Sachwert Magazin 02/23

Immobilien
Bilder: Cover: ImmobilienFachVerlag, Depositphotos / snowing
dann die Provision an den Makler zu entrichten
hat, wenn der Verkäufer seinen
Teil bezahlt hat. Diese Regelung trifft aber
gerade auf den Halbteilungsgrundsatz des
Paragraf 656c BGB nicht zu.
Im Umkehrschluss werden also alle anderen
Immobilientransaktionen von der
Neuregelung nicht erfasst. Diese sind
zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Grundstücke
oder gewerblich geprägte Immobilien.
Anzuwenden ist dann der »alte«,
noch immer gültige Paragraf 652 BGB.
b) Die Textform
Konnten vor dem 23. Dezember 2020
Maklerverträge konkludent abgeschlossen
werden, so ist dies seitdem nicht mehr
möglich. Abzuraten war davon ohnehin
schon immer, denn wie sollte denn der
Abschluss des Maklervertrages nachgewiesen
werden? Um dem zu genügen,
verlangt der Gesetzgeber nun die Textform.
Diese ist von der Schriftform zu
unterscheiden. Die Schwelle, die Textform
zu erfüllen, ist niedriger. Aber auch diese
verlangt beim Abschluss eines Maklervertrages
folgende Bedingungen: Angebot
und Annahme, zwei beidseitig übereinstimmende
Willenserklärungen, die in den
Machtbereich der Vertragspartner gelangen
müssen.
RECHTSMEINUNGEN UND RECHTSPRE-
CHUNG ZUR NEUEN GESETZLICHEN
REGELUNG
a) Rechtsmeinungen
Als einer der Ersten meldete sich Dr. Detlev
Fischer, Richter am Bundesgerichtshof
a. D. Karlsruhe, mit seiner 6. Auflage
»Maklerrecht« bereits 2021 zu Wort.
Dieses Werk und dessen Inhalt werden
Richter in derzeitiger Ermangelung einer
höchstrichterlichen Rechtsprechung bei
der Beurteilung anstehender Sachlagen
heranziehen. Insgesamt könnte das Werk
auch für Makler ein guter Ratgeber sein.
Für Irritierung sorgt Fischer jedoch, wenn
es um die Provision eines Maklers bei einem
Zweifamilienhaus geht. Hat der Gesetzgeber
sich schon um eine klare Regelung
bei einem Einfamilienhaus mit einer
»untergeordneten zweiten Wohnung«
gedrückt (wann ist eine Wohnung untergeordnet?),
so kommt Fischer zu dieser
anzuzweifelnden Beurteilung: Würde ein
Zweifamilienhaus, das ja nicht unter die
neue Provisionsregelung fällt, leer an eine
Familie verkauft werden, die das Zweifamilienhaus
gänzlich für sich wie ein Einfamilienhaus
nutzt, dann wären die neuen
gesetzlichen Regelungen anzuwenden.
Das sorgt für Irritationen.
Klar ist die Rechtsmeinung (nicht Rechtsprechung),
wenn es um ein Einfamilienhaus
»Die neuen Provisionsregelungen
für Immobilienmakler«
von Helge Norbert Ziegler
192 Seiten
Erschienen: 1. Oktober 2020
ImmobilienFachVerlag
ISBN: 978-3981904666
geht, dass abrissfähig sein könnte. Man
glaubt gar nicht, wie viele Makler diese
Frage der Subsumierung unter den neuen
gesetzlichen Regelungen beschäftigt. Man
könnte meinen, die Vermittlung derartiger
Immobilien würde den Hauptgeschäftszweck
der meisten Makler ausmachen. Tatsache
ist: Es ist ein Einfamilienhaus und fällt
unter die neue Regelung!
b) Rechtsprechung
So sehr sich Makler verständlicherweise
Klarheit durch die Rechtsprechung erhoffen,
so sehr muss man sie aktuell enttäuschen.
Es gibt derzeit (noch) keine höchstrichterliche
Rechtsprechung. Wie auch?
Die neuen Regelungen sind gerade mal
zwei Jahre alt. Der Weg durch die Instanzen
dauert länger. Zudem bleiben Urteile
bei den Untergerichten »hängen« und gelangen
so kaum an das Licht der Öffentlichkeit.
Dennoch sei hier das ein oder andere
Urteil wiedergegeben. Dies fällt spärlich
aus, da die Rechtsprechungen zum Beispiel
über das Zustandekommen des Maklervertrages,
den Alleinauftrag und den qualifizierten
Alleinauftrag schon vor dem 23.
Dezember 2020 breiten Raum einnahmen.
Dies gilt auch für die Voraussetzungen der
Vermittlungs- und der Nachweistätigkeit,
was viele Makler leider nicht voneinander
unterscheiden können.
Allerdings tritt ein Thema immer mehr
in den Vordergrund des Maklerhandelns:
das gesetzliche Widerrufsrecht. Dies hier
zu behandeln, würde den Artikel sprengen.
Maklern sei jedoch gesagt, dass die
beiden großen Gefahren, den Maklerprovisionsanspruch
zu Fall zu bringen, in
ebendiesem Widerrufsrecht und den Ansprüchen
an die Textform beim Zustandekommen
des Maklervertrages liegen.
Nachfolgend werden auszugsweise Urteile
beschrieben, die in der Literatur behandelt
wurden:
• Sittenwidrigkeit einer nachträglichen
Provisionsherabsetzung
Das OLG Brandenburg hatte sich mit Urteil
vom 27. April 2022 mit diesem Thema
zu beschäftigen: Ein Gelegenheitsmakler
hatte einer bundesweit tätigen Projektund
Bauträgergesellschaft eine Liegenschaft
zu einem Kaufpreis von 44,4 Millionen
Euro nachgewiesen. Diese sollte
gemäß Maklervertrag 3,57 Prozent Maklerprovision
entrichten. Vor Abschluss des
Kaufvertrages erfolgte im beiderseitigen
Einvernehmen eine Freistellung von der
vereinbarten Provisionshöhe. Der neue
Maklervertrag sah nur noch eine Provision
von 100.000 Euro vor. Das Gericht
bewertete die neue Vereinbarung als
So sehr sich Makler verständlicherweise
Klarheit durch die Rechtsprechung
erhoffen, so sehr muss man sie aktuell
enttäuschen.
SACHWERT MAGAZIN 02/2023
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