Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG
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<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

<strong>Verantwortung</strong> <strong>für</strong> <strong>Hamburg</strong><br />

<strong>90</strong> <strong>Jahre</strong> <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong><br />

neunzig<br />

<strong>Jahre</strong><br />

1922-2012

Organigramm<br />

des <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Konzerns<br />

Geschäftsfeld<br />

Immobilien<br />

Vorstand/Geschäftsführung<br />

Unternehmenskommunikation Revision Recht/Compliance<br />

Bestandsbewirtschaftung<br />

Ost<br />

Bestandsbewirtschaftung<br />

West<br />

Bestandsrentabilität Q.-Management<br />

Gewerbeverm.,<br />

Vertriebsförderung<br />

Geschäftsfeld<br />

Dienstleistungen<br />

Personal und<br />

Services<br />

Unternehmensplanung<br />

Personalwesen Unternehmensentwicklung,<br />

Risikomanagement<br />

Geschäftsfeld<br />

Entwicklung und Technische Projekte<br />

Entwicklung Technische<br />

Projekte<br />

Eigentumswohnungsvertrieb<br />

Forderungsverfolgung WEG-Verwaltung Personalentwicklung Controlling, PMS Grundstücksentwicklung<br />

GS Dulsberg GS Süderelbe Innere Dienste Steuern, Beteiligungsverwaltung<br />

Modernisierung,<br />

Instandsetzung<br />

Neubau<br />

Projektentwicklung Technische Gebäudeausrüstung<br />

GS Langenhorn GS Harburg Betriebsrat Technische<br />

Sonderprojekte<br />

GS Rahlstedt GS Wilhelmsburg Zentraler Einkauf,<br />

Qualitätssicherung<br />

GS Jenfeld GS Altona<br />

GS Wandsbek GS Osdorf<br />

GS Billstedt–Mü.-berg GS Eimsbüttel<br />

Betriebswirtschaft<br />

GS Bramfeld GS Mitte Finanzbuchhaltung,<br />

Versicherungen, KLR<br />

GS Hamm GS Eidelstedt Finanzierung<br />

GS Bergedorf GS Barmbek<br />

Tochter- und Beteiligungsgesellschaften zur Unterstützung des Kerngeschäftes<br />

Geschäftsfeld<br />

Immobilien<br />

CHANCE Beschäftigungsgesellschaft mbH<br />

<strong>Hamburg</strong> (Qualifizierungsmaßnahmen im<br />

Quartierskontext)<br />

<strong>SAGA</strong> Erste Immobiliengesellschaft mbH<br />

(Verwaltung eigenen Vermögens)<br />

HWC <strong>Hamburg</strong>er Wohn Consult Gesellschaft<br />

<strong>für</strong> wohnungswirtschaftliche Beratung mbH<br />

(Vertriebsunterstützung)<br />

WSH Wohnservice <strong>Hamburg</strong> Gesellschaft<br />

<strong>für</strong> wohnungswirtschaftliche Dienste mbH<br />

(Mieterbetreuung, Mieterberatung, SiGeKo,<br />

Qualitätssicherung)<br />

AVW Assekuranzvermittlung der<br />

Wohnungswirtschaft GmbH Co. KG<br />

(Versicherungsmakler)<br />

Geschäftsfeld<br />

Dienstleistungen<br />

BCH BüroConsult <strong>Hamburg</strong> Gesellschaft<br />

<strong>für</strong> Personaldienstleistungen<br />

(Personalüberlassung, -vermittlung, -beratung)<br />

<strong>GWG</strong> Gewerbe Gesellschaft <strong>für</strong> Kommunal-<br />

und Gewerbeimmobilien mbH (Bewirtschaftung<br />

und Verwaltung von Gewerbeimmobilien)<br />

Schulservice <strong>Hamburg</strong><br />

Gesellschaft <strong>für</strong> Facility Management mbH<br />

ProQuartier <strong>Hamburg</strong> Gesellschaft <strong>für</strong><br />

Sozialmanagement und Projekte mbH<br />

(Quartiers- und Sozialmanagement)<br />

Geschäftsfeld<br />

Entwicklung und Technische Projekte<br />

<strong>SAGA</strong> IT-Services GmbH<br />

(IT-Dienstleistungen)<br />

GGAB Gemeinnützige Gesellschaft <strong>für</strong><br />

Alten- und Behindertenhilfe mbH<br />

(Betreuungsdienstleitungen <strong>für</strong> Senioren)<br />

WoWi Media GmbH Co. KG<br />

(Interessenwahrnehmung im<br />

Telekommunikations- und Kabelbereich)<br />

Konzern-Kennzahlentabelle<br />

im Drei-<strong>Jahre</strong>s-Vergleich<br />

2011 2010 2009<br />

Bilanzsumme Mio. EUR 3.692,4 3.733,2 3.850,5<br />

Umsatzerlöse Mio. EUR 895,5 881,0 894,1<br />

Anlagevermögen Mio. EUR 3.277,1 3.346,1 3.453,9<br />

Eigenkapital Mio. EUR 1.135,4 1.086,8 1.070,2<br />

Eigenkapitalquote % 30,7 29,1 27,8<br />

<strong>Jahre</strong>süberschuss (= EAT 1) ) Mio. EUR 148,6 133,8 127,4<br />

Cashflow Mio. EUR 241,5 231,3 224,2<br />

EBT 2) Mio. EUR 162,6 148,2 126,1<br />

EBIT 3) Mio. EUR 263,9 256,9 233,7<br />

EBITDA 4) Mio. EUR 357,6 354,7 331,9<br />

Bauumsätze Mio. EUR 216,0 201,2 208,8<br />

Mitarbeiter Anzahl 875 864 857<br />

Mietwohnungen WE 129.873 129.958 130.297<br />

davon öffentlich gefördert WE 41.311 42.691 44.315<br />

davon frei finanziert WE 79.<strong>90</strong>8 77.981 76.931<br />

davon frei finanziert mit Preisbindung WE 8.654 9.286 9.051<br />

Nettokaltmieten<br />

davon öffentlich gefördert EUR/m²/Monat 5,24 5,17 5,11<br />

davon frei finanziert EUR/m²/Monat 5,96 5,83 5,64<br />

1) Earnings After Taxes 3) Earnings Before Interest and Taxes<br />

2) Earnings Before Taxes 4) Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization

Wer wir sind<br />

<strong>Verantwortung</strong> übernehmen – sozial, ökonomisch und ökologisch<br />

Der städtische Wohnungskonzern <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> engagiert sich maßgeblich <strong>für</strong> den sozialen<br />

Ausgleich in den Wohnquartieren, <strong>für</strong> die Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und<br />

den Klimaschutz in <strong>Hamburg</strong>. Bei der Wahrnehmung umfassender immobilienwirtschaftlicher<br />

Aufgaben <strong>für</strong> die Stadt legt das Unternehmen einen besonderen Fokus auf die sozial<br />

verträgliche Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten <strong>für</strong> Menschen mit kleinen und<br />

mittleren Einkommen.<br />

In der Freien und Hansestadt <strong>Hamburg</strong> mit ihren 1.7<strong>90</strong>.000 Einwohnern und insgesamt etwa<br />

880.000 Wohneinheiten vermietet <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> rund 130.000 Mietwohnungen und 1.500 Gewerbeobjekte.<br />

In Modernisierungen, Instandhaltungen und den Neubau investiert der Konzern jährlich<br />

200 bis 250 Mio. Euro. Damit zählt das Unternehmen zu den größten Auftraggebern des<br />

<strong>Hamburg</strong>er Handwerks, ist zugleich Motor <strong>für</strong> den Mittelstand und stärkt den Wirtschaftsstandort.<br />

Der Klimaschutz zählt seit <strong>Jahre</strong>n zu den wichtigen Unternehmenszielen von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong>.<br />

Kontinuierlich werden die Bestände energetisch saniert und wird der Einsatz regenerativer<br />

Energien gefördert. Die daraus resultierenden CO -Einsparungen tragen zur Erreichung von<br />

2<br />

<strong>Hamburg</strong>s Klimaschutzzielen bei.<br />

Seit <strong>90</strong> <strong>Jahre</strong>n steht <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> im Dienst der Stadtentwicklung und sorgt auf dem Wohnungs-<br />

markt, im sozialen Bereich, beim Schutz der Umwelt und mit Beiträgen <strong>für</strong> den Haushalt im<br />

mehrfachen Sinn <strong>für</strong> ein gutes Klima in <strong>Hamburg</strong>.<br />

Inhalt<br />

02<br />

Management<br />

09 Aus dem<br />

Unternehmen<br />

20<br />

Konzern-<br />

Lagebericht<br />

33<br />

Konzern-<br />

<strong>Jahre</strong>sabschluss<br />

49<br />

Weitere<br />

Informationen<br />

02 Vorwort des Vorstandes<br />

04 Highlights des <strong>Jahre</strong>s 2011<br />

06 Grußwort der Senatorin<br />

08 Organe der Gesellschaft: Vorstand und Aufsichtsrat<br />

10 Wohnraum <strong>für</strong> Generationen Ein Blick nach vorn<br />

12 Riedsiedlung 1995 Vielfalt mit Perspektive<br />

14 Mümmelmannsberg 1970 Die Welt in Mümmelmannsberg<br />

16 Grindel 1957 44.000 m 2 Denkmal. 3.000 Bewohner<br />

18 Oelsner-Bauten 1927 Mehr Licht. Mehr Luft<br />

21 Geschäfts- und Rahmenbedingungen<br />

28 Ertragslage<br />

29 Finanzlage<br />

30 Vermögenslage<br />

30 Nachtragsbericht<br />

30 Chancen- und Risikobericht<br />

31 Prognosebericht<br />

34 Konzern-Bilanz<br />

36 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung<br />

37 Konzern-Anhang<br />

48 Konzern-Kapitalflussrechnung<br />

48 Konzern-Eigenkapitalspiegel<br />

49 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers<br />

50 Bericht des Aufsichtsrates<br />

51 Entsprechenserklärung<br />

52 Nachhaltigkeit als zentraler Baustein<br />

der Unternehmensstrategie<br />

54 Einbezogene Unternehmen: Bilanz und GuV

Vorwort des Vorstandes<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> feiert in diesem Jahr seinen <strong>90</strong>. Geburtstag. Der <strong>Verantwortung</strong> <strong>für</strong> <strong>Hamburg</strong> hat sich unser<br />

Unternehmen entlang der verschiedenen historischen, politischen, sozialen und wirtschaftlichen Rahmenbe-<br />

dingungen stets gestellt. Die Sicherung des sozialen Ausgleichs in den Wohnquartieren <strong>Hamburg</strong>s ist und<br />

bleibt dabei die Grundlage unseres Geschäftsmodells. Dieser Grundsatz gilt unverändert und unabhängig<br />

von den Vorgaben des Gesellschafters.<br />

Unverändert steht die Stadtentwicklungspolitik vor großen Herausforderungen. <strong>Hamburg</strong> wächst und befindet<br />

sich weiterhin im Wandel. Der Zuzug jüngerer Menschen, die Ausbildungs- und Arbeitsplätze suchen,<br />

sowie der demografische Wandel beschleunigen die Singularisierung der Stadtbevölkerung. Vier von fünf<br />

<strong>Hamburg</strong>er Haushalten sind heute Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Ein Großteil des nach dem Krieg in<br />

der Wiederaufbauphase entstandenen Wohnungsangebotes ist auf Familien zugeschnitten, was in den stark<br />

innerstädtisch gelegenen Wohnvierteln zu einem deutlichen Ungleichgewicht am Markt führt.<br />

Um diese Situation zu entspannen, hat der <strong>Hamburg</strong>er Senat mit 6.000 jährlichen Baubeginnen ab 2013<br />

ehrgeizige Neubauziele gesetzt. Rasch wurden die Weichen gestellt: Die Bezirke haben mit der Stadt einen<br />

Vertrag <strong>für</strong> den Wohnungsbau geschlossen und in einer beispielhaften konzertierten Aktion haben sich<br />

Senat, Bezirke, <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> und die <strong>Hamburg</strong>er Wohnungswirtschaft im „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen“ auf<br />

gemeinsame Ziele verständigt, zu denen Neubauzielzahlen wie auch Verabredungen über energetische<br />

Zielzahlen bei gleichzeitiger Gewährleistung der städtebaulichen Qualitäten sowie der Fortführung einer<br />

integrativen Wohnungspolitik gehören. <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> hat die <strong>Verantwortung</strong> angenommen und wird mit den<br />

jährlichen Baubeginnen von 1.000 Wohnungen ab 2013 die Neubautätigkeit deutlich intensivieren.<br />

Die da<strong>für</strong> notwendige Restrukturierung und Neuausrichtung des Bau-, Technik- und Entwicklungsbereiches<br />

ist sofort eingeleitet und umgesetzt worden. Realisiert werden kann dieses Ziel mit einer Kombination aus<br />

Nachverdichtungsprojekten auf eigenen Grundstücken, Projekten auf angekauften Grundstücken der Stadt<br />

sowie auch durch Projektentwicklung gemeinsam mit Marktpartnern.<br />

Für <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> stehen aktuell zwei Quartiersentwicklungsprojekte im Vordergrund: Die gezielte Aufwertung<br />

und energetische Modernisierung der Großwohnsiedlung Mümmelmannsberg wurde im vergangenen Jahr<br />

erfolgreich auf den Weg gebracht. Basis da<strong>für</strong> ist eine ganzheitliche Entwicklungsstrategie, die <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong><br />

gemeinsam mit den wohnungswirtschaftlichen Partnern vor Ort in enger Zusammenarbeit mit den Bewohnern,<br />

der Verwaltung und der Politik verfolgt. Ziel dabei ist es, dem Quartier und seinen Bewohnerinnen und<br />

Bewohnern neue Perspektiven zu eröffnen.<br />

In Wilhelmsburg steht das IBA-Projekt „Weltquartier“ ganz besonders <strong>für</strong> den Anspruch einer integrierten<br />

Stadtteilentwicklung: Öffentlich geförderter Wohnungsneubau nach neuesten energetischen Standards,<br />

modernisierte und nachfragegerecht umgebaute Wohnungen, der „Weltgewerbehof“ <strong>für</strong> die Ansiedlung von<br />

Kleingewerbetreibenden sowie in Summe 32 Schulen in <strong>Hamburg</strong>s Süden, die durch die Tochterunternehmen<br />

<strong>GWG</strong> Gewerbe umfassend modernisiert, teilweise abgerissen und neu gebaut wurden. Die Einbindung<br />

der Schulstandorte in die aktive Quartiersentwicklung ist ein Meilenstein der nachhaltigen Stadtentwicklung.<br />

Lutz Basse, Dr. Thomas Krebs, Willi Hoppenstedt<br />

Nachhaltigkeit steht in unserer Unternehmenspolitik <strong>für</strong> soziale <strong>Verantwortung</strong>, Klima- und Ressourcenschutz,<br />

aber auch <strong>für</strong> Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit in der Zukunftsgestaltung. Um mit Blick auf die Mietauswirkungen<br />

eine sozial verträgliche energetische Aufwertung unserer Bestände sicherstellen zu können,<br />

konzentrieren wir uns neben Energieeinsparmaßnahmen durch energetische Dämmung der Gebäude auf<br />

Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Einsatz regenerativer Energie. Diese sogenannte<br />

E³-Strategie zur Reduzierung von CO -Emissionen und Heizenergie ermöglicht es <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong>, die CO -<br />

2 2<br />

Emissionen im Vergleich zu 19<strong>90</strong> bis 2020 um 50 Prozent zu reduzieren.<br />

Der soziale Ausgleich in den Stadtquartieren ist unverändert die Voraussetzung <strong>für</strong> den wirtschaftlichen<br />

Erfolg. Deshalb freuen wir uns, <strong>für</strong> das Geschäftsjahr 2011 <strong>für</strong> das Unternehmen den Konzernabschluss<br />

gemäß § 2<strong>90</strong> HGB mit einem deutlich positiven Ergebnis vorlegen zu können.<br />

Der Geschäftsverlauf selbst ist unverändert gekennzeichnet durch Vollvermietung, hohe Wohnzufriedenheit,<br />

solide wirtschaftliche <strong>Jahre</strong>sergebnisse und weiterhin hohe Investitionsleistungen. <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> setzt damit<br />

die positive Entwicklung der vergangenen <strong>Jahre</strong> in allen Sparten der Leistungserstellung fort. Im Konzern<br />

konnten die Gesellschaften sämtliche Kennzahlen verbessern, Schulden abbauen und die finanzwirtschaftliche<br />

Stabilität und Leistungsfähigkeit des Unternehmens stärken. Das Unternehmen erwirtschaftet aus dem<br />

operativen Geschäft die notwendigen Mittel <strong>für</strong> nachhaltige Bestandsinvestitionen, den verstärkten Neubau<br />

sowie auch eine sozial verantwortliche Mietenpolitik.<br />

Unser Dank im abgelaufenen Geschäftsjahr gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, den Vertretern<br />

der Gesellschafterin, unseren Geschäftspartnern und ganz besonders unseren vielen Kunden in <strong>Hamburg</strong><br />

<strong>für</strong> das einmal mehr entgegengebrachte Vertrauen und die Unterstützung unserer Arbeit.<br />

Basse Hoppenstedt Dr. Krebs<br />

Vorstand und Geschäftsführung<br />

02 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

03

Januar<br />

Zum 9. Mal findet der deutschlandweit bekannte<br />

<strong>Hamburg</strong>er Comedy Pokal statt.<br />

Von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> als Hauptsponsor unterstützt<br />

treten 20 Comedians in zehn Stadtteilkulturzentren<br />

– mitten in den <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong><br />

Quartieren – gegeneinander an. Das Finale<br />

im Schmidts Tivoli gewinnt Timo Wopp. Mit<br />

seinem Jonglierkabarett überzeugt er nicht<br />

nur die Jury, sondern auch das Publikum.<br />

Mai<br />

Der Neubau der Stadtteilschule Stübenhofer<br />

Weg in Kirchdorf wird eingeweiht. Mit der<br />

Erweiterung der Schule leistet das <strong>SAGA</strong><br />

<strong>GWG</strong> Tochterunternehmen <strong>GWG</strong> Gewerbe<br />

einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen<br />

Stadtteilentwicklung in <strong>Hamburg</strong>s Süden.<br />

Künftig bietet das helle und offen gestaltete<br />

Gebäude Platz <strong>für</strong> 800 Schüler – von der<br />

ersten Klasse bis zum Abitur.<br />

Juni<br />

Mümmelmannsberg 2020 – mit diesem 2011<br />

gestarteten Konzept investiert <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong><br />

mehr als 100 Mio. Euro in <strong>Hamburg</strong>s größte<br />

Wohnsiedlung. Dabei werden nicht nur die<br />

Gebäude energetisch modernisiert und die<br />

Außenanlagen erneuert, sondern auch das<br />

zentrale Einkaufszentrum neu gestaltet –<br />

eine deutliche Aufwertung des gesamten<br />

Quartiers im Südosten der Stadt.<br />

Die 2007 gegründete <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Stiftung<br />

Nachbarschaft knackt die Eine-Millionen-<br />

Euro-Marke. Gemeinsam mit Bausenatorin<br />

Jutta Blankau wird dies gebührend gefeiert –<br />

auf dem Kinderbauernhof Kirchdorf Süd. Der<br />

Hof bietet Großstadtkindern die Möglichkeit,<br />

Tiere in artgerechter Haltung zu erleben,<br />

und ist eines von 100 Projekten, die von der<br />

gemeinnützigen Stiftung gefördert werden.<br />

Unsere Highlights des <strong>Jahre</strong>s.<br />

Die besten Momente. 2011<br />

04 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

05<br />

Juli<br />

Ab sofort heizen Bewohner in der Billstedter<br />

Dringsheide besonders intelligent – mit zwei<br />

ZuhauseKraftwerken im Keller des Wohnhauses.<br />

Die Kraftwerke sind das Ergebnis<br />

einer Kooperation von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> und<br />

LichtBlick und wandeln Erdgas fast vollständig<br />

in Wärme und Strom um. Weitere Einbauten<br />

folgen – ein wichtiger Beitrag <strong>für</strong> mehr<br />

Energieeffizienz und Klimaschutz in <strong>Hamburg</strong>!<br />

November<br />

Mit dem Richtfest im Bäckerbreitergang<br />

sendet <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> ein deutliches Signal:<br />

Öffentlich geförderter Wohnraum kann auch<br />

in bester innerstädtischer Lage realisiert<br />

werden. Der Neubau fügt sich nahtlos in das<br />

historisch gewachsene Viertel mit seinen<br />

typischen Rotklinker-Fassaden ein und stellt<br />

mit seinen 28 Wohnungen einen wichtigen<br />

Beitrag zur integrierten Stadtteilentwicklung dar.<br />

Rahel Bruns ist die neue Quartierskünstlerin<br />

auf der Veddel. Mit ihrem Projekt will die<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Stiftung Nachbarschaft den Dialog<br />

zwischen Künstlern und Bewohnern fördern.<br />

Rahel Bruns’ Idee: Sie fertigt Miniaturfotos<br />

von den Bewohnern an, die dann nicht nur im<br />

Quartier, sondern – ganz im Sinne des „Auswandererstadtteils"<br />

Veddel – über befreundete<br />

Künstler in der ganzen Welt verbreitet werden.

Grußwort der Senatorin<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong>: starker Partner <strong>für</strong><br />

einen nachhaltigen Wohnungsmarkt<br />

Wohnen in <strong>Hamburg</strong> liegt eindeutig im Trend. Das ist<br />

eine gute Nachricht <strong>für</strong> die <strong>Hamburg</strong>er Wohnungswirtschaft.<br />

Doch <strong>für</strong> Wohnungssuchende ist die Situation<br />

am Wohnungsmarkt sehr schwierig. Das haben<br />

nicht zuletzt die Ergebnisse des Mietenspiegels 2011<br />

verdeutlicht: Er markiert die Schlussbilanz jahrelanger<br />

Versäumnisse in der Wohnungsbaupolitik.<br />

Der neue Senat hat deshalb im letzten Jahr rasch gehandelt und zunächst mit den Bezirken einen „Vertrag<br />

<strong>für</strong> <strong>Hamburg</strong> – Wohnungsneubau“ geschlossen, um unter anderem die Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau<br />

zu beschleunigen. Ein Drittel der neu gebauten Wohnungen sollen Sozialwohnungen sein. Zweitens<br />

hat er mit der Wohnungswirtschaft – und unter Einbeziehung der Mietervereine – ein „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen<br />

in <strong>Hamburg</strong>“ vereinbart. Neben Zielzahlen <strong>für</strong> den Neubau von Wohnungen wurden konkrete Schritte zur<br />

energetischen Modernisierung der Bestände vereinbart. Darüber hinaus geht es um die Versorgung Wohnungsloser<br />

mit Wohnraum und den Erhalt der Backsteinstadt <strong>Hamburg</strong>. Unser Ziel ist, dass jedes Jahr mit<br />

dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen wird. Wir sind auf einem guten Weg, denn schon im letzten Jahr<br />

wurden Baugenehmigungen <strong>für</strong> rund 6.800 Wohneinheiten erteilt.<br />

Auch die angestrebte Zahl von 2.000 geförderten Sozialwohnungen wurde übertroffen. Die <strong>Hamburg</strong>ische<br />

Wohnungsbaukreditanstalt hat 2011 insgesamt 2.147 Neubauten mit Mietpreis- und Belegungsbindungen gefördert.<br />

Das sind 600 mehr als 2010 und damit eine Steigerung um fast 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr.<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> ist im „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen“ ein starker Partner: 2011 brachte das Unternehmen 941<br />

Sozialwohnungen zur Bewilligungsreife – das sind 44 Prozent aller geförderten Neubau-Mietwohnungen.<br />

Diese Zahlen verdeutlichen das hohe Engagement von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> seit der Verabredung im Bündnis,<br />

jährlich den Bau von 1.000 neuen Wohnungen auf den Weg zu bringen.<br />

Darüber hinaus tragen Neubauprojekte wie das „Weltquartier" in Wilhelmsburg im Rahmen der Internationalen<br />

Bauausstellung dazu bei, bisher wenig nachgefragte Stadtteile attraktiv <strong>für</strong> neue Bewohnerinnen und Bewohner<br />

zu machen.<br />

Doch die Anstrengungen von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> zu einem nachhaltigen Wohnungsmarkt reichen weit über die<br />

wichtigen Neubauaktivitäten hinaus. Durch die kontinuierliche Modernisierung seiner Bestände bringt das<br />

Unternehmen den Klimaschutz voran. Zugleich stärken zahlreiche Förderaktivitäten der <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Stiftung<br />

Nachbarschaft wie beispielsweise das Stipendium <strong>für</strong> Quartierskünstler auf der Veddel die soziale und<br />

kulturelle Stadtteilentwicklung.<br />

Das Unternehmen nimmt mit seinen großen Wohnungsbeständen seine gesellschaftliche <strong>Verantwortung</strong> am<br />

<strong>Hamburg</strong>er Wohnungsmarkt wahr und handelt bei seiner Mietenpolitik mit sozialem Augenmaß.<br />

Im letzten Jahr hat <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> erneut unter Beweis gestellt, dass die Verbindung von ökonomischem Erfolg<br />

und sozialem Ausgleich bei ökologischer Erneuerung in der Wohnungswirtschaft möglich sind.<br />

Zu dieser herausragenden Leistung, die eine wichtige Säule <strong>für</strong> die Erreichung der wohnungspolitischen<br />

Zielsetzungen des Senats darstellt, haben Vorstand und Mitarbeiter gleichermaßen beigetragen.<br />

Jutta Blankau-Rosenfeldt<br />

Vorsitzende des Aufsichtsrates<br />

Senatorin <strong>für</strong> Stadtentwicklung und Umwelt<br />

der Freien und Hansestadt <strong>Hamburg</strong><br />

06 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

07

Organe der Gesellschaft<br />

Mitglieder des Vorstandes<br />

des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011<br />

Lutz Basse Vorstandsvorsitzender<br />

Willi Hoppenstedt Stellvertretender Vorstandsvorsitzender<br />

Dr. Thomas Krebs<br />

Mitglieder des Aufsichtsrates<br />

des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011<br />

Jutta Blankau-Rosenfeldt Senatorin Vorsitzende seit 21. April 2011<br />

Anja Hajduk Senatorin a. D. Vorsitzende bis 5. Januar 2011<br />

Dr. Herlind Gundelach Senatorin a. D. Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011<br />

Sylvia Kachel Kfm. Angestellte, <strong>SAGA</strong> Stellvertretende Vorsitzende<br />

Walter Conrads Selbst. Unternehmensberater<br />

Klaus Erxleben Kfm. Angestellter, <strong>SAGA</strong><br />

Horst Möller Geschäftsführer, Möller & Förster KG<br />

Dr. Horst-Michael Pelikahn Staatsrat<br />

Hans-Jürgen Schauenburg Geschäftsführer, Firmengruppe Frank<br />

Rüdiger Steininger Senatsdirektor<br />

Karl-Heinz Wahne Kfm. Angestellter, <strong>SAGA</strong><br />

Zukunftsweisend<br />

aus Tradition.<br />

<strong>90</strong> <strong>Jahre</strong> <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> – das bedeutet <strong>90</strong> <strong>Jahre</strong> <strong>Verantwortung</strong> <strong>für</strong> das Wohnen in <strong>Hamburg</strong>.<br />

Wir engagieren uns <strong>für</strong> attraktive, vielfältige Quartiere. Für bezahlbaren Wohnraum.<br />

Für ein nachbarschaftliches, lebendiges Miteinander. Für aktiven Klimaschutz.<br />

Aspekte, die Sie in allen Quartieren von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> wiederfinden.<br />

Fünf Quartiere stellen wir Ihnen stellvertretend vor – mit ihren Bewohnern.<br />

Sie verraten, was gerade ihr Viertel besonders lebens- und liebenswert macht.<br />

08 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

09

2014<br />

Wohnraum <strong>für</strong> Generationen.<br />

Ein Blick nach vorn.<br />

Im Süden des Wilhelmsburger Weltquartiers liegt der Gert-Schwämmle-Weg. Mit der Schließung einer Baulücke leistet<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> hier einen wichtigen Beitrag zur Schaffung neuen, öffentlich geförderten Wohnraums. Die 24 Wohnungen<br />

im Passivhausstandard mit großzügigen Loggien zum grünen Innenhof sind nur der Anfang – insgesamt wird das<br />

multikulturelle Quartier bis 2014 durch den Neubau von 265 modernen und familiengerechten Wohnungen ergänzt.<br />

Susanne Gräff ist Leiterin <strong>für</strong> technische Projekte bei <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong>.<br />

» <strong>Hamburg</strong> verändert sich – genauso wie seine Bewohner. Wir setzen deshalb verstärkt auf<br />

neue generationsübergreifende Wohnformen, bezahlbare Wohnungen in zentraler Lage<br />

und auf die Förderung lebendiger Nachbarschaften. Keine leichte Aufgabe – aber es ist<br />

schön, eine nachhaltige und zeitgemäße Stadtentwicklung aktiv zu gestalten.«<br />

Bezahlbarer und komfortabler Wohnraum<br />

in bester innerstädtischer Lage ist gerade<br />

<strong>für</strong> Familien nicht leicht zu finden. Dass<br />

es anders geht, beweist <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> mit<br />

seinem Bauprojekt im Bäckerbreitergang.<br />

Der fünfgeschossige Neubau in unmittelbarer<br />

Nähe zum historischen Gängeviertel<br />

verfügt über 28 Wohnungen mit einer Größe<br />

von bis zu 85 m², die sämtlich mit Balkon,<br />

Terrasse oder Wintergarten ausgestattet<br />

sind. Ein gelungener Beitrag <strong>für</strong> den<br />

sozialen Ausgleich mitten in der Neustadt!<br />

Bei der Realisierung des Projektes „Wohnen<br />

am Suttnerpark" ist <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Partner<br />

der Quantum Immobilien AG. Gemeinsam<br />

werden bis Ende 2013 in Altona neben<br />

zwei Gewerbeflächen <strong>für</strong> den Einzelhandel<br />

165 Wohnungen entstehen. Mehr als zwei<br />

Drittel davon werden öffentlich gefördert.<br />

Der Mix aus familien- und seniorengerechten<br />

Einheiten wurde in enger Zusammenarbeit<br />

mit den umliegenden Bewohnern geplant –<br />

auf eine gute Nachbarschaft von Anfang an!<br />

Alt und Jung in einem Quartier – eine<br />

zukunftsweisende Wohnform, die <strong>SAGA</strong><br />

<strong>GWG</strong> derzeit im Barmbeker Rungestieg<br />

plant. Bis 2013 wird die 1929 erbaute<br />

Anlage umfangreich modernisiert und<br />

durch einen Neubau ergänzt. Das Ziel<br />

sind 343 komfortable Wohnungen – barrierefrei<br />

<strong>für</strong> Senioren und familiengerecht <strong>für</strong><br />

größere Haushalte. Dazu großzügige Gärten<br />

und mittendrin ein Nachbarschaftscafé,<br />

das allen künftigen Bewohnern und<br />

deren Freunden offen steht.<br />

10 11

Familie Miry lebt seit 2003 in ihrer 5-Zimmer-Wohnung in Horn.<br />

» Mit der Riedsiedlung hat sich die <strong>SAGA</strong> etwas Tolles einfallen lassen: familienfreundliches<br />

Wohnen in Niedrigenergiehäusern und vor der Tür ein riesiger Spielplatz. Viel Komfort bei<br />

guten Verkehrsanbindungen – was will man mehr!?«<br />

Moderner, energieeffizienter und familiengerech-<br />

ter Wohnraum – da<strong>für</strong> steht die Riedsiedlung<br />

in <strong>Hamburg</strong>-Horn. Die ursprünglichen Gebäude<br />

waren in den 1930er-<strong>Jahre</strong>n als Provisorium <strong>für</strong><br />

Arbeiterfamilien gedacht, die nach <strong>Hamburg</strong><br />

kamen, um im Hafen oder in der Industrie Arbeit<br />

zu finden. Bis 2009 baute <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> in der<br />

Riedsiedlung 318 neue Wohnungen und ersetzte<br />

damit den größten Teil des alten Bestandes.<br />

Die Geschoss- und Reihenhäuser sowie zwei<br />

Passivhäuser haben eines gemeinsam – sie sind<br />

besonders energiesparend und energieeffizient.<br />

Davon profitiert nicht nur die Umwelt. Die<br />

Bewohner freuen sich über deutlich niedrigere<br />

Heizkosten und erheblich mehr Wohnqualität.<br />

Vielfalt mit Perspektive. 1995<br />

Für ein besseres Klima in <strong>Hamburg</strong>.<br />

12 13

1970<br />

Die Welt in Mümmelmannsberg.<br />

So geht Gemeinschaft.<br />

Die Familien Siebert und Carrieri engagieren sich aktiv <strong>für</strong> ihr Quartier.<br />

» Wir leben gerne hier in Mümmelmannsberg. Die Infrastruktur ist prima, man ist schnell<br />

im Grünen und <strong>für</strong> die Kinder gibt es hier wirklich gute Angebote. Auch wir haben im<br />

Viertel alles, was wir brauchen.«<br />

Mümmelmannsberg – das sind 18.500<br />

Nachbarn aus über 30 Nationen, die zu<br />

Recht stolz sind auf ihr Quartier. Und sich<br />

da<strong>für</strong> wie in kaum einem anderen Viertel<br />

gemeinsam starkmachen: In multinationalen<br />

Arbeitsgruppen, Sportvereinen und<br />

Nachbarschaftstreffs. Und in zahlreichen<br />

Künstlerinitiativen, die ihren Höhepunkt<br />

in den jährlichen Kunst- und Kulturtagen<br />

Mümmelmannsberg finden. Die Bewohner<br />

in <strong>Hamburg</strong>s größter Wohnsiedlung profitieren<br />

von der grünen Lage. In unmittelbarer<br />

Nähe befinden sich das Naturschutzgebiet<br />

Boberger Niederung, die Glinder<br />

Au und das Havighorster Moor.<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> wird zudem mehr als 100<br />

Mio. Euro in das aus den 1970er-<strong>Jahre</strong>n<br />

stammende Viertel investieren. Mit der<br />

Modernisierung von Gebäuden und Wohnungen,<br />

Grünanlagen und dem Einkaufszentrum,<br />

dem Mittelpunkt des Stadtteils,<br />

wird die Lebensqualität weiter gesteigert.<br />

Es tut sich viel in Mümmelmannsberg.<br />

Was bleibt, ist ein unverwechselbares<br />

Quartier, in dem das aktive Miteinander<br />

ganz großgeschrieben wird.<br />

14 15

Gundula Schmidt-Brunn und Dorothea Beese wohnen seit rund 60 <strong>Jahre</strong>n im Quartier.<br />

» Unsere Grindelhochhäuser sind wie ein Dorf. Man kennt sich und es ist einfach eine sehr<br />

schöne und herzliche Atmosphäre. Ab und zu legt ein lieber Nachbar sogar Blumen vor die Tür.<br />

So lange, wie wir hier auch schon wohnen – wir wollten eigentlich nie woandershin.«<br />

Wohnen mit Weitblick und perfekter Infrastruktur,<br />

jede Menge Grün, eine gewachsene Nachbarschaft –<br />

wer das sucht, landet unweigerlich in den Grindelhochhäusern<br />

in Harvestehude. Deutschlands erste<br />

Hochhaussiedlung aus den 1950er-<strong>Jahre</strong>n sorgte<br />

damals <strong>für</strong> reichlich Gesprächsstoff – von manchem<br />

zeitgenössischen Kritiker als „seelenlos" bezeichnet,<br />

rissen sich gleichzeitig die <strong>Hamburg</strong>er um den<br />

begehrten Wohnraum. Mittlerweile stehen die rund<br />

40 Meter hohen und über 100 Meter langen Gebäude<br />

unter Denkmalschutz und gelten als Ikonen<br />

moderner Nachkriegsarchitektur. In dem von Grund<br />

auf modernisierten Ensemble befinden sich heute<br />

1.855 Wohnungen. Ursprünglich als Hauptquartier<br />

der britischen Besatzungsmacht geplant, lebt hier<br />

nun eine gut gemischte Nachbarschaft aus vielen<br />

langjährigen Mietern, jungen Familien und Studenten<br />

der nahen Universität.<br />

44.000 m² Denkmal. 3.000 Bewohner.<br />

Und langjährige Nachbarschaften. 1957<br />

16 17

1927<br />

Mehr Licht. Mehr Luft.<br />

Für ein neues Altona.<br />

Maike Heitmann und Zakaria Guerrabi mögen vieles in ihrem Viertel.<br />

» Von der Bunsenstraße sind es nur fünf Minuten bis Ottensen, trotzdem finden wir immer<br />

einen Parkplatz vor der Tür. Es ist grün. Wir haben den ganzen Tag Sonne in der Wohnung.<br />

Und besonders nett ist die bunte Nachbarschaft: Junge und Alte aus unterschiedlichen<br />

Nationen – die Stimmung im Quartier ist schon sehr entspannt.«<br />

Sie ziehen sich wie ein roter Faden durch Altona –<br />

die auffallend geklinkerten Oelsner-Bauten. Ihren<br />

Namen verdanken sie Gustav Oelsner. Der 1879<br />

geborene Architekt steht <strong>für</strong> zeitgenössische moderne<br />

Architektur in Verbindung mit der <strong>für</strong> <strong>Hamburg</strong><br />

typischen Backsteinbauweise. Als Bausenator Altonas<br />

machte er sich außerdem stark <strong>für</strong> mehr Licht<br />

und Luft im öffentlichen Wohnungsbau. Bestes Beispiel<br />

ist die 1927 erbaute Zeilenwohnanlage in der<br />

Stefanie Mandel gärtnert mit viel Liebe vor und hinter ihrem Haus.<br />

Altes erneuern.<br />

Und Schönes bewahren.<br />

» Es ist einfach schön in der Schützenstraße, wenn alles grünt und blüht. Außerdem freut<br />

es mich, mit anderen Menschen im Haus in Kontakt zu kommen, wenn ich die Beete<br />

bepflanze. Eigentlich bleibt immer mal jemand stehen, plaudert kurz und freut sich über<br />

die neuen Blumen. Eine Nachbarin macht fleißig mit. Das ist großartig!«<br />

Ebenfalls ein typischer „Oelsner": die Wohnanlage in<br />

der Schützenstraße. Das Gebäude ist ein echter Hingucker,<br />

denn Gustav Oelsner wählte <strong>für</strong> die Fassade<br />

nicht nur die üblichen dunkelroten Klinkersteine,<br />

sondern auch gelbe, braune, violette und sogar<br />

schwarze. Die Anlage wurde Anfang 2000 umfangreich<br />

modernisiert – und dabei gleichzeitig unter<br />

Helmholtzstraße, Ecke Bunsenstraße. Durch eine<br />

konsequente Ausrichtung nach Osten und Westen<br />

entstanden helle und moderne Wohnungen, die mit<br />

ihren Grünanlagen zwischen den Häusern zur Erholung<br />

und zum Klönschnack mit dem Nachbarn<br />

einladen. Ein Novum <strong>für</strong> die damalige Zeit und<br />

heute ein beliebtes Quartier mittenmang in Altona!<br />

Denkmalschutz gestellt. So blieb das ursprüngliche<br />

Straßenbild ebenso erhalten wie die historischen<br />

Wandschränke, die sich in jeder Wohnung<br />

befinden. In Verbindung mit neuen Badezimmern<br />

und Fußböden sowie neu gestalteten Innenhöfen<br />

entstand moderner und dennoch behaglicher Wohnkomfort<br />

in zentraler Lage.<br />

18 19

Konzern-<br />

Lagebericht<br />

216 Mio. Euro<br />

Investitionen<br />

Instandhaltung • Modernisierung • Neubaumaßnahmen<br />

Im vergangenen Jahr setzte <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> 216 Mio. Euro<br />

<strong>für</strong> Instandhaltung, Modernisierung und Neubau-<br />

maßnahmen ein. Damit leistete der Konzern einen<br />

wesentlichen Beitrag <strong>für</strong> lebenswerte Quartiere, in<br />

denen sich die Menschen wohlfühlen.<br />

1.0 GEScHäFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN<br />

1.1 OrGAniSAtiOn und GeScHäftSGrundlAGen<br />

Zum Bilanzstichtag hielt die <strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong>, <strong>Hamburg</strong>, (<strong>SAGA</strong>) 67,62 Prozent<br />

der Anteile an der <strong>GWG</strong> Gesellschaft <strong>für</strong> Wohnen und Bauen mbH, <strong>Hamburg</strong> (<strong>GWG</strong>). Der ursprünglich zum<br />

31. Dezember 2011 vorgesehene Ankauf weiterer Anteile wurde auf den 1. Januar 2012 verschoben. Darüber<br />

hinaus hat die <strong>Hamburg</strong>er Gesellschaft <strong>für</strong> Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (HGV), eine<br />

100-prozentige Tochter der Freien und Hansestadt <strong>Hamburg</strong> (FHH), ihre Anteile an der <strong>SAGA</strong> im Geschäftsjahr<br />

2011 auf 61,39 Prozent aufgestockt. Die <strong>SAGA</strong> erstellt gemäß § 2<strong>90</strong> HGB einen Konzernabschluss.<br />

Folgende Gesellschaften werden in den <strong>SAGA</strong> Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 einbezogen:<br />

| <strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong>, <strong>Hamburg</strong><br />

| <strong>GWG</strong> Gesellschaft <strong>für</strong> Wohnen und Bauen mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

| <strong>GWG</strong> Gewerbe Gesellschaft <strong>für</strong> Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, <strong>Hamburg</strong> (<strong>GWG</strong> Gewerbe)<br />

| <strong>SAGA</strong> Erste Immobiliengesellschaft mbH, <strong>Hamburg</strong> (<strong>SAGA</strong> Erste IG)<br />

Vor dem Hintergrund einer sich abzeichnenden Verknappung auf dem <strong>Hamburg</strong>er Wohnungsmarkt hat der<br />

Senat der FHH sich das Ziel gesetzt, die Rahmenbedingungen <strong>für</strong> das Wohnen in <strong>Hamburg</strong> nachhaltig zu<br />

verbessern. Dabei setzt er auf Kooperation und Zusammenarbeit aller Beteiligten, insbesondere der Politik,<br />

der Verwaltung und der <strong>Hamburg</strong>er Wohnungswirtschaft. Im September 2011 wurde daraufhin mit dem „Bündnis<br />

<strong>für</strong> das Wohnen in <strong>Hamburg</strong>“ zwischen der FHH, den Wohnungsverbänden sowie der <strong>SAGA</strong> und der<br />

<strong>GWG</strong> eine Vereinbarung über Neubauziele, Klimaschutz und Energieeffizienz, Erhalt von Backsteinfassaden<br />

sowie eine integrative Wohnungspolitik getroffen. Unter anderem soll danach in den nächsten <strong>Jahre</strong>n hamburgweit<br />

jeweils mit dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen werden.<br />

Die <strong>SAGA</strong> und die <strong>GWG</strong> haben sich innerhalb dieses Bündnisses verpflichtet, einen entsprechenden Beitrag<br />

zu leisten. Sie haben sich darauf im Geschäftsjahr 2011 auch mit organisatorischen Anpassungen eingestellt.<br />

Hier wurde insbesondere das Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte auf eine deutliche Intensivierung<br />

des Neubaugeschäfts ausgerichtet. Im Geschäftsfeld Immobilien wurde eine weitere kundenorientierte<br />

Optimierung der Hauswartorganisation vorbereitet.<br />

1.2 GeScHäftSVerlAuf<br />

Das Geschäftsjahr 2011 hat sich <strong>für</strong> den Konzern wiederum sehr positiv entwickelt. Gegenüber dem<br />

Vorjahr wurde das Ergebnis noch einmal leicht gesteigert. Folgende wesentliche Faktoren beeinflussten<br />

dabei die Entwicklung:<br />

| Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten gegenüber dem Vorjahr aufgrund von Mietanpassungen<br />

nach §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen noch einmal leicht gesteigert werden.<br />

Die Erlösschmälerungen wurden weiter auf sehr niedrigem Niveau gehalten.<br />

| Die Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen lagen über den Planwerten, konnten<br />

die Vorjahreswerte aber nicht ganz erreichen.<br />

| Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden auf weiter hohem Niveau<br />

fortgesetzt. Die Aufwendungen lagen dabei oberhalb der Vorjahreswerte.<br />

| Die Aufwendungen <strong>für</strong> Personal lagen im Jahr 2011 leicht über den Vorjahreswerten.<br />

KONZERN-LAGEBERICHT<br />

21

| Leicht unterhalb der Vorjahreswerte lagen dagegen die Abschreibungen sowie die Aufwendungen <strong>für</strong><br />

Zinsen und Steuern.<br />

| Die Ergebnisbeiträge der <strong>GWG</strong> Gewerbe lagen über den Vorjahreswerten und oberhalb des Planan-<br />

satzes. Das Ergebnis der <strong>SAGA</strong> Erste IG lag unterhalb des Vorjahreswertes.<br />

Insgesamt erzielte der Konzern im Geschäftsjahr 2011 ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit<br />

von TEUR 164.519 (Vorjahr: TEUR 150.362). Der Konzern-<strong>Jahre</strong>süberschuss stieg auf TEUR 148.577<br />

(Vorjahr: TEUR 133.793).<br />

1.3 WirtScHAftlicHeS umfeld<br />

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen <strong>für</strong> das Geschäftsjahr 2011 waren insbesondere in der zweiten<br />

<strong>Jahre</strong>shälfte geprägt von der Schuldenkrise der Industriestaaten und hier vornehmlich der Euro-Staaten.<br />

Deutschland zeigte sich im Umfeld der daraus resultierenden konjunkturellen Einschnitte als sehr stabil und<br />

war damit in Europa der feste Anker in der Krise.<br />

2011 ist die deutsche Wirtschaft noch einmal kräftig gewachsen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt<br />

stieg um 3 Prozent (Vorjahr: Anstieg um 3,7 Prozent). Damit setzte sich der konjunkturelle Aufholprozess der<br />

deutschen Wirtschaft auch im zweiten Jahr nach der Wirtschaftskrise fort. Gleichzeitig sind die Verbraucherpreise<br />

gegenüber dem Vorjahr im <strong>Jahre</strong>sdurchschnitt um 2,3 Prozent (2010: 1,1 Prozent) gestiegen, im<br />

Wesentlichen bedingt durch einen deutlichen Anstieg der Energiepreise.<br />

Von der positiven Entwicklung konnte auch der Arbeitsmarkt in Deutschland profitieren. Die Arbeitslosigkeit<br />

ist deutlich gesunken und lag im <strong>Jahre</strong>sdurchschnitt 2011 mit 7,1 Prozent um 0,6 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert<br />

von 7,7 Prozent.<br />

Für 2012 wird eine stärkere Belastung der deutschen Konjunktur durch die europäische Schuldenkrise erwartet.<br />

Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsproduktes wird dabei voraussichtlich unter ein Prozent liegen.<br />

Mit einer Bruttowertschöpfung von 425 Milliarden Euro war die Immobilienwirtschaft auch in 2011 wieder<br />

einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland (ca. 19,1 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung).<br />

Dabei erweist sich das nachhaltige Geschäftsmodell der bestandshaltenden Wohnungsunternehmen weiter<br />

als krisenfest. Auf einer gesicherten Eigenkapitalbasis investieren sie langfristig, nachfrage- und quartiersorientiert.<br />

Damit bieten sie ihren Mietern ein Zuhause mit einem hohen Maß an Wohnqualität, Wohnzufriedenheit<br />

und Lebensgefühl.<br />

Auch in <strong>Hamburg</strong> verlief die Konjunktur ähnlich positiv wie in Deutschland insgesamt. Dabei stieg das reale<br />

Bruttoinlandsprodukt in <strong>Hamburg</strong>, zumindest im ersten Halbjahr, etwas geringer als der Bundesdurchschnitt.<br />

Die Arbeitslosenquote in <strong>Hamburg</strong> sank ebenfalls im <strong>Jahre</strong>sdurchschnitt etwas geringer als der Durchschnitt<br />

aller Länder. <strong>Hamburg</strong>s Einwohnerzahl nahm in 2011 weiter zu.<br />

Der Wohnungsmarkt in <strong>Hamburg</strong> stellte sich standortbezogen unterschiedlich dar. In den stark nachgefragten<br />

Stadtteilen und Quartieren zeigte er sich weiter angespannt. In anderen Stadtteilen war die Situation dagegen<br />

ausgewogener. Für <strong>Hamburg</strong> wird ein weiteres Bevölkerungswachstum prognostiziert. Insoweit wird<br />

die Nachfrage nach Wohnraum hier, ähnlich wie in anderen Metropolregionen, tendenziell hoch bleiben.<br />

Immobilienwirtschaft, Senat, Verwaltung und Politik in <strong>Hamburg</strong> haben die daraus resultierenden Herausforderungen<br />

aufgegriffen und sich im Rahmen eines „Bündnisses <strong>für</strong> das Wohnen“ mit gemeinsamen Zielen<br />

und Vereinbarungen darauf eingestellt.<br />

KONZERN-LAGEBERICHT<br />

1.4 <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong><br />

1.4.1 BEWIRTSCHAFTUNG VON WOHNIMMOBILIEN<br />

Im Geschäftsjahr 2011 bewirtschafteten <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> eigene sowie von der FHH angemietete Objekte<br />

mit einer Wohnfläche von 7.855.466 m². Die Objekte liegen nahezu vollständig innerhalb der Grenzen<br />

<strong>Hamburg</strong>s und teilen sich wie folgt auf:<br />

Gesamt Eigener Bestand Bestand FHH<br />

Wohnungen 129.873 128.839 1.034<br />

Gewerbeobjekte 1.408 1.354 54<br />

Soziale Einrichtungen 285 271 14<br />

Garagen/Einstellplätze 19.357 19.309 48<br />

Stellplätze 25.785 25.741 44<br />

Arbeitnehmerwohnheime 1 1 0<br />

Die 128.839 Wohnungen des eigenen Bestandes sind mit 41.311 (32,1 Prozent) öffentlich gefördert, mit<br />

78.874 (61,2 Prozent) frei finanziert und mit 8.654 (6,7 Prozent) frei finanziert mit Preisbindung aus geförderten<br />

Modernisierungsmaßnahmen.<br />

Das Kerngeschäft der Gesellschaften ist weiter die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung<br />

von Wohnimmobilien. Dabei steht eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung<br />

mit bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund. Das Geschäftsmodell von <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> ist nachhaltig<br />

und langfristig ausgerichtet. Sozialer Ausgleich in den Quartieren sichert dabei die nachhaltige Vermietbarkeit<br />

der Bestände ab und ist insoweit Grundvoraussetzung <strong>für</strong> wirtschaftlichen Erfolg.<br />

Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen“ bekennen sich <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> ausdrücklich zu ihrem<br />

satzungsgemäßen Auftrag. Die Gesellschaften übernehmen dabei sowohl im Bereich der Mietenbildung als<br />

auch in der integrativen Wohnungspolitik <strong>Verantwortung</strong>.<br />

Vor dem Hintergrund der in Teilbereichen angespannten Wohnungsmarktsituation in <strong>Hamburg</strong> haben <strong>SAGA</strong><br />

und <strong>GWG</strong> ihre Mietenpolitik <strong>für</strong> das Geschäftsjahr 2012 im Einklang mit ihrer sozialen <strong>Verantwortung</strong> modifiziert.<br />

Aufgrund gesetzlicher Anspruchsgrundlagen orientierten sich die Mieten im frei finanzierten Wohnungsbestand<br />

bisher an den jeweiligen Mittelwerten des <strong>Hamburg</strong>er Mietenspiegels. Mietanpassungen erfolgten<br />

dabei stets unter Berücksichtigung von Objekt, Lage, Standort und sozialen Einflussfaktoren. Für 2012 haben<br />

<strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> nun zusätzlich beschlossen, die Erhöhung der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grundsätzlich<br />

auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent zu begrenzen sowie Mietanpassungen gemäß § 558 BGB bei<br />

zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung zu kappen. In Großwohnsiedlungen werden Mietanpassungsmöglichkeiten<br />

darüber hinaus gesondert betrachtet und individuell eingewertet.<br />

Mit ihrer moderaten Mietenpolitik im frei finanzierten Wohnungsbestand sowie mit der durch die einschlägigen<br />

Förderwege vorgegebenen Kostenmiete <strong>für</strong> öffentlich geförderten Wohnraum wirken <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong><br />

in den jeweiligen Stadtteilen mietpreisdämpfend. Gleichzeitig sichern sie damit aber die nachhaltige Vermietbarkeit<br />

ihrer Bestände und damit den wirtschaftlichen Erfolg als Grundlage <strong>für</strong> weitere bedarfsgerechte<br />

Investitionen in den Quartieren ab.<br />

Bei eigenem, frei finanziertem Wohnraum realisierten <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> im Geschäftsjahr 2011 insbesondere<br />

aus Mietanpassungen gemäß §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen zeitanteilige Ertragsverbesserungen<br />

von insgesamt TEUR 5.301 bzw. von TEUR 8.481 in der vollen <strong>Jahre</strong>sauswirkung. Dabei betrug die durchschnittliche<br />

Miete <strong>für</strong> Wohnungen 5,71 Euro je Quadratmeter und Monat. Im öffentlich geförderten Bestand<br />

betrug sie dabei 5,24 Euro und im frei finanzierten Bestand 5,96 Euro. Insgesamt liegt die Durchschnittsmiete<br />

damit sowohl unterhalb der Eingangsmiete <strong>für</strong> den öffentlich geförderten Wohnungsbau von 5,80 Euro<br />

22 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

23

(ab 2012 5,<strong>90</strong> Euro) als auch deutlich unter dem durchschnittlichen Mittelwert des <strong>Hamburg</strong>er Mietenspie-<br />

gels 2011 von 7,15 Euro. Insgesamt wirkt sich die Mietenentwicklung bei <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> damit auch im Mieten-<br />

spiegel unverändert dämpfend aus.<br />

Neben den allgemeinen Kostensteigerungen wirken sich vor allem Modernisierungen in der Mietenentwicklung<br />

aus. Allerdings wirken die in diesem Zusammenhang erzielten energetischen Einsparungen und Standardverbesserungen<br />

im Gegenzug nebenkostensenkend.<br />

Mit einem professionellen Vermietungsmanagement der Geschäftsstellen und Unterstützung der wohnungswirtschaftlichen<br />

Dienstleistungen der Tochtergesellschaften konnten <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> bei den Erlösschmälerungen<br />

das niedrige Vorjahresniveau halten. Der vermietungsbedingte Leerstand bei Wohnungen lag wie im<br />

Vorjahr im <strong>Jahre</strong>smittel bei 0,3 Prozent. Die Fluktuationsquote blieb mit 7,4 Prozent zum Vorjahr unverändert.<br />

Auch die Mietrückstände konnten weiter auf TEUR 7.179 (Vorjahr: TEUR 7.374) reduziert werden. Im Geschäftsjahr<br />

wurden dabei bereits Forderungen von TEUR 4.013 (Vorjahr: TEUR 5.035) abgeschrieben. Nach einer<br />

Auflösung von TEUR 46 betrugen die pauschalen Wertberichtigungen auf Forderungen noch TEUR 4.026<br />

(Vorjahr: TEUR 4.072). Zum 31. Dezember 2011 werden damit Forderungen aus Vermietung von TEUR 3.153<br />

(Vorjahr: TEUR 3.302) ausgewiesen.<br />

<strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> erwirtschafteten mit der Bewirtschaftung ihrer Bestände im Geschäftsjahr 2011 Umsatzerlöse<br />

von insgesamt TEUR 813.113 (Vorjahr: TEUR 799.322).<br />

1.4.2 INVESTITIONEN UND INSTANDHALTUNG<br />

Bautätigkeit<br />

Auch im Berichtsjahr setzten <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> ihre portfolio- und zielgruppenorientierte Bautätigkeit weiter<br />

auf hohem Niveau fort. Dabei wurden <strong>für</strong> Instandhaltung, Modernisierung und <strong>für</strong> Neubaumaßnahmen insgesamt<br />

216,0 Mio. Euro (Vorjahr: 201,2 Mio. Euro) eingesetzt. Das gegenüber dem Vorjahr gestiegene Volumen<br />

ist auf ein nach der intensiven Vorbereitungsphase anlaufendes Neubaugeschäft und verstärkte Anstrengungen<br />

im Modernisierungsbereich zurückzuführen. Auch das milde Wetter im November und Dezember<br />

unterstützte eine bis zum <strong>Jahre</strong>sende mögliche Bautätigkeit.<br />

Neben der Pflege und Entwicklung ihrer Bestände und damit der Vermögenssicherung leisten <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong><br />

mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wesentliche Beiträge zur Quartiersentwicklung.<br />

Lebenswerte Quartiere mit funktionierenden Nachbarschaften, in denen Menschen sich<br />

wohlfühlen, reduzieren dabei auch die Fluktuation und entlasten damit stark nachgefragte Standorte von<br />

zusätzlicher Nachfrage.<br />

Auch <strong>für</strong> den Investitions- und Instandhaltungsbereich werden die Vereinbarungen aus dem „Bündnis <strong>für</strong><br />

das Wohnen“ künftig stärkere Bedeutung erlangen. Die ganzheitliche Aufwertung von Quartieren wird dabei konsequent<br />

an den Zielen verstärkte Neuschaffung von Wohnraum, weitere energetische Optimierung, Erhalt<br />

und Fortschreibung der städtebaulichen Qualitäten sowie einer integrativen Wohnungspolitik ausgerichtet<br />

sein. Beispielhaft <strong>für</strong> diese Ausrichtung stehen die Projektentwicklungen im sogenannten „Weltquartier" in<br />

Wilhelmsburg und in Mümmelmannsberg.<br />

Von den im Rahmen der Bautätigkeit 2011 umgesetzten Gesamtmaßnahmen wurden 28,9 Mio. Euro (Vorjahr:<br />

17,8 Mio. Euro) nach § 255 HGB aktiviert sowie Modernisierungen von 100,2 Mio. Euro (Vorjahr: 95,1 Mio. Euro)<br />

über den Aufwand verrechnet. Weiter betrugen die Aufwendungen <strong>für</strong> Kleininstandhaltung 40,3 Mio. Euro<br />

(Vorjahr: 43,2 Mio. Euro) und <strong>für</strong> Großinstandhaltung 46,7 Mio. Euro (Vorjahr: 45,1 Mio. Euro).<br />

Für <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> stellt sich die gesamte Bautätigkeit im Geschäftsjahr 2011 wie folgt dar:<br />

Neubau,<br />

Dachgeschossaus-<br />

und -aufbau<br />

KONZERN-LAGEBERICHT<br />

Projektentwicklung und Neubau<br />

Gleichwertig neben der Bestandspflege wird das Thema Neubau <strong>für</strong> die Gesellschaften künftig von verstärkter<br />

Bedeutung sein. Vor dem Hintergrund der prognostizierten Entwicklung <strong>Hamburg</strong>s und der dabei<br />

absehbaren weiteren Verengung zumindest von Teilen des Wohnungsmarktes – insbesondere in Innenstadtlagen<br />

– werden sich <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> verstärkt im Neubau engagieren. Mit dem im September 2011 zwischen<br />

dem Senat und der <strong>Hamburg</strong>er Wohnungswirtschaft geschlossenen „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen“<br />

wurden da<strong>für</strong> die weiteren Weichen gestellt. Unabdingbare Voraussetzung <strong>für</strong> eine erfolgreiche Intensivierung<br />

der Neubauaktivitäten ist neben der Sondierung eigener Neubaupotenziale die Beschaffung von<br />

geeigneten Grundstücken. Auch hierzu wurden mit den Vereinbarungen die Rahmenbedingungen verbessert,<br />

wobei hier insbesondere Konzeptausschreibungen bei der Vergabe städtischer Wohnungen, mit den<br />

Bezirken vereinbarte Neubauzahlen und unterstützende Genehmigungsverfahren zu nennen sind.<br />

<strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> haben im Bereich Projektentwicklung umfangreiche Vorleistungen erbracht. Bereits seit<br />

2009 findet eine konsequente Sondierung von <strong>für</strong> den Neubau geeigneten Grundstücken in allen <strong>Hamburg</strong>er<br />

Stadtteilen statt. Neben dem dabei ermittelten Neubaupotenzial auf eigenen Flächen wurden weitere Ankäufe<br />

von Grundstücken der FHH und von Flächen Dritter vorbereitet. Auch der Zukauf von schlüsselfertigen<br />

Projektentwicklungen ist Bestandteil der Aktivitäten. Weitere Perspektiven sind die Umwandlung von<br />

Gewerbeflächen in Wohnstandorte, die Entwicklung sogenannter Konversionsflächen sowie Bauflächenausweisungen<br />

der Bezirke.<br />

In diesem Zusammenhang haben <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> in 2011 u. a. Grundstücksankäufe <strong>für</strong> 9,3 Mio. Euro<br />

getätigt. Aus den vorbereiteten Projekten heraus wurde in 2011 mit der Errichtung von 569 neuen Wohnungen<br />

im Geschosswohnungsbau begonnen. Darüber hinaus befanden sich weitere 226 Wohnungen<br />

bereits im Bau, von denen zehn im Laufe des Geschäftsjahres fertig gestellt wurden. Parallel wurden 156<br />

Wohnungen im Rahmen des <strong>Hamburg</strong>ischen Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG) grundlegend<br />

modernisiert und umgebaut.<br />

In den Folgejahren soll diese konsequente Projektentwicklung im Neubau zu einer deutlichen Erhöhung der<br />

Anzahl an Baubeginnen führen. Bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen, wie des Vorhandenseins<br />

entsprechender Grundstücke und der zeitnahen Schaffung von Baurecht, wird der Konzern die im Rahmen<br />

des „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen“ genannten Neubauzahlen erreichen und ab 2013 jährlich mit dem Bau von<br />

etwa 1.000 Wohnungen beginnen.<br />

24 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

25<br />

§ 16.1<br />

WoFG<br />

Modernisierung<br />

(aktiviert)<br />

Modernisierung<br />

(Aufwand)<br />

Instandhaltung<br />

Gesamt<br />

2011<br />

Gesamt<br />

2010<br />

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR<br />

Wohnbauten 1.237 11.124 3.619 100.154 – 116.134 110.364<br />

Geschäftsbauten – – 138 – – 138 8<br />

Anlagen im Bau 11.295 – – – – 11.295 1.673<br />

Bauvorbereitung 1.465 – – – – 1.465 936<br />

Instandhaltung – – – – 87.014 87.014 88.254<br />

Gesamt 2011 13.997 11.124 3.757 100.154 87.014 216.046 –<br />

Gesamt 2010 3.247 7.771 6.817 95.146 88.254 – 201.235

1.4.3 EIGENTUMSWOHNUNGSVERTRIEB, WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG<br />

UND GRUNDSTüCKSENTWICKLUNG<br />

Im Jahr 2011 konzentrierten sich <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb verstärkt<br />

auf Wohnungsverkäufe in bereits anprivatisierten Beständen. Lediglich zwei Reihenhauswohnanlagen in<br />

Billstedt und in Lurup mit insgesamt 58 Wohneinheiten wurden neu in das Verkaufsangebot aufgenommen.<br />

Auch in 2011 wurden keine zusätzlichen Anlagen im Geschosswohnungsbestand anprivatisiert.<br />

Insgesamt veräußerten die Gesellschaften im Geschäftsjahr 203 Wohneinheiten. Die Verkaufsquote über alle<br />

im Angebot befindlichen Objekte stieg auf 45,3 Prozent.<br />

Der nunmehr seit zwei <strong>Jahre</strong>n anhaltende positive Trend, Wohneigentum zu bilden, hat sich auch in 2011<br />

fortgesetzt. So konnte eine anhaltend hohe Nachfrage der Kunden auf das Verkaufsangebot der Gesellschaften<br />

festgestellt werden. Dabei übertrafen die getätigten Verkäufe an Mieter und Selbstnutzer die ursprünglichen<br />

Erwartungen.<br />

Ursächlich hier<strong>für</strong> waren die fortwährend günstigen Finanzierungsbedingungen. Das niedrige Zinsniveau<br />

erweiterte den Kreis der Käufer deutlich. Die Verunsicherungen der Kunden im Zuge der Finanz- und<br />

Wirtschaftskrise hält weiter an. Durch wachsende Inflationserwartungen in Verbindung mit prognostizierten<br />

Teuerungsraten wurde die Bildung von selbst genutztem Immobilieneigentum auch in 2011 als sichere<br />

Vermögensanlage betrachtet.<br />

Die Wohnungseigentumsverwaltung von <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> verwaltete per 31. Dezember 2011 103 Eigentümergemeinschaften<br />

mit 4.527 Wohnungen.<br />

Im Rahmen der Grundstücksentwicklung hat die <strong>SAGA</strong> im Geschäftsjahr 2011 ein Erbbaurecht <strong>für</strong> Grundstücksflächen<br />

in Neugraben-Fischbek mit 12.075 m² zurückerworben. Dort soll der Neubau von 48 Reihenhäusern<br />

realisiert werden.<br />

Darüber hinaus erfolgte der Verkauf zweier leer stehender Gewerbeobjekte sowie die Veräußerung dreier unbebauter<br />

Grundstücke bzw. Teilflächen zu Arrondierungszwecken.<br />

1.5 <strong>GWG</strong> GeWerbe<br />

Die <strong>GWG</strong> Gewerbe war im Berichtsjahr eine 100-prozentige Tochter der <strong>SAGA</strong>, mit der auch ein Beherrschungsund<br />

Ergebnisabführungsvertrag bestand. Der Beherrschungsvertrag wurde zum 31. Dezember 2011 aufgehoben.<br />

Ihr Geschäft betreibt die <strong>GWG</strong> Gewerbe mit eigenem Personal und in Teilbereichen geschäftsbesorgt<br />

durch die <strong>SAGA</strong>.<br />

Auch 2011 war der Geschäftsverlauf weiterhin maßgeblich durch das Modell <strong>Hamburg</strong> Süd geprägt. Seit<br />

dem 1. Juli 2007 bewirtschaftet die <strong>GWG</strong> Gewerbe auf der Grundlage von über 25 <strong>Jahre</strong> laufenden Verträgen<br />

mit der FHH insgesamt 32 Schulen im <strong>Hamburg</strong>er Süden mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 266.300 m2 .<br />

Das Modell ist als Öffentlich-Öffentliche Partnerschaft (ÖÖP) nach den Grundsätzen einer sogenannten<br />

Public-Private-Partnership (PPP) konfiguriert und beinhaltet die umfassende Grundsanierung und das Facility-Management<br />

<strong>für</strong> die o.g. Schulen.<br />

Im Geschäftsjahr erwirtschaftete die <strong>GWG</strong> Gewerbe als wesentliche Ertragspositionen Umsatzerlöse von<br />

TEUR 53.402 sowie sonstige betriebliche Erträge von insgesamt TEUR 4.864. Die Veränderung des Bestandes<br />

an unfertigen Leistungen verminderte sich von TEUR 2.525 in 2010 auf TEUR 485 in 2011. Dem standen<br />

auf der Aufwandsseite im Wesentlichen Aufwendungen <strong>für</strong> bezogene Leistungen, Personalaufwand und<br />

sonstige betriebliche Aufwendungen (u.a. <strong>für</strong> Personalkostenerstattungen an die Schulservice <strong>Hamburg</strong><br />

Gesellschaft <strong>für</strong> Facility Management mbH, <strong>Hamburg</strong>) gegenüber.<br />

Insgesamt hat die <strong>GWG</strong> Gewerbe das Geschäftsjahr mit einem Ergebnis von TEUR 5.510 (Vorjahr: TEUR 3.531)<br />

vor Ergebnisabführung abgeschlossen.<br />

KONZERN-LAGEBERICHT<br />

1.6 <strong>SAGA</strong> erSte iG<br />

Die <strong>SAGA</strong> Erste IG ist eine 100-prozentige Tochter der <strong>SAGA</strong>, mit der ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag<br />

besteht. Sie wird von der <strong>SAGA</strong> geschäftsbesorgt, eigenes Personal ist nicht vorhanden.<br />

Die Gesellschaft bewirtschaftet im Wesentlichen zwei eigene Bürogebäude in Barmbek in der Poppenhusen-<br />

und der Maurienstraße. Die Gebäude sind mit langfristigen Mietverträgen überwiegend an die <strong>SAGA</strong><br />

und die <strong>GWG</strong> Gewerbe vermietet. Verbleibende Restflächen sind von Dritten belegt. Die Gebäude waren<br />

zum 31. Dezember 2011 vollständig vermietet. Mit ihrer Bewirtschaftung erzielte die Gesellschaft in 2011<br />

Umsatzerlöse von 3,2 Mio. Euro (Vorjahr: 3,2 Mio. Euro), die mit 2,1 Mio. Euro (Vorjahr: 2,7 Mio. Euro) auf die<br />

<strong>SAGA</strong> entfallen.<br />

Auf der Aufwandsseite standen dem im Geschäftsjahr 2011 im Wesentlichen Zinsaufwendungen, Abschreibungen<br />

sowie Aufwendungen <strong>für</strong> die Immobilienbewirtschaftung gegenüber.<br />

Insgesamt lag das Ergebnis der <strong>SAGA</strong> Erste IG <strong>für</strong> 2011 vor Ergebnisabführung mit TEUR 334 unter dem<br />

Vorjahreswert von TEUR 433.<br />

1.7 PerSOnAl<br />

Zum Stichtag 31. Dezember 2011 verteilte sich die Anzahl der Beschäftigten (Mitarbeiter umgerechnet auf<br />

Vollzeit inkl. Auszubildende) wie folgt auf die konsolidierten Gesellschaften:<br />

Gesellschaft 2011 2010<br />

<strong>SAGA</strong> 629 605<br />

<strong>GWG</strong> 195 215<br />

<strong>GWG</strong> Gewerbe 51 44<br />

<strong>SAGA</strong> Erste IG 0 0<br />

Gesamt 875 864<br />

Dabei sind in den Zahlen 47 (Vorjahr: 44) Mitarbeiter enthalten, die am 31. Dezember 2011 kein Entgelt<br />

bezogen haben. Absolut betrug die Anzahl der Arbeitsverhältnisse (Kopfzahl) 897 (Vorjahr: 882).<br />

Die Personalaufwendungen <strong>für</strong> das Geschäftsjahr 2011 betrugen im konsolidierten Konzern:<br />

2011 2010<br />

TEUR TEUR<br />

Löhne und Gehälter 39.675 38.099<br />

Soziale Abgaben 7.175 7.035<br />

Aufwendungen <strong>für</strong> Altersversorgung 51 243<br />

Gesamt 46.<strong>90</strong>1 45.377<br />

Qualifizierungsschwerpunkte in der Aus- und Weiterbildung waren in 2011 insbesondere Fachseminare zur<br />

Immobilienwirtschaft und Technik. Dabei wurden an 1.848 Schulungstagen 656 Mitarbeiter geschult (Vorjahr:<br />

an 2.211 Schulungstagen 765 Mitarbeiter).<br />

Der Konzern beschäftigte zum 31. Dezember 2011 insgesamt 41 Auszubildende zu Immobilienkaufleuten.<br />

Den 15 in 2011 ausgelernten Auszubildenden wurde innerhalb des Konzernverbundes ein Weiterbeschäftigungsangebot<br />

gemacht.<br />

26 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

27

2.0 ERTRAGSLAGE<br />

Das Geschäftsjahr 2011 ist <strong>für</strong> den Konzern wieder positiv verlaufen und konnte mit einem gegenüber dem<br />

Vorjahr noch einmal verbesserten Ergebnis abgeschlossen werden. Im Einzelnen stellt sich die Entwicklung<br />

der Ertragslage wie folgt dar:<br />

Die Umsatzerlöse verbesserten sich insgesamt um 14,5 Mio. Euro. Bedingt war dies im Wesentlichen durch<br />

einen Anstieg im Bereich der Mieten um 12,7 Mio. Euro sowie einen Anstieg bei der Betreuungstätigkeit<br />

insbesondere aufgrund des Geschäftes der <strong>GWG</strong> Gewerbe um 4,9 Mio. Euro. Demgegenüber reduzierten<br />

sich die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken um 5,0 Mio. Euro, bei einem entsprechenden<br />

Rückgang der Aufwendungen <strong>für</strong> Verkaufsgrundstücke um 1,7 Mio. Euro.<br />

Aufgrund einer gestiegenen Aufwandssumme <strong>für</strong> Löhne und Gehälter lag der Personalaufwand insgesamt<br />

1,5 Mio. Euro über den Vorjahreswerten.<br />

Mit rund 1<strong>90</strong>,0 Mio. Euro (Vorjahr: 184,7 Mio. Euro) lagen die Instandhaltungsaufwendungen im Geschäftsjahr<br />

um 5,3 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau.<br />

Die Erträge aus Beteiligungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 1,6 Mio. Euro. Dabei erzielte insbesondere<br />

die WoWi Media GmbH & Co. KG, <strong>Hamburg</strong> ein verbessertes Ergebnis.<br />

Bei den Zinsaufwendungen führten insbesondere vorzeitige Darlehensrückzahlungen zu einem Rückgang<br />

des Aufwands um 7,7 Mio. Euro. Außerdem sanken die Abschreibungen um 4,0 Mio. Euro.<br />

Insgesamt erzielte der Konzern einen <strong>Jahre</strong>süberschuss von 148,6 Mio. Euro (Vorjahr: 133,8 Mio. Euro).<br />

Die Ertragslage des Konzerns stellt sich damit weiterhin positiv dar.<br />

Folgende übersicht stellt die Konzern-Unternehmensleistung in Form der aus der Gewinn- und Verlustrechnung<br />

abgeleiteten Ertragspositionen und deren Verwendung dar:<br />

2011 2010<br />

Mio. EUR % Mio.EUR %<br />

Entstehung 932,1 100,0 915,3 100,0<br />

Umsatzerlöse<br />

(einschl. Mieten, Gebühren, Umlagen, Zuschüsse, Verkauf von Wohnungen<br />

des Anlagevermögens)<br />

895,5 96,1 881,0 96,3<br />

übrige Erträge<br />

(aktivierte Eigenleistungen, Sonstige betriebliche Erträge, Zinserträge, Erträge<br />

aus Beteiligungen und Ergebnisabführungsverträgen)<br />

36,6 3,9 34,3 3,7<br />

Verwendung 932,1 100,0 915,3 100,0<br />

Betriebs- und Heizkosten 244,8 26,3 236,3 25,8<br />

Instandhaltungskosten 1<strong>90</strong>,0 20,4 184,7 20,2<br />

Andere Aufwendungen Hausbewirtschaftung 12,2 1,3 12,2 1,3<br />

Personalaufwendungen 46,9 5,0 45,4 5,0<br />

Abschreibungen 94,0 10,1 98,0 10,7<br />

Sonstige betriebliche Aufwendungen<br />

(einschl. Bestandsveränderungen, Verkaufsgrundstücke und bezogene<br />

Lieferungen und Leistungen)<br />

75,2 8,1 76,2 8,3<br />

Zinsaufwendungen 104,4 11,2 112,1 12,3<br />

Außerordentliche Aufwendungen 1,9 0,2 2,2 0,2<br />

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, sonstige Steuern 14,1 1,5 14,4 1,6<br />

<strong>Jahre</strong>süberschuss 148,6 15,9 133,8 14,6<br />

3.0 FINANzLAGE<br />

KONZERN-LAGEBERICHT<br />

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrugen zum Bilanzstichtag<br />

TEUR 1.993.416 (Vorjahr: TEUR 2.081.729) und sind damit um TEUR 88.313 (= 4,24 Prozent) gesunken.<br />

Die <strong>Hamburg</strong>ische Wohnungsbaukreditanstalt ist weiter wesentlicher Darlehensgeber bei den langfristigen<br />

Darlehen. Die übrigen Darlehen verteilen sich mehrheitlich auf Banken und Sparkassen sowie in geringem<br />

Umfang auf Versicherungen.<br />

Dabei betrug die durchschnittliche Verzinsung des Bestands an langfristigen Kapitalmarktdarlehen (ohne<br />

Berücksichtigung der Verbindlichkeiten gegenüber der <strong>Hamburg</strong>ischen Wohnungsbaukreditanstalt und von<br />

KfW-Darlehen) im Berichtsjahr 2011 4,38 Prozent p.a. (Vorjahr: 4,39 Prozent p.a.).<br />

Ausgehend von 3,46 Prozent p.a. <strong>für</strong> Inhaberschuldverschreibungen mit zehn <strong>Jahre</strong>n Laufzeit zu <strong>Jahre</strong>sbeginn,<br />

entwickelten sich die Zinsen am Kapitalmarkt auf 2,69 Prozent p.a. zum <strong>Jahre</strong>sende. Im April wurde<br />

der Höchststand mit 4,03 Prozent p.a. und im Dezember der Tiefstand mit 2,69 Prozent p.a. erreicht.<br />

Einschränkungen bei der Beschaffung von Liquidität gab es <strong>für</strong> den Konzern in 2011 zu keinem Zeitpunkt.<br />

Negative Auswirkungen der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise waren nicht spürbar. Aufgrund einer<br />

strategischen Liquiditätsplanung und hoher Cashflows waren die Gesellschaften jederzeit in der Lage,<br />

Kreditrückführungen vorzunehmen oder notwendiges Kapital zu Zinssätzen unterhalb der Wirtschaftsplanansätze<br />

einzuwerben.<br />

Zum 31. Dezember 2011 stellte sich die Finanzlage des Konzerns im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:<br />

Kapitalstruktur 31.12.2011 31.12.2010<br />

TEUR % TEUR %<br />

Eigenkapital 1.135.362 30,7 1.086.784 29,1<br />

Passiver Unterschiedsbetrag 28.038 0,8 28.038 0,8<br />

Rückstellungen 152.266 4,1 150.356 4,0<br />

Verbindlichkeiten 2.373.565 64,3 2.464.151 66,0<br />

Rechnungsabgrenzung 3.167 0,1 3.897 0,1<br />

Gesamtkapital 3.692.398 100,0 3.733.226 100,0<br />

Die Kennzahlen zur Finanzlage entwickelten sich in den letzten fünf <strong>Jahre</strong>n wie folgt:<br />

2011 2010 2009 2008 2007<br />

Eigenkapitalquote in % 30,7 29,1 27,8 24,0 23,7<br />

<strong>Jahre</strong>süberschuss in TEUR (= EAT1) ) 148.577 133.793 127.404 106.540 86.197<br />

Cashflow in TEUR 241.487 231.315 224.212 201.650 176.062<br />

Dynamischer Verschuldungsgrad in <strong>Jahre</strong>n 10 11 12 14 16<br />

EBT2) in TEUR 162.646 148.178 126.089 119.745 96.809<br />

EBIT3) in TEUR 263.<strong>90</strong>5 256.925 233.663 230.935 213.589<br />

EBITDA4) in TEUR 357.578 354.660 331.922 325.279 308.455<br />

1) Earnings After Taxes 2) Earnings Before Taxes<br />

3) Earnings Before Interest and Taxes<br />

4) Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization<br />

Bezüglich der Kapitalflussrechnung verweisen wir auf die dem Konzernabschluss<br />

beigefügte Konzern-Kapitalflussrechnung.<br />

28 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

29

Für 2011 betrug der Konzern-Cashflow 241,5 Mio. Euro. Dabei lag der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit<br />

bei 225,6 Mio. Euro, der aus Investitionstätigkeit betrug -104,8 Mio. Euro sowie der aus Finanzierungstätigkeit<br />

-71,4 Mio. Euro.<br />

Insgesamt betrug der Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres 73,5 Mio. Euro. Er setzt sich zusammen<br />

aus kurzfristigen Bankverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern,<br />

saldiert mit flüssigen Mitteln.<br />

Im Geschäftsjahr 2011 war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaften im Konzern zu jeder Zeit gewahrt.<br />

4.0 VERMöGENSLAGE<br />

Die Vermögenslage des Konzerns zum 31. Dezember 2011 stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:<br />

Vermögensstruktur 31.12.2011 31.12.2010<br />

TEUR % TEUR %<br />

Anlagevermögen 3.277.066 88,7 3.346.096 89,6<br />

Umlaufvermögen 412.941 11,2 384.616 10,3<br />

Rechnungsabgrenzung 2.391 0,1 2.514 0,1<br />

Gesamtvermögen 3.692.398 100,0 3.733.226 100,0<br />

5.0 NAcHTRAGSBERIcHT<br />

Nach Ablauf des Geschäftsjahres hat die <strong>SAGA</strong> zum 1. Januar 2012 weitere 5,33 Prozent der Anteile an der<br />

<strong>GWG</strong> erworben und hält damit nun insgesamt 72,95 Prozent der Anteile.<br />

Darüber hinaus sind bisher in 2012 keine Ereignisse eingetreten, die <strong>für</strong> den Konzern von wesentlicher<br />

Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens führen.<br />

6.0 cHANcEN- UND RISIKoBERIcHT<br />

Risiken, die eine Bestandsgefährdung darstellen oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanzund<br />

Ertragslage haben könnten, sind <strong>für</strong> den Konzern gegenwärtig nicht erkennbar.<br />

Das Jahr 2011 war weiterhin von der europäischen Schuldenkrise geprägt. Die deutsche Wirtschaft zeigte<br />

sich dabei vom Abschwung in Westeuropa erfreulich unbeeindruckt. Die Erwerbstätigkeit hat sich im <strong>Jahre</strong>sdurchschnitt<br />

2011 deutlich erhöht und die Arbeitslosigkeit erreichte im Januar 2012 den niedrigsten Stand<br />

seit 20 <strong>Jahre</strong>n. Auch in <strong>Hamburg</strong> stieg die Zahl der Erwerbstätigen in 2011 um 1,1 Prozent an.<br />

Die Reallöhne von Vollzeitbeschäftigten legten 2011 bundesweit durchschnittlich um 1,0 Prozent zu. Die Kaufkraftgewinne<br />

wurden dabei durch eine Inflationsrate von 2,3 Prozent begrenzt. Die Deutsche Bundesbank<br />

rechnet <strong>für</strong> 2012 und 2013 mit deutlich niedrigeren Preissteigerungsraten und zumindest <strong>für</strong> 2012 mit leicht<br />

niedrigeren Zinssätzen als 2011. Die künftige wirtschaftliche Entwicklung wird jedoch wesentlich von der<br />

Bewältigung der europäischen Schuldenkrise abhängen und daher von allen Marktbeobachtern als außergewöhnlich<br />

unsicher bewertet.<br />

KONZERN-LAGEBERICHT<br />

Trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den letzten <strong>Jahre</strong>n hat sich der Konzern<br />

mit seinem risikoadjustierten Geschäftsmodell und seiner moderaten Mietenpolitik als wirtschaftlich erfolgreiches<br />

und sozial verantwortliches Unternehmen positioniert. Dies schlägt sich zunehmend auch in einer<br />

kontinuierlich positiven Ergebnisentwicklung nieder. Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum, das<br />

niedrige Zinsniveau sowie die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen/Reihenhäusern beeinflussen die<br />

wesentlichen Werttreiber des Konzerns positiv.<br />

Zu keiner Zeit ist es zu Liquiditätsengpässen gekommen, da der laufende Finanzierungsbedarf größtenteils<br />

aus dem Cashflow gedeckt werden konnte und somit die zur Verfügung stehenden Kreditlinien nicht in Anspruch<br />

genommen werden mussten. Aufgrund eines relativ geringen Prolongationsvolumens in 2012 von<br />

110,7 Mio. Euro und der Tatsache, dass das Finanzierungsvolumen <strong>für</strong> die erweiterte Neubautätigkeit in 2012<br />

bereits sichergestellt ist, kann das hieraus resultierende Liquiditätsrisiko kurzfristig weiterhin als niedrig eingestuft<br />

werden.<br />

Im Bereich der Wohnungsvermietung lag der vermietungsbedingte Leerstand wie im Vorjahr bei 0,3 Prozent.<br />

Vor dem Hintergrund der Entwicklung am <strong>Hamburg</strong>er Wohnungsmarkt kann auch künftig von einer stabilen<br />

Ergebnisentwicklung ausgegangen werden.<br />

Neben der Modernisierung bietet die Ausweitung der Investitionstätigkeit durch Neubau die Chance, das<br />

Wohnungsportfolio im Hinblick auf Baualtersklassen und Lagen weiter zu optimieren. Zudem werden weitere<br />

Mietenpotenziale generiert. In 2012 steht <strong>für</strong> die <strong>GWG</strong> Gewerbe im Schulsegment die Konkretisierung der<br />

Erweiterung des Modells <strong>Hamburg</strong> Süd an. Ferner befindet sich eine Kooperation im Hochschulbau in Vorbereitung.<br />

Mit den vorgenannten Geschäftsfelderweiterungen, die durch entsprechende gesellschaftsrechtliche<br />

Umstrukturierungen von Beteiligungen im HGV-Konzern begleitet werden, bietet sich die Möglichkeit,<br />

neben positiven Ergebnisbeiträgen weitere Beiträge zur Stabilisierung der Wohnquartiere bzw. der Stadtentwicklung<br />

zu leisten.<br />

Um die sich aus der Geschäftstätigkeit ergebenden Chancen und Risiken sowohl frühzeitig als auch ganzheitlich<br />

zu erkennen und zu steuern, ist das im Konzern implementierte Risikomanagementsystem wesentlicher<br />

Bestandteil der Planung und Steuerung. Internes Kontroll-, Controlling-, Frühwarnsystem und Chancenmanagement<br />

stellen die da<strong>für</strong> eingesetzten Systembausteine dar. Regelmäßiges Reporting und die Festlegung<br />

geeigneter Maßnahmen gewährleisten dabei die Realisierung bzw. Vermeidung von Chancen und<br />

Risiken. Das Risikomanagementsystem ist konzernweit aufgestellt und umfasst neben <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong><br />

auch die verbundenen Gesellschaften.<br />

Insgesamt beinhaltet das System zahlreiche Instrumentarien der präventiven Unternehmenssteuerung, wie<br />

Organisationsanweisungen, Standards, Arbeitshilfen, Richtlinien, zertifizierte Software, Maßnahmen der<br />

Personalentwicklung sowie Prüfungen im Rahmen der internen Revision. Damit wird es den aus Gesellschaftszweck<br />

und Geschäftsmodell resultierenden Anforderungen gerecht. Dabei führt das gleichermaßen auf<br />

wirtschaftlichen Erfolg und soziale <strong>Verantwortung</strong> ausgerichtete Geschäftsmodell eines Bestandhalters zu<br />

einer tendenziell risikoavers ausgerichteten Geschäftstätigkeit. Basis der wirtschaftlichen Betrachtungen<br />

zur langfristigen Unternehmensentwicklung bilden diesbezüglich das Unternehmenskonzept mit integrierter<br />

zehnjähriger Planungsrechnung, ein ergänzendes Neubau- sowie ein energetisches Strukturkonzept. Die<br />

Planungsrechnungen werden über die mittelfristige Wirtschaftsplanung, ein umfangreiches Immobilienportfoliomanagement<br />

sowie ein ausführliches Berichtswesen konkretisiert.<br />

7.0 PRoGNoSEBERIcHT<br />

Nach dem positiv verlaufenen Geschäftsjahr 2011 wird der Konzern sein Kerngeschäft auch 2012 weiter um<br />

seine immobilienwirtschaftliche Kompetenz herum ausbauen. Alle Aktivitäten werden dabei weiterhin am<br />

30 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

31

satzungsgemäßen Auftrag von <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong>, nämlich der sicheren und sozial verantwortlichen Versor-<br />

gung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Preisen, ausgerichtet sein.<br />

<strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> werden im Rahmen der Bewirtschaftung ihre Immobilienbestände ganzheitlich und bedarfsgerecht<br />

weiterentwickeln und ihren Mietern ein lebenswertes Wohnumfeld zur Verfügung stellen. Damit tragen<br />

sie weiter maßgeblich zum sozialen Ausgleich in den Quartieren bei und sichern Stadtqualität. Neben der<br />

damit erreichten Kundenzufriedenheit und -bindung ist dies Grundlage <strong>für</strong> eine weiter positive wirtschaftliche<br />

Entwicklung der Gesellschaften. Hieraus werden sich <strong>für</strong> den Konzern auch künftig Spielräume <strong>für</strong> die<br />

weitere Entwicklung seiner Immobilienbestände und den weiteren Ausbau seines Kerngeschäftes ergeben.<br />

Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen“ haben sich <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> in 2011 verstärkte Aktivitäten<br />

im Bereich des Wohnens vorgenommen. Hierzu zählt – immer im Kontext einer ganzheitlichen Stadt- und<br />

Stadtteilentwicklung – neben einer verstärkten Neubautätigkeit, der Erhalt der städtebaulichen Qualitäten, die<br />

weitere Verbesserung der energetischen Zielzahlen sowie die Fortsetzung einer integrativen Wohnungspolitik.<br />

Nachdem das Berichtsjahr genutzt wurde, die notwendigen Voraussetzungen und Grundlagen <strong>für</strong> diese ambitionierten<br />

Ziele zu schaffen, werden <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> in 2012 die ersten Ergebnisse hieraus vorweisen. Die<br />

intensiven Vorarbeiten im Rahmen der Neupositionierung des Neubaugeschäftes werden in den Folgejahren<br />

zu einem deutlichen Anstieg der Neubauzahlen führen. Ziel ist es dabei, sofern die notwendigen Voraussetzungen<br />

vorliegen, ab 2013 die Baubeginne <strong>für</strong> Wohnungen bei <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> auf jährlich etwa 1.000 zu<br />

steigern. Dabei ist geplant, die neuen Wohnungen im Wesentlichen im geförderten Wohnungsbau zu errichten.<br />

Entsprechend dem Gesellschaftszweck wird der Konzern auch in den kommenden Geschäftsjahren moderate<br />

Mietanpassungen vornehmen. Basierend auf dem bisherigen Mietenkonzept wird dabei 2012 die Erhöhung<br />

der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grundsätzlich auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent begrenzt.<br />

Die einzelne Mieterhöhung wird zudem bei zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung<br />

gekappt. Die Gesellschaften nehmen damit auch künftig ihre Funktion als sozialer Ausgleichsfaktor in den<br />

Quartieren wahr und wirken im <strong>Hamburg</strong>er Markt weiterhin mietpreisdämpfend.<br />

Im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb wird die Verkaufstätigkeit 2012 weiter von der allgemeinen Krise<br />

an den Finanzmärkten beeinflusst. Die allgemeine Unsicherheit sowie die niedrigen Zinsen werden weiter<br />

<strong>für</strong> einen Trend zur sicheren Geldanlage in Sachwerte sorgen. Insgesamt wird der Wohnungsbestand des<br />

Konzerns in Zukunft leicht ansteigen, da neben der intensivierten Neubautätigkeit zudem weitere Wohnungsankäufe<br />

geplant sind.<br />

Gesellschaftsrechtlich wird die <strong>SAGA</strong> in den Folgejahren durch den Ankauf weiterer Geschäftsanteile an<br />

der <strong>GWG</strong> den Konzernverbund ausbauen. Dabei wird sie ihre Beteiligung planmäßig bis auf 94,9 Prozent<br />

aufstocken.<br />

Die dargestellten Aktivitäten im Rahmen des „Bündnis <strong>für</strong> das Wohnen in <strong>Hamburg</strong>“ begrenzen in gewissem<br />

Umfang eine weitere Steigerung der wirtschaftlichen Kennzahlen des Konzerns, sichern aber gleichzeitig<br />

das Kerngeschäft nachhaltig ab. Insgesamt wird sich der Konzern positiv entwickeln und seine betriebswirtschaftlichen<br />

Ergebnisse weiter verstetigen. Für die nächsten beiden <strong>Jahre</strong> werden <strong>Jahre</strong>süberschüsse<br />

etwas unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2011 erwartet.<br />

<strong>Hamburg</strong>, 4. April 2012<br />

Basse Hoppenstedt Dr. Krebs<br />

32 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

Konzern-<br />

<strong>Jahre</strong>sabschluss<br />

5,71 Euro/m 2<br />

Durchschnittsmiete<br />

Bezahlbarer Wohnraum • Vielfältige Quartiere • Komfortable Wohnungen<br />

5,71 Euro 7,15 Euro<br />

Die durchschnittliche Miete <strong>für</strong> <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong><br />

Wohnungen betrug 5,71 Euro pro m 2 im Monat.<br />

Damit liegt sie unterhalb der Eingangsmiete<br />

<strong>für</strong> den öffentlich geförderten Wohnungsbau<br />

von 5,80 Euro als auch deutlich unter<br />

dem durchschnittlichen Mittelwert des<br />

<strong>Hamburg</strong>er Mietenspiegels von 7,15 Euro.

KoNzERN-BILANz zUM 31. DEzEMBER 2011<br />

Aktiva Passiva<br />

Geschäftsjahr Vorjahr<br />

A. Anlagevermögen<br />

I. Immaterielle Vermögensgegenstände<br />

EUR EUR TEUR<br />

1. Entgeltlich erworbene Software 804.474,00 477<br />

2. Firmenwert 0,00 1.892<br />

II. Sachanlagen<br />

804.474,00 2.369<br />

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />

mit Wohnbauten<br />

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />

3.1<strong>90</strong>.046.544,12 3.266.896<br />

mit Geschäfts- und anderen Bauten 44.399.752,11 46.871<br />

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 11.021.894,92 2.671<br />

4. Grundstücke mit Erbbaurechten und Bauten Dritter 780.165,19 782<br />

5. Bauten auf und Einbauten in fremden Grundstücken 368.086,23 428<br />

6. Technische Anlagen und Maschinen 715.871,00 64<br />

7. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.626.461,00 2.888<br />

8. Anlagen im Bau 15.144.116,07 3.627<br />

9. Bauvorbereitungskosten 2.249.812,39 1.389<br />

10. Geleistete Anzahlungen 795.000,40 9.977<br />

III. Finanzanlagen<br />

3.268.147.703,43 3.335.593<br />

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.143.953,75 1.144<br />

2. Beteiligungen 6.969.<strong>90</strong>7,24 6.970<br />

3. Sonstige Ausleihungen 0,00 20<br />

8.113.860,99 8.134<br />

Anlagevermögen insgesamt 3.277.066.038,42 3.346.096<br />

B. Umlaufvermögen<br />

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />

ohne Bauten 14.454,38 14<br />

2. Unfertige Leistungen 245.737.638,97 250.024<br />

3. Andere Vorräte 24.597,66 18<br />

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />

245.776.691,01 250.056<br />

1. Forderungen aus Vermietung 3.153.710,53 3.302<br />

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 2.355.178,00 4.056<br />

3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 405.266,00 349<br />

4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 8.914.023,65 10.251<br />

5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen<br />

6. Forderungen gegen Unternehmen, mit<br />

579.625,95 1.483<br />

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 1.332.570,82 1.527<br />

7. Sonstige Vermögensgegenstände 21.176.325,67 16.510<br />

III. Flüssige Mittel<br />

37.916.700,62 37.478<br />

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 129.247.995,96 97.082<br />

Umlaufvermögen insgesamt 412.941.387,59 384.616<br />

C. Rechnungsabgrenzungsposten 2.3<strong>90</strong>.735,80 2.514<br />

Bilanzsumme 3.692.398.161,81 3.733.226<br />

A. Eigenkapital<br />

Geschäftsjahr Vorjahr<br />

EUR EUR TEUR<br />

I. Gezeichnetes Kapital 179.700.000,00 179.700<br />

II. Gewinnrücklagen<br />

1. Gesetzliche Rücklage 17.970.000,00 17.970<br />

2. Bauerneuerungsrücklage 36.537.000,00 36.537<br />

3. Andere Gewinnrücklagen 608.113.449,34 512.126<br />

662.620.449,34 566.633<br />

III. Ausgleichsposten <strong>für</strong> Anteile anderer Gesellschafter 215.712.085,18 273.807<br />

IV. Bilanzgewinn 77.329.459,60 66.644<br />

Eigenkapital insgesamt 1.135.361.994,12 1.086.784<br />

B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 28.037.779,37 28.038<br />

C. Rückstellungen<br />

1. Rückstellungen <strong>für</strong> Pensionen 92.940.211,00 93.702<br />

2. Steuerrückstellungen 11.930.662,66 6.517<br />

3. Sonstige Rückstellungen 47.395.137,19 50.137<br />

D. Verbindlichkeiten<br />

152.266.010,85 150.356<br />

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.772.931.879,49 1.855.896<br />

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 220.483.682,67 225.832<br />

3. Erhaltene Anzahlungen 333.698.559,18 330.342<br />

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 16.406.970,51 18.080<br />

5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.500,00 5<br />

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 16.024.741,91 12.868<br />

7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 633.227,01 4.283<br />

8. Sonstige Verbindlichkeiten<br />

davon aus Steuern: EUR 1.106.215,85<br />

(Vorjahr: TEUR 1.559)<br />

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:<br />

EUR 852.222,92 (Vorjahr: TEUR 1.052)<br />

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS<br />

13.381.833,37 16.845<br />

2.373.565.394,14 2.464.151<br />

E. Rechnungsabgrenzungsposten 3.166.983,33 3.897<br />

Bilanzsumme 3.692.398.161,81 3.733.226<br />

34 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

35

KoNzERN-GEWINN- UND VERLUSTREcHNUNG<br />

<strong>für</strong> die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011<br />

Geschäftsjahr Vorjahr<br />

EUR EUR TEUR TEUR<br />

1. Umsatzerlöse<br />

a) aus der Hausbewirtschaftung 814.364.553,06 800.024<br />

b) aus Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens 26.794.861,19 31.745<br />

c) aus Betreuungstätigkeit 52.747.769,16 47.887<br />

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.554.435,22 1.301<br />

895.461.618,63 880.957<br />

2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen -3.<strong>90</strong>6.000,22 -5.404<br />

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.658.113,71 1.088<br />

4. Sonstige betriebliche Erträge<br />

5. Aufwendungen <strong>für</strong> bezogene Lieferungen und Leistungen<br />

26.935.0<strong>90</strong>,68 26.483<br />

a) Aufwendungen <strong>für</strong> Hausbewirtschaftung 446.980.4<strong>90</strong>,27 431.948<br />

b) Aufwendungen <strong>für</strong> Verkaufsgrundstücke Anlagevermögen 7.000.074,43 8.739<br />

c) Aufwendungen <strong>für</strong> andere Lieferungen und Leistungen 36.612.521,52 37.247<br />

4<strong>90</strong>.593.086,22 477.934<br />

Rohergebnis 429.555.736,58 425.1<strong>90</strong><br />

6. Personalaufwand<br />

a) Löhne und Gehälter 39.675.093,68 38.099<br />

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen <strong>für</strong> Altersversorgung<br />

davon <strong>für</strong> Altersversorgung: EUR 50.760,25<br />

(Vorjahr: TEUR 243)<br />

7.226.091,30 7.278<br />

46.<strong>90</strong>1.184,98 45.377<br />

7. Abschreibungen<br />

a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des<br />

Anlagevermögens und Sachanlagen 93.672.467,19 97.735<br />

b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens,<br />

soweit diese die im Konzern üblichen Abschreibungen<br />

überschreiten 380.045,05 279<br />

94.052.512,24 98.014<br />

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 27.680.146,54 26.042<br />

9. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 1.418.528,58 1.468<br />

10. Erträge aus Beteiligungen 3.436.954,10 1.884<br />

11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens<br />

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge<br />

davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 858,70<br />

770,15 3<br />

(Vorjahr: TEUR 0) 3.119.779,82 3.366<br />

13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen<br />

davon an verbundenen Unternehmen: EUR 1.882,62<br />

(Vorjahr: TEUR 0)<br />

104.379.329,50 112.116<br />

14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 164.518.595,97 150.362<br />

15. Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis 1.872.288,61 2.184<br />

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14.791.171,59 12.725<br />

17. Sonstige Steuern (Ertrag; Vorjahr Aufwand) -722.349,85 1.660<br />

18. Konzernjahresüberschuss 148.577.485,62 133.793<br />

19. Anteile anderer Gesellschafter am Konzernergebnis 9.816.300,80 7.895<br />

20. Einstellungen in Gewinnrücklagen<br />

in andere Gewinnrücklagen 61.431.725,22 59.254<br />

21. Bilanzgewinn 77.329.459,60 66.644<br />

KoNzERN-ANHANG 2011<br />

Allgemeine Angaben<br />

Die <strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong>, <strong>Hamburg</strong>, (<strong>SAGA</strong>) hat zum 1. Januar 2011 weitere 10,68<br />

Prozent der Anteile der <strong>GWG</strong> Gesellschaft <strong>für</strong> Wohnen und Bauen mbH, <strong>Hamburg</strong>, (<strong>GWG</strong>) erworben und<br />

hält damit nun insgesamt 67,62 Prozent.<br />

Die <strong>SAGA</strong> erstellt als Mutterunternehmen gemäß § 2<strong>90</strong> HGB einen Konzernabschluss.<br />

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS<br />

Von der Möglichkeit, gemäß § 298 Abs. 3 HGB, den Konzern-Anhang und den Anhang des <strong>Jahre</strong>sabschlusses<br />

der <strong>SAGA</strong> zusammenzufassen, wurde kein Gebrauch gemacht.<br />

Der Konzernabschluss 2011 wurde nach den Vorschriften des HGB und des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt.<br />

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der „Verordnung<br />

über Formblätter <strong>für</strong> die Gliederung des <strong>Jahre</strong>sabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung<br />

vom 25. Mai 2009. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.<br />

Konsolidierungskreis<br />

In den <strong>SAGA</strong> Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 sind neben der <strong>SAGA</strong> die folgenden Gesellschaften<br />

gemäß § 2<strong>90</strong> HGB einbezogen:<br />

| <strong>GWG</strong> Gesellschaft <strong>für</strong> Wohnen und Bauen mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

| <strong>GWG</strong> Gewerbe Gesellschaft <strong>für</strong> Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, <strong>Hamburg</strong> (<strong>GWG</strong> Gewerbe)<br />

| <strong>SAGA</strong> Erste Immobiliengesellschaft mbH, <strong>Hamburg</strong> (<strong>SAGA</strong> Erste IG)<br />

Bei den übrigen Tochterunternehmen der <strong>SAGA</strong> und der <strong>GWG</strong> Gewerbe sowie den assoziierten Unternehmen<br />

wurde von dem Nichteinbeziehungswahlrecht des § 296 Abs. 2 HGB bzw. § 311 Abs. 2 HGB Gebrauch<br />

gemacht, weil diese <strong>für</strong> ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund<br />

Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind.<br />

Grundsätze der Konsolidierung<br />

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung der Anschaffungskosten<br />

der Anteile mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung.<br />

Der passive Unterschiedsbetrag beruht auf thesaurierten Gewinnen und hat damit Eigenkapitalcharakter.<br />

Der bei der Konsolidierung der im Geschäftsjahr 2011 erworbenen Anteile an der <strong>GWG</strong> durch Neubewertung<br />

entstandene aktivische Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 32.089 wurde mit den anderen Gewinnrücklagen<br />

verrechnet.<br />

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung werden gegenseitige Forderungen und Verbindlichkeiten der in den<br />

Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen gegeneinander aufgerechnet. Gemäß § 303 Abs. 1 HGB<br />

wurde zum 31. Dezember 2011 eine Eliminierung von TEUR 31.947 vorgenommen.<br />

Entsprechend § 305 Abs. 1 HGB werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung grundsätzlich nur<br />

solche Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, welche aus dem Geschäftsverkehr mit konzernfremden<br />

Personen resultieren. Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden die konzerninternen<br />

Lieferungs- und Leistungsbeziehungen von TEUR 13.739 eliminiert.<br />

36 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

37

Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung<br />

Die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.<br />

Die in den Konzernabschluss übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden sind gemäß §§ 300<br />

und 308 HGB nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Mutterunternehmens <strong>SAGA</strong> einheitlich<br />

bewertet worden.<br />

Bei <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> vorhandene und unter Anwendung der Vorschriften des § 6b EStG gebildete Sonderposten<br />

mit Rücklageanteil werden im Rahmen der konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmaßnahmen<br />

in der sogenannten Handelsbilanz II eliminiert.<br />

Die Immateriellen Vermögensgegenstände betreffen die Anschaffungskosten <strong>für</strong> Softwareprogramme, die<br />

planmäßig linear mit 20 bzw. 33,3 Prozent abgeschrieben werden.<br />

Unter den Immateriellen Vermögensgegenständen war bislang ein Firmenwert ausgewiesen, der aus der<br />

Kapitalkonsolidierung der <strong>GWG</strong> Gewerbe resultierte. Dieser Firmenwert wurde im Geschäftsjahr 2011<br />

vollständig abgeschrieben.<br />

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten (soweit abnutzbar, vermindert um Abschreibungen)<br />

zuzüglich aufgedeckter stiller Reserven aus der Erstkonsolidierung bewertet. In den Herstellungskosten<br />

sind Fremdkosten sowie Eigenleistungen (im Wesentlichen eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen)<br />

enthalten. Zuschüsse werden baukostenmindernd berücksichtigt. Fremdkapitalzinsen und Grundsteuern<br />

während der Bauzeit werden nicht aktiviert.<br />

Die planmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie<br />

mit Geschäfts- und anderen Bauten erfolgen linear unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer<br />

von höchstens 70 <strong>Jahre</strong>n bzw. 50 <strong>Jahre</strong>n bei Neubauten sowie höchstens 40 <strong>Jahre</strong>n bei Geschäfts- und<br />

anderen Bauten. Außenanlagen werden mit 10 Prozent p. a. abgeschrieben.<br />

Technische Anlagen und Maschinen, Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung werden unter<br />

Anwendung der linearen Methode mit Abschreibungssätzen von 5 bis 33,3 Prozent abgeschrieben. Geringwertige<br />

Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu 150 Euro werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.<br />

Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 1.000 Euro werden in einem jährlichen Sammelposten<br />

(per 31. Dezember 2011: TEUR 1.406) erfasst und über fünf <strong>Jahre</strong> linear abgeschrieben.<br />

Die in den Finanzanlagen enthaltenen Sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert bilanziert. Der<br />

Ansatz von Anteilen an verbundenen Unternehmen, der Beteiligungen und Geleistete Anzahlungen erfolgt<br />

zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung aufgedeckter stiller Reserven bzw. mit dem niedrigeren<br />

beizulegenden Wert am Bilanzstichtag.<br />

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten sind<br />

mit den Anschaffungskosten bewertet.<br />

Bei den Unfertigen Leistungen handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht abgerechnete Betriebskosten,<br />

die zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet sind. Eine Aktivierung des Umlageausfallwagnisses<br />

erfolgt nicht.<br />

Andere Vorräte wurden zu Anschaffungskosten bilanziert.<br />

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind, soweit sie nicht abzuzinsen waren, mit dem Nominalwert<br />

unter Berücksichtigung von stillen Reserven aus der Kapitalkonsolidierung sowie von erforderlichen<br />

Wertberichtigungen angesetzt. Für Mietforderungen wird erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigung<br />

Rechnung getragen, bei unterjährigen Ansprüchen in pauschalierter Form in Abhängigkeit von der Altersstruktur.<br />

Der Ansatz von Ansprüchen auf ratierlich über mehrere <strong>Jahre</strong> zufließende aktivisch anzusetzende<br />

Instandsetzungszuschüsse erfolgt mit dem Barwert.<br />

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert bilanziert.<br />

Bei den Pensionsrückstellungen entsprechen die Werte den durch das versicherungsmathematische Gutachten<br />

mittels der sog. „Projected-Unit-Credit-Methode“ (PUCM) ermittelten Barwerten am Bilanzstichtag.<br />

Sie berücksichtigen die <strong>SAGA</strong>- und <strong>GWG</strong>-Richtlinien zur betrieblichen Altersversorgung, die Richttafeln<br />

2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck sowie die durch das RV-Altersgrenzenanpassungsgesetz 2007 geänderten<br />

Zugangsfaktoren als auch das Näherungsverfahren zur Berücksichtigung von Renten aus der gesetzlichen<br />

Rentenversicherung. Für die Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurden Tarifsteigerungen von 2,5<br />

Prozent angenommen. Zusätzlich wurden Karrieretrends in Höhe von 1,0 Prozent, Rententrends in Höhe von<br />

2,5 bzw. 1,5 Prozent und eine Fluktuation von 3,0 Prozent berücksichtigt. Als Zinssatz <strong>für</strong> 2011 wurde der<br />

von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz <strong>für</strong> Verpflichtungen mit einer<br />

Restlaufzeit von 15 <strong>Jahre</strong>n von 5,14 Prozent zugrunde gelegt. Der Zuführungsbetrag aus der Neubewertung<br />

der Pensionsrückstellungen zum 1. Januar 2010 aufgrund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes<br />

(BilMoG) beträgt ein Fünfzehntel.<br />

Die empfangenen, aber noch nicht abgerechneten Baukosten fließen in die Sonstigen Rückstellungen, weil<br />

die Verbindlichkeiten ihrer Höhe nach ungewiss sind. Die Rückstellungen <strong>für</strong> unterlassene Instandhaltung<br />

werden nur <strong>für</strong> die Monate Januar bis März des Folgejahres gebildet. Außerdem wurden unter dieser Bilanzposition<br />

<strong>für</strong> nicht bebaubare Erbbaugrundstücke die abgezinsten künftigen Erbbauzinszahlungen unter Berücksichtigung<br />

von Erbbauzinsanpassungen zurückgestellt. Gemäß § 253 Abs. 2 HGB wurden die von der<br />

Bundesbank bekannt gegebenen fristadäquaten Abzinsungssätze entsprechend der Restlaufzeit verwendet.<br />

Die Jubiläumsrückstellungen wurden mit dem Zinssatz der Deutschen Bundesbank <strong>für</strong> Verpflichtungen mit<br />

einer Restlaufzeit von 15 <strong>Jahre</strong>n von 5,14 Prozent aufgezinst. Dabei wurden auch Lohn- und Gehaltssteigerungen<br />

von 3,5 Prozent berücksichtigt.<br />

Die übrigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger<br />

kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.<br />

Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen, Rentenschulden mit den Barwerten bilanziert.<br />

Erhaltene Anzahlungen sind aus der Sollstellung ermittelt, die um nicht geflossene Anzahlungen <strong>für</strong><br />

Betriebs- und Heizkosten gekürzt ausgewiesen werden.<br />

Nach der durch das BilMoG eingeführten Neukonzeption der latenten Steuerabgrenzung bestehen bei<br />

<strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> als ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen nach Saldierung von aktiven und<br />

passiven latenten Steuern – insbesondere aufgrund der höheren steuerlichen Buchwerte <strong>für</strong> wesentliche<br />

Teile des Immobilienvermögens – signifikante aktive latente Steuerüberhänge, die in der Bilanz aufgrund<br />

des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt werden.<br />

Ebenso werden die aufgrund der bestehenden steuerlichen Verlustvorträge, die auf den höheren Abschreibungen<br />

in den Steuerbilanzen beruhen, sich ergebenden aktiven latenten Steuern nicht angesetzt.<br />

Erläuterungen zur Konzern-Bilanz<br />

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Konzern-Anlagenspiegel ersichtlich.<br />

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS<br />

38 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

39

KoNzERN-ANLAGENSPIEGEL<br />

I. Immaterielle<br />

Vermögensgegenstände<br />

Anschaffungs-/<br />

Herstellungskosten<br />

01.01.2011 Zugänge Abgänge Umbuchungen<br />

Bruttowerte Abschreibungen Buchwerte<br />

Anschaffungs-/<br />

Herstellungskosten<br />

31.12.2011<br />

Kumulierte<br />

Abschreibungen<br />

01.01.2011<br />

Umbuchungen<br />

Abschreibungen des<br />

Geschäftsjahres<br />

Abschreibungen<br />

auf Abgänge<br />

Kumulierte<br />

Abschreibungen<br />

31.12.2011<br />

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS<br />

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR<br />

1. Software 2.419.669,26 861.234,47 284.110,61 0,00 2.996.793,12 1.942.581,10 0,00 413.260,14 163.522,12 2.192.319,12 804.474,00 477.088,16<br />

2. Firmenwert 9.459.867,07 0,00 0,00 0,00 9.459.867,07 7.567.893,64 0,00 1.891.973,43 0,00 9.459.867,07 0,00 1.891.973,43<br />

3. Bezugsrechte 7.237.460,44 0,00 0,00 0,00 7.237.460,44 7.237.460,44 0,00 0,00 0,00 7.237.460,44 0,00 0,00<br />

19.116.996,77 861.234,47 284.110,61 0,00 19.694.120,63 16.747.935,18 0,00 2.305.233,57 163.522,12 18.889.646,63 804.474,00 2.369.061,59<br />

II. Sachanlagen<br />

1. Grundstücke und<br />

grundstücksgleiche<br />

Rechte mit Wohnbauten<br />

2. Grundstücke und<br />

grundstücksgleiche<br />

Rechte mit Geschäfts- und<br />

5.242.971.526,95 15.696.182,27 12.176.408,56 2.765.985,22 5.249.257.285,88<br />

1.976.075.598,06 0,00 88.419.773,04 5.284.629,34 2.059.210.741,76 3.1<strong>90</strong>.046.544,12 3.266.895.928,89<br />

anderen Bauten<br />

3. Grundstücke und<br />

grundstücksgleiche<br />

77.345.984,02 141.124,68 232.300,66 -866.965,55 76.387.842,49<br />

30.475.261,34 0,00 1.745.129,70 232.300,66 31.988.0<strong>90</strong>,38<br />

44.399.752,11 46.870.722,68<br />

Rechte ohne Bauten<br />

4. Grundstücke mit<br />

Erbbaurechten und<br />

3.602.912,64 466.321,85 0,00 7.384.178,11 11.453.412,60<br />

931.517,68 -500.000,00 0,00 0,00 431.517,68<br />

11.021.894,92 2.671.394,96<br />

Bauten Dritter<br />

5. Bauten auf und<br />

Einbauten in fremden<br />

782.067,19 0,00 1.<strong>90</strong>2,00 0,00<br />

780.165,19<br />

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />

780.165,19<br />

782.067,19<br />

Grundstücken<br />

6. Technische Anlagen<br />

1.236.579,82 0,00 0,00 0,00<br />

1.236.579,82<br />

808.656,29 0,00 59.837,30 0,00 868.493,59<br />

368.086,23<br />

427.923,53<br />

und Maschinen<br />

7. Andere Anlagen,<br />

Betriebs- und Ge-<br />

712.959,15 685.455,00 85.595,81 0,00 1.312.818,34 649.163,15 0,00 33.172,00 85.387,81 596.947,34 715.871,00 63.796,00<br />

schäftsausstattung 8.792.683,52 842.126,70 226.320,58 0,00<br />

9.408.489,64<br />

5.<strong>90</strong>4.618,52 0,00 1.099.850,70 222.440,58 6.782.028,64<br />

2.626.461,00 2.888.065,00<br />

8. Anlagen im Bau 3.627.113,21 11.371.758,<strong>90</strong> 427,58 645.671,54 15.644.116,07 0,00 500.000,00 0,00 0,00 500.000,00 15.144.116,07 3.627.113,21<br />

9. Bauvorbereitungskosten 1.411.279,19 1.465.442,67 31.222,26 -595.687,21 2.249.812,39 21.751,38 0,00 9.470,88 31.222,26 0,00 2.249.812,39 1.389.527,81<br />

10. Geleistete Anzahlungen 9.976.609,61 151.572,<strong>90</strong> 0,00 -9.333.182,11 795.000,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 795.000,40 9.976.609,61<br />

5.350.459.715,30 30.819.984,97 12.754.177,45 0,00 5.368.525.522,82 2.014.866.566,42 0,00 91.367.233,62 5.855.980,65 2.100.377.819,39 3.268.147.703,43 3.335.593.148,88<br />

III. Finanzanlagen<br />

1. Anteile an verbundenen<br />

Unternehmen 25.881.456,91 0,00 0,00 0,00 25.881.456,91 24.737.503,16 0,00 0,00 0,00 24.737.503,16 1.143.953,75 1.143.953,75<br />

2. Beteiligungen 6.969.<strong>90</strong>7,24 0,00 0,00 0,00 6.969.<strong>90</strong>7,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.969.<strong>90</strong>7,24 6.969.<strong>90</strong>7,24<br />

3. Sonstige Ausleihungen 19.832,60 0,00 19.832,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 19.832,60<br />

32.871.196,75 0,00 19.832,60 0,00 32.851.364,15 24.737.503,16 0,00 0,00 0,00 24.737.503,16 8.113.860,99 8.133.693,59<br />

Anlagevermögen insgesamt 5.402.447.<strong>90</strong>8,82 31.681.219,44 13.058.120,66 0,00 5.421.071.007,60 2.056.352.004,76 0,00 93.672.467,19 6.019.502,77 2.144.004.969,18 3.277.066.038,42 3.346.095.<strong>90</strong>4,06<br />

40 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

41<br />

Buchwert<br />

31.12.2011<br />

Buchwert<br />

31.12.2010

AUFSTELLUNG DES ANTEILSBESITzES<br />

zum 31.12.2011 (§ 313 Abs. 2 HGB) In dem Posten Unfertige Leistungen sind TEUR 230.223 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.<br />

Tochtergesellschaften mit unmittelbarer oder<br />

mittelbarer Beteiligung der <strong>SAGA</strong>, die in den<br />

Konzernabschluss einbezogen werden.<br />

<strong>GWG</strong><br />

Gewerbe Gesellschaft <strong>für</strong> Kommunal-<br />

und Gewerbeimmobilien mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

<strong>SAGA</strong><br />

Erste Immobiliengesellschaft mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

<strong>GWG</strong><br />

Gesellschaft <strong>für</strong> Wohnen und Bauen mbH,<br />

<strong>Hamburg</strong><br />

Tochtergesellschaften, assoziierte Unternehmen<br />

bzw. Beteiligungsunternehmen von untergeordneter<br />

Bedeutung mit unmittelbarer oder mittelbarer<br />

Beteiligung der <strong>SAGA</strong>, die nicht in den<br />

Konzernabschluss einbezogen werden.<br />

BCH<br />

BüroConsult <strong>Hamburg</strong> Gesellschaft <strong>für</strong><br />

Personaldienstleistungen mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

CHANCE<br />

Beschäftigungsgesellschaft mbH <strong>Hamburg</strong>,<br />

<strong>Hamburg</strong><br />

HWC<br />

<strong>Hamburg</strong>er Wohn Consult Gesellschaft<br />

<strong>für</strong> wohnungswirtschaftliche Beratung mbH,<br />

<strong>Hamburg</strong><br />

ProQuartier <strong>Hamburg</strong><br />

Gesellschaft <strong>für</strong> Sozialmanagement<br />

und Projekte mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

<strong>SAGA</strong><br />

IT-Services GmbH, <strong>Hamburg</strong><br />

WSH<br />

Wohnservice <strong>Hamburg</strong> Gesellschaft<br />

<strong>für</strong> wohnungswirtschaftliche Dienste mbH,<br />

<strong>Hamburg</strong><br />

WoWi Media GmbH & Co. KG, <strong>Hamburg</strong><br />

AVW GmbH & Co. KG, <strong>Hamburg</strong><br />

GGAB<br />

Gemeinnützige Gesellschaft <strong>für</strong> Alten- und<br />

Behindertenhilfe mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

Schulservice <strong>Hamburg</strong> Gesellschaft <strong>für</strong> Facility<br />

Management mbH, <strong>Hamburg</strong><br />

Beteiligungs-<br />

gesellschaft<br />

der<br />

Stammkapital<br />

Anteil am<br />

Gesellschaftskapital<br />

Eigenkapital<br />

31.12.2011<br />

*) vor Ergebnisabführung **) Eigenkapital und Ergebnis 31.12.2010 ***) voraussichtliches Ergebnis 2011<br />

Ergebnisabführungsvertrag<br />

<strong>Jahre</strong>s-<br />

ergebnis<br />

2011<br />

TEUR % TEUR TEUR<br />

<strong>SAGA</strong> 100 100 992 X 5.510*)<br />

<strong>SAGA</strong> 7.200 100 7.200 X 334*)<br />

<strong>SAGA</strong> 150.000 67,62 382.981 34.296<br />

Beteiligungs-<br />

gesellschaft<br />

der<br />

Stammkapital<br />

Anteil am<br />

Gesellschaftskapital<br />

Eigenkapital<br />

31.12.2011<br />

Ergebnisabführungsvertrag<br />

<strong>Jahre</strong>s-<br />

ergebnis<br />

2011<br />

TEUR % TEUR TEUR<br />

<strong>SAGA</strong> 130 100 130 X 388*)<br />

<strong>SAGA</strong> 130 100 1.045 -112<br />

<strong>SAGA</strong> 130 100 130 X 135*)<br />

<strong>SAGA</strong> 200 100 200 X 122*)<br />

<strong>SAGA</strong> 100 100 103 X 73*)<br />

<strong>SAGA</strong> 130 100 130 X 494*)<br />

<strong>SAGA</strong><br />

u. <strong>GWG</strong><br />

<strong>SAGA</strong><br />

u. <strong>GWG</strong><br />

2.500 29,35 6.337**) 3.5<strong>90</strong>**)<br />

260 10,70 281 8.531<br />

<strong>GWG</strong> 52 50 141 96***)<br />

<strong>GWG</strong><br />

Gewerbe<br />

50 100 50 X 208*)<br />

Ihnen stehen Erhaltene Anzahlungen von TEUR 275.237 gegenüber.<br />

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die nicht voll konsolidiert sind, betreffen wie im Vorjahr<br />

im Wesentlichen Forderungen aus Ergebnisabführungsverträgen und Umsatzsteuerforderungen.<br />

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen wie im<br />

Vorjahr im Wesentlichen Forderungen aus Gewinnausschüttungen.<br />

Unter Sonstige Vermögensgegenstände werden Forderungen aus <strong>Jahre</strong>sabrechnungen von Versorgungsunternehmen,<br />

der Rückkaufwert einer abgeschlossenen Lebensversicherung sowie ratierliche Instandsetzungszuschüsse<br />

von der <strong>Hamburg</strong>ischen Wohnungsbaukreditanstalt ausgewiesen.<br />

Die Flüssigen Mittel enthalten verpfändete Bankguthaben von TEUR 31.294.<br />

In der Position Rechnungsabgrenzungsposten werden u. a. die Einmalzahlungen <strong>für</strong> Bürgschaftsgebühren<br />

bei Darlehen bilanziert.<br />

Das gezeichnete Kapital des Konzerns (TEUR 179.700) ist das Grundkapital der Muttergesellschaft. Gesellschafterin<br />

ist mit 61,39 Prozent die HGV <strong>Hamburg</strong>er Gesellschaft <strong>für</strong> Vermögens- und Beteiligungsmanagement<br />

mbH, die in 2011 ihre Anteile weiter aufgestockt hat. Die Freie und Hansestadt <strong>Hamburg</strong> (FHH) hält noch<br />

38,61 Prozent. Die Eigenkapitalveränderungen sind im Konzern-Eigenkapitalspiegel dargestellt.<br />

Der Ausgleichsposten <strong>für</strong> Anteile anderer Gesellschafter setzt sich wie folgt zusammen:<br />

Seit dem 1. Januar 2010 ergibt sich aus der Neubewertung der Pensionsrückstellungen nach dem BilMoG<br />

ein Zuführungsbedarf von TEUR 28.085. Entsprechend Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wird von dem Wahl-<br />

recht Gebrauch gemacht und der Zuführungsbetrag über 15 <strong>Jahre</strong> verteilt. Zum 31. Dezember 2011 beträgt<br />

der noch nicht in der Bilanz ausgewiesene Betrag TEUR 24.340.<br />

KoNzERN-RücKSTELLUNGSSPIEGEL<br />

31.12.2011 31.12.2010<br />

Mio. EUR Mio. EUR<br />

Anteile am gezeichneten Kapital 48,6 64,6<br />

Anteile an Rücklagen 157,3 201,3<br />

Anteile am Gewinn 9,8 7,9<br />

Gesamt 215,7 273,8<br />

Stand<br />

01.01.2011 Verbrauch Auflösung Zuführung<br />

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS<br />

Stand<br />

31.12.2011<br />

EUR EUR EUR EUR EUR<br />

Pensionsrückstellungen 93.702.205,39 8.398.187,67 1.063.365,14 8.699.558,42 92.940.211,00<br />

Steuerrückstellungen 6.516.451,10 312.867,27 1.072.196,17 6.799.275,00 11.930.662,66<br />

Sonstige Rückstellungen<br />

Ausstehende Rechnungen<br />

Instandhaltung/Bauleistungen 41.762.608,66 37.448.736,96 4.086.481,74 38.572.350,40 38.799.740,36<br />

Personal- und Sozialkosten 2.388.454,92 1.331.716,04 112.150,00 1.736.259,39 2.680.848,27<br />

übrige Rückstellungen<br />

Sonstige Rückstellungen<br />

5.986.220,<strong>90</strong> 836.874,55 304.864,97 1.070.067,18 5.914.548,56<br />

gesamt 50.137.284,48 39.617.327,55 4.503.496,71 41.378.676,97 47.395.137,19<br />

Rückstellungen gesamt 150.355.940,97 48.328.382,49 6.639.058,02 56.877.510,39 152.266.010,85<br />

42 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

43

KoNzERN-VERBINDLIcHKEITENSPIEGEL<br />

Der Konzern-Verbindlichkeitenspiegel zeigt die Restlaufzeiten und dinglichen Sicherheiten wie folgt:<br />

Verbindlichkeiten<br />

gegenüber Kreditinstituten<br />

Verbindlichkeiten<br />

gegenüber anderen<br />

Kreditgebern<br />

Erhaltene<br />

Anzahlungen<br />

Verbindlichkeiten<br />

aus Vermietung<br />

Verbindlichkeiten aus<br />

Betreuungstätigkeit<br />

Verbindlichkeiten<br />

aus Lieferungen<br />

und Leistungen<br />

Verbindlichkeiten<br />

gegenüber verbundenen<br />

Unternehmen<br />

Sonstige<br />

Verbindlichkeiten<br />

Gesamtbetrag<br />

Bilanzausweis<br />

31.12.2011<br />

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung<br />

Die Aufgliederung der Umsatzerlöse von TEUR 895.462 (Vorjahr: TEUR 880.957) ist der Konzern-Gewinn-<br />

und Verlustrechnung zu entnehmen.<br />

EUR<br />

(Vorjahr)<br />

1.772.931.879,49<br />

(1.855.896.408,44)<br />

220.483.682,67<br />

(225.832.556,96)<br />

333.698.559,18<br />

(330.341.665,24)<br />

16.406.970,51<br />

(18.080.068,46)<br />

4.500,00<br />

(4.806,78)<br />

16.024.741,91<br />

(12.867.975,35)<br />

633.227,01<br />

(4.282.645,86)<br />

13.381.833,37<br />

(16.844.601,49)<br />

2.373.565.394,14<br />

(2.464.150.728,58)<br />

davon mit einer Restlaufzeit:<br />

unter 1 Jahr 1 bis 5 <strong>Jahre</strong> über 5 <strong>Jahre</strong><br />

EUR<br />

(Vorjahr)<br />

50.447.424,98<br />

(67.157.430,92)<br />

5.627.419,94<br />

(5.835.272,27)<br />

276.142.470,68<br />

(272.275.489,42)<br />

16.359.969,74<br />

(18.033.298,15)<br />

4.500,00<br />

(4.806,78)<br />

12.878.448,62<br />

(9.550.542,58)<br />

633.227,01<br />

(4.282.645,86)<br />

12.728.896,72<br />

(15.767.918,35)<br />

374.822.357,69<br />

(392.<strong>90</strong>7.404,33)<br />

EUR<br />

(Vorjahr)<br />

201.042.989,44<br />

(199.472.407,09)<br />

22.358.516,72<br />

(22.522.593,17)<br />

57.556.088,50<br />

(58.066.175,82)<br />

47.000,77<br />

(46.770,31)<br />

Zinszuschüsse werden mit dem Zinsaufwand saldiert (TEUR 2.944; Vorjahr: TEUR 3.749).<br />

EUR<br />

(Vorjahr)<br />

1.521.441.465,07<br />

(1.589.266.570,43)<br />

192.497.746,01<br />

(197.474.691,52)<br />

Der Verkauf von Wohnungen des Anlagevermögens wird nach der Bruttomethode dargestellt.<br />

Wesentliche Positionen in Sonstige betriebliche Erträge sind eine Erstattung aus dem Wiedererwerb eines<br />

Erbbaurechtes und Zuschüsse der <strong>Hamburg</strong>ischen Wohnungsbaukreditanstalt <strong>für</strong> Aufwandsmodernisierung<br />

sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

3.093.729,66<br />

(3.200.652,01)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

369.405,15<br />

(545.712,96)<br />

284.467.730,24<br />

(283.854.311,36)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

52.563,63<br />

(116.780,76)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

283.531,50<br />

(530.970,18)<br />

1.714.275.306,21<br />

(1.787.389.012,89)<br />

Die Grundsteuer ist nach der II. Berechnungsverordnung umlagefähig und wird wie die übrigen Betriebskosten<br />

unter Aufwendungen <strong>für</strong> Hausbewirtschaftung ausgewiesen.<br />

Die Abschreibungen enthalten neben den planmäßigen Abschreibungen auch Sonderabschreibungen.<br />

Die <strong>GWG</strong> Gewerbe hat Abschreibungen auf das Umlaufvermögen infolge einer Wertberichtigung der<br />

unfertigen Leistungen von TEUR 380.<br />

davon dinglich<br />

gesichert<br />

EUR<br />

(Vorjahr)<br />

756.037.548,42<br />

(780.624.237,14)<br />

114.083.841,52<br />

(118.214.599,24)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

0,00<br />

(0,00)<br />

870.121.389,94<br />

(898.838.836,38)<br />

Sonstige betriebliche Aufwendungen enthalten hauptsächlich Abschreibungen auf Mietforderungen<br />

bei <strong>SAGA</strong> und <strong>GWG</strong> sowie sächliche Verwaltungskosten.<br />

Die weiteren periodenfremden Aufwendungen und Erträge sind branchenüblich und von insgesamt<br />

untergeordneter Bedeutung <strong>für</strong> die Ertragslage.<br />

In den Zinsen und ähnliche Aufwendungen ist der Aufwand <strong>für</strong> die Aufzinsung der Pensions- und<br />

Jubiläumsrückstellungen von TEUR 6.229 (Vorjahr: TEUR 7.931) enthalten.<br />

Aus der Anwendung des BilMoG ergeben sich Außerordentliche Aufwendungen von TEUR 1.872<br />

durch die Zuführung zu den Pensionsrückstellungen. Dies entspricht einem Fünfzehntel des gesamten<br />

Zuführungsbetrages.<br />

Die Gewinnanteile anderer Gesellschafter entfallen vollständig auf die<br />

<strong>GWG</strong>-Beteiligungsgesellschaft mbH, <strong>Hamburg</strong>.<br />

Der Konzernbilanzgewinn von TEUR 77.329 resultiert überwiegend aus den Gewinnen der <strong>SAGA</strong>.<br />

Sonstige Angaben<br />

Nicht passiviert sind auf Treuhandbankkonten angelegte Mietsicherheiten sowie hinterlegte Sparbücher,<br />

Sparurkunden und Bürgschaften im Wert von TEUR 78.571 (Vorjahr: TEUR 74.603).<br />

Die Sonstigen finanziellen Verpflichtungen des Konzerns, insbesondere aus der Neubau- und Modernisierungstätigkeit,<br />

belaufen sich auf TEUR 147.133. Aus Miet- und Leasingverträgen besteht eine Verpflichtung<br />

von TEUR 892. Die Mietverträge haben eine Laufzeit bis längstens 2019. Aus sonstigen Verträgen besteht<br />

zum Bilanzstichtag eine Verpflichtung von TEUR 24.553, davon TEUR 22.282 aus dem Facility-Management-<br />

Vertrag der <strong>GWG</strong> Gewerbe. Die Grundstücksankaufsverpflichtungen aus bestehenden Erbbaurechten<br />

betragen <strong>für</strong> bebaute Grundstücke TEUR 55.423, <strong>für</strong> unbebaute Grundstücke TEUR 15.450. Darüber hinaus<br />

hat die <strong>GWG</strong> Verpflichtungen aus einem Grundstücksankaufsvertrag in Höhe von TEUR 7.160.<br />

Nach dem zum 1. Januar 2011 erfolgten Ankauf von Geschäftsanteilen an der <strong>GWG</strong> über TEUR 100.000<br />

wurde der ursprünglich <strong>für</strong> den 31. Dezember 2011 geplante Ankauf weiterer Anteile auf den 1. Januar 2012<br />

verschoben. In der Folge wird sich der geplante weitere Anteilsankauf voraussichtlich auf die <strong>Jahre</strong> 2013<br />

und 2014 verlängern.<br />

Die <strong>Hamburg</strong>er Gesellschaft <strong>für</strong> Vermögens- und Beteiligungsverwaltung mbH (HGV) hält seit dem Jahr<br />

2011 61,39 Prozent der Anteile an der <strong>SAGA</strong>. Demzufolge wird die <strong>SAGA</strong> in den Konzernabschluss der<br />

HGV einbezogen.<br />

Im Konzern besteht ein Receiver-Swap bei der <strong>GWG</strong> Gewerbe im Zusammenhang mit dem Projekt<br />

<strong>Hamburg</strong> Süd. Die Forderungen aus dem Swap-Geschäft sind im Wege der Stillen Abtretung als<br />

Besicherung der Verpflichtungen aus dem Bau- und Sanierungsvertrag zugunsten der Freien und<br />

Hansestadt <strong>Hamburg</strong> eingesetzt.<br />

Der Receiver-Swap wies zum 31. Dezember 2011 einen Marktwert von TEUR 353 auf. Der Marktwert wird<br />

durch Diskontierung der künftigen Cashflows ermittelt. Da der Swap ausschließlich zu Zinssicherungszwecken<br />

abgeschlossen wurde, erfolgt in übereinstimmung mit den §§ 246, 247 HGB keine eigenständige<br />

Bilanzierung dieser Vermögensposition.<br />

Die von Vorstand und Aufsichtsrat abgegebene Entsprechenserklärung gemäß <strong>Hamburg</strong>er Corporate<br />

Governance Kodex wird im Geschäftsbericht von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> abgedruckt. Dieser wird auf der Homepage<br />

von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> veröffentlicht unter:<br />

www.saga-gwg.de/opencms/opencms/saga/pages/about/geschaeftsbericht.html<br />

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS<br />

44 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

45

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:<br />

Teilzeitbereinigt bedeutet dies eine durchschnittliche Mitarbeiterzahl von 832. Zusätzlich beschäftigte der<br />

Konzern im Durchschnitt 37 Auszubildende.<br />

Gesamtbezüge des Vorstandes, Aufsichtsrates und der ehemaligen Vorstände:<br />

a) des Vorstandes (davon variable Bestandteile: TEUR 132)<br />

TEUR<br />

859<br />

b) des Aufsichtsrates 5<br />

c) der ehemaligen Vorstandsmitglieder und ihrer Hinterbliebenen 362<br />

An Pensionsverpflichtungen <strong>für</strong> ehemalige Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen<br />

bestehen <strong>für</strong> laufende Pensionen TEUR 2.615.<br />

Das von dem Abschlussprüfer <strong>für</strong> das Geschäftsjahr 2011 berechnete Gesamthonorar beträgt TEUR 230.<br />

Darin enthalten sind TEUR 137 <strong>für</strong> die <strong>Jahre</strong>s- und Konzernabschlussprüfung einschließlich der Prüfung der<br />

in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, TEUR 11 <strong>für</strong> Steuerberatungsleistungen und TEUR<br />

82 <strong>für</strong> sonstige Leistungen. Von dem Gesamthonorar entfallen auf das vergangene Geschäftsjahr TEUR 9.<br />

Mitglieder des Vorstandes<br />

des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011<br />

Lutz Basse Vorstandsvorsitzender<br />

Willi Hoppenstedt Stellvertretender Vorstandsvorsitzender<br />

Dr. Thomas Krebs<br />

Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte<br />

Stabsstellen 24 3<br />

Dienstleistungen 101 15<br />

Entwicklung und Technische Projekte 75 5<br />

Immobilien insgesamt 589 40<br />

davon: - Zentralbereich 76 5<br />

- Geschäftsstellen 221 31<br />

- Örtliche Wohnungsverwaltung (Hauswartorganisation) 292 4<br />

Gesamt 789 63<br />

Mitglieder des Aufsichtsrates<br />

des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011<br />

Jutta Blankau-Rosenfeldt Senatorin Vorsitzende seit 21. April 2011<br />

Anja Hajduk Senatorin a. D. Vorsitzende bis 5. Januar 2011<br />

Dr. Herlind Gundelach Senatorin a. D. Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011<br />

Sylvia Kachel Kfm. Angestellte, <strong>SAGA</strong> Stellvertretende Vorsitzende<br />

Walter Conrads Selbst. Unternehmensberater<br />

Klaus Erxleben Kfm. Angestellter, <strong>SAGA</strong><br />

Horst Möller Geschäftsführer, Möller & Förster KG<br />

Dr. Horst-Michael Pelikahn Staatsrat<br />

Hans-Jürgen Schauenburg Geschäftsführer, Firmengruppe Frank<br />

Rüdiger Steininger Senatsdirektor<br />

Karl-Heinz Wahne Kfm. Angestellter, <strong>SAGA</strong><br />

<strong>Hamburg</strong>, 4. April 2012<br />

<strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong><br />

Basse Hoppenstedt Dr. Krebs<br />

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS<br />

46 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

47

KoNzERN-KAPITALFLUSSREcHNUNG<br />

<strong>für</strong> die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011<br />

2011 2010<br />

TEUR TEUR<br />

Konzern-<strong>Jahre</strong>süberschuss 148.577 133.793<br />

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 93.672 97.735<br />

Abnahme Pensionsrückstellungen -762 -213<br />

Cashflow 241.487 231.315<br />

Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens<br />

Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und<br />

-19.795 -23.006<br />

Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 4.274 10.171<br />

Zunahme der Rückstellungen<br />

Abnahme/Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva,<br />

2.672 3.875<br />

die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -3.002 12.999<br />

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit<br />

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens/<br />

225.636 235.354<br />

immateriellen Anlagevermögens 26.814 80.747<br />

Auszahlungen <strong>für</strong> Investitionen in das Sachanlage vermögen/immaterielle Anlagevermögen -31.681 -47.669<br />

Einzahlung <strong>für</strong> Investitionen in das Finanzanlagevermögen 20 0<br />

Erwerb 5. Tranche (Vorjahr: 4. Tranche) Anteile an <strong>GWG</strong> -100.000 -100.035<br />

Cashflow aus der Investitionstätigkeit -104.847 -66.957<br />

Veränderung der (Finanz-)Kredite -71.395 -139.732<br />

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -71.395 -139.732<br />

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes 49.394 28.665<br />

Finanzmittelbestand am Anfang des Geschäftsjahres 24.089 -4.576<br />

Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres 73.483 24.089<br />

Zusammensetzung des Finanzmittelbestandes am Ende des Geschäftsjahres<br />

Zahlungsmittel 129.248 97.082<br />

Kurzfristig fällige Bankverbindlichkeiten -50.448 -67.158<br />

Kurzfristig fällige Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern -5.627 -5.835<br />

Forderungen aus Cashpooling 310 0<br />

KoNzERN-EIGENKAPITALSPIEGEL<br />

Gezeichnetes<br />

Kapital<br />

Gesetzliche<br />

Rücklage<br />

Gewinnrücklagen<br />

Bauerneuerungsrücklage<br />

Andere<br />

Gewinnrücklagen<br />

Bilanzgewinn<br />

Ausgleichs-<br />

posten <strong>für</strong><br />

Anteile anderer<br />

Gesellschafter<br />

Eigenkapital<br />

insgesamt<br />

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR<br />

01.01.2010<br />

Anteile anderer<br />

Gesellschafter<br />

179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 395.869.711,92 57.001.963,25 383.121.256,82 1.070.199.931,99<br />

am Konzernergebnis<br />

Änderung<br />

0,00 0,00 0,00 0,00 -7.894.720,17 7.894.720,17 0,00<br />

Fremdanteile<br />

Einstellung in<br />

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -117.208.920,93 -117.208.920,93<br />

Gewinnrücklagen<br />

Konzern-<br />

0,00 0,00 0,00 116.256.331,63 -116.256.331,63 0,00 0,00<br />

<strong>Jahre</strong>süberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 133.793.497,44 0,00 133.793.497,44<br />

31.12.2010 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 512.126.043,55 66.644.408,89 273.807.056,06 1.086.784.508,50<br />

01.01.2011<br />

Anteile anderer<br />

Gesellschafter<br />

179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 512.126.043,55 66.644.408,89 273.807.056,06 1.086.784.508,50<br />

am Konzernergebnis<br />

Änderung<br />

0,00 0,00 0,00 0,00 -9.816.300,80 9.816.300,80 0,00<br />

Fremdanteile<br />

Einstellung in<br />

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -67.911.271,68 -67.911.271,68<br />

Gewinnrücklagen<br />

Verrechnung<br />

aktivischer<br />

0,00 0,00 0,00 128.076.134,11 -128.076.134,11 0,00 0,00<br />

Unterschiedsbetrag<br />

Konzern-<br />

0,00 0,00 0,00 -32.088.728,32 0,00 0,00 -32.088.728,32<br />

<strong>Jahre</strong>süberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 148.577.485,62 0,00 148.577.485,62<br />

31.12.2011 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 608.113.449,34 77.329.459,60 215.712.085,18 1.135.361.994,12<br />

BESTäTIGUNGSVERMERK DES ABScHLUSSPRüFERS<br />

„Wir haben den von der <strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong>, <strong>Hamburg</strong>, aufgestellten Konzernab-<br />

schluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel<br />

– und den Konzernlagebericht <strong>für</strong> das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011<br />

geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen<br />

Vorschriften liegt in der <strong>Verantwortung</strong> des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf<br />

der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über<br />

den Konzernlagebericht abzugeben.<br />

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der<br />

Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.<br />

Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf<br />

die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger<br />

Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen<br />

werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche<br />

Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung<br />

werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise <strong>für</strong><br />

die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben<br />

beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der <strong>Jahre</strong>sabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen<br />

Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und<br />

Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der<br />

Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung,<br />

dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage <strong>für</strong> unsere Beurteilung bildet.<br />

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss<br />

der <strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong>, <strong>Hamburg</strong>, den gesetzlichen Vorschriften und<br />

vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen<br />

entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht<br />

steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des<br />

Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“<br />

<strong>Hamburg</strong>, den 18. April 2012<br />

Deloitte & Touche GmbH<br />

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />

Lorenzen ppa. Dr. Wißmann<br />

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer<br />

48 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

49

BERIcHT DES AUFSIcHTSRATES ENTSPREcHENSERKLäRUNG DES VoRSTANDES UND DES AUFSIcHTSRATES<br />

zum <strong>Hamburg</strong>er corporate Governance Kodex (HcGK) in der fassung vom 01. Januar 2010<br />

Der Aufsichtsrat hat die Tätigkeit der Gesellschaft und ihrer Konzernunternehmen regelmäßig überwacht<br />

und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens beraten. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat im<br />

Geschäftsjahr 2011 schriftlich und mündlich in insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen und in regelmäßigen<br />

Sitzungen des Finanzausschusses über die Lage und die Entwicklung der Gesellschaft einschließlich<br />

der Wirksamkeit der internen Risiko- und Kontrollinstrumente berichtet. Ein Aufsichtsratsmitglied hat<br />

an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrates persönlich teilgenommen.<br />

Nach Beauftragung durch die Vorsitzende des Aufsichtsrates sind der <strong>Jahre</strong>sabschluss und der Lagebericht<br />

2011, der Konzernabschluss nebst Konzern-Lagebericht 2011 sowie der Bericht des Vorstandes<br />

über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2011 von der Deloitte & Touche<br />

GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk<br />

versehen worden.<br />

Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den <strong>Jahre</strong>sabschluss und den Konzernabschluss zum<br />

31. Dezember 2011 sowie den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft<br />

und sie zusammen mit dem Lagebericht und dem Konzern-Lagebericht 2011 sowie den Berichten über<br />

die <strong>Jahre</strong>sabschluss- bzw. Konzernabschlussprüfung in jeweils einer Sitzung des Finanzausschusses<br />

und des Aufsichtsrates beraten. In diesen Sitzungen hat der Abschlussprüfer dem Finanzausschuss<br />

bzw. dem Aufsichtsrat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet.<br />

Nach dem abschließenden Ergebnis der Beratungen sind Einwendungen gegen das Prüfungsergebnis<br />

der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft nicht erhoben und der vom Vorstand<br />

aufgestellte <strong>Jahre</strong>sabschluss und der Konzernabschluss 2011 einschließlich des Lageberichtes und<br />

des Konzern-Lageberichtes sowie der Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen<br />

gebilligt worden.<br />

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern <strong>für</strong> die geleistete Arbeit.<br />

<strong>Hamburg</strong>, den 14. Juni 2012<br />

Der Aufsichtsrat<br />

Senatorin Jutta Blankau-Rosenfeldt<br />

Aufsichtsratsvorsitzende<br />

1. Die <strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong> (<strong>SAGA</strong>) und ihre Tochtergesellschaften<br />

| <strong>GWG</strong> Gesellschaft <strong>für</strong> Wohnen und Bauen mbH,<br />

| <strong>SAGA</strong> Erste Immobiliengesellschaft mbH<br />

haben im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des <strong>Hamburg</strong>er Corporate Governance Kodex eingehalten,<br />

die vom Vorstand und dem Aufsichtsrat der <strong>SAGA</strong> sowie den jeweiligen Geschäftsführungen zu verantworten<br />

sind (Gliederungspunkte 3-7 des HCGK sowie deren Unterpunkte). Die Tochtergesellschaften verfügen über<br />

keinen Aufsichtsrat.<br />

2. Die weitere Tochtergesellschaft der <strong>SAGA</strong><br />

| <strong>GWG</strong> Gewerbe Gesellschaft <strong>für</strong> Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH,<br />

die über einen Aufsichtsrat verfügt, hat im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des <strong>Hamburg</strong>er Corporate<br />

Governance Kodex eingehalten, die von der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat zu verantworten sind,<br />

mit Ausnahme folgenden Punktes:<br />

Ziffer 4.2.6 des HCGK<br />

Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsführung wird (…) im Anhang des <strong>Jahre</strong>sabschlusses offengelegt.<br />

Besteht die Geschäftsführung nur aus einer Person, so kann auf den Ausweis verzichtet werden.<br />

Die Geschäftsführung der <strong>GWG</strong> Gewerbe war im Berichtsjahr mit zwei Personen besetzt. Für einen<br />

Geschäftsführer bestand kein direktes Anstellungsverhältnis mit der <strong>GWG</strong> Gewerbe. Die Offenlegung der<br />

Vergütung ließe daher Rückschlüsse auf die Vergütung des anderen Geschäftsführers zu. Auf sie wurde<br />

daher aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes verzichtet.<br />

<strong>Hamburg</strong>, den 19. April 2012<br />

Die Aufsichtsratsvorsitzende Der Vorstand<br />

50 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

51

NAcHHALTIGKEIT ALS zENTRALER BAUSTEIN DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> steht <strong>für</strong> eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung<br />

mit Wohnraum. Hiermit verbindet sich, neben der Bereitstellung preiswerten Wohnraums, insbesondere<br />

die Förderung des sozialen Ausgleichs in den Quartieren zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität.<br />

Basis dieser Ausrichtung sind eine nachbarschaftsorientierte Vermietung sowie eine aktive Gestaltung<br />

sozialer und struktureller Entwicklungsprozesse.<br />

In diesem Kontext ist die Nachhaltigkeit in ökologischer, sozialer und ökonomischer Hinsicht von zentraler<br />

Bedeutung <strong>für</strong> <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong>. Dieser Anspruch wird durch zahlreiche Aktivitäten der dezentralen Geschäftsstellenorganisation,<br />

aber auch durch die konsequente Umsetzung des energetischen Strukturkonzepts,<br />

eine nachhaltige Quartiersentwicklung sowie die Aktivitäten der <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Stiftung Nachbarschaft erfüllt.<br />

Energetisches Strukturkonzept<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> verfolgt fortlaufend das Ziel, auf dem Gebiet moderner energetischer Standards ein führendes<br />

Wohnungsunternehmen zu bleiben. Die vollständige Umsetzung des anspruchsvollen Klimaschutzkonzepts<br />

der Freien und Hansestadt <strong>Hamburg</strong> wird durch die im Geschäftsjahr 2011 verabschiedete und in dem<br />

Energetischen Strukturkonzept <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Gutes Klima <strong>für</strong> <strong>Hamburg</strong> festgehaltene E³nergie-Strategie<br />

gewährleistet. Diese E³nergie-Strategie basiert auf der simultanen Betrachtung der Handlungsfelder<br />

EnergieEffizienz – EnergieEinsparung – Erneuerbare Energien.<br />

Aufgrund des wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells steht <strong>für</strong> den Konzern <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> die durch<br />

energetische Modernisierung der Bestandsgebäude und die energetisch optimierte Erstellung von Neubauten<br />

beeinflussbare Reduktion der CO -Emissionen im Mittelpunkt der Strategie. In Verbindung mit einem<br />

2<br />

erhöhten Einsatz regenerativer Energien hat <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> die angestrebte Reduktion der CO -Emissionen<br />

2<br />

um 40 Prozent (Basis 19<strong>90</strong>) bis zum Jahr 2020 bereits heute erreichen können. Die durch den Konzernbestand<br />

verursachten CO -Emissionen konnten von 19<strong>90</strong> bis 2010 um circa 45 Prozent reduziert werden.<br />

2<br />

CO 2 -Emissionen des <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Portfolios<br />

Emissionen in kg CO 2 /a<br />

450.000,000<br />

400.000,000<br />

350.000,000<br />

300.000,000<br />

250.000,000<br />

200.000,000<br />

19<strong>90</strong> 1997 2004 2009<br />

Gesamt-Emissionen Emissionen/m 2 Wfl.<br />

60<br />

50<br />

40<br />

30<br />

20<br />

10<br />

0<br />

kg CO 2 /(m 2 /Jahr)<br />

Im Zuge der fortlaufenden Umsetzung der E³nergie-Strategie hat sich <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> unter anderem an<br />

verschiedenen Aktivitäten der Umwelthauptstadt 2011 beteiligt und mehrere energetische Pilotprojekte<br />

durchgeführt. Im Geschäftsjahr 2011 wurden beispielsweise mehrere „ZuhauseKraftwerke“ <strong>für</strong> Wohnanlagen<br />

mit bis zu 20 Wohneinheiten und Großblockheizkraftwerke <strong>für</strong> Wohnanlagen mit über 100 Wohneinheiten<br />

in Betrieb genommen. Erzielt wurden dadurch die Reduktion des Primärenergiebedarfs der Mieter von<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> und damit einhergehend eine dauerhafte Schonung der Ressourcen. Vor allem wurden aber<br />

in 2011 wiederum energetische Modernisierungen in einer Größenordnung von 2.500 bis 3.000 Wohneinheiten<br />

realisiert.<br />

Nachhaltige Quartiersentwicklung<br />

Die nachhaltige Entwicklung der <strong>Hamburg</strong>er Wohnquartiere ist die wesentliche Basis des Geschäftsmodells<br />

von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong>. Hier<strong>für</strong> stellt die seit vielen <strong>Jahre</strong>n verfolgte sozial verträgliche Mieten- und Belegungspolitik<br />

einen wesentlichen Baustein dar. So wurde aktuell vor dem Hintergrund des überdurchschnittlichen<br />

Anstiegs der Mittelwerte des <strong>Hamburg</strong>er Mietenspiegels 2011 und der damit verbundenen Marktverengung<br />

das Mietenkonzept in Abstimmung mit der Gesellschafterin revisioniert. Um hierbei eine mietpreisdämpfende<br />

Wirkung erzielen zu können, werden Mietanpassungen im preisfreien Wohnraum im Wesentlichen auf den<br />

Inflationsausgleich beschränkt. Der bewusste Verzicht auf die Realisierung der nachweislich vorhandenen<br />

Ertragspotenziale verdeutlicht die soziale <strong>Verantwortung</strong> von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong>.<br />

In Ergänzung dazu werden die von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die intensivierten<br />

Neubauaktivitäten und der Eigentumswohnungsvertrieb gezielt eingesetzt, um ebenfalls positive<br />

Beiträge zur Stabilisierung von Nachbarschaften und damit zur nachhaltigen Entwicklung von Quartieren<br />

zu leisten.<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> Stiftung Nachbarschaft<br />

Die im Jahr 2007 von <strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> – anlässlich des 85-jährigen Jubiläums von <strong>SAGA</strong> – gegründete Stiftung<br />

unterstreicht die auf nachhaltige Quartiersentwicklung ausgerichtete Bestandsstrategie des Konzerns.<br />

Der ausschließliche und unmittelbare Stiftungszweck ist die Förderung kultureller Zwecke, der Bildung und<br />

Erziehung sowie der Jugend- und Altenhilfe.<br />

Damit leistet die Stiftung einen wichtigen Beitrag<br />

| zur Integration unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen in den <strong>Hamburg</strong>er Wohnquartieren,<br />

| zu einem sozial ausgeglichenen, guten nachbarschaftlichen Verhältnis sowie<br />

| zur Steigerung der Akzeptanz bestehender Unterschiedlichkeiten.<br />

Im Geschäftsjahr 2011 hat die Stiftung 47 Projekte mit einer Summe von rd. TEUR 324 im Kontext<br />

nachhaltiger Quartiersarbeit unterstützt.<br />

52 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

53

Bilanz<br />

AKTIVA<br />

zUSAMMENFASSUNG DER WESENTLIcHEN BILANz- UND GuV-PoSTEN<br />

der einbezogenen Unternehmen<br />

Die folgenden übersichten stellen verkürzt die wesentlichen Posten der Bilanz und der GuV aus den<br />

Einzelabschlüssen der konsolidierten Unternehmen im Abgleich untereinander dar. Aufgrund der<br />

tabellarischen Zusammenfassung können die Positionsbezeichnungen von denen der Einzelabschlüsse<br />

abweichen. Weiter können Rundungsdifferenzen auftreten. Vollständige <strong>Jahre</strong>sabschlüsse der konsolidierten<br />

Gesellschaften werden elektronisch im Handelsregister hinterlegt, können auf Wunsch aber<br />

auch zur Verfügung gestellt werden.<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> <strong>GWG</strong> Gewerbe <strong>SAGA</strong> Erste IG<br />

2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010<br />

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR<br />

Anlagevermögen<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände 686 455 118 22<br />

Sachanlagen 1.785.070 1.822.989 1.159.761 1.187.853 670 592 27.084 27.956<br />

Finanzanlagen 427.858 327.833 561 561 50 50<br />

Anlagevermögen insgesamt 2.213.614 2.151.278 1.160.322 1.188.414 838 664 27.084 27.956<br />

Umlaufvermögen<br />

Zum Verkauf bestimmte<br />

Grundstücke und andere Vorräte<br />

Forderungen und sonstige<br />

172.010 174.6<strong>90</strong> 58.585 60.212 14.620 14.515 562 638<br />

Vermögensgegenstände 15.403 37.539 25.921 13.793 26.070 25.467 138 1<br />

Flüssige Mittel 79.049 49.636 17.330 6.728 32.743 40.570 126 148<br />

Umlaufvermögen insgesamt 266.462 261.864 101.836 80.734 73.432 80.553 827 786<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 1.325 1.267 1.058 1.236 7 12<br />

Bilanzsumme 2.481.401 2.414.410 1.263.216 1.270.384 74.277 81.228 27.911 28.743<br />

PASSIVA<br />

Eigenkapital 862.154 743.929 382.981 348.685 992 992 7.200 7.200<br />

Sonderposten mit Rücklageanteil 26.302 27.302 6.133 6.133<br />

Rückstellungen 103.122 101.485 35.082 32.035 13.896 16.608 264 228<br />

Verbindlichkeiten 1.487.828 1.539.361 838.381 882.777 58.856 62.818 20.448 21.314<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 1.995 2.333 638 753 534 811<br />

Bilanzsumme 2.481.401 2.414.410 1.263.216 1.270.384 74.277 81.228 27.911 28.743<br />

Gewinn- und Verlustrechnung<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> <strong>GWG</strong> Gewerbe <strong>SAGA</strong> Erste IG<br />

2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010<br />

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR<br />

Umsatzerlöse<br />

Erhöhung/Verminderung des<br />

606.694 605.065 234.291 227.006 53.402 48.351 3.173 3.200<br />

Bestandes an unfertigen Leistungen -2.687 -9.191 -1.628 1.275 485 2.525 -76 -13<br />

Andere aktivierte Eigenleistungen 1.266 739 392 326 0 23<br />

Sonstige betriebliche Erträge<br />

Aufwendungen <strong>für</strong> bezogene<br />

25.100 23.646 9.127 14.562 4.864 2.249 26 5<br />

Lieferungen und Leistungen 326.720 311.610 117.611 122.155 44.830 42.451 812 758<br />

Rohergebnis 303.652 308.650 124.570 121.013 13.921 10.697 2.311 2.433<br />

Personalaufwand 32.886 31.533 11.163 11.736 2.852 2.137<br />

Abschreibungen 61.951 62.407 28.929 31.972 407 373 872 872<br />

Sonstige betriebliche Aufwendungen<br />

Erträge aus<br />

24.437 24.119 10.793 9.676 5.577 4.271 187 202<br />

Gewinnabführungsverträgen 7.055 5.219 208 212<br />

Erträge aus Beteiligungen<br />

Erträge aus Ausleihungen des<br />

2.434 1.287 1.003 598<br />

Finanzanlagevermögens 1 3<br />

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.245 1.045 1.196 1.338 1.141 1.311 1 1<br />

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 66.384 70.380 36.151 38.762 924 1.<strong>90</strong>9 918 927<br />

Ergebnis der gewöhnlichen<br />

Geschäftstätigkeit 128.730 127.764 39.733 30.803 5.510 3.531 334 433<br />

Außerordentliche Erträge<br />

Außerordentliche Aufwendungen 1.499 1.768 374 417<br />

Außerordentliches Ergebnis -1.499 -1.768 -374 -417<br />

Steuern vom Einkommen<br />

und vom Ertrag 9.351 9.539 5.440 3.186<br />

Sonstige Steuern<br />

Aufwendungen aus<br />

-345 968 -377 691<br />

Gewinnabführung 5.510 3.531 334 433<br />

<strong>Jahre</strong>süberschuss 118.225 115.4<strong>90</strong> 34.296 26.509 0 0 0 0<br />

Einstellung in Gewinnrücklagen 59.113 57.745 3.430 2.651<br />

Bilanzgewinn 59.113 57.745 30.867 23.858<br />

54 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

55

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong> GEScHäFTSSTELLEN<br />

Altona<br />

Eckernförder Straße 1<br />

22769 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-24 00<br />

Fax: 4 26 66-24 05<br />

Barmbek<br />

Schwalbenplatz 18<br />

22307 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-29 00<br />

Fax: 4 26 66-29 05<br />

Bergedorf<br />

Am Güterbahnhof 8<br />

21035 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-39 00<br />

Fax: 4 26 66-39 05<br />

Billstedt-Mümmelmannsberg<br />

Steinbeker Marktstraße 87a<br />

22117 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-36 00<br />

Fax: 4 26 66-36 05<br />

Bramfeld<br />

Mützendorpsteed 14<br />

22179 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-37 00<br />

Fax: 4 26 66-37 05<br />

Dulsberg<br />

Dulsberg-Nord 53<br />

22049 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-31 00<br />

Fax: 4 26 66-31 05<br />

56 Konzern-Geschäftsbericht 2011<br />

Eidelstedt<br />

Ekenknick 4<br />

22523 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-28 00<br />

Fax: 4 26 66-28 05<br />

Eimsbüttel<br />

Eidelstedter Weg 64<br />

20255 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-26 00<br />

Fax: 4 26 66-26 05<br />

Hamm<br />

Hammer Landstraße 120<br />

20537 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-38 00<br />

Fax: 4 26 66-38 05<br />

Harburg<br />

Bremer Straße 24<br />

21073 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-22 00<br />

Fax: 4 26 66-22 05<br />

Jenfeld<br />

Coseler Twiete 6<br />

22045 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-34 00<br />

Fax: 4 26 66-34 05<br />

Langenhorn<br />

(im Krohnstieg-Center)<br />

Krohnstieg 41 - 43<br />

22415 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-32 00<br />

Fax: 4 26 66-32 05<br />

Mitte<br />

Königstraße 4 a<br />

22767 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-27 00<br />

Fax: 4 26 66-27 05<br />

Osdorf<br />

Bornheide 10<br />

22549 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-25 00<br />

Fax: 4 26 66-25 05<br />

Rahlstedt<br />

Rahlstedter Bahnhofstraße 23 - 25<br />

22143 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-33 00<br />

Fax: 4 26 66-33 05<br />

Süderelbe<br />

Striepenweg 45 a<br />

21147 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-21 00<br />

Fax: 4 26 66-21 05<br />

Wandsbek<br />

Schloßstraße 12<br />

22041 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-35 00<br />

Fax: 4 26 66-35 05<br />

Wilhelmsburg<br />

Schwentnerring 6<br />

21109 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon: 4 26 66-23 00<br />

Fax: 4 26 66-23 05<br />

Wir danken allen Mietern, die so freundlich waren,<br />

uns bei den Fotoshootings zu unterstützen.<br />

<strong>SAGA</strong> Siedlungs-Aktiengesellschaft <strong>Hamburg</strong><br />

<strong>GWG</strong> Gesellschaft <strong>für</strong> Wohnen und Bauen mbH<br />

Unternehmenskommunikation<br />

Poppenhusenstraße 2, 22305 <strong>Hamburg</strong><br />

Telefon (040) 4 26 66-91 10<br />

Telefax (040) 4 26 66-91 15<br />

kontakt@saga-gwg.de<br />

www.saga-gwg.de<br />

Konzeption und Gestaltung<br />

coast communication, <strong>Hamburg</strong><br />

Text<br />

<strong>SAGA</strong> <strong>GWG</strong><br />

coast communication<br />

Fotografie<br />

Tobias Stäbler, <strong>Hamburg</strong><br />

Druck<br />

LangebartelsDruck, <strong>Hamburg</strong><br />

Die CO -Emissionen dieses Produkts wurden durch CO -Emissionszertifikate<br />

2 2<br />

ausgeglichen. Zertifikatsnummer: 53249-1205-1001, www.climatepartner.com<br />

Die Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften werden Interessierten gern zur Verfügung gestellt.<br />

Dieser Konzern-Geschäftsbericht steht auch unter www.saga-gwg.de zur Verfügung.

neunzig<br />

<strong>Jahre</strong><br />

1922-2012

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