STEIGT DER HYPOZINS? KEINE ANGST VOR ... - Mieterverband

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GUTE RENDITEN
IM WOHNUNGSBAU
Dies geht aus der jüngsten Analyse
des Informations- und Ausbildungszentrums
für Immobilien
(IAZI) in Bülach hervor. Diese Firma
publiziert den Immobilienindex Swiss
Property Benchmark. Der Index wird
aus den Daten von rund 3'500 Liegenschaften
gewonnen. 46 Prozent der
Liegenschaften sind reine Mehrfamilienhäuser,
43 Prozent sind gemischt
genutzt und der Rest reine Büro- und
Gewerbeobjekte.
Rendite gesteigert
Dabei wird auch die Bruttorendite berechnet.
Das Ergebnis: In den letzten
zehn Jahren sind die Bruttorenditen
(effektive Mieteinnahmen im Verhältnis
zum Marktwert der Liegenschaften)
von 5,3 auf 6,6 Prozent gestiegen.
Bis 1998 konnte durch ten-
> URTEILE
Quartierüblicher
Mietzins/Statistik
Streitwertberechnung bei einer Mietzinserhöhung,
wenn der Mieter im Lauf
des Verfahrens kündigt (E. 1). Der Nachweis
der Orts- und Quartierüblichkeit
eines Mietzinses mittels einer amtlichen
Statistik ist nur zulässig, wenn die Statistik
die Lage, die Grösse, die Ausstattung,
den Zustand und die Bauperiode
der Vergleichsobjekte berücksichtigt (E.
3.1). Eine Statistik wie der Basler «Mietpreisraster»,
die nicht alle diese Merkmale
umfasst, kann dennoch als grober
Raster beigezogen werden; im Einzelfall
ist allerdings zu berücksichtigen, ob und
wieweit der Wert einer Wohnung vom
�
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m&w | Entgegen allen Klagen verdienen Investoren mit Immobilien gut.
Die Bruttorendite von Liegenschaften hat im letzten Jahrzehnt sogar zugenommen
– von 5,3 auf 6,6 Prozent.
denziell sinkende Preise für Renditeliegenschaften
gar ein Anstieg auf 7,4
Prozent gemessen werden. Dieser Befund
steht im Widerspruch zu den
Klagen der Immobilienbranche während
der Debatten zur Mietrechtsrevision.
Hier wurde behauptet, Investitionen
in Mietliegenschaften lohnten
sich wegen einem angeblich zu
marktfeindlichen und restriktiven
Mietrecht überhaupt nicht. Man könne
nichts mehr verdienen und daher
sei auch die Bautätigkeit schwach. In
Wirklichkeit erwirtschafteten besonnene
Investoren mit Immobilien
durchaus ansehnliche und, wie sich
jetzt zeigt, sogar steigende Erträge.
Nur zweistellige Spekulationsrendi-
statistischen Durchschnitt abweicht (E.
3.2). Die Einrede des übersetzten Nettoertrages
ist gegenüber der Orts- und
Quartierüblichkeit bei Altbauten unzulässig
(E. 3.3).
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung,
4C.176/2003, 13. Januar 2004
Zu tief vereinbarte Akontozahlungen
für Nebenkosten
Der Mieter darf darauf vertrauen, dass
die vereinbarten Akontozahlungen für
Nebenkosten den tatsächlichen Kosten
entsprechen. Soweit der Vermieter bei
Vertragsschluss weiss oder wissen muss,
dass die vereinbarten Akontozahlungen
zu tief sind und zu einer Nachzahlung in
der Nebenkostenabrechnung führen,
ten wie im Börsenboom werfen Liegenschaften
natürlich nicht ab. Allerdings
fallen die Renditen nicht überall
gleich aus. In Zug, wo die Immobilienpreise
hoch sind, werden mit 5,9
Prozent die tiefsten durchschnittlichen
Bruttorenditen erwirtschaftet.
Umgekehrt lag der Wert mit 7,7 Prozent
im Wallis am höchsten.
Der Benchmark zeigt ausserdem,
dass den Investoren von 100 Franken
Bruttomieteinnahmen im Schnitt 70
Franken verbleiben. 30 Franken
werden für Unterhalt, Investitionen
und Betriebskosten wie Verwaltung,
Hauswart, Gas, Wasser, Elektrizität,
Steuern und Versicherungen ausgegeben.
liegt eine absichtliche Täuschung vor.
Der Richter erhöht rückwirkend die
Akontozahlungen entsprechend den
dem Vermieter bekannten tatsächlichen
Kosten und reduziert den Nettomietzins
entsprechend.
Tribunal Civil du District du Val-de-Ruz, 5.
Januar 2004
Kündigungsanfechtung bei
wechselnder Begründung
Eine Kündigung ist auch ohne Begründung
gültig, aber eine fehlende Begründung
ist bei der Anfechtbarkeit zu
berücksichtigen (E. 2.3). Die kündigende
Partei hat die Kündigung auf Verlangen
des Gekündigten zu begründen, den
angegebenen Kündigungsgrund zu
beweisen und sie ist an den angegebenen
Kündigungsgrund gebunden (E.
3.1). Das Nachschieben eines neuen
Kündigungsgrundes im Lauf des Anfechtungsverfahrens
ist ein Indiz für dessen
Missbräuchlichkeit (E. 4).
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung,
4C.131/2003, 6. August 2003
Kündigungsanfechtung,
überspitzter Formalismus
Ficht von zwei Mitmietern nur einer,
aber im Namen beider eine Kündigung
an, so ist darauf einzutreten, auch wenn
der zweite Mieter den ersten erst nach
Ablauf der Anfechtungsfrist bevollmächtigt.
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung,
4C.236/2003, 30. Januar 2004
Jakob Trümpy,
Redaktor Mietrechtspraxis/mp