Untitled - ISARIA Wohnbau AG

JK Wohnbau AG, München – Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012mit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweiseüber Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls denKauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einemKauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveauskönnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des JKWohnbau Konzerns auswirken. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z.B. zurAbsicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt nicht.Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Postensowie der Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und BerichterstattungdieserRisiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des JK Wohnbau Konzerns.Die Kapitalmarktrisiken und finanzwirtschaftlichen Risiken durch die Verschiebung der Veröffentlichungdes IFRS-Konzernabschlusses und des HGB-Jahresabschlusses 2010 sowie derQuartalsberichte 2011 und die Anpassungen der Abschlüsse durch Fehler in Vorjahren wurdenim Rahmen des Risikomanagements durch eine spezialisierte Kanzlei rechtlich gewürdigt.Diese kam zum Ergebnis, dass Ansprüche Dritter gegen den JK Wohnbau Konzern hierausnicht ausgeschlossen werden können, jedoch für unwahrscheinlich gehalten werden.Der Vorstand hat sich diesen Einschätzungen angeschlossen, zumal bis zum Bilanzstichtagund darüber hinaus keinerlei Ansprüche geltend gemacht wurden. Für die verspätete Veröffentlichungder Abschlüsse hat der Sanktionsausschuss der Deutschen Börse eine Strafe imfünfstelligen Eurobereich verhängt. Damit ist auch dieses Risiko erledigt.Ein weiteres finanzwirtschaftliches Risiko des JK Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensiveTätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformengenutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichenKapitals wurde in der Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt.Daneben wurden in größerem Umfang zum Teil komplexe Finanzierungsverträge mit weiterenKapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittelnachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf dieseWeise zu finanzieren. In diesem Zusammenhang wurde so genanntes Mezzanine-Kapitaletwa in Form von Nachrangdarlehen, typischen oder atypisch stillen Beteiligungen oder aufBasis von Genussrechten zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus hat der Konzern Schuldverschreibungenemittiert. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlungen oder in Form der Ausschüttungvon fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrunddes Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel höher als die Zinsen von erstrangigbesicherten Darlehen für die Hochbaufinanzierung.Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeitenvon einigen Monaten ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen undBaumaßnahmen teils deutlich länger sind. Durch dieses risikoaverse Verhalten der Kapitalgebermüssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden.Seitens der Kreditgeber werden ihre Entscheidungen zur Verlängerung von Faktoren wieBranchenerfahrungen des Bauträgers und Vertrauen in die Projektentwicklungen eingebracht.Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungeneine Rolle bei der Kreditprolongation.Auch in 2013 stehen im JK Wohnbau Konzern wieder wesentliche Kredite zur Prolongationan, die auch unter Liquiditätsgesichtspunkten eine Rolle spielen. Die aktuelle Liquiditätsplanungsieht vor, dass Anleihen über rund € 46 Mio. sowie Bankkredite in Höhe von rund € 20Mio., wie bereits in der Vergangenheit geschehen, erneut prolongiert werden. Ebenfalls istdie Rückführung von rund € 13 Mio. Mezzaninekapital und von rund € 18 Mio. an Einlagenund Gewinnansprüchen des JK Fonds I in 2013 aus freier Liquidität der Projektgesellschaftengeplant.Die wesentlichen Liquiditätsabflüsse bestehen somit in den laufenden Verbindlichkeiten derJK Wohnbau AG, den Finanzierungskosten und in der geplanten Rückführung des Mezzani-Seite 14 von 23