So machen Sie Ihrem Vermieter Beine

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TiTel Michael Roggen - brodt ist stellvertretender Geschäftsf ührer des Berliner Mietervereins E Foto: Christian Muhrbeck gezeigt hat und der sich den Empfang ebenfalls bestätigen lässt. Die Mängelmeldung sollte unbedingt eine konkrete Frist zur Beseitigung enthalten. Bei einem Notfall, zum Beispiel einen Rohrbruch oder Heizungsausfall im Winter, muss unverzüglich gehandelt werden. Bei normalen Mängeln gilt in der Regel gung als so schwerwiegend empfunden, dass man am liebsten gar keine Miete mehr zahlen würde. Doch Miet minderung ist weder Bestrafung noch Druckmittel, sondern ein Ausgleich für den zeitweisen Wertverlust der Wohnung. Zu hohe Quoten sind sehr gefährlich, nicht nur, weil man sich an die reduzierte Miete gewöhnen kann. Wer überzogen mindert, riskiert eine Zahlungsklage und im schlimmsten Fall die Kündigung. Einige Vermieter warten nur darauf, dass zwei Monatsmieten Mietrückstand zusammenkommen und kündigen dann sofort. MieterMagazin: Welche anderen Möglichkeiten gibt es, einen unwilligen Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen, insbesondere bei größeren Instandhaltungsdefiziten, bei denen eine Ersatzvornahme nicht in Frage kommt? Ist Gefahr im Verzug, ist sofortiges Handeln Pflicht ein Zeitraum von 14 Tagen als angemessen. Manchmal kann aber auch eine längere Frist vernünftig sein, etwa wenn nasse Wände erst richtig trocknen müssen, bevor sie mit einem Neuanstrich versehen werden. Weiter darf neben der Beschreibung des Mangels und der Fristsetzung die Ankündigung der Mietminde Roggenbrodt: Ein gut funktionierendes Druckmittel ist das Zurückbehaltungsrecht. Dabei hält man neben der Mietminderung den drei bis fünffachen Minderungsbetrag zurück. Im Extremfall ist also gar keine Miete mehr zu zahlen. Viele Vermieter lassen sich davon sehr viel eher beeindrucken als durch die vergleichsweise geringen Beträge bei der Mietminderung. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass man das Geld – anders als bei der Mietminderung – nach erfolgter Mängelbeseitigung sofort nachzahlen muss. Mein Rat daher: Man macht das für höchstens drei oder vier Monate, um dem Vermieter Beine zu machen. Passiert dann immer noch nichts, erhebt man Klage auf Mängelbeseitigung. Interview: Birgit Leiß rung nicht fehlen. Solange ein nicht nur unerheblicher Mangel vorliegt, darf die Miete nämlich gekürzt werden. Man kann aber auch erst einmal die Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt erklären. „Passiert danach wochenlang nichts, kann die Miete auch rückwirkend gekürzt Kein Geld verschenken wer den“, erläutert Frank Maciejewski, Rechtsexperte beim BMV. Beschwert man sich laufend, zahlt jedoch die Miete anstandslos weiter, ist eine spätere Mietminderung zwar nicht ausgeschlossen, aber man verschenkt unter Umständen Geld, weil man die anstandslos gezahlte Miete nicht zurückverlangen kann. Die bei Mietern sehr beliebte Mietminderung ist jedoch nicht ohne Risiko. Zwar hat man grundsätzlich ein Recht darauf, nicht die volle Miete zu zahlen, solange die Wohnung nicht im ordnungsgemäßen Zustand ist. Dieses Recht muss nicht beim Vermieter „beantragt“ werden und ist auch nicht von seiner Zustimmung abhängig. „Doch bei fehlerhafter, das heißt völlig abwegiger Minderung kann es passieren, dass man die Wohnung verliert“, erklärt Maciejewski. Viele Mieter überschätzen ihre möglichen Minderungsansprüche. Häufig werden dubiose Tabellen aus dem In ternet zu Rate gezogen, statt eine pro fessionelle Rechtsberatung zu kon sul tieren. „Vorsicht vor Mietminde rungslisten!“ heißt es daher auch beim Mieterverein. Allgemein gültige Quoten für bestimmte Mängel gibt es nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an. Auch die in den Broschüren des Deutschen Mieterbunds aufgeführten Gerichtsurteile mit Minderungsquoten sind Beispielsfälle und dienen nur als grobe Orientierung. Die Gerichte reagieren zunehmend ungehalten, wenn wegen einer Lappalie, beispielsweise einem Loch im Parkett oder einem winzigen Schimmelfleck, die Miete um 30 Pro zent gemindert wird. Gefährlich wird es spätestens dann, 16 MieterMagazin 1+2/2011
wenn zwei Monatsmieten Zahlungsrückstand zusammengekommen sind und der Vermieter mit Kündigung droht. Vor Gericht muss der Mieter dann im Zweifelsfall belegen, dass er kompetenten Rechtsrat eingeholt und nicht etwa „aus dem Bauch heraus“ gekürzt hat. Er darf sich auch nicht mit der Lektüre von Zeitungsartikeln begnügen, wie das Landge Wird Klage auf Mängelbeseitigung eingereicht, kommen manche Vermieter schneller in Gang richt Berlin vor einigen Jahren urteilte (LG Berlin vom 6. September 2005 – 63 S 111/05). Viele Mieter machen sich auch keine Vorstellung davon, wie detailliert die Mängel vor Gericht beschrieben und belegt werden müssen. Schließlich müssen sich die Richter ein Bild da von machen können, wie stark das Wohnen durch den Mangel beeinträchtigt ist. Da reicht es nicht, ständiges „Geklopfe und Gehämmere“ aus der Nachbarwohnung anzuführen. Selbst ein über Jahre geführtes Lärmprotokoll stellt viele Richter nicht zufrieden. Vielmehr müssen die Schäden und Beeinträchtigungen ausführlich dokumentiert werden, MieterMagazin 1+2/2011 etwa durch Fotos, Zeugen, Lärmmessungen oder Sachverständigengutachten. Auf der sicheren Seite ist, wer weiterhin die volle Miete unter Vorbehalt zahlt. Manchmal bietet es sich auch an, sich mit dem Vermieter auf eine pauschale Mietminderung zu einigen, etwa bei einer Modernisie rung. Das erspart dann auch das Führen eines Bautagebuchs. Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn der Mieter den Mangel schon bei Vertragsabschluss kannte oder problemlos hätte erkennen können. Ist man beispielsweise in einen Altbau mit marodem Treppenhaus und verrotteten Fenstern ge zo gen, kann man anschließend des halb nicht die Miete mindern. Minderungsrecht lebt nach Mieterhöhung wieder auf Gleichwohl ist der Anspruch auf Beseitigung des Mangels nicht grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der schlechte Zustand wurde vertraglich festgehalten. Fehler, die Kostenbeteiligung bei Reparaturen? „Für die Reparatur der Heizungsanlage stellen wir Ihnen 120 Euro in Rechnung“ – wenn Mieter mit solchen oder ähnlichen Forderungen des Vermieters konfrontiert werden, ist Vorsicht geboten. Zwar enthalten mittlerweile viele Mietverträge Re gelungen zu sogenannten Kleinreparaturen, mit denen die Kosten für Bagatellschäden beziehungsweise „kleine Instandsetzun gen“ auf die Mieter abgewälzt wer den sollen. Doch viele dieser Klau seln sind rechtlich unwirksam. So muss es sich tatsächlich um Kleinigkeiten handeln, nach der Rechtsprechung darf die Reparatur höchstens 100 Euro man auf den ersten Blick nicht bemerken konnte, etwa eine schlecht funktionierende Heizung oder Nachbarschaftslärm, muss man allerdings nicht hinnehmen. Und für alle anderen Fälle gilt: Nach einer Mieterhöhung lebt das Recht auf Miet kosten. Sind im Vertrag 75 Euro als Höchstgrenze festgehalten und die Rechnung beträgt 85 Euro, muss man gar nichts zahlen. Zudem muss im Mietvertrag auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum – zum Beispiel pro Jahr – genannt werden. Außerdem darf sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, etwa Armaturen oder die Zugeinrichtung von Rollläden, nicht aber Heizungsanlagen oder Wasserleitungen. Und nicht vergessen: Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag darf E Vorsicht: Minderungsansprüche werden von Mietern häufig überschätzt 17
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