Untitled - ISARIA Wohnbau AG

JK Wohnbau AG, München – Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012Bei dem Projektgeschäft von Immobilien könnten aufgrund von Bauschäden oder BaumängelnSchadensersatzklagen von Wohnungskäufern auftreten. In einem solchen Fall trägt derJK Wohnbau Konzern das Ausfallrisiko, wenn er nicht seinerseits Rückgriff nehmen kann.Der JK Wohnbau Konzern begegnet diesem Risiko, indem er Gewährleistungsbürgschaftender beauftragten Generalunternehmer verlangt und erhält. Der JK Wohnbau Konzern trägtzudem generell das Risiko, von Behörden oder Dritten aufgrund von Altlasten oder anderenBodenrisiken sowie wegen Gebäudeschadstoffen in Anspruch genommen zu werden.Die Geschäftstätigkeit unterliegt Schwankungen, die im Wesentlichen dadurch geprägt werden,in welchem Realisierungsstand sich das jeweilige Projekt befindet. Das Risiko wirddurch den JK Wohnbau Konzern insofern minimiert, indem sich die Projekte aus dem Portfolioin unterschiedlichen Realisierungsstadien befinden. Nicht planmäßige Abverkäufe vonWohneinheiten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauerndeVorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführungvon Projekten können zu erheblich höheren Kosten führen. Um diesen Risiken zu begegnen,werden bereits große Teile der Einheiten während der Planungsphase verkauft, bevor mitdem Bau begonnen wird, oder in einer frühen Bauphase. Dieses Vorgehen ist möglich, weiles in München aktuell einen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren hochwertigen Neubaueinheitengibt und die Gesellschaft entsprechend attraktive Produkte anbieten kann.In der Vergangenheit wurden wesentliche Aufgaben der Projektsteuerung im eigenen Hauseübernommen. In 2011 festgestellte Schwächen konnten durch die kurzfristige Einschaltungeines Generalplaners ausgeglichen werden. Aktuell wird durch eine Kombination aus Personalentwicklung,Generalplanung und Vergabe an Generalunternehmen die künftige Kostensicherheitsichergestellt. Auch 2012 musste noch einmal festgestellt werden, dass die Gesellschaftinsbesondere bei schon vor 2011 begonnenen Revitalisierungsvorhaben organisatorischeDefizite hatte und sowohl die Projektorganisation als auch die Vorsorge angepasstwerden mussten. Dies sind Ausnahmeprojekte mit Risiken, die seit dem Börsengang nichtmehr eingegangen werden.Das Projektentwicklungsgeschäft ist mit Investitionen verbunden, die normalerweise zu einemwesentlichen Teil mit Fremdkapital finanziert werden. Sollten die Banken ihre Kreditkonditionenin Zukunft verschärfen, oder sich das Zinsniveau signifikant erhöhen, hätte dieseinen negativen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungenfür die Projektentwicklungsaktivitäten eine besondere Herausforderung dar. Die zukünftigenProjektfinanzierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben,ob und wann neue Projekte realisiert werden können.Der JK Wohnbau Konzern verfügt seit Jahren über gute Beziehungen zu Banken (privateBanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken). Dies resultiert schon daraus, dass jährlichhunderte von Privatkunden ihre vom JK Wohnbau Konzern erworbene Immobilien dortlangfristig finanzieren. Die Schwierigkeiten des Unternehmens nach dem Börsengang wurdendort eng beobachtet. Die Gesellschaft geht davon aus, dass gerade die Bewältigungeiner solchen Situation und die Herstellung einer uneingeschränkten Transparenz für dieZukunft das Vertrauen der Banken fördern wird und den aktuellen Engpass beseitigen hilft.Die Baufinanzierungen erfolgen jeweils auf die einzelnen Projekte mit einer eigenen Wirtschaftlichkeitsberechnungund Bedingungen für die Kreditvergabe und der Freigabe der Mittel.Im Geschäftsjahr 2011 wurde der Bereich Revitalisierung durch den Erwerb von Bürogebäudenausgebaut, die sich für eine Umnutzung zu Wohnzwecken eignen. Dadurch hat sich dieAbhängigkeit vom Neubaubereich reduziert. Der Konzern sieht in dieser Diversifikation seinesGeschäftsmodells einen Wettbewerbsvorteil. Der Bereich Revitalisierung wird deshalbauch in Zukunft insbesondere mit der Marke APP.ARTMENTS weiter ausgebaut werden.Die niedrigen Renditen in anderen Anlageformen sind eine Chance für die Immobilie als interessanteInvestitionsmöglichkeit. Großinvestoren zeigen im Nachgang der Finanzkrise vermehrtdas Bedürfnis nach sicheren Wertanlagen. Bei den Wohnprojekten sind Bruttoanfangsrenditenvon ca. 4% im Großraum München realisierbar, was angesichts des niedrigenSeite 16 von 23