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5. NORDDEUTSCHE ENERGIEKONFERENZ 

23./24. FEBRUAR 2010 IN HAMBURG 

ZEITSCHRIFT DES VDW NIEDERSACHSEN BREMEN 

IN ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VERBAND 

NORDDEUTSCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V. 

vdwVerband 

der Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft 

in Niedersachsen und Bremen 

magazin 

03 I MEHR ALS EIN TREND 

vdw-Jahresauftakt zum 

„Vernetzten Wohnen“ 

14 I EINE FÜHRUNGSAUFGABE 

Tipps zur Reduzierung von 

Mietrückständen 

39 I ZENSUS 2011 

Gebäude- und Wohnungszählung 

steht bevor 

44 I DA WEISS MAN, WAS MAN HAT! 

Ausbildung in der Wohnungswirtschaft

Höherer Wohnwert, zufriedene Mieter. 

Attraktivere Wohnobjekte mit Multimedia 1 

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INHALT 

TITELFOTO: 

„DOCH WIE SIEHT WOHNEN IN 100 JAHREN AUS? 

WO WIRD MAN SICH DANN TREFFEN? IN DER KÜCHE? AUF DEM SOFA?“ 

AUS „ZUKUNFT WOHNEN – EINBLICKE UND AUSSICHTEN“ 

FOTOGRAF: CLAUS UHLENDORF, MÜNCHEN 

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VDW 

02 I Vorwort 

03 I auftakt10 

06 I Wohnungspolitischer Kongress 

THEMA 

09 I Bauträgervertrag 

10 I Zukunft: Was es zu bedenken gilt! (Teil III) 

16 I Betriebskostenrecht 

20 I Soziales Management 

24 I Internet 

30 I Unternehmensporträt: 55 Jahre Neptun eG Rostock 

39 I Zensus 2011 

40 I Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen 

43 I Die GdW-Ausbildungs-Kampagne 

VDW 

49 I Internetrelaunch 

51 I Multimedia bei der Nibelungen 

53 I Namen und Nachrichten 

56 I Impressum 

»Stattdessen gibt es eine (Protest-) Bewegung, die ihre 

Aufmerksamkeit auf das Gegenteil von Globalisierung richtet. 

Sie zielt nicht auf die große Perspektive, nicht auf die Frage: 

Wie sollen die Afrikaner in Afrika leben, sondern: Wie wollen wir in 

unserer kleinsten Einheit, in unserer Stadt, in unserem Viertel, leben?« 

aus Spiegel 1/2010 

magazin 0110 

INHALT


VORWORT 

2 

CARSTEN ENS I vdw Pressereferent 

Das Jubiläumsjahr des vdw ist zu Ende; gleichwohl 

wirkt es immer noch nach. Der Verband und seine Mitgliedsunternehmen 

erfahren bis heute viel Zuspruch 

für die zahlreichen Aktivitäten, die das Jubiläum begleitet 

haben. Nicht zuletzt das Buch „Zukunft Wohnen 

– Einblicke und Aussichten“ ist auf eine großartige 

Resonanz gestoßen. Mittlerweile mit dem Jahrespreis 

des Deutschen Design Clubs ausgezeichnet (hinter 

BMW und Audi landete der vdw auf dem Bronzeplatz), 

hat das Buch bei vielen Experten einen festen Platz auf 

dem Schreibtisch. Zahlreiche Unternehmen haben die 

Gelegenheit genutzt, das Buch an Aufsichtsräte, Vertreter, 

Geschäftspartner und Mitarbeiter weiterzureichen. 

Mit dem Blick voraus in die Zukunft des Wohnens ist 

der vdw auch in dieses Jahr gestartet. Die Auftaktveranstaltung 

und der anschließende Neujahrsempfang 

standen ganz im Zeichen neuer Technologien, die den 

Alltag im Allgemeinen und das Wohnen im Speziellen 

immer mehr beeinfl ussen werden. „Vernetzung“ ist 

dabei das große Stichwort. Es wird spannend zu beobachten 

sein, wie sich die Wohnung zum „Gesundheitsstandort“ 

entwickelt, welche Faktoren zu mehr 

Sicherheit in Wohnung und Wohnumfeld beitragen, 

inwiefern der Energieverbrauch durch technische Lösungen 

gesteuert und gesenkt werden kann und wie 

Kommunikation und Datenverkehr im „vernetzten 

Quartier“ gefördert werden. Einige vdw-Mitgliedsunternehmen 

haben bereits praktische Erfahrungen mit 

verschiedenen Einzellösungen gemacht. In einer weiteren 

Veranstaltung – womöglich vor den Sommerferien 

– sollen „Praktiker für Praktiker“ vom „Wohnen 2.0“ 

berichten. 

Zunächst jedoch steht die 5. Norddeutsche Energiekonferenz 

in Hamburg an. Im Mittelpunkt der Vorträge 

und Diskussionen steht die Wirtschaftlichkeit 

energetischer Modernisierungsmaßnahmen. Die 

Eigentümer tragen die Lasten, die Mieter haben den 

Nutzen – und die Energieversorger reagieren auf geringere 

Verbräuche mit höheren Preisen. Eine denkbar 

unerfreuliche Situation für die Investoren, da ihnen 

jegliche Spielräume für Mieterhöhungen in den ohnehin 

angespannten regionalen Wohnungsmärkten 

verloren gehen. 

Die Zwickmühle für die Wohnungswirtschaft besteht 

darin, dass sie nicht nur gewillt ist, für den Klimaschutz 

zu investieren. Sie muss es auch, will sie lang- 

fristig am Markt bestehen. Zukunftsfähige Produkte 

anzubieten, heißt für Wohnungsbesitzer, ihre Bestände 

dem Zeitgeist und den geforderten Standards genügend 

auf Vordermann zu bringen. Das machen andere 

Branchen auch, zum Beispiel die Hersteller von Fernsehgeräten. 

Mit einigen gravierenden Unterschieden: 

Wenn ein innovatives TV-Gerät – selbstverständlich 

ohne staatlichen Zwang – auf den Markt kommt, 

schöpft allein der Hersteller die „Erfolgsprämie“ in 

Form tausendfacher Verkaufserlöse ab. Wenn die Wohnungswirtschaft 

jedoch eine den immer schärferen 

gesetzlichen Ansprüchen und den vielfältigen Kundenwünschen 

entsprechende Wohnung anbietet, verdient 

keineswegs sie an dieser Innovation. Sondern vor allem 

Mieter und Energiewirtschaft. 

Viele der professionellen Wohnungsunternehmen im 

vdw haben trotz dieses Dilemmas weitsichtig bereits 

Milliardenbeträge in die Verbesserung der Energieeffi - 

zienz von Gebäuden und Wohnungen gesteckt. Private 

Immobilienbesitzer hingegen sind vielfach restlos überfordert. 

Sie haben weder die fi nanziellen Möglichkeiten, 

das Fachwissen noch verfügen sie über die notwendigen 

Beratungsstrukturen. Hier droht unmittelbar und 

in direkter Nachbarschaft ein gewaltiger Qualitätsunterschied 

– zu Lasten ganzer Quartiere. In dieser vertrackten 

Situation verabschiedet sich die Bundespolitik 

aus der Verantwortung. Was immer so schön mit 

„Fordern und Fördern“ umschrieben war, ist zu einem 

schlichten „Nun macht mal!“ verkommen. Erst hatte 

die KfW die Zusagen in den Energieeffi zienz-Programmen 

ausgesetzt. Dies wurde mittlerweile zwar zurückgenommen, 

aber weiterhin steht die Ankündigung im 

Raum, im Bundeshaushalt 2010 nur noch 833 Millionen 

Euro für die CO 2 -Gebäudesanierung zur Verfügung 

zu stellen – nicht einmal mehr die Hälfte der Summe, 

die im vorigen Jahr vergeben wurde. Auch darüber soll 

bei der Energiekonferenz geredet werden. 

Im April folgen zwei weitere Veranstaltungen des 

vdw, die sicherlich auf großes Interesse stoßen werden. 

Die Einladungen zum 29. Zwischenahner Gespräch 

(u. a. mit Prof. Dr. Norbert Walter, ehemals Deutsche 

Bank) und zum Gemeinsamen Genossenschaftstag 

in Hamburg werden in den nächsten Tagen versandt. 

Auch das 101. Jahr des vdw verspricht, wieder interessant 

und vielfältig zu werden.

auftakt10 / Neujahrsempfang 

„Hat die Zukunft längst begonnen?“ 

FALLS DIE ZUKUNFT DES WOHNENS 

EINHERGEHT MIT EINER ZUNEHMENDEN 

TECHNISIERUNG VON WOHN- UND LEBENS- 

RÄUMEN, KANN DIE AUSGANGSFRAGE VOR 

DER DIESJÄHRIGEN JAHRESAUFTAKTVERAN- 

STALTUNG DES VDW DURCHAUS MIT EINEM 

„JA!“ BEANTWORTET WERDEN. 

Beim anschließenden Neujahrsempfang ließ Gastreferent 

Dr. Hajo Schumacher ohnehin keinen Zweifel daran, dass 

das Internet mehr und mehr das Leben und Zusammenleben 

auf der gesamten Welt beeinflussen wird – bis in die 

allerkleinsten privaten Verästelungen hinein. 

Wie schon in den Vorjahren startete der Verband mit 

einem durchaus ambitionierten Thema ins neue Jahr. 

Gemeinsam mit dem Hamburger Beratungsinstitut F+B, 

seit einiger Zeit „Partner des vdw“, sollte ein Einblick 

gegeben werden, in den derzeitigen Prozessstand beim 

„Vernetzten Wohnen“. Offenbar das richtige Thema 

zur richtigen Zeit, denn mit mehr als 110 Teilnehmern 

verzeichnete der Verband das beste Anmeldeergebnis 

aller bisherigen Jahresauftaktveranstaltungen. Schon das 

Interesse an der vorgeschalteten Unternehmensbefragung 

gab einen klaren Hinweis darauf, dass „Vernetztes 

Wohnen“ aktuell und vielschichtig diskutiert wird. 

Verbandsdirektor Bernd Meyer stellte zur Eröffnung der 

Fachtagung einige Fragen: „Wir wollen wissen, welche 

Technik ist schon umgesetzt? Was ist zu erwarten? Wo 

sind die Grenzen?“ F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner 

betonte in seiner Einführung, die Fachtagung sei angesichts 

der Komplexität des Themas und der ungeheuer 

schnell voranschreitenden Technik lediglich „ein Schnupperkurs“. 

Grundsätzlich gehe es beim „Vernetzten Wohnen“ 

um mehr Komfort und bessere Kommunikation. Für 

die Wohnungswirtschaft ergeben sich daraus verschiedene 

Handlungsfelder, z. B. die Bereitstellung zielgruppenorientierter 

Wohnungsangebote („eine Portfolioanalyse 2.0“). 

„Zielgruppe der Wohnungswirtschaft sind nicht nur die 

Senioren“, betonte Leutner. Doch auch bei aller Technikeuphorie 

gebe es klare Kostengrenzen. „Die Mietzahlungsfähigkeit 

der Mieter ist begrenzt.“ Am ehesten könne man 

dem entsprechen, indem den Mietern angesichts steigender 

Energiekosten technische Einsparmöglichkeiten an die 

Hand gegeben werden. 

Dr. Sibylle Meyer, Leiterin des SIBIS Institus für Sozialforschung 

und Produktberatung in Berlin, wies darauf hin, 

dass auch die Politik das vernetzte Wohnen als Handlungsfeld 

entdeckt habe. Für das Projekt „ambient assistant 

living“ stellt der Bund insgesamt 125 Millionen Euro zur 

Verfügung. Dabei geht es um Themen wie Sicherheit, 

Gesundheit und Kommunikation. In der Wohnungswirtschaft 

gebe es allerdings bisher nur wenige Vorzeigeprojekte. 

Die SIBIS-Chefin sieht jedoch dringenden Handlungsbedarf: 

„Der Anteil der hochaltrigen Menschen in den Wohnungen 

wird drastisch zunehmen. Die Wohnung wird 

dadurch zum Gesundheitsstandort. Es geht um Sicherheit, 

es geht um Kommunikation, auch wenn die Mobilität eingeschränkt 

ist. Für die Immobilienbranche ergeben sich 

neue Einnahmemöglichkeiten.“ Auch andere Zielgruppen 

werden nach Meyers Ansicht die technische Ausstattung 

der Wohnungen beeinflussen. „Zu Hause arbeiten wird 

selbstverständlich.“ Die Akzeptanz „Vernetzten Wohnens“ 

hängt vor einer Vielzahl von Einflüssen ab. Sibylle Meyer: 

„Die Technik muss verlässlich und verständlich sein, einen 

Zusatznutzen bringen, einfach zu installieren, modular 

erweiterbar und letztlich auch finanzierbar sein.“ 

62 vdw-Mitgliedsunternehmen hatten sich im Vorfeld der 

Tagung an einer Befragung durch F+B beteiligt. Kerstin 

Rieke von F+B stellte die wichtigsten Ergebnisse vor (einen 

detaillierteren Bericht dazu lesen Sie in der Aprilausgabe 

des vdw magazins). Zwei wesentliche Trends, die sich 

aus der Umfrage ergeben haben: Das Thema „Vernetztes 

Wohnen“ ist für die Branche derzeit noch nicht von 

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AUFTAKT 10 

3


4 

Dr. Hajo Schumacher Dr. Sibylle Meyer Robert Scholz 

Kerstin Rieke Anton Zahneisen Dr. Viktor Grinewitschus 

besonderem Interesse. Andererseits werden erhebliche 

Einsatzmöglichkeiten insbesondere beim Energiemanagement 

sowie bei Kommunikation und Multimedia gesehen. 

Stichworte sind Fernablesung, einzelraumbezogene 

Heizungssteuerung und Triple Play. Rieke stellte bereits 

praxiserprobte Projekte der GEWOBA, der Wohnungsgenossenschaft 

Hameln, der Lehrter Wohnbau sowie der 

GBH Hannover vor. 

Skeptisch äußern sich die Unternehmer hinsichtlich der 

Kosten. Mehr als zwei Drittel von ihnen glauben, dass sich 

die Zahlungsbereitschaft der Mieter für technische Zusatzleistungen 

künftig eher noch verringern wird. Gleichwohl 

werde ein immer höherer technischer Standard in den 

Wohnungen erwartet – nicht nur von jungen Leuten, 

sondern auch von Senioren. 

Neben Energie und Kommunikation werde „Vernetztes 

Wohnen“ auch zu einer Verbesserung von Pflege und 

Assistenz älterer Menschen beitragen, unterstrich Dr. Viktor 

Grinewitschus die Erwartungen der Wohnungsunternehmer. 

Der Leiter des InHaus-Projektes des Fraunhofer- 

Instituts nannte als Beispiele Bewegungssensoren, die 

Auswertung personenbezogener Gesundheitsdaten und 

diverse Sicherheitsvorkehrungen. „Pflegedienste werden 

in Zukunft wie der Pizza-Service organisiert – nämlich 

bedarfsorientiert“, meinte Grinewitschus. 

Für den Bereich des Energiemanagements brachte der 

InHaus-Leiter den Begriff des „Smart Metering“ in die 

Diskussion. Derzeit laufen bereits Pilotprojekte, in denen 

Verbrauchsdaten jederzeit abrufbar und somit den Nutzern 

transparent sind. Deutlich vielschichtiger sind nach 

Ansicht von Grinewitschus die Einsatzmöglichkeiten im 

Bereich von Kommunikation und Multimedia. Das Internet 

eröffne – weit über Triple Play hinaus – ganz neue 

Perspektiven. 

Auch für das bundesweit bekannte Projekt „Sophia“ 

setzt auf die „Vernetzung der Wohnwelt“, wie Geschäftsführer 

Anton Zahnweisen erläuterte. Ziel von „Sophia“ 

sei die Integration neuer Technologien in bestehende 

soziale Systeme. Dabei sei es wichtig, „die Kunden mitzunehmen“. 

Beim Gemeinsamen Genossenschaftstag im 

April in Hamburg wird Zahneisen auch über die neuen 

Projekte „Sophital“ und „Jutta“ referieren. 

Einen außerordentlichen Erfolg hat die Wohnungsgenossenschaft 

Marzahner Tor mit der Einrichtung eines eigenen 

Breitbandkabelnetzes und einer eigenen Kopfstation. 

Das Interesse der Mitglieder am genossenschaftseigenen 

Triple Play ist enorm: Bereits 46 Prozent nutzen die Angebote 

für TV, Telefonie und Internet. Der Marketing- 

Beauftragte der Genossenschaft, Robert Scholz, gab sich 

zuversichtlich, dass die Technologie das Unternehmen 

in die Lage versetzen werde, noch eine ganze Reihe von 

Zusatzdiensten zu Gunsten der Mieter zu entwickeln. 

In der abschließenden von Bernd Leutner moderierten 

Gesprächsrunde bedauerte Viktor Grinewitschus, dass 

„die Entscheider in der Politik, aber auch in der Immobilienwirtschaft 

auf Abwarten“ spielten. „Die Vernetzung 

der Köpfe dauert sehr lange.“ Gleichwohl sei er der Auffassung, 

dass sich das Tempo der technischen Vernetzung 

beschleunigen werde. Die Wohnungswirtschaft müsse

sich daher unbedingt mit den Trends befassen. Allerdings 

habe er in der Branche eine „mangelnde integriere Systemsicht“ 

beobachtet. 

Verbandsdirektor Meyer meinte, die Unternehmen müssten 

ihr Mieterklientel genau analysieren und daraus ableiten, 

was im technischen Bereich möglich ist. Rüdiger 

Warnke, Geschäftsführer der Nibelungen Wohnbau in 

Braunschweig, stimmt Meyer zu: „Wir kommen gar nicht 

umhin, in diesem Bereich zu investieren.“ Meyer kündigte 

eine Folgeveranstaltung an, in der „Praktiker für Praktiker“ 

Verfahren und technische Lösungen vorstellen sollen, die 

bereits praxiserprobt sind. 

Die Vorträge vom „auftakt10“ sind unter 

www.vdw-wohnen.de nachzublättern. 

Bilder vom „auftakt10“ und vom Neujahrsempfang unter 

www.vdw-wohnen.de. 

Wohnungsunternehmen halten 

Investitionen auf hohem Niveau 

Hannover. Die 171 vdw-Mitgliedsunternehmen planen 

in diesem Jahr Investitionen in Höhe von rund 530 Millionen 

Euro. Schwerpunkt bleibt die Modernisierung des 

Wohnungsbestandes. Dagegen werde sich die Neubautätigkeit 

bei Mehrfamilienhäusern trotz steigender Baugenehmigungszahlen 

insbesondere in Niedersachsen auf 

geringem Niveau stabilisieren, sagte vdw-Direktor Bernd 

Meyer beim Neujahrsempfang. 

Etwa 430 Millionen Euro wollen die Wohnungsgenossenschaften 

und -gesellschaften 2010 für Modernisierung 

und Instandhaltung aufwenden. „Die Aufwertung des 

Bestandes hat absolute Priorität“, betonte Meyer. Die 

Ergebnisse können sich bereits sehen lassen: Mehr als 

60 Prozent des Wohnungsbestandes der vdw-Mitgliedsunternehmen 

sind bereits vollständig modernisiert bzw. 

weisen einen zeitgemäßen Standard auf. Für die Mieter 

bedeutet das: weniger Energieverbrauch und somit 

geringere Heizkosten. „Der mittlere Verbrauch bei den 

vdw-Wohnungen liegt rund 20 Prozent unter dem durch- 

Höhepunkt des anschließenden Neujahrsempfangs war 

ohne Zweifel der Vortrag von Dr. Hajo Schumacher über 

„Social Media“. Unterhaltsam und äußerst informativ 

entführte er die rund 200 Gäste in die Welt des Web 2.0 

– wo sich die „User“ zwischen Facebook, Twitter und Youtube 

tummeln. „Wir regen uns über Nacktscanner auf und 

im Netz entblößen sich die Menschen bis ins Privateste“, 

sagte Schumacher. Alle erzählen allen alles – das ist die 

zentrale Botschaft. Für die Kommunikationsstrategien von 

Unternehmen, Politik und Verwaltung bedeute dies, meinte 

Schumacher, sich ganz genau mit den neuesten Trends 

im Internet zu beschäftigen. Ignorieren sei nicht möglich, 

und die Prozesse aufzuhalten, schon gar nicht.


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8. Wohnungspolitischer Kongress 

widmet sich 

„Zukunft mit Bestand!“ 

„Wir müssen uns kümmern!“ 

Hannover. „Nachbarschaft ist das große Thema der Zukunft.“ 

Prägnanter als vdw-Verbandsdirektor Bernd Meyer 

kann man den 8. Wohnungspolitischen Kongress nicht auf 

den Punkt bringen. Rund 300 Teilnehmer hatten im Hannover 

Congress Centrum lebhaft über Ideen und Strategien 

zur Zukunft von Städten und Gemeinden diskutiert. 

Ihr Urteil, angelehnt an den Tagungstitel: Im Bestand liegt 

die Zukunft! Zukunft hat auch der Kongress, der voraussichtlich 

im November 2010 seine neunte Auflage erleben 

wird. Veranstaltet wird die größte wohnungspolitische 

Tagung Niedersachsens vom Sozialministerium, der NBank 

und dem vdw Niedersachsen Bremen. 

89 Prozent aller Wohnungen in Niedersachsen befinden 

sich in Privatbesitz. „Doch viele Eigentümer sind fachlich 

und finanziell überfordert, wenn es darum geht, den 

Bestand fit zu machen für die Zukunft“, sagte NBank- 

Vorstand Walter Koch zur Begrüßung. Während sich die 

professionellen Vermieter aus der Wohnungswirtschaft 

schon seit Jahren mit Themen wie „Wohnen im Alter“ 

und Klimaschutz auseinandersetzen und vielerorts schon 

weite Teile ihrer Wohnungsbestände grundlegend modernisiert 

haben, hinken Privateigentümer oft hinterher. 

Der Kongress diene dazu, den Akteuren am Markt Mut 

zu machen, notwendige Investitionen zu realisieren, 

betonte Koch. 

Auch Sozialministerin Mechthild Ross-Luttmann stellte 

heraus: „Die Bestände prägen Städte und Gemeinden. 

Deswegen müssen wir uns darum kümmern.“ Sie verwies 

auf die Maßnahmen des Landes wie die Wohnraum- und 

Städtebauförderung, das Energieeffizienzdarlehen, den

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Bernd Meyer Prof. Volker Eichener 

Prof. Kerstin Gothe N-Bank-Vorstand 

Walter Koch 

Wettbewerb Klima kommunal 2010 und die Quartiersinitiative 

Niedersachsen, kurz QIN. Die Ministerin lobte in 

diesem Zusammenhang vor allem die 173 Wohnungsgesellschaften 

und -genossenschaften, die im vdw organisiert 

sind: „Sie bewirtschaften mehr als 360.000 Wohnungen 

und sind daher Bestandsprofis und erfahren in 

der Bestandsanpassung.“ 

Prof. Dr. Volker Eichener, Gründungsrektor der EBZ 

Business School in Bochum, sieht bei der erfolgreichen 

Vermarktung von Bestandswohnungen derzeit vor allem 

emotionale Probleme. „Wir müssen Begeisterung wecken 

für die Bestände in unseren Städten“, sagte Eichener. Die 

vielfach propagierte „Renaissance urbanen Wohnens“ 

biete dafür eigentlich gute Erfolgsaussichten. Bei der 

Modernisierung älterer Wohnungen muss nach Worten 

Eicheners unbedingt ein guter Ausstattungsstandard das 

Ziel sein. Bäder und Küchen haben mittlerweile eine ganz 

andere Bedeutung fürs Wohnen als zu Zeiten der Baufertigstellung. 

Beachtet werden müssen, so rät Eichener, 

auch ausreichende Abstellmöglichkeiten außerhalb der 

Wohnung, große Balkone sowie technische Zusatzangebote 

fürs Arbeiten zu Hause, für mehr Sicherheit und fürs 

Energiesparen. 

Dass Wohnen zu einem emotionalen Prozess geworden 

ist, verdeutlichte auch die Karlsruher Professorin Kerstin 

Gothe in ihrem Referat. Sie sieht auf den Wohnungs- 

märkten einen Paradigmenwechsel: „Wohnen ist nicht 

mehr vom Gebäude, sondern vom Menschen her zu denken. 

Die Entscheidung zugunsten eines Wohnortes fällt 

immer öfter wegen seines Rufes und des Images seiner 

Nachbarschaft.“ Gothe riet den Stadtvierteln zu einem 

„Neighbourhood Branding“, also einem „wertorientiertem 

Management des Quartiers“: „Die Bewohner eines 

Viertels formulieren quasi in einem kollektiven Bauherrenwunsch 

ihre Wünsche, und Träume.“ Orientiert an 

einem gemeinsamen Ziel, könnte das Viertel dann gezielt 

profiliert und für die gewünschten Bewohner qualifiziert 

werden. „Dann“, war Gothe überzeugt, „hilft Neighbourhood 

Branding, die Quartiere maßgeschneidert zu modernisieren, 

ihr Image zu verändern und die Immobilienwerte 

in dem Viertel mindestens zu stabilisieren.“ 

Bernd Meyer, Verbandsdirektor des vdw, hob in seinem 

„Zwischenruf“ hervor: „Unsere Städte sind doch längst 

gebaut.“ Deswegen hätten die Wohnungsgesellschaften 

und -genossenschaften frühzeitig auf die Steigerung der 

Wohnqualität in den Beständen gesetzt. Bei ihren Investitionen 

suchen sie Lösungen für den Klimaschutz und 

Antworten auf den demografischen Wandel. Anhand 

zahlreicher Beispiele aus dem vdw-Verbandsgebiet zeigte 

Meyer Themen wie „Anbau von Fahrstühlen“, „barrierearme 

Bäder“, „wohnortnahe Dienstleistungen“, „neue 

Wohnprojekte“, „Nachbarschaftshilfe“, „Wohnumfeldgestaltung 

und „Steigerung der Energieeffizienz“ auf. 

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WOHNUNGSPOLITISCHER KONGRESS 

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WOHNUNGSPOLITISCHER KONGRESS 

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Ministerin Ross-Luttmann 

Staatspreis 2010 für Architektur 

Beim Kongress stellte Ministerin Ross- 

Luttmann das Thema des Niedersächsischen 

Staatspreises für Architektur 2010 

vor. Er wird sich dem „Bauen für Soziales, 

Gesundheit und gewerbliche Dienstleistungen“ 

widmen. „Erstmals sind 

unter diesem Motto Sozial- und Gesundheitsbauten 

Gegenstand des Preises, mit 

dem wir beispielgebende Architektur in 

Niedersachsen auszeichnen“, sagte die 

Ministerin. Ausschreibungsunterlagen 

sind bei der Architektenkammer erhältlich. 

Der Preis selbst wird im Herbst 

2010 vergeben. 

An einigen Orten seien sicherlich auch der Abriss und 

der Neubau von Mehrfamilienhäusern geboten, meinte 

Meyer. „Flächendeckende Effekte wird es aber nicht geben. 

Vielmehr sind dies alles Einzelfallentscheidungen der 

Wohnungsunternehmen.“ Am Fazit ändere das nichts: 

„Die Zukunft liegt in den Beständen.“ 

Nach der Mittagspause verteilten sich die Teilnehmer auf 

insgesamt vier Fachforen. Darin ging es unter anderem 

um die Frage, ob es zwischen der Entwicklung ländlicher 

Räume und der Entwicklung der Städte eine Konkurrenzsituation 

gäbe. Außerdem wurden zahlreiche Projekte 

vorgestellt, die sich in ihren ganz unterschiedlichen 

Ansätzen und Zielrichtungen zu einem vielschichtigen Bild 

zusammenfügten, wie die Städte und Regionen in Zukunft 

aussehen und die Menschen in Niedersachsen künftig 

leben werden. 

NBank-Vorstand Koch und vdw-Verbandsdirektor Meyer 

zeigten sich nach der Tagung äußerst zufrieden. Die gute 

Resonanz sowie die ausführlichen Gespräche auch und 

gerade in den Pausen belegten, welche Bedeutung den 

Wohnungsbeständen zukommt, sagten die Cheforganisatoren. 

Der nächste Wohnungspolitische Kongress wird am 

Donnerstag, 2. Dezember in Hannover stattfinden.

ALBRECHT REIMANN I Notar und Rechtsanwalt 

Der Notar und Rechtsanwalt mit dem 

Schwerpunkt Immobilien- und Erbrecht 

ist Partner der mittelständischen Anwalts- 

und Notariatskanzlei Senger, 

Reimann, Kunzmann in Hannover. 

Bauträgervertrag 

Kaufverträge zwischen Bauträger und Verbraucher über 

eine neu herzustellende Immobilie unterfallen dem Werkvertragsrecht. 

Nach dessen Fertigstellung hat nicht nur 

die Übergabe sondern auch die Abnahme des Werkes 

durch den Erwerber als vertragsgerecht zu erfolgen. Nur 

eine formgerechte Abnahme setzt die Verjährungsfrist 

von Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers in Lauf. 

Bislang enthielten Kaufverträge über ein Wohnungseigentum 

oftmals die Klausel, dass ein vom Verkäufer oder der 

zuständigen IHK zu benennender vereidigter Sachverständiger 

das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber verbindlich 

abnehmen solle. Diese Regelung ist nunmehr von 

Land- und Oberlandesgericht München verworfen worden 

(LG München I, 02.07.2008 – 18 O 21458/07; OLG 

München, Beschluss vom 15.12.2008 – 9 U 4149/08) 

mit folgenden Gründen: 

Ein vom Bauträger selbst ausgesuchter und bezahlter 

Sachverständiger sei keine neutrale Person, die als Treuhänder 

auf Seiten der Erwerber stehe. Auch sei er zu einer 

Rechtsdienstleistung, nämlich die Abgabe der rechtsgeschäftlichen 

Abnahmeerklärung, nicht befugt und von 

Natur aus auch gar nicht befähigt. 

Die Konsequenz in dem entschiedenen Fall: Die fünfjährige 

Verjährungsfrist hat mangels ordnungsgemäßer 

Abnahme nicht zu laufen begonnen. Eine konkludente 

Abnahme durch Ingebrauchnahme hat das Gericht ebenfalls 

verworfen, weil es den Erwerbern insoweit an dem 

entsprechenden Abnahmewillen und -bewusstsein fehle. 

Die Erwerber konnten also auch nach mehr als fünf Jahren 

noch Gewährleistungsansprüche geltend machen. In 

einem entsprechenden Rechtsstreit vor dem LG Hannover 

ist diese Entscheidung bereits von den klagenden Eigentümern 

jetzt zitiert worden. 

Deshalb schlage ich folgende Formulierung vor: 

Abnahme des Gemeinschaftseigentums 

des WEG-Grundstückes 

Die technische Abnahme der Bauteile und Anlagen, die 

im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, wird nach Fertigstellung 

für alle Käufer der Liegenschaft von dem öffentlich 

RA und Notar Reimann berät im Rahmen 

seiner beruflichen Tätigkeit die Mitglieder 

des vdw insbesondere in Fragen 

des Bauträgerrechtes, der Gestaltung von 

Immobilienverträgen und der hiermit 

im Zusammenhang stehenden Rechtsgebiete. 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums 

bestellten und vereidigten Sachverständigen , 

ersatzweise durch einen anderen auf Antrag der Verkäuferin 

von der IHK enannten öffentlich bestellten 

und vereidigten Sachverständigen vorgenommen. 

Die Beauftragung des Sachverständigen erfolgt im Namen 

und in Vollmacht des Käufers und wird über den Verwalter 

der Liegenschaft veranlasst. 

Mit der Beauftragung dieses Sachverständigen ist der Käufer 

einverstanden und erteilt dem Sachverständigen bereits jetzt 

Vollmacht, für ihn die technische Abnahme des Gemeinschaftseigentums 

vorzunehmen. Der Notar wies den Käufer 

darauf hin, dass die Vollmacht jederzeit widerruflich sei. 

Dem Käufer bleibt vorbehalten, persönlich an dem Abnahmetermin 

teilzunehmen, er wird dazu rechtzeitig von der 

Verkäuferin schriftlich zu diesem Termin eingeladen. 

Die Abschrift des über die Abnahme erstellten Protokolls wird 

beim Verwalter hinterlegt. Eine Kopie des Protokolls wird dem 

Käufer an die heute angegebene 

Adresse übersandt mit der Aufforderung, die Abnahme 

schriftlich zu erklären. Erklärt der Käufer sich innerhalb einer 

Frist von 12 Werktagen nicht, gilt die Abnahme damit als 

erfolgt. Hierauf soll die Verkäuferin noch einmal ausdrücklich 

in dem Übersendungsschreiben hinweisen. Mit der Abnahme 

beginnt die Verjährungsfrist gem. § 634 a BGB. 

Die für die Tätigkeit des Sachverständigen anfallenden 

Kosten trägt die Verkäuferin. 

Die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, einen anderen 

Sachverständigen beizuziehen. In diesem Falle trägt die 

Eigentümergemeinschaft die Kosten dieses Sachverständigen. 

Rechtssicherer ist natürlich, jegliche Abnahme vom 

Erwerber vornehmen zu lassen. Aber sinnvoll, und für 

den Erwerber allemal vorteilhafter ist die technische 

Abnahme durch einen Fachmann, der zur Beurteilung 

von Qualität und Mangelfreiheit nun einmal wesentlich 

qualifizierter ist als der Laie Erwerber.


10 

PROF. DR. ECKARD MINX I Sprecher des Vorstandes der Gottlieb-Daimler 

und Karl-Benz Stiftung 

Zukunft: Was es zu bedenken gilt! 

(3. Teil) 

ZUKUNFT 

WOHNEN

(Fortsetzung aus dem magazin 5/2009) 

3. Vorausschau als Teil 

der Strategieentwicklung 

Hamel und Prahalad 19 haben schon vor geraumer Zeit 

gezeigt, dass es einerseits keine angemessene Theorie 

bzw. kein Rezept für Strategieentwicklung gibt. Andererseits 

gilt, dass wirklich innovative Strategien immer das 

Resultat geglückter Vorausschau sind. Dies verdeutlicht 

auch, dass die Trias von 

● Offenheit für Anregungen von außen, 

● Zulassen kontroverser Sichtweisen und 

● Experimentieren – gedanklich und real – 

mit kalkulierbaren Risiken 

PROF. DR. ECKARD MINX 

gleichermaßen konstitutiv für Zukunftslabors, innovatives 

Verhalten und Wettbewerbsstärke gesehen werden kann. 

Allerdings kann auch das inhärente Dilemma klar benannt 

werden. In den Worten von Arthur Koestler lautet es: 

„Eine neue Gewohnheit anzunehmen ist leicht, aber mit 

einer alten Gewohnheit zu brechen, ist eine heroische 

Leistung.“ Denn im Wettlauf um wirtschaftlich rentable 

Wettbewerbspositionen und Best-Practice-Modelle laufen 

viele Unternehmen Gefahr, sich immer ähnlicher zu werden 

und die Bedeutung eines eigenständigen Ideenmanagements 

und einer eigenen strategischen Positionierung 

aus den Augen zu verlieren. Betriebliche Effizienz und 

wettbewerbsfähige Kostenpositionen sind notwendige 

Bedingungen für unternehmerischen Erfolg. Es gelingt 

jedoch nur wenigen Unternehmen, sich allein aufgrund 

ihrer betrieblichen Effizienz längere Zeit im Wettbewerb 

erfolgreich zu behaupten. 

Nachhaltiger Unternehmenserfolg lässt sich nur erzielen, 

wenn es Unternehmen gelingt, zusätzlich eine langfristige 

strategische Position aufzubauen, die auf eine Differenzierung 

der eigenen Tätigkeiten von denen der Wettbewerber 

baut. Einer der zentralen Erfolgsfaktoren für eine 

solche Differenzierungsstrategie liegt darin, den zukünfti- 

Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften 

und Rechtswissenschaft an 

der FU Berlin und ersten beruflichen 

Stationen an der FU und im Ausland, ab 

1980 Mitarbeiter bei der Daimler-Benz 

AG (Forschungsgruppe Berlin). Von 1992 

Leiter der Forschung „Gesellschaft und 

Technik“ in Berlin, Palo Alto und Kyoto, 

Japan. Seit 2008 Sprecher des Vorstandes 

der Gottlieb-Daimler und Karl-Benz 

Stiftung. U. a. Mitglied im Stiftungsrat 

der Stiftung Deutsches Technikmuseum 

Berlin und im Strategiebeirat Sozialökologische 

Forschung im Bundesministerium 

für Bildung und Forschung. 

Themenschwerpunkte: 

Zukunftsforschung, Innovationsmanagement, 

Organisationsentwicklung. 

gen Wandel frühzeitig zu antizipieren und mit möglichst 

einzigartigen Kombinationen von Innovationen und Geschäftstätigkeiten 

zu gestalten. 

Aber auch bei Nutzung aller oben genannten Instrumentarien 

ist Erfolg nicht garantiert. Einen „general problem 

solver“ stellen auch sie nicht dar. So hat Karl E. Weick 20 

schon vor Jahren darauf hingewiesen, dass es eine Vielzahl 

von Instrumenten zur Wettbewerbsgenerierung gibt. Aber 

dass es auch sinnvoll sein kann, situativ gezielt auf sie zu 

verzichten. An einer realen Geschichte demonstriert er das 

Prinzip dieser scheinbar paradoxen Empfehlung: In den 

Jahren 1949 und 1994 kamen zwei Feuerwehrmannschaften 

ums Leben, die bei der Bekämpfung von Waldbränden 

von explodierenden Feuerstellen überrascht wurden. In 

beiden Fällen wurde der Rückzug der Feuerwehrleute 

durch ihre schweren Werkzeuge wie Schaufeln, Feuerspritzen, 

Rucksäcke u. Ä. verlangsamt, die sie bei sich trugen 

und, trotz eindeutiger Anweisungen, nicht fallen ließen. 

Durch das Festhalten an den Ausrüstungsgegenständen 

verloren sie an Strecke und kamen schließlich „within 

sight of safe areas“ um. Die zentrale Frage, warum die 

Feuerwehrleute in der lebensbedrohlichen Situation ihre 

Gerätschaften nicht fallen ließen, beantwortet Weick ganz 

einfach: Sie konnten nicht anders. Die Instrumente hatten 

ihnen in Hunderten von Situationen geholfen. Warum 

sollten sie ausgerechnet jetzt auf genau das verzichten, 

was bisher ihr Überleben sicherte? Die Betroffenen hatten 

keine Übung im Abwerfen ihrer Werkzeuge. In den von 

Weick gelieferten Gründen für die schrecklichen Desaster 

spiegelt sich die gefährliche, innovationsfeindliche Kraft 

der herrschenden Routinen der Organisation. 

Mit seinem Imperativ „Drop your tools or you will die!“ 

setzt Weick das Festhalten an Instrumenten unter bestimmten 

Bedingungen mit lebensbedrohlicher Ignoranz 

gleich, ohne dass die Betroffenen in diesen Zusammenhang 

Einsicht nehmen können. Die Schwierigkeit, angesichts 

einer kritischen Situation bekannte, liebgewordene 

Gewohnheiten loszulassen – sie stattdessen womöglich 

noch fester in den Griff zu nehmen – ist vielmehr ein 

grundsätzlicher sozialer Ausdruck des Beharrens, wenn 

es auf Beweglichkeit ankommt. Weicks Metapher zeigt, 

>> 


ZUKUNFT WOHNEN 

11


12 

Zukunft: Was es zu bedenken gilt 

dass Menschen in Organisationen sich mit Instrumenten 

Sicherheit geben und damit gleichzeitig in Kauf nehmen, 

von ihren Instrumenten in beklagenswerte Situationen 

gebracht zu werden. Auch hieran ist zu denken, wenn 

man über neue oder bisher nicht verwendete „tools“ 

nachdenkt. 

Der einzige Rat, der in einer Zeit starker Veränderungen 

und aufbrechender neuer Fragen gegeben werden kann, 

ist wohl der, die Vielfalt der o. g. Perspektiven wie auch 

die Offenheit der Lösungswege gleichermaßen zu reflektieren. 

Königswege werden sich nicht finden lassen. Oder 

um mit Aurelius, dem römischen Geschichtsschreiber, zu 

sprechen: „Es ist besser, auf dem rechten Wege zu hinken, 

als festen Schrittes abseits zu gehen.“ 

Innovationen sind und bleiben der Motor ökonomischer 

Zukunftsfähigkeit. Weil aber mit ihnen und durch sie Umfeldveränderungen 

zur Tagesordnung gehören, ist die 

Notwendigkeit der Innenweltveränderungen, der mentalen 

Modelle in den Köpfen der Entscheider, unabdingbar. 

Allerdings reicht es nicht, wenn zu diesem Zweck Trends 

und Prognosen eingekauft werden. Wer sich blind auf 

Trends verlässt, übersieht leicht die Bedeutung von Diskontinuitäten 

(Trendbrüchen). Wie auch das Setzen auf 

Trends und Prognosen die Frage nach der Zukunft, die 

wir wollen, ausblendet. Der Verzicht aber auf die Gestaltungs- 

und Handlungsoptionen amputiert die strategische 

Entscheidungsfindung von Unternehmen um deren wesentlichen 

Teil. 

Zukunftslabors bzw. Szenarioprozesse stellen sich den 

Fragestellungen einer komplexen wie auch komplizierten 

Zukunft. Sie können das „Denken auf Vorrat“ unterstützen, 

indem sie die Offenheit von Zukunft reflektieren. 

Das zwingt zwar zur Bescheidenheit, macht aber immer 

wieder bewusst, dass die Zukunft ein Kind der Gegenwart 

ist. Die Beschäftigung mit Zukunft sollte insofern als eine 

komplexe Struktur von Herausforderungen verstanden 

werden, auf die wir uns am besten vorbereiten, indem 

wir sie aktiv mitgestalten und uns immer wieder vergegenwärtigen, 

dass Zukunft keine Fortsetzung der Vergangenheit 

ist. 

Resümee 

Wir agieren immer im Hinblick auf eine Zukunft, die wir 

nicht kennen können. Daran wird sich prinzipiell nichts 

ändern. Aber: Dies ist kein Plädoyer dafür, Zukunft Zukunft 

sein zu lassen. Vielmehr gibt es, wie gezeigt, eine 

Vielzahl von guten Argumenten, sich besonders intensiv 

der Zukunftsfrage annehmen. 21 Unbewusst oder bewusst 

konstruieren wir bei jeder von uns getroffenen Entscheidung 

Zukunftsbilder, die wir gemeinhin Erwartung nennen. 

Wichtig ist, dass der Prozess zur Entstehung dieser 

Erwartungen gezielt und wenn möglich, strukturiert erfolgt. 

In Organisationen sollte dies durch die Organisation 

selber erfolgen. Die Gründe dafür habe ich genannt. Aber 

selbst wenn wir diesem Prinzip folgen, ob in der Form 

von Zukunftslaboren oder anderen Formen, ist nicht auszuschließen, 

dass derartige Bilder mit gravierenden dysfunktionalen 

Folgen und Risiken einhergehen können. 

Wir müssen uns klar darüber sein, dass wir immer ein 

„Management unter Ungewissheit“ 22 betreiben. Ein Management 

unter Ungewissheit kalkuliert und akzeptiert, 

dass seine Zukunftsbilder bzw. Erwartungen trügen können. 

Es erhält damit seine Handlungsfähigkeit und vermeidet 

absolute Blindheit. Mit dieser Situation gilt es sich 

zu arrangieren, ohne in Beliebigkeit zu verfallen. Für den 

entscheidenden Schritt der Zukunftsgestaltung, das gestaltende 

Tun, gilt zudem die nachfolgende Annahme: „It 

is better to be vaguely right than to be precisely wrong“ 

(Karl R. Popper). 

Aber selbst bei einer derartigen Charakterisierung lassen 

sich zwei Anregungen hervorheben. Wir müssen lernen, 

die „Landschaft“ in der wir uns, ob als Unternehmer, 

Politiker oder Staatsbürger, bewegen, gut zu beschreiben. 

Und es gilt, klare Ziele zu formulieren. Wenn gewusst 

wird, wohin der Weg uns führen soll, dann ist der Produktion 

von Zukunft keine inhärente Grenze gesetzt. 

Vorstellungen über mögliche Zukünfte helfen, den Erwartungshorizont 

zu strukturieren. Aus unendlicher Offenheit 

werden realistische Erwartungen, die den Akteuren bei 

der Beurteilung der Möglichkeiten – gerade auch des Jetzt 

– wie auch bei der Entscheidungsfindung helfen. Wissenschaft 

und Fantasie, die Beobachtung des Gegebenen und 

das Entwerfen unterschiedlicher Welten, Wirklichkeitssinn

und Möglichkeitssinn, schließen einander nicht aus, sondern 

stimulieren und befördern sich wechselseitig und 

führen bisweilen zu unerwarteten Erkenntnissen. 

Eine Allegorie, entnommen einem Buch über Heinz von 

Foerster, „Die Geschichte vom 18. Kamel“ 23 , soll manche 

der vorgebrachten Gesichtspunkte noch einmal zusammenfassen: 

Ein Mullah ritt auf seinem Kamel nach Medina; unterwegs 

sah er eine kleine Herde von Kamelen; daneben standen drei 

junge Männer, die offenbar sehr traurig waren. 

„Was ist euch geschehen, Freunde?“ fragte er, und der 

Älteste antwortete: „Unser Vater ist gestorben.“ 

„Allah möge ihn segnen. Das tut mir leid für euch. Aber er 

hat euch doch sicherlich etwas hinterlassen?“ 

„Ja, antwortete der junge Mann, diese siebzehn Kamele. 

Das ist alles, was er hatte.“ 

„Dann seid doch fröhlich! Was bedrückt euch denn noch?“ 

„Es ist nämlich so“, fuhr der älteste Bruder fort, „sein letzter 

Wille war, dass ich die Hälfte seines Besitzes bekomme, mein 

jüngerer Bruder ein Drittel und der jüngste ein Neuntel. 

19 _ Gary Hamel, C. K. Prahalad: Wettlauf um die Zukunft. 

Wie sie mit bahnbrechenden Strategien die Kontrolle über 

Ihre Branche gewinnen und die Märkte von morgen schaffen. 

Wien 1997 (englische Originalausgabe: Boston 1994). 

20 _ Karl E. Weick: Der Prozeß des Organisierens. 

Frankfurt am Main 1985 (englische Originalausgabe: Boston 1969). 

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Zu dieser Geschichte meinte Heinz von Foerster: „So wie 

das achtzehnte Kamel, so braucht man Wirklichkeit als 

eine Krücke, die man wegwirft, wenn man sich über alles 

andere klar ist.“


14 

GERHARD LOCHMANN I Rechtsanwalt 

Der Autor hat sich als Inkassopraktiker, 

Unternehmensberater und Buchautor einen 

Namen gemacht und berät und trainiert 

seit Jahren Wohnungsunternehmen 

im Bereich Mietenverzug. 

Mietrückstände reduzieren – 

vor allem eine Führungsaufgabe 

AUSSENSTÄNDE BELASTEN BILANZEN, KOSTEN 

ABER VOR ALLEM GELD. VIEL GELD, DAS SICH 

IN ZUSÄTZLICHEN PERSONALAUSGABEN VER- 

STECKT. 

Erstaunlich, wie diese Außenstände mit fast stoischer Ruhe 

auch dann noch hingenommen werden, wenn sie sich im 

Laufe der Jahre kontinuierlich erhöhen. Vorschnell wird 

dann auf die abnehmende Zahlungsmoral, die gerade 

wieder steigende Arbeitslosigkeit oder die Eigenheiten der 

eigenen Mieterstruktur verwiesen. Hinter vorgehaltener 

Hand wird auch damit argumentiert, dass es doch besser 

sei, nur jede zweite Miete zu kassieren, wenn sonst ein 

Leerstand drohe… Weil Vorstände selten mit praktischer 

Inkassoerfahrung gesegnet sind und die Sachbearbeiter 

natürlich beteuern alles zu tun, was möglich sei, schließt 

sich der Kreis zur gemeinsamen Einschätzung, das sei ein 

strukturelles Problem, dem mit einfachen Maßnahmen 

nicht zu Leibe zu rücken sei. 

Deshalb ist die Reduktion der Außenstände im ersten 

Schritt eine Führungsaufgabe. Es gilt den Tanz der sich 

gegenseitig ergänzenden und bestärkenden Argumente 

der Unabänderlichkeit mit forschen Versuchen zu unterbrechen. 

Anhand von zuerst punktuellen Ergebnissen 

ist nachzuweisen, dass die Außenstände deutlich zurückgeführt 

und der Personalaufwand dafür mittelfristig 

reduziert werden kann. 

Das ist keine Theorie, sondern Praxis: Die LEG NRW GmbH, 

die rund 50.000 Wohnungen verwaltet, hat mit einem 

zweijährigen Programm nicht nur einmal, sondern zwei 

Mal ihre Außenstände halbiert und war von diesem Erfolg 

selbst überrascht. Ähnliche Erfolge haben auch andere 

Unternehmen verzeichnet. 

Der vdw Niedersachsen Bremen bietet an: 

Tagesseminar mit Gerhard Lochmann 

„Mietrückstände reduzieren – vor allem eine Führungsaufgabe“ 

am 10. März 2010 in Hannover 

Erster Schritt: Die Ist-Analyse 

Struktur und Kosten der Mietrückstände werden statistisch 

erfasst, um den Erfolg von Reduzierungsmaßnahmen 

quantifizieren zu können: 

● Feststellen von Strukturschwerpunkten 

● Erfassen regelmäßiger Verzugszahlungen 

● Durchleuchten der Mahnaktionen im Detail und 

vor allem der tatsächlichen Mahnzeiträume 

● Messung der bisherigen Erfolgsquoten in den 

einzelnen Mahnschritten 

● Dokumentation der Zusammenarbeit im Mahnwesen 

● Beurteilung der Mahnaußenwirkung aus der Sicht 

eines Mieters mit Zahlungsproblemen 

● Erfassen der Mahnbescheide, der ausgesprochenen 

und gerichtlich durchgesetzten Kündigungen und 

der erfolgten Zwangsräumungen 

● Kalkulation des jährlichen Mahnaufwandes 

Zweiter Schritt: Erhöhung der 

schriftlichen Mahneffizienz 

Im Rahmen der Ist-Analyse werden erkannte Probleme 

im Bereich des schriftlichen Mahnens zuerst behoben. 

Das können sein: 

● Verzögerung im Informationsfluss Buchhaltung – 

Mahnwesen, die dazu führen, dass aus Sicht des Mieters 

wenig, zu spät oder schablonenhaft reagiert wird. 

● Verbesserung des Mahnschriftverkehrs durch neue 

Texte und vor allem Texte, die auf die jeweilige Mietsituation 

eingehen. Bleibt eine Kautionszahlung aus, 

wird dies anders angemahnt als der Erstverzug eines 

Mieters, den man seit 20 Jahren als zuverlässig kennt. 

● Regelmäßige Zahler nach Mahnung oder Zahlungen 

zur Monatsmitte werden umgestellt. 

● Das effektivere Mahnwesen wird durch freundliche 

Angebote, in Problemfällen zu helfen, ergänzt, wenn 

der Mieter sich nur vor und nicht nach der Verzugssituation 

von sich aus meldet.

Dritter Schritt: Mahnen mit 

persönlichem Kontakt 

Erbringen Techniker oder Hauswarte ihre Leistungen ohne 

auf eine bestehende Mahnsituation beim Mieter persönlich 

einzugehen (weil sie davon häufig gar nichts wissen), 

wird ein Signal gesetzt. Mieter, die es regelmäßig im 

Mietverzugsfalle mit einer Vielzahl von Gläubigern zu tun 

haben, nehmen dies als Entwarnungshinweis. Mahnen 

auch die Sachbearbeiter, zunächst nur punktuell auch telefonisch 

(durchaus auch nach 17 Uhr), werden Zahlungssignale 

gesetzt und der Mieter daran gewöhnt, dass da 

jemand ist, der sich persönlich kümmert und nicht nur 

ein Computer, der Daten abarbeitet. 

Sind erste positive Erfahrungen damit gemacht (und gemessen) 

worden, wird schnell erkannt, dass persönliches 

Mahnen nach einer Mahnschulung deutlich effektiver 

und zeitsparender sein könnte. Zweitägige Kommunikationsschulungen, 

auch als Training on the job und jeweils 

nur mit Teilen der Mitarbeiter um die Betriebseffizienz zu 

erhalten, verankern das Thema auf der Mitarbeiterebene. 

Mit weiteren Maßnahmen wird das Thema für mindestens 

6 Monate im Brennpunkt gehalten. 

Sie sind 

unser 

Mittelpunkt 

Vierter Schritt: Zwischenauswertung 

und Systematisierung 

Nach ca. 8 Monaten misst das Unternehmen die 

Veränderungen und steuert in Problembereichen nach. 

Dies können sein: 

● Verstärkter Einsatz der Hauswarte im Inkasso nach 

entsprechender Schulung 

● Einführung des schnellen, selbstgefertigten Mahnbescheides 

innerhalb von 4 Wochen ab Verzug 

● Maßnahmen zur Reduzierung von Zwangsräumungen 

und deren Kosten 

● Veränderungen im Auswahlverfahren von Mietbewerbern 

und der Mietvertragsgestaltung 

● Thematisierung des Problems in einer Mieterzeitschrift 

Fünfter Schritt: Langfristmaßnahmen 

Wird das Mahnwesen als Dauerthema für die Führungsebene 

erkannt, wird ein lernendes Unternehmen installiert. 

Fortlaufend effiziente Nachsteuerungen erhöhen 

den Erfahrungsschatz im Unternehmen, der horizontal 

und vertikal ausgetauscht wird. Werden Mitarbeiter am 

Erfolg ihres Engagements bewertet und zahlt sich dieser 

Erfolg für sie auch finanziell aus, entsteht eine langfristige 

Schubkraft.


16 

RUTH BREIHOLDT I Rechtsanwältin 

Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

ist Partnerin der 

auf das Immobilienrecht spezialisierten 

in Hamburg ansässigen Sozietät Breiholdt 

Nierhaus Schmidt – Kanzlei für 

Immobilienrecht. Ihr Tätigkeitsschwerpunkt: 

Mietrecht der Gewerbe- und 

Spezialimmobilien, Grundstücksrecht, 

Wohnungseigentumsrecht, Wohnraum- 

SIE STELLEN SICH FRAGEN ZUR WIRKSAMKEIT 

EINZELNER VEREINBARUNGEN IN IHREN MIET- 

VERTRÄGEN, MIT DENEN BETRIEBSKOSTEN AUF 

DEN MIETER UMGELEGT WERDEN? 

Sie haben Probleme bei der Erstellung und der Darstellung 

einzelner Aspekte in der Betriebskostenabrechnung? Die 

Perspektive der in Insiderkreisen sog. „Karlsruher Mieter“ 

hilft Ihnen, die anstehenden Fragen und Probleme zu 

lösen. Aber wer sind sie, diese sog. „Karlsruher Mieter“: 

Es sind die „durchschnittlich gebildeten, juristisch und 

betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter“ (BGH, 

Urt. v. 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 - GE 2005, 1118), 

die zwar „verständig“, im Übrigen aber nur mit einem 

handelsüblichen Taschenrechner ausgerüstet sind. Diese 

sog. „Karlsruher Mieter“ müssen Sie im Fokus haben, 

wenn Sie die Abrechnung gestalten. Maßstab sind weder 

Rechtsanwälte noch Richterinnen, weder Mathematikprofessorinnen 

noch Diplomkaufmänner. Es sind die 

„Karlsruher Mieter“, die die Abrechnung inhaltlich und 

rechnerisch nachvollziehen können müssen und die uns 

bei den hier vorzustellenden aktuellen Entscheidungen 

immer wieder begegnen werden. 

1. Unwirksamkeit einer Umlage- 

(schlüssel-) vereinbarung 

Das LG Hamburg (Urteil vom 26.6.2008 – 307 S 34/08 – 

ZMR 2009, 288; mit Anmerkungen Riecke und Ruth 

Breiholdt) befasst sich mit der Wirksamkeit folgender 

Klausel des Hamburger Mietvertrages für Wohnraum 

über den Verteilungsschlüssel: 

„Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter 

den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung 

vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb 

dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen 

(z. B. Grundsteuer).“ 

Diese formularvertragliche Verweisung im Wohnraummietvertrag 

auf eine Jahresabrechnung nach § 28 WEG 

mietrecht. Ruth Breiholdt ist Verfasserin 

zahlreicher Beiträge zum Miet- und 

Wohnungseigentumsrecht für Fachzeitschriften 

und Referentin für das Gewerberaummietrecht 

bei der Handelskammer 

Hamburg, der Industrie- und Handelskammer 

Stade und der Industrie- und 

Handelskammer Lüneburg-Wolfsburg. 

Aktuelle Fragen des Betriebskostenrechts 

ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt 

(§ 307 Abs. 1 S. 1, 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das 

LG Hamburg stellt fest, dass die Klausel ein einseitiges 

Leistungsbestimmungsrecht für die Festlegung des 

Umlagemaßstabes zu Gunsten des Wohnungseigentumsverwalters 

vorsähe. Ein derartiges einseitiges Leistungsbestimmungsrecht 

müsse im Vertrag ausdrücklich 

an ein billiges Ermessen geknüpft werden. Anderenfalls 

könnte jedweder Umlageschlüssel, selbst wenn er nicht 

einmal im Ansatz für eine gerechte Verteilung geeignet, 

sondern sachfremd und unbillig wäre, zugrunde gelegt 

werden. Dieses Argument des LG Hamburg überzeugt in 

der Sache. Unzutreffend ist allerdings die Annahme, das 

Leistungsbestimmungsrecht stehe dem WEG-Verwalter 

zu. Richtig ist, dass die WEG-Jahresabrechnung von der 

Eigentümerversammlung beschlossen wird und mithin 

dieser zuzurechnen ist. Ein weiteres Argument gegen die 

Wirksamkeit der Klausel, welches vom LG Hamburg nicht 

ausdrücklich genannt wird, liegt darin, dass es nach dem 

Wortlaut der Klausel auch möglich wäre, jedes Jahr einen 

anderen Maßstab zugrunde zu legen. Hinsichtlich eines 

sich möglicherweise ändernden Umlageschlüssels in der 

WEG-Jahresabrechnung stellt die Klausel eine dynamische 

Verweisung dar, die als überraschende Klausel nach § 305 

c Abs. 1 BGB unwirksam ist (Riecke/Elzer in: Schmid, Fachanwaltskommentar 

Mietrecht, 2. Aufl., Mietrechtl. Besonderheiten 

Rn. 154 m.w.N.). 

Die Klausel – so das LG Hamburg – sei im Übrigen intransparent 

und auch deshalb unwirksam. Sie beschränke die 

„weiteren Betriebskosten, die außerhalb der Jahresabrechnung 

unmittelbar auf die Wohnung entfallen“, nicht auf 

den Betriebskostenkatalog gemäß § 2 BetrkVO. Dieses Argument 

überzeugt nicht. Während die Umlage einzelner 

Betriebskosten auf den Mieter in § 4 des Hamburger Mietvertrages 

geregelt ist, findet sich die streitgegenständliche 

Klausel in § 10, der die Überschrift „Verteilungsmaßstab“ 

trägt. Der durchschnittlich gebildete, juristisch nicht 

geschulte Mieter wird bei einer verständigen Auslegung 

des Vertrages erkennen, dass es bei § 10 nur um die Verteilung 

der nach § 4 auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten 

und nicht darum geht, diesen Katalog der umzulegenden 

Betriebskosten zu erweitern.

Die praktischen Folgen dieses Urteils sind zum Glück 

nicht sehr dramatisch: Den Vermietern wird nicht generell 

die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter streitig 

gemacht. Es bleibt dabei, dass eine Umlage nach dem 

Flächenschlüssel möglich bleibt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). 

Da die Verwendung des unzutreffenden Umlageschlüssels 

keinen formalen, sondern nur einen materiellen Fehler der 

Betriebskostenabrechnung darstellt, kann der Vermieter 

die Abrechnung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist 

auf der Grundlage des Flächenschlüssels korrigieren. Bis 

zur Höhe der auf der Basis der Verwalterabrechnung fristgerecht 

geltend gemachten Betriebskostennachforderung 

ist der Vermieter mit Nachforderungen nicht nach § 556 

Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. 

2. Umlagefähigkeit einzelner Kosten 

Durch eine individualvertragliche Vereinbarung zwischen 

den Mietvertragsparteien war die Pflicht zur Gartenpflege 

auf die Mieterin übertragen worden. Der Vermieter ließ 

zwei Bäume fällen und legte die Fällkosten im Rahmen 

der Betriebskostenabrechnung auf die Mieterin um. Diese 

wehrte sich gegen die Umlage. Zu Recht äußerte der BGH 

(Urteil vom 29.09.2008 VIII ZR 124/08, ZMR 2009, 188) 

u. a. seine Zweifel daran, ob die Kosten der Baumfällung 

überhaupt umlagefähige Kosten der Gartenpflege sind. 

Nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB ist das Merkmal der laufenden 

Entstehung eine Voraussetzung dafür, dass Kosten als 

Betriebskosten zu qualifizieren sind. Bei den Kosten der 

(einmaligen) Baumfällung bestehen insoweit Bedenken. 

Unabhängig davon scheidet hier die Umlage der Kosten 

auf die Mieterin aus. Die Auslegung der individualvertraglichen 

Vereinbarung ergibt, dass „die im Rahmen einer 

Gartenpflege zu leistenden Instandhaltungsarbeiten nicht 

mehr zum Pflichtenkreis des Vermieters“ gehören. Danach 

ist es allein Sache der Mieterin, auf ihre Kosten die Gartenpflegearbeiten 

auszuführen. Dem Vermieter fehlt es insoweit 

an einer Zuständigkeit, so dass er auch keine Kosten 

für von ihm selbst durchgeführte Gartenpflegearbeiten als 

Nebenkosten auf die Mieter umlegen kann. 

In seinem Urteil vom 17.12.2008 (- VIII ZR 92/08 – NZM 

2009, 120) befasst sich der BGH mit der Abgrenzung 

(der Kosten) des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage 

und der Wärmelieferung. Bei der Umstellung der vorhandenen 

Kokszentralheizung eines Mehrfamilienhauses auf 

Heizölbetrieb installierte die beauftragte Heizungsfirma 

auf eigene Kosten den Ölbrenner, den Öltank und die 

Zuleitungen. Dafür erhält sie von den Vermietern eine 

„Bedienungs-/Leasinggebühr“. Die Vermieter beziehen 

das Heizöl in eigener Regie und auf eigene Kosten. Die 

Kosten einschließlich der Leasinggebühren haben die 

Vermieter auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung 

umgelegt, was vom BGH für unzulässig erklärt wird. Die 

Heizungsfirma habe gerade kein Entgelt für die Lieferung 

einer bestimmten Wärmemenge in Rechnung gestellt, 

wie es beim Contracting der Fall gewesen wäre. Sie habe 

keine Wärme geliefert, das Gebäude werde durch eine 

von den Vermietern im Eigenbetrieb unterhaltene zentrale 

Heizungsanlage mit Wärme versorgt. Umlegbar seien 

mithin nicht die Kosten des Wärmecontracting gemäß 

§ 7 Abs. 4 HeizkV, sondern nur die für den Betrieb der 

zentralen Heizungsanlage gemäß § 7 Abs. 2 HeizkV. Diese 

Vorschrift regele abschließend, welche Kosten des Betriebs 

der zentralen Heizungsanlage auf den Mieter umgelegt 

werden können: die Leasingkosten für Brenner, Öltank 

und Verbindungsleitungen gehören dazu nicht. 

Diese Auffassung des BGH entspricht der schon zuvor 

herrschenden allgemeinen Auffassung, so dass die Entscheidung 

des BGH im Grunde keine Überraschung 

darstellt. 

Mit dem Aufzug in dem streitgegenständlichen Gebäude 

kann weder der Keller noch das Dachgeschoss erreicht 

werden. Der Erdgeschossmieter, auf den nach dem Formularmietvertrag 

auch die Aufzugskosten nach dem Flächenschlüssel 

umgelegt werden dürfen, wehrt sich gegen 

die Zahlung der entsprechenden Position in der Betriebskostenabrechnung. 

Begründung: er habe objektiv keinen 

Vorteil durch den Fahrstuhl, den er nicht nutze. Das lässt 

der BGH (Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06, ZMR 

2006, 919) nicht gelten. Die Formularklausel benachteiligt 

den Mieter nicht unangemessen i. S. d. § 307 Abs. 1 BGB. 

Maßgebend sei insoweit die Regelung des § 556a Abs. 

1 S. 1 BGB, wonach der Flächenschlüssel der gesetzliche 

Auffangschlüssel für die Verteilung der Betriebskosten ist, 

wenn zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart 

wurde. Der Flächenschlüssel werde also vom Gesetzgeber 

als für alle Betriebskostenarten sachgerechter Verteilungsschlüssel 

angesehen, also auch für die Umlage der 

Aufzugskosten. Würden die Aufzugskosten nach der tatsächlichen 

Nutzung verteilt werden müssen, sei dies nicht 

praktikabel und würde die Abrechnung unübersichtlich 

machen. Hier sei eine generalisierende Betrachtungsweise 

geboten. Der Mieter müsse deshalb gewisse Ungenauigkeiten 

und Ungerechtigkeiten hinnehmen. Die Entscheidung 

verdient Zustimmung; denn sie ist lebensnah. 

Würde beispielsweise, wie dies auch häufiger von Wohnungseigentümergemeinschaften 

beschlossen wird, eine 

Verteilung nach Stockwerkshöhe erfolgen, wäre auch dies 

eine generalisierende Betrachtungsweise, die zu unbilligen 

Ergebnissen führt. Ein Beispiel: die fünf-köpfige-Familie 

im 2. Stock nutzt den Fahrstuhl täglich rund 20 Mal 

(Hin- und Rückfahrt) und legt also eine Fahrstrecke von 

280 Stockwerken wöchentlich zurück. Sie würde bei einer 

stockwerksbezogenen Umlage einen deutlich geringeren 

Anteil der Aufzugskosten zu tragen haben als die alte 

Dame, die im 5. Stock wohnt, aber den Fahrstuhl nur 

4 mal in der Woche nutzt, wöchentlich also nur eine 

Fahrstrecke von 20 Stockwerken zurück legt. Wäre das 

gerechter als die Verteilung nach Fläche? 

Der BGH schränkt mit Urteil vom 08.04.2009 – Az. VIII 

ZR 128/08 – diese Auffassung für folgenden Fall ein: 

Nach der formularmäßigen Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag 

soll ein Mieter anteilig mit Kosten für 

einen Aufzug belastet werden, mit dem seine Wohnung 

nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem 

>> 


BETRIEBSKOSTENRECHT 

17


18 

anderen Gebäudeteil befindet. Eine solche Klausel überschreite 

die Grenze der Zumutbarkeit einer generalisierenden 

Betrachtungsweise und benachteiligt den Mieter 

unangemessen. Es entspreche allgemeiner Auffassung, 

dass ein Mieter, der von der Nutzung einer Einrichtung 

ausgeschlossen ist, nicht an den Kosten dieser Einrichtung 

beteiligt werden darf. Steht einem Mieter das exklusive 

Recht der Gartennutzung zu, so darf auch nur dieser 

Mieter mit den Kosten der Gartenpflege belastet werden, 

führt ein Fahrstuhl nur in die Dachgeschosswohnung, darf 

auch nur der Dachgeschossmieter an den Aufzugskosten 

beteiligt werden. So liegt der Fall auch hier: der Mieter, 

der in dem Gebäudeteil wohnt, der überhaupt nicht mit 

dem Fahrstuhl erreicht wird, darf an den Aufzugskosten 

nicht beteiligt werden. Überraschend an diesem Urteil ist 

allein, dass es einer BGH-Entscheidung bedurfte, um diese 

Selbstverständlichkeit festzuschreiben. 

3. Ausschluss mit Nachforderungen 

mangels Einhaltung der 

Abrechnungsfrist 

Der Mieter wendet gegen die Nachforderung der Vermieterin 

aus der Betriebskostenabrechnung 2004 ein, er habe 

die Abrechnung nicht bis zum 31.12.2005 erhalten. Die 

Vermieterin behauptet, die Betriebskostenabrechnung sei 

rechtzeitig unter dem 21.12.2005 durch Aufgabe zur Post 

abgesandt worden. 

Die Vermieterin ist mit ihrer Nachforderung nach der 

zutreffenden Auffassung des BGH ausgeschlossen. 

Mit seinem Urteil vom 21.01.2009 (VIII ZR 107/08 – 

NZM 2009, 236) stellte der BGH nämlich klar: 

a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß 

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn 

die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist 

zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung 

durch den Vermieter genügt nicht. 

b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der 

Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe 

des Vermieters tätig; in einem solchen 

Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß 

§ 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 

Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den 

Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen 

oder Postverluste auftreten. 

Praxistipp: Es empfiehlt sich, sich nicht auf die Post zu 

verlassen. Hilfreich ist es mit Boten zu arbeiten, die nicht 

nur bestätigen, wann sie die Post in den Briefkasten des 

Empfängers geworfen haben, sondern auch bestätigen 

sollten, welches konkrete Schriftstück in den Briefkasten 

des Adressaten eingeworfen wurde. 

Das LG Rostock (Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 – 

WuM 2009, 232) fand folgenden Sachverhalt vor: Das 

Mietverhältnis endete Mitte des Jahres 2006. Über die Betriebskostenvorauszahlungen 

der Jahre 2000 bis 2005 war 

jeweils abgerechnet worden, die Nachzahlungen wurden 

beglichen. Am 19. Februar 2007 erhielt der Vermieter 

einen neuen Grundsteuerbescheid, mit dem auch für die 

Jahre 2000 bis 2005 erhöhte Grundsteuern festgesetzt 

wurden. Mit Schreiben vom 14. Mai 2007 legte der Vermieter 

die erhöhten Beträge um und verlangte von dem 

Mieter eine Nachzahlung. Teilweise zu Recht befand das 

Gericht. 

Der Vermieter sei mit der Nachforderung vom 14.05.2008 

nicht ausgeschlossen, er habe die verspätete Abrechnung 

nicht im Sinne der §§ 276, 278 BGB zu vertreten. Der 

Gesetzgeber habe gerade für die Fälle einer nachträglichen 

Steuer- oder Abgabenfestsetzung nach Ablauf der 

jeweiligen Abrechnungsperiode die Ausnahmeregelung 

des § 556 Abs. 3 S. 3 Hs. 2 BGB vorgesehen. Unerheblich 

sei dabei, ob der Vermieter mit der Neufestsetzung rechnen 

musste oder nicht. Unerheblich sei auch, dass zum 

Zeitpunkt der Nachforderung kein Mietverhältnis zwischen 

den Parteien mehr bestand. Bei Vereinbarung von 

Vorauszahlungen gehe es nur darum, die bereits erfolgte 

Nachzahlung nachträglich zu ändern. Insoweit kommt es 

nicht auf den Bestand des Mietverhältnisses im Zeitpunkt 

der Änderung der Abrechnung an, sondern allein auf den 

Bestand des Mietverhältnisses während des Abrechnungszeitraums. 

Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 

2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst 

unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete 

Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, 

wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel 

Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für 

die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die 

Nachforderung innerhalb von drei Monaten (vgl. § 560 

Abs. 2 BGB) nach Wegfall des Abrechnungshindernisses 

zu erheben. Die 3-Monats-Frist hatte der Vermieter vorliegend 

eingehalten. 

Nicht zuzustimmen ist dem LG Rostock darin, dass es die 

Nachforderungen für die Jahre 2000 bis 2002 für verjährt 

hält. Die Verjährungsfrist der Nachforderung für die Abrechnungszeiträume 

2000, 2001 und 2002 sei zum Ende 

der Jahre 2004, 2005 bzw. 2006 abgelaufen. Es gelte die 

regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB (3 Jahre). 

Sie beginne mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die 

Abrechnung dem Mieter zugehe. Eine spätere Berichtigung 

der Abrechnung durch den Vermieter ändere daran 

nichts. Soweit es um die Entstehung und Verjährung der 

ursprünglichen Nachzahlungsforderung geht, sind die 

Ausführungen des LG Rostock zutreffend. Abzulehnen 

sind sie für die Forderung aus der erlaubten nachträglichen 

Nachforderung (Änderung der ursprünglichen Abrechnung). 

Diese Nachforderungen konnten und wurden 

erst im Jahre 2007 berechnet, und sind mithin auch erst 

dann entstanden. Die Verjährungsfrist von 3 Jahren für 

diese Nachforderung beginnt mithin erst mit Ablauf des 

Jahres 2007 zu laufen. Anderenfalls wären derartige Nachforderungen 

bereits verjährt, bevor sie entstanden sind.

4. Formelle und materielle Fehler 

einer Abrechnung 

In dem Urteil des BGH vom 19.11.2008 (VIII ZR 295/07, 

NZM 2009, 78) begegnet uns wieder der sog. „Karlsruher 

Mieter“, wenn es um die Frage nach der Abgrenzung 

zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung 

einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit 

andererseits geht. Wozu ist die Abgrenzung wichtig? Ist 

die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß, bleibt der 

Anspruch des Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen 

Abrechnung bestehen, die Betriebskostennachzahlung 

wird nicht fällig und die Fristversäumung führt zum 

Ausschluss der Nachforderung, wenn die formellen Mängel 

nicht innerhalb der Abrechnungsfrist behoben werden. 

Ist dagegen die Abrechnung nur materiell (inhaltlich) 

unrichtig, ist der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung 

erfüllt, der Streit über inhaltliche Mängel wird im Rahmen 

einer Zahlungsklage geklärt. Zu einer formell ordnungsgemäßen 

Abrechnung gehören als Mindestangaben die 

Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und 

Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die 

Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der 

Vorauszahlungen. Ist der durchschnittlich gebildete juristisch 

und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter in 

der Lage, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen 

zu erkennen und den auf ihn entfallenden 

Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen, 

dann ist die formelle Wirksamkeit der Abrechnung gegeben. 

Ob dagegen die abgerechneten Positionen dem 

Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige 

Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher 

Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft 

die inhaltliche Richtigkeit und damit die materielle Ordnungsgemäßheit 

der Betriebskostenabrechnung. 

In seinem Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08 – verneinte 

der BGH die streitige Frage, ob die Abrechnung der 

Kosten für Frisch- und Schmutzwasser in einer Summe zu 

einem formellen Mangel der Betriebskostenabrechnung 

UNSERE LEISTUNG IST IHRE STÄRKE! 

Wir betreuen und modernisieren: 

Aufzüge Fahrtreppen und Fahrsteige Hebebühnen Rolltore 

Überladebrücken Fassadenbefahranlagen Technik für Menschen 

mit Behinderung Alle Fabrikate und Hersteller. In ganz Deutschland. 

führt, jedenfalls für den Fall, dass die Umlage dieser Kosten 

einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch 

erfolgt. Zur Begründung führte er aus: 

„Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung 

ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit 

für den Mieter. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die 

– nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander 

zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Abwasser 

in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und 

einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann, 

wenn – wie hier – die Umlage einheitlich nach dem durch 

Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.“ 

Der Mieter sei mit diesen Informationen ohne weiteres in 

der Lage zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten 

Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und 

ob der zutreffende Verteilermaßstab zur Anwendung gekommen 

sei. Außerdem könne er die Rechenschritte nachvollziehen, 

aufgrund derer der von ihm zu tragende Anteil 

der Frischwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde. 

Diese Entscheidung lässt Vermutungen für die Entscheidung 

anderer offener Fragen zu. Es erscheint durchaus 

möglich, dass der BGH beispielsweise die Zusammenfassung 

der Beiträge für die unterschiedlichen Versicherungen 

unter der Position „Kosten der Versicherung“ 

für formell ordnungsgemäß ansehen wird. Ob tatsächlich 

nur umlagefähige Versicherungsbeiträge unter dieser 

Position zur Abrechnung kommen, kann der Mieter durch 

eine Belegeinsicht überprüfen. Um auf der sicheren Seite 

zu sein, sollte dennoch eine sachgerechte, möglichst 

große Differenzierung der Kosten vorgenommen werden, 

solange die Abrechnung noch übersichtlich bleibt.


20 

INGRID PRELL I Dipl.-Sozialpädagogin/Sozialarbeiterin 

Die Diplom Sozialpädagogin/Sozialarbeiterin 

ist als Mediatorin, systemischer 

Coach und Trainerin in der Erwachsenenbildung 

tätig. Von 1999 hat sie zehn 

Jahre lang im Sozialmanagement der 

Neuland Wohnungsgesellschaft Wolfsburg 

gearbeitet. Unter anderem war sie 

aktiv in der Mietschuldnerberatung, bei 

der Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten 

und als Mietermediatorin tätig. 

Außerdem war Ingrid Prell für internes 

Coaching und Training-on-the-job zur 

Optimierung der Verhandlungs- und 

Konfliktlösungskompetenzen zuständig. 

Seit Frühjahr 2009 ist sie freiberuflich 

tätig. 

Organisation des 

Sozialen Managements in Wohnungsunternehmen 

1. Beginn und Entwicklung 

Viele Wohnungsunternehmen sind bald nach 1945 als 

gemeinnützige Unternehmen neu gegründet worden, 

mit dem Ziel, den Wiederaufbau voranzutreiben und 

vielen Menschen eine warme und geschützte Wohnung 

zu ermöglichen. Häufig findet man in den Gesellschafterverträgen 

oder den Unternehmensleitbildern den sozialen 

Auftrag von damals, in anderen Worten und mit anderer 

Formulierung wieder. 

Anfang der 1980er-Jahre hat sich das professionelle Sozialmanagement 

in Wohnungsunternehmen mit der Einführung 

der Mietschuldenberatung etabliert und sich im Laufe 

der Zeit immer weiter entwickelt. Mit den Bedürfnissen 

der Menschen sind auch die Aufgaben der Mitarbeiter des 

Sozialen Managements gewachsen. 

Im Vordergrund der Tätigkeit steht noch immer die soziale 

Betreuung der Mieter in unterschiedlichen Lebenssituationen. 

Heute wie damals verursachen nicht gezahlte Mieten 

und Nachbarschaftsstreitigkeiten Erlösschmälerungen von 

etwa 10 Prozent des Ertrages. Das klingt zunächst nach 

nicht viel, drückt sich aber in Zahlen bei einem Jahreserlös 

von 5 Millionen Euro durch 500.000 Euro aus. 

Jeder Vermieter versucht diese Erlösschmälerung so gering 

wie möglich zu halten und hat dafür ganz individuelle 

Konzepte entwickelt. So finden sich heute neben unterschiedlichen 

Serviceangeboten und Serviceleistungen 

– Nachbarschaftshäuser als Treffpunkte für Mieter, Jugendtreffs 

für die Jugendlichen, die die künftigen Mieter sein 

werden, oder Gemeinschaftswohnprojekten für die „jungen 

Alten“ – das Mietschuldenmanagement, die Mietschuldnerberatung 

sowie das Beschwerdemanagement 

bis hin zur Mietermediation. 

2. Problemskizze 

Ingrid Prell wird künftig regelmäßig im 

magazin über die Organisation des 

Sozialen Managements sowie zahlreiche 

gelungene Praxisbeispiele berichten. 

In den vergangenen mehr als 60 Jahren haben sich allerdings 

die sozialen Probleme der Gesellschaft verändert 

– sie sind mehr und komplizierter geworden. Wohnungsunternehmen 

gehören zu den ersten Körperschaften, die 

davon betroffen werden. So haben Wirtschaftskrisen, wie 

wir sie aktuell mit Beginn des Jahres 2009 erleben, immer 

wieder und auch zwangsläufig Menschen um ihren Arbeitsplatz 

gebracht und deren sozialen und gesellschaftlichen 

Abstieg verursacht. Arbeitsplatzverlust und damit 

verbunden der soziale Abstieg werden kurzfristig durch 

Erspartes oder den Verkauf von Besitz abgefangen beziehungsweise 

kaschiert. Auf die Dauer jedoch wird die soziale 

Lage immer offensichtlicher. 

Der Vermieter erkennt den Niedergang an den bisher unüblichen 

Streitereien unter seinen Mietern und besonders 

an nicht gezahlten Mieten. 

Warum deuten genau diese Verhaltensweisen auf mögliche 

kritische Lebensereignisse hin? Weil Mietschulden 

ganz allgemein nichts anderes als ein Symptom sind. Ein 

Symptom für verloren gegangene Ordnung und Struktur. 

STRUKTUR UND ORDNUNG? 

Aus Erfahrung wissen wir, dass wir strukturiert denken 

und handeln, um den Überblick über unsere Finanzen zu 

behalten. Wir koordinieren die Einnahmen und Ausgaben 

so, dass das Konto im Regelfall im positiven Saldo steht. 

Dieses Verhalten verlangt ein großes Maß an Ordnung, 

Regelmäßigkeit und Kontrolle. Durch einschneidende 

Ereignisse – den Verlust des Arbeitsplatzes, den Verlust 

des Partners, den Eintritt ins Rentenalter, die Geburt des 

Kindes usw. – kann es zu vorübergehenden ungeordneten 

Zuständen kommen, die sich im schlimmsten Fall durch 

Mietschulden, als Symptom, ausdrücken.

xxx 

xxx 

Damit der Vermieter dem Mietschuldner aus der finanziellen 

Misere helfen kann, muss er herausfinden, aus 

welchem Grund der Mieter in die Schuldenfalle geraten 

ist. Dafür wird sehr viel Fingerspitzengefühl und Einfühlungsvermögen 

benötigt, denn ohne das Vertrauen des 

säumigen Mieters ist eine Klärung des Sachverhalts nicht 

möglich. Wenn der Vermieter nicht weiß, aus welcher 

Motivation heraus der säumige Mieter handelt, ist es 

unmöglich, lösungs- und zukunftsorientiert zu beraten. 

Eine andere Variante, kritische Lebensereignisse zu kompensieren 

sind Nachbarschaftsstreitigkeiten. 

Die Erklärung der Mieter ist häufig: „Wenn sich mein 

Nachbar anders verhalten würde, dann würde es mir besser 

gehen und wir hätten keinen Streit miteinander.“ Die 

Schuld wird somit immer beim Anderen gesucht. Denn es 

fällt meist sehr schwer, die Ursache oder Anteile für eine 

bestimmte belastende Lebenssituation bei sich selbst zu 

suchen. Dagegen ist es leicht, einen Verantwortlichen zu 

finden. Dieser Schuldige lebt häufig im näheren Umfeld 

und gehört genau der Gesellschaftsgruppe an, die vermeintlich 

an der Misere schuld ist. 

WAGEN SIE DAS EXPERIMENT! 

Erinnern Sie sich, was Sie zuletzt wütend gemacht hat und 

finden Sie die Ursache; diesmal vorzugsweise in unserer 

Gesellschaft, egal ob die Erklärung logisch und plausibel 

ist oder nicht. Befinden Sie, dass ihr Nachbar Teil dieses 

sozialen Milieus ist. Und schon haben Sie den Sündenbock 

für ihre Wut gefunden. Wenn Sie nun beginnen Geringschätzung 

und Misstrauen zu säen, werden sich Ihre Beziehungen 

schnell verändern. Sie werden erstaunt sein. 

Aber zurück zum Thema: 

Wie integrieren Sie, als Wohnungsunternehmen, nun das 

Soziale Management, um einerseits den Bedürfnissen der 

Mieter und andererseits den Wirtschaftlichkeitsaspekten 

der Firma gerecht zu werden? 

3. Aufbauorganisation 

Das Soziale Management nimmt in der Regel übergeordnete 

Aufgaben wahr, muss sich meist in der Öffentlichkeit 

präsentieren und das Wohnungsunternehmen repräsentieren. 

Deshalb ist es notwendig, das Soziale Management direkt 

bei der Geschäftsleitung als Stabstelle anzubinden. Organisatorisch 

werden die Mitarbeiter des Sozialen Managements 

mit allen Abteilungen, Sparten und Teams des 

Unternehmens zu tun haben. Die inhaltliche Ausrichtung 

und Abstimmung sollte jedoch ausschließlich mit der 

Ob Sozialmanager über Weisungsbefugnis verfügen 

müssen oder nicht, das entscheidet das jeweilige Unternehmen. 

In meiner zehnjährigen Tätigkeit als Sozialmanagerin bei 

einem mittelständischen Wohnungsunternehmen habe ich 

die Erfahrung gemacht, dass Weisungsbefugnis nicht notwendig 

ist, ja manchmal sogar hinderlich sein kann. 

Da ich sowohl meine Kollegen beraten als auch extern 

kooperiert habe, wollte ich zur Entscheidungsfindung weitestgehend 

neutral bleiben können. Meine Grundsätze orientieren 

sich einerseits an der Gewinnmaximierung des Unternehmens 

sowie der Entlastung der Kollegen und andererseits 

an der Optimierung des Wohlbefindens der Mieter, um diese 

langfristig zu binden. Für diesen Spagat brauche ich kreative 

Freiheit, die nur über den Hebel der organisatorischen Durchlässigkeit 

gewährleistet werden kann. Damit meine ich nicht, 

dass keine Kritik geübt und Verhaltensveränderung bewirkt 

werden – ganz im Gegenteil. Es hat sich gezeigt, dass derartige 

Modifikationen nachhaltiger sind, wenn der Initiator 

über viel persönliche Autorität statt nur über übertragene 

Autorität verfügt. 

4. Ablauforganisation 

Grundlagen für den aufbauorganisatorischen Ablauf eines 

Unternehmens sind die Aufgabe, die zu erfüllen und das 

Ziel, das zu erreichen ist. Durch die Zerlegung und die 

Analyse der Aufbauorganisation werden die zu erledigenden 

Aufgaben und Wege transparent. 

Das heißt für den Stelleninhaber des Sozialen Managements, 

dass er bei der Erledigung seiner Aufgaben mit 

allen Abteilungen, Sparten und Teams arbeiten wird; je 

nach Bedarf und Sachlage. Er sollte möglichst alle Arbeitsabläufe 

innerhalb des Unternehmens kennen oder sich 

sofort in Arbeitsabläufe einarbeiten können. 

Während meiner Zeit als Sozialmanagerin habe ich vielfältige 

Aufgaben wahrgenommen wie: 

Beratung von Mietschuldnern und Mietschuldenmanagement, 

Mediation als Konfliktlösungsmodell in Hausgemeinschaften, 

Beratung von Neukunden mit Negativmerkmalen, 

Vermietung an Neukunden mit Negativmerkmalen nach 

dem Gestalten von adäquaten Unterstützungssystemen und 

deren Koordination, Netzwerke bilden und Netzwerkarbeit, 

Unterstützung und Beratung der Kundendienstteams, Impulse 

setzen, Ideen geben, Konzepte erarbeiten, Schnittstellen 

schaffen, Umsetzungen von Mietern bei Umnutzungen der 

Gebäude, Mietsenkungen bei sozialen Härtefällen, Gremienarbeit, 

um nur einen kleinen Teil zu nennen. 

Geschäftsleitung oder dem Vorstand getroffen werden. >> 


SOZIALES MANAGEMENT 

21


22 

xxx: 

xxx 

Für das Gelingen der anfallenden Aufgaben habe ich die 

entsprechenden Kollegen aus allen Bereichen beteiligt. Bei 

Umsetzungen von Mietern habe ich mit den Kollegen aus der 

Vermietung passenden Wohnraum und die passende Umgebung 

für den Mieter gesucht. Um die Wohnung so herzurichten, 

wie es dem Mieter entsprach, habe ich mit Architekten 

und Technikern, den Handwerkerkollegen aus dem eigenen 

Bauhof oder Fremdfirmen die Wünsche der Mieter nach technischen 

Möglichkeiten koordiniert und erfüllt. Für Mietanpassungen 

habe ich die Kollegen aus der Mietenbuchhaltung 

instruiert und für die positive Außendarstellung habe ich die 

Kollegen der Öffentlichkeitsarbeit entsprechend informiert. 

5. Impulse setzen – Ideen verwirklichen 

Impulse und Ideen, Konzepte und Strategien, die vom 

Sozialmanagement erarbeitet werden, betreffen in der 

Regel die Optimierung von Arbeitsabläufen bei schwierigen 

Kunden, die Optimierung des Informationsflusses sowie 

die Optimierung des Wissensstandes und des Handlungsrepertoires 

der Kollegen. Durch diese Maßnahmen, die in 

Form einer „Anleitung zum Ausprobieren und Selbst-Tun“ 

vermittelt werden, sollen Kollegen Zugang zu anderen 

Denkmodellen bekommen, die sie im Umgang mit dem 

Kunden einsetzen können. 

Die Vision bzw. das Ziel von Wohnungsunternehmen und 

des Sozialmanagements ist es, über adäquate Maßnahmen 

den Wohnraum und damit die gewohnte Umgebung für 

die Mieter, egal ob es sich um „Problemmieter“, Senioren 

oder Behinderte handelt, so lange wie möglich zu erhalten 

und damit kostspielige Wohnungswechsel und potenzielle 

Leerstände zu vermeiden. 

6. Interne Aufgaben 

Das Sozialmanagement kooperiert in der Hauptsache mit 

den unterschiedlichen Kundendienst-Teams bzw. innerhalb 

der unterschiedlichen Quartiere vor Ort im Bestand, 

wenn es um die Anliegen der Bestandsmieter oder auch 

Neukunden geht. 

Als Sozialmanagerin eines Wohnungsunternehmens subsumierte 

ich darunter die Beratung und Unterstützung der 

Teams in Form von Team- oder Einzelbesprechungen, mit der 

Zielsetzung, sowohl kundenorientiert als auch wirtschaftlich 

komplex zu handeln. 

Mein Ziel ist es u. a., Grundhaltungen aus der humanistischen 

Psychologie zu vermitteln, sich Kommunikationsmodelle zu 

eigen zu machen, bewusst ziel- und ergebnisorientiert zu 

intervenieren und eigene Verhaltens- und Reaktionsmuster 

bzw. Stereotypien zu erkennen und ggfs. zu verändern. 

In diesen Teambesprechungen, in der Regel geht es um problematische 

Mieter, Sachverhalte und Situationen, können 

unterschiedliche Blickwinkel der Beteiligten nebeneinander 

bestehen und zu der Strategieentwicklung beitragen, was 

neben der Lernsituation in Bezug auf bevorstehende Mietergespräche 

auch die Teamentwicklungsprozesse und den 

Informationsaustausch fördert. 

Die Organisation der Besprechungen oder möglicher Workshops 

und Trainings liegt in der Verantwortung des Sozialmanagements 

in Abstimmung mit der Geschäftsführung. 

Mit den Kollegen aus dem Mahn- und Klagewesen können 

regelmäßige Besprechungen stattfinden, wenn es um 

Maßnahmen für den Umgang mit einzelnen Mietschuldnern 

geht. Auf diesem Wege wird beschlossen, wie die 

Eskalationskaskade beschritten wird – meist einheitlich –, 

um dem Mietschuldner keine Schlupflöcher zu bieten. 

Mit den Kollegen aus der Vermietung und dem Kundendienst 

sollten weitere regelmäßige Besprechungen stattfinden. 

Der Sozialmanager strukturiert und koordiniert 

die Besprechung in der der Mieter, häufig als „Problemmieter“ 

stigmatisiert, im Mittelpunkt steht. Von ihm 

skizzieren die Beteiligten ein umfassendes Bild mit allen 

Brennpunkten wie Schimmelbildung, Verweigerung der 

Hausreinigung, Lärm- oder Geruchsbelästigung, Abstellen 

von Sperrmüll, Mietschulden, usw. Durch diese Bündelung 

können adäquate Strategien für den Umgang mit 

dem Mieter erarbeitet werden. 

Zum erklärten Ziel wird immer die gemeinsame Entwicklung 

von Maßnahmen und die strategische Verteilung von 

Rollen, um dem „Problemmieter“ entweder in gemeinsamen 

Hausbesuchen oder Gesprächen im Büro adäquat 

begegnen zu können mit der Intention, die Wohnung zu 

erhalten. 

Während meiner Zeit bei dem Wohnungsunternehmen 

habe ich die Ausbildung zur Mediatorin absolviert, um bei 

Beschwerden und Konflikten über eine Win-Win-Situation 

konsensuale Lösungen herbeiführen zu können. Außerdem 

war es mir möglich, mit interessierten Kundendienstbetreuern 

diese Art der Konfliktvermittlung zu üben, so dass sie dieses 

Modell bei einfacheren Streitigkeiten anwenden konnten. 

Das Mahn- und Klagewesen, das mit dem Sozialmanagement 

eng zusammen arbeitet, wurde ausgebaut und personell 

aufgestockt, um die schnelle und konsequente Verfolgung 

von Mietschuldnern zu gewährleisten. 

Im Rahmen der neu eingerichteten Neukundenberatung war 

es möglich, Mietinteressenten mit Negativmerkmalen recht 

schnell herauszufiltern und zum professionellen Gespräch an 

die Sozialmanagerin zu verweisen.

xxx 

xxx 

Weitere Bausteine des Sozialen Managements sind die 

Kooperationen, die auf die Sensibilisierung in Bezug auf 

Senioren, mobilitätseingeschränkte Menschen und Behinderte 

gerichtet sind, deren veränderte Lebenssituation 

notwendige Veränderungen im Wohnumfeld nach sich 

ziehen. Für solche Situationen wird der Blick der Kundenbetreuer 

geschult, damit diese frühzeitig umfassende, 

sachlich korrekte und objektive Informationen an das 

Sozialmanagement geben, um gemeinsam die Anpassung 

des Wohnraumes an die veränderte Situation des Mieters 

vornehmen zu können. 

7. Externe Aufgaben 

Was kommt nach dem Mietvertragsabschluss? In der Regel 

kommen die Mieter nur dann zum Vermieter, wenn es 

im Mietverhältnis, mit der Mietsache oder mit den Nachbarn 

zu Mängeln und Unstimmigkeiten kommt. Tag täglich 

treten unterschiedliche Kunden mit unterschiedlichen 

Problemstellungen und unterschiedlichen psycho-sozialen 

Hintergründen an die Kundenbetreuer von Wohnungsunternehmen 

heran. Natürlich hat der Besuch vordergründig 

immer mit dem Vermieter zu tun. Häufig lässt sich aber 

im Gespräch die Einstellung, die individuelle Lebensweise 

und die Motivation erkennen. So kommen Mieter mit 

psychischen Erkrankungen, Suchttendenzen und -abhängigkeiten, 

besonders starken Geruchs- oder Geräuschwahrnehmungen, 

die sich realistisch betrachtet im Bereich 

des Normalen bewegen; es kommen Menschen, die in 

die Arbeitslosigkeit abrutschen oder bei denen auf Grund 

sonstiger kritischer Lebensereignisse der Kaskadeneffekt 

und der soziale Abstieg einsetzt. 

Mit all diesen unterschiedlichen Problemstellungen wird 

zunächst der Vermieter konfrontiert und soll nun Abhilfe 

schaffen, womit er natürlich im Einzelnen überfordert ist, 

da es sich um Fachdisziplinen in sämtlichen Ausprägungen 

des u. a. psychiatrischen, sozialpsychiatrischen, sozialtherapeutischen, 

psychologischen, sozialpädagogischen, 

familientherapeutischen, gerontopsychiatrischen oder 

geriatrischen Bereiches handelt. 

Um diesen Anforderungen und vor allem dem Mieter, für 

den der Wohnraum erhalten bleiben soll, gerecht zu werden, 

kooperiert das Sozialmanagement mit allen relevanten 

Organisationen und Institutionen bzw. Einrichtungen, 

die mit der Bearbeitung solch komplexer Problemlagen 

vertraut sind. In enger Zusammenarbeit, sowohl mit dem 

Sozialmanagement wie auch der jeweiligen Institution 

und dem Mieter als Betroffenen werden in einer Win-Win- 

Situation Strategien und Maßnahmen entwickelt, die von 

allen Beteiligten getragen werden können und für alle 

Beteiligten, unter Einbeziehung des Wohnumfeldes und 

der Nachbarschaft, Vorteile bringen. 

8. Sozialmanagement auf einen Blick 

Das Sozialmanagement bei Wohnungsunternehmen kann 

im Groben den Serviceleistungen, dem Nachbarschaftsmanagement 

und der Öffentlichkeitsarbeit zugeordnet 

werden und ist vorrangig im operativen und nachrangig 

im strategischen Bereich angesiedelt. 

Soziales Management ist demnach ein unverzichtbarer 

Katalysator für die Optimierung der Kundenzufriedenheit 

sowie der Kundenbindung und konsequenterweise ein 

wichtiger Faktor zur Optimierung der wirtschaftlichen 

Ergebnisse des Unternehmens. 

● Sozialmanagement unterstützt die Kundenbindung. 

● Sozialmanagement fördert die Kundengewinnung. 

● Sozialmanagement minimiert Kosten und Ausgaben. 

● Sozialmanagement steigert die Gewinne. 

● Sozialmanagement kann in allen Wohnungsunternehmen 

eingeführt werden, unabhängig von der 

Rechtsform und/oder der Organisation. 

● Sozialmanagement ist geprägt von einem ständigen 

Wechsel zwischen präventiven Maßnahmen bzw. 

Projekten und schneller kompensatorischer Arbeit. 

● Sozialmanagement nimmt Veränderungen in jeder 

Form schnell wahr, reagiert auf veränderte Bedingungen 

bzw. Umweltbedingungen und kann adäquate 

Maßnahmen entwickeln. 

● Sozialmanagement hat unterschiedliche Schwerpunkte, 

je nach Persönlichkeit und Kompetenz des 

Sozialmanagers sowie der Bedarfe des Wohnungsunternehmens. 

● Sozialmanagement kann in alle Bereiche von Wohnungsunternehmen 

reichen und als Steuerungsinstrument 

eingesetzt werden. 

● Sozialmanagement komplettiert die Betriebswirtschaft 

und wirkt integrierend. 

Veränderungen haben immer weitreichende Konsequenzen. 

Sozialmanagerinnen und Sozialmanager werden 

darauf zeitnah und adäquat reagieren, ohne die wirtschaftlichen 

Belange des Unternehmens außer Acht 

zu lassen.


24 

ULRICH SÖRGEL I 

Volkswagen Immobilien, Wolfsburg 

Der schlafende Riese 

Die Potenziale des Internets nutzen 

DIE MÖGLICHKEITEN, DIE DAS INTERNET 

FÜR KOMMUNIKATION UND VERTRIEB BIETET, 

WERDEN IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT 

BISHER NICHT UMFASSEND GENUTZT. ANDERE 

BRANCHEN SIND DA BEREITS DEUTLICH WEI- 

TER. VOLKSWAGEN IMMOBILIEN HAT MIT 

EINEM UMFASSENDEN INTERNET-RELAUNCH 

VERSUCHT, DEN „SCHLAFENDEN RIESEN“ 

INTERNET FÜR SICH ZU WECKEN. 

Denn die Bedeutung des Internets nimmt immer mehr zu: 

Die Deutschen würden heute eher auf ihr Auto verzichten 

als aufs Internet, so eine aktuelle Studie (Symantec Online 

Studie 2009). Das WorldWideWeb ist aus dem Alltag der 

Menschen in Deutschland heute nicht mehr wegzudenken. 

Die Internetnutzung in Deutschland ist in den letzten Jahren 

rasant gewachsen – ähnlich wie die des Fernsehens in den 

60er Jahren: Noch vor 10 Jahren nutzten nur 19 % das 

Internet. Laut einer Studie des Allenbachinstituts (ACTA 

2009) sind es mittlerweile 74 % der Deutschen (zwischen 

16 und 69 Jahren). Im Vergleich verfügen nur ungleich 

mehr – nämlich 83 % – über einen eigenen Fernseher. 

GRISCHA ROOSEN-RUNGE I 

Das Internet als Informations- und Kommunikationsmedium 

gewinnt seit Jahren an Bedeutung – während die Entwicklung 

vor allem der Printmedien, aber auch von Fernsehen 

und Radio stagniert oder rückläufig ist. Mittlerweile 

bekommt das Internet auch als Vertriebskanal eine immer 

höhere Bedeutung. Der Versandhändler Quelle ging im 

letzten Jahr unter anderem deswegen pleite, weil der Einstieg 

in den Internet-Markt verschlafen wurde. 

Internet in der Immobilienwirtschaft 

Inzwischen nutzen fast hundert Prozent der Nutzer das 

Internet zu Recherchen für Produkte und Dienstleistungen. 

Zwei Drittel der Internetnutzer haben im vergangenen 

Jahr im Internet eingekauft. Auch bei der Wohnungssuche, 

zumindest der Vorrecherche, steht das Internet mittlerweile 

im Fokus. Dem Interessenten bietet es eine bisher ungekannte 

Informationstiefe und Flexibilität. Früher stöberte 

der Suchende am Samstagvormittag in unzähligen Zeitungsanzeigen 

oder engagierte einen Makler. Heute kann 

er mit den Möglichkeiten des Internets ganz gezielt nach 

Wohnungen suchen. Und statt groben Fakten und einer 

Telefonnummer findet er heute individuelle Wohnungsbeschreibungen, 

Ansichten und Grundrisse der Wohnungen 

gleich dazu und erhält somit eine tiefgehende Markttransparenz 

zu Angebotsqualität und Mietpreisen. 

In der Immobilienbranche, die sich früher vor allem auf 

die Printmedien konzentrierte, ist das Internet zum Vertriebskanal 

Nr. 1 geworden. Eine Auswertung der Quadratis 

GmbH, die auf Vermarktungssoftware spezialisiert ist, 

ergab, dass bei Ihren Kunden rund 90 % der abgeschlossenen 

Mietverträge auf einem Erstkontakt im Internet 

beruhen. Und der Branchenprimus Immobilienscout24 

verzeichnet mittlerweile durchschnittlich 4 Millionen 

Besucher im Monat. 

Dabei nimmt auch der Direktvertrieb der Wohnungswirtschaft 

mit eigenen Internetauftritten zu. Jedoch werden 

die Chancen des Internets in der Immobilienbranche bisher 

nur unzureichend genutzt. Eine breit angelegte Studie 

untersuchte die Internetauftritte von 1650 Wohnungs-

xxx 

xxx 

unternehmen in Deutschland (Netzwerk für die Wohnungswirtschaft, 

2008). Es kam heraus, dass mittlerweile 

zwar rund 80 % der Unternehmen Wohnungsangebote 

im Internet zeigen. Es existieren Auftritte, dabei mangelt 

es aber an der Qualität der Inhalte und der Gestaltung. 

So war nur bei knapp der Hälfte der Internetauftritte 

auf der Startseite eine Zielgruppenansprache erkennbar. 

Das heisst: bei der Hälfte der Wohnungsunternehmen in 

Deutschland konnte man im Internet nicht auf Anhieb 

deren Tätigkeit erkennen. Dies ist unter anderem ein Indiz 

dafür, dass in der Wohnungswirtschaft in Deutschland 

das Potential des Internets noch lange nicht ausgeschöpft 

wird. 

So reagierte Volkswagen Immobilien 

Auch bei Volkswagen Immobilien genügte der Internetauftritt 

2007 nicht mehr den Ansprüchen. Der Seitenaufbau 

war unübersichtlich und die Navigation wenig 

nutzerfreundlich. Zudem war das Look&Feel, die optische 

Gestaltung des Auftritts, in die Jahre gekommen. Die Tiefe 

und der Umfang der Informationen entsprachen nicht 

den Erwartungen heutiger Internetnutzer. Unter anderem 

besaß die Wohnungsbörse zwar zahlreiche Angebote, 

aber wenig detaillierte Informationen zu den einzelnen 

Wohnungen. Zudem war die Pflege des Auftritts sehr aufwendig, 

zeitintensiv und teuer, da der Großteil der Anpassungen 

über eine Onlineagentur getätigt werden musste. 

Volkswagen Immobilien Geschäftsführer Roland Stöckigt 

war mit der Situation nicht mehr zufrieden: „Dass die 

Chancen nicht genutzt wurden, bedeutete im Umkehrschluss 

natürlich auch, dass dem Unternehmen potenzielle Kunden 

und Vermietungen entgingen.“ Daher wurde entschieden, 

einen Relaunch des Auftritts www.vwimmobilien.de 

durchzuführen. „Wir haben seinerzeit unser Corporate 

Design komplett überarbeitet, dies sollte sich dann auch 

im neuen Internetauftritt wiederfinden“, so Stöckigt. 

Rasante Entwicklung: Heute nutzen 74 % der Deutschen 

das Internet – noch vor 10 Jahren waren es nur 19 % 

Internet-Relaunch: 

Der Schlüssel zum Erfolg 

Der Internet-Relaunch wurde als strategisches Projekt im 

Unternehmen angelegt. „Damit haben wir die Bedeutung 

des Relaunchs für den gesamten Unternehmensauftritt 

betont und alle beteiligten Bereiche von Beginn an mit 

ins Boot geholt.“ Diese frühzeitige Einbindung aller Teams 

führte zu einer sehr effizienten Projektarbeit bei der Umsetzung. 

Auf Basis einer Benchmark-Analyse im Internet und einer 

Aufstellung der Anforderungen aus den Teams, wurde in 

Zusammenarbeit mit einer Onlineagentur ein detailliertes 

Lastenheft erstellt. Die Erstellung des Lastenheftes war aufwendig, 

aber gleichzeitig der zweite Schlüssel zum Erfolg. 

Erst dadurch war es möglich, einen an festen Qualitätskriterien 

orientierten Agenturpitch durchzuführen. Auf Basis 

des Lastenheftes konnten die jeweiligen Agenturen Konzepte 

mit Layout und Kosten vorlegen, die für Volkswagen 

Immobilien vergleichbar waren und realistisch kalkuliert 

werden konnten. Für die Umsetzung wurde die in der 

Immobilienbranche erfahrene Agentur „Unternehmen 

Online“ aus Dortmund beauftragt. 

Struktur des neuen Auftritts 

und Highlights 

Nicht nur im Internet funktioniert es so: Marktführer 

setzen Standards, die die Kunden dann auch anderswo 

so erwarten. Die Struktur des Auftritts von Volkswagen 

Immobilien orientiert sich daher an dem, was im Internet 

und bei großen Immobilienbörsen Standard ist. Die Seite 

ist nach einem Portalkonzept aufgebaut. Das heisst: Die 

Startseite bietet Einstieg in alle Themen. Sie sortiert die 

Besucher nach Zielgruppen und bietet Einstiege in viele 

Themen – ganz wichtig: auch direkt in die Wohnungssuche. 

Eine besondere Herausforderung war die Bandbreite 

der Leistungspalette von Volkswagen Immobilien 

abzubilden: Vom privaten Wohnungsinteressenten und 

Mieter bis hin zum B2B-Geschäft mit Projektentwicklung 

und -realisierung musste alles berücksichtigt werden. 

Besonderer Wert wurde bei der Entwicklung auf die intuitive 

Benutzerführung gelegt. Um die verschiedenen Besucher 

schnell zu den entsprechenden Inhalten zu leiten, 

gibt es eine Zielgruppenansprache zu den Themen Wohnen, 

Mieterservice, Gewerbe und Unternehmen. Wichtig 

sind dabei auch grafische Teaser und News aus dem Unternehmen: 

diese unterstreichen die Aktualität des Internetauftritts. 

>> 


INTERNET 

25


26 

xxx: 

xxx 

Der Internetauftritt bietet mit seinem Portalkonzept 

auf der Startseite Einstiege für alle Zielgruppen und 

in viele Themengebiete. 

Der Aufbau jeder Unterseite spiegelt ebenfalls den Portalcharakter 

wieder. Alle Seiten sind personalisiert: Ansprechpartner 

mit Foto, Telefonnummer und E-Mailadresse laden 

zur Kontaktaufnahme ein. Zudem bieten Teaser auf den 

Unterseiten überall Quereinstiege. Je nach Themengebiet 

gibt es besonders wichtige Inhalte, die auf allen Seiten 

zur Verfügung stehen. Im Bereich „Wohnen“ ist dies die 

Wohnungssuche, im Bereich „Gewerbe“ der Zugang zu 

„Baulogis“, einem Projektmanagement-Tool für Geschäftskunden. 

Wohnen 

Mieterservice 

Gewerbe 

Unternehmen 

Verschiedene „Headillus“ unterstützen die Zielgruppenansprache 

in den einzelnen Rubriken. 

Ein Manko herkömmlicher Internetseiten war oftmals, dass 

sie statt wirklichen Inhalten mit leeren Imagetexten gefüllt 

waren. Der Auftritt von Volkswagen Immobilien hat eine 

große inhaltliche Tiefe. Dies macht es dem Kunden möglich, 

sich eingehend über Produkte zu informieren. Dazu 

gehört auch die Struktur der Wohnungsinserate, die unter 

anderem eine individuelle Wohnungs- und Lagebeschreibung 

enthalten, durchgehend mit Außenansichten und 

Grundrissen bebildert sind und eine direkte Kontaktmöglichkeit 

bieten. 

Bei der Umsetzung wurde auch auf Suchmaschinenoptimierung 

geachtet, um die Seite in Suchmaschinen möglichst 

gut sichtbar zu machen. Beim Auftritt insgesamt 

spielte die Barrierefreiheit eine wichtige Rolle, um den 

Zugriff zum Beispiel auch für Menschen mit Sehproblemen 

so einfach wie möglich zu gestalten. 

Kundenorientierte Funktionen 

Besonderes Augenmerk lag beim neuen Auftritt auf dem 

Ausbau kundenorientierter Funktionen im Bereich Wohnen 

und Mieterservice. Im Fokus stand dabei die Wohnungssuche, 

dem wichtigsten Bestandteil des Auftritts. 

Zum einen sollten dem Kunden möglichst viele Informationen 

rund um die Angebote zur Verfügung stehen. Ein 

interessantes Detail ist dabei die interaktive Anzeige eines 

Angebots im Stadtplan. Diese macht es dem Kunden 

einfacher, sich die Umgebung seiner neuen Wohnung 

vorzustellen. Auf Wunsch werden Satelliten-Fotos oder 

Luftbilder eingeblendet, oder man kann ganz individuell 

Informationen zur Infrastruktur sehen: zum Beispiel die 

Nähe zu Kindergärten, Schulen, Sportvereinen oder 

Restaurants. 

Umfangreiche Informationen für die Wohnungsinteressenten: 

Im Stadtplan können Umgebungsinformationen, 

wie Schulen, Kindergärten oder 

Restaurants angezeigt werden. 

Die Suche nach Immobilienangeboten wird für den Kunden 

zusätzlich durch ein Warenkorbsystem unterstützt, 

wie man es von Onlineshops im Internet kennt. Der Kunde 

kann einzelne Objekte in einer „Merkliste“ speichern. 

Anschließend kann er diese Wunschimmobilien dann über 

ein Kontaktformular an einen Kundenbetreuer versenden 

und einen Termin zur weiteren Beratung vereinbaren. 

Ein besonders interaktives Produkt, welches Volkswagen 

Immobilien seinen Kunden im Internet anbietet, ist „Biet 

&Miet“. Unter dem Motto „Zahlen Sie doch einfach, was 

Sie wollen“ kann der Kunde aus einem speziellen Angebot 

seine Wunschwohnung auswählen. Nach der Besichtigung 

bietet er online und schlägt einen Wunschpreis vor. 

Wenn der Preis im Vorstellungsrahmen von Volkswagen 

Immobilien liegt, gibt es einen Zuschlag.

Kosten reduzieren durch 

Content Management 

xxx 

xxx 

Bisherige Onlinesysteme konnten nur mit Programmierwissen 

und hohen Kosten bearbeitet und aktualisiert werden. 

Der Auftritt von Volkswagen Immobilien wurde zeitgemäß 

mit einem Content Management System (CMS) 

angelegt. Hat die Onlineagentur so einen Auftritt einmal 

erstellt, ist es für die Redakteure im Hause spielend leicht 

die Internetseiten anzupassen oder zu erstellen. Durch 

das CMS – bei VWI Typo3 – ist eine komplett eigenständige 

Pflege des Internetauftritts möglich. Dies führt zu 

schnellen Reaktionszeiten, einer einfachen Bedienbarkeit 

und dabei zu niedrigen Folgekosten. Mit geringen Typo3- 

Kenntnissen konnten bei VWI sogar Schulungen für die 

Mitarbeiter selbstständig durchgeführt werden. 

Insgesamt führte das CMS im Unternehmen zu deutlichen 

Kostenreduzierungen. Bezifferten sich die Agenturkosten 

vorher auf ca. 20.000 € im Jahr für den Auftritt, 

sind es aktuell nur 5.000 €. Der interne Administrations- 

und Pflegeaufwand beläuft sich auf ca. fünf Stunden pro 

Woche. 

Nutzung des Auftritts heute 

Heute informieren sich die meisten Kunden vorab im 

Internet. Der Vorteil liegt auf der Hand: Bei 24 Stunden 

Erreichbarkeit kann man rund um die Uhr, auch am 

Wochenende, intensiv auf Wohnungssuche im Internet 

gehen. Und auch die Kontaktzahlen im Internet nehmen 

immer mehr zu. Bei VWI starten mittlerweile von den 

wöchentlichen Neukunden über 50 % ihren Erstkontakt 

übers Internet (ca. 60 – 90 Kunden über vwimmobilien. 

de, ca. 10 Kunden über Immoscout24). Im Hause füllen 

nur noch ca. 80 Kunden pro Woche ein Mietinteressentenformular 

vor Ort im Kundencenter aus. 

VERGLEICHSZAHLEN: 

MONATLICHE SEITENAUFRUFE VON 

UNTERNEHMEN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT 

IM VERGLEICH 

(Quelle: Unternehmen Online, 2009, 

alle Zahlen gerundete Durchschnittswerte) 

Unternehmen Einwohner 

der Stadt 

Wohnungsbestand 

Seitenaufrufe 

pro Monat 

VW Immobilien 100.000 9.600 280.000 

Unternehmen 1 600.000 16.000 220.000 

Unternehmen 2 70.000 5.500 55.000 

Unternehmen 3 170.000 8.500 185.000 

Am Tag besuchen mittlerweile ca. 350 Besucher die 

Seite www.vwimmobilien.de. Dabei gibt es ca. 9.500 

tägliche Seitenabrufe – bei zwei Dritteln geht es um die 

Wohnungssuche. „Volkswagen Immobilien liegt damit bei 

den deutschen Unternehmen der Wohnungswirtschaft im 

Mittelfeld, was die Anzahl der Wohnungen angeht“, so 

Mike Therolf, Geschäftsführer der Agentur Unternehmen 

Online, „aber im Spitzenfeld, wenn man sich die Seitenaufrufe 

von www.vwimmobilien.de anschaut – und dass obwohl 

Wolfsburg nur ca. 100.000 Einwohner zählt.“ 

Aus dem Internet wird ein Intranet 

Nach dem der Internetauftritt www.vwimmobilien.de 

etabliert worden war, wurde gemeinsam mit der Agentur 

Unternehmen Online auch der Intranetauftritt des Unternehmens 

grundlegend überarbeitet. Struktur und Funktionen 

wurden aus dem Internet übernommen und führten 

zu deutlichen Kosteneinsparungen. Nebenbei machte 

dies die Annahme des neuen Intranets durch die Mitarbeiter 

sehr einfach: denn Aufbau und Optik waren ja bereits 

bekannt. Der Internetauftritt ist heute ein wesentliches 

Kriterium der Markenführung geworden. Vom ersten Infokontakt 

bis zur gezielten Produktvermarktung ist er Imagebildend 

für das entsprechende Unternehmen – das erste 

Aushängeschild, was für den Kunden sehr entscheidend 

ist. 

>> 

Aus dem Internetauftritt wurde kostengünstig ein 

neues Intranet für dass Unternehmen adaptiert. 


INTERNET 

27


INTERNET 

28 

Web 2.0 – Stillstand gibt es nicht 

Das Internet und damit seine Nutzer und Gewohnheiten 

entwickeln sich kontinuierlich weiter. Eine Internetseite, 

die vor zwei, drei Jahren gestaltet wurde, kann daher 

heute schon wieder ganz alt aussehen. Internetauftritte 

bedürfen daher einer ständigen Weiterentwicklung, sowohl 

technisch als auch inhaltlich. 

Die Seite www.vwimmobilien.de lebt inhaltlich von Ihrer 

tagesaktuellen Wohnungsdatenbank und dem Portalcharakter 

mit wochenaktuellen Informationen und thematischen 

Angeboten. Aber auch technisch wird der Auftritt 

ständig weiterentwickelt. In 2009 wurde z. B. eine neue 

Einstiegsseite/Landingpage für das Produkt Biet&Miet 

entwickelt (www.bietundmiet.de) und im Mieterbereich 

können die Kunden nun Kleinreparaturen rund um die 

Uhr online beauftragen. Die Reparaturanfrage wird dann 

direkt an die Vertragshandwerker weitergeleitet. 

Derzeit analysiert Volkswagen Immobilien die Chancen 

des Web 2.0 für die Wohnungswirtschaft. Bereits heute 

zeichnen sich zahlreiche Anknüpfungspunkte ab. Immobilienscout24 

z. B. bietet neuerdings die Möglichkeit, 

Immobilienangebote seinen Freunden in Facebook zu 

senden. Zahlreiche Makler nutzen verstärkt das Angebot 

des Nachrichtenportals Twitter: Sie stellen dort per SMS 

Angebote bereit oder beantworten Fragen. Und auch die 

Darstellungsformen werden vielfältiger. In den großen 

Wohnungsbörsen gibt es zunehmend Videos oder 3D- 

Grundrisse zu einzelnen Immobilienobjekten. Was für die 

Wohnungswirtschaft ebenfalls zukünftig von Bedeutung 

sein wird, ist die interaktive Suche in einem Stadtplan. Die 

Interessenten bewegen sich in der Karte und finden dort 

Daten zu Ihrem Stadtteil, z. B: zu Schulen oder Sporteinrichtungen. 

Gleichzeitig werden georeferenzierte Immobilienangebote 

eingeblendet. 

Dies sind nur einige, wenige Neuheiten, die sich derzeit 

abzeichnen. Der Schlüssel zum Erfolg für die Wohnungswirtschaft 

liegt darin, auf diese Neuerungen zu reagieren 

– im Gegenschritt aber die inhaltliche Tiefe und Qualität 

des Auftritts nicht aus den Augen zu verlieren. Wer dabei 

ausgewogen vorgeht, wird es schaffen, den Riesen 

Internet zu wecken und für sich arbeiten zu lassen. Er 

muss aber immer auf der Hut sein, dass er nicht wieder 

einschläft.

DR. JÜRGEN GALONSKA I GdW 

ist seit knapp 30 Jahren in verschiedenen 

Funktionen im GdW und seiner 

Vorgängerorganisation beschäftigt. 

IM RAHMEN DER ANHÖRUNGEN VOR DEM 

EUROPÄISCHEN PARLAMENT SKIZZIERTE DER 

DESIGNIERTE KOMMISSAR FÜR DEN BINNEN- 

MARKT, DER FRANZOSE MICHEL BARNIER, 

SEINE PRIORITÄTEN UND SCHWERPUNKTE. 

ZIEL MÜSSE DIE WIEDERANKURBELUNG DES 

BINNENMARKTES ALS WACHSTUMSMOTOR 

EUROPAS SEIN. 

Im Finanzdienstleistungssektor lasse sich eine wirksame 

Beaufsichtigung eines integrierten europäischen Marktes 

nur durch verstärkte Zusammenarbeit gewährleisten. Er 

habe die Absicht, der Kommission die Schaffung eines 

rechtlichen Rahmens für Krisenmanagement und -bewältigung 

vorzuschlagen. Dieser Rahmen müsse die Beaufsichtigung 

von Gruppen in punkto Eigenmittelausstattung 

und Liquidität sowie die Stabilität des Finanzsystems in 

den einzelnen Mitgliedstaaten und in der Union insgesamt 

verstärken und harmonisieren. Die Kommission werde 

auch die Einrichtung eines europäischen Einlagensicherungs- 

und eines europäischen Abwicklungsfonds prüfen. 

Eine der Lehren aus der Krise bestehe darin, dass die Eigenmittelausstattung 

der Banken künftig sowohl qualitativ 

als auch quantitativ verbessert werden müsse. In diesem 

Zusammenhang sei eine vierte Überarbeitung der Eigenkapitalrichtlinie 

geplant, die gewährleisten soll, dass die 

Arbeiten der G-20 und des Baseler Ausschusses Eingang 

in das Gemeinschaftsrecht finden. 

Die europäischen Rentner müssen – so Barnier – auf sichere 

und effiziente Rentensysteme zählen können. Daher 

möchte er die Überarbeitung der Pensionsfonds-Richtlinie 

(Richtlinie über die Tätigkeiten und die Beaufsichtigung 

von Einrichtungen der betrieblichen Altersversorgung) für 

eine Reform zum Anlass nehmen. 

Bei den Finanzdienstleistungen für Privatkunden halte er 

angesichts der derzeitigen Fragmentierung des Kreditmarkts 

insbesondere bei den Immobilienkrediten neue 

Kommissionsinitiativen für eine verantwortungsbewusste 

Kreditvergabe und -aufnahme für erforderlich. Vor allem 

bei den Finanzprodukten für Privatkunden möchte er 

einen kohärenten Rechtsrahmen vorschlagen, der gewähr- 

Seit 2002 leitet er das Brüsseler Büro 

bei der Europäischen Union. 

Barnier: Den Europäischen Binnenmarkt stärken 

leistet, dass Sparer besser informiert und beraten werden. 

Auch mit der Frage der Sanktionen wolle er sich befassen. 

Zudem wolle er rasch einen Bericht über die Umsetzung 

der Empfehlung über die Vergütungspolitik im Finanzdienstleistungssektor 

vorlegen und darüber hinaus weitere 

Initiativen vorschlagen, die unverhältnismäßigen 

Vergütungspraktiken ein Ende setzen. Gleiches gelte für 

die Umsetzung der Empfehlung über die Vergütung von 

Mitgliedern der Unternehmensleitung, der erforderlichenfalls 

angemessene Vorschläge folgen werden. In Bezug auf 

börsennotierte Gesellschaften werde sehr bald ein Bericht 

über die Anwendung der Transparenzrichtlinie vorgelegt, 

dem gegebenenfalls Änderungsvorschläge folgen werden. 

Im Bereich Finanzberichterstattung werde eine der Prioritäten 

darin bestehen, dass alle Partner, insbesondere die 

Vereinigten Staaten, den Empfehlungen der G-20 folgend 

globale Rechnungslegungsstandards hoher Qualität anwenden. 

Auch die Führungs- und Entscheidungsstrukturen 

des IASB möchte er deutlich verbessern. Für kleine 

und mittlere Unternehmen werde er einen ehrgeizigen 

Entwurf zur Modernisierung der Rechnungslegungsvorschriften 

vorlegen. 

Bei der gesetzlichen Abschlussprüfung werden die Prioritäten 

die Weiterentwicklung der internationalen Zusammenarbeit, 

die es ermöglicht, zur gegenseitigen Anerkennung 

der Systeme für die Beaufsichtigung von Abschlussprüfern 

zu gelangen, und die mögliche Übernahme der internationalen 

Standards für die Abschlussprüfung (ISA) sein. Darüber 

hinaus werde er einen Bericht über die Funktionsweise 

des Statuts der Europäischen Gesellschaft (SE) vorlegen. 

Die in der Dienstleistungsrichtlinie vorgesehene gegenseitige 

Evaluierung, die im Laufe des Jahres 2010 stattfinden 

wird, dürfte einen Überblick über die Situation 

in allen Mitgliedstaaten liefern und dazu beitragen, den 

eventuellen Bedarf an ergänzenden Maßnahmen zu ermitteln. 

Auch die Richtlinie über die „Anerkennung von 

Berufsqualifikationen“ soll einer umfassenden Bewertung 

unterzogen werden.


30 

55 JAHRE 

BAUGENOSSENSCHAFT 

NEPTUN E.G. ROSTOCK 

PORTRÄT

DIE BAUGENOSSENSCHAFT NEPTUN E.G. 

GEHÖRT ZU DEN ERSTEN NACH DEM 

2. WELTKRIEG GEGRÜNDETEN WOHNUNGS- 

GENOSSENSCHAFTEN IM HEUTIGEN LAND 

MECKLENBURG-VORPOMMERN. 

„Es folgten unruhige Jahre voller Entbehrungen. Doch 

es waren auch Jahre voller Menschlichkeit und aufopferungsvollem 

Einsatz der Männer und Frauen der ersten 

Stunde“, berichtet Vorstand Cornelia Verch. Heute zählt 

die Genossenschaft rund 2.700 Mitglieder und verfügt 

über 62 eigene Wohn- und Geschäftsbauten in Rostock 

und in Rethwisch (Landkreis Bad Doberan) mit rund 

2.600 Wohnungen. Zusätzlich werden Wohnungen für 

Dritte verwaltet. Der eigene Bestand ist zu ca. 97 Prozent 

modernisiert. 

55 Jahre Baugenossenschaft Neptun sind sowohl von 

gesellschaftlichen Veränderungen als auch von einer Vielzahl 

genossenschaftlicher Höhepunkte geprägt. Frau Verch 

beschreibt die aktuelle Unternehmensstrategie: „Unsere 

Zukunft begann mutig und hemdsärmlig, heute sind wir 

innovativ, kreativ und online. Die Schaffung eines zielgruppengerechten 

Images und unsere Profilierung am 

Wohnungsmarkt gehören heute zu unseren wesentlichen 

Aufgaben. Die langfristig eintretende demografische und 

strukturelle Veränderung der Gesellschaft erfordert von 

uns als Unternehmen neue Wohnkonzepte, die der aktuellen 

Bedarfs- und Nachfragesituation gerecht werden. 

Schon frühzeitig haben wir uns diesem Wandel mit kreativen 

Ideen und neuen Konzepten gestellt. Bestandsmodernisierungen 

werden neu definiert und in die Unternehmensziele 

integriert. Der Einsatz alternativer Energien und 

innovativer Technik ist auch bei uns zum Schwerpunkt 

geworden. In dem schwieriger werdenden Spannungsfeld 

zwischen sozialem Auftrag und Rentabilitätsanforderungen 

werden wir die Zukunft für unser Unternehmen und 

Walnusshof 

Der Neptun-Vorstand: Regina Schwarz (links) und Cornelia Verch 

Für jeden etwas dabei! 

Die Neptun-Werft in Rostock 

die Erfüllung unseres Förderauftrages gegenüber unseren 

Mitgliedern weiter mitgestalten und immer wieder 

gewohnte Bahnen des Denkens und Handelns verlassen, 

um mit Begeisterung neue und ungewöhnliche Ideen 

auch in Zukunft erfolgreich umzusetzen.“ 

Das soziale Engagement der „Neptun“ in Rostock ist 

enorm. So unterstützt die Genossenschaft den Verein 

zur Förderung krebskranker Kinder e.V., der es sich zur 

Aufgabe gemacht hat, diesen Kindern und Jugendlichen 

sowie deren Familien wieder Lebensmut und Motivation 

auf dem langen Weg zur Heilung zu geben. „Weiterhin 

unterstützen wir den Verein Vereinigte Bürgerinitiative 

Toitenwinkel e.V., dem es um das Wohl und die Integration 

von Kindern aus sozial schwachen Elternhäusern geht. 

In Zusammenarbeit mit dem Verein Charisma hat unsere 

Genossenschaft außerdem ein Projekt ins Leben gerufen, 

das auf die Unterstützung alleinerziehender Mütter ausgerichtet 

ist und mit dem unser Zielgruppenangebot auch 

hier klar umgesetzt wird“, hebt Verch hervor. 

Ein sehr großes Stück der 55-jährigen Geschichte der Baugenossenschaft 

Neptun hat Cornelia Verch maßgeblich 

mitgeschrieben. Im Februar 1988 hat sie ihre Arbeit in 

der damaligen Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft des 

VEB Schiffswerft „Neptun“ aufgenommen. Bereits ein Jahr 

nach der politischen Wende wurde sie zum Vorstandsmitglied 

bestellt. Seit dieser Zeit zeigt sie immer wieder ihren 

Mut und ihre Bereitschaft, auf die neuen veränderten und 

manchmal sehr komplizierten Bedingungen zu reagieren. 

Ihrer Initiative ist es zu verdanken, dass die BG Neptun 

als erste Genossenschaft in Rostock mit der Montage von 

Personenaufzügen in der Malchiner Straße 3 bis 4a in 

Rostock-Lichtenhagen eine neue Ära der Modernisierung 

einleitete. Hiermit wurde großes Aufsehen erregt und in 

der Presse war zu lesen: „Vom Aschenputtel zur Nobel- 

Platte“. 

>> 


BAUGENOSSENSCHAFT NEPTUN 

31


32 

Männer der ersten Stunde 

Es folgten im Zusammenhang mit Komplexmodernisierungen 

weitere Nachrüstungen von Personenaufzügen 

an Objekten in verschiedenen Stadtteilen von Rostock. 

Wo anderswo aufgrund zugespitzter Situationen auf dem 

Wohnungsmarkt schon Abrisse geplant und durchgeführt 

wurden, hat „Neptun“ in besonderen Lagen wie z. B. in 

der M.-Niemöller-Straße 27 in Rostock-Toitenwinkel, in 

der Warener Straße 51 in Rostock-Lichtenhagen und ganz 

aktuell in der Helsinkier Straße 38 in Rostock-Lütten Klein 

Aufstockungen weiterer Geschosse durchgesetzt. Innovative 

Neubauvorhaben in der Rostocker KTV, ein durch 

seine Lage besonders schwieriges Baugeschehen, wurden 

mit Ausdauer und Kompetenz zum Erfolg geführt. 

In Rethwisch/Börgerende entstanden Neubauten mit 

interessanten Grundrissen und besonderer Ausstattung. 

Heute finden hier auch Pflegebedürftige in zwei ambulant 

betreuten Wohngruppen ein neues Zuhause. Sehr am 

Herzen liegen Cornelia Verch die Interessen und Bedürfnisse 

der langjährigen Mitglieder, die als Gründer und Stütze 

der Genossenschaft in ihren Wohnungen „alt“ werden 

sollen. Deshalb macht sie sich auch besonders stark für die 

Schaffung barrierefreier, mit Personenaufzügen und Hausnotruf 

ausgestatteter – also altengerechter – Wohnungen. 

Diese starke Verbundenheit zu den Senioren sorgt für zufriedene 

Mitglieder. 

Da die Nachfrage nach Innenstadtwohnungen in Rostock 

ungebrochen ist, setzt sich Frau Verch vehement für 

den Erwerb von Grundstücken in guten innerstädtischen 

Lagen ein. Unterstützt wurde und wird sie bei ihren Aktivitäten 

von der ehemaligen Prokuristin und heutigem 

Vorstandsmitglied Regina Schwarz, die sich loyal und 

tatkräftig dazustellt, vom Aufsichtsrat, der mit enorm viel 

Rückgrat und persönlichem Engagement dahintersteht, 

von den Vertretern sowie von den Mitarbeitern der Genossenschaft. 

Wohnquartier „Neptunkai“ 

Modernes Wohnen auf historischem 

Boden – Die BG Neptun kehrt zu ihren 

Wurzeln zurück 

Wohnen mit einem Logenplatz über dem Wasser: Auf 

dem Gelände der ehemaligen Neptunwerft, die über 

viele Jahre hinweg Fracht- und Spezialschiffe höchster 

Qualität an ihre Kunden in aller Welt lieferte, steht jetzt 

ein imposanter Wohngebäudekomplex an der Kaikante 

der Warnow, ein stolzes Bauwerk unserer Genossenschaft 

mit insgesamt 86 exklusiven 2- bis 4-Raum-Wohnungen 

in Größen zwischen ca. 70 und ca. 120 m² Wohnfläche. 

Die Grundrisse sind vielfältig. Jede Wohnung hat uneingeschränkte 

Wassersicht und große Fenster, um den Ausblick 

auch genießen zu können. Die Wohnungen wurden im 

Niedrigenergiestandard mit Fußbodenheizung errichtet, 

haben großzügige Wohlfühlbäder und je zwei Balkone. 

Alle Wohnungen sind bequem mit modernen Aufzügen 

erreichbar. Parkplatzprobleme gibt es nicht – dank der separaten 

Parkgarage. Das Wohnumfeld, zu dem auch eine 

Aussichtsplattform gehört, die Anwohnern und Gästen 

einen bezaubernden Ausblick auf den Stadthafen gewährt, 

ist angemessen gestaltet: es wurden Bäume gepflanzt und 

Blumenbeete angelegt. Der größte Teil der Wohnungen 

ist vermietet, und das nicht nur an Rostocker. Viele Familien 

haben sich angesichts dieser attraktiven Lage entschieden, 

ihren Wohnsitz nach Rostock zu verlegen und hier in 

der Neptunallee 6/7 ihr neues Zuhause zu finden. 

Betreutes Wohnen in der 

Kröpeliner-Tor-Vorstadt 

Inmitten der KTV und doch im Grünen: Die Wohnanlage 

der BG Neptun e.G. liegt in einem sehr ruhigen und wunderschön 

gestalteten Innenhof. Trotz der zentralen Platzierung 

garantiert die Lage der vier Häuser gerade für unsere 

älteren Mitglieder ruhige und erholsame Wohnungen mit 

Betreuung und Hausnotruf. Die Betreuung vor Ort durch 

eine Hausdame ist von einer überaus angenehmen und

Mehrgenerationenwohnen in der Helsinkier Straße Das Jubiläum wurde ausgiebig gefeiert. 

einfühlsamen Arbeit geprägt. Die Grundrisse der Wohnungen 

sind so konzipiert, dass eine individuelle Einrichtung 

möglich ist. Ebenso geben die Anordnung der Balkone 

und Terrassen sowie die großzügigen Fenster der Wohnanlage 

ihren ganz besonderen Charme. Nur 2 ½ Etagen 

hoch fügen sich die Häuser so in das Bild ein, als hätten 

sie schon immer dort gestanden. So bleibt das Gelände 

überschaubar und sorgt für eine überaus gemütliche 

Atmosphäre. Breite Türen und keinerlei Barrieren gewährleisten 

die Bewegung mit Gehhilfen und Rollstühlen. Alle 

verwendeten Materialien sind hochwertig, umweltfreundlich 

und auch für Allergiker geeignet. Die Einbauküchen 

komplettieren das hohe Niveau dieser Wohnungen. Individuelles 

Wohnen und dennoch nicht allein sein; die Wahrung 

der Selbstständigkeit und doch mit Gleichgesinnten 

zusammen wohnen; für den Fall der Fälle in betreuenden 

Händen wohl behütet zu sein; dies ist das besondere Anliegen 

der Genossenschaft unter dem Dreizack Neptuns 

– in diesem Projekt wurde all das vereint. 

Weil mein Mann 

der größte 

Warmduscher 

derWeltist. 

Zwei ambulant betreute 

Wohngruppen für Pflegebedürftige 

1988 wurden in Rethwisch/Börgerende fünf Mehrfamilienhäuser 

im Landhausstil in Gutshofanordnung errichtet. 

Es entstanden 2- bis 3-geschossige Reihenhäuser. Die 

Wohnungen in der ländlichen Umgebung erfreuen sich 

großer Beliebtheit. Um der immer stärker werdenden 

Nachfrage nach betreutem Wohnen gerecht zu werden, 

entschied sich die Genossenschaft für eine neue Form des 

Zusammenlebens von älteren und pflegebedürftigen Mitmenschen. 

So entstanden die ambulant betreuten Wohngruppen 

für Pflegebedürftige als eine echte Alternative zur 

herkömmlichen Unterbringung der älteren, kranken und 

pflegebedürftigen Mitbürger. Vorausgegangen war der 

Umbau zweier dieser Mehrfamilienhäuser, in denen nun 

ältere Menschen als „normale Nutzer“ in Wohngruppen 

zusammen wohnen können. Jedes Mitglied dieser Gruppen 

bewohnt ein Einzelzimmer in der Größe zwischen 10 

bis 20 m², welches mit seinen persönlichen Möbeln eingerichtet 

ist. Die sich außerhalb der Zimmer befindlichen 

Bäder sind mit Duschen und Badewannen ausgestattet 

>> 

Heiß, kalt, heiß oder lieber 40°C ? 

Der vollelektronisch geregelte Durchlauferhitzer VED E classic 

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34 

Hafenimpression 

und werden gemeinschaftlich genutzt. Die Wohnungen 

besitzen interne Zentren mit integrierter Küche und großem 

Essbereich sowie gemütlicher Sitzecke, wo sich die 

Gruppe treffen kann, um gemeinsam den Alltag zu gestalten. 

Außerdem kann der Garten vor den Häusern genutzt 

werden. Da es sich um jeweils kleine Gruppen von 6 bis 7 

Personen handelt, kann das Fachpersonal persönlich auf 

jeden Patienten eingehen; eine individuelle 24-Stunden- 

Betreuung ist also garantiert. 

Durch die Eingliederung dieser Wohnform in eine bestehende 

Anordnung von Mehrfamilienhäusern und einem 

gewachsenen Wohnumfeld ist eine gezielte und gewollte 

Integration von älteren und pflegebedürftigen Menschen 

in eine „normale Welt“ gelungen. Die Bewohner der umliegenden 

Häuser haben das Projekt angenommen und 

können ebenfalls die Leistungen des Pflegedienstes in 

Anspruch nehmen. Dadurch wurde auch unser bisheriges 

Angebot des betreuten Wohnens optimal erweitert. 

Mehrgenerationswohnen 

in der Helsinkier Straße 38 

in Rostock-Lütten Klein 

Aufgrund der großen Nachfrage nach altengerechten 

Wohnungen z. B. mit Personenaufzügen ohne Barrieren, 

schwellenlosen Übergängen in den Räumlichkeiten, Ausstattung 

der Bäder mit Badewanne und Dusche, hat sich 

die Genossenschaft entschlossen, ein weiteres Vorhaben 

des ambulant betreuten Wohnens zu verwirklichen. Diesmal 

entstanden attraktive 2- und 3-Raum-Wohnungen, 

bei denen die neuesten Wohntrends umgesetzt wurden. 

Alle Wohnungen sind mit einem Aufzug erreichbar. Als 

Highlight entstand auf dem Dach ein Penthouse, das modernsten 

Ansprüchen gerecht wird. Großzügige Balkone 

bzw. Terrassen laden zum gemütlichen Verweilen ein. Die 

Nachfrage war so enorm, dass sämtliche Wohnungen bereits 

vor Abschluss der Bauarbeiten reserviert waren. 

Die Baugenossenschaft Neptun verfügt über eine breite 

Wohnungspalette für Jedermann: für große oder kleine 

Familien, junge oder ältere Singles oder Senioren – von 

Ambulant betreutes Wohnen in Rethwisch 

„gut und günstig“ bis „edel und exklusiv“; sei es in den 

verschiedenen Stadtteilen Rostocks oder direkt an der 

Warnow. Die Neptun bietet längst nicht mehr nur einfaches 

Wohnen in vier Wänden, sondern ein ganzheitliches 

Programm. Besonders begehrt bei jungen Leuten sind die 

ausgebauten Dachgeschosse im Stadtteil Reutershagen. 

Hier entstanden aus ehemaligen Dachböden neue, attraktive 

Wohnungen mit unterschiedlichen Grundrissen und 

hohem Ausstattungsgrad. Die neu geschaffenen Dachterrassen 

bieten ein gemütliches Ambiente für Blumenfreunde, 

Sonnenhungrige oder einfach nur für Menschen, die 

den Wolken ein Stück näher sein wollen. 

Innerstädtisches Wohnen für Familien 

Das neueste Wohnprojekt wurde für Familien mit Kindern 

entwickelt. Die bereits gegebene Infrastruktur mit Kindergarten, 

Kinderkrippe, Schule und Abenteuerspielplatz 

bilden ein ideales Umfeld für die Familienwohnungen. 

Hier werden 3- bis 5-Raum-Wohnungen mit modernsten 

Grundrissen zwischen 65 bis 115 m² geschaffen. Diese 

sind familiengerecht mit Gartenanteil, Balkonen / Terrassen 

und Tiefgaragenplatz. Die Baugenossenschaft Neptun 

e.G. hat sich erfolgreich in die Marktwirtschaft eingegliedert. 

Cornelia Verch zieht Zwischenbilanz: „Wir haben die 

Wohn- und Lebensbedingungen unserer Mitglieder erheblich 

verbessert. Unsere Wohngebäude und das Wohnumfeld 

prägen das neue Antlitz der Hansestadt Rostock maßgeblich 

mit – und darauf sind wir besonders stolz.“

5. Norddeutsche Energie-Konferenz 2010 

Hamburg 24.02.2010 

„Klimapolitik contra Wirtschaftlichkeit?“ 

Hamburg/Hannover. Zum mittlerweile fünften Mal richten 

der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen, 

der vdw Niedersachsen Bremen und Techem in Hamburg 

die Norddeutsche Energiekonferenz aus. In diesem Jahr 

soll die Frage geklärt werden, wie die Anforderungen der 

Klimapolitik an die Wohnungswirtschaft wirtschaftlich 

verantwortungsbewusst umgesetzt werden können. Unter 

anderem diskutieren die Verbandsdirektoren Dr. Joachim 

Wege und Bernd Meyer mit den Umweltsenatoren aus 

Hamburg und Bremen, Anja Hajduk und Dr. Reinhard 

Loske. 

Weitere Themen an diesem Tag: EnEV 2009, Mietrecht, 

Wärmepumpen im Bestand und Einsatzmöglichkeiten 

regenerativer Energien. Über „Energien der Zukunft – 

Chancen und Risiken“ referiert Prof. Dr. Claudia Kemfert 

vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin. 

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Anmeldungen zu der Fachtagung am 

24. Februar 2010 im Novotel Hamburg-Alster 

nimmt der VNW auch per E-Mail unter 

schwoch@vnw.de entgegen. 

Weitere Informationen über die 

Energiekonferenz auch im Internet unter 

www.vnw.de bzw. www.vdw-wohnen.de. 

GfSW GfSW mbH mbH - Philipsstr. � Tel.: 7 - 06441 35576 Wetzlar 30 99 - Tel.: 0 �� 06441 Fax: 30 - 100 99 0 - Fax: e-Mail: 06441 imova@gfsw-group.de 30 99 100 e-Mail: selbstablesung@gfsw.net �Web: 

imova.gfsw-group.de 

- Web: www.gfsw.net 


5. NORDDEUTSCHE ENERGIEKONFERENZ 

35


36 

DIPL.-ING. JÖRG TONDT I Abteilungsleiter Technik, 

Baugenossenschaft 

FLUWOG-NORDMARK eG 

Zurück zu den Wurzeln 

Umfassende Modernisierung und Nachverdichtung eines Wohnquartiers 

HISTORIE DES BESTANDS 

Im Herzen Barmbeks gruppieren sich 190 Wohnungen 

um einen an die Form eines Wankelmotors erinnernden 

Innenhof zwischen Poppenhusenstraße, Wiesendamm 

und Roggenkamp. Trotz Bombardierung im Rahmen der 

„Operation Gomorrha“ in 1943 und zahlreichen Bränden 

hat die Fassade am Roggenkamp den 2. Weltkrieg fast 

unversehrt überstanden. Aus den bis zu 90 m² großen 

Arbeiterwohnungen wurden unmittelbar nach dem Krieg 

kleinere Wohneinheiten geschaffen und 1949 erneut bezogen. 

Die benachbarte Wohnbebauung Wiesendamm 

und Poppenhusenstraße wurde leider vollständig zerstört, 

aber schon 1952 konnten die Wiederaufbauten mit 4 – 5 

Geschossen neu bezogen werden. Den Abschluss bildete 

ein 2-geschossiges Wohn- und Geschäftsgebäude, in dem 

der Bauverein Nordmark im selben Jahr seine neuen Geschäftsräume 

bezog. 

ZIELSETZUNG DER MODERNISIERUNG 2008 

IM WIESENDAMM 11–17a 

Die nicht mehr zeitgemäßen Grundrisse in den 4 – 6-geschossigen 

Wohnbauten mussten angepasst, Bäder und 

Küchen umfassend modernisiert und zudem auch der 

energetische Standard den zukünftigen Anforderungen 

gerecht werden. Dabei stellten sich auch wichtige optischstilistische 

Fragen: Können die für diesen Stadtteil so typischen 

und prägenden Ziegelfassaden zur Straßenseite und 

die Putzfassaden zum Innenhof gewahrt bleiben? Und 

vielleicht sogar durch neue, moderne Gestaltungsmerkmale 

noch weiter betont werden? 

Durch den geplanten Umbau des benachbarten U- und 

S-Bahnhofes und die Verlegung des Busbahnhofes ergaben 

sich zusätzliche Anforderungen: einerseits an den Schallschutz 

und andererseits an die Anfälligkeit der Außenhaut 

gegen Verschmutzungen. 

Da Kleinstgewerbeflächen des oben erwähnten 2geschossigen 

Gebäudes auf der Ecke Wiesendamm/ 

Poppenhusenstraße keine langfristig zukunftsfähige Vermietungsperspektive 

aufwiesen, entstand ein Neubau 

mit 5,5 Vollgeschossen gemäß neuem Baurecht. Dem zu 

erwartenden höheren Parkdruck durch den Entfall öffentlicher 

Stellplätze wurde durch den Bau einer Tiefgarage im 

Innenhof Rechnung getragen. Nach Fertigstellung in 2010 

wird die Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK eG 

ihren Sitz aus dem eher beschaulichen Langenhorn in die 

geografische Mitte ihres Wohnungsbestandes verlegen. 

Maßnahmen- und Gestaltungskonzept 

am Beispiel Wiesendamm 11–17a 

GRUNDRISSÄNDERUNG UND 

WOHNUNGSZUSAMMENLEGUNG 

In mehreren Eingängen sollten vorhandene Mittelwohnungen 

aufgelöst werden, da die vorhandenen Raumgrößen 

nicht mehr zeitgemäß waren. Darüber hinaus 

waren diese Wohnungen nur zum (nicht befahrbaren) 

Innenhof ausgerichtet, so dass sie de facto über keinen 

2. Rettungsweg verfügten. Durch die Zusammenlegungen 

würde sich die Anzahl der Wohnungen um 13 auf

xxx 

xxx 

Fassade vorher 

51 reduzieren. Hierin bestand die erste Herausforderung 

– denn nicht alle betroffenen Bewohner hatten Interesse 

an größeren Wohnungen. In Einzelgesprächen wurden 

dann die individuellen Wohnungswünsche ermittelt und 

ein Umzugskonzept mit Terminplan entwickelt. Insgesamt 

wurden dabei 35 Umzüge, 25 davon innerhalb der Wohnanlage, 

betreut. Als komfortables „Bonbon“ erhielten die 

Erdgeschosswohnungen erstmalig Terrassen zum Innenhof. 

ENERGETISCHE MODERNISIERUNG 

Unabhängig von Gestaltungsfragen galt es zunächst, das 

gesetzte Ziel eines Jahresprimärenergiebedarfs von 44 

kWh/m²a zu erreichen. Allein durch die umfassende Dämmung 

der Gebäudehülle durch Kellerdecken, Dachdeckendämmung 

und WDVS war dieses nicht zu erreichen. 

Die vorhandenen Balkone wurden abgebrochen und 

durch größere, thermisch getrennte angehängte Balkone 

ersetzt. Durch den Austausch der Verglasung der ansonsten 

intakten Holzfenster konnten sowohl Wärmeschutz 

(ug=1,0 W/m²K) als auch Schallschutz (Rw,F,R = 39 dB) 

deutlich verbessert werden. Auch der Einbau einer kontrollierten 

Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung 

trägt zu einer Verbesserung von Wärme- und Schallschutz 

bei. Darüber hinaus wurde auch die Heizungsanlage 

(hydr. Abgleich, neues Wärmeverteilnetz) angepasst. 

Kostengründe machten zwar den Einsatz eines Wärmedämmverbundsystems 

unumgänglich – das bedeutete 

aber nicht zwangsläufig eine farbig gestaltete Putzoberfläche. 

Denn schon frühzeitig war klar, dass der Gesamteindruck 

des Gebäudeensembles mit seiner Ziegeloptik 

erhalten bleiben sollte. Auch einzelne Schmuckelemente 

wie z. B. eine Terracotta-Plastik an der Gebäudeecke und 

die Terracotta-Einfassungen der Hauseingänge und Treppenhausbänder 

waren unbedingt erhaltenswert. 

Aus diesem Grund fiel die Idee von Kitzmann Architekten, 

diese Elemente ähnlich einer „Vitrine“ hinter Glas zu setzen, 

auf fruchtbaren Boden. Durch die modernen, sich in 

Ihrer Farbigkeit vom Ziegel absetzenden vertikalen Glas- 

Metall-Erker wird auch der ursprünglich endlos wirkende 

Fassade beleuchtet 

Eindruck der Lochfassade aufgebrochen. Ein horizontales 

Band aus vorgehängten Aluminium-Blechen trägt ebenfalls 

zur optischen Auffrischung bei. Um den Charakter 

einer „echten“ Ziegelfassade erreichen zu können, war 

schnell klar, dass echte keramische Riemchen eingesetzt 

werden mussten. Hierfür wurde nach umfangreicher Bemusterung 

ein Stein der Firma Hagemeister gewählt. Die 

Riemchen wurden aus ganzen Steinen geschnitten und 

die „Abfälle“ nicht entsorgt: sie kamen bei der Neugestaltung 

der Kellerniedergänge sowie als Wegeeinfassung 

im Innenhof zum Einsatz. 

Aller Aufwand für dieses komplexe Projekt wurde neben 

zufriedenen Mietern auch noch durch eine besondere 

Auszeichnung belohnt: Beim Deutschen Fassadenpreis erhielt 

die FLUWOG-NORDMARK den von der Firma Brillux 

ausgelobten Förderpreis für die umfassende Sanierung 

einer Wohnanlage aus den 50er Jahren. 

>> 


MODERNISIERUNG 

37


MODERNISIERUNG 

38 

xxx: 

xxx 

vorher 

STATE MENT DES AR CHI TEK TEN 

Für eine Woh nungs bau ge nos sen schaft ist die um fas sen de 

Mo der ni sie rung ei nes gro ßen Wohn blocks, die bei na he 

alle Woh nun gen und Hüll flä chen um fasst, eine an spruchsvol 

le tech ni sche und lo gi sti sche Her aus for de rung. 

Dies gilt umso mehr, wenn sie sich dar über hin aus noch 

für die Qua li tät der bau li chen Um welt ein setzt. 

Ge ra de in Ham burg ha ben die – in der heu ti gen Zeit unum 

gäng li chen – ener ge ti schen Sa nie run gen von Fas sa den 

die Ge fahr her auf be schwo ren, dass sich der hi sto risch 

ge wach se ne Cha rak ter gan zer Stadt vier tel voll stän dig 

ver än dert, wenn den ur sprüng li chen Klinker fas sa den ein 

ge putz tes Wär me dämm ver bundsy stem vor ge setzt wird. 

Die Bau ge nos sen schaft Flu wog Nord mark eG ist nicht 

die sen ein fa chen Weg ge gan gen. Sie hat sich viel mehr 

das Ziel ge setzt, die Wohn an la ge am Wie sen damm zum 

Aus hän ge schild ih rer Ge nos sen schaft zu ma chen.

Neue Daten über den 

deutschen Wohnungsmarkt: 

Die Gebäude- und 

Wohnungszählung 2011 

IM JAHR 2011 FINDET EINE EUROPAWEITE 

VOLKS- UND WOHNUNGSZÄHLUNG STATT. 

GRUNDLAGE IN DEUTSCH LAND IST DAS 

ZENSUSGESETZ 2011. 

Mit diesem Gesetz wurden die Vorgaben der EU nahezu 

inhaltsgleich umgesetzt. Alle Wohnungseigentümer sind 

gesetzlich zur Teilnahme verpflichtet. Daher haben die 

Statistischen Landesämter erste Vorgespräche mit den 

Verbänden geführt und über den Ablauf der Befragung 

informiert. Beim GdW sind Anfang Februar die entsprechenden 

Beauftragten in den Landesorganisationen zu 

einer Informationsrunde zusammenkommen, um über das 

weitere Vorgehen zu beraten. Dabei ging es auch darum, 

in wie weit die Anbieter wohnungswirtschaftlicher Software 

die Wohnungsunternehmen unter anderem durch 

geeignete EDV-Schnittstellen unterstützen können. Über 

Ergebnisse und das weitere Vorgehen werden vdw und 

VNW ihre Mitglieder informieren. 

Deutschland wird sich mit dem Zensus 2011 erstmals seit 

der Wiedervereinigung an einer Zensusrunde beteiligen. 

Mit Hilfe des Zensus wird ermittelt, wie viele Menschen in 

unserem Land leben, wie sie wohnen und was sie arbeiten. 

Aktuelle Zensusergebnisse bilden eine wesentliche 

Grundlage für eine Vielzahl von politischen und wirtschaftlichen 

Planungen und Entscheidungen. 

Ein zentraler Teil des Zensus 2011 ist die Gebäude- und 

Wohnungszählung, die belastbare Daten zum Wohnungsmarkt 

vorlegen wird. Die Unternehmen der Wohnungswirtschaft 

sind dabei ein wichtiger Partner der amtlichen 

Statistik, da sie für eine Vielzahl an Gebäuden und Wohnungen 

auskunftspflichtig sein werden. 

Weitere Informationen finden Sie unter: 

www.zensus2011.de 

NUTZEN DER GEBÄUDE- 

UND WOHNUNGSZÄHLUNG 

● Daten zu Gebäuden und Wohnungen bilden die 

Entscheidungsgrundlage für wohnungspolitische 

Fragestellungen in Bund, Ländern und Kommunen. 

● Die Ergebnisse liefern wichtige Strukturdaten zum 

Wohnungsmarkt wie Wohneigentumsquote oder 

Leerstand. 

● Wohnungsdaten lassen sich mit den Daten zur 

Zusammensetzung privater Haushalte kombinieren. 

Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage wird 

prognostizierbar. 

● Der Wohnungsmarkt wird transparenter, regionale 

Unterschiede können analysiert werden. Die Anbieter 

auf dem Wohnungsmarkt erhalten grundlegende 

Informationen für zukünftige Investitionen. 

● Zukünftige Stichprobenerhebungen können an 

verlässlichen Basisdaten geeicht werden. 

Der 9. Mai 2011 ist Zensusstichtag in Deutschland. Dann 

sollen alle Gebäude mit Wohnraum vollständig erfasst 

werden. Da in Deutschland keine flächendeckenden Register 

mit Bestandsdaten zu Gebäuden und Wohnungen 

existieren, muss beim Zensus 2011 eine flächendeckende 

Gebäude- und Wohnungszählung bei allen Eigentümern 

von Gebäuden mit Wohnraum durchgeführt werden. Der 

Fragenkatalog enthält unter anderem Fragen zu Gebäudeart, 

Baujahr, Fläche, Raumzahl, Ausstattung und Nutzungsart 

der Wohnung. 

Um die anfallenden Belastungen für große Wohnungsunternehmen 

möglichst gering zu halten, bieten die 

Statistischen Ämter des Bundes und der Länder spezielle 

Möglichkeiten für die elektronische Übermittlung der 

Daten an. Statt des Ausfüllens von Papierfragebogen für 

jede Wohnung können die Daten mit dem PC-Programm 

CORE.reporter übermittelt werden, das die amtliche 

Statistik den Unternehmen kostenlos zur Verfügung stellt. 

Dieses IT-Verfahren erlaubt es, elektronisch vorliegende 

Daten per Internet über eine gesicherte Verbindung an 

die statistischen Ämter zu übertragen.


40 

HEIKO GÜNTHER I WP/StB beim vdw 

Niedersachsen Bremen 

Wirtschaftlichkeit energetischer 

Modernisierungsmaßnahmen 

DER DRUCK ZUR DURCHFÜHRUNG ENERGE- 

TISCHER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 

SEITENS DER MEDIEN, DER MIETER UND AUCH 

DER POLITIK STEIGT STÄNDIG. 

Gleichzeitig haben sich die energetischen Anforderungen 

durch das Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung 

2009 zum 01.10.2009 nochmals erhöht. Andererseits 

stehen die Vorteile einer energetischen Modernisierung, 

nämlich insbesondere die geringeren Energiekosten, 

in erster Linie den Mietern zu („Nutzer-Investor-Dilemma“). 

Damit stellt sich für Wohnungsunternehmen die 

Frage, ob einzelne angedachte Modernisierungsmaßnahmen 

für das Unternehmen überhaupt wirtschaftlich 

vorteilhaft sind oder ob durch die Vornahme der Maßnahmen 

unter Umständen Verluste für das Unternehmen 

entstehen. 

Zur Beantwortung dieser Frage werden in der wohnungswirtschaftlichen 

Praxis Investitionsrechnungen eingesetzt. 

Sie stellen die Entscheidungshilfe bei Investitionsentscheidungen 

dar. Mithilfe von Investitionsrechnungen sollen 

die finanziellen Konsequenzen einer Investition quantifiziert 

und verdichtet werden, um darauf aufbauend eine 

Entscheidungsempfehlung ableiten zu können. Insbesondere 

bei Wohnungsunternehmen haben Vorstände und 

Geschäftsführer in diesem Zusammenhang oftmals Entscheidungen 

von erheblicher Tragweite für das Unternehmen 

zu treffen. Gerade bei anstehenden Entscheidungen 

über die Durchführung von größeren energetischen Modernisierungen 

gewinnt das Thema Investitionsrechnung 

damit an Gewicht. 

Die Verfahren der Investitionsrechnung können in zwei 

Arten eingeteilt werden, nämlich in statische und dynamische 

Verfahren: 

● Bei den statischen Verfahren wird nur eine Periode 

betrachtet. Ein unterschiedlicher zeitlicher Anfall von 

Ein- und Auszahlungen wird nicht berücksichtigt. 

Zinseffekte werden bei den statischen Verfahren 

– wenn überhaupt – nur unzureichend berücksichtigt. 

JÜRGEN WENDLANDT I WP/StB/RA beim VNW 

Es handelt sich um Verfahren der Durchschnittsrechnung. 

Zu den statischen Verfahren gehört auch die 

sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten 

Berechnungsverordnung (II. BV), die Wohnungsunternehmen 

in der Vergangenheit häufig auch im nicht 

öffentlich geförderten Bereich als Entscheidungsgrundlage 

gedient hat. 

● Bei den dynamischen Verfahren werden hingegen 

die mit der Investition im Zusammenhang stehenden 

jährlichen Ein- und Auszahlungen, die im Laufe der 

Lebensdauer des Objekts durchaus unterschiedlich 

ausfallen können, jeweils berücksichtigt (mehrperiodische 

Verfahren). Hierzu gehören die Kapitalwertmethode, 

die Endwertmethode, die Methode des 

internen Zinsfußes sowie die Methode vollständiger 

Finanzpläne (VOFI-Methode), bei denen zudem die 

Zinsen und Tilgungen genau berechnet werden. 

Mittlerweile ist man zu der Erkenntnis gelangt, dass 

statische Investitionsrechnungen eine nur unzureichende 

Grundlage für Investitionsentscheidungen bilden. Stattdessen 

sind in der Immobilienwirtschaft mehr und mehr 

dynamische Verfahren der Investitionsrechnung im Einsatz. 

1 So haben sowohl der VNW mit der VOFI-Rechnung 2 

als auch der vdw mit der OPI-Rechnung 3 entsprechende 

Instrumente für ihre Mitgliedsunternehmen entwickelt. 

VORTEILE DER DYNAMISCHEN VERFAHREN 

Die dynamische Investitionsrechnung ist dadurch gekennzeichnet, 

dass im Mittelpunkt der Betrachtung eine 

Tabelle steht, in der sämtliche Ein- und Auszahlungen, 

die durch die geplante Investition im Laufe der einzelnen 

Jahre verursacht werden, abgebildet werden. Wenn die 

gesamte Laufzeit einer Immobilie betrachtet wird, werden 

die Ein- und Auszahlungen in den einzelnen Jahren durchaus 

unterschiedlich hoch ausfallen. 

Daher sollen im Folgenden wichtige Aspekte dynamischer 

Investitionsrechnungen bei größeren energetischen Modernisierungsmaßnahmen 

näher betrachtet werden.

MIETSTEIGERUNGSEFFEKT 

Zulässige Mietsteigerungen können gerade bei kostenintensiven 

energetischen Modernisierungsmaßnahmen in 

der Regel nicht unmittelbar umgesetzt werden. Häufig 

bestehen jedoch im Rahmen späterer Neuvermietungen 

Möglichkeiten dies aufzuholen. Darüber hinaus könnten 

in Abhängigkeit von der regionalen Markterwartung 

Mietsteigerungen zumindest im Rahmen eines Inflationsausgleichs 

Berücksichtigung finden. Allein bei einer durchschnittlichen 

jährlichen Mietsteigerung von 1,5 % erhöht 

sich die Ausgangsmiete in 20 Jahren von 5,00 €/m 2 auf 

6,63 €/m 2 Wohnfläche. 

KOSTENINFLATION 

Wie die Vergangenheit gezeigt hat, entwickeln sich die 

Wohnungsmieten durchaus unterschiedlich im Vergleich 

z. B. zu Dienstleistungen oder Baupreisen. So haben sich 

die Wohnungsmieten von Januar 2005 bis August 2009 

um durchschnittlich 4,8 % 4 erhöht. Im gleichen Zeitraum 

stiegen die Preise für Dienstleistungen um 8,7 % und für 

Bauleistungen um 14,4 %. Vor dem Hintergrund dieser 

Entwicklungen sollten auch im Rahmen von Wirtschaftlichkeitsberechnungen 

die Ansätze der erwarteten Kosten 

mit einer kontinuierlichen Steigerung unterlegt werden, 

die sich in der Regel von den angenommenen Mietsteigerungen 

unterscheiden wird. 

INSTANDHALTUNGSKOSTENENTWICKLUNG 

Von den zu berücksichtigenden Ausgaben unterliegt die 

Schätzung der Instandhaltungskosten besonderen Herausforderungen. 

Die Instandhaltungskosten steigen grundsätzlich 

mit fortschreitender Lebensdauer der Immobilie 

an. Gerade nach umfassenden Modernisierungen ergibt 

sich zunächst jedoch wieder eine Reduzierung. Demzufolge 

können Instandhaltungskosten nicht nur im Rahmen 

einer Indexierung abgebildet werden. Es ist vielmehr 

erforderlich, den Objektlebenszyklus z. B. in Form einer 

Staffelung in Anlehnung an die II. BV abzubilden. 

€/m 2 

30,00 

25,00 

20,00 

15,00 

10,00 

5,00 

0,00 

Entwicklung der Instandhaltungskosten 

Nutzungsdauer 

(Die dargestellte Entwicklung entspricht den derzeitigen 

Sätzen der II. BV und einer Kostensteigerung von 2,0 % 

p.a. Die Instandhaltungskosten liegen damit bei rd. 

11,50 €/m 2 in der Periode 20 und bei 27,60 €/m 2 in der 

Periode 40.) 

FINANZIERUNGSEFFEKTE 

Die Förderprogramme der KfW für energetische Modernisierungen 

beinhalten im Unterschied zur herkömmlichen 

Immobilienfinanzierung durch Annuitätendarlehen Besonderheiten 

wie tilgungsfreie Anlaufjahre, hohe Tilgungsraten 

und Tilgungen in festen Jahresbeträgen. Z.T. kommen 

noch zusätzliche Besonderheiten durch die länderspezifischen 

Förderungen hinzu. 

Gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase sind darüber 

hinaus etwaige Zinsänderungsrisiken zu berücksichtigen. 

Bei auslaufenden Zinsbindungen können im Gegensatz zu 

den statischen Verfahren Annahmen über Anschlussfinanzierungen 

berücksichtigt werden. 

ABZINSUNGSEFFEKT 

Durch die Abzinsung von Ein- und Auszahlungen in den 

Folgejahren mit dem Kapitalisierungszinssatz werden diese 

mit dem gegenwärtigen Wert (Barwert) zum Zeitpunkt 

der Investitionsentscheidung berücksichtigt. Der Kapitalisierungszinssatz 

repräsentiert dabei die Renditeerwartung 

aus der Investition. 

Demnach werden zeitlich früher anfallende Ein- und Auszahlungen 

stärker gewichtet als zeitlich später anfallende 

Zahlungen, was gerade bei langfristigen Investitionen einen 

nicht unerheblichen Einflussfaktor darstellt. Durch diesen 

Effekt werden bei einem Abzinsungsfaktor von 5,0 % 

Zahlungsströme aus der Periode 20 nur noch mit 37,7 % 

und in der Periode 40 noch mit 13,5 % ihres Nominalwertes 

in die Berechnung einbezogen. 

100,00 

90,00 

80,00 

70,00 

60,00 

50,00 

40,00 

30,00 

20,00 

10,00 

0,00 

Abzinsungseffekt 

Nutzungsdauer 

(Einzahlungsüberschüsse von T€ 100,0 p.a. mit 5,0 % abgezinst 

auf den Zeitpunkt der Investitionsentscheidung.) 

>> 


BETRIEBSWIRTSCHAFT 

41


BETRIEBSWIRTSCHAFT 

42 

xxx: 

xxx 

Ergebnisse der 

dynamischen Rechnungen 

Die Darstellung der in den einzelnen Perioden anfallenden 

Zahlungsströme lässt noch keine Aussage über die Wirtschaftlichkeit 

einer Investition zu. Hierzu ist die Bildung 

verschiedener Kennzahlen erforderlich, die zum einen die 

absolute Vorteilhaftigkeit ausdrücken (Kapitalwert) und 

zum anderen für Rangfolgeentscheidungen bei Investitionsalternativen 

(Rentabilität) verwendet werden können. 

KAPITALWERT 

Der Kapitalwert einer Investition ist die Summe aller auf 

einen Zeitpunkt abgezinsten (diskontierten) Ein- und Auszahlungen, 

die durch die Umsetzung dieses Vorhabens 

verursacht werden. Ist der Kapitalwert gleich oder größer 

Null, ist eine Investition vorteilhaft, wobei ein Kapitalwert 

von Null bedeutet, dass sich die Investition exakt mit dem 

gewählten Zinsfuß und damit der erwarteten Rendite 

verzinst. Ein Kapitalwert größer Null zeigt, dass die Verzinsung 

einer Investition über dem gewählten Zinsfuß liegt. 

RENTABILITÄT 

Die Rentabilität kann als Eigenkapitalrendite oder mithilfe 

der Internen Zinsfuß-Methode ermittelt werden. Sie stellt 

die Verzinsung der eingesetzten Eigenmittel dar. Diese 

Aussage ergibt sich aus der Kapitalwertmethode nicht. 

Eine Investition ist absolut vorteilhaft, wenn die Rentabilität 

größer als die erwartete Mindestrendite (Kalkulationszinssatz) 

beim Einsatz der Kapitalwertmethode ist. Bei 

zwei oder mehr zu beurteilenden Alternativen ist diejenige 

günstiger, die die höchste Rendite aufweist. 

BILANZIELLE FOLGEN 

Über die geschilderten jährlichen Zahlungsströme (Cashflows) 

hinaus sind sinnvollerweise auch die jährlichen 

Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu 

untersuchen. Darüber hinaus muss die Investition daraufhin 

beurteilt werden, ob möglicherweise nach Abschluss 

eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren 

beizulegenden Wert infolge einer dauerhaften Wertminderung 

vorzunehmen bzw. eine Drohverlustrückstellung zu 

bilden ist. 

WEITERE RAHMENBEDINGUNGEN 

Die dargestellte Investitionsrechnung bei energetischen 

Modernisierungen, z. B. mit der VOFI- oder der OPI- 

Rechnung, stellt einen zentralen Bestandteil des gesamten 

Investitionsprozesses dar. Nur mit dynamischen Investitionsrechnungsverfahren 

lassen sich die Erträge und Aufwendungen 

einer energetischen Modernisierung, die sich 

– wie oben dargestellt – in den einzelnen Jahren durchaus 

unterschiedlich entwickeln können, angemessen berücksichtigen. 

Darüber hinaus spielen jedoch im Vorfeld einer Investitionsentscheidung 

auch weitere Gesichtspunkte noch eine 

Rolle. Beispielhaft seien hier genannt 

● die Unternehmensenergiebilanz, 

● die energetische Einstiegsberatung, 

● die mietrechtliche Analyse sowie 

● die aktuellen Förderprogramme. 

Mit dem Beratungsangebot „ENERGIE UND ÖKONOMIE“ 

bieten VNW und vdw ihren Mitgliedsunternehmen Unterstützung 

bei der Analyse und Untersuchung der genannten 

Punkte an. 

Umfangreiche Hinweise zum Thema „Energieeinsparverordnung 

2009 und Wirtschaftlichkeit energetischer 

Modernisierungen“ enthält zudem die GdW Arbeitshilfe 

64.

xxx Ausbildungs-Kampagne des GdW noch nicht 

xxx bei den Mitgliedsunternehmen angekommen 

Der Wettbewerb um 

die besten Köpfe läuft 

UNTER DEM MOTTO „DU BIST MEHR IMMO- 

BILIENPROFI, ALS DU DENKST“ HAT DER GDW 

IM SEPTEMBER 2009 DIE BUNDESWEITE AZUBI- 

KAMPAGNE GESTARTET. 

Sie soll das Interesse junger Menschen für den Ausbildungsberuf 

zum Immobilienkaufmann wecken. Alle Werbemaßnahmen 

leiten auf die „Info-Zentrale“ www.immokaufleute.de 

hin und machen die Öffentlichkeit aufmerksam 

auf einen tollen Ausbildungsberuf den viele Schüler, aber 

auch Eltern und Lehrer, noch nicht kennen. 

Momentan scheint es noch ein Überangebot an motivierten 

jungen Leuten zu geben, die eine Ausbildung beginnen 

wollen. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

muss sich wie viele andere Branchen auch allerdings 

mittelfristig auf einen „Wettbewerb um die besten Köpfe“ 

einstellen. „Die Aus-, Fort- und Weiterbildung ist für die 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein entscheidender 

Erfolgsfaktor“, erklärte GdW-Präsident Lutz Freitag. Durch 

zunehmende Professionalisierung und Internationalisierung 

brauche die Branche mehr denn je qualifizierte 

Fachkräfte. 

Damit die Kampagne auch zum Erfolg wird, reichen die 

überregionalen Werbemaßnahmen durch den GdW und 

die Landesverbände nicht aus. Auch an der Basis, sprich 

durch die Wohnungsunternehmen, müsse die Kampagne 

unterstützt werden, wünschen sich die Vertreter im verantwortlichen 

GdW-Ausschuss. Beispielhafte Aktionen 

sind auf der im Herbst 2009 an die Wohnungsunternehmen 

ausgelieferten Azubi-CD-Toolbox beschrieben, von 

Plakaten und Werbeflyern, über Mieterzeitungsbeiträge 

bis hin zu Radio- und Kinospots. 

Wer Fragen zur Azubi-Kampagne hat, kann sich an 

Andreas Daferner beim VNW und an Karsten Dürkop 

beim vdw Niedersachsen Bremen wenden. Wie vielfältig 

das Aus- und Weiterbildungsangebot der wohnungswirtschaftlichen 

Verbände mittlerweile ist, haben Daferner 

und Dürkop für das magazin auf den nächsten Seiten 

zusammengestellt.


44 

HANS-PETER KNACKSTEDT I FAI-Vorsitzender 

xxx: 

xxx 

„Da weiß man, was man hat!“ 

FAI-VORSITZENDER HANS-PETER KNACKSTEDT 

WIRBT SEIT JAHREN FÜR MEHR AUSBILDUNGS- 

BEREITSCHAFT 

„Nicht ausbilden heißt Chancenvernichtung, nicht nur 

für junge Menschen, sondern auch für die Unternehmen“, 

sagt Hans-Peter Knackstedt, Geschäftsführer der Kreiswohnbau 

Osterode und Vorsitzende des Ausbildungsfördervereins 

FAI in Niedersachsen und Bremen immer wieder, 

wenn er zum Thema Ausbildung redet. Doch es gebe 

leider immer noch Wohnungsunternehmen, die von Ausbildung 

nichts wissen wollten. Dabei seien sie die größten 

Profiteuere. Die Deckung des eigenen Fachkräftebedarfs 

erreiche man besten durch das Heranziehen des eigenen 

Nachwuchses. „Da weiß man, was man hat“, verdeutlicht 

Knackstedt. 

Kürzlich bot das Bundesinstituts für Berufsbildung (BIBB) 

eine Tagung zu diesem Thema mit dem Titel „Die Ausbildungsentscheidung 

von Betrieben: Ökonomische Forschungsansätze 

und Analysen“ an. Im Vergleich der Jahre 

2000 und 2007, so Prof. Dr. Reinhold Weiß, Ständiger 

Vertreter des Präsidenten und Forschungsdirektor des BIBB 

seien nach Untersuchungen des BIBB die Gesamtkosten 

der Betriebe für die Ausbildung deutlich gesunken. „Die 

Betriebe organisieren ihre Ausbildung kostengünstiger 

und setzen die Auszubildenden früher und häufiger für 

produktive Tätigkeiten ein.“ 

Im Jahr 2007 betrugen die Bruttokosten der Betriebe 

für jeden Auszubildenden im Durchschnitt 15.288 Euro 

pro Jahr. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen BIBB- 

Befragung von 3.000 Betrieben in Deutschland. Von diesen 

Kosten sind die von den Auszubildenden durch produktive 

Leistungen erbrachten Erträge abzuziehen. 

2007 lag dieser Wert bei 11.692 Euro pro Jahr, so dass 

unter dem Strich für die Betriebe Nettokosten in Höhe 

von jährlich 3.596 Euro anfielen. Je nach Region und 

Branche können diese Werte sehr unterschiedlich ausfallen. 

Während die Bruttokosten der Betriebe im Vergleich 

der Jahre 2000 und 2007 um rund 10 % stiegen, erhöhten 

sich die durch produktive Leistungen der Auszubildenden 

erbrachten Erträge im selben Zeitraum um knapp 

50 %. Die Nettokosten der Betriebe reduzierten sich dadurch 

innerhalb von sieben Jahren um rund 40 % von 

6.033 Euro im Jahr 2000 auf 3.596 Euro im Jahr 2007. 

Besonders stark gestiegen 

sind dabei die Erträge 

der Auszubildenden in 

den ersten beiden Ausbildungsjahren. 

„Dies zeigt“, 

so Prof. Weiß, „dass die 

Unternehmen die Auszubildenden 

viel stärker als 

in der Vergangenheit und 

vom Beginn der Ausbildung 

an in die realen betrieblichen Arbeitsprozesse einbeziehen. 

62 % der ausbildenden Betriebe haben derartigen 

Maßnahmen vorgenommen beziehungsweise 

eingeführt, weitere 10 % planen dies.“ 

Weitere Analysen ergeben, dass viele Betriebe nach wie 

vor ein hohes Interesse an der Übernahme der selbst ausgebildeten 

Jugendlichen haben. So ist die Übernahmequote 

den BIBB-Untersuchungen zufolge mit rund 57 % 

in den Jahren 2000 und 2007 stabil geblieben. Dies ist 

nach Angaben von Prof. Weiß „ein Beleg dafür, dass die 

Betriebe weiterhin ein großes Interesse an der Qualifizierung 

ihrer eigenen künftigen Fachkräfte haben und sich 

der Herausforderungen, die der demografische Wandel 

in Deutschland mit sich bringt, bewusst sind“.

THOMAS SCHACHT I Abteilungsleiter Personal, 

NEUWOGES Neubrandenburg 

xxx 

xxx Fachkräftemangel – Was geht uns das an? 

ALLERORTEN HÖREN WIR VOM DROHENDEN 

FACH KRÄFTEMANGEL UND VOM „KRIEG UM 

DIE TA LENTE“. Das klingt sehr drastisch. Doch was 

ist dran? Im IHK Bezirk Neubrandenburg konnten 2007 

nur 67 % der Lehrstellen besetzt werden. Bundesweit 

betrug der Anteil der nichtbe setzten Ausbildungsplätze 

2008 21 %. 1 

In den neuen Bundesländern stellen 40 % der Unternehmen 

einen deutli chen Rückgang bei der Zahl von Be werbungen 

im Vergleich 2007 zu 2008 fest. In den alten 

Bundeslän dern sind es 15 % der Unternehmen. 2 75 % 

der Unternehmen des IHK-Be zirkes Neubrandenburg 

sehen die Gefahr des Fachkräftemangels auf grund fehlender 

Bewerber. Bundesweit werden den Ausbildungsbetrieben 

2020 mehr als eine viertel Million Bewerber 

fehlen. 3 

1 _ Informations zur DIHK-Ausbildungsumfrage 2009 

2 _ dito 

3 _ dito 

Personen 

Wir müssen uns also die Frage stellen: 

1. Wie steht es um die Nachwuchskräftesicherung in 

unserem Unternehmen? 

2. Wie groß ist das Potenzial der Bewerber in der Region? 

Wenn wir davon ausgehen, dass in unse rem Unternehmen 

nur der Bedarf im Ver hältnis zur Alterskurve (nebenstehende 

Grafik) zu kompensieren ist, müssten: 

● 2014 bis 2019 = 6 

● 2019 bis 2024 = 26 

● 2024 bis 2029 = 29 

ausgebildete Fachkräfte zur Verfügung stehen. Die Rechnung 

ist natürlich sehr simpel, da wir alle anderen Gründe 

der Fluktuation in dieser Betrachtung außer Acht lassen 

und auch die unterschiedlichen Qualifikationsebenen 

nicht berücksichtigen. 

Wir kennen unseren Bedarf und können rechtzeitig die 

notwendigen Schritte zur Rekru tierung der Fachkräfte 

einleiten. 

>> 

6. Bevölkerungsentwicklung in Mecklenburg-Vorpommern 2006 bis 2030 

in den für das Bildungswesen relevanten Altersgruppen (V2) 

Quelle: Statistisches Landesamt Mecklenburg Vorpommern 

Jahr 


BILDUNG 

45


46 

xxx: 

xxx 

Ein sehr wichtiger Zweig ist die Ausbildung unsere jungen 

Nachwuchskräfte über eine Erstausbildung im Unternehmen. 

Wir bilden seit 1990 kontinuierlich aus, lange Zeit 

über den tatsächlichen Bedarf hinaus. Heute sind wir in 

der Lage, die Fluktuation im Unter nehmen mit auslernenden 

Auszubildenden auszugleichen. 

Aber auch wir teilen die Erfahrung der Unternehmen in 

unserer Region, dass die Anzahl der Bewerbungen seit 

2000 kontinuierlich sinkt. 

Worin liegen die Ursachen? 

1. GEBURTENSCHWACHE JAHRGÄNGE 

Gegen sinkende Geburtenzahlen können wir nur indirekt 

durch soziale Maßnahmen, die die Vereinbarkeit 

von Familie und Beruf unterstützen, tätig werden. 

Die Grafik zeigt sehr deutlich, dass sich die für das Bildungswesen 

relevante Personen zahl auf einem deutlich 

niedrigeren Niveau eingepegelt hat. 

Die Entwicklung der Einschulungs zahlen der Jahre 1991 

bis 2007 verdeutlicht die Situation. Weniger Schulabgänger 

sind weniger poten zielle Bewerber um Ausbildungsplätze. 

2. GERINGER BEKANNTHEITSGRAD DES 

BERUFSBILDES IMMOBILIENKFFR./KFM 

UND DER ATTRAKTIVI TÄT 

Für uns ist es mittlerweile zur traurigen Tatsache geworden, 

dass einige Auszubildende, denen wir die Ausbildung 

bereits zugesagt haben wieder abspringen, weil sie das 

Ange bot einer anderen Ausbildung annehmen. Hinsichtlich 

des Ausbildungsangebotes stehen wir häufig in Konkurrenz 

zu Banken, Kran kenkassen und der öffentlichen 

Hand. Außerdem beschränkt sich die Kenntnis über das 

Berufsbild häufig auf Verkauf und Kauf von Grundstücken 

und Immobilien. Die gesamte Bandbreite des Berufsbildes 

scheint un bekannt zu sein. 

Die neue bundesweite Marketingkampagne wird helfen, 

den Bekanntheitsgrad des Be rufsbildes und der Attraktivität 

deutlich zu steigern. Wir nutzen die regionalen 

Möglich keiten wie Messen, Berufsfrühorientierung in den 

Schulen, Praktika und die regionalen Medien. Dabei sind 

die Werbemittel, die im Rahmen der Kampagne für die 

Unternehmen entwickelt wurden, eine besondere Hilfe. 

Sie lassen sich mit wenig Aufwand personali sieren, so dass 

das Unternehmen auch mit seinem eigenen „Gesicht“ 

werben kann. 

Unsere langfristige Planung, die bundesweite Marketingkampagne 

und unsere eigenen Aktivitäten in der Region 

sollten dafür sorgen, dass wir auch zukünftig ausreichend 

Anzahl der Mitarbeiter 

Anzahl 

Besetzung der betrieblichen Ausbildungsplätze 2007 

Quelle: IHK zu Neubrandenburg 

Gefahr des Fachkräftemangels aufgrund 

fehlender Bewerber? 

Quelle: IHK zu Neubrandenburg 

Altersstruktur Stand 2009 

Alter in Jahren 

Einschulungen in den Jahren 1991 bis 2007 

Be werber für eine Berufsausbildung bekommen.

xxx 

xxx Verbände verleihen Messestand 

Duales Studium in Hamburg 

beginnt jetzt zum Wintersemester! 

Seit einigen Jahren bieten der VNW und der vdw Niedersachsen 

Bremen in Kooperation mit dem EBZ – Europäisches 

Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

in Hamburg berufsbegleitende Studiengänge 

für Führungsnachwuchskräfte von Wohnungsunternehmen 

an. Nach Gründung der EBZ Business School – der 

staatlich anerkannten privaten Hochschule am EBZ in 

Bochum – können Berufsschüler bereits parallel zur Berufsausbildung 

ein Studium zum Bachelor of Arts Real Estate 

beginnen. Am Standort Hamburg ist im Jahr 2010 der Einstieg 

ins erste bzw. dritte Semester geplant. Auch können 

weiterhin die Abschlüsse „Immobilien-Ökonom (GdW)“ 

(nach zwei Semestern) und „Diplomierte(r) Wohnungs- 

und Immobilienwirt(in) (EBZ)“ (nach vier Semestern) 

erworben werden. Die Präsenzzeiten in den ersten vier 

Semestern werden dabei zu 100 % in Hamburg abgeleistet. 

In Hamburg möchte die EBZ Business School es den 

Berufsschülern ebenfalls ermöglichen, schon parallel zu 

ihrer Ausbildung mit dem Studium zu beginnen. Durch 

dieses „duale Studium“ werden sie noch schneller für 

weiterführende Aufgaben qualifiziert, Ausbildung und 

Studium ergänzen einander optimal. Für die Wohnungs- 

und Immobilienunternehmen ist diese Option außerdem 

eine hervorragende Möglichkeit, auch besonders talentierte 

Schulabgänger für eine Karriere in der Branche zu 

begeistern. 

Der Messestand der Ausbildungskampagne 

kann beim VNW kostenlos gemietet werden. 

ANSPRECHPARTNER: 

ANDREAS DAFERNER 040-52011 218 

daferner@vnw.de 

Geplanter Start des „dualen 

Studium“ in Hamburg ist 

der 10. September 2010. 

Mit diesem Herbsttermin lässt 

sich die zeitliche Koordination 

auch für die Berufsschüler 

erreichen. 

BACHELOR OF ARTS 

REAL ESTATE 

6. Semester 

5. Semester 

Diplomierter Wohnungsund 

Immobilienwirt (EBZ) 

4. Semester 

3. Semester 

Immobilien-Ökonom (GdW) 

2. Semester 

1. Semester 

„Weil der VNW von den Vorteilen des dualen Studiums 

überzeugt ist, sind wir mit dem EBZ in Gespräche getreten, 

um die Umsetzung des Konzeptes auch am Standort 

Hamburg zu ermöglichen. Diese Gespräche sind 

nun schon weit fortgeschritten: Ab dem Wintersemester 

2010/11 soll das duale Studium auch in Hamburg angeboten 

werden“, sagt Dr. Joachim Wege, VNW Verbandsdirektor. 


BILDUNG 

48 

JOACHIM BRAUN I FLUWOG-Nordmark eG 

xxx: 

xxx 

Kooperationsmodell 

für das Duale Studium 

Die Idee des dualen Studiums ist, Studierende zweigleisig 

auszubilden: einerseits an einer Berufsakademie oder 

Hochschule und andererseits in einem Unternehmen. Im 

Gegensatz zu einem herkömmlichen Studium bekommt 

der praktische Anteil der Ausbildung damit ein deutlich 

größeres Gewicht. Aber nicht nur das. Üblicherweise erwerben 

die Studierenden darüber hinaus den Abschluss 

in einem anerkannten Ausbildungsberuf. 

Im Bereich der Wohnungswirtschaft bietet u. a. die Wirtschaftsakademie 

Schleswig-Holstein in Kiel das Studium 

of Art, Schwerpunkt Immobilienwirtschaft in einem Zeitraum 

von 3 Jahren an. Die Auszubildenden müssen pro 

Jahr zwei 10-wöchige Semester an der Berufsakademie 

absolvieren. Die restliche Zeit steht für die betriebliche 

Ausbildung und die Vorbereitung zur Prüfung als Immobilienkaufmann/-frau 

zur Verfügung. 

Aus Sicht des Unternehmens bereitet das duale Studium 

durch den praktischen Ausbildungsanteil besser auf die 

spätere Berufspraxis vor, als ein herkömmliches Studium. 

Ein Praxisschock nach dem Studium ist nicht zu befürchten. 

Ausbilderin Andrea Soll (rechts) mit 

der Auszubildenden Jana Rohde (links) 

Für die erfolgreiche Berufsausübung werden die wichtigen 

Schlüsselqualifikationen wie Teamfähigkeit, praktisches 

Denken, kreative Auseinandersetzung mit Kollegen, 

Umgang mit Kunden und die Organisation von Arbeitsabläufen 

quasi nebenbei vermittelt. 

Warum machen im Bereich der Wohnungswirtschaft angesichts 

dieser Vorteile nur relativ wenige Unternehmen 

von dem dualen Studium Gebrauch? Dafür sind wohl 

folgende Gründe maßgebend: 

● Die „Auszubildenden“ sind monatelang nicht 

im Betrieb. 

● Der schulische Teil der Berufsausbildung muss 

vom Unternehmen den Studenten nebenbei mit 

gelehrt werden. 

● Die wissenschaftliche Ausbildung von kaufmännischen 

Personal ist in der Wohnungswirtschaft (noch) nicht 

weit verbreitet. Durch die unterschiedlichen Sichtund 

Denkweisen kann es zu Überforderungen der Ausbilder 

oder auch zu Unterforderungen der Studenten 

kommen. 

● Neben der üblichen Ausbildungsvergütung entstehen 

weitere Kosten für das Studium, die nicht alleine von 

den Studenten getragen werden können. 

● Die mit großem Aufwand und finanzieller Unterstützung 

ausgebildeten jungen Menschen verlassen 

nach der Ausbildung die eher kleinen oder mittelständisch 

geprägten Unternehmen, da entsprechende 

Führungspositionen nicht sofort zur Verfügung stehen. 

● Diese Art der Ausbildung ist in Wohnungsunternehmen 

und in der Öffentlichkeit kaum bekannt. 

Diese Gründe haben die Baugenossenschaft FLUWOG- 

NORDMARK eG mit rund 20 kaufmännischen Mitarbeitern 

bewogen, gemeinsam mit der Hamburgischen 

Wohnungsbaukreditanstalt als Kooperationspartner diese 

Ausbildung anzubieten. Neben dem Vorteil der Kostenteilung 

bestand hier die Möglichkeit eine interessante und 

vielseitige Ausbildung anzubieten. Das erste halbe Jahr 

der Ausbildung ist zu unserer Zufriedenheit verlaufen. Wir 

sind sicher mit unserer Entscheidung auf dem richtigen 

Weg zu sein.

DER VERBAND IM INTERNET www.vdw-wohnen.de | www.partnerschaft-fuer-klimaschutz.de | 

www.genossenschaften-ja.de | www.100-Jahre-vdw.de | www.fai-online.de 

www.vdw-wohnen.de 

Anwender im Fokus 

KLARE OPTIK, EINFACHE STRUKTUR UND 

MEHR INTERAKTION ZEICHNEN DEN NEUEN 

INTERNETAUFTRITT DES VDW AUS. 

Der dritte Internetauftritt des vdw Niedersachsen Bremen 

unter www.vdw-wohnen.de innerhalb von zwölf Jahren 

bietet neue Angebote und eine verbesserte Funktionalität 

gegenüber dem bisherigen System. Bei der neuen Web- 

Präsenz steht ganz eindeutig die Nutzerfreundlichkeit im 

Vordergrund. Ein zeitgemäßes reduziertes Design soll den 

eigentlichen Sinn des Netzes unterstreichen, nämlich Informationen 

leicht und anschauend zu präsentieren. 

ZU DEN EINZELNEN SEITEN: 

Die „Startseite“ bietet einen Überblick über aktuelle Angebote 

des vdw in den Bereichen Presse, Seminare, Veranstaltungen 

und Fachinformationen. Des Weiteren gibt 

es Verweise auf Aktionen außerhalb des vdw und Spezial- 

Internetseiten wie www.100-Jahre-vdw.de des vdw. Der 

neue Auftritt bietet nun die Möglichkeit, sich mit einem 

persönlichen Kennwort in die passwortgeschützten Bereiche 

des Internetauftritts einzuloggen. Neue registrierte 

Nutzer werden nach kurzer Überprüfung frei geschaltet. 

Unterhalb der Rubrik „der vdw“ sind die Mitglieder des 

Verbandes aufgelistet. Jetzt gibt es eine komfortable Suchfunktion. 

Daneben ist auch der Link zu den Veranstaltungen 

des vdw und anderen Institutionen zu finden. Auf der 

neuen Seite „Tagungsdokumentationen“ werden künftig 

alle Vorträge und Bilder archiviert. 

Wichtigste Unterseite im Bereich „Bildung und Beruf“ ist 

die der Seminare. Neben der ausführlichen Beschreibung 

stehen Informationen zu Referenten, teilweise bereits mit 

Foto, und eine Online-Anmeldemöglichkeit zur Verfügung. 

Der Stellenmarkt kann kostenlos von vdw-Mitgliedern genutzt 

werden. 

Die Fachinformationen sind das inhaltliche Herz des neuen 

Internetauftritts. Sie bilden die Basis für das regelmäßig 

erscheinende „vdw aktuell“. 

Hinter dem Link „Presse und Medien“ verbergen sich die 

Pressemitteilungen des vdw und das mittlerweile große 

Angebot an hauseigenen Büchern. Diese können jetzt 

über den Buchshop problemlos bestellt werden. Viele 

haben dieses beim neuen Buch „Zukunft des Wohnens“ 

bereits genutzt. Frei zugängliche Publikationen wie das 

vdw magazin können jetzt auch „durchblättert“ werden. 

Eingesetzt wird hierzu der kostenlose Dienst von youblisher.com. 

Über die Homepage gelangen die Nutzer auch 

zum neuen Twitter-Angebot des vdw.


SOCIAL MEDIA 

50 

Twitter und Co. 

Wie die Wohnungswirtschaft die 

Sozialen Netzwerke nutzen kann 

DER JOURNALIST UND PUBLIZIST DR. HAJO 

SCHUMACHER HAT ES IN SEINEM VORTRAG 

BEIM NEUJAHRSEMPFANG DES VDW NIEDER- 

SACHSEN BREMEN (SIEHE TEXT ZUR VERAN- 

STALTUNG) AUF DEN PUNKT GEBRACHT: 

„VERWEIGERN GEHT NICHT!“ 

Als Unternehmen müsse man Bescheid wissen, wie das 

Internet und in ihm die neuen sozialen Netzwerke und 

anderen Kommunikationskanäle funktionieren. Ansonsten 

könne es passieren, dass nur noch über einen geredet werde, 

man selbst aber nicht mehr mitrede. „Seien Sie ein 

Akteur. Bestimmen Sie die Themen rund um ihr Unternehmen 

und ihre Branche mit“, forderte Schumacher. 

Der vdw Niedersachsen Bremen hat einen ersten Schritt 

getan in die Welt der Social Networks. Im schnellsten und 

einfachsten Kommunikationskanal, Twitter, ist der vdw 

jetzt aktiv. Zwar sind bis dato erst 20 Follower (Abonnenten 

des Newstickers) registriert. Das werde sich jedoch 

bald ändern, glaubt vdw-Referent Karsten Dürkop, der 

das Netz betreut. 

Immer mehr Wohnungsunternehmen werden einsteigen. 

Es twittern mittlerweile die GSG Oldenburg, der Bauverein 

Rüstringen, der Spar- und Bauverein Hannover, die Kreiswohnbau 

Osterode und die Wohnungsgenossenschaft in 

Gifhorn, deren Vorstandsvorsitzender Andreas Otto noch 

in einem anderen Netzwerk aktiv ist. In der geschäftsorientierten 

Plattform Xing baut er eine Community für 

Wohnungsgenossenschaften auf, getreu der Forderung 

Schumachers, als Unternehmen und Fachmann eine 

Sparte zu besetzen, bevor es branchenfremde Teilnehmer 

machen. 

Literatur-Tipp zum Thema: 

„Die Ich-Sender: Das Social Media-Prinzip – Twitter, 

Facebook & Communities erfolgreich einsetzen“ 

von Wolfgang Hünnekens 

Kurzbeschreibung (amazon.de): Die Ich-Sender – sie twittern, 

bloggen und präsentieren einem Millionenpublikum Details aus 

ihrem Leben. Social Media sind für die Generation Upload so selbstverständlich 

wie die Luft zum Atmen – doch wie steht es um die 

Unternehmen? Die kommerzielle Nutzung von Facebook, Twitter, 

XING und Co. für gezieltes Marketing, Zielgruppenkommunikation 

oder PR ist für viele Unternehmen noch immer nicht Realität. Der 

Kommunikationsprofi Wolfgang Hünnekens zeigt in seinem neuen 

Ein paar Tipps rund ums Thema: 

Wer sich einen schnellen Überblick verschaffen möchte 

sollte das kleine Buch „Die Ich-Sender: Das Social Media- 

Prinzip – Twitter, Facebook & Communities erfolgreich 

einsetzen“ von Wolfgang Hünnekens lesen. (Rezensionen 

unter amazon.de) 

Twitter unterwegs: Für das IPhone gibt es das kostenlose 

App Twitterific. Hierüber kann man Tweeds empfangen 

und eigene Kurznachrichten in die Welt senden. Für den 

BlackBerry gibt es ebenfalls einen Client. Weitere Hinweise 

gibt es durch die Google-Suche „Twitter auf Smartphone“. 

Wer schon twittert und sich über zu lange Links ärgert, 

weil dadurch der eigentliche Nachrichtenplatz von insgesamt 

140 Zeichen zu stark eingeschränkt ist, sollte den 

Linkverkürzer unter bit.ly ausprobieren. 

Geschäftsberichte und Mieterzeitungen können komfortabel 

durchblättert werden mit dem kostenlosen Tool 

auf www.youblisher.com 

(siehe vdw magazin auf 

www.vdw-wohnen.de).

NIBELUNGEN KOOPERIERT MIT KABELCOM BRAUNSCHWEIG: 

Multimedia-Anschluss für 

rundum versorgte Wohnungen 

Braunschweig. Die Welt ist vernetzt – Informationen zu 

jeder Zeit und an jedem Ort zu erhalten und über verschiedene 

Medien und Kommunikationswege miteinander 

zu kommunizieren, ist für viele Menschen besonders 

wichtig. Auch bei der Wohnungssuche haben sich die 

Bedürfnisse geändert, die Ansprüche sind gestiegen: Spielte 

vor einigen Jahren die Ausstattung und die Lage einer 

Wohnung noch die entscheidende Rolle, interessieren sich 

heute immer mehr Menschen dafür, ob in der Wohnung 

auch Zugang zu einem modernen und leistungsfähigen 

Kommunikationsnetz besteht. Jeder möchte selbst entscheiden, 

welche Medien er benötigt und wann er diese 

nutzt. Diese neuen Kommunikationsnetze bieten eine Vielzahl 

an Möglichkeiten. 

DAS VDW MAGAZIN SPRACH MIT WARNKE UND CHRISTIAN BIECHTELER 

(KABEL DEUTSCHLAND / KABELCOM BRAUNSCHWEIG) ÜBER DAS PROJEKT: 

Warum haben Sie sich für die Kabelcom Braunschweig 

entschieden? 

WARNKE: Wir setzen alles daran, unseren Mietern attraktiven 

Wohnraum zu bieten. Uns sind die Ansprüche unserer 

Mieter, Zugang zu einer leistungsfähigen Medienversorgung 

zu erhalten, genauso wichtig, wie zum Beispiel 

deren Wünsche nach energetischer Modernisierung. Von 

unseren Geschäftspartnern verlangen wir gute Leistungen 

und Zuverlässigkeit. Uns war sehr wichtig, dass alle Mieter 

Zugriff auf das gleiche Angebot bekommen und das zu 

einem günstigen Preis. Die Kabelcom Braunschweig hat 

uns das beste Angebot für die Grundversorgung mit TV- 

und Hörfunksignalen unterbreitet. Darüber hinaus besteht 

für unsere Mieter die Möglichkeit, das komplette Multimediaangebot 

von Kabel Deutschland oder anderen 

DSL-Anbietern zu nutzen. 

Wofür steht der Vertragspartner Kabel Deutschland? 

BIECHTELER: Kabel Deutschland bietet für die Versorgung 

mit Fernseh- und Radioprogrammen, neuen multimedialen 

Angeboten sowie den Ausbau, die Modernisierung 

und den Betrieb von Hausnetzen individuelle 

Lösungen für die Wohnungswirtschaft an. Wir schneidern 

Angebote auf Maß und erarbeiten zukunftsfähige Konzepte, 

stehen für ein partnerschaftliches Miteinander und 

ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis. Wir setzen auf offene 

Kommunikation und ständigen Dialog. 

Welche Vorteile ergeben sich durch den neuen 

Versorgungsvertrag für die Mieter? 

WARNKE: In unseren Wohnungsbeständen existierten 

bisher unterschiedliche Lösungen für den Empfang von 

TV- und Hörfunkprogrammen. Fast 6.500 Haushalte 

wurden zum Beispiel über eigene Kopfstellen versorgt. 

Rüdiger Warnke, Geschäftsführer der Nibelungen-Wohnbau 

Braunschweig (Foto, links), kennt die Erwartungen 

seiner Mieter genau und benötigte einen geeigneten Partner 

für die multimediale Versorgung der rund 7.500 Mietwohnungen. 

Entschieden hat er sich für die Kabelcom 

Braunschweig Gesellschaft für Breitbandkabel-Kommunikation 

mbH, eine Tochtergesellschaft von Kabel Deutschland. 

Ein Vertrag wurde Anfang 2009 unterzeichnet. Die 

Kabelcom Braunschweig modernisiert und erweitert seit 

März 2009 die Kabelnetze von rund 6.500 bisher durch 

eigene Kopfstationen versorgte Wohnungen der Nibelungen. 

Zum Jahreswechsel waren ca. 82 Prozent der Wohnungen 

umgestellt. Das Ende der Baumaßnahmen ist am 

31. März 2010 vorgesehen.


52 

NT ImmoConsult 

mit neuer Spitze 

Müller geht, Müller kommt. So salopp könnte man den 

Personalwechsel bei der NT ImmoConsult beschreiben. 

Allerdings wäre es nicht ganz präzise. Denn die Aufgaben 

von Karin Müller, die die NT ImmoConsult bislang 

als Geschäftsführerin leitete, hat Carlo-Franz Greifenberg 

übernommen. Der NT Geschäftsführer hat sich für das 

operative Geschäft jedoch zusätzliche Verstärkung an Bord 

geholt: Bernd Müller wird im direkten Kontakt mit den 

Kunden die breite Angebotspalette der NT ImmoConsult 

vertreten. 

Müller weiß: „Professionelles Finanzmanagement gehört 

zu den wichtigen Erfolgsfaktoren in der Wohnungswirtschaft 

und sollte deshalb zusammen mit Experten umgesetzt 

werden. NT ImmoConsult ist als Partner im vdw 

consult kompetenter Ansprechpartner rund um die richtige 

Finanzierungs- und Kapitalanlagestrategie. Als ungebundener 

Dienstleister können wir auf das gesamte Angebotsspektrum 

zugreifen und Finanzportfolios nachhaltig 

optimieren.“ 

Bernd Müller 

DIE DIENSTLEISTUNGEN DER 

NT IMMOCONSULT IM ÜBERBLICK: 

Carlo-Franz Greifenberg 

● Vermittlung verschiedener Darlehensprodukte 

● Durchführung von Umschuldungen und Forward- 

Darlehen 

● Ermittlung von Beleihungswerten und Mobilisierung 

von Finanzierungsreserven 

● Analyse von Darlehensportfolios und Zinsrisiken 

Vermittlung von Festgeldanlagen

Namen und Nachrichten 

xxx 

xxx 

Feuertaufe: Das neue Biomasse-Heizkraftwerk der Kreiswohnbau 

Hildesheim hat seine Feuertaufe bestanden. Matthias 

Kaufmann und Karl-Keinz Wondratschek, Bürgermeister der 

Stadt Sarstedt, haben die Anlage erfolgreich gestartet. Bereits 

seit der Vorweihnachtszeit lief das Heizwerk im Probebetrieb. 

Der Kessel soll zukünftig aus Pellets 80 Prozent der Wärme und 

des Warmwassers für 120 Haushalte im Sarstedter Quartier 

„Giebelstieg“ liefern. Bereits 2007 errichtete das Unternehmen 

das erste Biomasse-Heizkraftwerk der Region, ebenfalls 

in Sarstedt. Dort werden rund 380 Haushalte und ein Altenheim 

preiswert und störungsfrei mit „sauberer“ Wärme versorgt. 

„Die Erfolge dieses Pilotprojekts haben uns überzeugt, 

auch ein zweites Pelletheizwerk in Betrieb zu nehmen“, sagte 

Kaufmann. Die neue Anlage hat rund 1,6 Millionen Euro gekostet 

und verfügt über eine Gesamtheizleistung von mehr 

als 1000 Kilowatt. Die Speicherkapazität beträgt 15 Tonnen; 

die eingelagerten Pellets reichen somit für rund zwei Wochen 

Dauerbetrieb. Kaufmann rechnet damit, dass sich die Investition 

in sechs bis sieben Jahren amortisiert hat. 

Partnerschaft: Die Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungs 

GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Lüwobau, entwickelt 

für die E.ON Avacon ein neues Ausbildungszentrum. Die Fertigstellung 

des mit rund 1,6 Millionen Euro veranschlagten 

Neubaus wird für Herbst erwartet. 

Positive Bilanz: Das Service-Projekt der GEWOBA hat ein Jahr 

nach seiner Gründung eine positive Bilanz gezogen. Die fünf 

Serviceberater haben in diesem Zeitraum 560 Mieter und Angehörige 

beraten, ein Netzwerk mit verschiedenen Kooperationspartnern 

etabliert und ein vielfältiges Veranstaltungsprogramm 

insbesondere für ältere Bremer und Bremerhavener 

zusammengestellt. 

Guter Zweck: Beim Sommerfest der GBH im Zoo Hannover 

wurden 6.500 Euro eingenommen. Der Erlös geht an das 

Diagnostik- und Therapiezentrum für gewaltgeschädigte 

Kinder in Niedersachsen. 

Foto: Hildesheimer Allgemeine Zeitung 

Letzte Baulücke: Mit dem so genannten „Torhaus“ schließt 

die hannoversche Wohnungsgenossenschaft Ostland die 

letzte Baulücke auf dem „Gilde Carré“. Beim Richtfest sagte 

Hannovers Oberbürgermeister Stephan Weil (Bildmitte) 

scherzhaft, ihm werde künftig etwas fehlen, wenn er nicht 

– wie bislang – mindestens zwei Mal im Jahr zu einer Grundsteinlegung, 

einem Richtfest oder einer Eröffnungsfeier ins 

„Gilde Carré“ kommen könne. vdw-Verbandsdirektor Bernd 

Meyer (links) lobte die Genossenschaft für ihr umfassendes 

Engagement im Stadtteil Linden. Mit dem Torhaus werde erneut 

ein zukunftsweisendes Angebot realisiert, das nicht nur 

für die Bewohner des „Gilde Carrés“ von enormer Bedeutung 

sein werde. Im Erdgeschoss wird eine Kindertagesstätte eingerichtet, 

in denen ein privater Träger 27 Kindern betreuen 

wird. Außerdem entstehen in dem Neubau fünf barrierefreie 

Wohn- bzw. Nutzeinheiten zwischen 114 und 129 Quadratmetern. 

„Alle Einheiten entstehen in Passivhausbauweise: Sie 

kommen grundsätzlich ohne Heizung aus und werden stattdessen 

mit einer energiesparenden, kontrollierten Lüftungsanlage 

mit Wärmerückgewinnung ausgestattet“, erläuterte 

Ostland-Vorstand Dieter Musielak (rechts). 

Endlich: Ein von der Boulevard-Presse als „Horror-Haus“ tituliertes 

Gebäude in Osterholz-Tenever soll von der GEWOBA 

übernommen werden. Dieser Eigentümerwechsel verspreche 

„Hoffnung für die Mieter“, hieß es in lokalen Zeitungen. 

Derzeit gehört das Ensemble, in dem rund 400 Menschen 

wohnen, einer Schweizer Immobilienfirma. In den zurückliegenden 

Jahren sind die betroffenen Wohnungen völlig unzureichend 

bewirtschaftet worden. Die Bewohner klagen über 

defekte Heizungen und Aufzüge, über Schimmelbildung und 

undichte Fenster. 

Neuer Vorstand: Peter Effer ist in den Vorstand der WGS 

Bremen berufen worden. 


KOMPAKT 

53


54 

xxx: 

xxx 

Ausgezeichnet: Als einziges Projekt aus dem Bereich des vdw Niedersachsen 

Bremen hat ein Modernisierungsvorhaben der Wohnungsgenossenschaft WOGE 

Nordstadt in Hannover beim „Deutschen Bauherrenpreis Modernisierung 2009“ 

eine „Besondere Auszeichnung“ erhalten. Die Jury lobte die Sanierung des denkmalgeschützten 

Mehrfamilienhauses in der Straße Im Moore als „generationsübergreifendes 

Bauvorhaben“. Gelungen sei die Modernisierung „mit einfacher, aber 

zeitgemäßer Ausstattung“. Das Vorhaben zeige, „wie sich gerade gründerzeitliche 

Wohnungen mit ihren hierarchiefreien Grundrissen für vielfältige Wohnbedürfnisse 

eignen“. Die Maßnahme hat rund 1,3 Millionen Euro gekostet. In dem Haus gibt 

es zwölf Wohneinheiten mit insgesamt fast 1000 Quadratmetern Wohnfläche. 

Gut und günstig: Ein Drittel der rund 

5500 Stäwog-Wohnungen in Bremerhaven 

entsprechen einem Gutachten 

des Bremer Energieinstituts zu Folge 

bereits einem guten bis sehr guten 

Energiestandard. „Wir sehen uns an 

der Spitze der Bewegung“, meint 

Geschäftsführer Christian Bruns. Die 

Unternehmenstochter Stäwog-Service 

produziert auch selbst Wärme und 

Strom. In der Feldstraße beheizt ein 

gasbetriebenes BHKW 70 Wohnungen, 

zusätzlich werden 65 Prozent des 

Strombedarfs abgedeckt. Die 500 Quadratmeter 

große Solarfläche im Stadtteil 

Wulstorf versorgt 30 Wohnungen 

mit Strom. Der Gesamtbedarf wird auf 

Eröffnung I: Mit einer großen Bücherkiste 

überraschte vdw-Verbandsdirektor 

Bernd Meyer die Kinder und ihre Betreuerinnen 

zur Eröffnung der neuen 

Kita des DRK in Hameln. Der schmucke 

Neubau, in dem künftig 55 Kinder 

spielen und lernen sollen, wurde von 

der Wohnungsgenossenschaft Hameln 

errichtet. 

Eröffnung II: In Wendeburg hat die 

Baugenossenschaft „Wiederaufbau“ 

aus Braunschweig eine hochmoderne 

Wohnanlage für Betreutes Wohnen eröffnet. 

Die 33 Zwei- und Drei-Zimmer- 

Wohnungen waren zum Zeitpunkt 

der Fertigstellung praktisch allesamt 

vermietet. Vorstand Joachim Blätz betonte: 

„Die Nachfrage nach Betreutem 

Wohnen wird auch künftig immer 

mehr zunehmen.“ Die „Wiederaufbau“ 

hat 3,5 Millionen Euro in das Projekt 

investiert. 

diese Weise zu zwei Dritteln abgedeckt. Großer Aufwand: 24 Millionen Euro 

will Volkswagen-Immobilien in diesem 

Jahr in den Bestand investieren. Schwerpunkt 

ist die energetische Aufwertung 

von Gebäuden und Wohnungen. 

„Wir sind uns unserer ökologischen 

Verantwortung bewusst“, meinte VWI- 

Geschäftsführer Roland Stöckigt. 

Neue Kinderkrippe: Die Wohnungsgenossenschaft 

Göttingen hat in der 

Gemeinde Rostorf einen Neubau mit 

insgesamt acht Wohneinheiten fertiggestellt. 

In dem Gebäude, das rund 

1,5 Millionen Euro gekostet hat und 

vom Bundesfamilienministerium mit 

400.000 Euro gefördert wurde, ist 

außerdem eine Kinderkrippe für 30 

Kinder untergebracht. 

Wohnen+: Im hannoverschen Stadtteil 

Roderbruch hat die GBH mit dem 

Ambulanten Alten- und Krankenpflegedienst 

Hand & Herz das Projekt „Wohnen+“ 

gestartet. Das Angebot richtet 

sich vor allem an ältere Bewohner und 

soll ihnen das selbstbestimmte Wohnen 

in gewohnter Umgebung erleichtern. 

Gute Idee: Mit Beginn des neuen 

Schulhalbjahres erhalten 1200 Braunschweiger 

Grundschüler zweimal in 

der Woche kostenlos ein gesundes 

Frühstück. Versorgt werden Schulen 

in der Weststadt, im Westlichen Ringgebiet 

und im Siegfriedviertel. Diese 

gute Idee wird von der Nibelungen 

Wohnbau und der „Wiederaufbau“ 

tatkräftig unterstützt. Nibelungen- 

Geschäftsführer Rüdiger Warnke und 

Wiederaufbau-Vorstand Ralf Isensee 

betonten, es gehe bei dem Projekt 

nicht um Rendite, sondern um soziale 

Verantwortung. 

Neubau I: Im Nordhorner Stadtteil 

Blanke errichtet die GEWO im Auftrag 

der Lebenshilfe ein Wohnheim für 20 

Menschen mit Behinderung. An den 

Projektkosten des rund 1,8 Millionen 

Euro teuren Neubaus beteiligt sich 

auch das Land Niedersachsen. 

Neubau II: In Königslutter steht die 

Kreiswohnungsbaugesellschaft Helmstedt 

kurz vor der Fertigstellung von 

zehn Wohnungen für Betreutes Wohnen. 

In direkter Nachbarschaft entstehen 

außerdem Arzt- und Therapiepraxen 

– ein ideales Umfeld also für 

die älteren Bewohner.

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Ehrgeizig: Bis zum Jahr 2012 will der 

Bauverein Leer 23 (aktuell: 17) Prozent 

seines Wohnungsbestandes barrierefrei 

umgebaut haben. Vorstand Fritz Zitterich 

betonte, das Land Niedersachsen unterstütze 

zwar barrierefreies Bauen mit Darlehen 

für den Umbau und Zuschüssen für 

den Anbau von Fahrstühlen. Allerdings 

werde dieser gute Ansatz durch vorgeschriebene 

Obergrenzen der Wohnflächen oftmals beeinträchtigt. Bei der Sanierung 

von Bestandswohnungen sei das schwierig – zumal die Grundrisse vorhanden sind. 

Erst kürzlich hat die Genossenschaft einen Gebäudekomplex für insgesamt zwei 

Millionen Euro umgebaut. Von den 24 Wohnungen hatten zwölf eine Fläche von 

46 qm, vier eine Fläche von 72 und acht eine Fläche von 60 qm. Für die vier Wohnungen 

mit brutto 72 qm Wohnfläche darf aber nur eine Miete für 66 qm vereinbart 

werden, weil nach den Förderbestimmungen für zwei Personen die Wohnfläche 

von 60 qm plus 10 Prozent als angemessen gilt. Derzeit baut der Bauverein 13 barrierefreie 

Wohnungen, die zum Sommer fertig werden sollen. Alle Wohnungen sind 

längst vergeben. 

Irritationen: Ende des vergangenen Jahres hatten Techem und empirica ihren alljährlichen 

Leerstandsindex für das gesamte Bundesgebiet veröffentlicht. Zumindest 

in Bremerhaven und Wilhelmshaven stießen die Ergebnisse auf Unverständnis. Otto 

von Bebern, Geschäftsführer der GWF Wohnungs- und Immobilien GmbH, weiß, 

dass die Leerstandsquote in Bremerhaven deutlich über den von Techem vorgestellten 

Zahlen liegt. Von Bebern fragte bei empirica-Chef Reiner Braun nach, ob 

Wohnungen mit Etagenheizungen, Gasaußenwandgeräten etc. bei der Auswertung 

nicht berücksichtigt oder hochgerechnet worden seien? Braun gab von Bebern in 

seiner Antwort Recht: „Unser Leerstandsindex misst den ,marktaktiven‘ Leerstand, 

definiert als ,professionell bewirtschaftete Geschosswohnungen mit Zentralheizung 

und/oder zentraler Warmwasserversorgung (incl. Fernwärme)‘. Insofern fallen Wohnungen 

mit Etagenheizungen, Gasaußenwandgeräten etc. raus.“ Darauf stellte von 

Bebern gegenüber Braun klar: „Sie können versichert sein, dass Wohnungen mit 

Gasetagenheizung marktaktiv sind und auch professionell bewirtschaftet werden. 

Der Anteil etagenbeheizter Wohnungen ist in Bremerhaven sehr hoch. Die Akteure 

am Bremerhavener Wohnungsmarkt gehen von 5000 bis 5400 leer stehenden 

Wohnungen aus.“ Auch in Wilhelmshaven sind die örtlichen Experten der Ansicht, 

dass in der Stadt bis zu 3000 Wohnungen leer stehen, und nicht, wie von Techem/ 

empira errechnet, 1400. 

Schulung an der Ostsee: Die Prüfungsabteilung des vdw Niedersachsen Bremen 

und ihre Kollegen vom Kooperationsverband VNW haben sich – nun bereits zum 

zweiten Mal – zu einer gemeinsamen Prüferschulung getroffen. In Travemünde wurde 

die zentralen Fragen der anstehenden Prüfungen vorgestellt und intensiv diskutiert. 

Das Treffen diente zugleich zum Kennenlernen. Gerhard Viemann, Prüfungsdirektor 

in beiden Verbänden, zieht ein positives Fazit der Veranstaltung: „Inhaltlich 

sind diese Schulungen enorm wichtig. Unsere Mitgliedsunternehmen haben einen 

Anspruch darauf, dass wir ihnen als moderner Dienstleister und Berater gegenübertreten.“ 

Frisch im Internet: Die Baugenossenschaft 

„Wiederaufbau“ (www.wiederaufbau.de), 

der Spar- und Bauverein 

Hannover (www.spar-undbauverein.de/ 

www.dietollewohnung.de) und die 

WBG Helmstedt (www.wbg-helmstedt. 

de) haben ihre Internetpräsenz komplett 

überarbeitet. Klicken Sie einfach 

mal rein. 

Neue Adresse: Die Bündelung der 

wohnungswirtschaftlichen Aktivitäten 

der Wohnbau Goslar, der Wobau Bad 

Gandersheim und der Wohnbau Braunlage 

ist weitgehend abgeschlossen. 

Nun hat das „Gemeinschaftsunternehmen“ 

neue Geschäftsräume bezogen. 

Die Adresse lautet: Rammelsberger 

Straße 2, 38640 Goslar. 

Stadtrendite: Die gbg Hildesheim hat 

in einer Broschüre zusammengestellt, 

in welcher Weise das Unternehmen zur 

Stadtrendite beiträgt. Vorstand Jens 

Mahnken schreibt: „Wir haben sowohl 

den finanzwirtschaftlichen Ertrag sowie 

den sozialen, kulturellen und städtebaulichen 

Zusatznutzen, den die gbg 

für Hildesheim Jahr für Jahr erzielt, in 

dieser Bilanz zusammengefasst.“ 

Glücksfall: Die gbg Hildesheim und 

die Kreiswohnbau Hildesheim haben 

gemeinsam eine 7000 Quadratmeter 

große Lagerhalle gekauft und dem in 

der Stadt ansässigen Theater für Niedersachsen 

zur Verfügung gestellt. Die 

Halle wird Lager, Produktionsstätte und 

Werkstatt. gbg-Vorstand Jens Mahnken 

sprach nach dem Kauf von „einem 

Glücksfall für den Theaterstandort 

Hildesheim“. 

Hoher Besuch: Niedersachsens Sozialministerin 

Mechthild Ross-Luttmann 

war zu Gast bei der Siedlungsgesellschaft 

Cuxhaven. Ihr Interesse galt vor 

allem dem Sanierungsgebiet Lehfeld. 

Siedlungs-Geschäftsführer Erich Schruff 

und zahlreiche Vertreter der Stadt führten 

die Ministerin durch das Quartier 

und gaben einen Überblick über bereits 

umgesetzte und noch anstehende 

Projekte. 


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Niedersachsen Bremen, 

E-Mail: info@vdw-online.de 

Fax: 0511 / 1265-111 

Bestellformulare auch unter 

www.100-Jahre-vdw.de 

Im Buchhandel ist das Buch 

„Zukunft Wohnen“ unter 

ISBN 978-3-87292-330-1 

(Hammonia-Verlag) erhältlich. 

HERAUSGEBER 

vdw 

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

Niedersachsen Bremen e.V. 

REDAKTION 

Carsten Ens 

05 11 – 12 65-127 

E-Mail: c.ens@vdw-online.de 

VERANTWORTLICH IM SINNE DES PRESSERECHTS 

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05 11 – 1265-124 

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MULTIMEDIA, BILDUNG, FAI 

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ANFORDERUNGEN 

GESTALTUNG 

designagenten.com 

DRUCK 

Druckerei Lönneker 

Warteweg 40 

37627 Stadtoldendorf

Siedlungen der 50er und 60er Jahre 

Ursprung – Qualitäten – Erneuerung 

Ulrich Gerlach 

Wohnen im Alter 

Bausteine für die Wohnungswirtschaft 

Renate Narten 

Diese aktuellen Dokumentationen können 

beim vdw erworben bzw. bestellt werden: 

Die Siedlungen der 50er und 60er Jahre: 

Herausforderungen und Chancen 

Ulrich Gerlach, 

Herausgeber: 

vdw Niedersachsen Bremen 24,80 € 

Wohnen im Alter – 

Bausteine für die Wohnungswirtschaft 

Dr. Renate Narten, 

Herausgeber: 


Ältere Mieter im Wohnungsbestand – 

Handbuch zur baulichen Anpassung von 

Bestandswohnungen und zum Aufbau 

wohnbegleitender Dienstleistungen 

Autorin: Dr. Renate Narten, 

Herausgeber: 


Wohnen und Klimaschutz – 

Eine Initiative der ag Wohnen 

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(März 2008) 10,00 € 

Energieeffizienz im Wohnungsbau – Berichte 

aus Theorie und Praxis (September 2007) 12,00 € 

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Entwicklung der regionalen Wohnungsmärkte 

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(für vdw-Mitglieder) 25,00 € 

Broschüre: 

GEWOS-Gutachten 40,00 € 

(für vdw-Mitglieder) 20,00 € 

Sicheres Wohnen – Gute Nachbarschaft 

Hrsg.: Niedersächsisches Innenministerium mit 

Unterstützung des vdw Niedersachsen Bremen kostenlos 

Sicherheit planen und gestalten 

Hrsg.: Niedersächsisches Innenministerium mit 

Unterstützung des vdw Niedersachsen Bremen kostenlos 

Sichere Nachbarschaften: Konzepte-Praxis-Beispiele 

Hrsg.: GdW Bundesverband deutscher 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen 10,00 € 

Bitte senden Sie die Bestellung an den vdw 


Postfach 61 20 · 30061 Hannover 

oder einfach per Fax 05 11 · 12 65-111 oder 

E-Mail: i.birnbaum@vdw-online.de 

TERMINE 2010 

24.02. Hamburg 

5. Norddeutsche Energiekonferenz 

15./16.04. Zwischenahner Gespräch 

19./20.04. Bremerhaven 

Ausschuss für Planung und Technik 

(gemeinsam mit dem VNW) 

26./27.04. Hamburg 

Gemeinsamer Genossenschaftstag 

09. – 11.06. Studienreise nach Wien 

Ausschuss für Planung und Technik 

(gemeinsam mit dem VdW Rheinland Westfalen) 

07./08.09. Celle 

Verbandstag 

29./30.09. Steinhude 

Fachtagung „Rechungswesen“ 

30.09./01.10. Lübeck 

Arbeitskreistreffen „PR und Marketing“ 

(gemeinsam mit dem VdW Rheinland Westfalen 

und VNW) 

02.12. Hannover 

9. Wohnungspolitischer Kongress 

11.01.2011 „auftakt11“ 

und Neujahrsempfang 

Müssen Sie gerade an Energie - 

verbräuche denken? Wir schon. 

aber den stellt ja auch niemand in Rechnung. 

Zugegeben: Den Energieverbrauch eines Blitzes können selbst wir nicht messen – 

Dass wir anders denken, hat 

uns weltweit zur Nr. 1 gemacht: 

So entwic keln wir Lösungen, 

die die Wohnungswirtschaft 

voranbringen. Durch optimierte 

Prozesse, durch nachhaltige 

Energiekos tensenkung und einen 

Service, der Ihnen unsere 

Leistung so einfach ganz nahe 

bringt. 

Erfahren Sie mehr über unsere 

Produkte und Services für Verbrauchskosten- 

und Energiedatenmanagement: 

im Internet. 

ista Deutschland GmbH 

Niederlassung Delmenhorst 

Reinersweg 32 · 27751 Delmenhorst 

Tel.: +49 4221 797-0 

InfoDelmenhorst@ista.de 

www.ista.de

Ausblick 02/2010 

Am 13. April erscheint das nächste vdw magazin. 

„Vernetztes Wohnen“ wird eines der Schwerpunktthemen 

sein. Außerdem ist ein Beitrag über „Ruhr 2010 – Kulturhauptstadt 

Europas“ vorgesehen. Darüber hinaus blicken 

wir auf das bevorstehende Zwischenahner Gespräch und 

den Gemeinsamen Genossenschaftstag. 

vdw 

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 


Postfach 61 20 

30061 Hannover 

Tel.: (05 11) 12 65 - 01 

Fax: (05 11) 12 65 - 111 

Internet: www.vdw-wohnen.de 

www.vdw-magazin.de 

E-Mail: info@vdw-online.de 

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. 

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein 

Postfach 62 04 50, 

22404 Hamburg 

Tangstedter Landstraße 83, 

22415 Hamburg 

Tel.: (040) 520 11- 0 

Fax: (040) 520 11- 201 

Internet: www.vnw.de 

E-Mail: info@vnw.de

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