TOP AKTUELL: Eine weitere mietrechtliche „Klauselentscheidung ...

Immobilienrecht: FH-Doz. Mag. Kothbauer informiertAusgabe 5/2011 | 02. Februar 2011Da § 1109 ABGB dispositives Recht ist, sindanderslautende Vereinbarungen zulässig;dies gilt im Vollanwendungsbereich desMRG jedenfalls soweit, als nicht (zwingende)Erhaltungsarbeiten im Sinne von § 3 Abs 2MRG betroffen sind. Die Entscheidung10 Ob 79/07a – die keine Konsumentenschutz-Aspekte zu berücksichtigen und (mangelsEinwendung) auch keinen Verstoß gegen§ 879 Abs 3 ABGB zu prüfen hatte – erachteteeinzeln ausgehandelte mietvertraglicheBestimmungen zu einer Geschäftsraummiete,nach der der Mieter verpflichtet war, dasObjekt nach Beendigung des Mietvertrags neuausgemalt und neu versiegelt zurückzustellen,für zulässig.Im vorliegenden Fall führt die angefochteneVertragsklausel zu einer gröblichenBenachteiligung des Mieters im Sinne des § 879Abs 3 ABGB. Die formularmäßige Verpflichtungzur Übergabe „in ordnungsgemäßem Zustand,wie bei Mietbeginn übernommen …“ bedeutetdie Verpflichtung des Mieters zur Renovierungdes Bestandgegenstands auch bei Abnützungdurch bloß bestimmungsgemäßen Gebrauch,welcher Gebrauch aber mit dem Bestandzinsbereits abgegolten ist. Die Klausel ist dahergröblich benachteiligend für den Mieter. Ob dieWohnung dem Mieter bei Mietvertragsbeginnausgezeichnet renoviert übergeben wurde,ist für diese Beurteilung unerheblich, da derVermieter keinen Anspruch gegen den Mieterauf Beseitigung jeglicher Gebrauchsspurenhat.nichts Neues. Die Bezugnahme auf § 879 Abs3 ABGB setzt voraus, dass eine Ausmal- oderEndrenovierungsverpflichtung des Mieters (undzwar unabhängig vom Anwendungsbereichdes MRG und auch unabhängig von derAnwendung des KSchG) aufgrund derAbdingbarkeit des § 1109 ABGB gerade nichtgegen zwingendes Gesetzesrecht verstößt unddaher auch nicht per se rechtswidrig ist. 3 Einegröbliche Benachteiligung ist indes nach demGesetzeswortlaut stets „unter Berücksichtigungaller Umstände des Falles“ zu beurteilen. Nursachlich nicht gerechtfertigte Abweichungenvom abdingbaren (dispositiven) Rechtbegründen demnach eine gröblicheBenachteiligung. In diesem Zusammenhangwurde meinerseits bereits wiederholt daraufhingewiesen 4 , dass in Gestalt einer Einrechnungder Ausmal- bzw Endrenovierungspflicht indas vom Mieter zu entrichtende Entgelt wohldie überzeugendste sachliche Rechtfertigungliegt. 5 Die Kosten der dem Mieter auferlegtenAusmal- bzw Endrenovierungspflicht lassensich – zumal es sich um eine einmaligeLeistung handelt – etwa anhand einesKostenvoranschlags leicht beziffern. Aufdieser Grundlage kann der ermittelte Betraganalog einer Mietzinsvorauszahlung behandeltAnmerkung:Abgesehen von der geäußerten Rechtsansicht,dass das KSchG (und mit ihm auch § 879 Abs3 ABGB, welcher auch außerhalb des KSchGgilt) seit dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens am1. Oktober 1979 auch für davor geschlosseneMietverhältnisse gelte, beinhaltet dieEntscheidung zur Frage der Zulässigkeit von„Ausmal- oder Endrenovierungsklauseln“3 Die Nichtigkeit einer gesetzes- oder sittenwidrigenVertragsbestimmung ergäbe sich bereits aus § 879Abs 1 ABGB. Eines Rückgriffs auf § 879 Abs 3 ABGBbedürfte es dann gar nicht mehr.4 Siehe hierzu den Newsletter vom 10. Februar 20105 Abgesehen davon, dass damit eine Ausmal- bzwEndrenovierungspflicht zu einer vertraglichenHauptleistung ausgestaltet würde, und daher einegröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB– die nur eine vertragliche Nebenleistungspflichtbetreffen kann – schon formal gar nicht mehr inBetracht käme.www.onlinehausverwaltung.atSeite 2