Ausgabe vom 22. November 2013 - Neue Medien Basel AG

EnergetischeSanierung =höhere Miete?Ein Vermieter, der sein Mehrfamilienhausenergetisch saniert, darfdanach höhere Mieten verlangen.Denn energetische Sanierungengelten als wertsteigerndeMassnahmen, deren Kostenvollumfänglich auf den Mietzinsüberschlagen werden dürfen.Immerhin wird der Zinsanstiegdank den tieferen Heizkostenrechnungenteilweise wiederwettgemacht. Als Mieter sollteman aber ein Auge darauf haben,dass tatsächlich nur die wertvermehrendenMassnahmenangerechnet werden. Lässt dieHausbesitzerin beispielsweisedie Fassade isolieren und danachneu streichen, darf sie dieMalerarbeiten nicht auf denMietzins umschlagen, denn derNeuanstrich gilt als Wiederherstellungdes ursprünglichenZustandes.Hat der Vermieter für dieenergetische Sanierung Fördergeldervom Bund oder Kantonerhalten, muss er diesen Betragbei der Berechnung der Mietzinserhöhungabziehen. Damit dieserAbzug nicht «vergessen» geht,schlägt Bundesrat JohannSchneider-Ammann vor, dass inZukunft auf dem Formular fürMietzinserhöhungen exaktausgewiesen werden muss, wieviel Fördergeld bezogen wurde.Noch gibt es diesen Punkt abernicht zwingend auf dem Formular.Hingegen gilt schon heute, dassder Vermieter die Mieten erstnach Abschluss sämtlicherArbeiten auf den nächstmöglichenKündigungstermin hinanheben darf – und dass derneue Mietzins den Mieternfristgerecht auf dem offiziellenvom Kanton genehmigtenFormular mitgeteilt werden muss.Energetische Sanierungen sind teuer und günstig zugleich: Die Investitionen sind hoch – dieEinsparungen beim Energieverbrauch und bei den Steuern ebenfalls.Mehrfach profitierenWer an seinem Haus energetische Sanierungenvornimmt, spart gleich mehrmals: ein- bis zweimalbei den Steuern und regelmässig bei den künftigenEnergiekosten. Von Üsé MeyerZuerst die beiden schlechten Nachrichten.Erstens: Massnahmen für eineenergetische Sanierung am eigenen Hauskosten sehr schnell sehr viel Geld. Zweitens:Aufgrund der dadurch erreichtenWertsteigerung der Liegenschaft kannderen Eigenmietwert und damit die steuerlicheBelastung steigen.Das wars dann aber auch schon. Undnun die drei guten Nachrichten. Erstens:Gerade weil eine energetische Sanierungden Wert der Liegenschaft steigern kann,lässt sich bei einem späteren Verkauf desHauses womöglich ein höherer Preis erzielen.Zweitens: Eine solche Sanierungermöglicht grosse Einsparungen bei denKosten für Heizung und Warmwasser.Drittens: Massnahmen, die dem Energiesparenoder dem Umweltschutz dienen,können vom steuerbaren Einkommenvollumfänglich abgezogen werden. Letzteresist eine Ausnahmeregelung. Denneigentlich dürfen bei den Steuern nurInvestitionen in Abzug gebracht werden,die werterhaltenden Charakter haben.Sinnvoll etappierenUm möglichst viel Steuern zu sparen,lohnt es sich gerade bei grösseren Vorhaben,diese clever zu planen. Übersteigennämlich die abzugsberechtigten Kostendas steuerbare Einkommen, verschenktman wertvolles Sparpotenzial. Aufwen igeenergetische Sanierungen sollten deshalbso organisiert werden, dass sie auf zweiSteuerperioden verteilt sind. Auch wenndie Kosten das Einkommen nicht übersteigen,kann mit einer geschickten Aufteilungdie Steuerprogression gebrochenwerden. Eine rudimentäre Faustregel besagt,dass Sanierungen, die mehr als dashalbe steuerbare Einkommen betragen,auf zwei Jahre verteilt werden sollten.Dies erreicht man beispielsweise, indem man die Arbeiten etappiert – alsoetwa im ersten Jahr die Fassade isoliertund im zweiten Jahr den Kellerboden undden Estrich. Nun lassen sich nicht alleGrosse Sanierungensollten auf zweiSteuerperiodenverteilt werden.Arbeiten sinnvoll etappieren. Wer beispielsweisedie alten Fenster durch neuebesser isolierende ersetzen und ausserdemeine Wärmedämmung an der Fassadeanbringen will, macht dies aus arbeitstechnischenGründen besser in einemSchritt. Hier lohnt es sich, die Arbeiten soaufzuteilen, dass sie den Jahreswechseleinschliessen: etwa den Fensterersatz imDezember und die Fassadenisolationgleich anschliessend im Januar.Je nach Kanton ist unterschiedlich geregelt,in welcher Steuerperiode die Aufwendungenabzugsberechtigt sind. ImKanton Basel-Stadt, und auch beim Bundist der Zeitpunkt der Bezahlung massgebend.Im Kanton Basel-Landschafthingegen wird auf das Datum der Rechnungsstellunggeachtet. Nur in Ausnahmefällenund auf Antrag kann dortauf «Zeitpunkt der Bezahlung» gewechseltwerden. Es ist daher wichtig, vorgängigmit der Architektin, der Baufirmaoder dem Handwerker entsprechendeAbmachungen zu treffen.Auch wer nur kleinere energetischeSanierungen vornehmen möchte, solltediese gut planen. Aus steuerlichen Überlegungenlohnt es sich nicht, solcheArbeiten oder auch den werterhaltendenUnterhalt gestaffelt über mehrere Jahrevorzunehmen. Denn so liegen die Aufwendungenmöglicherweise jeweils unterdem Pauschalabzug, den man ohnehinmachen kann. Sinnvoller ist es, diversekleinere energetische Sanierungen undwerterhaltende Massnahmen zusammenin einer Steuerperiode vorzunehmen.www.steuerverwaltung.bs.chwww.baselland.chwww.mietrecht.ch: Hier gibt es ein Tool zurBerechnung des Mietzinsaufschlages beiwertvermehrenden Investitionen.Buchtipp:«Mein Haus energetisch sanieren –Komfort verbessern, Kosten senken,Klima schützen», Beobachter-Edition,2010, 240 Seiten, ca. Fr. 19.–10 Wohnen November 2013Wohnen November 201311