So machen Sie Ihrem Vermieter Beine

MieterMagazin 1+2/2011
MIETRECHT
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Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
Erläuterung der Betriebskostenabrechnung
Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung,
damit sie nachvollzogen werden kann und
somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen
genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen,
die der Vermieter dem Mieter außerhalb
der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist
– erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer
vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage
des Mieters.
BGH vom 11.8.2010 – VIII ZR 45/10 –
Langfassung im Internet
Die Mieter wohnten in einem Gebäude mit einem
gewerblichen Nutzungsanteil von 87 Prozent. In der
Betriebskostenabrechnung waren bei der Grundsteuer
die Gesamtkosten von 44 347,88 Euro genannt und
ein auf die Wohnungsmieter entfallender Anteil von
6106,70 Euro. Die Mieter hielten die Betriebskostenabrechnung
für formell unwirksam, da in der Abrechnung
nicht erläutert war, wie der auf die Wohnraummieter
entfallende Anteil ermittelt wurde.
Der Vermieter hatte den Mietern bereits in einem früheren
Rechtsstreit in einem Schriftsatz erläutert, dass
die Aufteilung der Gesamtkosten für die Grundsteuer
nach dem Verhältnis der Wohnflächen einerseits und
der Gewerbeflächen andererseits ermittelt wurde.
Dem BGH genügte dies.
Die Entscheidung hat die fatale Konsequenz, dass bei
der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung das
gesamte – möglicherweise schon jahrzehnte währende
– Mietverhältnis auf Vorhandensein einer in der
konkreten Abrechnung fehlenden Erläuterung „abgeklopft“
werden muss.
Betriebskostenabrechnung
und Vorwegabzug
Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils
gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude
gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für
die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den
an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen,
wenn durch die gewerbliche Nutzung ein
erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb
ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
BGH vom 11.8.2010 – VIII ZR 45/10 –
Langfassung im Internet
Mit dieser Entscheidung ist festgestellt, dass der Vermieter
den „vergessenen“ Vorwegabzug auch noch
nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Absatz 3
Satz 3 BGB vornehmen und so die Abrechnung korrigieren
darf. Die Abrechnung wird allein durch Unterlassung
des Vorwegabzuges nicht „nichtig“. Die
Betriebskostennachforderung des Vermieters entfällt
deshalb nicht gänzlich, sondern wird lediglich um den
Vorwegabzug reduziert.
Fernsehen in HD-Qualität
Verfügt die Wohnung über einen Breitbandkabelanschluss,
kann der Vermieter die Entfernung einer
vom Mieter angebrachten Parabolantenne auch
dann verlangen, wenn der Mieter nur über die Parabolantenne
Fernsehen in HD-Qualität empfangen
kann.
BGH vom 21.9.2010 – VIII ZR 275 /09 –
Langfassung im Internet
Um Fernsehprogramme in HD-Qualität (HDTV)
empfangen zu können, brachte der Mieter eine Parabolantenne
auf seinem Balkon an. Der Vermieter verlangte
die Entfernung der Antenne unter Hinweis auf
den vorhandenen Kabelanschluss. Der BGH gab dem
Vermieter im Ergebnis Recht. Der Schutz des Informationsbedürfnisses,
wie ihn Artikel 5 des Grundgesetzes
(GG) verlange, sei durch das mittels Kabelfernsehen
empfangbare Programmangebot ausreichend erfüllt.
Der Anspruch auf eine technische Empfangsqualität,
die (derzeitig noch) über dem Üblichen liege, könne
jedoch nicht aus Artikel 5 GG abgeleitet werden.
Erstattung von Anwaltskosten
In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten
Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für
die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten
Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen
Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl
beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter
nicht zu erstatten.
BGH vom 6.10.2010 – VIII ZR 271/09 –
Langfassung im Internet
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