Bebauungsplan der Ortsgemeinde Wasserliesch Teilgebiet ... - Konz

Bebauungsplan der Ortsgemeinde Wasserliesch
Teilgebiet „Verlängerung Römerstraße“
Gemarkung: Wasserliesch
Flur: 7
Begründung
(Teil 1: Städtebaulicher Teil)
B.K.S. Ingenieurgesellschaft für
Stadtplanung, Raum- und Umweltplanung mbH
Maximinstraße 17b, 54292 Trier
Tel.: 0651/24411
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Web: www.bks-trier.de
12. März 2007 (Satzungsausfertigung)

Begründung zum Bebauungsplan der Ortsgemeinde Wasserliesch, Teilgebiet „Verlängerung Römerstraße“
I. ALLGEMEINES....................................................................................... 3
1.1 Vorbemerkung 3
1.2 Gebietsabgrenzung 3
II. PLANUNGSGRUNDLAGEN................................................................... 4
III. DARLEGUNG ZUM STÄDTEBAULICHEN ENTWURF ......................... 4
3.1. Allgemeines 4
3.2 Städtebauliche Zielvorgaben 5
3.3 Topographische Situation 5
3.4 Nutzungsverteilung 5
3.5 Erschließung 6
IV. UMWELTBERICHT ................................................................................. 7
V. EIGENTUMSVERHÄLTNISSE / BODENORDNENDE MAßNAHMEN .. 8
VI. KOSTEN DER REALISIERUNG DES BEBAUUNGSPLANES.............. 8
VII. FLÄCHENBILANZ .................................................................................. 9
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Begründung zum Bebauungsplan der Ortsgemeinde Wasserliesch, Teilgebiet „Verlängerung Römerstraße“
I. Allgemeines
Die Begründung zum B-Plan besteht aus mehreren Teilen:
� Städtebaulicher Textteil (Teil1)
� Umweltbericht (Teil 2)
1.1 Vorbemerkung
Erfordernis zur Ausweisung und Aufstellung des B-Planes gem. § 1(3) BauGB
Die Ortsgemeinde Wasserliesch hat mit Beschluss vom 27.05.2005 einem Antrag der
Bauherrengemeinschaft zur Aufstellung eines Bebauungsplanes stattgegeben. Die
Maßnahme soll in Trägerschaft der Bauherrengemeinschaft durchgeführt werden.
Entsprechende städtebauliche Verträge sind in Vorbereitung und werden vor
Satzungsbeschluss beurkundet.
Im rechtswirksamen FNP sind die neuen Bauflächen teilweise als Wohnbauflächen
dargestellt. Entsprechend der angestrebten Nutzung wird der Erweiterungsbereich
ebenfalls als „allgemeines Wohngebiet“ (WA) ausgewiesen. Die Abweichungen
gegenüber der bisherigen FNP-Darstellung werden in der Fortschreibung des FNP
berücksichtigt.
Die Ortsgemeinde ist gehalten, gem. § 1 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 BauGB den
Bebauungsplan aufzustellen. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 22.09.2005 die
Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen.
Es liegen konkrete Nachfragen nach Baustellen vor. Maßgeblich für die
Gebietsabgrenzung ist neben der Bedarfsfrage die topographische Situation sowie die
Bereitschaft zur Neuordnung der Grundstücke.
Der vorgesehene Geltungsbereich ist der beigefügten Karte zu entnehmen.
1.2 Gebietsabgrenzung
Das Plangebiet erstreckt sich auf Teilbereiche der Gemarkung Wasserliesch, Flur 7
Flurstücksnummern: 146/7 tlw., 146/21 tlw. Römerstraße), 146/22 tlw. (Löschemerstr.),
150/5, 151 tlw.
Der exakte Verlauf der Plangebietsbegrenzung ist der Plandarstellung zu entnehmen.
1.3 Bestehende Nutzungen
Bauliche Anlagen:
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Das Plangebiet stellt den Altstandort eines früheren Gewerbetriebes (Betriebs- und
Verwaltungsgebäude der ehemaligen Zweigler Modellkleiderfabrikation) mit
mehrgeschossigen zeilenartigen Baukörpern dar. Die baulichen Anlagen sind insgesamt
noch erhalten. Sie sollen im Zuge der Planungsrealisierung abgebrochen werden.
Wald:
Im Plangebiet selbst besteht kein Wald. Westlich grenzt Gemeindewald mit 65 jährigem
Buchenbestand an (Gemeindewald Wasserliesch Abt. 11a1). Der erforderliche
Mindestabstand von einer Baumlänge der potentiellen Endbaumhöhe von ca. 35 m wird
durch die Planung unterschritten. In Abstimmung mit dem Forstamt Saarburg sollen
Bäume, welche aufgrund ihrer Höhe oder Neigung eine Gefahr für die künftigen
Gebäude darstellen können, gefällt werden. Das Forstamt bietet die Durchführung der
Maßnahme auf Rechnung an. Die Kostenübernahme durch die Bauherrengemeinschaft
ist vertraglich zuzusichern.
Altablagerungen:
Für den Planbereich sind bei der SGD Nord keine Altablagerungen,
Rüstungsaltstandorte, militärische Altstandorte oder gewerblich-industrielle Altstandorte
kartiert.
II. Planungsgrundlagen
Planungsgrundlagen sind:
� Umweltbericht mit Fachbeitrag Naturschutz und die im Zusammenhang mit der
Abstimmung der umweltrelevanten Zielvorstellungen erzielten Ergebnisse
� Entwässerungstechnische Konzeption (Ing.-Büro Boxleitner)
Die aus der Bewertung des aktuellen Zustands abgeleiteten umweltrelevanten
Zielvorstellungen sind in Teil 2 (Umweltbericht) dargelegt.
III. Darlegung zum städtebaulichen Entwurf
3.1. Allgemeines
Anlass der Gebietsausweisung sind konkrete Nachfragen nach Baugrundstücken. Da
das Areal bislang zu großen Teilen bereits bebaut ist (Gewerbestandort), die Nutzung
jedoch aufgegeben wurde, stellt die Planung bezogen auf die bereits bebauten Teile des
Gebietes ein städtebaulich sinnvolles Flächenrecycling dar. Aufgrund der
naturschutzfachlichen Bestandsbewertung ergeben sich keine Vorgaben bzw.
Nutzungseinschränkungen.
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3.2 Städtebauliche Zielvorgaben
Als städtebauliche Zielvorgaben sind anzusehen:
Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung sind folgende Themenbereiche als
städtebauliche Zielvorgaben zu behandeln. Regelungsbedarf besteht neben den
allgemeinen planungs- und bauordnungsrechtlichen Belangen insbesondere hinsichtlich
folgender Punkte:
Ausweisung von Flächen für:
� „allgemeines Wohngebiet“ (WA)
� Festlegung bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung, insbesondere des
zulässigen Gebäudevolumens sowie der Anzahl der Wohneinheiten.
� Gestalterische Festlegungen. Die Regelungen bezüglich Dachformen,
Dacheindeckungen u.a. sind das Ergebnis von Vereinbarungen zwischen der
Eigentümergemeinschaft und der Ortsgemeinde. Deren Einhaltung wird im
städtebaulichen Vertrag nochmals fixiert.
Die Eignung des Geländes wurde im Rahmen der Umweltprüfung sowie der Vorarbeiten
zum Entwässerungskonzept festgestellt.
Die vorliegenden Untersuchungen kommen insgesamt zu dem Ergebnis, dass der zur
Ausweisung von Bauflächen vorgesehene Standort die Anforderungen gem. § 1 Abs. 5
BauGB erfüllt.
3.3 Topographische Situation
Bei dem überplanten Gelände handelt es sich um eine nach Nordosten teilweise stark
geneigte Fläche. Die Geländesituation wurde durch eine örtliche Geländeaufnahme
festgestellt. Das Ergebnis der Geländeaufnahme ist in Form von Höhenschichtlinien in
Verbindung mit der Darstellung von Einzelhöhen in den Bebauungsplan übernommen
worden.
3.4 Nutzungsverteilung
Die jeweils zulässigen Nutzungen sowie Art und Maß der baulichen Nutzung sind durch
textliche Festsetzungen im Bebauungsplan geregelt.
Entsprechend den Vorgaben des Ortsgemeinderates wird der Bebauungsbereich als
„allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen.
Dabei ist der Rat nach eingehender Beratung zu der Meinung gelangt, dass die
Nutzungen gem. § 4(2)2 sowie Ausnahmen nach § 4(3) BauNVO nicht dem
angestrebten Gebietscharakter entsprechen und daher nicht zugelassen werden sollen.
Mit der vorliegenden Planung soll eine wirtschaftlich und städtebaulich sinnvolle
Folgenutzung des brachgefallenen Gewerbeareals vorbereitet werden. In diesem
Zusammenhang werden noch bestehende Baustrukturen, die sich insbesondere auch im
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Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung als erträglich erwiesen haben, zum Anlass
genommen, in ähnlichen Dimensionen eine Neuplanung zu betreiben. Die Gemeinde
stützt sich dabei auf ein Urteil des Oberverwaltungsgerichtes für das Land Nordrhein-
Westfalen vom 07. Dezember 2000 (Aktenzeichen 7 a D 60/99.NE), wonach es
grundsätzlich im planerischen Ermessen einer Gemeinde liegt, welche städtebaulichen
Ziele sie sich setzt. Die Tatsache, dass die Altbebauung beseitigt werden wird, ist nach
Auffassung der Gemeinde lediglich als Folge der Planung zu sehen. Entscheidend ist,
dass sich die Neubauten in die Bestandssituation einfügen lassen, was vorliegend der
Fall ist.
Entsprechend dem Vorgenannten und den Vorgaben der Topografie werden talseitig der
Planstraße bis zu drei Vollgeschosse, bergseitig der Planstraße max. zwei
Vollgeschosse zugelassen. Attikahöhen und absolute Oberkanten werden in Form nicht
zu überschreitender Maximalmaße festgesetzt. Oberhalb des obersten Vollgeschosses
sind i.V.m. Flachdächern Baukörper im Sinne des § 2 Abs. 4 Satz 3 LBauO
(Staffelgeschosse) zulässig. Der Baukörper muss hierbei mind. 1,5 m gegenüber der
Außenwand zurückversetzt werden.
Die vorgeschlagene Grundstücksteilung des Baugebietes berücksichtigt die
unterschiedlichen Bauformen, die im Plangebiet umgesetzt werden sollen.
Die Begrenzung der Wohneinheiten erfolgt durch textliche Festsetzung. Es sollen mit
Ausnahme des festgesetzten WA 1 lediglich Einfamilienhäuser (mit jeweils einer
zulässigen Einliegerwohnung) entstehen können. Die Ausnahme für das WA 1 wird mit
dem Gebäudebestand begründet.
Bei der Festlegung der maximal zulässigen Obergrenzen für die Grundflächenzahl
(GRZ) werden die Überschreitungsmöglichkeiten gem. § 19 (4) BauNVO bis zu einer
GRZ von max. 0,4 zugelassen. Im WA 1 beträgt die Überschreitungsmöglichkeit bis zu
50 v.H. der festgesetzten GRZ. Die gegenüber den übrigen Baugebietsteilen dort
zugelassene höhere Verdichtung ist durch die vorhandene Bestandsbebauung
gerechtfertigt.
3.5 Erschließung
Verkehr:
Die Erschließung des Plangebietes soll über die vorhandene
Römerstrasse/Löschemerstraße erfolgen. Die Planstraße wird hieran angeschlossen. Es
handelt sich bei dieser um eine 5,00 m breite Stichstrasse (Achslänge ~ 115 m) mit
einem abschließenden Wendhammer (Radius = 6,00 m). Das Längsgefälle beträgt
zwischen 1,3 bis 9,5%.
Die Erschließungsmaßnahme erfolgt durch die Bauherrengemeinschaft zu deren Lasten
und auf deren Kosten. Dies wird vertraglich vereinbart.
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Schmutzwasserentwässerung:
Regenwasser:
Wasserversorgung
Stromversorgung
Die geplanten Gebäude werden das anfallende Schmutzwasser in einen neu zu
verlegenden Schmutzwasserkanal abschlagen, der an des vorhandene Netz – wie
nachfolgend dargelegt - angeschlossen wird.
Die SW-Kanaltrasse verläuft analog dem Regenwasserkanal vom Hochpunkt der
Erschließungstrasse (Bereich Wendehammer) längs der Strasse in Richtung der
ehemaligen Zweigler-Zufahrt, wobei bei Stat. 0+020 die Leitung zwischen den beiden
noch vorhandenen Gebäuden in Richtung Römerstrasse abknickt. Aufgrund der
fehlenden Vorflut gilt es den ankommenden Schmutzwasserkanal bis zum Endschacht
(Mischwasserkanal) der Römerstrasse zu verlängern. Für die Leitung außerhalb der
öffentlichen Flächen werden Leitungsrechte festgesetzt, die im weiteren noch der
dinglichen Sicherung bedürfen.
Regelungen diesbezüglich wird der abzuschließende städtebauliche Vertrag enthalten.
Das überdurchschnittlich stark ansteigende Gelände lässt eine private
Oberflächenwasserversickerung als nicht praktikabel erscheinen. Aus diesem Grund ist
ein Stauraumkanal geplant, welcher die anfallenden Oberflächenwassermengen
gedrosselt in das angrenzende Gelände abschlägt. Es befinden sich keine Unterlieger
im Auslaufbereich. Die anfallenden Wassermengen können innerhalb des weitläufigen
Forst versickern. Eine unter naturschutzfachlichen Gesichtspunkten durchgeführte
Untersuchung (FFH-Erheblichkeitseinschätzung) bescheinigt zusätzlich keinerlei
negativen Folgen bzgl. dieser geplanten Art der Entwässerung.
Die Wasserversorgung des Baugebietes wird über das vorhandene Trinkwassernetz
gewährleistet, an welches angeschlossen werden kann. Regelungen hierzu wird der
noch abzuschließende städtebauliche Vertrag enthalten.
Die Energieversorgung ist durch Anschluss an die vorhandenen Versorgungsleitungen
sicherzustellen.
Nähere Einzelheiten werden mit dem zuständigen Versorgungsträger abgestimmt und
durch die Bauherrengemeinschaft vertraglich vereinbart.
IV. Umweltbericht
Die Anforderungen, die sich aus der durchgeführten Umweltprüfung ergeben, wurden in
den B-Plan integriert. Siehe hierzu die textlichen Festsetzungen sowie den als
Bestandteil der Begründung beigefügten Umweltbericht.
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Die naturschutzrechtlich erforderlichen Ausgleichs- und Ersatzflächen (Flächen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft) werden,
soweit nicht innerhalb des Plangebietes zu realisieren, außerhalb des Plangebietes auf
Grundstücken der Ortsgemeinde durchgeführt. Diese verpflichtet sich vertraglich
gegenüber der Unteren Naturschutzbehörde zur Durchführung der festgelegten
Maßnahmen. Regelungen über die Kostentragung durch die Bauherrengemeinschaft im
Plangebiet wird der noch abzuschließende städtebauliche Vertrag enthalten.
Siehe hierzu auch Teil 2 der Begründung (Umweltbericht).
V. Eigentumsverhältnisse / Bodenordnende Maßnahmen
Das überplante Gebiet hat eine Größe von rd. 1,0 ha. Die Flächen befinden sich
ausschließlich in Privatbesitz. Die Neuordnung erfolgt auf freiwilliger Basis.
Bodenordnungsmaßnahmen werden durch die Bebauungsplanausweisung nicht
ausgelöst.
VI. Kosten der Realisierung des Bebauungsplanes
Art Masse EP netto € GP netto €
1. Öfftl. Verkehrsfläche incl. Beleuchtung 90.000,00
2. Schmutzwasserentsorgung
(inkl. Hausanschlüsse (HA))
3. Oberflächenentwässerung }
110.000,00
4. Wasserversorgung (inkl. HA)
5. Externe Ausgleichsmaßnahme 14.500,00
6. Gehwegeausbau bergseitig
Römerstraße
64.000,00
Summe (Netto) 278.500,00
Zuzüglich Baunebenkosten (ca. 15 % der Baukosten) sowie MwSt..
Im Plangebiet sind die inneren Erschließungsanlagen, wie in dieser Begründung
beschrieben, vollständig neu herzustellen. Die Aufwendungen hierfür belasten den
kommunalen Haushalt der Gemeinde nicht, da sie durch die Bauherrengemeinschaft
getragen werden. Hinsichtlich der (medienseitigen) Ver- und Entsorgung des
Planbereiches werden durch die Bauherrengemeinschaft rechtzeitig die notwendigen
vertraglichen Regelungen mit den Trägern der Einrichtungen gemäß den Erläuterungen
in dieser Begründung getroffen.
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Nach Herstellung der Erschließungsanlagen im Plangebiet werden diese gemäß den
noch zu fixierenden vertraglichen Regelungen kosten- und lastenfrei an die Gemeinde
(respektive an die zuständigen Versorgungsträger) übertragen und zur öffentlichen
Widmung vorgesehen.
Die Unterhaltung der neuen öffentlichen Straße ist Teil der kommunalen
Selbstverwaltungsaufgabe. Insoweit im Laufe der Zeit daraus Kosten auf die Gemeinde
zukommen können, steht diesen Ausgaben zwischenzeitlich bereits ein entsprechender
finanzieller Zufluss, z.B. durch Steuerumlageerlöse etc., gegenüber. Diese Lasten sind
daher gerechtfertigt.
Hinsichtlich der äußeren Erschließung bestehen die derzeit noch mündlich
vorgetragenen Übereinkünfte, wonach sich die Bauherrengemeinschaft auf der Basis
durch die Gemeinde noch vorzulegender Planungen und im städtebaulichen Vertrag
noch zu treffenden Regelungen an den Kosten für den Gehwegeausbau bergseitig
entlang der Römerstraße angemessen beteiligen wird.
VII. Flächenbilanz
∑m² ca. ∑% ca.
Gesamtfläche 10.254 100,0
Öffentliche Verkehrsfläche 1.268 12,3
Netto-Bauflächen „Allgemeines Wohngebiet“ 8.954 87,3
Wasserliesch, den …………….
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