«Wenn Ideen Gestalt annehmen» - Priora Gruppe

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Bilder mit freundlicher Genehmigung von SR Technics Kosteneinsparungen dank Outsourcing Das Facility Management Geschäft basiert auf dem Outsourcing-Geschäftsmodell. Je nach Kundenwunsch und Anforderungen werden Teile oder der ganze Unterhalt und Betrieb von Immobilien und Anlagen an spezialisierte Firmen ausgelagert. Dies nach dem Grundsatz von Peter Drucker: «Ihre Supportprozesse sind die Kernkompetenzen von jemand anderem.» Typischerweise werden Outsourcing-Verträge im Bereich FM über drei Jahre abgeschlossen. Dies oftmals mit der Option, das Vertragsverhältnis für ein oder zwei Jahre zu verlängern. Die meisten FM-Verträge beinhalten auch eine Incentivierung zur Kostensenkung. SR TECHNICS Priora ist seit vielen Jahren der Facility Management Partner von SR Technics. Am Standort Zürich-Flughafen beschäftigt SR Technics in 35 Gebäuden 2300 Mitarbeitende und belegt eine Fläche von 290 000 Quadratmetern. Das Geschäft von SR Technics hat sich im Zuge der grossen Veränderungen in der Airline-Industrie in den letzten Jahren stark gewandelt. Unter anderem wurden nicht nur die Serviceintervalle der Flugzeuge länger, auch die Standzeiten der Flugzeuge werden heute wesentlich höher bewertet. Neue Geschäftsfelder sind hinzugekommen, und die Globalisierung spielt eine zunehmend dominierende Rolle. Der Standort Schweiz profitiert nach wie vor von der ausgezeichneten Qualität, kämpft aber mit den hohen Kosten. Die Infrastruktur und deren Betrieb sowie sämtliche Supportprozesse müssen mit diesen sich verändernden Voraussetzungen für das Geschäft von SR Technics Schritt halten. UNSERE PARTNERSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG Im Sommer 2011 stellte sich die Ausgangslage für SR Technics und Priora wie folgt dar: • Historisch gewachsene komplexe Vertragsstruktur • Unterschiedliche Ausprägungen der Service Level Agreements • Unflexible Vertragsmodelle • Forderung von SR Technics nach Kostenreduktion Auf der Basis der Zielvorgabe von SR Technics, die Kosten um 15 bis 20 Prozent zu senken, wurde im Jahr 2011 ein partnerschaftlicher Prozess mit folgender Zielsetzung gestartet: 22 Priora View | September 2012 Anpassung der Infrastrukturkosten an die strategischen Pläne • Flexibilisierung der Leistungen Nachhaltige Kostenreduktion • Bedürfnisorientierte Leistungsreduktion • Verantwortung auch beim Verursacher Leistungsorientierter Vertrag mit entsprechenden Anreizen • Auftraggeberspezifisches Key-Performance-Indicator-Konzept • Transparenz als Voraussetzung für einen langfristigen Vertrag Der überarbeitete Vertrag besteht im Kern aus sechs Service Level Agreements, in denen die zu erbringenden Leistungen und die entsprechenden Preise anforderungsgerecht und transparent festgelegt sind. Die integralen Leistungen umfassen: Technik, Empfang, Zutrittskontrolle, Telefonie, Post und Logistik, Reinigung und Entsorgung, Hausdienst, Umzüge. Auf der Basis ihrer Strategie konnte SR Technics festlegen, welche Produktionskapazitäten wann, wie und in welchen Zeiträumen benötigt werden. Eine Risiko- und Verfügbarkeitsanalyse legte dann die Anforderungen an Unterhalt, Wartung und Betrieb fest. Die intensive Zusammenarbeit der beiden Projektteams führte in verschiedenen Bereichen zu einer Verschiebung von pauschal erbrachten Leistungen hin zu einem Prozess, in dem der Verursacher die Leistungen bestellen bzw. auslösen muss und damit direkten Einfluss auf die Kosten nehmen kann. Im Bereich der Wartung und des Unterhalts führten die intensiven Diskussionen in einigen Bereichen zu einem Wechsel vom Konzept der Werterhaltung zu Funktionserhaltung. Insgesamt konnten die Kosten um 18 Prozent reduziert und der Vertrag für fünf Jahre ausgehandelt werden. Im ersten Quartal 2012 wurde der neue Vertrag implementiert, und wir werden Ende 2012 eine erste Bilanz ziehen können. Ronald Schlegel Vorsitzender der Geschäftsleitung Priora Facility Management AG
Immobilienanlagen im aktuellen Marktumfeld Immobilienanlagen sind anderen Anlagemöglichkeiten vorzuziehen! Mythos oder Wahrheit? Durch eine ausgeprägte Volatilität und hohen Verlusten in den vergangenen Jahren an den Aktienmärkten spielen Anleger mit dem Gedanken, ihr Kapital in Immobilien zu investieren; dies weil sie bis heute als solide Wertanlage gelten. Anleger bezahlen aktuell einem dem Markt entsprechenden hohen Preis. Wieso ist jedoch die Anlageklasse «Immobilie» teuer und wie agieren die Anleger im aktuellen Marktumfeld? IMMOBILIEN Bei einer Investition in Immobilien als Renditeobjekt bietet sich zum Beispiel die Investition in Mehrfamilienhäuser oder Büro-/Gewerbeliegenschaften an. Hält ein Anleger die Immobilie im Direktbesitz, wird er neben stolzem Besitzer eines Hauses auch automatisch zum Unternehmer. Es gilt, die Bereiche Miet- und Steuerrecht abzudecken, sich einen Überblick über den Immobilienmarkt zu verschaffen und nicht zuletzt sich intensiv mit der Liegenschaft selbst zu beschäftigen, dies um zukünftige Überraschungen bei Instandhaltung und Instandsetzung zu vermeiden. Eine direkte Investition in Immobilien kann sich lohnen, wenn sich der Anleger den Risiken seiner Geldanlage und den Pflichten als Eigentümer bewusst ist. AKTIEN Eine Alternative zu einer direkten Investition in eine Immobilie bieten Anteile an Immobilienfonds oder Aktien von Immobiliengesellschaften. Bei den an der SIX Swiss Exchange börsenkotierten Immobilienfonds hat sich per Ende 2011 das Agio 1 über dem Net Asset Value 2 (NAV) erneut gegenüber dem Vorjahr um rund zwei Prozent auf 24,3 Prozent erhöht. Das aktuell tiefe Zinsniveau kann sich nur schwerlich nach unten verändern. Darf man den Prognostikern glauben, so stellt sich mittelfristig eine Korrektur beim derzeitigen Zinsniveau nach oben ein. Eine tendenziell wenig attraktive Prognose für die hohen Agios. IMMOBILIENFONDS Die hohen Kapitalzuflüsse in Immobilienfonds in den letzten Jahren dürften keinen hohen Mittelabfluss in naher Zukunft erwarten lassen. Die hohen Gebühren und Agios, bei gleichzeitig moderater Ausschüttungsrendite, lassen ein längerfristiges Engagement erwarten. Nur wenige Anleger dürften sich nach hohen «Einkaufsgebühren» mit kurzfristigen Exit-Szenarien beschäftigen. Ähnlich wie die Anteile an Immobilienfonds, schwanken Aktien von Immobiliengesellschaften in ihrem gehandelten Wert. Wer Aktien zu einem Kurs deutlich über dem Net Asset Value kauft, was in den letzten Jahren vermehrt der Fall war, nimmt diese zum gekauften Wert in seine «Bücher». Kommt es nun zu einer Wertkorrektur nach unten, hält er diese immer noch zum Ankaufspreis, sie sind nur weniger wert. Somit wird er sich einmal mehr überlegen – auch im Hinblick auf mangelnde Investitionsalternativen – sich von seinen Anteilen zu trennen und hohe Abschreibungen in Kauf zu nehmen. 1 Agio ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Net Asset Value, der Aufschlag wird üblicherweise in Prozent angegeben. 2 NAV: Der Net Asset Value eines Anteils entspricht dem durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile geteilten Nettovermögen einer Anlage. VEREINFACHTES MODELL DER PREISBILDUNG Internationales Wirtschaftsumfeld Nationales Wirtschaftsumfeld Regionales Wirtschaftsumfeld Mikrolage Besonnung, Erschliessung, Image, Aussicht, … Makrolage Erreichbarkeit, Steuerfuss, Region, Gemeindetyp, … Vermietung Mieter, Vertragskonditionen, Ausbau, Nebenkosten, … Gebäude, Grundstück Vermietbare Fläche, Kubatur, Zustand, Standard, Baujahr, Grundstücks�äche, … IMMOBILIENMARKT Egal ob man sich heute für eine direkte oder eine indirekte Immobilieninvestition entscheidet, als Anleger muss man sich bewusst sein, dass Mitbewerber im aktuellen Umfeld bereit sind, Immobilien zu noch nie da gewesenen Spitzenpreisen zu kaufen. Angebot und Nachfrage regeln den Preis, egal ob man indirekt oder direkt investiert. Aktuell sehen sich Marktteilnehmer mit einer hohen Nachfrage und einem geringen Angebot konfrontiert. Doch woher kommt die Nachfrage und woher die hohen Preise respektive Werte? Diskontierung Ertrag Aufwand Priora View | September 2012 23 Immobilien Erwarteter Marktpreis
Seite 1 und 2: Trend Visualisierung unseres Studie
Seite 3 und 4: «Teamentscheidungen sind uns wicht
Seite 5 und 6: GU-Geschäftsstellenleiter stellen
Seite 7 und 8: Geschäftsstelle Zürich Wohnraums
Seite 9 und 10: Visualisierung Vorstudienauftrag Da
Seite 11 und 12: Visualisierung Vorstudienauftrag DI
Seite 13 und 14: Utilitas Das neue Volkswagenwerk in
Seite 15 und 16: is drei Prozent, die es zum Sieg br
Seite 17 und 18: Quartierplanung Buchlochweg Reinach
Seite 19 und 20: Neubauprojekt «Foyer» in Zug CS R
Seite 21: Rechenzentren Priora erweitert sein
Seite 25 und 26: Nobel Biocare Headquarters in Züri
Seite 27 und 28: Wohnüberbauung «Haldenhof II», G
Seite 29 und 30: Rettung für die lokalen Kloten Fly
Seite 31 und 32: Menschen - wir sind Priora Michela

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