Gemeinde Trittau - Planlabor Stolzenberg

Gemeinde Trittau
Kreis Stormarn
Bebauungsplan Nr. 27B
Gebiet: Nördlich Großenseer Straße, westlich Bahnhofstraße,
östlich des Sport- und Schulgeländes
Begründung
Planstand: Auslegungsexemplar gem. § 4a (3) BauGB, 02.10.2007
Planverfasser:
Planlabor Stolzenberg
Architektur * Städtebau * Umweltplanung
Diplomingenieur Detlev Stolzenberg
Freier Architekt und Stadtplaner
St. Jürgen-Ring 34 * 23564 Lübeck
Telefon 0451-550 95 * Fax 550 96
eMail stolzenberg@planlabor.de
www.planlabor.de

Gemeinde Trittau Bebauungsplan Nr. 27B
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Inhaltsverzeichnis:
1. Planungsgrundlagen .......................................................................................................3
2
1.1. Planungsanlass und Planungsziele ............................................................................3
1.2. Übergeordnete Planungsvorgaben ......................................................................... 3
1.3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan........................................................... 3
1.4. Plangebiet...................................................................................................................... 4
2. Planvorstellungen und wesentliche Auswirkungen der Planung ............................ 4
2.1. Städtebau...................................................................................................................... 4
2.2. Erschließung................................................................................................................... 4
2.3. Immissionen.................................................................................................................... 5
3. Planinhalt ........................................................................................................................... 5
3.1. Städtebau...................................................................................................................... 5
3.2. Immissionen/Emissionen .............................................................................................. 6
3.3. Verkehrliche Erschließung ........................................................................................... 7
4. Ver- und Entsorgung ........................................................................................................8
5. Kosten .................................................................................................................................8
6. Naturschutz und Landschaftspflege ............................................................................9
7. Billigung der Begründung ............................................................................................... 9
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Bebauungsplan Nr. 27B Gemeinde Trittau
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1. Planungsgrundlagen
1.1. Planungsanlass und Planungsziele
Die Gemeinde Trittau beschäftigt sich schon seit geraumer Zeit mit der Aufstellung
von Bebauungsplänen im Quartier zwischen Schulgelände, Bahnhofstraße und Grossenseer
Straße. Ziel der Planung ist die bauliche Entwicklung der großen Gartengrundstücke.
Die Planverfahren zur Aufstellung der Bebauungspläne Nr. 27A und 27B
wurden jedoch bislang hauptsächlich aufgrund der Immissionen des westlich angrenzenden
Sportplatzes nicht abgeschlossen. Ein Teil der Fläche wurde zwischenzeitlich
nach § 34 BauGB mit Reihenhäusern bebaut. Regelmäßig werden an die
Gemeinde seitens der Eigentümer Bauwünsche herangetragen. Die Planverfahren
sollen daher nun fortgeführt werden. Das Gesamtgebiet wurde in drei Teilbereiche
aufgeteilt. Zunächst wurde das Verfahren für den Teilbereich C durchgeführt. Die
Gemeinde hat inzwischen die Immissionsproblematik im Rahmen eines Gutachtens
aufgearbeitet und einen Entwurf für den Bereich Nr. 27B erarbeitet. Hinsichtlich der
Erschließung der rückwärtigen Bereiche der Grundstücke Großenseer Straße konnte
mit den Eigentümern keine Einigung erzielt werden. Die Gemeinde hat sich daher
entschlossen, das Planverfahren nunmehr auf die Grundstücke der Bahnhofstraße zu
reduzieren und diesen Teil zum Abschluss zu bringen. Vorgesehen sind die Bewahrung
der Strukturen im Straßenrandbereich und die Schaffung der planungsrechtlichen
Voraussetzungen für eine Bebauung der rückwärtigen Bereiche an der Bahnhofstraße.
Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung und wird nunmehr im beschleunigten
Verfahren gem. § 13a BauGB aufgestellt. Die Größe der möglichen Grundfläche
beträgt weniger als 20.000 m². Eine Umweltprüfung und ein Umweltbericht sind nicht
erforderlich.
1.2. Übergeordnete Planungsvorgaben
Das Plangebiet liegt in der nördlichen Ortslage Trittaus innerhalb des im Zusammenhang
bebauten Ortsteils und ist im Landschaftsplan als Siedlungsfläche dargestellt.
Aufgrund des geringen Umfangs der geplanten Neubebauung wird auf die ausführliche
Darstellung der übergeordneten Planungsvorgaben verzichtet. Die Gemeinde
geht davon aus, dass die geplanten Vorhaben den übergeordneten Planungen
vom Grundsatz her nicht widersprechen.
1.3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Für die Gemeinde Trittau gilt der genehmigte Flächennutzungsplan mit seinen Änderungen.
Die Flächen des Plangebietes sind als Gemischte Baufläche, im rückwärtigen
Bereich als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt. Im Bebauungsplan wird
die Art der baulichen Nutzung entlang Großenseer Straße und Bahnhofstraße als
Mischgebiet und im rückwärtigen Bereich als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
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Der Flächennutzungsplan wird gem. § 13a BauGB im Wege der Berichtigung angepasst
(s. Anlage).
1.4. Plangebiet
Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich der Ortslage westlich der Bahnhofstraße.
Im Westen und Nordwesten grenzen Schulgelände und die Wohngrundstücke an
der Großenseer Straße an das Plangebiet an. Im Plangebiet sind Wohngebäude und
gewerbliche Einrichtungen vorhanden. Die Größe des Plangebietes beträgt ca.
0,89 ha. Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt:
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Im Norden: Nördliche Grenze des Flurstücks 259/72.
Im Osten: Westliche Straßenbegrenzungslinie der Bahnhofstraße.
Im Süden: Nördliche Straßenbegrenzungslinie der Großenseer Straße.
Im Westen: Östliche Grenze des Flurstücks 72/10 und 72/12.
2. Planvorstellungen und wesentliche Auswirkungen der Planung
2.1. Städtebau
Die Gemeinde beabsichtigt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 27B die
Schaffung von Baumöglichkeiten im rückwärtigen Bereich der relativ großen
Grundstücke westlich der Bahnhofstraße. Aus städtebaulicher Sicht ist die Aufstellung
eines Bebauungsplanes geboten, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung
des Quartiers zu gewährleisten. Entlang der Bahnhofstraße soll die Mischgebietsnutzung
gestärkt werden. Hier sind auch gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht
wesentlich stören unterzubringen. Der kleinteilige Straßenraumcharakter soll hierbei
gewahrt werden. Für den rückwärtigen Bereich ist eine Entwicklung als Wohngebiet
vorgesehen. Die Bebauung dort soll sich der Straßenrandbebauung unterordnen.
Entsprechende Festsetzungen werden vorgesehen. Für den südlichen Teil des Gebietes
hat sich die Gemeinde entschlossen, keine Mehrfamilien-, bzw. Reihenhäuser
zuzulassen. Die geplante Bebauung soll mit Einzelhäusern erfolgen; auch um das zu
erwartende Verkehrsaufkommen zu minimieren und die Anforderungen an die Infrastruktur
zu begrenzen.
2.2. Erschließung
Zur Erschließung der rückwärtigen Bereiche hat die Gemeinde umfangreiche Abstimmungen
mit den Eigentümern vorgenommen. Varianten mit einer gemeinsamen
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Erschließungsstraße wurden sodann verworfen, da mit den Eigentümern keine Einigung
zu erzielen war. Die Erschließung erfolgt daher über private Erschließungswege
grundstücksbezogen.
2.3. Immissionen
Das Plangebiet liegt östlich des Schulgeländes und des Sportplatzes. Die Gemeinde
hat ein Gutachten in Auftrag gegeben, um die Verträglichkeit der unterschiedlichen
Nutzungen sicherstellen zu können. Der nunmehr reduzierte Geltungsbereich wird
von Sportlärm aufgrund der Entfernung nicht wesentlich tangiert. Ebenfalls berührt
Verkehrslärm der Großenseer Straße und der Bahnhofstraße das Gebiet. Die notwendigen
Festsetzungen entsprechend der Ausführungen im Gutachten sind getroffen.
3. Planinhalt
3.1. Städtebau
Die Umsetzung der Planvorstellungen der Gemeinde erfolgt durch geeignete Festsetzungen.
Die Art der baulichen Nutzung wird entlang der Bahnhofstraße als Mischgebiet
gem. § 6 BauNVO festgesetzt. In diesem Bereich sollen die vorhandenen
Strukturen mit Wohnen und Gewerbe fortentwickelt werden. Vergnügungsstätten
sind im Mischgebiet nur ausnahmsweise zulässig, um eine Vielzahl dieser Einrichtungen
mit ihren negativen Auswirkungen auf das Ortsbild von vornherein zu unterbinden.
Der rückwärtige Bereich wird entsprechend der Planungsabsicht der Gemeinde
zur Entwicklung einer Wohnnutzung als Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO
festgesetzt. Zur Wahrung der Wohnruhe sind hier die Ausnahmen des § 4 (3) BauNVO
nicht zulässig. Gewerbliche Nutzungen sollen vorrangig entlang der Hauptstraßen
entwickelt werden.
Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung ermöglicht im Mischgebiet in den Straßenrandbereichen
den Fortbestand der vorhandenen Bebauung und lässt geringfügige
Erweiterungsspielräume zu. Die in diesem Teil von Großenseer Straße und Bahnhofstraße
typische Bebauungsstruktur mit Einzelhäusern auf schmalen Grundstücken
kann so gewahrt werden. Die im rückwärtigen Bereich niedriger festgesetzte Firsthöhe
soll die gewünschte Dominanz der Straßenrandbebauung unterstützen. Für die
Unterbringung des ruhenden Verkehrs und der Nebenanlagen auf dem Grundstück
werden Festsetzungen zur Anhebung der zulässigen Grundfläche durch die in § 19
(4) BauNVO genannten Einrichtungen getroffen.
Zur Verhinderung einer gänzlich ungeordneten baulichen Entwicklung auf den Gartengrundstücken
geben die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen Bebauungszeilen
vor. Für das Mischgebiet werden die überbaubaren Grundstücksflächen
großzügiger festgesetzt, um die dort auch vorgesehenen gewerblichen Nutzungen
nicht unnötig zu beschränken.
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Im südlichen Abschnitt der Bahnhofstraße wird auf eine Festsetzung der Bauweise
verzichtet, da die dortige Bebauung tlw. ohne ausreichende seitliche Grenzabstände
errichtet wurde und damit keiner der in der BauNVO vorgegebenen Bauweisen
entspricht. Dennoch soll diese althergebrachte Bebauungsform in Verbindung mit
der Parzellenstruktur erhalten werden. Im WA-Gebiet sind nur Einzelhäuser zulässig.
Verdichtete Bauformen wie im nördlich angrenzenden Bereich Am Kamp sind dort
nicht gewünscht. Zur Unterstützung dieser Planungsabsicht erfolgt zusätzlich eine
Beschränkung der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden. Auch aufgrund der
sparsamen Erschließungsanlagen sind Hausgruppen oder Mehrfamilienhäuser nicht
vorgesehen. Das in den rückwärtigen Bereichen entstehende Verkehrsaufkommen
und die Aufwendungen für die Infrastruktur können so minimiert werden.
Damit der Straßenraum nicht durch eine Vielzahl von Nebengebäuden, Garagen
und Carports beeinträchtigt wird, sind solche baulichen Anlagen im Vorgarten unzulässig.
Gestaltungsvorschriften werden in geringfügigem Umfang entsprechend dem
vorgefundenen Bestand vorgesehen und dienen der Bewahrung des Ortsbildes in
diesem Teil des Straßenzuges. An diesem Rahmen soll sich auch die Neubebauung
orientieren.
3.2. Immissionen/Emissionen
Das Plangebiet wird durch Geräuschemissionen von der westlich gelegenen Sportanlage
sowie durch Straßenverkehr von der Großenseer Straße (L 93) und der Bahnhofstraße
(K 32) belastet. Die Gemeinde hat daher ein Gutachten zur Erfassung und
Bewertung der Immissionen erstellen lassen.
Im Rahmen der Lärmtechnischen Untersuchung wurden die zu erwartenden Geräuschimmissionen
aus Sportlärm im Bereich der geplanten Wohnbebauung ermittelt.
Aufgrund des Abstandes ist mit Beeinträchtigungen durch Sportlärm nicht zu
rechnen.
Grundlage für die Beurteilung des Verkehrslärms bildet im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
die DIN 18005, Teil 1 in Verbindung mit dem dazugehörenden Beiblatt
1. Die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr führt in den östlich der Bahnhofstraße
und nördlich der Großenseer Straße an allen straßenzugewandten und
seitlichen Fronten bis zu einem Abstand von 21-25 m am Tag und in der Nacht zur
Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte von 60/50 dB(A)
tags/nachts für Mischgebiete. Die Orientierungswert-Überschreitungen betragen
tags bis zu 9 dB(A) und nachts bis zu 12 dB(A). Damit werden an den straßenzugewandten
und seitlichen Fronten bis zu einem Abstand von 21-25 m auch die Immissionsrichtwerte
der 16. BImSchV von 64 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts überschritten.
Außenwohnbereiche an den straßenzugewandten und seitlichen Bereichen und
Fronten sind dort daher nicht zulässig. Die Ausführung von nicht beheizten Wintergärten
innerhalb dieser Abstände ist zulässig.
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Aktive Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz der von Orientierungs- bzw. Immissionsgrenzwert-Überschreitungen
betroffenen Bereiche sind auf Grund der Erschließung
der Grundstücke über die Großenseer Straße (L 93) und der Bahnhofstraße (K 32)
nicht möglich (Belegenheitsgründe). Ersatzweise werden zum Schutz der vorhandenen
und geplanten Bebauung passive Schallschutzmaßnahmen für Außenbauteile
festgesetzt. Die schalltechnischen Eigenschaften der Gesamtkonstruktion (Wand,
Fenster, Lüftung) müssen den Anforderungen des jeweiligen Lärmpegelbereiches
genügen. Des Weiteren sind, wo der nächtliche Beurteilungspegel von 45 dB(A) überschritten
wird, zum Schutz der Nachtruhe schallgedämmte Lüftungen vorzusehen,
falls der notwendige hygienische Luftwechsel nicht auf andere geeignete Weise
sichergestellt werden kann. Auf der Rückseite von geplanten Gebäuden innerhalb
der Baugrenzen ist aufgrund der Eigenabschirmung der Gebäude und der damit
verbundenen deutlich geringeren Lärmbelastung die Festsetzung von schallgedämmten
Lüftungen nicht erforderlich. Die Maßnahmen sind bei Neubau-, Umbau
und Erweiterungsmaßnahmen durchzuführen. Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren
ist die Eignung der für die Außenbauteile der Gebäude gewählten Konstruktionen
nach den Kriterien der DIN 4109 nachzuweisen. Von den getroffenen Festsetzungen
kann abgewichen werden, wenn im Rahmen eines Einzelnachweises ermittelt
wird, dass aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an
den passiven Schallschutz resultieren.
3.3. Verkehrliche Erschließung
Das Gebiet ist durch die vorhandenen Straßen erschlossen. Für die geplante rückwärtige
Bebauung werden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte festgesetzt. Ausnahmen
von den Festsetzungen sind möglich, wenn eine Einigung zwischen Nachbarn nicht
erreicht wird und die Erschließung der hinteren Bereiche anders gesichert werden
kann. Die Zufahrt zu den rückwärtigen Grundstücksteilen ist tlw. nur nach Abbruch
vorhandener Gebäude (Garagen, Nebengebäude) o. ä. möglich. Mit dem gewählten
Begriff Vor- und Hinterlieger ist ausgedrückt, dass sowohl die bestehende Bebauung
an der Straße als auch die zukünftig geplante Bebauung im rückwärtigen Bereich
begünstigt ist.
Der private ruhende Verkehr ist auf den jeweiligen Grundstücken unterzubringen. Da
oft mehrere Fahrzeuge je Haushalt vorhandenen sind, wird im Rahmen des Stellplatznachweises
von der Gemeinde die Empfehlung zur Forderung von mind. 1,5
Stellplätzen je Wohnung gegeben. Trittau ist an das Liniennetz des ÖPNV angebunden.
Für die Bebauung in den rückwärtigen Bereichen sind die Mülltonnen am Fahrbahnrand
der zugehörigen Straßen am Abfuhrtag so abzustellen, dass Beeinträchtigungen
der Fußgänger nicht entstehen. Soweit erforderlich, sollte im Rahmen des Bauantragverfahrens
ein Lageplan mit Eintragung der Standplätze gefordert werden.
Auf die Festsetzung von Mülltonnenstandplätzen im Bestand wird verzichtet, da eine
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derartige Regelung im Nachhinein nicht durchsetzbar ist und den Eigentümern die
genaue Lage des Standortes nicht vorgegeben werden soll.
4. Ver- und Entsorgung
Die Wasserversorgung des Plangebietes wird durch die zentralen Wasserversorgungseinrichtungen
sichergestellt.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Fernmeldenetzes sowie die Koordinierung mit dem
Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig,
dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen der Telekom AG so früh wie
möglich mitgeteilt werden.
Die Schmutzwasserbeseitigung erfolgt über die zentralen Einrichtungen der Gemeinde
Trittau.
Zur Oberflächenentwässerung der nördlichen Bereiche Trittaus hat die Gemeinde ein
Konzept (westlicher Entwässerungsgraben mit Ableitung über die Furtbek) entwickelt.
Dieses liegt der Wasserbehörde des Kreises Stormarn vor. Das Plangebiet ist weitgehend
bebaut. Die gesicherte Erschließung von Vorhaben ist im Rahmen des Bauantrags
nachzuweisen.
Die Stromversorgung erfolgt durch die E.ON Hanse AG. Vor Beginn von Tiefbauarbeiten
ist die genaue Kabellage bei der zuständigen Betriebsstelle zu erfragen.
Die Gasversorgung erfolgt durch die E.ON Hanse AG. Bezüglich vorhandener Gasleitungen
im Straßenraum ist vor Bauarbeiten die genaue Lage der Leitungen zu ermitteln.
Geltende Sicherheitsvorschriften sind zu beachten.
Bei Baumaßnahmen sind die Einrichtungen von Kabel Deutschland zu beachten.
Die Abfallentsorgung wird durch den Kreis Stormarn als Träger der Abfallentsorgung
durch Satzung geregelt.
5. Kosten
Durch die Inhalte des Bebauungsplanes sind für die Gemeinde keine Kosten zu erwarten.
Die Privatwege werden durch die Eigentümer erstellt. Kosten entstehen der
Gemeinde nicht.
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6. Naturschutz und Landschaftspflege
Nach § 21 BNatSchG 2002 ist über die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege
im Bauleitplan unter entsprechender Anwendung der §§ 18 und
19 BNatSchG entsprechend der Vorschriften des BauGB zu entscheiden, wenn aufgrund
des Bauleitplanes Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Durch die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 27B kommt es nicht zu einer Eingriffssituation,
da der Bereich innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Eine Ausgleichsbilanzierung
ist daher nicht notwendig. Der Gestaltungsspielraum für allgemeine
grünordnerische Maßnahmen ist aufgrund der Situation in den bereits bebauten
Bereichen im Plangebiet gering. Erhaltenswerte Laubbäume sind festgesetzt.
Auf den Grundstücken wird mit dem Vorkommen „besonders geschützter“ jedoch
häufiger Brutvogelarten gerechnet. Streng und/oder besonders geschützte Arten,
die in ihrem Bestand gefährdet oder selten sind, sind nicht bekannt und werden
auch nicht erwartet. Angesichts der Lage in einem Baugebiet wird von keinen bedeutenden
Habitat- bzw. Biotopverbundfunktion im Untersuchungsgebiet ausgegangen.
Aus Artenschutzsicht ist das Konfliktpotenzial insofern als eher gering einzustufen.
Da nach vorliegendem Kenntnisstand nur weit verbreitete und häufige Arten
durch die Umsetzung der Maßnahme betroffen sein werden, die trotz des Eingriffs im
Gemeindegebiet weiterhin in einem guten Erhaltungszustand verbleiben, geeignete
Habitate im Umfeld des Untersuchungsgebiet vorfinden und vergleichbare Flächen
zukünftig wieder besiedeln, ist eine Befreiungslage nach § 62 BNatSchG anzunehmen.
7. Billigung der Begründung
Die Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 27B der Gemeinde Trittau
wurde von der Gemeindevertretung in der Sitzung am gebilligt.
Trittau,
Bürgermeister
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Anlage
Voraussichtliche künftige Darstellung im Flächennutzungsplan
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