STEIGT DER HYPOZINS? KEINE ANGST VOR ... - Mieterverband

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4 MIETEN & WOHNEN 6 | 04 ZURÜCKHALTUNG BEIM <strong>HYPOZINS</strong>! Die schweizerische Nationalbank hat Mitte Juni überraschend das Zielband für den Dreimonats-Libor um 25 Basispunkte angehoben. Seither liegt eine Hypozinsanpassung der Kantonalbanken in der Luft. Der MV fordert aber Zurückhaltung. Grundsätzlich ist er an stabilen Hypothekarzinsen auf möglichst tiefem Niveau interessiert. Um grosse, kurzfristige Schwankungen zu verhindern, hat er deshalb in letzter Zeit darauf verzichtet, von den Banken weitere Hypothekarzinssenkungen zu fordern – auch wenn es die Gewinnmargen gerechtfertigt hätten. Im Gegenzug besteht nun der MV darauf, dass die erwirtschafteten Gewinne für die Stabilisierung des variablen Hypozinses eingesetzt werden. Mehr Festhypotheken Der MV stellt fest, dass sich die Verteilung der Hypothekardarlehen im vergangenen Jahr stark verändert hat. Bis 2002 gruppierten sich die Darlehen in einem engen Umfeld im Bereich der so genannten Referenzzinssätze. Im Laufe des Jahres 2003 hat sich die Zinsspanne, in der sich der grösste Teil der Hypotheken bewegt, stark verbreitert. Es ist dies die Folge von zwei Entwicklungen: Einerseits hat eine Verlagerung von variablen Zinssätzen zu Festhypotheken und ähnlichen Hypothekarformen stattgefunden. Anderseits werden die Zinssätze vermehrt «individualisiert», indem die Banken die Bonität der SchuldnerInnen und das Objekt spe- zifisch bewerten. Der Anteil der Hypotheken mit variablem Zinssatz hat sich seit dem Jahr 2000 beinahe halbiert. Veränderte Refinanzierung der Hypotheken Massiv verändert hat sich auch die Art und Weise der Refinanzierung (Gelder, die zur Finanzierung der Hypotheken in der Regel hinzugezogen werden). Im Jahr 2002 hat sich zum Beispiel der Anteil der Spargelder KB-Verband: «Es gibt keine Absprachen» m&w | Der Verband Schweizerischer Kantonalbanken hat auf das Schreiben des SMV/D in Sachen Hypozins geantwortet. Geschäftsleiter Hanspeter Hess bestätigt darin, dass die variabel verzinsten Hypotheken in den letzten Jahren bei allen Banken stark zurückgegangen sind. Ob ein allgemeiner Zinsanstieg, wie er heute erwartet wird, wieder zu einer grösseren Nachfrage nach variablen Hypotheken führen wird, lasse sich heute noch nicht schlüssig beurteilen. Weiter weist Hess darauf hin, Grafik: m&w m&w | Der SMV/D, aber auch verschiedene MV-Kantonalverbände haben in einem Schreiben die Kantonalbanken aufgefordert, bei der Anpassung der Zinssätze von variablen Hypotheken Zurückhaltung zu üben. Zinssätze bei variablen und festen Hypotheken dass die Beziehung zwischen Mieten und Hypozins problematische Aspekte habe. Die Kantonalbanken würden oft als «Verursacher» von Mietsteigerungen angesehen, obwohl sie sich nur an den Marktgegebenheiten orientierten. Ferner unterstreicht Hess, dass jede Bank die Zinskonditionen eigenständig festlege. «Absprachen oder Vereinbarungen gibt es in unserem Verband nicht.» Jede Bank sei gefordert, angesichts ihrer individuellen Ausgangslage die «richtigen» Zinssätze festzulegen. knapp verdoppelt. Gleichzeitig ist die durchschnittliche Verzinsung der Refinanzierungsgelder gesunken. Die Gewinnmarge ist in etwa stabil geblieben. Aber der im vergangenen Jahr intensivierte Konkurrenzkampf auf dem Hypothekarmarkt hat insgesamt zu einer Schmälerung der Margen bei den Spezialhypotheken geführt. Umgekehrt wurde die Zinsmarge bei den variablen Hypotheken ausgeweitet. Dadurch sind enorme Gewinne entstanden. > NEWS Grenchner Wohntage Die traditionellen Grenchner Wohntage des Bundesamtes für Wohnungswesen sind dieses Jahr dem Thema Stadtentwicklung und Architektur gewidmet. Die Fachtagung findet am 3. November statt. Im Zentrum steht die Frage, wie sich die Investoren auf dem Mietwohnungsmarkt verhalten und wie die künftigen Entwicklungen aussehen könnten. Bereits am 22. Oktober wird eine Ausstellung zur Entwicklung der Stadt Biel eröffnet. Eine Architekturnacht rundet die Wohntage 2004 ab (www.bwo.admin.ch).
HILFREICH: WWW.MIETRECHT.CH Die Homepage richtet sich vor allem an JuristInnen und Verwaltungen. Aber auch kundige Laien werden von den vielen hilfreichen Angeboten profitieren können. Neben den Tabellen zum Landesindex, den Hypothekarzinsen, mietrechtlichen Erläuterungen (Lebensdauertabelle, Beispiele von wertvermehrenden Investitionen,Mietzinsherabsetzungsentscheide bei Mängeln etc.) sei auf folgende zwei Angebote hingewiesen: Mietrechtliche Entscheide Hier kann nach Artikel-Nummern, Bundesgerichts-Referenzen in rund 600 wichtigen mietrechtlichen Urteilen gesucht werden. Sämtliche Entscheide ab 1987 bis 1995 (und bis 2004 alle publizierten Bundesgerichtsentscheide) sind als PDF-File zu öffnen. Für Personen ohne juristische Fachkenntnisse ist die Suche nicht ganz einfach: So wird man mit dem Stichwort «Wasserschaden» kaum fündig werden. Wenn man sich jedoch eines juristischen Wortschatzes bedient, so ist mit dem Suchwort «Mängel» auch ein Entscheid zu fin- Dies geht aus der Einkommensund Verbrauchserhebung 2002 hervor. Diese Erhebung wird vom Bundesamt für Statistik seit 2000 jährlich durchgeführt. Dabei werden die Ausgaben der Haushalte unter die Lupe genommen. Wie wird das Geld ausgegeben und welches sind die Hauptausgabenposten? Das sind die beiden interessantesten Fragen, welche die Erhebung beantworten soll. Wohnen auf Platz zwei Dabei wird zwischen so genannten Verbrauchsausgaben, zu denen auch die Miete gehört, und Transferausgaben unterschieden, wozu im Wesentlichen Versicherungen, Steuern und Gebühren zählen. Im Jahr 2002 wurden insgesamt 3'726 Haushalte befragt. Als Ergebnis kam heraus, dass die Haushalte im Durchschnitt 7'867 Franken pro Monat ausgaben. Dabei ist zu berücksichtigen, dass statistisch gesehen mehrere Per- m&w | «mietrechtspraxis/mp», die Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht, die durch den MV herausgegeben wird, hat ihre Homepage neu gestaltet. den, der sinngemäss auf den «Wasserschaden» anwendbar ist. mp will in den nächsten Monaten die Suchmöglichkeiten nach Stichworten «laientauglich» ausbauen. Kontrolle Energieverbrauch Unter «Heiz- und Nebenkosten» findet sich der Begriff «Heizgradtage». Dahinter versteckt sich eine Möglichkeit, die Effizienz der Heizanlage zu überprüfen. Durch die Eingabe des Energieverbrauchs innerhalb zweier bestimmter Zeiträume wird der Verbrauch mit den tatsächlichen Temperaturbedingungen verglichen. Ein nützliches Tool, wenn der Verdacht besteht, dass mit der Heizanlage etwas nicht in Ordnung ist. Eine Kontrollmöglichkeit, die sich bei den aktuellen Heizölpreisen auszahlen kann. Für das breite Publikum mit einer mietrechtlichen Frage dürfte die Homepage des MieterInnenverbandes (www.mieterverband.ch) nach wie vor die erste Ansprechadresse sein. Wer sich jedoch intensiver mit solchen Fragen auseinandersetzen will, dem sei auch www.mietrecht.ch empfohlen. Peter Macher � www.mietrecht.ch � www.mietervebrand.ch 17,6% GEHEN FÜRS WOHNEN WEG m&w | Die Wohnkosten belasten die Schweizer Haushalte nach wie vor schwer. Im Schnitt gehen 17,6% der Ausgaben für diesen Zweck weg. Wer wenig verdient, muss bis zu 24,5% des Budgets fürs Wohnen aufwenden. sonen in einem Haushalt leben und nicht nur eine. Auf dem ersten Rang in der Hitparade der Ausgabenposten stehen mit 21,8% die Versicherungen, wobei etwa die AHV und die Pensionskasse miteingerechnet sind. An zweiter Stelle folgt mit 17,6% das Wohnen. Die Steuern schlagen mit 13,6% zu Buche. Diese Rangfolge ist seit Jahren die Gleiche. Sie täuscht insofern, als es wieder anders aussieht, wenn die Referenzperson eine Rentnerin oder ein Rentner ist. Hier stehen nämlich die Wohnauslagen mit 19,2% an erster Stelle, dann folgen Steuern und Versicherungen. Allgemein stiegen in den letzten Jahren die Versicherungen und hier besonders die Krankenkassen-Beiträge. Kein Wunder, belasteten die Versicherungsbeiträge die Haushalte insgesamt am Stärksten. Bild m&w Bei den Wohnausgaben ist interessant, dass es grosse Strukturunterschiede bei den Einkommensklassen gibt. Je geringer das Einkommen ist, desto mehr muss für die Wohnung aufgewendet werden. Das ist zwar keine neue Erkenntnis, aber die Daten sind trotzdem bemerkenswert. Haushalte mit weniger als 4'800 Franken Einkommen wenden für das Wohnen 24,5% oder ein ganzes Viertel ihres Budgets auf, während es bei Haushalten mit mehr als 12'000 Franken monatlich nur noch 14,3% sind. Die unteren Einkommensklassen sind also durch die Wohnkosten verhältnismässig stärker belastet als die oberen. Hier zeigt sich einmal mehr, wie bedeutsam es ist, dass der Wohnungsmarkt für die Schicht der Geringverdienenden Wohnungen mit günstigen Mietzinsen bereit hält. Die neu gestaltete mp- Homepage bietet nützliche Informationen. MIETEN & WOHNEN 6 | 04 5
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