GEMEINDE FELDKIRCHEN-WESTERHAM N ... - Pro Bürger

GEMEINDE FELDKIRCHEN-WESTERHAM
LANDKREIS ROSENHEIM
N i e d e r s c h r i f t
über die 36. Sitzung des Gemeinderates Feldkirchen-Westerham am 13.04.2010 im Rathaus Feldkirchen -
öffentlich.
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Sämtliche Mitglieder des Gemeinderates waren ordnungsgemäß geladen.
Vorsitzender: 1. Bürgermeister Bernhard Schweiger
Schriftführer: Hermann Weber, Verwaltungsfachwirt
Entschuldigt fehlten die Gemeinderatsmitglieder Broghammer, Faltlhauser und Kammerloher.
Außerdem anwesend: Bauamtsleiter Solnar sowie Geschäftsleiterin Frau Bertozzi
Beginn: 19.00 Uhr (öffentl. Sitzung)
Ende: 22.40 Uhr (nichtöffentl. Sitzung)
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381 Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 16.03.2010
382 Ernennung der Leiterin des Standesamtes
383 Bauantrag Eva Meier Betriebs GmbH; Abriss des Gasthofes und Neubau eines Wohn- und
Geschäftshauses, Miesbacher Str. 23 in Westerham
384 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 91 „Schmiedgasse“ – Wiederholung des Verfahrens nach §
13a BauGB
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381 Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 16.03.2010
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GR 13.04.2010 ö
Hierzu informierte Bauamtsleiter Solnar die anwesenden Gemeinderäte, dass sich die Nummerierung
geändert hat und an Stelle der 336 die Nr. 354 zu ersetzen ist.
Beschluss:
Unter dieser Auflage genehmigt der Gemeinderat die Sitzungsniederschrift vom 16.03.2010 vorbehaltlos in
allen Teilen.
Der Beschluss wurde mit 21 : 0 Stimmen gefasst.
Nach diesem Tagesordnungspunkt erschien GRM Samstl.
382 Ernennung der Leiterin des Standesamtes
Für den bisherigen Leiter des Standesamtes hat am 01.04.2010 die Freistellungsphase der Altersteilzeit
begonnen.
Gem. § 3 I der Verordnung zum Vollzug des Personenstandswesen kann die Gemeinde die Bestellung
zum Standesbeamten und die Ernennung zum Leiter der Standesamtes jederzeit schriftlich widerrufen.
Gem. § 3 II der Verordnung zum Vollzug des Personenstandswesen erlischt die Bestellung zum
Standesbeamten u.a. wenn der Standesbeamte aus dem Dienstverhältnis zu seinem Dienstherrn
ausscheidet.
Aufgrund des Beginns der Freistellungsphase im Rahmen der Altersteilzeit des bisherigen Leiters des
Standesamtes wird von der Verwaltung empfohlen, dessen Bestellung als Standesbeamten und dessen
Ernennung als Leiter des Standesamtes zu widerrufen und gleichzeitig zum 01.04.2010 Frau Monika
Anderl als Leiterin des Standesamtes zu ernennen. Nach Rücksprache mit dem KAV ist allein aus der
Ernennung kein Anspruch auf Höhergruppierung abzuleiten.
Die Übertragung der Leitung des Standesamtes ist nur bis zu dem Zeitpunkt in dem Frau Bertozzi die
gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt beabsichtigt. Ab diesem Zeitpunkt soll die Standesamtsleitung wieder
auf die Geschäftsleitung übertragen werden.
Die Ernennung zur Leiterin des Standesamtes erfolgt durch Aushändigung einer Urkunde.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat beschließt, mit Wirkung zum 1.4.10 für Herrn Förtsch die Bestellung zum
Standesbeamten und die Ernennung zum Leiter des Standesamtes zu widerrufen.
Ebenfalls mit Wirkung vom 1.4.10 wird Fr. Monika Anderl jederzeit widerruflich, insbesondere bis zur
Ernennung der Geschäftsleiterin Ines Bertozzi zur Leiterin des Standesamtes, zur Leiterin des
Standesamts ernannt.
Der Beschluss wurde mit 22 : 0 Stimmen gefasst.
383 Bauantrag Eva Meier Betriebs GmbH; Abriss des Gasthofes und Neubau eines Wohn- und
Geschäftshauses, Miesbacher Str. 23 in Westerham
Das Grundstück Miesbacher Straße 23 liegt im Innerortsbereich von Westerham und ist im
Flächennutzungsplan als Dorfgebiet ausgewiesen.
Für die geplante Maßnahme wurden bereits mehrere Besprechungen bzw. auch Sitzungsberatungen im
Gemeinderat durchgeführt. Mit Beschluss vom

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GR 13.04.2010 ö
24.11.2009 hat der Gemeinderat dem Abbruch und dem Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses
zugestimmt.
Das Landratsamt Rosenheim hat mit Schreiben vom 10.03.2010 den Antrag auf Vorbescheid genehmigt.
Der nun eingereichte Bauantrag entspricht hinsichtlich Ausmaß, Höhenentwicklung und Dachneigung
grundsätzlich den Vorgaben dieses genehmigten Vorbescheids.
Die Breite wurde von 13 m auf 13,50 m erhöht. Um die Firsthöhe bei der festgesetzten Wandhöhe von
9,62 m beibehalten zu können, ist die Dachneigung auf 22,5 Grad verringert worden. Durch die Änderung
von Raumhöhen konnte der Kniestock im 2. OG erhöht werden. Die Wandhöhe gemäß Vorbescheid wurde
jedoch beibehalten.
Im Rahmen der Beratungen zum Vorbescheid wurden sowohl die Dorferneuerung Westerham als auch
andere betroffene Fachstellen wie die Tiefbauabteilung des Landratsamtes Rosenheim gehört. Nach
Ansicht der Verwaltung kann auf eine neuerliche Beteiligung verzichtet werden, zumal sich gegenüber der
ursprünglichen Bauvoranfrage kaum Änderungen ergeben haben und die Planung der DEW vom Bauherrn
bereits erläutert wurde.
Bürgermeister Schweiger verwies auf die intensive und Zeit aufwändige Beratung innerhalb der TG.
Zu Beginn dieses Tagesordnungspunktes erläuterte Herr Solnar den Werdegang zu diesem Bauantrag
und die gesetzlichen Grundlagen bzgl. der rechtlichen Möglichkeiten der Gemeinde, auf gestalterische
Elemente Einfluss zu nehmen. Des Weiteren informierte Herr Solnar den Gemeinderat darüber, dass
diesem Bauantrag sehr kurzfristig Stellungnahmen von der TG Westerham als auch vom Büro Kurz, dem
Architekten der Dorferneuerung Westerham (letztes E-Mail 13.04.2010, 17.40 Uhr), eingereicht wurden ,
und es aus seiner Sicht es nicht mehr möglich war, diese Stellungnahmen und Planungsvorschläge
entsprechend für die Sitzung am gleichen Tag vorzubereiten.
Auf Grund dieser Sachlage bat Herr Schulte telefonisch, die ursprüngliche Fassung seines Bauantrages
Gegenstand der Behandlung des Gemeinderates zu machen.
Der Gemeinderat war ohne Gegenstimme einverstanden, dass Vertreter der DEW (Herr Ammerl oder Herr
Schaberl) mündlich zum Bauantrag Stellung nehmen sollten.
GRM Bergmüller stellte einen Antrag zur Geschäftsordnung auf Abstimmung dieses
Tagesordnungspunktes.
Dieser Antrag von Herrn Bergmüller wurde mit 18 : 4 Stimmen abgelehnt.
Herr Ammerl erläuterte kurz die bereits schriftlich vorliegenden Stellungnahmen der Dorferneuerung
Westerham und führte diesbezüglich aus, dass grundsätzlich mit dem Bauvorhaben an sich Einverständnis
besteht. Die Gestaltung des Gebäudes könnte seiner Ansicht nach über eine Tekturplanung entsprechend
abgearbeitet werden. Bezüglich der Anlegung der Außenanlage wären die Erstellung eines Freiflächengestaltungsplanes
und in Verbindung damit der entsprechende Entwässerungsplan die Unterlagen noch zu
ergänzen.
Abschließend vertrat Herr Ammerl die Auffassung, dass die letzten Details, insbesondere
Fassadengestaltung, auch im weiteren Verfahren durchaus lösbar sind.
Frau Borkenhagen vertrat die Auffassung, dass die Gestaltung der Außenanlagen in jedem Fall in
Abstimmung mit der Dorferneuerung Westerham erfolgen soll.
Grundsätzlich vertrat der Gemeinderat die Auffassung, dass auf Grund der vorliegenden Wortmeldungen
und Stellungnahmen eine abschließende Beschlussfassung möglich ist.
Nach Abschluss der Diskussion wurde über folgende Beschlussvorschläge abgestimmt:
a) Beschluss über das Bauvorhaben

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GR 13.04.2010 ö
Der Gemeinderat stimmt dem Bauantrag zum Abbruch des bestehenden Gasthofgebäudes und Neubau
eines Wohn- und Geschäftshauses in der beantragten Form zu und beauftragt die Verwaltung, die
Antragsunterlagen befürwortend an das Landratsamt Rosenheim weiterzuleiten.
Der Beschluss wurde mit 18 : 4 Stimmen gefasst.
b) Ergänzung der Unterlagen
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt, dass zur Ergänzung der Antragsunterlagen ein Freiflächengestaltungsplan
sowie ein Entwässerungsplan nachzureichen sind.
Der Beschluss wurde mit 17 : 5 Stimmen gefasst.
c) Aufständerung der Fassadenelemente
Beschluss:
Der Gemeinderat lehnt die Aufständerung von Fassadenelementen zur Solarnutzung aus ortsplanerischen
Gründen ab.
Der Beschluss wurde mit 11 : 11 Stimmen gefasst.
384 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 91 „Schmiedgasse“ – Wiederholung des Verfahrens
nach § 13a BauGB
Zu Beginn dieses Tagesordnungspunktes meldete sich GR Bergmüller zu Wort und stellte den Antrag zur
Geschäftsordnung, dass dieser TOP abgesetzt wird und bat ferner darum, dem Gemeinderat die
entsprechende Begründung hierzu neu erläutern zu können.
GR Bergmüller berichtete, dass in der Gemeinderatssitzung am 13.10.2009 die Erschließung des
Baugebiets der maßgebende Punkt für die Absetzung der Sitzung vom 13.10.2009 war. In einer
Fraktionsführerkonferenz wurde dieser TOP weiterhin diskutiert und dabei angeregt, weitere Alternativen
bzgl. der Erschließung zu erarbeiten. Diese Alternativvorschläge liegen zur jetzigen Sitzung nicht vor.
Deshalb sollte seiner Ansicht nach dieser TOP abgesetzt werden.
Die vorliegenden Bauvoranfragen können nach § 34 BauGB (Innerortslage) beurteilt werden. Die Frage
der Erschließung kann nach Ansicht von GR Bergmüller durchaus in anderer Weise als als Ortsstraße
sichergestellt werden.
GR Bergmüller wies auf ein entsprechendes Telefonat mit Frau Haase (LRA Rosenheim) hin, in welchem
nur private Erschließung mit Sicherung über Dienstbarkeiten als Grundlage für die vorliegenden
Bauvoranfragen dienen könnte. Ein Enteignungsverfahren kommt für GR Bergmüller an der Schmiedgasse
nicht in Frage.
Abschließend stellte GR Bergmüller den Antrag auf namentliche Abstimmung.
Nachdem bei Anträgen zur Geschäftsordnung nur Rede und Gegenrede zulässig sind, stellte Herr Solnar
aus seiner Sicht Folgendes klar: Bei einem Telefonat mit Frau Haase am 13.04.2010 um 09.45 Uhr teilte
Frau Haase mit, dass die vorliegenden Anträge auf Vorbescheid nach den derzeit vorliegenden Unterlagen
nicht genehmigt werden könnten. Ferner gibt es einen Gemeinderatsbeschluss aus dem Jahre 1987, bei
welchem festgelegt wurde, dass die Schmiedgasse eine Breite von 7 m erhalten soll. Dieser Beschluss hat
immer noch Gültigkeit.
Ferner verlas Herr Solnar ein Schreiben des Bayerischen Gemeindetages, in dem in Bezug auf die
Bebauung der Schmiedgasse eindeutig hingewiesen wird, dass die Aufstellung eines Bebauungsplanes

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GR 13.04.2010 ö
Pflichtaufgabe des Gemeinderates ist und im vorliegenden Fall nach Auffassung des Bayerischen
Gemeindetages eine solche Bauleitplanung hier notwendig ist. Die Sicherstellung der Erschließung gilt
sowohl für den Bebauungsplan als auch für den Innerortsbereich nach § 34 BauGB.
Bürgermeister Schweiger stellte klar, dass ausschließlich der Gemeinderat zu entscheiden hat, wie und in
welcher Form Baurecht geschaffen werden und dass hierzu die notwendige Erschließung herzustellen ist.
Des Weiteren ist das Investitionsprogramm Straßenbau lediglich eine Finanzplanung der Gemeinde. Der
Gemeinderat muss jedes Jahr separat darüber entscheiden, welche Baumaßnahmen ausgeführt sollen,
damit die entsprechende Mittelbereitstellung für das Haushaltsjahr vorgenommen werden kann.
Im Anschluss an den Austausch der Argumente erfolgte die namentliche Abstimmung. Der Antrag von GR
Bergmüller lautet auf Absetzung des Tagesordnungspunktes „Behandlung des Bebauungsplanes
Schmiedgasse“.
Gegen die Absetzung stimmten folgende Gemeinderatsmitglieder:
Anderl, Biller, Borkenhagen, Haager, Höss, Dr. Kienle, Langer, Neumaier, Petzinger, Rutz, Tutsch, Zistl,
Schweiger
Für die Absetzung des Tagesordnungspunkten stimmten:
Bergmüller, Dr. Bischoff, Glas, Hupfauer, Oesterle, Dr. Rieß, Samstl, Schnitzenbaumer Andreas,
Schnitzenbaumer Georg
Der Antrag von GR Bergmüller auf Absetzung des TOP „Behandlung der Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 91 Schmiedgasse; Verfahren nach § 13a BauGB“ wurde mit 13 : 9 Stimmen
abgelehnt.
Nach der Abstimmung verlas Bauamtsleiter Solnar noch die vollständigen Schreiben für die Aufstellung
eines Bebauungsplanes (Bayerischer Gemeindetag, zur Widmung der Schmiedgasse als Ortsstraße
Stellungnahmen von Frau Weimann und Frau Steininger sowie einer Besitzeinweisung das Schreiben von
Herrn Dr. Spieß) um die Aufstellung eines Bebauungsplanes nochmals zu bekräftigen.
Herr Oesterle vertrat die Auffassung, dass ein Bebauungsplan selbstverständlich in diesem Bereich
aufgestellt werden muss und dabei die gesetzlichen Vorgaben auch einzuhalten sind. Die Emotionen zu
dieser Thematik sollten nicht noch geschürt werden, sondern gleich abgearbeitet werden.
Herr Biller stellte einen Antrag zur Geschäftsordnung dahingehend, dass mit der Behandlung des
Sachvortrages entsprechend begonnen werden sollte.
Der Beschluss wurde mit 16 : 6 Stimmen befürwortet.
Der Gemeinderat hat am 26.06.2007 beschlossen, für die Schmiedgasse einen Bebauungsplan
aufzustellen. Das Büro Kurz wurde mit der Erarbeitung eines Planungskonzeptes beauftragt. Zur
Information der Grundstückseigentümer fand am 28.10.2008 eine Anliegerversammlung statt. Dabei wurde
das Planungskonzept vorgestellt.
Das Verfahren nach § 13 a BauGB fand in der Zeit vom 09.1.2009 bis 13.02.2009 statt. Dabei wurden
auch den Anliegern die gesamten Bebauungsplanunterlagen zugesandt, um eine umfassende Information
gewährleisten zu können.
Bis zum Fristende lagen von folgenden Trägern öffentlicher Belange bzw. Grundstückseigentümern
nachfolgende Bedenken bzw. Anregungen vor:
Regierung von Oberbayern
Kabel Deutschland
IHK für München und Oberbayern
Deutsche Telekom
E.ON Bayern

Bund Naturschutz
Landesamt für Denkmalpflege
Dorferneuerung Westerham
Wasserbeschaffungsverband Westerham
Amt für ländliche Entwicklung
Landratsamt Rosenheim – Ortsplanung
Sperling Bernhard
Barth Carsten und Claudia
Barth Peter
Riederer Christian und Anita
Transiskus Helmut
Gasteiger Agnes und Wimmer Barbara
Böck Anna
Kuchlmeier Elisabeth
Kuchlmeier Albert und Rudolf
Werner Hildegard und Erich
Berndl Georg sen.
Berndl-Schedlbauer Renate
Berndl Georg jun.
Anlieger der Schmiedgasse
Pro Bürger Fraktion
a) Regierung von Oberbayern:
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GR 13.04.2010 ö
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde nimmt gem. § 4 Abs. 2 BauGB wie
folgt Stellung:
Durch die Bebauungsplanaufstellung sollen innerhalb des bebaute Gebietes in Westerham bauliche
Ergänzungen ermöglicht werden.
Die Fläche ist im Flächennutzungsplan im nordwestlichen Teil als gemischte Baufläche, der überwiegende
Teil als Grünfläche dargestellt. Der Bebauungsplan setzt im nordwestlichen Bereich ein Mischgebiet, im
restlichen Teil ein allgemeines Wohngebiet fest.
Der Flächennutzungsplan ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen.
Nach unseren Informationen befindet sich im Plangebiet ein Wasserbehälter. Die Planung sollte daher mit
dem Wasserversorgungsbetreiber und dem Wasserwirtschaftsamt abgestimmt werden.
Im westlichen Bereich befindet sich angrenzend an den Geltungsbereich ein kartiertes Biotop. Der
Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde kommt daher besondere Bedeutung zu.
Die o.g. Planung steht aus Sicht der höheren Landesplanungsbehörde den Erfordernissen der
Raumordnung grundsätzlich nicht entgegen. Da das Gebiet in einem sensiblen Bereich mit innerörtlichen
Grünflächen liegt, ist insbesondere auf eine ausreichende Begrünung und eine an die Umgebung
angepasste Bauweise zu achten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Notwendigkeit der Aufstellung des Bebauungsplanes ergibt sich nach den Vorgaben des
Baugesetzbuches. Die Anpassung des Flächennutzungsplanes erfolgt nach den gesetzlichen
Anforderungen des § 13 a BauGB.
Nach Rückfrage beim zuständigen Wasserversorgungsunternehmen, dem WBV Westerham, befindet sich
in diesem Bereich von Westerham kein Wasserbehälter.
Das angrenzende Biotop wird bei den weiteren Planungsmaßnahmen berücksichtigt. Die Stellungnahmen
der unteren Naturschutzbehörde werden in die Abwägungen mit einbezogen.
Die geplante Bebauung wird der örtlichen städtebaulichen Situation gerecht. Der Grünflächenanteil ist
ausreichend.
Beschlussvorschlag:

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GR 13.04.2010 ö
Die vorliegende Planung steht der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern nicht entgegen. Es sind
keine Änderungen im Planungskonzept des Büros Kurz aus München zu veranlassen.
Der Beschluss wurde mit 13 : 9 Stimmen gefasst.
b) Kabel Deutschland:
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens, deren Lage aus den
beiliegenden Bestandsplänen ersichtlich ist. Wir weisen darauf hin, dass unsere Anlagen bei der
Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht
verringert werden dürfen. Sollte eine Umverlegung unserer Telekommunikationsanlagen erforderlich
werden, benötigen wir mindestens drei Monate vor Baubeginn Ihren Auftrag, um eine Planung und
Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können. Ihre Unterlagen
werden wir an unser Projektmanagement Neugeschäft Fax: 09112524-509, E-Mail:
Nuernberg.PMN@Kabeldeutschland.de weiterleiten. Nach eingehender Prüfung, ob eigene Maßnahmen
der Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH und Co KG zur Änderung bzw. Erweiterung des
Telekommunikationsnetzes nötig sind, werden wir Sie gesondert informieren.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Leitung der Kabel Deutschland sind Bestand. Änderungen sind derzeit nicht geplant. Zu Thema
Leitungsverlegungen wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Objektplanung eine
Spartenbesprechung stattfindet, zu der auch die Kabel Deutschland rechtzeitig eingeladen wird.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Kabel Deutschland zur Kenntnis. Aufgrund der
vorliegenden Stellungnahme sind keine Änderungen im Planungsentwurf des Büros Kurz aus München
veranlasst.
Der Beschluss wurde mit 13 : 8 Stimmen gefasst.
Während der Abstimmung war GR Petzinger im Sitzungssaal nicht anwesend.
c) IHK für München und Oberbayern
Der bereits bestehende Gebietscharakter im Nordwesten des Planbereichs eignet das zur Überplanung
anstehende Areal in hohem Maße für eine Ausweisung als Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO. Insoweit
besteht mit den Planinhalten voll umfänglich Einverständnis.
Auch eine Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO im übrigen Planungsgebiet
können wir zustimmen, wenngleich das Planungsziel, „ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnen,
Arbeiten und Infrastruktur zu gewährleisten“, dem Gebietscharakter eines Mischgebiets entspricht.
Dementsprechend wäre auch für diesen Bereich ein Mischgebiet nahe liegend.
Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Gebietscharakter wurde so gewählt, da sich lediglich im Nordwesten des Baugebiets ein
Gewerbebetrieb befindet. Im weiteren Verlauf in Richtung Osten befinden sich aufgelassene
landwirtschaftlichen Gebäude sowie Wohnhäuser, sodass mit der vorhandenen und geplanten
Wohnnutzung die Festsetzung eines allgemeines Wohngebietes begründet ist.
Es wird darauf hingewiesen, dass in einem allgemeinen Wohngebiet ohnehin nicht störende
Gewerbegebiete zulässig sind.
Beschlussvorschlag:

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GR 13.04.2010 ö
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der IHK zur Kenntnis. Aufgrund der vorliegenden Sach- und
Rechtslage ist eine Änderung im Planungskonzept nicht zu veranlassen.
Der Beschluss wurde mit 14 : 8 Stimmen gefasst.
d) Deutsche Telekom GmbH
Gegen die o.g. Planung bestehen seitens der Deutschen Telekom Netzproduktion keine Bedenken.
Im Bereich der künftigen öffentlich gewidmeten Erschließungsstraße und des geplanten Wohngebäudes
Fl.Nr. 2470/1 befinden sich Telekommunikationslinien der Deutschen Telekom, die durch die geplanten
Baumaßnahmen verlegt werden müssen. Wir bitten Sie, die erforderlichen Maßnahmen rechtzeitig (ca. 3
Monate) vor Baubeginn mit uns abzustimmen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Sollten Baumaßnahmen durchgeführt werden, findet im Rahmen der Objektplanung eine
Spartenbesprechung statt, bei der auch die Deutsche Telekom eingeladen wird. In privaten Bereichen
werden die Antragsteller ebenfalls auf die Einholung von Spartenauskünften aller Versorgungsträger
hingewiesen.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Deutschen Telekom zur Kenntnis. Aufgrund der
vorliegenden Stellungnahme sind keine Änderungen im Planungsentwurf des Büros Kurz aus München zu
veranlassen.
Der Beschluss wurde mit 14 : 8 Stimmen gefasst.
e) E.ON Bayern
Wir haben in den o.g. Bebauungsplan Einsicht genommen und teilen Ihnen mit, dass seitens der E.ON
Bayern AG keine Einwände bestehen.
Bestehende Planungen im Bereich des Gebietes bestehen derzeit seitens der E.ON Bayern AG ebenfalls
nicht.
Die Stromversorgung für das geplante Gebiet ist aus unseren bestehenden Mittel- und Niederspannungs-
Versorgungsanlagen möglich. Es müssen aber zu gegebener Zeit Niederspannungskabel in den
Erschließungsstraßen bzw. angrenzenden Straßen verlegt werden.
Wir möchten aber darauf hinweisen, dass sich an der östlichen Grenze des Bebauungsplanes ein 20.000
Volt Kabel, im beiliegenden Plan rot eingezeichnet, der E.ON Bayern AG befindet.
Es sind alle Maßnahmen zu unterlassen, die den Bestand oder den Betrieb der Anlagen gefährden oder
beeinträchtigen können.
Stellungnahme der Verwaltung:
Bei Durchführung von Baumaßnahmen werden die E.ON Bayern in die Planungsüberlegungen mit
einbezogen und im Rahmen der Objektplanung zu der erforderlichen Spartenbesprechung eingeladen.
In privaten Bereichen werden die Antragsteller ebenfalls auf die Einholung von Spartenauskünften aller
Versorgungsträger hingewiesen.
Eine Beeinträchtigung der Anlagen der E.ON Bayern ist nicht ersichtlich.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der E.ON - Bayern zur Kenntnis. Aufgrund der vorliegenden
Stellungnahme sind keine Änderungen im Planungsentwurf des Büros Kurz aus München zu veranlassen.

Der Beschluss wurde mit 14 : 8 Stimmen gefasst.
f) Bund Naturschutz
Der Bund Naturschutz in Bayern e.V. stimmt der geplanten Bebauung unter Auflagen zu.
Begründung:
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GR 13.04.2010 ö
Laut Flächennutzungsplan handelt es sich bei der überplanten Fläche um „bebaute Grundstücke im
Außenbereich mit Anschluss an den Bauzusammenhang, überwiegender Grünbestand“. In der
Begründung zum Bebauungsplan ist mit Verweis auf den Flächennutzungsplan von „sonstiger Grünfläche“
die Regel. Es handelt sich also nicht einfach um eine Innenbereichsfläche, die nachverdichtet wird. Es ist
in der Begründung nicht hinreichend dargelegt, warum die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB nicht
angewandt werden soll.
Gemäß Art. 6 BayNatSchG ist jede Bebauung als Eingriff in Natur und Landschaft zu bewerten. Danach
gilt es vorrangig, „vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen (BayNatSchG
Art. 6a) (primäre Vermeidungspflicht). Nur wenn Eingriffe unvermeidbar und die Belange des
Naturschutzes und der Landschaftspflege nicht vorrangig sind (BayNatSchG Art 6a (2) kann bzw. muss lt.
BayNatSchG Art. 6 ein entsprechender Ausgleich oder Ersatz geleistet werden.
Unter Punkt 6.4 wird behauptet, dass für die bereits bebauten Grundstücke von einer Eingriffsregelung
abgesehen wird. Allerdings muss die Eingriffsregelung für die derzeit noch unbebauten Grundstücke zur
Anwendung kommen.
Da durch die geplante Bebauung eine beträchtliche Verdichtung der derzeit locker stehenden
Einzelgebäude zustande kommt, was zu einer erheblichen Veränderung bzw. Beeinträchtigung des
Landschaftsbildes führt, sind für diesen Eingriff Ausgleichsmaßnahmen notwendig. Die Festsetzungen
unter Punkt 13.3 werden dem in keiner Weise gerecht.
Grünordnung:
Folgende Festsetzungen sind zu ändern bzw. zusätzlich aufzunehmen:
Der bestehende Baumbestand ist aus dem Flächennutzungsplan in den Bebauungsplan zu übernehmen.
Einfriedungen, Punkt 13.2, ist zu ergänzen: Unter den Zäunen ist ein Freiraum von mind. 10 cm
freizuhalten, um Kleintieren Durchschlupfmöglichkeiten zu geben.
Randeingrünung:
In der Begründung wird unter 5.1 als Entwurfsziele Sichern und Freihalten der angrenzenden Flächen als
Grünbereiche genannt. Dieses Ziel kann durch eine Randeingrünung unterstützt werden.
Bedauerlicherweise wurde in der Planung keine Randeingrünung vorgesehen. Insbesondere nach Osten
im Übergang zur unbebauten Talaue sollte ein Gehölzstreifen das Baugebiet abschließen. Ferner ist die
Umgrünung des Baugebiets mit Streuobstbeständen dem dörflichen Charakter des Gebiets angemessen.
Zur Sicherung der Ziele sollten die Flächen für die Randeingrünung in öffentlichem Eigentum sein.
Gewässer:
Das Baugebiet grenzt an den Mühlbach an. Der Art. 42 BayWG schreibt dem Unterhaltspflichtigen von
Fließgewässern vor, „die Ufer und (...) die Uferstreifen (...) möglichst naturnah zu gestalten und zu
bewirtschaften“. Der Bund Naturschutz schlägt aus Naturschutzsicht einen ökologischen
Gewässerschutzstreifen vor, der mindestens die Festsetzungen von Bebauungsplan 23 enthalten sollte
(ein Streifen von 4 m Breite ist von Bebauung freizuhalten, in einem 2 m –Bereich sind Zäune unzulässig.).
Energiesparendes Bauen:
Die Verwendung von Solaranlagen (thermisch und photovoltaisch) sollte in jedem Fall gefördert werden.
Da eine Aufständerung aus Gründen des Ortsbilds nicht in Frage kommt, sollte eine (geringfügige)
Erhöhung der Dachneigung in Betracht gezogen werden.
Verkehrsberuhigung:
In den Randstreifen der Erschließungsstraße sind alternierend Laubbäume zu pflanzen. Dies reduziert die
„gefühlte“ Fahrbahnbreite und trägt dadurch zur Verkehrsberuhigung bei, was bei einer „shared space“-
Nutzung wichtig ist.
Regenwasserversickerung, -nutzung:

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In den vorgelegten Planungen ist die Regenwasserversickerung vorgeschrieben. Mit Hinblick auf den
Klimawandel mit prognostizierten trockeneren Sommern sollte die Regenwassernutzung mit Hinweis auf
Zisternenbau zumindest empfohlen, besser festgeschrieben werden. Dadurch wird der Verschwendung
von Trinkwasser vorgebeugt.
Wir hoffen, dass unsere Einwendungen detailliert geprüft und entsprechend berücksichtigt werden. Wir
bitten Sie, uns einen Protokollauszug des Beschlussbuches über die Behandlung unserer Stellungnahme
zukommen zu lassen.
Stellungnahme der Verwaltung:
1) Begründung:
Der Flächennutzungsplan stellt zwar einen Anhaltspunkt dar, ob es Innenbereich oder Außenbereich sein
kann. Für die abschließende Beurteilung gelten aber ausschließlich die Vorgaben des § 34 BauGB und der
tatsächliche Bebauungszusammenhang.
Nachdem auch die Regierung von Oberbayern die Meinung der Gemeinde Feldkirchen-Westerham teilt
und von einem Verfahren nach § 13 a BauGB ausgeht (Bebauungspläne der Innenentwicklung), kann von
einer Anwendung der Ausgleichsflächen-Regelung abgesehen werden. Im übrigen wird auf die
grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes verwiesen.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen des Bund Naturschutz zur Kenntnis. Aufgrund der vorliegenden
Sach- und Rechtslage sind aber keine Änderungen im Planungskonzept zu veranlassen.
Abstimmungsergebnis 11 : 11 Stimmen, somit BV abgelehnt.
2) Grünordnung
Sofern es sich um prägende einheimische Bäume handelt, werden diese selbstverständlich in den
Bebauungsplan übernommen (keine Fichten oder andere Nadelgehölze).
Die Festsetzung 13.2. weist zwar bereits darauf hin, dass keine durchgehenden Mauersockel zulässig
sind, die Festsetzung kann aber um den Hinweis eines entsprechenden Freiraumes ergänzt werden.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat beschließt, dass prägende heimische Bäume im Bereich der Schmiedgasse in den
Bebauungsplan als zu erhalten aufzunehmen sind. Ferner ist der Hinweis auf einen Freiraum von 10 cm
für eine Durchschlupfmöglichkeit von Kleintieren in die Festsetzung 13.2. des Bebauungsplanes mit
einzuarbeiten.
Der Beschluss wurde mit 13 : 9 Stimmen gefasst.
3) Randeingrünung:
Mit der Aufnahme der ortsbildprägenden heimischen Bepflanzung wird bereits eine Ortsrandeingrünung in
Richtung Osten und Norden (Talaue) gebildet. Die Grundstücke sind so großzügig in diesem Bereich
bemessen, dass die Randeingrünung auf den Baugrundstücken erfolgen kann. Dies erfolgt entsprechend
mit einer Bepflanzung von Obst- bzw. Laubbäumen.
Ein Erwerb von Flächen zur Sicherstellung einer Ortsrandeingrünung wird angesichts der Festsetzungen
des Bebauungsplanes nicht als notwendig erachtet.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat beschließt, die ortsbildprägende Bepflanzung in den Bebauungsplan aufzunehmen und
eine punktuelle Ortsrandeingrünung in Abstimmung mit dem Planer im Bebauungsplan festzusetzen. Die
Umsetzung ist in Abstimmung mit der Dorferneuerung Westerham vorzunehmen.
Der Beschluss wurde mit 15 : 7 Stimmen gefasst.

4) Gewässer
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Die Festsetzung ist sinnvoll und auch nachvollziehbar. Eine ähnliche Festsetzung ist ebenfalls im
Bebauungsplan Nr. 57 „Im Anger“ enthalten. Hier darf eine Breite von 2,50 m
nicht eingefriedet werden. Der Abstand der Gebäude zum Mühlbach wird mittels Baugrenzen
festgelegt. Der Abstand von 4 m kann bei allen Gebäuden eingehalten werden (siehe auch Abwägung zum
Gebäude auf Fl.Nr. 2432/2 der Gemarkung Vagen).
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat beschließt, die Festsetzungen aus dem Bebauungsplan Nr. 57 „Im Anger“ zu
übernehmen und damit festzulegen, dass eine Breite von 2,50 m zur Gewässerpflege nicht eingefriedet
werden darf.
Der Abstand der Gebäude zum Mühlbach wird mittels Baugrenzen geregelt. Ein ausreichender Abstand
der Bebauung ist somit geregelt
Der Beschluss wurde mit 17 : 5 Stimmen gefasst.
5) Energiesparendes Bauen
Die Dachneigung ist mit max. 28 Grad bereits ohnehin relativ hoch gewählt. Eine sinnvolle
Energiegewinnung ist auch mit einer Dachneigung von 28Grad möglich und üblich. Deshalb und aufgrund
der Ortsplanung sollte von einer weiteren Erhöhung auf 30 Grad Dachneigung und mehr abgesehen
werden.
Zudem wird hinsichtlich der Sonnenenergienutzung auf den Beschluss des Gemeinderates vom
26.01.2010 verwiesen, der lautet: „Der Gemeinderat beschließt, in die Dachfläche/Dachneigung bzw.
Fassade integrierte Anlagen zur Sonnenenergienutzung grundsätzlich zuzulassen. Aufgeständerte
Anlagen bzw. Anlagen in Freiflächen sind grundsätzlich gemäß der Bayerischen Bauordnung zu
behandeln. Darüber hinaus gehende Anträge sind grundsätzlich abzulehnen.“
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen des Bund Naturschutz zur Kenntnis. Aus ortsplanerischen
Gründen und hinsichtlich der auch bei 28 Grad sinnvoll möglichen Energiegewinnung bleibt aber die
Festsetzung der Dachneigung bei max. 28 Grad.
Der Beschluss wurde mit 13 : 9 Stimmen gefasst.
6) Verkehrsberuhigung
Derzeit ist im Bebauungsplan eine öffentliche Verkehrsfläche von 5,50 m festgesetzt. Vorgesehen ist eine
Asphaltierung/Pflasterung mit einer Breite von 4,0 m erfolgen und beidseitig ein befahrbahres Bankett mit
75 cm. Der Vorschlag einer straßenbegleitenden Bepflanzung sollte im Rahmen der Objektplanung auch
mit den Anliegern beraten werden.
Siehe dazu auch Stellungnahme zu Dorferneuerung Westerham.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat legt fest, dass die Breite der öffentlichen Verkehrsfläche wie festgesetzt erhalten bleibt.
Die Detailplanung erfolgt im Rahmen der Objektplanung und hat sich an die geltenden Richtlinien zu
halten. Siehe dazu auch Behandlung der Bedenken und Anregungen der Dorferneuerung Westerham.
Der Beschluss wurde mit 13 : 9 Stimmen gefasst.
7) Regenwasserversickerung und Regenwassernutzung
Der Hinweis auf die Verwendung von Zisternen für die Gartenbewässerung ist sinnvoll kann
selbstverständlich als Hinweis in den Textteil aufgenommen werden.

Beschlussvorschlag:
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GR 13.04.2010 ö
Der Gemeinderat beschließt, dass die Anregungen für den Zisternenbau zur Gartenbewässerung und
Grauwassernutzung in den Textteil des Bebauungsplanes als Hinweis aufgenommen werden.
Der Beschluss wurde mit 16: 6 Stimmen gefasst.
g) Landesamt für Denkmalpflege
Die Belange der Bodendenkmalpflege sind durch den Hinweis in den Festsetzungen D 10 berücksichtigt.
Dort muss es aber heißen: Bodendenkmäler ... anstatt Baudenkmäler.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Änderung in der Festsetzung D 10 gem. dem Hinweis des Landesamtes für Denkmalpflege wird
berichtigt.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat beschließt, die Festsetzung D 10 dahingehend zu ändern, dass anstelle von
Baudenkmälern – Bodendenkmäler festgesetzt wird.
Der Beschluss wurde mit 17 : 5 Stimmen gefasst.
h) Dorferneuerung Westerham
Siehe Abwägung Amt für ländliche Entwicklung
i) Wasserbeschaffungsverband Westerham
Seitens des Wasserbeschaffungsverbandes Westerham bestehen Bedenken bezüglich der geplanten
Überbauung der Wasserleitung mit einer Garage beim Grundstück südlich von Schmiedgasse 4 und 4a.
Beim Straßenneubau muss die Wasserleitung in der Schmiedgasse neu verlegt werden. Es wird um
frühzeitige Information gebeten. Die Gemeinde sollte den Einbau eines Hydranten am Ende der
Schmiedgasse aus Feuerschutzgründen in Erwägung ziehen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Vor Durchführung der Erschließungsmaßnahme findet eine Spartenbesprechung statt, bei welcher alle
Versorgungsträger eingeladen werden und eine entsprechende Abstimmung vorgenommen wird. Nach
den der Verwaltung vorliegenden Plänen ist die angesprochene Wasserleitung bereits durch die
bestehende vorhandene Bebauung in dem angesprochenen Bereich überbaut.
Im Hinblick auf die Bebauung südlich des Gebäudes Schmiedgasse 4 und 4 a siehe auch Stellungnahme
zur Amt für ländliche Entwicklung.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen des WBV Westerham zur Kenntnis. Auf die Abwägung zur
geplanten Bebauung auf dem Grundstück südlich des Gebäudes Schmiedgasse 4 und 4 a wird verwiesen.
Es wird jedoch darauf verwiesen, dass anhand der vorliegenden Planunterlagen die angesprochenen
Leitung bereits durch den Bestand überbaut ist.
Der Beschluss wurde mit 15 : 7 Stimmen gefasst.
j) Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern

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GR 13.04.2010 ö
Der o.g. Bebauungsplan liegt im Verfahrensgebiet der Dorferneuerung Westerham.
Nach Abstimmung mit der Teilnehmergemeinschaft Westerham gibt das Amt für Ländliche Entwicklung
Oberbayern dazu folgende Anregungen:
• Zusammen mit dem Bebauungsplan sollte ein integrierter Grünordnungsplan aufgestellt werden.
• Die Dichte der Bebauung südlich der Schmiedgasse sollte reduziert werden, damit der dörfliche
Charakter mit der offenen Bauweise besser zur Geltung kommt.
• Auf das Baufenster im süd-westlichen Bereich des Bebauungsplanes sollte verzichtet werden. Der
Abstand zum Mühlbach ist zu gering.
• Die Ausbaubreite der Verkehrsfläche sollte auf 3,5m / 5,0m reduziert werden.
• Die Ausformung des Wendehammers sollte auf die Maße von Bild 31 der EAE 85/95 reduziert
werden.
• Der Einordnung der öffentlichen Verkehrsfläche als Mischfläche mit Spiel- und
Aufenthaltsqualitäten könnte noch besser Rechnung getragen werden, wenn sie als
verkehrsberuhigter Bereich mit entsprechender Beschilderung ausgewiesen wird.
• Bei den Festsetzungen für die Zufahrten und offenen Stellplätze könnte als weiteres Beispiel das
Drainpflaster aufgeführt werden. Auf die Regelung mit dem Fugenanteil sollte verzichtet werden.
• Bei der Dachdeckung erscheint der Begriff Dachpfannen als zu sehr begrenzend (z.B.
Biberschwanz-Dachziegel). Auch sollte ein rotbrauner Farbton zulässig sein.
• Für die Fassadengestaltung sollte neben der Bauweise auch die Farbgebung festgesetzt werden.
Dabei kann auf RAL Farbnummern verwiesen werden. Auch sollte die kanadische Blockbauweise
unzulässig sein.
• Damit der dörflichen Situation besser Rechnung getragen werden kann, sollten die Festsetzungen
zu den Einfriedungen dahingehend ergänzt werden, dass ein Verzicht auf Zäune und Hecken
wünschenswert wäre.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Erstellung eines Grünordnungsplanes ist absolut sinnvoll und sollte durchgeführt werden - siehe auch
Stellungnahme zu Bund Naturschutz
Aus Sicht der Verwaltung könnte und sollte auch hinsichtlich der Nähe zum Mühlbach die geplante
Bebauung südlich des Gebäudes Schmiedgasse 4 und 4 a entfallen. Die vorhandene Bebauung ist im
großen und ganzen Bestandsgebunden. Die zusätzlichen Baurechte wurden in städtebaulich vertretbarer
Weise zwischen der bestehenden Bebauung angeordnet.
Die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche in der jetzigen Fassung sollte im Hinblick auf die
geltenden Richtlinien so belassen werden. da der Vorschlag mit 3,50 m Fahrbahnbreite und 5,0 m
Verkehrsfläche nur mit Ausweichstellen funktioniert und das angesprochene Bild 31 der EAE 85/95 nur
das Wenden eines zweiachsigen Müllfahrzeuges zulässt. Im übrigen wird darauf hingewiesen, dass die
EAE 85/95 durch die RAST ersetzt ist.
Hinsichtlich der Wendemöglichkeit sieht die Verwaltung alternativ eine Möglichkeit, das Gebäude auf dem
Grundstück Fl.Nr. 2470/1 der Gemarkung Vagen etwas in Richtung Norden zu verschieben und dafür die
Wendemöglichkeit im unmittelbaren Anschluss an die Verkehrsfläche einzuplanen. Die Ausbildung als
verkehrsberuhigter Bereich mit entsprechender Beschilderung wird positiv gesehen. Ein entsprechender
Ausbau mit Gestaltungselementen eines verkehrberuhigten Bereiches kann im Rahmen der Objektplanung
mit den Anliegern erfolgen.
Die Festsetzung Punkt 7 Zufahrten wird in der Aufzählung um „Drainpflaster“ ergänzt.
Der Fugenanteil von 15 % wird aus der Festsetzung 7 herausgenommen.
Die Festsetzung im Hinblick auf die Dacheindeckung wird dahingehend ergänzt, dass auch rotbraune
Dacheindeckung zulässig ist. Der Begriff Dachpfannen ist üblich und nicht zu sehr begrenzend.
Die Festsetzung 12.3.1 (Fassadengestaltung) könnte dahingehend ergänzt werden, dass nur weiße und
Pastelltöne zulässig sind und grelle Farbtöne nicht zulässig sind. Weiter gehendere Festsetzungen zur
Farbgestaltung werden in diesem Bereich als nicht notwendig erachtet.
Die Festsetzung bzgl. der Einfriedungen kann gem. dem Vorschlag des ALE geändert werden, mit dem
Hinweis, dass die Errichtung einer Einfriedung nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Für den Ausschluss der kanadischen Blockbauweise sieht die Verwaltung keine Grundlage in der
Bauleitplanung.
Nachdem das Amt für ländliche Entwicklung empfohlen hat, die kanadische Blockbauweise
auszuschließen, vertrat der Gemeinderat mehrheitlich die Auffassung, dass dies keine ländliche Bauweise
ist und durchaus der Empfehlung des Amt für ländliche Entwicklung nachgekommen werden kann.

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GR 13.04.2010 ö
Bauamtsleiter Solnar gab zu bedenken, dass es für den Ausschluss seiner Ansicht nach keine rechtliche
Grundlage gibt und sich ein Holzbau durchaus in den Bereich der Schmiedgasse einfügen würde.
Nach kurzer Debatte fasste der Gemeinderat folgenden
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt, die kanadische Blockbauweise gemäß dem Vorschlag des Amts für ländliche
Entwicklung im Bebauungsplan „Schmiedgasse“ auszuschließen.
Der Beschluss wurde mit 17 : 5 Stimmen gefasst.
Beschlussvorschlag:
Aufgrund der vorgebrachten Bedenken und Anregungen beschließt der Gemeinderat folgende
Änderungen in den Festsetzungen des Bebauungsplanes:
Ein Grünordnungsplan ist vom Planer zu erarbeiten und in den Bebauungsplan zu integrieren.
Das geplante Gebäude unmittelbar an der Mühlbachbrücke ist vor allem hinsichtlich seiner nahen Lage
zum Mühlbach aus der Planung zu nehmen. Der Bestand hat Bestandsschutz gemäß den gesetzlichen
Bestimmungen.
Die öffentliche Verkehrsfläche ist im Rahmen der Objektplanung gemäß den geltenden Richtlinien in
Zusammenarbeit mit den Anliegern und der Teilnehmergemeinschaft verkehrsberuhigt zu gestalten. Die
Breite der öffentlichen Verkehrsfläche bleibt mit 5,5m erhalten.
Die Festsetzung des 15%igen Fugenanteils bei Zufahrten und offenen Stellplätzen entfällt.
Die Farbe der Dacheindeckung wird um „rotbraun“ erweitert.
Die Farbgebung der Fassade wird auf weiß und pastellfarbige Tönung beschränkt, grelle Farbtöne sind
auszuschließen.
Ergänzung der Festsetzung zum Punkt Einfriedungen:
Die Errichtung von Einfriedungen werden als nicht zwingend festgesetzt.
Bezüglich der Anlegung einer Wendekehre wird auf eine spätere Abwägung hingewiesen.
Der Beschluss wurde mit 13 : 8 Stimmen gefasst.
Während der Abstimmung war Frau Haager im Sitzungssaal nicht anwesend.
k) Landratsamt Rosenheim – Ortsplanung
Für Nebengebäude sollte eine gesonderte Höhenfestsetzung getroffen werden, insbesondere auch für die
festgelegte, abweichende Bauweise an der Grundstücksgrenze. Die Höhe der baulichen Anlage sollte
genauer definiert werden (z.B. Ecke Giebelseite, welche der i.d.R. 4 Ecken?)
Stellungnahme der Verwaltung:
Zur genaueren Definition der baulichen Anlagen wird ergänzend zu der Festsetzung der Wandhöhe mittels
eines zusätzlichen Planzeichens (z.B. Pfeil) der genaue Messpunkt für die Wandhöhe festgelegt. Die
Wandhöhe an sich sowie die Höhenlage der Gebäude sind bereits in den Festsetzungen des
Bebauungsplanes enthalten.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat beschließt, dass zur genaueren Definition der Wandhöhe der Bezugspunkt für die
Wandhöhe für jedes einzelnen Gebäude festzusetzen ist.
Der Beschluss wurde mit 15 : 7 Stimmen gefasst.
l) Familie Sperling

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GR 13.04.2010 ö
Wir beantragen nachfolgende Einwendungen gegen den beabsichtigten Bebauungsplan in der dafür
zuständigen Gemeinderatsversammlung wörtlich vorzutragen und in der Versammlung darüber einzeln
abstimmen zu lassen.
Vorsorglich regen wir an, dass entsprechender Gemeinderat eine einzelne Abstimmung beschließt.
Wir haben den o.g. Planungssatz dankend erhalten und reichen hiermit unsere Bedenken zu demselben
ein mit der Bitte, diese zu prüfen und einzuarbeiten.
Zu Ihrer Information:
Unsere vierköpfige Familie wohnt auf Flurstück 2432 in einer Doppelhaushälfte, die in den Jahren 1989/90
erbaut wurde. Ein Wiesenstück entlang Flurstück 2432/2, ca. 95 qm aus 2465, haben wir gepachtet.
1. Planung eines Gebäudes auf Flurstück 2432/2 + Anteil aus 2465
Dem vorgelegten Plan entnehmen wir, dass auf dem Flurstück 2432/2, das seit Jahrzehnten mit
Flachgaragen und einer Holzscheune bebaut ist, unter Annahme einer Grundstückserweiterung mit
Flurstück 2465 anteilig, ein Haus mit 105 qm Grundfläche und eine Garage mit 40 qm Grundfläche
errichtet werden dürften.
In diesem Bau sehen wir mögliche Gefahren, die sich sehr negativ auf uns und unser Haus auswirken
können.
Laut Baubeschreibung verfügt unser Haus lediglich über einen „Kellerboden mit Estrich auf
Feuchtigkeitssperre (PE-Folie)“. Die Notwendigkeit für eine Sicherung gegen den Lastfall „drückendes
Wasser“ war zum Zeitpunkt des Hausbaus (1989/90) vermutlich nicht gegeben. Unser Haus verfügt daher
nicht über eine moderne „Wanne“ gegen drückendes Wasser, so wie sie bei Neubauten in diesem
Wohngebiet heutzutage errichtet werden.
Bislang haben wir keine Probleme bei lang anhaltenden heftigen Regenfällen und bei Hochwasser gehabt.
Wir vermuten, dass dies in den ausreichenden Abständen zu benachbarten Gebäuden mit begründet ist.
Bei Gebäuden, die zu einem späteren Zeitpunkt und in geringen Abständen zu umliegenden Häusern in
der näheren Umgebung errichtet wurden, wurden entsprechende Schutzmaßnahmen jedoch errichtet.
Wie wir weiterhin beim Hochwasser im Jahre 2004 gesehen haben, steigt das Grundwasser nach starken
Regenfällen beachtlich an und reicht dann in Teilen Westerhams, die nur wenige hundert Meter entfernt
liegen und eine dichtere Bebauung aufweisen, bis gerade mal 50 cm und weniger unter der Oberfläche.
Aus anderen Teilen Westerhams, jenseits der Mangfall wurde uns berichtet, dass bei länger anhaltenden
Regenfällen und bei Hochwasser das Grundwasser durch die Kellerbodenplatte des alten Bestandes
eindringt, nachdem im nachbarschaftlichen Umfeld Neubauten errichtet wurden.
Dieser Situation wollen wir nicht ausgeliefert sein!
Bei einer wie im Entwurf vorgesehenen Bebauung auf Flurstück 2432/2 und angrenzenden Teilen von
Flurstück 2465 befürchten wir eine Veränderung der Grundwasserströme und damit die Gefahr von
drückendem Wasser mit allen negativen Konsequenzen für unser Haus auf Flurstück 2432.
Der Bau befände sich im direkten Uferbereich des Mühlbachs.
Im Protokoll der Gemeinderatssitzung vom 26.06.2007 ist zu lesen, dass der Gemeinderat die Nähe zum
Mühlbach korrekterweise als „nicht ganz unproblematisch“ einstuft.
In der Begründung auf Blatt Nr. 9 unter 2.5 in „Beschreibung“, 3. wird das Plangebiet ganz richtig als „im
Schwemmlandbereich liegend“ bezeichnet.
Unsummen werden für den Hochwasserschutz im Gemeindegebiet ausgegeben – ist hier darum nicht
äußerste Vorsicht geboten und auf kontraproduktive Maßnahmen zu verzichten? Kein anderes Haus steht
im Planungsbereich derart nahe am Wasser.

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In der Begründung des Bebauungsplanes auf Blatt 10 unter Pkt. 5.1 heißt es, „die baulichen Ergänzungen
sollen sich harmonisch ... einfügen.“
Ebenso liest man in der Begründung des Bebauungsplanes auf Blatt 1, Pkt. 5.2: „Die Gestaltung der
Gebäude orientiert sich an regionaltypischer Bauweise unter Berücksichtigung der natürlichen
Geländeverhältnisse.“
Das angedachte Haus mit Garage auf 2432/2 und partiell 2465 wäre lang und tief und hätte somit eher den
Charakter eines Lagerhauses und würde sich nicht harmonisch in den Bestand einfügen, wäre planerisch
und optisch hässlich.
Ein Grund unseres Umzugs vom Münchener Stadtrand nach Westerham war die in den
Planungsunterlagen in der Begründung auf Blatt Nr. 9 unter 2.5, 2. genannte lockere dörfliche
Mischbebauung. Wie schön, dass es in Westerham noch einige wenige Bereiche mit dörflichem Charakter
gibt!
Wir empfinden es allerdings nicht mehr als „dörflichen Charakter“, wenn Neubauten im Rahmen einer
Nachverdichtung so platziert werden, dass sie dem „Bestand“ schaden und noch dazu direkt in die
Wohnzimmer hineinschauen.
Die Wohnzimmer des Doppelhauses Schmiedgasse 4/4a sind nach Süd-Westen ausgerichtet, genau
dorthin, wo künftig das neue Gebäude seinen Platz haben würde. Eine massive Beeinträchtigung unserer
Privatsphäre wäre die Folge.
Zudem sei noch gesagt, dass der Uferbereich des Mühlbachs auch parallel zur Schmiedgasse zum
Lebensbereich unserer Reiher, Füchse, Marder, Dachse und Igel gehört. Soll dieser Lebensraum durch
eine Verdichtung eingeschränkt, ja gar vernichtet werden?
Als weitere, sehr negative Folge eines Gebäudes auf diesem Flurstück sei dessen Schattenwurf auf das
Doppelhaus in Schmiedgasse 4/4a erwähnt.
Auf den nächsten Seiten finden Sie hierzu eine kleine Ausarbeitung:
Schattenwurf des möglichen Hauses auf Flurstück 2432/2
Das Grundstück (Flurstück 2432/2 und anteilig 2465) – von uns heute teilweise gepachtet – hat in etwa
eine Breite von 14,5 Meter. Abzüglich der 2 mal 3 Meter (Abstandsregel) kann das Gebäude eine
maximale Breite von etwa 8,5 Meter besitzen. Unter Ausnutzung der zulässigen Wandhöhe von 6 Metern
und einer maximalen Dachneigung von 28 Grad ergibt dies in etwa eine maximale Firsthöhe von 8,3
Meter.
Zwischen Ende Oktober und Ende Februar, also einem DRITTEL des gesamten Jahres (!), würde ein
Gebäude wie auf Flurstück 2432/2 + 2465 eingezeichnet, erheblichen Schatten auf das Doppelhaus in der
Schmiedgasse 4/4a werfen.
Zur Berechnung der Beschattung:
Westerham liegt etwa auf 48 Grad nördlicher Breite.
Zur Wintersonnenwende (21. Dezember) erreicht die Erdachse ihre maximale Deklination von rund –23,5
Grad. Somit strahlt die Sonne zu dieser Jahreszeit sehr flach unter einem Winkel von (90-48-23,5) Grad =
18,5 Grad über dem Horizont. Am 21. Januar (wie auch am 21. November) beträgt die Deklination etwa –
19,9 Grad, die Sonne strahlt somit unter einem Winkel von 22,1 Grad über dem Horizont. Am 21. Februar
(wie auch am 21. Oktober) beträgt die Deklination etwa –10,8 Grad, die Sonne strahlt somit unter einem
Winkel von 31,2 Grad über dem Horizont.
Bei einer Firsthöhe von 8,3 Metern ergibt sich bei diesen niedrigen Sonnenständen ein recht langer
Schattenwurf, der in Abhängigkeit von der Tageszeit und vom Datum den Wohnzimmern des
Doppelhauses das Sonnenlicht völlig wegnimmt.
Der Schattenwurf des Dachfirsts auf Gebäude Schmiedgasse 4/4a ist für obige Tage für verschiedene
Tageszeiten auf beigefügten Skizzen (eingenordet) dargestellt. Gerade in der kalten Jahreszeit freut man
sich über Sonnenstrahlen, die die Räume merklich erwärmen. Diese würden nun für längere Zeit fehlen,
bzw. stünden nur eingeschränkt zur Verfügung im Falle eines Gebäudes, wie im Planungsentwurf zu

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GR 13.04.2010 ö
sehen. Folgen wären unsere merklich sinkende Wohnqualität, erhöhte Heizkosten in unseren Häusern und
ein heftiger Wertverlust unserer Immobilien.
Auswirkung des Schattenwurfes auf Doppelhaus Schmiedgasse 4/4a:
(Lage und Anordnung der Gebäude)
es folgen 4 Seiten Skizzen – Kopien beilegen
Aus den oben genannten Gründen sind wir mit der Bebauung auf Flurstück 2432/2 + Anteil 2465 absolut
nicht einverstanden.
Zurück zum Bebauungsplanentwurf
2. Ausbau der Schmiedgasse in Feldkirchen-Westerham
Hinsichtlich des angedachten Ausbaus der Schmiedgasse möchten wir als Gemeindestraßenanlieger
anmerken, dass der Zustand auf Höhe der Haus Nr. 4 zufriedenstellend ist. Es ist ausreichend Platz zum
Parken von Autos und genügend Raum vorhanden, um geräumten Schnee zu lagern.
Die Stellplätze (öffentlicher Grund) vor den Hausnummern 4 und 4a wurden von der Erbauerin des
Doppelhauses bezahlt, da die Gemeinde diesbezüglich seinerzeit (90er Jahre) untätig blieb.
Die Fahrbahnoberfläche gibt keinen Anlass zu klagen.
Nach kräftigen Niederschlägen fließt das Wasser (nach erfolgter Initiative inklusive Kostenübernahme
eines Nachbarn) inzwischen zügig ab. Somit sind nunmehr keine Vorteile in der vorgesehenen baulichen
Veränderung zu erkennen und wir sehen uns nur unnötig konfrontiert mit Straßenbaukosten, die in diesen
wirtschaftlich unsicheren Zeiten bestimmt noch aufgeschoben werden könnten.
Schätzen wir der Einfachheit halber einmal 150,00 Euro pro qm Straße, ergibt das bei einer Straßenbreite
von 5,50 m einen Preis von 825,00 Euro pro laufendem Meter Straße.
Das wird also eine ganz „nette“ Gesamtsumme, die in erster Linie die Anwohner der Schmiedgasse zu
berappen hätten. „Parat“ haben wir dieses Geld nicht. Verschulden hierfür möchten wir uns allerdings auch
nicht, speziell in der derzeit kritischen wirtschaftlichen Zeit. Lieber möchten wir erst Rücklagen bilden. Dies
geht aber nicht von heute auf morgen, sondern bedarf eines Zeitraums von mehreren Jahren.
Im Entgegenkommen der Gemeinde in diesem Punkt liegt sicherlich auch der Schlüssel zum Erfolg der
Umsetzung des Bebauungsplanes in der Schmiedgasse.
Im Planungsentwurf wird erwähnt, dass die Erneuerung der Straße erst „nach Abschluss der wesentlichen
Bautätigkeiten“ beginnen würde. Das klingt zwar wie ein Entgegenkommen der Gemeinde, aber:
Was heißt bitte „nach Abschluss der wesentlichen Bautätigkeiten“?
Das ist doch recht ungenau und somit wieder recht dehnbar.
Haben Sie Mut zur Präzision!
3. Mischgebiet/Wohngebiet
Leider ist den uns vorliegenden Planungsunterlagen nicht exakt zu entnehmen, welche Flurstücke im
Mischgebiet und welche im Wohngebiet liegen.
Einerseits wird im Plan vom Mischgebiet im nördlichen Bereich gesprochen, andererseits kann man
nachlesen, dass sich das Mischgebiet im westlichen Teil des Plangebietes befindet. Dann sind da noch
einige Punkte in Linienform im Plan eingezeichnet – was heißt das schon? Ja, wo soll es denn nun sein,
wo eine „kerngebietstypische Vergnügungsstätte“ (was immer das auch ist) hindürfte?

Bitte listen Sie im Plan diejenigen Flurstücksnummern auf, die im Mischgebiet liegen. Dies hilft,
Unklarheiten zu beseitigen.
4. Geplantes Gebäude auf Flurstück Nr. 2429
In der Begründung kann man auf Blatt 11, Punkt. 5.2 lesen:
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„Weitere Ziele und Grundüberlegungen sind: Angestrebt wird eine Siedlungsnachverdichtung mit
Einzelhäusern, die den dörflichen Charakter beibehält“. Ebenfalls konnten wir als Bauweise das vom
Bebauungsplan betroffene Gebiet lesen, dass eine „Offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern“
vorgesehen wäre.
Unter „Einzelhaus“ ist unseres Erachtens ein Haus mit einer Wohneinheit bezeichnet. Auf dem Flurstück
2429 ist ein Einzelhaus vorgesehen, das bisher nicht in dieser Dimension (28x11m) im beplanbaren
Bereich vorhanden ist.
Ist hier jetzt schon als Ausnahme ein Mehrfamilienhaus angedacht oder eine ganz besondere
„kerngebietstypische Vergnügungsstätte“?
Sollte beim möglichen Objekt auf Flurstück 2429 die umliegende Bestandsbebauung als Rechtfertigung für
dessen Genehmigung zur Abweichung der geplanten Bebauung („Einzel- und Doppelhäuser“)
durchgehen, dann verliert der Bebauungsplan jegliche Glaubwürdigkeit!
Wir zweifeln daran, dass sich dieser „Klotz“ in diesem Ausmaß gestalterisch und strukturell in die
beabsichtigte Bebauung des Plangebietes „Schmiedgasse“ einfügt, s. 5.1 auf Blatt 11 der Begründung.
Mit dem Bebauungsplan sollen uns Vorschriften hinsichtlich Erker, Zaun, umlaufender Balkon etc.
auferlegt werden, dabei geht leider Blick auf’s Grobe verloren.
Generell ist zu dem Bebauungsvorschlag für Flurstück 2429 noch anzumerken, dass Stand heute schon
der Bereich Ecke Schmiedgasse/Miesbacher Straße meist sehr zugeparkt ist. Trotz der geplanten
Tiefgarage und den vorgesehenen 6 Außenstellplätzen rechnen wir mit einer Verschiebung der
Parkplatznot in das Wohngebiet hinein. Ist dies typischer Dorfcharakter?
Des weiteren ist uns aufgefallen, dass z.B. von Flurstück 2471/T gesprochen wird. Was ist das? Im Plan
konnten wir es nicht finden.
5. Nutzung regenerativer Energien
Ein Punkt, der aus unserer Sicht noch der Erwähnung bedarf.
Im Textteil, Blatt 8, 12.2.1 wird vorgeschrieben, dass Solar- bzw. Photovoltaikanlagen nur zulässig sind,
wenn diese nicht aufgeständert, sondern plan im Dach ausgeführt werden. Dabei müsse eine
geschlossene, rechteckige Fläche hergestellt werden.
Diese Vorschrift wirkt einer optimalen Nutzung alternativer Energie in erheblichem Maße entgegen.
Optimale Erträge werden bei senkrechter Energieeinstrahlung erreicht.
Höchster Bedarf an Sonnenenergie herrscht in der Winter- und in der Übergangszeit, dann also, wenn die
Sonneneinstrahlrichtung im Bereich von 20-40° gegenüber dem Horizont liegt. Hierfür wäre eine
Dachneigung von 50-70° optimal.
Bei dem zulässigen Dachneigungsbereich von 22-28° wären folglich Sonneneinstrahlwinkel von 62-68°
optimal.
Diese Bedingungen herrschen nur im Hochsommer vor. Dann aber macht man sich eher um Kühlung als
um Heizung Gedanken. Für eine möglichst effiziente Nutzung wäre eine Aufständerung von rund 40°
zusätzlich zur Dachneigung sinnvoll. Dies bitte ich zu überdenken.
Aus den oben angeführten Gründen sind wir mit dem vorliegenden Vorentwurf des Bebauungsplanes nicht
einverstanden.
In Punkt 8 auf Blatt 14 der Begründung heißt es:

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„Durch die Neuaufstellung und Verwirklichung des Bebauungsplanes ergeben sich keine erheblichen
nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der bisher in der Umgebung des
Baugebiets wohnenden und arbeitenden Menschen“.
Mit dieser Begründung können wir in keiner Weise konform gehen, da wie oben angeführt mit
äußert negativen Auswirkungen auf unsere persönlichen Lebensumstände und Auswirkungen auf
die uns umgebende Natur zu rechnen ist!
Wir sind der Ansicht, dass der Bebauungsplan auch im Hinblick auf nachbarschaftliche
Rücksichtnahme erstellt werden sollte, um Prozessieren bereits im Vorfeld zu vermeiden und dies
als Konsequenz nicht erst herbeizuführen.
Wir bitten darum, dass unsere Einwendungen nicht pauschal genehmigt oder abgewiesen werden,
sondern jeweils einzeln der Gemeinderat dies beschließt.
Wir möchten den Gemeinderat bitten, dass über jede einzelne Einwendung nicht nur der Person,
sondern auch der Ziffer nach einzeln debattiert und abgestimmt wird.
Diese Punkte umfassen:
1. Planung eines Gebäudes auf Flurstück 2432/2 + Anteil aus 2465
Zur Abstimmung: Kein Haus auf Flurstück 2432/2 und anteilig auf 2465
2. Ausbau der Schmiedgasse in Feldkirchen-Westerham
Zur Abstimmung: Festlegung eines Zeitpunkts, an dem frühestmöglich mit den
Straßenbauarbeiten in der Schmiedgasse begonnen werden würde
3. Mischgebiet/Wohngebiet
Zur Abstimmung: Präzise Nennung der Flurstücksnummern des Mischgebiets
4. Geplantes Gebäude auf Flurstück Nr. 2429
Zur Abstimmung: Wahrung einer einheitlichen Nachverdichtung im gesamten Planungsbereich. Somit
Errichtung maximal eines Einzel- oder Doppelhauses
5. Nutzung regenerativer Energien
Zur Abstimmung: Aufständern von Solar- und Photovoltaikanlage zur besseren Nutzung der
regenerativen Energien zulassen
P:S. ... und was ist bitte eine „kerngebietstypische Vergnügungsstätte“?
Stellungnahme der Verwaltung:
Zu 1) Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 2432/2 der Gemarkung Vagen
Zur Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 2432/2 der Gemarkung Vagen – siehe auch Stellungnahme zu
Amt für ländliche Entwicklung.
Aus ortplanerischen Gründen, der unmittelbaren Nähe zum Mühlbach und dem Standort im Uferbereich
sollte von einer Bebauung auf der Fl.nr. 2432/2 abgesehen werden. Auf den Bestandsschutz der
bestehenden Gebäude wird verwiesen.
Zur nicht vorhandenen sog. „Weissen Wanne“ der Familie Sperling wird auf die Bauantragsunterlagen
verwiesen, aus denen zu entnehmen ist, dass Keller im Normalfall grundwasserberührt sind.
Dass bei Regenfällen mit steigenden Grundwasserpegeln gerechnet werden muss, ist nachvollziehbar.
Die übrigen Bedenken der Planung auf Flnr. 2432/2 bezüglich unzumutbarem Schattenwurf, Störung der
Privatsphäre, Verschlechterung der Hochwassersituation können nicht nachvollzogen werden.
Zu 2) Ausbau der Schmiedgasse in Westerham
Ausreichende Erschließungen (auch Verkehrsflächen) sind herzustellen. Dabei sind die entsprechenden
Richtlinien einzuhalten. Zur Dimensionierung der Verkehrsfläche wird darauf verwiesen, dass der
Gemeinderat der Gemeinde Feldkirchen-Westerham die Breite der Schmiedgasse beschlußmäßig mit
7,0m festgelegt hat und dies auch Grundlage für entsprechende Beschlüsse zu Bauantragszustimmungen
und Verträgen war. Dass private Stellplätze nach Angaben der Familie Sperling auf öffentlichen Grund
hergestellt wurden, ist nicht bekannt. Eine Erschließung im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist

derzeit nach den vorliegenden Unterlagen nicht gesichert. Eine Erschließungsmaßnahme ist
durchzuführen, wenn die Notwendigkeit hierfür besteht.
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Dies ist entsprechend gesetzlich geregelt. Der Zeitpunkt der endgültigen Herstellung kann nicht
vorhergesagt werden, da es oft sinnvoll ist, aufgrund der zu erwartenden Bautätigkeiten zum Beispiel die
Deckschicht zu einem späteren Zeitpunkt aufzutragen. Hinsichtlich der Finanzierung von
Erschließungskosten wird auf die entsprechenden Möglichkeiten verwiesen, wobei dies nicht Bestandteil
der Bauleitplanung ist.
Zu 3) Mischgebiet/Wohngebiet
Im Mischgebiet befinden sich der Getränkemarkt Transiskus und das nördlich angrenzende Grundstück
der Familie Steininger. Die Restflächen des Baugebiets Schmiedgasse liegen im allgemeinen Wohngebiet.
Die Planung erfolgt nach Planzeichenverordnung. Die Trennung der unterschiedlichen Nutzungsarten
erfolgt nach Planzeichenverordnung. Eine Auflistung der Flurnummern kann zusätzlich erfolgen. In den
Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung im Mischgebiet (Transiskus und Steininger) sind nicht
kerngebietstypische Vergnügungsstätten (Spielhallen und Nachtlokale, die aufgrund ihrer Größe nicht in
Kerngebieten untergebracht werden müssen) ausgeschlossen.
Zu 4) Geplantes Gebäude auf Fl.Nr. 2429 der Gemarkung Vagen
Wie richtigerweise festgestellt, führt die Begründung im Punkt 6.1.3. (Bauweise) aus, dass nur Doppel und
Einzelhausbebauung zulässig ist und Hausgruppen ausgeschlossen sind, da diese Hausform in der
Nutzung in diesem Bereich nicht typisch und damit prägend ist.
Ein Einzelhaus ist nicht nach der Zahl der Wohneinheiten definiert, sondern es sind allseitig freistehende
Gebäude mit einem selbstständigen Erschließungselement. Die Zahl der maximal zulässigen
Wohneinheiten in Gebäuden wären separat festzusetzen und zu begründen. Nach Auffassung der
Verwaltung wäre es sinnvoll, in diesem Bebauungsplan auch die Zahl der max. zulässigen Wohneinheiten
festzusetzen, um den städtebaulichen Charakter auch diesbezüglich sichern zu können. Das Gebäude auf
Flurstück Nr. 2429 fügt sich nach Ansicht des Planers und der Gemeinde durchaus hinsichtlich Art und
Maß der Nutzung in die Umgebungsbebauung mit ein. Der Gebäudetyp wurde aufgrund dessen in dieser
Form vom Gemeinderat befürwortet.
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß den geltenden Richtlinien auf den jeweiligen Grundstücken mit
den Bauanträgen nachzuweisen.
Zu kerngebietstypischen Vergnügungsstätten siehe Stellungnahme zu Punkt 3)
Der Zusatz T soll bedeuten, dass nur eine Teilfläche der Flurnummer 2471 im Bebauungsplangebiet liegt.
Dies ist im Plan zu verdeutlichen.
Zu 5) Nutzung regenerativer Energien
Die Nutzung der regenerativen Energie (Solar und Fotovoltaik) soll selbstverständlich zulässig sein. Der
Bereich der Schmiedgasse befindet sich auch im Bereich der DE Westerham. Es muss eine Abwägung
zwischen dem Orts- und Landschaftsbild und der Sonnenenergie-Nutzung getroffen werden. Die
Errichtung von Anlagen zur Sonnenenergienutzung ist auch bei einer Dachneigung von 28Grad sinnvoll
möglich. Aufständerungen sind hier nicht zwingend notwendig. Dachneigungen haben zudem erhebliche
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild und sind entsprechend zu regeln. Aus diesen Gründen
sollte es bei einer Begrenzung der Dachneigung, wie im B-Plan festgesetzt, bleiben.
Siehe Beschluss Gemeinderat vom 26.01.2010 zur Solarnutzung
Um dem Schreiben der Familie Sperling vollständig Rechnung zu tragen, soll über die nachfolgenden
Punkte einzeln abgestimmt werden:
1) Gebäude auf Fl.Nr. 2432/2 und 2465 der Gemarkung Vagen
Kein Gebäude auf den o.g. Flurnummern.
Beschlussvorschlag:
Wie bereits bei der Stellungnahme des Amtes für ländliche Entwicklung ALE beschlossen und begründet,
soll das geplante Gebäude auf der Fl.Nr. 2432/2 der Gemarkung Vagen aus dem Planungsentwurf des
Bebauungsplanes aus städtebaulichen Gründen herausgenommen werden. Die Feststellungen zu
Grundwasser und nicht vorhandener Weißer Wanne werden zur Kenntnis genommen. Die Bedenken

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hinsichtlich unzumutbarer Verschattung, Störung der Privatsphäre, Verschlechterung bei Hochwasser
können nicht nachvollzogen werden.
Der Beschluss wurde mit 15 : 7 Stimmen gefasst.
2) Ausbau der Schmiedgasse in Feldkirchen-Westerham
Festlegung eines Zeitpunkts, an dem frühestmöglich mit den Straßenbauarbeiten in den Schmiedgasse
begonnen werden würde.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stellt grundsätzlich fest, dass Erschließungsmassnahmen nach den geltenden Richtlinien
herzustellen sind. Wann eine Erschließung hergestellt werden muß, ist gesetzlich geregelt
(Erschließungspflicht). Ein definitiv festgelegter Zeitpunkt der Herstellung einer Erschließungsanlage ist
nicht Bestandteil der Festsetzungen in einem Bebauungsplan. Eine Erschließung im Geltungsbereich des
Bebauungsplans ist derzeit nach den vorliegenden Unterlagen nicht gesichert. Eine
Erschließungsmaßnahme ist durchzuführen, wenn die Notwendigkeit hierfür besteht. Dies ist entsprechend
gesetzlich geregelt. Der Zeitpunkt der endgültigen Herstellung kann nicht vorhergesagt werden, da es oft
sinnvoll ist, aufgrund der zu erwartenden Bautätigkeiten zum Beispiel die Deckschicht zu einem späteren
Zeitpunkt aufzutragen. Hinsichtlich der Finanzierung von Erschließungskosten wird auf die
entsprechenden Möglichkeiten verwiesen, wobei dies nicht Bestandteil der Bauleitplanung ist.
Der Beschluss wurde mit 14 : 8 Stimmen gefasst.
3) Mischgebiet/Wohngebiet
Präzise Abstimmung der Flurstücksnummern des Mischgebiets
Beschlussvorschlag:
Im Mischgebiet befinden sich der Getränkemarkt Transiskus und das nördlich angrenzende Grundstück
der Familie Steininger. Die Restflächen des Baugebiets Schmiedgasse liegen im allgemeinen Wohngebiet.
Die Planung erfolgt nach Planzeichenverordnung. Die Trennung der unterschiedlichen Nutzungsarten
erfolgt nach Planzeichenverordnung. Eine Auflistung der Flurnummern wird zusätzlich im Bebauungsplan
aufgeführt. In den Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung im Mischgebiet (Transiskus und Steininger)
sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten (Spielhallen und Nachtlokale, die aufgrund ihrer Größe
nicht in Kerngebieten untergebracht werden müssen) ausgeschlossen.
Der Beschluss wurde mit 19 : 3 Stimmen gefasst.
4) Geplantes Gebäude auf der Flurnummer 2429 der Gemarkung Vagen
Wahrung einer einheitlichen Nachverdichtung im gesamten Planungsbereich. Somit Errichtung max. eines
Einzel- oder eines Doppelhauses
Beschlussvorschlag:
Wie richtigerweise festgestellt, führt die Begründung im Punkt 6.1.3. (Bauweise) aus, dass nur Doppel und
Einzelhausbebauung zulässig ist und Hausgruppen ausgeschlossen sind, da diese Hausform in der
Nutzung in diesem Bereich nicht typisch und damit prägend ist.
Ein Einzelhaus ist nicht nach der Zahl der Wohneinheiten definiert, sondern es sind allseitig freistehende
Gebäude mit einem selbstständigen Erschließungselement. Die Zahl der maximal zulässigen
Wohneinheiten in Gebäuden werden separat festgesetzt und sind zu begründen. Der Gemeinderat stimmt
zu, in diesem Bebauungsplan auch die Zahl der max. zulässigen Wohneinheiten festzusetzen, um den
städtebaulichen Charakter auch diesbezüglich sichern zu können. Das Gebäude auf Flurstück Nr. 2429
fügt sich nach Ansicht des Gemeinderates durchaus hinsichtlich Art und Maß der Nutzung in die
Umgebungsbebauung mit ein. Der Gebäudetyp wird aufgrund dessen in dieser Form vom Gemeinderat
befürwortet.
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß den geltenden Richtlinien auf den jeweiligen Grundstücken mit
den Bauanträgen nachzuweisen.
Zu kerngebietstypischen Vergnügungsstätten siehe Stellungnahme zu Punkt 3)

22
GR 13.04.2010 ö
Der Zusatz T bedeutet, dass nur eine Teilfläche der Flurnummer 2471 im Bebauungsplangebiet liegt. Dies
ist im Plan zu verdeutlichen.
Der Beschluss wurde mit 14 : 8 Stimmen gefasst.
5) Nutzung regenerativer Energie:
Aufständern von Solar und Photovoltaikanlagen zur besseren Nutzung regenerativer Energien zulassen.
Beschlussvorschlag:
Die Nutzung der regenerativen Energie (Solar und Fotovoltaik) ist zulässig. Der Bereich der Schmiedgasse
befindet sich auch im Bereich der DE Westerham. Es muss eine Abwägung zwischen dem Orts- und
Landschaftsbild und der Sonnenenergie-Nutzung getroffen werden. Die Errichtung von Anlagen zur
Sonnenenergienutzung ist auch bei einer Dachneigung von 28Grad sinnvoll möglich. Aufständerungen
sind hier nicht zwingend erforderlich. Dachneigungen haben zudem erhebliche Auswirkungen auf das
Orts- und Landschaftsbild und sind entsprechend zu regeln. Aus diesen Gründen bleibt es bei einer
Begrenzung der Dachneigung, wie im B-Plan festgesetzt.
Hier wird auf den Gemeinderatsbeschluss vom 26.01.2010 verwiesen, in welchem der Gemeinderat
Festlegungen zur Nutzung regenerativer Energien getroffen hat.
Der Beschluss wurde mit 15 : 7 Stimmen gefasst.
m) Barth Carsten und Claudia
Wir sind Eigentümer der Flurnummer 2432/3 und haben derzeit das Wiesenstück zum Bach, entlang des
Grundstückes 2432/3 aus Fl.Nr. 2465 (ca. 165 m²) dazu gepachtet.
Einsprüche im Rahmen des Auslegungsverfahrens Bebauungsplan Schmiedgasse
Wir stimmen dem Bebauungsplan Nr. 91 für die Schmiedgasse nicht zu und sind des weiteren gegen eine
Erschließung der Schmiedgasse. Im Folgenden führen wir hierzu unsere Begründungen und Einsprüche
auf.
Wir beantragen, nachfolgende Einwendungen gegen den beabsichtigten Bebauungsplan in der dafür
zuständigen Gemeinderatsversammlung wörtlich vorzutragen und in der Versammlung darüber einzeln
abstimmen zu lassen. Vorsorglich regen wir an, dass entsprechender Gemeinderat eine einzelne
Abstimmung beschließt.
Die Planung des Gebäudes auf Flurstück 2432/2 + Anteil aus 2465
1. Laut Abschnitt E, Blatt Nr. 9 liegt das Planungsgebiet im so genannten Schwemmlandbereich unterhalb
der nördlichen Hangkante (Punkt 3 unter Beschreibungen, Blatt Nr. 9). Der Bau eines Hauses in
direkter Angrenzung an den Mühlbach auf der Flurnummer 2432/2 birgt für das Doppelhaus
Schmiedgasse 4/4a große Risiken. Der Bau eines Hauses in derartiger Nähe zu einem Gewässer kann
zu erheblichen Veränderungen des Grundwasserspiegels gerade in diesem Gebiet, in dem der
Grundwasserspiegel bekanntermaßen sowieso sehr hoch ist, führen. Unser Haus ist nicht wie andere
neuere Häuser in einer so genannten Wanne gebaut. Wenn hier ein Bau entsteht, führt dies zu einer
Abänderung des Grundwasserflusses (Grundwasserbeeinträchtigung und Gefahr von drückendem
Wasser). Bei Regenfällen besteht Gefahr einer Überflutung unserer Keller. Eine Absenkung unseres
Hauses ist ebenso möglich, wodurch starke Beschädigungen (Risse) im Haus entstehen würden. Es
würden erhebliche Kosten entstehen. Man würde es hier auf Schäden an den Gebäuden geradezu
anlegen.
Es ist uns auch bekannt, dass, seit dem sehr dichten Neubau mehrerer Gebäude in der Naringer
Straße etc., viele alte Häuser auf der anderen Seite der Mangfall (z.B. Gerhart-Hauptmann-Str. etc.)
mittlerweile erhebliche Hochwasserprobleme bei Regenwetter haben. Diese Probleme existierten früher
nicht.
Es entsteht die Frage, warum viel Geld für Hochwasserschutzmaßnahmen ausgegeben wird, wenn
dann doch wieder viel zu nah an Gewässern und auch viel zu dicht gebaut wird, vor allen Dingen auch

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GR 13.04.2010 ö
noch in Gebieten, wo das Grundwasserproblem bekannt ist und es sich um einen
Schwemmlandbereich handelt. Es ist auch festzustellen, dass kein anderes Haus im Bebauungsplan
derart nah am Wasser steht. Im Protokoll der Gemeinderatssitzung im September 2007 wurde
festgehalten, dass der Gemeinderat eine Bebauung so nah am Mühlbach für problematisch hält.
2. In der Schmiedgasse herrscht eine lockere dörfliche Mischbebauung vor. Laut Bebauungsplan sollen
sich die baulichen Ergänzungen harmonisch in die bestehende Topographie und das Landschaftsbild
einfügen (Abschnitt E Blatt Nr. 10 Entwurfsziele) bzw. auf Blatt Nr. 11 wird dargestellt, dass sich die
neue Bebauung in Art, Dichte und Umfeldeinbindung an der bestehenden orientiert. Das geplante
Gebäude auf Flurnummer 2432/2 entspricht in keinerlei Hinsicht diesen Vorgaben. Die lockere
Bebauung ginge völlig verloren. Die Bebauung wäre viel zu dicht. Die lockere Bebauung würde
aufgegeben werden und es entsteht hier ein Siedlungscharakter, welcher dem dörflichen Charakter
nicht entspricht.
3. Ein dort geplantes Haus wäre auch schon aus rein optischen Gründen wenig sinnvoll. Die zur
Verfügung stehende Fläche ist in der Breite sehr gering. Das Haus wäre lang und schmal, mit einer
Ost-West-Ausrichtung.
4. Das auf dem Bebauungsplan vorgesehene Haus würde unmittelbar vor unserem Wohnzimmer gebaut
werden. Die Hausmauer würde in nicht ganz 13 Metern Entfernung vor unserem Wohnzimmerfenster
errichtet werden (10 Meter von der Terrasse). Die Wohnzimmer unseres Doppelhauses Schmiedgasse
4/4a sind nach Süd-Westen ausgerichtet, also genau dorthin, wo der Bau geplant wäre. Unsere
Privatsphäre ginge hier vollständig verloren.
5. Das natürliche Licht würde uns durch diese zu dichte Bauweise genommen werden. Unser
Wohnzimmer würde für mehrere Monate im Schatten liegen. Der Schattenwurf würde uns für ein Drittel
des Jahres erheblich beeinträchtigen. Hierzu finden Sie eine detaillierte Zeichnung und Berechnung im
Einspruchsschreiben der Familie Sperling. Sie können diesen Zeichnungen und den Erläuterungen
genau entnehmen, welche unglaublichen Auswirkungen so ein Gebäude auf uns hätte.
6. Die Wertminderung unseres Hauses und Grundstückes aufgrund dieser engen Bebauung wäre
erheblich.
7. Auf der Fläche hinter unseren Häusern können wir auch immer mehr seltene und verschiedenste Tiere,
wie z.B. Marder, Igel, Fuchs, Reiher, Eichelhäher, Rotkehlchen etc. beobachten. Diesen Tieren würde
ein weiterer Lebensraum genommen werden.
8. Die Randbebauung der vorgesehenen Garage entspricht nicht der lockeren Bebauung. Es wird hier
sehr eng geplant, welches wiederum den Vorgaben im Bebauungsplan widerspricht.
Aus diesen oben genannten Gründen sind wir gegen eine Bebauung auf dem Flurstück 2432/2 +
Anteil aus 2465.
Festzustellen bleibt auch noch, dass
• Auch ein von der Dorfentwicklung geplanter möglicher Radweg am Mühlbach sich mit der
vorgesehenen Nutzung der Fläche nicht mehr durchführen lässt
• und die angegebene Flurnummer 2432/2 für das gesamte Grundstück nicht korrekt ist. Das
geplante Grundstück liegt auf zwei Flurnummern und gehört zwei verschiedenen Eigentümern.
Abschließend lässt sich zu diesem Punkt sagen, dass eine vernünftige Planung Streit (auch einen
Rechtsstreit) vermeiden und nicht herbeiführen soll. Eine Bebauung auf diesem Grundstück würde zu
Schäden und Streit führen und für erheblichen Unfrieden sorgen. Die Verwirklichung des
Bebauungsplanes würde erheblich nachteilige Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der
hier wohnenden Menschen haben.
Diese sehr problematischen und auch Schaden provozierenden Bebauungsmaßnahmen würden sicherlich
rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen und zu hohen Kosten führen.
Die folgenden Gründe sprechen unserer Ansicht nach gegen eine Erschließung und weitere
Verbreiterung der Schmiedgasse:

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GR 13.04.2010 ö
1. Die Kosten für eine Erschließung und einen Ausbau stellen eine erhebliche finanzielle Belastung dar.
Wir haben dieses Haus 2003 gekauft und sind hier bereits finanziell belastet. Insbesondere in der
momentanen wirtschaftlichen Situation ist es nicht einzusehen, für eine intakte, vernünftige,
ausreichend breite Straße zu zahlen.
2. Die Schmiedgasse ist im Abschnitt vor den Häusern 4 und 4a ausreichend breit und in einem guten
Zustand. Die Straße ist hier bereits erschlossen.
3. Bisher haben die Anwohner zum Erhalt der Straße und deren Verbesserung selber gehandelt. Der
Straßenabschnitt vor den Häusern 4/4a ist Gemeindegrund, wurde aber bisher nicht weiter von der
Gemeinde gepflegt. Jahrelang gab es bei Regen eine riesige Pfütze in diesem Bereich, so dass die
Mauer des Hauses der Familie Transiskus und unser Zaun sowie die Garagenwand beim Durchfahren
der Pfütze erheblich beschmutzt und auch beschädigt wurde. Es war kaum möglich, an der Pfütze
vorbeizulaufen oder den Stellplatz dort vernünftig zu netzen. Ein Abfluss zum Kanal wurde hier auf
eigene Kosten eingebaut, so dass das Problem nun vollständig gelöst ist. Die Gemeinde wusste um
dieses Problem und hatte auch vor einigen Jahren eine Ortsbegehung durchgeführt, ohne das Problem
zu lösen.
4. In diesem Straßenabschnitt befinden sich auf Gemeindegrund 2 Stellplätze, welche bei einer
Verbreiterung der Straße verloren gehen würden. Dann würden hier überhaupt keine Parkmöglichkeiten
mehr vorhanden sein. Es gilt hier zu bemerken, dass die Nutzbarmachung dieser Parkplätze, durch
Verlegen von Bodenplatten, ebenfalls auf private Kosten durchgeführt wurde, obwohl es sich um
Gemeindegrund handelt.
5. Die Schmiedgasse ist derzeit eine recht gut erhaltene, nette Dorfstraße. Es ist nicht
einzusehen, dass hier eine Schnellstraße entstehen soll. Vielleicht sogar noch eine
Ringstraße.
6. In der Schmiedgasse wohnen viele Kinder, die derzeit ohne Probleme auf der Straße
spielen können. Bei einer Verbreiterung würden die Autos unweigerlich schneller fahren,
was unsere Kinder gefährdet. Es kann von der Gemeinde nicht gewollt sein, dass unsere
Kinder unnötig und zusätzlich gefährdet werden.
7. Auch die Straßenbreite der Schmiedgasse ist ausreichend. Es wurden hier bereits
Feuerwehreinsätze erfolgreich durchgeführt.
Geplantes Gebäude auf Flurstück Nr. 2429
Der Bebauungsplan sieht auf Flurnummer 2429 ein Gebäude vor, dass dem Rest des Bebauungsplanes
vollständig widerspricht.
1. Laut Bebauungsplan (Abschnitt D, Punkt 3, Blatt 6 und E Blatt Nr. 13 Bauweise) soll die Bauweise aus
Einzel- und Doppelhäusern bestehen. Zulässig sind nur Einzelhäuser und Doppelhäuser. Ein
Einzelhaus ist ein Haus mit einer Wohneinheit. Bei dem auf Flurnummer 2429 vorgesehenen Gebäude
handelt es sich weder um ein Einzel- noch um ein Doppelhaus, sondern um ein Mehrfamilienhaus. Die
Dimensionen sind viel zu umfangreich. Des weiteren benötigt ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus keine
Tiefgarage und noch 5 Stellplätze dazu.
2. In der Anliegerversammlung vom 28.10.2008 wurde betont, dass die Sichtachse zwischen den beiden
bereits bestehenden Gebäuden erhalten bleiben soll. Mit diesem großem Gebäude wird diesem nicht
entsprochen. Der Bau widerspricht der Idee des Bebauungsplanes.
3. Ein Bau in diesem Ausmaß birgt auch erhebliche Parkplatzprobleme. Auch eine Tiefgarage wird das
entstehende Parkplatzproblem auf der Schmiedgasse nicht abwenden können. Es gibt keine Parkplätze
in der Schmiedgasse, zu mal durch eine Verbreiterung auch noch andere, derzeit vorhandene
Stellplätze, verloren gehen würden. Verkehrsgefährdendes Parken wäre die Folge. Es ist momentan
bereits zu beobachten, dass Autos so weit auf dem Bürgersteig im Anfangsbereich der Schmiedgasse
zur Miesbacher Straße hin parken, dass Personen dort kaum noch durchlaufen können, ein
Kinderwagen passt dort oft nicht mehr durch.
4. Dieser Bau entspricht keiner lockeren dörflichen Bauweise.

Mischgebiet / Wohngebiet
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GR 13.04.2010 ö
Es ist dem Bebauungsplan auch nicht deutlich zu entnehmen, welche Flurstücke im Misch- und welche im
Wohngebiet liegen. Wir möchten Sie bitten, das noch mal eindeutig aufzulisten.
Wir verstehen ebenfalls nicht, was unter einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte zu verstehen ist
und wo so etwas eventuell hindürfte.
Nutzung erneuerbarer Energien und geplante Bauweise
Der Bebauungsplan schränkt zukünftige Bauwünsche/-vorhaben in ihrer Vielfalt und
Gestaltungsmöglichkeit erheblich ein, z.B. wie Wintergärten etc. auszusehen haben. Vieles, was bereits in
der Schmiedgasse vorhanden ist (Altbestand), soll künftig nicht mehr erlaubt sein. Warum darf
Vorhandenes nicht von anderen Leuten in Ihre Bau- oder Veränderungspläne übernommen werden (z.B.
Balkon über Eck, etc.)?
Des weiteren wird mit diesem Bebauungsplan baurechtlich sichergestellt, dass Solarenergie nicht optimal
genutzt werden kann. Solar- bzw. Photovoltaikanlagen machen nur Sinn, wenn sie in einem bestimmten
Winkel auf dem Dach angebracht werden, möglicherweise müssen sie geständert werden.
Eine öffentlich gewidmete Straße ist von den Anwohnern nicht gewünscht.
Es bleibt noch zu erwähnen, dass die absolute Mehrheit der Eigentümer gegen die Erschließung der
Straße und den Bebauungsplan ist, weil darin keinerlei Vorteile gesehen werden. Den Gemeinderäten ist
diese Tatsache bekannt gemacht worden. Warum soll etwas gegen die absolute Mehrheit durchgesetzt
werden?
Im Bebauungsplan im letzten Abschnitt auf der letzten Seite wird gesagt: „Durch die Neuaufstellung und
Verwirklichung des Bebauungsplanes ergeben sich keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die
persönlichen Lebensumstände der bisher in der Umgebung des Baugebieteswohnenden und arbeitenden
Menschen“.
Diese Aussage entspricht, wie Sie unseren Ausführungen entnehmen können, absolut nicht der Wahrheit
und wir können dieser Aussage in keinster Weise zustimmen.
Zusammenfassend lässt sich feststellen:
• Der Bebauungsplan ist an mehreren Stellen nicht korrekt.
• Er ist widersprüchlich. Es ist überhaupt nicht erkennbar, dass er tatsächlich den dörflichen
Charakter der Schmiedgasse erhalten will.
• Er provoziert mögliche Schäden an Häusern in der Zukunft mit vielfachen, auch rechtlichen
Folgen.
• Er nimmt bewusst eine zusätzliche Gefährdung der Kinder in Kauf. Das können wir nicht
tolerieren.
• Sogar die Nutzung alternativer Energien wird verkompliziert und erschwert. Gerade heutzutage
sollte man das vereinfachen und fördern.
• Die bürokratische Einschränkung des Gestaltungs- und vor allen Dingen auch des
Einigungswillens der Bürger ist unnötig und fördert den Unfrieden in der Gemeinde.
Stellungnahme der Verwaltung:
Zu Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 2432/2 und Anteil aus 2465 der Gemarkung Vagen:
Zur Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 2432/2 der Gemarkung Vagen – siehe auch Stellungnahme zu
Amt für ländliche Entwicklung und Stellungnahmen zu Anregungen und Bedenken der Familie Sperling.
Aus ortsplanerischen Gründen, der unmittelbaren Nähe zum Mühlbach und dem Standort im Uferbereich
sollte von einer Bebauung auf der Fl.nr. 2432/2 abgesehen werden. Auf den Bestandsschutz der
bestehenden Gebäude wird verwiesen.
Zur nicht vorhandenen sog. „Weissen Wanne“ der Familie Sperling wird auf die Bauantragsunterlagen
verwiesen, aus denen zu entnehmen ist, dass Keller im Normalfall grundwasserberührt sind.
Dass bei Regenfällen mit steigenden Grundwasserpegeln gerechnet werden muss, ist nachvollziehbar.
Die übrigen Bedenken der Planung auf Flnr. 2432/2 bezüglich unzumutbarem Schattenwurf, Störung der
Privatsphäre, Verschlechterung der Hochwassersituation, Wertminderung können nicht nachvollzogen
werden.

Die Flurnummernangaben werden berichtigt.
Zu Erschließung durch Schmiedgasse in Westerham:
26
GR 13.04.2010 ö
Ausreichende Erschließungen (auch Verkehrsflächen) sind herzustellen. Dabei sind die entsprechenden
Richtlinien einzuhalten. Zur Dimensionierung der Verkehrsfläche wird darauf verwiesen, dass der
Gemeinderat der Gemeinde Feldkirchen-Westerham die Breite der Schmiedgasse beschlußmäßig mit
7,0m festgelegt hat und dies auch Grundlage für entsprechende Beschlüsse zu Bauantragszustimmungen
und Verträgen war. Dass private Stellplätze nach Angaben der Familie Barth auf öffentlichen Grund
hergestellt wurden, ist nicht nachvollziehbar. Eine Erschließung im Geltungsbereich des Bebauungsplans
ist derzeit nach den vorliegenden Unterlagen nicht gesichert. Eine Erschließungsmaßnahme ist
durchzuführen, wenn die Notwendigkeit hierfür besteht. Dies ist entsprechend gesetzlich geregelt. Eine
gewidmete Erschließungsstrasse für die gesamte Bebauung im Geltungsbereich ist derzeit nicht
vorhanden. Die geplante Erschließung ist keine Schnellstrasse. Auch eine Ringstrasse ist nicht geplant. Zu
den Erfordernissen einer ausreichenden Erschließung wird auf die geltenden Richtlinien und gesetzlichen
Bestimmungen verwiesen. Zur Notwendigkeit der Herstellung einer geordneten Erschließung wird auch auf
die Ausführungen der Bedenkenträger unter Punkt 3 zu „geplantes Gebäude auf Flurstück Nr.2429“
verwiesen. Diese Probleme können mit der Herstellung der geplanten Erschließungsstrasse langfristig und
nachhaltig behoben werden.
Zu Geplantes Gebäude auf Fl.Nr. 2429 der Gemarkung Vagen:
Wie richtigerweise festgestellt, führt die Begründung im Punkt 6.1.3. (Bauweise) aus, dass nur Doppel und
Einzelhausbebauung zulässig ist und Hausgruppen ausgeschlossen sind, da diese Hausform in der
Nutzung in diesem Bereich nicht typisch und damit prägend ist.
Ein Einzelhaus ist nicht nach der Zahl der Wohneinheiten definiert, sondern es sind allseitig freistehende
Gebäude mit einem selbstständigen Erschließungselement. Die Zahl der maximal zulässigen
Wohneinheiten in Gebäuden wären separat festzusetzen und zu begründen. Nach Auffassung der
Verwaltung wäre es sinnvoll, in diesem Bebauungsplan auch die Zahl der max. zulässigen Wohneinheiten
festzusetzen, um den städtebaulichen Charakter auch diesbezüglich sichern zu können. Das Gebäude auf
Flurstück Nr. 2429 fügt sich nach Ansicht des Planers und der Gemeinde durchaus hinsichtlich Art und
Maß der Nutzung in die Umgebungsbebauung mit ein. Der Gebäudetyp wurde aufgrund dessen in dieser
Form vom Gemeinderat befürwortet. Auch die Gebäudestellung/Gebäudeausrichtung erlaubt durchaus
den gewünschten Sichtbezug.
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß den geltenden Richtlinien auf den jeweiligen Grundstücken mit
den Bauanträgen nachzuweisen.
Zu Mischgebiet/Wohngebiet:
Die Planung erfolgt nach Planzeichenverordnung. Die Trennung der unterschiedlichen Nutzungsarten
erfolgt nach Planzeichenverordnung und die Trennung zwischen Wohngebiet und Mischgebiet ist
ersichtlich. Eine Auflistung der Flurnummern kann zusätzlich erfolgen. In den Festsetzungen zur Art der
baulichen Nutzung im Mischgebiet (Transiskus und Steininger) sind nicht kerngebietstypische
Vergnügungsstätten (Spielhallen und Nachtlokale, die aufgrund ihrer Größe nicht in Kerngebieten
untergebracht werden müssen) ausgeschlossen.
Zu Nutzung regenerativer Energien
Die Nutzung der regenerativen Energie (Solar und Fotovoltaik) soll selbstverständlich zulässig sein. Der
Bereich der Schmiedgasse befindet sich auch im Bereich der DE Westerham. Es muss eine Abwägung
zwischen dem Orts- und Landschaftsbild und der Sonnenenergie-Nutzung getroffen werden. Die
Errichtung von Anlagen zur Sonnenenergienutzung ist auch bei einer Dachneigung von 28Grad sinnvoll
möglich. Aufständerungen sind hier nicht zwingend notwendig. Dachneigungen haben zudem erhebliche
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild und sind entsprechend zu regeln. Aus diesen Gründen
sollte es bei einer Begrenzung der Dachneigung, wie im B-Plan festgesetzt, bleiben.
Auf den Gemeinderatsbeschluss vom 26.01.2010 wird verwiesen.
Die angesprochenen Festsetzungen hinsichtlich Bauform, Bauweise, Gestaltung etc. sichert eine
geordnete städtebauliche Entwicklung hinsichtlich des gewollten Orts- und Landschaftsbildes.
Beschlussvorschläge:

Zu Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 2432/2 und Anteil aus 2465 der Gemarkung Vagen:
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GR 13.04.2010 ö
Zur Bebauung des Grundstückes Fl.Nr. 2432/2 der Gemarkung Vagen – siehe auch Stellungnahme zu
Amt für ländliche Entwicklung und Stellungnahmen zu Anregungen und Bedenken der Familie Sperling.
Aus ortplanerischen Gründen, der unmittelbaren Nähe zum Mühlbach und dem Standort im Uferbereich
wird von einer Bebauung auf der Fl.nr. 2432/2 abgesehen. Der bebauungsplan ist entsprechend zu
ändern. Auf den Bestandsschutz der bestehenden Gebäude wird verwiesen.
Zur nicht vorhandenen sog. „Weißen Wanne“ Sperling wird auf die Bauantragsunterlagen verwiesen, aus
denen zu entnehmen ist, dass Keller im Normalfall grundwasserberührt sind.
Dass bei Regenfällen mit steigenden Grundwasserpegeln gerechnet werden muss, ist nachvollziehbar.
Die übrigen Bedenken der Planung auf FlNr. 2432/2 bezüglich unzumutbarem Schattenwurf, Störung der
Privatsphäre, Verschlechterung der Hochwassersituation, Wertminderung können nicht nachvollzogen
werden.
Die Flurnummernangaben werden berichtigt.
Der Beschluss wurde mit 15 : 6 Stimmen gefasst.
GR Petzinger war während der Abstimmung im Sitzungssaal nicht anwesend.
Zu Erschließung durch Schmiedgasse in Westerham:
Ausreichende Erschließungen (auch Verkehrsflächen) sind herzustellen. Dabei sind die entsprechenden
Richtlinien einzuhalten. Zur Dimensionierung der Verkehrsfläche wird darauf verwiesen, dass der
Gemeinderat der Gemeinde Feldkirchen-Westerham die Breite der Schmiedgasse beschlussmäßig mit
7,0m festgelegt hat und dies auch Grundlage für entsprechende Beschlüsse zu Bauantragszustimmungen
und Verträgen war. Dass private Stellplätze nach Angaben der Familie Barth auf öffentlichen Grund
hergestellt wurden, ist nicht nachvollziehbar. Eine Erschließung im Geltungsbereich des Bebauungsplans
ist derzeit nach den vorliegenden Unterlagen nicht gesichert. Eine Erschließungsmaßnahme ist
durchzuführen, wenn die Notwendigkeit hierfür besteht. Dies ist entsprechend gesetzlich geregelt. Eine
gewidmete Erschließungsstrasse für die gesamte Bebauung im Geltungsbereich ist derzeit nicht
vorhanden. Die geplante Erschließung ist keine Schnellstrasse. Eine Ringstrasse ist nicht geplant. Zu den
Erfordernissen einer ausreichenden Erschließung wird auf die geltenden Richtlinien und gesetzlichen
Bestimmungen verwiesen. Zur Notwendigkeit der Herstellung einer geordneten Erschließung wird auch auf
die Ausführungen der Bedenkenträger unter Punkt 3 zu „geplantes Gebäude auf Flurstück Nr.2429“
verwiesen. Diese Probleme können mit der Herstellung der geplanten Erschließungsstrasse langfristig und
nachhaltig behoben werden.
Eine Erschließung wie im Plan dargestellt ist notwendig.
Der Beschluss wurde mit 12 : 10 Stimmen gefasst.
Zu Geplantes Gebäude auf Fl.Nr. 2429 der Gemarkung Vagen:
Wie richtigerweise festgestellt, führt die Begründung im Punkt 6.1.3. (Bauweise) aus, dass nur Doppel und
Einzelhausbebauung zulässig ist und Hausgruppen ausgeschlossen sind, da diese Hausform in der
Nutzung in diesem Bereich nicht typisch und damit prägend ist.
Ein Einzelhaus ist nicht nach der Zahl der Wohneinheiten definiert, sondern es sind allseitig freistehende
Gebäude mit einem selbstständigen Erschließungselement. Die Zahl der maximal zulässigen
Wohneinheiten in Gebäuden werden separat festgesetzt, um den städtebaulichen Charakter auch
diesbezüglich sichern zu können. Das Gebäude auf Flurstück Nr. 2429 fügt sich nach Ansicht des
Gemeinderates durchaus hinsichtlich Art und Maß der Nutzung in die Umgebungsbebauung mit ein. Auch
die Gebäudestellung/Gebäudeausrichtung erlaubt durchaus den gewünschten Sichtbezug.
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß den geltenden Richtlinien auf den jeweiligen Grundstücken mit
den Bauanträgen nachzuweisen.
Der Beschluss wurde mit 13 : 9 Stimmen gefasst.
Zu Mischgebiet/Wohngebiet:
Die Trennung der unterschiedlichen Nutzungsarten erfolgt nach Planzeichenverordnung und die Trennung
zwischen Wohngebiet und Mischgebiet ist ersichtlich. Eine Auflistung der Flurnummern kann zusätzlich
erfolgen. Eine Ergänzung soll im bebauungsplan erfolgen. In den Festsetzungen zur Art der baulichen

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GR 13.04.2010 ö
Nutzung im Mischgebiet (Transiskus und Steininger) sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten
(Spielhallen und Nachtlokale, die aufgrund ihrer Größe nicht in Kerngebieten untergebracht werden
müssen) ausgeschlossen.
Der Beschluss wurde mit 19 : 3 Stimmen gefasst.
Zu Nutzung regenerativer Energien
Die Nutzung der regenerativen Energie (Solar und Fotovoltaik) ist möglich. Der Bereich der Schmiedgasse
befindet sich im Bereich der DE Westerham. Es muss eine Abwägung zwischen dem Orts- und
Landschaftsbild und der Sonnenenergie-Nutzung getroffen werden. Die Errichtung von Anlagen zur
Sonnenenergienutzung ist auch bei Integration in die Dachfläche bei einer Dachneigung von 28Grad
sinnvoll möglich. Aufständerungen sind dazu nicht zwingend notwendig. Dachneigungen haben zudem
erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild und sind entsprechend zu regeln. Aus diesen
Gründen sollte es bei einer Begrenzung der Dachneigung, wie im B-Plan festgesetzt, bleiben.
Auf den Gemeinderatsbeschluss vom 26.01.2010 wird verwiesen.
Die angesprochenen Festsetzungen hinsichtlich Bauform, Bauweise, Gestaltung etc. sichert eine
geordnete städtebauliche Entwicklung hinsichtlich des gewollten Orts- und Landschaftsbildes, soweit es
sich auf regenerative Energien bezieht.
Der Beschluss wurde mit 15 : 7 Stimmen gefasst.
n) Barth Peter
Generell erachte ich die Notwendigkeit zur Erstellung eines dermaßen restriktiven Bebauungsplans für die
Schmiedgasse für nicht angebracht, ja gleichermaßen für bedenklich.
Die Gründe im Einzelnen:
Solch detailliert, reglementierte Vorschriften wie in den „Festsetzungen gestalterischer Art“ (§ 12 Blatt 8)
vorgelegt, werden frührer oder später zu Problemen und Auseinandersetzungen mit der Gemeinde führen.
Die Vorgabe der Gestaltung des Gebäudes in klarer rechteckiger Form mit symmetrischem Satteldach
wird schon an vielen Stellen in der Gemeinde, Gott sei Dank, nicht eingehalten. Solche strikten Vorgaben
verhindern Abwechslung und führen zu einem einheitlichen und deshalb hässlichen Siedlungseffekt. Bitte
nicht falsch verstehen, ländlicher Baustil sollte sein, aber es sollte nicht ein Haus vie das Andere
aussehen.
Das gilt gleichermaßen für die Dachpfannen (nur rote dürfen verwendet werden) wie für das Verbot von
Erkern und die Einschränkung der Verwendung von Dachfenstern. Hierzu gibt es in der Gemeinde
mannigfaltige gelungene Gegenbeispiele, die natürlich bei solch stark einschränkenden Vorschriften wie
sie mir vorliegen, zu Unmut, Unverständnis und Ärger bei bauwilligen Bürgern führen wird.
In der Zeit des absolut notwendigen Umweltschutzes und steigender Heizölpreise ist eine Beschränkung
des Dachüberstandes kontraproduktiv. Mit dem Dachüberstand ist je nach Lage und Ausrichtung des
Hauses eine aktive Nutzung der Sonnenwärme gegeben. Mit Dachüberstand und Dachfenster lässt sich
die Sonneneinstrahlung und die damit verbundene passive Wärme gewinnen bzw. regulieren. Dies gilt
ebenso für Wintergärten. Die Forderung, dass Wintergärten nur innerhalb der Baugrenzen errichtet werden
dürfen, ist ebenfalls unter dem Energiegewinnungsaspekt absolut zurückzuweisen. Für Dachfenster und
Wintergärten gibt es m.M. nach genügend sehr gelungene Beispiele in unserer Gemeinde, die die Schema
„F“-Bauweise wohltuend auflockern.
Bei der Einfriedung der Grundstücke, nur senkrechte Lattung zuzulassen, ist für mich eine absolute
Horrorvorstellung. Man stelle sich die Schmiedgasse mit einem durchgehenden Zaun, von deren Anfang
bis zum Ende, mit einer senkrechten Lattung – wenn überhaupt – nur in der Höhe um 25 cm variierend
vor. Eine ländliche Einfriedung mit Abwechslung senkrechter – und / oder waagerechter Lattung / Brettern
wäre hier viel angebrachter und abwechslungsreicher.
Last but not least ist die geplante Straße ein absoluter Einschnitt in die in der Schmiedgasse gewachsenen
familiären Gemeinschaften. Die Schmiedgasse ist für uns Anlieger wie ein gemeinsamer Hof, da der Weg
ja auch mitten durch die ehemaligen Bauernhöfe führt. Die Familien wohnen rechts und links dieses

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GR 13.04.2010 ö
Weges, die Eltern rechts und die jungen Familien links. Die Kinder bzw. die Enkel spielen in der Mitte in
„unserem“ Hof. Sollte dieser unser Weg nun zu einer öffentlichen Straße werden, ist es mit diesem
Spielplatz zu Ende. Im Moment bewegen sich alle Autofahrer – Anlieger wie Fremde – vorsichtig auf dem
Weg. Anlieger deshalb, da sie um die Kinder wissen, Ortsfremde, weil für sie der Weg eine Hofdurchfahrt
darstellt und den Eindruck vermittelt, dass man sich auf Privatgrund bewegt, was es ja auch ist. Wird der
Weg, wie die Gemeinde es vor hat, zur Straße ausgebaut, wird alleine schon durch den dann erreichten
Bauzustand ein Recht suggeriert, das Fremde dazu verleiten wird, nicht mit der jetzt üblichen Umsicht
(Hofdurchfahrt, Privatgrund), die Straße zu benutzen. Unser Hof wird weniger sicher für unsere älteren
Anwohner und für unsere Kinder. Auch eine Ausweisung der geplanten Straße als Spielstraße würde dem
jetzigen Hofcharakter der Straße nicht annähernd gerecht werden.
Da wir das Wege- und Fahrtrecht innerhalb der Anliegergemeinschaft selber geregelt haben bzw. noch
weiter regeln werden, sehen wir keinen Grund, dass die Gemeinde die Schmiedgasse als öffentliche
Straße ausweist.
Ich bin daher aus den oben genannten Gründen gegen den Bebauungsplan und die Umgestaltung der
privaten Schmiedgasse in eine öffentliche Gemeindestraße. Deshalb möchte ich die Gemeinde bzw. deren
Vertreter bitten, von dem geplanten Vorhaben Abstand zu nehmen.
Außerdem möchte ich Sie bitten, den Verlauf des Firsts an meiner Garage zu korrigieren. Er verläuft nicht
wie auf dem mir von der Gemeinde überlassenen Plan von Nord nach Süd, sondern in einem Winkel von
90° dazu.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Notwendigkeit zur Aufstellung eines Bebauungsplanes regelt das Baugesetzbuch. Der Gemeinderat
hat die Notwendigkeit hier gesehen und die Aufstellung beschlossen.
Der örtliche Baustil beinhaltet klare rechteckige Gebäudekörper ohne größere vor- und zurückspringende
Anbauten. Dieses Planungsziel sichert der Bebauungsplan in dieser sehr zentralen Lage von Westerham
unter anderem durch die angesprochenen Festsetzungen zu Gebäudeform, Dachform, Dachneigung,
Dachpfannen, Erkern, Dachfenstern, Dachüberstand, Wintergärten. Auf die Möglichkeiten von
Befreiungen im Einzelfall wird hingewiesen. Warum Wintergärten, welche innerhalb der Baugrenzen zu
errichten sind, dem Energiegewinnungsaspekt widersprechen, ist nicht nachvollziehbar.
Die Festsetzung zu den Einfriedungen wurde bereits beim Amt für ländliche Entwicklung beraten und
dabei festgelegt, dass eine Einfriedung nicht zwingend vorgeschrieben ist. In wieweit der Gemeinderat
auch waagerechte Einfriedungen zulassen will, wäre noch zu entscheiden. Derzeit lautet die Festsetzung:
Zur Straßenseite hin sind nur Holzzäune mit senkrechter Struktur (Holzlattenzäune) mit einer Höhe von
0,90 bis 1,15 m zulässig, was von der Verwaltung aus ortsplanerischen Gründen auch so empfohlen wird.
Bezüglich der Festsetzung von Gebäudeform, Dachform, Dachneigung, Dachpfannen, Erkern,
Dachfenstern, Dachüberständen, Wintergärten wurden die einzelnen Gebäude bzw. Gestaltungselemente
im Gemeinderat diskutiert und nach nachfolgende Festlegungen getroffen:
a) Herausnahme des Ausschlusses von Erkern aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes
b) Herausnahme der senkrechten Holzlattungen bei Zäunen
c) Erhöhung der Fläche der Dachflächenfenster pro 20 m² Dachfläche
d) Herausnahme des Ausschlusses von Wintergärten aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes
e) Streichung von Dachgauben aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes
f) Herausnahme der Festsetzung bzgl. der Balkone
g) Festlegung der Gebäudeform mit einem Verhältnis von 1 : 1,4
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Anregungen und Bedenken zur Kenntnis. Die Notwendigkeit zur Aufstellung
des Bebauungsplanes regelt das Baugesetzbuch. Der Gemeinderat hat die Notwendigkeit hier gesehen
und die Aufstellung beschlossen.
Der örtliche Baustil beinhaltet klare rechteckige Gebäudekörper ohne größere vor- und zurückspringende
Anbauten. Dieses Planungsziel sichert der Bebauungsplan in dieser sehr zentralen Lage von Westerham
unter anderem durch die angesprochenen Festsetzungen zu Gebäudeform, Dachform, Dachneigung,

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GR 13.04.2010 ö
Dachpfannen, Erkern, Dachfenstern, Dachüberstände und Wintergärten. Auf die Möglichkeiten von
Befreiungen im Einzelfall wird hingewiesen.
Zu den oben diskutierten Punkten a) bis g) traf der Gemeinderat folgende Festlegungen:
a) Herausnahme der Festsetzung bezüglich der Erker
Der Beschluss wurde mit 22 : 0 Stimmen gefasst.
b) Die Beibehaltung der senkrechten Holzlattung für Gartenzäune wird beibehalten.
Diese Festlegung wurde mit 13 : 9 Stimmen gefasst.
c) Erhöhung der Dachflächenfenster von 0,8 m² auf 1,5 m² wurde mit 15 : 7 Stimmen befürwortet
Nach der Abstimmung stellte GR Bergmüller den Antrag, dass diese Festsetzung vollständig entfallen
sollte. Wurde bereits abgestimmt, deshalb keine erneute Abstimmung.
d) Streichung der Festsetzung bezüglich der Wintergärten
Dieser Beschluss wurde mit 21 : 1 Stimme gefasst.
e) Streichung der Festlegung bezüglich des Ausschlusses von Dachgauben
Die Streichung des Ausschlusses von Dachgauben wurde mit 18 : 4 Stimmen abgelehnt.
f) Herausnahme der Festlegung bezüglich der Balkone
Der Beschluss wurde mit 22 : 0 Stimmen gefasst.
g) Festlegung der Gebäudeform im Verhältnis von 1 : 1,4
Diese Gebäudeform wurde mit 13 : 9 Stimmen angenommen und ist in die Festsetzungen des
Bebauungsplanes aufzunehmen.
Nach diesen Einzelfestlegungen ist der Beschlussvorschlag wie folgt fortzuführen:
Die Festsetzung zu den Einfriedungen ist dahingehend zu ändern, dass Einfriedungen nicht zwingend
vorgeschrieben werden.
Eine Erschließung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist derzeit nicht gesichert. Im Baurecht stellt
die gesicherte Erschließung einen wichtigen Baustein dar. Dabei ist davon auszugehen, dass bei einer
Straßenlänge von ca. 200 m eine private Erschließung dem Merkmal einer geordneten Erschließung nicht
mehr genügt. An der vorgesehenen Erschließung wird festgehalten.
Der Verlauf der Firstrichtung des Garagengebäudes wird dem Bestand angepasst.
Der Beschluss wurde mit 15 : 7 Stimmen gefasst.
Nach diesem Tagesordnungspunkt schloss Bürgermeister Schweiger den öffentlichen Teil der Sitzung, die
Fortführung erfolgt in einer weiteren Gemeinderatssitzung.
( Bernhard Schweiger ) 1. Bürgermeister (Hermann Weber) Schriftführer