So machen Sie Ihrem Vermieter Beine

wenn zwei Monatsmieten Zahlungsrückstand
zusammengekommen sind
und der Vermieter mit Kündigung
droht. Vor Gericht muss der Mieter
dann im Zweifelsfall belegen, dass
er kompetenten Rechtsrat eingeholt
und nicht etwa „aus dem Bauch heraus“
gekürzt hat. Er darf sich auch
nicht mit der Lektüre von Zeitungsartikeln
begnügen, wie das Landge­
Wird Klage auf Mängelbeseitigung
eingereicht,
kommen manche
Vermieter schneller in Gang
richt Berlin vor einigen Jahren urteilte
(LG Berlin vom 6. September 2005
– 63 S 111/05).
Viele Mieter machen sich auch keine
Vorstellung davon, wie detailliert die
Mängel vor Gericht beschrieben und
belegt werden müssen. Schließlich
müssen sich die Richter ein Bild da ­
von machen können, wie stark das
Wohnen durch den Mangel beeinträchtigt
ist. Da reicht es nicht, ständiges
„Geklopfe und Gehämmere“
aus der Nachbarwohnung anzuführen.
Selbst ein über Jahre geführtes
Lärmprotokoll stellt viele Richter
nicht zufrieden. Vielmehr müssen
die Schäden und Beeinträchtigungen
ausführlich dokumentiert werden,
MieterMagazin 1+2/2011
etwa durch Fotos,
Zeugen, Lärmmessungen
oder Sachverständigengutachten.
Auf der sicheren Seite
ist, wer weiterhin die
volle Miete unter Vorbehalt
zahlt. Manchmal
bietet es sich auch an, sich mit dem
Vermieter auf eine pauschale Mietminderung
zu einigen, etwa bei einer
Modernisie rung. Das erspart
dann auch das Führen eines Bautagebuchs.
Ausgeschlossen ist die Mietminderung,
wenn der Mieter den Mangel
schon bei Vertragsabschluss kannte
oder problemlos hätte erkennen
können. Ist man beispielsweise in
einen Altbau mit marodem Treppenhaus
und verrotteten Fenstern ge ­
zo gen, kann man anschließend des ­
halb nicht die Miete mindern.
Minderungsrecht lebt
nach Mieterhöhung
wieder auf
Gleichwohl ist der Anspruch auf Beseitigung
des Mangels nicht grundsätzlich
ausgeschlossen, es sei denn,
der schlechte Zustand wurde vertraglich
festgehalten. Fehler, die
Kostenbeteiligung bei Reparaturen?
„Für die Reparatur der Heizungsanlage
stellen wir Ihnen 120 Euro in
Rechnung“ – wenn Mieter mit solchen
oder ähnlichen Forderungen
des Vermieters konfrontiert werden,
ist Vorsicht geboten. Zwar enthalten
mittlerweile viele Mietverträge
Re gelungen zu sogenannten Kleinreparaturen,
mit denen die Kosten
für Bagatellschäden beziehungsweise
„kleine Instandsetzun gen“ auf
die Mieter abgewälzt wer den sollen.
Doch viele dieser Klau seln sind
rechtlich unwirksam. So muss es sich
tatsächlich um Kleinigkeiten handeln,
nach der Rechtsprechung darf
die Reparatur höchstens 100 Euro
man auf den ersten Blick nicht bemerken
konnte, etwa eine schlecht
funktionierende Heizung oder Nachbarschaftslärm,
muss man allerdings
nicht hinnehmen. Und für alle anderen
Fälle gilt: Nach einer Mieterhöhung
lebt das Recht auf Miet­
kosten. Sind im Vertrag 75 Euro als
Höchstgrenze festgehalten und die
Rechnung beträgt 85 Euro, muss
man gar nichts zahlen. Zudem muss
im Mietvertrag auch eine Höchstgrenze
für einen bestimmten Zeitraum
– zum Beispiel pro Jahr – genannt
werden. Außerdem darf sich
die Klausel nur auf solche Teile der
Mietwohnung beziehen, die dem
direkten und häufigen Zugriff des
Mieters ausgesetzt sind, etwa Armaturen
oder die Zugeinrichtung
von Rollläden, nicht aber Heizungsanlagen
oder Wasserleitungen. Und
nicht vergessen: Ohne eine solche
Vereinbarung im Mietvertrag darf E
Vorsicht: Minderungsansprüche
werden von Mietern
häufig überschätzt
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