BAK_Prognosestudie_Bauvolumina_2020_2024_final

Zukunft schaffen 

Bündner Baumeister 

www.gbv.ch 

Prognosen der Bauvolumina 

in den Bündner Wirtschaftsregionen 

2020 – 2024 

Spezialthema: Energieeffizienz im Gebäudebereich 

und Umsetzung Raumplanungsgesetz

Herausgeber 

Graubündnerischer Baumeisterverband in Zusammenarbeit mit BAK Economics. 

Unterstützt durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons Graubünden sowie die 

Graubündner Kantonalbank. 

Redaktion 

Alexis Bill-Körber 

Klaus Jank 

Felix Küppers 

Raphael Frey 

Auskunft 

Graubündnerischer Baumeisterverband 

Geschäftsstelle 

Postfach 291 

7001 Chur 

Tel. 081 257 08 08 

gbv@gbv.ch 

www.gbv.ch 

© 2019 by BAK Economics AG 

BAK Economics «Prognosen der Bauvolumina in den Bündner Regionen 2020 - 2024» 

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Prognosen der Bauvolumina in den Bündner 

Regionen 2020 - 2024 

(Spezialthemen: Energieeffizienz im Gebäudebereich + Umsetzung Raumplanungsgesetz) 


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BAK Economics AG «Prognosen der Bauvolumina in den Bündner Regionen 2020 – 2024» 

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Einleitung 

Die frühzeitige «Prognosen Erkennung Bauvolumina von Entwicklungen in den Bündner und Regionen Veränderungen 2020 – im 2024» Marktumfeld setzen die ist für Reihe jede der Prognosen 

Unternehmung zur künftigen Baunachfrage eine wesentliche im Grundlage Kanton Graubünden ihrer strategischen in der vierten Planung. Auflage Grund seit der 2005 positiven fort. Im Auftrag 

Rückmeldungen des Graubündnerischen über die von Baumeisterverbandes BAKBASEL verfassten (GBV) Studien verfasst "Prognosen BAK Basel Bauvolumina diese Studie in den jeweils Bündner mit einem 

Wirtschaftsregionen zeitlichen Vorblick von 2005 fünf – 2009 Jahren. und Zusätzlich 2010 – 2014“ zur hat allgemeinen der Vorstand Nachfrageprognose des Graubündnerischen werden in der vorliegenden 

Ausgabe die beschlossen, Energieeffizienz die Studie im Gebäudebereich für den Zeitraum und 2015 die – 2019 Umsetzung neu aufzulegen. des Raumplanungsge 

Die 

Baumeisterverbandes 

Neuauflage setzes als Schwerpunkte fällt zeitlich zusammen beleuchtet. mit den stark wahrnehmbaren Auswirkungen der Beschränkungen im 

Zeitwohnungsbau. Diesem Aspekt ist denn auch ein Schwerpunkt der aktuellen Prognosestudie gewidmet. 

Verbandsintern wollen wir damit unsere Mitglieder in ihrer unternehmerischen Analyse des Marktumfeldes 

innen unterstützen. wollen wir Die unsere frühzeitige Mitglieder Erkennung in den unternehmerischen von Entwicklungen Analysen und Veränderungen ihres Marktumfeldes im Marktumfeld 

Gegen 

unterstützen. ist eine wesentliche Solche Analysen Grundlage bilden der die strategischen Grundlage der Planung strategischen im Unternehmen. Ausrichtung Die jeder Studie Unternehmung. erhellt in einem 

Die übergeordneten Studie erhellt in Rahmen einem übergeordneten die Einflussfaktoren, Rahmen welche die Einflussfaktoren, auf die Entwicklung welche der auf künftigen die Entwicklung Baunachfrage der 

künftigen einwirken. Baunachfrage Die Bevölkerungsentwicklung, einwirken. Die Bevölkerungsentwicklung, die allgemeine wirtschaftliche die allgemeine Entwicklung, wirtschaftliche die Perspektiven im 

Entwicklung, öffentlichen die Finanzhaushalt Perspektiven im oder öffentlichen gesetzgeberische Finanzhaushalt Rahmenbedingungen oder gesetzgeberische wie die Beschränkungen Umsetzung des wie Raumplanungsgesetzes 

Falle der Zweitwohnungsgesetzgebung (RPG1) sind solche Parameter. sind solche Die Parameter. resultierende Die resultierende Gesamtprognose Gesamtprognose der Baunachfrage der 

im 

Baunachfrage 2020 – 2024 ist 2015 nach – 2019 den ist 11 nach Regionen den Wirtschaftsregionen des Kantons Graubünden des Kantons gegliedert. Graubünden gegliedert. 

Gegen aussen soll die Studie aufzeigen, dass sich die Bauwirtschaft im Kanton Graubünden ihrer 

volkswirtschaftlichen Bedeutung bewusst ist und sie sich deshalb regelmässig mit der Entwicklung der 

Branche auseinandersetzt. 

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BAKBASEL 

«Prognosen der Bauvolumina in den Bündner 

Wirtschaftsregionen 2015 - 2019»

Einleitung 



www.gbv.ch 

Die Gegenüber frühzeitige der Erkennung Öffentlichkeit von Entwicklungen wollen wir aufzeigen, und Veränderungen dass sich die im Marktumfeld Bauwirtschaft ist regelmässig für jede mit der 

Unternehmung Entwicklung der eine Branche wesentliche auseinandersetzt Grundlage ihrer und strategischen sich damit ihrer Planung. Verantwortung Auf Grund der und positiven volkswirtschaft 

Rückmeldungen li chen Bedeutung über für die den von Kanton BAKBASEL Graubünden verfassten bewusst Studien ist. "Prognosen Veränderungen Bauvolumina sollen in erkannt den Bündner und die 

Wirtschaftsregionen Unternehmen in die 2005 Lage – versetzt 2009 und werden, 2010 – 2014“ sich rechtzeitig hat der Vorstand darauf des auszurichten, Graubündnerischen damit die Bauwirtschaft 

Baumeisterverbandes in Graubünden auch beschlossen, in Zukunft solide die Studie aufgestellt für den bleibt, Zeitraum und 2015 deren – 2019 Ausrichtung neu aufzulegen. sich Die eine strategische 

Markbeobachtung fällt zeitlich zusammen abstützt. mit Sie den strahlt stark somit wahrnehmbaren einen Umgang Auswirkungen mit Veränderungen Beschränkungen aus, welcher im 

Neuauflage 

Zeitwohnungsbau. den Mitarbeitenden Diesem in den Aspekt Unternehmen ist denn auch Vertrauen ein Schwerpunkt vermittelt der und aktuellen jungen Menschen Prognosestudie in unserem gewidmet. Kanton 

für ihre Aus- und Weiterbildung langfristige und attraktive Perspektiven eröffnet. 

Gegen innen wollen wir unsere Mitglieder in den unternehmerischen Analysen ihres Marktumfeldes 

unterstützen. Dem Departement Solche für Analysen Volkswirtschaft bilden die Grundlage Soziales der des strategischen Kantons Graubünden Ausrichtung jeder sowie Unternehmung. 

der Graubündner 

Die Kantonalbank Studie erhellt danken in einem wir übergeordneten für die partnerschaftliche Rahmen die und Einflussfaktoren, finanzielle Unterstützung welche auf die des Entwicklung Projektes. der 

künftigen Baunachfrage einwirken. Die Bevölkerungsentwicklung, die allgemeine wirtschaftliche 

Entwicklung, Chur, November die Perspektiven 2019 im öffentlichen Finanzhaushalt oder gesetzgeberische Beschränkungen wie 

im Falle der Zweitwohnungsgesetzgebung sind solche Parameter. Die resultierende Gesamtprognose der 

Baunachfrage 2015 – 2019 ist nach den Wirtschaftsregionen des Kantons Graubünden gegliedert. 


Gegen aussen soll die Studie aufzeigen, dass sich die Bauwirtschaft im Kanton Graubünden ihrer 

volkswirtschaftlichen Der Präsident Bedeutung Der bewusst Geschäftsführer ist und sie sich deshalb regelmässig mit der Entwicklung der 

Branche Maurizio auseinandersetzt. 

Pirola 

Andreas Felix 



Wirtschaftsregionen 2015 - 2019» 


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Erläuterungen 

Erläuterungen 

Die mittelfristigen Prognosen für die Graubündner Bauwirtschaft basieren auf einem bereits vielfältig 

eingesetzten subregionalen Subreg Prognosemodell (Subreg) Prognosemodell des Wirtschaftsforschungsinstituts des Wirtschaftsforschungsinstituts BAK Economics. BAKBASEL 

Economics. 

Die historische Basis der Bauprognosen bildet die gemeindescharfe jährliche Bau- und Wohnbaustatistik 

Die des historische Bundesamts Basis für Statistik der Bauprognosen (BFS). Diese bildet Daten die sind gemeindescharfe ein geeigneter jährliche Indikator, Bau- um und regionale Wohnbaustatistik 

des Marktpotenziale Bundesamts aufzuzeigen, für Statistik (BFS). insbesondere Diese Daten da sie sind die ein effektiven geeigneter Bauleistungen Indikator, um vor regionale Ort erfassen. Hierbei 

Marktpotenziale spielt es für die Erhebung aufzuzeigen, keine insbesondere Rolle, ob die da Bauleistungen sie die effektiven von Bündner Bauleistungen Unternehmen vor Ort erfassen. oder von Hierbei 

spielt ausserkantonalen es für die Erhebung Anbietern keine erbracht Rolle, werden. ob die Bauleistung von Graubündner Baufirmen oder von 

ausserkantonalen Anbietern erbracht werden. 

Allerdings enthalten die Basisstatistiken des BFS auch Tätigkeiten des Baunebengewerbes. Deswegen 

Allerdings wurden die enthalten Ausgangsdaten die BFS mit Basisstatistiken gängigen Umrechnungsschlüsseln auch Tätigkeiten des Baunebengewerbes. auf das Bauhauptgewerbe Deswegen umgerechnet. wurden 

die Gegenüber Ausgangsdaten den „Originaldaten“ mit gängigen führt Schlüsseln dies neben auf das einem Bauhauptgewerbe insgesamt kleineren umgerechnet. Volumen Gegenüber zu einer höheren den 

„Originaldaten“ Gewichtung des führt Tiefbaus. dies neben Dies liegt einem daran, insgesamt dass Tätigkeiten kleineren des Volumen Bauhauptgewerbes zu einer höheren im Tiefbau Gewichtung einen des 

Tiefbaus. höheren Anteil So haben an den Tätigkeiten gesamten des Bauinvestitionen Bauhauptgewerbes haben im als Tiefbau im Hochbau. einen deutlich höheren Anteil als im 

Hochbau. 

Bezüglich der Tiefbauinvestitionen ist auf eine weitere Besonderheit hinzuweisen. Bei Grossprojekten im 

Bezüglich Tiefbau, die der sich Tiefbauaufwendungen über mehrere Gemeinden ist auf bzw. eine sogar weitere mehrere Besonderheit Kantone hinzuweisen. erstrecken, Gerade erlauben bei die den Daten des 

massiven BFS häufig NEAT keine Arbeiten eindeutige der letzten regionale Jahre Abgrenzung. erlauben die Deswegen BFS Daten resultiert oftmals für keine den Gesamtkanton eindeutige regionale Graubünden 

Abgrenzung: ein gewisser Deswegen Anteil an regional resultiert nicht für zuordenbaren Gesamtkanton Tiefbauinvestitionen. 

Graubünden ein sehr hoher Anteil regional nicht 

zuordenbarer Tiefbauaufwendungen. Um eine einheitliche und vergleichbare Analysebasis für die 

Graubündner Regionen zu gewährleisten, wurden – wie bereits in den Vorgängerstudien aus den Jahren 

2004 und 2009 - nur die regional eindeutig zuordenbaren Daten in die Analysen und Prognosen 

einbezogen. 

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BAK Economics «Prognosen der 

Wirtschaftsregionen 

Bauvolumina in den Bündner 

2015 - 2019» 

Regionen 2020 - 2024» 

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Fazit der Studie 


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Nur leichter Anstieg der Bauausgaben im Zeitraum 2020 bis 2024 erwartet 

Im Prognosezeitraum 2020 bis 2024 ist insgesamt von einem nur leichten Anstieg der Bauinvestitionen im 

Bauhauptgewerbe auszugehen. Das durchschnittliche jährliche Investitionsvolumen dürfte gegenüber dem 

Zeitraum 2015 bis 2019 um 0.4 Prozent steigen. Dieser leichte Anstieg ist dem Tiefbau zu verdanken. Die 

öffentliche Hand und die Rhätische Bahn investieren kontinuierlich in zahlreiche Strassen-, Schienen- und 

Tunnelbauprojekte in Graubünden. Auf regionaler Ebene wird vor allem das Tiefbauvolumen in der Region 

Landquart aufgrund des Umbaus des Bahnhofs Landquart deutlich zunehmen. In der Region Maloja sinkt 

dagegen das Tiefbauvolumen gegenüber dem Zeitraum 2015 bis 2019. Zum einen werden die Arbeiten am 

Albula-Tunnel zwar noch andauern, aber nicht mehr ganz so umfangreich ausfallen werden wie in den 

letzten Jahren. Zum anderen wird auch das Grossprojekt ARA in S-chanf bald fertiggestellt sein. 

Im Wohnbau bleibt das Umfeld herausfordernd. Zwar ist die Redimensionierung durch die 

Zweitwohnungsinitiative abgeschlossen, doch neue Zweitwohnungen dürfen weiterhin in den meisten 

Gemeinden nicht gebaut werden. Zudem trüben die in Regionen wie Maloja und Moesa gestiegenen 

Leerstände den Ausblick. In den Regionen Landquart, Plessur und Imboden ist dagegen mit steigenden 

Wohnbauinvestitionen zu rechnen, da die Bevölkerung wächst, die Finanzierungsbedingungen attraktiv 

bleiben und auch die Leerstände hier noch moderat sind. Insgesamt dürften die kantonalen Wohnbauinvestitionen 

im Prognosezeitraum jedoch etwas tiefer liegen als in den Jahren 2015 bis 2019. 

Beim übrigen Hochbau rechnet BAK in Graubünden mit einem leichten Rückgang des Bauvolumens im 

Prognosezeitraum. Die deutlich sinkende Bautätigkeit in der Region Viamala ist dabei auf das Auslaufen der 

Arbeiten an der Justizvollzugsanstalt Realta zurückzuführen. Falls jedoch einige bislang noch nicht 

gesicherte Grossprojekte (z.B. das Hotel-Projekt Acla da Fontauna in der Region Surselva) umgesetzt 

werden, könnte das Bauvolumen im übrigen Hochbau in den betroffenen Regionen auch höher ausfallen. 


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Entwicklung in den Hauptkategorien 



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Prognose: Bauinvestitionen 2020 bis 2024 in Relation zu 2015 bis 2019 

Erwartete Bauausgaben 2020 - 2024 

Erwartete (in Relation Bauausgaben zum Niveau 2015 2020-24 - 2019) 

(in Relation zum Niveau 2015-2019) 

Gesamt 

Gesamt 

Hochbau 

Hochbau 

Tiefbau 

Tiefbau 

Wohnbau übriger 

Wohnbau 

übriger 

Hochbau 

Hochbau 

Kanton 

Kanton 

Graubünden 

Graubünden 

100.4% 

100.4% 

98.4% 

98.4% 

99.2% 

99.2% 

101.5% 

101.5% 

Region Region Landquart 111.5% 111.5% 104.4% 104.4% 104.7% 104.7% 132.0% 132.0% 

Plessur 106.1% 106.1% 100.9% 100.9% 102.0% 116.6% 

Bernina 105.7% 105.7% 98.7% 104.6% 107.2% 

Imboden 104.2% 104.2% 100.9% 100.7% 111.9% 

Prättigau / Davos 103.0% 103.0% 94.4% 99.8% 116.1% 

Surselva 102.0% 102.0% 99.9% 99.9% 94.1% 108.1% 

Engiadina Bassa // Val Val Müstair 96.7% 96.7% 96.1% 96.1% 92.5% 97.8% 97.8% 

Moesa 

95.8% 

95.8% 

94.0% 

94.0% 

94.6% 

94.6% 

104.1% 

104.1% 

Viamala 95.8% 100.6% 78.1% 102.1% 

Viamala 95.8% 100.6% 78.1% 102.1% 

Albula 95.7% 90.7% 103.7% 97.7% 

Albula 95.7% 90.7% 103.7% 97.7% 

Maloja 91.1% 95.1% 104.6% 86.6% 

Maloja 91.1% 95.1% 104.6% 86.6% 

Anmerkung: Durchschnittliches Bauinvestitionsniveau 2020 - 2024 in Relation zum Zeitraum 2015 - 2019, ausgedrückt 

zu Preisen des Jahres 2018, umgerechnet auf das Bauhauptgewerbe 

(Durchschnittliches Niveau 2015-2019 - 2019 = = 100%) 

Quelle: 

BFS, BAK Economics 


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Energieeffizientes Bauen ist zentral für die Energiestrategie 2050 

Das erste Schwerpunktthema dieser Studie widmet sich dem Thema Energieeffizienz im Bau. Die Reduktion 

des Energieverbrauchs von Gebäuden ist ein zentrales Element der Schweizer Energiestrategie 2050. Laut 

dem Bundesamt für Energie sowie dem Bundesamt für Natur und Umwelt ist der Schweizer Gebäudepark 

aktuell für etwa 50 Prozent des Primärenergieverbrauchs und für 27 Prozent der Gesamtemissionen an 

CO2-Äquivalenten in der Schweiz verantwortlich. 

Bis 2050 soll der Energieverbrauch im Gebäudesektor um etwa die Hälfte reduziert werden. Zur Erhöhung 

der Energieeffizienz bei Neubauten sollen die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn), 

das Gebäudeprogramm sowie Gebäudestandards wie der Schweizer Baustandard Minergie oder der 

Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS Hochbau) beitragen. In Graubünden wird heute jeder dritte 

Neubau als Minergie-Haus gebaut. Insgesamt gibt es im Kanton mittlerweile rund 1’100 Gebäude, welche 

mit einem Minergie-Zertifikat ausgestattet sind. 

Das grösste Potenzial für Energieeinsparungen liegt jedoch im Bestand. Trotz der stetig zunehmenden Zahl 

an Minergie-Neubauten liegt der Anteil der Minergie-Gebäude am Gesamtgebäudebestand erst bei 1.5% 

(Schweiz: 2%). Zudem gibt es noch viele alte Wohngebäude in Graubünden. Viele dieser älteren Gebäude 

werden mit fossilen Brennstoffen geheizt. In Graubünden betrug der Anteil von Öl-, Gas- und 

Elektroheizungen 2015 rund 61%. Der Anteil von Holz/Pellet, Fernwärme, Wärmepumpen und 

Sonnenkollektoren lag dagegen lediglich bei 38%. Somit besteht in Graubünden grosses Potenzial für 

energetische Sanierungen. Auch Ersatzneubauten können zur Erhöhung der Energieeffizienz beitragen, da 

in einigen Fällen der Abriss und die Erstellung von neuen Gebäuden die energetisch wirkungsvollste 

Bauweise darstellen. Aus wirtschaftlicher Sicht spricht insbesondere eine schlechte Bausubstanz für 

Ersatzneubauten anstelle von Sanierungen. 


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Der Bestand an Minergie-Gebäuden in Graubünden wächst kräftig 



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Bestand Minergie-Gebäude Juni 2019 / Wachstum Minergie Gebäude 2010 – 2019 p.a. 

Imboden 

Plessur 

Landquart 

25.0% 

20.0% 

Prättigau/Davos 

Surselva 

15.0% 

Viamala 

Albula 

Engiadina Bassa/ 

Val Müstair 

Maloja 

Moesa 

Bernina 

Minergie 

Minergie-P 

Minergie-P-ECO 

Minergie-A 

Minergie-A-ECO 

0 100 200 300 400 

10.0% 

5.0% 

0.0% 

Albula 

Bernina 


Val Müstair 

Imboden 

Landquart 

Maloja 

Moesa 

Plessur 

Prättigau/ 

Davos 

Surselva 

Viamala 

Anmerkung: Bestand im Juni 2019 in Einheiten, Wachstum 2010 – 2019 in Prozent pro Jahr 

Quelle: minergie.ch, BAK Economics 


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Umsetzung des Raumplanungskonzepts soll der Zersiedelung entgegenwirken 

Das zweite Schwerpunktthema der Studie beschäftigt sich mit der Umsetzung der Revision des 

Raumplanungsgesetzes (RPG1). Das Hauptziel der Revision ist eine stärkere Siedlungsentwicklung nach 

innen, um der Zersiedelung entgegenzuwirken. Ein zentrales Element des RPG1 ist die Überprüfung der 

kantonalen Richtpläne. Die Bauzonen in den Richtplänen sollen dem voraussichtlichen Bedarf für die 

nächsten 15 Jahre entsprechen. Nur wenn die in 15 Jahren zu erwartende Auslastungsquote (Quotient aus 

prognostizierter Bevölkerungsgrösse und kantonaler Kapazität) über 100% beträgt, darf ein Kanton künftig 

Neueinzonungen von Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) ohne kompensierende Auszonungen 

durchführen. Die Umsetzung der RPG1 hat Auswirkungen auf die Bauwirtschaft, denn in Gemeinden mit 

überdimensionierten WMZ wird es zukünftig weniger Neueinzonungen geben. Stattdessen wird der 

Stellenwert des verdichteten Bauens zunehmen. Neben höheren Umbauinvestitionen ist diesbezüglich 

insbesondere mit steigenden Ersatzneubauten zu rechnen. 

Die Richtplananpassung des Kantons Graubünden wurde 2019 vom Bundesrat genehmigt. Graubünden 

verfügt aktuell laut ARE GR über eine Auslastungsquote von 99.2 Prozent der Bauzonen. Damit liegt die 

WMZ-Kapazität im Kanton Graubünden leicht über dem ermittelten Bedarf der nächsten 15 Jahre. Es 

bestehen allerdings signifikante Unterschiede zwischen den Bündner Regionen. Laut ARE GR sind in den 

Regionen Imboden, Landquart und Plessur die Kapazitätsreserven deutlich kleiner als der bis 2030 zu 

erwartende zusätzliche Bedarf an Wohnraum. In den meisten Gemeinden dieser Regionen sind daher auch 

zukünftig neue Einzonungen notwendig. In den Regionen Viamala und Bernina liegen Kapazitätsreserve und 

Bedarf relativ nahe beieinander. In allen anderen Regionen sind dagegen die WMZ-Zonen klar 

überdimensioniert und somit in vielen Gemeinden Auszonungen notwendig. 


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In Imboden, Landquart und Plessur sind die Bauzonen zu klein 



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Bedarfsprognose 2030 und Kapazitätsreserve 

6000 Bedarfsprognose 2030 

mobilisierbare Kapazitätsreserve 

5000 

4000 

3000 

2000 

1000 

0 

-1000 

Anmerkung: 

Quelle: 

Kapazitätsreserve in Anzahl Einwohner (Liniengrafik), Bedarfsprognose bis 2030 in Personen (Säulengrafik) 

ARE GR, BAK Economics 


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Inhalt 

Teil I: 

Teil II: 

Teil III: 

Teil IV: 

Teil V: 

Teil VI: 

Rückblick 

Hauptergebnisse im Überblick 

Wirtschaftliches und demographisches Umfeld 

Aktuelle Strukturen und Entwicklungen in der Graubündner Bauwirtschaft 

Energieeffizienz im Gebäudebereich 

Umsetzung Raumplanungsgesetz 


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Teil I: 

Rückblick 


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Rückblick 

Zweitwohnungsinitiative hat zu einem Rückgang der Bautätigkeit geführt 

Die Bündner Baukonjunktur hat in den letzten Jahren die Folgen des Zweitwohnungsstopps zu spüren 

bekommen. Im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 lag das reale Investitionsvolumen im 

Bauhauptgewerbe knapp fünf Prozent tiefer als im Vergleichszeitraum 2010 bis 2014. 

Da in den meisten Bündner Gemeinden keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, hat vor allem 

die Wohnbautätigkeit nachgelassen. In diesem Segment lag das durchschnittliche Bauvolumen in den 

Jahren 2015 bis 2019 um rund 15 Prozent tiefer als im Zeitraum 2010 bis 2014. Der stärkste Rückgang im 

Wohnbau war in den Regionen Albula, Maloja, Engiadina Bassa / Val Müstair und Imboden zu verzeichnen. 

In den beiden Regionen Moesa und Viamala ist die Wohnbautätigkeit dagegen gestiegen. Insgesamt ist der 

Rückgang des Wohnbauvolumens etwas geringer ausgefallen als in der letzten Prognosestudie im Jahr 

2014 erwartet wurde. Hierzu beigetragen hat das weiterhin sehr günstige Finanzierungsumfeld, welches 

insbesondere den Bau von Mietwohnungen angekurbelt hat. 

Der sonstige Hochbau hat sich dagegen etwas schwächer als erwartet entwickelt. Das durchschnittliche 

jährliche Bauvolumen lag in diesem Segment knapp neun Prozent tiefer als in den Jahren 2010 bis 2014. 

Die Belastung durch den Frankenschock nach der Aufhebung des Euro-Mindestkurses gleich zu Beginn der 

Betrachtungsperiode hat den Betriebsbau in den letzten Jahres etwas gebremst. Insbesondere die 

Tourismusbranche hatte mit dem starken Franken zu kämpfen. Zudem konnte der Bau von Zweitwohnungen 

nur noch in sehr beschränktem Umfang zur Querfinanzierung von neuen Hotels genutzt werden. 

Eine wichtige Stütze der Bündner Bauwirtschaft blieb in den letzten Jahren dagegen der Tiefbau. Das 

durchschnittliche jährliche Tiefbauvolumen lag im Zeitraum 2015 bis 2019 um rund ein Prozent höher als 

im Vergleichszeitraum 2010 bis 2014. Hierzu beigetragen haben Grossprojekte wie der Albula-Tunnel. 


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Das Wohnbauvolumen ist um durchschnittlich 15 Prozent zurückgegangen 



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Durchschnittliche Investitionsniveaus 2015 - 2019 gegenüber 2010 - 2014 

160% 

140% 

120% 

100% 

80% 

60% 

40% 

20% 

0% 

Anmerkung: 

Quelle: 

Bau gesamt Wohnbau Sonstiger Hochbau Tiefbau 

Durchschnittliches Investitionsniveau 2010 bis 2014 = 100% (gestrichelte Linie), 

2015 – 2019 Realisiert: Effektive Werte (* 2018 /19 Prognose), 2015 – 2019 Prognostiziert: Prognosen aus 

der Studie des Jahres 2014 



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Teil II: 



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Nur leichter Anstieg des durchschnittlichen Bauinvestitionsvolumens erwartet 

Im Prognosezeitraum 2020 bis 2024 ist insgesamt von einem nur leichten Anstieg der Bauinvestitionen im 

Bauhauptgewerbe auszugehen. Das durchschnittliche jährliche Investitionsvolumen dürfte gegenüber dem 

Zeitraum 2015 bis 2019 um 0.4 Prozent steigen. Dieser leichte Anstieg ist dem Tiefbau zu verdanken. Die 

öffentliche Hand und die Rhätische Bahn investieren kontinuierlich in zahlreiche Strassen-, Schienen- und 

Tunnelbauprojekte in Graubünden. Auf regionaler Ebene wird vor allem das Tiefbauvolumen in der Region 

Landquart aufgrund des Umbaus des Bahnhofs Landquart deutlich zunehmen. In der Region Maloja sinkt 

dagegen das Tiefbauvolumen gegenüber dem Zeitraum 2015 bis 2019. Zum einen werden die Arbeiten am 

Albula-Tunnel zwar noch andauern aber nicht mehr ganz so umfangreich ausfallen wie in den letzten Jahren. 

Zum anderen wird auch das Grossprojekt ARA in S-chanf bald fertiggestellt sein. 

Im Wohnbau bleibt das Umfeld herausfordernd. Zwar ist die Redimensionierung durch die 

Zweitwohnungsinitiative abgeschlossen, doch neue Zweitwohnungen dürfen weiterhin in den meisten 

Gemeinden nicht gebaut werden. Zudem trüben die in Regionen wie Maloja und Moesa gestiegenen 

Leerstände den Ausblick. In den Regionen Landquart, Plessur und Imboden ist dagegen mit steigenden 

Wohnbauinvestitionen zu rechnen, da die Bevölkerung wächst, die Finanzierungsbedingungen attraktiv 

bleiben und auch die Leerstände hier noch moderat sind. Insgesamt dürften die kantonalen Wohnbauinvestitionen 

im Prognosezeitraum jedoch etwas tiefer liegen als in den Jahren 2015 bis 2019. 

Beim übrigen Hochbau rechnet BAK in Graubünden mit einem leichten Rückgang des Bauvolumens im 

Prognosezeitraum. Die deutlich sinkende Bautätigkeit in der Region Viamala ist dabei auf das Auslaufen der 

Arbeiten an der Justizvollzugsanstalt Realta zurückzuführen. Falls jedoch einige bislang noch nicht 

gesicherte Grossprojekte (z.B. das Hotel-Projekt Acla da Fontauna in der Region Surselva) umgesetzt 

werden, könnte das Bauvolumen im übrigen Hochbau in den betroffenen Regionen auch höher ausfallen. 


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Entwicklung in den Hauptkategorien 



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Prognose: Bauinvestitionen 2020 bis 2024 in Relation zu 2015 bis 2019 

Erwartete Bauausgaben 2020 - 2024 

Gesamt 

Hochbau 

Tiefbau 

(in Relation zum Niveau 2015 - 2019) 

Gesamt 

Hochbau 

Tiefbau 

Erwartete Bauausgaben 2020-24 

Wohnbau übriger 

(in Relation zum Niveau 2015-2019) 

Wohnbau Hochbau übriger 

Kanton Graubünden 100.4% 98.4% 

Hochbau 

99.2% 101.5% 

Kanton 

Region 

Graubünden 

Landquart 

100.4% 

111.5% 

98.4% 

104.4% 104.7% 

99.2% 101.5% 

132.0% 

Region Landquart Plessur 111.5% 106.1% 104.4% 100.9% 104.7% 102.0% 132.0% 116.6% 

Plessur Bernina 106.1% 105.7% 100.9% 98.7% 102.0% 104.6% 116.6% 107.2% 

Bernina Imboden 105.7% 104.2% 98.7% 100.9% 104.6% 100.7% 107.2% 111.9% 

Imboden 104.2% 100.9% 100.7% 111.9% 

Prättigau / Davos 103.0% 94.4% 99.8% 116.1% 

Prättigau / Davos 103.0% 94.4% 99.8% 116.1% 

Surselva 102.0% 99.9% 94.1% 108.1% 

Surselva 102.0% 99.9% 94.1% 108.1% 

Engiadina Bassa / Val Müstair 96.7% 96.1% 92.5% 97.8% 

Engiadina Bassa / Val Müstair 96.7% 96.1% 92.5% 97.8% 

Moesa 95.8% 94.0% 94.6% 104.1% 

Moesa 95.8% 94.0% 94.6% 104.1% 

Viamala Viamala 95.8% 95.8% 100.6% 100.6% 78.1% 78.1% 102.1% 102.1% 

Albula 95.7% 95.7% 90.7% 90.7% 103.7% 97.7% 97.7% 

Maloja 91.1% 91.1% 95.1% 95.1% 104.6% 86.6% 

Anmerkung: Durchschnittliches Bauinvestitionsniveau 2020 - 2024 in Relation zum Zeitraum 2015 - 2019, ausgedrückt 

zu Preisen des Jahres 2018, umgerechnet auf das Bauhauptgewerbe 

(Durchschnittliches Niveau 2015-2019 - 2019 = 100%) 

Quelle: 



191 


21


Maloja und Plessur sind die wichtigsten Bündner Bauregionen 

Die Region Maloja ist 2020 bis 2024 mit einem geschätzten Bauinvestitionsvolumen von rund 160 Mio. 

CHF pro Jahr (ausgedrückt in Preisen des Jahres 2018) die grösste Bündner Bauregion. Das 

Tiefbauvolumen in Maloja ist wesentlich grösser als in den anderen Regionen. Ein Grund hierfür sind die 

laufenden Arbeiten am Grossprojekt Albula-Tunnel. Allerdings werden die jährlichen Investitionen in den 

Albula-Tunnel im Prognosezeitraum bis 2024 allmählich sinken. 

Die Region Plessur folgt knapp hinter der Region Maloja auf dem zweiten Rang. In der Region Plessur 

dürften vor allem die Bauinvestitionen im übrigen Hochbau in den nächsten Jahren einen hohen Umfang 

erreichen, wozu zahlreiche Grossprojekte entscheidend beitragen (z.B. Neu-/Umbau des Kantonsspitals 

Chur sowie der geplante Neubau des Hochschulzentrums bei der Pulvermühle in Chur). 

In den Regionen Imboden und Moesa ist die Bedeutung des Wohnbaus sehr hoch. Mehr als die Hälfte der 

Bauinvestitionen im Zeitraum 2020 bis 2024 entfällt auf Wohnbauten in diesen beiden Regionen. 

Um Missverständnisse zu vermeiden, sei an dieser Stelle nochmals auf die Besonderheiten der 

dargestellten Kenngrössen gegenüber den Baustatistiken des Baumeisterverbandes verwiesen. Die Basis 

der dargestellten Prognosen bilden die historischen Erhebungen des Bundesamts für Statistik (BFS). Diese 

abseits von einzelnen Tiefbaugrossprojekten zumeist gemeindescharfen Daten sind ein guter Indikator, um 

Marktpotenziale aufzuzeigen. Insbesondere werden für eine Region alle Bauleistungen erfasst, unabhängig 

davon, ob die Akteure aus Graubünden, anderen Kantonen oder dem Ausland kommen. Leistungen von 

Bündner Baufirmen in anderen Kantonen oder dem Ausland werden dagegen nicht berücksichtigt. Da die 

BFS-Statistiken das gesamte Baugewerbe (also Bauhaupt- und Baunebengewerbe zusammen) kumulieren, 

wurden die Daten mit gängigen Umrechnungsschlüsseln auf das Bauhauptgewerbe umgerechnet. 


20 

22

Maloja und Plessur sind die wichtigsten Bündner Bauregionen 



www.gbv.ch 

Durchschnittliches Investitionsvolumen im Bauhauptgewerbe im Zeitraum 2020 bis 2024 

180 Tiefbau 

160 

übriger Hochbau 

140 

120 

Wohnbau 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

Anmerkung: Durchschnittliche jährliche Bauinvestitionen in Mio. CHF ausgedrückt in Preisen des Jahres 2018, 

umgerechnet auf das Bauhauptgewerbe 

Quelle: BFS, BAK Economics 


21 


23


Zahlreiche Hochbau-Grossprojekte in Graubünden geplant 

Die Bautätigkeit in der Region Plessur wird in den nächsten Jahren stark durch Grossprojekte im 

Hochbausegment geprägt. An erster Stelle ist hier das Kantonsspital in Chur zu nennen. Zwar haben die 

Bauarbeiten bereits 2015 begonnen, doch auch im Zeitraum 2020 bis 2023 fällt nochmals ein 

beträchtliches Bauvolumen an. Allerdings umfassen die Investitionen auch Ausbauarbeiten sowie andere 

Anlageinvestitionen. Das Investitionsvolumen der klassischen Baumeisterarbeiten fällt somit geringer aus 

als es die reinen Investitionsvorhaben suggerieren. 

Ab dem Jahr 2022 ist zudem der Bau des neuen Hochschulzentrums bei der Pulvermühle in Chur geplant. 

Allerdings laufen die Bauarbeiten am Verwaltungszentrum Sinergia im Jahr 2020 aus. 

Auch die Region Maloja profitiert im Prognosezeitraum von Grossprojekten. In Samedan wird ein neues 

Migros-Einkaufszentrum gebaut, zudem wird das Pflegeheim Promulins ausgebaut und der Flughafen 

erneuert. 

Ferner besteht die Möglichkeit, dass noch weitere Hochbaugrossprojekte umgesetzt werden, die zum 

jetzigen Zeitpunkt noch nicht gesichert und daher nicht in den Prognosen berücksichtigt wurden. Ein 

Beispiel ist das Hotelprojekt Acla da Fontauna in der Region Surselva, gegen das Einsprachen eingereicht 

wurden. Falls das Projekt gebaut wird, ist mit einem Bauvolumen von bis zu 100 Mio. CHF zu rechnen. In 

St. Moritz ist zudem ein neues Pflegeheim in Planung, über welches Ende 2019 abgestimmt wird. 


22 

24



www.gbv.ch 

Hochbau-Grossprojekte in Graubünden im Zeitraum 2020 - 2024 

Bauvolumina Grossprojekte Hochbau 2020 - 2024 

160 

140 

120 

100 

80 

Ausbau Pflegeheim Promulins (Maloja) 

Erneuerung Flughafen Samedan (Maloja) 

Migros Samedan (Maloja) 

Sanierung Eisstadion Davos (Prättigau/Davos) 

Hochschulzentrum Pulvermühle Chur (Plessur) 

Neubau Sinergia in Chur (Plessur) 

Kantonsspital Chur (Plessur) 

60 

40 

20 

0 

Anmerkung: 

Quelle: 

2020 2021 2022 2023 2024 

In Mio. CHF 

Rhätische Bahn, BAK Economics 


23 


25


Albula-Tunnel und Umbau Bahnhof Landquart sind die grössten Tiefbauprojekte 

Auch im Tiefbau stehen im Zeitraum 2020 bis 2024 einige Grossprojekte an. Die Rhätische Bahn ist ein 

sehr grosser Auftraggeber mit den beiden Grossprojekten Albulatunnel und Umbau des Bahnhofs 

Landquart. Die Bauarbeiten am Albulatunnel haben bereits 2015 begonnen und werden voraussichtlich bis 

ins Jahr 2024 andauern. In den Jahren 2020 bis 2024 sind Gesamtinvestitionen in Höhe von knapp 120 

Mio. CHF zu erwarten. Die Investitionen enthalten jedoch auch vorbereitende Arbeiten und 

Ausbautätigkeiten (z.B. Projektierung, Bauleitung, Bahntechnik usw.); das Investitionsvolumen im 

Bauhauptgewerbe wird somit etwas geringer ausfallen. 

Der Umbau des Bahnhofs in Landquart hat 2018 begonnen und wird noch bis 2023 anhalten. Ein gewisser 

Teil des Bauvolumens von insgesamt knapp 200 Mio. CHF dürfte allerdings im Hochbau-Segment anfallen. 

Daneben tätigen auch das ASTRA und der Kanton Graubünden weiterhin umfangreiche Investitionen in 

Tiefbauprojekte in Graubünden. Das ASTRA ist z.B. für die Sanierung des Gotschnatunnels verantwortlich, 

während der Kanton einige Kantonsstrassen erneuert, wie z.B. die Engadiner Strasse. 


24 

26



www.gbv.ch 

Geplante Tiefbau-Grossprojekte in Graubünden im Zeitraum 2020 - 2024 

Bauvolumina Grossprojekte Tiefbau 2020 - 2024 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

A 13 Zizers (Landquart) 

Umbau Bahnhof Landquart (Landquart) 

Gotschnatunnel (Prättigau / Davos) 

Tunnelsanierung Giarcun und Magnacun (Engiadina Bassa / Val Müstair) 

Engadiner Strasse (Engiadina Bassa / Val Müstair) 

Tunnel Rofla + Crapteig (Viamala) 

Albulatunnel (Albula/Maloja) 

Neubau ARA in S-chanf (Maloja) 

80 

60 

40 

20 

0 

Anmerkung: 

Quelle: 


In Mio. CHF 

Tiefbauamt Graubünden, Rhätische Bahn, BAK Economics, ASTRA 


25 


27

28



www.gbv.ch 

Teil III: 



26 


29


Erst ab 2021 ist mit allmählich steigenden Zinsen zu rechnen 

Die Leitzinsen der SNB sowie die Renditen auf Schweizer Staatsanleihen haben im Zeitraum 2015 bis 2019 

ein rekordtiefes Niveau erreicht. Der dadurch herrschende Anlagenotstand hat insbesondere den 

Mietwohnungsbau in der Schweiz und auch in Graubünden angekurbelt. Institutionelle Anleger wie z.B. 

Pensionskassen investieren zunehmend in Immobilien, da sich mit den meisten alternativen Anlagen kaum 

noch Rendite erzielen lässt. 

Der Hauptgrund für das anhaltend tiefe Zinsniveau ist die Entwicklung im Euroraum. Die volatile 

Wirtschaftsentwicklung im Euroraum und die zahlreichen Unsicherheitsfaktoren wie aktuell die ungelöste 

Brexit-Frage oder die globalen Handelsstreitigkeiten lassen die Europäische Zentralbank weiter an ihrer 

expansiven Geldpolitik festhalten. Angesichts der jüngsten Konjunkturabschwächung im Euroraum und der 

nach wir vor verhaltenen Inflationsentwicklung ist davon auszugehen, dass die EZB frühestens im 

Jahresverlauf 2021 mit Zinserhöhungen beginnen wird. 

BAK geht daher davon aus, dass auch die SNB nicht vor 2021 eigene Zinserhöhungen durchführen wird. 

Ansonsten würde der Aufwertungsdruck auf den Franken weiter zunehmen. Zudem dürften die ab 2021 

prognostizierten Zinserhöhungen in sehr langsamen Tempo durchgeführt werden. Die Renditen von 

zehnjährigen Schweizer Staatsanliehen und auch die Hypothekarzinsen werden somit noch einige Zeit auf 

tiefem Niveau bleiben. Erst gegen Ende des Prognosezeitraums 2023/2024 könnten die Hypothekarzinsen 

(Laufzeit 7 – 10 Jahre) voraussichtlich wieder die 2%-Marke überschreiten. Allerdings wurde 2019 eine 

weitere Verschärfung der Selbstregulierung der Banken bei der Hypothekenvergabe beschlossen, wobei 

insbesondere die maximale Belehnungshöhe reduziert wurde. Dennoch dürften die 

Finanzierungsbedingungen insgesamt noch einige Zeit günstig bleiben und auch der Anlagenotstand wird 

weiterhin anhalten. 


27 

30

Geplante Erst ab 2021 Tiefbau-Grossprojekte ist mit allmählich steigenden in Graubünden Zinsen im zu Zeitraum rechnen2020 - 2024 



www.gbv.ch 

Bauvolumina Zinsumfeld Grossprojekte Tiefbau 2020 - 2024 

200 

3.5% 

A 13 Zizers (Landquart) Leitzinsen 

180 3.0% 

Umbau Bahnhof Langfristige Landquart (Landquart) Zinsen 

160 2.5% 


Hypothekarzinsen 


140 2.0% 


120 

1.5% 



100 

1.0% 


80 

0.5% 

60 

0.0% 

40 

-0.5% 

20 

-1.0% 

0 

2010 

2020 

2012 2014 

2021 

2016 

2022 

2018 2020 

2023 

2022 



Anmerkung: 

Anmerkung: 

Leitzinsen, Rendite der langfristigen Zinsen (10-jährige Schweizer Staatsanleihen) und festverzinsliche 

In Hypothekarkredite Mio. CHF (Laufzeit 7 bis 10 Jahre) in % 

Quelle: 

Tiefbauamt SNB, BAK Economics Graubünden, Rhätische Bahn, BAK Economics, ASTRA 

BAK 


Economics 

Economics 

«Prognosen 

«Prognosen 

der 

der 

Bauvolumina 


in 

in 

den 

den 

Bündner 

Bündner 

Regionen 

Regionen 



- 2024» 

2024» 

25 

28 


31


Graubünden wächst weniger dynamisch als die Schweiz 

Die Wirtschaft des Kantons Graubünden dürfte in den nächsten Jahren im Schweizer Vergleich 

unterdurchschnittlich wachsen. Rechnet man den Wertschöpfungsanteil der Bauwirtschaft heraus, dürfte 

die reale kantonale Wertschöpfung im Zeitraum 2020 bis 2024 um durchschnittlich 0.8% pro Jahr 

zunehmen (Schweiz: +1.5% p.a.). 

Ein Grund für die im Schweizer Vergleich unterdurchschnittlichen Perspektiven ist die hohe Bedeutung von 

tendenziell eher wachstumsschwachen Branchen wie der Tourismusindustrie in Graubünden. Der Tourismus 

sowie der Detailhandel in Graubünden haben zudem in besonderem Umfang mit dem starken Franken zu 

kämpfen. Insbesondere die Gebirgsregionen sind stark abhängig vom Tourismus sowie der Bau- und 

Landwirtschaft. In den Bergregionen Engiadina Bassa / Val Müstair, Albula und Surselva sind daher in den 

nächsten Jahren nur verhaltene Wachstumsraten zu erwarten. 

In der Region Bernina ist dagegen dank den Stromhandelsaktivitäten der ansässigen Repower AG eine 

dynamische Wirtschaftsentwicklung in den nächsten Jahren zu erwarten. Die Strompreise sind seit den 

2016 erreichten Tiefständen wieder deutlich gestiegen. Auch die Nordbündner Regionen (Imboden, 

Landquart und Plessur) und die Region Moesa haben insgesamt solide Wachstumsperspektiven. Die 

Nordbündner Regionen profitieren von einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur und einer Vielzahl an 

wettbewerbsfähigen Unternehmen in den Bereichen Kunstoffen/Chemie, Medtech und Maschinenbau (z.B. 

Ems-Chemie und Hamilton). Zudem ist in Nordbünden die Verfügbarkeit von qualifizierten Arbeitskräften 

besser als in anderen Regionen. 


29 

32



www.gbv.ch 

Wirtschaftsprognosen 2020 - 2024 

Durchschnittliches Wachstum der realen Bruttowertschöpfung pro Jahr (ohne Bauwirtschaft) 

reale BWS ohne Bau Trend 2020 - 2024 

Schweiz 1.5% 

Graubünden 0.8% 

Bernina 2.6% 

Moesa 1.4% 

Imboden 1.3% 

Landquart 1.0% 

Viamala 0.9% 

Prättigau / Davos 0.9% 

Plessur 0.7% 

Maloja 0.6% 

Albula 0.5% 

Engiadina Bassa / Val Müstair 0.3% 

Surselva 0.3% 

Anmerkung: 

Quelle: 

Durchschnittliche reale Veränderung pro Jahr im Zeitraum 2020 – 2024 in Prozent 

BAK Economics 


30 


33


Bevölkerungsprognosen 2020 - 2024 

Der Kanton Graubünden zählt mit aktuell knapp 200'000 Einwohnern zu den mittelgrossen Schweizer 

Kantonen. Gemäss den aktuellen Bevölkerungsszenarien des Bundesamts für Raumentwicklung ARE wird 

die Bevölkerungszahl Graubündens in den Jahren 2020 bis 2024 um durchschnittlich 0.4% pro Jahr 

ansteigen. Damit sind die Bevölkerungsperspektiven verhaltener als im Gesamtschweizer Durchschnitt 

(Schweiz: +0.9% p.a.). Das leicht positive Bevölkerungswachstum im Kanton Graubünden ist vor allem auf 

die Zuwanderung aus dem Ausland zurückzuführen. 

Zwischen den Bündner Regionen gibt es deutliche Unterschiede, was die erwartete demographische 

Entwicklungen angeht. In den Nordbündner Regionen (Landquart, Imboden und Plessur) und der Region 

Viamala wird in den nächsten Jahren mit einer dynamischen Bevölkerungsentwicklung gerechnet. Die 

Nordbündner Regionen bleiben dank ihrer hohen Standortqualität, wie etwa der guten Verkehrsanbindung, 

attraktive Wohnorte. 

In vielen Bergregionen ist dagegen von leicht sinkenden Bevölkerungszahlen auszugehen. Ausschlaggebend 

ist der Strukturwandel hin zu Wissenstätigkeiten und Berufen im Dienstleistungssektor, der für eine 

Abwanderung aus Randregionen in die Zentren sorgt. Das hat negative Folgen für die zukünftige 

wirtschaftliche Entwicklung, denn dieser Verlust an Arbeitskräften, Ideen, Steuereinnahmen usw. reduziert 

neue Impulse zur wirtschaftlichen Stärkung der Bergregionen. 


31 

34



www.gbv.ch 

Bevölkerungsprognosen 2020 - 2024 

Durchschnittliches Bevölkerungswachstum pro Jahr 

Bevölkerung Trend 2020 - 2024 

Schweiz 0.9% 

Graubünden 0.4% 

Landquart 1.1% 

Imboden 1.0% 

Viamala 0.8% 

Moesa 0.6% 

Plessur 0.5% 

Prättigau / Davos 0.2% 

Maloja 0.1% 

Bernina -0.1% 

Surselva -0.1% 

Engiadina Bassa / Val Müstair -0.2% 

Albula -0.3% 

Anmerkung: 

Quelle: 

Durchschnittliche Veränderung pro Jahr im Zeitraum 2020 - 2024 in Prozent 

BAK Economics, ARE Graubünden 


32 


35


Immobilienpreise waren in Graubünden zuletzt rückläufig 

Sowohl in der Schweiz als auch in Graubünden kannten die Immobilienpreise lange Zeit nur den Weg nach 

oben. Zwischen 2008 und 2014 stiegen die Immobilienpreise in Graubünden um 35 Prozent. Seitdem hat 

sich die Preisdynamik jedoch deutlich abgeschwächt und im Zeitraum 2015 bis Anfang 2019 war sogar ein 

leichter Rückgang der Immobilienpreise in Graubünden zu verzeichnen. Allerdings bestehen weiterhin 

grössere regionale Unterschiede und in vielen Bündner Regionen ist das Preisniveau weiterhin auf hohem 

Niveau. 

Ein Grund für den Preisrückgang in den letzten Jahren sind die vielerorts gesunkenen Preise für 

Zweitwohnungen. Nach dem Verbot von neuen Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem 

Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent waren die meisten Beobachter eigentlich davon 

ausgegangen, dass die Preise im Zuge des Verbots weiter anziehen werden. Doch da sich das 

Wohnungsangebot aufgrund der umfangreichen Last-Minute-Gesuche massiv ausgeweitet hat, sind die 

Preise in den letzten Jahren in den meisten Regionen gesunken. Hinzu kommt, dass der starke Franken die 

ausländische Nachfrage nach Immobilien in Graubünden gedrosselt hat. 


33 

36

Immobilienpreise waren in Graubünden zuletzt rückläufig 



www.gbv.ch 

Immobilienpreise Wohneigentum 

150 

140 

Schweiz - Wohneigentum 

Graubünden - Wohneigentum 

130 

120 

110 

100 

90 

80 

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 

Anmerkung: Entwicklung Transaktionspreise Wohneigentum (gewichtetes Aggregat aus EWG + EFH), indexiert 2008 = 100 

Quelle: BAK Economics, Fahrländer & Partner 


34 


37


Öffentliche Finanzen im Kanton Graubünden 

Die öffentlichen Auftraggeber im Kanton Graubünden sehen sich im Prognosezeitraum mit 

Herausforderungen konfrontiert. Aktuell liegt der Selbstfinanzierungsgrad des Kantons unter 50 Prozent. 

Langfristig ist ein derartig tiefer Selbstfinanzierungsgrad nicht nachhaltig, da er zu einem raschen Rückgang 

der Liquidität und langfristig zu Verschuldung führt. 

Dennoch ist zumindest bis 2022 gemäss Finanzplan weiter von hohen Nettoinvestitionen auszugehen. 

Insbesondere die Investitionen im Strassenbereich dürften auf hohem Niveau bleiben. In den Jahren 2019 

und 2020 laufen zwar zwei grosse Hochbauprojekte der öffentlichen Hand aus (Verwaltungszentrum 

Sinergia Chur und Justizvollzugsanstalt Realta), doch mit dem Hochschulzentrum bei der Pulvermühle in 

Chur ist ab 2022 schon ein neues Grossprojekt geplant. Zudem werden die Arbeiten am Kantonsspital in 

Chur voraussichtlich noch bis 2023 andauern. Die öffentliche Hand dürfte somit weiter eine wichtige Stütze 

der Bauwirtschaft in Graubünden bleiben. 

Allerdings rechnet das Departement für Finanzen und Gemeinden in Graubünden in den Jahren 2020 bis 

2022 mit Defiziten zwischen 52 Millionen und 82 Millionen in der Erfolgsrechnung, da die stagnierende 

Ertragsseite nicht mit dem Ausgabenwachstum Schritt halten kann. Somit fällt der finanzpolitische 

Spielraum in Graubünden mittelfristig deutlich kleiner aus als in der Vergangenheit. 


35 

38

Öffentliche Finanzen im Kanton Graubünden 



www.gbv.ch 

Rechnungsabschlüsse 2000 – 2017, Budget 2018 - 2019 sowie Finanzplanung 2020 - 2022 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

-50 

-100 

-150 

Nettoinvestitionen in Mio. CHF 

Aufwands- / Ertragsüberschuss in Mio. CHF 

Selbstfinanzierungsgrad in % 

Anmerkung: In Mio. CHF bzw. in % 

Quelle: Departement für Finanzen und Gemeinden Graubünden 


36 


39

40



www.gbv.ch 

Teil IV: 

Aktuelle Strukturen in der Bündner Bauwirtschaft 

BAK BAK Economics Economics AG «Prognosen der «Prognosen Bauvolumina der in den Bauvolumina Bündner Regionen in den 2020 Bündner – 2024» Regionen 2020 - 2024» 

37 41

Aktuelle Strukturen in der Graubündner Bauwirtschaft 

Wirtschaftsstruktur in Graubünden: Hohe Bedeutung des Baugewerbes 

Das Baugewerbe ist ein sehr wichtiger Wirtschaftsfaktor im Kanton Graubünden. Im Jahr 2017 lag der Anteil 

der Bauwirtschaft an der kantonalen Wertschöpfung bei 9.4 Prozent – deutlich höher als im Schweizer 

Durchschnitt (Schweiz: 5.3%). Auch der Anteil der Bauwirtschaft an den Beschäftigten in 

Vollzeitäquivalenten ist in Graubünden mit 11.9 Prozent wesentlich höher als in der Gesamtschweiz 

(Schweiz: 7.9%). Die überdurchschnittlich hohe Bedeutung des Tiefbaus in Graubünden ist ein Grund für die 

überproportionale Bedeutung der Bauwirtschaft in Graubünden. Allerdings ist der Anteil der Bauwirtschaft 

an der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung in Graubünden seit 2012 um mehr als zwei Prozentpunkte 

gesunken. Ausschlaggebend hierfür waren die Nachwirkungen der Zweitwohnungsinitiative, die die 

Baukonjunktur gebremst haben. 

Anhand der Wertschöpfungs- und Beschäftigtenanteile wird zudem ersichtlich, dass die Bauwertschöpfung 

in Graubünden produktiver als im Schweizer Schnitt ist. Erklären lässt sich dies wiederum durch den 

überdurchschnittlich hohen Anteil des Tiefbaus, da die kapitalintensiven Tiefbauarbeiten zumeist eine 

höhere Arbeitsproduktivität aufweisen als andere Bauarbeiten. 


38 

42

Wirtschaftsstruktur in Graubünden: Hohe Bedeutung des Baugewerbes 



www.gbv.ch 

Anteil der Erwerbstätigen und der Wertschöpfung nach Branchen (2017) 

Wertschöpfungsanteil 

Beschäftigtenanteil (VZÄ) 

Graubünden Schweiz Graubünden Schweiz 

Primärer Sektor 1.2% 0.7% 4.1% 2.5% 

Nahrungsmittel 1.7% 1.7% 2.1% 2.1% 

Chemie / Pharma 3.3% 6.6% 2.0% 2.8% 

Investitionsgüterindustrie 4.2% 7.7% 3.6% 7.5% 

Energie- / Wasserversorgung 2.8% 1.4% 1.3% 1.0% 

Baugewerbe 9.4% 5.3% 11.9% 7.9% 

übriger sekundärer Sektor 2.1% 2.1% 2.8% 3.0% 

Handel 10.3% 14.2% 11.4% 13.1% 

Gastgewerbe 5.8% 1.7% 13.8% 4.4% 

Verkehr u. Lagerei 6.7% 4.1% 7.1% 4.9% 

Finanzsektor 4.2% 9.0% 2.6% 5.4% 

Unternehmensbezogene DL 5.7% 7.3% 5.7% 7.6% 

öffentlicher Sektor 18.8% 18.9% 21.9% 23.4% 

übrige Dienstleistungen 11.9% 16.4% 9.7% 14.4% 

Anmerkung: Wertschöpfungsanteil und Beschäftigtenanteil in Vollzeitäquivalenten im Jahr 2017 in % 

Quelle: BAK Economics, BFS 


39 


43


Verteilung der Bauvolumina in den Bündner Regionen 

Im Zeitraum 2015 bis 2019 entfielen knapp 22 Prozent der Bündner Bauinvestitionen im Bauhauptgewerbe 

auf die Region Maloja. Dieser Anteil liegt weit über dem Anteil der Region am kantonalen BIP von lediglich 

13.1 Prozent. Eine Erklärung hierfür sind die umfangreichen Bauarbeiten am Albula-Tunnel, welche das 

Bauvolumen in der Region Maloja in den letzten Jahren kräftig angekurbelt haben. 

In der Region Plessur, der zweitwichtigsten Bauregion, war der regionale Anteil am kantonalen 

Bauhauptgewerbe dagegen niedriger als der entsprechende BIP- und Bevölkerungsanteil. 

Die Regionen Prättigau/Davos, Surselva und Landquart sind ebenfalls wichtige Bauregionen in Graubünden 

mit einem Anteil von jeweils etwa 10 Prozent an den kantonalen Bauinvestitionen im Bauhauptgewerbe. 


40 

44

Verteilung der Bauvolumina in den Bündner Regionen 



www.gbv.ch 

Anteil der Regionen an kantonalen Bauinvestitionen, BIP und Bevölkerung 

Anteil an den Graubündner Bauinvestitionen 2015 - 2019 

Albula; 4.0% Bernina; 2.1% 

Viamala; 6.2% 

Engiadina Bassa / 

Surselva; 10.3% 

Val Müstair; 7.5% 

Prättigau / 

Davos; 11.6% 

Plessur; 17.0% 

Moesa; 2.8% 

Maloja; 21.8% 

Imboden; 7.5% 

Landquart; 

9.3% 

BIP- und Bevölkerungsanteile 2017 

BIP Bevölkerung 

Albula 3.3% 4.1% 

Bernina 2.7% 2.4% 

Engiadina Bassa / Val Müstair 4.4% 4.7% 

Imboden 7.9% 10.5% 

Landquart 4.9% 12.6% 

Maloja 13.1% 9.3% 

Moesa 3.3% 4.3% 

Plessur 30.1% 21.3% 

Prättigau / Davos 12.0% 13.2% 

Surselva 7.5% 10.8% 

Viamala 5.0% 6.8% 

Anmerkung: 

Quelle: 

Anteile in %, ohne regional nicht zuordenbare Tiefbaugrossprojekte 



41 


45


Bedeutung der Haupt-Baukategorien in den Graubündner Regionen 

Der Tiefbau ist die wichtigste Baukategorie im Bauhauptgewerbe in Graubünden. Zwischen 2015 und 2019 

entfielen etwa 60 Prozent der Bauinvestitionen auf den Tiefbau. Der Anteil des Wohnbaus lag in diesem 

Zeitraum bei etwa 26 Prozent, der Anteil des übrigen Hochbaus bei 14 Prozent. In den meisten Regionen ist 

der Anteil des Tiefbaus etwas geringer, da einige Tiefbauinvestitionen vom Bundesamt für Statistik nicht 

gemeindescharf zugerechnet werden können und daher nur auf Kantonsebene berücksichtigt werden. 

Bei den Regionen fällt die sehr hohe Bedeutung des übrigen Hochbaus in der Region Plessur auf. Ein Grund 

hierfür sind in der Region in den letzten Jahren gebaute Grossprojekte wie das Sinergia 

Verwaltungsgebäude oder die weiterhin laufenden Arbeiten am Kantonsspital in Chur. In der Region Maloja 

ist dagegen der Tiefbauanteil aussergewöhnlich hoch aufgrund der Bauarbeiten am Albula-Tunnel. In den 

Regionen Imboden und Moesa war dagegen der Wohnbau in den Jahren 2015 bis 2019 für mehr als 50 

Prozent des Bauvolumens im Bauhauptgewerbe verantwortlich. 


42 

46



www.gbv.ch 

Bedeutung der Haupt-Baukategorien in den Bündner Regionen 

Anteil der Haupt-Baukategorien am gesamten Bauinvestitionsvolumen im Zeitraum 2015 - 19 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

Tiefbau übriger Hochbau Wohnbau 

Anmerkung: 

Quelle: 

Anteil der Baukategorien am gesamten Bauinvestitionsvolumen im Zeitraum 2015 - 19 im 

Bauhauptgewerbe in % 



43 


47

48



www.gbv.ch 

Teil V: 



44 


49


Reduktion des Gebäude-Energieverbrauchs ist Ziel der Energiestrategie 2050 

Mit der Annahme des revidierten Energiegesetzes hat die Schweiz einen Schritt in Richtung 2000-Watt- 

Gesellschaft unternommen. Um die Ziele dieser Vision zu erreichen – Primärenergieverbrauch pro Person 

von 2000 Watt und CO 2 -Emissionen pro Person und Jahr von einer Tonne – sieht die Energiestrategie 2050 

Massnahmen in den Bereichen Energieverbrauch, -effizienz und erneuerbare Energien vor. Ein zentrales 

Element der Energiestrategie 2050 ist die Reduktion des Energieverbrauchs von Gebäuden. Der 

Energieverbrauch umfasst Raumwärme, Warmwasser, Lüftung, Klimatisierung, Haustechnik, Beleuchtung 

und Bau / Instandhaltung. Laut dem Bundesamt für Energie ist der Schweizer Gebäudepark aktuell für 

etwa 50% des Primärenergieverbrauchs in der Schweiz verantwortlich. Davon entfallen 30% auf 

Raumwärme, Klimatisierung und Warmwasser, 14% auf Elektrizität und etwa 6% auf den Bau / Unterhalt. 

Laut Energiestrategie soll bis 2050 der Energieverbrauch im Gebäudesektor um etwa die Hälfte reduziert 

werden. Moderne Neubauten sind zwar deutlich energieeffizienter, dennoch ist der Gebäude- 

Energieverbrauch seit dem Jahr 2000 nur leicht gesunken. Der Hauptgrund hierfür ist die deutlich 

gestiegene Anzahl an Gebäuden: Seit 1990 ist allein die Zahl der Wohngebäude von knapp 1.3 Mio. auf 

mehr als 1.7 Mio. im Jahr 2017 angestiegen. Die aktuell 2.3 Mio. Gebäude in der Schweiz bestehen zu 

knapp drei Vierteln aus Wohnbauten. Um die Ziele der Energiestrategie 2050 zu erreichen, ist daher neben 

energieeffizienten Neubauten auch eine stärkere Sanierungstätigkeit im Gebäudebestand notwendig. 

Der Gebäudepark spielt auch eine wichtige Rolle bei den Treibhausemissionen: Die Treibhausgasemissionen 

des Gebäudesektors betrugen laut Bundesamt für Natur und Umwelt im Jahr 2016 13.2 Mio. 

Tonnen CO2-Äquivalente. Dies entspricht rund 27% der Gesamtemissionen. Der Anteil der Bautätigkeit ist 

dagegen deutlich geringer: Der Bausektor (Bauhaupt- und Baunebengewerbe) war 2016 lediglich für 2.4% 

der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Dieser Anteil ist seit dem Jahr 2000 in etwa stabil geblieben. 


45 

50

Schweizer Gebäude sind für fast die Hälfte des Energieverbrauchs verantwortlich 

Energieverbrauch nach Verwendungszweck / Anteil Gebäude und Bauwirtschaft an 

Treibhausgasemissionen 

35% 



www.gbv.ch 

Industrie; 

24.0% 

30% 

25% 

Gebäude 

Gebäudepark; 

48.0% 

20% 

15% 

Verkehr; 

28.0% 

10% 

5% 

0% 

Baubranche A4143 

Quelle: 

BFE, BAFU, BAK Economics 


46 


51


MuKEn und Gebäudestandards sollen Energieeffizienz erhöhen 

Um die Ziele der Energiestrategie 2050 zu erreichen, haben der Bund und die Kantone Richtlinien im 

Baubereich («Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich» (MuKEn)) eingeführt. Diese sollen dazu 

beitragen, den Energieverbrauch von Gebäuden zu verringern. Die aktuellste Version, die MuKEn 2014, 

beinhaltet unter anderem die Vorschrift, dass sich Neubauten ganzjährig möglichst selbst mit 

Wärmeenergie und mit einem angemessenen Anteil Elektrizität versorgen sollen. Zudem verlangen die 

MuKEn 2014, dass innert 15 Jahren bestehende Elektroheizungen zu ersetzen sind (z.B. durch 

Wärmepumpen). Auch beim Ersatz von Öl- und Gasheizungen müssen zukünftig strengere Auflagen 

eingehalten werden. Allerdings sind die MuKEn 2014 erst in wenigen Kantonen umgesetzt. Auch in 

Graubünden befindet sich die Umsetzung noch in der parlamentarischen Phase. 

Neue Gebäudestandards tragen ebenfalls dazu bei, dass die Energieeffizienz der Gebäude zunimmt: Am 

bekanntesten ist der seit 1998 existierende Schweizer Baustandard Minergie. Minergie steht für einen 

hohen Wohnkomfort bei geringem Energiebedarf. Erreicht wird dies durch eine gedämmte Aussenhülle und 

einen kontrollierten Luftfluss bzw. –wechsel. Zudem werden die Haustechnik, die Geräte und 

Beleuchtungen, die erneuerbare Energieversorgung und die eigens produzierte Elektrizität berücksichtigt. 

Ein weiteres Konzept ist der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS Hochbau). Zusätzlich zum 

Gebäude deckt dieser Standard auch den Standort ab. SNBS basiert auf den Themen von 

Minergie/Minergie-ECO und hat diese um architektonische, nutzerspezifische, wirtschaftliche und weitere 

Umwelt-Aspekte erweitert. Ein komplementäres Instrument zu den Gebäudestandards ist der 

Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) - ein Bewertungs- und Beratungsinstrument für Gebäude. 

Betrachtet wird die Energieeffizienz der Gebäudehülle und der Energieverbrauch des Gebäudes. Der 

Energiebedarf wird in Klassen von A (sehr energieeffizient) bis G (wenig energieeffizient) angezeigt. 


47 

52

Geplante Themen des Tiefbau-Grossprojekte SNBS Hochbau in Graubünden im Zeitraum 2020 - 2024 



www.gbv.ch 

Bauvolumina Grossprojekte Tiefbau 2020 - 2024 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 









60 

40 

20 

0 

Anmerkung: 

Anmerkung: 

Quelle: 


Themen in den Bereichen Gesellschaft (rot), Wirtschaft (blau) und Umwelt (grün) nach denen ein Gebäude 

In bewertet Mio. CHF wird. 

Tiefbauamt nnbs.ch Graubünden, Rhätische Bahn, BAK Economics, ASTRA 

BAK Economics «Prognosen der der Bauvolumina in in den den Bündner Regionen 2020 - 2024» 

25 48 


53


Minergie: Der bekannteste Schweizer Baustandard 

Seit 1998 können Gebäude mit dem bekanntesten Schweizer Baustandard Minergie zertifiziert werden. Es 

gibt mittlerweile drei Minergie-Varianten: 

Minergie: 

Die zentralen Punkte des ältesten Minergie-Standards sind eine gut gedämmte Gebäudehülle, eine 

effiziente und erneuerbare Energieversorgung und ein kontrollierter Luftwechsel. Um ein Minergie-Zertifikat 

zu erhalten, muss ein Wohn-Neubau eine Minergie-Kennzahl von 55 kWh/m 2 und Jahr aufweisen. 

Minergie-P: 

Gebäude mit einem Minergie-P-Zertifikat zeichnen sich durch eine noch höhere Energieeffizienz aus. Im 

Gegensatz zum einfachen Minergie-Zertifikat wird die Luftdichtheit des Gebäudes geprüft, wobei dem 

Wärmeschutz ein besonderes Augenmerk gilt. Zusätzlich ist die Erzeugung von Eigenstrom vorgeschrieben. 

Ein Zertifikat wird ausgestellt, wenn die Minergie-Kennzahl 50 kWh/m 2 und Jahr nicht überschreitet. 

Minergie-A: 

Der Hauptunterschied von Minergie-A zu den anderen Standards ist die positive Energiebilanz, die ein 

Gebäude aufweisen muss. Dies bedeutet, dass der Verbrauch für Raumwärme, Wassererwärmung, 

Luftwechsel, Elektrik und Beleuchtung in der Jahresbetrachtung durch eigens produzierte erneuerbare 

Energien gedeckt wird. Das Ganze resultiert in einer Minergie-Kennzahl von 35 kWh/m 2 und Jahr. 

ECO: 

ECO ist ein Zusatzprodukt, welches mit den drei obengenannten Standards frei kombiniert werden kann. 

Dieses Zusatzzertifikat legt besonderen Wert auf eine gesunde und ökologische Bauweise. 


49 

54

Der Bestand an Minergie-Gebäude nimmt stetig zu 



www.gbv.ch 

Entwicklung Minergie-Gebäude sowie Anteil an Wohngebäuden (CH und GR) 

600 

500 

400 

300 

200 

Minergiegebäude Graubünden 

Minergiegebäude Schweiz 

Anteil Minergie an Wohngebäuden (Graubünden) 

Anteil Minergie an Wohngebäuden (Schweiz) 

2.5% 

2.0% 

1.5% 

1.0% 

100 

0.5% 

0 

2009 2010 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 

Anmerkung: Bestand von Minergie-Gebäuden, indexiert 2009 = 100 und Anteil Minergie an allen Wohngebäuden in % 

Quelle: minergie.ch, BFS, BAK Economics 

0.0% 


50 


55


Grosses Potenzial für weitere Minergie-Häuser in Graubünden 

Die Zahl der Minergie-Gebäude steigt sowohl in der Schweiz als auch in Graubünden stetig an. Seit der 

Einführung wurden bereits über 45’000 Gebäude in der Schweiz mit einem Minergie-Zertifikat ausgestattet. 

In Graubünden liegt diese Zahl bei rund 1’100 Gebäuden. 

Trotzdem waren 2018 schweizweit erst etwa 2.5 Prozent aller Wohngebäude nach einem Minergie-Standard 

erbaut oder saniert worden. Der Kanton Graubünden liegt mit knapp über 1.5 Prozent aller Gebäude noch 

etwas dahinter. Es besteht für die kommenden Jahre also reichlich Potenzial für Investitionen in Minergie- 

Neubauten bzw. Sanierungen. 

In Graubünden ist allerdings der Anteil der strengeren Standards Minergie-P und Minergie-A 

überdurchschnittlich hoch. Rund 14 Prozent aller Minergie-Gebäude im Kanton Graubünden haben ein 

Minergie-P Zertifikat, rund 4.5 Prozent sind bereits Minergie-A-Gebäude. In der Schweiz fallen diese Anteile 

deutlich tiefer aus (9% Minergie-P bzw. 1.5% Minergie-A). 


51 

56



www.gbv.ch 

Es gibt mehr als 1’100 Minergie-Gebäude in Graubünden 

Entwicklung Minergie-Gebäude im Kanton Graubünden 

2019 

2018 

2017 

2016 

2015 

2014 

2013 

2012 

2011 

2010 

2009 

2008 

2007 

2006 

2005 

2004 

2003 

2002 

2001 

2000 

Minergie 

Minergie-ECO 

Minergie-P 


Minergie-A 


0 200 400 600 800 1000 1200 

Anmerkung: 

Quelle: 

Bestand von Minergie-Gebäuden in Graubünden nach Minergie-Standard 

minergie.ch, BAK Economics 


52 


57


Die meisten Bündner Minergie-Gebäude stehen in der Region Imboden 

Betrachtet man den Bestand an Minergie-Gebäuden in den 11 Bündner Regionen, so stellt man fest, dass 

die Region Imboden mit aktuell rund 300 Minergie-Gebäuden der klare Spitzenreiter ist. Imboden hat trotz 

geringer Einwohnerzahl (20’870 Einwohner) mehr Minergie-Gebäude als die Regionen Plessur (147 

Minergie-Gebäude; 42’080 Einw.), Landquart (164 Minergie-Gebäude; 24’960 Einw.) und Prättigau/Davos 

(150 Minergie-Gebäude; 26’065 Einw.). Abgeschlagen am Schluss liegen dagegen die Regionen Bernina 

(12 Minergie-Gebäude; 4’650 Einw.) und Moesa (13 Minergie-Gebäude; 8’535 Einw.). 

Es zeigt sich auch, dass der «einfache» Minergie-Standard nach wie vor der vorherrschende Standard ist. 

Der Minergie-P-Standard konnte sich jedoch in den Regionen Plessur, Landquart und Albula bereits 

überdurchschnittlich verbreiten. 

In Bezug auf das Wachstum der Minergie-Gebäude war die dynamischste Entwicklung im Zeitraum 2010 – 

2019 in den Regionen Bernina, Engiadina Bassa/Val Müstair (allerdings von sehr tiefem Niveau aus) und 

Imboden zu verzeichnen. Ein eher verhaltenes Wachstum an Minergie-Gebäuden war hingegen in den 

Regionen Moesa, Viamala und Prättigau/Davos zu beobachten, in denen sich der Bestand an Minergie- 

Gebäuden seit 2010 lediglich etwas mehr als verdoppelt hat. 

Betrachtet man den Anteil der Minergie-Wohnhäuser an allen Gebäuden mit Wohnnutzung, so stellt man 

fest, dass die Region Imboden mit 4.9 Prozent Minergie-Wohnhäusern der klare Vorreiter ist, gefolgt von den 

Regionen Landquart mit 2.5 Prozent, Plessur mit 1.7 Prozent, Prättigau/Davos mit 1.4 Prozent und Albula 

mit 1.3 Prozent Minergie-Gebäude mit Wohnnutzung. Deutlich abgeschlagen am Schluss liegen die 

Regionen Moesa und Maloja mit einem Anteil von 0.2 Prozent respektive 0.4 Prozent Minergie- 

Wohnhäusern an allen Gebäuden mit Wohnnutzung. 


53 

58

Minergie in Graubünden 



www.gbv.ch 

Bestand Minergie-Gebäude Juni 2019 / Wachstum Minergie Gebäude 2010 – 2019 p.a. 

Imboden 

Plessur 

Landquart 

25.0% 

20.0% 

Prättigau/Davos 

Surselva 

15.0% 

Viamala 

Albula 


Val Müstair 

Maloja 

Moesa 

Bernina 

Minergie 

Minergie-P 


Minergie-A 


0 100 200 300 400 

10.0% 

5.0% 

0.0% 

Albula 

Bernina 


Val Müstair 

Imboden 

Landquart 

Maloja 

Moesa 

Plessur 

Prättigau/ 

Davos 

Surselva 

Viamala 

Anmerkung: Bestand im Juni 2019 in Einheiten, Wachstum 2010 – 2019 in Prozent pro Jahr 

Quelle: minergie.ch, BAK Economics 


54 


59


Gebäudeprogramm und kantonale Programme fördern Neubauten / Sanierungen 

Das Gebäudeprogramm besteht aus zwei Programmteilen: Teil A fördert Sanierungen an der Gebäudehülle, 

z.B. indem Fassaden und Dächer gedämmt und Fenster mit Mehrfachverglasungen eingesetzt werden und 

wird vollständig aus der CO2-Abgabe finanziert. In Teil B werden kantonale Förderprogramme für 

Sanierungen und Neubauten in den Bereichen erneuerbare Energien, Abwärmenutzung sowie 

Gebäudetechnik mit Globalbeiträgen des Bundes unterstützt. Bei den Neubauten fördert das 

Gebäudeprogramm einzig hocheffiziente Baustandards, die sich stark von üblichen Neubauten abheben. 

Das Gebäudeprogramm unterstützt Neu- oder Ersatzneubauten nach den Standards Minergie-P/A, 

Minergie-P/A-Eco und der Energieetikette GEAK A/A. 

Im Kanton Graubünden gibt es Fördermassnahmen für die Sanierung der Gebäudehülle, für die Installation 

von erneuerbaren Energieträgern, für die Nutzungsgradverbesserung gewerblicher oder industrieller 

Prozesse sowie Neubauten/Ersatzneubauten nach Minergie-P oder gleichwertigem Standard. 

Nach einem schwungvollen Start des nationalen Gebäudeförderprogramms im Jahr 2010 (schweizweit rund 

30’000 Eingaben, in Graubünden über 1’000) hat die Anzahl der Eingaben seitdem deutlich abgenommen. 

Zugleich stieg jedoch die durchschnittliche Fördersumme pro Gesuch an und pendelte sich schweizweit bei 

12’000 CHF und in Graubünden bei rund 11’000 CHF im Jahr 2016 ein. Ein wichtiger Grund für die 

gegenläufige Entwicklung bei Eingaben und Fördersummen ist die Anpassung des Gebäudeprogramms im 

Jahr 2011. Die Minimalfördersumme pro Gesuch wurde auf 3’000 CHF erhöht und dementsprechend ging 

die Anzahl an Kleingesuchen zurück. Zwar ist die durchschnittliche Fördersumme im Kanton Graubünden 

etwas tiefer als im Schweizer Durchschnitt, dafür gehört der Kanton bei den Auszahlungen des 

Gebäudeprogramms pro 1’000 Einwohner zu den Spitzenreitern in der Schweiz (2016: schweizweit rund 

11’000 CHF, Graubünden knapp 20’000 CHF). 


55 

60



www.gbv.ch 

Gebäudeprogramm: Zahl der Eingaben rückläufig, aber Fördersumme gestiegen 

Projekteingaben / durchschnittliche Fördersumme 

120 

14'000 

100 

80 

13'000 

12'000 

11'000 

10'000 

Schweiz 

Graubünden 

60 

9'000 

8'000 

40 

20 

Schweiz 

Graubünden 

7'000 

6'000 

5'000 

0 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 

4'000 

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 

Anmerkung: 

Quelle: 

Links: Anzahl Projekteingaben, 2010 = 100. Rechts: Durchschnittliche Fördersumme pro Gesuch (CHF). 

BFE, BAK Economics 


56 


61


Es gibt in Graubünden noch zahlreiche Gebäude mit Öl- oder Elektroheizungen 

Der Gebäudesektor wird noch immer zu einem wesentlichen Anteil mit fossilen Brennstoffen beheizt. Dies 

zeigt sich unter anderem daran, dass die Witterung einen deutlichen Einfluss auf die Treibhausgas- 

Emissionen des Gebäudesektors ausübt. 

In der Schweiz lag im Jahr 2017 der Anteil von Öl-, Gas- und Elektroheizungen als Hauptenergieträger am 

gesamten Wohngebäudebestand bei rund 67 Prozent. Der Anteil von energieeffizienteren Heizungen (wie 

z.B. Holz/Pellet, Fernwärme, Wärmepumpen und Sonnenkollektoren) lag dagegen bei lediglich 32 Prozent. 

Auf Kantonsebene gibt es derzeit lediglich Daten bis zum Jahr 2015. In Graubünden lag der Anteil von Öl-, 

Gas- und Elektroheizungen in diesem Jahr bei rund 61 Prozent. Dabei ist der Anteil von Öl- und 

Elektroheizungen höher als im nationalen Durchschnitt, während die Zahl der Gasheizungen klar 

unterdurchschnittlich ist. Der Anteil von Holz/Pellet, Fernwärme, Wärmepumpen und Sonnenkollektoren lag 

2015 bei etwa 38 Prozent und damit höher als das nationale Mittel. 

Die obigen Zahlen belegen, dass sowohl in der Schweiz insgesamt als auch in Graubünden grosses 

Potenzial für Investitionen in energieeffiziente Energieträger besteht. Dies wird auch gefördert durch die 

MuKEn 2014, da die Heizungsmodernisierung eine der entscheidenden Aspekte der MuKEn ist. 

Beispielsweise müssen Elektroheizungen innert 15 Jahren durch energieeffizientere Heizungstypen ersetzt 

werden. 


57 

62

Der Anteil von energieeffizienten Heizungen liegt noch unter 40% 



www.gbv.ch 

Anteil Energieträger für Heizungen in Wohngebäuden in der Schweiz und Graubünden 

0.3% 

0.5% 

0.3% 

0.5% 

0.7% 

4.2% 

Heizöl 

17.9% 

39.4% 

Gas 

Elektrizität 

Holz 

12.6% 

43.5% 

10.1% 

6.9% 

20.7% 

Schweiz (2017) 

Wärmepumpe 

Sonnenkollektor 

Fernwärme 

Andere/keine 

Heizung 

24.6% 

14.3% 

3.5% 

Graubünden (2015) 

Anmerkung: Die Erhebung der Energieträger von Wohngebäuden wurde 2017 stichprobenartig und nur auf nationaler 

Ebene durchgeführt. Kantonale Daten sind nur bis 2015 auf Grundlage des GWR erhältlich. 

Quelle: BFS, BAK Economics 


58 


63


Der Grossteil der Gebäude wurde vor 1990 gebaut 

Während im Neubau dank Richtlinien wie den MuKEn und Standards wie Minergie heute überwiegend auf 

eine klima- und energieeffiziente Bauweise zurückgegriffen wird, liegt im Bestand das grösste Potenzial für 

Energieeinsparungen. 

Trotz des Neubau-Baubooms der jüngeren Vergangenheit lag die Zahl der Wohngebäude in der Schweiz, 

welche vor dem Jahr 1990 gebaut wurden, im Jahr 2017 bei rund 75 Prozent. In Graubünden lag dieser 

Anteil mit knapp 77 Prozent sogar noch etwas höher. Das entspricht mehr als 53000 Wohngebäuden. Auf 

regionaler Ebene ist vor allem in den Regionen Bernina und Moesa der Bestand an Gebäuden, welche vor 

1990 erbaut wurden, mit 85 Prozent bzw. 82 Prozent überdurchschnittlich hoch. Dies entspricht 1740 

Gebäuden in der Region Bernina und 4239 Gebäuden in der Region Moesa. Klar unter dem Durchschnitt 

liegt die Region Imboden mit einem Anteil von 66 Prozent vor 1990 gebauten Gebäuden, was 3773 

Gebäuden entspricht. 

Viele der vor dem Jahr 1990 gebauten Wohngebäude verfügen noch über Öl- , Gas- oder Elektroheizungen 

und sind nicht optimal gedämmt, da in der Vergangenheit die Sanierungsrate in der Schweiz laut 

Schätzungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins bei lediglich knapp 1 Prozent pro Jahr 

lag. Wenn die Ziele der Energiestrategie 2050 erreicht und der Energieverbrauch des Gebäudeparks 

halbiert werden sollen, muss die Sanierungsrate künftig spürbar höher ausfallen. 

Auch Ersatzneubauten können zur Erhöhung der Energieeffizienz beitragen, da in einigen Fällen der Abriss 

und die Erstellung von neuen Gebäuden die energetisch wirkungsvollste Bauweise darstellen. Aus 

wirtschaftlicher Sicht spricht insbesondere eine schlechte Bausubstanz für Ersatzneubauten anstelle von 

Sanierungen. 


59 

64



www.gbv.ch 

Der Grossteil der Gebäude wurde vor 1990 gebaut 

Gebäude nach Bauperiode für Schweiz, Graubünden und Regionen 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

Vor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 

1981-1990 1991-2000 2001-2005 2006-2017 

Anmerkung: 

Quelle: 

Struktur des Gebäudeparks nach Bauperiode. 

BFE, BAK Economics 


60 


65


Grosses Potenzial für Sanierungsinvestitionen in Graubünden 

In Graubünden besteht ein grosses Potenzial für Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz. Eine 

Studie von BAK Economics und INFRAS aus dem Jahr 2016 schätzt, dass bei der gegenwärtigen 

Sanierungsrate in der kurzen Frist Investitionen für energetische Sanierungen von 200 Mio. CHF pro Jahr zu 

erwarten sind (für Heizungsmodernisierungen, Installation von Photovoltaikmodulen und thermischen 

Solarkollektoren sowie Sanierungen von Dächern, Fenstern, Fassaden und Kellern). 

Bei einer Steigerung der Sanierungsrate auf 1.5 - 2 Prozent pro Jahr würde das energetische 

Sanierungsvolumen zukünftig deutlich zunehmen und könnte laut der Studie von BAK und INFRAS mehr als 

doppelt so hoch ausfallen. Diese Investitionen dürften insbesondere dem Baunebengewerbe zu gute 

kommen. Doch auch die Zahl der Ersatzneubauten würde zunehmen. 

Auf regionaler Ebene ist vor allem in den Regionen Plessur, Prättigau/Davos und Surselva mit 

umfangreichen Sanierungsinvestitionen zu rechnen. 


61 

66

Geplante Grosses Sanierungspotenzial Tiefbau-Grossprojekte in Plessur, in Graubünden Prättigau/Davos im Zeitraum und 2020 Surselva - 2024 



www.gbv.ch 

Bauvolumina Investitionsvolumen Grossprojekte Jahr Tiefbau in den Bündner 2020 - 2024 Regionen–Marktschätzung 2016 bis 2020 

200 

Millionen 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

Öl-/Elektroheizungsersatz und 

Solarkollektoren 

Photovoltaikanlagen 

Wärmedämmung 

Fenster 

Jährliches Potenzial bei 

A 13 Zizers (Landquart) höherer Sanierungsquote 


Marktschätzung 

Gotschnatunnel 2016 bis 2020 (Prättigau / Davos) 

Tunnelsanierung pro Jahr Giarcun und Magnacun (Engiadina Bassa / Val Müstair) 





0 

Anmerkung: Geschätztes 2020 effektives und 2021 potenzielles jährliches 2022 Investitionsvolumen für 2023 Sanierungen in den Bündner 2024 

Regionen für den Zeitraum 2016 bis 2020, Die Ergebnisse der Studie „Arbeitsplätze für die Regionen 

Anmerkung: In Graubündens“ Mio. CHF aus dem Jahr 2016 wurde von BAK auf die neue Regionen-Einteilung umgerechnet. 

Quelle: 

Tiefbauamt INFRAS, BAK Graubünden, Economics Rhätische Bahn, BAK Economics, ASTRA 



Economics 

Economics 

«Prognosen 

«Prognosen 

der 

der 



in 

in 

den 

den 

Bündner 

Bündner 

Regionen 

Regionen 





25 

62 


67

68



www.gbv.ch 

Teil VI: 



63 


69


Ziele und Umsetzung des Raumplanungskonzeptes 

Am 3. März 2013 wurde die Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung (kurz RPG1) als erste 

von insgesamt zwei geplanten Revisionen des Raumplanungsgesetzes vom Stimmvolk angenommen. 

Hauptanliegen der Teilrevision ist die Siedlungsentwicklung nach innen, um der flächenmässigen 

Ausdehnung von Gemeinden und dem damit einhergehenden Trend der Zersiedelung entgegenzuwirken. 

Die Änderung des RPG ist zusammen mit der revidierten Raumplanungsverordnung des Bundes am 1. Mai 

2014 in Kraft getreten. 

RPG1 verlangt, bestehende Potenziale zur Innenentwicklung besser auszuschöpfen, indem etwa 

überdimensionierte Bauzonen verkleinert, Baulücken geschlossen und Brachen umgenutzt werden. Ziel der 

Siedlungsverdichtung ist neben einem nachhaltigeren Umgang mit Ressourcen die Vermeidung hoher 

Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der Erschliessung neuer Bauzonen entstehen. Gleichzeitig 

erhoffen sich die Gesetzgeber eine Reduktion der Abnutzung wertvollen Kulturlandes. 

Die Umsetzung der Teilrevision obliegt den einzelnen Kantonen. Diese müssen im Rahmen ihrer Richtpläne 

aufzeigen, wie eine Siedlungsentwicklung nach innen konkret erfolgen soll. Bis zum 1. Mai 2019, fünf Jahre 

nach Inkrafttreten des RPG1, hatten die Kantone in Zusammenarbeit mit ihren Regionen und Gemeinden 

Zeit, die Richtpläne an das revidierte Raumplanungsgesetz anzupassen. Neue Bauzonen mussten in der 

Zwischenzeit durch Auszonungen kompensiert werden. 

Die zweite Teilrevision (RPG2) fokussiert sich insbesondere auf Bautätigkeiten ausserhalb von Bauzonen 

und wird nach erfolgter Vernehmlassung aktuell vom National- und Ständerat diskutiert. 


64 

70

Bundesgesetz über die Raumplanung: Änderung vom 15. Juni 2012 



www.gbv.ch 

Kantonaler Gesetzesauftrag bezüglich der Erstellung von Richtplänen 

Artikel 8: Mindestinhalt der Richtpläne 

1 

Jeder Kanton erstellt einen Richtplan, worin er mindestens festlegt: 

a. wie der Kanton sich räumlich entwickeln soll; 

b. wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander 

abgestimmt werden; 

c. in welcher zeitlichen Folge und mit welchen Mitteln vorgesehen ist, die Aufgaben zu erfüllen 

2 

Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt bedürfen einer Grundlage im Richtplan 

Artikel 8a: Richtplaninhalt im Bereich Siedlung 

1 

Der Richtplan legt im Bereich Siedlung insbesondere fest: 

a. wie gross die Siedlungsfläche insgesamt sein soll, wie sie im Kanton verteilt sein soll und wie 

ihre Erweiterung regional abgestimmt wird; 

b. wie Siedlung und Verkehr aufeinander abgestimmt und eine rationelle sowie flächensparende 

Erschliessung sichergestellt werden; 

c. wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird; 

d. wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Artikel 15 entsprechen; und 

e. wie die Siedlungserneuerung gestärkt wird. 

2 

Bisheriger Artikel 8 Absatz 2 

3 

Bisheriger Artikel 8 Absatz 3 

Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung: Raumplanungsgesetz (RPG): Änderung vom 15. Juni 2012 


65 


71


Kantonaler Auslastungsgrad ist ein wichtiges Element der RPG1 

Ein zentrales Element des RPG1 ist die Überprüfung, ob die Bauzonen in den Kantonen richtig 

dimensioniert sind. Laut RPG1 sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 

15 Jahre entsprechen. Hierfür wird die kantonale Auslastung berechnet. 

Die kantonale Auslastung, ausgedrückt als Quotient der prognostizierten Bevölkerungsgrösse und der 

Beschäftigten in Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) einerseits und der berechneten kantonalen 

Kapazität andererseits, ist zentraler Indikator für die Beurteilung der Siedlungsentwicklung. Nur wenn die in 

15 Jahren zu erwartende Auslastungsquote über 100 % beträgt, darf der Kanton künftig Neueinzonungen 

von Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) durchführen. Ist der prognostizierte Wert kleiner als 100 %, 

so deutet dies auf eine Überdimensionierung der ausgezeichneten Bebauungszonen hin. In diesem Fall sind 

die Kantone verpflichtet, Neueinzonungen durch entsprechende Rückzonungen zu kompensieren. Bei 

einem Auslastungsgrad unter 95 % müssen die Kantone ihre Bauzonenfläche verringern. 

Die Umsetzung der RPG1 hat folglich Auswirkungen auf die Bauwirtschaft, denn in Gemeinden mit 

überdimensionierten WMZ wird es zukünftig deutlich weniger Neueinzonungen geben. Stattdessen wird der 

Stellenwert des verdichteten Bauens, welches insbesondere Umbauten, Schliessungen von Baulücken, 

Umnutzungen brachliegender Gebäude und Ersatzneubauten umfasst, zunehmen. 

Im Kantonsvergleich gibt es grosse Unterschiede hinsichtlich des Auslastungsgrades. In Kantonen wie 

Freiburg, Basel-Stadt und Zürich sind die Bauzonen gegenwärtig zu klein dimensioniert, so dass Bauzonen 

in weniger als 15 Jahren vollständig überbaut wären. Hier sind somit neue Einzonungen notwendig. In den 

Kantonen Jura und Wallis liegt der Auslastungsgrad dagegen unter 95%, weshalb diese Kantone ihre 

Bauzonen verkleinern werden müssen. 


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In Graubünden sind die Bauzonen leicht überdimensioniert 



www.gbv.ch 

Auslastungsgrad der Kantone 

115 

110 

105 

100 

95 

90 

85 

80 

FR BS ZH AG TG VD GE SO SZ SG ZG BE LU BL NW SH AI GR TI 

NE AR UR JU VS 

Anmerkung: Kantonale Auslastungsquote in %, OW und GL werden nicht berücksichtigt (Stand 19.01.2019) 

Quelle: BAK Economics, ARE 


67 


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Der Bündner Richtplan wurde 2019 genehmigt 

Die Richtplananpassung des Kantons Graubünden wurde 2019 vom Bundesrat genehmigt. Gemäss den 

Berechnungen des Amts für Raumentwicklung in Graubünden (ARE GR) verfügt Graubünden über eine 

Auslastungsquote von 99.2 Prozent. Damit liegt die WMZ-Kapazität im Kanton Graubünden leicht über dem 

ermittelten Bedarf der nächsten 15 Jahre. Der Richtplan erteilt deshalb den Auftrag an alle Gemeinden, 

innerhalb von zwei Jahren die Grösse ihrer Bauzonen zu überprüfen. 

Es bestehen allerdings signifikante Unterschiede zwischen den Regionen Graubündens. Das Amt für 

Raumentwicklung in Graubünden (ARE GR) hat im Rahmen des kantonalen Richtplans eine Methode zur 

Berechnung der Bauzonenkapazität in den Gemeinden entwickelt. Die Methode vergleicht die theoretisch 

realisierbare mit der effektiv realisierten Geschossfläche in den WMZ-Zonen. Aus der Differenz dieser 

beiden Grössen kann die mobilisierbare Kapazitätsreserve in Anzahl Einwohner berechnet werden. Diese 

gibt an, wie viele Einwohner in den vorhandenen WMZ-Zonen Platz finden könnten. Vergleicht man diese 

Kapazitätsreserve mit dem erwarteten Bevölkerungswachstum für die Gemeinden des Kantons 

Graubünden, kann man abschätzen, ob die WMZ-Zonen den Bedarf für die nächsten 15 Jahr decken oder 

ob sie unter- bzw. überdimensioniert sind. 

Auf Grundlage dieser Methode hat das ARE GR die Grösse der Bauzonen aller Bündner Gemeinden 

überprüft. Gemeinden mit klar überdimensionierten Bauzonen müssen diese reduzieren. Die Ortsplanung 

bleibt somit weiterhin eine Aufgabe der Gemeinden. Aber mit dem Raumkonzept Graubünden liegt eine 

übergeordnete kantonale Strategie vor, welche über alle Planungsebenen hinweg als Orientierungsrahmen 

dient. 


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Gemeinden müssen ihre Bauzonen überprüfen 



www.gbv.ch 

Richtplan-Aufträge für die Gemeinden in Bezug auf WMZ 

Gemeinden mit knapp 

dimensionierter WMZ (Fall A) 

Gemeinden mit richtig 

dimensionierter WMZ (Fall B) 

Gemeinden mit 

überdimensionierter WMZ 

(Fall C) 

Massnahmen 

in rechtskräftiger WMZ 

- verdichten und 

- Nutzungsreserven 

mobilisieren 

in rechtskräftiger WMZ 

- verdichten und 

- Nutzungsreserven 

mobilisieren 

- Auszonungsflächen 

bezeichnen und 

Planungszone erlassen 

- in rechtskräftiger WMZ 

Nutzungsreserven 

mobilisieren 

Anforderungen betr. 

Umfang WMZ 

Erweitern der WMZ-Fläche möglich 

(Verdichtungsmöglichkeiten und 

Einzonungskriterien KRIP-S 

berücksichtigen) 

WMZ-Fläche stabil halten 

WMZ-Verlagerungen möglich 




WMZ-Fläche im erforderlichen Mass 

reduzieren 

WMZ-Verlagerungen möglich 




Quelle: 

BAK Economics, ARE GR 

BAK Economics «Prognosen der Bauvolumina in den Bündner Regionen 2020 - 2024» 69 


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Es gibt deutliche regionale Unterschiede beim Auslastungsgrad 

Basierend auf den Gemeindedaten lässt sich der Auslastungsgrad der 11 Bündner Regionen berechnen. 

Dabei zeigt sich, dass es grosse regionale Unterschiede gibt. In den Regionen Imboden, Landquart und 

Plessur sind die mobilisierbaren Kapazitätsreserven deutlich kleiner als der bis 2030 zu erwartende 

zusätzliche Bedarf an Wohnraum aufgrund des Bevölkerungswachstums. In den Gemeinden dieser 

Regionen sind daher auch zukünftig Einzonungen notwendig. 

In den Regionen Viamala und Bernina liegen Kapazitätsreserve und Bedarf relativ nahe beieinander. In 

allen anderen Regionen sind dagegen die WMZ-Zonen klar überdimensioniert. Der Hauptgrund hierfür ist 

vor allem die zu erwartende verhaltene Bevölkerungsentwicklung in diesen Regionen. Hier sind daher in 

einigen Gemeinden in den kommenden Jahren Auszonungen notwendig. Dies dürfte tendenziell einen leicht 

bremsenden Effekt auf die Neubautätigkeit haben, wohingegen die Bedeutung von Umbauten in diesen 

Regionen zunehmen dürfte. 

Den knapper werdenden Baulandreserven kann auch mit mehr Ersatzneubauten entgegengetreten werden. 

Ersatzneubauten können jedoch meistens nur im Mietwohnungsbau eingesetzt werden. Beim 

Stockwerkeigentum stimmt selten eine ausreichend grosse Mehrheit der Eigentümer einem Ersatzneubau 

zu. Auch Sanierungen sind beim Stockwerkeigentum häufig schwierig durchzusetzen, da es zu 

Interessenskonflikten unter den Eigentümern kommen kann. 


70 

76

Nur in Imboden, Landquart und Plessur sind die Bauzonen zu klein 



www.gbv.ch 

Bedarfsprognose 2030 und mobilisierbare Kapazitätsreserve 

6000 Bedarfsprognose 2030 

mobilisierbare Kapazitätsreserve 

5000 

4000 

3000 

2000 

1000 

0 

-1000 

Anmerkung: 

Quelle: 

Kapazitätsreserve in Anzahl Einwohner (Liniengrafik), Bedarfsprognose bis 2030 in Personen (Säulengrafik) 

ARE GR, BAK Economics 


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Auch beim Überbauungsstand gibt es deutliche Unterschiede 

Betrachtet man den Überbauungsstand der WMZ-Zonen der einzelnen Bündner Regionen, zeigen sich 

ebenfalls deutliche Unterschiede. In den Regionen Imboden und Plessur, die über unterdimensionierte 

WMZ-Zonen verfügen, ist der Überbauungsgrad der WMZ-Zonen mit 86 bzw. 85 Prozent klar 

überdurchschnittlich im Bündner Vergleich. 

In den Regionen Bernina und Surselva ist der Überbauungsgrad dagegen klar unterdurchschnittlich. In der 

Region Surselva müssen aufgrund der überdimensionierten WMZ-Zonen zwar zukünftig Auszonungen 

durchgeführt werden, zugleich gibt es aber noch Platz für weitere Neubauten, da der Überbauungsgrad 

unterdurchschnittlich ist. Dennoch ist auch hier eine Zunahme des verdichteten Bauens wahrscheinlich. 


72 

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In Imboden und Plessur ist der Überbauungsgrad am höchsten 



www.gbv.ch 

Überbauungsstand und -grad in den Bünder Regionen 

1200 Total (ha) überbaut (ha) 

1000 

unüberbaut (ha) Überbauungsgrad (%) 

800 

600 

400 

200 

0 

90% 

88% 

86% 

84% 

82% 

80% 

78% 

76% 

74% 

72% 

70% 

Anmerkung: Primärachse: Überbauungsstand in Hektar (ha). Sekundärachse: Überbauungsgrad in % 

Quelle: ARE GR, BAK Economics 


73 


79


Leerstände eignen sich nur begrenzt als Kapazitätsreserve 

Leerstände wurden bei der Berechnung der Kapazitätsreserven der Bündner Gemeinden vom ARE GR nicht 

berücksichtigt. Die Leerstände sind in den Bündner Regionen wie auch in der gesamten Schweiz in den 

letzten Jahren gestiegen. Theoretisch könnten Leerstände in Regionen mit unterdimensionierten WMZ- 

Zonen als zusätzliche Kapazitätsreserve dienen. 

Allerdings ist in den Regionen Imboden, Landquart und Plessur, welche über zu kleine WMZ-Zonen 

verfügen, die Leerstandsquote auf recht tiefem Niveau. Das Potenzial für zusätzliche Kapazitäten durch die 

Leerwohnungen ist daher begrenzt. Etwas grösser ist das Potenzial in der Region Viamala, da sich hier die 

Leerstandsquote auf einem höheren Level befindet. 

In einigen Regionen mit überdimensionierten WMZ-Zonen wie Maloja und Moesa sind die Leerstände 

bereits auf hohem Niveau (über 2%). Gerade in Moesa wurden in den letzten Jahren mehr Wohnungen 

gebaut als vom Markt nachgefragt wurden. 

Zweitwohnungen zählen im Normalfall nicht als Leerwohnungen. Nur wenn Zweitwohnungen zur Dauermiete 

bzw. zum Verkauf ausgeschrieben sind, werden sie zu den Leerständen hinzugerechnet. 

Grundsätzlich dürften die gestiegenen Leerstände in den nächsten Jahren die Wohnbautätigkeit in den 

betroffenen Regionen bremsen. 


74 

80

Geplante Hohe Leerstände Tiefbau-Grossprojekte in den Regionen in Graubünden Maloja, Viamala, im Zeitraum Moesa und 2020 Bernina - 2024 

Bauvolumina Abweichung Bedarf Grossprojekte 2030 und Tiefbau Kapazitätsreserve 2020 - 2024 sowie Leerstandsquote 

3000 

200 

2000 

180 

1000 

160 

0 

-1000 140 

-2000 120 

-3000 100 

-4000 80 

60 

40 

20 



3.0% 

2.5% 


2.0% 


1.5% 




Abweichung Prog. zu mob. Kapazitätsreserve 


Leerstandsquote 



www.gbv.ch 

1.0% 

0.5% 

0.0% 

0 

Anmerkung: 

Anmerkung: 

Quelle: 


Leerstandsquote in % (Liniengrafik), Abweichung Bedarfsprognose zu mobilisierbarer Kapazitätsreserve bis 

In 2030 Mio. in CHF Personen (Säulengrafik) 

Tiefbauamt ARE GR, BAK Graubünden, Economics Rhätische Bahn, BAK Economics, ASTRA 



Economics 

Economics 

«Prognosen 

«Prognosen 

der 

der 



in 

in 

den 

den 

Bündner 

Bündner 

Regionen 

Regionen 





25 

75 


81

82



www.gbv.ch 

Herausgeber 

Graubündnerischer Baumeisterverband in Zusammenarbeit mit BAK Economics. 

Unterstützt durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons Graubünden sowie die 

Graubündner Kantonalbank. 

Redaktion 

Alexis Bill-Körber 

Klaus Jank 

Felix Küppers 

Raphael Frey 

Auskunft 


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