TOP AKTUELL: Eine weitere mietrechtliche „Klauselentscheidung ...

Immobilienrecht: FH-Doz. Mag. Kothbauer informiertAusgabe 5/2011 | 02. Februar 2011Lösung darstellen, wenn gleichzeitig vertraglichsichergestellt ist, dass der Vermieter Beträge„nachschießt“, sollte der Pauschalbetragfür die Abdeckung der Erhaltungsleitungennicht ausreichen. 9 Für den Mieter wäre damitunter Wahrung der Mietzinsobergrenzeneine Maximalbelastung fixiert, sodass erdiesbezüglich keinerlei Kostenrisiko eingeht.Im Gegenteil: Immerhin besteht ja dieChance, dass die Erhaltung allenfalls wenigerKosten als die in den Mietzins eingerechnetePauschalkomponente erfordert, womit sich dasMietverhältnis für den Mieter sogar verbilligenwürde.„Klausel 17: Diese Obliegenheit umfasstauch die entsprechenden Pflege- undServicemaßnahmen im Zusammenhangmit der gesamten Wohnungsausstattungund somit auch der Therme. Darunter fälltunter anderem auch die Verpflichtung zurregelmäßigen Reinigung der Wohnung und derFenster, der entsprechenden fachgerechtenBehandlung der Böden und Fliesen, dieBeseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden(zB gesprungene Fliesen, beschädigteSesselleisten, defekte und undichte Armaturenund Syphone, undichte Silikonfugen,klemmende Scharniere, etc).“Rechtliche Beurteilung des OGH:Zur Frage der Zulässigkeit von„Überwälzungsvereinbarungen“ siehe9 Beispiel: Als Erhaltungskomponente werden jährlichEUR 300,-- auf den Mietzins angerechnet. Sollte imLaufe der Zeit der tatsächliche Erhaltungsaufwandmehr als EUR 300,-- pro Jahr betragen, ist der Vermieterverpflichtet, die zusätzlich erforderlichen Kosten zuerstatten. Zur Vermeidung von unsachgemäßenAusgaben durch den Mieter sichert sich der Vermieterdas vertragliche Recht zu, auftretende Schäden voreiner Behebung durch den Mieter zu begutachten.Sollte der tatsächliche Erhaltungsaufwand niedrigerals EUR 300,-- pro Jahr sein (was etwa durchsorgfältigen Umgangs des Mieter mit den Anlagenund eine sachgerechte laufende Wartung zweifellosbegünstigt wird), so profitiert der Mieter daraus.die obigen Ausführungen. Die durchdie Klausel 17 – welche an Klausel 16anknüpft – vorgenommene Konkretisierungder generellen Erhaltungs- und Wartungspflichtdes Mieters (im Sinne einer umfassendenÜberwälzung) vermag an der obigen Beurteilungnichts zu ändern, sondern ‐ im Gegenteil – sieerhärtet den zu Klausel 16 gegebenen Befundeiner groben Äquivalenzstörung im Sinne des§ 879 Abs 3 ABGB.Anmerkung:Beschränkte sich die vertragliche Verpflichtungdes Mieter auf die regelmäßige Reinigungder Wohnung und der Fenster sowie auf diefachgerechte Behandlung der Böden und derFliesen, so läge – will man nicht zu absurdenErgebnissen gelangen – eine gröblicheBenachteiligung wohl nicht vor. 10 Hinsichtlichder darüber hinausgehenden Pflichtenkann auch ich – dem OGH folgend – auf dieAnmerkungen zu Klausel 16 verweisen.„Klausel 24: Dem Mieter ist es nicht gestattet,Haustiere zu halten.“Die Haltung von Haustieren ‐ die für vielePersonen wichtige Bezugspunkte sind - in(Miet-)Wohnungen kann als gerichtsnotorischeTatsache gelten (§ 269 ZPO). OffenkundigeTatsachen müssen nicht einmal behauptetwerden.Die gefestigte Verkehrssitte ist auch im Rahmender Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB zuberücksichtigen, sofern sie mit Treu und Glaubenund der berechtigten Bewertung der im Spielbefindlichen Interessen zu vereinbaren ist (vgl2 Ob 137/08y). Dies ist bei der Haustierhaltung10 Zumal es im Verbandsprozess keinegeltungserhaltende Reduktion gibt (siehe oben zuKlausel 3), ist im Anlassfall eben auch die Schaffungderartiger – als selbstverständlich anzusehender –Pflichten dem Urteil des OGH zum Opfer gefallen.www.onlinehausverwaltung.atSeite 5