MieterMagazin - Berliner Mieterverein e.V.

MieterMagazin 7+8/2011
MIETRECHT
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Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
Modernisierungsankündigung
Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchge
führten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen,
weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme
nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt
hat.
BGH vom 2.3.2011 – VIII ZR 164/10 –
Langfassung im Internet
Nach Ansicht des BGH soll die Ankündigungspflicht
es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die zu
erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen
und gegebenenfalls sein Sonderkündigungsrecht
auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht sei
aber nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters,
die Kosten einer tatsächlich durchgeführten
Modernisierung nach § 559 Absatz 1 BGB auf den
Mieter umzulegen. Die BGH-Entscheidung hat Auswirkungen
nur für Modernisierungen im „Außenbereich“.
Eine „Härte“ im Sinne des § 554 Absatz 2
Satz 2 BGB kann bei fehlender Ankündigung im Zahlungsprozess
nach § 559 BGB geprüft werden. Trotz
dieser BGH-Entscheidung bleibt ungeklärt, ob andere
als „finanzielle“ Härten mit einer selbständigen Leistungsklage
vorgebracht zum Rückbau der Maßnahme
führen können. Ferner ist weiterhin zweifelhaft, ob
eine Ankündigung, die nichts weiter enthält als die
(zutreffende) künftige Mieterhöhung, ebenfalls die
Rechtsfolge des § 559 b Absatz 2 Satz 2 BGB auslöst.
Schönheitsreparaturen
als Modernisierungskosten
Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten
zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung
einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration.
Diese Kosten können auch dann gemäß § 559
Absatz 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter
die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter
ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Absatz 4 BGB
erstattet hat.
BGH vom 30.3.2011 – VIII ZR 173/10 –
Langfassung im Internet
Der Vermieter kündigte den Einbau von Wasserzählern
und eine darauf gestützte Mieterhöhung
um 2,28 Euro monatlich an. Der Mieter teilte dem
Vermieter daraufhin mit, dass der Einbau erst dann
geduldet werde, wenn er einen Vorschuss für die
hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der
Küche zahle. Dieser Forderung kam der Vermieter
nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um
umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen
die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen
werde.
Der BGH entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich:
Es mache keinen Unterschied, ob der Vermieter die
Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt
trage oder ob der Mieter sie ausführe und sich
die Kosten nach § 554 Absatz 4 BGB vom Vermieter
erstatten lasse. In beiden Fällen seien die Renovierungsarbeiten
Teil der Modernisierungskosten, die
mit 11 Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden
könnten.
Offen bleibt, ob diese Entscheidung nur für modernisierungsbedingte
Renovierungsarbeiten gilt oder
auch für andere Aufwendungen, die der Mieter anlässlich
einer Modernisierung tätigt (beispielsweise
End-Reinigungsarbeiten; Kosten der Zwischenumsetzwohnung;
neue Einbaumöbel, Gardinen beziehungsweise
Anpassung derselben und so weiter).
Ein Trost bleibt: Der Aufwendungsersatzanspruch
für Mieter nach § 554 Absatz 4 BGB gilt auch für Instandsetzungsmaßnahmen
und führt in diesen Fällen
mit Sicherheit zu keiner Mieterhöhung.
Doppelhaushälfte
Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte
kann der Vermieter die direkt für die
Haushälfte anfallenden Betriebskosten an den Mieter
„weitergeben“. Er muss nicht die Kosten beider
Häuser zusammenzählen und dann verteilen.
[nicht amtlicher Leitsatz]
BGH v. 15.3.2011 – VIII ZR 243/10 –
Langfassung im Internet
Der Mieter hatte eine Doppelhaushälfte gemietet.
Auf die Abrechnung der vom Vermieter verauslagten
Nebenkosten wollte der BGH aber die von ihm für
die Abrechnung einer in einem Mehrfamilienhaus
gelegenen Wohnung entwickelten Grundsätze nicht
ohne Weiteres übertragen. Denn für eine Doppelhaushälfte
würden Kosten wie beispielsweise die
Grundsteuer in der Regel bereits von der Gemeinde
gesondert ausgewiesen, so dass es eine leere För-
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