Immomagazin Trend - Herbst 2018

Zusatzkosten
Müssen Leistungsänderungen bezahlt werden
Baukostenüberschreitungen sind ein
bekanntes Thema. Dabei muss es
nicht immer um groÿe Aufträge
gehen, auch beim Privaten kommen
diese Themen vor. Der oberste
Gerichtshof (OGH) hatte sich
der Rechtmäÿigkeit einer solchen
Zusatz-Rechnung zu widmen bei der
ein Kunde keine Mehrkosten zahlen
wollte.
Sachverhalt
Kaution einbehalten
Ein Verbraucher beauftragte einen
Unternehmer mit dem Umbau einer
Wohnung. Der Auftrag umfasste
die Leistungen und Einheitspreise für
diese in den Räumlichkeiten der Bau-
rma. Im Zuge der Bauausführung
kam es zu Kostenüberschreitungen
durch Zusatzaufträge des Kunden
auf der Baustelle. Dieser wollte die
Mehrkosten nicht zahlen, weil die
Aufträge auf der Baustelle beauftrag
hätte und von seinem Rücktrittsrecht
laut Fern- und Auswärtsgeschäfte
Gesetz (FAGG) gebrauch
gemacht hätte (Anmerkung: Werden
Aufträge nicht in den Räumlichkeiten
des Unternehmer geschlossen,
können Rücktrittrechte bestehen,
die zur Zahlungsfreiheit führen).
Entscheidung
Der Verbraucher musste die Mehrkosten
zahlen, da die Zusatzaufträge
rechtlich dem Hauptgeschäft zuzuordnen
sind. Im Rahmen eines Einheitspreisverfahrens
wird einem Kunden
kein Gesamtpreis zugesichert.
Da es bei Baustellen regelmäÿig zu
Leistungsanpassungen kommt gelten
diese als Konkretisierung des
Hauptvertrages und sind von diesem
umfasst. Daher kam dem Ort der
Auftragserteilung, in diesem Fall der
Baustelle, keine Bedeutung zu.
Unter welchen Voraussetzungen wird die Kaution einbehalten
Das Thema der Kaution bei Mietverträgen
wurde erst 2009 als gesetzliche
Regelung gestaltet und kommt
seither bei Voll- und Teilanwendung
des Mietrechtgesetzes (MRG) zur
Anwendung. Eine Kaution muss vom
Mieter nur geleistet werden, wenn
diese im Mietvertrag vorgesehen ist.
Bei der Rückstellung sind die wichtigsten
Fragen der Zeitpunkt und die
Höhe.
Zeitpunkt
Entgegen dem Gesetzestext kam es
durch Urteile zu einer gesetzeskorrigierenden
Auslegung. Der relevante
Zeitpunkt ist nicht das Ende des
Mietvertrages sondern der Zeitpunkt
der Rückstellung des Mietobjektes.
Erst nach diesem Zeitpunkt hat der
Vermieter die Möglichkeit das Mietobjekt
auf eventuelle Schäden zu
prüfen. Die Auszahlung der Kaution
muss unverzüglich erfolgen, wobei
es sich hier nicht um eine Zug-um-
Zug Verpichtung handelt. Vielmehr
muss dem Vermieter die Möglichkeit
gegeben werden, sich ein Bild über
mögliche Schäden zu verschaen.
Eine Frist von zwei bis drei Werktagen
erscheint sachgerecht. Falls
es notwendig ist, eine Schadenshöhe
zu ermitteln, ist jedenfalls Zeit
für die Einholung einer sachkundigen
Meinung (etwa per Kostenvoranschlag)
hinzu zu rechnen. Zu niedrige
Mietzahlungen sind aber jedenfalls
schon vor der Rückstellung zu
prüfen. Für noch nicht feststehende
Forderungen (etwa Heizkostenabrechnung)
ist eine Einbehaltung der
Kaution nicht zulässig. Ebenso dürfen
nur Forderungen, die den Inhalt
des Mietvertrags betreen berücksichtigt
werden.
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung
des Mieters und dient der Abdeckung
möglicher Schäden des Vermieters
durch unsachgemäÿe Handlungen
des Mieters.
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