2007 - Stadtbauten Bern

Geschäftsbericht 2007
Stadtbauten Bern

Inhaltsverzeichnis
• Vorwort des Verwaltungsratspräsidenten und des CEO
• Eines der wichtigen Themen im Berichtsjahr:
Der Start zur konsequenten Entfernung unerlaubter Graffitis
an Schul- und Kinderbetreuungseinrichtungen sowie Sportanlagen
• Gesellschaftsorgane
• Organigramm
• Kennzahlen-Übersicht
• Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr
• Allgemeine Erläuterungen zur Jahresrechnung
• Konsolidierte Bilanz
• Anhang zur Jahresrechnung
• Erläuterungen zur konsolidierten Bilanz
• Konsolidierte Erfolgsrechnung
• Erläuterungen zum Unternehmensergebnis
• Bestätigung der Revisionsstelle
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CasaBlanca heisst sauberes Haus
Um der Verunstaltung durch Graffitis wirkungsvoll entgegentreten zu
können, haben die Stadt Bern und Stadtbauten Bern gemeinsam mit der
Gebäudeversicherung des Kantons Bern (GVB), dem Hauseigentümerverband
Bern und dem City-Verband Bern den Verein CasaBlanca Bern
gegründet. Dabei verspricht eine Kombination aus Präventions-, Repressions-
und Reinigungsmassnahmen Erfolg. Mit der Unterzeichnung einer
Vereinbarung geben die Liegenschaftsbesitzer/innen des Innenstadtperimeters
ihr generelles Einverständnis, dass ohne nochmalige Rücksprache
allfällige Verunreinigungen sofort entfernt werden können. Gleichzeitig
wird dem Verein die Vollmacht zur Einreichung einer Strafanzeige
erteilt. Allfällige Reinigungsarbeiten sind bei entsprechender Versicherung
bis zu einem Maximalbetrag von CHF 5 000.– pro Jahr von der GVB
gedeckt. Darüber hinaus anfallende Mehrkosten werden im Innenstadtperimeter
von CasaBlanca übernommen, für die Erweiterung der Aktion
auf Schulanlagen, Kindertagesstätten und Sportanlagen kommt Stadtbauten
Bern für die Mehrkosten auf.
Eine Kombination aus Prävention,
Repression und Reinigungsarbeiten
ist erfolgversprechend.
Vorwort
Stadtbauten Bern feiert ein Jubiläum … Ende 2007 konnte das Unternehmen auf sein bereits fünfjähriges
Bestehen zurückschauen. Es stellt sich die Frage: Wie waren diese fünf Jahre? Kurz? Lang?
Als kurz erlebt der Mensch Zeitabschnitte dann, wenn sich sehr viel bewegt hat. Ausgehend von dieser
Betrachtungsweise sind fünf Jahre Stadtbauten Bern eine ausgesprochen kurze Zeit. Es ging vor allem
darum, das Unternehmen neu zu strukturieren und zu etablieren. Umso erfreulicher ist es, dass nach diesen
intensiven Jahren des Aufbaus nun Aufgaben in Angriff genommen werden können, welche wegen Zeitmangels
schon lange auf Erledigung warten. Ein Beispiel für eine solche Pendenz war im abgelaufenen
Berichtsjahr die regelmässige Entfernung unerlaubter Graffitis an Gebäuden, in denen sich mehrheitlich
Kinder und Jugendliche aufhalten. Die grafische Umsetzung dieses Geschäftsberichts widmet sich diesmal
diesem Thema. In einer ersten Phase hatte Stadtbauten Bern rund 7 000 m2 versprayter Flächen einer
Grundreinigung zu unterziehen. Als Gründungsmitglied des Vereins CasaBlanca stand uns für die Durchführung
der Reinigung das erforderliche Know-How zur Verfügung.
Personalbefragung und Lohngleichheit für gleichwertige Arbeit
Im März 2007 hat Stadtbauten Bern erstmalig eine Personalbefragung durchgeführt. Mit eingeschlossen
war die Befragung der Fachkräfte Reinigung, deren Fragebogen in 13 Sprachen übersetzt wurde. Zufrieden
konnten wir feststellen, dass sich unsere Mitarbeitenden durch eine gute allgemeine Arbeitszufriedenheit
und ein hohes Commitment auszeichnen. Am besten bewerteten die Mitarbeitenden die Themenbereiche
Arbeitsinhalt, Arbeitszeit, Arbeitsklima und Arbeitsbelastung. Kritische Äusserungen fanden sich zu den
Themen Entlöhnung, Aus- und Weiterbildung, Umgang mit Veränderungen, Strategie/Ziele sowie Information/Kommunikation.
Die nächste Personalbefragung ist für das Jahr 2009 vorgesehen.
Eine im Berichtsjahr zusammen mit dem Eidgenössischen Büro für Gleichstellung von Frau und Mann durchgeführte
Untersuchung hat ergeben, dass für vergleichbare und gleichwertige Arbeit bei Stadtbauten Bern
Lohngleichheit zwischen den Mitarbeiterinnen und den Mitarbeitern herrscht.
Bilanz des abgelaufenen Geschäftsjahres
Stadtbauten Bern schliesst das Jahr 2007 mit einem Unternehmensergebnis von CHF 15,4 Mio. ab.
Aus Sicht des Verwaltungsrates standen im Berichtsjahr neben wichtigen Sachgeschäften u.a. folgende
Themen im Vordergrund:
• Revision des Rahmenvertrags
• Durchführung einer Personalbefragung
• Empfehlung an den Gemeinderat in Bezug auf den Energiebezug für Liegenschaften von Stadtbauten
Bern und Übernahme bestehender Trafostationen
• Ausweitung der Aktion CasaBlanca auf den Bereich Kindertagesstätten sowie Schul- und Sportanlagen
• Einleitung eines Unternehmensstrategieprozesses
Personelle Veränderungen in der Geschäftsleitung
Anfangs Januar 2007 hat Herr René Tschanz seine Tätigkeit bei Stadtbauten Bern als Geschäftsbereichsleiter
Immobilienmanagement und Mitglied der Geschäftsleitung aufgenommen. Der bisherige Geschäftsbereichsleiter,
Herr Jürg Jampen, wurde pensioniert. Wir danken Herrn Jampen für seine ausserordentlichen Verdienste
während der Gründung und beim Aufbau des Unternehmens.
Personelle Veränderungen im Verwaltungsrat
Als Nachfolgerin des im Dezember 2006 verstorbenen Verwaltungsratsmitglieds Herrn Dr. Kurt Wasserfallen
wurde Frau Barbara Hayoz in ihrer Funktion als Gemeinderätin der Stadt Bern und Direktorin für Finanzen,
Personal und Informatik in den Verwaltungsrat gewählt. Sie übernahm das Vizepräsidium.
Herr Feri Khanlari, seit Gründung von Stadtbauten Bern Mitglied des Verwaltungsrats, hat per 31. März 2007
seinen Rücktritt aus dem Verwaltungsrat erklärt. Während seiner geschätzten Tätigkeit hat Herr Khanlari
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als ausgewiesener Architekt stets sein Fachwissen in Baufragen eingebracht und damit entscheidend dazu
beigetragen, den Baugeschäften von Stadtbauten Bern zum Erfolg zu verhelfen. Wir danken ihm an dieser
Stelle für sein grosses Engagement.
Herr Hans-Rudolf Schreiber, Dipl. Ing. ETH/SIA, hat als Nachfolger von Herrn Feri Khanlari per 1. Dezember
2007 neu Einsitz in den Verwaltungsrat von Stadtbauten Bern genommen.
Unser Dank geht an all unsere Kundinnen und Kunden, insbesondere an die Stadt Bern, an alle Geschäftspartnerinnen
und -partner und an alle Mitarbeitenden des inzwischen fünfjährigen Unternehmens. Wir
wünschen Ihnen mit dem vorliegenden Geschäftsbericht eine angenehme Lektüre.
Peter Gurtner Rudolf Lanzrein
Verwaltungsratspräsident CEO
An seiner Sitzung vom 23. März 2006 hat
der Stadtrat der Stadt Bern die Motion der
Fraktion FDP (Philippe Müller) betreffend
Kindergärten und Schulen: Schmierereien
umgehend entfernen! erheblich erklärt.
Der Gemeinderat wurde darin ersucht,
Sprayereien an Kindergärten und Anlagen
der Volksschulen rasch entfernen resp.
übermalen zu lassen. Bei neu auftretenden
Schmierereien solle eine Entfernung innert
dreier Arbeitstage erfolgen.
Das Thema:
Start zur konsequenten Entfernung unerlaubter Graffitis an Schul- und Kinderbetreuungseinrichtungen
sowie Sportanlagen
Jährlich entstehen durch die Beschädigung von Grünanlagen, durch das Beschmutzen von Fassaden, durch
das Demolieren von Haltestellen und Beleuchtungsanlagen enorme Schäden mit grosser Kostenfolge und
einem beträchtlichen Arbeitsaufwand. Bei all dem sind unerlaubte Graffitis nur ein Teil des Gesamtschadens,
der durch Vandalismus verursacht wird.
Erfahrungen zeigen, je öfter und je konsequenter Sprayereien an Fassaden entfernt werden, desto mehr
geht der Reiz zum Anbringen neuer verloren. Eine konsequente Reinigung versprayter Fassaden vermindert
demnach die Häufigkeit von Vandalenakten. Ausgehend von dieser Erkenntnis hat Stadtbauten Bern im
Berichtsjahr mit der Entfernung unerlaubter Graffitis an Schul- und Kinderbetreuungseinrichtungen sowie
Sportanlagen begonnen und sich das ambitiöse Ziel gesetzt, jedes neue Graffiti innerhalb 48 Stunden,
sofern witterungsbedingt möglich, wieder entfernen zu lassen. Nicht zu unterschätzen ist dabei der enorme
Aufwand im Handling-Bereich, zu dem neben der Dokumentation des Schadens die polizeiliche Anzeige,
die Anmeldung bei der Gebäudeversicherung sowie die Auslösung der Arbeiten und deren Kontrolle gehören.
Als Gründungsmitglied des Vereins CasaBlanca (siehe Seite 4) hat Stadtbauten Bern einen kompetenten
Partner, der die genannten Aufgaben im Auftrag von Stadtbauten Bern zentral abwickelt. Trotzdem ist der
Arbeitsaufwand, der im Geschäftsbereich Immobilienmanagement zur Behebung von Vandalenschäden
allwöchentlich anfällt, immer noch beträchtlich.
Für die Erweiterung der Aktion CasaBlanca wurde auf Grund der teils sehr exponierten Lage der Objekte
– Schul- und andere Kindereinrichtungen müssen am Abend und in der Nacht ohne «soziale Kontrolle»
auskommen – mit einer bis zu viermal höheren Schadenhäufigkeit pro Objekt gerechnet (verglichen mit
dem Innenstadtperimeter). Deshalb und auch auf Grund der Tatsache, dass viele der betroffenen Gebäude
alte, zum Teil denkmalgeschützte Objekte sind, berechnete Stadtbauten Bern für die Initialreinigung Kosten
in Höhe von CHF 625 000.–. Die laufenden Betriebskosten für die Folgereinigungen werden auf jährlich
CHF 300 000.– geschätzt, dies jedoch mit abnehmender Tendenz.
Neben den unerlaubten, nicht gewollten, teilweise sogar diffamierenden Graffitis gibt es aber auch solche,
die – beispielsweise in Zürich – als erhaltenswert eingestuft wurden und sich als Kunstobjekte durchgesetzt
haben. Der Übergang scheint fliessend. Wie dem auch sei, die Kunst besteht nicht nur darin, etwas Kreatives
zu produzieren, sondern auch darin, dies am richtigen Ort zu tun; Fassaden öffentlicher und privater
Gebäude gehören nicht dazu.
Facts and figures
Total der erfassten Gebäude 273
Total der verunreinigten Fassadenfläche ca. 7 000 m2 Total der geschätzten Kosten in CHF für
Initialreinigung 625 000.–
Total jährliche Kosten für laufenden Betrieb 300 000.–
Reinigungskosten pro m2 verunreinigter Fassade in CHF
• Sandstein 51.–
• Sichtbeton 46.–
• Sichtbacksteinfassade 43.–
• Verputz gestrichen 36.–
• Metallfassade / Fenster 32.–
Kosten pro Gebäude ø 2 500.–
behandelte Fläche pro Gebäude ø 61 m2 6
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Gesellschaftsorgane Stadtbauten Bern
Verwaltungsrat
Geschäftsleitung
Präsident Peter Gurtner, Fürsprecher und Notar
Vizepräsidentin Barbara Hayoz, Gemeinderätin Stadt Bern
Direktorin für Finanzen, Personal und Informatik
Mitglieder Feri Khanlari, Architekt SIA/SWB (bis 31. März 2007)
CEO Rudolf Lanzrein
Edith Olibet, Gemeinderätin Stadt Bern,
Direktorin für Bildung, Soziales und Sport
Hans-Rudolf Schreiber, Dipl. Ing. ETH/SIA (ab 1. Dezember 2007)
Erich Weber, eidg. dipl. Immobilientreuhänder/ Kaufmann
Mitglieder Jürg Jampen, Geschäftsbereichsleiter Immobilienmanagement
(Pensionierung)
Nachfolge: René Tschanz (ab Januar 2007)
Gesellschaftsorgane SBS Stadtbauten Services AG
Verwaltungsrat
Stefan Dellenbach, Geschäftsbereichsleiter Bauprojektmanagement
Rolf Stolz, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Produktentwicklung
Carmen Wyss, Geschäftsbereichsleiterin Finanzen, Personal und Support
Präsident Peter Gurtner, Fürsprecher und Notar
Mitglieder Rudolf Lanzrein, CEO Stadtbauten Bern
Erich Weber, eidg. dipl. Immobilientreuhänder / Kaufmann
Geschäftsleitung Vorsitzender Rudolf Lanzrein
Mitglieder Andreas Mathez
Carmen Wyss
Organigramm
Immobilien- und
Produktentwicklung
Kommunikation
und Marketing
Bauprojektmanagement
Schul-, Sport- und
Sozialbauten
Verwaltungs- und
Kulturbauten
CEO
Immobilienmanagement
GL-Assistentin
Finanzen, Personal
und Support
Portfoliomanagement Personalmanagement
Kaufmännisches
Gebäudemanagement
Infrastrukturelles
Gebäudemanagement
SBS
Stadtbauten Services AG
Infrastruktur
und IT-Support
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Kennzahlen-Übersicht
Finanzielle Kennzahlen in CHF 1’000
Mietertrag mit der Stadt Bern 50’710.8
Mietertrag mit Stadtnahen Dritten * 3’340.3
Mietertrag mit Dritten 5’628.4
Mieterausbau 359.7
Leerstand – 495.3
Total Liegenschaftsertrag 59’543.9
Jahresergebnis 15’397.2
Bilanzsumme 386’998.6
Anlagevermögen 368’398.4
Eigenkapital 104’690.8
Mieterträge 2007 gemäss Kundenstruktur
Stadt Bern
• Gemeinden und Behörden 1%
• Präsidialdirektion 2%
• Direktion für Sicherheit, Umwelt und Energie 14%
• Direktion für Bildung, Soziales und Sport 50%
• Direktion für Tiefbau, Verkehr und Stadtgrün 13%
• Direktion für Finanzen, Personal und Informatik 5%
Stadtnahe Dritte * 6%
Dritte 9%
Portfoliokennzahlen
Anzahl bewirtschaftete Objekte
davon
1 645
• Schulen 159
• Sportanlagen 28
• Kindergärten, KITA, TAGI 99
• Gebäude für Eis- und Wassersport 41
• Verwaltungsgebäude 30
• Gebäude für Alter und Pflege 26
• Werkhöfe 93
• Wartehäuser 43
• Zivilschutzanlagen 75
• Feuerweiher 16
• Friedhöfe 30
• Öffentliche WC 55
• Brunnen 145
• Parzellen 501
• Andere (Kirchen und Geläute,
Denkmäler, Polizeistützpunkte, etc) 304
Gebäudeversicherungswert in CHF 1 ’000
Gebäude 1 ’596’170.8
* Stadtnahe Dritte sind selbständige Organisationen, die von
der Stadt Bern unterstützt werden wie beispielsweise die Theatergenossenschaft
Bern (Stadttheater), der Verein für Beratung,
Integration und Gemeinwesen vbg (Villa Stucki), u.a.
Gebäudeversicherungswert der Gebäude in CHF 1’000
Verwaltungsgebäude
Verwaltungsgebäude (marktfähig)
Andere
Brunnen
Öffentliche Toiletten
Friedhöfe
Feuerwehr
Wartehäuser
Werkhöfe
Zivilschutzanlagen
Gebäude für Alter und Pflege
Gebäude für Eis- und Wassersport
Sportanlagen
Kindergarten KITA
Schulen
9'541.0
158'368.4
283'344.9
117.9
5'348.4
23'308.2
254.2
4'760.1
34'138.4
68'513.5
93'820.3
107'209.4
44'581.7
71'500.1
691'364.3
Betriebliche Kennzahlen
Stadt Bern / Anzahl Mietverhältnisse 1 195
davon:
• Anzahl Flächenmiete 462
in m 2 Hauptnutzfläche 650 000
(inkl. verrechenbare Aussenflächen)
• Anzahl Objekte / Objektmiete 733
(Brunnen, Denkmäler, etc.)
Stadtnahe Dritte / Anzahl Mietverhältnisse 149
Dritte / Anzahl Mietverhältnisse 394
(Dienstwohnungen, Parkplätze, Büro, Lager, etc.)
Zumiete / Anzahl Objekte 189
Personalkennzahlen
Kader 13
Kaufmännisches Personal 24
Technisches Personal 16
Hauswarte (haupt- und nebenamtlich) 97
Fachkräfte Reinigung (inkl. Teilzeitkräfte) 322
Lehrlinge 5
Stadtbauten Services AG 2
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Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr
Geschäftsbereich Immobilienmanagement
Heiz- und Betriebskostenabrechung (HBK)
Für die Abrechnungsperiode vom 1. Januar 2006 bis 30. Juni 2007 konnte Stadtbauten Bern für ihre Kundinnen
und Kunden im abgelaufenen Berichtsjahr erstmalig eine auf effektiven Kosten basierende Heiz- und
Betriebskostenabrechnung (HBK) erstellen. Alle bis dahin geleisteten Akontozahlungen beruhten auf Schätzungen.
Mit der im Berichtsjahr verschickten HBK-Abrechnung wurde somit die Differenz der effektiven
Kosten zu den Akontozahlungen in Rechnung gestellt resp. zurückerstattet. Alle HBK-Abrechnungen erfolgten
gemäss den Kategorien Stadt, Stadtnahe Dritte und Dritte. Insgesamt waren 30 000 Buchungen zu tätigen,
wobei CHF 41,5 Mio. zur Verrechnung kamen. Da sich Stadtbauten Bern nicht auf Erfahrungswerte abstützen
konnte, der Ablauf der HBK-Abrechnungen jedoch trotzdem kontrolliert zu erfolgen hatte, wurde für den
Prozess ein Projektstrukturplan und ein eng einzuhaltener Terminplan vereinbart. Die Kundinnen und Kunden
der Stadtverwaltung waren bereits frühzeitig über die Abrechnung und ihre Bedeutung informiert. Probleme
konnten auf diese Weise zum grossen Teil vorausschauend und schnell gelöst werden.
Aus Stadtpolizei und Kantonspolizei wird Police Bern
Das Stimmvolk des Kantons Bern hat im März 2007 der Kantonalisierung der Stadtpolizei Bern per 1. Januar
2008 zugestimmt. Die Immobilien und Dienstleistungen, die bislang die Stadtpolizei beanspruchte, werden
neu von Police Bern genutzt. Aus diesem Grund war auch Stadtbauten Bern von der Massnahme betroffen.
Im Grundsatz einigten sich die Einwohnergemeinde Bern, Stadtbauten Bern und der Kanton darin, dass für
Standorte in Gebäuden von Stadtbauten Bern langjährige Mietverträge zwischen Stadtbauten Bern und
dem Kanton (Amt für Grundstücke und Gebäude) abzuschliessen sind, während laufende Mietverträge in
Drittliegenschaften integral an den Kanton Bern übertragen wurden. Die Übertragung der Mietverträge in
Drittliegenschaften (Zumieten) erfolgte mit all ihren Rechten und Pflichten per 31. Dezember 2007.
Für das betroffene Personal (Hauswart- und Reinigungspersonal) konnten zufrieden stellende Lösungen
gefunden werden, die in jedem Fall eine Weiterbeschäftigung garantierten.
Anpassungen im Reinigungsstandard - Pilotprojekt
Stadtbauten Bern wurde vom Gemeinderat beauftragt, in einem ausgesuchten Verwaltungsgebäude ein
Pilotprojekt zu starten mit dem Ziel, den Reinigungsstandard zu reduzieren und das daraus resultierende
Einsparpotenzial entsprechend auszuweisen.
Der Versuch des Pilotprojektes wurde im Berichtsjahr in der Liegenschaft Predigergasse 5 lanciert und endet
im August 2008.
Energieverbrauch Wärme
von 1992 bis 2007 für die
heute im Portfolio von
Stadtbauten Bern befindlichen
Gebäude
Energieverbrauch (MWh/a)
Heizgradtage HGT (K x d/a)
Die wichtigsten sachenrechtlichen Geschäfte
Zukäufe
• Alexandraweg 24 (Domicil für Senioren); gekauft von Egelmoos AG;
Nutzen und Schaden per 1. Januar 2008
• Bodenparzelle 4350, VI; gekauft von der Einwohnergemeinde Bern (Liegenschaftsverwaltung);
Nutzen und Schaden per 1. Januar 2008
• Schwarztorstrasse 71, Parzelle 319, III; gekauft von Energie Wasser Bern;
Nutzen und Schaden per 1. Juli 2008
• Kauf Baurechtsgrundstücke Nr. 1212, 1311 und 1230, Kreis I; gekauft von Stiftung Musikschule
Konservatorium Bern; Nutzen und Schaden per 1. März 2007
(Bodenparzellen erworben per 1. Januar 2006 von Einwohnergemeinde Bern, Liegenschaftsverwaltung)
Verkäufe
• Schwarztorstrasse 102 ff., Parzelle 162, III (ehemaliges Werkhof-Areal Stadt Bern);
verkauft an Emil Merz AG; Nutzen und Schaden per 1. Oktober 2008
• Baurecht Nr. 3749, Kreis VI;
verkauft an Gäbelbach Immobilien AG (GÄBAG); Nutzen und Schaden per 1. Februar 2007
Andere Geschäfte
• Abschluss diverser Verträge wie Durchleitungs-, Näherbau- oder Grenzanbaurechte
• Errichtung von unselbständigen Baurechten
• periodische eigentums- resp. vermögensrechtliche Nachbereinigungen mit der Einwohnergemeinde Bern
• Übertragung der Parzelle Köniz Gbbl. Nrn. 1640, 3281, 4701 und 4889 von der Einwohnergemeinde Bern
(Liegenschaftsverwaltung) per 31. Dezember 2007
Geschäftsbereich Bauprojektmanagement
Standortbestimmung Energie
Als Folge des wachsenden Bewusstseins über die Endlichkeit der Ressourcen wird dem Energieverbrauch
von Gebäuden zunehmend mehr Beachtung geschenkt. Dies äussert sich unter anderem auch in der Energiestrategie
der Stadt Bern. Stadtbauten Bern hat im Berichtsjahr bezüglich Energie eine Standortbestimmung
vorgenommen, um nachhaltige Massnahmen zur Reduktion des Verbrauchs treffen zu können.
50.0
45.0
40.0
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0
Energieverbrauch
'92
'93
'93
'94
'94
'95
'95
'96
Trend linear
Energieverbrauch
[in Mio. kWh/a]
'96
'97
'97
'98
'98
'99
'99
'00
'00
'01
'01
'02
Trend
'02
'03
'03
'04
'04
'05
'05
'06
'06
'07
3'800
3'700
3'600
3'500
3'400
3'300
3'200
3'100
3'000
2'900
2'800
Heizgradtage
12
13

Neben dem Energieverbrauch werden seit 1992 auch die Wärmeenergieträger systematisch erfasst. In
dieser Zeit ist der Heizölverbrauch um ca. 53% zurückgegangen und durch Fernwärme aus der Kehrichtverwertungsanlage
ersetzt worden. Der Verbrauch an Erdgas hat im gleichen Zeitraum um ca. 11%, der
Stromverbrauch für die Wärmeerzeugung um ca. 8% zugenommen. Der erhöhte Stromverbrauch ist unter
anderem auf den vermehrten Einsatz von Wärmepumpen für erneuerbare Energien zurückzuführen.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Anteile
Wärmeenergie
'92
'93
'93
'94
'94
'95
'95
'96
'96
'97
'97
'98
'98
'99
'99
'00
'00
'01
'01
'02
'02
'03
Energieverbrauch zur
Wärmeproduktion nach
Wärmeenergieträgern für
die heute im Portfolio von
Stadtbauten Bern befindlichen
Gebäude
Impulsprogramm Gebäudebeleuchtung 2007
Um den Energieverbrauch für die Beleuchtung in unseren Liegenschaften weiter zu senken und gleichzeitig
den Beleuchtungskomfort zu verbessern, führte Stadtbauten Bern 2007 in Zusammenarbeit mit dem städtischen
Amt für Umweltschutz das «Impulsprogramm Beleuchtung» durch. Dazu wurde in über 150 Gebäuden
der IST-Zustand systematisch erfasst und ausgewertet. Rund zwei Drittel der untersuchten Gebäude
können bezüglich Beleuchtung als gut bezeichnet werden, bei einem Drittel besteht deutliches Verbesserungspotenzial.
Als Sofortmassnahme werden bis Mitte 2008 bei den wichtigsten Objekten die veralteten Leuchtmittel
vorzeitig ersetzt. Die dafür notwendigen Mittel werden innerhalb von 4 Jahren durch die Einsparung von
Energie amortisiert sein und führen beim aktuellem Strompreis zu einer andauernden Einsparung von über
CHF 20 000.– pro Jahr. Zusätzlich werden der Komfort und das Sicherheitsempfinden der Benutzenden
verbessert.
'03
'04
'04
'05
'05
'06
'06
'07
Elektro
Erdgas
Fernwärme
Erdöl
Bautätigkeit im Überblick
Gesamtbauvolumen in CHF Mio. 47.5
Anzahl durchgeführter Wettbewerbe 1
Anzahl Studien und Konzepte 2
Die Ausgaben für den baulichen Unterhalt zu Lasten der laufenden Rechnung konnten im Berichtsjahr um
CHF 3.9 Mio. auf CHF 16.8 Mio. erhöht werden, was wiederum half, den aufgelaufenen Unterhaltsrückstand
zu reduzieren. Die Investitionen für Erneuerungen, Anpassungen und Neubauten sind um fast CHF 6 Mio.
auf CHF 30.7 Mio. angewachsen und entfallen wiederum zu je einem Drittel auf Schulbauten, Verwaltungsgebäude
sowie Bauten und Anlagen mit anderen Nutzungen.
Das Wettbewerbswesen im Jahr 2007 wurde wesentlich geprägt durch die Vorbereitung eines Wettbewerbs
für Bildungs- und Kindereinrichtungen in Bern-Brünnen, was sich durch die besonderen städtischen Vorgaben
als überdurchschnittlich aufwändig erwiesen hat. Für den Wettbewerb einer Doppelturnhalle auf dem
Areal der Volksschule Bitzius musste zunächst die planungsrechtliche Grundlage geschaffen werden. Für die
Erneuerung der zugekauften Liegenschaft Schwarztorstrasse 71 hat Stadtbauten Bern einen Studienauftrag
im selektiven Verfahren ausgeschrieben und die Teilnehmer/innen bestimmt. Für die Umsetzung des Wettbewerbs
der nordischen Gesamtanlage im Tierpark Dählhölzli wurde im Einverständnis mit der Wettbewerbsjury
das Planungsteam ersetzt. Das aus dem Wettbewerb hervorgegangene Gewinnerteam konnte die
Einhaltung der Kostenvorgabe nicht gewährleisten.
Angesichts des sich abzeichnenden bedeutenden Unterhalts- und Erneuerungsbedarfs der Eisbahnen, Freiund
Hallenbäder wurde im Berichtsjahr die Ausarbeitung eines langfristigen Anlagekonzepts gestartet.
Der Leistungsumfang für Bauherrenberatung für den Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik und für Dritte
hat sich gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt, erreicht aber nicht mehr den früher üblichen Umfang.
Zur besseren Übersicht und Steuerung aller Bauprojekte wurde 2007 ein einfaches, zweckmässiges Projektcontrolling
und Reporting entwickelt und eingeführt.
14
15

Unter den ca. 1 600 zu bewirtschafteten
Objekten von Stadtbauten Bern befinden
sich 50 Schulanlagen, 50 Kindergärten,
12 Kindertagesstätten, 8 Tagesstätten
für Schulkinder, 12 Sportanlagen und
5 Einzelturnhallen.
Wettbewerbsausschreibungen
Studienauftrag selektiv:
• Schwarztorstrasse 71 Erneuerung und Betrieb
Die wichtigsten Bauvorhaben in Projektierung
• Feuerwehrstützpunkt Forsthaus West Ersatzneubau
• Alters- und Pflegeheim Kühlewil Umbau und Erneuerung
• Domicil Alexandra Umbau und Erneuerung
• Volksschulhaus Breitfeld Umbau und Erneuerung
• Volksschule und Turnhalle Manuel Gesamtsanierung
• Sportplatz Bodenweid Neubau Kunstrasenfelder
• Brünnen, Bildungs- und Kindereinrichtungen Neubau
• Sportplatz Brünnen, Spiel- und Trainingsfeld Neubau
• Wartehallen Tram Bern West Neubau
• Tierpark Dählhölzli, Quarantänestation Neubau
• Jugendheim Schlossmatt Umbau und Erneuerung
• Volksschule Tscharnergut Erneuerung Turnhalle
• Hallenbad Weyermannshaus Umbau und Unterhalt
• Domicil Schönegg Osttrakt Umbau und Erneuerung
Die wichtigsten Bauvorhaben in Ausführung
• Volksschule Schwabgut, Aula Unterhalt
• Kindertagesstätte Statthalter Unterhalt
• Volksschulhaus Brunnmatt Umbau und Erneuerung
• Neuer Bahnhofplatz Bern, Baldachin Neubau
• Volksschule Bethlehemacker Unterhalt
• Werkhof Freiburgstrasse 151 Erneuerung und Verdichtung
• Campingplatz Eichholz Unterhalt und Erweiterung
• IVSB Informatik Volksschule Stadt Bern Infrastruktur Informatik
• Volksschulhaus Oberbottigen Alt Umbau und Sanierung
• Schwanengasse 14 Gebäudesicherheit und Gebäudehülle
sowie Dachgeschossausbau
• Altersheim Kühlewil Einbau Abteilung für Demenzkranke
• Villa Stucki Unterhalt
• Polizeistützpunkt West, Löwenareal Neubau
• Schulanlage Wankdorf,
Trakt Morgartenstrasse 2a Unterhalt
• Öffentliche WC-Anlagen Umsetzung Konzept 2004
• Kindergarten Spitalacker III Ersatzneubau
• Volksschulhaus Laubegg Gesamtsanierung
• Volksschulhaus Breitenrain Umbau und Erneuerung
• KITA Spitalacker Unterhalt
• KITA Brünnenstrasse Provisorium
• Polizeistützpunkt Ost, Brunnadernstrasse 42 Unterhalt
• Predigergasse 5 Massnahmen für Behinderte sowie
Fassaden- und Dachsanierung
• Tierpark Dählhölzli, Nordische Anlage Neubau/Umbau
• Diverse Polizeistützpunkte Anpassungen
• Stadttheater Bern Unterhalt
• Diverse Bus- und Tramwartehallen Unterhalt
• Diverse Brunnen und Denkmäler Unterhalt
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Projektmanagementleistungen für den Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik und Dritte
• Oberes Murifeld Bern, Mindstrasse 5/6/7/8 Sanierung
• Wohnbauten Wylerfeldstrasse 40–44 Sanierung
• Neuer Bahnhofplatz Bern Erneuerung Christoffel-Unterführung
• Wohnbauten Ausserholligen IV Projektwettbewerb
• Kornhaus Betriebliche Optimierungen
• BärenPark Bern Neubau
• Domicil Lentulus Monreposweg Erneuerung
• Domicil Ahornweg Erneuerung
• Domicil Schwabgut Erneuerung
• Bernisches Historisches Museum Erweiterungsbau
• Burgergemeinde Bern, Wohnungen
Jupiterstrasse Fassadensanierung
• Sehhilfe Bern, Neufeldhaus und VBW Erneuerung
Geschäftsbereich Immobilien- und Produktentwicklung
Pilot Schulraumentwicklung
Eine nachhaltige Entwicklung des Gebäudeportfolios setzt eine umfassende Kenntnis der baulichen und
betrieblichen Stärken und Schwächen der Anlagen sowie des künftigen Bedarfs voraus. Insbesondere im
Bereich Schulbauten sind die pädagogische Eignung der Gebäude und die Bedarfsentwicklung entscheidende
Faktoren. Baurechtlich nicht gesicherte Nutzungspotenziale behindern zudem oft die rasche Bereitstellung
zusätzlicher erforderlicher Nutzflächen.
In einem Pilotprojekt wurden in Zusammenarbeit mit dem Schulamt drei repräsentative Schulanlagen umfassend
analysiert. Beurteilt wurden die pädagogische Eignung, der Bedarf, der Gebäudezustand, die Betriebskosten,
die Wirtschaftlichkeit und Sicherheit der Bauten sowie das Entwicklungspotenzial der Anlagen.
Die Resultate sind vielversprechend. Die Beurteilung soll auf weitere Schulanlagen ausgedehnt werden.
Parallel dazu will Stadtbauten Bern für ihre Anlagen ein ganzheitliches Gebäude-Rating einführen, das auf
den 5 Beurteilungskriterien Zustand, Wirtschaftlichkeit Bau, Wirtschaftlichkeit Betrieb, Eignung und Bedarf
basiert.
Weitere Analysen und Studien
• Revision Rahmenvertrag Stadt/ Analyse Handlungsbedarf, Entscheid Kernfragen, Vorlage
Stadtbauten Bern eines revidierten Entwurfs
• Neue Raumbedürfnisse Stadt Erarbeiten von Lösungsstrategien als Entscheidgrundlage
für die Bestellerin
• Pilot Basisstufe Unterstützen des Schulamts bei der Erarbeitung eines
Richtraumprogramms für die Basisstufe
• Entwicklungsstudie Beaumont Analyse des langfristigen Nutzungspotenzials der Areale
Beaumont und Knüslihubel; Vorschlag einer Wohnnutzung
entlang des Bahnareals
• Ersatzstandort Tagesheim Engehalbinsel Abklären der Zusammenlegung des Tagesheims Engehalbinsel
mit der Kindertagesstätte Aaregg und Überprüfen des
Kindergartenstandorts Aaregg
• Standortüberprüfung Tagesheim Murifeld Aufzeigen von Standortalternativen
• Abfallentsorgung Bern (AEB) Erarbeiten von Lösungsstrategien zur Betriebsoptimierung
bestehender Entsorgungshöfe; Standortevaluation für einen
neuen Entsorgungshof in Zusammenarbeit mit der AEB
• Strassenreinigung (REI) Lösungsstrategie für die Zentralisierung der REI des Kreises 1
(östlich der Aare)
• Strassenreinigung (REI) Lösungsstrategie für die Zentralisierung eines Teils der
REI Kreis 2 (westlich der Aare, ohne Innenstadt)
• Parkcafé kleine Schanze Strategiepapier für einen Ersatzbau als Sommerrestaurant
Mandate und Mitgliedschaften
Verwaltungsrat Egelmoos AG
Verwaltungsrat Wärmeverbund Marzili AG
Stiftungsrat Roschistiftung
Stiftungsrat Musikschule Konservatorium Bern
Verein CasaBlanca
Die Schäden durch Graffitis sind nur
ein Teil des Gesamtschadens, der durch
Vandalismus verursacht wird.
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Allgemeine Erläuterungen zur Jahresrechnung
Grundlagen der Rechnungslegung / Bewertungsvorschriften
Die Rechnungslegung von Stadtbauten Bern und Stadtbauten Services AG erfolgt nach den Vorschriften des
schweizerischen Aktienrechts und nach anerkannten betriebswirtschaftlichen Grundsätzen.
Buchführung
Gemäss Art. 26 und 27 des Stadtbauten-Reglements ist die Rechnung von Stadtbauten Bern nicht dem
Finanzhaushaltrecht der Gemeinden unterstellt, sondern nach den für Aktiengesellschaften geltenden Bilanzierungsvorschriften
zu führen.
Mit der Einführung einer Immobilien- und Finanzverwaltungssoftware per 1. Januar 2006 konnte seit der
Gründung von Stadtbauten Bern die Buchführung nach den für Aktiengesellschaften geltenden Bilanzierungsvorschriften
nicht nur ausgewiesen, sondern auch geführt werden. Damit hat Stadtbauten Bern bereits
seit 2006 folgende wichtige Ziele erreicht:
• Die Immobilienstammdaten (Vermietungen und Zumietungen) sowie die dazugehörenden Vertragsdaten
sind einzeln erfasst und werden entsprechend in Rechnung gestellt.
• Die Einlesung und Verarbeitung sämtlicher Zahlungen erfolgt auf der Basis von elektronisch ausgestellten
Rechnungen.
• Lieferantenzahlungen werden selbständig verwaltet.
• Es wird eine Anlagenbuchhaltung nach Objekten und eine Objektbuchhaltung (Kostenträgerrechnung)
geführt.
• Es wird eine Projektrechnung für die Abwicklung sämtlicher Investitionsvorhaben geführt.
• Es wird eine Mandantenbuchhaltung für die Auftragsverwaltungen mit der Steuerverwaltung und
Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Bernmobil geführt.
• Für die Unternehmungen Stadtbauten Bern und Stadtbauten Services AG wird der Kontenplan nach
«KMU» angewandt.
Seit dem 1. Januar 2007 wurde ein neues Zeit- und Leistungserfassungssystem eingeführt, das die konsequente
und vollständige Leistungsverrechnung ermöglicht.
Konsolidierungskreis / Konsolidierungsmethode
Der Konsolidierungskreis umfasst die Jahresrechnung von Stadtbauten Bern sowie die Jahresrechnung der
Tochtergesellschaft Stadtbauten Services AG mit einer 100%-Beteiligung. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt
nach der angelsächsischen Purchase-Methode. Aktiven und Passiven sowie allfällige Aufwendungen und
Umsätze von Stadtbauten Bern und Stadtbauten Services AG werden für die Konsolidierung gegenseitig
verrechnet.
Finanzierungsverhältnis
Der Fremdfinanzierungsgrad per Ende 2007 betrug 73 %. Die Verzinsung der städtischen Fremdmittel
richtet sich gemäss Stadtbauten-Reglement Art. 28 nach dem durchschnittlichen Selbstkostenzinssatz aller
städtischen Fremdmittel. Der Zinssatz betrug im Berichtsjahr 3.56 %.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag sind keine wesentlichen Ereignisse zu vermerken, die in der Konzernrechnung
2007 der Stadt Bern berücksichtigt werden müssen.
Konsolidierte Bilanz 2007
Aktiven in 1’000 CHF 31.12.2007 31.12.2006
Flüssige Mittel 1’074.4 36.0
Forderungen 5’857.7 6’312.7
Wertberichtigung auf Forderungen – 61.0 – 61.0
Forderungen (Netto) 5’796.7 6’251.7
Übrige Forderungen / Vorschüsse 10’767.5 25’731.1
Vorräte 285.0 532.2
Aktive Rechnungsabgrenzung 676.6 1’968.0
Total Umlaufvermögen 18’600.2 34’519.0
Finanzanlagen 2.0 2.0
Immobilien 337’844.0 313’757.9
Unbebaute Grundstücke 30’066.5 29’510.2
Immobile Sachanlagen 367’910.5 343’268.1
Mobile Sachanlagen 485.9 203.0
Übrige aktivierte Ausgaben 0.0 195.8
Total Anlagevermögen 368’398.4 343’668.9
Total Aktiven 386’998.6 378’187.9
Passiven in 1’000 CHF 31.12.2007 31.12.2006
Verbindlichkeiten 7’823.2 8’184.0
Kontokorrent Stadt Bern 51’353.9 31’990.9
Übrige Verbindlichkeiten 14’530.7 31’524.8
Passive Rechnungsabgrenzung 9’080.2 7’484.9
Rückstellungen 1’802.6 1’138.5
Langfristige Verbindlichkeiten 197’717.2 197’263.2
Total Fremdkapital 282’307.8 277’586.3
Dotationskapital 83’833.2 83’641.2
Gewinnvortrag / Verlustvortrag 5’460.4 0.0
Unternehmensergebnis 15’397.2 16’960.4
Total Eigenkapital 104’690.8 100’601.6
Total Passiven 386’998.6 378’187.9
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung in CHF 1’000 31.12.2007 31.12.2006
OR Artikel 663b
Brandversicherungswerte 1’596’170.8 1’485’501.5
Der Konsolidierungskreis umfasst folgende Gesellschaften: in 1’000 CHF
Stadtbauten Bern Beteiligungsquote – Dotationskapital 83’833.2
SBS Stadtbauten Services AG Beteiligungsquote 100% Aktienkapital 100.0
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Corporate Governance
Inhalt und Festsetzungsverfahren der Vergütungen
Die jeweiligen Vergütungen werden wie folgt festgelegt:
Festsetzung der Vergütung durch den...
Gemeinderat für Mitglieder des Verwaltungsrates von
Stadtbauten Bern
Verwaltungsrat von Stadtbauten Bern für Mitglieder des Verwaltungsrates von
Stadtbauten Service AG
Verwaltungsrat von Stadtbauten Bern für Mitglieder der Geschäftsleitung von
Stadtbauten Bern
Verwaltungsrat von Stadtbauten Service AG für Mitglieder der Geschäftsleitung von
Stadtbauten Service AG
Die Vergütungen des Verwaltungsrates von Stadtbauten Bern umfassen eine Jahrespauschale sowie Sitzungsgelder
pro Sitzung. Zudem wird ein definierter Stundenansatz für zusätzliche Tätigkeiten entrichtet,
die vom entsprechenden Mitglied unter Nachweis der Leistungen entsprechend abzurechnen sind. Die
Jahrespauschalen und Sitzungsgelder der Gemeinderäte* im Verwaltungsrat werden der Stadt Bern
(Stadtkasse) überwiesen. Die Vergütungen des Verwaltungsrates von Stadtbauten Services AG umfassen
Sitzungsgelder pro Sitzung.
Die Vergütungen der Mitglieder der Geschäftsleitung umfassen einen Jahreslohn mit einem variablen Anteil
(abhängig von der Zielerreichung). Spesenentschädigungen, Kinderzulagen und allfällige weitere von
Gesetzes wegen bestehende Ansprüche sind nicht enthalten.
Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrates
Im Geschäftsjahr 2007 wurden an die Mitglieder des Verwaltungsrates folgende Vergütungen ausgerichtet:
Stadtbauten Bern in 1’000 CHF
Gurtner Peter Präsident des Verwaltungsrates seit 2003 26.3
Hayoz Barbara* Vize-Präsidentin des Verwaltungsrates seit 2007 9.5
Olibet Edith* Mitglied des Verwaltungsrates seit 2006 8.6
Weber Erich Mitglied des Verwaltungsrates seit 2003 6.6
Khanlari Feri Mitglied des Verwaltungsrates seit 2003 bis 2007 3.2
Schreiber Hans-Rudolf Mitglied des Verwaltungsrates seit 2007 1.2
Stadtbauten Bern Service AG
Gurtner Peter Präsident des Verwaltungsrates seit 2006 0.6
Weber Erich Mitglied des Verwaltungsrates seit 2006 0.3
Lanzrein Rudolf Mitglied des Verwaltungsrates seit 2006 0.6
Vergütungen an die Mitglieder der Geschäftsleitung
Im Geschäftsjahr 2007 wurden an die Mitglieder der Geschäftsleitung von Stadtbauten Bern (StaBe) und
Stadtbauten Services AG (SBS) insgesamt Tsd. 1’034.5 CHF an Vergütungen ausgerichtet. Die höchste
Vergütung wurde mit Tsd. 224.4 CHF an Rudolf Lanzrein, CEO, entrichtet.
Vergütungen an die ehemaligen Organmitglieder und/oder nahe stehende Personen
Stadtbauten Bern und Stadtbauten Services AG entrichteten im Geschäftsjahr 2007 keine Vergütungen an
ehemalige Organmitglieder und/oder an Personen, die den Organmitgliedern nahe stehen.
Darlehen und Kredite
Stadtbauten Bern und Stadtbauten Services AG gewährten im Geschäftsjahr 2007 keine Darlehen und
Kredite an Organmitglieder oder an ihnen nahe stehende Personen.
Erläuterungen zur konsolidierten Bilanz / Aktiven
Flüssige Mittel
Die Flüssigen Mittel enthalten alle Kassen- und Postbestände per Bilanzstichtag.
Forderungen / Wertberichtigung auf Forderungen
Die offenen Forderungen, die durch die Eigentümerin gedeckt werden, konnten in der Bemessung der
Wertberichtigungen analog den Vorjahren sehr tief gehalten werden. Das Delkredererisiko bezogen auf
Drittforderungen wurde mit 1.6 % ausreichend bewertet.
Übrige Forderungen / Vorschüsse
Diese Bilanzposition beinhaltet mehrheitlich die Forderungen aus Heiz- und Betriebskosten des 2. Semesters
2007 gegenüber den Mieterinnen und Mietern. Die erste Heiz- und Betriebskostenperiode, die gemäss
Rahmenvertrag vom 1. Januar 2006 bis 30. Juni 2007 dauerte, wurde im 4. Quartal 2007 abgerechnet und
die daraus resultierenden Forderungen der Mieterschaft in Rechnung gestellt.
Vorräte
In der Position Vorräte sind die Brennstoffvorräte sowie die Brennstoffeinkäufe des 2. Semesters 2007
enthalten. Die Ablesungen und Verbuchung des Brennstoffverbrauches erfolgt jeweils zum Heizkosten-
Abrechnungszeitpunkt per 30. Juni eines Geschäftjahres (erstmals per 30. Juni 2007).
Aktive Rechnungsabgrenzungen
Noch nicht in Rechnung gestellte Miet- und Dienstleistungsforderungen kommen in dieser Bilanzposition
zur Abgrenzung.
Anlagevermögen
Bereits seit dem 1. Januar 2006 wird eine Anlagenbuchhaltung nach Objekten geführt (bisher nach Kreditvorhaben
analog der Stadtrechnung). Zudem wird eine Projektrechnung zur Abwicklung der Investitionsvorhaben
mit einer Aktivierungspraxis nach betriebswirtschaftlichem und marktüblichem Vorgehen geführt.
Das heisst, dass die Investitionskosten nicht nach Baufortschritt gemäss der Stadtrechnung, sondern erst
nach deren Fertigstellung dem Anlagegut zugewiesen und entsprechend amortisiert werden. Im Berichtsjahr
wurde kein Investitionsvorhaben abgerechnet.
in CHF 1’000
Buchwert per 01.01.2007 343’668.9
Investitionen 2007 (Anlagen im Bau) 30’702.1
Käufe / Verkäufe 1’806.5
Vermögenszu- / -abgänge 553.6
Übrige Zu- / Abgänge 116.6
Wertberichtigungen – 8’449.3
Buchwert per 31.12.2007 368’398.4
Investitionen
Diese Position beinhaltet die im Berichtsjahr getätigten Investitionen (Anlagen im Bau).
Käufe / Verkäufe
Die Position Käufe / Verkäufe beinhaltet ausschliesslich das Kaufgeschäft der Immobilien der Musikschule
Konservatorium Bern.
Vermögenszu-/-abgänge
Mit Gemeinderatsbeschluss Nummer 2017 vom 19. Dezember 2007 wurden von der Einwohnergemeinde
Bern Buchwerte für Parzellen des Campingplatzes Eichholz an Stadtbauten Bern übertragen.
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Übrige Zu- und Abgänge
Bei den übrigen Zu- und Abgängen handelt es sich hauptsächlich um Investitionszugänge aus der Vermögensübertragung
Brünnenstrasse der Einwohnergemeinde Bern.
Wertberichtigungen
Alle Anlagen nach Objekten (exkl. Objekte im Lastenausgleich) werden nach den steuerlich zulässigen
Höchstwerten abgeschrieben. Objekte im Lastenausgleich werden nach der kantonal festgelegten Höhe
pro Objekt amortisiert.
Erläuterungen zur konsolidierten Bilanz / Passiven
Verbindlichkeiten
Diese Position beinhaltet hälftig die per Bilanzstichtag offenen Lieferantenschulden und die Verbindlichkeiten
aus Debitorenguthaben der ersten effektive Heiz- und Betriebskostenabrechnung.
Kontokorrent Stadt Bern
Die Kontokorrentschuld gegenüber der Stadt Bern ergibt sich aus gegenseitigen Verrechnungen.
Übrige Verbindlichkeiten
In dieser Position sind hauptsächlich die, der Mieterschaft von Stadtbauten Bern für das 2. Semester 2007
in Rechnung gestellten Akonto-Forderungen für Heiz- und Betriebskosten enthalten.
Passive Rechnungsabgrenzung
Die Position Passive Rechnungsabgrenzung setzt sich einerseits aus klassischen passiven Rechnungsabgrenzungen
und andererseits aus angefangenen Arbeiten im Zusammenhang mit Investitionen zusammen.
Rückstellungen
Der Rückstellungsbestand per Ende Berichtsjahr enthält zweckgebundene Rückstellungen für den Gebäudeunterhalt
der Altersheime Mon Bijou, Steigerhubel und Kühlewil sowie Rücklagen für die Schadensdeckungen
aus dem Hochwasser-Sommer 2005 für die von den Versicherungsgesellschaften nicht gedeckten Kosten.
Langfristige Verbindlichkeiten / Dotationskapital
Die Veränderung des Darlehens gegenüber der Stadt Bern (Langfristige Verbindlichkeiten) sowie des
Dotationskapital ist auf die Vermögensübertragungen im 2007 zurückzuführen (siehe Anlagevermögen).
Die Initialreinigung umfasste eine
Gebäudeanzahl von 273 Gebäuden
mit ca. 7 000 m 2
versprayter Fläche.
1) Die Personalaufwendungen für
Hauswartschaft und Fachkräfte
Reinigung im Umfang von gegen
CHF 12’000.0 Tsd. werden ab
1.1.2006 über die in der Bilanz
abgewickelte Heiz- und Betriebskostenabrechnung
verbucht.
Konsolidierte Erfolgsrechnung 2007
Betriebsertrag in 1’000 CHF Rechnung 2007 Rechnung 2006 Abweichung
Mietertrag 60’039.2 57’433.0 2’606.2
Leerstandsaufwand – 495.3 – 338.1 – 157.2
Mietertrag (Netto) 59’543.9 57’094.9 2’449.0
Dienstleistungsertrag 1’623.2 1’192.6 430.6
Ertrag Eigenleistungen 1’744.9 1’041.4 703.5
Sonstiger Betriebsertrag 200.2 176.9 23.3
Gewinn aus Immobilienverkäufen 1’801.6 1’202.5 599.1
Total Betriebsertrag 64’913.8 60’708.3 4’205.5
Betriebsaufwand
Zumiete – 6’620.9 – 6’102.2 – 518.7
Baulicher Unterhalt – 16’780.2 – 12’886.3 – 3’893.9
Versicherungen / Gebühren / Steuern – 809.5 – 803.9 – 5.6
Übrige Eigentümerlasten – 729.6 – 343.8 – 385.8
Personalaufwand 1) – 7’384.6 – 6’779.3 – 605.3
Sonstiger Betriebsaufwand – 1’528.4 – 1’989.1 460.7
Finanzaufwand – 7’048.3 – 5’991.2 – 1’057.1
Abschreibungen – 8’525.4 – 7’708.8 – 816.6
Total Betriebsaufwand – 49’426.9 – 42’604.6 – 6’822.3
a.o. Immobilienertrag 659.8 554.5 105.3
übr. a.o. Ertrag 718.2 57.2 661.0
Total a.o. Ertrag 1’378.0 611.7 766.3
a.o. Immobilienaufwand – 1’383.1 – 154.1 – 1’229.0
übr. a.o. Aufwand – 83.6 – 1’600.1 1’516.5
Total a.o. Ertrag – 1’466.7 – 1’754.2 287.5
Steueraufwand – 1.0 – 0.8 – 0.2
Unternehmensergebnis 15’397.2 16’960.4 – 1’563.2
Erläuterungen zum Unternehmensergebnis
Für das Geschäftsjahr 2007 wurde ein Ergebnis von CHF 15’397.2 Tsd. realisiert.
Folgende wesentlichen Kosten- und Umsatzentwicklungen haben zu diesem Ergebnis geführt:
Mietertrag
Ab 1. Januar 2006 regelt der mit der Stadt Bern abgeschlossene Rahmenvertrag die Mietverrechnung. Die
dazu notwendigen Immobilien-Datengrundlagen zur Berechnung dieser vereinbarten Mieten mussten in
enger Zusammenarbeit mit den einzelnen Kundinnen und Kunden im vierten Quartal 2006 und ersten
Quartal 2007 verifiziert und, falls notwendig, angepasst werden. Zudem haben neue Raumbedürfnisse wie
zusätzliche Flächen, Investitionen und Mieterausbauten zu diesen Mietveränderungen bei der städtischen
Mieterschaft geführt.
Vermögenszugänge aus Übertragungen der Einwohnergemeinde Bern sowie Mandatsbereinigungen für
Drittmieter mit der Stadt Bern haben ausserdem zu einer Erhöhung der Mietumsätze geführt.
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Dienstleistungen und Eigenleistungen
Die gesteigerten Dienstleistungen sind vor allem auf die im Berichtsjahr geänderte Abwicklung von Facilitymanagement-Dienstleistungen
gegenüber dem Kanton Bern via Betriebsrechnung zurückzuführen (im Vorjahr
Heiz- und Betriebskostenkosten via Bilanzposition).
Durch die im Berichtsjahr vorgenommene Einführung eines Zeit- und Leistungserfassungssystems konnte
der Ertrag für Eigenleistungen erstmals konsequent und vollständig abgerechnet werden.
Gewinn aus Immobilienverkäufen
Im Berichtjahr konnte der Verkauf des Baurechts 3749 an der Weiermattstrasse in der Gemeinde Bern Kreis VI
realisiert werden.
Baulicher Unterhalt
Gemäss Zielvorgabe des Verwaltungsrats für das Berichtsjahr konnte die Realisierungsquote für den baulichen
Unterhalt um 15% erhöht werden. Zudem wurden zweckgebundene Rücklagen für Schadensdeckungen
aus dem Hochwasser-Sommer 2005 für die von den Versicherungsgesellschaften nicht gedeckten Kosten
vorgenommen.
Übrige Eigentümerlasten
Durch zu tief vereinbarte Heiz- und Betriebskostenpauschalen mit Drittmietern resultieren die, in dieser
Position auftretenden Mehrkosten.
Personalaufwendungen
Der Hauptgrund dieser Kostenentwicklung ist – nebst Lohnanpassungen und Lohnteuerung gemäss
Gesamtarbeitsvertrag – die im Berichtsjahr geänderte Abwicklung von Facilitymanagement-Dienstleistungen
gegenüber dem Kanton Bern via Betriebsrechnung (im Vorjahr Heiz- und Betriebskostenkosten via Bilanzposition).
Finanz- und Abschreibungsaufwand
Der gesteigerte Finanzbedarf gegenüber dem Vorjahr begründet sich mit der höheren Verschuldung aus
Investitionen gegenüber der Stadt Bern. Der gesteigerte Amortisationsbedarf ist auf das erhöhte Anlagevermögen
zurückzuführen.
Ausserordentliche Aufwendungen und Erträge
Die grossen Aufwendungen und Umsätze in dieser Position sind vor allem auf Bereinigungen von Abgrenzungs-
und Kundenforderungen von Mietumsätzen und Heiz- und Betriebskosten aus Vorjahren zurückzuführen.
Temperaturen unter Null sind die
natürliche Grenze für Reinigungsarbeiten
an Fassaden.
Gewinnverwendung zur konsolidierten Jahresrechnung 2007
Dem Verwaltungsrat von Stadtbauten Bern wurde der Jahresbericht zur konsolidierten Jahresrechnung, die
Jahresrechnung 2007, die konsolidierte Jahresrechnung 2007 sowie die Gewinnverwendung gemäss nachstehender
Aufstellung zur Genehmigung vorgelegt:
Gewinnverwendung in CHF 1’000
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2007 2006
Gewinn- / Verlustvortrag 5’460.4 0.0
Jahresergebnis 15’397.2 16’960.4
Saldo 20’857.6 16’960.4
Gewinnablieferung an die Stadt Bern – 15’393.7 – 11’500.0
Vortrag 5’463.9 5’460.4
Die Steigerung des Gewinnvortrages um CHF 3.5 Tsd. entspricht dem Jahresgewinn 2007 von Stadtbauten
Services AG, der zur Verlustdeckung aus dem Vorjahr zu verwenden ist.
Der Verwaltungsrat hat am 21. Februar 2008 ein Unternehmensergebnis von CHF 10’927.2 Tsd. sowie eine
Gewinnablieferung an die Stadt Bern von CHF 10’923.7 Tsd. beschlossen. Der Beschluss erfolgte unter
Berücksichtigung einer zweckgebundenen Rückstellung für den Unterhaltsrückstand im Bereich der «Objektmiete»
im Umfang von CHF 4’470.0 Tsd. Die konsolidierte Jahresrechnung 2007 sowie die Gewinnablieferung
wurden vom Verwaltungsrat an die Stadt Bern zur abschliessenden Genehmigung durch den
Gemeinderat überwiesen.
Der Gemeinderat der Stadt Bern hat an seiner Sitzung vom 5. März 2008 beschlossen, auf die vom Verwaltungsrat
beantragte zweckgebundene Rückstellungsbildung zu verzichten. Das Jahresergebnis 2007 von
Stadtbauten Bern beläuft sich demnach auf CHF 15’397.2 Tsd. Die Gewinnablieferung wurde durch den
Gemeinderat der Stadt Bern mit CHF 15’393.7 Tsd. beziffert.

Bestätigungsbericht der Revisionsstelle zur konsolidierten Jahresrechnung 2007
umfassend die Zeitperiode vom 1.1. – 31.12.2007
Bestätigungsbericht der Revisionsstelle über die Prüfung der konsolidierten Jahresrechnung des Jahres
2007 der Stadtbauten Bern, Bern
Als Revisionsstelle haben wir die Buchführung und die konsolidierte Jahresrechnung 2007 (Bilanz, Erfolgsrechnung
und Anhang) der Stadtbauten Bern für das am 31. Dezember 2007 abgeschlossene Geschäftsjahr
geprüft. Wir prüften die Positionen und Angaben der Jahresrechnung mittels Analysen und Erhebungen auf
der Basis von Stichproben. Ferner beurteilten wir die Anwendung der massgebenden Rechnungslegungsgrundsätze,
die wesentlichen Bewertungsentscheide, die Einhaltung der kreditrechtlichen Zuständigkeiten,
sowie die Darstellung der Jahresrechnung als Ganzes.
Für die konsolidierte Jahresrechnung der Stadtbauten Bern ist der Verwaltungsrat verantwortlich. Unsere
Aufgabe besteht darin, die Rechnung zu prüfen und zu beurteilen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen
Anforderungen hinsichtlich Befähigung und Unabhängigkeit erfüllen.
Unsere Prüfung erfolgte nach den Grundsätzen des schweizerischen Berufsstandes, wonach eine Prüfung
so zu planen und durchzuführen ist, dass wesentliche Fehlaussagen in der konsolidierten Jahresrechnung
mit angemessener Sicherheit erkannt werden.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine ausreichende Grundlage für unser Urteil bildet.
Aufgrund unserer Prüfung können wir bestätigen:
1. Die Buchführung und die konsolidierte Jahresrechnung entsprechen den gesetzlichen
und reglementarischen Vorschriften.
2. Die unangemeldete Zwischenrevision wurde am 29. November 2007 durchgeführt.
3. Die Schlussbesprechung mit dem Verwaltungsrat fand am 21. Februar 2008 statt.
4. Die obligatorischen Prüfungshandlungen gemäss Anhang für die Rechnungsprüfung
zum Handbuch Gemeindefinanzen wurden vollständig durchgeführt.
5. Für die Prüfung wurden die amtlichen Revisionsformulare verwendet.
Als Revisionsstelle beantragen wir, die vorliegende konsolidierte Jahresrechnung 2007 mit einem Reingewinn
von CHF 15’397’239.02 und einem ausgewiesenen konsolidierten Eigenkapital von CHF 104’690’844.21 zu
genehmigen.
Bern, 31. März 2008
BDO Visura
Thomas Stutz ppa. Bernhard Remund
Leitender Revisor Betriebsökonom HWV
dipl. Wirtschaftsprüfer
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