immobilia 2023/09 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BÜROMARKT
WEITERHIN INTAKTE
MÄRKTE
Über 200 Experten aus der ganzen
Schweiz haben an der CSL-Sommerumfrage
2023 zur aktuellen Verfassung
der Immobilienmärkte teilgenommen.
Ihre Einschätzungen zeigen
sowohl für den Büro- als auch für den
Wohnmarkt eine weiterhin intakte
Lage. TEXT — MARTIN BRENNER*
HAUPTGRÜNDE DER NACHFRAGE AM BÜROMARKT ZÜRICH
Quelle: CSL Immobilien AG
100%
90%
80%
70%
60%
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
8%
13%
10%
17%
14%
17%
8%
23%
1%
10%
11%
9%
8%
25%
20%
5%
16%
11%
13%
8%
18%
50%
30%
29%
27%
29%
27%
26%
40%
31%
30%
20%
10%
31%
0%
25%
35% 37% 35% 35%
38%
0%
Wachstum
Standortoptimierung Neugründung Räumliche Optimierung Kostensenkung
CBD IST BEI BÜROS NOCH
IMMER TRUMPF
In allen fünf untersuchten Büromärkten
(Zürich, Basel, Bern, Genf, Lausanne) gaben
die an der CSL-Sommerumfrage 2023
teilnehmenden Experten an, dass die Nachfrage
an den Citylagen der Grosszentren
deutlich solider ist als in allen anderen Teilmärkten.
Eine leichte Relativierung gibt es
lediglich für den Wirtschaftsraum Zürich,
wo die Nachfrage in Zug ähnlich stark eingeschätzt
wird wie im Zentrum von Zürich.
Mit seinen tiefen Steuern bildet Zug
auf dem Büromarkt jedoch eine absolute
Ausnahme: Für alle anderen der insgesamt
12 Teilmärkte im Raum Zürich wird
die Nachfrage im Vergleich mit dem Zentrum
der Kernstadt deutlich schwächer
eingeschätzt. Diese Erkenntnis ist zwar
nicht neu, interessant ist jedoch der Trend,
insbesondere in Zürich: Die Diskrepanz
zwischen dem Central Business District
(CBD) und anderen Lagen hat dort gegenüber
dem Vorjahr nochmals zugenommen.
Ähnliches gilt auch für Basel.
PREIS IST NICHT DAS HAUPT-
KRITERIUM – ABER WICHTIG
Ein weiteres beobachtetes Phänomen
sind Veränderungen bei den Haupttreibern
der Büronachfrage. Für die Region Zürich
sind die Haupttreiber in der obenstehenden
Grafik abgebildet. Manche Gründe wie
Standortoptimierung und räumliche Optimierung
machen seit Jahren einen konstant
hohen Anteil der Nachfragegründe
am Büromarkt aus. Bei anderen ist insbesondere
seit dem Pandemiejahr 2020 eine
deutliche Entwicklung nach oben oder
unten zu erkennen. Dabei fallen vor allem
zwei Gründe auf: Erstens hat das Unternehmenswachstum
wieder massiv an Bedeutung
gewonnen. War dies im Jahr 2020
mit 8% noch ein untergeordneter Nachfragegrund,
ist dieser Anteil in den letzten
Jahren stetig gestiegen und liegt nun mit
23% nur noch knapp hinter der Standortoptimierung.
Im Gegenzug ist der Anteil
der Kostensenkung als Nachfragegrund
in den letzten drei Jahren kontinuierlich
von 20% auf 8% gesunken. Ähnliche Entwicklungen
sehen die Experten auch in
Lausanne und – mit Einschränkungen – in
Basel. Insgesamt bleibt die räumliche Optimierung
der wichtigste Nachfragegrund.
ANSPRUCHSVOLLE NUTZER
Die sinkende Bedeutung von Kosteneinsparungen
in vielen Märkten als Hautgrund
für die Büronachfrage be deutet
indes nicht, dass Nachfrager weniger
preissensitiv sind. Im Gegenteil: In allen
betrachteten Büromärkten beobachten
die Experten eine steigende Preissensitivität
der Nutzenden. Parallel dazu sind
auch die Ansprüche an die Mietflächen
gestiegen. Diese Erkenntnisse sind konsistent
mit der eingangs erwähnten hohen
Nachfrage nach Büros an Top-Standorten:
Nachfrager auf dem Büromarkt sind
in erster Linie auf der Suche nach hochwertigen,
gut gelegenen Flächen. Ist eine
solche aus ihrer Sicht erstmal identifiziert,
wird aber durchaus versucht, beim
Preis und bei den Konditionen so viel wie
möglich herauszuholen. Entsprechend
werden mittlerweile in etwa der Hälfte
aller Bürovermietungen die Mieterausbauten
vom Eigentümer teilfinanziert,
und auch Early-Break-Optionen sind mit
über einem Drittel aller Mietverträge auf
allen Märkten mit Ausnahme von Bern
keine Seltenheit.
Im Einklang mit diesen ambivalenten
Signalen sind die Erwartungen der Experten
für den Büromarkt im kommenden
Jahr gemischt: In Basel, Bern, Genf
und Lausanne rechnen sie mit einer stabilen
Nachfrage, in Zürich mit einer konstanten
bis leicht negativen Entwicklung.
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IMMOBILIA / September 2023