Unser Unternehmensleitbild - Bauverein Halle & Leuna eG

Bauverein Halle & Leuna eG
Schülershof 12
06108 Halle (Saale)
www.bauverein-halle-leuna.de
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 der Bauverein Halle & Leuna eG
Geschäftsbericht und
Jahresabschluss 2011
Unser Unternehmensleitbild
Der Kunde steht immer im Mittelpunkt unserer Arbeit.
Unser Ziel ist es, jedem Kunden seine Wohnung dauerhaft zu bieten.
Die Wirtschaftlichkeit der Gesamtunternehmung
entscheidet über unseren Markterfolg.
Unser kostenbewusstes Denken und Handeln erhält
und mehrt das genossenschaftliche Vermögen.
Weitreichende Entscheidungskompetenzen ermöglichen
uns eigenverantwortliches Handeln.
Zielvereinbarungen verbessern unsere Arbeitsergebnisse.
Die Leistungsbereitschaft von uns allen lohnt sich und wird belohnt.
Ständige Aus- und Weiterbildung verbessern unsere Kompetenz.
Wir verpflichten uns zur Information, Transparenz und offener
Kommunikation untereinander.

Kennzahlen auf einen Blick
Immobilienwirtschaft
Einheit 2011 2010
Eigene Mietwohnungen Anzahl 8.833 8.841
Eigene Gewerbeobjekte Anzahl 94 94
Eigene Stellplätze / Garagen Anzahl 1.114 1.072
Verwaltete Eigentumswohnungen Anzahl 1.149 1.149
davon Eigentum der Genossenschaft Anzahl 446 506
durchschnittliche Sollmiete aller
Vermietungsobjekte Euro/m2 Wfl. 4,66 4,58
Umsätze
Umsatzerlöse Mio. Euro 37,8 38,5
davon Hausbewirtschaftung Mio. Euro 37,6 38,3
Bilanz und Ergebnis
Bilanzsumme Mio. Euro 280,4 252,7
Eigenkapital Mio. Euro 89,4 87,5
Eigenkapitalquote Prozent 31,9 34,6
Geschäftsergebnis Mio. Euro -0,8 -1,4
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag Mio. Euro 2,3 0,6
Cashflow Mio. Euro 5,1 4,7
Gesamtkapitalrentabilität Prozent 3,4 3,3
EBITDA Mio. Euro 15,1 14,4
Mitarbeiterzahl*
(ohne Vorstand, Auszubildende und Aushilfen)
* zum Stichtag 31.12.2010
Anzahl 85 87
Organe der Genossenschaft
Mitgliedervertreter
67 Mitglieder per 31.12.2011
Aufsichtsrat
Dr. Michael Schädlich
Vorsitzender
Dr. Thomas Brümmer
Thomas Felke
Tobias Just
Hans-Joachim Kunze
Detlev Schneider
Lutz Strecker
Thomas van Kann
Otto Vollrath
Franziska Weidner
Bernd Kleine bis 20.06.2011
Jürgen Vogt bis 20.06.2011
Vorstand
Guido Schwarzendahl
Michael Schunke
Impressum
Herausgeber
Schülershof 12
06108 Halle (Saale)
Telefon: 0345 67340
Telefax: 0345 6734451
www.bauverein-halle-leuna.de
info@bauverein-halle-leuna.de
Prüfungsverband
Verband der Wohnungsgenossenschaften
Sachsen-Anhalt e.V.
Genossenschaftlicher Prüfungsverband
Olvenstedter Straße 66
39108 Magdeburg
Konzept & Gestaltung
letterix – BÜRO FÜR GESTALTUNG
Gabelsbergerstraße 21
06114 Halle (Saale)
www.letterix.de

Wohnungsstandorte
Halle (Saale) gesamt 7.478
Halle-Neustadt 3.487
Silberhöhe & Südstadt 1.043
Halle Nord & Ost 733
Halle Süd 2.215
Merseburg 311
Leuna 30
Bad Dürrenberg 192
Weißenfels 474
Saale
Saale
Saale
Zentrum
(Markt)
Bitterfeld-Wolfen 248
Wohnungsanzahl
Bauverein - gesamt 8.733

Inhalt
Ziegelwand im Hof unserer Hauptgeschäftsstelle Schülershof 12, 06108 Halle (Saale).
SEITE 6 — 7
SEITE 8 — 19
SEITE 20 — 23
SEITE 24 — 25
SEITE 26 — 33
SEITE 34 — 51
SEITE 52 — 55
SEITE 56 — 71
SEITE 72 — 73
Bericht des Vorstandes
Kaufmännischer Bereich
Technischer Bereich
Corporate Governance Bericht
Nachhaltigkeitsbericht
Jahresabschluss 2011
Bestätigungsvermerk
Lagebericht 2011
Bericht des Aufsichtsrates

Bericht des Vorstandes
Michael Schunke
Vorstand
Guido Schwarzendahl
Vorstand
Sehr geehrte Damen und Herren,
im Fokus unserer Aufmerksamkeit lag im Geschäftsjahr 2011
die weitere Umsetzung des neuen Unternehmenskonzeptes
der Bauverein Halle & Leuna eG. Deshalb hat die Genossenschaft
zielgerichtet daran gearbeitet, die Wohnungsbestände
weiter zu entwickeln bei gleichzeitigen internen Einsparmaßnahmen
und der Minderung von Finanzierungsbelastungen.
Ein wichtiges Element unserer Strategie war die vorzeitige Ablösung
des Sale-and-lease-back Engagements an den Standorten
Halle (Saale), Johannesplatz und Bitterfeld-Wolfen. Im
Zuge einer Neustrukturierung von Darlehen konnte somit ein
Wohnungsbestand von 629 Wohnungen in das Vermögen der
Genossenschaft zurückgeführt werden. Diese große Transaktion
war zum Ende des Jahres ein Kraftakt, der auch die Reserven
der Genossenschaft in Anspruch genommen hat. Im
Ergebnis wurden der Darlehensbestand und das Anlagevermögen
nochmals signifikant erhöht; für die Folgejahre nach
2013 wird aber die Belastung deutlich verringert und die Unabhängigkeit
der Genossenschaft gestärkt. Diese Maßnahme
trägt dazu bei, das Kerngeschäft der Genossenschaft kurzfristig
erfolgreicher und damit langfristig rentabler werden zu
lassen. Nach dem ersten Erfolg zur deutlichen Minderung der
Verluste im Hauptgeschäftsfeld der Wohnungsgenossenschaft
im vergangenen Jahr konnte das Hausbewirtschaftungsergebnis
im Geschäftsjahr 2011 nochmals verbessert werden. Es ist
aber immer noch negativ.
Aus diesem Grund ist weiterhin eines der wichtigsten Ziele der
Genossenschaft, die Wohnungsleerstände zu verringern und
damit die Erlösschmälerung im Wohnungsbestand zu reduzieren.
Der Wohnungsleerstand konnte im Jahr 2011 vor allem
durch den Abriss eines zuvor leer gezogenen Wohngebäudes
verringert werden. Mit nunmehr 12,4 % Leerstand bleibt die
mittelfristige Zielmarke von deutlich weniger als 10 % Leerstand
erreichbar – und dies trotz weiterhin sinkender Wohnungsnachfrage.
Der Unternehmenserfolg – in Konkurrenz zu den anderen
Wohnungsanbietern – zeigt sich bei dem Abbau von Wohnungsleerständen,
der Stärkung des Vermietungsgeschäftes
und damit perspektivisch auch des gesamten Kerngeschäftes
der Genossenschaft. Hinsichtlich der Vermietungsanschlussquote,
die wieder leicht angestiegen ist auf über 94 %, ist dies
nicht im vollständig gewünschten Umfang gelungen, da immer
noch mehr Wohnungen gekündigt werden, als im gleichen
Zeitraum neu vermietet werden können.
Durch das verbesserte Hausbewirtschaftungsergebnis, ein
verbessertes Zins- und Beteiligungsergebnis sowie vor allem
ein verbessertes Neutrales Ergebnis durch die Auflösung von
Drohverlustrückstellungen gelang es, ein deutlich besseres
Jahresergebnis als im Vorjahr zu erzielen.
Im Geschäftsjahr 2011 haben wir im Rahmen des Programms
Stadtumbau Ost ein letztes Wohngebäude mit 100 Wohnungen
in Halle-Neustadt abreißen lassen. Damit hat die Genossenschaft
inzwischen ein Abrissvolumen von 1.878 Wohnungen
erreicht. Weitere 276 Wohnungen wurden durch eine
Sonderregelung im vergangenen Geschäftsjahr in Anspruch
genommen, die als Alternative, neben dem Leerzug und Abriss
von Wohngebäuden, auch die Sanierung oder die Veräuße-
rung von Gebäuden vor dem Baujahr 1949 als anrechenbare
Erfüllung wertete. Insgesamt haben wir damit nahezu 98 %
der Umsetzung des damaligen Sanierungskonzeptes erreicht.
Der Wohnungsleerzug und anschließende Wohnungsabriss
gehört somit für unsere Genossenschaft der Vergangenheit
an. Angesichts der weiterhin rückläufigen und nur in wenigen
Ausnahmen lediglich stagnierenden Wohnungsnachfrage wird
die Veräußerung von ausgewählten Wohngebäuden zukünftig
notwendig sein, um der prognostizierten sinkenden Wohnflächennachfrage
in den nächsten Jahren zu entsprechen. Mit
dem Liquiditätszuwachs aus Wohnungsveräußerungen werden
weitere Verbesserungsmaßnahmen an den bestehenden
Wohngebäuden finanziert, um insgesamt zu einem noch attraktiveren
Wohnungsbestand zu gelangen, der auch bei zunehmender
Entspannung der lokalen Wohnungsmärkte noch
ausreichend Nachfrage binden kann. Aufgrund des ausgewogenen
und vielfältigen Bestandsportfolios und des nochmals
erhöhten Modernisierungsgrades bereits im Geschäftsjahr
wird sich die Genossenschaft diesen Herausforderungen erfolgreich
stellen können.
Oberste Priorität hat vor dem Hintergrund des sehr hohen
Fremdfinanzierungsanteils der Genossenschaft die Realisierung
des mittel- und langfristigen Unternehmenserfolgs. Im
Geschäftsjahr konnten erneut – bei einer niedrigen Zinsphase
– günstige Konditionen bei der Finanzierung erzielt werden.
Diese bestätigen den eingeschlagenen Weg der Genossenschaft
zur nachhaltigen Bestands- und Leerstandsreduzierung,
Steigerung der Mieterträge und Aufwertung des Wohnungsbestandes.
Die strukturellen Maßnahmen des Unternehmenskonzeptes
entfalten teilweise erst mittelfristig ihre stärkende und kontinuierliche
positive Wirkung. Sie dienen aber der nachhaltigen
und zukunftsorientierten Entwicklung der Genossenschaft,
wie sie auch im Nachhaltigkeitsbericht als Bestandteil dieses
Geschäftsberichtes dargestellt wird. Genossenschaften sind
aus sich heraus schon immer nachhaltig, da sie ökonomische
Zielsetzungen und soziale Verantwortung gleichzeitig verfolgen.
Diese Sichtweise wird auch durch die Weltgemeinschaft
belegt, die 2012 zum Internationalen Jahr der Genossenschaft
erklärten. Unter dem Motto „Ein Gewinn für alle – Die Genossenschaften“
beteiligen sich die Genossenschaften in Deutschland
an dieser Kampagne. „Ein Gewinn für alle – im Interesse
unserer Mitglieder“ ist damit auch für uns ein Maßstab für die
weitere Arbeit.
6 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Bericht des Vorstandes Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Bericht des Vorstandes 7

Kaufmännischer Bereich
Eicheparkettfussboden im frisch sanierten Komplex Brandenburger Straße 10, 11, 06114 Halle (Saale).
Kerngeschäft
Allgemeines zur Wohnungsverwaltung
↗ Weiterentwicklung im Rahmen des Zielportfolios
Die Genossenschaft veränderte im Geschäftsjahr 2011 den
Wohnungsbestand nur durch den Verkauf von einzelnen
ausgewählten Wohnungen. Dabei haben wir, wie bereits in
den Vorjahren auch, weiter das bisherige Konzept verfolgt,
ein langfristig attraktives, zukunftsfähiges, vom Markt angenommenes
und rentabel zu bewirtschaftendes Immobilienportfolio
zu sichern und weiter zu entwickeln.
Da Veräußerungen, Zukäufe oder Maßnahmen im Rahmen
des Stadtumbaus im Jahr 2011 keinen großen Einfluss auf die
Portfolioentwicklung hatten, stand die Weiterentwicklung des
Bestandes durch gezielte Investitionen im Vordergrund. Dabei
prüfen wir weiterhin bei jeder einzelnen strategischen Portfolioentscheidung,
ob durch die Investition in die Bestände
oder auch die Veräußerung von vorhandenen Beständen, die
gewünschte und nachhaltige Attraktivität und insbesondere
Rentabilität des Wohnungsbestandes bereits erreicht wurden
oder diese zumindest kurz- bis mittelfristig durch Verbesserungsmaßnahmen
zu erreichen sind – unabhängig von der
Wohnraumreduzierung im Zusammenhang mit dem Stadtumbau
Ost. Je nach lokaler Nachfrage und prognostizierter
Nachfrageentwicklung für kommende Zeitspannen konnten
wir fundiert entscheiden.
Insbesondere die Komplettsanierung der Häuser Brandenburger
Straße 10/11 in Halle (Saale) im Paulusviertel prägten
unsere investiven Maßnahmen in diesem Bereich. Mit der
Vermietung der ersten Einheiten konnte bereits im IV. Quartal
des Jahres 2011 begonnen werden. Zuvor zeigten die Hallenser
bereits am Tag der offenen Tür ein großes Interesse an den
neu hergerichteten Wohnungen – die Vollvermietung noch
vor Fertigstellung des Objektes Brandenburger Straße 10/11
bestätigt unsere Investmaßnahme.
Im Geschäftsjahr 2011 konnten 6 Wohnungen aus dem Privatisierungsbestand
veräußert werden. Grundlage hierfür ist
unser Portfoliokonzept. Durch die Veräußerung von zwei Eigentumswohneinheiten
in der Marsstraße 12 und 16 sowie in
der Schleiermacher Straße 7 und 9 konnten wir unser Engagement
in diesen Beständen komplett beenden und haben einen
weiteren Schritt in Richtung Zielportfolio gemacht. Im Rahmen
des Programms Stadtumbau Ost wurde zum Jahresende das
Wohngebäude Blankenburger Weg 1-10 in Halle Neustadt mit
100 Wohneinheiten abgerissen.
Im Endeffekt ergibt sich damit ein Wohnungsbestand von insgesamt
8.733 Einheiten zum 31.12.2011.
Wohnungsvermietung
↗ Nach wie vor unser Kerngeschäft
Die Vermietung von Wohnungen ist das Kerngeschäftsfeld
der Genossenschaft und damit die Basis für die weitere Entwicklung
der Bauverein Halle & Leuna eG.
Geprägt ist dieses Geschäft sowohl durch die:
→ Bestandsbetreuung,
→ Wohnungsneuvermietung als auch durch die
→ Bestandsverwaltung.
So wie in vergangenen Jahren auch war die Situation 2011 für
die Wohnungsvermietung weiterhin durch einen Mietermarkt
geprägt. Das hat weitreichende Konsequenzen. Das reichhaltige
Angebot an Wohnungen in allen Güte- und Preisklassen
bot den Interessenten eine große Auswahl an Wohnungen
sehr unterschiedlicher Qualität hinsichtlich Ausstattung, Lage
und Allgemeinzustand.
Unsere Hauptaufgabe bleibt es weiterhin, weitestgehend allen
Kundenwünschen gerecht zu werden – mittels kompetenter
Betreuung, zielgerichteten und qualitativ ansprechenden Angeboten
und hoher Einsatzbereitschaft aller Mitarbeiter.
Das Angebot der Genossenschaft, insbesondere im so genannten
Kerngeschäft, haben wir durch folgende Maßnahmen den
jeweiligen Adressaten zielgruppengerecht nahegebracht:
Präsenz in den einschlägigen Immobilienportalen, Internet
über eine neu strukturierte und gestaltete Website, Printmedien
– hier sowohl aktions- als auch objektbezogene Anzeigen,
Flyer bei besonderen Kampagnen – beispielsweise „Studentenaktion
2012“; hier kam auch der so genannte „QR-Code“
zum Einsatz.
Herauskristallisiert hat sich, wie bereits 2010, ein enormer Zuwachs
bei Gesuchen, Anfragen und Nachfragen direkt aus den
Immobilienportalen und dem Suchtool auf unserer Website.
Aus diesem Grund werden diese Medien auch in Zukunft entsprechend
weiter forciert und entwickelt.
Unterstützt wird dieser Prozess durch unser CRM-System
FlowFact. Dies macht es möglich, Objektangebote direkt ins
Netz zu transportieren, Nachfragen zu generieren, zu bearbeiten
und mit den Interessenten in Kontakt zu treten. Alle weiteren
Schritte eines Vermarktungsprozesses werden darin abgebildet.
Dies führt zu einer effektiveren und für den Kunden
noch besseren Kommunikation mit den entsprechenden Mitarbeitern
der Genossenschaft. Durch die Auflistung aller Mitarbeiter
mit Namen, Bild und Kontaktdaten auf unserer Website
sowie durch die Schaltung eines Callcenters konnten wir
die Transparenz und Erreichbarkeit entsprechend erhöhen.
Die daraus gewonnenen Erfahrungen finden im Jahr 2012 entsprechend
Anwendung – der Prozess wird weiterentwickelt.
Neben dem Angebot der klassischen Mietwohnung können
auch Kunden, die sich für eine Gästewohnung oder das Hotel
und Appartementhaus interessieren, hier entsprechende
Angebote und die jeweilig zuständigen Mitarbeiter finden.
Denn neben den Wohnungsangeboten für verschiedene Zielgruppen
bietet die Genossenschaft zur Abrundung eines umfassenden
Services Gästewohnungen in allen Einzugsgebieten
an, die Mitglieder und Mieter für Besucher nutzen können. Da
wir die Vermietung der Gästewohnungen der Abteilung „Hotel
und Appartementhaus“ zugeordnet haben, ist eine noch stärker
zielorientierte und kundenfreundlichere Abarbeitung dieser
Anliegen möglich. Diese Wohnungen gibt es in allen Wohnungslagen,
zudem sind sie attraktiv ausgestattet – so sorgen
wir dafür, dass sich Besucher unserer Mitglieder und Mieter
als Gäste bei der Genossenschaft wohlfühlen dürfen.
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich 9

Wohnraumvergabe
↗ Anteilig verbessertes Ergebnis
Die Wohnungsvergabe erreichte im Geschäftsjahr 2011 im
Wohnungsbestand der Genossenschaft die Zahl von insgesamt
724 Wohnungen (darin enthalten sind auch Wohnungswechsel
der Mitglieder innerhalb des Wohnungsbestandes).
Es ist damit nicht gelungen, das Vermietungsergebnis des
Vorjahres zu verbessern (724 Wohnungen im Geschäftsjahr
2011 entsprechend einer Vergabequote von 8,2 % - Vorjahr
787 Wohnungen entsprechend einer Vergabequote von 8,9
Wohnort 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Halle gesamt 878 766 703 613 685 700 677 615
davon Halle - Neustadt 377 301 226 255 266 255 237 196
davon Halle - Silberhöhe 97 104 103 69 50 57 66 63
davon Halle Nord und Ost 93 90 89 81 83 70 77 88
davon Halle Süd 311 271 285 208 286 318 297 268
Merseburg 24 17 18 16 22 21 26 26
Leuna 0 0 1 0 1 3 1 0
Bad Dürrenberg 57 37 38 42 29 38 20 14
Weißenfels 20 19 33 22 25 29 27 30
Bitterfeld-Wolfen 26 34 31 26 30 32 36 39
Niedersachswerfen 9 11 11 14 10 0 0 0
Gesamt 1.014 884 835 733 802 823 787 724
Kündigung von Wohnraum
↗ In Halles-Altstadt rückläufig
Im Jahr 2011 erfolgten insgesamt 767 Kündigungen (entspricht
einer Fluktuationsquote von 8,7 %). Damit ist die Kündigungshäufigkeit
gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen (2010 839
Kündigungen, entsprachen 9,5 % des Bestandes).
Grundsätzlich wurde für das Geschäftsjahr 2011 durch die geplanten
Fertigstellungen bei den Baumaßnahmen ein leichter
Rückgang der Fluktuationsrate in der Summe aller Wohngebiete
erwartet.
Fluktuation in %
Wohnort 2007 2008 2009 2010 2011
Halle - Neustadt 7,2 6,6 7,1 8,5 7,8
Halle - Silberhöhe 5,0 5,6 6,1 8,4 6,9
Halle Nord und Ost 13,2 9,9 10,6 9,0 9,3
Halle Süd 12,9 11,5 13,0 12,4 11,5
Merseburg / Leuna 9,4 6,7 8,5 6,2 6,7
Bad Dürrenberg 6,2 5,6 5,4 6,3 6,8
Weißenfels 5,4 8,8 6,1 6,8 6,1
Bitterfeld-Wolfen 8,6 10,8 9,4 15,3 11,2
Gesamt 8,5 8,2 8,6 9,5 8,7
%), aber insgesamt ist die Vermietungsanschlussquote leicht
erhöht worden. So ergab sich eine Quote von 94,4 % gegenüber
93,8 % im Vorjahr. Dies ist insgesamt noch unbefriedigend,
da schließlich mit einer Zielquote von mehr als 100 %
erst die aufgelaufenen Wohnungsleerstände nachhaltig abgebaut
werden können.
Die Wohnungsvergaben setzen sich wie folgt zusammen:
Wohnungsleerstand
↗ Abnehmend seit 2004
Zum Stichtag 31.12.2011 standen im Wohnungsbestand
der Bauverein Halle & Leuna eG insgesamt 1.081 Wohnungen
leer (ab dem ersten Leerstandstag). Das entspricht
12,4 % des Wohnungsbestandes. Anhand der folgenden
Tabelle ist die Entwicklung des Wohnungsleerstandes im
Verlaufe der letzten Jahre für die einzelnen Wohngebiete
nachzuvollziehen. Erkennbar ist, dass der Wohnungsleerstand
ab dem Jahr 2004 grundsätzlich kontinuierlich abnimmt
– zurückzuführen ist dies natürlich insbesondere
auf die Wohnungsabrisse im Rahmen des Sanierungskonzeptes.
Seit dem Jahr 2009 ist warnehmbar, dass ohne
Wohnungsabriss der Leerstand in den Großsiedlungen
Halle-Neustadt und Halle-Silberhöhe wieder ansteigt – mit
unterschiedlicher Dynamik, wie die Tabelle zeigt.
Wohnungsleerstand – Angaben in % zum 31.12. des Jahres
Wohnort 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Halle - Neustadt 19,2 15,0 14,9 11,9 11,3 11,4 12,3 12,1
Halle - Silberhöhe 27,6 28,4 30,1 22,0 16,5 17,7 19,7 20,7
Halle Nord und Ost 7,4 7,5 7,3 10,0 9,2 13,5 7,0 3,8
Halle Süd 15,2 16,4 13,1 16,1 15,2 13,6 11,1 10,9
Merseburg 13,8 15,7 14,4 19,0 19,0 20,6 18,3 18,3
Leuna 21,2 27,3 27,3 33,3 40,0 33,3 30,0 33,3
Bad Dürrenberg 35,2 32,2 28,9 25,8 27,0 27,4 12,5 11,5
Weißenfels 9,8 12,5 11,5 11,0 13,8 13,7 14,6 13,9
Bitterfeld-Wolfen 30,1 30,4 32,4 24,7 18,4 11,6 12,4 7,3
Gesamt 19,7 18,5 17,6 15,6 14,5 14,4 12,8 12,4
Marketingaktivitäten
↗ Zielgerichtet auf zu neuen Ufern:
Ein Jahr voller Ideen und kreativer Neuerungen
Das Jahr 2011 war geprägt von vielen Veränderungen in der
Genossenschaft – so auch im Bereich Marketing. Einige Veränderungen
konnten bereits abgeschlossen werden, andere
dauern noch an.
Der Umzug in die Innenstadt von Halle (Saale) erforderte Umgestaltungen,
generierte zugleich aber auch Vorteile bei der
Thematik Marketing. Eine bessere Erreichbarkeit für unsere
Bestandsmieter und Mitglieder, ein Mehr an Aufmerksamkeit
in der Bevölkerung und so natürlich auch bei potenziellen
neuen Mietinteressenten sind nur einige positive Effekte, die
durch den Umzug erreicht werden konnten.
Publik und anschaulich wurde der Umzug Mietern, Mitgliedern,
Geschäftspartnern und natürlich allen Interessierten
am 17. Januar 2011 gemacht – hier lud die Bauverein Halle &
Leuna eG zum Tag der offenen Tür im neuen Geschäftsgebäude
ein. Viele Räume waren zugänglich und wir konnten Einblicke
in den täglichen Geschäftsbetrieb der Genossenschaft
gewähren.
Eine weitere Änderung ist im Bereich unserer eingesetzten
Software erfolgt: Ziel war es, nicht nur bei der Neukundengewinnung
besser und effektiver zu werden, sondern zugleich
auch bei der kompetenten und zielgerichteten Bestandskundenbetreuung.
Hier haben wir uns für eine so genannte CRM-
Lösung entschieden. CRM bedeutet „Customer Relationship
Management“ und dient der Pflege von Kundenbeziehungen.
Anbieter unseres Systems ist die Flow Fact AG in Köln – hier
haben wir einen starken und versierten Partner gesucht und
gefunden. Zusammenfassend gesagt: CRM macht Bestandskundenbetreuung,
Vertrieb, Marketing, Organisation und Service
effizienter.
Neben dieser Neuerung im Bereich der computerunterstützten
Marketingaktivitäten haben wir unsere Website komplett
erneuert. Phase I dieser Aktion ist zum jetzigen Zeitpunkt bereits
abgeschlossen. Die Genossenschaft präsentiert sich nun
noch offener gegenüber Besuchern der Website - die Startsei-
te präsentiert das Angebot an Informationen und ist deutlich
mehr geworden, die zuständigen Ansprechpartner lassen sich
nun direkt über den Namen oder die jeweilige Zuständigkeit
mit allen wichtigen Kontaktdaten finden, und die Wohnungssuche
ist nun direkt auf der Seite möglich.
Beide Medien, CRM-Software und neue Website, sind über
Schnittstellen miteinander vernetzt und tauschen Informationen
aus. Diese Schnittstellen ermöglichen uns nun auch, unsere
Wohnungsangebote in den gängigen Immobilienportalen
zu präsentieren. Durch diese zusätzliche Vermarktungsschiene
wird unser Bekanntheitsgrad gesteigert und unser Ranking
(Klickwert der eigenen Website) verbessert. Durch die redaktionelle
Betreuung der Startseite sowie des gesamten Servicebereichs
ist die Seite lebendig und informiert stets aktuell
über Themen der Genossenschaft und deren Aktivitäten und
Angebote.
Neben diesen Maßnahmen haben wir neue Vermarktungsschilder
im Einsatz. Diese orientieren sich bereits an der neuen
Designlinie: transparent, klar, persönlich, wertig. Auch haben
wir im vorgenannten Kontext große Teile unseres Veranstaltungsequipments
neu gefertigt: Zelte, so genannte Beachflags
und Roll-Ups prägen unser Erscheinungsbild bei öffentlichen
Veranstaltungen und stärken zugleich unsere Präsenz und
Wahrnehmung für unsere Kunden. Im letzten Jahr kamen
diese bei unserer Teilnahme bei den Stadtteilfesten in Halle-
Neustadt und Halle-Silberhöhe sowie unserem Mieterfest am
Lutherplatz zum Einsatz. Neben diesen Veranstaltungen war
die Bauverein Halle & Leuna eG auch Ende September beim
großen Fest „Wir für Merseburg“, für welches sich die regionalen
Wohnungsunternehmen stark machten und dieses mit
initiierten, auf dem Marktplatz in Merseburg vertreten.
Im Jahr 2011 war die Bauverein Halle & Leuna eG ebenfalls in
den Printmedien vertreten. Mit einer zielgruppenorientierten
Anzeigenkampagne wurden unsere Wohnungsangebote in
der Mitteldeutschen Zeitung, in der Bild-Zeitung wie auch vereinzelt
im Super Sonntag und Wochenspiegel abgedruckt. In
Verbindung mit ausgewählten Bildern erfolgte die Ansprache
zielgruppenorientierter als bisher. Da die Identifikation durch
unsere potenziellen Kunden nicht im gewünschten Maße auf-
10 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich 11

kam, haben wir Ende des ersten Quartals unsere Personalisierungskampagne
ins Leben gerufen. Gemeinsam mit dem
erfahrenen Fotografen Mattias Ritzmann (http://www.matthiasritzmann.de/)
wurde ein Pool an Fotografien zu verschiedenen
Terminen über das ganze Jahr erarbeitet. Ziel ist es,
in unseren Publikationen, wie Bauverein aktuell, Geschäftsbericht,
Homepage und in etwaigen Printanzeigen auf diese
Bilder zurückzugreifen. Wir erhoffen uns somit eine höhere
Identifikation beim Kunden. Die gemachten Fotos konnten wir
bereits nutzen in den Ausgaben 15 und 16 der Bauverein aktuell,
bei der Neugestaltung der Homepage www.bauvereinhalle-leuna.de
sowie bei der Gestaltung des Messeauftritts.
Eine besondere Zielgruppe sind die Studenten, die einer eigenen
Ansprache bedürfen. Hier gab es 2011 eine entsprechende
Neuerung, die sich auch auf die Ansprache dieser und
die Vergabe von Wohnungen ausgewirkt hat: Da Einschreibungen
nur noch online möglich waren, sind die klassischen
„vor Ort Maßnahmen“, wie Infostand, Direktansprache, etc.,
weggefallen. Interessierte konnten stattdessen neben den
bereits benannten Medien und Kommunikationsträgern unser
Wohnungsangebot auch auf der Website des Studentenwerkes
Halle finden. Ebenfalls waren wir beim so genannten
„Welcome Day“ anlässlich des „Laternenfestes 2011“ in Halle
(Saale) als Wohnungsgenossenschaft mit dabei. Unsere Wohnungen
präsentierten wir direkt am Saaleufer auf der „MS
Händel“. Neugierigen und potenziellen Mietern boten wir
direkt Besichtigungen ohne Abstimmung eines Vorabtermins
an, selbstverständlich mit entsprechendem Fahrservice.
Mitglieder
Anfangsbestand am 01.01.2011 9.236
Zugang 2011 584
Abgang 2011 606
davon Kündigung 474
Übertragung 28
Tod 87
Ausschluss 17
Schlussbestand am 31.12.2011 9.214
Entwicklung der Mitgliederzahl
Anzahl der Mitglieder
Die Mitgliederzahl verringerte sich im Berichtszeitraum 2011
von 9.236 auf 9.214 (Entwicklung des Mitgliederbestandes
oben stehende Tabelle).
Die Mitgliederzahl ist damit relativ konstant geblieben. Die
Entwicklung spiegelt sich überwiegend in den Wohnungsvergaben
und Kündigungen wieder.
Förderung von
Genossenschaftsanteilen
Auf der Grundlage des Wohnungsbau-Prämiengesetzes kann
eine Förderung des Erwerbs von Genossenschaftsanteilen
erfolgen. Voraussetzung hierfür ist, dass zum Zeitpunkt der
Förderung kein Bausparvertrag abgeschlossen wurde und die
Richtlinien hinsichtlich der Einkommensbegrenzung eingehalten
werden.
Die staatliche Prämie auf der Grundlage vorgenannten Gesetzes
beträgt jährlich maximal 45,00 Euro für Ledige und
maximal 90,00 Euro für Verheiratete, jeweils 8,8 % bezogen
auf den Höchstförderungsbetrag. Die Höchstgrenze der Förderung
ist im Kalenderjahr auf eine Gesamthöhe von 512,00
Euro (Ledige) und 1.024,00 Euro (Verheiratete) begrenzt.
Im Berichtszeitraum waren 604 Mitglieder prämienberechtigt.
Jedoch stellten davon lediglich 49 Mitglieder den Antrag
auf Wohnungsbauprämie an das Finanzamt. Insgesamt wurden
bis jetzt von den Finanzämtern 166,06 Euro an die Mitglieder,
die von dieser Fördermöglichkeit Gebrauch gemacht
haben, ausgezahlt.
Mietzahlung und Mietrückstände
Mahn- und Klagewesen
Im Berichtszeitraum konnte die kontinuierliche Senkung der
Höhe der offenen Mietforderungen weiter fortgesetzt werden.
Gegenüber dem Vorjahr konnten die Forderungen um
105,6 T€ abgebaut werden (siehe Diagramm Entwicklung von
Mietschulden). Dieses Ergebnis konnte vor allem durch sofortiges
Reagieren auf Zahlungsrückstände, die Durchführung
von Hausbesuchen, die Vereinbarung von Ratenzahlungen
und deren Überwachung sowie die gute Zusammenarbeit mit
den Mitarbeitern der Stadt, Abteilung Wohnraumsicherung,
erzielt werden.
Die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen
stellten auch im vergangenen Jahr einen Schwerpunkt beim
Abschluss von Ratenzahlungsvereinbarungen dar. Ausdruck
der guten Qualität der Abrechnungen sind die wenigen Widersprüche,
die zur Bearbeitung anstanden. Den überwiegenden
Teil der 537 in 2011 abgeschlossenen Ratenzahlungsvereinbarungen
im Wert von 350,5 T€ betrafen wiederum die Betriebskosten
(Vereinbarungen Betriebskosten 213 über 85.041,47 €).
Im Zeitraum dieses Geschäftsberichtes wurden 95 außerordentliche
und fristlose Kündigungen ausgesprochen. Überwiegend
waren die Mietrückstände der Kündigungsgrund.
Nach Ausspruch der Kündigung sind 11 der Betroffenen aus
der Wohnung ausgezogen, in 14 Fällen wurde die Kündigung
durch Zahlung geheilt und in weiteren 26 Fällen wurde der
Wohnraumerhalt durch eine Ratenzahlungsvereinbarung ermöglicht.
Im Ergebnis wurden 49 Räumungsklagen bei Gericht
eingereicht. Durch den Auszug oder durch sodann erfolgte
Vergleiche kam es in 2011 letztlich in 14 Fällen zur Zwangsräumung.
Mit 177 Mahnverfahren mit einem Forderungsbetrag von
172,6 T€ und 12 Zahlungsklagen mit einem Streitwert von 7,8
T€ vor den Amtsgerichten wurden finanzielle Außenstände
der Genossenschaft geltend gemacht.
In dem Berichtszeitraum stellte wiederum die Fremdhausverwaltung
sowie die Bearbeitung der von der EnD-I Con übernommenen
Forderungen einen hohen Arbeitsaufwand dar.
Darüber hinaus war ein Teil der Mitarbeiter des Mahn- und
Klagewesens mit in die Bearbeitung der anstehenden Mieterhöhungen
nach § 558 BGB umfänglich eingebunden.
Durch die Einbindung der in der Genossenschaft existierenden
Schlichtungsstelle und in deren Zusammenarbeit mit den Mitarbeitern
aus dem Sachgebiet Vermietung konnten wieder
eine Reihe von Problemen aus Nachbarschaftsstreitigkeiten
gelöst werden, was letztlich zu einer Konfliktlösung und Kompromissfindung
führte.
Umlagenbuchführung Nebenkosten
Die Abrechnungen für das Jahr 2010 wurden unter Beachtung
der gesetzlichen Anforderungen und Einhaltung der Jahresfrist
ordnungsgemäß erstellt. Im laufenden Geschäftsjahr
2012 erfolgt die Vorbereitung und Abrechnung der Betriebs-
und Heizkosten für den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011.
Wie auch in den vergangenen Jahren bewegte sich die Anzahl
der Widersprüche auf einem verhältnismäßig niedrigen
Niveau. Die Einwände betrafen zum Großteil Erläuterungen
zu den ermittelten Verbrauchswerten für Wasser und Heizung,
den eingestellten Rechnungsbeträgen sowie den angewandten
Umlageschlüsseln.
Auch in der zurückliegenden Abrechnungsperiode stellten die
Versorgung unserer Wohnungen mit Wärme sowie Kalt –und
Warmwasser den Hauptbestandteil der Nebenkosten dar.
Die Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung sind
von 2010 zu 2011 stabil geblieben. Erst zum 01.01.2012 wurden
die Preise für Abwasser angehoben. Diese Veränderung
wirkt sich allerdings erst in der Abrechnung für das Jahr 2012,
mithin 2013 aus.
Seit 2009 wurde seitens der Stadt Halle (Saale) der Grundsteuerhebesatz
deutlich erhöht. Er stieg von 440 % im Jahr 2009
auf 450 % im Jahr 2010 und lag im Jahr 2011 nunmehr bei
475 %. Somit erhöhen sich die Kosten für die Grundsteuer in
der noch zu erstellenden Abrechnung für 2011 erneut.
Sowohl die Personen- als auch die Restmüllgebühr wurden
durch die Hallesche Wasser- und Stadtwirtschaft im Jahr 2011
minimal gesenkt. Die Personengebühr betrug im Jahr 2010
noch 25,80 Euro, im Jahr 2011 nur noch 25,20 Euro. Auch
die Kosten für die Müllentsorgung wurden reduziert. So fielen
2010 zum Beispiel für die wöchentliche Entleerung einer
120-Liter-Tonne 163,20 Euro an, im Jahr 2011 waren es nur
noch 162,00 Euro.
Dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgend, ist seit dem 01.02.2011
die Firma Innotec Abfallmanagement GmbH mit dem Müllmanagement
beauftragt. Die Mitarbeiter der Firma Innotec
Entwicklung der Mietrückstände
und Schuldbeträge in T/Euro
12 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich 13
1300,0
1200,0
1100,0
1000,0
900,0
800,0
700,0
600,0
500,0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Monate Januar – Dezember
2010
2011
betreuen einen Großteil der Müllstandsplätze. Durch die Kontrolle
der Müllcontainer konnte bereits eine Reduzierung des
vorhandenen Volumens erreicht werden. Innotec finanziert
sich ausschließlich aus dieser erreichten Reduzierung. Dadurch
entstehen unseren Mietern keinerlei zusätzliche Kosten.
Entwicklung der Betriebskosten
(ohne Heizkostenabrechnung)
8.000.000 €
7.000.000 €
6.000.000 €
5.000.000 €
4.000.000 €
3.000.000 €
2.000.000 €
1.000.000 €
0 €
2007 2008 2009 2010 2011

Nebengeschäfte
Gewerberäume/Garagen/PKW-Stellplätze
↗ Von B wie Büro bis T wie Tattoo:
Neue Mieter in unseren Räumen
Im Jahr 2011 hat die Bauverein Halle & Leuna eG vier Gewerbeeinheiten
neu vermietet: Im Juni zog eine Arztpraxis in
die Vogelweide; diese hat in den neu sanierten Häusern der
Elsa-Brändström-Straße 65 sowie der Damaschkestraße 86
ihre Praxis eröffnet. Weiterhin haben wir in diesem Gebiet
im Zeisigweg 1a Räumlichkeiten zur Büronutzung vermieten
können. In der Silberhöhe hat ein Friseur sein Geschäft aufgegeben,
die Räume haben wir aber umgehend an neue Mieter
übergeben, die den Friseurladen weiterführen. Für die Räume
in der unsanierten Reilstraße 124 konnten die Betreiber eines
Tattoo-Studios ab 01.05.2011 als Mieter gewonnen werden.
↗ Raum für Auto und Co.:
Besonders Garagen sind nach wie vor begehrt.
Die Nachfrage zur Anmietung von PKW-Stellplätzen ist territorial
recht unterschiedlich. In einigen Wohnanlagen bietet die
Genossenschaft freie Stellplätze an. So ist festzustellen, dass
die Stellflächen und Garagen in Halle-Altstadt zu 91 % und in
Halle-Neustadt zu 76 % ausgelastet sind; hier ist aber eine 100
%ige Auslastung der 60 Garagen enthalten. In Merseburg ist
die Auslastung der Stellplätze nach wie vor eher gering (46
%), da die Genossenschaft an diesem Standort eine Vielzahl
von Garagen besitzt, welche zu 100 % vermietet sind. In Bad
Dürrenberg sind die 48 Stellplätze zu 90 % ausgelastet. Die
Nachfrage und Vermietung an diesem Standort ist wieder
angestiegen. In Weißenfels waren zum Jahresende nahezu 89
% der Stellplätze vermietet und 97 % der dort vorhandenen
Garagen. Diese eine freie Garage konnte aber bereits zum
01.01.2012 wieder vermietet werden. In Bitterfeld -Wolfen
sind die insgesamt 41 Stellplätze zu 39 % ausgelastet.
Hotel und Appartementhaus
↗ Auslastung zufriedenstellend gestiegen
Im Geschäftsjahr 2011 hat sich das Geschäft im Hotel und Appartementhaus
weiterhin positiv entwickelt. Die Auslastung
im Hotelbereich ist auf nahezu 73 % gestiegen.
Obwohl für den Bereich Geschäftstourismus ein genereller
Rückgang zu verzeichnen ist, hat sich die Anzahl der Übernachtungen
um 19,3 % gegenüber dem Vorjahr erhöht. Dieser
positive Trend in der gestiegenen Betten- und Zimmerauslastung
wird vor allem in der Umsatzentwicklung sichtbar.
Auch die Umsatz- und Ertragsentwicklung für den Geschäftsbereich
der möblierten Vermietung mit zeitlich begrenzten
Verträgen ist im Vergleich zum Vorjahr angestiegen.
Hervorzuheben ist die weitgehend konstante Anzahl abgeschlossener
Mietverträge mit Wirtschaftsunternehmen im
Süden der Stadt Halle. Durch die fortschreitende konjunkturelle
Entwicklung bietet sich uns die Möglichkeit, Personen
mit möbliertem Wohnraum zu versorgen, die zeitlich begrenzt
in Produktionsprozesse eingebunden sind. Auch für das Geschäftsjahr
2012 gehen wir davon aus, dass die vorhandenen
möblierten Wohnungen entsprechenden Zuspruch finden
werden.
Wohneigentumsverwaltung
Mit dem Entlastungsbeschluss aller 54 von unserer Genossenschaft
verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften an
den Standorten Halle, Leuna, Merseburg, Bad-Dürrenberg,
Weißenfels, Naumburg und Niedersachswerfen wurde von
den Eigentümern die Ordnungsmäßigkeit unserer Verwaltungsarbeit
bestätigt und das Vertrauen zur weiteren Zusammenarbeit
ausgesprochen.
Die erfolgreiche Erfassung und Bearbeitung der Daten für
den Zensus 2011 als auch die vorbereitenden Maßnahmen für
die Datenerfassung der zum 1. November 2011 geänderten
Trinkwasserverordnung waren und sind zusätzliche Aufgaben
des Verwalters, welche in Zusammenarbeit mit den Verwaltungsbeiräten
der Gemeinschaften erfolgreich gelöst werden
konnten. Dabei wird die geänderte Trinkwasserverordnung
weiteren Handlungsbedarf im Jahr 2012 für den Eigentümer
und den Verwalter bringen.
Mit der Umsetzung der Forderungen aus der Heizkostenverordnung
zur Erfassung der Wärmemenge für die Bereitstellung
des Gebrauchswarmwassers wurden alle den Gemeinschaften
gehörenden Heizungsstationen mit einem zusätzlichen Wärmemengenzähler
ausgerüstet. Mit den hausfremden Eigentümern
der Heizungsanlagen erfolgen derzeitig Gespräche zum
Einbau der Wärmemengenzähler auf Kosten der Eigentümergemeinschaften.
Steigende Verantwortung für unsere Umwelt verbunden mit
einer entsprechenden Finanzierung führten zu einer weiteren
Umrüstung einer Heizungsanlage und zum Einbau weiterer
Hocheffizienzpumpen. Dabei legen die Eigentümer den
Schwerpunkt auf erhöhte Effizienz, Wirtschaftlichkeit verbunden
mit bedarfsgerechter Umweltverträglichkeit.
Sämtliche Investitionen in den Wohnungseigentümergemeinschaften
konnten aus der von den Eigentümern in den vergangenen
Jahren angesparten Instandhaltungsrücklage bezahlt
werden.
Insgesamt verfügen alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaften
über ein Geldvermögen in Höhe von über
2,2 Mio.Euro, und damit dürften weitere zu beschließende Investitionen
finanziell abgesichert sein.
EDV / Kommunikation
Im 2. Quartal 2011 wurde unsere wohnungswirtschaftliche
Software GES aktualisiert. Um den Ausfall so gering wie möglich
zu halten, fand die Installation am Wochenende statt.
Die Anpassung des Aareon-Archivs wurde durch Mitarbeiter
von Aareon durchgeführt.
Mit dem Aareon-NetOffice-Update 2010 werden erstmalig
64 Bit auf Betriebssystemebene und Datenbankebene unterstützt.
Mit diesem Update wurde GES multisessionfähig. Mittels
Multisession kann man innerhalb der Aareon GUI bis zu drei
parallele Sessions in verschiedenen GES-Funktionen und unterschiedlichen
Unternehmensnummern mit verschiedenen
GES-Anmeldungen öffnen.
Ab Aareon-NetOffice-Update 2010 ist es auch möglich, im
Sachbereich BDA (Business Document Administration) - Individuellen
Druck Abrufe in ein PDF-Dokument umzuwandeln
und Abrufdateien ins Excel zu importieren. Auch wurden die
Aareon-NetOffice-Produkte, wie zum Beispiel Sidebar, BDA
und Archiv, auf Microsoft Word 2010 angepasst.
Im 3. und 4. Quartal wurde die Druckerlandschaft umfassend
erneuert. Die Homogenisierung durch neue netzwerkfähige
Arbeitsplatzdrucker führte zu einer höheren Ausfallsicherheit
und Kostenersparnissen.
Zur Verbesserung der Übersicht wurde ein neuer Standard für
Netzwerknamen von Druckern eingeführt.
Durch die Einführung von einer Fernwartungssoftware konnten
wir die Reaktionszeit der IT erheblich verkürzen.
Des Weiteren wurde die Serverlandschaft durch einen dritten
Server erweitert. Im Rahmen dieser Erweiterung bekamen die
vorhandenen Server neue Arbeitsspeicher sowie diverse Software
Updates. Eine neue Firewall kommt seitdem zum Einsatz.
Vorausplanend für eine Einführung von mobilen Endgeräten
wurde die Möglichkeit geschaffen, E-Mails sowie Termine des
Exchange Servers, über Activ Sync auf Smartphones und Tablet-PCs
zu synchronisieren.
Eine Erweiterung der Speicherkapazität wurde für 2012 vorbereitet.
Im Dezember 2011 begannen konkrete Planungen zur umfassenden
Erneuerung der Arbeitsplätze. In diesem Konzept waren
höhenverstellbare 22 Zoll LCD Monitore sowie Thin Clients
vorgesehen.
Finanzwirtschaftliches Konzept
↗ Liquidität auch in Zukunft gesichert
Das finanzwirtschaftliche Konzept ist der Hauptbestandteil
des betriebswirtschaftlichen Gesamtprozesses der Genossenschaft.
Die effektive Nutzung unterschiedlicher Finanzierungsarten
und die Mittelverwendung unterliegen kontinuierlich
der finanzwirtschaftlichen Kontrolle. Die Liquidität der
Genossenschaft steht im Fokus der Betrachtung, war in der
Vergangenheit immer gesichert und ist gemäß mittel- und
langfristiger Planung auch weiterhin gewährleistet. Höchste
Priorität hat die Bedienung aller Verpflichtungen der Genossenschaft
aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Bei der Bonitätseinschätzung
durch die kreditgebenden Banken ist dies
der wichtigste Indikator für die Einschätzung der Risikolage
der Genossenschaft.
Die planmäßige Entwicklung der Liquidität ist somit die Grundvoraussetzung
dafür, dass das Unternehmen sich auch weiterhin
erfolgreich entwickelt. Deren konsequente Beobachtung
und das Umsetzen von Entscheidungen bezüglich der Finanzierungsstrategie
des Unternehmens sind entwicklungsentscheitend
und haben weiterhin die größte Bedeutung. Die
möglichen Geldanlagen erfolgten ausschließlich unter Berücksichtigung
der Einlagensicherung der entsprechenden
Institute.
Als wichtiger Bestandteil für die Weiterentwicklung und optimale
Gestaltung aller im Unternehmen abgeschlossenen
Finanzierungsgeschäfte hat sich das Darlehensmanagement
etabliert. Das System der Finanzdisposition im kurz- und mittelfristigen
Bereich ist Grundlage für die Sicherung der monatlichen
Liquidität. Die weiterhin konsequente Abfrage der
aktuellen Zinskonditionen bei den verschiedenen Kreditinstituten
führte auch in diesem Geschäftsjahr zum optimalen
Zins ertrag für das Unternehmen.
Kontinuierlich und zielstrebig wird weiterhin die Aufmerksamkeit
auf die Optimierung des Darlehensportfolios gerichtet.
So haben wir für die zur Prolongation anstehenden Verträge
Vereinbarungen deutlich unter dem in der Planung angenommenen
Zinssatz und regelmäßig unter dem momentan geltenden
Zinssatz abgeschlossen. Ergänzend zu dem Abschluss
von Forwardvereinbarungen wird auch weiterhin der Wechsel
von einem Kreditinstitut an einen neuen Darlehensgeber nicht
ausgeschlossen, um von optimalen Konditionen partizipieren
zu können.
Entwicklung der Verbindlichkeiten gg.
Kreditinstitute (Angaben in Tsd. Euro)
16 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich 17
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Entwicklung der Flüssigen Mittel
(Angaben in Tsd. Euro)
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Entwicklung des Tilgungsanteils an der
Annuität (Angaben in Tsd. Euro)
16.000
14.000
12.000
Kapitaldienst
10.000
8.000
Zinsanteil
6.000
Tilgungsanteil
4.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Risikomanagement
↗ Risiken erkennen, Chancen nutzen:
Nachhaltig und sicher ins neue Geschäftsjahr
In der konsequenten Nutzung eines auskunftsfähigen Risikomanagements
sehen wir die Grundlage für eine wertorientierte
Unternehmenssteuerung.
Das vergangene Geschäftsjahr war weiterhin von den Auswirkungen
der internationalen und nationalen Finanzmarktkrise
und der Eurokrise und den damit verbundenen Risiken
geprägt. Als Wohnungsunternehmen mit einer überdurchschnittlichen
Darlehensaufnahme gilt es, angesichts solcher
Krisen realistisch mögliche Risiken für das eigene Unternehmen
zu erkennen. Ebenso steht es natürlich an, Chancen
wahrzunehmen und zu nutzen.
In den regelmäßig stattfindenden Gesprächen mit Banken haben
wir intensiv unsere zukünftigen Aufgabenschwerpunkte
und Interessen mit den uns finanzierenden Banken diskutiert.
Damit verfolgen wir neben einer wertorientierten Unternehmensführung
die Ziele, unser Unternehmen erfolgreich weiter
zu entwickeln und gegenüber allen Mitgliedern und den Kapitalgebern
Vertrauen zu erhalten und nachhaltig zu sichern.
Im Geschäftsjahr 2011 wurden fünf Darlehen mit einem Restkapital
in Höhe von insgesamt 4.811,4 Tsd. Euro prolongiert.
Durch die Übernahme von Darlehen zweier Banken sowie die
vorzeitige Auflösung des DIL II-Vertrages sind Neuordnungen
in Höhe von gesamtheitlich 45.119,4 Tsd. Euro erfolgt. Von
diesem Portfolio sind 40.087,2 Tsd. Euro über Swap-Verträge
gesichert.
Die weitergehende Vernetzung zwischen Controlling, Frühwarnsystemen
und internem Kontrollsystem entwickelt sich
zum Erfolgsfaktor für die Unternehmensleitung.
Im Rahmen der mittel- und langfristigen Planung werden
Grundlagen für die Auswertung der Unternehmensergebnisse
gelegt. Diese Informationen werden als kontinuierliche
Berichterstattung weiterverarbeitet, deren wesentliche Bereiche
sich auf die Identifikation von Risiken in regelmäßig
zu überprüfenden und gegebenenfalls neu zu definierenden
Beobachtungsbereichen inner- und außerhalb der Genossenschaft
erstrecken.
Risikobereiche, welche von „außen“ auf
das Wohnungsunternehmen wirken, sind:
→ das Kreditrisiko
→ das Marktrisiko und
→ das Rechtsrisiko.
Risikoindikatoren aus dem
Wohnungsunternehmen heraus sind:
→ die Vermietungsergebnisse
→ die Liquiditätsentwicklung
→ die Fremdkapitalzinsentwicklung
→ die Sanierungs- und Instandhaltungsaufwendungen
Die Anforderungen an die Berichterstattungen nehmen dabei
weiter zu. Das Ziel bleibt es, wirtschaftliche Daten und Informationen
in auswertbarer Form zur Verfügung zu stellen.
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Kaufmännischer Bereich 19

Technischer Bereich
Allgemeines
↗ Wunschgemäße Entwicklung in Sachen Modernisierung
Im Geschäftsjahr 2011 haben wir den genossenschaftlichen
Wohnungsbestand weiter modernisiert und konnten den
Vollmodernisierungsgrad auf 67,0 % erhöhen. Der teilsanierte
Bereich umfasst damit 32,6 % des gesamten Wohnungsbestandes,
und lediglich 0,4 % aller Objekte sind noch unsaniert.
Anteiliger Sanierungsgrad im Bestand der Genossenschaft:
Teil des Ziegeldachs der Brucknerstraße 1– 8, 06110 Halle (Saale). Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Technischer Bereich 21
70,0 %
60,0 %
50,0 %
40.0 %
30,0 %
20,0 %
10,0 %
0,0 %
Folgendermaßen teilt sich der Modernisierungsgrad auf die einzelnen Wohngebiete auf:
100,0 %
80.0 %
60,0 %
40,0 %
20,0 %
0,0 %
2006 2007 2008 2009 2010 2011
vollsaniert teilsaniert unsaniert
Halle-Neustadt Halle Südstadt Halle Nord Halle Süd Merseburg Leuna Bad Dürrenberg Weißenfels Bitterfeld-
+ Silberhöhe + Ost Wolfen
vollsaniert teilsaniert unsaniert
Mit dem im Vergleich zu Wettbewerbern sehr hohen Modernisierungsgrad
des Wohnungsbestandes ist die Genossenschaft
in der Lage, an vielen Standorten attraktiven Wohnraum anbieten
zu können. An den Standorten in Halle ist es in Teilbereichen
möglich und mittelfristig auch notwendig, weitere
Gebäude zu modernisieren. Unsere Zielsetzung ist es dabei,
zunächst die verbliebenen noch unsanierten Bestände zu
sanieren, aber auch teilsanierte Wohnungsbestände in den
Großsiedlungsstandorten weiter zu entwickeln.
Für die Genossenschaft bleibt es nach wie vor wichtig, den
bereits in der Vergangenheit vollsanierten Wohnungsbestand
weiterhin attraktiv zu halten – für potenzielle Neukunden
ebenso wie für die Bestandskunden. Hier stehen als so
genannte Nachqualifizierungsmaßnahmen der Wohnungsbestände
vor allem nachträgliche Balkonanbauten und Grundrissveränderungen
im Mittelpunkt des Interesses, beachtenswert
ist aber auch die jeweilige Kundennachfrage.
Der Modernisierungsgrad im Gesamtbestand beträgt zum
Ende des Geschäftsjahres 83,83 % (durch die hälftige Hinzurechnung
des teilsanierten Bestandes zum vollsanierten Portfolio).
Damit entwickelten sich im Geschäftsjahr der Modernisierungsgrad
und die Reife des Portfolios wunschgemäß weiter.
Um eine möglichst hohe Zufriedenheit mit dem bewohnten
Wohnraum zu erreichen und die starke Bindung an die Genossenschaft
zu erhalten, ist bei jedem Mieterwechsel die Wahl
des Standards bei Wiederherstellung der Wohnung besonders
wichtig. Jeder einzelne Kunde soll eine individuelle Wohnung
angeboten bekommen, so wie es auch im Unternehmensleitbild
der Genossenschaft gefordert ist.
Dies gilt selbstverständlich auch für Modernisierungen während
des laufenden Mietverhältnisses, um die Wohnung aktuellen
Anforderungen anzupassen. Erweiterbar ist diese Modernisierung
für Bestandskunden durch die kostenfreie und
informative Beratung hinsichtlich der Anpassungen der Wohnungsausstattung
für die jeweiligen Altersgruppen.
Im Geschäftsjahr 2011 haben wir die bereits zum Ende des
Jahres 2009 eingeführte neue dreigliedrige Abstufung zur
Wohnungsinstandsetzung fortgesetzt, um zielgerichteter die

vorhandenen Mittel einzusetzen. Das Hausbewirtschaftungsergebnis,
als wichtiger Indikator für den Erfolg der Genossenschaft
im Kerngeschäft, wird durch die steuernde Wirkung der
abgestuften Wiederherstellungsvarianten spürbar entlastet.
Unser Hauptaugenmerk lag im Jahr 2011 aber darauf, den
Mitteleinsatz noch sparsamer zu gestalten und zugleich den
Abstimmungsprozess zwischen der erwünschten steuernden
Wirkung in den einzelnen Wohnungsbeständen und dem Ziel,
jedem Kunden seine individuelle Wohnung zu bieten, noch zu
verfeinern.
Durch die Hausmeister der Genossenschaft werden auch weiterhin
alle Kunden vor Ort direkt betreut. Dies ist ein Service,
den wir als kundenorientierte Genossenschaft für selbstverständlich
und auch unverzichtbar halten; unsere Kunden bestätigen
uns immer wieder den Wert dieser Dienstleistung.
Die Hausmeister werden bei kleinen Reparaturarbeiten, die
rund um die Wohnung anfallen können, durch die Handwerker
unseres Regiebetriebes unterstützt. Dabei gilt grundsätzlich,
dass all die Leistungen, die durch eigene Handwerker
und Hausmeister nicht selbst in besserer Qualität zeitnah und
zugleich preiswerter erbracht werden können, an Handwerksbetriebe
und Unternehmen ausschließlich aus der Region vergeben
werden.
Alle technischen Gesamtmaßnahmen und umfangreicheren
Instandsetzungsmaßnahmen im Gebäudebestand werden
sowohl durch eigene Mitarbeiter aus dem Bereich Bautechnik
als auch in Einzelfällen durch qualifizierte Architekten und
Fachplaner umfassend und professionell betreut.
In den jeweiligen fest zugeordneten Betreuungsbezirken unserer
Wohngebiete koordinieren eigene Instandhaltungstechniker
in Teamarbeit mit den Verwaltern und Wohnungsvermietern
die wichtige laufende Instandhaltung der Gebäude
und Wohnungen ebenso wie die Wiederherstellung der Vermietbarkeit
einzelner Leerwohnungen. Gerade die 2011 neu
eingeführte Teamstruktur sorgt im Sinne der Kunden für sehr
kurze Abstimmungswege zwischen dem Verwalter, der beispielsweise
durch einen Mieter über ein technisches Problem
informiert wird und dem dafür zuständigen Techniker Bescheid
sagt.
Alle Maßnahmen gebündelt sorgen dafür, dass wir unseren
hohen Anspruch an unsere Arbeit erfüllen können. Im Ergebnis
haben wir eine gute erhaltene Gebäudesubstanz und ein
gepflegtes und attraktives Wohnumfeld in den Wohnanlagen
der Genossenschaft vorzuweisen, damit unsere Kunden sich
auch weiterhin bei uns wohlfühlen.
Instandsetzung und Modernisierung
↗ Langfristige Maßnahmen: Erneuerung von Grund auf
Sorgfältige Sanierung und komplexe Baumaßnahmen kosten
Zeit. Manche unserer größeren Vorhaben laufen daher über
mehrere Jahre. So lag im Jahr 2011 unser Fokus auf einigen
Objekten in Halle: Damaschkestraße 86-94, Zeisigweg 1, 1a,
18 und 19 und Elsa-Brändström-Straße 65. Wir haben die Arbeiten
dort vorangetrieben und konnten die umfangreichen
Modernisierungen abschließen. Im 1. Bauabschnitt haben wir
die Außenanlagen und damit verbunden die PKW-Stellflächen
fertig gestellt. Trotz widriger Witterungsbedingungen konnten
wir die PKW-Stellflächen am 15.05.2011 zur Nutzung übergeben.
Im 2. Bauabschnitt, der die Wohnungen im Zeisigweg 18, 19,
Damaschkestraße 86-89 und in der Elsa-Brändström-Straße
65 beinhaltet, haben wir bereits im Herbst 2010 mit den Gewerken
Abbruch, Rohbau und Innenausbau begonnen. Der
Leistungsumfang entspricht dem des 1. Bauabschnitts: Einbau
neuer Wohnungsinnentüren, neuer Heizungs-, Lüftungs- und
Sanitäranlagen, teilweise geflieste Bäder und Küchen sowie
der Einbau einer zeitgemäßen Elektroanlage. Der Fußboden
im Wohnbereich wurde mit Holzdielung belegt und eingepflegt.
Wärmedämmmaßnahmen haben wir gemäß EnEV 2007
durchführen lassen. An die meisten Wohnungen haben wir
Balkone anbauen können. Die Außenanlagen haben wir umgestaltet
und in diesem Zusammenhang 15 PKW-Stellflächen
geschaffen, die seit dem 19.09.2011 genutzt werden können.
Eine weitere langfristige Baumaßnahme ist die Komplexsanierung
der Brandenburger Straße 10 und 11. Bereits im Jahr
2010 starteten wir mit diesem Vorhaben. Im Jahr 2011 haben
wir die Abbruch- und Rohbauarbeiten im Gebäude weitergeführt.
Die starke Schädigung der vorhandenen Bausubstanz
machte eine grundhafte Sanierung einschließlich Schwammbekämpfung
notwendig. Die Grundrisse der Wohnungen
haben wir grundlegend verändert und an heutige Bedürfnisse
angepasst. Es entstanden sechs 2-Raum-Wohnungen,
eine 3-Raum-Wohnung, drei 4-Raum-Wohnungen und zwei
5-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 49 und 152
m². In den Wohnungen sind die Wohnungsinnentüren erneuert
bzw. saniert worden, die Wohnungseingangstüren haben
wir soweit wie möglich saniert oder dem Original nachempfunden.
Bäder und Küchen erhielten zum Teil Fliesen, Heizungs-,
Lüftungs- und Sanitäranlagen haben wir nach neuem Standard
eingebaut. Den Fußboden haben wir im Wohnbereich mit
Parkett belegt. Die gesamte Elektroanlage einschließlich der
Hausanschlüsse, Steigleitungen und Gegensprechanlagen ist
erneuert worden.
Im Einvernehmen mit dem Denkmalschutz und unter Einhaltung
der EnEV 2007 haben wir Wärmedämmmaßnahmen an
den Außenwänden, den Kellerdecken und im Dachbereich
durchgeführt.
Im Außenbereich konnten wir im Rahmen der Umgestaltung
11 PKW-Stellflächen, einen Müllcontainerplatz und einen
Sandkasten realisieren. Im I. Quartal 2012 werden die letzten
Arbeiten in der Außenanlage durchgeführt: Alle Wohnungen
erhalten einen Balkon bzw. eine Terrasse. Die endgültige Fertigstellung
ist für April 2012 vorgesehen.
Neben den zwei beschriebenen Komplexmodernisierungen
haben wir folgende Maßnahmen realisiert:
Halle-Neustadt
Unstrutstraße 7-9
→ Aufzug – Umbau der Kabinen und Schachttüren
→ Erneuerung der Steuerung mit Bedien- und
Anzeigeelementen
Halle-Silberhöhe
Freyburger Straße und Staßfurter Straße
→ Dachabdichtung der Hausanschlussstationen
Weißenfels
Moritz-Hill-Straße 68-72
→ Einbau einer Lüftungsanlage
Weißenfels
Lisztstraße 15
→ Fertigstellung Balkonanbau
Bad Dürrenberg
Breite Straße 22-30
→ Erneuerung Eingangstreppenstufen
Instandhaltung Wohngebäude
↗ Engagiert vor Ort: Über 3.000 Reparaturen ausgeführt
Auch im vergangenen Jahr haben die Handwerker des Regiebetriebes
große Anstrengungen unternommen, um die
Wohnqualität unserer Mieter zu verbessern. So sind im Jahr
2011 über 3.000 Reparaturaufträge in den Gewerken Sanitär,
Maler, Maurer und Tischler abgearbeitet worden, stets unter
der Maßgabe, die Arbeiten schnell, in guter Qualität und zur
Zufriedenheit unserer Mieter zu erledigen.
Um das unmittelbare Wohnumfeld unserer Mieter aufzuwerten
und zu verschönern, gab es neben diesen Kleinaufträgen
noch folgende Schwerpunktaufgaben zu erledigen:
→ In der Dessauer Straße 159 bis 173 und im Kornblumenweg
1 und 2 haben unsere Maler die Eingangsbereiche vom Kellereingang
bis zu den Erdgeschosswohnungen renoviert.
→ In der Mindener Straße 5-19 sind die Hauseingänge mit
einem neuen Farbanstrich versehen worden.
→ Im Einzugsgebiet Merseburg haben unsere Handwerker die
Vordächer der Hauseingänge gereinigt.
→ 30 Garagentore in Halle-Neustadt erhielten einen neuen
Farbanstrich.
→ Zur Erhaltung der Bausubstanz sind in 110 Wohnungen
Wartung und Einstellung der Fenster durchgeführt worden.
→ In verschiedenen Liegenschaften haben unsere Facharbeiter
an den Hauseingängen defekte Treppenstufen erneuert.
Diese Arbeiten sollen auch in diesem Jahr fortgeführt werden.
→ Wie in jedem Jahr, boten wir den Service von Wohnungsöffnungen
während der Geschäftszeiten an, den unsere Mieter
auch wieder genutzt haben.
Hausbewirtschaftung
↗ Mit Verantwortung und Feingefühl
Die Abteilung für Hausbewirtschaftung sorgt dafür, dass ein
schönes, sauberes Wohnumfeld und eine hohe Sicherheit im
technischen Bereich zur Zufriedenheit unserer Mieter beitragen.
Zu den Hauptaufgaben der Abteilung zählen neben
der Absicherung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung
unserer Liegenschaften vor allem die Aufrechterhaltung und
Durchsetzung von Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit in un-
seren Gebäuden und deren Umfeld. Einen entscheidenden
Beitrag dazu leisten unsere Technischen Hauswarte, indem sie
kontrollieren, ob die Arbeiten der Straßen- und Gehwegreinigung,
des Winterdienstes, der Müllentsorgung und der Grünlandpflege
sorgfältig durchgeführt werden.
Im Rahmen der Absicherung unserer Verkehrssicherungspflicht
erfüllen unsere Technischen Hauswarte verantwortungsvolle
Aufgaben: Regelmäßig kontrollieren sie das Wohnumfeld-
und die Gebäude, dazu gehören unter anderem auch
Fahrstuhl-, Dach-, Keller-, Treppenhauslicht- und Leerwohnungskontrollen.
Die zuverlässige Betreuung unserer Mieter vor Ort wird ebenfalls
von den Technischen Hauswarten abgesichert. In ihren
täglichen Sprechstunden können Reparaturen angemeldet
und, wenn gewünscht, auch Termine zu deren Abarbeitung
vereinbart und natürlich auch anderweitige Probleme diskutiert
werden.
Um unsere Wohngebäude in Stand zu halten, haben unsere
Technischen Hauswarte insgesamt 2.567 Kleinreparaturen als
Eigenleistung erbracht. An den Regiebetrieb unserer Genossenschaft
haben sie 1.019 Reparaturaufträge weiter geleitet.
An Fremdfirmen wurden weitere 3.320 Reparaturaufträge
vergeben.
Außerdem wurden im Geschäftsjahr 2011 durchschnittlich folgende
Leistungen von den Technischen Hauswarten erbracht:
→ Betreuungsleistungen 58,8 %
→ Verwaltung 19,4 %
→ Instandhaltung/Kleinreparaturen 20,3 %
→ Betreuung Rückbauflächen 0,1 %
→ Fremdhausverwaltung – Denkmal GmbH 0,6 %
→ Eigentumsverwaltung 0,8 %
Letztlich ist auch die Durchführung von Befragungen und, bei
entsprechendem Ergebnis, der Abschluss von Verträgen zur
Hausreinigung ein Beitrag der Abteilung zu mehr Kundenzufriedenheit.
Wohnumfeldmaßnahmen
↗ Pflegen und pflanzen
Im Jahr 2011 stand die Pflege der vorhandenen Freiflächen
im Mittelpunkt unserer Aufmerksamkeit. Je nach Vegetation
standen folgende Pflegemaßnahmen an: Rasenmahd, Bodenbearbeitung,
Heckenschnitt, Baumrodungen und Kronenpflegeschnitt.
Außerdem pflanzten wir neue Bäume und erfüllten
damit die Auflagen vom Umweltamt nach Baumersatzpflanzungen.
22 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Technischer Bereich Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Technischer Bereich 23

Corporate Governance Bericht
Fassadendetail Wolfsburger Straße, 06126 Halle (Saale).
↗ Unseren Mitgliedern verpflichtet
Ein Corporate Governance Codex richtet sich in erster Linie
an börsennotierte Gesellschaften und Unternehmen. Bereits
zum Jahresabschluss 2009 haben wir in der Genossenschaft
die Entscheidung getroffen, als große Wohnungsgenossenschaft
den Empfehlungen und Anregungen dieses Codex
grundsätzlich zu folgen.
Leitlinie war und ist hierbei der Gedanke, dass eine Wohnungsgenossenschaft
im Gegensatz zu börsennotierten Gesellschaften
und kapitalmarktorientierten Wohnungsunternehmen
in aller erster Linie den Interessen ihrer Anteilseigner, den
Transparenz
↗ Wissen, was Sache ist
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der Genossenschaft ist grundsätzlich zuständig
für die Unternehmensüberwachung. Der Aufsichtsrat besteht
im Berichtszeitraum aus zehn Mitgliedern. Neben der
Überwachung und Beratung des Vorstandes ist er zuständig
für die Bestellung der Vorstandsmitglieder und die Festlegung
der Vorstandsvergütung. Der Aufsichtsrat organisiert einen
Teil seiner überwachenden und beratenden Tätigkeiten durch
Ausschüsse, die er aus seiner Mitte bildet. Aufsichtsrat und
Vorstand pflegen über die wesentlichen Aspekte der Genossenschaft
einen ständigen vertrauensvollen Dialog.
Vorstand
Der Vorstand der Genossenschaft besteht aus einem Vorstandsvorsitzenden
und gemäß Satzung einem weiteren Mitglied.
Die Geschäftsordnung regelt die Geschäftsverteilung des
Vorstandes. Zu den wesentlichen Aufgaben des Vorstandes
Vergütungsbericht
Vergütung des Vorstandes
Der Vorstand besteht aus einem hauptamtlichen und einem
nebenamtlichen Vorstandsmitglied. Die Vorstandsvergütung
gliedert sich in einen fixen und einen variablen Vergütungsanteil.
Der variable Vergütungsanteil bemisst sich an der Entwicklung
und Erreichung relevanter wirtschaftlicher Kennzahlen,
die insbesondere die nachhaltig erfolgreiche Entwicklung
der Genossenschaft zum Ziel haben. Wesentliche Indikatoren
sind hierfür die Entwicklung des Vermietungsergebnisses, die
Entwicklung des Hausbewirtschaftungsergebnisses sowie die
Entwicklung des Cashflows. Entsprechend des Grades der jeweiligen
Zielerreichung wird die erfolgsabhängige Vergütung
mit einer Einmalzahlung im Jahr gewährt.
Die Vorstandsmitglieder haben Anspruch auf eine betriebliche
Altersversorgung. Dem hauptamtlichen Vorstandsmitglied
Genossenschaftsmitgliedern, verpflichtet ist. Hierzu ist eine
entsprechende Auffassung von der prinzipiellen Aufgabe der
Genossenschaft erforderlich, eine damit korrespondierende
Unternehmensverfassung und besondere Ansprüche an die
Unternehmensführung.
Schon in den vergangenen zwei Geschäftsjahren haben wir
zum Bereich Corporate Governance berichtet. Nachfolgend
geben wir zu den Themen Offenheit und Transparenz, Nachhaltigkeit
und soziale Verantwortlichkeit ausführlich Auskunft.
zählt die Führung der Genossenschaft, die Entwicklung, Festlegung
und Kommunikation der Unternehmensstrategie sowie
Anleitung der Mitarbeiter. Der Vorstand veröffentlicht den
Jahresabschluss und informiert den Aufsichtsrat regelmäßig
rechtzeitig und umfassend über alle wesentlichen Aspekte der
Geschäftsentwicklung der Genossenschaft.
Verpflichtung zur Transparenz
Die Genossenschaft stellt ihren Jahresabschluss, bestehend
aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang und Lagebericht,
den gesamten Geschäftsbericht sowie darüber hinaus
weitere wichtige Informationen auf der Internetseite der Genossenschaft
zur Verfügung. Auf diesem Wege können grundsätzlich
alle Mitglieder über Belange der Genossenschaft informiert
werden, aber auch die Öffentlichkeit kann gewünschte
Informationen schnell und unkompliziert erhalten.
wird ein Dienstwagen auch zur privaten Nutzung zur Verfügung
gestellt. Die Gesamtvergütung des Vorstandes gliedert
sich im Geschäftsjahr 2011
→ feste Vergütung 158.580,00 €
→ variable Vergütung 33.995, 72 €
→ Gesamtvergütung 192.575,72 €
Vergütung des Aufsichtsrates
Die zehn Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten eine Jahresvergütung
von insgesamt 64.800,00 Euro. In dieser Vergütung
ist die Vergütung für jede gemeinsame Sitzung von Vorstand
und Aufsichtsrat, Ausschusssitzungen, Fahrtkosten und ähnliche
Aufwendungen enthalten.
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Corporate Governance Bericht 25

Nachhaltigkeitsbericht
Fenster des historischen Fachwerkgebäudes Mittelstraße 17/18, 06108 Halle (Saale).
Allgemeines
↗ Langfristigkeit im Blick
Nachhaltig ist bereits das Geschäftsmodell einer Genossenschaft
selbst: Langjährige Vertragsbeziehungen zu den Kunden,
die demokratisch legitimierte Kontrolle der Mitgliedervertreter
und ein grundsätzlicher Verzicht auf kurzfristiges
Renditestreben, stattdessen die Erfüllung eines weitreichenden
„Versorgungsauftrages“ kennzeichnen nachhaltiges
Wirtschaften.
Zur Ergänzung und Vertiefung dieser grundsätzlichen Position
der Genossenschaft wird im Geschäftsbericht der Genossenschaft
dem Aspekt der Nachhaltigkeit ein eigener Berichtsteil
gewidmet. In diesem Nachhaltigkeitsbericht werden verschiedene
inhaltliche Aspekte des täglichen Wirtschaftens der Genossenschaft
miteinander verknüpft.
Das Kapitel Umwelt beschäftigt sich mit der Verantwortung
bei der Weiterentwicklung unseres Immobilienbestandes,
der wir uns angesichts der weltweiten Preisentwicklung bei
Energieträgern zukünftig noch intensiver stellen werden. Soziale
Verantwortung umschreibt die Darstellung der Personalentwicklung
und die inhaltlichen Ansprüche an diese Maßnahmen.
Das Kapitel Gesellschaftliches Engagement benennt
nicht nur die Institutionen, die durch uns unterstützt werden,
sondern auch die Regeln, denen wir bei der Wahrnehmung
der gesellschaftlichen Aufgaben folgen. Im Mittelpunkt unserer
Bemühungen stehen aber immer die Mitglieder und
Mieter unserer Genossenschaft und der Dialog mit ihnen und
den vielfältigen anderen Ansprechpartnern, wie beispielsweise
Banken, Dienstleistern und Verwaltungen.
Im Dialog mit den Ansprechpartnern
↗ Offen für den Austausch
Nach unserer Überzeugung kann Verständnis für das jeweilige
Handeln der Genossenschaft und Vertrauen zu den handelnden
Personen immer nur dann entstehen, wenn der beständige
Dialog zu allen Ansprechpartnern aufrecht erhalten wird.
Diesem Anspruch folgen Vorstand und Aufsichtsrat der Genossenschaft,
indem beispielsweise regelmäßig vor der gemeinsamen
Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand eine
Sprechstunde von Vertretern beider Organe für interessierte
Mitglieder und Mieter angeboten wird. Ein Vorstandsmitglied
oder im Bedarfsfall eine kompetente Stellvertretung aus dem
Leitungskreis der Genossenschaft ist darüber hinaus regelmäßig
an jedem Standort der Genossenschaft viermal im Jahr zu
Mietersprechstunden vor Ort.
Angesichts des umfangreichen Darlehensbestands der Genossenschaft
sind intensive Beratungsrunden - in der Regel einmal
jährlich mit den Gläubigerinstituten - ein unverzichtbares
Element zur Transparenz und Dialog. In diesen Gesprächen
kann sowohl über die erreichten Ergebnisse aber auch zukünftige
Herausforderungen für die Genossenschaft zielgerichtet
und offen diskutiert werden.
Umwelt
↗ Sinnvoll Energie sparen
Der wahrnehmbare Klimawandel, die Erdbebenkatastrophe
in Japan mit der anschließenden Zerstörung eines Kernkraftwerkes
und der daraufhin auch in Deutschland unerwartet
rasch vollzogene Ausstieg aus der Kernenergie erfordert Konsequenzen
auch im Handeln der Genossenschaft. Dazu tragen
die beständig steigenden Kosten für alle Energieträger bei.
Auch im Jahr 2011 sind die Kosten für Energie wieder um 10 %
angestiegen, für Haushaltsenergie um 9,5 %. Diese Entwicklungen,
die Energieeinsparungen im großen Umfang alleine
aus Kostengründen erfordern und zugleich die Energieerzeugung
vor allem verstärkt über die so genannten regenerativen
Energieträger zur Folge haben, ist die Wohnungswirtschaft
dazu verpflichtet, sich zu der wichtigen Rolle bei der Einsparung
von Energie und damit auch der CO 2 -Emissionen zu bekennen.
Berechtigterweise wurde hier von den Wohnungsunternehmen
mehr Engagement durch die Politik und vermehrt
auch durch weite gesellschaftliche Kreise, nicht zuletzt auch
die Mieter gefordert. Die jüngsten Entwicklungen, die auf
eine immer drastischere Verschärfung der Energieeinsparverordnung
hinauslaufen und damit das Bauen und letztendlich
Wohnen immer weiter verteuern, sind allerdings kritikwürdig.
Schließlich haben die Wohnungsunternehmen in den neuen
Bundesländern einen ausgezeichneten Stand bei der Vermeidung
von Treibhausgasen aufgrund der hohen Modernisierungsleistung
in den letzten 20 Jahren erreicht. Die nun kurzfristig
gewünschten energetischen Verbesserungen werden
aber nur von allen Beteiligten finanzier- und damit umsetzbar
sein, wenn im ausreichenden Umfang Fördermittel zur Verfügung
gestellt werden, die ein überproportionales Anwachsen
der Mieten bei nur noch geringen zusätzlichen Energieeinsparungen
verhindern helfen.
Die Genossenschaft zeichnet sich durch die Bestandsentwicklungsmaßnahmen
mit einem Vollmodernisierungsgrad von
über 67 % des Wohnungsbestandes aus (Vorjahr 65 %), ein
großer Teil davon ist auch nach aktuellen Maßstäben – hinsichtlich
der energetischen Qualitäten - vorbildlich. Ein weiteres
Drittel der Bestände ist teilmodernisiert und tatsächlich
weniger als ein Prozent der Bestände sind völlig unsaniert und
weisen damit keine energetischen Sanierungen auf.
Bei den aktuellen Modernisierungsmaßnahmen steht vor dem
Hintergrund der geforderten gesetzlichen energetischen Standards
(gegenwärtig noch die Energieeinsparverordnung 2009)
auch der Anspruch der Genossenschaft, Maßnahmen mit möglichst
hohem Potenzial an CO 2 -Einsparung zu verwirklichen. So
werden beispielsweise alle Maßnahmen, die an Gebäudefassaden
ausgeführt werden, grundsätzlich mit Wärmedämmverbundsystemen
kombiniert, um den Wärmebedarf insgesamt
zu senken und damit einen wichtigen Beitrag gegen die zunehmende
weltweite Erwärmung zu erbringen. Diese Verfahrensweise
wird seit dem Jahr 2007 auch bei Sanierungen von
Fassaden im Altbaubestand und, wo möglich, auch bei Denkmälern
verfolgt (dies wurde auch bei der denkmalgeschützten
Straßenfassade an der Brandenburgerstraße 10 angewandt).
Stetig steigende Energiepreise und damit steigende Betriebskosten
unserer Kunden erfordern allerdings noch weiterge-
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Nachhaltigkeitsbericht 27

hende Maßnahmen. Mit dem Contractor EnD-I Con GmbH,
an dem die Genossenschaft zu 50 % beteiligt ist, konnte die
Genossenschaft weitere innovative Maßnahmen umsetzen.
Seit der Heizperiode 2011/2012 sorgt ein Blockheizkraftwerk
(Kraft-Wärme-Kopplung) in zwei sanierten gründerzeitlichen
Wohnhäusern in Halle für die effiziente Wärmeerzeugung und
preisgünstige Elektroenergie für die Mieter.
Für eine höhere Stabilität der Betriebskosten der Mieter oder
sogar eine Senkung der Kostenbelastung führen wir weitere
Maßnahmen im Bestand zur Energieeinsparung durch.
Die im Jahre 2009 in Betrieb genommene Anlage zur Überwachung
und Fernbedienung von Hausanschlussstationen für
Fernwärme haben wir weiter ausgebaut. Konnten 2010 durch
diese innovative Anlage die Regler von 26 Stationen bedient
werden, so sind es zum Abschluss des Jahres 2011 bereits
28 Stationen. Mit Hilfe eines Diagnosesystems können Parameter
abgefragt, Fehlermeldungen analysiert und die Stationen
gewartet werden. Außerdem ermöglichen detaillierte
Aufzeichnungen von der Fahrweise der Stationen vielfältige
Auswertungen zu möglichen Optimierungen und Verbrauchseinsparungen.
Im Ergebnis konnte bei weiteren drei Hausanschlüssen
die Steuerung der Pumpen so verändert werden,
dass eine Einsparung von etwa 7.000 Kilowattstunden Elektroenergie
im Jahr erreicht wurde. Durch die Optimierung der
Fahrweise konnte bei fünf Stationen die Anschlussleistung um
insgesamt 150 Kilowattstunden reduziert werden. Die innovative
Steuerung trägt auch zu einer Verbesserung der Serviceleistungen
bei. Da bei Störungen rund um den Hausanschluss
eine prompte Fehlermeldung erfolgt, können diese in der Regel
beseitigt werden, ohne dass die Mieter – beispielsweise
durch Komforteinbußen bei der Beheizung – etwas davon bemerken.
Aufgrund der positiven Erfahrungen ist es unser Ziel,
auch alle übrigen Fernwärmestationen mit dieser Anlage zu
überwachen.
Aufgrund des hohen Stellenwertes des Themas Energie und
Energieeinsparung hat die Arbeitsgruppe Energie der Genossenschaft,
die sich aus Mitgliedern und Mietern der Genossenschaft,
Mitarbeitern und Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern
sowie der Geschäftsführung der EnD-I Con
GmbH zusammensetzt, ihre erfolgreiche beratende Arbeit
fortgesetzt. Im vergangenen Jahr wurde als wichtiges Element
zur Energieeinsparung aber auch der Beratung zum umsichtigen
und sachgerechten Energieeinsatz ein Energieberater
verpflichtet, der den Mitgliedern und Mietern der Genossenschaft
auf Wunsch kostenlose und individuelle Einspartipps
unterbreitet. Schließlich ist die sinnvolle Einsparung von Energie
– ohne dabei Komforteinbußen zu erleiden – die sinnvollste
Strategie gegen hohe Betriebskostenabrechnungen
und unnötigen CO 2 -Verbrauch.
Dank an die Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter
↗ Mit Engagement und Freude dabei
Ein besonderer Dank gebührt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
der Genossenschaft für den im Geschäftsjahr 2011
erbrachten sehr hohen Einsatz. Dieser Dank schließt aus-
drücklich das große Engagement der Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter bei einer Vielzahl von Veranstaltungen mit ein, die
oftmals bis in die Abendstunden oder an den Wochenenden
stattfanden. Bei solchen Anlässen mit Freude und Engagement
und hoher Inanspruchnahme durch die Kunden die Leistungen
und Angebote der Genossenschaft zu präsentieren, ist keineswegs
alltäglich. Für die gezeigte Leistung deshalb nochmals
ein herzlicher Dank an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
der Genossenschaft.
Im Geschäftsmodell der Genossenschaft, das im hohen Maße
auf eine hohe Kundenzufriedenheit gerade bei den langjährigen
Bestandsmietern unserer Genossenschaft setzt, sichert
der persönliche Kontakt der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter,
die erbrachte Betreuungsqualität und die hohe Einsatzbereitschaft
das positive Bild der Genossenschaft in der Öffentlichkeit
und den langfristigen Unternehmenserfolg ab.
Wir bedanken uns bei allen Mitgliedern des Betriebsrates für
die gute konstruktive und von hohem gegenseitigem Vertrauen
geprägte Zusammenarbeit.
Gesellschaftliches Engagement
↗ Für Sport und Kultur – direkt vor Ort
Wie in jedem Jahr zeigt die Genossenschaft hohes Engagement
bei gesellschaftlichen Belangen. Im Geschäftsjahr 2011
haben wir soziale, kulturelle und gesellschaftliche Projekte
durch Geld- und Sachspenden sowie Sponsoringaktivitäten
unterstützt.
Dabei folgte die Genossenschaft einigen Regeln: So gilt es,
beispielsweise immer die Einrichtungen und Institutionen
zu fördern, die in einem räumlichen Kontext zu den eigenen
Wohngebieten stehen. Damit ergibt sich zwangsläufig eine
Konzentration auf regionale Vereine, die maßgeblich bei der
Vorbereitung von Veranstaltungen und Stadtteilfesten in
Wohngebieten der Genossenschaft großes Engagement zeigen.
Lokale Sportvereine werden auch deshalb gerne unterstützt,
da damit regelmäßig für die Kinder und Jugendlichen in den
Quartieren interessante Angebote geschaffen bzw. erhalten
werden können.
Kulturelle Angebote, die in einem engen Zusammenhang mit
Wohngebieten stehen und die Attraktivität der Wohnlagen absichern,
werden umfangreich unterstützt, da diese Angebote
regelmäßig eine starke Bindungswirkung für die Mitglieder
und Mieter im Quartier entfalten. Dies gilt besonders für den
Treffpunkt Lutherplatz, den Treff im Thaerviertel und in Halle-
Neustadt. Hier setzte die Genossenschaft 2011 ihr besonderes
Engagement bei der Etablierung der Stadtteilgenossenschaft
in Halle-Neustadt fort. Ziel ist es, in diesem Stadtgebiet soziale
Aktivitäten zu bündeln, Ansprechpartner zu sein und Arbeitsplätze
für Langzeitarbeitslose zu schaffen. Die Stadtteilgenossenschaft
hat ihren Sitz in der Hemingwaystraße 19, in dieser
Liegenschaft wurde für die Mieter und Anwohner der Treffpunkt
als Begegnungsstätte neu errichtet.
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Nachhaltigkeitsbericht 29

Mit den drei Treffpunkten der Genossenschaft wurde das Angebot
für die Besucher erweitert und die Förderung des Ehrenamtes
forciert. Zu dieser Thematik hat sich eine enge Zusammenarbeit
mit der Freiwilligenagentur entwickelt.
Der demographischen Entwicklung folgend gibt es eine enge
Zusammenarbeit mit der Paul-Riebeck-Stiftung, in der die
Kompetenzen beider Partner genutzt werden, um der sich
ständig wandelnden Bedürfnislage, insbesondere der Senioren,
gerecht zu werden. Somit kann das Wohnen für Senioren
in der Genossenschaft ständig weiter entwickelt werden.
Zur Unterstützung der jungen Familien arbeitet die Genossenschaft
in enger Kooperation mit dem DRK-Landesverband Halle
zusammen. So werden Familienfreizeiten organisiert, die
durch Förderung einen finanziell akzeptablen Rahmen haben
und somit für viele Familien attraktiv sind.
Im Stadtteil Halle-Silberhöhe wird zudem das Puppentheater
Anna Sophia unterstützt.
Bei allen Sponsoringmaßnahmen wird zwischen ereignisbezogenen
Unterstützungen und kontinuierlichen Leistungen
unterschieden. So werden beispielsweise Stadtteilfeste nur zu
den jeweiligen Anlässen unterstützt. Mietertreffpunkte, Galerien,
Sportvereine oder kulturelle Angebote hingegen erhalten
eine regelmäßige Förderung, da die gewünschten Effekte,
wie Bindungswirkung und regelmäßiger Besuch durch unsere
Kunden, nur möglich sind, wenn das jeweilige Angebot über
längere Zeiträume existiert.
Insgesamt werden durch uns die nachfolgenden Institutionen
unterstützt:
→ Hallescher Fußballclub e.V.
→ Handballclub SC Einheit e.V.
→ Basketball SV Halle Lions
→ Bürgerladen e.V.
→ Stadtteilfest Halle-Neustadt und Halle-Silberhöhe,
Halle-Südpark, Hoffest im Lutherviertel
→ Bürgerinitiative Paulusviertel e.V.
(Stadtteilfest im Paulusviertel)
→ Verein zur Förderung krebskranker Kinder e.V.
→ Deutscher Kinderschutzbund BV Halle e.V.
→ Jahresticket öffentlicher Nahverkehr für
Seniorenvertretung der Stadt Halle e.V.
→ Figurentheater Anna Sophia Halle (Saale)
→ Werkleitz – Zentrum für Medienkunst.
Sozialbetreuung
↗ Für Jung und Alt, Groß und Klein:
Angebote in Sachen Freizeit, Kultur und Bildung
Im Bereich der Sozialbetreuung konnten wir inhaltliche Erweiterungen
vornehmen. Vor allem haben wir die Treffpunktarbeit
vertieft und inhaltlich ausgebaut. Durch die erweiterte
Angebotspalette werden nunmehr auch andere Klientel angesprochen.
Zum Beispiel haben wir in Kooperation mit der Paul-
Riebeck-Stiftung zu Halle die Vortragsreihe „Riebeck-Forum
am Lutherplatz“ entwickelt. Einmal monatlich behandeln Re-
ferenten Themen rund um das Alter wie Pflege von Menschen
mit Demenz, Sturzprophylaxe, Erbrecht/Betreuungsrecht und
andere.
Auch der regelmäßige begleitete Theaterbesuch wird von den
Mietern mit großer Resonanz angenommen.
Speziell für Familien und für Kinder konnten im Kalenderjahr
vielfältige Angebote aufgebaut werden. Traditionell haben wir
wieder die ELAN-Fahrt in Kooperation mit dem DRK Landesverband
Sachsen-Anhalt mit einem geförderten Teilnehmerpreis
von 15,00 Euro für drei Tage nach Güntersberge organisiert.
Großen Anklang fanden darüber hinaus die Fußballturniere
am Johannesplatz, die in Zusammenarbeit mit dem Waldorf
Jugendtreff und JFZ St. Georgen durchgeführt wurden. Zusätzlich
zu den Sportangeboten in den Treffpunkten gab es für die
Schulkinder die Ferienfreizeit „Naturforscher erkunden die
Heide“.
Das Lutherplatzfest – durchgeführt zum Tag des offenen Denkmals
– haben wir zusammen mit den Stadtwerken Halle vorbereitet
und durchgeführt. Das Motto des Familienfestes hieß
„Auf gute Nachbarschaft“. Mit Shuttle-Bussen wurden die
Teilnehmer zu den offenen Denkmälern der Genossenschaft
– beispielsweise zur Großgarage am Johannesplatz - und der
Partner gefahren. Das bunte Bühnenprogramm haben Laienkünstler
gestaltet, die vorwiegend aus dem nahen Umfeld des
Lutherviertels stammen. Dadurch erreichte das Programm Publikumsnähe
und erweckte Neugierde. Insgesamt übertraf der
Besucherstrom die Erwartungen.
Das Sommerfest im Thaerviertel ist alljährlich der Höhepunkt
der Treffpunktarbeit in diesem Wohngebiet. Mit kulturellen
Beiträgen des Mieterchors, den „Thaerdorflerchen“, den Ölfasstrommlern
aus dem Wohngebiet und der im Rahmen des
Sponsorings angebotenen Vorstellung des Figurentheaters
Anna Sophia haben die Besucher von nah und fern bei Speisen
von Grill und Gulaschkanone ein kurzweiliges Fest gefeiert.
In der Hauptgeschäftsstelle der Genossenschaft im Schülershof
12 in Halle haben wir im Kalenderjahr drei interessante
Ausstellungen zeigen können, die jeweils durch eine gut besuchte
Vernissage eröffnet wurden. Ausstellung Matthias Ritzmann
– Gesichter-Geschichten (Fotografie), Ausstellung Ralph
Penz – Bilder aus der Mittelstraße (Malerei/Grafik) sowie die
Ausstellung Ortrud Heyer – Blumen, Stillleben, Landschaften
(Malerei).
Soziale Verantwortung
↗ Das passt gut zu uns:
Erneute Zertifizierung Beruf und Familie
Für die Bauverein Halle & Leuna eG sind leistungsfähige und
motivierte Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen ein wesentlicher
Erfolgsfaktor. Daher engagierten wir uns auch in 2011 dafür,
passende Arbeitsbedingungen für unser Personal zu schaffen.
Die Arbeitszeit haben wir weiter flexibilisiert und die Möglichkeit
zur individuellen Gestaltung verbessert. Die Mitarbeiter
nehmen dieses Entgegenkommen ebenso gern an wie die Angebote
im Rahmen der Zertifizierung Beruf und Familie. Nach
erfolgreicher Reauditierung konnte dieses Zertifikat der Genossenschaft
2011 erneut bestätigt werden.
Personalentwicklung
↗ Eigene Azubis als Nachwuchskräfte
Der Personalbestand der Bauverein Halle & Leuna eG hat sich
2011 gegenüber dem Vorjahr leicht verringert.
Die nachstehende Tabelle zeigt die Entwicklung des Personalbestandes
der Bauverein Halle & Leuna eG der letzten drei
Jahre (ohne Vorstand):
31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011
Insgesamt
(ohne Auszubildende)
Kaufmännische
88 87 85
Mitarbeiter 53 54 57
Technische Mitarbeiter 11 11 9
Technische Hauswarte 15 13 12
Handwerker
Sonstige geringfügig
7 7 6
Beschäftigte 2 2 1
Durch die Darstellung jeweils zum Stichtag 31.12. bleibt die
unterjährige Erhöhung des Personalbestandes auf Grund von
Neueinstellungen als Ersatz für ausscheidende Mitarbeiter
außer Betracht. Aus dieser zeitweisen Doppelbesetzung von
Stellen resultiert allerdings auch ein Großteil der Erhöhung
des Personalaufwandes um 115,5 T€ gegenüber 2010. Das
Verhältnis von Personalaufwand zu den Umsatzerlösen veränderte
sich von 12,7 % im Jahr 2010 auf 13,1 % im Jahr 2011.
Die Verringerung des Personalbestandes resultiert aus dem
altersbedingten Ausscheiden von Mitarbeitern. Mit insgesamt
sechs Mitarbeitern bestanden Altersteilzeitverträge im Blockmodell.
Für vier dieser Mitarbeiter hat 2011 die Freistellungsphase
begonnen.
Seit vielen Jahren werden in der Genossenschaft, auch zur Sicherung
des eigenen Nachwuchses, Immobilienkaufleute ausgebildet.
Eine gute Ausbildung sichert uns qualifizierte Mitarbeiter
für die Zukunft.
In den vergangenen Jahren konnte ein Teil der in der Genossenschaft
ausgebildeten Immobilienkaufleute nach erfolgreichem
Abschluss in ein Beschäftigungsverhältnis übernommen
werden. Von großem Vorteil ist dabei, dass uns die
Ausbildungszeit die Möglichkeit bietet, die Entwicklung der
jungen Leute über drei Jahre zu verfolgen, was die Entscheidung
bei Einstellungen wesentlich erleichtert.
Drei Auszubildende haben 2011 ihre Ausbildung zu Immobilienkaufleuten
erfolgreich beendet. Zwei dieser Auszubildenden
haben wir nach ihrem Abschluss übernommen, um den
Bereich Vermietung und Vermarktung nochmals personell zu
verstärken. Um die Ausbildung kontinuierlich fortzuführen,
sind auch 2011 zwei neue Auszubildende eingestellt worden.
Organisation
↗ Verbesserte Struktur, mehr Klarheit, kürzere Wege
Im Zuge der Umsetzung des 2010 für die Genossenschaft erstellten
Unternehmenskonzeptes waren auch Veränderungen
in der Unternehmensstruktur notwendig. Der bisherige Organisationsaufbau
war von einer tiefen Gliederung geprägt. Aus
diesen Gründen wurde eine neue Aufbauorganisation erarbeitet.
Unser Ziel war es, klare Über- und Unterstellungsverhältnisse
zu schaffen, um dadurch die Unternehmensstruktur zu
vereinfachen, durch eine flache Hierarchie die Kommunikation
zu verbessern und die Motivation der Mitarbeiter zu steigern.
Diese neue Unternehmensstruktur haben wir im 2. Quartal
2011 umgesetzt. Innerhalb der beiden Vorstandsbereiche,
kaufmännischer Bereich und Bereich Recht und Personal, gibt
es neben der Stabsstelle Finanzierung die vier Abteilungen
→ Controlling und Rechnungswesen
→ Vermietung und Vermarktung
→ Hausbewirtschaftung
→ Verwaltung und Dienstleistungen.
Zur weiteren Verbesserung der Kundenorientierung stand
der Vermietungsprozess, als Kernprozess der Genossenschaft,
auch 2011 weiter im Fokus der Betrachtung.
Um den Kunden eine bessere Orientierung bieten zu können
und um effektiver und effizienter vermieten zu können, haben
wir im Zuge der Einführung der neuen Unternehmensstruktur
in der Abteilung Vermietung und Marketing die seit dem
01.01.2011 bestehenden Teams aus Vermieter und Verwaltung
jeweils um einen Techniker erweitert.
Parallel zu diesen strukturellen Veränderungen wurde zur Unterstützung
der Prozesse eine neue Vermarktungssoftware
eingeführt.
Allgemeine Verwaltung
↗ Neuordnung nach Umzug
Nach dem Umzug der Mitarbeiter in die neue Geschäftsstelle
im Dezember 2010 lag der Schwerpunkt im Jahr 2011 auf der
Gestaltung der Rahmenbedingungen für die Arbeit der Mitarbeiter
in der neuen Geschäftsstelle.
Zu den Hauptaufgaben gehörte dabei die Einrichtung eines
zentralen Archivs in der neuen Geschäftsstelle, um die bisher
an verschiedenen Standorten untergebrachten Unterlagen zusammenzuführen,
außerdem die Neuordnung des Fuhrparks
und die Gestaltung des Umfeldes der Arbeitsplätze.
30 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Nachhaltigkeitsbericht Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Nachhaltigkeitsbericht 31

32
Die Beteiligungen der Bauverein
Halle & Leuna eG
Die Bauverein Halle & Leuna eG nutzt die Möglichkeit, sich
nach dem Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften
in Übereinstimmung mit seiner genossenschaftlichen
Satzung an anderen Unternehmen zu beteiligen.
Zum Jahresabschluss am 31.12.2011 tätigte die Genossenschaft
Geschäfte mit dem verbundenen Unternehmen Bauverein
Denkmal GmbH und drei Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht. Der Förderzweck gemäß § 1
Abs. 2 Genossenschaftsgesetz wird in den Beteiligungsgesellschaften
unmittelbar erfüllt oder setzt sich in diesen fort.
Bauverein Denkmal GmbH
Die Bauverein Denkmal GmbH mit ihrem Sitz in Halle (Saale) ist
ein verbundenes Unternehmen der Bauverein Halle & Leuna
eG mit wohnungswirtschaftlich-technischer Ausrichtung. Sie
ist auch Mitglied im Verband der Wohnungsgenossenschaften
Sachsen-Anhalt e.V.
Die Geschäftstätigkeit bezieht sich gegenwärtig auf den Erwerb,
das Sanieren lassen sowie die anschließende Bewirtschaftung
von Baudenkmälern oder Gebäuden mit Denkmalcharakter,
die später als Wohn- bzw. Geschäftsimmobilie
nutzbar sind.
Im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit steht die denkmalgerecht
sanierte historische Groß-Garage in der halleschen
Pfännerhöhe 70 als Quartiersgarage. Der Förderzweck des
Unternehmens ist hier unmittelbar erfüllt, weil der Betrieb
der Groß-Garage ab dem 01.06.2011 einen Versorgungsengpass
der Mitglieder mit am Standort dringend benötigten
Pkw-Stellplätzen weitgehend gemildert hat.
Mit dem Erwerb eines zweiten denkmalgeschützten Gebäudeensembles
am Standort Mittelstraße im Zentrum der Stadt
hat die Geschäftsführung den Gegenstand der Gesellschaft erweitert.
Im Berichtszeitraum erfolgte hauptsächlich die weitere
Erkundung und Vermessung des Baukörpers. Außerdem
wurde die Vorplanung abgeschlossen und entsprechende
Bauanträge gestellt. Mit der Sanierung und Erweiterung dieses
historischen Ensembles werden attraktive Wohnungsbestände
geschaffen, die den Mitgliedern in dieser Lage bisher
noch nicht zur Verfügung stehen.
EnD-I Con GmbH
Die EnD-I Con GmbH mit ihrem Sitz in Halle (Saale) gehört zum
Konsolidierungskreis der EnD-I AG und ist eine Beteiligungsgesellschaft
der Bauverein Halle & Leuna eG mit wohnungswirtschaftlich-technischer
Ausrichtung. Gegenstand dieser
Gesellschaft ist das Errichten lassen und der Betrieb von Energie-
sowie von zentralen und dezentralen Heizungsanlagen
sowie Tätigkeiten betreffend die Überwachung, das Ablesen
und die Berechnung der verbrauchten Energieeinheiten bei
den einzelnen Abnehmern.
Die Grundlage der Geschäftsbeziehung mit der Tochtergesellschaft
EnD-I Con GmbH, Halle (Saale) bildet im Wesentlichen
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Nachhaltigkeitsbericht
ein Wärmeliefervertrag. Dieser Vertrag sichert die Deckung
des Wärmebedarfs für Heizung und Brauch-Warmwasser für
einen großen Teil der Genossenschafter ab. Eingeschlossen
sind hier natürlich der Betrieb, die Wartung und die Überwachung
des laufenden Betriebes der Energie- und Heizungsanlagen
zu günstigen Konditionen.
Außerdem ist die EnD-I Con GmbH an innovativen Projekten
der Genossenschaft beteiligt, die besonders zu Verbrauchskostenersparnissen
führen.
EWIA - Gesellschaft für Wohnen im Alter mbH
Die EWIA – Gesellschaft für Wohnen im Alter mbH mit ihrem
Sitz in Halle (Saale) ist eine Beteiligungsgesellschaft der Bauverein
Halle & Leuna eG mit wohnungswirtschaftlich-sozialer
Ausrichtung.
Die Geschäftstätigkeit bezieht sich auf die Unterstützung und
Pflege hilfsbedürftiger, alter und behinderter Personen, insbesondere
durch die Zurverfügungstellung und Organisation von
alten- und behindertengerechtem Wohnen und das Errichten
lassen von Wohnraum, der für die zuvor genannten Zwecke
tauglich ist.
Durch die EWIA - Gesellschaft für Wohnen im Alter mbH konnten
in der letzten Zeit ehemalige Gebäudebestände der Genossenschaft
für die Bedürfnisse älterer und pflegebedürftiger
sowie behinderter Personen saniert werden, die zu einem Teil
wieder für die Genossenschaftsmitglieder zur Verfügung gestellt
wurden.
Die im Geschäftsjahr 2011 erfolgreich weitergeführte Zusammenarbeit
mit der EWIA - Gesellschaft für Wohnen im Alter
mbH diente auch der Koppelung der Beratungsangebote der
Genossenschaftsmitglieder, um deren möglichst langes Verweilen
in der bisher vertrauten Wohnung abzusichern.
HVG Hallesche Immobilien-Verwaltungsgesellschaft mbH
Die HVG Hallesche Immobilien-Verwaltungsgesellschaft mbH
mit ihrem Sitz in Halle (Saale) ist eine Beteiligungsgesellschaft
der Bauverein Halle & Leuna eG mit wohnungswirtschaftlichsozialer
Ausrichtung.
Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft umfasst im Wesentlichen
die Verwaltung von eigenem und fremden Grundbesitz
und anderen branchentypischen Dienstleistungen.
Das Unternehmen bindet bereits einen maßgeblichen Teil
der von der Genossenschaft ehemals selbst betriebenen
Verwaltungsbetreuung. Auch die Weiterentwicklung dieser
Beziehung durch den vertraglich gesicherten Übergang der
Wohnungseigentumsverwaltung der Genossenschaft trägt
maßgeblich zur wirtschaftlichen Gestaltung dieser Dienstleistung
bei.

Jahresabschluss
zum 31.12.2011
Aufwendige Pflasterarbeiten im Lutherviertel.
Bilanz zum 31. Dezember 2011
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2011
Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011
der Bauverein Halle & Leuna eG
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 35

Aktivseite | Bilanz zum 31.12.2011
Geschäftsjahr Vorjahr
Euro Euro Euro
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
86.198,04 86.198,04 38.658,04
Grundstücke mit Wohnbauten 243.734.999,05 203.983.244,78
Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 6.847.988,59 6.876.144,57
Grundstücke ohne Bauten 4.409.731,83 4.644.405,35
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 3.533.295,99 6.946.634,79
Bauten auf fremden Grundstücken 28.254,65 32.513,92
Technische Anlagen 336.463,00 327.684,60
Betriebs- und Geschäftsausstattung 470.169,16 416.399,18
Anlagen im Bau
Finanzanlagen
0,00 259.360.902,27 1.951.972,83
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.810.381,27 1.110.381,27
Beteiligungen
Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein
896.279,83 1.030.803,83
Beteiligungsverhältnis besteht 108.846,18 115.461,79
Sonstige Ausleihungen 733.703,85 5.199.950,89
Andere Finanzanlagen 213.344,83 3.762.555,96 181.542,79
Anlagevermögen insgesamt
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
263.209.656,27 232.855.798,63
Unfertige Leistungen 10.733.698,70 10.486.625,88
Andere Vorräte 8.702,47 5.205,71
Geleistete Anzahlungen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
738.481,35 11.480.882,52 837.674,66
Forderungen aus Vermietung 361.895,66 336.457,96
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 446.074,59 545.799,76
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 46.038,18 13.013,61
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein
635.996,72 432.487,33
Beteiligungsverhältnis besteht 10.147,75 8.201,79
Sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel
877.977,36 2.378.130,26 952.924,83
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
3.301.109,79 3.301.109,79 6.175.956,11
Geldbeschaffungskosten 46.044,98 43.081,00
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 2.549,21 48.594,19 20.316,74
Bilanzsumme 280.418.373,03 252.713.544,01
Passivseite | Bilanz zum 31.12.2011
Geschäftsjahr Vorjahr
Euro Euro Euro
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 369.132,06 776.858,34
der verbleibenden Mitglieder 6.915.524,47 6.940.844,15
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen
18.920,00 13.947,01
auf Geschäftsanteile *** 40.915,61 Euro ***
Ergebnisrücklagen
7.303.576,53 (34.416,67)
Sonderrücklage gem. § 27 (2) S.3 DMBilG
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr
56.316.906,62 56.316.906,62
entnommen *** 0,00 Euro *** (6.063.406,53)
Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
2.744.024,67 2.513.562,67
eingestellt *** 230.462,00 Euro ***
(62.706,00)
Andere Ergebnisrücklagen
davon aus Bilanzgewinn des Vorjahres
20.980.241,19
20.415.886,46
eingestellt *** 564.354,73 Euro ***
(0,00)
80.041.172,48
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 2.304.619,19 627.060,73
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 230.462,00 2.074.157,19 62.706,00
Eigenkapital insgesamt
Rückstellungen
89.418.906,20 87.542.359,98
Rückstellungen für Pensionen 2.002.768,00 2.007.660,00
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
4.355.283,02 6.358.051,02 6.592.426,37
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 168.939.869,39 141.833.324,01
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 16.987,08 16.987,08
Erhaltene Anzahlungen 11.884.754,73 11.986.731,02
Verbindlichkeiten aus Vermietung 654.822,98 658.929,86
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 653.852,39 1.078.604,64
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
217.337,50 264.798,78
Sonstige Verbindlichkeiten 2.252.931,54 708.714,14
davon aus Steuern *** 1.593.163,38 Euro ***
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
(29.987,90)
*** 4.012,48 Euro *** 184.620.555,61 (0,00)
Rechnungsabgrenzungsposten 20.860,20 20.860,20 23.008,13
Bilanzsumme 280.418.373,03 252.713.544,01
36 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 37

38
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2011 bis 31.12.2011
Umsatzerlöse
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011
Geschäftsjahr Vorjahr
Euro Euro Euro
a) aus der Hausbewirtschaftung 37.593.523,09 38.264.616,33
b) aus Betreuungstätigkeit 174.477,50 172.578,48
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 11.000,00 37.779.000,59 19.278,09
Erhöhung / Verminderung des
Bestandes an unfertigen Leistungen (-) 247.072,82 247.072,82 -862.103,76
Andere aktivierte Eigenleistungen 91.795,21 91.795,21 64.033,08
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
4.657.608,68 4.657.608,68 4.541.134,50
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 20.167.360,34 19.797.242,58
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 0,00 20.167.360,34 600,70
Rohergebnis
Personalaufwand
22.608.116,96 22.401.693,44
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
2.890.220,23 2.780.797,69
Altersversorgung und Unterstützung 578.603,29 572.473,42
davon für Altersversorgung *** 3.646,44 Euro ***
Abschreibungen
auf immat. Vermögensgegenstände
3.468.823,52 (12.535,35)
des Anlagevermögens und Sachanlagen 6.200.454,49 6.200.454,49 7.679.012,75
Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.858.543,15 2.858.543,15 2.291.540,05
Erträge aus Beteiligungen
Erträge aus Ausleihungen des
97.500,00 97.500,00 114.508,43
Finanzanlagevermögens 71.120,60 71.120,60 56.324,01
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen
406.125,45 224.886,82
*** 29.406,55 Euro ***
406.125,45
(31.325,98)
Abschreibungen auf Finanzanlagen 139.720,62
139.720,62
0,00
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 7.453.554,88 7.453.554,88 8.014.048,26
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.061.766,35 1.459.540,53
Außerordentliche Erträge 0,00 211.281,00
Außerordentliche Aufwendungen 0,00 330.379,60
Außerordentliches Ergebnis 0,00
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -938,66 -1.885,30
Sonstige Steuern 758.085,82 715.266,50
Jahresüberschuss 2.304.619,19 627.060,73
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen
230.462,00 62.706,00
Bilanzgewinn 2.074.157,19 564.354,73

Anhang
Jahresabschluss zum 31.12.2011
A. Allgemeine Angaben
1. Der Jahresabschluss der Bauverein Halle & Leuna eG zum
31.12.2011 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
§§ 242 ff. und den ergänzenden Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes
sowie der Satzung aufgestellt.
2. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
erfolgt nach dem vorgeschriebenen Formblatt gemäß
Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses
von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom
25.05.2009. Die enthaltenen Sonderposten ergeben sich aus
dem D-Markbilanzgesetz (DMBilG).
3. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde in Staffelform gegliedert
(§ 275 Abs. 1 HGB). Als Form der Darstellung wurde
das Gesamtkostenverfahren gewählt.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden
Aktiva
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
angewandt:
1. Vermögensgegenstände und Schulden wurden nach dem
Grundsatz der Einzelbewertung angesetzt (§ 252 Abs. 1 Nr. 3
HGB). Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden
erfolgte unter der Prämisse der Unternehmensfortführung.
2. Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten
abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet.
Zugänge werden zeitanteilig abgeschrieben.
3. Die Zugänge bei den Wohnbauten betreffen im Wesentlichen
aktivierungsfähige Modernisierungskosten (Herstellungsaufwand).
Eine Abgrenzung zu den Instandsetzungs- und
Instandhaltungskosten (Erhaltungsaufwand) erfolgte gemäß §
255 Absatz 2 HGB. Auf die Modernisierungskosten entfallende
eigene Architektenleistungen wurden mit einbezogen. Dabei
ist der Stundenverrechnungssatz aus 2010 herangezogen worden
(42,64 Euro je Stunde). Fremdkapitalzinsen werden, wenn
sie anfallen, nicht mit einbezogen.
4. Der Werteverzehr im Sachanlagevermögen sowie bei den
immateriellen Vermögensgegenständen wird im Wesentlichen
auf Basis folgender Ansätze bilanziert:
Immaterielle Vermögensgegenstände
Fortgeführte Anschaffungskosten. Linear gemäß der steuerlichen
Abschreibungstabellen.
Grundstücke mit Wohnbauten, Grundstücke mit Geschäftsbauten
und Bauten auf fremden Grundstücken
Fortgeführte Anschaffungs- / Herstellungskosten.
Bestandswohnbauten: 2 % in Anlehnung an § 7 Absatz 4 Satz
1 Nr. 2a EStG, abweichend nicht sanierte Bauten mit einer Gesamtrestnutzungsdauer
von 80 Jahren.
Abrisswohnbauten: Restnutzungsdauer bis zum Abrissjahr
gemäß Sanierungskonzept nach außerplanmäßiger Abschreibung
auf Basis des Ertragswertes.
Außenanlagen, Garagen, Pkw-Stellplätze und Mietereinbauten
werden mit 10 %, die Tiefgarage mit 3,3 %, die Geschäftsgebäude
mit 2,5 %, das Parkdeck mit 2,777 %, die Stützpunkte
mit 3,33 - 4,0 %, die Ferieneinrichtungen mit 6,66 % und die
Betriebsvorrichtungen mit 12 % abgeschrieben.
Die Bauten auf fremden Grundstücken werden mit 10 % abgeschrieben.
Technische Anlagen
Fortgeführte Anschaffungs- / Herstellungskosten. Die Hausanschlussstationen
(HAST) werden linear mit 7 % abgeschrieben,
abweichend bei Einbau gebrauchter Stationen die betriebsgewöhnliche
Restnutzungsdauer.
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Fortgeführte Anschaffungskosten. Linear gemäß der steuerlichen
Abschreibungstabellen. Geringwertige Vermögensgegenstände
mit einer Anschaffungskostenspanne von 150,00 €
bis 1.000,00 € (netto) werden auf 5 Jahre, einschließlich des
Anschaffungsjahres, linear verteilt. Vermögensgegenstände
der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden bis auf einen
Erinnerungswert von 1 Euro abgeschrieben.
5. Zum 31.12.2011 wurden für sämtliche Gebäude der Genossenschaft
Ertragswertberechnungen durchgeführt. Der
Ertragswert entspricht dabei der Summe der über die jeweilige
Restnutzungsdauer der Gebäude ermittelten und mit dem
Kapitalisierungszins abgezinsten Bewirtschaftungsergebnisse.
Den Berechnungen lag dabei ein Kapitalisierungszinssatz von
4 % zu Grunde. Ein außerplanmäßiger Abschreibungsbedarf
wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung gemäß §
253 Abs. 3 Satz 3 HGB ergibt sich, wenn der Buchwert mittelfristig
den ermittelten Ertragswert übersteigt. Im Ergebnis der
Berechnungen wurde kein außerplanmäßiger Abschreibungsbedarf
festgestellt.
Für Gebäude, die in den Vorjahren wegen voraussichtlich dauernder
Wertminderung außerplanmäßig abgeschrieben wurden,
wurde überprüft, ob die Gründe für die vorgenommenen
Abschreibungen am 31.12.2011 noch bestehen. Dabei wurde
ebenfalls der Ertragswert, höchstens jedoch der avisierte
bzw. Anfang 2012 bereits realisierter Veräußerungserlös der
Gebäude zu Grunde gelegt. Im Ergebnis der Überprüfung wurden
bei zwei Gebäuden Zuschreibungen in Höhe von 566,3
Tsd. Euro gemäß § 253 Abs. 5 HGB vorgenommen.
6. Bezug nehmend auf die Verkäufe mit Nutzen- und Lastenübergang
ab dem 01.01.2012 waren außerplanmäßige Abschreibungen
auf den niedrigeren beizulegenden Wert gemäß
§ 253 Abs. 3 Satz 3 HGB bei drei Gebäuden in Höhe von 145,3
Tsd. Euro und einer Grundstücksfläche in Höhe von 8,8 Tsd.
Euro erforderlich.
7. Die im Posten „Grundstücke mit Wohnbauten“ bilanzierten
Gebäudebuchwerte sind weiterhin durch in Vorjahren in Höhe
von 1.582,9 Tsd. Euro vorgenommene Abschreibungen gemäß
§ 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung i.V.m.
Art. 67 Abs. 4 Satz 1 EGHGB beeinflusst.
8. Die im Posten „Grundstücke ohne Bauten“ bilanzierten
Grundstücksbuchwerte sind weiterhin durch in Vorjahren in
Höhe von 346,2 Tsd. Euro vorgenommene Abschreibungen
gemäß § 253 Abs. 4 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden
Fassung i.V.m. Art. 67 Abs. 4 Satz 1 EGHGB beeinflusst.
9. Die Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bilanziert.
Für eine Beteiligung wurde zum 31.12.2011 eine außerplanmäßige
Abschreibung gem. § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe
von 134,5 Tsd. Euro vorgenommen.
10. Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Für das Deckungskapital der Rückdeckungsversicherung
erfolgte die Bewertung entsprechend der Angaben der Allianz
Lebensversicherungs-AG und der Alte Leipziger Lebensversicherungsgesellschaft.
Eine Verrechnungspflicht mit den entsprechenden
Rückstellungen besteht zum 31.12.2011 nicht.
11. Bei den Unfertigen Leistungen werden die noch nicht abgerechneten
umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen.
Leerstandsbedingt nicht abrechenbare Leistungen sind neben
dem Eigennutzungsanteil der Genossenschaft in Höhe von
1.114,2 Tsd. Euro wertberichtigt worden.
12. Andere Vorräte, es handelt sich hier um Heizöl und Reparaturmittel,
wurden nach vorliegenden Rechnungen zu Anschaffungskosten
bewertet.
13. Bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
sind die erwarteten Kaufpreisgelder einschließlich der Mietkaufraten
ab 2011 mit einem Abzinsungssatz von 4 % bewertet
worden.
14. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden
unter der Berücksichtigung von Ausfallrisiken bewertet.
Forderungen aus der Vermietung wurden zum 31.12.2011 mit
316,3 Tsd. Euro gemäß § 253 Abs. 4 HGB n.F. einzelwertberichtigt.
Daneben wurden Abschreibungen wegen Uneinbringlichkeit
vorgenommen.
15. In der aktiven Rechnungsabgrenzung sind im Wesentlichen
im Voraus bezahlte Kraftfahrzeugsteuern und Versicherungsprämien
erfasst.
40 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 41
Passiva
1. Die Pensionsrückstellungen wurden in Höhe der Teilwerte
unter Zugrundelegung eines versicherungsmathematischen
Gutachtens nach den Richttafeln 2005 G von Dr. Klaus Heubeck
mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen
7 Jahre, veröffentlicht durch die Deutsche Bundesbank,
und einer angenommenen Restlaufzeit von pauschal 15 Jahren
gebildet.
2. Im Geschäftsjahr wurden Rückstellungen infolge von Altersteilzeitvereinbarungen
mit sechs Arbeitnehmern in Höhe
von 67,7 Tsd. Euro passiviert. Die Arbeitsleistung wird gemäß
Vereinbarungen im Blockmodell erbracht. Zum 31.12.2011
liegen die Abzinsungszinssätze zwischen 3,82 % und 4,24 %,
bei Restlaufzeiten zwischen einem und vier Jahren. Für die
Altersteilzeitverpflichtungen bestehen insolvenzgeschützte
Termingeldguthaben. Gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB sind diese
Vermögensgegenstände mit den entsprechenden Schulden
zu verrechnen. So wurden die Rückstellungen von 302,7 Tsd.
Euro mit Termingeldguthaben mit einem beizulegenden Zeitwert
von 235,0 Tsd. Euro verrechnet.
3. Passivierungspflichtige sonstige Rückstellungen wurden gemäß
§ 249 Abs. 1 S.1 i.V.m. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe
der voraussichtlichen Erfüllungsbeträge angesetzt. Rückstellungen
mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit
dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre,
unter Berücksichtigung der Laufzeit der zugrunde liegenden
Verpflichtung, abgezinst.
4. Die Sonstigen Rückstellungen wurden nach § 249 Absatz 1
Satz 1, 1. Halbsatz („Verbindlichkeitscharakter“) und 2. Halbsatz
(„Drohverlustcharakter“) HGB angesetzt.
5. In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen
wesentlicher Art enthalten: Rückstellungen für drohende
Verluste 2.936,9 Tsd. Euro (Leasingobjekte), Rückstellungen
für noch anfallende Betriebskosten 530,0 Tsd. Euro,
Rückstellungen für Verwaltungskosten 193,6 Tsd. Euro, Rückstellungen
für Jahresabschluss, Prüfung und Steuerberatung
146,3 Tsd. Euro und für Altersteilzeit 67,7 Tsd. Euro.
6. Die Drohverlustrückstellung in Höhe von 2.936,9 Tsd. Euro
wurde für Verpflichtungsüberschüsse aus dem bestehenden
Immobilien-Leasinggeschäft gebildet.
7. Im Zuge der Bewertung zum Bilanzstichtag und nach Auflösung
des DIL II-Engagements wurden 2.720,8 Tsd. Euro als
sonstiger betrieblicher Ertrag und 271,5 Tsd. Euro als Zinsertrag
erfasst.
8. Des Weiteren erfolgte zum 31.12.2011 eine Neuberechnung
der Drohverlustrückstellung, Die Bewertung erfolgte mit
einem restzeitäquivalenten durchschnittlichen Marktzinssatz
(entsprechende der Rückstellungsabzinsungsverordnung).
Der Abzinsungszinssatz liegt für DIL I bei 4,86 %. Hier ergab
sich ein Auflösungsbetrag in Höhe von 271,5 Tsd. Euro, welcher
Bestandteil der in Pkt. 9 ausgewiesenen Summe ist. Somit
hat sich die Drohverlustrückstellung, bei unverändertem
Betrachtungshorizont bis zum Ende der ersten Mietperiode
im Jahr 2018 auf 2.936,9 Tsd. Euro verringert.
9. Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert
(§ 253 Abs. 1 HGB).
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur
Gewinn und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens
ist im Anlagespiegel dargestellt (Anlage 1).
2. Bei den Unfertigen Leistungen werden die noch nicht abge-

42
rechneten Betriebs- und Heizkosten um prognostizierte Leerstandsausfälle
wertberichtigt als auch Eigennutzung in Höhe
von 1.114,2 Tsd. Euro ausgewiesen. Darüber hinaus sind unter
dem Posten „Geleistete Anzahlungen“ die Betriebskosten im
Rahmen von Hausgeldzahlungen für die im WEG-Bestand befindlichen
Wohnungen enthalten.
3. Von den Forderungen bzw. Flüssigen Mitteln haben eine
Restlaufzeit über ein Jahr :
Geschäftsjahr
Tsd. Euro
Vorjahr
Tsd. Euro
Forderungen aus Vermietung 189,1 98,5
Forderungen aus dem Verkauf
von Grundstücken
Forderungen gegenüber
278,7 299,1
verbundenen Unternehmen 51,8 150,0
Sonstige Vermögensgegenstände 257,7 623,4
Flüssige Mittel 1.000,8 2.015,5
Gesamtbetrag 1.778,1 3.186,5
4. Rechtlich nach dem Abschlussstichtag entstehende Forderungen
bestehen nicht.
5. Die Flüssigen Mittel sind in Höhe von 1.004,8 Tsd. Euro mit
Verfügungsbeschränkungen versehen. Davon entfallen 529,0
Tsd. Euro auf eine Sanierungsvereinbarung mit zwei Banken
und dem Leasinggeber, 436,9 Tsd. Euro auf die Sicherung von
Mietkautionen, sowie 38,9 Tsd. Euro für andere Verpflichtungen.
6. Die Entwicklung der einzelnen Posten der Rücklagen wird im
nachfolgenden Rücklagenspiegel dargestellt:
Rücklagen
Sonderrücklage
gemäß
§ 27 Abs. 2
Satz 3 DMBilG
Bestand am
Ende des
Vorjahres
Entnahme
für das
Vorjahr
Zuführung
für das
Geschäftsjahr
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
Euro Euro Euro Euro
56.316.906,62 56.316.906,62
Gesetzliche
Rücklage 2.513.562,67 230.462,00 2.744.024,67
Andere
Ergebnisrücklagen
20.415.886,46 564.354,73 20.980.241,19
Rücklagen
gesamt 79.246.355,75 794.816,73 80.041.172,48
7. Die Zusammenstellung der Verbindlichkeiten entsprechend
der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten,
die durch Grundpfandrechte und Sicherheitensurrogate gesichert
sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel
(Anlage 2).
8. In den Erhaltenen Anzahlungen sind die Vorauszahlungen
für das Kalenderjahr 2011 auf die noch nicht abgerechneten
Heiz-, Warmwasser- und anderen Betriebskosten ausgewiesen.
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011
9. In den Verbindlichkeiten aus Vermietung sind Mietkautionen
in Höhe von 394,2 Tsd. Euro enthalten.
10. Rechtlich nach dem Abschlussstichtag entstehende Verbindlichkeiten
bestehen nicht.
II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. Unter dem Posten Sonstige betriebliche Erträge sind Erträge
außerhalb der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit oder aperiodischer
Art enthalten und betreffen im Wesentlichen Erträge
aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 2.747,6 Tsd.
Euro, aus der Zuschreibung in Höhe von 566,3 Tsd. Euro, aus
dem Verkauf von Gegenständen des Sachanlagevermögens in
Höhe von 229,6 Tsd. Euro, aus Zuschüssen der KfW in Höhe
von 121,7 Tsd. Euro und sonstigen Erträgen.
2. In den Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen sind
neben den planmäßigen Abschreibungen auf Wohngebäude
auch außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 3
Satz 3 HGB in Höhe von 154,1 Tsd. Euro enthalten.
D. Sonstige Angaben
1. Haftungsverhältnisse bestehen für:
die Haftsumme der Genossenschaftsanteile bei der Münchener
Hypothekenbank eG in Höhe von 12.782,50 Euro (gemäß
§ 7 Punkt III der Satzung).
Außerdem bestehen für die Bauverein Denkmal GmbH zwei
dingliche Sicherheiten (Grundschulden) in Höhe von 1.881,0
Tsd. Euro. Die dingliche Sicherung besteht für an die Bauverein
Denkmal GmbH ausgereichte und noch auszureichende
Zuwendungen im Rahmen der Sanierung der Großgarage Süd
in der Pfännerhöhe. Die mit den dinglichen Sicherheiten belasteten
Erbbaugrundstücke (2.646 m²) wurden Ende 2010 mit
Notarvertrag vom 21.12.2010 an die Tochtergesellschaft Bauverein
Denkmal GmbH in Form einer Sacheinlage übertragen.
Die Eigentumsumschreibung steht zurzeit noch aus.
2. Angaben gemäß § 285 Nr. 19 HGB: Im Geschäftsjahr wurden
als derivative Finanzinstrumente Zinsswaps zur Absicherung
künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen Euribordarlehen
verwendet. Der Marktwert aus diesen Verträgen
liegt zum Stichtag bei 15.355,2 Tsd. Euro. Weiterhin besteht
für ein variables Darlehen mit einem Restwert von 444,6 Tsd.
Euro und einem aktuellen Zinssatz von 3,21 % eine Cap-Vereinbarung
mit einer Zinsobergrenze von 6,00 %. Der Marktwert
der Swaps wird nach Mitteilung durch die Swap-Partner
auf Basis allgemein anerkannter Bewertungsmodelle (Black &
Scholes, Hull & White, Heath-Jarrow-Morton) ermittelt.
3. Im Rahmen der Angabe zu sonstigen finanziellen Verpflichtungen
sowie zu außerbilanziellen Geschäften, soweit dieses
für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung ist, weisen
wir auf das sale-and-lease-back-Geschäft (Immobilienleasing
mit gekoppelten Erbbaurechten) aus dem Jahr 1997 hin. Das
Leasinggeschäft wurde im Zusammenhang mit der umfassenden
Sanierung von Wohnungsbeständen am Standort Halle-Süd
getätigt. Aus dem Immobilienleasingvertrag DIL I Nr.
400-4288 (Vertrag 1998; Ende der 1. Mietperiode 2018 mit
Ankaufsrecht) bestehen folgende Zahlungsverpflichtungen:

2012
bis zu 1 Jahr
2013 bis 2016
2-5 Jahre
2017 ff
über 5 Jahre
Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro
DIL I 1.826,4 7.305,6 3.652,8
4. Insofern das Ankaufsrecht im Jahr 2018 nicht wahrgenommen
wird, verlängert sich das Immobilienleasing um weitere
10 Jahre bis auf das Jahr 2028. Für die zweite Mietperiode besteht
dann ein Andienungsrecht.
5. Die Genossenschaft verwaltet im Rahmen der Betreuungstätigkeit
treuhänderisch insgesamt (nicht bilanzierte) Guthaben
in Höhe von 2.567,6 Tsd. Euro (2010 = 2.444,4 Tsd. Euro).
6. Die Genossenschaft hält nachfolgende Kapitalanteile an anderen
Unternehmen:
Unternehmen
– Name, Sitz lt.
Register
Bauverein
Denkmal GmbH,
Halle
EnD-I Con
GmbH,
Halle/S.
EWIA –
Gesellschaft
für Wohnen
im Alter
mbH, Halle
HVG Hallesche
Immobilien-
Verwaltungsgesellschaft
mbH, Halle
Eigenkapital
Jahresergebnis
Kapitalanteil
Euro Euro %
31.12.2011 =
1.572.020,43
31.12.2011 =
1.168.533,67
31.12.2011 =
2.544.254,34
31.12.2011 =
101.402,65
31.12.2011 =
-59.035,80
31.12.2011 =
182.678,61
31.12.2011 =
42.921,48
31.12.2011 =
10.671,08
31.12.2011 =
100,0 %
31.12.2011=
50,0 %
31.12.2011 =
27,5 %
31.12.2011 =
50,0 %
7. Es bestehen keine zu marktunüblichen Bedingungen zustande
gekommenen Geschäfte mit nahestehenden Personen
oder Unternehmen, die für die Beurteilung der Finanzlage von
Bedeutung sind.
8. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmer (ohne Vorstand) betrug :
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Prokuristen 3
Kaufmännische
Mitarbeiter
50 3
Technische Mitarbeiter 10
Technische Hauswarte 9 3
Handwerker 7
Reinigungskräfte u.a. 0 1
Gesamt 79 7
9. Außerdem wurden durchschnittlich sechs (2010 = acht) Auszubildende
beschäftigt.
10. Mitgliederbewegung (verbleibend)
Anfangsbestand
01.01.2011
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben
sich im Geschäftsjahr 2011 von 6.940.844,15 Euro um
25.319,68 Euro auf 6.915.524,47 Euro vermindert.
11. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt e.V.
Olvenstedter Straße 66, 39108 Magdeburg
12. An die Mitglieder des Vorstandes und Aufsichtsrates bestehen
keine Forderungen.
13. Mitglieder des Vorstandes :
Guido Schwarzendahl
Michael Schunke
Zugang
2011
14. Mitglieder des Aufsichtsrates :
Abgang
2011
Schlussbestand
31.12.2011
9.236 583 606 9.213
Dr. Michael Schädlich Geschäftsführer
Vorsitzender
Tobias Just Verwaltungsangestellter
Stellvertreter des Vorsitzenden
Hans-Joachim Kunze Geschäftsführer
Schriftführer
Lutz Strecker Geschäftsstellenleiter
Stellvertretender Schriftführer
Dr. Thomas Brümmer Ressortleiter
Thomas Felke Dipl.-Ing. für Bauwesen
Bernd Kleine bis 20.06.2011 Projektentwickler
Franziska Weidner Leiterin des Büros
des Landrates Saalekreis
Detlev Schneider Geschäftsführer
Thomas van Kann Niederlassungsleiter
Jürgen Vogt bis 20.06.2011 Rentner
Otto Vollrath Rentner
Der Vertreterversammlung wird nach gemeinsamer Beratung
und getrennter Beschlussfassung von Vorstand und Aufsichtsrat
vorgeschlagen gemäß § 29 Buchstabe m) in Verbindung mit
§ 39 Absatz 2 und § 35 Absatz 1 Buchstabe c) der Satzung,
vom Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2011 in Höhe von
insgesamt 2.304.619,19 Euro
a) in die Gesetzliche Rücklage 230.462,00 Euro gemäß § 40 Absatz
1 und 2 der Satzung und
b) den verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von 2.074.157,19
Euro in die Anderen Ergebnisrücklagen gemäß § 40 Absatz 4
der Satzung einzustellen.
Die Zuführung zur gesetzlichen Rücklage erfolgte satzungskonform
zum 31.12.2011.
Der Bilanzgewinn in Höhe von 2.074.157,19 Euro wird nach
dem Beschluss der Vertreterversammlung in die anderen Ergebnisrücklagen
eingestellt.
Halle (Saale), den 18.04.2012
Guido Schwarzendahl
Vorstand
Michael Schunke
Vorstand
44 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 45

Anhang Jahresabschluss
Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2011 (Anlagespiegel)
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
01.01.2011
Zugänge des Geschäftsjahres
2011
Abgänge des
Geschäftsjahres
2011
Umbuchungen
+/-
2011
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
31.12.2011
48 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011 49
Kumulierte
Abschreibung
zum 01.01.2011
Abschreibungen
Geschäftsjahr
2011
Anteilig auf
Abgang
2011
Anteilig auf
Umbuchung
2011
Zuschreibung
2011
Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro
Immaterielle Vermögensgegenstände 278.748,50 72.639,78 0,00 0,00 351.388,28 240.090,46 25.099,78 0,00 0,00 0,00 265.190,24 86.198,04
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 321.854.354,99 39.933.863,15 532.221,51 5.511.174,92 366.767.171,55 117.871.110,21 5.726.614,54 172.266,28 173.033,06 566.319,03 123.032.172,50 243.734.999,05
Grundstücke mit Geschäftsund
anderen Bauten 13.107.603,62 133.030,65 0,00 80.087,39 13.320.721,66 6.231.459,05 241.274,02 0,00 0,00 0,00 6.472.733,07 6.847.988,59
Grundstücke ohne Bauten 6.882.888,13 0,00 142.439,08 -92.234,44 6.648.214,61 2.238.482,78 0,00 0,00 0,00 0,00 2.238.482,78 4.409.731,83
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 6.946.634,79 0,00 25.250,25 -3.388.088,55 3.533.295,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.533.295,99
Bauten auf fremden Grundstücken 42.592,71 0,00 0,00 0,00 42.592,71 10.078,79 4.259,27 0,00 0,00 0,00 14.338,06 28.254,65
Technische Anlagen 1.003.494,40 55.264,05 0,00 14.066,57 1.072.825,02 675.809,80 60.552,22 0,00 0,00 0,00 736.362,02 336.463,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.900.492,35 198.044,64 31.314,66 0,00 3.067.222,33 2.484.093,17 142.654,66 29.694,66 0,00 0,00 2.597.053,17 470.169,16
Anlagen im Bau 2.125.005,89 0,00 0,00 -2.125.005,89 0,00 173.033,06 0,00 0,00 -173.033,06 0,00 0,00 0,00
Sachanlagen 354.863.066,88 40.320.202,49 731.225,50 0,00 394.452.043,87 129.684.066,86 6.175.354,71 201.960,94 0,00 566.319,03 135.091.141,60 259.360.902,27
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.110.381,27 700.000,00 0,00 0,00 1.810.381,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.810.381,27
Beteiligungen 1.088.493,55 0,00 0,00 0,00 1.088.493,55 57.689,72 134.524,00 0,00 0,00 0,00 192.213,72 896.279,83
Ausleihungen an Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis
besteht 115.461,79 0,00 6.615,61 0,00 108.846,18 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 108.846,18
Sonstige Ausleihungen 5.199.950,89 0,00 4.466.247,04 0,00 733.703,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 733.703,85
Andere Finanzanlagen 193.197,62 36.998,66 0,00 0,00 230.196,28 11.654,83 5.196,62 0,00 0,00 0,00 16.851.45 213.344,83
Finanzanlagen 7.707.485,12 736.998,66 4.472.862,65 0,00 3.971.621,13 69.344,55 139.720,62 0,00 0,00 0,00 209.065,17 3.762.555.96
Anlagevermögen insgesamt: 362.849.300,50 41.129.840,93 5.204.088,15 0,00 398.775.053,28 129.993.501,87 6.340.175,11 201.960,94 0,00 566.319,03 135.565.397,01 263.209.656,27
Kumulierte
Abschreibung
zum
31.12.2011
Buchwert
zum
31.12.2011

50
Anhang Jahresabschluss
Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2011
Verbindlichkeiten
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Jahresabschluss 2011
davon Restlaufzeit Sicherung
Gesamt unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert Art der Sicherung
Euro Euro Euro Euro Euro
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten 168.939.869,39 8.834.100,06 26.049.769,33 134.056.000,00
168.939.869,39 Grundschuld
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern 16.987,08 0,00 0,00 16.987,08 16.987,08 Hinterlegung
Erhaltene Anzahlungen 11.884.754,73 11.884.754,73 0,00 0,00 0,00
Verbindlichkeiten aus
Vermietung 654.822,98 260.620,01 0,00 394.202,97 0,00
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen 653.852,39 653.852,39 0,00 0,00 0,00
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen 217.337,50 147.935,22 69.402,28 0,00 0,00
Sonstige Verbindlichkeiten 2.252.931,54 1.907.237,70 118.371,97 227.321,87 0,00
Verbindlichkeiten insgesamt 184.620.555,61 23.688.500,11 26.237.543,58 134.694.511,92 168.939.869,39 Grundschuld
Sicherung insgesamt 168.956.856,47
16.987,08 Hinterlegung

Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
Die Stahlglasdachkonstruktion des Lichthofs der historischen „Groß-Garage Süd“ in der Pfännerhöhe 70, 06110 Halle (Saale).
Wiedergabe des Bestätigungsvermerks*)
Wir erteilen der Bauverein Halle & Leuna eG, Halle, nach dem
abschließenden Ergebnis unserer Prüfung des Jahresabschlusses
zum 31. Dezember 2011 (Anlage I) und des Lageberichtes
für das Geschäftsjahr 2011 (Anlage II) den folgenden uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk:
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
„Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn-
und Verlust rechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung
der Buchführung und den Lagebericht der Bauverein
Halle & Leuna eG, Halle, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
2011 bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und
die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach
den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden
Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung
des Vorstands der Genossenschaft. Unsere Aufgabe
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung
eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung
der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW)
festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu
planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Dar-stellung des durch den Jahresabschluss
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken,
mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der
Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und
rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen
über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen
Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend
auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst
die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie
die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses
und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung
bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
der Satzung und vermittelt unter Beachtung der
Grundsätze ordnungs mäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht
steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt
ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft
und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
zutreffend dar.“
Den vorstehenden Bericht erstatten wir in Übereinstimmung
mit den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Berichterstattung bei Abschlussprüfungen.
Magdeburg, 8. Mai 2012
VERBAND DER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN
SACHSEN-ANHALT E. V.
- Genossenschaftlicher Prüfungsverband -
gez. Mottl
Wirtschaftsprüferin
*) Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses
und des Lageberichtes in einer von der bestätigten
Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung
in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme,
sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert
oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird
verwiesen.
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Bestätigungsvermerk 53

Lagebericht – Jahresabschluss
zum 31.12.2011
Die Alternative zum Holzfussboden – PVC Belag in Parkettoptik, Steinbeckstraße, 06126 Halle (Saale).
1 Geschäftsverlauf
1.1 Branchenentwicklung
1.2 Darstellung des Geschäftsverlaufes im Unternehmen
1.2.1 Hausbewirtschaftung
1.2.2 Grundstücksgeschäfte
1.2.3 Bautätigkeit
1.2.4 Beteiligungen
1.2.5 Nebengeschäfte und Verwaltungsbetreuung
2 Darstellung der Lage des Unternehmens
2.1 Vermögenslage
2.2 Finanzlage
2.3 Ertragslage
2.4 Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren
3 Risikomanagement des Unternehmens
3.1 Ziele des Risikomanagements
3.2 Finanzinstrumente
4 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
4.1 Operative Risiken
4.2 Strategische Risiken
4.3 Würdigung der Chancen und Risiken
5 Vorgänge von besonderer Bedeutung
nach dem Schluss des Geschäftsjahres
6 Voraussichtliche Entwicklung des Unternehmens
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 57

1 Geschäftsverlauf
Die deutsche Wirtschaft hat ihren eindrucksvollen Erholungskurs
auch im zweiten Jahr in Folge nach dem starken globalen
Konjunktureinbruch mit einem Bruttoinlandsprodukt von
+ 3,0 % fortgesetzt (Vorjahr: + 3,6 %). Sie zeigte sich damit
insgesamt für das ganze Jahr in einer guten Verfassung. Nicht
übersehen werden darf aber dabei die deutliche Schwächung
der Konjunktur im vierten Quartal 2011. Es ist deshalb für das
Jahr 2012 anzunehmen, dass die wahrnehmbare Erholung
nach der Rezession der Krisenjahre 2008 und 2009 zunächst
abgebremst werden wird. Noch ist auch nicht abzuschätzen,
ob im Jahr 2012 der Anfang eines erneuten moderaten Abschwungs
oder gar einer regelrechten Rezession bevorsteht.
In Sachsen-Anhalt stieg im Jahr 2011 das Bruttoinlandsprodukt
um + 2,8 % (Vorjahr: + 2,4 %) und erreichte damit wieder
nahezu den Wert von vor der Wirtschafts- und Finanzkrise.
Unter den neuen Bundesländern belegt Sachsen-Anhalt damit
hinter Sachsen und Thüringen den dritten Platz.
Die privaten Konsumausgaben in Deutschland erhöhten sich
im Jahr 2011 erneut um real 1,4 %. Ausgelöst wurde diese Entwicklung
durch Einkommenszuwächse von im Schnitt 3,2 % -
was auch einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Gestützt wurde der private Konsum auch durch die aufgrund
der allgemeinen Inflationsangst abnehmende Sparneigung.
Die Verbraucherpreise sind im Jahr 2011 nochmals deutlicher
als im Vorjahr um 2,3 % gestiegen (2010 + 1,1 %).
Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte im Jahr 2011 einen neuen
Höchststand mit über 41 Mio. Beschäftigten. Von der deutlichen
wirtschaftlichen Stabilität hat der Arbeitsmarkt nach
dem Jahr 2010 erneut stark profitiert. Im Jahresdurchschnitt
waren weniger als 3,0 Mio. Personen in Deutschland arbeitslos
gemeldet. Die Arbeitslosenquote, bezogen auf alle zivilen
Erwerbspersonen, belief sich im Jahresdurchschnitt auf 7,1 %
(Vorjahr: 7,7 %). Die Arbeitslosigkeit war in Ostdeutschland
weiterhin mit 11,3 % (Vorjahr: 12,0 %) deutlich höher als in
Westdeutschland mit 6,0 % (Vorjahr: 6,6 %). In Sachsen-Anhalt
lag die durchschnittliche Arbeitslosenquote 2011 mit einem
Wert von 11,6 % deutlich unter den Vorjahreswerten (2010
12,5 %).
Insgesamt geht mit einer sehr positiven Entwicklung der Arbeitslosigkeit
aufgrund einer Vielzahl nur marginal Beschäftigter
kein Zuwachs beim Arbeitszeitvolumen einher. Vielmehr
wird ein sinkendes Arbeitszeitvolumen auf immer mehr
Beschäftigte verteilt. Dadurch sinkt nominell die Zahl der Arbeitslosen
und die Zahl der Erwerbstätigen steigt an. Bei einer
Vielzahl der neu entstandenen Arbeitsplätze handelt es sich
aber um prekäre Beschäftigungsverhältnisse, bei denen das
Lohneinkommen nicht ausreicht, den eigenen Lebensunterhalt
zu sichern. Damit eröffnen die gestiegenen Erwerbsmöglichkeiten
zum Beispiel nicht zwangsläufig mehr Haushalten
eine eigenständige und nachhaltig sichere Haushaltsführung
in einer eigenen Wohnung.
1.1 Branchenentwicklung
Als eine Konsequenz aus der Erholung und der feststellbaren
Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage der Wirtschaft nach
der Krise stiegen zugleich die Verbraucherpreise wieder an.
Hauptverantwortlich für den deutlichen Anstieg waren die
Energiepreise, die sich im Jahr 2011 um 10,0 % erhöhten.
Kennzeichnend für diesen Anstieg der Verbraucherpreise ist,
dass diese unabhängig von der jeweiligen Region in Deutschland
erfolgten. Die Erhöhungen der Bruttolöhne und -gehälter
sind aber regional höchst unterschiedlich verteilt, da gerade
die Anzahl großer tarifgebundener Arbeitgeber in den neuen
Bundesländern deutlich geringer ist und somit Lohn- und Gehaltszuwächse
aufgrund von Tariferhöhungen weniger Auswirkung
zeigen.
Nominell sind auch als Konsequenz der hohen Energiekosten
die Ausgaben für das Wohnen (Bruttowarmmieten) gestiegen.
Trotz einer nur marginalen Steigerung der Nettokaltmieten,
die mit 1,2 % unter der Inflationsrate von 2,3 % lag, stiegen die
Preise für Haushaltsenergie um 9,5 %.
Diese wahrnehmbare Verteuerung der Wohnkosten beeinträchtigt
die Wohnflächeninanspruchnahme der Haushalte
weiterhin. Im Verbund mit den weiter verringernden Haushaltszahlen
wird sich die immer wieder erwartete Wachstumsdynamik
bei der Wohnflächeninanspruchnahme nicht
einstellen. Ganz im Gegenteil werden sich die Unsicherheiten
über eine drohende Inflation und die weitere Lohn- und Gehaltsentwicklung
eher im verstärkten privaten Konsum von
Getränken, Nahrungsmitteln und Tabakwaren wie im Jahr
2011 oder kurzfristigen Investitionen in Unterhaltungs- oder
Kommunikationselektronik niederschlagen.
Auch aufgrund der immer kleineren Haushalte, im Jahr 2011
lebten in Sachsen-Anhalt im Schnitt nur noch 1,92 Personen
in einem Haushalt, wird sich eine rückläufige Entwicklung der
Flächennachfrage im Mietwohnungssegment in den neuen
Bundesländern ergeben (bis 2025 - 0,7 % p. a.). Damit bleiben
die zukünftigen Absatzmöglichkeiten von Wohnraum für die
Wohnungsunternehmen vor dem Hintergrund der negativen
Entwicklung der Haushaltszahlen eher eingeschränkt.
Einheitliche Planungsgrundlage für die Bevölkerungsentwicklung
in Sachsen-Anhalt ist die sog. 5. regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung
2009 – 2025. Dieser Betrachtung
zufolge wird sich die Zahl der Einwohner Sachsen-Anhalts
von aktuell 2,32 Millionen Einwohner auf ca. 1,93 Millionen
Einwohner im Jahr 2025 verringern. Der Bevölkerungsrückgang
wird sich dabei je nach Kreis sehr differenziert zwischen
Grund-, Mittel- und Oberzentren entwickeln. Die beiden größten
Oberzentren Halle und Magdeburg werden weniger von
dem Bevölkerungsrückgang betroffen sein, periphere Regionen
hingegen werden sich bis 2025 deutlich stärker entleeren.
Entgegen früherer Prognosen wird die Geburtenziffer zumindest
leicht ansteigen, die überregionale Wanderung für
viele Regionen zurückgehen und 2025 ausgeglichen sein und
sich allgemein die Lebenserwartung deutlich erhöhen. Dies
wird Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage der älteren
Haushalte haben. Dennoch wird in Sachsen-Anhalt die Haushaltszahl,
als wichtige Kenngröße für die Wohnungsnachfrage,
weiter absinken. In Sachsen-Anhalt wird die Bevölkerung
bis 2025 um etwa 17 % abnehmen. Die kreisfreie Stadt Halle
(Saale) wird bis 2025 mit – 10 % einen vergleichsweise gerin-
gen Bevölkerungsverlust aufweisen. Der daraus resultierende
Rückgang der Wohnflächennachfrage wird vermutlich ab
voraussichtlich 2015 zu einem wahrnehmbar höheren Leerstandsrisiko
im Bereich der Mietgeschosswohnungen führen.
Diese mögliche Entwicklung weist auf die Notwendigkeit sehr
attraktiver Bestände hin, die selbst bei zunehmender Entspannung
der lokalen Wohnungsmärkte noch ausreichend Nachfrage
binden können.
Am Wohnstandort Halle (Saale) sind im Jahr 2011 leichte Bevölkerungsgewinne
zu verzeichnen. Die Einwohnerzahl in Halle
(Saale) nahm im Jahr 2011 zum zweiten Mal in Folge seit
der Wende zu. 2011 sind 808 Einwohner hinzugekommen.
Das entspricht einer Zunahme von 0,4 % (Vorjahr: + 454 Einwohner
und - 0,2 %). Verantwortlich dafür ist der Wanderungssaldo
mit mehr als 1.400 Einwohnern Überschuss (auch
im Jahr 2011 nochmals positiver als im Vorjahr). Dem gegenüber
bleibt die natürliche Bevölkerungsbewegung durch das
strukturelle Geburtendefizit von insgesamt ca. 750 Personen
(zurückzuführen auf die Altersstruktur) weiterhin unausgeglichen.
Die Hauptzuwanderer in Halle sind Studenten und damit
die Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen.
Die weiteren Vermietungsstandorte der Genossenschaft weisen
unterschiedliche Dynamiken der Bevölkerungsentwicklung
auf. Merseburg gewinnt Bevölkerungsanteile, während
Bitterfeld-Wolfen Einwohner verliert. Insgesamt wird man
jedoch für die Wohnorte mit einer positiven Dynamik bei der
Bevölkerungsentwicklung erst nach einer stabilen Entwicklung
über mehrere Jahre hinweg von einer neuen und positiven
Entwicklung sprechen können.
Entwicklung der Einwohnerzahlen, Veränderung der Arbeitslosigkeit
und Demographietyp nach Wohnorten im Jahr 2011
(Veränderungen in % zum Vorjahr)
Einwohner Arbeitslosigkeit
Demographietyp
+0,4 % +11,9 % schrumpfende und alternde
ostdeutsche Großstädte
1.2 Darstellung des Geschäftsverlaufes
im Unternehmen
Der Geschäftsverlauf war im Jahr 2011 durch den im Zuge
des Stadtumbau-Ost weiter verringerten Leerstand und eine
umfangreiche Aufwertung von Wohnungsbeständen gekennzeichnet.
Das Sanierungskonzept der Genossenschaft beschreibt als ein
wichtiges Teilkonzept auch die Ziele des Unternehmens im Zusammenhang
mit dem Altschuldenhilfe-Gesetz. In diesem Sanierungskonzept
war für den Berichtszeitraum die Freilenkung
und Entkernung des vorläufig letzten Wohngebäudes geplant,
das zum Abbruch vorgesehen war. Durch den Abbruch der 100
Wohnungen mit 5.295 m² Wohnfläche im Januar 2012 wurde
eine weitere Teilentlastung von 373,6 Tsd. Euro erzielt.
1.2.1 Hausbewirtschaftung
Die Genossenschaft weist zum 31.12.2011 einen bewirtschafteten
Bestand von 8.733 Wohneinheiten auf. Außerdem wurden
112 Vermietungseinheiten in einem Appartementhaus,
184 sonstige Vermietungseinheiten, 618 Stellplätze, 238 Garagen
und 258 Pkw-Stellflächen in Parkhäusern in die Bewirtschaftung
mit einbezogen. Die Gebäude weisen zum Stichtag
einen Vollsanierungsgrad von 66,6 % auf, 33,0 % der Gebäude
sind teilsaniert und 0,4 % der Gebäude sind unsaniert. In
den vorgenannten 8.733 Wohneinheiten sind 504 Eigentumswohnungen
der Genossenschaft mit zusammen ca. 29.751 m²
Wohnfläche enthalten.
Wesentliches Ziel bei der Hausbewirtschaftung ist es, die
Neuvermietungsquote gegenüber den Vorjahren zu stabilisieren
oder gar zu erhöhen. Bei einer Neuvermietungsquote
(einschließlich Wohnungswechsel) von 8,2 % (Vorjahr: 8,9 %)
betrug die Vermietungsanschlussquote 94,4 % (Vorjahr: 93,8
%). Die gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhte Vermietungsanschlussquote
ist auf eine verringerte Fluktuation in Höhe
von 8,8 % (Vorjahr: 9,5 %) zurückzuführen. Insgesamt wurden
im Jahr 2011 im Saldo mehr Wohnungen gekündigt (767 Kündigungen)
als neu vermietet (724 Wohnungsvergaben). Die
Leerstandsquote bezogen auf den Gesamtbestand betrug zum
31.12.2011 12,4 % (Vorjahr: 12,8 %).
Die im Vergleich zu den Vorjahren wiederum abgesenkte
Leerstandsquote resultiert im Berichtsjahr aus der Stilllegung
eines Wohngebäudes in Halle-Neustadt mit 100 Wohnungen.
Die Sollmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 270
Tsd. Euro erhöht. Diese Erhöhung resultiert aus den Einflüssen
im Rahmen der Neuvermietung einschließlich der Abgänge
aus Wohnwertmiete mit anteilig + 148 Tsd. Euro sowie aus den
Auswirkungen der Modernisierung von Gebäuden und deren
Neuvermietung mit + 200 Tsd. Euro, denen die Verminderung
der Sollmiete infolge von Immobilienverkäufen sowie dem Gebäuderückbau
mit 77 Tsd. € entgegenwirkt.
Die durchschnittliche Sollmiete im bewirtschafteten Bestand
betrug im Berichtsjahr 4,66 Euro/m² Wohnfläche (Vorjahr:
4,58 Euro/m² Wohnfläche). Im Geschäftsjahr 2011 entstanden
leerstandsbedingte Erlösschmälerungen in Höhe von
3,8 Mio. Euro (Vorjahr: 3,7 Mio. Euro).
58 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 59
Halle
(Saale)
Merseburg +1,7 % k.A. schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Leuna -0,2 %. k. A. schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Bad Dürrenberg
k. A. k. A. schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Weißenfels k. A. +1,5 % schrumpfende und alternde
Städte und Gemeinden mit
hoher Abwanderung
Bitterfeld-
Wolfen
-0,9 % +0,9 % keine Einordnung wegen
unzureichender Vergleichbarkeit
wegen Gebietsänderung
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt und Agentur für Arbeit;
Bertelsmann Demographiebericht für Deutschland

1.2.2 Grundstücksgeschäfte
Die bedeutendste Grundstückstransaktion der Genossenschaft
im Jahr 2011 war die Rückführung der Bestände aus den
Sale-and-lease-back Verträgen DIL II in das Vermögen der Genossenschaft,
die nach intensiven Bemühungen in den letzten
Jahren nunmehr am Ende des Geschäftsjahres umgesetzt werden
konnte. Diese Bestände umfassen am Standort Halle 398
Einheiten in 14 Objekten und am Standort Bitterfeld-Wolfen
231 Einheiten in 24 Objekten.
Die Bestandsanalyse der Grundstücke mit ihren aufstehenden
Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten sowie der unbebauten
Grundstücke ergab zum 31.12.2011 eine Grundstücksfläche
von insgesamt 730.263 m² (Vorjahr: 736.985 m²).
Die Bestandsminderung der Grundstücksfläche im Saldo um
6.722 m² ist auf die nachfolgend genannten Grundstückstransaktionen
im Rahmen der Bestandsoptimierung zurückzuführen:
In Halle (Saale) wurden aus dem Bestand des Volleigentums
ein Reihenhaus sowie ein Erbbaugrundstück (zusammen 559
m² Grundstücksfläche) und aus dem Teileigentum vier Reihenhäuser
und 2 Wohnungen (zusammen 1.022 m² Grundstücksfläche)
veräußert.
In der Ortslage Bitterfeld-Wolfen wurde die Vermietungseinheit
Leinestraße 6 einschließlich Grund und Boden mit 196 m²
und aufstehender Garage veräußert.
In Bad Dürrenberg wurden fünf nicht mehr benötigte unbebaute
Flurstücke mit einer Größe von insgesamt 5.060 m² veräußert.
Darüber hinaus sind im Geschäftsjahr 2011 für weitere neun
Vermietungseinheiten notarielle Kaufverträge abgeschlossen
worden, deren Abwicklung erst im Jahr 2012 abgeschlossen
sein wird.
1.2.3 Bautätigkeit
Im Geschäftsjahr 2011 sind für die Gebäude nachträgliche
Herstellungskosten in Höhe von 3,1 Mio. Euro (Vorjahr: 4,0
Mio. Euro) angefallen. Die Modernisierung der Wohngebäude
sowie die Herrichtung des Wohnumfeldes erfolgt dabei ausschließlich
in bevorzugten Wohnlagen mit einer nachhaltigen
Rentabilität.
Die Erhaltungsaufwendungen beliefen sich in 2011 auf 4,2
Mio. Euro (Vorjahr: 4,1 Mio. Euro).
Die Bauleistungen des Geschäftsjahres 2011 wurden aus Eigenmitteln
als auch Fremdmitteln in Höhe von 1,1 Mio. Euro
finanziert.
1.2.4 Beteiligungen
Bauverein Denkmal GmbH
Die Bauverein Denkmal GmbH ist ein verbundenes Unternehmen
der Genossenschaft mit wohnungswirtschaftlichtechnischer
Ausrichtung. Gegenstand des Unternehmens ist
der Erwerb, das Sanieren lassen sowie die anschließende Bewirtschaftung
von Baudenkmälern oder Gebäuden mit Denkmalcharakter,
die später als Wohn- bzw. Geschäftsimmobilie
nutzbar sind, einschließlich des Betriebs von Parkhäusern und
die Parkraumbewirtschaftung im sonstigen Außenbereich, das
Errichten lassen von Parkhäusern sowie die Beauftragung Dritter
mit der Sanierung von bestehenden Parkhäusern.
Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 100,0 Tsd. Euro.
Darüber hinaus wurden der Kapitalrücklage der Gesellschaft
750,0 Tsd. Euro im Jahr 2010 und 700,0 Tsd. Euro im Jahr 2011
durch die Genossenschaft zugeführt.
Die Tätigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum durch
den erfolgreichen Abschluss der Sanierung der historischen
Großgarage mit 88 Stellplätzen geprägt. Nach dem Baubeginn
im Jahr 2007 wurde ab Mitte des Jahres die Garage nach der
vollständigen Gestaltung der Außenanlagen den Mitgliedern
der Genossenschaft und anderen Nutzern als Parkhaus zur
Verfügung gestellt.
Im Geschäftsjahr 2008 wurde außerdem ein im halleschen
Stadtzentrum gelegenes denkmalgeschütztes Gebäudeensemble
zum Zwecke der Sanierung erworben und danach
baulich gesichert. Im Berichtszeitraum wurden weitere Sicherungsmaßnahmen
realisiert und die Vorplanung maßgeblich
vorangetrieben.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2011 schließt mit einer Bilanzsumme
in Höhe von 4.520,0 Tsd. Euro ab und weist einen Jahresfehlbetrag
von 59,0 Tsd. Euro aus. Das Eigenkapital (ohne
Anrechnung des Sonderpostens aus Investitionszuschüssen
zum Anlagevermögen) beläuft sich dabei auf 1.572,0 Tsd. Euro.
Nach vollständiger Berücksichtigung des Sonderpostens aus
Investitionszuschüssen in Höhe von 1.892,0 Tsd. Euro ergibt
sich zum 31.12.2011 eine Eigenkapitalquote von 76,6 %.
EnD-I Con GmbH
Die Genossenschaft ist in Höhe von 50 % des 127,8 Tsd. Euro
betragenden Stammkapitals an der EnD-I Con GmbH beteiligt.
Die Gesellschaft betreibt einen wesentlichen Teil der dezentralen
Heizungsanlagen in den Gebäuden der Genossenschaft.
Der zum 31. Dezember 2011 vorliegende vorläufige Jahresabschluss
weist eine Bilanzsumme in Höhe von 3.011,3 Tsd.
Euro aus und schließt im Berichtszeitraum mit einem Jahresüberschuss
von 182,7 Tsd. Euro ab. Das Eigenkapital der Gesellschaft
beläuft sich auf 1.168,5 Tsd. Euro.
EWIA - Gesellschaft für Wohnen im Alter mbH
Die Genossenschaft ist in Höhe von 27,5 % des 100,0 Tsd.
Euro betragenden Stammkapitals an der EWIA - Gesellschaft
für Wohnen im Alter mbH beteiligt. Die EWIA widmet sich
hauptsächlich der Unterstützung und Pflege hilfebedürftiger,
alter und behinderter Personen, insbesondere durch zur Verfügungsstellung
und Organisation von alten- und behindertengerechtem
Wohnen. Dies gewinnt im Hinblick auf eine
zukünftige sozial-demographische Veränderung immer mehr
an Bedeutung.
Der vorliegende vorläufige Jahresabschluss zum 31.12.2011
weist eine Bilanzsumme in Höhe von 9.240,7 Tsd. Euro aus und
schließt im Berichtszeitraum mit einem Jahresüberschuss von
42,9 Tsd. Euro ab. Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft
sich auf 2.544,3 Tsd. Euro.
HVG Hallesche Immobilien-Verwaltungsgesellschaft mbH
Die Genossenschaft ist in Höhe von 50 % des 50,0 Tsd. Euro
betragenden Stammkapitals an der HVG Hallesche Immobilien-Verwaltungsgesellschaft
mbH beteiligt. Die HVG verwaltet
eigenen und fremden Grundbesitz und bindet einen wesentlichen
Teil der von der Genossenschaft ehemals selbst betriebenen
Fremdhausverwaltungen an sich.
Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011
weist eine Bilanzsumme von 130,9 Tsd. Euro aus. Der Jahresüberschuss
im Berichtszeitraum betrug 10,7 Tsd. Euro. Das
Eigenkapital der Gesellschaft belief sich auf 101,4 Tsd. Euro.
2 Darstellung der Lage des Unternehmens
2.1 Vermögenslage
Bezüglich der Vermögens-
und Kapitalstruktur werden
die Aktiva und Passiva
zum 31.12.2011 und zum
31.12.2010 (nach Verrechnung
der Betriebskostenbestandteile
aus den Posten
„Unfertige Leistungen“, „Geleistete
Anzahlungen“ sowie
„Erhaltene Anzahlungen“)
zusammengefasst und gegenübergestellt:
1.2.5 Nebengeschäfte und
Verwaltungsbetreuung
Außer der Wohnungsvermietung wurden im Berichtszeitraum
auch verschiedene Nebengeschäfte geführt, wie zum Beispiel
die Beherbergung im Hotel und Appartementhaus der Genossenschaft,
die Verwaltungsbetreuung von Eigentumswohnungen
und die Fremdhausverwaltung.
Die Genossenschaft ist als Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(WEG) im Auftrag von insgesamt 53 Wohnungseigentümergemeinschaften
tätig. Die Verwaltung selbst
umfasst zum 31.12.2011 zusammen 1.149 Wohneinheiten. Davon
stehen 446 Wohnungen mit 25.582,83 m² Wohnfläche im
Eigentum der Genossenschaft.
Außerdem besitzt die Genossenschaft weitere 58 Reihenhäuser/Eigentumswohnungen
mit 4.167,99 m² Wohnfläche, die
zum 31.12.2011 von Dritten verwaltet werden.
Die Hausverwaltung der Genossenschaft umfasst zwei Wohngebäude
mit zusammen 252 Vermietungseinheiten und
14.135,21 m² Wohnfläche.
Aktiva
31.12.2011 31.12.2010 Veränderung
Tsd. Euro % Tsd. Euro % Tsd. Euro
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
263.209,7 97,8 232.855,8 96,4 30.353,9
- langfristig 509,3 0,2 560,2 0,2 -50,9
- mittelfristig 1.309,1 0,5 2.669,5 1,1 -1.360,4
- kurzfristig 4.031,3 1,5 5.498,2 2,3 -1.466,9
Bilanzvolumen 269.059,4 100,0 241.583,7 100,0 27.475,7
Verrechnung
Betriebskostenbestandteile
11.359,0 11.129,8 229,2
Bilanzsumme 280.418,4 252.713,5 27.704,9
Passiva
31.12.2011 31.12.2010 Veränderung
Tsd. Euro % Tsd. Euro % Tsd. Euro
Eigenkapital
Fremdkapital
89.418,8 33,2 87.542,4 36,2 1.876,4
- langfristig 173.550,7 64,5 149.622,3 62,0 23.928,4
- mittelfristig 713,0 0,3 811,2 0,3 -98,2
- kurzfristig 5.376,9 2,0 3.607,8 1,5 1.769,1
Bilanzvolumen 269.059,4 100,0 241.583,7 100,0 27.475,7
Verrechnung
Betriebskostenbestandteile
11.359,0 11.129,8 229,2
Bilanzsumme 280.418,4 31,9 252.713,5 34,6 27.704,9
60 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 61

Die Zunahme des Bilanzvolumens um 11,4 % bzw. der Bilanzsumme
um 11,0 % resultiert aus den nachfolgenden prägnanten
Einflüssen:
Das Anlagevermögen hat sich im Berichtszeitraum um 30,4
Mio. Euro erhöht. Dabei wirken den Zugängen aus Anschaffungskosten
und nachträglichen Herstellungskosten in Höhe
von insgesamt 41,1 Mio. Euro die planmäßigen Abschreibungen
in Höhe von 6,0 Mio. Euro und die außerplanmäßigen
Abschreibungen auf Grundstücke und Gebäude in Höhe von
0,2 Mio. Euro sowie auf Finanzanlagen in Höhe von 0,1 Mio.
Euro entgegen. Außerdem wurde das Anlagevermögen durch
Abgänge in Höhe von 0,7 Mio. Euro mit einer anteiligen Abschreibung
von 0,2 Mio. Euro reduziert. Zuschreibungen wurden
in Höhe von 0,6 Mio Euro vorgenommen. Darüber hinaus
haben sich die Ausleihungen infolge der Verrechnung mit dem
Kaufpreis im Zusammenhang mit dem Rückkauf der Bestände
aus dem DIL II Vertrag um 4,5 Mio. Euro verringert.
Das kurzfristige Umlaufvermögen hat sich um 1,5 Mio. Euro
vermindert. Diese Veränderung ergibt sich hauptsächlich aus
der Verringerung des Bestandes an kurzfristigen Flüssigen
Mitteln um 1,9 Mio. Euro. Darüber hinaus ist noch zu berücksichtigen,
dass sich das mittelfristige Umlaufvermögen durch
Pfandfreigabe an Flüssigen Mitteln in Höhe von 1,0 Mio Euro
aufgrund adäquater Ersatzsicherheiten um diesen Betrag vermindert
und in dieser Höhe den Bestand an kurzfristigen liquiden
Mitteln erhöht hat.
Vermögenswerte
- Anlagevermögen
lang- und
mittelfristiges
- Umlaufvermögen
/ RAP
Finanzierungsmittel
Bestand 31.12.2011 Bestand 31.12.2010 Veränderung
Tsd. Euro % Tsd. Euro % Tsd. Euro
263.209,7 99,3 232.855,8 98,6 30.353,9
1.818,4 0,7 3.229,7 1,4 -1.411,3
265.028,1 100,0 236.085,5 100,0 28.942,6
Eigenkapital 89.418,8 33,7 87.542,4 37,1 1.876,4
lang- und mittelfristige
Das Eigenkapital wird insbesondere durch den Jahresüberschuss
für das Geschäftsjahr 2011 in Höhe von 2,3 Mio. Euro
positiv beeinflusst. Die Eigenkapitalquote des Unternehmens
beträgt, bezogen auf das Bilanzvolumen, 33,2 % (31.12.2010 =
36,2 %). Bezogen auf die Bilanzsumme beträgt die Eigenkapitalquote
31,9 % (31.12.2010 = 34,6 %). Sie hat sich damit gegenüber
dem Vorjahresstichtag um 3,0 %-Punkte bei einer um
27,7 Mio. Euro erhöhten Bilanzsumme verringert. Die Eigenkapitalquote
ist insgesamt angemessen.
Die langfristigen Rückstellungen beinhalten Rückstellungen
für Pensionsansprüche und Drohverlustrückstellungen gemäß
§ 249 Abs. 1 Satz 1 HGB.
Die lang- und mittelfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich
im Geschäftsjahr um 23,8 Mio. Euro, im Wesentlichen durch
die Aufnahme von Darlehen für Modernisierung in Höhe von
1,1 Mio. Euro, die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung
des Rückkaufs der DIL II-Bestände in Höhe von 31,5 Mio. Euro
und abzüglich der planmäßigen Tilgung über 5,7 Mio. Euro.
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind stichtagsbezogen
zum 31.12.2011 durch Sondereffekte aus der Ablösung des
Sale-and-lease-back-Projektes DIL II beeinträchtigt. Dadurch
kam es zu einer kurzfristigen Unterdeckung, die im Verlauf des
neuen Geschäftsjahres wieder ausgeglichen wurde. Der Grad
der Anlagendeckung II ist deshalb zum Stichtag 31.12.2011 mit
99,6 % (31.12.2010 = 100,9 %) anzugeben.
- Rückstellungen 5.020,9 1,9 7.942,3 3,4 -2.921,4
- Verbindlichkeiten
169.242,8 63,9 142.491,2 60,4 26.751,6
Anlagendeckungsgrad
II
263.682,5 99,6 237.975,9 100,9 25.706,6
Unter-/Überdeckung -1.345,6 -0,4 1.890,4 0,9 -3.236,0
2.2 Finanzlage
Im Berichtsjahr 2011 und bis zum Aufstellungszeitpunkt des
Jahresabschlusses ist die Genossenschaft jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen
nachgekommen. Die Zahlungsfähigkeit
wird auch im Geschäftsjahr 2012 vollständig gesichert sein.
Die Tilgungskraft (Cashflow (DVFA/SG) zur Tilgung) beträgt in
2011 89,3 % (2010 = 84,9 %). Die Kapitaldienstdeckung (Kapitaldienst
zur Istmiete) beträgt in 2011 64,1 % (2010 = 66,1 %)
und leasingbereinigt 58,6 % (2010 = 60,5 %). Die Zinsdeckung
(Zinsaufwand zur Istmiete) beträgt in 2011 42,1 % (2010 = 44,5
%) und leasingbereinigt 32,9 % (2010 = 35,2 %).
Eine weitere finanzwirtschaftliche Analyse kann durch die
Ableitung des EBITDA aus der Gewinn- und Verlustrechnung
vorgenommen werden:
2011 2010 Veränderung
Wohn- / Nutzfläche
in m²
EBITDA /Euro/m²
532.595,38 536.382,22 -3.786,84
Wfl./Nfl.
EBITDA-Renditen
28,27 26,82 1,45
EBITDA zu Sachanlagevermögen
EBITDA zu langfristigen
5,8 % 6,4 % -0,6 %
Verbindlichkeiten 8,9 % 10,1 % -1,2 %
Die folgende Tabelle zum wohnungswirtschaftlichen Cashflow
spiegelt den Innenfinanzierungsspielraum (nach den planmäßigen
Tilgungsleistungen) der Genossenschaft wider:
2011 2010 Veränderung
Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro
Jahresergebnis 2.304,6 627,1 1.677,5
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
6.200,5 7.679,0 -1.478,5
Zuschreibungen zum Anlagevermögen
-566,3 -1.769,3 1.203,0
Abschreibungen auf Finanzanlagen 139,7 0,0 139,7
Veränderung von langfristigen
Rückstellungen
-3.001,5 -703,9 -2.297,6
Zwischensumme 5.077,0 5.832,9 -895,6
Wesentliche nicht zahlungswirksame
Beeinflussungen
des Geschäftsjahres:
Entlastung Altverbindlichkeiten
gemäß
§ 1 Abs. 1 AHGV
0,0 -1.257,3 1.257,3
Forderungsabschreibung auf Mieten
und Erträge aus abgeschriebenen
Forderungen
346,7 232,1 114,6
Aktivierte Eigenleistungen -91,8 -64,0 -27,8
Gewinn aus dem Abgang von
Gegenständen
des Anlagevermögens
-229,6 0,0 -229,6
Cashflow = Tilgungspotenzial 5.102,3 4.743,7 358,6
Planmäßige Tilgungen -5.710,5 -5.589,6 -120,9
Wohnungswirtschaftlicher
Cashflow
-608,2 -845,9 237,7
Die Bilanzkennzahl EBITDA stellt eine wesentliche Erfolgsgröße
dar, um die operative Ertragskraft der Genossenschaft zu
beurteilen. Der innerbetriebliche Umsatz- und Leistungsprozess
ist, Bezug nehmend auf die leicht verbesserte Kennzahl
EBITDA je m² Wohnfläche/Nutzfläche, als stabil zu bezeichnen.
Das Verhältnis von EBITDA zu langfristigem Fremdkapital spiegelt
die Ertragsstärke des Unternehmens in Bezug auf das
langfristig eingesetzte Fremdkapital wider.
64 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 65
Cashflow

2.3 Ertragslage
Das Jahresergebnis stammt aus den nachfolgenden Quellen:
2011 2010 Veränderung
Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro
Geschäftsergebnis -833,6 -1.360,2 526,6
Zins- und Beteiligungsergebnis
382,7 84,1 303,8
Neutrales Ergebnis 2.754,6 1.901,3 853,3
Ergebnis vor Steuern 2.303,7 625,2 1.678,5
Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag 0,9 1,9 -1,0
Jahresergebnis 2.304,6 627,1 1.677,5
Das Geschäftsergebnis wird im Wesentlichen durch die Ergebnissparten
„Hausbewirtschaftung“ (Kerngeschäft) und „Investitions-/Desinvestitionstätigkeit“
bestimmt.
2011 2010 Veränderung
Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro
Hausbewirtschaftung -535,6 -887,6 352,0
Betreuungstätigkeit -92,0 -102,6 10,6
Investitions- und
Desinvestitionstätigkeit
-140,3 -262,2 121,9
Sonstiger Geschäftsbetrieb
-65,7 -107,8 42,1
Geschäftsergebnis -833,6 -1.360,2 526,6
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Ergebnis der Hausbewirtschaftung
wie folgt verändert:
2011 2010 Veränderung
Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro
Erträge
Sollmiete
abzüglich Erlös-
29.757,6 29.489,8 267,8
schmälerungen -3.819,6 -3.664,0 -155,6
Sonstige Erträge der
18,9
Hausbewirtschaftung 779,5 760,6
26.717,5 26.586,4 131,1
Aufwendungen
Saldo Umlagengeschäft -1.318,8 -1.434,2 115,4
Instandhaltungskosten -4.021,1 -3.984,0 -37,1
Abschreibungen -5.766,1 -5.730,6 -35,5
langfristige Finanzierungskosten
Verwaltungsaufwendungen
-10.915,4 -11.487,1 571,7
und Sonstiges -5.231,7 -4.838,1 -393,6
-27.253,1 -27.474,0 220,9
Ergebnis -535,6 -887,6 239,8
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich
gegenüber dem Vorjahr um 0,1 Mio. Euro erhöht. Diese Veränderung
ergab sich im Wesentlichen aus der Erhöhung der
Sollmieten um 0,3 Mio. Euro, denen die Erhöhung der Erlösschmälerungen
um 0,2 Mio. Euro entgegen wirken.
Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung liegen etwa
auf dem Niveau des Vorjahres. Damit wurden für den Wohnungsbestand
durchschnittlich 7,89 Euro je m² Wohn- und
Nutzfläche nach 7,49 Euro je m² Wohn- und Nutzfläche im
Vorjahr aufgewendet.
Das positive neutrale Ergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr
um 0,9 Mio. Euro auf 2,8 Mio. Euro erhöht. Ertragsseitig mit
4,2 Mio. Euro wirkt hier nennenswert der auf 2,8 Mio. Euro gestiegene
Ertrag aus Auflösung von Rückstellungen und mit 0,6
Mio. Euro die Zuschreibung auf Gegenstände des Anlagevermögens.
Aufwandsseitig mit 1,4 Mio. Euro wirken hauptsächlich
Vorfälligkeitsentschädigungen mit 0,4 Mio. Euro, Aufwendungen
für die Umsetzung des Sanierungskonzeptes gemäß §
6a AHG mit 0,3 Mio. Euro und die Bildung von Rückstellungen
mit 0,2 Mio. Euro.
Das Geschäftsjahr 2011 schließt mit einem Jahresüberschuss
von 2.304,6 Tsd. Euro ab. Zum Bilanzstichtag ist damit eine
Eigenkapitalrentabilität nach Steuern von 2,58 % (Vorjahr:
0,72 %) gegeben. Die Gesamtkapitalrentabilität beträgt im Geschäftsjahr
3,43 % (Vorjahr: 3,33 %).
2.4 Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren
Kennzahl 2011 2010 2009 2008 2007
Sachanlagenintensität 92,5 % 89,1 % 88,5 % 88,4 % 87,5 %
Eigenkapitalquote 31,9 % 34,6 % 32,8 % 33,5 % 33,2 %
Fremdkapitalquote 68,1 % 65,4 % 67,2 % 66,5 % 66,8 %
Mietenmultiplikator (ohne Leasingobjekte)
Kapitaldienst / Istmiete
11,0 fach 9,2 fach 9,2 fach 9,7 fach 9,6 fach
(ohne Leasingobjekte)
Kapitaldienst und Leasingzahllast /
58,6 % 60,5 % 58,2 % 58,1 % 56,8 %
Istmiete (einschl. Leasingobjekte)
Zinsaufwand / Istmiete
64,1 % 66,1 % 62,9 % 62,7 % 61,3 %
(ohne Leasingobjekte)
Zinsaufwand und Leasingzahllast /
32,9 % 35,2 % 35,8 % 37,0 % 37,7 %
Istmiete (einschl. Leasingobjekte) 42,1 % 44,5 % 43,6 % 44,4 % 44,7 %
Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 4,7 % 5,4 % 5,5 % 5,4 % 5,4 %
Tilgungspotenzial = Cashflow / Plantilgung 89,3 % 84,9 % 79,0 % 91,5 % 119,5 %
Sollmiete für alle Vermietungsobjekte
(Euro / m2 Wohn- und Nutzfläche) 4,66 4,58 4,62 4,63 4,67
Leerstandsquote mit Leasingobjekten (Stichtag)
Erlösschmälerungsquote für alle
12,4 % 12,8 % 14,4 % 14,5 % 15,6 %
Vermietungsobjekte (ohne Betriebskosten)
12,8 %
12,4 % 14,1 % 15,2 % 14,2 %
Instandhaltungskosten (Euro / m2 Wohn-/
Nutzfläche)
Geldrechnungsmäßiges Ergebnis der Haus-
7,89 7,49 9,46 9,11 6,40
bewirtschaftung vor Instandhaltungskosten
(Euro / m2 Wohn-/Nutzfläche)
Buchwert Vermietungsobjekte ohne Leasin-
7,02 6,31 7,44 7,68 8,00
gobjekte
(Euro / m2 Wohn-/Nutzfläche)
Verschuldung (Euro / m
405 361 356 372 375
2 Wohn-/Nutzfläche)
ohne Leasingflächen 332 300 290 310 316
Kreditbelastung des Anlagevermögens 81,8 % 83,10 % 81,46 % 83,33 % 84,27 %
Insgesamt betrachtet sind mit der Leerstandsquote von 12,4
%, des Verhältnisses des erweiterten Kapitaldienstes (einschließlich
Leasingraten für Vermietungsbestände) im Verhältnis
zur Istmiete mit 64,1 %, des Verhältnisses der erweiterten
Fremdkapitalzinsen (einschließlich Leasingzinsen für
Vermietungsbestände) mit 42,1 %, des geldrechnungsmäßigen
Ergebnisses der Hausbewirtschaftung vor Instandhaltungskosten
mit 7,02 Euro je m² Wohn- und Nutzfläche sowie des Verhältnisses
des Cashflows zu den planmäßigen Tilgungen mit
89,3 % entwicklungsbeeinträchtigende Tatsachen gegeben.
Eine Bestandsgefährdung der Genossenschaft ist jedoch nicht
festzustellen. Der Vorstand geht demnach vom Vorliegen der
Fortführungsprämisse (going concern) aus.
Die Innenfinanzierungskraft ist aufgrund des negativen wohnungswirtschaftlichen
Cashflow nicht gegeben, da der Cashflow
insgesamt nicht ausreichte, um die planmäßigen Tilgungen
zu decken. Ziel der Genossenschaft ist es daher, die
Innenfinanzierungskraft kurzfristig deutlich zu stärken.
66 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 67

3. Risikomanagement des
Unternehmens
3.1 Ziele des Risikomanagements
Insbesondere durch die aus einigen Kennwerten noch resultierende
Entwicklungsbeeinträchtigung der Genossenschaft
bleibt das Risikomanagement von wesentlicher Bedeutung für
die Genossenschaft.
Wichtige Elemente bleiben das Pflichtenheft zur Erfassung aller
potenziellen Risiko- und Beobachtungsbereiche für die Genossenschaft
sowie das Risikofrühwarnsystem. Hierzu werden
kontinuierlich wesentliche Kennzahlen der Genossenschaft
und deren Veränderung erfasst und in die Unternehmensplanung
übernommen. Auf diese Weise können zuverlässig über
den gesamten Planungszeitraum unterschiedliche Szenarien,
basierend auf geänderten Rahmenbedingungen, oder auch
unterschiedliche strategische Entwicklungsvarianten abgebildet
werden. Wesentliche Beobachtungsbereiche sind dabei
vor allem aufgrund der starken möglichen Beeinflussung
der weiteren Unternehmensentwicklung die Entwicklung der
Unternehmensliquidität, das Finanzierungsrisiko sowie die
weitere Leerstands- und Wohnungsnachfrageentwicklung auf
den Teilmärkten.
3.2 Finanzinstrumente
Die Genossenschaft stellt kurz-, mittel- und langfristige Finanzpläne
auf, überwacht deren Einhaltung und nimmt aufgrund
aktueller Erfordernisse Anpassungen vor. Die regelmäßige
Kontrolle und die Überprüfung von Kontenbewegungen, die
Entwicklung des Bestandes an Flüssigen Mitteln, die Beobachtung
der Zinsentwicklung, die Budgetkontrolle im Rahmen der
Bauplanung sowie regelmäßig stattfindende Finanzreporte
sichern und ergänzen das Risikomanagement. Der Bestand
an liquiden Mitteln wird durch die tägliche Liquiditätsvorschau,
die Einhaltung von Zahlungszielen und die Nutzung von
Skonti überwacht und optimiert. Die Genossenschaft hat im
Geschäftsjahr ausschließlich Termingeldanlagen, welche als
geschützte Einlagen der Einlagensicherung der Banken unterliegen,
getätigt.
Zur weiteren Optimierung der Belastungen aus den umfangreichen
Darlehensverpflichtungen nutzt die Genossenschaft
als wesentliche derivative Finanzinstrumente die langfristigen
Zinssicherungs- bzw. Forwardvereinbarungen und Payer-
Swaps mit kongruenten Grund- und Sicherungsgeschäften.
Im Rahmen des Zinsmanagements wurden in den Vorjahren
drei Payer-Swap-Geschäfte mit Grundgeschäften in ursprünglicher
Höhe von 31,2 Mio. Euro als auch zwei Forward-
Payer-Swap-Geschäfte mit Grundgeschäften in Höhe von
4,3 Mio. Euro abgeschlossen, wodurch sich die Genossenschaft
feste Zinssätze und damit langfristige Planungssicherheit
verschaffte. Im Geschäftsjahr sind im Zuge von Umfinanzierungen
sowie der Beendigung des DIL II-Engagement drei
weitere Zinssatz-Swapgeschäfte mit Bezugswerten in Höhe
von insgesamt 40,1 Mio. Euro gezeichnet worden.
4. Chancen und Risiken
der künftigen Entwicklung
Eine jeweils aktuelle Situationsanalyse und daraus abgeleitete
Konzepte und Strategien sind geeignete Instrumente, um drohende
Risiken, aber auch wahrzunehmende Chancen aufzuzeigen.
Die Genossenschaft verabschiedete im Geschäftsjahr
2010 ein neues Unternehmenskonzept. Im Jahr 2011 wurde
dieses aktualisiert und mit dem ursprünglichen Sanierungskonzept
gemäß § 6a AHG zusammengeführt. Mit Hilfe dieser
Konzepte werden die im unternehmerischen Handeln stets
vorhandenen Risiken, aber auch die bestehenden Chancen bei
der künftigen Marktteilnahme identifiziert.
4.1 Operative Risiken und Chancen
Die Risiken für ein Wohnungsunternehmen bei den täglichen
Geschäften resultieren aus menschlichem Handeln und möglichen
systembegründeten Risiken.
Die Funktion und der Aufbau der betrieblichen Organisationsstruktur
benötigt besondere Aufmerksamkeit, um mögliche
Chancen nutzen und Risiken vermeiden zu können, die sich jeweils
aus dem engagierten Einsatz der Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter im Wettbewerb ergeben können. Hierzu wird das
Unternehmenshandbuch eingesetzt, das Arbeitsabläufe und
Zuständigkeiten regelt. Damit ist die grundsätzliche Absicherung
gegen operative Risiken gewährleistet. Die Betriebsabläufe
werden durch die Umsetzung der neuen Unternehmensstruktur
auf Grundlage des neuen Unternehmenskonzeptes
weiter optimiert.
4.2 Strategische Risiken und
Chancen
Hinsichtlich der möglichen Konsequenzen stellt sich für die
Genossenschaft das Marktrisiko als ein zentrales Risiko dar.
Dieses kann sich insbesondere ausdrücken als Leerstandsrisiko
in Form von möglichen Veränderungen von Leerstandsquoten
aufgrund sinkender Nachfrage, aber auch als Zinsänderungs-
und Mietrückstandsrisiko.
Angesichts der potenziellen Schadenshöhe stellt das Zinsänderungsrisiko
aber weiterhin das Hauptrisiko für die Genossenschaft
dar. Das vor allem in früheren Jahren deutlich
vorherrschende Leerstandsrisiko besteht zwar grundsätzlich
weiterhin, allerdings zeigt der Konsolidierungserfolg der
letzten Geschäftsjahre auch bei der Entwicklung des Wohnungsleerstandes
auf, dass die Genossenschaft aufgrund
ihres guten Wohnungsbestandes in attraktiven Lagen auch
bei ungünstigen Marktbedingungen zufriedenstellende Vermietungserfolge
erzielen kann. Ein besonderes Augenmerk
liegt aktuell bei der Leerstandsentwicklung auf dem Standort
Halle-Silberhöhe. Hier konnte noch kein zufriedenstellender
Vermietungserfolg erreicht werden.
Ein wesentlicher Schritt zur Konsolidierung der Genossenschaft
ist die Nutzung der Chance eines vorzeitigen Rück-
kaufs des Sale-and-lease-back-Fonds DIL II. Auf diese Weise
können die progressiven Steigerungen der Leasingrate durch
die lineare Belastung eines Darlehens abgelöst werden. Die
Genossenschaft kann sich somit hinsichtlich der Finanzierungsbelastung
für zukünftige Zeiträume nach 2012 entlasten
und damit zugleich die Ertragslage in den nächsten Jahren so
weit verbessern, dass ein planmäßiger Rückkauf des kleineren
verbleibenden Sale-and-lease-back-Fonds DIL I im Jahr 2018
(Ende der ersten Mietperiode) mit einem größeren Eigenkapitalanteil
erfolgen kann.
Langfristig kann sich die feststellbare Überalterung und die
damit einseitig ausgeprägte Altersstruktur der Mitglieder an
dem Standort Weißenfels, etwas weniger prägnant an den
Standorten Merseburg und Bad Dürrenberg, als Gefährdungspotenzial
für die nachhaltig sichere und erfolgreiche Wohnungsvermietung
vor Ort herausstellen. Durch die zunehmende
Anzahl jüngerer Mieterhaushalte in Weißenfels, Bad
Dürrenberg und Merseburg ist dieses latente Risiko für diese
Standorte deutlich verringert worden.
Die nachfolgende Grafik verdeutlicht die Altersstruktur der
gesamten Mieterschaft der Genossenschaft:
Altersstruktur der Mieterschaft 2011
68 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011 69
40,0 %
20,0 %
0,0 %
15 - 25 26 - 35 36 - 45 46 - 55 56 - 65 > 65
JAHRE
In den Wohnorten außerhalb Halles beträgt nach einer deutlich
stärkeren Nachfrage von jüngeren Haushalten der Anteil
der Haushalte im Rentenalter nur noch in Weißenfels über
50 %. Durch eine zukünftig noch verstärkte zielgruppenorientierte
Ansprache der jüngeren Altersgruppen soll sich
mittelfristig an allen Wohnstandorten eine vielfältigere Altersstruktur
ergeben, die auch eine langfristige Bindung der nachfolgenden
Generationen als Haushaltsgründer ermöglicht.
Als Stabilisierungserfolge sind weiter steigende Anteile der
jungen Erwachsenenhaushalte / Haushaltsgründer (Zunahme
bei der Altersgruppe der 18 – 35-Jährigen um 0,4 %) bei zumindest
nur noch moderaten Anstiegen des Anteils der Rentnerhaushalte
(Zunahme der Altersgruppe über 65 Jahre um
0,3 %) zu verzeichnen. Grundsätzlich ist vor dem Hintergrund
der allgemeinen demographischen Entwicklung von einer
weiteren Polarisierung der Mieterschaft auszugehen. Demnach
werden die Anteile der Haushalte bis 35 Jahre und die
Haushalte ab 55 Jahre wachsen.
Angesichts des überdurchschnittlich hohen Fremdfinanzierungsanteils
der Genossenschaft ist das Darlehensmanagement
unverzichtbar. Zinsänderungsrisiken können so zuverlässig
beurteilt, frühzeitig diskutiert und für verschiedene
Zinsszenarien dargestellt werden. Im Rahmen der Risikovorsorge
werden in der langfristigen Finanzplanung Zinssätze
geringfügig über dem derzeitigen Durchschnittsniveau angenommen.
Durch eine kontinuierliche Bankenkommunikation,
ein breit gestreutes Fälligkeitsprofil sowie das Bestreben nach
möglichst frühzeitiger Prolongation konnte auch im vergangenen
Jahr dieses Risiko eingegrenzt werden.
Die Liquiditätsbetrachtung zeigt, wie wichtig es ist, die Liquiditätsausstattung
der Genossenschaft, vor dem Hintergrund
eines noch unbefriedigenden Cashflows und weiterhin bestehende
Anforderungen aus der Hausbewirtschaftung, zu bewahren.
Aus diesem Grunde wird permanent die Liquiditätslage
im Zusammenhang mit der strategischen Planung in ihrer
perspektivischen Entwicklung überwacht.
4.3 Würdigung der Chancen
und Risiken
Zusammengefasst sind zum gegenwärtigen Zeitpunkt und bei
weiterer konsequenten Verfolgung der Unternehmensplanung
gemäß des überarbeiteten Unternehmenskonzeptes für
die folgenden beiden Jahre keine Risiken bei der zukünftigen
Entwicklung im gesamtwirtschaftlichen, operativen und strategischen
Risikobereich erkennbar, die zu einer dauerhaften
und nachteiligen Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- oder
Ertragslage führen könnten.
Schließlich wird mit der Verfolgung des überarbeiteten Unternehmenskonzeptes
die Optimierung des Bestandsportfolios
konsequent fortgeführt. Durch den auch in den Folgejahren
geplanten Mitteleinsatz beispielsweise auch für Nachqualifizierungen
von bislang als gut eingeschätzten Objekten wird
die Attraktivität der zu entwickelnden Standorte kontinuierlich
erhöht. Die Zielstellung der nächsten Jahre muss es weiterhin
sein, die Kunden durch gute Leistungen länger an das
Unternehmen zu binden, um die Fluktuation spürbar zu verringern.
5. Vorgänge von besonderer
Bedeutung nach dem Schluss des
Geschäftsjahres
Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind vier Grundstückskaufverträge
mit einem Kaufpreis von insgesamt 6.226,5 Tsd.
Euro abgeschlossen worden. Veräußert wurden 306 Vermietungseinheiten
mit 17.437 m² Wohn- und Nutzfläche und 147
Eigentumswohnungen mit 8.335 m² Wohnfläche.

70
6. Voraussichtliche Entwicklung
des Unternehmens
Im Rahmen der Bestandsentwicklung wurden für die Geschäftsjahre
2012 und 2013 das Bauprogramm für den Bereich
der Wohnbauten mit einem Gesamtvolumen von 3,9
Mio. Euro bzw. 5,6 Mio. Euro geplant, welches sich in ein
Budget von 0,1 Mio. Euro bzw. 1,7 Mio. Euro für nachträgliche
Herstellungskos ten und sonstige Investitionen sowie ein Budget
von 3,8 Mio. Euro bzw. 3,9 Mio. Euro für den Erhaltungsaufwand
gliedert. Die Finanzierung erfolgt ausschließlich aus
Eigenmitteln.
Der operative Cashflow wird sich für die Geschäftsjahre 2012
und 2013 erwartungsgemäß auf 9,6 Mio. Euro und 7,2 Mio.
Euro belaufen. Der planmäßige Kapitaldienst einschließlich
der Leasingzahllast beträgt im Jahr 2012 voraussichtlich 16,4
Mio. Euro. Im Jahr 2013 wird eine Finanzierungsbelastung von
14,9 Mio. Euro erwartet. Der Kapitaldienstanteil an den Istmieten
wird in 2012 einen Wert von 62,8 % und im Jahr 2013
von 59,0 % erreichen.
Die relative Erlösschmälerung zum 31.12.2012 wird voraussichtlich
11,0 % betragen, der Wohnungsleerstand im Gesamtbestand
wird sich voraussichtlich auf 11,2 % belaufen. Für die
Geschäftsjahre 2012 und 2013 werden jährliche leerstandsbedingte
Erlösschmälerungen in Höhe von 3,2 Mio. Euro und 2,7
Mio. Euro erwartet.
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Lagebericht 2011
Erfreulicherweise zeigt sich seit Jahren eine deutliche Stabilisierung
bei der Leerstandsentwicklung. Dennoch ist die
erreichte Schnelligkeit beim Leerstandsabbau, gemessen an
der guten Qualität des Gesamtportfolios, insgesamt noch
unbefriedigend. Hier zeigt sich die weitere Notwendigkeit
einer effektiven Portfoliosteuerung, um zuverlässig Investitions-
und Desinvestitionsbestände (in aller Regel Veräußerung
von Beständen) voneinander abzugrenzen. Ebenso muss
in Fortsetzung der im Jahr 2010 erfolgreichen Bestrebungen
der Instandhaltungsaufwand objektkonkret, gemäß der zu
verfolgenden perspektivischen Entwicklungsziele, gesteuert
werden. Die Zielstellung ist es, trotz der sehr hohen Fremdkapitalbelastung
der Wohnungsbestände bei künftig weiterhin
planmäßig sinkendem Leerstand – und damit Verringerung
der nicht umlegbaren Betriebskosten – ein ausgeglichenes
Hausbewirtschaftungsergebnis kurzfristig zu erreichen und zu
stabilisieren.
Die bereits in den vergangenen Jahren erreichten Erfolge bei
der Umsetzung des Sanierungs- und Unternehmenskonzeptes
werden mittelfristig eine nachhaltige Stabilisierung und Verbesserung
der wirtschaftlichen Situation der Genossenschaft
ergeben.
Halle (Saale), den 18.04.2012
Guido Schwarzendahl
Vorstand
Michael Schunke
Vorstand

Bericht des Aufsichtsrates
Hausfront des Typenbaus im Ibsenweg, 06126 Halle (Saale).
der Bauverein Halle & Leuna eG an die
Vertreterversammlung vom 25. Juni 2012
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2011 seine Aufgaben,
wie sie sich aus Gesetz und Satzung ergeben, wahrgenommen
und den Vorstand in seiner Geschäftsführung intensiv
begleitet. Ebenso beriet er den Vorstand bei der Leitung der
Genossenschaft regelmäßig und überwachte insgesamt die
Geschäftsführung. Von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung
hat er sich überzeugt.
In sechs gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand hat sich
der Aufsichtsrat über die wesentlichen Geschäftsvorfälle, die
Unternehmensplanung und strategische Weiterentwicklung
der Genossenschaft sowie über die Umsetzung und Fortschreibung
des Unternehmenskonzeptes informieren lassen.
Regelmäßig zu den Sitzungen erfolgten ausführliche schriftliche
Berichte zu den einzelnen Tagesordnungspunkten. Abweichungen
von den Planungen der Genossenschaft wurden
im Einzelnen erörtert.
Der Aufsichtsrat bediente sich zur Wahrnehmung seiner Aufgaben
seiner Ausschüsse in Form des Bau- und Wohnungsausschusses,
Finanz- und Prüfungsausschusses sowie Ständigen
Ausschusses. In den Ausschüssen wurden die jeweils vom Vorstand
vorgelegten Unterlagen intensiv beraten und die Ergebnisse
in den gemeinsamen Sitzungen zwischen Aufsichtsrat
und Vorstand vorgetragen und diskutiert. Darüber hinaus hat
sich der Aufsichtsratsvorsitzende laufend über wesentliche
Entwicklungen und anstehende Entscheidungen in der Genossenschaft
unterrichten lassen, dies vor allem durch regelmäßige
Treffen mit dem Vorstand.
Im Mittelpunkt der Arbeit des Aufsichtsrates stand im Geschäftsjahr
2011 die Verbesserung des Ergebnisses des Kerngeschäftes,
die Liquiditätsentwicklung, die Leerstandsentwicklung
und die Umsetzung der Portfoliostrategie gemäß des
Unternehmenskonzeptes. Weiterhin wurde intensiv die Investitionstätigkeit
der Genossenschaft beraten und überwacht.
Zu den jeweiligen gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat
und Vorstand und den Sitzungen des Finanz- und Prüfungsausschusses
berichtete der Vorstand dem Aufsichtsrat über die
Erfüllung zentraler Kennziffern des Geschäftsverlaufs.
Einen besonderen Schwerpunkt der gemeinsamen Beratungen
bildete die Berichterstattung über die Entwicklung
des Vermietungsgeschäftes, die daraus resultierende Entwicklung
des Wohnungsleerstandes und die Wirtschaftlichkeit
der Baumaßnahmen insbesondere im Bereich der Wiederherstellung
von Wohnraum zur Neuvermietung. Hervorzuheben
ist auch im Jahr 2011 insgesamt die positive Entwicklung
des Wohnungsleerstandes und die erzielten Entlastungen im
Hausbewirtschaftungsergebnis.
Der vorliegende Geschäftsbericht mit Jahresabschluss, Gewinn-
und Verlustrechnung sowie Anhang und Lagebericht
wurde vom Aufsichtsrat bestätigt. Der Aufsichtsrat ist dabei
zu dem Ergebnis gekommen, dass der Jahresabschluss den
gesetzlichen Vorschriften und den satzungsgemäßen Bestimmungen
sowie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
Buchführung entspricht. Im Geschäftsjahr ist ein Jahresüberschuss
in Höhe von 2.304.619,19 Euro erzielt worden. Der Auf-
sichtsrat legte nach gemeinsamer Beratung mit dem Vorstand
fest, der Vertreterversammlung vorzuschlagen, gemäß § 29
Buchstabe m) und § 39 (2) der Satzung der Bauverein Halle &
Leuna eG den Jahresüberschuss wie folgt zu verwenden:
a) Einstellung gemäß § 40 Absatz 1 und 2 der Satzung von
230.462 Euro in die „Gesetzliche Rücklage“;
b) Einstellung gemäß § 40 Absatz 4 der Satzung des verbleibenden
Bilanzgewinns in Höhe von 2.074.157,19 Euro in die
„Anderen Ergebnisrücklagen“.
Im Lagebericht ist der Geschäftsverlauf zutreffend wiedergegeben.
Auf die voraussichtliche Entwicklung und mögliche
Risiken sowie Chancen wird aus Sicht des Aufsichtsrates im
erforderlichen Umfang eingegangen. Die Beurteilung der Lage
der Genossenschaft ist zutreffend. Der Bericht wurde in einer
gemeinsamen Sitzung mit Vertretern des genossenschaftlichen
Prüfungsverbandes und dem Vorstand besprochen. Es
wurden zu dieser Berichterstattung keine Einwände erhoben.
Der Aufsichtsrat empfiehlt daher der Vertreterversammlung,
die vorliegenden Dokumente zum Jahresabschluss 2011 zu genehmigen.
Er schlägt weiterhin vor, dem Vorstand für das Jahr
2011 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern der Genossenschaft für die gezeigte
Leistungsbereitschaft. Insbesondere gebührt der Dank des
Aufsichtsrates den Vertreterinnen und Vertretern für ihr Engagement
im Dienste der Genossenschaft.
Dr. Michael Schädlich
Aufsichtsratsvorsitzender
Geschäftsbericht und Jahresabschluss 2011 \\ Bericht des Aufsichtsrates 73