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<strong>0110</strong><br />
5. NORDDEUTSCHE ENERGIEKONFERENZ<br />
23./24. FEBRUAR 2010 IN HAMBURG<br />
ZEITSCHRIFT DES VDW NIEDERSACHSEN BREMEN<br />
IN ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VERBAND<br />
NORDDEUTSCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V.<br />
<strong>vdw</strong>Verband<br />
der Wohnungs- und<br />
Immobilienwirtschaft<br />
in Niedersachsen und Bremen<br />
magazin<br />
03 I MEHR ALS EIN TREND<br />
<strong>vdw</strong>-Jahresauftakt zum<br />
„Vernetzten Wohnen“<br />
14 I EINE FÜHRUNGSAUFGABE<br />
Tipps zur Reduzierung von<br />
Mietrückständen<br />
39 I ZENSUS 2011<br />
Gebäude- und Wohnungszählung<br />
steht bevor<br />
44 I DA WEISS MAN, WAS MAN HAT!<br />
Ausbildung in der Wohnungswirtschaft
Höherer Wohnwert, zufriedene Mieter.<br />
Attraktivere Wohnobjekte mit Multimedia 1<br />
aus dem Kabelanschluss.<br />
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INHALT<br />
TITELFOTO:<br />
„DOCH WIE SIEHT WOHNEN IN 100 JAHREN AUS?<br />
WO WIRD MAN SICH DANN TREFFEN? IN DER KÜCHE? AUF DEM SOFA?“<br />
AUS „ZUKUNFT WOHNEN – EINBLICKE UND AUSSICHTEN“<br />
FOTOGRAF: CLAUS UHLENDORF, MÜNCHEN<br />
<strong>0110</strong><br />
VDW<br />
02 I Vorwort<br />
03 I auftakt10<br />
06 I Wohnungspolitischer Kongress<br />
THEMA<br />
09 I Bauträgervertrag<br />
10 I Zukunft: Was es zu bedenken gilt! (Teil III)<br />
16 I Betriebskostenrecht<br />
20 I Soziales Management<br />
24 I Internet<br />
30 I Unternehmensporträt: 55 Jahre Neptun eG Rostock<br />
39 I Zensus 2011<br />
40 I Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen<br />
43 I Die GdW-Ausbildungs-Kampagne<br />
VDW<br />
49 I Internetrelaunch<br />
51 I Multimedia bei der Nibelungen<br />
53 I Namen und Nachrichten<br />
56 I Impressum<br />
»Stattdessen gibt es eine (Protest-) Bewegung, die ihre<br />
Aufmerksamkeit auf das Gegenteil von Globalisierung richtet.<br />
Sie zielt nicht auf die große Perspektive, nicht auf die Frage:<br />
Wie sollen die Afrikaner in Afrika leben, sondern: Wie wollen wir in<br />
unserer kleinsten Einheit, in unserer Stadt, in unserem Viertel, leben?«<br />
aus Spiegel 1/2010<br />
magazin <strong>0110</strong><br />
INHALT
magazin <strong>0110</strong><br />
VORWORT<br />
2<br />
CARSTEN ENS I <strong>vdw</strong> Pressereferent<br />
Das Jubiläumsjahr des <strong>vdw</strong> ist zu Ende; gleichwohl<br />
wirkt es immer noch nach. Der Verband und seine Mitgliedsunternehmen<br />
erfahren bis heute viel Zuspruch<br />
für die zahlreichen Aktivitäten, die das Jubiläum begleitet<br />
haben. Nicht zuletzt das Buch „Zukunft Wohnen<br />
– Einblicke und Aussichten“ ist auf eine großartige<br />
Resonanz gestoßen. Mittlerweile mit dem Jahrespreis<br />
des Deutschen Design Clubs ausgezeichnet (hinter<br />
BMW und Audi landete der <strong>vdw</strong> auf dem Bronzeplatz),<br />
hat das Buch bei vielen Experten einen festen Platz auf<br />
dem Schreibtisch. Zahlreiche Unternehmen haben die<br />
Gelegenheit genutzt, das Buch an Aufsichtsräte, Vertreter,<br />
Geschäftspartner und Mitarbeiter weiterzureichen.<br />
Mit dem Blick voraus in die Zukunft des Wohnens ist<br />
der <strong>vdw</strong> auch in dieses Jahr gestartet. Die Auftaktveranstaltung<br />
und der anschließende Neujahrsempfang<br />
standen ganz im Zeichen neuer Technologien, die den<br />
Alltag im Allgemeinen und das Wohnen im Speziellen<br />
immer mehr beeinfl ussen werden. „Vernetzung“ ist<br />
dabei das große Stichwort. Es wird spannend zu beobachten<br />
sein, wie sich die Wohnung zum „Gesundheitsstandort“<br />
entwickelt, welche Faktoren zu mehr<br />
Sicherheit in Wohnung und Wohnumfeld beitragen,<br />
inwiefern der Energieverbrauch durch technische Lösungen<br />
gesteuert und gesenkt werden kann und wie<br />
Kommunikation und Datenverkehr im „vernetzten<br />
Quartier“ gefördert werden. Einige <strong>vdw</strong>-Mitgliedsunternehmen<br />
haben bereits praktische Erfahrungen mit<br />
verschiedenen Einzellösungen gemacht. In einer weiteren<br />
Veranstaltung – womöglich vor den Sommerferien<br />
– sollen „Praktiker für Praktiker“ vom „Wohnen 2.0“<br />
berichten.<br />
Zunächst jedoch steht die 5. Norddeutsche Energiekonferenz<br />
in Hamburg an. Im Mittelpunkt der Vorträge<br />
und Diskussionen steht die Wirtschaftlichkeit<br />
energetischer Modernisierungsmaßnahmen. Die<br />
Eigentümer tragen die Lasten, die Mieter haben den<br />
Nutzen – und die Energieversorger reagieren auf geringere<br />
Verbräuche mit höheren Preisen. Eine denkbar<br />
unerfreuliche Situation für die Investoren, da ihnen<br />
jegliche Spielräume für Mieterhöhungen in den ohnehin<br />
angespannten regionalen Wohnungsmärkten<br />
verloren gehen.<br />
Die Zwickmühle für die Wohnungswirtschaft besteht<br />
darin, dass sie nicht nur gewillt ist, für den Klimaschutz<br />
zu investieren. Sie muss es auch, will sie lang-<br />
fristig am Markt bestehen. Zukunftsfähige Produkte<br />
anzubieten, heißt für Wohnungsbesitzer, ihre Bestände<br />
dem Zeitgeist und den geforderten Standards genügend<br />
auf Vordermann zu bringen. Das machen andere<br />
Branchen auch, zum Beispiel die Hersteller von Fernsehgeräten.<br />
Mit einigen gravierenden Unterschieden:<br />
Wenn ein innovatives TV-Gerät – selbstverständlich<br />
ohne staatlichen Zwang – auf den Markt kommt,<br />
schöpft allein der Hersteller die „Erfolgsprämie“ in<br />
Form tausendfacher Verkaufserlöse ab. Wenn die Wohnungswirtschaft<br />
jedoch eine den immer schärferen<br />
gesetzlichen Ansprüchen und den vielfältigen Kundenwünschen<br />
entsprechende Wohnung anbietet, verdient<br />
keineswegs sie an dieser Innovation. Sondern vor allem<br />
Mieter und Energiewirtschaft.<br />
Viele der professionellen Wohnungsunternehmen im<br />
<strong>vdw</strong> haben trotz dieses Dilemmas weitsichtig bereits<br />
Milliardenbeträge in die Verbesserung der Energieeffi -<br />
zienz von Gebäuden und Wohnungen gesteckt. Private<br />
Immobilienbesitzer hingegen sind vielfach restlos überfordert.<br />
Sie haben weder die fi nanziellen Möglichkeiten,<br />
das Fachwissen noch verfügen sie über die notwendigen<br />
Beratungsstrukturen. Hier droht unmittelbar und<br />
in direkter Nachbarschaft ein gewaltiger Qualitätsunterschied<br />
– zu Lasten ganzer Quartiere. In dieser vertrackten<br />
Situation verabschiedet sich die Bundespolitik<br />
aus der Verantwortung. Was immer so schön mit<br />
„Fordern und Fördern“ umschrieben war, ist zu einem<br />
schlichten „Nun macht mal!“ verkommen. Erst hatte<br />
die KfW die Zusagen in den Energieeffi zienz-Programmen<br />
ausgesetzt. Dies wurde mittlerweile zwar zurückgenommen,<br />
aber weiterhin steht die Ankündigung im<br />
Raum, im Bundeshaushalt 2010 nur noch 833 Millionen<br />
Euro für die CO 2 -Gebäudesanierung zur Verfügung<br />
zu stellen – nicht einmal mehr die Hälfte der Summe,<br />
die im vorigen Jahr vergeben wurde. Auch darüber soll<br />
bei der Energiekonferenz geredet werden.<br />
Im April folgen zwei weitere Veranstaltungen des<br />
<strong>vdw</strong>, die sicherlich auf großes Interesse stoßen werden.<br />
Die Einladungen zum 29. Zwischenahner Gespräch<br />
(u. a. mit Prof. Dr. Norbert Walter, ehemals Deutsche<br />
Bank) und zum Gemeinsamen Genossenschaftstag<br />
in Hamburg werden in den nächsten Tagen versandt.<br />
Auch das 101. Jahr des <strong>vdw</strong> verspricht, wieder interessant<br />
und vielfältig zu werden.
auftakt10 / Neujahrsempfang<br />
„Hat die Zukunft längst begonnen?“<br />
FALLS DIE ZUKUNFT DES WOHNENS<br />
EINHERGEHT MIT EINER ZUNEHMENDEN<br />
TECHNISIERUNG VON WOHN- UND LEBENS-<br />
RÄUMEN, KANN DIE AUSGANGSFRAGE VOR<br />
DER DIESJÄHRIGEN JAHRESAUFTAKTVERAN-<br />
STALTUNG DES VDW DURCHAUS MIT EINEM<br />
„JA!“ BEANTWORTET WERDEN.<br />
Beim anschließenden Neujahrsempfang ließ Gastreferent<br />
Dr. Hajo Schumacher ohnehin keinen Zweifel daran, dass<br />
das Internet mehr und mehr das Leben und Zusammenleben<br />
auf der gesamten Welt beeinflussen wird – bis in die<br />
allerkleinsten privaten Verästelungen hinein.<br />
Wie schon in den Vorjahren startete der Verband mit<br />
einem durchaus ambitionierten Thema ins neue Jahr.<br />
Gemeinsam mit dem Hamburger Beratungsinstitut F+B,<br />
seit einiger Zeit „Partner des <strong>vdw</strong>“, sollte ein Einblick<br />
gegeben werden, in den derzeitigen Prozessstand beim<br />
„Vernetzten Wohnen“. Offenbar das richtige Thema<br />
zur richtigen Zeit, denn mit mehr als 110 Teilnehmern<br />
verzeichnete der Verband das beste Anmeldeergebnis<br />
aller bisherigen Jahresauftaktveranstaltungen. Schon das<br />
Interesse an der vorgeschalteten Unternehmensbefragung<br />
gab einen klaren Hinweis darauf, dass „Vernetztes<br />
Wohnen“ aktuell und vielschichtig diskutiert wird.<br />
Verbandsdirektor Bernd Meyer stellte zur Eröffnung der<br />
Fachtagung einige Fragen: „Wir wollen wissen, welche<br />
Technik ist schon umgesetzt? Was ist zu erwarten? Wo<br />
sind die Grenzen?“ F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner<br />
betonte in seiner Einführung, die Fachtagung sei angesichts<br />
der Komplexität des Themas und der ungeheuer<br />
schnell voranschreitenden Technik lediglich „ein Schnupperkurs“.<br />
Grundsätzlich gehe es beim „Vernetzten Wohnen“<br />
um mehr Komfort und bessere Kommunikation. Für<br />
die Wohnungswirtschaft ergeben sich daraus verschiedene<br />
Handlungsfelder, z. B. die Bereitstellung zielgruppenorientierter<br />
Wohnungsangebote („eine Portfolioanalyse 2.0“).<br />
„Zielgruppe der Wohnungswirtschaft sind nicht nur die<br />
Senioren“, betonte Leutner. Doch auch bei aller Technikeuphorie<br />
gebe es klare Kostengrenzen. „Die Mietzahlungsfähigkeit<br />
der Mieter ist begrenzt.“ Am ehesten könne man<br />
dem entsprechen, indem den Mietern angesichts steigender<br />
Energiekosten technische Einsparmöglichkeiten an die<br />
Hand gegeben werden.<br />
Dr. Sibylle Meyer, Leiterin des SIBIS Institus für Sozialforschung<br />
und Produktberatung in Berlin, wies darauf hin,<br />
dass auch die Politik das vernetzte Wohnen als Handlungsfeld<br />
entdeckt habe. Für das Projekt „ambient assistant<br />
living“ stellt der Bund insgesamt 125 Millionen Euro zur<br />
Verfügung. Dabei geht es um Themen wie Sicherheit,<br />
Gesundheit und Kommunikation. In der Wohnungswirtschaft<br />
gebe es allerdings bisher nur wenige Vorzeigeprojekte.<br />
Die SIBIS-Chefin sieht jedoch dringenden Handlungsbedarf:<br />
„Der Anteil der hochaltrigen Menschen in den Wohnungen<br />
wird drastisch zunehmen. Die Wohnung wird<br />
dadurch zum Gesundheitsstandort. Es geht um Sicherheit,<br />
es geht um Kommunikation, auch wenn die Mobilität eingeschränkt<br />
ist. Für die Immobilienbranche ergeben sich<br />
neue Einnahmemöglichkeiten.“ Auch andere Zielgruppen<br />
werden nach Meyers Ansicht die technische Ausstattung<br />
der Wohnungen beeinflussen. „Zu Hause arbeiten wird<br />
selbstverständlich.“ Die Akzeptanz „Vernetzten Wohnens“<br />
hängt vor einer Vielzahl von Einflüssen ab. Sibylle Meyer:<br />
„Die Technik muss verlässlich und verständlich sein, einen<br />
Zusatznutzen bringen, einfach zu installieren, modular<br />
erweiterbar und letztlich auch finanzierbar sein.“<br />
62 <strong>vdw</strong>-Mitgliedsunternehmen hatten sich im Vorfeld der<br />
Tagung an einer Befragung durch F+B beteiligt. Kerstin<br />
Rieke von F+B stellte die wichtigsten Ergebnisse vor (einen<br />
detaillierteren Bericht dazu lesen Sie in der Aprilausgabe<br />
des <strong>vdw</strong> magazins). Zwei wesentliche Trends, die sich<br />
aus der Umfrage ergeben haben: Das Thema „Vernetztes<br />
Wohnen“ ist für die Branche derzeit noch nicht von<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
AUFTAKT 10<br />
3
magazin <strong>0110</strong><br />
4<br />
Dr. Hajo Schumacher Dr. Sibylle Meyer Robert Scholz<br />
Kerstin Rieke Anton Zahneisen Dr. Viktor Grinewitschus<br />
besonderem Interesse. Andererseits werden erhebliche<br />
Einsatzmöglichkeiten insbesondere beim Energiemanagement<br />
sowie bei Kommunikation und Multimedia gesehen.<br />
Stichworte sind Fernablesung, einzelraumbezogene<br />
Heizungssteuerung und Triple Play. Rieke stellte bereits<br />
praxiserprobte Projekte der GEWOBA, der Wohnungsgenossenschaft<br />
Hameln, der Lehrter Wohnbau sowie der<br />
GBH Hannover vor.<br />
Skeptisch äußern sich die Unternehmer hinsichtlich der<br />
Kosten. Mehr als zwei Drittel von ihnen glauben, dass sich<br />
die Zahlungsbereitschaft der Mieter für technische Zusatzleistungen<br />
künftig eher noch verringern wird. Gleichwohl<br />
werde ein immer höherer technischer Standard in den<br />
Wohnungen erwartet – nicht nur von jungen Leuten,<br />
sondern auch von Senioren.<br />
Neben Energie und Kommunikation werde „Vernetztes<br />
Wohnen“ auch zu einer Verbesserung von Pflege und<br />
Assistenz älterer Menschen beitragen, unterstrich Dr. Viktor<br />
Grinewitschus die Erwartungen der Wohnungsunternehmer.<br />
Der Leiter des InHaus-Projektes des Fraunhofer-<br />
Instituts nannte als Beispiele Bewegungssensoren, die<br />
Auswertung personenbezogener Gesundheitsdaten und<br />
diverse Sicherheitsvorkehrungen. „Pflegedienste werden<br />
in Zukunft wie der Pizza-Service organisiert – nämlich<br />
bedarfsorientiert“, meinte Grinewitschus.<br />
Für den Bereich des Energiemanagements brachte der<br />
InHaus-Leiter den Begriff des „Smart Metering“ in die<br />
Diskussion. Derzeit laufen bereits Pilotprojekte, in denen<br />
Verbrauchsdaten jederzeit abrufbar und somit den Nutzern<br />
transparent sind. Deutlich vielschichtiger sind nach<br />
Ansicht von Grinewitschus die Einsatzmöglichkeiten im<br />
Bereich von Kommunikation und Multimedia. Das Internet<br />
eröffne – weit über Triple Play hinaus – ganz neue<br />
Perspektiven.<br />
Auch für das bundesweit bekannte Projekt „Sophia“<br />
setzt auf die „Vernetzung der Wohnwelt“, wie Geschäftsführer<br />
Anton Zahnweisen erläuterte. Ziel von „Sophia“<br />
sei die Integration neuer Technologien in bestehende<br />
soziale Systeme. Dabei sei es wichtig, „die Kunden mitzunehmen“.<br />
Beim Gemeinsamen Genossenschaftstag im<br />
April in Hamburg wird Zahneisen auch über die neuen<br />
Projekte „Sophital“ und „Jutta“ referieren.<br />
Einen außerordentlichen Erfolg hat die Wohnungsgenossenschaft<br />
Marzahner Tor mit der Einrichtung eines eigenen<br />
Breitbandkabelnetzes und einer eigenen Kopfstation.<br />
Das Interesse der Mitglieder am genossenschaftseigenen<br />
Triple Play ist enorm: Bereits 46 Prozent nutzen die Angebote<br />
für TV, Telefonie und Internet. Der Marketing-<br />
Beauftragte der Genossenschaft, Robert Scholz, gab sich<br />
zuversichtlich, dass die Technologie das Unternehmen<br />
in die Lage versetzen werde, noch eine ganze Reihe von<br />
Zusatzdiensten zu Gunsten der Mieter zu entwickeln.<br />
In der abschließenden von Bernd Leutner moderierten<br />
Gesprächsrunde bedauerte Viktor Grinewitschus, dass<br />
„die Entscheider in der Politik, aber auch in der Immobilienwirtschaft<br />
auf Abwarten“ spielten. „Die Vernetzung<br />
der Köpfe dauert sehr lange.“ Gleichwohl sei er der Auffassung,<br />
dass sich das Tempo der technischen Vernetzung<br />
beschleunigen werde. Die Wohnungswirtschaft müsse
sich daher unbedingt mit den Trends befassen. Allerdings<br />
habe er in der Branche eine „mangelnde integriere Systemsicht“<br />
beobachtet.<br />
Verbandsdirektor Meyer meinte, die Unternehmen müssten<br />
ihr Mieterklientel genau analysieren und daraus ableiten,<br />
was im technischen Bereich möglich ist. Rüdiger<br />
Warnke, Geschäftsführer der Nibelungen Wohnbau in<br />
Braunschweig, stimmt Meyer zu: „Wir kommen gar nicht<br />
umhin, in diesem Bereich zu investieren.“ Meyer kündigte<br />
eine Folgeveranstaltung an, in der „Praktiker für Praktiker“<br />
Verfahren und technische Lösungen vorstellen sollen, die<br />
bereits praxiserprobt sind.<br />
Die Vorträge vom „auftakt10“ sind unter<br />
www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de nachzublättern.<br />
Bilder vom „auftakt10“ und vom Neujahrsempfang unter<br />
www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de.<br />
Wohnungsunternehmen halten<br />
Investitionen auf hohem Niveau<br />
Hannover. Die 171 <strong>vdw</strong>-Mitgliedsunternehmen planen<br />
in diesem Jahr Investitionen in Höhe von rund 530 Millionen<br />
Euro. Schwerpunkt bleibt die Modernisierung des<br />
Wohnungsbestandes. Dagegen werde sich die Neubautätigkeit<br />
bei Mehrfamilienhäusern trotz steigender Baugenehmigungszahlen<br />
insbesondere in Niedersachsen auf<br />
geringem Niveau stabilisieren, sagte <strong>vdw</strong>-Direktor Bernd<br />
Meyer beim Neujahrsempfang.<br />
Etwa 430 Millionen Euro wollen die Wohnungsgenossenschaften<br />
und -gesellschaften 2010 für Modernisierung<br />
und Instandhaltung aufwenden. „Die Aufwertung des<br />
Bestandes hat absolute Priorität“, betonte Meyer. Die<br />
Ergebnisse können sich bereits sehen lassen: Mehr als<br />
60 Prozent des Wohnungsbestandes der <strong>vdw</strong>-Mitgliedsunternehmen<br />
sind bereits vollständig modernisiert bzw.<br />
weisen einen zeitgemäßen Standard auf. Für die Mieter<br />
bedeutet das: weniger Energieverbrauch und somit<br />
geringere Heizkosten. „Der mittlere Verbrauch bei den<br />
<strong>vdw</strong>-Wohnungen liegt rund 20 Prozent unter dem durch-<br />
Höhepunkt des anschließenden Neujahrsempfangs war<br />
ohne Zweifel der Vortrag von Dr. Hajo Schumacher über<br />
„Social Media“. Unterhaltsam und äußerst informativ<br />
entführte er die rund 200 Gäste in die Welt des Web 2.0<br />
– wo sich die „User“ zwischen Facebook, Twitter und Youtube<br />
tummeln. „Wir regen uns über Nacktscanner auf und<br />
im Netz entblößen sich die Menschen bis ins Privateste“,<br />
sagte Schumacher. Alle erzählen allen alles – das ist die<br />
zentrale Botschaft. Für die Kommunikationsstrategien von<br />
Unternehmen, Politik und Verwaltung bedeute dies, meinte<br />
Schumacher, sich ganz genau mit den neuesten Trends<br />
im Internet zu beschäftigen. Ignorieren sei nicht möglich,<br />
und die Prozesse aufzuhalten, schon gar nicht.
magazin <strong>0110</strong><br />
6<br />
8. Wohnungspolitischer Kongress<br />
widmet sich<br />
„Zukunft mit Bestand!“<br />
„Wir müssen uns kümmern!“<br />
Hannover. „Nachbarschaft ist das große Thema der Zukunft.“<br />
Prägnanter als <strong>vdw</strong>-Verbandsdirektor Bernd Meyer<br />
kann man den 8. Wohnungspolitischen Kongress nicht auf<br />
den Punkt bringen. Rund 300 Teilnehmer hatten im Hannover<br />
Congress Centrum lebhaft über Ideen und Strategien<br />
zur Zukunft von Städten und Gemeinden diskutiert.<br />
Ihr Urteil, angelehnt an den Tagungstitel: Im Bestand liegt<br />
die Zukunft! Zukunft hat auch der Kongress, der voraussichtlich<br />
im November 2010 seine neunte Auflage erleben<br />
wird. Veranstaltet wird die größte wohnungspolitische<br />
Tagung Niedersachsens vom Sozialministerium, der NBank<br />
und dem <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen.<br />
89 Prozent aller Wohnungen in Niedersachsen befinden<br />
sich in Privatbesitz. „Doch viele Eigentümer sind fachlich<br />
und finanziell überfordert, wenn es darum geht, den<br />
Bestand fit zu machen für die Zukunft“, sagte NBank-<br />
Vorstand Walter Koch zur Begrüßung. Während sich die<br />
professionellen Vermieter aus der Wohnungswirtschaft<br />
schon seit Jahren mit Themen wie „Wohnen im Alter“<br />
und Klimaschutz auseinandersetzen und vielerorts schon<br />
weite Teile ihrer Wohnungsbestände grundlegend modernisiert<br />
haben, hinken Privateigentümer oft hinterher.<br />
Der Kongress diene dazu, den Akteuren am Markt Mut<br />
zu machen, notwendige Investitionen zu realisieren,<br />
betonte Koch.<br />
Auch Sozialministerin Mechthild Ross-Luttmann stellte<br />
heraus: „Die Bestände prägen Städte und Gemeinden.<br />
Deswegen müssen wir uns darum kümmern.“ Sie verwies<br />
auf die Maßnahmen des Landes wie die Wohnraum- und<br />
Städtebauförderung, das Energieeffizienzdarlehen, den
xxx:<br />
xxx<br />
xxx<br />
Bernd Meyer Prof. Volker Eichener<br />
Prof. Kerstin Gothe N-Bank-Vorstand<br />
Walter Koch<br />
Wettbewerb Klima kommunal 2010 und die Quartiersinitiative<br />
Niedersachsen, kurz QIN. Die Ministerin lobte in<br />
diesem Zusammenhang vor allem die 173 Wohnungsgesellschaften<br />
und -genossenschaften, die im <strong>vdw</strong> organisiert<br />
sind: „Sie bewirtschaften mehr als 360.000 Wohnungen<br />
und sind daher Bestandsprofis und erfahren in<br />
der Bestandsanpassung.“<br />
Prof. Dr. Volker Eichener, Gründungsrektor der EBZ<br />
Business School in Bochum, sieht bei der erfolgreichen<br />
Vermarktung von Bestandswohnungen derzeit vor allem<br />
emotionale Probleme. „Wir müssen Begeisterung wecken<br />
für die Bestände in unseren Städten“, sagte Eichener. Die<br />
vielfach propagierte „Renaissance urbanen Wohnens“<br />
biete dafür eigentlich gute Erfolgsaussichten. Bei der<br />
Modernisierung älterer Wohnungen muss nach Worten<br />
Eicheners unbedingt ein guter Ausstattungsstandard das<br />
Ziel sein. Bäder und Küchen haben mittlerweile eine ganz<br />
andere Bedeutung fürs Wohnen als zu Zeiten der Baufertigstellung.<br />
Beachtet werden müssen, so rät Eichener,<br />
auch ausreichende Abstellmöglichkeiten außerhalb der<br />
Wohnung, große Balkone sowie technische Zusatzangebote<br />
fürs Arbeiten zu Hause, für mehr Sicherheit und fürs<br />
Energiesparen.<br />
Dass Wohnen zu einem emotionalen Prozess geworden<br />
ist, verdeutlichte auch die Karlsruher Professorin Kerstin<br />
Gothe in ihrem Referat. Sie sieht auf den Wohnungs-<br />
märkten einen Paradigmenwechsel: „Wohnen ist nicht<br />
mehr vom Gebäude, sondern vom Menschen her zu denken.<br />
Die Entscheidung zugunsten eines Wohnortes fällt<br />
immer öfter wegen seines Rufes und des Images seiner<br />
Nachbarschaft.“ Gothe riet den Stadtvierteln zu einem<br />
„Neighbourhood Branding“, also einem „wertorientiertem<br />
Management des Quartiers“: „Die Bewohner eines<br />
Viertels formulieren quasi in einem kollektiven Bauherrenwunsch<br />
ihre Wünsche, und Träume.“ Orientiert an<br />
einem gemeinsamen Ziel, könnte das Viertel dann gezielt<br />
profiliert und für die gewünschten Bewohner qualifiziert<br />
werden. „Dann“, war Gothe überzeugt, „hilft Neighbourhood<br />
Branding, die Quartiere maßgeschneidert zu modernisieren,<br />
ihr Image zu verändern und die Immobilienwerte<br />
in dem Viertel mindestens zu stabilisieren.“<br />
Bernd Meyer, Verbandsdirektor des <strong>vdw</strong>, hob in seinem<br />
„Zwischenruf“ hervor: „Unsere Städte sind doch längst<br />
gebaut.“ Deswegen hätten die Wohnungsgesellschaften<br />
und -genossenschaften frühzeitig auf die Steigerung der<br />
Wohnqualität in den Beständen gesetzt. Bei ihren Investitionen<br />
suchen sie Lösungen für den Klimaschutz und<br />
Antworten auf den demografischen Wandel. Anhand<br />
zahlreicher Beispiele aus dem <strong>vdw</strong>-Verbandsgebiet zeigte<br />
Meyer Themen wie „Anbau von Fahrstühlen“, „barrierearme<br />
Bäder“, „wohnortnahe Dienstleistungen“, „neue<br />
Wohnprojekte“, „Nachbarschaftshilfe“, „Wohnumfeldgestaltung<br />
und „Steigerung der Energieeffizienz“ auf.<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
WOHNUNGSPOLITISCHER KONGRESS<br />
7
magazin <strong>0110</strong><br />
WOHNUNGSPOLITISCHER KONGRESS<br />
8<br />
xxx:<br />
xxx<br />
xxx<br />
Ministerin Ross-Luttmann<br />
Staatspreis 2010 für Architektur<br />
Beim Kongress stellte Ministerin Ross-<br />
Luttmann das Thema des Niedersächsischen<br />
Staatspreises für Architektur 2010<br />
vor. Er wird sich dem „Bauen für Soziales,<br />
Gesundheit und gewerbliche Dienstleistungen“<br />
widmen. „Erstmals sind<br />
unter diesem Motto Sozial- und Gesundheitsbauten<br />
Gegenstand des Preises, mit<br />
dem wir beispielgebende Architektur in<br />
Niedersachsen auszeichnen“, sagte die<br />
Ministerin. Ausschreibungsunterlagen<br />
sind bei der Architektenkammer erhältlich.<br />
Der Preis selbst wird im Herbst<br />
2010 vergeben.<br />
An einigen Orten seien sicherlich auch der Abriss und<br />
der Neubau von Mehrfamilienhäusern geboten, meinte<br />
Meyer. „Flächendeckende Effekte wird es aber nicht geben.<br />
Vielmehr sind dies alles Einzelfallentscheidungen der<br />
Wohnungsunternehmen.“ Am Fazit ändere das nichts:<br />
„Die Zukunft liegt in den Beständen.“<br />
Nach der Mittagspause verteilten sich die Teilnehmer auf<br />
insgesamt vier Fachforen. Darin ging es unter anderem<br />
um die Frage, ob es zwischen der Entwicklung ländlicher<br />
Räume und der Entwicklung der Städte eine Konkurrenzsituation<br />
gäbe. Außerdem wurden zahlreiche Projekte<br />
vorgestellt, die sich in ihren ganz unterschiedlichen<br />
Ansätzen und Zielrichtungen zu einem vielschichtigen Bild<br />
zusammenfügten, wie die Städte und Regionen in Zukunft<br />
aussehen und die Menschen in Niedersachsen künftig<br />
leben werden.<br />
NBank-Vorstand Koch und <strong>vdw</strong>-Verbandsdirektor Meyer<br />
zeigten sich nach der Tagung äußerst zufrieden. Die gute<br />
Resonanz sowie die ausführlichen Gespräche auch und<br />
gerade in den Pausen belegten, welche Bedeutung den<br />
Wohnungsbeständen zukommt, sagten die Cheforganisatoren.<br />
Der nächste Wohnungspolitische Kongress wird am<br />
Donnerstag, 2. Dezember in Hannover stattfinden.
ALBRECHT REIMANN I Notar und Rechtsanwalt<br />
Der Notar und Rechtsanwalt mit dem<br />
Schwerpunkt Immobilien- und Erbrecht<br />
ist Partner der mittelständischen Anwalts-<br />
und Notariatskanzlei Senger,<br />
Reimann, Kunzmann in Hannover.<br />
Bauträgervertrag<br />
Kaufverträge zwischen Bauträger und Verbraucher über<br />
eine neu herzustellende Immobilie unterfallen dem Werkvertragsrecht.<br />
Nach dessen Fertigstellung hat nicht nur<br />
die Übergabe sondern auch die Abnahme des Werkes<br />
durch den Erwerber als vertragsgerecht zu erfolgen. Nur<br />
eine formgerechte Abnahme setzt die Verjährungsfrist<br />
von Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers in Lauf.<br />
Bislang enthielten Kaufverträge über ein Wohnungseigentum<br />
oftmals die Klausel, dass ein vom Verkäufer oder der<br />
zuständigen IHK zu benennender vereidigter Sachverständiger<br />
das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber verbindlich<br />
abnehmen solle. Diese Regelung ist nunmehr von<br />
Land- und Oberlandesgericht München verworfen worden<br />
(LG München I, 02.07.2008 – 18 O 21458/07; OLG<br />
München, Beschluss vom 15.12.2008 – 9 U 4149/08)<br />
mit folgenden Gründen:<br />
Ein vom Bauträger selbst ausgesuchter und bezahlter<br />
Sachverständiger sei keine neutrale Person, die als Treuhänder<br />
auf Seiten der Erwerber stehe. Auch sei er zu einer<br />
Rechtsdienstleistung, nämlich die Abgabe der rechtsgeschäftlichen<br />
Abnahmeerklärung, nicht befugt und von<br />
Natur aus auch gar nicht befähigt.<br />
Die Konsequenz in dem entschiedenen Fall: Die fünfjährige<br />
Verjährungsfrist hat mangels ordnungsgemäßer<br />
Abnahme nicht zu laufen begonnen. Eine konkludente<br />
Abnahme durch Ingebrauchnahme hat das Gericht ebenfalls<br />
verworfen, weil es den Erwerbern insoweit an dem<br />
entsprechenden Abnahmewillen und -bewusstsein fehle.<br />
Die Erwerber konnten also auch nach mehr als fünf Jahren<br />
noch Gewährleistungsansprüche geltend machen. In<br />
einem entsprechenden Rechtsstreit vor dem LG Hannover<br />
ist diese Entscheidung bereits von den klagenden Eigentümern<br />
jetzt zitiert worden.<br />
Deshalb schlage ich folgende Formulierung vor:<br />
Abnahme des Gemeinschaftseigentums<br />
des WEG-Grundstückes<br />
Die technische Abnahme der Bauteile und Anlagen, die<br />
im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, wird nach Fertigstellung<br />
für alle Käufer der Liegenschaft von dem öffentlich<br />
RA und Notar Reimann berät im Rahmen<br />
seiner beruflichen Tätigkeit die Mitglieder<br />
des <strong>vdw</strong> insbesondere in Fragen<br />
des Bauträgerrechtes, der Gestaltung von<br />
Immobilienverträgen und der hiermit<br />
im Zusammenhang stehenden Rechtsgebiete.<br />
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums<br />
bestellten und vereidigten Sachverständigen ,<br />
ersatzweise durch einen anderen auf Antrag der Verkäuferin<br />
von der IHK enannten öffentlich bestellten<br />
und vereidigten Sachverständigen vorgenommen.<br />
Die Beauftragung des Sachverständigen erfolgt im Namen<br />
und in Vollmacht des Käufers und wird über den Verwalter<br />
der Liegenschaft veranlasst.<br />
Mit der Beauftragung dieses Sachverständigen ist der Käufer<br />
einverstanden und erteilt dem Sachverständigen bereits jetzt<br />
Vollmacht, für ihn die technische Abnahme des Gemeinschaftseigentums<br />
vorzunehmen. Der Notar wies den Käufer<br />
darauf hin, dass die Vollmacht jederzeit widerruflich sei.<br />
Dem Käufer bleibt vorbehalten, persönlich an dem Abnahmetermin<br />
teilzunehmen, er wird dazu rechtzeitig von der<br />
Verkäuferin schriftlich zu diesem Termin eingeladen.<br />
Die Abschrift des über die Abnahme erstellten Protokolls wird<br />
beim Verwalter hinterlegt. Eine Kopie des Protokolls wird dem<br />
Käufer an die heute angegebene<br />
Adresse übersandt mit der Aufforderung, die Abnahme<br />
schriftlich zu erklären. Erklärt der Käufer sich innerhalb einer<br />
Frist von 12 Werktagen nicht, gilt die Abnahme damit als<br />
erfolgt. Hierauf soll die Verkäuferin noch einmal ausdrücklich<br />
in dem Übersendungsschreiben hinweisen. Mit der Abnahme<br />
beginnt die Verjährungsfrist gem. § 634 a BGB.<br />
Die für die Tätigkeit des Sachverständigen anfallenden<br />
Kosten trägt die Verkäuferin.<br />
Die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, einen anderen<br />
Sachverständigen beizuziehen. In diesem Falle trägt die<br />
Eigentümergemeinschaft die Kosten dieses Sachverständigen.<br />
Rechtssicherer ist natürlich, jegliche Abnahme vom<br />
Erwerber vornehmen zu lassen. Aber sinnvoll, und für<br />
den Erwerber allemal vorteilhafter ist die technische<br />
Abnahme durch einen Fachmann, der zur Beurteilung<br />
von Qualität und Mangelfreiheit nun einmal wesentlich<br />
qualifizierter ist als der Laie Erwerber.
magazin <strong>0110</strong><br />
10<br />
PROF. DR. ECKARD MINX I Sprecher des Vorstandes der Gottlieb-Daimler<br />
und Karl-Benz Stiftung<br />
Zukunft: Was es zu bedenken gilt!<br />
(3. Teil)<br />
ZUKUNFT<br />
WOHNEN
(Fortsetzung aus dem magazin 5/2009)<br />
3. Vorausschau als Teil<br />
der Strategieentwicklung<br />
Hamel und Prahalad 19 haben schon vor geraumer Zeit<br />
gezeigt, dass es einerseits keine angemessene Theorie<br />
bzw. kein Rezept für Strategieentwicklung gibt. Andererseits<br />
gilt, dass wirklich innovative Strategien immer das<br />
Resultat geglückter Vorausschau sind. Dies verdeutlicht<br />
auch, dass die Trias von<br />
● Offenheit für Anregungen von außen,<br />
● Zulassen kontroverser Sichtweisen und<br />
● Experimentieren – gedanklich und real –<br />
mit kalkulierbaren Risiken<br />
PROF. DR. ECKARD MINX<br />
gleichermaßen konstitutiv für Zukunftslabors, innovatives<br />
Verhalten und Wettbewerbsstärke gesehen werden kann.<br />
Allerdings kann auch das inhärente Dilemma klar benannt<br />
werden. In den Worten von Arthur Koestler lautet es:<br />
„Eine neue Gewohnheit anzunehmen ist leicht, aber mit<br />
einer alten Gewohnheit zu brechen, ist eine heroische<br />
Leistung.“ Denn im Wettlauf um wirtschaftlich rentable<br />
Wettbewerbspositionen und Best-Practice-Modelle laufen<br />
viele Unternehmen Gefahr, sich immer ähnlicher zu werden<br />
und die Bedeutung eines eigenständigen Ideenmanagements<br />
und einer eigenen strategischen Positionierung<br />
aus den Augen zu verlieren. Betriebliche Effizienz und<br />
wettbewerbsfähige Kostenpositionen sind notwendige<br />
Bedingungen für unternehmerischen Erfolg. Es gelingt<br />
jedoch nur wenigen Unternehmen, sich allein aufgrund<br />
ihrer betrieblichen Effizienz längere Zeit im Wettbewerb<br />
erfolgreich zu behaupten.<br />
Nachhaltiger Unternehmenserfolg lässt sich nur erzielen,<br />
wenn es Unternehmen gelingt, zusätzlich eine langfristige<br />
strategische Position aufzubauen, die auf eine Differenzierung<br />
der eigenen Tätigkeiten von denen der Wettbewerber<br />
baut. Einer der zentralen Erfolgsfaktoren für eine<br />
solche Differenzierungsstrategie liegt darin, den zukünfti-<br />
Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften<br />
und Rechtswissenschaft an<br />
der FU Berlin und ersten beruflichen<br />
Stationen an der FU und im Ausland, ab<br />
1980 Mitarbeiter bei der Daimler-Benz<br />
AG (Forschungsgruppe Berlin). Von 1992<br />
Leiter der Forschung „Gesellschaft und<br />
Technik“ in Berlin, Palo Alto und Kyoto,<br />
Japan. Seit 2008 Sprecher des Vorstandes<br />
der Gottlieb-Daimler und Karl-Benz<br />
Stiftung. U. a. Mitglied im Stiftungsrat<br />
der Stiftung Deutsches Technikmuseum<br />
Berlin und im Strategiebeirat Sozialökologische<br />
Forschung im Bundesministerium<br />
für Bildung und Forschung.<br />
Themenschwerpunkte:<br />
Zukunftsforschung, Innovationsmanagement,<br />
Organisationsentwicklung.<br />
gen Wandel frühzeitig zu antizipieren und mit möglichst<br />
einzigartigen Kombinationen von Innovationen und Geschäftstätigkeiten<br />
zu gestalten.<br />
Aber auch bei Nutzung aller oben genannten Instrumentarien<br />
ist Erfolg nicht garantiert. Einen „general problem<br />
solver“ stellen auch sie nicht dar. So hat Karl E. Weick 20<br />
schon vor Jahren darauf hingewiesen, dass es eine Vielzahl<br />
von Instrumenten zur Wettbewerbsgenerierung gibt. Aber<br />
dass es auch sinnvoll sein kann, situativ gezielt auf sie zu<br />
verzichten. An einer realen Geschichte demonstriert er das<br />
Prinzip dieser scheinbar paradoxen Empfehlung: In den<br />
Jahren 1949 und 1994 kamen zwei Feuerwehrmannschaften<br />
ums Leben, die bei der Bekämpfung von Waldbränden<br />
von explodierenden Feuerstellen überrascht wurden. In<br />
beiden Fällen wurde der Rückzug der Feuerwehrleute<br />
durch ihre schweren Werkzeuge wie Schaufeln, Feuerspritzen,<br />
Rucksäcke u. Ä. verlangsamt, die sie bei sich trugen<br />
und, trotz eindeutiger Anweisungen, nicht fallen ließen.<br />
Durch das Festhalten an den Ausrüstungsgegenständen<br />
verloren sie an Strecke und kamen schließlich „within<br />
sight of safe areas“ um. Die zentrale Frage, warum die<br />
Feuerwehrleute in der lebensbedrohlichen Situation ihre<br />
Gerätschaften nicht fallen ließen, beantwortet Weick ganz<br />
einfach: Sie konnten nicht anders. Die Instrumente hatten<br />
ihnen in Hunderten von Situationen geholfen. Warum<br />
sollten sie ausgerechnet jetzt auf genau das verzichten,<br />
was bisher ihr Überleben sicherte? Die Betroffenen hatten<br />
keine Übung im Abwerfen ihrer Werkzeuge. In den von<br />
Weick gelieferten Gründen für die schrecklichen Desaster<br />
spiegelt sich die gefährliche, innovationsfeindliche Kraft<br />
der herrschenden Routinen der Organisation.<br />
Mit seinem Imperativ „Drop your tools or you will die!“<br />
setzt Weick das Festhalten an Instrumenten unter bestimmten<br />
Bedingungen mit lebensbedrohlicher Ignoranz<br />
gleich, ohne dass die Betroffenen in diesen Zusammenhang<br />
Einsicht nehmen können. Die Schwierigkeit, angesichts<br />
einer kritischen Situation bekannte, liebgewordene<br />
Gewohnheiten loszulassen – sie stattdessen womöglich<br />
noch fester in den Griff zu nehmen – ist vielmehr ein<br />
grundsätzlicher sozialer Ausdruck des Beharrens, wenn<br />
es auf Beweglichkeit ankommt. Weicks Metapher zeigt,<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
ZUKUNFT WOHNEN<br />
11
magazin <strong>0110</strong><br />
12<br />
Zukunft: Was es zu bedenken gilt<br />
dass Menschen in Organisationen sich mit Instrumenten<br />
Sicherheit geben und damit gleichzeitig in Kauf nehmen,<br />
von ihren Instrumenten in beklagenswerte Situationen<br />
gebracht zu werden. Auch hieran ist zu denken, wenn<br />
man über neue oder bisher nicht verwendete „tools“<br />
nachdenkt.<br />
Der einzige Rat, der in einer Zeit starker Veränderungen<br />
und aufbrechender neuer Fragen gegeben werden kann,<br />
ist wohl der, die Vielfalt der o. g. Perspektiven wie auch<br />
die Offenheit der Lösungswege gleichermaßen zu reflektieren.<br />
Königswege werden sich nicht finden lassen. Oder<br />
um mit Aurelius, dem römischen Geschichtsschreiber, zu<br />
sprechen: „Es ist besser, auf dem rechten Wege zu hinken,<br />
als festen Schrittes abseits zu gehen.“<br />
Innovationen sind und bleiben der Motor ökonomischer<br />
Zukunftsfähigkeit. Weil aber mit ihnen und durch sie Umfeldveränderungen<br />
zur Tagesordnung gehören, ist die<br />
Notwendigkeit der Innenweltveränderungen, der mentalen<br />
Modelle in den Köpfen der Entscheider, unabdingbar.<br />
Allerdings reicht es nicht, wenn zu diesem Zweck Trends<br />
und Prognosen eingekauft werden. Wer sich blind auf<br />
Trends verlässt, übersieht leicht die Bedeutung von Diskontinuitäten<br />
(Trendbrüchen). Wie auch das Setzen auf<br />
Trends und Prognosen die Frage nach der Zukunft, die<br />
wir wollen, ausblendet. Der Verzicht aber auf die Gestaltungs-<br />
und Handlungsoptionen amputiert die strategische<br />
Entscheidungsfindung von Unternehmen um deren wesentlichen<br />
Teil.<br />
Zukunftslabors bzw. Szenarioprozesse stellen sich den<br />
Fragestellungen einer komplexen wie auch komplizierten<br />
Zukunft. Sie können das „Denken auf Vorrat“ unterstützen,<br />
indem sie die Offenheit von Zukunft reflektieren.<br />
Das zwingt zwar zur Bescheidenheit, macht aber immer<br />
wieder bewusst, dass die Zukunft ein Kind der Gegenwart<br />
ist. Die Beschäftigung mit Zukunft sollte insofern als eine<br />
komplexe Struktur von Herausforderungen verstanden<br />
werden, auf die wir uns am besten vorbereiten, indem<br />
wir sie aktiv mitgestalten und uns immer wieder vergegenwärtigen,<br />
dass Zukunft keine Fortsetzung der Vergangenheit<br />
ist.<br />
Resümee<br />
Wir agieren immer im Hinblick auf eine Zukunft, die wir<br />
nicht kennen können. Daran wird sich prinzipiell nichts<br />
ändern. Aber: Dies ist kein Plädoyer dafür, Zukunft Zukunft<br />
sein zu lassen. Vielmehr gibt es, wie gezeigt, eine<br />
Vielzahl von guten Argumenten, sich besonders intensiv<br />
der Zukunftsfrage annehmen. 21 Unbewusst oder bewusst<br />
konstruieren wir bei jeder von uns getroffenen Entscheidung<br />
Zukunftsbilder, die wir gemeinhin Erwartung nennen.<br />
Wichtig ist, dass der Prozess zur Entstehung dieser<br />
Erwartungen gezielt und wenn möglich, strukturiert erfolgt.<br />
In Organisationen sollte dies durch die Organisation<br />
selber erfolgen. Die Gründe dafür habe ich genannt. Aber<br />
selbst wenn wir diesem Prinzip folgen, ob in der Form<br />
von Zukunftslaboren oder anderen Formen, ist nicht auszuschließen,<br />
dass derartige Bilder mit gravierenden dysfunktionalen<br />
Folgen und Risiken einhergehen können.<br />
Wir müssen uns klar darüber sein, dass wir immer ein<br />
„Management unter Ungewissheit“ 22 betreiben. Ein Management<br />
unter Ungewissheit kalkuliert und akzeptiert,<br />
dass seine Zukunftsbilder bzw. Erwartungen trügen können.<br />
Es erhält damit seine Handlungsfähigkeit und vermeidet<br />
absolute Blindheit. Mit dieser Situation gilt es sich<br />
zu arrangieren, ohne in Beliebigkeit zu verfallen. Für den<br />
entscheidenden Schritt der Zukunftsgestaltung, das gestaltende<br />
Tun, gilt zudem die nachfolgende Annahme: „It<br />
is better to be vaguely right than to be precisely wrong“<br />
(Karl R. Popper).<br />
Aber selbst bei einer derartigen Charakterisierung lassen<br />
sich zwei Anregungen hervorheben. Wir müssen lernen,<br />
die „Landschaft“ in der wir uns, ob als Unternehmer,<br />
Politiker oder Staatsbürger, bewegen, gut zu beschreiben.<br />
Und es gilt, klare Ziele zu formulieren. Wenn gewusst<br />
wird, wohin der Weg uns führen soll, dann ist der Produktion<br />
von Zukunft keine inhärente Grenze gesetzt.<br />
Vorstellungen über mögliche Zukünfte helfen, den Erwartungshorizont<br />
zu strukturieren. Aus unendlicher Offenheit<br />
werden realistische Erwartungen, die den Akteuren bei<br />
der Beurteilung der Möglichkeiten – gerade auch des Jetzt<br />
– wie auch bei der Entscheidungsfindung helfen. Wissenschaft<br />
und Fantasie, die Beobachtung des Gegebenen und<br />
das Entwerfen unterschiedlicher Welten, Wirklichkeitssinn
und Möglichkeitssinn, schließen einander nicht aus, sondern<br />
stimulieren und befördern sich wechselseitig und<br />
führen bisweilen zu unerwarteten Erkenntnissen.<br />
Eine Allegorie, entnommen einem Buch über Heinz von<br />
Foerster, „Die Geschichte vom 18. Kamel“ 23 , soll manche<br />
der vorgebrachten Gesichtspunkte noch einmal zusammenfassen:<br />
Ein Mullah ritt auf seinem Kamel nach Medina; unterwegs<br />
sah er eine kleine Herde von Kamelen; daneben standen drei<br />
junge Männer, die offenbar sehr traurig waren.<br />
„Was ist euch geschehen, Freunde?“ fragte er, und der<br />
Älteste antwortete: „Unser Vater ist gestorben.“<br />
„Allah möge ihn segnen. Das tut mir leid für euch. Aber er<br />
hat euch doch sicherlich etwas hinterlassen?“<br />
„Ja, antwortete der junge Mann, diese siebzehn Kamele.<br />
Das ist alles, was er hatte.“<br />
„Dann seid doch fröhlich! Was bedrückt euch denn noch?“<br />
„Es ist nämlich so“, fuhr der älteste Bruder fort, „sein letzter<br />
Wille war, dass ich die Hälfte seines Besitzes bekomme, mein<br />
jüngerer Bruder ein Drittel und der jüngste ein Neuntel.<br />
19 _ Gary Hamel, C. K. Prahalad: Wettlauf um die Zukunft.<br />
Wie sie mit bahnbrechenden Strategien die Kontrolle über<br />
Ihre Branche gewinnen und die Märkte von morgen schaffen.<br />
Wien 1997 (englische Originalausgabe: Boston 1994).<br />
20 _ Karl E. Weick: Der Prozeß des Organisierens.<br />
Frankfurt am Main 1985 (englische Originalausgabe: Boston 1969).<br />
Jetzt Energie sparen. Ihre Immobilie hat es in sich.<br />
Wir machen Ihr Haus zum Energiesparhaus. Ganz einfach durch Nutzung<br />
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Zu dieser Geschichte meinte Heinz von Foerster: „So wie<br />
das achtzehnte Kamel, so braucht man Wirklichkeit als<br />
eine Krücke, die man wegwirft, wenn man sich über alles<br />
andere klar ist.“
magazin <strong>0110</strong><br />
14<br />
GERHARD LOCHMANN I Rechtsanwalt<br />
Der Autor hat sich als Inkassopraktiker,<br />
Unternehmensberater und Buchautor einen<br />
Namen gemacht und berät und trainiert<br />
seit Jahren Wohnungsunternehmen<br />
im Bereich Mietenverzug.<br />
Mietrückstände reduzieren –<br />
vor allem eine Führungsaufgabe<br />
AUSSENSTÄNDE BELASTEN BILANZEN, KOSTEN<br />
ABER VOR ALLEM GELD. VIEL GELD, DAS SICH<br />
IN ZUSÄTZLICHEN PERSONALAUSGABEN VER-<br />
STECKT.<br />
Erstaunlich, wie diese Außenstände mit fast stoischer Ruhe<br />
auch dann noch hingenommen werden, wenn sie sich im<br />
Laufe der Jahre kontinuierlich erhöhen. Vorschnell wird<br />
dann auf die abnehmende Zahlungsmoral, die gerade<br />
wieder steigende Arbeitslosigkeit oder die Eigenheiten der<br />
eigenen Mieterstruktur verwiesen. Hinter vorgehaltener<br />
Hand wird auch damit argumentiert, dass es doch besser<br />
sei, nur jede zweite Miete zu kassieren, wenn sonst ein<br />
Leerstand drohe… Weil Vorstände selten mit praktischer<br />
Inkassoerfahrung gesegnet sind und die Sachbearbeiter<br />
natürlich beteuern alles zu tun, was möglich sei, schließt<br />
sich der Kreis zur gemeinsamen Einschätzung, das sei ein<br />
strukturelles Problem, dem mit einfachen Maßnahmen<br />
nicht zu Leibe zu rücken sei.<br />
Deshalb ist die Reduktion der Außenstände im ersten<br />
Schritt eine Führungsaufgabe. Es gilt den Tanz der sich<br />
gegenseitig ergänzenden und bestärkenden Argumente<br />
der Unabänderlichkeit mit forschen Versuchen zu unterbrechen.<br />
Anhand von zuerst punktuellen Ergebnissen<br />
ist nachzuweisen, dass die Außenstände deutlich zurückgeführt<br />
und der Personalaufwand dafür mittelfristig<br />
reduziert werden kann.<br />
Das ist keine Theorie, sondern Praxis: Die LEG NRW GmbH,<br />
die rund 50.000 Wohnungen verwaltet, hat mit einem<br />
zweijährigen Programm nicht nur einmal, sondern zwei<br />
Mal ihre Außenstände halbiert und war von diesem Erfolg<br />
selbst überrascht. Ähnliche Erfolge haben auch andere<br />
Unternehmen verzeichnet.<br />
Der <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen bietet an:<br />
Tagesseminar mit Gerhard Lochmann<br />
„Mietrückstände reduzieren – vor allem eine Führungsaufgabe“<br />
am 10. März 2010 in Hannover<br />
Erster Schritt: Die Ist-Analyse<br />
Struktur und Kosten der Mietrückstände werden statistisch<br />
erfasst, um den Erfolg von Reduzierungsmaßnahmen<br />
quantifizieren zu können:<br />
● Feststellen von Strukturschwerpunkten<br />
● Erfassen regelmäßiger Verzugszahlungen<br />
● Durchleuchten der Mahnaktionen im Detail und<br />
vor allem der tatsächlichen Mahnzeiträume<br />
● Messung der bisherigen Erfolgsquoten in den<br />
einzelnen Mahnschritten<br />
● Dokumentation der Zusammenarbeit im Mahnwesen<br />
● Beurteilung der Mahnaußenwirkung aus der Sicht<br />
eines Mieters mit Zahlungsproblemen<br />
● Erfassen der Mahnbescheide, der ausgesprochenen<br />
und gerichtlich durchgesetzten Kündigungen und<br />
der erfolgten Zwangsräumungen<br />
● Kalkulation des jährlichen Mahnaufwandes<br />
Zweiter Schritt: Erhöhung der<br />
schriftlichen Mahneffizienz<br />
Im Rahmen der Ist-Analyse werden erkannte Probleme<br />
im Bereich des schriftlichen Mahnens zuerst behoben.<br />
Das können sein:<br />
● Verzögerung im Informationsfluss Buchhaltung –<br />
Mahnwesen, die dazu führen, dass aus Sicht des Mieters<br />
wenig, zu spät oder schablonenhaft reagiert wird.<br />
● Verbesserung des Mahnschriftverkehrs durch neue<br />
Texte und vor allem Texte, die auf die jeweilige Mietsituation<br />
eingehen. Bleibt eine Kautionszahlung aus,<br />
wird dies anders angemahnt als der Erstverzug eines<br />
Mieters, den man seit 20 Jahren als zuverlässig kennt.<br />
● Regelmäßige Zahler nach Mahnung oder Zahlungen<br />
zur Monatsmitte werden umgestellt.<br />
● Das effektivere Mahnwesen wird durch freundliche<br />
Angebote, in Problemfällen zu helfen, ergänzt, wenn<br />
der Mieter sich nur vor und nicht nach der Verzugssituation<br />
von sich aus meldet.
Dritter Schritt: Mahnen mit<br />
persönlichem Kontakt<br />
Erbringen Techniker oder Hauswarte ihre Leistungen ohne<br />
auf eine bestehende Mahnsituation beim Mieter persönlich<br />
einzugehen (weil sie davon häufig gar nichts wissen),<br />
wird ein Signal gesetzt. Mieter, die es regelmäßig im<br />
Mietverzugsfalle mit einer Vielzahl von Gläubigern zu tun<br />
haben, nehmen dies als Entwarnungshinweis. Mahnen<br />
auch die Sachbearbeiter, zunächst nur punktuell auch telefonisch<br />
(durchaus auch nach 17 Uhr), werden Zahlungssignale<br />
gesetzt und der Mieter daran gewöhnt, dass da<br />
jemand ist, der sich persönlich kümmert und nicht nur<br />
ein Computer, der Daten abarbeitet.<br />
Sind erste positive Erfahrungen damit gemacht (und gemessen)<br />
worden, wird schnell erkannt, dass persönliches<br />
Mahnen nach einer Mahnschulung deutlich effektiver<br />
und zeitsparender sein könnte. Zweitägige Kommunikationsschulungen,<br />
auch als Training on the job und jeweils<br />
nur mit Teilen der Mitarbeiter um die Betriebseffizienz zu<br />
erhalten, verankern das Thema auf der Mitarbeiterebene.<br />
Mit weiteren Maßnahmen wird das Thema für mindestens<br />
6 Monate im Brennpunkt gehalten.<br />
Sie sind<br />
unser<br />
Mittelpunkt<br />
Vierter Schritt: Zwischenauswertung<br />
und Systematisierung<br />
Nach ca. 8 Monaten misst das Unternehmen die<br />
Veränderungen und steuert in Problembereichen nach.<br />
Dies können sein:<br />
● Verstärkter Einsatz der Hauswarte im Inkasso nach<br />
entsprechender Schulung<br />
● Einführung des schnellen, selbstgefertigten Mahnbescheides<br />
innerhalb von 4 Wochen ab Verzug<br />
● Maßnahmen zur Reduzierung von Zwangsräumungen<br />
und deren Kosten<br />
● Veränderungen im Auswahlverfahren von Mietbewerbern<br />
und der Mietvertragsgestaltung<br />
● Thematisierung des Problems in einer Mieterzeitschrift<br />
Fünfter Schritt: Langfristmaßnahmen<br />
Wird das Mahnwesen als Dauerthema für die Führungsebene<br />
erkannt, wird ein lernendes Unternehmen installiert.<br />
Fortlaufend effiziente Nachsteuerungen erhöhen<br />
den Erfahrungsschatz im Unternehmen, der horizontal<br />
und vertikal ausgetauscht wird. Werden Mitarbeiter am<br />
Erfolg ihres Engagements bewertet und zahlt sich dieser<br />
Erfolg für sie auch finanziell aus, entsteht eine langfristige<br />
Schubkraft.
magazin <strong>0110</strong><br />
16<br />
RUTH BREIHOLDT I Rechtsanwältin<br />
Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht<br />
ist Partnerin der<br />
auf das Immobilienrecht spezialisierten<br />
in Hamburg ansässigen Sozietät Breiholdt<br />
Nierhaus Schmidt – Kanzlei für<br />
Immobilienrecht. Ihr Tätigkeitsschwerpunkt:<br />
Mietrecht der Gewerbe- und<br />
Spezialimmobilien, Grundstücksrecht,<br />
Wohnungseigentumsrecht, Wohnraum-<br />
SIE STELLEN SICH FRAGEN ZUR WIRKSAMKEIT<br />
EINZELNER VEREINBARUNGEN IN IHREN MIET-<br />
VERTRÄGEN, MIT DENEN BETRIEBSKOSTEN AUF<br />
DEN MIETER UMGELEGT WERDEN?<br />
Sie haben Probleme bei der Erstellung und der Darstellung<br />
einzelner Aspekte in der Betriebskostenabrechnung? Die<br />
Perspektive der in Insiderkreisen sog. „Karlsruher Mieter“<br />
hilft Ihnen, die anstehenden Fragen und Probleme zu<br />
lösen. Aber wer sind sie, diese sog. „Karlsruher Mieter“:<br />
Es sind die „durchschnittlich gebildeten, juristisch und<br />
betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter“ (BGH,<br />
Urt. v. 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 - GE 2005, 1118),<br />
die zwar „verständig“, im Übrigen aber nur mit einem<br />
handelsüblichen Taschenrechner ausgerüstet sind. Diese<br />
sog. „Karlsruher Mieter“ müssen Sie im Fokus haben,<br />
wenn Sie die Abrechnung gestalten. Maßstab sind weder<br />
Rechtsanwälte noch Richterinnen, weder Mathematikprofessorinnen<br />
noch Diplomkaufmänner. Es sind die<br />
„Karlsruher Mieter“, die die Abrechnung inhaltlich und<br />
rechnerisch nachvollziehen können müssen und die uns<br />
bei den hier vorzustellenden aktuellen Entscheidungen<br />
immer wieder begegnen werden.<br />
1. Unwirksamkeit einer Umlage-<br />
(schlüssel-) vereinbarung<br />
Das LG Hamburg (Urteil vom 26.6.2008 – 307 S 34/08 –<br />
ZMR 2009, 288; mit Anmerkungen Riecke und Ruth<br />
Breiholdt) befasst sich mit der Wirksamkeit folgender<br />
Klausel des Hamburger Mietvertrages für Wohnraum<br />
über den Verteilungsschlüssel:<br />
„Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter<br />
den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung<br />
vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb<br />
dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen<br />
(z. B. Grundsteuer).“<br />
Diese formularvertragliche Verweisung im Wohnraummietvertrag<br />
auf eine Jahresabrechnung nach § 28 WEG<br />
mietrecht. Ruth Breiholdt ist Verfasserin<br />
zahlreicher Beiträge zum Miet- und<br />
Wohnungseigentumsrecht für Fachzeitschriften<br />
und Referentin für das Gewerberaummietrecht<br />
bei der Handelskammer<br />
Hamburg, der Industrie- und Handelskammer<br />
Stade und der Industrie- und<br />
Handelskammer Lüneburg-Wolfsburg.<br />
Aktuelle Fragen des Betriebskostenrechts<br />
ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt<br />
(§ 307 Abs. 1 S. 1, 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das<br />
LG Hamburg stellt fest, dass die Klausel ein einseitiges<br />
Leistungsbestimmungsrecht für die Festlegung des<br />
Umlagemaßstabes zu Gunsten des Wohnungseigentumsverwalters<br />
vorsähe. Ein derartiges einseitiges Leistungsbestimmungsrecht<br />
müsse im Vertrag ausdrücklich<br />
an ein billiges Ermessen geknüpft werden. Anderenfalls<br />
könnte jedweder Umlageschlüssel, selbst wenn er nicht<br />
einmal im Ansatz für eine gerechte Verteilung geeignet,<br />
sondern sachfremd und unbillig wäre, zugrunde gelegt<br />
werden. Dieses Argument des LG Hamburg überzeugt in<br />
der Sache. Unzutreffend ist allerdings die Annahme, das<br />
Leistungsbestimmungsrecht stehe dem WEG-Verwalter<br />
zu. Richtig ist, dass die WEG-Jahresabrechnung von der<br />
Eigentümerversammlung beschlossen wird und mithin<br />
dieser zuzurechnen ist. Ein weiteres Argument gegen die<br />
Wirksamkeit der Klausel, welches vom LG Hamburg nicht<br />
ausdrücklich genannt wird, liegt darin, dass es nach dem<br />
Wortlaut der Klausel auch möglich wäre, jedes Jahr einen<br />
anderen Maßstab zugrunde zu legen. Hinsichtlich eines<br />
sich möglicherweise ändernden Umlageschlüssels in der<br />
WEG-Jahresabrechnung stellt die Klausel eine dynamische<br />
Verweisung dar, die als überraschende Klausel nach § 305<br />
c Abs. 1 BGB unwirksam ist (Riecke/Elzer in: Schmid, Fachanwaltskommentar<br />
Mietrecht, 2. Aufl., Mietrechtl. Besonderheiten<br />
Rn. 154 m.w.N.).<br />
Die Klausel – so das LG Hamburg – sei im Übrigen intransparent<br />
und auch deshalb unwirksam. Sie beschränke die<br />
„weiteren Betriebskosten, die außerhalb der Jahresabrechnung<br />
unmittelbar auf die Wohnung entfallen“, nicht auf<br />
den Betriebskostenkatalog gemäß § 2 BetrkVO. Dieses Argument<br />
überzeugt nicht. Während die Umlage einzelner<br />
Betriebskosten auf den Mieter in § 4 des Hamburger Mietvertrages<br />
geregelt ist, findet sich die streitgegenständliche<br />
Klausel in § 10, der die Überschrift „Verteilungsmaßstab“<br />
trägt. Der durchschnittlich gebildete, juristisch nicht<br />
geschulte Mieter wird bei einer verständigen Auslegung<br />
des Vertrages erkennen, dass es bei § 10 nur um die Verteilung<br />
der nach § 4 auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten<br />
und nicht darum geht, diesen Katalog der umzulegenden<br />
Betriebskosten zu erweitern.
Die praktischen Folgen dieses Urteils sind zum Glück<br />
nicht sehr dramatisch: Den Vermietern wird nicht generell<br />
die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter streitig<br />
gemacht. Es bleibt dabei, dass eine Umlage nach dem<br />
Flächenschlüssel möglich bleibt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).<br />
Da die Verwendung des unzutreffenden Umlageschlüssels<br />
keinen formalen, sondern nur einen materiellen Fehler der<br />
Betriebskostenabrechnung darstellt, kann der Vermieter<br />
die Abrechnung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist<br />
auf der Grundlage des Flächenschlüssels korrigieren. Bis<br />
zur Höhe der auf der Basis der Verwalterabrechnung fristgerecht<br />
geltend gemachten Betriebskostennachforderung<br />
ist der Vermieter mit Nachforderungen nicht nach § 556<br />
Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.<br />
2. Umlagefähigkeit einzelner Kosten<br />
Durch eine individualvertragliche Vereinbarung zwischen<br />
den Mietvertragsparteien war die Pflicht zur Gartenpflege<br />
auf die Mieterin übertragen worden. Der Vermieter ließ<br />
zwei Bäume fällen und legte die Fällkosten im Rahmen<br />
der Betriebskostenabrechnung auf die Mieterin um. Diese<br />
wehrte sich gegen die Umlage. Zu Recht äußerte der BGH<br />
(Urteil vom 29.09.2008 VIII ZR 124/08, ZMR 2009, 188)<br />
u. a. seine Zweifel daran, ob die Kosten der Baumfällung<br />
überhaupt umlagefähige Kosten der Gartenpflege sind.<br />
Nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB ist das Merkmal der laufenden<br />
Entstehung eine Voraussetzung dafür, dass Kosten als<br />
Betriebskosten zu qualifizieren sind. Bei den Kosten der<br />
(einmaligen) Baumfällung bestehen insoweit Bedenken.<br />
Unabhängig davon scheidet hier die Umlage der Kosten<br />
auf die Mieterin aus. Die Auslegung der individualvertraglichen<br />
Vereinbarung ergibt, dass „die im Rahmen einer<br />
Gartenpflege zu leistenden Instandhaltungsarbeiten nicht<br />
mehr zum Pflichtenkreis des Vermieters“ gehören. Danach<br />
ist es allein Sache der Mieterin, auf ihre Kosten die Gartenpflegearbeiten<br />
auszuführen. Dem Vermieter fehlt es insoweit<br />
an einer Zuständigkeit, so dass er auch keine Kosten<br />
für von ihm selbst durchgeführte Gartenpflegearbeiten als<br />
Nebenkosten auf die Mieter umlegen kann.<br />
In seinem Urteil vom 17.12.2008 (- VIII ZR 92/08 – NZM<br />
2009, 120) befasst sich der BGH mit der Abgrenzung<br />
(der Kosten) des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage<br />
und der Wärmelieferung. Bei der Umstellung der vorhandenen<br />
Kokszentralheizung eines Mehrfamilienhauses auf<br />
Heizölbetrieb installierte die beauftragte Heizungsfirma<br />
auf eigene Kosten den Ölbrenner, den Öltank und die<br />
Zuleitungen. Dafür erhält sie von den Vermietern eine<br />
„Bedienungs-/Leasinggebühr“. Die Vermieter beziehen<br />
das Heizöl in eigener Regie und auf eigene Kosten. Die<br />
Kosten einschließlich der Leasinggebühren haben die<br />
Vermieter auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung<br />
umgelegt, was vom BGH für unzulässig erklärt wird. Die<br />
Heizungsfirma habe gerade kein Entgelt für die Lieferung<br />
einer bestimmten Wärmemenge in Rechnung gestellt,<br />
wie es beim Contracting der Fall gewesen wäre. Sie habe<br />
keine Wärme geliefert, das Gebäude werde durch eine<br />
von den Vermietern im Eigenbetrieb unterhaltene zentrale<br />
Heizungsanlage mit Wärme versorgt. Umlegbar seien<br />
mithin nicht die Kosten des Wärmecontracting gemäß<br />
§ 7 Abs. 4 HeizkV, sondern nur die für den Betrieb der<br />
zentralen Heizungsanlage gemäß § 7 Abs. 2 HeizkV. Diese<br />
Vorschrift regele abschließend, welche Kosten des Betriebs<br />
der zentralen Heizungsanlage auf den Mieter umgelegt<br />
werden können: die Leasingkosten für Brenner, Öltank<br />
und Verbindungsleitungen gehören dazu nicht.<br />
Diese Auffassung des BGH entspricht der schon zuvor<br />
herrschenden allgemeinen Auffassung, so dass die Entscheidung<br />
des BGH im Grunde keine Überraschung<br />
darstellt.<br />
Mit dem Aufzug in dem streitgegenständlichen Gebäude<br />
kann weder der Keller noch das Dachgeschoss erreicht<br />
werden. Der Erdgeschossmieter, auf den nach dem Formularmietvertrag<br />
auch die Aufzugskosten nach dem Flächenschlüssel<br />
umgelegt werden dürfen, wehrt sich gegen<br />
die Zahlung der entsprechenden Position in der Betriebskostenabrechnung.<br />
Begründung: er habe objektiv keinen<br />
Vorteil durch den Fahrstuhl, den er nicht nutze. Das lässt<br />
der BGH (Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06, ZMR<br />
2006, 919) nicht gelten. Die Formularklausel benachteiligt<br />
den Mieter nicht unangemessen i. S. d. § 307 Abs. 1 BGB.<br />
Maßgebend sei insoweit die Regelung des § 556a Abs.<br />
1 S. 1 BGB, wonach der Flächenschlüssel der gesetzliche<br />
Auffangschlüssel für die Verteilung der Betriebskosten ist,<br />
wenn zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart<br />
wurde. Der Flächenschlüssel werde also vom Gesetzgeber<br />
als für alle Betriebskostenarten sachgerechter Verteilungsschlüssel<br />
angesehen, also auch für die Umlage der<br />
Aufzugskosten. Würden die Aufzugskosten nach der tatsächlichen<br />
Nutzung verteilt werden müssen, sei dies nicht<br />
praktikabel und würde die Abrechnung unübersichtlich<br />
machen. Hier sei eine generalisierende Betrachtungsweise<br />
geboten. Der Mieter müsse deshalb gewisse Ungenauigkeiten<br />
und Ungerechtigkeiten hinnehmen. Die Entscheidung<br />
verdient Zustimmung; denn sie ist lebensnah.<br />
Würde beispielsweise, wie dies auch häufiger von Wohnungseigentümergemeinschaften<br />
beschlossen wird, eine<br />
Verteilung nach Stockwerkshöhe erfolgen, wäre auch dies<br />
eine generalisierende Betrachtungsweise, die zu unbilligen<br />
Ergebnissen führt. Ein Beispiel: die fünf-köpfige-Familie<br />
im 2. Stock nutzt den Fahrstuhl täglich rund 20 Mal<br />
(Hin- und Rückfahrt) und legt also eine Fahrstrecke von<br />
280 Stockwerken wöchentlich zurück. Sie würde bei einer<br />
stockwerksbezogenen Umlage einen deutlich geringeren<br />
Anteil der Aufzugskosten zu tragen haben als die alte<br />
Dame, die im 5. Stock wohnt, aber den Fahrstuhl nur<br />
4 mal in der Woche nutzt, wöchentlich also nur eine<br />
Fahrstrecke von 20 Stockwerken zurück legt. Wäre das<br />
gerechter als die Verteilung nach Fläche?<br />
Der BGH schränkt mit Urteil vom 08.04.2009 – Az. VIII<br />
ZR 128/08 – diese Auffassung für folgenden Fall ein:<br />
Nach der formularmäßigen Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag<br />
soll ein Mieter anteilig mit Kosten für<br />
einen Aufzug belastet werden, mit dem seine Wohnung<br />
nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
BETRIEBSKOSTENRECHT<br />
17
magazin <strong>0110</strong><br />
18<br />
anderen Gebäudeteil befindet. Eine solche Klausel überschreite<br />
die Grenze der Zumutbarkeit einer generalisierenden<br />
Betrachtungsweise und benachteiligt den Mieter<br />
unangemessen. Es entspreche allgemeiner Auffassung,<br />
dass ein Mieter, der von der Nutzung einer Einrichtung<br />
ausgeschlossen ist, nicht an den Kosten dieser Einrichtung<br />
beteiligt werden darf. Steht einem Mieter das exklusive<br />
Recht der Gartennutzung zu, so darf auch nur dieser<br />
Mieter mit den Kosten der Gartenpflege belastet werden,<br />
führt ein Fahrstuhl nur in die Dachgeschosswohnung, darf<br />
auch nur der Dachgeschossmieter an den Aufzugskosten<br />
beteiligt werden. So liegt der Fall auch hier: der Mieter,<br />
der in dem Gebäudeteil wohnt, der überhaupt nicht mit<br />
dem Fahrstuhl erreicht wird, darf an den Aufzugskosten<br />
nicht beteiligt werden. Überraschend an diesem Urteil ist<br />
allein, dass es einer BGH-Entscheidung bedurfte, um diese<br />
Selbstverständlichkeit festzuschreiben.<br />
3. Ausschluss mit Nachforderungen<br />
mangels Einhaltung der<br />
Abrechnungsfrist<br />
Der Mieter wendet gegen die Nachforderung der Vermieterin<br />
aus der Betriebskostenabrechnung 2004 ein, er habe<br />
die Abrechnung nicht bis zum 31.12.2005 erhalten. Die<br />
Vermieterin behauptet, die Betriebskostenabrechnung sei<br />
rechtzeitig unter dem 21.12.2005 durch Aufgabe zur Post<br />
abgesandt worden.<br />
Die Vermieterin ist mit ihrer Nachforderung nach der<br />
zutreffenden Auffassung des BGH ausgeschlossen.<br />
Mit seinem Urteil vom 21.01.2009 (VIII ZR 107/08 –<br />
NZM 2009, 236) stellte der BGH nämlich klar:<br />
a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß<br />
§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn<br />
die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist<br />
zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung<br />
durch den Vermieter genügt nicht.<br />
b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der<br />
Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe<br />
des Vermieters tätig; in einem solchen<br />
Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß<br />
§ 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3<br />
Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den<br />
Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen<br />
oder Postverluste auftreten.<br />
Praxistipp: Es empfiehlt sich, sich nicht auf die Post zu<br />
verlassen. Hilfreich ist es mit Boten zu arbeiten, die nicht<br />
nur bestätigen, wann sie die Post in den Briefkasten des<br />
Empfängers geworfen haben, sondern auch bestätigen<br />
sollten, welches konkrete Schriftstück in den Briefkasten<br />
des Adressaten eingeworfen wurde.<br />
Das LG Rostock (Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 –<br />
WuM 2009, 232) fand folgenden Sachverhalt vor: Das<br />
Mietverhältnis endete Mitte des Jahres 2006. Über die Betriebskostenvorauszahlungen<br />
der Jahre 2000 bis 2005 war<br />
jeweils abgerechnet worden, die Nachzahlungen wurden<br />
beglichen. Am 19. Februar 2007 erhielt der Vermieter<br />
einen neuen Grundsteuerbescheid, mit dem auch für die<br />
Jahre 2000 bis 2005 erhöhte Grundsteuern festgesetzt<br />
wurden. Mit Schreiben vom 14. Mai 2007 legte der Vermieter<br />
die erhöhten Beträge um und verlangte von dem<br />
Mieter eine Nachzahlung. Teilweise zu Recht befand das<br />
Gericht.<br />
Der Vermieter sei mit der Nachforderung vom 14.05.2008<br />
nicht ausgeschlossen, er habe die verspätete Abrechnung<br />
nicht im Sinne der §§ 276, 278 BGB zu vertreten. Der<br />
Gesetzgeber habe gerade für die Fälle einer nachträglichen<br />
Steuer- oder Abgabenfestsetzung nach Ablauf der<br />
jeweiligen Abrechnungsperiode die Ausnahmeregelung<br />
des § 556 Abs. 3 S. 3 Hs. 2 BGB vorgesehen. Unerheblich<br />
sei dabei, ob der Vermieter mit der Neufestsetzung rechnen<br />
musste oder nicht. Unerheblich sei auch, dass zum<br />
Zeitpunkt der Nachforderung kein Mietverhältnis zwischen<br />
den Parteien mehr bestand. Bei Vereinbarung von<br />
Vorauszahlungen gehe es nur darum, die bereits erfolgte<br />
Nachzahlung nachträglich zu ändern. Insoweit kommt es<br />
nicht auf den Bestand des Mietverhältnisses im Zeitpunkt<br />
der Änderung der Abrechnung an, sondern allein auf den<br />
Bestand des Mietverhältnisses während des Abrechnungszeitraums.<br />
Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz<br />
2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst<br />
unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete<br />
Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten,<br />
wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel<br />
Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für<br />
die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die<br />
Nachforderung innerhalb von drei Monaten (vgl. § 560<br />
Abs. 2 BGB) nach Wegfall des Abrechnungshindernisses<br />
zu erheben. Die 3-Monats-Frist hatte der Vermieter vorliegend<br />
eingehalten.<br />
Nicht zuzustimmen ist dem LG Rostock darin, dass es die<br />
Nachforderungen für die Jahre 2000 bis 2002 für verjährt<br />
hält. Die Verjährungsfrist der Nachforderung für die Abrechnungszeiträume<br />
2000, 2001 und 2002 sei zum Ende<br />
der Jahre 2004, 2005 bzw. 2006 abgelaufen. Es gelte die<br />
regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB (3 Jahre).<br />
Sie beginne mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die<br />
Abrechnung dem Mieter zugehe. Eine spätere Berichtigung<br />
der Abrechnung durch den Vermieter ändere daran<br />
nichts. Soweit es um die Entstehung und Verjährung der<br />
ursprünglichen Nachzahlungsforderung geht, sind die<br />
Ausführungen des LG Rostock zutreffend. Abzulehnen<br />
sind sie für die Forderung aus der erlaubten nachträglichen<br />
Nachforderung (Änderung der ursprünglichen Abrechnung).<br />
Diese Nachforderungen konnten und wurden<br />
erst im Jahre 2007 berechnet, und sind mithin auch erst<br />
dann entstanden. Die Verjährungsfrist von 3 Jahren für<br />
diese Nachforderung beginnt mithin erst mit Ablauf des<br />
Jahres 2007 zu laufen. Anderenfalls wären derartige Nachforderungen<br />
bereits verjährt, bevor sie entstanden sind.
4. Formelle und materielle Fehler<br />
einer Abrechnung<br />
In dem Urteil des BGH vom 19.11.2008 (VIII ZR 295/07,<br />
NZM 2009, 78) begegnet uns wieder der sog. „Karlsruher<br />
Mieter“, wenn es um die Frage nach der Abgrenzung<br />
zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung<br />
einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit<br />
andererseits geht. Wozu ist die Abgrenzung wichtig? Ist<br />
die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß, bleibt der<br />
Anspruch des Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen<br />
Abrechnung bestehen, die Betriebskostennachzahlung<br />
wird nicht fällig und die Fristversäumung führt zum<br />
Ausschluss der Nachforderung, wenn die formellen Mängel<br />
nicht innerhalb der Abrechnungsfrist behoben werden.<br />
Ist dagegen die Abrechnung nur materiell (inhaltlich)<br />
unrichtig, ist der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung<br />
erfüllt, der Streit über inhaltliche Mängel wird im Rahmen<br />
einer Zahlungsklage geklärt. Zu einer formell ordnungsgemäßen<br />
Abrechnung gehören als Mindestangaben die<br />
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und<br />
Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die<br />
Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der<br />
Vorauszahlungen. Ist der durchschnittlich gebildete juristisch<br />
und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter in<br />
der Lage, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen<br />
zu erkennen und den auf ihn entfallenden<br />
Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen,<br />
dann ist die formelle Wirksamkeit der Abrechnung gegeben.<br />
Ob dagegen die abgerechneten Positionen dem<br />
Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige<br />
Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher<br />
Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft<br />
die inhaltliche Richtigkeit und damit die materielle Ordnungsgemäßheit<br />
der Betriebskostenabrechnung.<br />
In seinem Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08 – verneinte<br />
der BGH die streitige Frage, ob die Abrechnung der<br />
Kosten für Frisch- und Schmutzwasser in einer Summe zu<br />
einem formellen Mangel der Betriebskostenabrechnung<br />
UNSERE LEISTUNG IST IHRE STÄRKE!<br />
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Aufzüge Fahrtreppen und Fahrsteige Hebebühnen Rolltore<br />
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führt, jedenfalls für den Fall, dass die Umlage dieser Kosten<br />
einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch<br />
erfolgt. Zur Begründung führte er aus:<br />
„Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung<br />
ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit<br />
für den Mieter. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die<br />
– nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander<br />
zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Abwasser<br />
in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und<br />
einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann,<br />
wenn – wie hier – die Umlage einheitlich nach dem durch<br />
Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.“<br />
Der Mieter sei mit diesen Informationen ohne weiteres in<br />
der Lage zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten<br />
Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und<br />
ob der zutreffende Verteilermaßstab zur Anwendung gekommen<br />
sei. Außerdem könne er die Rechenschritte nachvollziehen,<br />
aufgrund derer der von ihm zu tragende Anteil<br />
der Frischwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.<br />
Diese Entscheidung lässt Vermutungen für die Entscheidung<br />
anderer offener Fragen zu. Es erscheint durchaus<br />
möglich, dass der BGH beispielsweise die Zusammenfassung<br />
der Beiträge für die unterschiedlichen Versicherungen<br />
unter der Position „Kosten der Versicherung“<br />
für formell ordnungsgemäß ansehen wird. Ob tatsächlich<br />
nur umlagefähige Versicherungsbeiträge unter dieser<br />
Position zur Abrechnung kommen, kann der Mieter durch<br />
eine Belegeinsicht überprüfen. Um auf der sicheren Seite<br />
zu sein, sollte dennoch eine sachgerechte, möglichst<br />
große Differenzierung der Kosten vorgenommen werden,<br />
solange die Abrechnung noch übersichtlich bleibt.
magazin <strong>0110</strong><br />
20<br />
INGRID PRELL I Dipl.-Sozialpädagogin/Sozialarbeiterin<br />
Die Diplom Sozialpädagogin/Sozialarbeiterin<br />
ist als Mediatorin, systemischer<br />
Coach und Trainerin in der Erwachsenenbildung<br />
tätig. Von 1999 hat sie zehn<br />
Jahre lang im Sozialmanagement der<br />
Neuland Wohnungsgesellschaft Wolfsburg<br />
gearbeitet. Unter anderem war sie<br />
aktiv in der Mietschuldnerberatung, bei<br />
der Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten<br />
und als Mietermediatorin tätig.<br />
Außerdem war Ingrid Prell für internes<br />
Coaching und Training-on-the-job zur<br />
Optimierung der Verhandlungs- und<br />
Konfliktlösungskompetenzen zuständig.<br />
Seit Frühjahr 2009 ist sie freiberuflich<br />
tätig.<br />
Organisation des<br />
Sozialen Managements in Wohnungsunternehmen<br />
1. Beginn und Entwicklung<br />
Viele Wohnungsunternehmen sind bald nach 1945 als<br />
gemeinnützige Unternehmen neu gegründet worden,<br />
mit dem Ziel, den Wiederaufbau voranzutreiben und<br />
vielen Menschen eine warme und geschützte Wohnung<br />
zu ermöglichen. Häufig findet man in den Gesellschafterverträgen<br />
oder den Unternehmensleitbildern den sozialen<br />
Auftrag von damals, in anderen Worten und mit anderer<br />
Formulierung wieder.<br />
Anfang der 1980er-Jahre hat sich das professionelle Sozialmanagement<br />
in Wohnungsunternehmen mit der Einführung<br />
der Mietschuldenberatung etabliert und sich im Laufe<br />
der Zeit immer weiter entwickelt. Mit den Bedürfnissen<br />
der Menschen sind auch die Aufgaben der Mitarbeiter des<br />
Sozialen Managements gewachsen.<br />
Im Vordergrund der Tätigkeit steht noch immer die soziale<br />
Betreuung der Mieter in unterschiedlichen Lebenssituationen.<br />
Heute wie damals verursachen nicht gezahlte Mieten<br />
und Nachbarschaftsstreitigkeiten Erlösschmälerungen von<br />
etwa 10 Prozent des Ertrages. Das klingt zunächst nach<br />
nicht viel, drückt sich aber in Zahlen bei einem Jahreserlös<br />
von 5 Millionen Euro durch 500.000 Euro aus.<br />
Jeder Vermieter versucht diese Erlösschmälerung so gering<br />
wie möglich zu halten und hat dafür ganz individuelle<br />
Konzepte entwickelt. So finden sich heute neben unterschiedlichen<br />
Serviceangeboten und Serviceleistungen<br />
– Nachbarschaftshäuser als Treffpunkte für Mieter, Jugendtreffs<br />
für die Jugendlichen, die die künftigen Mieter sein<br />
werden, oder Gemeinschaftswohnprojekten für die „jungen<br />
Alten“ – das Mietschuldenmanagement, die Mietschuldnerberatung<br />
sowie das Beschwerdemanagement<br />
bis hin zur Mietermediation.<br />
2. Problemskizze<br />
Ingrid Prell wird künftig regelmäßig im<br />
magazin über die Organisation des<br />
Sozialen Managements sowie zahlreiche<br />
gelungene Praxisbeispiele berichten.<br />
In den vergangenen mehr als 60 Jahren haben sich allerdings<br />
die sozialen Probleme der Gesellschaft verändert<br />
– sie sind mehr und komplizierter geworden. Wohnungsunternehmen<br />
gehören zu den ersten Körperschaften, die<br />
davon betroffen werden. So haben Wirtschaftskrisen, wie<br />
wir sie aktuell mit Beginn des Jahres 2009 erleben, immer<br />
wieder und auch zwangsläufig Menschen um ihren Arbeitsplatz<br />
gebracht und deren sozialen und gesellschaftlichen<br />
Abstieg verursacht. Arbeitsplatzverlust und damit<br />
verbunden der soziale Abstieg werden kurzfristig durch<br />
Erspartes oder den Verkauf von Besitz abgefangen beziehungsweise<br />
kaschiert. Auf die Dauer jedoch wird die soziale<br />
Lage immer offensichtlicher.<br />
Der Vermieter erkennt den Niedergang an den bisher unüblichen<br />
Streitereien unter seinen Mietern und besonders<br />
an nicht gezahlten Mieten.<br />
Warum deuten genau diese Verhaltensweisen auf mögliche<br />
kritische Lebensereignisse hin? Weil Mietschulden<br />
ganz allgemein nichts anderes als ein Symptom sind. Ein<br />
Symptom für verloren gegangene Ordnung und Struktur.<br />
STRUKTUR UND ORDNUNG?<br />
Aus Erfahrung wissen wir, dass wir strukturiert denken<br />
und handeln, um den Überblick über unsere Finanzen zu<br />
behalten. Wir koordinieren die Einnahmen und Ausgaben<br />
so, dass das Konto im Regelfall im positiven Saldo steht.<br />
Dieses Verhalten verlangt ein großes Maß an Ordnung,<br />
Regelmäßigkeit und Kontrolle. Durch einschneidende<br />
Ereignisse – den Verlust des Arbeitsplatzes, den Verlust<br />
des Partners, den Eintritt ins Rentenalter, die Geburt des<br />
Kindes usw. – kann es zu vorübergehenden ungeordneten<br />
Zuständen kommen, die sich im schlimmsten Fall durch<br />
Mietschulden, als Symptom, ausdrücken.
xxx<br />
xxx<br />
Damit der Vermieter dem Mietschuldner aus der finanziellen<br />
Misere helfen kann, muss er herausfinden, aus<br />
welchem Grund der Mieter in die Schuldenfalle geraten<br />
ist. Dafür wird sehr viel Fingerspitzengefühl und Einfühlungsvermögen<br />
benötigt, denn ohne das Vertrauen des<br />
säumigen Mieters ist eine Klärung des Sachverhalts nicht<br />
möglich. Wenn der Vermieter nicht weiß, aus welcher<br />
Motivation heraus der säumige Mieter handelt, ist es<br />
unmöglich, lösungs- und zukunftsorientiert zu beraten.<br />
Eine andere Variante, kritische Lebensereignisse zu kompensieren<br />
sind Nachbarschaftsstreitigkeiten.<br />
Die Erklärung der Mieter ist häufig: „Wenn sich mein<br />
Nachbar anders verhalten würde, dann würde es mir besser<br />
gehen und wir hätten keinen Streit miteinander.“ Die<br />
Schuld wird somit immer beim Anderen gesucht. Denn es<br />
fällt meist sehr schwer, die Ursache oder Anteile für eine<br />
bestimmte belastende Lebenssituation bei sich selbst zu<br />
suchen. Dagegen ist es leicht, einen Verantwortlichen zu<br />
finden. Dieser Schuldige lebt häufig im näheren Umfeld<br />
und gehört genau der Gesellschaftsgruppe an, die vermeintlich<br />
an der Misere schuld ist.<br />
WAGEN SIE DAS EXPERIMENT!<br />
Erinnern Sie sich, was Sie zuletzt wütend gemacht hat und<br />
finden Sie die Ursache; diesmal vorzugsweise in unserer<br />
Gesellschaft, egal ob die Erklärung logisch und plausibel<br />
ist oder nicht. Befinden Sie, dass ihr Nachbar Teil dieses<br />
sozialen Milieus ist. Und schon haben Sie den Sündenbock<br />
für ihre Wut gefunden. Wenn Sie nun beginnen Geringschätzung<br />
und Misstrauen zu säen, werden sich Ihre Beziehungen<br />
schnell verändern. Sie werden erstaunt sein.<br />
Aber zurück zum Thema:<br />
Wie integrieren Sie, als Wohnungsunternehmen, nun das<br />
Soziale Management, um einerseits den Bedürfnissen der<br />
Mieter und andererseits den Wirtschaftlichkeitsaspekten<br />
der Firma gerecht zu werden?<br />
3. Aufbauorganisation<br />
Das Soziale Management nimmt in der Regel übergeordnete<br />
Aufgaben wahr, muss sich meist in der Öffentlichkeit<br />
präsentieren und das Wohnungsunternehmen repräsentieren.<br />
Deshalb ist es notwendig, das Soziale Management direkt<br />
bei der Geschäftsleitung als Stabstelle anzubinden. Organisatorisch<br />
werden die Mitarbeiter des Sozialen Managements<br />
mit allen Abteilungen, Sparten und Teams des<br />
Unternehmens zu tun haben. Die inhaltliche Ausrichtung<br />
und Abstimmung sollte jedoch ausschließlich mit der<br />
Ob Sozialmanager über Weisungsbefugnis verfügen<br />
müssen oder nicht, das entscheidet das jeweilige Unternehmen.<br />
In meiner zehnjährigen Tätigkeit als Sozialmanagerin bei<br />
einem mittelständischen Wohnungsunternehmen habe ich<br />
die Erfahrung gemacht, dass Weisungsbefugnis nicht notwendig<br />
ist, ja manchmal sogar hinderlich sein kann.<br />
Da ich sowohl meine Kollegen beraten als auch extern<br />
kooperiert habe, wollte ich zur Entscheidungsfindung weitestgehend<br />
neutral bleiben können. Meine Grundsätze orientieren<br />
sich einerseits an der Gewinnmaximierung des Unternehmens<br />
sowie der Entlastung der Kollegen und andererseits<br />
an der Optimierung des Wohlbefindens der Mieter, um diese<br />
langfristig zu binden. Für diesen Spagat brauche ich kreative<br />
Freiheit, die nur über den Hebel der organisatorischen Durchlässigkeit<br />
gewährleistet werden kann. Damit meine ich nicht,<br />
dass keine Kritik geübt und Verhaltensveränderung bewirkt<br />
werden – ganz im Gegenteil. Es hat sich gezeigt, dass derartige<br />
Modifikationen nachhaltiger sind, wenn der Initiator<br />
über viel persönliche Autorität statt nur über übertragene<br />
Autorität verfügt.<br />
4. Ablauforganisation<br />
Grundlagen für den aufbauorganisatorischen Ablauf eines<br />
Unternehmens sind die Aufgabe, die zu erfüllen und das<br />
Ziel, das zu erreichen ist. Durch die Zerlegung und die<br />
Analyse der Aufbauorganisation werden die zu erledigenden<br />
Aufgaben und Wege transparent.<br />
Das heißt für den Stelleninhaber des Sozialen Managements,<br />
dass er bei der Erledigung seiner Aufgaben mit<br />
allen Abteilungen, Sparten und Teams arbeiten wird; je<br />
nach Bedarf und Sachlage. Er sollte möglichst alle Arbeitsabläufe<br />
innerhalb des Unternehmens kennen oder sich<br />
sofort in Arbeitsabläufe einarbeiten können.<br />
Während meiner Zeit als Sozialmanagerin habe ich vielfältige<br />
Aufgaben wahrgenommen wie:<br />
Beratung von Mietschuldnern und Mietschuldenmanagement,<br />
Mediation als Konfliktlösungsmodell in Hausgemeinschaften,<br />
Beratung von Neukunden mit Negativmerkmalen,<br />
Vermietung an Neukunden mit Negativmerkmalen nach<br />
dem Gestalten von adäquaten Unterstützungssystemen und<br />
deren Koordination, Netzwerke bilden und Netzwerkarbeit,<br />
Unterstützung und Beratung der Kundendienstteams, Impulse<br />
setzen, Ideen geben, Konzepte erarbeiten, Schnittstellen<br />
schaffen, Umsetzungen von Mietern bei Umnutzungen der<br />
Gebäude, Mietsenkungen bei sozialen Härtefällen, Gremienarbeit,<br />
um nur einen kleinen Teil zu nennen.<br />
Geschäftsleitung oder dem Vorstand getroffen werden. >><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
SOZIALES MANAGEMENT<br />
21
magazin <strong>0110</strong><br />
22<br />
xxx:<br />
xxx<br />
Für das Gelingen der anfallenden Aufgaben habe ich die<br />
entsprechenden Kollegen aus allen Bereichen beteiligt. Bei<br />
Umsetzungen von Mietern habe ich mit den Kollegen aus der<br />
Vermietung passenden Wohnraum und die passende Umgebung<br />
für den Mieter gesucht. Um die Wohnung so herzurichten,<br />
wie es dem Mieter entsprach, habe ich mit Architekten<br />
und Technikern, den Handwerkerkollegen aus dem eigenen<br />
Bauhof oder Fremdfirmen die Wünsche der Mieter nach technischen<br />
Möglichkeiten koordiniert und erfüllt. Für Mietanpassungen<br />
habe ich die Kollegen aus der Mietenbuchhaltung<br />
instruiert und für die positive Außendarstellung habe ich die<br />
Kollegen der Öffentlichkeitsarbeit entsprechend informiert.<br />
5. Impulse setzen – Ideen verwirklichen<br />
Impulse und Ideen, Konzepte und Strategien, die vom<br />
Sozialmanagement erarbeitet werden, betreffen in der<br />
Regel die Optimierung von Arbeitsabläufen bei schwierigen<br />
Kunden, die Optimierung des Informationsflusses sowie<br />
die Optimierung des Wissensstandes und des Handlungsrepertoires<br />
der Kollegen. Durch diese Maßnahmen, die in<br />
Form einer „Anleitung zum Ausprobieren und Selbst-Tun“<br />
vermittelt werden, sollen Kollegen Zugang zu anderen<br />
Denkmodellen bekommen, die sie im Umgang mit dem<br />
Kunden einsetzen können.<br />
Die Vision bzw. das Ziel von Wohnungsunternehmen und<br />
des Sozialmanagements ist es, über adäquate Maßnahmen<br />
den Wohnraum und damit die gewohnte Umgebung für<br />
die Mieter, egal ob es sich um „Problemmieter“, Senioren<br />
oder Behinderte handelt, so lange wie möglich zu erhalten<br />
und damit kostspielige Wohnungswechsel und potenzielle<br />
Leerstände zu vermeiden.<br />
6. Interne Aufgaben<br />
Das Sozialmanagement kooperiert in der Hauptsache mit<br />
den unterschiedlichen Kundendienst-Teams bzw. innerhalb<br />
der unterschiedlichen Quartiere vor Ort im Bestand,<br />
wenn es um die Anliegen der Bestandsmieter oder auch<br />
Neukunden geht.<br />
Als Sozialmanagerin eines Wohnungsunternehmens subsumierte<br />
ich darunter die Beratung und Unterstützung der<br />
Teams in Form von Team- oder Einzelbesprechungen, mit der<br />
Zielsetzung, sowohl kundenorientiert als auch wirtschaftlich<br />
komplex zu handeln.<br />
Mein Ziel ist es u. a., Grundhaltungen aus der humanistischen<br />
Psychologie zu vermitteln, sich Kommunikationsmodelle zu<br />
eigen zu machen, bewusst ziel- und ergebnisorientiert zu<br />
intervenieren und eigene Verhaltens- und Reaktionsmuster<br />
bzw. Stereotypien zu erkennen und ggfs. zu verändern.<br />
In diesen Teambesprechungen, in der Regel geht es um problematische<br />
Mieter, Sachverhalte und Situationen, können<br />
unterschiedliche Blickwinkel der Beteiligten nebeneinander<br />
bestehen und zu der Strategieentwicklung beitragen, was<br />
neben der Lernsituation in Bezug auf bevorstehende Mietergespräche<br />
auch die Teamentwicklungsprozesse und den<br />
Informationsaustausch fördert.<br />
Die Organisation der Besprechungen oder möglicher Workshops<br />
und Trainings liegt in der Verantwortung des Sozialmanagements<br />
in Abstimmung mit der Geschäftsführung.<br />
Mit den Kollegen aus dem Mahn- und Klagewesen können<br />
regelmäßige Besprechungen stattfinden, wenn es um<br />
Maßnahmen für den Umgang mit einzelnen Mietschuldnern<br />
geht. Auf diesem Wege wird beschlossen, wie die<br />
Eskalationskaskade beschritten wird – meist einheitlich –,<br />
um dem Mietschuldner keine Schlupflöcher zu bieten.<br />
Mit den Kollegen aus der Vermietung und dem Kundendienst<br />
sollten weitere regelmäßige Besprechungen stattfinden.<br />
Der Sozialmanager strukturiert und koordiniert<br />
die Besprechung in der der Mieter, häufig als „Problemmieter“<br />
stigmatisiert, im Mittelpunkt steht. Von ihm<br />
skizzieren die Beteiligten ein umfassendes Bild mit allen<br />
Brennpunkten wie Schimmelbildung, Verweigerung der<br />
Hausreinigung, Lärm- oder Geruchsbelästigung, Abstellen<br />
von Sperrmüll, Mietschulden, usw. Durch diese Bündelung<br />
können adäquate Strategien für den Umgang mit<br />
dem Mieter erarbeitet werden.<br />
Zum erklärten Ziel wird immer die gemeinsame Entwicklung<br />
von Maßnahmen und die strategische Verteilung von<br />
Rollen, um dem „Problemmieter“ entweder in gemeinsamen<br />
Hausbesuchen oder Gesprächen im Büro adäquat<br />
begegnen zu können mit der Intention, die Wohnung zu<br />
erhalten.<br />
Während meiner Zeit bei dem Wohnungsunternehmen<br />
habe ich die Ausbildung zur Mediatorin absolviert, um bei<br />
Beschwerden und Konflikten über eine Win-Win-Situation<br />
konsensuale Lösungen herbeiführen zu können. Außerdem<br />
war es mir möglich, mit interessierten Kundendienstbetreuern<br />
diese Art der Konfliktvermittlung zu üben, so dass sie dieses<br />
Modell bei einfacheren Streitigkeiten anwenden konnten.<br />
Das Mahn- und Klagewesen, das mit dem Sozialmanagement<br />
eng zusammen arbeitet, wurde ausgebaut und personell<br />
aufgestockt, um die schnelle und konsequente Verfolgung<br />
von Mietschuldnern zu gewährleisten.<br />
Im Rahmen der neu eingerichteten Neukundenberatung war<br />
es möglich, Mietinteressenten mit Negativmerkmalen recht<br />
schnell herauszufiltern und zum professionellen Gespräch an<br />
die Sozialmanagerin zu verweisen.
xxx<br />
xxx<br />
Weitere Bausteine des Sozialen Managements sind die<br />
Kooperationen, die auf die Sensibilisierung in Bezug auf<br />
Senioren, mobilitätseingeschränkte Menschen und Behinderte<br />
gerichtet sind, deren veränderte Lebenssituation<br />
notwendige Veränderungen im Wohnumfeld nach sich<br />
ziehen. Für solche Situationen wird der Blick der Kundenbetreuer<br />
geschult, damit diese frühzeitig umfassende,<br />
sachlich korrekte und objektive Informationen an das<br />
Sozialmanagement geben, um gemeinsam die Anpassung<br />
des Wohnraumes an die veränderte Situation des Mieters<br />
vornehmen zu können.<br />
7. Externe Aufgaben<br />
Was kommt nach dem Mietvertragsabschluss? In der Regel<br />
kommen die Mieter nur dann zum Vermieter, wenn es<br />
im Mietverhältnis, mit der Mietsache oder mit den Nachbarn<br />
zu Mängeln und Unstimmigkeiten kommt. Tag täglich<br />
treten unterschiedliche Kunden mit unterschiedlichen<br />
Problemstellungen und unterschiedlichen psycho-sozialen<br />
Hintergründen an die Kundenbetreuer von Wohnungsunternehmen<br />
heran. Natürlich hat der Besuch vordergründig<br />
immer mit dem Vermieter zu tun. Häufig lässt sich aber<br />
im Gespräch die Einstellung, die individuelle Lebensweise<br />
und die Motivation erkennen. So kommen Mieter mit<br />
psychischen Erkrankungen, Suchttendenzen und -abhängigkeiten,<br />
besonders starken Geruchs- oder Geräuschwahrnehmungen,<br />
die sich realistisch betrachtet im Bereich<br />
des Normalen bewegen; es kommen Menschen, die in<br />
die Arbeitslosigkeit abrutschen oder bei denen auf Grund<br />
sonstiger kritischer Lebensereignisse der Kaskadeneffekt<br />
und der soziale Abstieg einsetzt.<br />
Mit all diesen unterschiedlichen Problemstellungen wird<br />
zunächst der Vermieter konfrontiert und soll nun Abhilfe<br />
schaffen, womit er natürlich im Einzelnen überfordert ist,<br />
da es sich um Fachdisziplinen in sämtlichen Ausprägungen<br />
des u. a. psychiatrischen, sozialpsychiatrischen, sozialtherapeutischen,<br />
psychologischen, sozialpädagogischen,<br />
familientherapeutischen, gerontopsychiatrischen oder<br />
geriatrischen Bereiches handelt.<br />
Um diesen Anforderungen und vor allem dem Mieter, für<br />
den der Wohnraum erhalten bleiben soll, gerecht zu werden,<br />
kooperiert das Sozialmanagement mit allen relevanten<br />
Organisationen und Institutionen bzw. Einrichtungen,<br />
die mit der Bearbeitung solch komplexer Problemlagen<br />
vertraut sind. In enger Zusammenarbeit, sowohl mit dem<br />
Sozialmanagement wie auch der jeweiligen Institution<br />
und dem Mieter als Betroffenen werden in einer Win-Win-<br />
Situation Strategien und Maßnahmen entwickelt, die von<br />
allen Beteiligten getragen werden können und für alle<br />
Beteiligten, unter Einbeziehung des Wohnumfeldes und<br />
der Nachbarschaft, Vorteile bringen.<br />
8. Sozialmanagement auf einen Blick<br />
Das Sozialmanagement bei Wohnungsunternehmen kann<br />
im Groben den Serviceleistungen, dem Nachbarschaftsmanagement<br />
und der Öffentlichkeitsarbeit zugeordnet<br />
werden und ist vorrangig im operativen und nachrangig<br />
im strategischen Bereich angesiedelt.<br />
Soziales Management ist demnach ein unverzichtbarer<br />
Katalysator für die Optimierung der Kundenzufriedenheit<br />
sowie der Kundenbindung und konsequenterweise ein<br />
wichtiger Faktor zur Optimierung der wirtschaftlichen<br />
Ergebnisse des Unternehmens.<br />
● Sozialmanagement unterstützt die Kundenbindung.<br />
● Sozialmanagement fördert die Kundengewinnung.<br />
● Sozialmanagement minimiert Kosten und Ausgaben.<br />
● Sozialmanagement steigert die Gewinne.<br />
● Sozialmanagement kann in allen Wohnungsunternehmen<br />
eingeführt werden, unabhängig von der<br />
Rechtsform und/oder der Organisation.<br />
● Sozialmanagement ist geprägt von einem ständigen<br />
Wechsel zwischen präventiven Maßnahmen bzw.<br />
Projekten und schneller kompensatorischer Arbeit.<br />
● Sozialmanagement nimmt Veränderungen in jeder<br />
Form schnell wahr, reagiert auf veränderte Bedingungen<br />
bzw. Umweltbedingungen und kann adäquate<br />
Maßnahmen entwickeln.<br />
● Sozialmanagement hat unterschiedliche Schwerpunkte,<br />
je nach Persönlichkeit und Kompetenz des<br />
Sozialmanagers sowie der Bedarfe des Wohnungsunternehmens.<br />
● Sozialmanagement kann in alle Bereiche von Wohnungsunternehmen<br />
reichen und als Steuerungsinstrument<br />
eingesetzt werden.<br />
● Sozialmanagement komplettiert die Betriebswirtschaft<br />
und wirkt integrierend.<br />
Veränderungen haben immer weitreichende Konsequenzen.<br />
Sozialmanagerinnen und Sozialmanager werden<br />
darauf zeitnah und adäquat reagieren, ohne die wirtschaftlichen<br />
Belange des Unternehmens außer Acht<br />
zu lassen.
magazin <strong>0110</strong><br />
24<br />
ULRICH SÖRGEL I<br />
Volkswagen Immobilien, Wolfsburg<br />
Der schlafende Riese<br />
Die Potenziale des Internets nutzen<br />
DIE MÖGLICHKEITEN, DIE DAS INTERNET<br />
FÜR KOMMUNIKATION UND VERTRIEB BIETET,<br />
WERDEN IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT<br />
BISHER NICHT UMFASSEND GENUTZT. ANDERE<br />
BRANCHEN SIND DA BEREITS DEUTLICH WEI-<br />
TER. VOLKSWAGEN IMMOBILIEN HAT MIT<br />
EINEM UMFASSENDEN INTERNET-RELAUNCH<br />
VERSUCHT, DEN „SCHLAFENDEN RIESEN“<br />
INTERNET FÜR SICH ZU WECKEN.<br />
Denn die Bedeutung des Internets nimmt immer mehr zu:<br />
Die Deutschen würden heute eher auf ihr Auto verzichten<br />
als aufs Internet, so eine aktuelle Studie (Symantec Online<br />
Studie 2009). Das WorldWideWeb ist aus dem Alltag der<br />
Menschen in Deutschland heute nicht mehr wegzudenken.<br />
Die Internetnutzung in Deutschland ist in den letzten Jahren<br />
rasant gewachsen – ähnlich wie die des Fernsehens in den<br />
60er Jahren: Noch vor 10 Jahren nutzten nur 19 % das<br />
Internet. Laut einer Studie des Allenbachinstituts (ACTA<br />
2009) sind es mittlerweile 74 % der Deutschen (zwischen<br />
16 und 69 Jahren). Im Vergleich verfügen nur ungleich<br />
mehr – nämlich 83 % – über einen eigenen Fernseher.<br />
GRISCHA ROOSEN-RUNGE I<br />
Das Internet als Informations- und Kommunikationsmedium<br />
gewinnt seit Jahren an Bedeutung – während die Entwicklung<br />
vor allem der Printmedien, aber auch von Fernsehen<br />
und Radio stagniert oder rückläufig ist. Mittlerweile<br />
bekommt das Internet auch als Vertriebskanal eine immer<br />
höhere Bedeutung. Der Versandhändler Quelle ging im<br />
letzten Jahr unter anderem deswegen pleite, weil der Einstieg<br />
in den Internet-Markt verschlafen wurde.<br />
Internet in der Immobilienwirtschaft<br />
Inzwischen nutzen fast hundert Prozent der Nutzer das<br />
Internet zu Recherchen für Produkte und Dienstleistungen.<br />
Zwei Drittel der Internetnutzer haben im vergangenen<br />
Jahr im Internet eingekauft. Auch bei der Wohnungssuche,<br />
zumindest der Vorrecherche, steht das Internet mittlerweile<br />
im Fokus. Dem Interessenten bietet es eine bisher ungekannte<br />
Informationstiefe und Flexibilität. Früher stöberte<br />
der Suchende am Samstagvormittag in unzähligen Zeitungsanzeigen<br />
oder engagierte einen Makler. Heute kann<br />
er mit den Möglichkeiten des Internets ganz gezielt nach<br />
Wohnungen suchen. Und statt groben Fakten und einer<br />
Telefonnummer findet er heute individuelle Wohnungsbeschreibungen,<br />
Ansichten und Grundrisse der Wohnungen<br />
gleich dazu und erhält somit eine tiefgehende Markttransparenz<br />
zu Angebotsqualität und Mietpreisen.<br />
In der Immobilienbranche, die sich früher vor allem auf<br />
die Printmedien konzentrierte, ist das Internet zum Vertriebskanal<br />
Nr. 1 geworden. Eine Auswertung der Quadratis<br />
GmbH, die auf Vermarktungssoftware spezialisiert ist,<br />
ergab, dass bei Ihren Kunden rund 90 % der abgeschlossenen<br />
Mietverträge auf einem Erstkontakt im Internet<br />
beruhen. Und der Branchenprimus Immobilienscout24<br />
verzeichnet mittlerweile durchschnittlich 4 Millionen<br />
Besucher im Monat.<br />
Dabei nimmt auch der Direktvertrieb der Wohnungswirtschaft<br />
mit eigenen Internetauftritten zu. Jedoch werden<br />
die Chancen des Internets in der Immobilienbranche bisher<br />
nur unzureichend genutzt. Eine breit angelegte Studie<br />
untersuchte die Internetauftritte von 1650 Wohnungs-
xxx<br />
xxx<br />
unternehmen in Deutschland (Netzwerk für die Wohnungswirtschaft,<br />
2008). Es kam heraus, dass mittlerweile<br />
zwar rund 80 % der Unternehmen Wohnungsangebote<br />
im Internet zeigen. Es existieren Auftritte, dabei mangelt<br />
es aber an der Qualität der Inhalte und der Gestaltung.<br />
So war nur bei knapp der Hälfte der Internetauftritte<br />
auf der Startseite eine Zielgruppenansprache erkennbar.<br />
Das heisst: bei der Hälfte der Wohnungsunternehmen in<br />
Deutschland konnte man im Internet nicht auf Anhieb<br />
deren Tätigkeit erkennen. Dies ist unter anderem ein Indiz<br />
dafür, dass in der Wohnungswirtschaft in Deutschland<br />
das Potential des Internets noch lange nicht ausgeschöpft<br />
wird.<br />
So reagierte Volkswagen Immobilien<br />
Auch bei Volkswagen Immobilien genügte der Internetauftritt<br />
2007 nicht mehr den Ansprüchen. Der Seitenaufbau<br />
war unübersichtlich und die Navigation wenig<br />
nutzerfreundlich. Zudem war das Look&Feel, die optische<br />
Gestaltung des Auftritts, in die Jahre gekommen. Die Tiefe<br />
und der Umfang der Informationen entsprachen nicht<br />
den Erwartungen heutiger Internetnutzer. Unter anderem<br />
besaß die Wohnungsbörse zwar zahlreiche Angebote,<br />
aber wenig detaillierte Informationen zu den einzelnen<br />
Wohnungen. Zudem war die Pflege des Auftritts sehr aufwendig,<br />
zeitintensiv und teuer, da der Großteil der Anpassungen<br />
über eine Onlineagentur getätigt werden musste.<br />
Volkswagen Immobilien Geschäftsführer Roland Stöckigt<br />
war mit der Situation nicht mehr zufrieden: „Dass die<br />
Chancen nicht genutzt wurden, bedeutete im Umkehrschluss<br />
natürlich auch, dass dem Unternehmen potenzielle Kunden<br />
und Vermietungen entgingen.“ Daher wurde entschieden,<br />
einen Relaunch des Auftritts www.vwimmobilien.de<br />
durchzuführen. „Wir haben seinerzeit unser Corporate<br />
Design komplett überarbeitet, dies sollte sich dann auch<br />
im neuen Internetauftritt wiederfinden“, so Stöckigt.<br />
Rasante Entwicklung: Heute nutzen 74 % der Deutschen<br />
das Internet – noch vor 10 Jahren waren es nur 19 %<br />
Internet-Relaunch:<br />
Der Schlüssel zum Erfolg<br />
Der Internet-Relaunch wurde als strategisches Projekt im<br />
Unternehmen angelegt. „Damit haben wir die Bedeutung<br />
des Relaunchs für den gesamten Unternehmensauftritt<br />
betont und alle beteiligten Bereiche von Beginn an mit<br />
ins Boot geholt.“ Diese frühzeitige Einbindung aller Teams<br />
führte zu einer sehr effizienten Projektarbeit bei der Umsetzung.<br />
Auf Basis einer Benchmark-Analyse im Internet und einer<br />
Aufstellung der Anforderungen aus den Teams, wurde in<br />
Zusammenarbeit mit einer Onlineagentur ein detailliertes<br />
Lastenheft erstellt. Die Erstellung des Lastenheftes war aufwendig,<br />
aber gleichzeitig der zweite Schlüssel zum Erfolg.<br />
Erst dadurch war es möglich, einen an festen Qualitätskriterien<br />
orientierten Agenturpitch durchzuführen. Auf Basis<br />
des Lastenheftes konnten die jeweiligen Agenturen Konzepte<br />
mit Layout und Kosten vorlegen, die für Volkswagen<br />
Immobilien vergleichbar waren und realistisch kalkuliert<br />
werden konnten. Für die Umsetzung wurde die in der<br />
Immobilienbranche erfahrene Agentur „Unternehmen<br />
Online“ aus Dortmund beauftragt.<br />
Struktur des neuen Auftritts<br />
und Highlights<br />
Nicht nur im Internet funktioniert es so: Marktführer<br />
setzen Standards, die die Kunden dann auch anderswo<br />
so erwarten. Die Struktur des Auftritts von Volkswagen<br />
Immobilien orientiert sich daher an dem, was im Internet<br />
und bei großen Immobilienbörsen Standard ist. Die Seite<br />
ist nach einem Portalkonzept aufgebaut. Das heisst: Die<br />
Startseite bietet Einstieg in alle Themen. Sie sortiert die<br />
Besucher nach Zielgruppen und bietet Einstiege in viele<br />
Themen – ganz wichtig: auch direkt in die Wohnungssuche.<br />
Eine besondere Herausforderung war die Bandbreite<br />
der Leistungspalette von Volkswagen Immobilien<br />
abzubilden: Vom privaten Wohnungsinteressenten und<br />
Mieter bis hin zum B2B-Geschäft mit Projektentwicklung<br />
und -realisierung musste alles berücksichtigt werden.<br />
Besonderer Wert wurde bei der Entwicklung auf die intuitive<br />
Benutzerführung gelegt. Um die verschiedenen Besucher<br />
schnell zu den entsprechenden Inhalten zu leiten,<br />
gibt es eine Zielgruppenansprache zu den Themen Wohnen,<br />
Mieterservice, Gewerbe und Unternehmen. Wichtig<br />
sind dabei auch grafische Teaser und News aus dem Unternehmen:<br />
diese unterstreichen die Aktualität des Internetauftritts.<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
INTERNET<br />
25
magazin <strong>0110</strong><br />
26<br />
xxx:<br />
xxx<br />
Der Internetauftritt bietet mit seinem Portalkonzept<br />
auf der Startseite Einstiege für alle Zielgruppen und<br />
in viele Themengebiete.<br />
Der Aufbau jeder Unterseite spiegelt ebenfalls den Portalcharakter<br />
wieder. Alle Seiten sind personalisiert: Ansprechpartner<br />
mit Foto, Telefonnummer und E-Mailadresse laden<br />
zur Kontaktaufnahme ein. Zudem bieten Teaser auf den<br />
Unterseiten überall Quereinstiege. Je nach Themengebiet<br />
gibt es besonders wichtige Inhalte, die auf allen Seiten<br />
zur Verfügung stehen. Im Bereich „Wohnen“ ist dies die<br />
Wohnungssuche, im Bereich „Gewerbe“ der Zugang zu<br />
„Baulogis“, einem Projektmanagement-Tool für Geschäftskunden.<br />
Wohnen<br />
Mieterservice<br />
Gewerbe<br />
Unternehmen<br />
Verschiedene „Headillus“ unterstützen die Zielgruppenansprache<br />
in den einzelnen Rubriken.<br />
Ein Manko herkömmlicher Internetseiten war oftmals, dass<br />
sie statt wirklichen Inhalten mit leeren Imagetexten gefüllt<br />
waren. Der Auftritt von Volkswagen Immobilien hat eine<br />
große inhaltliche Tiefe. Dies macht es dem Kunden möglich,<br />
sich eingehend über Produkte zu informieren. Dazu<br />
gehört auch die Struktur der Wohnungsinserate, die unter<br />
anderem eine individuelle Wohnungs- und Lagebeschreibung<br />
enthalten, durchgehend mit Außenansichten und<br />
Grundrissen bebildert sind und eine direkte Kontaktmöglichkeit<br />
bieten.<br />
Bei der Umsetzung wurde auch auf Suchmaschinenoptimierung<br />
geachtet, um die Seite in Suchmaschinen möglichst<br />
gut sichtbar zu machen. Beim Auftritt insgesamt<br />
spielte die Barrierefreiheit eine wichtige Rolle, um den<br />
Zugriff zum Beispiel auch für Menschen mit Sehproblemen<br />
so einfach wie möglich zu gestalten.<br />
Kundenorientierte Funktionen<br />
Besonderes Augenmerk lag beim neuen Auftritt auf dem<br />
Ausbau kundenorientierter Funktionen im Bereich Wohnen<br />
und Mieterservice. Im Fokus stand dabei die Wohnungssuche,<br />
dem wichtigsten Bestandteil des Auftritts.<br />
Zum einen sollten dem Kunden möglichst viele Informationen<br />
rund um die Angebote zur Verfügung stehen. Ein<br />
interessantes Detail ist dabei die interaktive Anzeige eines<br />
Angebots im Stadtplan. Diese macht es dem Kunden<br />
einfacher, sich die Umgebung seiner neuen Wohnung<br />
vorzustellen. Auf Wunsch werden Satelliten-Fotos oder<br />
Luftbilder eingeblendet, oder man kann ganz individuell<br />
Informationen zur Infrastruktur sehen: zum Beispiel die<br />
Nähe zu Kindergärten, Schulen, Sportvereinen oder<br />
Restaurants.<br />
Umfangreiche Informationen für die Wohnungsinteressenten:<br />
Im Stadtplan können Umgebungsinformationen,<br />
wie Schulen, Kindergärten oder<br />
Restaurants angezeigt werden.<br />
Die Suche nach Immobilienangeboten wird für den Kunden<br />
zusätzlich durch ein Warenkorbsystem unterstützt,<br />
wie man es von Onlineshops im Internet kennt. Der Kunde<br />
kann einzelne Objekte in einer „Merkliste“ speichern.<br />
Anschließend kann er diese Wunschimmobilien dann über<br />
ein Kontaktformular an einen Kundenbetreuer versenden<br />
und einen Termin zur weiteren Beratung vereinbaren.<br />
Ein besonders interaktives Produkt, welches Volkswagen<br />
Immobilien seinen Kunden im Internet anbietet, ist „Biet<br />
&Miet“. Unter dem Motto „Zahlen Sie doch einfach, was<br />
Sie wollen“ kann der Kunde aus einem speziellen Angebot<br />
seine Wunschwohnung auswählen. Nach der Besichtigung<br />
bietet er online und schlägt einen Wunschpreis vor.<br />
Wenn der Preis im Vorstellungsrahmen von Volkswagen<br />
Immobilien liegt, gibt es einen Zuschlag.
Kosten reduzieren durch<br />
Content Management<br />
xxx<br />
xxx<br />
Bisherige Onlinesysteme konnten nur mit Programmierwissen<br />
und hohen Kosten bearbeitet und aktualisiert werden.<br />
Der Auftritt von Volkswagen Immobilien wurde zeitgemäß<br />
mit einem Content Management System (CMS)<br />
angelegt. Hat die Onlineagentur so einen Auftritt einmal<br />
erstellt, ist es für die Redakteure im Hause spielend leicht<br />
die Internetseiten anzupassen oder zu erstellen. Durch<br />
das CMS – bei VWI Typo3 – ist eine komplett eigenständige<br />
Pflege des Internetauftritts möglich. Dies führt zu<br />
schnellen Reaktionszeiten, einer einfachen Bedienbarkeit<br />
und dabei zu niedrigen Folgekosten. Mit geringen Typo3-<br />
Kenntnissen konnten bei VWI sogar Schulungen für die<br />
Mitarbeiter selbstständig durchgeführt werden.<br />
Insgesamt führte das CMS im Unternehmen zu deutlichen<br />
Kostenreduzierungen. Bezifferten sich die Agenturkosten<br />
vorher auf ca. 20.000 € im Jahr für den Auftritt,<br />
sind es aktuell nur 5.000 €. Der interne Administrations-<br />
und Pflegeaufwand beläuft sich auf ca. fünf Stunden pro<br />
Woche.<br />
Nutzung des Auftritts heute<br />
Heute informieren sich die meisten Kunden vorab im<br />
Internet. Der Vorteil liegt auf der Hand: Bei 24 Stunden<br />
Erreichbarkeit kann man rund um die Uhr, auch am<br />
Wochenende, intensiv auf Wohnungssuche im Internet<br />
gehen. Und auch die Kontaktzahlen im Internet nehmen<br />
immer mehr zu. Bei VWI starten mittlerweile von den<br />
wöchentlichen Neukunden über 50 % ihren Erstkontakt<br />
übers Internet (ca. 60 – 90 Kunden über vwimmobilien.<br />
de, ca. 10 Kunden über Immoscout24). Im Hause füllen<br />
nur noch ca. 80 Kunden pro Woche ein Mietinteressentenformular<br />
vor Ort im Kundencenter aus.<br />
VERGLEICHSZAHLEN:<br />
MONATLICHE SEITENAUFRUFE VON<br />
UNTERNEHMEN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT<br />
IM VERGLEICH<br />
(Quelle: Unternehmen Online, 2009,<br />
alle Zahlen gerundete Durchschnittswerte)<br />
Unternehmen Einwohner<br />
der Stadt<br />
Wohnungsbestand<br />
Seitenaufrufe<br />
pro Monat<br />
VW Immobilien 100.000 9.600 280.000<br />
Unternehmen 1 600.000 16.000 220.000<br />
Unternehmen 2 70.000 5.500 55.000<br />
Unternehmen 3 170.000 8.500 185.000<br />
Am Tag besuchen mittlerweile ca. 350 Besucher die<br />
Seite www.vwimmobilien.de. Dabei gibt es ca. 9.500<br />
tägliche Seitenabrufe – bei zwei Dritteln geht es um die<br />
Wohnungssuche. „Volkswagen Immobilien liegt damit bei<br />
den deutschen Unternehmen der Wohnungswirtschaft im<br />
Mittelfeld, was die Anzahl der Wohnungen angeht“, so<br />
Mike Therolf, Geschäftsführer der Agentur Unternehmen<br />
Online, „aber im Spitzenfeld, wenn man sich die Seitenaufrufe<br />
von www.vwimmobilien.de anschaut – und dass obwohl<br />
Wolfsburg nur ca. 100.000 Einwohner zählt.“<br />
Aus dem Internet wird ein Intranet<br />
Nach dem der Internetauftritt www.vwimmobilien.de<br />
etabliert worden war, wurde gemeinsam mit der Agentur<br />
Unternehmen Online auch der Intranetauftritt des Unternehmens<br />
grundlegend überarbeitet. Struktur und Funktionen<br />
wurden aus dem Internet übernommen und führten<br />
zu deutlichen Kosteneinsparungen. Nebenbei machte<br />
dies die Annahme des neuen Intranets durch die Mitarbeiter<br />
sehr einfach: denn Aufbau und Optik waren ja bereits<br />
bekannt. Der Internetauftritt ist heute ein wesentliches<br />
Kriterium der Markenführung geworden. Vom ersten Infokontakt<br />
bis zur gezielten Produktvermarktung ist er Imagebildend<br />
für das entsprechende Unternehmen – das erste<br />
Aushängeschild, was für den Kunden sehr entscheidend<br />
ist.<br />
>><br />
Aus dem Internetauftritt wurde kostengünstig ein<br />
neues Intranet für dass Unternehmen adaptiert.<br />
magazin <strong>0110</strong><br />
INTERNET<br />
27
magazin <strong>0110</strong><br />
INTERNET<br />
28<br />
Web 2.0 – Stillstand gibt es nicht<br />
Das Internet und damit seine Nutzer und Gewohnheiten<br />
entwickeln sich kontinuierlich weiter. Eine Internetseite,<br />
die vor zwei, drei Jahren gestaltet wurde, kann daher<br />
heute schon wieder ganz alt aussehen. Internetauftritte<br />
bedürfen daher einer ständigen Weiterentwicklung, sowohl<br />
technisch als auch inhaltlich.<br />
Die Seite www.vwimmobilien.de lebt inhaltlich von Ihrer<br />
tagesaktuellen Wohnungsdatenbank und dem Portalcharakter<br />
mit wochenaktuellen Informationen und thematischen<br />
Angeboten. Aber auch technisch wird der Auftritt<br />
ständig weiterentwickelt. In 2009 wurde z. B. eine neue<br />
Einstiegsseite/Landingpage für das Produkt Biet&Miet<br />
entwickelt (www.bietundmiet.de) und im Mieterbereich<br />
können die Kunden nun Kleinreparaturen rund um die<br />
Uhr online beauftragen. Die Reparaturanfrage wird dann<br />
direkt an die Vertragshandwerker weitergeleitet.<br />
Derzeit analysiert Volkswagen Immobilien die Chancen<br />
des Web 2.0 für die Wohnungswirtschaft. Bereits heute<br />
zeichnen sich zahlreiche Anknüpfungspunkte ab. Immobilienscout24<br />
z. B. bietet neuerdings die Möglichkeit,<br />
Immobilienangebote seinen Freunden in Facebook zu<br />
senden. Zahlreiche Makler nutzen verstärkt das Angebot<br />
des Nachrichtenportals Twitter: Sie stellen dort per SMS<br />
Angebote bereit oder beantworten Fragen. Und auch die<br />
Darstellungsformen werden vielfältiger. In den großen<br />
Wohnungsbörsen gibt es zunehmend Videos oder 3D-<br />
Grundrisse zu einzelnen Immobilienobjekten. Was für die<br />
Wohnungswirtschaft ebenfalls zukünftig von Bedeutung<br />
sein wird, ist die interaktive Suche in einem Stadtplan. Die<br />
Interessenten bewegen sich in der Karte und finden dort<br />
Daten zu Ihrem Stadtteil, z. B: zu Schulen oder Sporteinrichtungen.<br />
Gleichzeitig werden georeferenzierte Immobilienangebote<br />
eingeblendet.<br />
Dies sind nur einige, wenige Neuheiten, die sich derzeit<br />
abzeichnen. Der Schlüssel zum Erfolg für die Wohnungswirtschaft<br />
liegt darin, auf diese Neuerungen zu reagieren<br />
– im Gegenschritt aber die inhaltliche Tiefe und Qualität<br />
des Auftritts nicht aus den Augen zu verlieren. Wer dabei<br />
ausgewogen vorgeht, wird es schaffen, den Riesen<br />
Internet zu wecken und für sich arbeiten zu lassen. Er<br />
muss aber immer auf der Hut sein, dass er nicht wieder<br />
einschläft.
DR. JÜRGEN GALONSKA I GdW<br />
ist seit knapp 30 Jahren in verschiedenen<br />
Funktionen im GdW und seiner<br />
Vorgängerorganisation beschäftigt.<br />
IM RAHMEN DER ANHÖRUNGEN VOR DEM<br />
EUROPÄISCHEN PARLAMENT SKIZZIERTE DER<br />
DESIGNIERTE KOMMISSAR FÜR DEN BINNEN-<br />
MARKT, DER FRANZOSE MICHEL BARNIER,<br />
SEINE PRIORITÄTEN UND SCHWERPUNKTE.<br />
ZIEL MÜSSE DIE WIEDERANKURBELUNG DES<br />
BINNENMARKTES ALS WACHSTUMSMOTOR<br />
EUROPAS SEIN.<br />
Im Finanzdienstleistungssektor lasse sich eine wirksame<br />
Beaufsichtigung eines integrierten europäischen Marktes<br />
nur durch verstärkte Zusammenarbeit gewährleisten. Er<br />
habe die Absicht, der Kommission die Schaffung eines<br />
rechtlichen Rahmens für Krisenmanagement und -bewältigung<br />
vorzuschlagen. Dieser Rahmen müsse die Beaufsichtigung<br />
von Gruppen in punkto Eigenmittelausstattung<br />
und Liquidität sowie die Stabilität des Finanzsystems in<br />
den einzelnen Mitgliedstaaten und in der Union insgesamt<br />
verstärken und harmonisieren. Die Kommission werde<br />
auch die Einrichtung eines europäischen Einlagensicherungs-<br />
und eines europäischen Abwicklungsfonds prüfen.<br />
Eine der Lehren aus der Krise bestehe darin, dass die Eigenmittelausstattung<br />
der Banken künftig sowohl qualitativ<br />
als auch quantitativ verbessert werden müsse. In diesem<br />
Zusammenhang sei eine vierte Überarbeitung der Eigenkapitalrichtlinie<br />
geplant, die gewährleisten soll, dass die<br />
Arbeiten der G-20 und des Baseler Ausschusses Eingang<br />
in das Gemeinschaftsrecht finden.<br />
Die europäischen Rentner müssen – so Barnier – auf sichere<br />
und effiziente Rentensysteme zählen können. Daher<br />
möchte er die Überarbeitung der Pensionsfonds-Richtlinie<br />
(Richtlinie über die Tätigkeiten und die Beaufsichtigung<br />
von Einrichtungen der betrieblichen Altersversorgung) für<br />
eine Reform zum Anlass nehmen.<br />
Bei den Finanzdienstleistungen für Privatkunden halte er<br />
angesichts der derzeitigen Fragmentierung des Kreditmarkts<br />
insbesondere bei den Immobilienkrediten neue<br />
Kommissionsinitiativen für eine verantwortungsbewusste<br />
Kreditvergabe und -aufnahme für erforderlich. Vor allem<br />
bei den Finanzprodukten für Privatkunden möchte er<br />
einen kohärenten Rechtsrahmen vorschlagen, der gewähr-<br />
Seit 2002 leitet er das Brüsseler Büro<br />
bei der Europäischen Union.<br />
Barnier: Den Europäischen Binnenmarkt stärken<br />
leistet, dass Sparer besser informiert und beraten werden.<br />
Auch mit der Frage der Sanktionen wolle er sich befassen.<br />
Zudem wolle er rasch einen Bericht über die Umsetzung<br />
der Empfehlung über die Vergütungspolitik im Finanzdienstleistungssektor<br />
vorlegen und darüber hinaus weitere<br />
Initiativen vorschlagen, die unverhältnismäßigen<br />
Vergütungspraktiken ein Ende setzen. Gleiches gelte für<br />
die Umsetzung der Empfehlung über die Vergütung von<br />
Mitgliedern der Unternehmensleitung, der erforderlichenfalls<br />
angemessene Vorschläge folgen werden. In Bezug auf<br />
börsennotierte Gesellschaften werde sehr bald ein Bericht<br />
über die Anwendung der Transparenzrichtlinie vorgelegt,<br />
dem gegebenenfalls Änderungsvorschläge folgen werden.<br />
Im Bereich Finanzberichterstattung werde eine der Prioritäten<br />
darin bestehen, dass alle Partner, insbesondere die<br />
Vereinigten Staaten, den Empfehlungen der G-20 folgend<br />
globale Rechnungslegungsstandards hoher Qualität anwenden.<br />
Auch die Führungs- und Entscheidungsstrukturen<br />
des IASB möchte er deutlich verbessern. Für kleine<br />
und mittlere Unternehmen werde er einen ehrgeizigen<br />
Entwurf zur Modernisierung der Rechnungslegungsvorschriften<br />
vorlegen.<br />
Bei der gesetzlichen Abschlussprüfung werden die Prioritäten<br />
die Weiterentwicklung der internationalen Zusammenarbeit,<br />
die es ermöglicht, zur gegenseitigen Anerkennung<br />
der Systeme für die Beaufsichtigung von Abschlussprüfern<br />
zu gelangen, und die mögliche Übernahme der internationalen<br />
Standards für die Abschlussprüfung (ISA) sein. Darüber<br />
hinaus werde er einen Bericht über die Funktionsweise<br />
des Statuts der Europäischen Gesellschaft (SE) vorlegen.<br />
Die in der Dienstleistungsrichtlinie vorgesehene gegenseitige<br />
Evaluierung, die im Laufe des Jahres 2010 stattfinden<br />
wird, dürfte einen Überblick über die Situation<br />
in allen Mitgliedstaaten liefern und dazu beitragen, den<br />
eventuellen Bedarf an ergänzenden Maßnahmen zu ermitteln.<br />
Auch die Richtlinie über die „Anerkennung von<br />
Berufsqualifikationen“ soll einer umfassenden Bewertung<br />
unterzogen werden.
magazin <strong>0110</strong><br />
30<br />
55 JAHRE<br />
BAUGENOSSENSCHAFT<br />
NEPTUN E.G. ROSTOCK<br />
PORTRÄT
DIE BAUGENOSSENSCHAFT NEPTUN E.G.<br />
GEHÖRT ZU DEN ERSTEN NACH DEM<br />
2. WELTKRIEG GEGRÜNDETEN WOHNUNGS-<br />
GENOSSENSCHAFTEN IM HEUTIGEN LAND<br />
MECKLENBURG-VORPOMMERN.<br />
„Es folgten unruhige Jahre voller Entbehrungen. Doch<br />
es waren auch Jahre voller Menschlichkeit und aufopferungsvollem<br />
Einsatz der Männer und Frauen der ersten<br />
Stunde“, berichtet Vorstand Cornelia Verch. Heute zählt<br />
die Genossenschaft rund 2.700 Mitglieder und verfügt<br />
über 62 eigene Wohn- und Geschäftsbauten in Rostock<br />
und in Rethwisch (Landkreis Bad Doberan) mit rund<br />
2.600 Wohnungen. Zusätzlich werden Wohnungen für<br />
Dritte verwaltet. Der eigene Bestand ist zu ca. 97 Prozent<br />
modernisiert.<br />
55 Jahre Baugenossenschaft Neptun sind sowohl von<br />
gesellschaftlichen Veränderungen als auch von einer Vielzahl<br />
genossenschaftlicher Höhepunkte geprägt. Frau Verch<br />
beschreibt die aktuelle Unternehmensstrategie: „Unsere<br />
Zukunft begann mutig und hemdsärmlig, heute sind wir<br />
innovativ, kreativ und online. Die Schaffung eines zielgruppengerechten<br />
Images und unsere Profilierung am<br />
Wohnungsmarkt gehören heute zu unseren wesentlichen<br />
Aufgaben. Die langfristig eintretende demografische und<br />
strukturelle Veränderung der Gesellschaft erfordert von<br />
uns als Unternehmen neue Wohnkonzepte, die der aktuellen<br />
Bedarfs- und Nachfragesituation gerecht werden.<br />
Schon frühzeitig haben wir uns diesem Wandel mit kreativen<br />
Ideen und neuen Konzepten gestellt. Bestandsmodernisierungen<br />
werden neu definiert und in die Unternehmensziele<br />
integriert. Der Einsatz alternativer Energien und<br />
innovativer Technik ist auch bei uns zum Schwerpunkt<br />
geworden. In dem schwieriger werdenden Spannungsfeld<br />
zwischen sozialem Auftrag und Rentabilitätsanforderungen<br />
werden wir die Zukunft für unser Unternehmen und<br />
Walnusshof<br />
Der Neptun-Vorstand: Regina Schwarz (links) und Cornelia Verch<br />
Für jeden etwas dabei!<br />
Die Neptun-Werft in Rostock<br />
die Erfüllung unseres Förderauftrages gegenüber unseren<br />
Mitgliedern weiter mitgestalten und immer wieder<br />
gewohnte Bahnen des Denkens und Handelns verlassen,<br />
um mit Begeisterung neue und ungewöhnliche Ideen<br />
auch in Zukunft erfolgreich umzusetzen.“<br />
Das soziale Engagement der „Neptun“ in Rostock ist<br />
enorm. So unterstützt die Genossenschaft den Verein<br />
zur Förderung krebskranker Kinder e.V., der es sich zur<br />
Aufgabe gemacht hat, diesen Kindern und Jugendlichen<br />
sowie deren Familien wieder Lebensmut und Motivation<br />
auf dem langen Weg zur Heilung zu geben. „Weiterhin<br />
unterstützen wir den Verein Vereinigte Bürgerinitiative<br />
Toitenwinkel e.V., dem es um das Wohl und die Integration<br />
von Kindern aus sozial schwachen Elternhäusern geht.<br />
In Zusammenarbeit mit dem Verein Charisma hat unsere<br />
Genossenschaft außerdem ein Projekt ins Leben gerufen,<br />
das auf die Unterstützung alleinerziehender Mütter ausgerichtet<br />
ist und mit dem unser Zielgruppenangebot auch<br />
hier klar umgesetzt wird“, hebt Verch hervor.<br />
Ein sehr großes Stück der 55-jährigen Geschichte der Baugenossenschaft<br />
Neptun hat Cornelia Verch maßgeblich<br />
mitgeschrieben. Im Februar 1988 hat sie ihre Arbeit in<br />
der damaligen Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft des<br />
VEB Schiffswerft „Neptun“ aufgenommen. Bereits ein Jahr<br />
nach der politischen Wende wurde sie zum Vorstandsmitglied<br />
bestellt. Seit dieser Zeit zeigt sie immer wieder ihren<br />
Mut und ihre Bereitschaft, auf die neuen veränderten und<br />
manchmal sehr komplizierten Bedingungen zu reagieren.<br />
Ihrer Initiative ist es zu verdanken, dass die BG Neptun<br />
als erste Genossenschaft in Rostock mit der Montage von<br />
Personenaufzügen in der Malchiner Straße 3 bis 4a in<br />
Rostock-Lichtenhagen eine neue Ära der Modernisierung<br />
einleitete. Hiermit wurde großes Aufsehen erregt und in<br />
der Presse war zu lesen: „Vom Aschenputtel zur Nobel-<br />
Platte“.<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
BAUGENOSSENSCHAFT NEPTUN<br />
31
magazin <strong>0110</strong><br />
32<br />
Männer der ersten Stunde<br />
Es folgten im Zusammenhang mit Komplexmodernisierungen<br />
weitere Nachrüstungen von Personenaufzügen<br />
an Objekten in verschiedenen Stadtteilen von Rostock.<br />
Wo anderswo aufgrund zugespitzter Situationen auf dem<br />
Wohnungsmarkt schon Abrisse geplant und durchgeführt<br />
wurden, hat „Neptun“ in besonderen Lagen wie z. B. in<br />
der M.-Niemöller-Straße 27 in Rostock-Toitenwinkel, in<br />
der Warener Straße 51 in Rostock-Lichtenhagen und ganz<br />
aktuell in der Helsinkier Straße 38 in Rostock-Lütten Klein<br />
Aufstockungen weiterer Geschosse durchgesetzt. Innovative<br />
Neubauvorhaben in der Rostocker KTV, ein durch<br />
seine Lage besonders schwieriges Baugeschehen, wurden<br />
mit Ausdauer und Kompetenz zum Erfolg geführt.<br />
In Rethwisch/Börgerende entstanden Neubauten mit<br />
interessanten Grundrissen und besonderer Ausstattung.<br />
Heute finden hier auch Pflegebedürftige in zwei ambulant<br />
betreuten Wohngruppen ein neues Zuhause. Sehr am<br />
Herzen liegen Cornelia Verch die Interessen und Bedürfnisse<br />
der langjährigen Mitglieder, die als Gründer und Stütze<br />
der Genossenschaft in ihren Wohnungen „alt“ werden<br />
sollen. Deshalb macht sie sich auch besonders stark für die<br />
Schaffung barrierefreier, mit Personenaufzügen und Hausnotruf<br />
ausgestatteter – also altengerechter – Wohnungen.<br />
Diese starke Verbundenheit zu den Senioren sorgt für zufriedene<br />
Mitglieder.<br />
Da die Nachfrage nach Innenstadtwohnungen in Rostock<br />
ungebrochen ist, setzt sich Frau Verch vehement für<br />
den Erwerb von Grundstücken in guten innerstädtischen<br />
Lagen ein. Unterstützt wurde und wird sie bei ihren Aktivitäten<br />
von der ehemaligen Prokuristin und heutigem<br />
Vorstandsmitglied Regina Schwarz, die sich loyal und<br />
tatkräftig dazustellt, vom Aufsichtsrat, der mit enorm viel<br />
Rückgrat und persönlichem Engagement dahintersteht,<br />
von den Vertretern sowie von den Mitarbeitern der Genossenschaft.<br />
Wohnquartier „Neptunkai“<br />
Modernes Wohnen auf historischem<br />
Boden – Die BG Neptun kehrt zu ihren<br />
Wurzeln zurück<br />
Wohnen mit einem Logenplatz über dem Wasser: Auf<br />
dem Gelände der ehemaligen Neptunwerft, die über<br />
viele Jahre hinweg Fracht- und Spezialschiffe höchster<br />
Qualität an ihre Kunden in aller Welt lieferte, steht jetzt<br />
ein imposanter Wohngebäudekomplex an der Kaikante<br />
der Warnow, ein stolzes Bauwerk unserer Genossenschaft<br />
mit insgesamt 86 exklusiven 2- bis 4-Raum-Wohnungen<br />
in Größen zwischen ca. 70 und ca. 120 m² Wohnfläche.<br />
Die Grundrisse sind vielfältig. Jede Wohnung hat uneingeschränkte<br />
Wassersicht und große Fenster, um den Ausblick<br />
auch genießen zu können. Die Wohnungen wurden im<br />
Niedrigenergiestandard mit Fußbodenheizung errichtet,<br />
haben großzügige Wohlfühlbäder und je zwei Balkone.<br />
Alle Wohnungen sind bequem mit modernen Aufzügen<br />
erreichbar. Parkplatzprobleme gibt es nicht – dank der separaten<br />
Parkgarage. Das Wohnumfeld, zu dem auch eine<br />
Aussichtsplattform gehört, die Anwohnern und Gästen<br />
einen bezaubernden Ausblick auf den Stadthafen gewährt,<br />
ist angemessen gestaltet: es wurden Bäume gepflanzt und<br />
Blumenbeete angelegt. Der größte Teil der Wohnungen<br />
ist vermietet, und das nicht nur an Rostocker. Viele Familien<br />
haben sich angesichts dieser attraktiven Lage entschieden,<br />
ihren Wohnsitz nach Rostock zu verlegen und hier in<br />
der Neptunallee 6/7 ihr neues Zuhause zu finden.<br />
Betreutes Wohnen in der<br />
Kröpeliner-Tor-Vorstadt<br />
Inmitten der KTV und doch im Grünen: Die Wohnanlage<br />
der BG Neptun e.G. liegt in einem sehr ruhigen und wunderschön<br />
gestalteten Innenhof. Trotz der zentralen Platzierung<br />
garantiert die Lage der vier Häuser gerade für unsere<br />
älteren Mitglieder ruhige und erholsame Wohnungen mit<br />
Betreuung und Hausnotruf. Die Betreuung vor Ort durch<br />
eine Hausdame ist von einer überaus angenehmen und
Mehrgenerationenwohnen in der Helsinkier Straße Das Jubiläum wurde ausgiebig gefeiert.<br />
einfühlsamen Arbeit geprägt. Die Grundrisse der Wohnungen<br />
sind so konzipiert, dass eine individuelle Einrichtung<br />
möglich ist. Ebenso geben die Anordnung der Balkone<br />
und Terrassen sowie die großzügigen Fenster der Wohnanlage<br />
ihren ganz besonderen Charme. Nur 2 ½ Etagen<br />
hoch fügen sich die Häuser so in das Bild ein, als hätten<br />
sie schon immer dort gestanden. So bleibt das Gelände<br />
überschaubar und sorgt für eine überaus gemütliche<br />
Atmosphäre. Breite Türen und keinerlei Barrieren gewährleisten<br />
die Bewegung mit Gehhilfen und Rollstühlen. Alle<br />
verwendeten Materialien sind hochwertig, umweltfreundlich<br />
und auch für Allergiker geeignet. Die Einbauküchen<br />
komplettieren das hohe Niveau dieser Wohnungen. Individuelles<br />
Wohnen und dennoch nicht allein sein; die Wahrung<br />
der Selbstständigkeit und doch mit Gleichgesinnten<br />
zusammen wohnen; für den Fall der Fälle in betreuenden<br />
Händen wohl behütet zu sein; dies ist das besondere Anliegen<br />
der Genossenschaft unter dem Dreizack Neptuns<br />
– in diesem Projekt wurde all das vereint.<br />
Weil mein Mann<br />
der größte<br />
Warmduscher<br />
derWeltist.<br />
Zwei ambulant betreute<br />
Wohngruppen für Pflegebedürftige<br />
1988 wurden in Rethwisch/Börgerende fünf Mehrfamilienhäuser<br />
im Landhausstil in Gutshofanordnung errichtet.<br />
Es entstanden 2- bis 3-geschossige Reihenhäuser. Die<br />
Wohnungen in der ländlichen Umgebung erfreuen sich<br />
großer Beliebtheit. Um der immer stärker werdenden<br />
Nachfrage nach betreutem Wohnen gerecht zu werden,<br />
entschied sich die Genossenschaft für eine neue Form des<br />
Zusammenlebens von älteren und pflegebedürftigen Mitmenschen.<br />
So entstanden die ambulant betreuten Wohngruppen<br />
für Pflegebedürftige als eine echte Alternative zur<br />
herkömmlichen Unterbringung der älteren, kranken und<br />
pflegebedürftigen Mitbürger. Vorausgegangen war der<br />
Umbau zweier dieser Mehrfamilienhäuser, in denen nun<br />
ältere Menschen als „normale Nutzer“ in Wohngruppen<br />
zusammen wohnen können. Jedes Mitglied dieser Gruppen<br />
bewohnt ein Einzelzimmer in der Größe zwischen 10<br />
bis 20 m², welches mit seinen persönlichen Möbeln eingerichtet<br />
ist. Die sich außerhalb der Zimmer befindlichen<br />
Bäder sind mit Duschen und Badewannen ausgestattet<br />
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magazin <strong>0110</strong><br />
BAUGENOSSENSCHAFT NEPTUN<br />
33
magazin <strong>0110</strong><br />
BAUGENOSSENSCHAFT NEPTUN<br />
34<br />
Hafenimpression<br />
und werden gemeinschaftlich genutzt. Die Wohnungen<br />
besitzen interne Zentren mit integrierter Küche und großem<br />
Essbereich sowie gemütlicher Sitzecke, wo sich die<br />
Gruppe treffen kann, um gemeinsam den Alltag zu gestalten.<br />
Außerdem kann der Garten vor den Häusern genutzt<br />
werden. Da es sich um jeweils kleine Gruppen von 6 bis 7<br />
Personen handelt, kann das Fachpersonal persönlich auf<br />
jeden Patienten eingehen; eine individuelle 24-Stunden-<br />
Betreuung ist also garantiert.<br />
Durch die Eingliederung dieser Wohnform in eine bestehende<br />
Anordnung von Mehrfamilienhäusern und einem<br />
gewachsenen Wohnumfeld ist eine gezielte und gewollte<br />
Integration von älteren und pflegebedürftigen Menschen<br />
in eine „normale Welt“ gelungen. Die Bewohner der umliegenden<br />
Häuser haben das Projekt angenommen und<br />
können ebenfalls die Leistungen des Pflegedienstes in<br />
Anspruch nehmen. Dadurch wurde auch unser bisheriges<br />
Angebot des betreuten Wohnens optimal erweitert.<br />
Mehrgenerationswohnen<br />
in der Helsinkier Straße 38<br />
in Rostock-Lütten Klein<br />
Aufgrund der großen Nachfrage nach altengerechten<br />
Wohnungen z. B. mit Personenaufzügen ohne Barrieren,<br />
schwellenlosen Übergängen in den Räumlichkeiten, Ausstattung<br />
der Bäder mit Badewanne und Dusche, hat sich<br />
die Genossenschaft entschlossen, ein weiteres Vorhaben<br />
des ambulant betreuten Wohnens zu verwirklichen. Diesmal<br />
entstanden attraktive 2- und 3-Raum-Wohnungen,<br />
bei denen die neuesten Wohntrends umgesetzt wurden.<br />
Alle Wohnungen sind mit einem Aufzug erreichbar. Als<br />
Highlight entstand auf dem Dach ein Penthouse, das modernsten<br />
Ansprüchen gerecht wird. Großzügige Balkone<br />
bzw. Terrassen laden zum gemütlichen Verweilen ein. Die<br />
Nachfrage war so enorm, dass sämtliche Wohnungen bereits<br />
vor Abschluss der Bauarbeiten reserviert waren.<br />
Die Baugenossenschaft Neptun verfügt über eine breite<br />
Wohnungspalette für Jedermann: für große oder kleine<br />
Familien, junge oder ältere Singles oder Senioren – von<br />
Ambulant betreutes Wohnen in Rethwisch<br />
„gut und günstig“ bis „edel und exklusiv“; sei es in den<br />
verschiedenen Stadtteilen Rostocks oder direkt an der<br />
Warnow. Die Neptun bietet längst nicht mehr nur einfaches<br />
Wohnen in vier Wänden, sondern ein ganzheitliches<br />
Programm. Besonders begehrt bei jungen Leuten sind die<br />
ausgebauten Dachgeschosse im Stadtteil Reutershagen.<br />
Hier entstanden aus ehemaligen Dachböden neue, attraktive<br />
Wohnungen mit unterschiedlichen Grundrissen und<br />
hohem Ausstattungsgrad. Die neu geschaffenen Dachterrassen<br />
bieten ein gemütliches Ambiente für Blumenfreunde,<br />
Sonnenhungrige oder einfach nur für Menschen, die<br />
den Wolken ein Stück näher sein wollen.<br />
Innerstädtisches Wohnen für Familien<br />
Das neueste Wohnprojekt wurde für Familien mit Kindern<br />
entwickelt. Die bereits gegebene Infrastruktur mit Kindergarten,<br />
Kinderkrippe, Schule und Abenteuerspielplatz<br />
bilden ein ideales Umfeld für die Familienwohnungen.<br />
Hier werden 3- bis 5-Raum-Wohnungen mit modernsten<br />
Grundrissen zwischen 65 bis 115 m² geschaffen. Diese<br />
sind familiengerecht mit Gartenanteil, Balkonen / Terrassen<br />
und Tiefgaragenplatz. Die Baugenossenschaft Neptun<br />
e.G. hat sich erfolgreich in die Marktwirtschaft eingegliedert.<br />
Cornelia Verch zieht Zwischenbilanz: „Wir haben die<br />
Wohn- und Lebensbedingungen unserer Mitglieder erheblich<br />
verbessert. Unsere Wohngebäude und das Wohnumfeld<br />
prägen das neue Antlitz der Hansestadt Rostock maßgeblich<br />
mit – und darauf sind wir besonders stolz.“
5. Norddeutsche Energie-Konferenz 2010<br />
Hamburg 24.02.2010<br />
„Klimapolitik contra Wirtschaftlichkeit?“<br />
Hamburg/Hannover. Zum mittlerweile fünften Mal richten<br />
der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen,<br />
der <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen und Techem in Hamburg<br />
die Norddeutsche Energiekonferenz aus. In diesem Jahr<br />
soll die Frage geklärt werden, wie die Anforderungen der<br />
Klimapolitik an die Wohnungswirtschaft wirtschaftlich<br />
verantwortungsbewusst umgesetzt werden können. Unter<br />
anderem diskutieren die Verbandsdirektoren Dr. Joachim<br />
Wege und Bernd Meyer mit den Umweltsenatoren aus<br />
Hamburg und Bremen, Anja Hajduk und Dr. Reinhard<br />
Loske.<br />
Weitere Themen an diesem Tag: EnEV 2009, Mietrecht,<br />
Wärmepumpen im Bestand und Einsatzmöglichkeiten<br />
regenerativer Energien. Über „Energien der Zukunft –<br />
Chancen und Risiken“ referiert Prof. Dr. Claudia Kemfert<br />
vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin.<br />
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Anmeldungen zu der Fachtagung am<br />
24. Februar 2010 im Novotel Hamburg-Alster<br />
nimmt der VNW auch per E-Mail unter<br />
schwoch@vnw.de entgegen.<br />
Weitere Informationen über die<br />
Energiekonferenz auch im Internet unter<br />
www.vnw.de bzw. www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de.<br />
GfSW GfSW mbH mbH - Philipsstr. � Tel.: 7 - 06441 35576 Wetzlar 30 99 - Tel.: 0 �� 06441 Fax: 30 - 100 99 0 - Fax: e-Mail: 06441 imova@gfsw-group.de 30 99 100 e-Mail: selbstablesung@gfsw.net �Web:<br />
imova.gfsw-group.de<br />
- Web: www.gfsw.net<br />
magazin <strong>0110</strong><br />
5. NORDDEUTSCHE ENERGIEKONFERENZ<br />
35
magazin <strong>0110</strong><br />
36<br />
DIPL.-ING. JÖRG TONDT I Abteilungsleiter Technik,<br />
Baugenossenschaft<br />
FLUWOG-NORDMARK eG<br />
Zurück zu den Wurzeln<br />
Umfassende Modernisierung und Nachverdichtung eines Wohnquartiers<br />
HISTORIE DES BESTANDS<br />
Im Herzen Barmbeks gruppieren sich 190 Wohnungen<br />
um einen an die Form eines Wankelmotors erinnernden<br />
Innenhof zwischen Poppenhusenstraße, Wiesendamm<br />
und Roggenkamp. Trotz Bombardierung im Rahmen der<br />
„Operation Gomorrha“ in 1943 und zahlreichen Bränden<br />
hat die Fassade am Roggenkamp den 2. Weltkrieg fast<br />
unversehrt überstanden. Aus den bis zu 90 m² großen<br />
Arbeiterwohnungen wurden unmittelbar nach dem Krieg<br />
kleinere Wohneinheiten geschaffen und 1949 erneut bezogen.<br />
Die benachbarte Wohnbebauung Wiesendamm<br />
und Poppenhusenstraße wurde leider vollständig zerstört,<br />
aber schon 1952 konnten die Wiederaufbauten mit 4 – 5<br />
Geschossen neu bezogen werden. Den Abschluss bildete<br />
ein 2-geschossiges Wohn- und Geschäftsgebäude, in dem<br />
der Bauverein Nordmark im selben Jahr seine neuen Geschäftsräume<br />
bezog.<br />
ZIELSETZUNG DER MODERNISIERUNG 2008<br />
IM WIESENDAMM 11–17a<br />
Die nicht mehr zeitgemäßen Grundrisse in den 4 – 6-geschossigen<br />
Wohnbauten mussten angepasst, Bäder und<br />
Küchen umfassend modernisiert und zudem auch der<br />
energetische Standard den zukünftigen Anforderungen<br />
gerecht werden. Dabei stellten sich auch wichtige optischstilistische<br />
Fragen: Können die für diesen Stadtteil so typischen<br />
und prägenden Ziegelfassaden zur Straßenseite und<br />
die Putzfassaden zum Innenhof gewahrt bleiben? Und<br />
vielleicht sogar durch neue, moderne Gestaltungsmerkmale<br />
noch weiter betont werden?<br />
Durch den geplanten Umbau des benachbarten U- und<br />
S-Bahnhofes und die Verlegung des Busbahnhofes ergaben<br />
sich zusätzliche Anforderungen: einerseits an den Schallschutz<br />
und andererseits an die Anfälligkeit der Außenhaut<br />
gegen Verschmutzungen.<br />
Da Kleinstgewerbeflächen des oben erwähnten 2geschossigen<br />
Gebäudes auf der Ecke Wiesendamm/<br />
Poppenhusenstraße keine langfristig zukunftsfähige Vermietungsperspektive<br />
aufwiesen, entstand ein Neubau<br />
mit 5,5 Vollgeschossen gemäß neuem Baurecht. Dem zu<br />
erwartenden höheren Parkdruck durch den Entfall öffentlicher<br />
Stellplätze wurde durch den Bau einer Tiefgarage im<br />
Innenhof Rechnung getragen. Nach Fertigstellung in 2010<br />
wird die Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK eG<br />
ihren Sitz aus dem eher beschaulichen Langenhorn in die<br />
geografische Mitte ihres Wohnungsbestandes verlegen.<br />
Maßnahmen- und Gestaltungskonzept<br />
am Beispiel Wiesendamm 11–17a<br />
GRUNDRISSÄNDERUNG UND<br />
WOHNUNGSZUSAMMENLEGUNG<br />
In mehreren Eingängen sollten vorhandene Mittelwohnungen<br />
aufgelöst werden, da die vorhandenen Raumgrößen<br />
nicht mehr zeitgemäß waren. Darüber hinaus<br />
waren diese Wohnungen nur zum (nicht befahrbaren)<br />
Innenhof ausgerichtet, so dass sie de facto über keinen<br />
2. Rettungsweg verfügten. Durch die Zusammenlegungen<br />
würde sich die Anzahl der Wohnungen um 13 auf
xxx<br />
xxx<br />
Fassade vorher<br />
51 reduzieren. Hierin bestand die erste Herausforderung<br />
– denn nicht alle betroffenen Bewohner hatten Interesse<br />
an größeren Wohnungen. In Einzelgesprächen wurden<br />
dann die individuellen Wohnungswünsche ermittelt und<br />
ein Umzugskonzept mit Terminplan entwickelt. Insgesamt<br />
wurden dabei 35 Umzüge, 25 davon innerhalb der Wohnanlage,<br />
betreut. Als komfortables „Bonbon“ erhielten die<br />
Erdgeschosswohnungen erstmalig Terrassen zum Innenhof.<br />
ENERGETISCHE MODERNISIERUNG<br />
Unabhängig von Gestaltungsfragen galt es zunächst, das<br />
gesetzte Ziel eines Jahresprimärenergiebedarfs von 44<br />
kWh/m²a zu erreichen. Allein durch die umfassende Dämmung<br />
der Gebäudehülle durch Kellerdecken, Dachdeckendämmung<br />
und WDVS war dieses nicht zu erreichen.<br />
Die vorhandenen Balkone wurden abgebrochen und<br />
durch größere, thermisch getrennte angehängte Balkone<br />
ersetzt. Durch den Austausch der Verglasung der ansonsten<br />
intakten Holzfenster konnten sowohl Wärmeschutz<br />
(ug=1,0 W/m²K) als auch Schallschutz (Rw,F,R = 39 dB)<br />
deutlich verbessert werden. Auch der Einbau einer kontrollierten<br />
Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung<br />
trägt zu einer Verbesserung von Wärme- und Schallschutz<br />
bei. Darüber hinaus wurde auch die Heizungsanlage<br />
(hydr. Abgleich, neues Wärmeverteilnetz) angepasst.<br />
Kostengründe machten zwar den Einsatz eines Wärmedämmverbundsystems<br />
unumgänglich – das bedeutete<br />
aber nicht zwangsläufig eine farbig gestaltete Putzoberfläche.<br />
Denn schon frühzeitig war klar, dass der Gesamteindruck<br />
des Gebäudeensembles mit seiner Ziegeloptik<br />
erhalten bleiben sollte. Auch einzelne Schmuckelemente<br />
wie z. B. eine Terracotta-Plastik an der Gebäudeecke und<br />
die Terracotta-Einfassungen der Hauseingänge und Treppenhausbänder<br />
waren unbedingt erhaltenswert.<br />
Aus diesem Grund fiel die Idee von Kitzmann Architekten,<br />
diese Elemente ähnlich einer „Vitrine“ hinter Glas zu setzen,<br />
auf fruchtbaren Boden. Durch die modernen, sich in<br />
Ihrer Farbigkeit vom Ziegel absetzenden vertikalen Glas-<br />
Metall-Erker wird auch der ursprünglich endlos wirkende<br />
Fassade beleuchtet<br />
Eindruck der Lochfassade aufgebrochen. Ein horizontales<br />
Band aus vorgehängten Aluminium-Blechen trägt ebenfalls<br />
zur optischen Auffrischung bei. Um den Charakter<br />
einer „echten“ Ziegelfassade erreichen zu können, war<br />
schnell klar, dass echte keramische Riemchen eingesetzt<br />
werden mussten. Hierfür wurde nach umfangreicher Bemusterung<br />
ein Stein der Firma Hagemeister gewählt. Die<br />
Riemchen wurden aus ganzen Steinen geschnitten und<br />
die „Abfälle“ nicht entsorgt: sie kamen bei der Neugestaltung<br />
der Kellerniedergänge sowie als Wegeeinfassung<br />
im Innenhof zum Einsatz.<br />
Aller Aufwand für dieses komplexe Projekt wurde neben<br />
zufriedenen Mietern auch noch durch eine besondere<br />
Auszeichnung belohnt: Beim Deutschen Fassadenpreis erhielt<br />
die FLUWOG-NORDMARK den von der Firma Brillux<br />
ausgelobten Förderpreis für die umfassende Sanierung<br />
einer Wohnanlage aus den 50er Jahren.<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
MODERNISIERUNG<br />
37
magazin <strong>0110</strong><br />
MODERNISIERUNG<br />
38<br />
xxx:<br />
xxx<br />
vorher<br />
STATE MENT DES AR CHI TEK TEN<br />
Für eine Woh nungs bau ge nos sen schaft ist die um fas sen de<br />
Mo der ni sie rung ei nes gro ßen Wohn blocks, die bei na he<br />
alle Woh nun gen und Hüll flä chen um fasst, eine an spruchsvol<br />
le tech ni sche und lo gi sti sche Her aus for de rung.<br />
Dies gilt umso mehr, wenn sie sich dar über hin aus noch<br />
für die Qua li tät der bau li chen Um welt ein setzt.<br />
Ge ra de in Ham burg ha ben die – in der heu ti gen Zeit unum<br />
gäng li chen – ener ge ti schen Sa nie run gen von Fas sa den<br />
die Ge fahr her auf be schwo ren, dass sich der hi sto risch<br />
ge wach se ne Cha rak ter gan zer Stadt vier tel voll stän dig<br />
ver än dert, wenn den ur sprüng li chen Klinker fas sa den ein<br />
ge putz tes Wär me dämm ver bundsy stem vor ge setzt wird.<br />
Die Bau ge nos sen schaft Flu wog Nord mark eG ist nicht<br />
die sen ein fa chen Weg ge gan gen. Sie hat sich viel mehr<br />
das Ziel ge setzt, die Wohn an la ge am Wie sen damm zum<br />
Aus hän ge schild ih rer Ge nos sen schaft zu ma chen.
Neue Daten über den<br />
deutschen Wohnungsmarkt:<br />
Die Gebäude- und<br />
Wohnungszählung 2011<br />
IM JAHR 2011 FINDET EINE EUROPAWEITE<br />
VOLKS- UND WOHNUNGSZÄHLUNG STATT.<br />
GRUNDLAGE IN DEUTSCH LAND IST DAS<br />
ZENSUSGESETZ 2011.<br />
Mit diesem Gesetz wurden die Vorgaben der EU nahezu<br />
inhaltsgleich umgesetzt. Alle Wohnungseigentümer sind<br />
gesetzlich zur Teilnahme verpflichtet. Daher haben die<br />
Statistischen Landesämter erste Vorgespräche mit den<br />
Verbänden geführt und über den Ablauf der Befragung<br />
informiert. Beim GdW sind Anfang Februar die entsprechenden<br />
Beauftragten in den Landesorganisationen zu<br />
einer Informationsrunde zusammenkommen, um über das<br />
weitere Vorgehen zu beraten. Dabei ging es auch darum,<br />
in wie weit die Anbieter wohnungswirtschaftlicher Software<br />
die Wohnungsunternehmen unter anderem durch<br />
geeignete EDV-Schnittstellen unterstützen können. Über<br />
Ergebnisse und das weitere Vorgehen werden <strong>vdw</strong> und<br />
VNW ihre Mitglieder informieren.<br />
Deutschland wird sich mit dem Zensus 2011 erstmals seit<br />
der Wiedervereinigung an einer Zensusrunde beteiligen.<br />
Mit Hilfe des Zensus wird ermittelt, wie viele Menschen in<br />
unserem Land leben, wie sie wohnen und was sie arbeiten.<br />
Aktuelle Zensusergebnisse bilden eine wesentliche<br />
Grundlage für eine Vielzahl von politischen und wirtschaftlichen<br />
Planungen und Entscheidungen.<br />
Ein zentraler Teil des Zensus 2011 ist die Gebäude- und<br />
Wohnungszählung, die belastbare Daten zum Wohnungsmarkt<br />
vorlegen wird. Die Unternehmen der Wohnungswirtschaft<br />
sind dabei ein wichtiger Partner der amtlichen<br />
Statistik, da sie für eine Vielzahl an Gebäuden und Wohnungen<br />
auskunftspflichtig sein werden.<br />
Weitere Informationen finden Sie unter:<br />
www.zensus2011.de<br />
NUTZEN DER GEBÄUDE-<br />
UND WOHNUNGSZÄHLUNG<br />
● Daten zu Gebäuden und Wohnungen bilden die<br />
Entscheidungsgrundlage für wohnungspolitische<br />
Fragestellungen in Bund, Ländern und Kommunen.<br />
● Die Ergebnisse liefern wichtige Strukturdaten zum<br />
Wohnungsmarkt wie Wohneigentumsquote oder<br />
Leerstand.<br />
● Wohnungsdaten lassen sich mit den Daten zur<br />
Zusammensetzung privater Haushalte kombinieren.<br />
Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage wird<br />
prognostizierbar.<br />
● Der Wohnungsmarkt wird transparenter, regionale<br />
Unterschiede können analysiert werden. Die Anbieter<br />
auf dem Wohnungsmarkt erhalten grundlegende<br />
Informationen für zukünftige Investitionen.<br />
● Zukünftige Stichprobenerhebungen können an<br />
verlässlichen Basisdaten geeicht werden.<br />
Der 9. Mai 2011 ist Zensusstichtag in Deutschland. Dann<br />
sollen alle Gebäude mit Wohnraum vollständig erfasst<br />
werden. Da in Deutschland keine flächendeckenden Register<br />
mit Bestandsdaten zu Gebäuden und Wohnungen<br />
existieren, muss beim Zensus 2011 eine flächendeckende<br />
Gebäude- und Wohnungszählung bei allen Eigentümern<br />
von Gebäuden mit Wohnraum durchgeführt werden. Der<br />
Fragenkatalog enthält unter anderem Fragen zu Gebäudeart,<br />
Baujahr, Fläche, Raumzahl, Ausstattung und Nutzungsart<br />
der Wohnung.<br />
Um die anfallenden Belastungen für große Wohnungsunternehmen<br />
möglichst gering zu halten, bieten die<br />
Statistischen Ämter des Bundes und der Länder spezielle<br />
Möglichkeiten für die elektronische Übermittlung der<br />
Daten an. Statt des Ausfüllens von Papierfragebogen für<br />
jede Wohnung können die Daten mit dem PC-Programm<br />
CORE.reporter übermittelt werden, das die amtliche<br />
Statistik den Unternehmen kostenlos zur Verfügung stellt.<br />
Dieses IT-Verfahren erlaubt es, elektronisch vorliegende<br />
Daten per Internet über eine gesicherte Verbindung an<br />
die statistischen Ämter zu übertragen.
magazin <strong>0110</strong><br />
40<br />
HEIKO GÜNTHER I WP/StB beim <strong>vdw</strong><br />
Niedersachsen Bremen<br />
Wirtschaftlichkeit energetischer<br />
Modernisierungsmaßnahmen<br />
DER DRUCK ZUR DURCHFÜHRUNG ENERGE-<br />
TISCHER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN<br />
SEITENS DER MEDIEN, DER MIETER UND AUCH<br />
DER POLITIK STEIGT STÄNDIG.<br />
Gleichzeitig haben sich die energetischen Anforderungen<br />
durch das Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung<br />
2009 zum 01.10.2009 nochmals erhöht. Andererseits<br />
stehen die Vorteile einer energetischen Modernisierung,<br />
nämlich insbesondere die geringeren Energiekosten,<br />
in erster Linie den Mietern zu („Nutzer-Investor-Dilemma“).<br />
Damit stellt sich für Wohnungsunternehmen die<br />
Frage, ob einzelne angedachte Modernisierungsmaßnahmen<br />
für das Unternehmen überhaupt wirtschaftlich<br />
vorteilhaft sind oder ob durch die Vornahme der Maßnahmen<br />
unter Umständen Verluste für das Unternehmen<br />
entstehen.<br />
Zur Beantwortung dieser Frage werden in der wohnungswirtschaftlichen<br />
Praxis Investitionsrechnungen eingesetzt.<br />
Sie stellen die Entscheidungshilfe bei Investitionsentscheidungen<br />
dar. Mithilfe von Investitionsrechnungen sollen<br />
die finanziellen Konsequenzen einer Investition quantifiziert<br />
und verdichtet werden, um darauf aufbauend eine<br />
Entscheidungsempfehlung ableiten zu können. Insbesondere<br />
bei Wohnungsunternehmen haben Vorstände und<br />
Geschäftsführer in diesem Zusammenhang oftmals Entscheidungen<br />
von erheblicher Tragweite für das Unternehmen<br />
zu treffen. Gerade bei anstehenden Entscheidungen<br />
über die Durchführung von größeren energetischen Modernisierungen<br />
gewinnt das Thema Investitionsrechnung<br />
damit an Gewicht.<br />
Die Verfahren der Investitionsrechnung können in zwei<br />
Arten eingeteilt werden, nämlich in statische und dynamische<br />
Verfahren:<br />
● Bei den statischen Verfahren wird nur eine Periode<br />
betrachtet. Ein unterschiedlicher zeitlicher Anfall von<br />
Ein- und Auszahlungen wird nicht berücksichtigt.<br />
Zinseffekte werden bei den statischen Verfahren<br />
– wenn überhaupt – nur unzureichend berücksichtigt.<br />
JÜRGEN WENDLANDT I WP/StB/RA beim VNW<br />
Es handelt sich um Verfahren der Durchschnittsrechnung.<br />
Zu den statischen Verfahren gehört auch die<br />
sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten<br />
Berechnungsverordnung (II. BV), die Wohnungsunternehmen<br />
in der Vergangenheit häufig auch im nicht<br />
öffentlich geförderten Bereich als Entscheidungsgrundlage<br />
gedient hat.<br />
● Bei den dynamischen Verfahren werden hingegen<br />
die mit der Investition im Zusammenhang stehenden<br />
jährlichen Ein- und Auszahlungen, die im Laufe der<br />
Lebensdauer des Objekts durchaus unterschiedlich<br />
ausfallen können, jeweils berücksichtigt (mehrperiodische<br />
Verfahren). Hierzu gehören die Kapitalwertmethode,<br />
die Endwertmethode, die Methode des<br />
internen Zinsfußes sowie die Methode vollständiger<br />
Finanzpläne (VOFI-Methode), bei denen zudem die<br />
Zinsen und Tilgungen genau berechnet werden.<br />
Mittlerweile ist man zu der Erkenntnis gelangt, dass<br />
statische Investitionsrechnungen eine nur unzureichende<br />
Grundlage für Investitionsentscheidungen bilden. Stattdessen<br />
sind in der Immobilienwirtschaft mehr und mehr<br />
dynamische Verfahren der Investitionsrechnung im Einsatz.<br />
1 So haben sowohl der VNW mit der VOFI-Rechnung 2<br />
als auch der <strong>vdw</strong> mit der OPI-Rechnung 3 entsprechende<br />
Instrumente für ihre Mitgliedsunternehmen entwickelt.<br />
VORTEILE DER DYNAMISCHEN VERFAHREN<br />
Die dynamische Investitionsrechnung ist dadurch gekennzeichnet,<br />
dass im Mittelpunkt der Betrachtung eine<br />
Tabelle steht, in der sämtliche Ein- und Auszahlungen,<br />
die durch die geplante Investition im Laufe der einzelnen<br />
Jahre verursacht werden, abgebildet werden. Wenn die<br />
gesamte Laufzeit einer Immobilie betrachtet wird, werden<br />
die Ein- und Auszahlungen in den einzelnen Jahren durchaus<br />
unterschiedlich hoch ausfallen.<br />
Daher sollen im Folgenden wichtige Aspekte dynamischer<br />
Investitionsrechnungen bei größeren energetischen Modernisierungsmaßnahmen<br />
näher betrachtet werden.
MIETSTEIGERUNGSEFFEKT<br />
Zulässige Mietsteigerungen können gerade bei kostenintensiven<br />
energetischen Modernisierungsmaßnahmen in<br />
der Regel nicht unmittelbar umgesetzt werden. Häufig<br />
bestehen jedoch im Rahmen späterer Neuvermietungen<br />
Möglichkeiten dies aufzuholen. Darüber hinaus könnten<br />
in Abhängigkeit von der regionalen Markterwartung<br />
Mietsteigerungen zumindest im Rahmen eines Inflationsausgleichs<br />
Berücksichtigung finden. Allein bei einer durchschnittlichen<br />
jährlichen Mietsteigerung von 1,5 % erhöht<br />
sich die Ausgangsmiete in 20 Jahren von 5,00 €/m 2 auf<br />
6,63 €/m 2 Wohnfläche.<br />
KOSTENINFLATION<br />
Wie die Vergangenheit gezeigt hat, entwickeln sich die<br />
Wohnungsmieten durchaus unterschiedlich im Vergleich<br />
z. B. zu Dienstleistungen oder Baupreisen. So haben sich<br />
die Wohnungsmieten von Januar 2005 bis August 2009<br />
um durchschnittlich 4,8 % 4 erhöht. Im gleichen Zeitraum<br />
stiegen die Preise für Dienstleistungen um 8,7 % und für<br />
Bauleistungen um 14,4 %. Vor dem Hintergrund dieser<br />
Entwicklungen sollten auch im Rahmen von Wirtschaftlichkeitsberechnungen<br />
die Ansätze der erwarteten Kosten<br />
mit einer kontinuierlichen Steigerung unterlegt werden,<br />
die sich in der Regel von den angenommenen Mietsteigerungen<br />
unterscheiden wird.<br />
INSTANDHALTUNGSKOSTENENTWICKLUNG<br />
Von den zu berücksichtigenden Ausgaben unterliegt die<br />
Schätzung der Instandhaltungskosten besonderen Herausforderungen.<br />
Die Instandhaltungskosten steigen grundsätzlich<br />
mit fortschreitender Lebensdauer der Immobilie<br />
an. Gerade nach umfassenden Modernisierungen ergibt<br />
sich zunächst jedoch wieder eine Reduzierung. Demzufolge<br />
können Instandhaltungskosten nicht nur im Rahmen<br />
einer Indexierung abgebildet werden. Es ist vielmehr<br />
erforderlich, den Objektlebenszyklus z. B. in Form einer<br />
Staffelung in Anlehnung an die II. BV abzubilden.<br />
€/m 2<br />
30,00<br />
25,00<br />
20,00<br />
15,00<br />
10,00<br />
5,00<br />
0,00<br />
Entwicklung der Instandhaltungskosten<br />
Nutzungsdauer<br />
(Die dargestellte Entwicklung entspricht den derzeitigen<br />
Sätzen der II. BV und einer Kostensteigerung von 2,0 %<br />
p.a. Die Instandhaltungskosten liegen damit bei rd.<br />
11,50 €/m 2 in der Periode 20 und bei 27,60 €/m 2 in der<br />
Periode 40.)<br />
FINANZIERUNGSEFFEKTE<br />
Die Förderprogramme der KfW für energetische Modernisierungen<br />
beinhalten im Unterschied zur herkömmlichen<br />
Immobilienfinanzierung durch Annuitätendarlehen Besonderheiten<br />
wie tilgungsfreie Anlaufjahre, hohe Tilgungsraten<br />
und Tilgungen in festen Jahresbeträgen. Z.T. kommen<br />
noch zusätzliche Besonderheiten durch die länderspezifischen<br />
Förderungen hinzu.<br />
Gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase sind darüber<br />
hinaus etwaige Zinsänderungsrisiken zu berücksichtigen.<br />
Bei auslaufenden Zinsbindungen können im Gegensatz zu<br />
den statischen Verfahren Annahmen über Anschlussfinanzierungen<br />
berücksichtigt werden.<br />
ABZINSUNGSEFFEKT<br />
Durch die Abzinsung von Ein- und Auszahlungen in den<br />
Folgejahren mit dem Kapitalisierungszinssatz werden diese<br />
mit dem gegenwärtigen Wert (Barwert) zum Zeitpunkt<br />
der Investitionsentscheidung berücksichtigt. Der Kapitalisierungszinssatz<br />
repräsentiert dabei die Renditeerwartung<br />
aus der Investition.<br />
Demnach werden zeitlich früher anfallende Ein- und Auszahlungen<br />
stärker gewichtet als zeitlich später anfallende<br />
Zahlungen, was gerade bei langfristigen Investitionen einen<br />
nicht unerheblichen Einflussfaktor darstellt. Durch diesen<br />
Effekt werden bei einem Abzinsungsfaktor von 5,0 %<br />
Zahlungsströme aus der Periode 20 nur noch mit 37,7 %<br />
und in der Periode 40 noch mit 13,5 % ihres Nominalwertes<br />
in die Berechnung einbezogen.<br />
100,00<br />
90,00<br />
80,00<br />
70,00<br />
60,00<br />
50,00<br />
40,00<br />
30,00<br />
20,00<br />
10,00<br />
0,00<br />
Abzinsungseffekt<br />
Nutzungsdauer<br />
(Einzahlungsüberschüsse von T€ 100,0 p.a. mit 5,0 % abgezinst<br />
auf den Zeitpunkt der Investitionsentscheidung.)<br />
>><br />
magazin <strong>0110</strong><br />
BETRIEBSWIRTSCHAFT<br />
41
magazin <strong>0110</strong><br />
BETRIEBSWIRTSCHAFT<br />
42<br />
xxx:<br />
xxx<br />
Ergebnisse der<br />
dynamischen Rechnungen<br />
Die Darstellung der in den einzelnen Perioden anfallenden<br />
Zahlungsströme lässt noch keine Aussage über die Wirtschaftlichkeit<br />
einer Investition zu. Hierzu ist die Bildung<br />
verschiedener Kennzahlen erforderlich, die zum einen die<br />
absolute Vorteilhaftigkeit ausdrücken (Kapitalwert) und<br />
zum anderen für Rangfolgeentscheidungen bei Investitionsalternativen<br />
(Rentabilität) verwendet werden können.<br />
KAPITALWERT<br />
Der Kapitalwert einer Investition ist die Summe aller auf<br />
einen Zeitpunkt abgezinsten (diskontierten) Ein- und Auszahlungen,<br />
die durch die Umsetzung dieses Vorhabens<br />
verursacht werden. Ist der Kapitalwert gleich oder größer<br />
Null, ist eine Investition vorteilhaft, wobei ein Kapitalwert<br />
von Null bedeutet, dass sich die Investition exakt mit dem<br />
gewählten Zinsfuß und damit der erwarteten Rendite<br />
verzinst. Ein Kapitalwert größer Null zeigt, dass die Verzinsung<br />
einer Investition über dem gewählten Zinsfuß liegt.<br />
RENTABILITÄT<br />
Die Rentabilität kann als Eigenkapitalrendite oder mithilfe<br />
der Internen Zinsfuß-Methode ermittelt werden. Sie stellt<br />
die Verzinsung der eingesetzten Eigenmittel dar. Diese<br />
Aussage ergibt sich aus der Kapitalwertmethode nicht.<br />
Eine Investition ist absolut vorteilhaft, wenn die Rentabilität<br />
größer als die erwartete Mindestrendite (Kalkulationszinssatz)<br />
beim Einsatz der Kapitalwertmethode ist. Bei<br />
zwei oder mehr zu beurteilenden Alternativen ist diejenige<br />
günstiger, die die höchste Rendite aufweist.<br />
BILANZIELLE FOLGEN<br />
Über die geschilderten jährlichen Zahlungsströme (Cashflows)<br />
hinaus sind sinnvollerweise auch die jährlichen<br />
Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu<br />
untersuchen. Darüber hinaus muss die Investition daraufhin<br />
beurteilt werden, ob möglicherweise nach Abschluss<br />
eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren<br />
beizulegenden Wert infolge einer dauerhaften Wertminderung<br />
vorzunehmen bzw. eine Drohverlustrückstellung zu<br />
bilden ist.<br />
WEITERE RAHMENBEDINGUNGEN<br />
Die dargestellte Investitionsrechnung bei energetischen<br />
Modernisierungen, z. B. mit der VOFI- oder der OPI-<br />
Rechnung, stellt einen zentralen Bestandteil des gesamten<br />
Investitionsprozesses dar. Nur mit dynamischen Investitionsrechnungsverfahren<br />
lassen sich die Erträge und Aufwendungen<br />
einer energetischen Modernisierung, die sich<br />
– wie oben dargestellt – in den einzelnen Jahren durchaus<br />
unterschiedlich entwickeln können, angemessen berücksichtigen.<br />
Darüber hinaus spielen jedoch im Vorfeld einer Investitionsentscheidung<br />
auch weitere Gesichtspunkte noch eine<br />
Rolle. Beispielhaft seien hier genannt<br />
● die Unternehmensenergiebilanz,<br />
● die energetische Einstiegsberatung,<br />
● die mietrechtliche Analyse sowie<br />
● die aktuellen Förderprogramme.<br />
Mit dem Beratungsangebot „ENERGIE UND ÖKONOMIE“<br />
bieten VNW und <strong>vdw</strong> ihren Mitgliedsunternehmen Unterstützung<br />
bei der Analyse und Untersuchung der genannten<br />
Punkte an.<br />
Umfangreiche Hinweise zum Thema „Energieeinsparverordnung<br />
2009 und Wirtschaftlichkeit energetischer<br />
Modernisierungen“ enthält zudem die GdW Arbeitshilfe<br />
64.
xxx Ausbildungs-Kampagne des GdW noch nicht<br />
xxx bei den Mitgliedsunternehmen angekommen<br />
Der Wettbewerb um<br />
die besten Köpfe läuft<br />
UNTER DEM MOTTO „DU BIST MEHR IMMO-<br />
BILIENPROFI, ALS DU DENKST“ HAT DER GDW<br />
IM SEPTEMBER 2009 DIE BUNDESWEITE AZUBI-<br />
KAMPAGNE GESTARTET.<br />
Sie soll das Interesse junger Menschen für den Ausbildungsberuf<br />
zum Immobilienkaufmann wecken. Alle Werbemaßnahmen<br />
leiten auf die „Info-Zentrale“ www.immokaufleute.de<br />
hin und machen die Öffentlichkeit aufmerksam<br />
auf einen tollen Ausbildungsberuf den viele Schüler, aber<br />
auch Eltern und Lehrer, noch nicht kennen.<br />
Momentan scheint es noch ein Überangebot an motivierten<br />
jungen Leuten zu geben, die eine Ausbildung beginnen<br />
wollen. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />
muss sich wie viele andere Branchen auch allerdings<br />
mittelfristig auf einen „Wettbewerb um die besten Köpfe“<br />
einstellen. „Die Aus-, Fort- und Weiterbildung ist für die<br />
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein entscheidender<br />
Erfolgsfaktor“, erklärte GdW-Präsident Lutz Freitag. Durch<br />
zunehmende Professionalisierung und Internationalisierung<br />
brauche die Branche mehr denn je qualifizierte<br />
Fachkräfte.<br />
Damit die Kampagne auch zum Erfolg wird, reichen die<br />
überregionalen Werbemaßnahmen durch den GdW und<br />
die Landesverbände nicht aus. Auch an der Basis, sprich<br />
durch die Wohnungsunternehmen, müsse die Kampagne<br />
unterstützt werden, wünschen sich die Vertreter im verantwortlichen<br />
GdW-Ausschuss. Beispielhafte Aktionen<br />
sind auf der im Herbst 2009 an die Wohnungsunternehmen<br />
ausgelieferten Azubi-CD-Toolbox beschrieben, von<br />
Plakaten und Werbeflyern, über Mieterzeitungsbeiträge<br />
bis hin zu Radio- und Kinospots.<br />
Wer Fragen zur Azubi-Kampagne hat, kann sich an<br />
Andreas Daferner beim VNW und an Karsten Dürkop<br />
beim <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen wenden. Wie vielfältig<br />
das Aus- und Weiterbildungsangebot der wohnungswirtschaftlichen<br />
Verbände mittlerweile ist, haben Daferner<br />
und Dürkop für das magazin auf den nächsten Seiten<br />
zusammengestellt.
magazin <strong>0110</strong><br />
44<br />
HANS-PETER KNACKSTEDT I FAI-Vorsitzender<br />
xxx:<br />
xxx<br />
„Da weiß man, was man hat!“<br />
FAI-VORSITZENDER HANS-PETER KNACKSTEDT<br />
WIRBT SEIT JAHREN FÜR MEHR AUSBILDUNGS-<br />
BEREITSCHAFT<br />
„Nicht ausbilden heißt Chancenvernichtung, nicht nur<br />
für junge Menschen, sondern auch für die Unternehmen“,<br />
sagt Hans-Peter Knackstedt, Geschäftsführer der Kreiswohnbau<br />
Osterode und Vorsitzende des Ausbildungsfördervereins<br />
FAI in Niedersachsen und Bremen immer wieder,<br />
wenn er zum Thema Ausbildung redet. Doch es gebe<br />
leider immer noch Wohnungsunternehmen, die von Ausbildung<br />
nichts wissen wollten. Dabei seien sie die größten<br />
Profiteuere. Die Deckung des eigenen Fachkräftebedarfs<br />
erreiche man besten durch das Heranziehen des eigenen<br />
Nachwuchses. „Da weiß man, was man hat“, verdeutlicht<br />
Knackstedt.<br />
Kürzlich bot das Bundesinstituts für Berufsbildung (BIBB)<br />
eine Tagung zu diesem Thema mit dem Titel „Die Ausbildungsentscheidung<br />
von Betrieben: Ökonomische Forschungsansätze<br />
und Analysen“ an. Im Vergleich der Jahre<br />
2000 und 2007, so Prof. Dr. Reinhold Weiß, Ständiger<br />
Vertreter des Präsidenten und Forschungsdirektor des BIBB<br />
seien nach Untersuchungen des BIBB die Gesamtkosten<br />
der Betriebe für die Ausbildung deutlich gesunken. „Die<br />
Betriebe organisieren ihre Ausbildung kostengünstiger<br />
und setzen die Auszubildenden früher und häufiger für<br />
produktive Tätigkeiten ein.“<br />
Im Jahr 2007 betrugen die Bruttokosten der Betriebe<br />
für jeden Auszubildenden im Durchschnitt 15.288 Euro<br />
pro Jahr. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen BIBB-<br />
Befragung von 3.000 Betrieben in Deutschland. Von diesen<br />
Kosten sind die von den Auszubildenden durch produktive<br />
Leistungen erbrachten Erträge abzuziehen.<br />
2007 lag dieser Wert bei 11.692 Euro pro Jahr, so dass<br />
unter dem Strich für die Betriebe Nettokosten in Höhe<br />
von jährlich 3.596 Euro anfielen. Je nach Region und<br />
Branche können diese Werte sehr unterschiedlich ausfallen.<br />
Während die Bruttokosten der Betriebe im Vergleich<br />
der Jahre 2000 und 2007 um rund 10 % stiegen, erhöhten<br />
sich die durch produktive Leistungen der Auszubildenden<br />
erbrachten Erträge im selben Zeitraum um knapp<br />
50 %. Die Nettokosten der Betriebe reduzierten sich dadurch<br />
innerhalb von sieben Jahren um rund 40 % von<br />
6.033 Euro im Jahr 2000 auf 3.596 Euro im Jahr 2007.<br />
Besonders stark gestiegen<br />
sind dabei die Erträge<br />
der Auszubildenden in<br />
den ersten beiden Ausbildungsjahren.<br />
„Dies zeigt“,<br />
so Prof. Weiß, „dass die<br />
Unternehmen die Auszubildenden<br />
viel stärker als<br />
in der Vergangenheit und<br />
vom Beginn der Ausbildung<br />
an in die realen betrieblichen Arbeitsprozesse einbeziehen.<br />
62 % der ausbildenden Betriebe haben derartigen<br />
Maßnahmen vorgenommen beziehungsweise<br />
eingeführt, weitere 10 % planen dies.“<br />
Weitere Analysen ergeben, dass viele Betriebe nach wie<br />
vor ein hohes Interesse an der Übernahme der selbst ausgebildeten<br />
Jugendlichen haben. So ist die Übernahmequote<br />
den BIBB-Untersuchungen zufolge mit rund 57 %<br />
in den Jahren 2000 und 2007 stabil geblieben. Dies ist<br />
nach Angaben von Prof. Weiß „ein Beleg dafür, dass die<br />
Betriebe weiterhin ein großes Interesse an der Qualifizierung<br />
ihrer eigenen künftigen Fachkräfte haben und sich<br />
der Herausforderungen, die der demografische Wandel<br />
in Deutschland mit sich bringt, bewusst sind“.
THOMAS SCHACHT I Abteilungsleiter Personal,<br />
NEUWOGES Neubrandenburg<br />
xxx<br />
xxx Fachkräftemangel – Was geht uns das an?<br />
ALLERORTEN HÖREN WIR VOM DROHENDEN<br />
FACH KRÄFTEMANGEL UND VOM „KRIEG UM<br />
DIE TA LENTE“. Das klingt sehr drastisch. Doch was<br />
ist dran? Im IHK Bezirk Neubrandenburg konnten 2007<br />
nur 67 % der Lehrstellen besetzt werden. Bundesweit<br />
betrug der Anteil der nichtbe setzten Ausbildungsplätze<br />
2008 21 %. 1<br />
In den neuen Bundesländern stellen 40 % der Unternehmen<br />
einen deutli chen Rückgang bei der Zahl von Be werbungen<br />
im Vergleich 2007 zu 2008 fest. In den alten<br />
Bundeslän dern sind es 15 % der Unternehmen. 2 75 %<br />
der Unternehmen des IHK-Be zirkes Neubrandenburg<br />
sehen die Gefahr des Fachkräftemangels auf grund fehlender<br />
Bewerber. Bundesweit werden den Ausbildungsbetrieben<br />
2020 mehr als eine viertel Million Bewerber<br />
fehlen. 3<br />
1 _ Informations zur DIHK-Ausbildungsumfrage 2009<br />
2 _ dito<br />
3 _ dito<br />
Personen<br />
Wir müssen uns also die Frage stellen:<br />
1. Wie steht es um die Nachwuchskräftesicherung in<br />
unserem Unternehmen?<br />
2. Wie groß ist das Potenzial der Bewerber in der Region?<br />
Wenn wir davon ausgehen, dass in unse rem Unternehmen<br />
nur der Bedarf im Ver hältnis zur Alterskurve (nebenstehende<br />
Grafik) zu kompensieren ist, müssten:<br />
● 2014 bis 2019 = 6<br />
● 2019 bis 2024 = 26<br />
● 2024 bis 2029 = 29<br />
ausgebildete Fachkräfte zur Verfügung stehen. Die Rechnung<br />
ist natürlich sehr simpel, da wir alle anderen Gründe<br />
der Fluktuation in dieser Betrachtung außer Acht lassen<br />
und auch die unterschiedlichen Qualifikationsebenen<br />
nicht berücksichtigen.<br />
Wir kennen unseren Bedarf und können rechtzeitig die<br />
notwendigen Schritte zur Rekru tierung der Fachkräfte<br />
einleiten.<br />
>><br />
6. Bevölkerungsentwicklung in Mecklenburg-Vorpommern 2006 bis 2030<br />
in den für das Bildungswesen relevanten Altersgruppen (V2)<br />
Quelle: Statistisches Landesamt Mecklenburg Vorpommern<br />
Jahr<br />
magazin <strong>0110</strong><br />
BILDUNG<br />
45
magazin <strong>0110</strong><br />
46<br />
xxx:<br />
xxx<br />
Ein sehr wichtiger Zweig ist die Ausbildung unsere jungen<br />
Nachwuchskräfte über eine Erstausbildung im Unternehmen.<br />
Wir bilden seit 1990 kontinuierlich aus, lange Zeit<br />
über den tatsächlichen Bedarf hinaus. Heute sind wir in<br />
der Lage, die Fluktuation im Unter nehmen mit auslernenden<br />
Auszubildenden auszugleichen.<br />
Aber auch wir teilen die Erfahrung der Unternehmen in<br />
unserer Region, dass die Anzahl der Bewerbungen seit<br />
2000 kontinuierlich sinkt.<br />
Worin liegen die Ursachen?<br />
1. GEBURTENSCHWACHE JAHRGÄNGE<br />
Gegen sinkende Geburtenzahlen können wir nur indirekt<br />
durch soziale Maßnahmen, die die Vereinbarkeit<br />
von Familie und Beruf unterstützen, tätig werden.<br />
Die Grafik zeigt sehr deutlich, dass sich die für das Bildungswesen<br />
relevante Personen zahl auf einem deutlich<br />
niedrigeren Niveau eingepegelt hat.<br />
Die Entwicklung der Einschulungs zahlen der Jahre 1991<br />
bis 2007 verdeutlicht die Situation. Weniger Schulabgänger<br />
sind weniger poten zielle Bewerber um Ausbildungsplätze.<br />
2. GERINGER BEKANNTHEITSGRAD DES<br />
BERUFSBILDES IMMOBILIENKFFR./KFM<br />
UND DER ATTRAKTIVI TÄT<br />
Für uns ist es mittlerweile zur traurigen Tatsache geworden,<br />
dass einige Auszubildende, denen wir die Ausbildung<br />
bereits zugesagt haben wieder abspringen, weil sie das<br />
Ange bot einer anderen Ausbildung annehmen. Hinsichtlich<br />
des Ausbildungsangebotes stehen wir häufig in Konkurrenz<br />
zu Banken, Kran kenkassen und der öffentlichen<br />
Hand. Außerdem beschränkt sich die Kenntnis über das<br />
Berufsbild häufig auf Verkauf und Kauf von Grundstücken<br />
und Immobilien. Die gesamte Bandbreite des Berufsbildes<br />
scheint un bekannt zu sein.<br />
Die neue bundesweite Marketingkampagne wird helfen,<br />
den Bekanntheitsgrad des Be rufsbildes und der Attraktivität<br />
deutlich zu steigern. Wir nutzen die regionalen<br />
Möglich keiten wie Messen, Berufsfrühorientierung in den<br />
Schulen, Praktika und die regionalen Medien. Dabei sind<br />
die Werbemittel, die im Rahmen der Kampagne für die<br />
Unternehmen entwickelt wurden, eine besondere Hilfe.<br />
Sie lassen sich mit wenig Aufwand personali sieren, so dass<br />
das Unternehmen auch mit seinem eigenen „Gesicht“<br />
werben kann.<br />
Unsere langfristige Planung, die bundesweite Marketingkampagne<br />
und unsere eigenen Aktivitäten in der Region<br />
sollten dafür sorgen, dass wir auch zukünftig ausreichend<br />
Anzahl der Mitarbeiter<br />
Anzahl<br />
Besetzung der betrieblichen Ausbildungsplätze 2007<br />
Quelle: IHK zu Neubrandenburg<br />
Gefahr des Fachkräftemangels aufgrund<br />
fehlender Bewerber?<br />
Quelle: IHK zu Neubrandenburg<br />
Altersstruktur Stand 2009<br />
Alter in Jahren<br />
Einschulungen in den Jahren 1991 bis 2007<br />
Be werber für eine Berufsausbildung bekommen.
xxx<br />
xxx Verbände verleihen Messestand<br />
Duales Studium in Hamburg<br />
beginnt jetzt zum Wintersemester!<br />
Seit einigen Jahren bieten der VNW und der <strong>vdw</strong> Niedersachsen<br />
Bremen in Kooperation mit dem EBZ – Europäisches<br />
Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />
in Hamburg berufsbegleitende Studiengänge<br />
für Führungsnachwuchskräfte von Wohnungsunternehmen<br />
an. Nach Gründung der EBZ Business School – der<br />
staatlich anerkannten privaten Hochschule am EBZ in<br />
Bochum – können Berufsschüler bereits parallel zur Berufsausbildung<br />
ein Studium zum Bachelor of Arts Real Estate<br />
beginnen. Am Standort Hamburg ist im Jahr 2010 der Einstieg<br />
ins erste bzw. dritte Semester geplant. Auch können<br />
weiterhin die Abschlüsse „Immobilien-Ökonom (GdW)“<br />
(nach zwei Semestern) und „Diplomierte(r) Wohnungs-<br />
und Immobilienwirt(in) (EBZ)“ (nach vier Semestern)<br />
erworben werden. Die Präsenzzeiten in den ersten vier<br />
Semestern werden dabei zu 100 % in Hamburg abgeleistet.<br />
In Hamburg möchte die EBZ Business School es den<br />
Berufsschülern ebenfalls ermöglichen, schon parallel zu<br />
ihrer Ausbildung mit dem Studium zu beginnen. Durch<br />
dieses „duale Studium“ werden sie noch schneller für<br />
weiterführende Aufgaben qualifiziert, Ausbildung und<br />
Studium ergänzen einander optimal. Für die Wohnungs-<br />
und Immobilienunternehmen ist diese Option außerdem<br />
eine hervorragende Möglichkeit, auch besonders talentierte<br />
Schulabgänger für eine Karriere in der Branche zu<br />
begeistern.<br />
Der Messestand der Ausbildungskampagne<br />
kann beim VNW kostenlos gemietet werden.<br />
ANSPRECHPARTNER:<br />
ANDREAS DAFERNER 040-52011 218<br />
daferner@vnw.de<br />
Geplanter Start des „dualen<br />
Studium“ in Hamburg ist<br />
der 10. September 2010.<br />
Mit diesem Herbsttermin lässt<br />
sich die zeitliche Koordination<br />
auch für die Berufsschüler<br />
erreichen.<br />
BACHELOR OF ARTS<br />
REAL ESTATE<br />
6. Semester<br />
5. Semester<br />
Diplomierter Wohnungsund<br />
Immobilienwirt (EBZ)<br />
4. Semester<br />
3. Semester<br />
Immobilien-Ökonom (GdW)<br />
2. Semester<br />
1. Semester<br />
„Weil der VNW von den Vorteilen des dualen Studiums<br />
überzeugt ist, sind wir mit dem EBZ in Gespräche getreten,<br />
um die Umsetzung des Konzeptes auch am Standort<br />
Hamburg zu ermöglichen. Diese Gespräche sind<br />
nun schon weit fortgeschritten: Ab dem Wintersemester<br />
2010/11 soll das duale Studium auch in Hamburg angeboten<br />
werden“, sagt Dr. Joachim Wege, VNW Verbandsdirektor.<br />
magazin <strong>0110</strong><br />
BILDUNG<br />
48<br />
JOACHIM BRAUN I FLUWOG-Nordmark eG<br />
xxx:<br />
xxx<br />
Kooperationsmodell<br />
für das Duale Studium<br />
Die Idee des dualen Studiums ist, Studierende zweigleisig<br />
auszubilden: einerseits an einer Berufsakademie oder<br />
Hochschule und andererseits in einem Unternehmen. Im<br />
Gegensatz zu einem herkömmlichen Studium bekommt<br />
der praktische Anteil der Ausbildung damit ein deutlich<br />
größeres Gewicht. Aber nicht nur das. Üblicherweise erwerben<br />
die Studierenden darüber hinaus den Abschluss<br />
in einem anerkannten Ausbildungsberuf.<br />
Im Bereich der Wohnungswirtschaft bietet u. a. die Wirtschaftsakademie<br />
Schleswig-Holstein in Kiel das Studium<br />
of Art, Schwerpunkt Immobilienwirtschaft in einem Zeitraum<br />
von 3 Jahren an. Die Auszubildenden müssen pro<br />
Jahr zwei 10-wöchige Semester an der Berufsakademie<br />
absolvieren. Die restliche Zeit steht für die betriebliche<br />
Ausbildung und die Vorbereitung zur Prüfung als Immobilienkaufmann/-frau<br />
zur Verfügung.<br />
Aus Sicht des Unternehmens bereitet das duale Studium<br />
durch den praktischen Ausbildungsanteil besser auf die<br />
spätere Berufspraxis vor, als ein herkömmliches Studium.<br />
Ein Praxisschock nach dem Studium ist nicht zu befürchten.<br />
Ausbilderin Andrea Soll (rechts) mit<br />
der Auszubildenden Jana Rohde (links)<br />
Für die erfolgreiche Berufsausübung werden die wichtigen<br />
Schlüsselqualifikationen wie Teamfähigkeit, praktisches<br />
Denken, kreative Auseinandersetzung mit Kollegen,<br />
Umgang mit Kunden und die Organisation von Arbeitsabläufen<br />
quasi nebenbei vermittelt.<br />
Warum machen im Bereich der Wohnungswirtschaft angesichts<br />
dieser Vorteile nur relativ wenige Unternehmen<br />
von dem dualen Studium Gebrauch? Dafür sind wohl<br />
folgende Gründe maßgebend:<br />
● Die „Auszubildenden“ sind monatelang nicht<br />
im Betrieb.<br />
● Der schulische Teil der Berufsausbildung muss<br />
vom Unternehmen den Studenten nebenbei mit<br />
gelehrt werden.<br />
● Die wissenschaftliche Ausbildung von kaufmännischen<br />
Personal ist in der Wohnungswirtschaft (noch) nicht<br />
weit verbreitet. Durch die unterschiedlichen Sichtund<br />
Denkweisen kann es zu Überforderungen der Ausbilder<br />
oder auch zu Unterforderungen der Studenten<br />
kommen.<br />
● Neben der üblichen Ausbildungsvergütung entstehen<br />
weitere Kosten für das Studium, die nicht alleine von<br />
den Studenten getragen werden können.<br />
● Die mit großem Aufwand und finanzieller Unterstützung<br />
ausgebildeten jungen Menschen verlassen<br />
nach der Ausbildung die eher kleinen oder mittelständisch<br />
geprägten Unternehmen, da entsprechende<br />
Führungspositionen nicht sofort zur Verfügung stehen.<br />
● Diese Art der Ausbildung ist in Wohnungsunternehmen<br />
und in der Öffentlichkeit kaum bekannt.<br />
Diese Gründe haben die Baugenossenschaft FLUWOG-<br />
NORDMARK eG mit rund 20 kaufmännischen Mitarbeitern<br />
bewogen, gemeinsam mit der Hamburgischen<br />
Wohnungsbaukreditanstalt als Kooperationspartner diese<br />
Ausbildung anzubieten. Neben dem Vorteil der Kostenteilung<br />
bestand hier die Möglichkeit eine interessante und<br />
vielseitige Ausbildung anzubieten. Das erste halbe Jahr<br />
der Ausbildung ist zu unserer Zufriedenheit verlaufen. Wir<br />
sind sicher mit unserer Entscheidung auf dem richtigen<br />
Weg zu sein.
DER VERBAND IM INTERNET www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de | www.partnerschaft-fuer-klimaschutz.de |<br />
www.genossenschaften-ja.de | www.100-Jahre-<strong>vdw</strong>.de | www.fai-online.de<br />
www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de<br />
Anwender im Fokus<br />
KLARE OPTIK, EINFACHE STRUKTUR UND<br />
MEHR INTERAKTION ZEICHNEN DEN NEUEN<br />
INTERNETAUFTRITT DES VDW AUS.<br />
Der dritte Internetauftritt des <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen<br />
unter www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de innerhalb von zwölf Jahren<br />
bietet neue Angebote und eine verbesserte Funktionalität<br />
gegenüber dem bisherigen System. Bei der neuen Web-<br />
Präsenz steht ganz eindeutig die Nutzerfreundlichkeit im<br />
Vordergrund. Ein zeitgemäßes reduziertes Design soll den<br />
eigentlichen Sinn des Netzes unterstreichen, nämlich Informationen<br />
leicht und anschauend zu präsentieren.<br />
ZU DEN EINZELNEN SEITEN:<br />
Die „Startseite“ bietet einen Überblick über aktuelle Angebote<br />
des <strong>vdw</strong> in den Bereichen Presse, Seminare, Veranstaltungen<br />
und Fachinformationen. Des Weiteren gibt<br />
es Verweise auf Aktionen außerhalb des <strong>vdw</strong> und Spezial-<br />
Internetseiten wie www.100-Jahre-<strong>vdw</strong>.de des <strong>vdw</strong>. Der<br />
neue Auftritt bietet nun die Möglichkeit, sich mit einem<br />
persönlichen Kennwort in die passwortgeschützten Bereiche<br />
des Internetauftritts einzuloggen. Neue registrierte<br />
Nutzer werden nach kurzer Überprüfung frei geschaltet.<br />
Unterhalb der Rubrik „der <strong>vdw</strong>“ sind die Mitglieder des<br />
Verbandes aufgelistet. Jetzt gibt es eine komfortable Suchfunktion.<br />
Daneben ist auch der Link zu den Veranstaltungen<br />
des <strong>vdw</strong> und anderen Institutionen zu finden. Auf der<br />
neuen Seite „Tagungsdokumentationen“ werden künftig<br />
alle Vorträge und Bilder archiviert.<br />
Wichtigste Unterseite im Bereich „Bildung und Beruf“ ist<br />
die der Seminare. Neben der ausführlichen Beschreibung<br />
stehen Informationen zu Referenten, teilweise bereits mit<br />
Foto, und eine Online-Anmeldemöglichkeit zur Verfügung.<br />
Der Stellenmarkt kann kostenlos von <strong>vdw</strong>-Mitgliedern genutzt<br />
werden.<br />
Die Fachinformationen sind das inhaltliche Herz des neuen<br />
Internetauftritts. Sie bilden die Basis für das regelmäßig<br />
erscheinende „<strong>vdw</strong> aktuell“.<br />
Hinter dem Link „Presse und Medien“ verbergen sich die<br />
Pressemitteilungen des <strong>vdw</strong> und das mittlerweile große<br />
Angebot an hauseigenen Büchern. Diese können jetzt<br />
über den Buchshop problemlos bestellt werden. Viele<br />
haben dieses beim neuen Buch „Zukunft des Wohnens“<br />
bereits genutzt. Frei zugängliche Publikationen wie das<br />
<strong>vdw</strong> magazin können jetzt auch „durchblättert“ werden.<br />
Eingesetzt wird hierzu der kostenlose Dienst von youblisher.com.<br />
Über die Homepage gelangen die Nutzer auch<br />
zum neuen Twitter-Angebot des <strong>vdw</strong>.
magazin <strong>0110</strong><br />
SOCIAL MEDIA<br />
50<br />
Twitter und Co.<br />
Wie die Wohnungswirtschaft die<br />
Sozialen Netzwerke nutzen kann<br />
DER JOURNALIST UND PUBLIZIST DR. HAJO<br />
SCHUMACHER HAT ES IN SEINEM VORTRAG<br />
BEIM NEUJAHRSEMPFANG DES VDW NIEDER-<br />
SACHSEN BREMEN (SIEHE TEXT ZUR VERAN-<br />
STALTUNG) AUF DEN PUNKT GEBRACHT:<br />
„VERWEIGERN GEHT NICHT!“<br />
Als Unternehmen müsse man Bescheid wissen, wie das<br />
Internet und in ihm die neuen sozialen Netzwerke und<br />
anderen Kommunikationskanäle funktionieren. Ansonsten<br />
könne es passieren, dass nur noch über einen geredet werde,<br />
man selbst aber nicht mehr mitrede. „Seien Sie ein<br />
Akteur. Bestimmen Sie die Themen rund um ihr Unternehmen<br />
und ihre Branche mit“, forderte Schumacher.<br />
Der <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen hat einen ersten Schritt<br />
getan in die Welt der Social Networks. Im schnellsten und<br />
einfachsten Kommunikationskanal, Twitter, ist der <strong>vdw</strong><br />
jetzt aktiv. Zwar sind bis dato erst 20 Follower (Abonnenten<br />
des Newstickers) registriert. Das werde sich jedoch<br />
bald ändern, glaubt <strong>vdw</strong>-Referent Karsten Dürkop, der<br />
das Netz betreut.<br />
Immer mehr Wohnungsunternehmen werden einsteigen.<br />
Es twittern mittlerweile die GSG Oldenburg, der Bauverein<br />
Rüstringen, der Spar- und Bauverein Hannover, die Kreiswohnbau<br />
Osterode und die Wohnungsgenossenschaft in<br />
Gifhorn, deren Vorstandsvorsitzender Andreas Otto noch<br />
in einem anderen Netzwerk aktiv ist. In der geschäftsorientierten<br />
Plattform Xing baut er eine Community für<br />
Wohnungsgenossenschaften auf, getreu der Forderung<br />
Schumachers, als Unternehmen und Fachmann eine<br />
Sparte zu besetzen, bevor es branchenfremde Teilnehmer<br />
machen.<br />
Literatur-Tipp zum Thema:<br />
„Die Ich-Sender: Das Social Media-Prinzip – Twitter,<br />
Facebook & Communities erfolgreich einsetzen“<br />
von Wolfgang Hünnekens<br />
Kurzbeschreibung (amazon.de): Die Ich-Sender – sie twittern,<br />
bloggen und präsentieren einem Millionenpublikum Details aus<br />
ihrem Leben. Social Media sind für die Generation Upload so selbstverständlich<br />
wie die Luft zum Atmen – doch wie steht es um die<br />
Unternehmen? Die kommerzielle Nutzung von Facebook, Twitter,<br />
XING und Co. für gezieltes Marketing, Zielgruppenkommunikation<br />
oder PR ist für viele Unternehmen noch immer nicht Realität. Der<br />
Kommunikationsprofi Wolfgang Hünnekens zeigt in seinem neuen<br />
Ein paar Tipps rund ums Thema:<br />
Wer sich einen schnellen Überblick verschaffen möchte<br />
sollte das kleine Buch „Die Ich-Sender: Das Social Media-<br />
Prinzip – Twitter, Facebook & Communities erfolgreich<br />
einsetzen“ von Wolfgang Hünnekens lesen. (Rezensionen<br />
unter amazon.de)<br />
Twitter unterwegs: Für das IPhone gibt es das kostenlose<br />
App Twitterific. Hierüber kann man Tweeds empfangen<br />
und eigene Kurznachrichten in die Welt senden. Für den<br />
BlackBerry gibt es ebenfalls einen Client. Weitere Hinweise<br />
gibt es durch die Google-Suche „Twitter auf Smartphone“.<br />
Wer schon twittert und sich über zu lange Links ärgert,<br />
weil dadurch der eigentliche Nachrichtenplatz von insgesamt<br />
140 Zeichen zu stark eingeschränkt ist, sollte den<br />
Linkverkürzer unter bit.ly ausprobieren.<br />
Geschäftsberichte und Mieterzeitungen können komfortabel<br />
durchblättert werden mit dem kostenlosen Tool<br />
auf www.youblisher.com<br />
(siehe <strong>vdw</strong> magazin auf<br />
www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de).
NIBELUNGEN KOOPERIERT MIT KABELCOM BRAUNSCHWEIG:<br />
Multimedia-Anschluss für<br />
rundum versorgte Wohnungen<br />
Braunschweig. Die Welt ist vernetzt – Informationen zu<br />
jeder Zeit und an jedem Ort zu erhalten und über verschiedene<br />
Medien und Kommunikationswege miteinander<br />
zu kommunizieren, ist für viele Menschen besonders<br />
wichtig. Auch bei der Wohnungssuche haben sich die<br />
Bedürfnisse geändert, die Ansprüche sind gestiegen: Spielte<br />
vor einigen Jahren die Ausstattung und die Lage einer<br />
Wohnung noch die entscheidende Rolle, interessieren sich<br />
heute immer mehr Menschen dafür, ob in der Wohnung<br />
auch Zugang zu einem modernen und leistungsfähigen<br />
Kommunikationsnetz besteht. Jeder möchte selbst entscheiden,<br />
welche Medien er benötigt und wann er diese<br />
nutzt. Diese neuen Kommunikationsnetze bieten eine Vielzahl<br />
an Möglichkeiten.<br />
DAS VDW MAGAZIN SPRACH MIT WARNKE UND CHRISTIAN BIECHTELER<br />
(KABEL DEUTSCHLAND / KABELCOM BRAUNSCHWEIG) ÜBER DAS PROJEKT:<br />
Warum haben Sie sich für die Kabelcom Braunschweig<br />
entschieden?<br />
WARNKE: Wir setzen alles daran, unseren Mietern attraktiven<br />
Wohnraum zu bieten. Uns sind die Ansprüche unserer<br />
Mieter, Zugang zu einer leistungsfähigen Medienversorgung<br />
zu erhalten, genauso wichtig, wie zum Beispiel<br />
deren Wünsche nach energetischer Modernisierung. Von<br />
unseren Geschäftspartnern verlangen wir gute Leistungen<br />
und Zuverlässigkeit. Uns war sehr wichtig, dass alle Mieter<br />
Zugriff auf das gleiche Angebot bekommen und das zu<br />
einem günstigen Preis. Die Kabelcom Braunschweig hat<br />
uns das beste Angebot für die Grundversorgung mit TV-<br />
und Hörfunksignalen unterbreitet. Darüber hinaus besteht<br />
für unsere Mieter die Möglichkeit, das komplette Multimediaangebot<br />
von Kabel Deutschland oder anderen<br />
DSL-Anbietern zu nutzen.<br />
Wofür steht der Vertragspartner Kabel Deutschland?<br />
BIECHTELER: Kabel Deutschland bietet für die Versorgung<br />
mit Fernseh- und Radioprogrammen, neuen multimedialen<br />
Angeboten sowie den Ausbau, die Modernisierung<br />
und den Betrieb von Hausnetzen individuelle<br />
Lösungen für die Wohnungswirtschaft an. Wir schneidern<br />
Angebote auf Maß und erarbeiten zukunftsfähige Konzepte,<br />
stehen für ein partnerschaftliches Miteinander und<br />
ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis. Wir setzen auf offene<br />
Kommunikation und ständigen Dialog.<br />
Welche Vorteile ergeben sich durch den neuen<br />
Versorgungsvertrag für die Mieter?<br />
WARNKE: In unseren Wohnungsbeständen existierten<br />
bisher unterschiedliche Lösungen für den Empfang von<br />
TV- und Hörfunkprogrammen. Fast 6.500 Haushalte<br />
wurden zum Beispiel über eigene Kopfstellen versorgt.<br />
Rüdiger Warnke, Geschäftsführer der Nibelungen-Wohnbau<br />
Braunschweig (Foto, links), kennt die Erwartungen<br />
seiner Mieter genau und benötigte einen geeigneten Partner<br />
für die multimediale Versorgung der rund 7.500 Mietwohnungen.<br />
Entschieden hat er sich für die Kabelcom<br />
Braunschweig Gesellschaft für Breitbandkabel-Kommunikation<br />
mbH, eine Tochtergesellschaft von Kabel Deutschland.<br />
Ein Vertrag wurde Anfang 2009 unterzeichnet. Die<br />
Kabelcom Braunschweig modernisiert und erweitert seit<br />
März 2009 die Kabelnetze von rund 6.500 bisher durch<br />
eigene Kopfstationen versorgte Wohnungen der Nibelungen.<br />
Zum Jahreswechsel waren ca. 82 Prozent der Wohnungen<br />
umgestellt. Das Ende der Baumaßnahmen ist am<br />
31. März 2010 vorgesehen.
magazin <strong>0110</strong><br />
52<br />
NT ImmoConsult<br />
mit neuer Spitze<br />
Müller geht, Müller kommt. So salopp könnte man den<br />
Personalwechsel bei der NT ImmoConsult beschreiben.<br />
Allerdings wäre es nicht ganz präzise. Denn die Aufgaben<br />
von Karin Müller, die die NT ImmoConsult bislang<br />
als Geschäftsführerin leitete, hat Carlo-Franz Greifenberg<br />
übernommen. Der NT Geschäftsführer hat sich für das<br />
operative Geschäft jedoch zusätzliche Verstärkung an Bord<br />
geholt: Bernd Müller wird im direkten Kontakt mit den<br />
Kunden die breite Angebotspalette der NT ImmoConsult<br />
vertreten.<br />
Müller weiß: „Professionelles Finanzmanagement gehört<br />
zu den wichtigen Erfolgsfaktoren in der Wohnungswirtschaft<br />
und sollte deshalb zusammen mit Experten umgesetzt<br />
werden. NT ImmoConsult ist als Partner im <strong>vdw</strong><br />
consult kompetenter Ansprechpartner rund um die richtige<br />
Finanzierungs- und Kapitalanlagestrategie. Als ungebundener<br />
Dienstleister können wir auf das gesamte Angebotsspektrum<br />
zugreifen und Finanzportfolios nachhaltig<br />
optimieren.“<br />
Bernd Müller<br />
DIE DIENSTLEISTUNGEN DER<br />
NT IMMOCONSULT IM ÜBERBLICK:<br />
Carlo-Franz Greifenberg<br />
● Vermittlung verschiedener Darlehensprodukte<br />
● Durchführung von Umschuldungen und Forward-<br />
Darlehen<br />
● Ermittlung von Beleihungswerten und Mobilisierung<br />
von Finanzierungsreserven<br />
● Analyse von Darlehensportfolios und Zinsrisiken<br />
Vermittlung von Festgeldanlagen
Namen und Nachrichten<br />
xxx<br />
xxx<br />
Feuertaufe: Das neue Biomasse-Heizkraftwerk der Kreiswohnbau<br />
Hildesheim hat seine Feuertaufe bestanden. Matthias<br />
Kaufmann und Karl-Keinz Wondratschek, Bürgermeister der<br />
Stadt Sarstedt, haben die Anlage erfolgreich gestartet. Bereits<br />
seit der Vorweihnachtszeit lief das Heizwerk im Probebetrieb.<br />
Der Kessel soll zukünftig aus Pellets 80 Prozent der Wärme und<br />
des Warmwassers für 120 Haushalte im Sarstedter Quartier<br />
„Giebelstieg“ liefern. Bereits 2007 errichtete das Unternehmen<br />
das erste Biomasse-Heizkraftwerk der Region, ebenfalls<br />
in Sarstedt. Dort werden rund 380 Haushalte und ein Altenheim<br />
preiswert und störungsfrei mit „sauberer“ Wärme versorgt.<br />
„Die Erfolge dieses Pilotprojekts haben uns überzeugt,<br />
auch ein zweites Pelletheizwerk in Betrieb zu nehmen“, sagte<br />
Kaufmann. Die neue Anlage hat rund 1,6 Millionen Euro gekostet<br />
und verfügt über eine Gesamtheizleistung von mehr<br />
als 1000 Kilowatt. Die Speicherkapazität beträgt 15 Tonnen;<br />
die eingelagerten Pellets reichen somit für rund zwei Wochen<br />
Dauerbetrieb. Kaufmann rechnet damit, dass sich die Investition<br />
in sechs bis sieben Jahren amortisiert hat.<br />
Partnerschaft: Die Lüneburger Wohnungsbau Verwaltungs<br />
GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Lüwobau, entwickelt<br />
für die E.ON Avacon ein neues Ausbildungszentrum. Die Fertigstellung<br />
des mit rund 1,6 Millionen Euro veranschlagten<br />
Neubaus wird für Herbst erwartet.<br />
Positive Bilanz: Das Service-Projekt der GEWOBA hat ein Jahr<br />
nach seiner Gründung eine positive Bilanz gezogen. Die fünf<br />
Serviceberater haben in diesem Zeitraum 560 Mieter und Angehörige<br />
beraten, ein Netzwerk mit verschiedenen Kooperationspartnern<br />
etabliert und ein vielfältiges Veranstaltungsprogramm<br />
insbesondere für ältere Bremer und Bremerhavener<br />
zusammengestellt.<br />
Guter Zweck: Beim Sommerfest der GBH im Zoo Hannover<br />
wurden 6.500 Euro eingenommen. Der Erlös geht an das<br />
Diagnostik- und Therapiezentrum für gewaltgeschädigte<br />
Kinder in Niedersachsen.<br />
Foto: Hildesheimer Allgemeine Zeitung<br />
Letzte Baulücke: Mit dem so genannten „Torhaus“ schließt<br />
die hannoversche Wohnungsgenossenschaft Ostland die<br />
letzte Baulücke auf dem „Gilde Carré“. Beim Richtfest sagte<br />
Hannovers Oberbürgermeister Stephan Weil (Bildmitte)<br />
scherzhaft, ihm werde künftig etwas fehlen, wenn er nicht<br />
– wie bislang – mindestens zwei Mal im Jahr zu einer Grundsteinlegung,<br />
einem Richtfest oder einer Eröffnungsfeier ins<br />
„Gilde Carré“ kommen könne. <strong>vdw</strong>-Verbandsdirektor Bernd<br />
Meyer (links) lobte die Genossenschaft für ihr umfassendes<br />
Engagement im Stadtteil Linden. Mit dem Torhaus werde erneut<br />
ein zukunftsweisendes Angebot realisiert, das nicht nur<br />
für die Bewohner des „Gilde Carrés“ von enormer Bedeutung<br />
sein werde. Im Erdgeschoss wird eine Kindertagesstätte eingerichtet,<br />
in denen ein privater Träger 27 Kindern betreuen<br />
wird. Außerdem entstehen in dem Neubau fünf barrierefreie<br />
Wohn- bzw. Nutzeinheiten zwischen 114 und 129 Quadratmetern.<br />
„Alle Einheiten entstehen in Passivhausbauweise: Sie<br />
kommen grundsätzlich ohne Heizung aus und werden stattdessen<br />
mit einer energiesparenden, kontrollierten Lüftungsanlage<br />
mit Wärmerückgewinnung ausgestattet“, erläuterte<br />
Ostland-Vorstand Dieter Musielak (rechts).<br />
Endlich: Ein von der Boulevard-Presse als „Horror-Haus“ tituliertes<br />
Gebäude in Osterholz-Tenever soll von der GEWOBA<br />
übernommen werden. Dieser Eigentümerwechsel verspreche<br />
„Hoffnung für die Mieter“, hieß es in lokalen Zeitungen.<br />
Derzeit gehört das Ensemble, in dem rund 400 Menschen<br />
wohnen, einer Schweizer Immobilienfirma. In den zurückliegenden<br />
Jahren sind die betroffenen Wohnungen völlig unzureichend<br />
bewirtschaftet worden. Die Bewohner klagen über<br />
defekte Heizungen und Aufzüge, über Schimmelbildung und<br />
undichte Fenster.<br />
Neuer Vorstand: Peter Effer ist in den Vorstand der WGS<br />
Bremen berufen worden.<br />
magazin <strong>0110</strong><br />
KOMPAKT<br />
53
magazin <strong>0110</strong><br />
54<br />
xxx:<br />
xxx<br />
Ausgezeichnet: Als einziges Projekt aus dem Bereich des <strong>vdw</strong> Niedersachsen<br />
Bremen hat ein Modernisierungsvorhaben der Wohnungsgenossenschaft WOGE<br />
Nordstadt in Hannover beim „Deutschen Bauherrenpreis Modernisierung 2009“<br />
eine „Besondere Auszeichnung“ erhalten. Die Jury lobte die Sanierung des denkmalgeschützten<br />
Mehrfamilienhauses in der Straße Im Moore als „generationsübergreifendes<br />
Bauvorhaben“. Gelungen sei die Modernisierung „mit einfacher, aber<br />
zeitgemäßer Ausstattung“. Das Vorhaben zeige, „wie sich gerade gründerzeitliche<br />
Wohnungen mit ihren hierarchiefreien Grundrissen für vielfältige Wohnbedürfnisse<br />
eignen“. Die Maßnahme hat rund 1,3 Millionen Euro gekostet. In dem Haus gibt<br />
es zwölf Wohneinheiten mit insgesamt fast 1000 Quadratmetern Wohnfläche.<br />
Gut und günstig: Ein Drittel der rund<br />
5500 Stäwog-Wohnungen in Bremerhaven<br />
entsprechen einem Gutachten<br />
des Bremer Energieinstituts zu Folge<br />
bereits einem guten bis sehr guten<br />
Energiestandard. „Wir sehen uns an<br />
der Spitze der Bewegung“, meint<br />
Geschäftsführer Christian Bruns. Die<br />
Unternehmenstochter Stäwog-Service<br />
produziert auch selbst Wärme und<br />
Strom. In der Feldstraße beheizt ein<br />
gasbetriebenes BHKW 70 Wohnungen,<br />
zusätzlich werden 65 Prozent des<br />
Strombedarfs abgedeckt. Die 500 Quadratmeter<br />
große Solarfläche im Stadtteil<br />
Wulstorf versorgt 30 Wohnungen<br />
mit Strom. Der Gesamtbedarf wird auf<br />
Eröffnung I: Mit einer großen Bücherkiste<br />
überraschte <strong>vdw</strong>-Verbandsdirektor<br />
Bernd Meyer die Kinder und ihre Betreuerinnen<br />
zur Eröffnung der neuen<br />
Kita des DRK in Hameln. Der schmucke<br />
Neubau, in dem künftig 55 Kinder<br />
spielen und lernen sollen, wurde von<br />
der Wohnungsgenossenschaft Hameln<br />
errichtet.<br />
Eröffnung II: In Wendeburg hat die<br />
Baugenossenschaft „Wiederaufbau“<br />
aus Braunschweig eine hochmoderne<br />
Wohnanlage für Betreutes Wohnen eröffnet.<br />
Die 33 Zwei- und Drei-Zimmer-<br />
Wohnungen waren zum Zeitpunkt<br />
der Fertigstellung praktisch allesamt<br />
vermietet. Vorstand Joachim Blätz betonte:<br />
„Die Nachfrage nach Betreutem<br />
Wohnen wird auch künftig immer<br />
mehr zunehmen.“ Die „Wiederaufbau“<br />
hat 3,5 Millionen Euro in das Projekt<br />
investiert.<br />
diese Weise zu zwei Dritteln abgedeckt. Großer Aufwand: 24 Millionen Euro<br />
will Volkswagen-Immobilien in diesem<br />
Jahr in den Bestand investieren. Schwerpunkt<br />
ist die energetische Aufwertung<br />
von Gebäuden und Wohnungen.<br />
„Wir sind uns unserer ökologischen<br />
Verantwortung bewusst“, meinte VWI-<br />
Geschäftsführer Roland Stöckigt.<br />
Neue Kinderkrippe: Die Wohnungsgenossenschaft<br />
Göttingen hat in der<br />
Gemeinde Rostorf einen Neubau mit<br />
insgesamt acht Wohneinheiten fertiggestellt.<br />
In dem Gebäude, das rund<br />
1,5 Millionen Euro gekostet hat und<br />
vom Bundesfamilienministerium mit<br />
400.000 Euro gefördert wurde, ist<br />
außerdem eine Kinderkrippe für 30<br />
Kinder untergebracht.<br />
Wohnen+: Im hannoverschen Stadtteil<br />
Roderbruch hat die GBH mit dem<br />
Ambulanten Alten- und Krankenpflegedienst<br />
Hand & Herz das Projekt „Wohnen+“<br />
gestartet. Das Angebot richtet<br />
sich vor allem an ältere Bewohner und<br />
soll ihnen das selbstbestimmte Wohnen<br />
in gewohnter Umgebung erleichtern.<br />
Gute Idee: Mit Beginn des neuen<br />
Schulhalbjahres erhalten 1200 Braunschweiger<br />
Grundschüler zweimal in<br />
der Woche kostenlos ein gesundes<br />
Frühstück. Versorgt werden Schulen<br />
in der Weststadt, im Westlichen Ringgebiet<br />
und im Siegfriedviertel. Diese<br />
gute Idee wird von der Nibelungen<br />
Wohnbau und der „Wiederaufbau“<br />
tatkräftig unterstützt. Nibelungen-<br />
Geschäftsführer Rüdiger Warnke und<br />
Wiederaufbau-Vorstand Ralf Isensee<br />
betonten, es gehe bei dem Projekt<br />
nicht um Rendite, sondern um soziale<br />
Verantwortung.<br />
Neubau I: Im Nordhorner Stadtteil<br />
Blanke errichtet die GEWO im Auftrag<br />
der Lebenshilfe ein Wohnheim für 20<br />
Menschen mit Behinderung. An den<br />
Projektkosten des rund 1,8 Millionen<br />
Euro teuren Neubaus beteiligt sich<br />
auch das Land Niedersachsen.<br />
Neubau II: In Königslutter steht die<br />
Kreiswohnungsbaugesellschaft Helmstedt<br />
kurz vor der Fertigstellung von<br />
zehn Wohnungen für Betreutes Wohnen.<br />
In direkter Nachbarschaft entstehen<br />
außerdem Arzt- und Therapiepraxen<br />
– ein ideales Umfeld also für<br />
die älteren Bewohner.
xxx<br />
xxx<br />
Ehrgeizig: Bis zum Jahr 2012 will der<br />
Bauverein Leer 23 (aktuell: 17) Prozent<br />
seines Wohnungsbestandes barrierefrei<br />
umgebaut haben. Vorstand Fritz Zitterich<br />
betonte, das Land Niedersachsen unterstütze<br />
zwar barrierefreies Bauen mit Darlehen<br />
für den Umbau und Zuschüssen für<br />
den Anbau von Fahrstühlen. Allerdings<br />
werde dieser gute Ansatz durch vorgeschriebene<br />
Obergrenzen der Wohnflächen oftmals beeinträchtigt. Bei der Sanierung<br />
von Bestandswohnungen sei das schwierig – zumal die Grundrisse vorhanden sind.<br />
Erst kürzlich hat die Genossenschaft einen Gebäudekomplex für insgesamt zwei<br />
Millionen Euro umgebaut. Von den 24 Wohnungen hatten zwölf eine Fläche von<br />
46 qm, vier eine Fläche von 72 und acht eine Fläche von 60 qm. Für die vier Wohnungen<br />
mit brutto 72 qm Wohnfläche darf aber nur eine Miete für 66 qm vereinbart<br />
werden, weil nach den Förderbestimmungen für zwei Personen die Wohnfläche<br />
von 60 qm plus 10 Prozent als angemessen gilt. Derzeit baut der Bauverein 13 barrierefreie<br />
Wohnungen, die zum Sommer fertig werden sollen. Alle Wohnungen sind<br />
längst vergeben.<br />
Irritationen: Ende des vergangenen Jahres hatten Techem und empirica ihren alljährlichen<br />
Leerstandsindex für das gesamte Bundesgebiet veröffentlicht. Zumindest<br />
in Bremerhaven und Wilhelmshaven stießen die Ergebnisse auf Unverständnis. Otto<br />
von Bebern, Geschäftsführer der GWF Wohnungs- und Immobilien GmbH, weiß,<br />
dass die Leerstandsquote in Bremerhaven deutlich über den von Techem vorgestellten<br />
Zahlen liegt. Von Bebern fragte bei empirica-Chef Reiner Braun nach, ob<br />
Wohnungen mit Etagenheizungen, Gasaußenwandgeräten etc. bei der Auswertung<br />
nicht berücksichtigt oder hochgerechnet worden seien? Braun gab von Bebern in<br />
seiner Antwort Recht: „Unser Leerstandsindex misst den ,marktaktiven‘ Leerstand,<br />
definiert als ,professionell bewirtschaftete Geschosswohnungen mit Zentralheizung<br />
und/oder zentraler Warmwasserversorgung (incl. Fernwärme)‘. Insofern fallen Wohnungen<br />
mit Etagenheizungen, Gasaußenwandgeräten etc. raus.“ Darauf stellte von<br />
Bebern gegenüber Braun klar: „Sie können versichert sein, dass Wohnungen mit<br />
Gasetagenheizung marktaktiv sind und auch professionell bewirtschaftet werden.<br />
Der Anteil etagenbeheizter Wohnungen ist in Bremerhaven sehr hoch. Die Akteure<br />
am Bremerhavener Wohnungsmarkt gehen von 5000 bis 5400 leer stehenden<br />
Wohnungen aus.“ Auch in Wilhelmshaven sind die örtlichen Experten der Ansicht,<br />
dass in der Stadt bis zu 3000 Wohnungen leer stehen, und nicht, wie von Techem/<br />
empira errechnet, 1400.<br />
Schulung an der Ostsee: Die Prüfungsabteilung des <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen<br />
und ihre Kollegen vom Kooperationsverband VNW haben sich – nun bereits zum<br />
zweiten Mal – zu einer gemeinsamen Prüferschulung getroffen. In Travemünde wurde<br />
die zentralen Fragen der anstehenden Prüfungen vorgestellt und intensiv diskutiert.<br />
Das Treffen diente zugleich zum Kennenlernen. Gerhard Viemann, Prüfungsdirektor<br />
in beiden Verbänden, zieht ein positives Fazit der Veranstaltung: „Inhaltlich<br />
sind diese Schulungen enorm wichtig. Unsere Mitgliedsunternehmen haben einen<br />
Anspruch darauf, dass wir ihnen als moderner Dienstleister und Berater gegenübertreten.“<br />
Frisch im Internet: Die Baugenossenschaft<br />
„Wiederaufbau“ (www.wiederaufbau.de),<br />
der Spar- und Bauverein<br />
Hannover (www.spar-undbauverein.de/<br />
www.dietollewohnung.de) und die<br />
WBG Helmstedt (www.wbg-helmstedt.<br />
de) haben ihre Internetpräsenz komplett<br />
überarbeitet. Klicken Sie einfach<br />
mal rein.<br />
Neue Adresse: Die Bündelung der<br />
wohnungswirtschaftlichen Aktivitäten<br />
der Wohnbau Goslar, der Wobau Bad<br />
Gandersheim und der Wohnbau Braunlage<br />
ist weitgehend abgeschlossen.<br />
Nun hat das „Gemeinschaftsunternehmen“<br />
neue Geschäftsräume bezogen.<br />
Die Adresse lautet: Rammelsberger<br />
Straße 2, 38640 Goslar.<br />
Stadtrendite: Die gbg Hildesheim hat<br />
in einer Broschüre zusammengestellt,<br />
in welcher Weise das Unternehmen zur<br />
Stadtrendite beiträgt. Vorstand Jens<br />
Mahnken schreibt: „Wir haben sowohl<br />
den finanzwirtschaftlichen Ertrag sowie<br />
den sozialen, kulturellen und städtebaulichen<br />
Zusatznutzen, den die gbg<br />
für Hildesheim Jahr für Jahr erzielt, in<br />
dieser Bilanz zusammengefasst.“<br />
Glücksfall: Die gbg Hildesheim und<br />
die Kreiswohnbau Hildesheim haben<br />
gemeinsam eine 7000 Quadratmeter<br />
große Lagerhalle gekauft und dem in<br />
der Stadt ansässigen Theater für Niedersachsen<br />
zur Verfügung gestellt. Die<br />
Halle wird Lager, Produktionsstätte und<br />
Werkstatt. gbg-Vorstand Jens Mahnken<br />
sprach nach dem Kauf von „einem<br />
Glücksfall für den Theaterstandort<br />
Hildesheim“.<br />
Hoher Besuch: Niedersachsens Sozialministerin<br />
Mechthild Ross-Luttmann<br />
war zu Gast bei der Siedlungsgesellschaft<br />
Cuxhaven. Ihr Interesse galt vor<br />
allem dem Sanierungsgebiet Lehfeld.<br />
Siedlungs-Geschäftsführer Erich Schruff<br />
und zahlreiche Vertreter der Stadt führten<br />
die Ministerin durch das Quartier<br />
und gaben einen Überblick über bereits<br />
umgesetzte und noch anstehende<br />
Projekte.<br />
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Bestellungen beim <strong>vdw</strong><br />
Niedersachsen Bremen,<br />
E-Mail: info@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
Fax: 0511 / 1265-111<br />
Bestellformulare auch unter<br />
www.100-Jahre-<strong>vdw</strong>.de<br />
Im Buchhandel ist das Buch<br />
„Zukunft Wohnen“ unter<br />
ISBN 978-3-87292-330-1<br />
(Hammonia-Verlag) erhältlich.<br />
HERAUSGEBER<br />
<strong>vdw</strong><br />
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />
Niedersachsen Bremen e.V.<br />
REDAKTION<br />
Carsten Ens<br />
05 11 – 12 65-127<br />
E-Mail: c.ens@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
VERANTWORTLICH IM SINNE DES PRESSERECHTS<br />
Heinrich Kleine Arndt<br />
05 11 – 1265-124<br />
E-Mail: h.kleine-arndt@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
WOHNUNGSWIRTSCHAFT, RECHT<br />
Jörg Cammann<br />
05 11 – 12 65-143<br />
E-Mail: j.cammann@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
STEUERN<br />
Jörg Berens<br />
05 11 – 12 65-145<br />
E-Mail: j.berens@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
BAUEN UND TECHNIK<br />
Karsten Dürkop<br />
05 11 – 12 65-126<br />
E-Mail: k.duerkop@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
MULTIMEDIA, BILDUNG, FAI<br />
Annegret Dettmer<br />
05 11 – 12 65-125<br />
E-Mail: a.dettmer@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
STELLENANZEIGEN<br />
Ilka Birnbaum<br />
05 11 – 12 65-123<br />
E-Mail: i.birnbaum@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
ANFORDERUNGEN<br />
GESTALTUNG<br />
designagenten.com<br />
DRUCK<br />
Druckerei Lönneker<br />
Warteweg 40<br />
37627 Stadtoldendorf
Siedlungen der 50er und 60er Jahre<br />
Ursprung – Qualitäten – Erneuerung<br />
Ulrich Gerlach<br />
Wohnen im Alter<br />
Bausteine für die Wohnungswirtschaft<br />
Renate Narten<br />
Diese aktuellen Dokumentationen können<br />
beim <strong>vdw</strong> erworben bzw. bestellt werden:<br />
Die Siedlungen der 50er und 60er Jahre:<br />
Herausforderungen und Chancen<br />
Ulrich Gerlach,<br />
Herausgeber:<br />
<strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen 24,80 €<br />
Wohnen im Alter –<br />
Bausteine für die Wohnungswirtschaft<br />
Dr. Renate Narten,<br />
Herausgeber:<br />
<strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen 24,80 €<br />
Ältere Mieter im Wohnungsbestand –<br />
Handbuch zur baulichen Anpassung von<br />
Bestandswohnungen und zum Aufbau<br />
wohnbegleitender Dienstleistungen<br />
Autorin: Dr. Renate Narten,<br />
Herausgeber:<br />
<strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen 25,00 €<br />
Wohnen und Klimaschutz –<br />
Eine Initiative der ag Wohnen<br />
Bremen-Bremerhaven<br />
(März 2008) 10,00 €<br />
Energieeffizienz im Wohnungsbau – Berichte<br />
aus Theorie und Praxis (September 2007) 12,00 €<br />
GEWOS-Gutachten<br />
Entwicklung der regionalen Wohnungsmärkte<br />
CD-ROM:<br />
GEWOS-Gutachten und Regionssteckbriefe 50,00 €<br />
(für <strong>vdw</strong>-Mitglieder) 25,00 €<br />
Broschüre:<br />
GEWOS-Gutachten 40,00 €<br />
(für <strong>vdw</strong>-Mitglieder) 20,00 €<br />
Sicheres Wohnen – Gute Nachbarschaft<br />
Hrsg.: Niedersächsisches Innenministerium mit<br />
Unterstützung des <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen kostenlos<br />
Sicherheit planen und gestalten<br />
Hrsg.: Niedersächsisches Innenministerium mit<br />
Unterstützung des <strong>vdw</strong> Niedersachsen Bremen kostenlos<br />
Sichere Nachbarschaften: Konzepte-Praxis-Beispiele<br />
Hrsg.: GdW Bundesverband deutscher<br />
Wohnungs- und Immobilienunternehmen 10,00 €<br />
Bitte senden Sie die Bestellung an den <strong>vdw</strong><br />
Niedersachsen Bremen e.V.<br />
Postfach 61 20 · 30061 Hannover<br />
oder einfach per Fax 05 11 · 12 65-111 oder<br />
E-Mail: i.birnbaum@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
TERMINE 2010<br />
24.02. Hamburg<br />
5. Norddeutsche Energiekonferenz<br />
15./16.04. Zwischenahner Gespräch<br />
19./20.04. Bremerhaven<br />
Ausschuss für Planung und Technik<br />
(gemeinsam mit dem VNW)<br />
26./27.04. Hamburg<br />
Gemeinsamer Genossenschaftstag<br />
09. – 11.06. Studienreise nach Wien<br />
Ausschuss für Planung und Technik<br />
(gemeinsam mit dem VdW Rheinland Westfalen)<br />
07./08.09. Celle<br />
Verbandstag<br />
29./30.09. Steinhude<br />
Fachtagung „Rechungswesen“<br />
30.09./01.10. Lübeck<br />
Arbeitskreistreffen „PR und Marketing“<br />
(gemeinsam mit dem VdW Rheinland Westfalen<br />
und VNW)<br />
02.12. Hannover<br />
9. Wohnungspolitischer Kongress<br />
11.01.2011 „auftakt11“<br />
und Neujahrsempfang<br />
Müssen Sie gerade an Energie -<br />
verbräuche denken? Wir schon.<br />
aber den stellt ja auch niemand in Rechnung.<br />
Zugegeben: Den Energieverbrauch eines Blitzes können selbst wir nicht messen –<br />
Dass wir anders denken, hat<br />
uns weltweit zur Nr. 1 gemacht:<br />
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voranbringen. Durch optimierte<br />
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Tel.: +49 4221 797-0<br />
InfoDelmenhorst@ista.de<br />
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Ausblick 02/2010<br />
Am 13. April erscheint das nächste <strong>vdw</strong> magazin.<br />
„Vernetztes Wohnen“ wird eines der Schwerpunktthemen<br />
sein. Außerdem ist ein Beitrag über „Ruhr 2010 – Kulturhauptstadt<br />
Europas“ vorgesehen. Darüber hinaus blicken<br />
wir auf das bevorstehende Zwischenahner Gespräch und<br />
den Gemeinsamen Genossenschaftstag.<br />
<strong>vdw</strong><br />
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft<br />
Niedersachsen Bremen e.V.<br />
Postfach 61 20<br />
30061 Hannover<br />
Tel.: (05 11) 12 65 - 01<br />
Fax: (05 11) 12 65 - 111<br />
Internet: www.<strong>vdw</strong>-wohnen.de<br />
www.<strong>vdw</strong>-magazin.de<br />
E-Mail: info@<strong>vdw</strong>-online.de<br />
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.<br />
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein<br />
Postfach 62 04 50,<br />
22404 Hamburg<br />
Tangstedter Landstraße 83,<br />
22415 Hamburg<br />
Tel.: (040) 520 11- 0<br />
Fax: (040) 520 11- 201<br />
Internet: www.vnw.de<br />
E-Mail: info@vnw.de