 11.02.2012
6 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Europäische Schuldenkrise belastet deutsche Konjunktur Herbst 2011, S. 73
7 www.destatis.de
8 www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php
%-Pkte
0,33
0,37
%
3,96
3,95
%
3,58
3,59
49
+/–
%-Pkte
-0,38
-0,36

C 50
1.2 | IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Die Erholung der Immobilienaktien konnte gegenüber
2010 nicht fortgesetzt werden. Der DIMAX (Deutscher Immobilienaktienindex)
sank bis Jahresende 2011 um rd. 12,0 %
gegenüber dem Endstand 2010. 9
Von Januar bis November 2010 wurde in Deutschland der
Bau von 204.735 Wohnungen (einschließlich Bestandsmaßnahmen)
genehmigt. Das waren 19,4 % mehr als im Vorjahreszeitraum.
Von den im Zeitraum von Januar bis November 2011
genehmigten Wohnungen waren 183.744 Neubauwohnungen,
das waren 19,9 % mehr als im Vorjahreszeitraum. 10
Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen die Nettokaltmieten
im Bundesdurchschnitt im Berichtsjahr 2010 4,86 (+2,2 %)
Euro/qm, in den alten Bundesländern 5,05 (+2,7 %) Euro/qm
und in den neuen Bundesländern 4,60 (+1,4 %) Euro/qm. 11
Weitere branchenspezifische Angaben 12
In NRW haben sich die Mieten wiederum differenziert
entwickelt und teilweise auch mit den Entwicklungen aus
dem letzten Jahr gebrochen. Während Düsseldorf 2009 noch
eine hohe Steigerungsrate von 5,7 % auswies, steht für 2010
lediglich ein Plus von 0,5 %. Münster hingegen konnte auch
2010 wieder eine hohe Steigerungsrate vorweisen. Nachdem
2009 die Preise über alle Segmente bereits um 3,1 % gestiegen
sind, konnten 2010 wiederum 4,2 % Mietsteigerung
festgestellt werden.
Die vermeintlich schwächeren Standorte wie Bochum und
Gelsenkirchen zeigten auch 2010 wieder schwächere Entwicklungen
hinsichtlich der Mieten. Nach Steigerungen von
jeweils 0,5 % im Jahr davor fand in Gelsenkirchen sogar ein
Preisrückgang von 0,9 % statt. Für Essen war nach einem relativ
starken Mietpreisanstieg in 2009 (2,7 %) in 2010 ebenfalls ein
Mietpreisrückgang von 1,2 % über alle Segmente festzustellen.
Der Trend aus 2009, dass insbesondere Mieten im oberen
Preissegment überdurchschnittlich stark steigen, hat sich in
2010 umgekehrt. Während der Rückgang in Köln mit – 0,9 %
noch moderat ausfiel, fiel er in Düsseldorf um 9,1 % und in
Bochum um 7,6 %. Auch in Essen fand nach dem sehr hohen
Anstieg in 2009 im oberen Segment von 13,9 % eine Korrektur
in 2010 von – 7,4 % statt.
Die negative Entwicklung im oberen Segment wurde
in 2010 durch eine gegenläufige Entwicklung im unteren
Segment begleitet. So legten die Wohnungen im unteren
Segment z. B. in Düsseldorf um 11,9 % zu, in Bochum um 4,7 %
und auch in Essen fand in diesem Segment eine Steigerung
von 3,2 % statt. Lediglich in Gelsenkirchen fand auch in diesem
Segment ein Preisrückgang von 2,2 % statt.
1.3 | DIE ALLBAU AG ALS UNVERZICHTBARER
PARTNER FÜR EINE ZUKUNFTSORIENTIERTE
STADT(TEIL)ENTWICKLUNG
Die Allbau AG als unverzichtbarer Partner für eine zukunftsorientierte
Stadt(teil)entwicklung
Essen hat in den zurückliegenden Jahren erheblich an Lebens-
qualität gewonnen und eine Vielzahl von sozialversicherungspflichtigen
Arbeitsplätzen hinzugewinnen können. Der
Immobilienmarkt hat hier leider nicht Schritt gehalten, so
dass nachfragegerechte Wohnprodukte teilweise fehlen. Das
Image und die Attraktivität einer Stadt hängen auch von der
Wohnqualität ab, die zuallererst die Bewohner an ihre Stadt
bindet und die insofern wesentlich zur Identifikation mit ihr
beiträgt. Eine erfolgreiche städtische Wohnungsmarktpolitik
ist daher wichtig, um Abwanderung zu verhindern und einen
Zuzug schmackhaft zu machen. Die Allbau AG ist dabei seit
Jahrzehnten wichtiger Akteur und richtet als Essens größter
Wohnungsanbieter dabei einen verstärkten Blick sowohl auf
Neubauprojekte als auch auf die Bestandsentwicklung.
Die Instandhaltung und Modernisierung bestehender
Wohnungen sowie deren Anpassung an moderne Wohnbedürfnisse
der Menschen, altersgerechte Anpassung des
Wohnungsbestandes und die Anforderungen der Energieeinsparung
und des Klimaschutzes bleiben wie in den letzten
Jahren weiter im Mittelpunkt der Wohnungsbauaktivitäten.
So investierte die Allbau AG in 2011 von rund 69 Mio. €
Gesamtinvestitionen rund 16 Mio. € im Bereich der laufenden
Instandhaltung und rund 18 Mio. € im Bereich der Modernisierungen
des eigenen Wohnungsbestandes.
Innerstädtisches Wohnen
Im Geschäftsjahr 2011 investierte die Allbau AG rund 35 Mio. €
in Neubauvorhaben, die zum weit überwiegenden Teil das
Bestandsimmobilienportfolio mit höherwertigen Immobilien
ergänzen sollen. Die Immobilien entstehen auf hochattraktiven
innerstädtischen Lagen und zeichnen sich durch moderne
Architektur, attraktive und zeitgemäße Gestaltung sowie
hohe Qualitätsstandards aus. Verbunden mit den Neubauinvestitionen
der Allbau AG soll auch ein Impuls gesetzt
werden, der Co-Investoren motivieren soll, sich an der
Erschließung und Entwicklung neu entstehender Standorte
zu beteiligen. Beispielhaft soll hier die Entwicklung des
sogenannten „Universitätsviertel grüne mitte Essen“ genannt
werden. Es handelt sich hierbei um die Entwicklung einer langjährigen
innerstädtischen Brache, gelegen direkt im Zentrum
der Essener Innenstadt. Das Engagement der Allbau AG geht
hierbei in zwei Richtungen. Zum einen stellt das Unternehmen
einen Teil des Managements der für diesen Zweck
gegründeten Entwicklungsgesellschaft und übernimmt
darüber hinaus umfassende Geschäftsbesorgungsleistungen
zur Aufbereitung der Fläche. Parallel tritt die Allbau AG als
Investor auf und baut an dem Standort 78 hochattraktive
09 www.privatbank.de/de/eundg_dimax.html – Dimax vs. DAX (Excel-Download)
10 www.destatis.de
11 GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen): Wohnungswirtschaftliche Daten und Trend 2010/2011, S. 55
12 Wohnungsmarktreport LEG 2010

Mietwohnungen. In der Zwischenzeit ist es gelungen,
für die rund 12 Hektar große Entwicklungsfläche ein so hohes
Investoreninteresse zu erzeugen, dass zum Jahresende 2011
nahezu alle Flächen abschließend vermarktet waren. Dabei
treten namenhafte Investoren wie Hochtief, AOK sowie das
Versorgungswerk der Architektenkammer als Investoren auf
und schaffen einen hochattraktiven Mix aus Wohn- und Gewerbeflächen.
Dass die Allbau AG sich als erster Investor für
ein Engagement in der neu geschaffenen Lage entschieden
hat, zeigt den unternehmerischen Weitblick und ist ein klares
Bekenntnis zum Immobilienstandort Essen.
Aber auch die Entwicklung der nördlichen Innenstadt rund
um die Kreuzeskirche, die nahe an der Grünen Mitte liegt,
wurde 2011 von der Allbau AG vorangetrieben. Die Allbau
AG engagiert sich hier in besonderem Maße und somit wird
ein städtebaulicher Missstand, der sich seit Jahrzehnten
belastend auf die Entwicklung der nördlichen Innenstadt auswirkte,
bald der Vergangenheit angehören. Denn unter anderem
wird das umstrittene Parkhaus an der Rottstraße durch
eine Neubebauung der Allbau AG ersetzt. Die städtebauliche
Entwicklung in dem Quartier Rottstraße/Kreuzeskirche sieht
vor, dass die Allbau AG Gebäudekomplexe für Wohnungen,
Gastronomie, Büro sowie sonstige Sondernutzungen errichtet
und damit der nördlichen Innenstadt – auch vielleicht mit
weiteren Investitionen rund um den Weberplatz – ein neues
Gesicht gegeben wird.
Noch mehr Neubau
Weitere wichtige aktuelle Neubauprojekte der Allbau AG sind
aber auch größere Stadtentwicklungsprojekte wie in Altendorf
(ca. 60 Mietwohnungen), in Essen-Fischlaken (50 Mietwohnungen),
in Freisenbruch an der Märkischen Straße (63 Mietwohnungen),
in Katernberg am Neuhof (23 Mietwohnungen),
in Vogelheim (18 Eigenheime), in Überruhr (19 Eigenheime) und
auf der Dill dorfer Höhe in Kupferdreh. Hier setzt die Allbau AG
in einem weiteren Bauabschnitt ihre Investitionstätigkeit fort
und errichtet Essens erste Klimaschutzsiedlung. Die Allbau AG
baut über zwei Bauabschnitte 51 Wohneinheiten in acht dreigeschossigen
Mehrfamilienhäusern und zusätzlich 17 Reihen-
häuser. Die durch das Land NRW auszusprechende Anerkennung
als Klimaschutzsiedlung konnte aufgrund des überzeugenden
energetischen und städtebaulichen Konzeptes
erreicht werden.
Ein attraktives Wohnungsangebot ist aber vor allem für
Familien nicht ausreichend, wenn die Jüngsten nicht versorgt
sind. Stolz ist die Allbau AG daher auch besonders auf
ihr Programm zur Bereitstellung von Räumen für Kindertagesstätten.
Derzeit sind Plätze für fast 800 Kinder fertig
gestellt, in Bau und in konkreter Planung. Dabei muss nicht
unbedingt – wie beispielsweise zurzeit in Kettwig nahe der
Schmachtenberg-Schule – immer neu gebaut werden. Die
Allbau AG stellt auch geeignete Bestandsimmobilien bereit
und baut diese nutzungsspezifisch um. Diese verfügen
auch immer über entsprechende Freiflächen.
Auch in Zukunft wird die Allbau AG das Neubaugeschäft
als wichtiges Stadtentwicklungsinstrument im Rahmen ihrer
Nachhaltigkeitsstrategie nutzen. Allbau ist auch eine wichtige
Säule, um die anspruchsvollen Ziele des wohnungspolitischen
Handlungsprogramms der Stadt Essen zu erreichen.
1.4 | GESCHÄFTSERGEBNIS
Gegenüber dem Vorjahr stieg der Jahresüberschuss von
23,4 Mio. € auf 24,95 Mio. €. Das Ergebnis 2011 soll, sofern die
HV diesem Gewinnverwendungsvorschlag folgt, im Wesentlichen
(19,0 Mio. €) an die Aktionäre ausgeschüttet werden.
Der verbleibende Jahresüberschuss wird in die Gewinnrücklagen
eingestellt, wodurch eine angemessene Eigenkapitalstärkung
stattfindet. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf
die Angaben zur Ertragslage verwiesen.
1.5 | BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG
Am 31.12.2011 befanden sich 17.740 Wohnungen sowie
130 gewerbliche Mieteinheiten und 4.186 Garagen/Tiefgaragenplätze/Einstellplätze
im Eigentum der Gesellschaft. Die
gesamte Wohnfläche betrug 1.124.333 qm und die sonstige
Nutzfläche 72.351 qm. 13.554 Wohnungen waren nicht mehr
in der Mietpreisbindung. Der gesamte Immobilienbestand
liegt innerhalb der Stadt Essen.
Im Berichtsjahr standen 1.975 Kündigungen 1.879 Neuvermietungen
gegenüber. Bezogen auf den Wohnungsbestand
am Jahresende resultiert hieraus eine Fluktuation von 11,1 %
Die durchschnittliche monatliche Sollmiete für Mietwohnungen
je qm Wohnfläche beträgt 5,32 € (Vorjahr: 5,12 €).
1.6 | BESTANDSERHALTUNG/MODERNISIERUNG
Im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung bildet die
nachhaltige und zukunftsgerechte Entwicklung des Wohnungsbestandes
und der Wohnquartiere weiterhin den
Schwerpunkt der Aktivitäten des Unternehmens.
Zur Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit des
Gebäude bestandes und zur Entwicklung eines zukunftsfähigen
Kernimmobilienbestandes wurden im Geschäftsjahr
2011 folgende Beträge aufgewendet:
Instandhaltung: 16.133 T€
Modernisierung: 17.249 T€
51

C 52
Der Modernisierungsaufwand teilt sich auf in Einzelmodernisierungsmaßnahmen
(rd. 3,8 Mio. €) sowie in Großmodernisierungsmaßnahmen
(rd. 13,4 Mio. €.), bei denen u. a. in
verschiedenen Objekten eine Heizungsumstellung sowie
weitere energetische Verbesserungen an der Gebäudehülle
vorgenommen wurden.
1.7 | BAUTRÄGERMASSNAHMEN
Im Geschäftsjahr 2011 stellte die Allbau AG als Bauträger
6 Reihenhäuser im Lichtenhorst in Essen-Vogelheim und 8
Doppelhaushälften im Hausdykerfeld in Essen-Schonnebeck
fertig. Sämtliche Objekte konnten zeitnah veräußert werden.
1.8 | NEUBAU/ERWERB
Die in 2009 bzw. 2010 gestarteten Neubaumaßnahmen
Kiekenberg (10 WE), Laurentiusweg (32 WE), sowie Ruhrtalstr.
(24 WE) wurden in 2011 fertig gestellt.
Die Neubaumaßnahme Scheppener Weg (50 WE) wird im
Winter/Frühjahr 2012 abgeschlossen.
Mit den Neubaumaßnahmen 1. Klimaschutzsiedlung in
Essen „Dilldorfer Höhe/1. Teil“ (25 WE/10 Miet-EFH), Altenessener
Str. (27 WE), Grüne Mitte Essen „Pier 78“ (77 WE) sowie der Kita
Schmachtenbergstraße wurde im Berichtsjahr 2011 begonnen.
Für 2012 ist der Baubeginn folgender Projekte vorgesehen:
- Altendorf (ca. 60 WE)
- Neuhof (23 WE)
- Märkische Str. (63 WE)
- 1. Klimaschutzsiedlung in Essen
„Dilldorfer Höhe/2. Teil“ (28 WE/7 Miet-EFH)
Zudem hat unsere Gesellschaft im Jahr 2011 369 Wohnungen,
2 Gewerbe und 40 Garagen (Siedlung Wickenburg)
von der Wohnungsgesellschaft Immeo erworben.
1.9 | PRIVATISIERUNG
Im Jahr 2011 wurden im Rahmen des aktiven Immobilienportfoliomanagements
insgesamt 130 Wohneinheiten
veräußert. Hieraus ergab sich ein Ertrag von rd. 4,6 Mio. €,
der damit dem Planungsansatz voll entsprach.
1.10 | PERSONALMANAGEMENT
Die Allbau AG hat kein eigenes Personal. Sie wird durch die
100%ige Tochtergesellschaft Allbau Managementgesellschaft
mbH vollständig geschäftsbesorgt. Die Leistungen sind in einem
Geschäftsbesorgungsvertrag geregelt.
1.11 | BETEILIGUNGEN
Die Allbau Managementgesellschaft mbH (AMG) ist eine
100%ige Tochter der Allbau AG. Die AMG wies in 2011 eine
Bilanzsumme von 68,6 Mio. € sowie ein Eigenkapital von
1,0 Mio. € auf. Das Jahresergebnis in Höhe von 4.060 T€ sowie
ein im Vorjahr ausschüttungsgesperrter Betrag in Höhe von
1 T€ wurde auf Basis eines Ergebnisabführungsvertrags an die
Allbau AG abgeführt.
Zum 31.12.2011 bestanden bei der AMG Beschäftigungsverhältnisse
mit 154 Angestellten/gewerblichen Arbeitnehmern
sowie 10 Auszubildenden/Praktikanten.
1.12 | AUSGEWÄHLTE LEISTUNGSINDIKATOREN
Für die Gesellschaft bedeutsame Leistungsindikatoren
stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
Eigenkapitalquote (ohne Dividende)
Eigenkapitalrentabilität (vor Steuer)
Cash Flow aus lfd. Geschäftstätigkeit
Durchschnittliche Sollmiete
Instandhaltungskosten
(ohne Versicherungserstattung)
Leerstand
davon marktbedingt
davon strategisch
Fluktuation
%
%
T€
€/qm/mtl.
€/qm
%
%
%
%
2011
17,2
30,6
35.360
5,32
14,00
2,6
2,3
0,3
11,1
2010
18,7
31,0
27.630
5,12
14,07
3,2
1,8
1,4
10,8

2 | DARSTELLUNG DER LAGE
2.1. | ERTRAGSLAGE
Die Ertragslage stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie
folgt dar:
Hausbewirtschaftung
Portfoliomanagement
Bauträgergeschäft
Sonstige betriebliche Tätigkeit
Nicht direkt zurechenbare
Aufwendungen
Betriebsergebnis
Beteiligungs- und Finanzergebnis
Neutrales Ergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern
Steuern vom Einkommen
und Ertrag
Jahresüberschuss
2011
T€
28.121
4.609
85
284
33.099
12.279
20.820
4.469
2.145
27.434
-2.486
24.948
2010
T€
28.276
7.139
355
245
36.015
12.094
23.921
1.008
933
25.862
-2.427
23.435
Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung
hat sich trotz gestiegener Sollmieten (3.969 T€) insgesamt
verringert. Hierbei hat sich die durchschnittliche Sollmiete
je qm von 5,12 € auf 5,32 € (=3,9 %) erhöht. Ebenfalls haben
weiter sinkende Erlösschmälerungen durch erfolgreichen
Leerstandsabbau insbesondere aufgrund des Abrisses der
Siedlung Altendorf das Ergebnis positiv beeinflusst. Diesen
Vermögens- und
Kapitalstruktur
Vermögensstruktur
Anlagevermögen
Sachanlagen
Finanzanlagen
Umlaufvermögen einschl. RAP
Gesamtvermögen
Kapitalstruktur
Eigenkapital (ohne Dividende)
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Gesamtkapital
Veränderung
T€
-155
-2.530
-270
39
-2.916
185
-3.101
3.461
1.212
1.572
-59
1.513
Effekten stehen erhöhte Abschreibungen auf Bauten
(1.313 T€), erhöhte Kapitalkosten (2.475 T€) sowie erhöhte
Abbruchkosten (877 T€) gegenüber.
Das Ergebnis im Bereich des Portfoliomanagements ist
auf die erfolgten Veräußerungen von 130 Wohnungen des
Anlagevermögens in 2011 zurückzuführen.
Das positive Ergebnis im Bauträgergeschäft resultiert aus
dem Verkauf von 11 Eigenheimen abzüglich angefallener Ver-
triebskosten im Berichtsjahr.
Die Erhöhung des Beteiligungs- und Finanzergebnisses ist
durch gegenüber dem Vorjahr angestiegene Erträge aus der
Gewinnabführung der AMG bedingt, welches wiederum maß-
geblich durch den einmaligen Sondereffekt „Verkauf Kettwiger
Tor“ bei der Altstadt Baugesellschaft begründet ist.
Der Anstieg der neutralen Rechnung resultiert im Wesentlichen
aus gegenüber dem Vorjahr erhöhten Erträgen aus dem
Teilschulderlass der KfW-Darlehen und Zuschüssen/Kostenbeteiligungen
für Kita-Projekte.
Die Ertragslage ist stabil. Für die kommenden Geschäftsjahre
wird eine weiterhin positive Ergebnisentwicklung der
Gesellschaft erwartet.
2.2 | VERMÖGENS- UND FINANZLAGE
Die Vermögens- und Kapitalstruktur des Unternehmens
stellt sich wie folgt dar:
31.12.2011
T€
444.813
33.254
478.067
61.736
539.803
92.653
6.413
440.737
539.803
%
82,4
6,2
88,6
11,4
100,0
17,2
1,2
81,6
100,0
2010
T€
404.499
1.254
405.753
57.658
463.411
86.695
7.972
368.744
463.411
%
87,4
0,2
87,6
12,4
100,0
18,7
1,7
79,6
100,0
53
Veränderung
T€
40.314
32.000
72.314
4.078
76.392
5.958
-1.559
71.993
76.392

C 54
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um
76.392 T€ (16,5 %) erhöht.
Das Sachanlagevermögen erhöhte sich per Saldo um
40,3 Mio. €. Zugängen von 53,3 Mio. € stehen Abschreibungen,
Buchwertabgänge durch Veräußerungen und Gebäudeabbrüche
sowie Umbuchungen aus dem Umlaufvermögen von
insgesamt 13,0 Mio. € gegenüber.
Der Anstieg der Finanzanlagen resultiert aus einem an
die AMG gegebenen tilgungsfreien Darlehen zur Ankaufsfinanzierung
einer Gewerbeimmobilie.
Das Umlaufvermögen einschl. RAP hat sich um rd. 4,1 Mio. €
im Wesentlichen aufgrund der um 2,5 Mio. € gestiegenen unfertigen
Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs-
und Heizkosten erhöht.
Das langfristige Eigenkapital erhöhte sich durch die Ergebnisthesaurierung
(5.958 T€). Aufgrund des starken Anstiegs der
Bilanzsumme infolge der intensiven Investitionstätigkeit ist
die Eigenkapitalquote auf 17,2 % gesunken (Vorjahr: 18,7 %).
Kapitalflussrechnung
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Zusammenfassung
der Cashflows. Die finanzielle Entwicklung des Konzerns stellt
sich danach im Wesentlichen wie folgt dar:
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen
des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Liquide Mittel
Cash Pool Forderung Stadt Essen
Cash Pool Verbindlichkeit Stadt Essen
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
2011
T€
35.360
-96.784
65.011
3.587
4.854
8.441
6.062
2.379
0
8.441
2010
T€
27.630
-32.708
9.332
4.254
800
4.854
9.372
0
-4.518
4.854
Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass die planmäßigen
Tilgungen der Dauerfinanzierungsmittel (20.947 T€) sowie die
Dividendenzahlungen für 2010 (20.250 T€) nicht vollständig
aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit geleistet
werden konnten. Der negative Cashflow aus der Investitionstätigkeit
von 96.784 T€ wurde überwiegend durch die Aufnahme
von langfristigen Darlehen finanziert.
Am 31.12.2011 ergibt sich eine negative Stichtagsliquidität I
von 25.169 T€ (Vorjahr: 49.053 T€). Die Unterdeckung steht im
Zusammenhang mit der vorgesehenen Gewinnausschüttung
von 18.990 T€ (Vorjahr: 20.250 T€). Der Vorstand beabsichtigt,
die Unterdeckung in 2012 durch den positiven Cashflow aus
der laufenden Geschäftstätigkeit und auch durch die Auf nahme
fristenkongruenter Finanzierungsmittel auszugleichen. Zudem
besteht eine offene Kreditlinie zum 31.12.2011 in Höhe
von 17.000 T€.
Die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage sind geordnet;
die Zahlungsfähigkeit ist gewährleistet.
3 | BEZIEHUNGEN ZU VERBUNDENEN UNTERNEHMEN
Zum 31.12.2011 hielt die Essener Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft
mbH (EVV) – eine unmittelbare 100%ige
Tochter der Stadt Essen – 368.601 Aktien im Nennwert von
18.846.269,87 €. Dieses entspricht einem Anteil am Grundkapital
von 81,91 %.
Der Vorstand der Gesellschaft hat für 2011 einen Abhängigkeitsbericht
entsprechend § 312 AktG über die Beziehungen
zur EVV bzw. zur Stadt Essen und zu den mit ihnen verbundenen
Unternehmen vorgelegt. Der Bericht enthält folgende
Schlusserklärung:
„Abschließend erklären wir, dass nach den Umständen, die
zum Zeitpunkt des Abschlusses der Rechtsgeschäfte bekannt
waren, unsere Gesellschaft bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene
Gegenleistung erhalten hat.
Rechtsgeschäfte mit Fremden auf Veranlassung oder im
Interesse der EVV und vormals der Stadt Essen oder der mit ihnen
verbundenen Unternehmen sind im Geschäftsjahr 2011 nicht
vorgenommen worden.
Desgleichen sind berichtspflichtige Maßnahmen auf Veranlassung
oder im Interesse der EVV und vormals der Stadt Essen
oder der mit ihnen verbundenen Unternehmen weder getroffen
noch unterlassen worden.”

4 | BERICHT ÜBER DIE EINHALTUNG
DER ÖFFENTLICHEN ZWECKSETZUNG
GEMÄSS GEMEINDEORDNUNG NRW
Unternehmensgegenstand der Allbau AG ist vorrangig die
Bereitstellung von Wohnraum für breite Bevölkerungskreise zu
tragbaren Mietkonditionen. Daneben übernimmt sie Aufgaben
der Sanierung, Erneuerung und Entwicklung von Wohngebieten.
Durch die wirtschaftliche Betätigung der Gesellschaft
im Rahmen dieses satzungsgemäß vorgesehenen Gesellschaftszweckes
wird die öffentliche Zwecksetzung erfüllt.
5 | NACHTRAGSBERICHT
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem
Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.
6 | RISIKOBERICHT
6.1 | RISIKEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Bei der Allbau AG besteht das Risiko, dass eine anhaltende
Entspannung auf dem Essener Wohnungsmarkt zu
steigenden Fluktuations- und Leerstandsquoten führen
kann. Vermarktungsrisiken können sich aufgrund des
Ausstattungsstandards der Wohnungen ergeben; z.B. ist
der Rückbau von Nachtspeicher heizungen erforderlich.
Zukünftig steigende Kapitalmarktzinsen sowie die geänderten
steuerlichen Rahmen bedingungen können
die Kreditkosten erhöhen und den geplanten Absatz
der Privatisierungs- und Bauträgerobjekte erschweren.
In 2008 wurde eine 10-Jahresplanung für die Allbau AG
und AMG erstellt mit dem Ziel, zur Plausibilisierung der Unter-
nehmens- und Geschäftsfeldstrategie 2015 eine langfristige
wirtschaftliche Entwicklung der Allbau-Gesellschaften abzu-
bilden. Diese wird jährlich durch eine 5-Jahresplanung konkretisiert
und weiter fortgeschrieben.
Die allgemeine Risikosituation in der sich der Allbau bewegt,
wird durch ein sogenanntes Risikoinventar regelmäßig
durch den Allbau erfasst und aktualisiert. Hier wird zwischen
endogenen und exogenen Faktoren unterschieden. Bestands-
gefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage wesentlich beeinträchtigen können, sind
nicht erkennbar.
Wesentliche Risikofaktoren im exogenen Bereich sind
insbesondere die Haushaltssituation der Stadt Essen und
sich daraus möglicherweise ergebende Anforderungen an
die Ausschüttung des Allbau an die Stadt Essen mittelbar
über die EVV. Insbesondere die vor dem Hintergrund der
Veränderungen der Nachfragestrukturen und des Nachfrage-
volumens aufgrund der demografischen Entwicklung erforderlichen
und im Unternehmensleitbild 2015 beschriebenen
Investitionsmaßnahmen in den Bestand könnten bei einer
erhöhten Ausschüttungserwartung gefährdet sein. Dies würde
das Unternehmen langfristig nachhaltig beeinflussen.
Weitere wesentliche Risikofaktoren in den internen Bereichen
sind im Bereich Personal zu sehen. Insbesondere die
Altersstruktur und die damit verbundene natürlich bedingte
Fluktuation werden in den nächsten Jahren eine Herausforderung
an den Allbau stellen, das erforderliche Knowhow
zu erhalten und weiter auszubauen vor dem Hintergrund
sich ständig wandelnder Ansprüche an Wohnraum
und Wohnform.
6.2 | CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Die projektorientierte Ausrichtung als Ableitung aus der
Unternehmensstrategie 2015 ermöglicht, kürzere Zyklen von
Entwicklungen, Anforderungen und Veränderungen nachhaltig
zu bewältigen.
Die in 2010 eingeführte EDV-basierte Berichtsdatenbank
dient als Werkzeug für das operative Geschäft und wurde wie
das in 2009 konzipierte Steuerungsmodell in 2011 laufend
weiterentwickelt.
Die strategischen Zielsetzungen der Unternehmensstrategie
2015 werden in messbare Kennzahlen operationalisiert. Dies
ermöglicht zeitnah einen Überblick über den aktuellen Zielerreichungsgrad.
Auch wird deutlich, welche Bereiche ihre Ziele
übererfüllen und in welchen Bereichen ggf. noch Potenziale
zu heben sind. Somit erfolgt die Steuerung des Unternehmens
konkret anhand der gesetzten Ziele und sichert so die nachhaltig
gewünschte Performance des Unternehmens.
6.3 | FINANZINSTRUMENTE
Langfristige Darlehen sind grundsätzlich dinglich gesichert.
Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend
um Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von 10 Jahren. Aufgrund
steigender Tilgungsanteile und gleichmäßig über die
Jahre verteilter Prolongationstermine halten sich die Zinsänderungsrisiken
im beschränkten Rahmen.
Auf Basis der günstigen Kapitalmarktbedingungen hat
die Gesellschaft in 2009 über die Sparkasse Essen SWAP-
Vereinbarungen für die in 2013 anstehenden Prolongationen
getroffen, da in 2013 ein überdurchschnittlicher Prolongations-
bedarf besteht. Im Zuge der Ankaufsfinanzierung „Immeo”
sowie zur Finanzierung unserer Neubauinvestitionen in
55

C 56
2011/2012 wurden zudem SWAP-Geschäfte mit der National-
Bank vereinbart. Weitere derivative Finanzinstrumente werden
gegenwärtig nicht eingesetzt.
Die Finanzierungen für die geplanten Neubaumaßnahmen
2012 und 2013 sind durch zinsgünstige Darlehensaufnahmen
bereits gesichert.
Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend
überwacht.
7 | PROGNOSEBERICHT
Für das Geschäftsjahr 2012 ist ein Jahresüberschuss nach
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag von rd. 20,4 Mio. €
geplant. Darin ist ein Ergebnis aus dem Verkauf von Wohnungen
in Höhe von 4,5 Mio. € enthalten. Bei den Erlösschmälerungen
wird von einem etwas höheren Wert als im Geschäftsjahr
2011 ausgegangen. Der Wohnungsbestand bleibt konstant.
Abgänge aufgrund nicht mehr markgerechter Altimmobilien
werden durch Zukäufe und Neubaufertigstellungen in ähnlicher
Höhe kompensiert.
Name
Reimer, Manfred
Kerscht, Christoph
Best, Hans-Jürgen
Brandt, Peter
Czarnecki, Frank
Dr. Görgens, Bernhard
Dr. Zierold, Horst
Frece, Norbert
Geuß-Mues, Christine
Herfort, Sabine
Huch, Hans-Peter
Kranz, Hanslothar
Lindner, Uwe
Martz, Hans
Olmes, Anke
de la Vega, Arturo
Summe
Die Jahresplanung für 2012 sieht Investitionen in Höhe von
65,6 Mio. € vor. Enthalten sind darin 47,0 Mio. € für Neubauvorhaben,
4,9 Mio. € für Zukäufe, 13,7 Mio. € für Großmodernisierungen
und Einzelumbauten. Die geplanten Instandhaltungskosten
betragen 17,4 Mio. €.
8 | ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG/
CORPORATE GOVERNANCE BERICHT
Die Erklärung zur Unternehmensführung sowie der Corporate
Governance Bericht für die Allbau-Gesellschaften wurde auf
der Internetseite der Allbau (www.allbau.de/wir-ueber-uns/
corporate-governance-kodex) veröffentlicht.
9 | BEZÜGE VON VORSTAND UND AUFSICHTSRAT
Die Allbau AG zahlt direkt keine Bezüge an den Vorstand.
Die Vergütung erfolgt im Rahmen der Geschäftsführertätig keit
bei der Allbau Managementgesellschaft mbH. Der Allein vorstand
der Allbau AG ist gleichzeitig Geschäftsführer der Allbau
Managementgesellschaft mbH.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten für jede Teilnahme
an einer Sitzung eine Vergütung von 100,00 € netto sowie eine
jährliche Grundvergütung in Höhe von 1.000,00 €. Im Einzelnen
wurden folgende Vergütungen gezahlt (in €):
Grundvergütung
€
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
665,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
15.665,00
Sitzung
Aufsichtsrat
€
500,00
500,00
500,00
500,00
500,00
500,00
400,00
100,00
400,00
500,00
500,00
400,00
400,00
200,00
500,00
500,00
6.900,00
Sitzung
Prüfungsausschuss
€
500,00
500,00
0,00
0,00
500,00
500,00
0,00
0,00
400,00
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
0,00
0,00
2.500,00
Hauptversammlung
€
200,00
200,00
100,00
200,00
200,00
200,00
100,00
0,00
200,00
200,00
200,00
100,00
100,00
0,00
200,00
200,00
2.400,00
Summe
€
2.200,00
2.200,00
1.600,00
1.700,00
2.200,00
2.200,00
1.500,00
765,00
2.000,00
1.700,00
1.700,00
1.500,00
1.500,00
1.300,00
1.700,00
1.700,00
27.465,00

Essen, den 30. März 2012
Allbau AG
Der Vorstand
DIRK MIKLIKOWSKI
AllbauKundencenter
AllbauPunkt
AllbauServicebüro
Die Zahlen in der Karte geben an,
wie viele Wohnungen die Allbau AG
in den jeweiligen Stadtteilen besitzt.
Stand: 31.12.2011
57

58
Impressum
HERAUSGEBER
Allbau AG
Kennedyplatz 5
45127 Essen
T. 0201.2207-0
F. 0201.2207-269
www.allbau.de
info@allbau.de
ALLE RECHTE VORBEHALTEN
© Allbau AG
AUFLAGE
700 Exemplare
FOTOS
Matthias Duschner, Mülheim an der Ruhr
Michael Gohl, Essen
Mike Henning, Essen
GESTALTUNG
31M Agentur für Kommunikation GmbH
www.31m.de
DRUCK
Druckpartner, Essen

ALLBAU AG
Rechtsform: Aktiengesellschaft
Gründung: 17. April 1919 als
gemeinnützige Baugesellschaft
Aktionäre:
81,91% EVV GmbH
15,01% Sparkasse Essen
2,02% National-Bank AG
6 weitere öffentlich-rechtliche Körperschaften,
Versicherungen, gewerbliche
Unternehmen sowie 3 natürliche Personen
Immobilienbewirtschaftung:
2.774 Häuser
17.740 Wohnungen
130 Gewerbeeinheiten
4.186 Garagen/Tiefgaragen- und Einstellplätze
Bauträgergeschäft
ALLBAU MANAGEMENTGESELLSCHAFT MBH
Stadt- und Quartiersentwicklung, Stadtumbau
Projektentwicklung und Immobilienhandel
Baubetreuung, Facility Management
Geschäftsbesorgung
Kabelnetzbetrieb
Betreuung und Entwicklung
kommunaler Liegenschaften
ALLBAUSTIFTUNG
Förderung von Kunst und Kultur

Allbau Kennzahlen 2011
Eigene Mietwohnungen
Eigene Gewerbeobjekte
Durchschnittsmiete/qm und Monat
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Investitionen in Neubau und Bestand
EBITDA
EBIT
Ergebnis vor Ertragssteuern
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Jahresüberschuss
Bilanzgewinn
Cash Flow
Bilanzsumme
Eigenkapital
Eigenkapitalquote
Eigenkapitalrentabilität vor Ertragssteuern
€
T€
T€
T€
T€
T€
T€
T€
T€
T€
T€
T€
%
%
2011
17.740
130
5,32
95.636
53.337
50.476
37.810
27.434
2.486
24.948
18.990
35.360
539.803
92.653
17,2
30,6
2010
17.629
127
5,12
87.033
63.239
45.001
33.655
25.862
2.427
23.435
20.250
27.630
463.411
86.695
18,7
31,0

Allbau AG
Kennedyplatz 5
45127 Essen
T. 0201.2207-0
F. 0201.2207-269
www.allbau.de
info@allbau.de