TOP AKTUELL: Eine weitere mietrechtliche „Klauselentscheidung ...

Immobilienrecht: FH-Doz. Mag. Kothbauer informiertAusgabe 5/2011 | 02. Februar 2011werden. 6„Klausel 16: Unter Hinweis auf § 10 Abs 3Z 1 MRG vereinbaren die Streitteile dielaufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich,Erneuerungspflichten seitens des Mietershinsichtlich sämtlicher mitgemieteterEinrichtungsgegenstände, Geräte undAnlagen.“Rechtliche Beurteilung des OGH:Im Nicht- oder Teilanwendungsbereich desMRG bestimmt sich die Erhaltungspflichtdes Vermieters nach § 1096 Abs 1 ersterSatz ABGB. Danach hat der Vermieterden Bestandgegenstand im vertraglichvereinbarten und den bedungenen Gebrauchermöglichenden Zustand zu übergeben undwährend der gesamten Vertragszeit in diesemursprünglich geschuldeten Zustand zu erhalten.Zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht desVermieters steht dem Mieter gemäß § 1096Abs 1 zweiter Satz ABGB ein gesetzlichesZinsminderungsrecht zur Verfügung, aufwelches bei unbeweglichen Sachen im Vorausnicht verzichtet werden kann (§ 1096 ABGBAbs 1 dritter Satz). Die Erhaltungspflicht desVermieters ist außerhalb zwingender Normender Mietrechtsgesetzgebung dispositiv.Im Vollanwendungsbereich des MRGbesteht dagegen nach § 3 MRG nur eineeingeschränkte, wenngleich zwingendeErhaltungspflicht des Vermieters. § 3 MRGverpflichtet den Vermieter zur Erhaltung derallgemeinen Teile des Hauses und insoweit6 Beispiel: Die ermittelten Kosten für das Ausmalenbzw die Endrenovierung betragen EUR 3.000,--. DieAnrechnung auf den Mietzins erfolgt etwa derart,dass mit dem Mieter für die ersten 30 Monate desMietverhältnisses ein um jeweils EUR 100,-- geringererMietzins vereinbart wird. Für den Fall, dass dasMietverhältnis vor Ablauf von 30 Monaten endet,wird vertraglich eine anteilige Rückerstattung derKosten vorgesehen.auch des Mietgegenstands, als entwederein ernster Schaden des Hauses zu behebenoder eine vom Mietgegenstand ausgehendeerhebliche Gesundheitsgefährdung zubeseitigen ist. Die Erhaltung ist von § 3 MRGvollständig erfasst. Eine subsidiäre Geltungdes § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB hinsichtlichErhaltungspflichten ist aufgrund der Systematikund des Wortlauts der Bestimmung des § 3MRG auszuschließen. § 1096 Abs 1 zweiterSatz ABGB gilt aber – als von § 3 MRGunberührt – auch im Vollanwendungsbereichdes MRG, sodass der Vermieter dem Mieterfür die gesamte Vertragsdauer grundsätzlichdie Verschaffung des ordnungsgemäßenGebrauchs schuldet (5 Ob 17/09z). 7 Umgekehrthat der Mieter gemäß § 8 Abs 1 MRG denBestandgegenstand zu warten und, soweites sich nicht um die Behebung von ernstenSchäden des Hauses handelt, so instand zuhalten, dass dem Vermieter und den anderenMietern des Hauses kein Nachteil erwächst.Im Vollanwendungsbereich des MRG existiertdaher ein so genannter „Graubereich“, indem weder der Vermieter erhaltungs- nochder Mieter instandhaltungspflichtig ist. In diesenGraubereich fällt die Erhaltung jener Geräte,die häufig Anlass zu Streit geben, wie etwadie nicht funktionierende Heizungstherme, derdefekte Boiler oder das umstrittene Ausmalendes Mietgegenstands.In jüngster Zeit rückte zunehmend § 879Abs 3 ABGB in den Mittelpunkt desInteresses, wonach Klauseln in AGB undFormularverträgen, die nicht eine der beidenHauptleistungen betreffen, unwirksam sind,wenn durch sie ein Teil gröblich benachteiligtwird. So qualifizierte etwa die – in einemVerbandsprozess ergangene – Entscheidung6 Ob 81/09v eine Klausel, die den Mieter zurjährlichen (nachweisbaren) Wartung einerGas-Kombi-Therme verpflichtete, als gröblich7 Siehe zur Entscheidung 5 Ob 17/09z den Newslettervom 13. Mai 2009www.onlinehausverwaltung.atSeite 3