Unser Unternehmensleitbild - Bauverein Halle & Leuna eG

1 Geschäftsverlauf
Die deutsche Wirtschaft hat ihren eindrucksvollen Erholungskurs
auch im zweiten Jahr in Folge nach dem starken globalen
Konjunktureinbruch mit einem Bruttoinlandsprodukt von
+ 3,0 % fortgesetzt (Vorjahr: + 3,6 %). Sie zeigte sich damit
insgesamt für das ganze Jahr in einer guten Verfassung. Nicht
übersehen werden darf aber dabei die deutliche Schwächung
der Konjunktur im vierten Quartal 2011. Es ist deshalb für das
Jahr 2012 anzunehmen, dass die wahrnehmbare Erholung
nach der Rezession der Krisenjahre 2008 und 2009 zunächst
abgebremst werden wird. Noch ist auch nicht abzuschätzen,
ob im Jahr 2012 der Anfang eines erneuten moderaten Abschwungs
oder gar einer regelrechten Rezession bevorsteht.
In Sachsen-Anhalt stieg im Jahr 2011 das Bruttoinlandsprodukt
um + 2,8 % (Vorjahr: + 2,4 %) und erreichte damit wieder
nahezu den Wert von vor der Wirtschafts- und Finanzkrise.
Unter den neuen Bundesländern belegt Sachsen-Anhalt damit
hinter Sachsen und Thüringen den dritten Platz.
Die privaten Konsumausgaben in Deutschland erhöhten sich
im Jahr 2011 erneut um real 1,4 %. Ausgelöst wurde diese Entwicklung
durch Einkommenszuwächse von im Schnitt 3,2 % -
was auch einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Gestützt wurde der private Konsum auch durch die aufgrund
der allgemeinen Inflationsangst abnehmende Sparneigung.
Die Verbraucherpreise sind im Jahr 2011 nochmals deutlicher
als im Vorjahr um 2,3 % gestiegen (2010 + 1,1 %).
Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte im Jahr 2011 einen neuen
Höchststand mit über 41 Mio. Beschäftigten. Von der deutlichen
wirtschaftlichen Stabilität hat der Arbeitsmarkt nach
dem Jahr 2010 erneut stark profitiert. Im Jahresdurchschnitt
waren weniger als 3,0 Mio. Personen in Deutschland arbeitslos
gemeldet. Die Arbeitslosenquote, bezogen auf alle zivilen
Erwerbspersonen, belief sich im Jahresdurchschnitt auf 7,1 %
(Vorjahr: 7,7 %). Die Arbeitslosigkeit war in Ostdeutschland
weiterhin mit 11,3 % (Vorjahr: 12,0 %) deutlich höher als in
Westdeutschland mit 6,0 % (Vorjahr: 6,6 %). In Sachsen-Anhalt
lag die durchschnittliche Arbeitslosenquote 2011 mit einem
Wert von 11,6 % deutlich unter den Vorjahreswerten (2010
12,5 %).
Insgesamt geht mit einer sehr positiven Entwicklung der Arbeitslosigkeit
aufgrund einer Vielzahl nur marginal Beschäftigter
kein Zuwachs beim Arbeitszeitvolumen einher. Vielmehr
wird ein sinkendes Arbeitszeitvolumen auf immer mehr
Beschäftigte verteilt. Dadurch sinkt nominell die Zahl der Arbeitslosen
und die Zahl der Erwerbstätigen steigt an. Bei einer
Vielzahl der neu entstandenen Arbeitsplätze handelt es sich
aber um prekäre Beschäftigungsverhältnisse, bei denen das
Lohneinkommen nicht ausreicht, den eigenen Lebensunterhalt
zu sichern. Damit eröffnen die gestiegenen Erwerbsmöglichkeiten
zum Beispiel nicht zwangsläufig mehr Haushalten
eine eigenständige und nachhaltig sichere Haushaltsführung
in einer eigenen Wohnung.
1.1 Branchenentwicklung
Als eine Konsequenz aus der Erholung und der feststellbaren
Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage der Wirtschaft nach
der Krise stiegen zugleich die Verbraucherpreise wieder an.
Hauptverantwortlich für den deutlichen Anstieg waren die
Energiepreise, die sich im Jahr 2011 um 10,0 % erhöhten.
Kennzeichnend für diesen Anstieg der Verbraucherpreise ist,
dass diese unabhängig von der jeweiligen Region in Deutschland
erfolgten. Die Erhöhungen der Bruttolöhne und -gehälter
sind aber regional höchst unterschiedlich verteilt, da gerade
die Anzahl großer tarifgebundener Arbeitgeber in den neuen
Bundesländern deutlich geringer ist und somit Lohn- und Gehaltszuwächse
aufgrund von Tariferhöhungen weniger Auswirkung
zeigen.
Nominell sind auch als Konsequenz der hohen Energiekosten
die Ausgaben für das Wohnen (Bruttowarmmieten) gestiegen.
Trotz einer nur marginalen Steigerung der Nettokaltmieten,
die mit 1,2 % unter der Inflationsrate von 2,3 % lag, stiegen die
Preise für Haushaltsenergie um 9,5 %.
Diese wahrnehmbare Verteuerung der Wohnkosten beeinträchtigt
die Wohnflächeninanspruchnahme der Haushalte
weiterhin. Im Verbund mit den weiter verringernden Haushaltszahlen
wird sich die immer wieder erwartete Wachstumsdynamik
bei der Wohnflächeninanspruchnahme nicht
einstellen. Ganz im Gegenteil werden sich die Unsicherheiten
über eine drohende Inflation und die weitere Lohn- und Gehaltsentwicklung
eher im verstärkten privaten Konsum von
Getränken, Nahrungsmitteln und Tabakwaren wie im Jahr
2011 oder kurzfristigen Investitionen in Unterhaltungs- oder
Kommunikationselektronik niederschlagen.
Auch aufgrund der immer kleineren Haushalte, im Jahr 2011
lebten in Sachsen-Anhalt im Schnitt nur noch 1,92 Personen
in einem Haushalt, wird sich eine rückläufige Entwicklung der
Flächennachfrage im Mietwohnungssegment in den neuen
Bundesländern ergeben (bis 2025 - 0,7 % p. a.). Damit bleiben
die zukünftigen Absatzmöglichkeiten von Wohnraum für die
Wohnungsunternehmen vor dem Hintergrund der negativen
Entwicklung der Haushaltszahlen eher eingeschränkt.
Einheitliche Planungsgrundlage für die Bevölkerungsentwicklung
in Sachsen-Anhalt ist die sog. 5. regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung
2009 – 2025. Dieser Betrachtung
zufolge wird sich die Zahl der Einwohner Sachsen-Anhalts
von aktuell 2,32 Millionen Einwohner auf ca. 1,93 Millionen
Einwohner im Jahr 2025 verringern. Der Bevölkerungsrückgang
wird sich dabei je nach Kreis sehr differenziert zwischen
Grund-, Mittel- und Oberzentren entwickeln. Die beiden größten
Oberzentren Halle und Magdeburg werden weniger von
dem Bevölkerungsrückgang betroffen sein, periphere Regionen
hingegen werden sich bis 2025 deutlich stärker entleeren.
Entgegen früherer Prognosen wird die Geburtenziffer zumindest
leicht ansteigen, die überregionale Wanderung für
viele Regionen zurückgehen und 2025 ausgeglichen sein und
sich allgemein die Lebenserwartung deutlich erhöhen. Dies
wird Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage der älteren
Haushalte haben. Dennoch wird in Sachsen-Anhalt die Haushaltszahl,
als wichtige Kenngröße für die Wohnungsnachfrage,
weiter absinken. In Sachsen-Anhalt wird die Bevölkerung
bis 2025 um etwa 17 % abnehmen. Die kreisfreie Stadt Halle
(Saale) wird bis 2025 mit – 10 % einen vergleichsweise gerin-
gen Bevölkerungsverlust aufweisen. Der daraus resultierende
Rückgang der Wohnflächennachfrage wird vermutlich ab
voraussichtlich 2015 zu einem wahrnehmbar höheren Leerstandsrisiko
im Bereich der Mietgeschosswohnungen führen.
Diese mögliche Entwicklung weist auf die Notwendigkeit sehr
attraktiver Bestände hin, die selbst bei zunehmender Entspannung
der lokalen Wohnungsmärkte noch ausreichend Nachfrage
binden können.
Am Wohnstandort Halle (Saale) sind im Jahr 2011 leichte Bevölkerungsgewinne
zu verzeichnen. Die Einwohnerzahl in Halle
(Saale) nahm im Jahr 2011 zum zweiten Mal in Folge seit
der Wende zu. 2011 sind 808 Einwohner hinzugekommen.
Das entspricht einer Zunahme von 0,4 % (Vorjahr: + 454 Einwohner
und - 0,2 %). Verantwortlich dafür ist der Wanderungssaldo
mit mehr als 1.400 Einwohnern Überschuss (auch
im Jahr 2011 nochmals positiver als im Vorjahr). Dem gegenüber
bleibt die natürliche Bevölkerungsbewegung durch das
strukturelle Geburtendefizit von insgesamt ca. 750 Personen
(zurückzuführen auf die Altersstruktur) weiterhin unausgeglichen.
Die Hauptzuwanderer in Halle sind Studenten und damit
die Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen.
Die weiteren Vermietungsstandorte der Genossenschaft weisen
unterschiedliche Dynamiken der Bevölkerungsentwicklung
auf. Merseburg gewinnt Bevölkerungsanteile, während
Bitterfeld-Wolfen Einwohner verliert. Insgesamt wird man
jedoch für die Wohnorte mit einer positiven Dynamik bei der
Bevölkerungsentwicklung erst nach einer stabilen Entwicklung
über mehrere Jahre hinweg von einer neuen und positiven
Entwicklung sprechen können.
Entwicklung der Einwohnerzahlen, Veränderung der Arbeitslosigkeit
und Demographietyp nach Wohnorten im Jahr 2011
(Veränderungen in % zum Vorjahr)
Einwohner Arbeitslosigkeit
Demographietyp
+0,4 % +11,9 % schrumpfende und alternde
ostdeutsche Großstädte
1.2 Darstellung des Geschäftsverlaufes
im Unternehmen
Der Geschäftsverlauf war im Jahr 2011 durch den im Zuge
des Stadtumbau-Ost weiter verringerten Leerstand und eine
umfangreiche Aufwertung von Wohnungsbeständen gekennzeichnet.
Das Sanierungskonzept der Genossenschaft beschreibt als ein
wichtiges Teilkonzept auch die Ziele des Unternehmens im Zusammenhang
mit dem Altschuldenhilfe-Gesetz. In diesem Sanierungskonzept
war für den Berichtszeitraum die Freilenkung
und Entkernung des vorläufig letzten Wohngebäudes geplant,
das zum Abbruch vorgesehen war. Durch den Abbruch der 100
Wohnungen mit 5.295 m² Wohnfläche im Januar 2012 wurde
eine weitere Teilentlastung von 373,6 Tsd. Euro erzielt.
1.2.1 Hausbewirtschaftung
Die Genossenschaft weist zum 31.12.2011 einen bewirtschafteten
Bestand von 8.733 Wohneinheiten auf. Außerdem wurden
112 Vermietungseinheiten in einem Appartementhaus,
184 sonstige Vermietungseinheiten, 618 Stellplätze, 238 Garagen
und 258 Pkw-Stellflächen in Parkhäusern in die Bewirtschaftung
mit einbezogen. Die Gebäude weisen zum Stichtag
einen Vollsanierungsgrad von 66,6 % auf, 33,0 % der Gebäude
sind teilsaniert und 0,4 % der Gebäude sind unsaniert. In
den vorgenannten 8.733 Wohneinheiten sind 504 Eigentumswohnungen
der Genossenschaft mit zusammen ca. 29.751 m²
Wohnfläche enthalten.
Wesentliches Ziel bei der Hausbewirtschaftung ist es, die
Neuvermietungsquote gegenüber den Vorjahren zu stabilisieren
oder gar zu erhöhen. Bei einer Neuvermietungsquote
(einschließlich Wohnungswechsel) von 8,2 % (Vorjahr: 8,9 %)
betrug die Vermietungsanschlussquote 94,4 % (Vorjahr: 93,8
%). Die gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhte Vermietungsanschlussquote
ist auf eine verringerte Fluktuation in Höhe
von 8,8 % (Vorjahr: 9,5 %) zurückzuführen. Insgesamt wurden
im Jahr 2011 im Saldo mehr Wohnungen gekündigt (767 Kündigungen)
als neu vermietet (724 Wohnungsvergaben). Die
Leerstandsquote bezogen auf den Gesamtbestand betrug zum
31.12.2011 12,4 % (Vorjahr: 12,8 %).
Die im Vergleich zu den Vorjahren wiederum abgesenkte
Leerstandsquote resultiert im Berichtsjahr aus der Stilllegung
eines Wohngebäudes in Halle-Neustadt mit 100 Wohnungen.
Die Sollmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 270
Tsd. Euro erhöht. Diese Erhöhung resultiert aus den Einflüssen
im Rahmen der Neuvermietung einschließlich der Abgänge
aus Wohnwertmiete mit anteilig + 148 Tsd. Euro sowie aus den
Auswirkungen der Modernisierung von Gebäuden und deren
Neuvermietung mit + 200 Tsd. Euro, denen die Verminderung
der Sollmiete infolge von Immobilienverkäufen sowie dem Gebäuderückbau
mit 77 Tsd. € entgegenwirkt.
Die durchschnittliche Sollmiete im bewirtschafteten Bestand
betrug im Berichtsjahr 4,66 Euro/m² Wohnfläche (Vorjahr:
4,58 Euro/m² Wohnfläche). Im Geschäftsjahr 2011 entstanden
leerstandsbedingte Erlösschmälerungen in Höhe von
3,8 Mio. Euro (Vorjahr: 3,7 Mio. Euro).
58 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 59
Halle
(Saale)
Merseburg +1,7 % k.A. schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Leuna -0,2 %. k. A. schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Bad Dürrenberg
k. A. k. A. schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Weißenfels k. A. +1,5 % schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Bitterfeld-
Wolfen
-0,9 % +0,9 % keine Einordnung wegen
unzureichender Vergleichbarkeit
wegen Gebietsänderung
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt und Agentur für Arbeit;
Bertelsmann Demographiebericht für Deutschland