Hallesche-Immobilienzeitung-Ausgabe62-2017-04

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I m m o b i l i e n z e i t u n g f ü r H a l l e u n d d e n S a a l e k r e i s
62. Ausgabe: April 2017
Die Angst vor der Blase Fortsetzung von Seite 1
Die Regierung rüstet gegen die Immobilienblase. Doch dass der Wohnungsmarkt
zusammenbricht, dafür spricht wenig.
Gleichzeitig steigt das Angebot
am Markt weiter, weil beispielsweise
Eigentümer Angst bekommen
und verkaufen, also „Kasse
machen“ wollen, bevor die Preise
weiter sinken.
Wie gefährlich eine zu große
Euphorie auf dem Immobilienmarkt
ist, zeigt die Finanzkrise in
den USA nach 2007. Dort hatten
die Banken, auch auf Druck der
Politik, immer häufiger Kredite an
Hausbauer zu günstigen Bedingungen
vergeben. Viele Familien
kauften in der festen Überzeugung,
dass der Preisanstieg anhalten
würde. Doch bald konnten die
ersten Hausbesitzer ihre Kredite
nicht mehr bedienen, viele Häuser
mussten zwangsversteigert
werden. Die Folge: Die Preise
brachen massiv ein, und die vielen
Kredite waren plötzlich nichts mehr
wert. Das war der Auslöser der
weltweiten Finanzkrise.
Und nun steigen auch in Deutschland
die Immobilienpreise.
Angefacht vor allem von zwei
Faktoren: den niedrigen Zinsen
für Baukredite und die geringen
Renditen, die Sparanlagen derzeit
generieren, bedingt durch die
massive Flutung der Märkte durch
die EU mit billigem Geld. So ist
die Immobilie nach wie vor als
Geldanlage attraktiver geworden.
Zudem sind in den vergangenen
Jahren mehr Menschen in die
Städte gezogen. Entsprechend
zuversichtlich blickt die Baubranche
auf 2017: Sie erwartet im laufenden
Jahr den höchsten Umsatz seit 20
Jahren. Die Auftragsbücher sind
voll. Im Jahr 2016 wurden etwa
in Sachsen-Anhalt 4.809 zum Bau
freigegebene Hochbauvorhaben
im Wohn- und Nichtwohnbau
registriert. Das entsprach einem
Plus von 162 Bauvorhaben,
beziehungsweise 3,5 Prozent
gegenüber dem Vorjahr.
Im Wohnungsneubau wurde die
Bestmarke des Vorjahres erneut
übertroffen. Die bedeutendste
Sparte innerhalb des Wohnungsbaus
bildete der Neubau von
Ein- und Zweifamilienhäusern,
in denen 2.335 Wohnungen
entstehen sollen (plus 0,5 Prozent).
Die Genehmigungen für den
Neubau von Mehrfamilienhäusern
und Wohnheimen nahm um 20,1
Prozent zu. Zusätzliche 1.459
Wohnungen sollen in diesem
Bereich entstehen. Dieser Boom auf
den Baustellen stärkt das Wachstum
der gesamten Wirtschaft. Doch
mit ihm wächst die Angst vor der
Immobilienblase.
Aber droht diese Gefahr in
Deutschland? Entsteht gerade
eine Immobilienblase? Darüber
sind sich die Experten uneins.
Pro: Wir befinden uns schon
mitten in der Blase, sagen einige
Experten. Als Indiz gilt ihnen, dass
die Kaufpreise für Wohnungen
deutlich schneller steigen als die
Mieten. In Deutschland kletterten
die Preise für Neubauten und
Bestandsimmobilien in Deutschland
zwischen 2007 und Herbst
2016 um 29 Prozent, die Preise
für Neubauten und Bestandsimmobilien
um 63 beziehungsweise
59 Prozent. Darin sehen Experten
einen Beleg für zunehmend
spekulative Investments: Gekauft
wird heute lediglich, um morgen
noch teurer verkaufen zu können.
Kontra: Keine Blase – zu diesem
Fazit kommt der Zentrale Immobilienausschuss
(ZIA) in seinem
diesjährigen, kürzlich veröffentlichtem
Frühjahrsgutachten. Die
Kaufpreisübertreibung, heißt es
in dem Gutachten, sei bundesweit
noch so gering, dass sie sich mit
den niedrigen Zinsen oder einem
Nachholeffekt erklären lässt.
Außer in den „Schwarmstädten“:
Dort seien die Preise maßlos
überzogen, um ca. 50 Prozent
etwa in Berlin oder Köln, 75
Prozent sogar in Hamburg. Die
Zeit scheinbar unbegrenzt
steigender Preise aber sei vorbei,
seien in ihnen offenbar bereits
weiter signifikant steigende
Mieterträge eingepreist, so die
Experten der ZIA. Damit sei aber
gerade in Berlin und München
zukünftig nicht mehr zu rechnen.
Seit nunmehr fünf Jahren klettern
die Kaufpreise auf immer neue
Höhen. Bundesweit lagen sie 2016
um 48 Prozent höher als 2010. Blase
ja - oder nein?
"Das hängt wesentlich davon ab,
ob die Preise weiter so rasant
steigen", so immoHAL Geschäftsführer
und Wertgutachter Ralf
Bauer. "In Halle sind die Preise
in den letzten 3 Jahren bis zu
30% gestiegen. Bei Einfamilienhäusern
gibt es aber bereits eine
Stagnation (siehe auch Immobilienpreise
Seite 11). Ich denke,
in Halle wird es eher zu einem
normalen Abschwung kommen
und wahrscheinlich nicht zu einer
Blase."
Dennoch ist die Angst vor einer
Blase groß, nicht nur unter Häuslebauern.
Das hat auch die Politik
auf den Plan gerufen. In jedem
Falle rüstet sich die Bundesregierung,
um Preisblasen
auf dem deutschen Immobilienmarkt
zu vermeiden. Das
Finanzministerium hat im vergangenen
Jahr einen Gesetzentwurf
erarbeitet, in dem vier
Maßnahmen genannt werden,
um eine „kreditgetriebene Überhitzung
des Immobilienmarktes“
zu verhindern. Notfalls soll die
Kreditvergabe gedeckelt werden.
Das heißt, Obergrenzen für die
Beleihung von Immobilienkrediten
sollen eingeführt werden.
Immobilien dürften dann nicht
mehr zu 100 Prozent des
Beleihungswertes oder mehr
beliehen werden, sondern nur
noch bis zu dieser, dann
festzusetzenden Obergrenze.
Außerdem soll ein Zeitraum
fixiert werden können, in dem ein
gewisser Anteil eines Kredites
zurückgezahlt werden müsste.
Auch eine Grenze für die Schuldentragfähigkeit
eines Kreditnehmers,
bezogen auf sein Einkommen,
könnte definiert werden.
Möglich wäre zudem, dass eine
Mindestrückzahlung vereinbart
werden müsste – tilgungsfreie
Kredite wären dann nicht mehr
möglich. Es könnte noch im
Frühjahr in einer abgespeckten
Variante den Bundestag passieren.
Gegen das geplante Gesetz regt
sich Widerstand. In einer Anhörung
im Finanzausschuss des Bundestages
vor einigen Tagen haben
Bankenverbände und Immobilienbranche
das geplante Gesetz
kritisiert. Die Vorschläge im
Gesetzentwurf der Bundesregierung
seien überzogen und
den tatsächlichen Risiken nicht
angemessen, heißt es in einer
gemeinsamen Stellungnahme von
Banken und Sparkassen. „Trotz
zum Teil deutlicher Preissteigerungen
in einigen Ballungsgebieten
liegt gegenwärtig in Deutschland
keine Überhitzung des Immobilienmarktes
vor.“ „Deutschland weist
vergleichsweise stabile Immobilienmärkte
auf“, betont die
Kreditwirtschaft. „Die Finanzierungsmodalitäten
sind konservativ
und durch langfristige Zins- und
Tilgungsvereinbarungen geprägt.“
Die Kreditwirtschaft kritisiert, dass
„andere Möglichkeiten zur
Bekämpfung einer Überhitzung,
wie beispielsweise steuerliche
Änderungen, Bereitstellung von
Bauland in Ballungsgebieten,
Vereinfachung der Bauordnung
etc.“, nicht geprüft würden.
Auch der Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
hält das Gesetz für
überzogen. Ein flächendeckendes
Problem, von dem wesentliche
Systemrisiken für den Finanzmarkt
ausgehen können, sei derzeit
nicht ersichtlich: „Nach unserer
Auffassung besteht daher keine
Notwendigkeit, im privaten Immobilienfinanzierungsgeschäft
derart
weitreichende Eingriffsrechte einzuführen.“,
heißt es in einer
Stellungnahme. Offenbar hat die
Kritik gewirkt. Momentan sieht
es so aus, als ob von den vier
geplanten neuen Regeln für
Obergrenzen noch zwei übrig
sind: Eine Obergrenze für die
Darlehenshöhe, bezogen auf den
Immobilienwert („Loan to value“)
und eine Vorgabe für den maximalen
Zeitraum, innerhalb dessen
ein bestimmter Anteil des Darlehens
zurückgezahlt werden muss
(„Amortisationsanforderung“).