STEIGT DER HYPOZINS? KEINE ANGST VOR ... - Mieterverband

M&W
MIETEN&WOHNEN
www.mieterverband.ch
Nr. 6, September 2004
STEIGT DER HYPOZINS?
KEINE ANGST VOR DER
NEBENKOSTEN-ABRECHNUNG
Mieterinnen- und Mieterverband

Bild m&w
> EDITORIAL
Liebe Leserinnen und Leser
Kurz vor den Sommerferien zogen an der
Zinsfront wieder die ersten Wolken auf.
Nachdem die amerikanische Bundesbank
eine Zinsanhebung verkündet hatte, zog
voreilig die Schweizerische Nationalbank
nach und erhöhte ihrerseits den Leitzins.
Nun schien die seit längerem erwartete
Ralph Hug
Zinswende eingetreten und eine allgemeine
Hypozinserhöhung nur noch eine Frage der Zeit.
Aus diesem Grund gelangte der Schweizerische Mieterinnen-
und Mieterverband Deutschschweiz an die Kantonalbanken
und forderte sie zur Zurückhaltung beim Hypozins
auf. Diese Forderung ist berechtigt, denn es gibt für die Geldinstitute
keinen Grund für eine schnelle Hypozinserhöhung.
Das übliche Argument zu knapper Margen kann nicht geltend
gemacht werden. Wie die Halbjahresabschlüsse zeigen, läuft
das Zinsgeschäft gut, trotz dem von den Grossbanken ent-
> INHALT
Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen,
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Ständige MitarbeiterInnen: Ruedi Spöndlin (rs),
Basel; Christoph Steiger, Zürich; Ernst Feurer (Cartoon);
Peter Macher, Zürich; Regula Mühlebach, Zürich; Anita
Thanei, Zürich; Niklaus Scherr, Zürich
fachten heftigen Wettbewerb im Hypothekarmarkt. Es gibt
üppige Reserven.
Nun müssen die Kantonalbanken ihre volkswirtschaftliche
Verantwortung wahrnehmen. Sie dürfen nicht wie Privatbanken
nur auf die eigene Kasse schauen, sondern müssen zum
Wohl der Wirtschaft handeln. Dazu wurden sie ja einst gegründet.
Und zur Wirtschaft zählt auch die Mieterschaft. Dass
Staatsbanken auf ihrem Buckel die Bilanzen verbessern, darf
nicht sein.
In dieser M&W-Ausgabe gibts ein Novum, nämlich eine
Gegendarstellung (S. 11). Die Livit AG war nicht einverstanden
mit unserer Berichterstattung in der letzten Nummer. Natürlich
räumen wir ihr den Platz für eine Entgegnung ein. Aus
Gründen der Fairness verzichten wir hier auf eine Replik. Nur
so viel: Das Thema Nebenkostenpauschale ist noch längst
nicht ausdiskutiert. Wir kommen darauf zurück!
Herzlich Ihr
Ralph Hug hug@pressebuero.ch
3 Neues Mietrecht
Blockierte Situation nach der Abstimmung vom 8. Februar 2004.
4 Hypothekarzinsen
Die Kantonalbanken sollen Zurückhaltung üben.
5 Mietrechts-Praxis mp
Neu gestaltete Homepage bietet viele nützliche Informationen.
6 Ecoplan-Studie
Die Wohnkosten drücken aufs Portemonnaie des Mittelstands.
7 CO2-Abgabe
Die Mieterschaft soll nicht durch höhere Nebenkosten belastet werden.
8 Die «National» stellt Rechnung
MieterInnen in Münchenstein wehren sich gegen Forderungen.
11 Hotline
Einzug in eine Genossenschaftswohnung – auch hier gibts Fragen.
12 Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Tipps und Tricks für mehr Transparenz.
16 Immobilienmarkt
Entgegen allen Unkenrufen sind die Renditen gut.
> IMPRESSUM Titelbild: Markus Traber
Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen
Druck: Ziegler Druck AG, Winterthur
Auflage: 101’666 Exemplare
Erscheinung: 9 x pro Jahr
Abonnementspreis: Fr. 30.–/Jahr
Inserate: Claudia Matter, Im Stüdacker 10,
8902 Urdorf, Tel./Fax 01 734 57 71
Herausgeber: Schweizerischer Mieterinnen- und
Mieterverband Deutschschweiz

WIE WEITER MIT DER
MIETRECHTSREVISION?
Die während Jahren umkämpfte
Reform des Schweizer Mietrechts
erlitt am Schluss Schiffbruch:
64% oder fast zwei Drittel der Stimmenden
lehnten den Vorschlag des
Parlaments ab. Der SMV/D hatte dagegen
das Referendum ergriffen, weil
die Interessen der Mieterschaft unge-
nügend berücksichtigt worden waren.
Zankapfel war die umstrittene Vergleichsmiete.
Diese Abstimmung
war ein grosser Sieg für den
MV. Sie zeigte auf, dass sich die
Mieterschaft an der Urne mit
Erfolg zu wehren weiss, wenn ihre
Anliegen auf dem Spiel stehen. In der
Miet- und Wohnpolitik geht politisch
kein Weg mehr am MV vorbei.
Blockierte Situation
Nun sind allerdings bereits zwei Reformversuche
im Mietrecht gescheitert.
Am 18. Mai 2003 wurde auch die
MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten»
abgelehnt. Sie strebte eine Entkopplung
der Mieten vom variablen Hypozins
an. Somit ist eine Patt-Situation
entstanden. Die Mieten sind immer
noch an den Hypozins gebunden, was
vielfach kritisiert wird. Und ein anderes
Regime zur Mietzinsanpassung
ist nicht in Sicht. Es stellt sich die
Frage, wie es mit dem Mietrecht weiter
geht. Ist eine Reform noch möglich
oder bleibt die Situation blockiert?
> Der SMV/D hat kurz nach der Abstimmung
eine Reform verlangt, die
mieterfreundlicher ist. Konkret: Die
Mieten sollen vom Hypozins entkop-
rh | Am 8. Februar 2004 wurde die vom Parlament ausgearbeitete Mietrechtsrevision
vom Volk klar abgelehnt. Seither ist in Bern Funkstille.
Wie geht es weiter?
pelt und massvoll an die Teuerung gebunden
werden. Anstelle der Vergleichsmiete,
die hohe Mietsteigerungen
bringt, soll ein Mietzinsmodell
gelten, das sich an den realen Kosten
des Vermieters orientiert.
> Der HEV hingegen sieht keinen Bedarf
mehr für eine Revision. Nach der
Abstimmung erklärte der abtretende
Präsident Toni Dettling, dass das Volk
mit dem bestehenden Mietrecht zufrieden
sei. Es bestehe gar kein Handlungsbedarf.
Dabei beruft er sich auf
die Vox-Analyse der Abstimmung. Aus
dieser ist jedoch vor allem heraus zu
lesen, dass aus Angst vor Mietzinserhöhungen
Nein gestimmt wurde und
nicht, weil man mit dem jetzigen Regime
rundum zufrieden wäre.
Laut Regula Mühlebach, Geschäftsleiterin
des SMV/D, haben in
der Zwischenzeit Sondierungsgespräche
stattgefunden. Daran beteiligt waren
die Mieter- und Hauseigentümerverbände,
das zuständige Departement
Deiss mit dem Bundesamt für
Wohnungswesen sowie der Dachverband
der Immobilienorganisationen.
«Es gab eine allgemeine Auslegeordnung,
und es wurden die Möglichkeiten
für einen weiteren Reformschritt
abgeklärt», sagt Regula Mühlebach.
Allerdings lägen die Positionen
weit auseinander. Namentlich der
HEV wolle, wenn überhaupt, weiterhin
ein Mietrechtsmodell mit mehr
Markt.
Kein Konsens in Sicht
Bis jetzt hat Bundesrat Deiss keine eigene
Initiative ergriffen, um aus der
festgefahrenen Situation herauszu-
kommen. Er möchte sich am liebsten
auf einen Konsens der «Sozialpartner»
stützen, der ihm einen minimalen
politischen Erfolg garantiert. Doch
davon ist zur Zeit wenig zu sehen.
Allerdings könnte Bewegung in die
Sache kommen, wenn die Hypozinsen
nach dem historischen Tief wieder
zu steigen beginnen. Dann gerät
der Bundesrat unter Druck. Er hat es
nämlich gemäss Gesetz in der Hand,
in Zeiten hoher Hypozinssteigerungen
durch eine Drosselung der Überwälzungssätze
dämpfend in die Entwicklung
einzugreifen. Dieser Punkt
dürfte dann erreicht sein, wenn der
Hypozins plötzlich wieder auf vier
und mehr Prozent steigt. Regula
Mühlebach verspricht: «Sobald diese
Entwicklung eintritt, werden wir beim
Bundesrat vorstellig.»
> NEWS
Verdrängung in
Downtown CH
Gemäss einer Studie des Geographischen
Instituts der Universität Zürich
hat sich in der Innenstadt von Zürich
in den letzten zehn Jahren eine neue,
gut verdienende urbane Mittelschicht
niedergelassen. Diese hat die weniger
gut verdienenden Schichten in die
Stadtrandquartiere abgedrängt. Die
einstmals vorausgesagte «Verelendung»
der City hat somit nicht stattgefunden.
Überdies herrscht in der
Stadt ein individualisierter Lebensstil
mit vielen Einpersonenhaushalten,
während in der Agglomeration eher
die bürgerlich-traditionelle Familie zu
finden ist. Die Studie ergab ausserdem,
dass sich Migranten ins soziale
Muster einpassen: Ausländer-
Innen in Berufen mit hohem Status
wohnen in den Gebieten der reichen
Schweizer, während solche mit wenig
qualifizierten sich dort niederlassen,
woch auch die Schweizer Kleinverdiener
zu finden sind. Gettos nach
Nationen wie in New York gibt es bei
uns nicht. Die Studie kann unter
www.sotomo.geo.unizh.ch heruntergeladen
werden.
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MIETEN & WOHNEN 6 | 04
ZURÜCKHALTUNG
BEIM HYPOZINS!
Die schweizerische Nationalbank
hat Mitte Juni überraschend das
Zielband für den Dreimonats-Libor
um 25 Basispunkte angehoben. Seither
liegt eine Hypozinsanpassung der
Kantonalbanken in der Luft. Der MV
fordert aber Zurückhaltung. Grundsätzlich
ist er an stabilen Hypothekarzinsen
auf möglichst tiefem Niveau
interessiert. Um grosse, kurzfristige
Schwankungen zu verhindern, hat er
deshalb in letzter Zeit darauf verzichtet,
von den Banken weitere Hypothekarzinssenkungen
zu fordern – auch
wenn es die Gewinnmargen gerechtfertigt
hätten. Im Gegenzug besteht
nun der MV darauf, dass die erwirtschafteten
Gewinne für die Stabilisierung
des variablen Hypozinses eingesetzt
werden.
Mehr Festhypotheken
Der MV stellt fest, dass sich die Verteilung
der Hypothekardarlehen im
vergangenen Jahr stark verändert hat.
Bis 2002 gruppierten sich die Darlehen
in einem engen Umfeld im Bereich
der so genannten Referenzzinssätze.
Im Laufe des Jahres 2003 hat
sich die Zinsspanne, in der sich der
grösste Teil der Hypotheken bewegt,
stark verbreitert. Es ist dies die Folge
von zwei Entwicklungen: Einerseits
hat eine Verlagerung von variablen
Zinssätzen zu Festhypotheken und
ähnlichen Hypothekarformen stattgefunden.
Anderseits werden die Zinssätze
vermehrt «individualisiert», indem
die Banken die Bonität der
SchuldnerInnen und das Objekt spe-
zifisch bewerten. Der Anteil der Hypotheken
mit variablem Zinssatz hat
sich seit dem Jahr 2000 beinahe halbiert.
Veränderte Refinanzierung
der Hypotheken
Massiv verändert hat sich auch die Art
und Weise der Refinanzierung (Gelder,
die zur Finanzierung der Hypotheken
in der Regel hinzugezogen
werden). Im Jahr 2002 hat sich zum
Beispiel der Anteil der Spargelder
KB-Verband: «Es gibt keine Absprachen»
m&w | Der Verband Schweizerischer
Kantonalbanken hat auf das
Schreiben des SMV/D in Sachen
Hypozins geantwortet. Geschäftsleiter
Hanspeter Hess bestätigt
darin, dass die variabel verzinsten
Hypotheken in den letzten Jahren
bei allen Banken stark zurückgegangen
sind. Ob ein allgemeiner
Zinsanstieg, wie er heute erwartet
wird, wieder zu einer grösseren
Nachfrage nach variablen Hypotheken
führen wird, lasse sich heute
noch nicht schlüssig beurteilen.
Weiter weist Hess darauf hin,
Grafik: m&w
m&w | Der SMV/D, aber auch verschiedene MV-Kantonalverbände haben
in einem Schreiben die Kantonalbanken aufgefordert, bei der Anpassung
der Zinssätze von variablen Hypotheken Zurückhaltung zu üben.
Zinssätze bei variablen und festen Hypotheken
dass die Beziehung zwischen
Mieten und Hypozins problematische
Aspekte habe. Die Kantonalbanken
würden oft als «Verursacher»
von Mietsteigerungen angesehen,
obwohl sie sich nur an den
Marktgegebenheiten orientierten.
Ferner unterstreicht Hess, dass
jede Bank die Zinskonditionen eigenständig
festlege. «Absprachen
oder Vereinbarungen gibt es in unserem
Verband nicht.» Jede Bank
sei gefordert, angesichts ihrer individuellen
Ausgangslage die «richtigen»
Zinssätze festzulegen.
knapp verdoppelt. Gleichzeitig ist die
durchschnittliche Verzinsung der Refinanzierungsgelder
gesunken.
Die Gewinnmarge ist in etwa
stabil geblieben. Aber der im vergangenen
Jahr intensivierte Konkurrenzkampf
auf dem Hypothekarmarkt hat
insgesamt zu einer Schmälerung der
Margen bei den Spezialhypotheken
geführt. Umgekehrt wurde die Zinsmarge
bei den variablen Hypotheken
ausgeweitet. Dadurch sind enorme
Gewinne entstanden.
> NEWS
Grenchner Wohntage
Die traditionellen Grenchner Wohntage
des Bundesamtes für Wohnungswesen
sind dieses Jahr dem
Thema Stadtentwicklung und Architektur
gewidmet. Die Fachtagung
findet am 3. November statt. Im Zentrum
steht die Frage, wie sich die Investoren
auf dem Mietwohnungsmarkt
verhalten und wie die künftigen
Entwicklungen aussehen könnten.
Bereits am 22. Oktober wird eine Ausstellung
zur Entwicklung der Stadt
Biel eröffnet. Eine Architekturnacht
rundet die Wohntage 2004 ab
(www.bwo.admin.ch).

HILFREICH:
WWW.MIETRECHT.CH
Die Homepage richtet sich vor
allem an JuristInnen und Verwaltungen.
Aber auch kundige Laien
werden von den vielen hilfreichen Angeboten
profitieren können. Neben
den Tabellen zum Landesindex, den
Hypothekarzinsen, mietrechtlichen
Erläuterungen (Lebensdauertabelle,
Beispiele von wertvermehrenden Investitionen,Mietzinsherabsetzungsentscheide
bei Mängeln etc.) sei auf
folgende zwei Angebote hingewiesen:
Mietrechtliche Entscheide
Hier kann nach Artikel-Nummern,
Bundesgerichts-Referenzen in rund
600 wichtigen mietrechtlichen Urteilen
gesucht werden. Sämtliche Entscheide
ab 1987 bis 1995 (und bis
2004 alle publizierten Bundesgerichtsentscheide)
sind als PDF-File zu
öffnen. Für Personen ohne juristische
Fachkenntnisse ist die Suche nicht
ganz einfach: So wird man mit dem
Stichwort «Wasserschaden» kaum
fündig werden. Wenn man sich jedoch
eines juristischen Wortschatzes
bedient, so ist mit dem Suchwort
«Mängel» auch ein Entscheid zu fin-
Dies geht aus der Einkommensund
Verbrauchserhebung 2002
hervor. Diese Erhebung wird vom
Bundesamt für Statistik seit 2000
jährlich durchgeführt. Dabei werden
die Ausgaben der Haushalte unter die
Lupe genommen. Wie wird das Geld
ausgegeben und welches sind die
Hauptausgabenposten? Das sind die
beiden interessantesten Fragen,
welche die Erhebung beantworten
soll.
Wohnen auf Platz zwei
Dabei wird zwischen so genannten
Verbrauchsausgaben, zu denen auch
die Miete gehört, und Transferausgaben
unterschieden, wozu im Wesentlichen
Versicherungen, Steuern
und Gebühren zählen. Im Jahr 2002
wurden insgesamt 3'726 Haushalte
befragt. Als Ergebnis kam heraus,
dass die Haushalte im Durchschnitt
7'867 Franken pro Monat ausgaben.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass
statistisch gesehen mehrere Per-
m&w | «mietrechtspraxis/mp», die Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht,
die durch den MV herausgegeben wird, hat ihre Homepage neu
gestaltet.
den, der sinngemäss auf den «Wasserschaden»
anwendbar ist. mp will
in den nächsten Monaten die Suchmöglichkeiten
nach Stichworten
«laientauglich» ausbauen.
Kontrolle Energieverbrauch
Unter «Heiz- und Nebenkosten» findet
sich der Begriff «Heizgradtage».
Dahinter versteckt sich eine Möglichkeit,
die Effizienz der Heizanlage zu
überprüfen. Durch die Eingabe des
Energieverbrauchs innerhalb zweier
bestimmter Zeiträume wird der Verbrauch
mit den tatsächlichen Temperaturbedingungen
verglichen. Ein
nützliches Tool, wenn der Verdacht
besteht, dass mit der Heizanlage
etwas nicht in Ordnung ist. Eine Kontrollmöglichkeit,
die sich bei den aktuellen
Heizölpreisen auszahlen
kann.
Für das breite Publikum mit einer
mietrechtlichen Frage dürfte die Homepage
des MieterInnenverbandes
(www.mieterverband.ch) nach wie vor
die erste Ansprechadresse sein. Wer
sich jedoch intensiver mit solchen
Fragen auseinandersetzen will, dem
sei auch www.mietrecht.ch empfohlen.
Peter Macher
� www.mietrecht.ch
� www.mietervebrand.ch
17,6% GEHEN FÜRS WOHNEN WEG
m&w | Die Wohnkosten belasten die Schweizer Haushalte nach wie vor
schwer. Im Schnitt gehen 17,6% der Ausgaben für diesen Zweck weg.
Wer wenig verdient, muss bis zu 24,5% des Budgets fürs Wohnen aufwenden.
sonen in einem Haushalt leben und
nicht nur eine. Auf dem ersten Rang
in der Hitparade der Ausgabenposten
stehen mit 21,8% die Versicherungen,
wobei etwa die AHV und die Pensionskasse
miteingerechnet sind. An
zweiter Stelle folgt mit 17,6% das
Wohnen. Die Steuern schlagen mit
13,6% zu Buche. Diese Rangfolge ist
seit Jahren die Gleiche.
Sie täuscht insofern, als es wieder
anders aussieht, wenn die Referenzperson
eine Rentnerin oder ein Rentner
ist. Hier stehen nämlich die Wohnauslagen
mit 19,2% an erster Stelle,
dann folgen Steuern und Versicherungen.
Allgemein stiegen in den letzten
Jahren die Versicherungen und hier
besonders die Krankenkassen-Beiträge.
Kein Wunder, belasteten die Versicherungsbeiträge
die Haushalte insgesamt
am Stärksten.
Bild m&w
Bei den Wohnausgaben ist interessant,
dass es grosse Strukturunterschiede
bei den Einkommensklassen
gibt. Je geringer das Einkommen ist,
desto mehr muss für die Wohnung
aufgewendet werden. Das ist zwar
keine neue Erkenntnis, aber die Daten
sind trotzdem bemerkenswert. Haushalte
mit weniger als 4'800 Franken
Einkommen wenden für das Wohnen
24,5% oder ein ganzes Viertel ihres
Budgets auf, während es bei Haushalten
mit mehr als 12'000 Franken
monatlich nur noch 14,3% sind. Die
unteren Einkommensklassen sind
also durch die Wohnkosten verhältnismässig
stärker belastet als die
oberen. Hier zeigt sich einmal mehr,
wie bedeutsam es ist, dass der Wohnungsmarkt
für die Schicht der Geringverdienenden
Wohnungen mit
günstigen Mietzinsen bereit hält.
Die neu gestaltete mp-
Homepage bietet nützliche
Informationen.
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Wegen steigenden Wohnkosten
treten Familien
seit 10 Jahren finanziell
an Ort.
MIETEN & WOHNEN 6 | 04
HOHE MIETEN DRÜCKEN
AUFS PORTEMONNAIE
Die Studie «Verteilung des Wohlstands
in der Schweiz» hat die
Eidgenössische Steuerverwaltung auf
Grund eines Postulats von Nationalrätin
Jacqueline Fehr (SP) in Auftrag
gegeben. Die Ergebnisse lagen bereits
Ende Februar 2004 vor, wurden vom
Departement Merz aber unter Verschluss
gehalten – wegen der Abstimmung
über das Steuerpaket im Mai.
Jetzt zeigt sich, dass der Inhalt nicht
ohne Brisanz ist.
Ecoplan kommt nämlich zum
Schluss, dass die mittelständischen
Einkommen im Zeitraum von 1990
bis 2001 praktisch stagniert sind. Der
Mittelstand ist somit der «Verlierer
des Jahrzehnts». Dagegen haben die
Einkommen der ärmsten zehn Prozent
sowie der reichsten zehn Prozent
der Haushalte zugenommen, um
1,5% resp. um 1%. Im Vergleich: Die
schwächsten Haushalte erwirtschafteten
im Jahr 2001 ein Einkommen
von 23'304 Franken pro Haushaltungsmitglied.
Die reichsten Haushalte
brachten es auf 106'000 Franken
oder auf fast fünf Mal mehr. Die
m&w | Der Mittelstand konnte in den 90er Jahren einkommensmässig
nicht zulegen. Das zeigt die jüngste Ecoplan-Studie. Ein Grund liegt in
den teuren Mieten.
Ungleichheit hat somit spürbar zugenommen.
Miete schlägt zu Buche
Der Mittelstand trat an Ort, weil die
gestiegenen Ausgaben das bescheidene
Mehreinkommen gleich wieder
wegfrassen. Zu den wichtigen Ausgaben
zählen Steuern, Versicherungen
und die Miete bzw. der Hypothekarzins.
Laut Ecoplan haben Miete,
Hypothekarzins und Nebenkosten im
Zeitraum von 1990 bis 2001 einen
steigenden Anteil am Bruttoeinkommen
beansprucht.
Unter dieser Entwicklung litten die
armen Haushalte besonders: Gaben
sie 1990 noch 14,9% für diese Zwecke
aus, waren es im Jahr 2001 mit 18,1%
deutlich mehr. Mässiger fiel der Anstieg
bei den unteren Mittelschichten
aus (15,1% auf 15,9%). Bei den oberen
Mittelschichten gab es einen Anstieg
von 13,2% auf 14,2%. Die Reichen dagegen
zahlten nur unwesentlich mehr
Bild: m&w
(12% statt 11,9%). Damit bestätigt die
Studie eine an sich bekannte Tatsache:
Die Wohnkosten in der Schweiz
sind hoch, und wer wenig verdient,
muss beträchtlich viel Geld nur fürs
Wohnen aufwenden.
Hoch geblieben
Ecoplan wirft damit ein Schlaglicht
auf die ungleiche Einkommensverteilung,
die sich während eines Jahrzehnts
neoliberaler Politik deutlich
verstärkt hat. Die Untersuchung zog
auch Kritik auf sich. So ärgert sich der
Publizist Beat Kappeler über die Untersuchung,
weil sie suggeriere, dass
die Wohnkosten den Mittelstand erdrosselten.
Dies sei grober Unfug.
Nur: Die Analyse macht lediglich auf
die hohen Wohnkosten aufmerksam.
Diese waren schon 1990 hoch und
sind es seither leider geblieben.
Ein oft vorgebrachtes Argument
ist, dass die steigenden Wohnkosten
durch den höheren Wohnflächenbedarf
gerechtfertigt seien. Man zahlt
zwar mehr Miete, hat dafür aber auch
mehr Wohnraum. Statistisch gesehen
stimmt dies: Eine Person hat heute
durchschnittlich 44 Quadratmeter zur
Verfügung, 1990 waren es noch 39. Es
muss aber festgehalten werden, dass
mehr Wohnraum vor allem WohneigentümerInnen
beanspruchen, während
die durchschnittliche Wohnfläche
bei den Mietenden nur von 36
auf 39 Quadratmeter gestiegen ist.
«Hochmietinsel» Schweiz
Es bleibt eine Tatsache, dass die
Schweizer Mieten im Vergleich zum
Ausland viel zu hoch sind, wie die EU-
Statistik beweist: Sie liegen mit weitem
Abstand an der Spitze (EU-
Schnitt 100, Schweiz 193) und sind
kaufkraftbereinigt doppelt so hoch
wie in Österreich. Berücksichtigt man
noch die Tatsache, dass die Mieten im
vergangenen Jahrzehnt trotz fallender
Hypozinsen anstiegen, so wird klar,
dass die Mietenden und damit auch
die mittelständischen Mietenden real
um eine finanzielle Entlastung gebracht
wurden. Stattdessen floss der
Ertrag in die Taschen der Vermieter.
� www.efd.admin.ch

ENERGIE SPAREN – OHNE
HÖHERE NEBENKOSTEN
Klimaexperten erwarten bis Ende
dieses Jahrhunderts eine Erwärmung
auf unserer Erde von 1,4 bis 5,8
Grad. Die ersten Anzeichen haben wir
schon erlebt: Hitzesommer 2003, vermehrte
Gewitter und Überschwemmungen.
Sie zeigen, dass die Klimaerwärmung
auch für die Schweiz grosse
Probleme bringt und bringen wird.
Höchste Zeit also, mit dem Energie
Sparen vorwärts zu machen.
Mit dem Kyoto-Protokoll von 1997
hat sich die Schweiz dazu verpflichtet,
den Ausstoss der Treibhausgase bis
2012 um 10 Prozent zu verringern.
Mit den bisherigen Massnahmen ist
die Schweiz aber noch weit davon entfernt,
dieses Ziel zu erreichen. Darum
will der Bundesrat nun eine CO2-Abgabe
einführen. Er wird im Herbst verschiedene
Modelle in die Vernehmlassung
schicken.
Von der Abgabe sind auch die MieterInnen
– unter anderem via Heizkosten
– betroffen. Der MV begrüsst die
CO2-Abgabe als Instrument der Klimapolitik:
Eine bessere Luftqualität
und ein sparsamer Umgang mit den
Umweltressourcen kommen auch
den Mietenden zu Gute.
Keine ungleichen Spiesse
Im Juni hat sich der Nationalrat bereits
mit einem Teil des CO2-Gesetzes
befasst, welches die Mieterschaft direkt
betrifft. Er hat eine Parlamentarische
Initiative von Rolf Hegetschweiler
(Ex-Direktor HEV Zürich) unterstützt.
Sie verlangt, dass auch die
Hauseigentümer (analog grosser
Wirtschaftsunternehmen) mit dem
Bund eine Verpflichtung zur Begrenzung
des CO2-Ausstosses abschliessen
können. Im Gegenzug sollen sie
von der Abgabe befreit werden, respektive
diese rückerstattet erhalten,
sofern das Geld in Energiesparmassnahmen
fliesst.
Das Parlament hat das Anliegen
unterstützt – mit dem Hinweis, dass
die bisher vorgesehene Regelung wenig
Anreiz zum Energiesparen bei
Mietliegenschaften bietet. Bezahlt
würde die CO2-Abgabe nämlich via
Nebenkosten von den Mietenden, sie
erhielten aber auch die Rückerstattung.
Dieses System schaffe für die
Vermieter keine Anreize, zusätzliche
Energiesparmassnahmen zu verwirklichen,
da sie davon nicht direkt profi-
m&w | Unser Energieverbrauch muss sinken. Der MV befürwortet deshalb
eine CO2-Abgabe und Massnahmen zum Energiesparen. Wenn aber
hauptsächlich die Mietenden zur Kasse gebeten werden, macht der MV
nicht mit.
tieren, lautete die Argumentation.
Zusätzlich zur Idee Hegetschweilers
wurden zwei weitere Varianten
diskutiert: einerseits die Schaffung
eines Fonds, aus dem Energiesparmassnahmen
subventioniert werden
könnten und anderseits eine Änderung
des Mietrechts. Höhere Überwälzungssätze
für Investitionen zu
Gunsten von Energiesparmassnahmen
sollten diese attraktiver machen.
Gegen diesen Vorschlag hat SP-Nationalrätin
Anita Thanei aber einen klaren
Pflock während der Ratsdebatte
eingeschlagen: «Wir sind für energetische
Massnahmen, deren Kosten
gleichmässig auf die Mieterinnen
bzw. Mieter und die Vermieter verteilt
werden, aber nicht über eine Regelung
im Mietrecht.»
Fonds wäre besser
MV-Präsidentin Thanei zu m&w:
«Wie bisher sollen auch bei Energiesparmassnahmen
nur jene Kosten auf
die Mieterschaft überwälzt werden
können, die effektiv wertvermehrend
sind.» Wenn zum Beispiel ein Dach
isoliert werde, so gehöre ein Teil der
Kosten zum regelmässigen Unterhalt
und nur die zusätzliche Isolation sei
eine wertvermehrende Investition.
Wenn in diesem Fall die gesamten Kosten
auf die Miete geschlagen würden,
so sei dies den Mietenden gegenüber
unfair.
Mehr Sympathien hat die MV-Präsidentin
für eine Fondslösung. Ein Teil
der CO2-Einnahmen würden zweckgebunden
für Energiesparmassnahmen
im Gebäudebereich direkt an Eigentümer
ausbezahlt. Damit käme
> NEWS
MV Bern befriedigt
Der MV Kanton Bern begrüsst die von
der Berner Regierung angestrebten
Revisionen der Gewässerschutz- und
der Wasserversorgungsverordnung.
Damit werde eine drastische Erhöhung
der Wasser- und Abwassergebühren
per 1. Januar 2005 verhindert.
So würden indirekt auch die Mieterhaushalte
nicht zusätzlich belastet.
Bild m&w
die Mieterschaft indirekt in den Genuss
der Rückerstattung, in dem sie
weniger hohe Heizkosten zu tragen
hätte.
Entschieden ist nach der Debatte
im Nationalrat noch nichts: Das Geschäft
geht jetzt zurück in die zuständige
Kommission, die eine Gesetzesvorlage
ausarbeiten muss.
Michael Töngi
Wechsel beim IUT
Der Schwede Sven Carlsson ist neuer
Präsident der Internationalen Mieter-
Allianz (IUT). Die IUT, in der auch der
SMV/D vertreten ist, will sich in den
nächsten drei Jahren schwerpunktmässig
dem Ziel «Erschwinglicher
Wohnraum für Alle» widmen. Die Verlautbarungen
der IUT sind unter
www.iut.nu nachlesbar.
Der MV befürwortet
eine CO2-Abgabe, lehnt
aber höhere Nebenkosten
ab.
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8
Unberechtigte Forderungen:«National»-Überbauung
in Münchenstein.
MIETEN & WOHNEN 6 | 04
‹NATIONAL› MACHT
WIEDER VON SICH REDEN
Vom Vorgehen der «National» sind
rund hundert Mietende in der
Überbauung Lärchen-/Grubenstrasse
betroffen. Mit Datum vom 23. Juni
2004 erhielten sie gesalzene Nebenkostenabrechnungen:
Es werden Beträge
von rund 520 bis 730 Franken
nachverlangt. Die Forderungen richten
sich auch an längst ausgezogene
MieterInnen, denn die Rechnungen
beziehen sich auf die Heizperiode
2001/2002, während die Winterperioden
2002/3 und 2003/4 noch immer
nicht abgerechnet sind.
Doppelt kassiert?
Eine juristische Prüfung der Rechnungen
beim MV hat ergeben, dass
die «National»-Liegenschaftsabteilung
abwegig begründet und rechtswidrig
nachfordert. Sie beruft sich auf
Kritik an Sanierung
m&w | Die «National»-Versicherung
hat in Münchenstein bereits
einmal unliebsam von sich reden
gemacht. In den Siedlungen «Untere
Loog» und an der Redingstrasse
kündigte sie im Sommer
2001 eine umfassende Sanierung
an. Aus den Wohnungen wären
monatelange Baustellen geworden.
Viele Mietendende setzten
sich zur Wehr und schlossen sich
zu einer Interessengemeinschaft
zusammen, worauf die Pläne geändert
wurden.
m&w | Vor drei Jahren hat die «National»-Versicherung in einer Grossüberbauung
in Münchenstein die Heizanlage in fremdes Eigentum ausgelagert.
Nun sollen die MieterInnen zusätzliche Nebenkosten berappen.
Doch dies ist unzulässig.
eine Verordnungsklausel zum so genannten
«Energy Contracting» und
behauptet in ihrem Mieter-Schreiben,
der Gesetzgeber lasse es zu, dass der
Vermieter die «Anschaffungskosten»
der neuen Heizanlage «zu 100% auf
die jährliche Abrechnung» überwälzen
dürfe.
Dies wäre allenfalls dann zutreffend,
wenn die Mietverträge schon
vor Jahren per amtlich genehmigtem
Formular ordnungsgemäss geändert
worden wären. Diese Mühe hat sich
die «National» aber nicht gemacht.
Daher «schenkt» ihr die Heizperiode
2001/2002 gut 50'000 Franken zusätzlich
und missbräuchlich ein, so
eine MV-Hochrechnung. Das sind
504 Franken pro Mietpartei.
Mietzinssenkung nötig
Doch selbst dieses amtliche Formular
hätte den Fehler der «National» kaum
beheben können. Denn aus dem
Formular hätte man richtigerweise
auf versteckte Mietzinserhöhungen
schliessen können. Im Spätsommer
2001/2002 hatte die «National» den
Ersatz ihrer schlecht funktionierenden
alten Heizanlage angekündigt –
aus Mietersicht eine klassische nachholende
Sanierung. Die übrige Gebäudesanierung
stand noch aus. Die
«gesamte Bauleitung» für die Heizan-
Bild zVg
lage obliege der Elektra Birseck Münchenstein
(EBM), hiess es im «National»-Rundschreiben.
Von einem Eigentumsübergang
an die EBM war
keine Rede; davon erfährt man erst
jetzt, nach fast drei Jahren.
Mietrechtlich aber ist dieser Eigentumsübergang
(«Energy Contracting»)
vom Vermieter zu einer Fachfirma
von grösster Bedeutung. Gehört
ihm nämlich die Heizanlage nicht
mehr, so erspart er sich bedeutende
(Anlage-)Kosten. Dies muss grundsätzlich
zu einer Mietzinsreduktion
führen. Es ist ein Parallelfall zu den
Hypothekarzinsen, deren Senkung
ebenfalls die Liegenschaftskosten vermindert.
Wo der Mietzins nicht angepasst
wird, ist er missbräuchlich
hoch. Es wirkt daher ziemlich dreist,
wenn die Versicherung den Ersatz der
Grossheizung gegenüber den rund
hundert Mietenden ins Gegenteil verkehrt
und in einem Schreiben vom
Juni 2004 ausführt: «Aufgrund dieser
Neuinstallation wurde keine Mietzinserhöhung
vorgenommen». Fällig
wäre eine Mietzinssenkung gewesen.
Falsche Angaben
Als falsch hat sich überdies eine weitere
Behauptung der «National»-Liegenschaftsabteilung
herausgestellt.
Sie gab an: «Die vorliegende Abrechnung
wurde mit allen notwendigen
Unterlagen einer juristischen Person
der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten
des Kantons Basellandschaft
zur Prüfung vorgelegt und als
korrekt befunden.» Sibylle Hellstern,
die Leiterin der Schlichtungsstelle,
weist dies auf Anfrage des MV Basel
jedoch von sich.
Die sofortige Intervention der beiden
Basler Mieterverbände noch während
der Sommerferien hatte bereits
Erfolg. Die «National» hat allen Mietparteien
schriftlich verlauten lassen,
die Abrechnungen nachprüfen zu
wollen; man solle keine Zahlungen
leisten. Die Mieterverbände raten zur
Wachsamkeit und rufen dazu auf,
jedes «Kompromissangebot» der Versicherung
in der MV-Rechtsberatung
in Basel prüfen zu lassen.
Beat Leuthardt

HEV: ALTER WEIN IN
NEUEN SCHLÄUCHEN?
Der 59jährige Anwalt aus Lostorf
wurde an der Delegiertenversammlung
vom 19. Juni an die HEV-
Spitze gewählt, und zwar einstimmig.
Steiner ersetzt den abtretenden Toni
Dettling aus Schwyz. Seine Wahl dokumentiert
die starke freisinnige Kontinuität
im HEV, die angesichts des
Vormarsches der SVP heute nicht
mehr selbstverständlich ist. Offenbar
war die Zeit für einen Machtwechsel
in diesem wichtigen bürgerlichen Verband
noch nicht reif. Immerhin wurde
mit dem Zürcher Hans Egloff ein Vertreter
neu in den Vorstand gewählt,
der den politischen Führungsanspruch
der SVP dereinst auch im HEV
einlösen könnte.
Wer aber ist der neue Präsident
Rudolf Steiner? Allein dass diese Frage
nötig ist, verweist auf die Profillücke
des Solothurner Politikers. Er
ist, obwohl bereits seit elf Jahren im
Nationalrat, einer breiteren Öffentlichkeit
noch wenig bekannt. Die
«Neue Zürcher Zeitung» charakterisierte
ihn deshalb als «stillen Schaffer».
So nehmen ihn auch viele KollegInnen
unter der Bundeskuppel wahr.
«Mir ist er bisher nicht gross aufgefallen»,
sagt Anita Thanei.
Im bürgerlichen Mainstream
Ein Blick auf Steiners Vorstösse zeigt
einen bürgerlichen Mainstream-Politiker
ohne besondere Schwerpunkte.
Er äusserte sich kritisch zur Verbandsbeschwerde,
setzte sich für die Stärkung
des Flughafens Zürich ein und
lobbyierte als Regionalvertreter für
Solothurn als Standort des Bundesstrafgerichts.
Mehr offenbart die Liste
rh | Der freisinnige Solothurner Nationalrat Rudolf Steiner ist neuer Präsident
des Schweizerischen Hauseigentümerverbands (HEV). Was ist
von ihm zu erwarten?
Neuer HEV-Präsident: Rudolf Steiner
der Interessenbindungen. Steiner entpuppt
sich hier als klarer Vertreter der
Stromlobby. Er ist nicht nur Präsident
des wichtigen Verbandes Schweizerischer
Elektrizitätsunternehmen (VSE),
sondern sitzt auch in den Verwaltungsräten
der Kernkraftwerk Gösgen
AG sowie der Aare Energie AG. Als
Anwalt hat er zahlreiche Wirtschaftsmandate.
Rudolf Steiner bezeichnet sich
selbst als «rechtsbürgerlich», womit
er die alte Garde im HEV auf seine
Seite zog. Den HEV mit 270'000 Mitgliedern
sieht er als «grösste politische
Partei im Lande» an. Damit stellt
Kritik an Toni Dettling: «Nichts erreicht»
m&w | Der abgetretene MV-Präsident
Rudolf Strahm hat seinem
ebenfalls demissionierten Gegenspieler
Toni Dettling vom HEV in
einem offenen Brief im «Tages-Anzeiger»
kein gutes Zeugnis ausgestellt.
Auszug: «Die Bilanz unserer
Sozialpartnerschaft ist keine positive.
Sie wollten in der Politik für die
Hauseigentümerseite alles, jetzt
haben Sie nichts erreicht. Der helvetische
Interessenausgleich von
Geben und Nehmen lag Ihnen auch
als freisinniger Ständerat fern. In
Ihrer Schlüsselfunktion haben Sie
Bild zVg
zweimal zu einer schweren bürgerlichen
Niederlage (Mietrechtsrevision
und Steuerpaket, Red.) beigetragen,
weil das Fuder gerade
wegen Ihrer Zusatzanträge überladen
worden ist. (...) Sie haben die
Mieterschaft unterschätzt: Sie ist
nicht emotionalisiert, sie ist politisch
ungebunden und geht nicht
auf die Strasse. Doch wenn sie ihre
Interessen betroffen sieht, steht sie
auf und ist in der Lage, jede Vorlage
in der Volksabstimmung zu versenken.»
er klar, dass er die bisher gepflegte
ideologische Weltanschauungspolitik
fortzusetzen gedenkt. Wenigstens
kurzfristig scheint also beim HEV kein
Wechsel zu einem pragmatischeren
Kurs in Sicht. Steiner will namentlich
> die Steuersenkungspolitik für
Hauseigentümer in den Kantonen forcieren
> das Bausparen gemäss dem Modell
Baselland vorantreiben
> überall den Staatsinterventionismus
bekämpfen
Steiner sieht überdies keine Notwendigkeit
für eine weitere Reform
des Mietrechts, nachdem man zuvor
nicht genug die Dringlichkeit von
mehr Markt im Mietwesen betont
hatte. Das Stimmvolk sei offenbar mit
dem Status Quo zufrieden, schliesst
der HEV-Präsident aus den beiden negativen
Volksverdikten zur Mieterinitiative
und zum Mietrecht. Steiner
weiss aber, dass bei höheren Zinsen
der Reformdruck wieder steigen wird.
Bis jetzt signalisierte er aber keinerlei
Kompromissbereitschaft, er verharrt
auf derselben Position der HEV-Hardliner,
die sich nach der verlorenen Abstimmung
vom Februar im Schmollwinkel
befinden.
> NEWS
Rekordwachstum
beim MV Zürich
Der MV Kanton Zürich ist auf Rekordkurs:
Letztes Jahr stieg die Mitgliederzahl
um gut 4'000 an, so dass der
Kantonalverband inzwischen 38'884
Mitglieder zählt. Damit dürften die für
das Jahr 2005 angestrebten 40'000
Mitglieder in Reichweite liegen. Das
Beratungsangebot wird stark benutzt:
Über 10'000 Mietende suchten die
Beratung auf, was einem Zuwachs
von 15% entspricht. Spitzenreiter bei
den Themen war die Mietzinssenkung,
gefolgt von Mängel und Heizund
Nebenkosten. Als Präsident des
MV Kanton Zürich amtet weiterhin
Urs Bosshard (Bubikon). Neu in den
Vorstand wurden Yves de Mestral (Zürich)
und Beat Habegger (Bruetten)
anstelle von Sabine Ziegler und Burguel
Gedik gewählt.
MIETEN & WOHNEN 6 | 04 9

10
FLUGLÄRM: MINDERWERT-ENT-
SCHÄDIGUNG WEITERGEBEN!
Grundeigentümer können unter bestimmten
Voraussetzungen eine Minderwertentschädigung
reklamieren, wenn ihre Liegenschaften
von Flug- oder Strassenlärm übermässig
in Mitleidenschaft gezogen werden.
Dann sollen sie aber diese Entschädigung an
die Mietenden in Form einer Mietzinsreduktion
weitergeben: So verlangt es Elisabeth Derisiotis
in ihrem im April im Zürcher Kantonsrat
eingereichten Postulat.
Diese Forderung ist im Mietrecht be-
gründet. Denn nach Art. 270a OR kann der
Mieter bei einer wesentlichen Änderung der
Berechnungsgrundlagen für die Miete einen
Reduktionsanspruch geltend machen. Eine
Entschädigung für einen Minderwert reduziert
die Kapitalkosten des Eigentümers und führt
deshalb zu einem solchen Anspruch der Mieterschaft.
Regierung: Nichts tun?
Allerdings wehrt sich der Zürcher Regierungsrat
gegen eine gesetzliche Verpflichtung
der Vermieter zur Weitergabe der Entschädigung.
Dies mit dem formalrechtlichen Argument,
das Mietrecht sei Sache des Bundes
und könne vom Kanton nicht ergänzt werden.
Die Zürcher Regierung lehnt es sogar ab, die
Mieterschaft über den Bezug von Minderwertentschädigungen
zu informieren, damit diese
überhaupt ihre Rechte wahrnehmen kann. Begründung:
Das sei zu aufwendig und unverhältnismässig.
Elisabeth Derisiotis reagiert ungehalten:
«Die Begründung der Regierung ist faden-
MIETEN & WOHNEN 6 | 04
rh | Der Kanton Zürich soll dafür sorgen, dass MieterInnen ebenfalls profitieren, wenn
Vermieter Entschädigungen wegen übermässigem Fluglärm erhalten. Das verlangt SP-
Vertreterin Elisabeth Derisiotis.
scheinig und rein formell. Mit etwas gutem
Willen lässt sich gewiss eine Lösung finden.»
Auch Niklaus Scherr, Geschäftsleiter des MV
Zürich, übt Kritik: «Eine verbesserte Information
ist machbar und wegen der vielen betroffenen
ausländischen Mietenden auch geboten.»
Häufig sind es nämlich fremdsprachige
MieterInnen, die in den lärmbelasteten
Anzeigen
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Bild m&w
Gebieten wohnen. Gerade sie aber haben besonders
Mühe, ihre Rechte wahrzunehmen.
Scherr verweist im Übrigen auf die Mietermerkblätter
des Flughafens Unique, die in
sechs verschiedenen Sprachen erscheinen.
Fluglärm gilt als Mangel
In der Antwort behauptet die Regierung sodann,
es sei in Lehre und Praxis höchst umstritten,
ob Fluglärm überhaupt einen Mangel
im mietrechtlichen Sinne darstelle. Dies trifft
aber nicht zu: Die Mehrheit der Rechtsexperten
geht davon aus, dass eine Lärmbelastung,
die bei Vertragsabschluss nicht voraussehbar
war, einen solchen Mangel darstellt -
und das unabhängig davon, ob es im Einflussbereich
des Vermieters liegt oder nicht, diesen
Mangel zu beheben.
Die Frage der Weitergabe von Minderwertentschädigungen
wird immer aktueller. Am 27.
Juli hat das Bundesgericht 162 lärmgeplagten
Hauseigentümern aus Opfikon-Glattbrugg in
ihrem Streit um eine Entschädigung Recht gegeben.
Sowohl der Kanton als auch der Flughafen
hatten behauptet, ihre Ansprüche seien
verjährt, was nun laut Bundesgericht nicht der
Fall ist.
Die Eigentümer haben damit einen Etappensieg
im Kampf um ihre Entschädigungsansprüche
erzielt. Voraussichtlich im September
wird der Zürcher Kantonsrat über die Mieterforderungen
von Elisabeth Derisiotis diskutieren.
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Fragen
Frage: Ich habe soeben
einen Vertrag
für eine Genossenschaftswohnungunterschrieben.
Gemäss
diesem Vertrag sollte
ich der Genossenschaft
eine Zahlung
von 5’000 Franken
leisten, bei einer Mo-
natsmiete von lediglich 1'200 Franken.
Ich war immer der Ansicht, das Depot
dürfe den Betrag von drei Monatsmieten
nicht überschreiten. Ist das richtig?
Hotline: Das Gesetz erlaubt es dem
Vermieter nach Art. 257e OR, von der
Mieterin eine Sicherheit in der Höhe
von maximal drei Monatsmieten zu
verlangen. Diese Mieterkaution muss
Frage: Bei Mietentritt meiner Wohnung
musste ich für 3'500 Franken Anteilscheine
der Genossenschaft, welche Eigentümerin
der Liegenschaft ist, übernehmen.
Nun hab ich festgestellt, dass
mein Kapital nie verzinst wurde. Die
Verwaltung der Genossenschaft teilte
mir auf Anfrage mit, gemäss ihren Statuten
sei eine Verzinsung der Mitgliederbeiträge
nicht vorgesehen. Ist der Vermieter
nicht per Gesetz verpflichtet, das
Geld der Mieter zu verzinsen?
> GEGENDARSTELLUNG
«Livit will jetzt 5 Prozent!»: Versucht
M&W in der Ausgabe Nr. 5/2004, mit
diesen Schlagworten die Angst der
Mieterinnen und Mieter vor ungerechtfertigten
Verwaltungskosten zu
schüren? Dazu stellt die Livit AG Folgendes
klar:
Die Ausführungen im Bericht vermischen
das Bewirtschaftungshonorar
mit dem Honorar für die Erstellung
der Heiz- und Betriebskosten.
Für Mieterinnen und Mieter ist dies
sehr verwirrend. Schnell wird der falsche
Schluss gezogen, dass die Mieterschaft
auch das Bewirtschaftungshonorar
bezahlen muss – und nicht
der Eigentümer. Richtig ist, dass Mie-
dabei auf einem Konto angelegt
werden, das auf den Namen der Mieterin
lautet. Das Geld geht also nicht
ins Eigentum des Vermieters über,
sondern wird lediglich zu seinen Gunsten
gesperrt. Die Beiträge an die Genossenschaft
haben nichts mit einer
solchen Sicherheitsleistung zu tun,
solange es sich, wie in Ihrem Fall, um
Mitgliederbeiträge handelt. Durch
diese Zahlung kaufen Sie sich gewissermassen
in die Gesellschaft der Genossenschaft
ein, erhalten ein Mitbestimmungsrecht
und werden quasi
indirekt Eigentümerin. Die Höhe
dieser Mitgliederbeiträge ist im Gesetz
nicht geregelt und ergibt sich aus
den Statuten der Genossenschaft.
VERZINSUNG VON
ANTEILSCHEINEN
Hotline: Das hängt davon ab, zu welchem
Zweck Sie als Mieterin oder
Mieter Geld einbezahlt haben. Das
Gesetz verpflichtet den Vermieter lediglich
zur Verzinsung von Sicherheitsleistungen,
also von Ihrem Mieterdepot.
Über die Verzinsung von
Genossenschaftskapital schweigt
sich das Mietrecht aus. Einige Genossenschaften
sehen in ihren Statuten
eine Verzinsung vor, andere verzichten
darauf. Sie müssen sich aber
terinnen und Mieter nur die Aufwändungen
der Livit im Zusammenhang
mit der Abwicklung der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
bezahlen.
Jeder Mieter hat übrigens das Recht,
in die Belege der Aufwändungen Einsicht
zu nehmen. Die Livit ist gerne
bereit, ihren Mieterinnen und Mietern
die Abrechnungen aufzuzeigen.
Weiter schreiben Sie, dass die Livit
mit den 5 statt 3 Prozent Verwaltungskosten
zusätzliche satte 3,9 bis 4,6
Millionen Franken einstreicht. Die
verwendeten Zahlen sind falsch. Fakt
ist, dass die Livit nicht 130'000, sondern
nur ca. 52'000 Wohnungen bewirtschaftet.
Der Rest sind Gewerbe-
Bild m&w
darüber im Klaren sein, dass die Genossenschaft
als nicht gewinnorientierte
Gesellschaft die Mieten nach
den Kostenfaktoren bestimmt. Werden
Anteilscheine nicht verzinst, können
die Mieten niedriger kalkuliert
werden. Werden aber die Anteilscheine
verzinst, muss das Geld wieder
über die Mieten eingenommen werden.
So gesehen spielt es keine grosse
Rolle, ob Sie weniger Miete bezahlen
oder Ihre eigene Kapitalverzinsung
finanzieren, was lediglich den
Nachteil der Steuerpflicht mit sich
bringt.
flächen, Parkplätze, Bastelräume etc.
Falsch ist auch, dass pro Wohnung im
Monat Betriebskosten von ca. 250 bis
300 Franken anfallen. Bei 70% der
Wohnungen fallen nämlich keine Betriebskosten,
sondern «nur» Heizund
Nebenkosten an. Und diese wiederum
betragen zwischen 50 bis 150
Franken pro Monat. Kommt hinzu,
dass bei der Livit keine Honoraranpassung
von 3% auf 5% – generell
über alle Mandate – stattgefunden
hat.
Andreas Ingold,
Geschäftsleitungsmitglied
der Livit AG Real Estate
Management
Genossenschaften sind
nicht verpflichtet, Anteilscheine
zu verzinsen.
MIETEN & WOHNEN 6 | 04 11

12
Kontrollieren Sie Ihre
Heiz- und Nebenkostenabrechnung
in vier
Schritten.
MIETEN & WOHNEN 6 | 04
NEBENKOSTEN: MUS
SO VIEL BEZAHLEN?
Der Zahnarzt, die Sommerferien
und die Musikstunden für die
Kinder – all das hat schon viel Geld
gekostet. Die finanziellen Reserven
von Familie Hauser sind aufgebraucht.
Und nun schickt der Vermieter
noch die Nebenkostenabrechnungen
für die letzten drei Jahre.
Rund 1'500 Franken will er, «zahlbar
innert 30 Tagen». Müssen die
Hausers das wirklich bezahlen? Was
ihnen widerfährt, ist leider keine Seltenheit.
Der Fall wirft einige Rechtsfragen
auf.
Die Frage der Verjährung
Zunächst einmal ist es eine Zumutung,
die Nebenkosten drei Jahre lang
nicht abzurechnen und dann auf einmal
einzufordern. Die Vermieter sind
zu jährlichen Abrechnungen verpflichtet.
Tun sie das nicht, kann man Druck
m&w | Immer wieder erleben MieterInnen im Spätsommer eine böse
Überraschung: Sie erhalten die Nebenkostenabrechnung und sollen
mehrere hundert Franken nachzahlen. Viele dieser Abrechnungen sind
aber nicht korrekt. Es lohnt sich, sie genau zu kontrollieren.
aufsetzen. Im vorliegenden Fall können
die Hausers aus dieser Pflichtverletzung
ihres Vermieters aber nichts
mehr ableiten. Denn Nebenkosten
verjähren erst fünf Jahre nach dem
Ende der betreffenden Abrechnungsperiode
oder nach dem Auszug aus
der Wohnung.
Eine Ausnahme gilt, wenn sich im
Mietvertrag ausdrücklich eine kürzere
Frist findet. Dabei muss es sich aber
um eine so genannte Verwirkungsfrist
handeln. Im Vertrag muss stehen,
nach Ablauf der betreffenden Frist
könne die Vermieterschaft keine Nebenkosten
mehr einfordern, beziehungsweise
ihre Forderung sei dann
«verwirkt». Heisst es hingegen nur,
Bild: m&w
die Nebenkosten seien innert sechs
Monaten abzurechnen, handelt es
sich um eine Ordnungsvorschrift. Darüber
kann sich die Vermieterschaft
mehr oder weniger folgenlos hinwegsetzen.
Die Verjährung tritt dennoch
erst nach fünf Jahren ein.
Anspruch auf Ratenzahlung
Mietverträge mit einer Verwirkungsfrist
von weniger als fünf Jahren sind
beispielsweise in den Kantonen Bern,
Luzern und St.Gallen sehr verbreitet.
Die Hausers sollten jedenfalls nachsehen,
ob sie in ihrem Vertrag eine
derartige Befristung finden. Meistens
befindet sich diese im Kleingedruckten,
den so genannten Allgemeinen
Vertragsbedingungen. Falls sie keine
derartige Klausel finden, müssen sie
grundsätzlich die Nebenkosten für
alle drei zurück liegenden Jahre bezahlen.
Weil ihr Vermieter derart geschlampt
hat, können sie jedoch auf
einer Bezahlung in tragbaren Raten
bestehen.
Kontrolle in vier Schritten
In jedem Fall überprüfen sollten die
Hausers, ob der Vermieter überhaupt
korrekt abgerechnet hat. Grundsätzlich
haben sie das Recht, zu diesem
Zweck die Belege einzusehen. Das ist
jedoch sehr aufwändig. Die häufigsten
Unkorrektheiten in Nebenkostenabrechnungen
findet man ohne
viel Aufwand. Dazu muss man folgenderweise
vorgehen:
1. Die Nebenkostenrechnung vom
Vorjahr zur Hand nehmen und mit
der diesjährigen vergleichen. Findet
sich auf der diesjährigen eine neue
Position, die auf der letztjährigen
fehlt, ist Argwohn angebracht. Ebenso
wenn eine Position viel höher ausfällt
als im Jahr zuvor. Ist Letzteres der Fall,
empfiehlt es sich, gezielt die fraglichen
Belege zu kontrollieren.
2. Den Mietvertrag zur Hand nehmen
und kontrollieren, ob alle auf der Abrechnung
aufgeführten Nebenkostenpositionen
darin erwähnt sind. Die
Vermieterschaft darf gemäss Artikel
257 a OR nämlich nur Nebenkosten

S ICH WIRKLICH
in Rechnung stellen, die vertraglich
vereinbart sind.
3. Kontrollieren, ob die Nebenkostenabrechung
so genannt «nicht nebenkostenfähige»
Positionen enthält. Gemäss
Art. 257a OR sind Nebenkosten
das Entgelt für Leistungen, «die mit
dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen».
Nicht nebenkostenfähig
sind demzufolge etwa Gebäudeversicherungsprämien,Liegenschaftsgebühren
und die Regenwasserableitungsgebühr,
die alle auch bei
einem leer stehenden Gebäude anfallen.
Ebenfalls nichts auf der Nebenkostenabrechnung
zu suchen haben
Reparaturkosten und Abschreibungen,
weil die Vermieterschaft dazu gemäss
Art. 256 OR schon mit dem Nettomietzins
entschädigt ist.
4. Seit kurzem gibt es eine weitere
Handhabe gegen hohe Nebenkostenforderungen.
Gemäss neueren Gerichtsurteilen
dürfen die effektiven
Nebenkosten die monatlichen Akontozahlungen
nicht unbegrenzt überschreiten.
Grundsätzlich sollten die
betroffenen Mietenden am Ende der
> NEWS
Zu teure Wohnungen
in Flugschneise
Der Internet-Vergleichsdienst Comparis
(www.comparis.ch) propagiert
ein Berechnungsmodell, wonach die
Mieten in Gebieten mit starkem Fluglärm
um bis zu 20 Prozent zu teuer
seien. Allerdings rät der Zürcher MV
zu Vorsicht: Es gibt keine Tabelle, aus
der man eine detaillierte Mietzinsherabsetzung
herauslesen könnte.
Grundsätzlich können Mietende, die
bereits vor Beginn der lärmigen Südanflüge
in derselben Wohnung lebten,
eine Mängelrüge mit einem Herabsetzungsbegehren
einreichen. Nur: Die
Gerichtspraxis in dieser Frage ist nicht
gefestigt. Das Bezirksgericht Bülach
hat zwei einander widersprechende
Urteile gefällt. Ein Student aus Wallisellen
erhielt eine 30prozentige Reduktion
zugesprochen, ein Anwohner
aus Glattbrugg hingegen keine. Weil
der Streitwert unter 8'000 Franken
lag, fehlt bisher ein Entscheid des
Ober- oder des Bundesgerichts.
Bild: zVg
Abrechnungsperiode nur noch geringfügige
Nachzahlungen leisten
müssen. Die Praxis der Mietgerichte
und Schlichtungsbehörden ist in
diesem Punkt zwar nicht einheitlich.
Gegen Nachforderungen von mehr
als 20 oder 30 Prozent der Akontozahlungen
sollte man sich jedoch zur
Wehr setzen.
Stellt sich die Nebenkostenab-
m&w | In Basel wollen die Behörden
ältere Trolleybus-Linien auf
Dieselbusse umstellen.
Ein überparteiliches Komitee wehrt
sich nun dagegen und sammelt seit
dem 1. Juli Unterschriften für die
Volksinitiative «Ja zum Trolleybus».
Neben dem VCS unterstützt auch der
MV Basel das Volksbegehren. Ein
Trolleybus erzeuge weniger Lärm und
praktisch keine Abgase, lautet das
rechnung als unkorrekt heraus, verlangt
man am besten mit eingeschriebenem
Brief eine korrigierte Abrechnung.
Lehnt die Vermieterschaft das
ab, wendet man sich an die Mietschlichtungsbehörde.
Ruedi Spöndlin
� MV-Broschüre «Nebenkosten- und
Heizungsabrechnung», Bestellung S. 15
BASEL: RETTET DEN
TROLLEYBUS!
ökologische Hauptargument. Der Erhalt
der Trolleybusse sei daher auch
ein Beitrag zur Wohnqualität in den
Quartieren. Das Komitee kann bereits
Erfolge verbuchen. So soll der von der
Einstellung bedrohte 31er-Bus bis
2006 weitergeführt werden. Dieser
M&W-Ausgabe für die Region Basel
liegt ein Unterschriftenbogen der
Volksinitiative bei – bitte beachten!
Der MV Basel unterstützt
die Erhaltung der Trolleybus-Linien.
MIETEN & WOHNEN 6 | 04 13

14
> RECHTSBERATUNG
AARGAU
MV Aargau, PF, 5600 Lenzburg 2
www.mvag.ch, e-mail: mvag@mvag.ch
Rechtsberatung: 062/888 10 38
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Nur für Mitglieder: Di 13-17h,
Allgemein: Mo und Di 8-12h, Do 14-18h,
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Sekretariat: Mo bis Fr 8-11h
APPENZELL
MV beider Appenzell
PF 55, 9100 Herisau
Rechtsberatung:
jeden 1. und 3. Di, Haus Windegg 4, Herisau,
17.30-19h, Tel./Fax 071/351 64 38 (für
kurze Auskünfte)
BASEL-STADT
MV Basel,
PF 266, Rebgasse 1, 4005 Basel
Tel. 061/666 60 90 (keine Rechtsauskünfte)
Fax 061/666 60 98
Mo-Do 9-12h und 13-16h, Fr 9-12h
Telefonische Rechtsberatung:
Tel. 061/666 69 69, Mo-Fr 9-12h und
Mo-Do 13-16h
Persönliche Rechtsberatung:
Mo bis Do 17-19h (Mo und Do für alle,
zusätzlich Di und Mi für Mitglieder),
Einlass jeweils bis 18.30h
Beratung für Geschäftsmiete: Nach tel. Vereinbarung
061/683 96 91 Mo-Do 14-17h
BASELLAND
MV Baselland und Dorneck-Thierstein
PF 630, 4153 Reinach 1,
Tel. 061/666 60 90, (keine Rechtsauskünfte),
Mo-Fr 9-12h und Mo-Do 13-16h
Telefonische Rechtsberatung:
Tel. 061/666 69 69, Mo-Fr 9-12h und
Mo-Do 13-16h
Rechtsberatung Binningen:
Di 17.30-19h, Curt Goetz-Str. 1
Rechtsberatung Liestal:
Mo 17.30-19h, Rebgasse 15
Rechtsberatung Reinach:
Mi 17.30-19h, Hauptstrasse 10
Rechtsberatung Pratteln:
Do 17.30-19h, Bahnhofstrasse 1
Rechtsberatung Basel:
Di 17-19h, Rebgasse 1
BERN
MV Kanton Bern
Monbijoustrasse 61, 2. Stock, 3007 Bern,
PF, 3000 Bern 23, Tel. 0848 844 844
www.mieterverband.ch/bern
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Juristen an folgenden Orten:
Bern, Biel, Burgdorf, Interlaken, Langenthal,
Münsingen, Urtenen-Schönbühl,
Steffisburg, Thun
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bei der Geschäftsstelle:
Tel. 0848 844 844.
Bitte sämtliche Unterlagen mitbringen.
FREIBURG
MV Deutschfreiburg, PF 41, 3185 Schmitten,
Tel. 026/496 46 88 (keine tel. Rechtsauskünfte),
e-mail:
mieterverband.deutschfreiburg@gmx.ch
Sekretariat: Margot Rumo-Spicher
Rechtsberatung Düdingen:
«Stiftung Drei Rosen» (Lokal Spielgruppe)
Alfons-Aeby-Strasse 15, jeden 2. und 4. Mi
im Monat, 19.30-20.30h)
Rechtsberatung Murten:
Deutsche Bibliothek, Deutsche Kirchgasse,
jeden 1. + 3. Mo im Monat, 19-20h
MIETEN & WOHNEN 6 | 04
Rechtsberatung Freiburg:
Altes Bürgerspital, Spitalgasse 2
jeden 1. + 3. Do im Monat, 19-20h
GLARUS
MV Glarus, Chantal Fritschi, Schiltstr. 36,
8750 Glarus, Tel. 055/640 73 31
Rechtsberatung:
Nach tel. Voranmeldung bei
lic.iur. Fredy Fischer, Buchholzstrasse 58,
8750 Glarus, Tel. 055/650 24 65
GRAUBÜNDEN
MV Graubünden
Bahnhofstrasse 8, 7000 Chur
Telefonische Rechtsberatung:
Mo 9-10 h, Di 9-11 h, Mi 9-12 h
Tel. 081/253 60 62
LUZERN
MV Luzern,
Mythenstrasse 2, 6003 Luzern
Tel. 041/220 10 22, Mo-Fr 9-12h
www.mieterverband.ch/luzern
Rechtsberatung Luzern:
ohne Voranmeldung Di 17.30-18.30h
nach tel. Voranmeldung: Mo 9–12,
Mi 14–16h, Do 16–19h, Fr 9–12h
Rechtsberatung Sursee: Sozialzentrum Herrenrain
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Do 17.30-18.30
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Tel. 041/220 10 22, Mo-Fr 9-12h
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Rechtsberatung Sursee: Sozialzentrum Herrenrain
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Do 17.30-18.30
ST.GALLEN
MV Kanton St.Gallen
Sekretariat: Webergasse 21, 9000 St.Gallen,
Tel. 071/222 50 29
Rechtsberatung:
St.Gallen, Webergasse 21, Di 17-19h (ohne
Voranmeldung), Do 17-19h (nur nach tel.
Voranmeldung)
Heerbrugg, Auerstrasse 25, jeweils am
1. Do des Monats 18-19h
Rorschach, Rathaus, jeweils am 2. Di des
Monats 18-19h
Buchs, Schingasse 6, jeweils am 1. Mo des
Monats 17-18h
Sargans, Rathaus, jeweils am 3. Mo des
Monats 17-18h
Wattwil, Gemeindehaus, jeweils am 1. Mo
des Monats 17-18h
Rüthi ZH, nach tel. Vereinbarung,
Tel. 055/240 93 83
Telefonische Kurzauskünfte:
St.Gallen, Mo-Do 9-11.30,
Tel. 071/222 50 29
Region See und Gaster, Mo-Fr 8-11.30,
Tel. 055/240 93 83
Region Wil, Fr 8-10, Tel. 071/913 20 71
SCHAFFHAUSEN
MV Schaffhausen und Umgebung
PF 2128, 8201 Schaffhausen
Tel. 052/624 13 87
Rechtsberatung:
Arbeitersekretariat des Kantons SH, Platz
7, 8201 Schaffhausen, Tel. 052/630 09 01
SCHWYZ
MV Kanton Schwyz
Postfach, 8854 Siebnen, Tel. 055/440 84 64
Rechtsberatung: Tel. Anmeldung über das
Sekretariat
Bei Ihrem lokalen MV werden Sie kompetent beraten.
SOLOTHURN
MV Solothurn
MV Grenchen
MV Olten
Geschäftsstelle Tel. 0848 062 032
Mo-Fr 14-17h
MV Solothurn
PF 1121, 4502 Solothurn,
Tel. 0848 06 20 32
Rechtsberatung:
Mo und Mi 17-19h, Bielstrasse 8,
4500 Solothurn (MV Baselland und
Dorneck-Thierstein siehe Baselland)
MV Bettlach, Präs. Otto Tschanz-Müller,
Bahnhofstrasse 6, 2544 Bettlach
Rechtsberatung:
Tel. Anmeldung 032/645 32 64
MV Grenchen, Bettlachstrasse 8,
2540 Grenchen
Rechtsberatung:
Nur nach Voranmeldung: Sekretariat
Do 14-17h, Tel. 0848 062 032
MV Olten und Umgebung
PF 722, 4603 Olten, Tel. 0848 062 032,
täglich von 14-17h
Rechtsberatung:
Di 17-19h, Stadthaus Olten, Part. Iinks
THURGAU
MV Thurgau, PF, 8280 Kreuzlingen 1
Tel. 071 672 39 34, Fax 071 672 39 24
e-mail: mvthurgau@freesurf.ch
Rechtsberatung Kreuzlingen:
Mo und Do 18-20h im Sekretariat, Hauptstrasse
78, Haus Park-Apotheke (Eingang
hinter dem Haus)
Rechtsberatung Frauenfeld:
jeden Di 18-19.30h, Gaswerkstr. 9, (im
Hause Gewerkschaftsbund Thurgau),
Tel. 052 720 46 45 (Telefonbeantworter).
URI
MV Uri, Postfach, 6467 Schattdorf,
Mietertel. 041/871 06 70
Rechtsberatung:
Telefonische Anmeldung über das Sekretariat
WALLIS
MV Wallis
ASLOCA, Sektion Wallis, Rue des Mayennets
27, Postfach 15, 1951 Sitten
Rechtsberatung Brig-Glis:
Restaurant Diana, Kapuzinerstr. 23, jeden
2. und 4. Mittwoch des Monats, 18–20h,
Tel. 027/923 36 91
Siders, Rte de Sion 3, Café le Président
Mo ab 18.30–20.30h, Tel. 027/322 92 49
Sitten, Sekretariat Rue des Mayennets 27,
1951 Sion, Tel. 027/322 92 49
Mo 9–11h und 14–17.30h,
Voranmeldung erwünscht
Mo–Di 8.30–11.30h, Tel. 027/322 92 49
ZUG
MV des Kantons Zug
Sekretariat: Alpenstr. 16, PF 732, 6301 Zug
Tel. 041 710 00 88, Fax 041 710 00 89.
Mo 14–17h, Di–Fr 9–12h
mvzug@bluewin.ch
Tel. Rechtsberatung nur für Mitglieder:
Mo 17.30–19.30h, Tel. 041 710 00 88.
Persönliche Rechtsberatung für Nichtmitglieder
kostenpflichtig: Oswaldgasse 18
(vis-à-vis Stadtbibliothek), 6300 Zug
Fr 17–19h
ZÜRICH
MV Zürich
Sekretariat:
Tellstr. 31, 8026 Zürich, Tel. 01 241 91 44,
Fax 01 242 29 93
www.mieterverband.ch/zuerich
Geschäftsstellen:
Zürich: Tellstr. 31, 8004 Zürich, 1. Stock,
Tel. 01/241 91 44
Mo–Fr 9–12h, 13.30–17h (Andere
Öffnungszeiten für Rechtsberatung)
Winterthur: Obertor 46, 8400 Winterthur,
Tel. 052 212 50 35 Mo–Mi/Fr 14–17h
(Andere Öffnungszeiten für Rechtsberatung)
Rechtsberatung ohne Voranmeldung:
Geschäftsstelle Zürich:
Mo–Mi 15.30–18h; Do 15.30–19h
Geschäftsstelle Winterthur:
Mi und Do 18.15–20.15h (Termine am
Freitagnachmittag für Mitglieder nach
tel. Vereinbarung)
Bülach: Sekretariat GBI, Müsegg 3,
Di 18.30–19.30h
Dietikon: Stadthaus Dietikon,
Bremgartnerstrasse 22, Trauzimmer,
2. Stock, (Warteraum Cafeteria)
Mi 17.30–19h (geschlossen wärend
Schulferien)
Opfikon/Glattbrugg: Sekretariat
VPOD-Luftverkehr, Lindenstr. 11,
Mi 18.30–19.30h
Regensdorf: Kath. Pfarreizentrum,
Schulstr. 112, Di 18.30–19.30h
Rüti: Eichwiesstr. 2, 055/240 93 83
(tel. Voranmeldung)
Stäfa: Kronenstr.9, 01/928 19 98
(tel. Voranmeldung)
Wädenswil: Schulhaus Eidmatt I,
2. Stock, Zi 5, Eidmattstr. 15,
Mi 19–20.30h
(geschlossen während Schulferien)
Weitere Beratungsstellen im Zürcher Oberland:
Uster: Bankstr. 44, Baracke Ecke Winterthurerstrasse
(c/o Colonie libere Italiane),
Do 19–20h
Wetzikon: Rechtsauskunftsstelle Zürcher
Oberland, Pappelstr. 4, 01/930 04 27
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� Per E-Mail: info@mieterverband.ch
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MIETEN & WOHNEN 6 | 04 15

AZB 8026 Zürich Postcode 1
GUTE RENDITEN
IM WOHNUNGSBAU
Dies geht aus der jüngsten Analyse
des Informations- und Ausbildungszentrums
für Immobilien
(IAZI) in Bülach hervor. Diese Firma
publiziert den Immobilienindex Swiss
Property Benchmark. Der Index wird
aus den Daten von rund 3'500 Liegenschaften
gewonnen. 46 Prozent der
Liegenschaften sind reine Mehrfamilienhäuser,
43 Prozent sind gemischt
genutzt und der Rest reine Büro- und
Gewerbeobjekte.
Rendite gesteigert
Dabei wird auch die Bruttorendite berechnet.
Das Ergebnis: In den letzten
zehn Jahren sind die Bruttorenditen
(effektive Mieteinnahmen im Verhältnis
zum Marktwert der Liegenschaften)
von 5,3 auf 6,6 Prozent gestiegen.
Bis 1998 konnte durch ten-
> URTEILE
Quartierüblicher
Mietzins/Statistik
Streitwertberechnung bei einer Mietzinserhöhung,
wenn der Mieter im Lauf
des Verfahrens kündigt (E. 1). Der Nachweis
der Orts- und Quartierüblichkeit
eines Mietzinses mittels einer amtlichen
Statistik ist nur zulässig, wenn die Statistik
die Lage, die Grösse, die Ausstattung,
den Zustand und die Bauperiode
der Vergleichsobjekte berücksichtigt (E.
3.1). Eine Statistik wie der Basler «Mietpreisraster»,
die nicht alle diese Merkmale
umfasst, kann dennoch als grober
Raster beigezogen werden; im Einzelfall
ist allerdings zu berücksichtigen, ob und
wieweit der Wert einer Wohnung vom
�
Stimmt Ihre Adresse?
Wir möchten die Adresskartei von M&W aktuell halten. Ziehen Sie demnächst um? Stimmt
Ihr Adressaufdruck auf dieser Seite nicht? Teilen Sie es uns mit! Sie helfen uns, Postgebühren
zu sparen. Vielen Dank!
Alte Adresse:
Neue Adresse:
∏ Ich erhalte jeweils mehr als ein Exemplar.
Bitte nur 1x senden!
Bitte ausschneiden und einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband,
Postfach 2271, 8026 Zürich
m&w | Entgegen allen Klagen verdienen Investoren mit Immobilien gut.
Die Bruttorendite von Liegenschaften hat im letzten Jahrzehnt sogar zugenommen
– von 5,3 auf 6,6 Prozent.
denziell sinkende Preise für Renditeliegenschaften
gar ein Anstieg auf 7,4
Prozent gemessen werden. Dieser Befund
steht im Widerspruch zu den
Klagen der Immobilienbranche während
der Debatten zur Mietrechtsrevision.
Hier wurde behauptet, Investitionen
in Mietliegenschaften lohnten
sich wegen einem angeblich zu
marktfeindlichen und restriktiven
Mietrecht überhaupt nicht. Man könne
nichts mehr verdienen und daher
sei auch die Bautätigkeit schwach. In
Wirklichkeit erwirtschafteten besonnene
Investoren mit Immobilien
durchaus ansehnliche und, wie sich
jetzt zeigt, sogar steigende Erträge.
Nur zweistellige Spekulationsrendi-
statistischen Durchschnitt abweicht (E.
3.2). Die Einrede des übersetzten Nettoertrages
ist gegenüber der Orts- und
Quartierüblichkeit bei Altbauten unzulässig
(E. 3.3).
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung,
4C.176/2003, 13. Januar 2004
Zu tief vereinbarte Akontozahlungen
für Nebenkosten
Der Mieter darf darauf vertrauen, dass
die vereinbarten Akontozahlungen für
Nebenkosten den tatsächlichen Kosten
entsprechen. Soweit der Vermieter bei
Vertragsschluss weiss oder wissen muss,
dass die vereinbarten Akontozahlungen
zu tief sind und zu einer Nachzahlung in
der Nebenkostenabrechnung führen,
ten wie im Börsenboom werfen Liegenschaften
natürlich nicht ab. Allerdings
fallen die Renditen nicht überall
gleich aus. In Zug, wo die Immobilienpreise
hoch sind, werden mit 5,9
Prozent die tiefsten durchschnittlichen
Bruttorenditen erwirtschaftet.
Umgekehrt lag der Wert mit 7,7 Prozent
im Wallis am höchsten.
Der Benchmark zeigt ausserdem,
dass den Investoren von 100 Franken
Bruttomieteinnahmen im Schnitt 70
Franken verbleiben. 30 Franken
werden für Unterhalt, Investitionen
und Betriebskosten wie Verwaltung,
Hauswart, Gas, Wasser, Elektrizität,
Steuern und Versicherungen ausgegeben.
liegt eine absichtliche Täuschung vor.
Der Richter erhöht rückwirkend die
Akontozahlungen entsprechend den
dem Vermieter bekannten tatsächlichen
Kosten und reduziert den Nettomietzins
entsprechend.
Tribunal Civil du District du Val-de-Ruz, 5.
Januar 2004
Kündigungsanfechtung bei
wechselnder Begründung
Eine Kündigung ist auch ohne Begründung
gültig, aber eine fehlende Begründung
ist bei der Anfechtbarkeit zu
berücksichtigen (E. 2.3). Die kündigende
Partei hat die Kündigung auf Verlangen
des Gekündigten zu begründen, den
angegebenen Kündigungsgrund zu
beweisen und sie ist an den angegebenen
Kündigungsgrund gebunden (E.
3.1). Das Nachschieben eines neuen
Kündigungsgrundes im Lauf des Anfechtungsverfahrens
ist ein Indiz für dessen
Missbräuchlichkeit (E. 4).
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung,
4C.131/2003, 6. August 2003
Kündigungsanfechtung,
überspitzter Formalismus
Ficht von zwei Mitmietern nur einer,
aber im Namen beider eine Kündigung
an, so ist darauf einzutreten, auch wenn
der zweite Mieter den ersten erst nach
Ablauf der Anfechtungsfrist bevollmächtigt.
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung,
4C.236/2003, 30. Januar 2004
Jakob Trümpy,
Redaktor Mietrechtspraxis/mp