EXTRAGESCHLOSSENE FONDS - Steiner Company

EXTRA GESCHLOSSENE FONDSRHEINISCHE POSTDONNERSTAG, 6. DEZEMBER 2012E10Fonds10ALTERNATIVENInvestieren in lukrative NischenNischen bieten derzeit lukrativeInvestments, meinen dieSachwertexperten bei MPC Capital.Das Hamburger Emissionshausinvestiert unter anderem inStudenten-Apartments.VON JOSÉ MACIASVeränderte Marktbedingungenbergen Herausforderungen,bieten aber auch Chancen.Dieser Erkenntnis folgtauch eines der erfahrenstenEmissionshäuser für GeschlosseneFonds in Deutschland.Jahrelang stand der NameMPC Capital AG vor allem fürBüroimmobilien und Schiffe.Es kommt nicht von ungefähr,dass die Hanseaten von ihremHauptsitz an der HamburgerPalmaille einen perfekten Blickauf die einfahrenden Schiffe inden Hamburger Hafen haben.Doch neue Schiffsfonds sindangesichts der Krise der Schifffahrtsmärktefür Vorstand AlexanderBetz kein Thema: „Wirplanen im Moment keinenneuen Publikumsfonds imSchiffsbereich.“ Er sagt das miteinem Bedauern, denn derMarktkenner ist überzeugt: „Eswird wieder die Zeit der Schiffekommen. Bis dahin konzentrierenwir uns auf das aktiveManagement der laufendenFonds.“ Auch bei MPC Capitalsind Schiffsfonds von der Krisebetroffen, etliche Fälle hat dasUnternehmen bereits restrukturiert.„Das anhaltendschlechte Marktumfeld belastetweiter viele Schiffsfonds“,erläutert der Vorstand. „Eswerden noch weitere Herausforderungenzu meistern sein.“Privatanleger kaufen amZweitmarkt Chancen von morgenVON JOSÉ MACIASDas muss man sich auf derZunge zergehen lassen: Währendin der breiten Öffentlichkeitder Eindruck entsteht, GeschlosseneFonds an sich seienTeufelszeug, nutzen vor allemprivate Anleger die Gelegenheit,um sich auf den Zweitmarktbörsenmit guten Investmentseinzudecken. So habenprivate Käufer bei der führendenZweitmarktplattform, derFondsbörse Deutschland BeteiligungsmaklerAG (Zweimarkt.de),seit diesem Jahr miteinem Anteil von rund 70 Prozentdie professionellen Anlegererstmals überholt.Allein im Oktober freute sichVorstand Alex Gadeberg über400 erfolgreiche Vermittlungen.Historisch betrachtet wardas einer der höchsten Werteüberhaupt. „Das ist eine sehrerfreuliche Entwicklung. Mit3488 Anteilen nach den erstenzehn Monaten liegt die Anzahlder Vermittlungen rund zwölfProzent höher als im Vorjahreszeitraum.“Im aktuell so schwierigenSchiffsmarkt verzeichnet dieFondsbörse nominal sogar nahezudie gleichen Umsätze wieim Vorjahr, aber die niedrigenKurse führen dazu, dass sichhier der reale Umsatz fast halbierthat. „Es gibt einige Anleger,die wollen einfach nur verkaufen– egal wie. Daher sehenwir in diesem Bereich teilweisedrastisch reduzierte Kurse“,konstatiert Alex Gadeberg.Eine Situation, die insbesonderegut informierte Privatanlegeroffenbar nutzen, umFondsanteile zu kaufen, bei denenHistorie und Preis-Leistungstimmen. Gerade bei den„Es gibt einigeAnleger, diewollen einfachnur verkaufen –egal wie“Alex GadebergFondbörse DeutschlandSchiffen sieht der Fondsbörsen-Vorstanddiese Strategieals geschickt an: „Ich bin davonüberzeugt, dass einige dieserAnleger, die zu den jetzigenKursen einsteigen, sich in wenigenJahren schon fragen werden,warum sie nicht doppeltso viele Fondsanteile gekaufthaben.“ Gadeberg verweisthier auf die historischen Erfahrungenmit dem stets zyklischenSchiffsmarkt und aufMarktprognosen, wonachetwa der weltweite Containermarktim Schiffsbereich jährlichum drei bis vier Prozentsteigen wird.Starke Nachfrage verzeichnenauch Immobilien und andereAssetklassen auf derZweitmarktbörse. „Gerade beiImmobilien sind derzeit eineReihe von guten Produkten aufdem Markt, sehr zukunftsorientiertund mit einer großenStreuung. Auch hier gibt es fürviele Anleger klare Einstiegschancen.“Allerdings rät Gadeberg,bei allen BeteiligungenStudentisches Wohnen statt Schiffsfonds – die MPC Capital AG investiert seit einiger Zeit unter anderem in Studenten-Apartments. Eines der erstendieser Art steht an der Scharnhorststraße in Greifswald.FOTO: MPC CAPITAL AGgenau hinzuschauen: „Esreicht nicht zu prüfen, ob dasEinkaufszentrum oder die Immobilienbislang gut performthaben: Wichtig ist, ob das Managementerfahren ist.“Für das Jahr 2013 ist Alex Gadebergdaher ähnlich positivwie in diesem Jahr gestimmt.Die Durchschnittskurse aufdem Zweitmarkt dürften imJahresschnitt auf dem aktuellenNiveau bleiben ebenso dieJahresumsätze. Allerdings sindauch die Zweitmärkte von denRegulierungsplänen stark betroffen.Die FondsbörseDeutschland, die von den BörsenHamburg, Hannover undMünchen betrieben wird, bereitetsich schon seit Monatenintensiv auf die damit verbundeneneue Marktphase vor.„Im Laufe des Jahres 2013werden wir ein völlig neues Ablaufsystemeinführen – alle Abläufewerden dann den neuengesetzlichen Vorgaben entsprechen.“Mehr noch: DieHamburger investieren mitgroßem Aufwand, um ihreMarktführerschaft weiter ausbauenzu können. Geplant istetwa, für jeden Käufer ein separatesTreuhandkonto einzurichtenund somit das gesamteKaufverfahren noch transparenterzu gestalten.Dadurch will die Fondsbörsenicht zuletzt die theoretischeGefahr einer Insolvenz ausschließen.„Es könnte zwarsein, dass nicht jeder Anlegerdas sofort als Verbesserung sehenwird“, so Gadeberg, „denndie neuen Regulierungsregelnerfordern auch mehr Papieraufwand.Die dadurch gewonnenezusätzliche Sicherheit fürdie Anleger ist jedoch einschlagendes Argument.“Transparenz, das ist es, wasAlexander Betz und seine Mitstreitersich angesichts derBranchenkrise auf die Fahnengeschrieben haben. Begonnenhat er unter anderem mit derfrühen Einführung von ProduktinformationsblätternundZwischenberichten. „Wir habendafür zwar anfangs Kritikeinstecken müssen, aber jetztsehen wir uns bestätigt: anTransparenz führt kein Wegvorbei.“ Betz bezeichnet geradeGeschlossene Fonds alstransparent, weil in den Prospektenalle wesentlichenKennzahlen und Informationenwie z.B. zu Kosten enthaltenseien. Auch er befürwortet,wie der Branchenverband VGF,eine strengere Regulierung:„Wenn jetzt einige Anbieterfordern, Kriterien für kleinereAnbieter aufzuweichen, dannführt das nicht zum Ziel: KleineAutos müssen genauso zumTÜV wie große!“Äußerst positiv entwickeltsich eine neue Assetklasse derHanseaten – studentischesWohnen. MPC Capital siehtsich hier als Pionier und hatmit den ersten Studenten-Wohnungs-Fonds auch das Interessevon Vertrieb und Anlegerngeweckt. Mit geplantenjährlichen Auszahlungen von5,75 Prozent hat sich das Unternehmengut positioniert.Alexander Betz kommt regelrechtins Schwärmen. „Wirsind von diesem Thema totalbegeistert. Die Fonds kommenmit ihrem mehrstufigen Sicherheitskonzeptsehr gut an.Studentenapartments verbindendie Vorteile von Büroobjektenmit denen von Wohnimmobilien.“MPC Capital arbeitethier exklusiv mit dem führendenAnbieter Youniq zusammen.Gekauft wird zugünstigen Preisen bis zum17fachen der Jahresmiete. „Zudemkaufen wir ja keine einzelneWohnung, sondern ganzeApartmentanlagen, die sichgewerblich bewirtschaften lassen“,ergänzt der Vorstand.Zwar dauerte die Platzierungdes Fonds im Zuge der Finanzkriselänger als in der Vergangenheit,doch MPC Capitalplant im Rahmen der Kooperationmit Youniq weitere Fonds.Für Alexander Betz habendiese Apartments eine großeZukunft – selbst wenn sie irgendwannnicht mehr von Studentengenutzt werden sollten.Die eigentliche Chance lägenicht in den hohen Studentenzahlen,sondern in der Strukturdes deutschen Wohnimmobilienmarktes.Dieser istmit einem Anteil von mehr als80 Prozent an 3-5-Zimmerwohnungenvor allem auf Familienausgerichtet. Ein- oderZweizimmerwohnungen fürdie zunehmende Zahl an Single-Haushaltensind dagegenäußerst knapp. „Schon jetzthaben wir eine hohe NachfrageHamburg Trust setzt auf ImmobilienVON JOSÉ MACIASDirk Hasselbring bringt dasGeschäftsmodell auf denPunkt: „Wir leben und managenImmobilien – das ist unsernachhaltiger und professionellerAnsatz.“ Der Vorsitzendeder Geschäftsführung derHamburg Trust Grundvermögenund Anlagen GmbH ist einwahrer Kenner dieser Materie,sein Handwerkszeug hat derBetriebswirt schließlich nichtnur in Deutschland gelernt,sondern unter anderem auchals Investmentmanager inAustralien.Und beim Thema Sachwertesetzen Hasselbring und seineMitarbeiter sogar ganz konsequentauf Immobilieninvestments.„Dabei steht nicht nurdas Produkt GeschlosseneFonds im Vordergrund“, argumentiertder Hamburg-Trust-Chef, der seit 2011 an der Spitzedes Unternehmens steht.„Wir verstehen uns als Investmenthausfür Immobilien undbieten sie in unterschiedlichenVerpackungen an, als GeschlosseneFonds, Investmentfondsoder auch REITs.“Private, institutionelle Kunden,Family Offices, Sparkassenund Banken zählen zu denKunden des Emissionshauses.Von Krise ist hier keine Spur,denn vor allem die privatenund institutionellen Kundenbescheren den Hanseaten steigendeNachfrage nach indirektenImmobilieninvestments.Allein in den letzten fünf Jahrenhat Hamburg Trust für seineAnleger ein Portfolio imWert von 1,3 Milliarden Euroaufgebaut. Shopping-Centerwie etwa die DortmunderThier-Galerie und die CenterentwicklungMilaneo in Stuttgartder renommierten ECE/Otto-Gruppe zählen zu den Investments.„Die Performanceder ECE Shoppingcenter in geschlossenenFonds läßt sichsehen“, erläutert Hasselbring.Und wie sieht die Bilanz derShopping-Center aus? DerHamburg-Trust-Chef verweistauf die nackten Zahlen, von 30Centern lagen nur drei Investmentsleicht unter der prognostiziertenRendite lagen:„Zehn erreichten die Prognose,17 performten sogar besserals vorausgesagt.“ HamburgTrust vertraut hier nicht alleinauf die steinernen Sachwerte,sondern legt großen Wert aufein erfahrenes Management.„ECE ist ein hervorragenderAsset-Manager: Das Unternehmenführt die Shopping-Center mit großer Erfahrungund passt sich den regionalenMärkten perfekt an“, so Hasselbring.Als Investor geheHamburg Trust dabei stets aufNummer sicher. „Wir übernehmenkeine Development-Risikenund kaufen stets für einenguten Preis ein.“Hamburg Trust will bei denBauten mitreden und steigtein, bevor die Baugenehmigungerteilt wird. Geld fließt allerdingserst dann, wenn dieObjekte fertiggestellt sind.Und: „Mindestens 90 Prozentdes Objekts müssen vermietetsein.“ Diese kaufmännischeVorsicht überzeugt auch vielePrivatkunden. Bei der DortmunderThier-Galerie etwa,ein 300-Millionen-Euro-Projekt,beteiligten sich rund 3500Anleger – ein Drittel davonstammen aus der Ruhrgebietsmetropole.Gute Renditen versprichtauch das Shopping-Center imStuttgarter Milaneo, das HamburgTrust im Sommer erworbenhat. 200 Shops, 43 000Quadratmeter Verkaufsflächein bester Lage – das verheißtvon Nicht-Studenten nach denApartments.“Beim „kleinteiligen Wohnen“stimmten auch die Renditen,während gewerblicheImmobilien, klassische Wohnimmobilienund Auslandsimmobilienfür die Hamburgerderzeit kein Thema sind. „Zuteuer“, winkt Alexander Betzab. Bei Büroimmobilien prüftdas Unternehmen ausschließlichA-Standorte in deutschenB-Städten, und auch für dieAnlageklassen Energie und Infrastruktursieht es für die Zukunftinteressante Projekte.Insgesamt zeigt sich der Vorstandzuversichtlich, was dieZukunft von GeschlossenenFonds angeht. „Die Branche„Die Fonds kommenmit ihrem mehrstufigenSicherheitskonzeptsehr gut an“Alexander BetzMPC Capital AGhat jetzt die Talsohle erreicht.Natürlich gibt es viele Anleger,die derzeit mit der Entwicklungihrer Produkte nicht zufriedensind – das liegt zum einenan der Marktentwicklung,aber oft auch an einer falschenErwartungshaltung“, argumentiertBetz.„Geschlossene Fonds, diesolide konzipiert sind, eignensich für Anleger, die ihr Geldfür zehn Jahre oder mehr gewinnbringendinvestierenmöchten und für diese Zeitnicht darauf angewiesen sind:Die Renditeerwartung, abereben auch das Risiko liegen dabeideutlich über der bzw. demeiner Kapitallebensversicherung,jedoch nicht höher alsbei Aktien.“Shopping-Center wie die Düsseldorfer Kö-Galerie zählen zu den Investmentsvon Hamburg Trust.FOTO: THOMAS BUSSKAMPnachhaltige Renditen, die einlangfristiges Investment lohnenswertmachen. Auch imWohnungsbau sind die Hanseatensehr aktiv, allerdingsmeiden sie das Luxussegment.„Wir kaufen ausschließlichWohnimmobilien, die sich injeder Marktlage vermieten lassen.Deshalb konzentrierenwir uns in Deutschland auf diesieben großen Ballungsräume“,berichtet Dirk Hasselbring.Dabei setzt HamburgTrust auf sein eigens konzipiertesErfolgsmodell: HamburgTrust bringt sich frühzeitigggfs. auch vor Baugenehmigungin die Bauvorhaben mitein und gestaltet bei Raumzuschnittenund Inneneinrichtungenmit.Geld fließt allerdings erstdann, wenn die Objekte fertiggestelltsind. Und: „Mindestens90 Prozent des Objektsmüssen vermietet sein.“ KeinWunder, dass manche Immobilienschnell vermittelt sind.Ein in diesem Herbst fertiggestelltesWohnungsbauprojektin Stuttgart-Böblingen warschon zwei Monate vor Fertigstellungkomplett vermietet.Der Fonds befindet sich zurZeit in der Endplatzierung.Dirk Hasselbring sieht daherfür Wohnimmobilien rosigeZeiten voraus: „In den Ballungszentrenmangelt es anWohnimmobilien für Ein- undZwei-Personen-Haushalte.Gerade bei den Wohnimmobilienplant Hamburg Trust einnoch breiter aufgefächertesAngebot. Seniorenresidenzenzählen ebenso dazu wie die 795Studenten-Apartments, die inMainz Ende 2013 fertiggestelltwerden. Hier hat HamburgTrust mit dem Studierendenwerkganz langfristig geplantund einen Mietvertrag über 30Jahre abgeschlossen – und sogarjährliche Mietsteigerungenvereinbart.