март 2012 - CRE

CEBЕРО-ЗАПАД
16: Брокеры в минусе
Brokers in the red
№ 3 (49) / март
2012
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ/КАЛИНИНГРАД/ВЕЛИКИЙ НОВГОРОД/ПСКОВ/АРХАНГЕЛЬСК/
ВОЛОГДА/ПЕТРОЗАВОДСК/СЫКТЫВКАР/МУРМАНСК/НАРЬЯН-МАР
12:
14:
44:
rUssia
northwest
Morgan Stanley Fund купил
«Галерею» / morgan
stanley FUnd BUys
the galeria
second eXclUsiVe day
Рынок труда: в плюс
или в минус? / laBor
market: Up or down?
26: Отель для двоих /
hotel For two
32: Фитнес-экономика /
Fitness economics

№ 3 (49) / 2 012
ОТ РЕДАКТОРА
Первый брокерский рейтинг Петербурга, запущенный
редакцией нашего журнала в прошлом году, стал
традицией. Это внушает оптимизм, учитывая, что
основная цель проекта – не раздать всем по очередной
грамоте или статуэтке, а попробовать оценить
реальные объемы рынка. В целом итоги 2011 года
не утешительные: из 9 брокерских компаний, принявших
участие в рейтинге в этом году, положительную
динамику по сделкам в сравнении с 2010-м показало
меньшинство. Более того, от участия в проекте отказались
сразу 6 компаний: кто-то из них за прошедший
год фактически ушел с рынка, у кого-то объем
сделок оказался настолько мал, что о нем предпочли
умолчать. Однако основная цель проекта достигнута
– нам удалось объединить участников рынка для
того, чтобы сделать его еще чуть более открытым,
более цивилизованным. Быть может, результаты
нашего общего исследования помогут его участникам
внести коррективы в стратегию развития собственного
бизнеса, оценить свои силы, расставить акценты
и достичь в этом году больших успехов. Стремиться
есть куда.
Удачи и до новых встреч!
С уважением, Дмитрий Кирман
d.kirman@impressmedia.ru
Издательский дом Impress Media
Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор
Исполнительный директор: Екатерина Крылова
Коммерческий директор: Татьяна Мартынова
Менеджеры по продаже и развитию бизнеса:
Светлана Панина, Екатерина Жихарева
Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева
Руководитель отдела распространения: Инна Сергеева
Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина
Отдел онлайн-проектов: Николай Заводя
Руководитель отдела организации премии CRE Awards:
Залина Хамизова
Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская
Руководитель отдела телемаркетинга: Евгения Родионова
Руководитель по персоналу: Людмила Михайлова
Руководитель отдела производства: Елена Гусева
Над выпуском работали:
«Commercial Real Estate Северо-Запад» № 3 (49) / 2012
Главный редактор
Commercial Real Estate – Северо-Запад: Дмитрий Кирман
Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева
Фото: Игорь Бакустин, Антон Карелин
Отдел производства: Алексей Кошелев
Дизайн-макет: Александр Никитин
По вопросам рекламы обращаться:
Москва: тел.: +7 (495) 926-73-40; е-mail: sales@impressmedia.ru
Санкт-Петербург: тел.: +7 921 307 40 95, е-mail: s.panina@impressmedia.ru;
+7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru
Информация о распространении
Журнал «Commercial Real Estate – Северо-Запад» имеет целевое
распространение, ориен тированное на профессионалов рынка
недвижимости, руководителей и топ-менеджеров ведущих компаний,
администрацию и правительственные структуры. Бесплатно распространяется
в бизнес-центрах класса А и В Санкт-Петербурга, а также
в агентствах недвижимости, девелоперских и управляющих компаниях,
банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых
компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных
домах, логистических компаниях Москвы и Санкт-Петербурга. Адресная
рассылка: более 2000 адресов. На журнал «Commercial Real Estate –
Северо-Запад» можно подписаться в агентствах «Роспечать», «Интер-
Почта-2003» и «Прессинформ» в Санкт-Петербурге, а также по тел.
горячей линии подписки +7(495) 926-4575 или e-mail: subscription@
impressmedia.ru.
Дмитрий Кирман,
главный редактор
«CRE Северо-Запад»
Dmitry Kirman ,
editor-in-chief of CRE
NorthWest
Commercial Real Estate /
Коммерческая
Недвижимость
Журнал учрежден и издается
«Импресс Медиа, Маркетинг».
Торговая марка Commercial Real Estate
принадлежит «Импресс Медиа, Маркетинг».
Все права защищены.
Приложение Commercial Real Estate –
NORTHWEST издается «Импресс Медиа,
Маркетинг» .
Отпечатано ООО «Вива-Экспресс».
Выход в свет – 24.02.12.
Тираж 10 000 экз. Цена свободная.
Все права на редакционные материалы,
опубликованные в журнале Commercial Real
Estate – NORTHWEST, принадлежат
«Импресс Медиа, Маркетинг».
Воспроизведение материалов полностью
или частично без разрешения редакции
запрещено. Издание зарегистрировано
Министерством РФ по делам печати, телевещания
и средств массовых коммуникаций.
Рекламные материалы публикуются
со значком Р.
The magazine was founded and is published
by Impress Media, Marketing, owner of the
trademark Commercial Real Estate.
All rights reserved.
The supplement Commercial Real Estate–
NORTHWEST is published by Impress Media,
Marketing .
Printed by OOO Viva-Express.
Release Date: 24.02.12.
Print Run: 10,000; Price – not fixed.
Editorial materials in Commercial Real
Estate NORTHWEST belong to Impress Media,
Marketing.
Reproduction of materials in full or in part
without permission is prohibited.
Registered with the Ministry of Print,
Broadcasting and Mass Media.
Ad-materials are published with single P.
Горячая линия для подписчиков
Hotline for subscribers:
+7(495) 926 4575
subscription@impressmedia.ru
А д р е с р е д а к ц и и и и з д а т е л я :
115191, Моск ва, Рос сия,
4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9
Address of Editorial and Publisher:
115191, Russia, Moscow
4th Roschinsky Proezd 20, bldg. 9
Telephone: +7(495) 926 7340,
fax: +7(495) 926 7215
E-mail : info@cre.ru, www.cre.ru
EDITOR'S LETTER
The First Brokers' Rating of St. Petersburg launched by
the editorial office of our magazine last year has become
a tradition. This inspires optimism, given that the main
goal of our project is not just to give out diplomas or
statuettes, but to make an attempt to assess the real
market volumes.
Generally, the results of 2011 are not encouraging: out
of 9 brokerage companies who participated in this year's
rating the minority showed positive dynamics in transactions
compared to 2010. Moreover 6 companies waived
participation: some actually exited from the market last
year, while others cut so few deals that they preferred
reticence. Yet the main objective was achieved: we succeeded
in bringing together the market participants in
order to make the market even more transparent and
civilized. Hopefully the results of our survey will help its
participants correct the strategy of their business development,
weigh their potential, set priorities aright, and
attain to greater success this year.
A lot is yet to be done and so,
Good luck and see you again soon!
Best regards, Dmitry Kirman
d.kirman@impressmedia.ru
Publishing House Impress Media
General Manager and Publisher: David Tzor
Executive Director: Ekaterina Krylova
Сommercial Director: Tatiana Martynova
Sales and Business Development Managers:
Svetlana Panina, Ekaterina Zhikhareva
Head of Subscription Department: Ekaterina Belyaeva
Head of Distribution Department: Inna Sergeeva
Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina
CRE-online department: Nikolay Zavodja
Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova
Head of IM Events Department: Alexandra Smorzhevskaya
Head of Telemarketing department: Evgeniya Rodionova
Head of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova
Head of production department: Elena Guseva
Commercial Real Estate
NORTHWEST Team: # 3 (49) / 2012
Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST:
Dmitry Kirman
Leading Designer: Olga Dzhumaeva
Photo: Igor Bakustin, Anton Karelin
Design and Production: Alexey Koshelev
Layout Design: Alexander Nikitin
For advertising call:
Moscow: tel.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru
St. Petersburg: Тел.: +7 921 307 40 95, E-mail s.panina@impressmedia.ru,
+7 911 283 20 42, e.jihareva@impressmedia.ru
Distribution Information
Commercial Real Estate – NORTHWEST magazine is distributed among
real estate market professionals, top managers of leading companies
and government officials. Free distribution in class es A and B business
centers of St. Petersburg as well as in real estate agencies, development
and management companies, banks and financial companies, investment
and consulting firms, engineering companies, luxury residences and
logistics companies of Moscow and Saint Petersburg. Issues are delivered
to more than 2,000 addressees.
Subscriptions to Commercial Real Estate can be ordered via Rospechat,
Inter-Pochta-2003 and Pressinform in Saint Petersburg as well as via the
hot subscription line tel. +7(495) 926-4575
or e-mail: subscription@impressmedia.ru.
3

4
Содержание / Contents:
06 Новости / News
12 Актуально / Hot Topic
Morgan Stanley Fund купил
«Галерею»
Morgan Stanley Fund Buys
the Galeria
14 События / Events
Second Exclusive Day
16 Тема номера / Cover Story
Первый брокерский. Версия 2.0
First Brokers’ Rating: Version 2
26 В фокусе / Case Study
Отель для двоих
Hotel for Two
32 Обзор рынка /
Market Report
32 Фитнес-экономика
Fitness Economics
38 KTI Барометр:
профессионалы
рынка недвижимости
подвели итоги 2011 года
KTI Barometer: Real Estate Market
Professionals Review Results of 2011
6 Новости / News
16
Компания «ВТБ-Девелопмент» приступила к активным
действиям на территории будущей «Набережной Европы».
Тема номера / Cover Story
Редакция журнала «CRE Северо-Запад» второй год
подряд проводит в Петербурге опрос брокерских компаний
с целью расчета объема поглощения офисных,
торговых и складских площадей в городе, а также анализа
конкурентной среды на данном рынке.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
26
32
№3 (49) / 2012
В фокусе /
Case Study
Викинг Банк инвестирует более
33 млн евро в реновацию филиала
гостиницы «Октябрьская»
на Лиговском проспекте в центре
Санкт-Петербурга.
Обзор рынка /
Market Report
Рынок фитнес-услуг активно
развивался в Санкт-Петербурге
последние лет десять, в результате
чего в городе появилось
12 сетей и несколько сотен одиночных
игроков. Казалось бы, все
хорошо…
42 Мысли вслух /
Outspoken Thoughts
44 Персонал / Personnel
Рынок труда: в плюс или в минус?
Labor Market: Up or Down?
48 CRE-столица /
CRE-Capital
48 Илья Пономарев:
«Государство обычно давит
на девелоперов до такой степени,
пока они не начнут просить
о пощаде»
Ilya Ponomarev: "The State puts
terrible pressure on developers
until they start pleading for mercy"
54 История одной лампочки
A Story of a Light Bulb
58 Битва за улицы
Buttle in the streets
64 Интернет / Internet
66 Фотообъявления /
Listings
48
58
СЕВЕРО-ЗАПАД
CRE – столица /
CRE – capital
Многим клиентам еще
очень долго психологически
будет проще «поднять
трубку», чем вовлекать
в протекающие потолки
и жужжащие кондиционеры
IT-технологии.
CRE – столица /
CRE – capital
Крупные консалтинговые
компании Москвы, ранее
пренебрегавшие сектором
стрит-ритейла, в последние
годы начали активно осваивать
этот сегмент рынка
недвижимости.
5

6
Новости:
Если «Звезды»
зажигают…
На территории завода «Звезда»
в Петербурге появится индустриальный
парк стоимостью около
$ 150 млн.
Завод «Звезда», крупнейший
в России производитель судовых
дизельных двигателей, создает на
своей территории индустриальный
парк для предприятий автомобилестроения
и тяжелого машиностроения.
Под проект отведено 38 из 68 га
заводской земли в Невском районе
города. «Сейчас корпуса на месте
будущего парка арендуют фирмы,
работающие в кооперации с нашим
предприятием. Проект позволит
привлечь новых арендаторов», –
сообщил генеральный директор
ОАО «Звезда» Павел Плавник.
По словам генерального
директора компании Knight Frank
St. Petersburg (консультант проекта)
Николая Пашкова, сейчас к сдаче
в аренду готово 20 тыс. кв. м производственных
цехов «Звезды».
Запланировано строительство новых
помещений и реконструкция административного
корпуса. По оценке
экспертов, на участке можно построить
150 тыс. кв. м индустриальной
недвижимости. Инвестиции в проект
могут составить до $ 150 млн.
Открытие
Piterland пополняет
линейку
Якорными арендаторами торговоразвлекательного
комплекса
Piterland в Приморском районе
Петербурга стали детский тематический
парк «Мастерград» и продовольственный
супермаркет
«Зеленый Перекресток».
Формат детского тематического
парка «Мастерград» предполагает
создание на площадке ТРК тематического
«города» для детей, открывающего
мир взрослых профессий.
Здесь будет представлено около
50 мастерских, каждая из которых
в игровой форме познакомит детей
с различными специальностями.
Общая площадь объекта – 5,4 тыс.
кв. м. Проект будет реализован
группой компаний «Эспро». Общий
объем инвестиций оценивается
в 10,5 млн евро, срок окупаемости –
7 лет. Открытие «Мастерграда»
запланировано на начало будущего
года. Это будет второй подобный
объект ГК «Эспро» в России: в январе
этого года компания объявила
о планах запуска детского тематического
парка «Мастерславль»
С выходом на «Набережную»
Проект
Компания «ВТБ-Девелопмент» приступила
к активным действиям на территории будущей
«Набережной Европы».
Генподрядчик работ по подготовке к строительству
проекта – ОАО «Метрострой» – приступил к очистке бывшей
территории ФГУП РНЦ «Прикладная химия» (ГИПХ)
в Петроградском районе Петербурга. С площадки в 10 га
предстоит вывезти более 1 млн куб. м загрязненного
тяжелыми металлами и зараженного химическими
соединениями грунта, обломков строений и пр.
«ГИПХ более 50 лет проводил разработки по заказу
Минобороны СССР, из-за чего его территория оказалась
загрязнена не просто отдельными элементами
таблицы Менделеева, а их сочетаниями. Решать эту
проблему мы будем на основании проведенных экологических
экспертиз, эффективность которых подтверждена
заключением экологов экспертного совета
РАН. Санацию территории бывшего института можно
провести только убрав с нее верхний слой грунта
толщиной в несколько метров и остатки всех зданий
на специальные полигоны», – комментирует председатель
совета директоров ООО «Петербург Сити», вицепрезидент
ВТБ Александр Ольховский. Рекультивация
территории, по оценкам экспертов, может обойтись
инвестору в 2,5 млрд рублей. Предполагается, что данный
этап работ будет завершен к середине 2013 года.
Тогда же начнется возведение многофункционального
комплекса «Набережная Европы». В его состав войдут
жилье, торгово-офисный комплекс, гостиница, Дворец
в многофункциональном комплексе
Evolution Tower в Москве.
В свою очередь, X5 Retail Group
арендовала в ТРК Piterland помещение
площадью 1,6 тыс. кв. м под
открытие первого в Петербурге
супермаркета премиум-класса
«Зеленый Перекресток». Сейчас
эта сеть насчитывает 11 супермаркетов
– 10 в Москве и один
в Ростове-на-Дону. По словам
начальника отдела региональных
проектов по связям с общественностью
X5 Retail Group N. V.
Владимира Русанова, петербургский
супермаркет планируется
открыть во второй половине года,
в зависимости от готовности площадки
в ТРК. Эксперты оценивают
инвестиции в его запуск в $ 5 млн.
Как ранее сообщали в компании
Jones Lang LaSalle, выступающей
эксклюзивным агентом по сдаче
ТРК Piterland в аренду, на начало
2012 года заполняемость комплекса
составила более 65 %. Помимо
«Мастерграда» и «Зеленого
Перекрестка» якорным арендатором
комплекса стала крупнейшая
в Петербурге сеть кинотеатров
«Кронверк Синема», которая
займет в нем 7,5 тыс. кв. м.
Общая площадь ТРК Piterland
составляет 180 тыс. кв. м, арендопригодная
– 80 тыс. кв. м.
Девелопер – ЗАО «Стремберг».
Объем инвестиций в реализацию
проекта составляет $ 350 млн.
танца Бориса Эйфмана, объекты социальной инфраструктуры,
подземный паркинг на 3 тыс. автомобилей
– более 300 тыс. кв. м недвижимости. Инвестиции
в проект оцениваются в $ 2 млрд. Завершить его реализацию
планируется к 2017 году. Как стало известно
недавно, соглашение о намерениях управлять отелем
в составе комплекса «Набережная Европы» было подписано
в октябре прошлого года с международным
гостиничным оператором InterContinental Hotels
Group (IHG). Группа планирует открыть здесь гостиницу
на 200 номеров под своим премиальным брендом
– InterContinental, первый в Петербурге и второй
в России. Аналогичная гостиница уже действует на
Тверской улице в Москве. Отели IHG под другими
брендами работают в четырех российских городах:
в обеих столицах, а также в Самаре и Челябинске.
В Петербурге сейчас представлены четыре гостиницы
под управлением оператора: две Crowne Plaza, Holiday
Inn и Staybridge Suites.
По мнению экспертов рынка, основным конкурентным
преимуществом нового отеля может стать то, что
он изначально будет построен под гостиницу. Несмотря
на то, что петербургский гостиничный рынок насыщен
и объектов уровня 5* в городе вполне достаточно,
большая часть из них расположена вдоль Невского проспекта
и создана на базе старых особняков постройки
XVII–XIX веков. В этом отношении современное здание
со своей изюминкой, архитектурными решениями и технической
начинкой может стать очень привлекательным
как для постоянных клиентов IHG, так и для туристов,
ищущих новые места.
В комплексе будут открыты более
130 магазинов различных профилей,
крупнейший в России аквапарк
площадью 25 тыс. кв. м, шесть
теннисных кортов, пять кортов
сквош и линейка концептуальных
ресторанов. Помимо известных
fashion-брендов в комплексе будут
представлены новые для Петербурга
игроки. Среди них магазин стильной
мужской одежды Man & Manetti
(Греция) и производитель ювелирных
изделий и бижутерии Thomas
Sabo. Ранее эти бренды были представлены
только в Москве. Также
в ТРК появится сразу несколько
новых операторов детских товаров,
в том числе магазины Clayeux,
PlayToday, Lapin House.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2 012
| Содержание |
| Новости |
| Актуально |
СЕВЕРО-ЗАПАД
7

Сделка
8
Новости:
Один в «Лето»
Apsys Group вышла из проекта
торгово-развлекательного комплекса
«Лето» в Петербурге.
Единственным владельцем ТРК
остается российская компания
«Галс-Девелопмент».
Компания «Галс-Девелопмент»
закрыла сделку по приобретению
50 % ОАО «Галс-Инвест-Девелопмент»,
управляющего торговоразвлекательным
комплексом «Лето»
на Пулковском шоссе у французской
Apsys Group. Таким образом, российский
девелопер стал единственным
владельцем объекта. В планах компании
в течение ближайших двух
лет повысить его капитализацию
в полтора–два раза.
Общая площадь объекта –
116 тыс. кв. м. Эксперты оценивают
стоимость сделки в $ 100 млн. По их
мнению, сделка может быть предвестником
возможной продажи
ТРК «Лето», но найти покупателя на
незаполненный объект будет непросто.
По данным «Галс-Девелопмент»,
в настоящее время объект заполнен
арендаторами на 75 %. В компании
Jones Lang LaSalle, являющейся эксклюзивным
брокером объекта, говорят
о 97 %-й заполняемости, однако
уточняют, что не все арендаторы еще
въехали в комплекс и завершили
отделку помещений.
По оценке директора по развитию
компании ASTERA в альянсе
с BNP Paribas Real Estate Александра
Волошина, с учетом якорных арендаторов
ставка аренды в ТРК может
находиться в диапазоне $ 450–500/
кв. м, а ставки для магазинов торговой
галереи достигать $ 2 тыс./кв. м
в год (triple net).
В прошлом месяце банк ВТБ расширил
кредитную линию ОАО «Галс-
Девелопмент», открытую в июне
2009 года, – с $ 66,3 млн до $ 190 млн.
Как говорится в сообщении банка,
средства предназначены на финансирование
текущей деятельности
девелопера, в том числе на строительство
ТРК «Лето». Ставка по кредиту
составляет 9,5 % годовых, срок погашения
– 31 декабря 2016 года.
Кроме того, «Галс-Девелопмент»
выбрал управляющей компанией ТРК
компанию Colliers International, которая
будет заниматься комплексным
коммерческим управлением объекта,
отвечать за управление арендными
отношениями, включая организацию
выхода арендаторов на отделку,
сопровождение текущих договоров
аренды и ротацию арендаторов,
а также контролировать вопросы,
связанные с технической эксплуатацией
объекта, его маркетинговым
и рекламным продвижением.
Аренда
Стопроцентно
«Греческий»
Завершилась арендная кампания
бизнес-центра «Греческий» в центре
Петербурга.
Бизнес-центр класса А
«Греческий», находящийся
в управлении УК «СОЛО», полностью
заполнен. Объект расположен
на Лиговском пр., напротив
БКЗ «Октябрьский», в пяти минутах
ходьбы от Невского пр., Московского
вокзала и станции метро «Площадь
Восстания». Его общая площадь
составляет 5 тыс., арендопригодная –
4,6 тыс. кв. м. В подземном уровне
здания разместился паркинг на
22 автомобиля.
Самым крупным арендатором
бизнес-центра стала шведская
косметическая компания Oriflame
Cosmetics. Она арендовала чуть более
1,3 тыс. кв. м офисных площадей на
первых двух этажах здания, с отдельным
входом. Выбор «Греческого» был
обусловлен необходимостью улучшить
качество и территориальное
месторасположение петербургского
представительства компании. Поиск
подходящего помещения занял
несколько лет.
Офисное пространство четвертого
этажа площадью около 700 кв. м
заняла компания OBIT, специализирующаяся
на телекоммуникацион-
ных решениях для корпоративных
клиентов и бизнес-центров. В связи
с активным развитием и постоянным
расширением штата у фирмы возникла
потребность в новых, более просторных
помещениях. В «Греческий»
переехали call-центр, коммерческий
департамент и клиентский отдел
компании.
Международная фармацевтическая
компания Nycomed (с октября
2011-го – в составе Takeda) арендовала
в бизнес-центре офис площадью
около 400 кв. м. Еще 157 кв. м на
пятом этаже заняла фирма «СМЕГ
Руссия» (дочерняя структура итальянской
SMEG S.р.A., одного из крупнейших
итальянских производителей
бытовой техники). Помимо офиса для
сотрудников здесь разместится шоурум
компании.
«Мы считаем этот проект весьма
успешным, арендная кампания заняла
менее года, что еще раз подтверждает
высокий спрос на качественные
офисные помещения в центре города.
По всем сделкам ставки аренды соответствуют
среднерыночному уровню
для объектов подобного класса –
1300–1500 рублей/кв. м – в зависимости
от арендуемой площади, расположения
офиса и сроков договоров.
Договоры аренды заключены на срок
от 3 до 5 лет», – комментирует вицепрезидент
по продажам и управлению
недвижимостью УК «СОЛО»
Людмила Тэор.
Majorный склад
Холдинг Major арендовал 27,8 тыс.
кв. м площадей в «Санкт-
Петербургском терминальном
комплексе» (СТК).
Крупнейший российский
автодилер (Major является
официальным дилером 31 автомобильной
марки, представлен
52 филиалами в Московском регионе
и 6 в Петербурге) занял около
30 тыс. кв. м СТК на пересечении
КАД и пр. Энгельса. Данный проект
принадлежит компании «Инвест-
Бугры» и предполагает строительство
300 тыс. кв. м складских и офисных
помещений на территории 54 га.
Первая очередь проекта, включающая
два складских здания с офисами
общей площадью 54 тыс. «квадратов»,
практически завершена.
Брокером выступила компания
Colliers International, однако в ней не
комментируют сделку, ссылаясь на
условия конфиденциальности.
«Major как универсальная
логистическо-транспортная компания
будет предоставлять складские
услуги на арендованных площадях», –
заявил СМИ директор по продажам
Major Terminal Юрий Павлюк. Он уточ-
нил, что на территории России в портфеле
холдинга около 120 тыс. кв. м
складов, в том числе 25 тыс. «квадратов»
– в складском комплексе
«Гориго» на юге Петербурга.
«Ставки аренды в СТК очень
привлекательны – 360 рублей/кв. м
в месяц (включая НДС) при средней
ставке для складов подобного класса
в 420–520 рублей», – отмечает
руководитель отдела коммерческой
недвижимости компании Knight Frank
St. Petersburg Михаил Тюнин.
«Пилон» съезжается
Компания «Пилон» арендовала
3 тыс. кв. м офисных площадей
бизнес-центра «Призма»
в Петербурге.
Объект расположен на
Воронежской ул., недалеко от станций
метро «Лиговский проспект»
и «Обводный канал». Подразделения
ЗАО «Пилон», специализирующегося
на строительстве и реконструкции
мостов, набережных путепроводов,
транспортных развязок и других
гидротехнических и транспортных
сооружений, ранее занимали
несколько зданий в различных районах
города. Необходимость аренды
новых помещений возникла в связи
с запланированной реконструкцией
одного из зданий компании, расположенного
на ул. Маяковского.
В процессе поиска новой площадки
ключевым требованием стало местоположение
с удобной транспортной
доступностью, а также возможность
занять большую площадь единым
блоком для комфортного размещения
всех служб. В результате офис компании
занял все пять этажей одного из
корпусов «Призмы».
Бизнес-центр «Призма» класса
В+ занимает комплекс бывших
зданий швейных мастерских комбината
«Большевичка», прошедших
комплексную реконструкцию
в 2005–2006 годах. «На сегодняшний
день объект заполнен арендаторами
на 85 %. Минимальная арендная
ставка на офисные помещения
составляет 1 тыс. рублей/кв. м», –
комментирует директор ASTERA
в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Людмила Рева. Компания выступила
брокером сделки.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2 012
Проект
«Сенатор» пошел
в бани
Холдинг «Империя» приступает
к возведению очередного
бизнес-центра сети «Сенатор»
в Петербурге.
Этот проект был разработан еще
в 2008 году, но его строительство
приостановилось на время кризиса.
Объект общей площадью
8,6 тыс. кв. м появится на месте
бывших Пушкарских бань
на Большой Пушкарской ул.
Назначения
East Real
Иван Починщиков /
Ivan Pochinschikov
Иван Починщиков назначен директором по
развитию бизнеса East Real. Ранее он занимал
в компании позицию руководителя отдела
офисной недвижимости. Введение новой
должности обусловлено расширением спектра
услуг, предоставляемых компанией. В качестве
приоритетных задач, поставленных перед Иваном
Починщиковым, выступают освоение новых
направлений, координация работы по реализации
проектов на всех этапах, контроль соответствия
принимаемых решений и совершаемых
действий основной концепции развития компании.
Значительный опыт работы в сфере недвижимости,
а также работа в компании c момента
открытия ее представительства в Петербурге
в 2006 году позволят ему задать новые перспективные
векторы для развития», – комментирует
назначение генеральный директор компании East
| Содержание |
| Новости |
| Актуально |
в Петроградском районе города.
Номинально застройщиком
выступает компания «М-Стиль»,
входящая в состав «Империи». От
прежнего здания Пушкарских бань
сохранилась лишь фасадная стена.
По инвестдоговору с городом
застройщик должен восстановить
фасад здания, которое является
вновь выявленным объектом культурного
наследия, а также в его
части создать помывочную на
100 мест, сохранив таким образом
историческое назначение объекта.
С 2008 года проект практически
не изменился: на территории
внутреннего двора предполага-
ется построить четырехэтажное
здание с неполным пятым этажом
(в основном из стеклянных панелей).
Завершить строительство
предполагается уже к концу этого
года.
Развитие
Планы «Русских
самоцветов»
Компания «Русские самоцветы»
планирует расширить действующие
бизнес-центры и построить
гостиницу в Петербурге.
К 2020 году компания «Русские
самоцветы» планирует расширить
действующие бизнес-центры класса
B+, построить офисное здание
класса A, а также гостиницу на
300 номеров в Петербурге с целью
в два раза увеличить доходы от
управления недвижимостью. В настоящее
время эти доходы составляют
20 % от общей выручки компании.
Инвестиции в расширение офисных
центров оцениваются примерно
в 950 млн рублей. Компании принадлежит
земельный участок площадью
6 га на пр. Энергетиков.
Real Альберт Харченко. Руководителем офисного
направления компании стал Андрей Толочко,
ранее занимавший должность старшего консультанта
отдела. Он, опытный специалист в сфере
коммерческой недвижимости, до прихода в East
Real в 2008 году занимал позицию руководителя
офисного направления в крупной региональной
девелоперской компании.
Кроме того, East Real расширяет сферу своей
деятельности и открывает новое направление –
складской недвижимости. Возглавит его Екатерина
Иванова, которая с 2008-го по 2010 годы работала
в компании Colliers International, где занимала
аналогичную позицию. До этого она исполняла
обязанности коммерческого директора в области
продажи складских услуг в компании «Ниеншанц-
Логистика». В обязанности г-жи Ивановой будет
входить подбор складских помещений, установление
отношений с собственниками и клиентами,
развитие направления в целом. Глобальная задача
– утверждение компании East Real в качестве
ведущего игрока на рынке производственной
недвижимости.
STEP
Дмитрий Гершон назначен коммерческим
директором направления «Горнопромышленное
строительство» генподрядной компании STEP.
В его обязанности будет входить формирование
стратегии развития направления, ведение пере-
СЕВЕРО-ЗАПАД
«Русские самоцветы» в 2012 году
планируют завершить надстройку
12 тыс. кв. м над зданием мебельного
центра «Мебель Холл» общей
площадью 35 тыс. кв. м. В 2013 году
завершится реконструкция корпуса,
расположенного рядом, на
пр. Энергетиков, площадью 21 тыс.
кв. м. К 2016 году компания планирует
завершить строительство
бизнес-центров класса А, которое
начнется в 2014 году.
Также компания «Русские самоцветы»
намерена в 2018–2020 годах
построить на участке у Ладожского
вокзала гостиницу, рассчитанную
на 300 номеров. В планах компании
привлечь к работе над объектом
международного оператора. Среди
возможных брендов эксперты называют
Ibis, Etap, Park Inn.
Основные кредиторы девелопера
–Банк «Санкт-Петербург» и Лантабанк,
которому принадлежит более
90 % «Русских самоцветов».
В настоящее время, по данным
компании, действующие объекты
заполнены на 98–99 %, а новые
бизнес-центры класса B+ уже
к концу года должны быть обеспечены
предварительными договорами
аренды на 70–75 %.
говоров c заказчиками, расширение клиентской
базы и заключение новых договоров.
Дмитрий Гершон родился в 1977 году
в Ленинграде. В 2001-м окончил Балтийский
государственный технический университет
(«ВОЕНМЕХ») по специальности «Системы
управления радиоэлектронными комплексами»,
в том же году получил диплом о втором
высшем образовании БГТУ по специальности
«Менеджмент».
В 2002 году занял пост директора компании
«КЕЙ Девелопмент». Под его руководством был
реализован девелоперский проект по созданию
коттеджного поселка для постоянного проживания
в Курортном районе Санкт-Петербурга.
В 2003 году назначен генеральным директором
компании Schongauer Investburo (SIB),
дочерней структуры STEP. За время своей работы
в SIB руководил такими проектами, как подготовка
к продаже, привлечение инвестора,
осуществление покупки акций, закрепление прав
за всеми объектами недвижимости, оформление
земельных участков и формирование предварительной
концепции развития территории
ОАО «Сестрорецкий инструментальный завод»,
а также закрепление прав и подготовка к строительству
гостиницы Ibis на Лиговском пр., 54 и др.
В настоящее время совмещает работу в компании
SIB с должностью коммерческого директора
направления «Горнопромышленное строительство»
генподрядной компании STEP.
9

10
News:
Industrial redevelopment in the quayside
Project
VTB Development has set to robust activities on
the site of the future “Europe Embankment.”
The general contractor of the site preparation,
Metrostroy Plc, has set to clearing the former territory
of FGUP RSC Applied Chemistry (GIPkH) in
the Petrograd district of St. Petersburg. More than
1 million cu. m of dirt and debris contaminated
with chemical compounds and heavy metals is to
be removed from the 10-hсt site. “For more than
50 years GIPkH had carried out developments on
Inauguration
Piterland swells its
line-up
Children’s themed park Mastergrad
and grocery supermarket Green
Perekriostok have become anchor
tenants in the shopping and
recreation complex Piterland
in Primorsky district of Saint
Petersburg.
The format of children’s themed
park Mastergrad implies the creation
of a thematic “city” for kids, unfolding
to them the world of adult walks
of life on the venue of the shopping
mall. Represented here will be about
50 workshops, each introducing
children to various professions in
a game form. Mastergrad’s total area
is 5,400 sqm. The project will be delivered
by Espro Group. Total investment
is estimated at 10.5 million
EUR; the recoupment time is 7 years.
Mastergrad is due to open at the
turn of next year. This will be Espro’s
second similar facility in Russia: this
January the company announced
a launch of children’s themed park
Masterslavl in the mixed-use complex
Evolution Tower in Moscow.
In its turn, X5 Retail Group has
leased 1,600 sqm in the Piterland
mall for the first in St. Petersburg
premium-class supermarket Green
Perekriostok. Now this chain numbers
11 supermarkets – ten in Moscow and
one in Rostov-on-Don. In the words of
Vladimir Rusanov, spearheading the
demand of the Soviet Defense Ministry; as a result
its territory was polluted with chemical compounds.
The former Institute’s territory can be cleansed only
through the removal of the upper layer of turf, several
meters thick, along with structural debris, to specialpurpose
landfills,” comments Alexander Olkhovsky,
Board Chairman of LLC Petersburg-City. In expert estimation,
the reclamation of the territory may cost the
investor some 2.5 billion rubles.
The given stage of work will admittedly be completed
by mid 2013. At that time erection of the mixeduse
project Europe Embankment will also commence.
regional PR projects department of
X5 Retail Group N. V., the Petersburg
supermarket is scheduled for opening
in the second half of the year depending
on readiness of the venue in the
shopping mall. Experts estimate the
investments in its launch at $ 5 million.
As was earlier reported by Jones
Lang LaSalle, acting as an exclusive
brokerage agent for the Piterland
mall, at the turn of 2012 the occupancy
of the complex exceeded 65 %.
Peterburg’s largest cinema chain
Kronverk Cinema has become another
anchor tenant, besides Master and
Green Perekriostok. It will occupy
7,500 sqm there.
Total area of the Piterland
mall comes to 180,000 sqm, GLA –
80,000 sqm. The project is developed
by Stremberg Inc. The amount of
investments is $ 350 million. The
complex will feature more than
130 stores of various profiles, the
biggest in Russia 25,000-sqm waterpark,
six tennis courts, five squash
courts and a line-up of conceptual
restaurants. New to St. Petersburg
players will also be represented in
St. Petersburg in addition to wellknown
fashion brands. Among them
is the Man & Manetti shop of trendy
men’s clothes (Greece) and Thomas
Sabo – a manufacturer of jewelry
and bijouterie. These brands were
earlier represented in Moscow alone.
Several new operators of children’s
goods, including Clayeux, Playtoday
and Lapin House, will also make their
debut in the shopping mall.
Transaction
Alone in Leto
Apsys Group has stepped out of
the Leto retail project in Saint
Petersburg and now Russia-based
Hals-Development is the only owner
of this shopping mall.
Hals-Development closed the deal,
having acquired a 50-percent stake
in Hals-Invest-Development, managing
the Leto SEC on Pulkovo Highway
from the French Apsys Group and thus
became the only owner of this property.
The company plans to increase this
asset’s capitalization 1.5–2.0 times
during the next couple of years.
The property’s total area is
116,000 sqm. Experts estimate the
given transaction at $ 100 million.
In their opinion, the deal can be a
harbinger of the possible sale of Leto.
According to Hals-Development, 75 %
of the total space is currently filled
with tenants. Jones Lang LaSalle,
an exclusive broker, reports on the
97-percent occupancy but clarifies
The mixed-use will comprise residences, a retail and
office complex, a hotel, the Dance Palace of Boris
Eifman, social infrastructure, an underground parking
garage with 3,000 car spaces – more than 300,000 sqm
of real estate. Investments in the project are estimated
at $ 2 billion and the completion of all works
is planned by 2017. It became known a short time
ago that the agreement to manage the hotel in the
Europe Embankment project was signed last October
with InterContinental Hotels Group (IHG). The Group
plans to open here a 200-room hotel under its premium
brand InterContinental – the first one in St. Petersburg.
A similar hotel already operates on Tverskaya Street in
Moscow. In the opinion of market participants, the
main competitive advantage of the new hotel can be
the fact that it will be built as a hotel from the very
beginning. Although the St. Petersburg hospitality
market is saturated, most hotels are concentrated in
the historical center and represent the renovations
of mansions dating from the 17–19 centuries. In this
respect a contemporary building can be attractive to
both for the loyal clients of IHG and to the tourists in
quest of some new places.
that not all of the tenants have moved
into the property and completed the
fit-out. As estimated by Alexander
Voloshin, development director of
ASTERA allied with BNP Paribas Real
Estate, the rental rate for anchors can
be in the range of $ 450–500 per sqm,
whereas the rates for gallery retailers
may reach $ 2,000/sqm/year.
Last month VTB Bank increased
the credit line to Hals-Development
opened in June 2009 from $ 66.3 million
to $ 190 million. The bank reports
that these funds are designated for
the financing of the developer’s current
activities, including the construction
of Leto. The interest rate on this
loan is 9.5 % per annum while the
maturity date is December 31 of 2016.
In addition, Hals-Development
picked Colliers International as
the facility management company.
Colliers Int. will be responsible for
managing rental relations and also for
supervising the issues related to the
property technical maintenance and
upkeep, its marketing and advertising
promotion.
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2 012
Lease
Hundred percent
“Greek”
The brokerage campaign for the
Grechesky (“Greek”) BC in central
Petersburg is now complete.
The Class A business center “Greek”
managed by MC SOLO is full to the brim.
The property is located on Ligovsky
Avenue opposite the BCH Oktyabrsky
within a five-minute walking distance
from Nevsky Avenue, Moscow Railroad
Terminal and Ploschad Vosstaniya
metro stop. The gross built area
is 5,000 sqm and GLA is 4,600 sqm.
The underground parking garage may
hold 22 automobiles.
The biggest tenant of the business
center is the Sweden-based Oriflame
Cosmetics that leased slightly more
than 1,300 sqm of office space on
the two lower floors with a separate
entrance. The choice of the “Greek”
BC was conditioned on the need to
improve the quality and location of
the company’s representative office
in Saint Petersburg.
The 700-sqm office space on the
fourth floor was occupied by OBIT
that specializes in telecom solutions
for corporate clients and business
centers. In view of robust expansion
and constant recruitment of new personnel,
the firm developed the need
for more spacious premises. The com-
Appointments
STEP
Dmitry Gershon /
Дмитрий Гершон
Dmitry Gershon is appointed commercial director
of the mining construction arm of the general
contractor STEP. His duties will include formation
of the development strategy, negotiations
with clients, expansion of the client base and
conclusion of new contracts.
Mr Gershon was born in 1977 in Leningrad.
In 2001, he graduated from the Baltic State
Technological University (Voenmech) majoring
in radio electronic system control. In the
same year he earned the second degree in
management. In 2002, Dmitry took the post
of director at KEY-Development. Under his
supervision, a cottage community for permanent
| Content |
| News |
| Hot Topic | NORTHWEST
pany’s call center, commercial department
and client service department
have moved to the “Greek.”
The international pharmaceutical
company Nycomed (part of Takeda
since October 2011) has leased a
400-sqm office in the business center.
Another 157 sqm on the fifth floor is
occupied by SMEG Russia (a subsidiary
of SMEG S.p.A, one of Italy’s largest
manufacturers of home appliances).
In addition to an office, the company’s
showroom is also accommodated here.
“We believe this is a rather successful
project, – comments Ludmila
Teor, Vice President for Property
Management and Sales at MC SOLO. –
The brokerage campaign took less
than a year, which is the evidence
that the demand for prime location
office premises is very high. For all
lease transactions the rental rates
correspond with the average market
level for properties of this class – from
1,300 to 1,500 rubles per sqm depending
on the unit size, office location and
lease terms. Leases were signed for the
term of 3–5 years.”
“Pylon” divisions
flock to one place
Pylon has leased 3,000 sqm
of office space in Prisma BC in
St. Petersburg.
The property sits on Voronezhskaya
Street not far from Ligovsky Prospekt
and Obvodny Canal metro stops.
Various divisions of Pylon Inc. that
specializes in the construction and
reconstruction of bridges, transport
interchanges, waterside crossovers,
waterworks and transport infrastructure
earlier occupied several buildings
in different districts. The need to lease
new premises arose in view of the
planned renovation of one of the company’s
buildings at Mayakovsky Street.
In the search of new office space the
main requirement was convenient location
with good accessibility by public
transport and the possibility to occupy
large space, forming a large integrated
office block for comfortable accommodation
of all the services. As a result,
the company’s office occupied all five
stories in one of the Prisma’s buildings.
The Class B+ business center
Prisma is quartered in the former
sewing shops of the Bolshevichka
garment factory that underwent integrated
redevelopment in 2005-2006.
“As of today 85 % of all available space
is filled with tenants. The office space
rent starts from 1,000 rubles/sqm,”
comments Ludmila Reva, Director of
ASTERA allied with BNP Paribas Real
Estate. Her company acted as the broker
in this transaction.
A “Major” warehouse
The "Major" holding company
has leased 27,800 sqm of storage
space in Saint Petersburg Terminal
Complex (SPTC).
residence was developed in Kurortny district
of St. Petersburg. In 2003 he was appointed as
Managing Director of Schongauer Investburo (SIB),
a subsidiary of STEP. During his work at SIB he
directed such projects as sale preparations, investor
involvement, stock purchase, legalization of land
and property titles, conceptual development of the
territory of Sestroretsk tool making plant, and also
formalization of titles to and preparation for the
construction of an IBIS hotel at 54 Ligovsky Avenue.
At the present time he combines his work for
SIB with the position of commercial director of
the mining construction arm at the STEP contractor
company.
East Real
Ivan Pochinschikov is promoted to the position of
business development director at East Real. Earlier
he took the post of office real estate director.
Introduction of a new position is conditioned on
the expansion of the range of services provided
by our company. Among the priority tasks set
before Mr Pochinschikov is the development of new
business lines, coordination of project delivery
works at all stages, control over compliance of
the decisions made and activities performed
The biggest Russian car dealer
(Major is an official dealer of
31 automobile brands, having
52 branches in the Moscow region
and six in St. Petersburg) has occupied
about 30,000 sqm. SPTC lies at
the intersection of KAD (Ring Road)
and Engels prospekt. The given
project belongs to Invest-Bugry and
implies construction on 300,000 sqm
of industrial and office space on the
territory of 54 hectares. The project’s
first phase, including two storage
facilities with 54,000 sqm of office
space, has actually been completed.
The brokerage services are provided
by Colliers International; yet nobody
comments on this transaction at the
company referring to confidentiality
terms.
“As a universal logistics and transportation
company, Major will provide
warehousing services on the leased
space,” said Sales Director of Major
Terminal Yuri Pavlyuk to media
people. He specified that the holding
company has about 120,000 sqm of
storage space in its portfolio, including
25,000 sqm in the Gorigo complex
in the south of St. Petersburg.
“The rental rates at SPTC are very
attractive – 360 rubles/sqm/month
(VAT inclusive), whereas the average
rent for warehouses of this grade is
420–450 rubles/sqm/month,” notes
Mikhail Tyunin, head of the commercial
real estate department of Knight
Frank SPb.
with the company’s development strategy. Rich
experience in real estate and work for the company
since the opening of its representative office in
St. Petersburg in 2006 will allow Ivan to launch
new promising development vistas,” says CEO
of East Real Albert Kharchenko commenting on
the new appointment. The company’s office arm
will now be spearheaded by Andrei Tolochko who
earlier took the position of senior consultant in
this department. He is an experienced expert in
commercial real estate. Before coming to East
Real, he helmed the office arm in a large regional
development company.
In addition, East Real is expanding its activities
and opening a new arm – the industrial real estate.
This will be helmed by Ekaterina Ivanova who
worked from 2008 to 2010 for Colliers International
where she took a similar position. Before that she
executed the duties of commercial director in
the area of logistics services sale at Nieschantz-
Logistika. Ms Ivanova’s current duties include
the selection of warehousing premises, building
relationships with landlords and clients, and
development of the given business line at large.
The long-term challenge is the establishment of
East Real as a leading player on the industrial real
estate market.
11

12
Актуально:
Текст: Алексей Пастушин
.............................
Фото: архив CRE
Morgan Stanley Fund
купил «Галерею»
Фонд недвижимости Morgan Stanley
Real Estate Fund VII Global заключил
сделку по покупке крупнейшего торгового
центра в центральном Петербурге.
Заплатив $ 1,1 млрд за ТРЦ
«Галерея» на Лиговском просп.,
фонд поставил абсолютный
рекорд на рынке коммерческой
недвижимости России, отмечают
наблюдатели.
Как рассказали агентству
Bloomberg несколько человек,
знакомых с ходом сделки, Morgan
Stanley Real Estate Fund VII купил
ТРЦ «Галерея» у Meridian Capital
CIS Fund, за которым стоит группа
инвесторов из Казахстана, включая
Аскара Алшинбаева. Они отказались
раскрывать себя, поскольку сделка
носит частный характер.
К сожалению, участники сделки
отказались сообщать ее подробности.
Между тем известно, что Jones
Lang LaSalle, выступающая брокером
площадей ТРЦ «Галерея», также стала
консультантом этой сделки.
Покупка позволит фонду Morgan
Stanley стать еще ближе к инвестированию
средств, предоставленных
своими поручителями в июне
2010 года. На сегодняшний день
фонд успел инвестировать меньше
половины из $ 4 млрд, находящихся
в его распоряжении. Стоит отметить,
что среди компаний, пожелавших
вложить средства в фонд, – China
Investment Corp., Canada Pension Plan
Investment Board и Government of
Singapore Investment Corp. Согласно
принятому решению крайний срок
для вложения денег, которые сумел
привлечь фонд, был продлен на
12 месяцев, до июня 2013 года.
Напомним, что объем продаж на
рынке коммерческой недвижимости
России составил около 5 млрд евро
($ 6,3 млрд) в 2011 году, что на 15 %
меньше, чем в 2010 году, сообщили
в Real Capital Analytics. Данная сделка
показательна в силу ее беспрецедентного
масштаба для рынка Петербурга,
уверен Николай Пашков, гендиректор
Knight Frank St.-Petersburg. «Тот факт,
что покупателем стал Morgan Stanley,
крупнейший международный игрок,
это пример продажи объекта, действительно,
международного инвестиционного
качества. И то, что мы увидели эту
сделку, показывает, несмотря на опасения
и скепсис многих международных
инвесторов по отношению к российским
проектам и активам в области
недвижимости, если объект обладает
настоящими качествами и является
инвестиционно привлекательным, он
может быть продан за высокую цену
крупному зарубежному инвестору», –
уверен г-н Пашков.
В свою очередь, Александр
Волошин, директор по развитию
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real
Estate, сообщил, что инвесторы рассчитывают
на показатель доходности
объекта на уровне 8,5–9 %. На
сделку ТРЦ «Галерея» пришлась почти
половина инвестиций в коммерческую
недвижимость Петербурга ($ 2,268 млрд,
по информации Jones Lang LaSalle)
в 2011 году. Северная столица уверенно
удерживает второе место по перспективности
своего рынка коммерческой
недвижимости после московского, говорит
Сергей Чемерикин, директор отдела
оценки компании Cushman & Wakefield.
«Об этом, в частности, говорит то, что
в последние годы на нем мы наблюдали
и иные сделки, пусть и не такого масштаба,
как с ТЦ “Галерея”. Примерами могут
послужить покупка “Невского Пассажа”
компанией Jensen Group и продажа
портфеля недвижимости компании
“Макромир”», – добавил эксперт.
В Петербурге сегодня есть немало
интересных функционирующих
проектов, среди которых заметно
выделяются такие как ТЦ «Невский
Центр», ТК «Сенная», ТЦ «Гранд
Каньон», согласен с коллегой
Андрей Шувалов, директор департамента
стратегического консалтинга
компании Dyer. «Эти проекты имеют
хорошее местоположение и качественную
концепцию, позволяющие
им создавать стабильно высокий
доход с арендных поступлений, что
является основополагающим фактором
при принятии инвестором
решения о покупке объекта», – рассказывает
он.
ТРЦ «Галерея», без сомнения,
является успешным проектом
в первую очередь благодаря своей
локации, обращает внимание Борис
Левянт, генеральный директор ABD
Architects. «Однако в успехе немаловажную
роль сыграла совокупность
всех трех факторов: и вполне удачная
концепция, и пул арендаторов,
и прекрасное расположение», – заявил
г-н Левянт.
Международные инвесторы
понимают российский рынок,
свидетельством этому является
заключение данной сделки, замечает
Виктор Макшанцев, руководитель
департамента фондов прямых
инвестиций в инфраструктурные
проекты и недвижимость «ВТБ
Капитал Управление инвестициями».
«В Петербурге есть, по нашему мнению,
объекты институционального
качества, как в коммерческом, так
и в жилом сегменте недвижимости,
а также ряд высоко профессиональных
девелоперов. Со стороны нашего
совместного с Ashmore Private Equity
фонда мы также рассматриваем
несколько потенциальных сделок
в Санкт-Петербурге», – сообщил CRE
г-н Макшанцев. Вместе с тем он не
стал уточнять, какие именно объекты
интересны фонду по причинам конфиденциальности,
заявив, однако,
что «фонд VTBC-Ashmore Real Estate
Partners I LP прежде всего ориентируется
на общую целевую доходность
IRR сверх 25 %».
Адекватной сумму сделки «с учетом
масштаба торгового комплекса
и крайне привлекательной локализации»
считает Максим Клягин,
аналитик УК «Финам Менеджмент».
«Премия на уровне 30–35 % к средним
рыночным ценам для сопоставимых
площадей представляется в данном
случае вполне оправданной», –
заявил аналитик. Сергей Чемерикин
обращает внимание на то, что на
рынке недвижимости разницу между
ценой продажи объекта и затратами
на его строительство называют прибылью
девелопера. «Это та прибыль,
которую он не получает в течение
всего периода строительства объекта
(на протяжении двух–четырех
лет), поэтому она и кажется такой
большой при продаже уже построенного
объекта недвижимости.
Но я бы обратил внимание на то,
что $ 380 млн – это не все затраты,
понесенные девелопером, так как,
например, надо заплатить еще проценты
по привлеченному кредиту»,–
заключает эксперт. Кроме того, он
не исключает, что «Галерея» имеет
ряд скрытых возможностей по повышению
своей капитализации, благодаря
чему на этой инвестиции можно
заработать больше заявленных 9 %
годовых.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
Morgan Stanley Fund
Buys the Gallery
The Morgan
Stanley Real Estate
Fund VII Global just
finalized their purchase
of the largest
shopping center
in central Saint
Petersburg.
After paying $ 1.1 billion for the
Galeria SEC on Ligovsky Avenue,
the fund set an absolute record
in the Russian commercial real estate
market, say the experts. Several people
familiar with the deal inform the
Bloomberg Agency that Morgan Stanley
Real Estate Fund VII purchased the
Galeria Shopping and Entertainment
Center from the Meridian Capital CIS
Fund, which is backed by a group of
investors from Kazakhstan, including
Askar Alshinbayev.
Unfortunately, the participants
in the transaction refused to disclose
any details. Meanwhile, it has become
known that Jones Lang LaSalle, which
is the broker of Galeria SEC, also provided
consulting services for this
deal. This purchase will allow the
Morgan Stanley Fund to come even
closer to fully utilizing the invest-
ment funds it received from depositors
in June 2010. Up until now, the
fund has invested less than half of the
$ 4 billion that it has at its disposal.
We should note that among the companies
wishing to invest through the
fund are such big names as the China
Investment Corp., Canada Pension
Plan Investment Board and the
Government of Singapore Investment
Corp. According to an approved decision,
the deadline for the investment
of money, which the fund managed to
attract, was extended for 12 months,
until June 2013.
We should also note that the volume
of sales in the commercial real
estate market in Russia amounted to
about 5 billion euro ($ 6.3 billion) in
2011, which is 15 % less than in 2010,
according to the Real Capital Analytics.
This transaction is significant due to
its unprecedented scale, for the market
of St. Petersburg, considers Nikolay
Pashkov, CEO of Knight Frank SPb.
"The fact that the buyer was Morgan
Stanley, a major international player,
shows that this object is considered as
being at an international investment
quality level," informs Mr. Pashkov. In
his turn, Alexander Voloshin, director of
development at ASTERA in alliance with
BNP Paribas Real Estate, says that investors
are counting on an 8.5–9 % rate of
return from the facility. The transaction
involving the Galeria SEC accounts for
almost half of all investments into com-
mercial real estate of St. Petersburg in
2011 ($ 2.268 billion, according to JLL).
The Northern Capital ranks second in
terms of prospects for its commercial
real estate market, next to Moscow, says
Sergey Chemerikin, director of appraisals
at Cushman & Wakefield.
“Today, there are many interesting
operating projects in Saint Petersburg,
among which are such projects as
the shopping center Nevsky Center,
Sennaya SC, and the Grand Canyon SC,”
Andrey Shuvalov, director of strategic
consulting at Dyer, agrees with his colleague.
"These projects have a good
location and quality concepts, allowing
them to achieve stable high revenues
from rental income." No doubt, the
Galeria SEC is a successful project, in
the first place due to its location, mentions
Boris Levyant, Principal of ABD
Architects. "All of the three factors –
quite a successful concept, the pool of
tenants, and a great location – have
played a significant role in its success,"
notes Mr. Levyant. “This is obviously
a key transaction which proves that
international investors appreciate the
attractiveness of the Russian real estate
market”, says Victor Makshantsev,
Global Head of Infrastructure and Real
Estate Investment Funds at VTB Capital
Investment Management.
"We believe that there are assets
of institutional quality, both in commercial
and residential real estate
segments in Saint Petersburg, as
Text: Aleksey Pastushin
.........................
Photo: CRE archive
NORTHWEST
well as a number of highly professional
developers. On behalf of our
joint private equity fund co-managed
with Ashmore, we are also considering
several potential deals in Saint
Petersburg," Mr. Makshantsev told
CRE. However, for reasons of confidentiality,
he did not specify which
assets were of interest to the fund,
stating that, "the fund VTBC-Ashmore
Real Estate Partners I LP focuses primarily
on the overall target rate of
IRR return above 2 5%."
Given the scale of the shopping
complex and a highly attractive
location, the amount of the
transaction is considered adequate
by Maxim Klyagin, an analyst at CC
Finam Management. "A premium of
30-35% above the average market
price for comparable premises in
this case is fully justified," says the
analyst. Sergey Chemerikin draws our
attention to the fact that the difference
between the sale price and
the cost of its construction is called
the developer’s profit. "This is the
profit that he does not obtain during
the entire period of construction,
and that is why it seems so big during
the sale of a finished property.
Yet $380 million does not cover all
the costs incurred by the developer,"
the expert concludes. In addition, he
does not exclude that Galeria may
earn more than the announced 9 %
per annum.
13

14
События:
Фото: Игорь Бакустин /
Photo: Igor Bakustin
Надежда Ермишина, Борис Мошенский (Maris/CBRE)
2d Exclusive Day
Пресс-конференция, ставшая уже традиционной
и приуроченная к выходу спецпроекта редакции
журнала «CRE Северо-Запад» – Первого рейтинга
брокерских компаний Санкт-Петербурга (подробности
читайте в рубрике «Тема номера»), состоялась 8 февраля.
В рамках мероприятия, на которое собралось более
80 представителей бизнес-сообщества, были озвучены
предварительные результаты рейтинга брокеров
за прошлый год, проведен сравнительный анализ
The already traditional press conference timed to
the release of The First Rating of St. Petersburg
Brokerage Companies, a special project of the CRE
North-West magazine (for more detail read the Cover
Story section), took place on February 8. Preliminary
results of last year’s rating of brokers were announced,
a comparative analysis of office, retail and industrial
space absorption was conducted, and the final results of
commercial real estate market development in 2011 were
объемов поглощения офисных, торговых и складских
площадей, подведены окончательные итоги развития
рынка коммерческой недвижимости в 2011-м. Кроме
того, руководители ведущих брокерских, консалтинговых
и управляющих компаний Петербурга поделились
с коллегами и представителями СМИ свежими новостями
о крупных сделках, новых проектах и важных для
рынка событиях.
Партнерами 2th EXCLUSIVE DAY выступили УК «СОЛО»,
ОАО «БТК девелопмент» и Maris / CBRE.
reviewed at the event that gathered more than 80 representatives
of the business community. In addition,
the top managers of leading brokerage, consulting and
management companies of Saint Petersburg shared with
their colleagues and media representatives the latest
news on the big deals, new projects and important events
for the local market.
MC SOLO, BTK Development Plc and Maris / CBRE acted
as partners of 2d EXCLUSIVE DAY.
Альберт Харченко (East Real) Людмила Тэор (УК «СОЛО») Дмитрий Абрамов («БТК девелопмент»)
Людмила Рева (ASTERA)
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
Екатерина Емельянова (NAI Becar)
| Hot Topic |
| Events |
| Cover Story | NORTHWEST
Андрей Розов (Jones Lang LaSalle)
Николай
Казанский (Colliers
International)
Николай Пашков (Knight Frank)
Георгий Рыков («БестЪ.
Коммерческая недвижимость»)
15

16
Тема номера:
Первый брокерский.
Версия 2.0
Текст: Дмитрий Кирман,
Ирина Маликова
...........................
Фото: архив CRE
В
Первом брокерском рейтинге
по итогам 2011 года приняли
участие 9 компаний, занимающих
лидирующие позиции на рынке
брокерских услуг коммерческой
недвижимости Петербурга: ASTERA
в альянсе с BNP Paribas Real Estate,
East Real, Colliers International, GVA
Sawyer, Jones Lang LaSalle, Knight
Frank, Maris в ассоциации с CBRE,
«МК ПСБ» и NAI Becar.
При составлении рейтинга его
участникам были заданы вопросы
о состоянии рынка коммерческой
недвижимости Петербурга и месте
компании на нем, об объемах совершенных
сделок в различных сегментах
и доле доходов, генерируемых
компаниями в результате брокериджа.
Также участникам Первого брокерского-2011
было предложено охарактеризовать
уровень конкуренции
на рынке и собственные портфели
сделок за рассматриваемый период.
Редакция журнала «CRE Северо-Запад» второй год подряд
проводит в Петербурге опрос брокерских компаний с целью
расчета объема поглощения офисных, торговых и складских
площадей в городе, а также анализа конкурентной среды
на данном рынке.
Для улучшения качества информации
и исключения из перечня спорных
сделок в этом году были введены
дополнительные пункты для анализа
сделок, в том числе информация, которая
чаще всего является конфиденциальной:
об арендаторах, объектах
аренды, занимаемых площадях и датах
заключения договоров аренды.
В этом году в рейтинге не участвовали
компании «АРИН», «БестЪ.
Коммерческая недвижимость»,
«АйБи ГРУПП», LCMC, Praktis CB
и «ВMБ-ТРАСТ». Основные причины –
ничтожно малое количество сделок
в анализируемых сегментах и отказ
в предоставлении полной информации
по ним.
При составлении Первого брокерского-2011
учитывались только сделки
по аренде и продаже помещений в трех
секторах рынка – бизнес-центры классов
А, В (включая В+) и С; торговые
и многофункциональные комплексы
общей площадью не менее 1,5 тыс.
кв. м; складские и логистические
терминалы классом не ниже С (сделки
должны быть закрыты в период
с 1 января по 31 декабря 2011 года
включительно). При ранжировании
объектов по классам использовались
данные сертификации бизнесцентров,
разработанной Гильдией
управляющих и девелоперов.
В рейтинге не учитывались сделки,
по аренде и продаже помещений
на первых этажах жилых зданий
(так называемые встроенные помещения),
помещений под стритритейл,
помещений, расположенных
в неклассифицированных объектах
(административные, общественные
и иные здания, не имеющие класса
или обладающие классом ниже С или
площадью менее 1,5 тыс. кв. м).
В рейтинге не учитывались сделки
по продлению договоров аренды
ранее занимаемых арендаторами
помещений, кроме случаев, предусматривающих
расширение занимаемых
площадей (в последнем случае
указывалась только новая арендуемая
площадь). В Первом брокерском-2011
не принимали участие собственники
реализованных офисных,
торговых и складских помещений или
аффилированные с собственниками
таких объектов компании, а также не
учитывались подобные сделки.
Бизнес-центры
В 2011 году абсолютным лидером
по сдаче в аренду офисных площадей
в бизнес-центрах классов А,
В и С в Петербурге стала компания
Maris / CBRE. За прошлый год компания
реализовала 17,741 кв. м
(33 сделки) офисных площадей.
По словам заместителя генерального
директора Maris в ассоциации
с CBRE Надежды Ермишиной, доля
доходов компании от брокерских
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
сделок за последний год не изменилась
и составила 35 %. Остальные
65 % приходятся на консалтинг
и оценку, управление и эксплуатацию
недвижимости, продажу жилой
недвижимости.
На второй позиции рейтинга
– компания Colliers International
St. Petersburg (16 013 кв. м, 37 сделок).
«Для нас все самое сложное
осталось в 2010 году, когда департамент
офисной недвижимости пришлось
создавать практически с нуля.
Конечно, простых сделок не бывает
и сейчас, но тогда мы создавали
фундамент для наращивания бизнеса
в 2011-м. Нам это удалось», –
констатирует генеральный директор
компании Colliers International
St. Petersburg Николай Казанский.
Замыкает тройку лидеров компания
East Real с 14 985 кв. м (31 сделка).
Среди объектов, в заполнении
которых приняла участие компания,
бизнес-центры «Греческий»
(аренда 1,3 тыс. кв. м площадей
фирмой «Орифлейм Косметикс»),
BolloevCenter, «Стокманн Невский
Центр», «Пулково Скай» и др.
Между тем позиции петербургских
брокеров в отдельных сегментах
выглядят несколько иначе. Так, больше
всего площадей класса А за минувший
год сдала в аренду компания
Colliers International – 12 613 кв. м
(28 сделок). Среди важнейших
достижений офисного департамента
в компании называют практически
полное заполнение офисных площадей
многофункционального комплекса
«Стокманн Невский Центр»
и 80 %-е заполнение бизнес-центра
Брокер /
Broker
Colliers
International
Бизнес-центры класса А /
Class A Business Centers
Площадь, кв. м /
Sqm
Аренда /
Lease
Кол-во сделок /
Number of
deals
| События |
| Тема номера |
| В фокусе |
«Некрасова, 14» (здесь появились
два крупных арендатора: компания
Philip Morris арендовала 2,4 тыс. кв. м,
«СПб Реновация» – 3,1 тыс. кв. м).
Также Colliers International принимала
участие в заполнении таких бизнесцентров
А-класса, как «Греческий»,
«Линкор», «Невский, 38», Genеum,
«Пулково Скай» и др.
В В-классе по итогам 2011-го
лидирует компания ASTERA, сдавшая
в аренду 9120 кв. м (15 сделок)
офисных площадей. Кроме того,
компания выступила посредником
в одной сделке по продаже площадей
в бизнес-центре данного сегмента –
это еще 510 «квадратов». Среди объектов,
участие в заполнении которых
приняла ASTERA, – бизнес-центры
«Медведь», «Гельсингфорсский»,
«Призма Центр», МДЦ «РЕСО» и др.
В классе С наилучшие результаты
за 2011 год также принадлежат компании
ASTERA – 3315 кв. м (10 сделок).
Однако в общегрупповом зачете
это позволило занять компании лишь
четвертую позицию рейтинга.
Всего же за прошлый год 9 брокерских
компаний, участвующих
в рейтинге, сдали в аренду и продали
86 220 кв. м (244 сделки) офисных
площадей. В 2010-м этот показатель
составлял 171 464 кв. м (287 сделок),
что подтверждает практически двукратное
сокращение объемов.
Условия большинства сделок на
рынке по-прежнему являются конфиденциальными.
Самая крупная
сделка на офисном рынке в 2012 году
заключена с участием компании
Maris / CBRE. Крупный российский
холдинг арендовал 3,5 тыс. кв. м
Площадь, кв. м /
Sqm
Продажа /
Sale
Кол-во сделок /
Number of
deals
12 613 28 0 0
East Real 5980 11 0 0
Maris / CBRE 5568 7 0 0
Jones Lang
LaSalle
3720 10 0 0
GVA Sawyer 770 1 0 0
Knight Frank 600 2 0 0
ASTERA 105 1 0 0
MC ICB 0 0 0 0
NAI Becar 0 0 0 0
Итого / Total 29 356 60 0 0
Аналогичный
показатель
за 2010 год /
A similar parameter
for 2010
55 267 69 9988 1
Альберт Харченко,
генеральный директор компании East Real:
СЕВЕРО-ЗАПАД
– По итогам прошлого года средний уровень арендных ставок
в бизнес-центрах класса А составил 1450 рублей/кв. м в месяц,
в В-классе – 1000 рублей/кв. м в месяц (включая НДС и КУ).
Ставки аренды в целом по рынку оставались стабильны в течение
всего года. Но по ряду объектов, отличающихся хорошей локацией
и высоким уровнем заполняемости, наблюдался их рост в пределах
10–20 %. При этом в некоторых бизнес-центрах класса А,
несмотря на высокий процент вакантных площадей, арендные
ставки остаются неизменно выше среднего уровня ввиду исключительных
характеристик объекта или позиции управляющей
компании.
Илья Андреев,
управляющий директор компании NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– В 2011 году в Петербурге было введено в эксплуатацию
26 бизнес-центров общей площадью 236 тыс. кв. м. Уровень
ввода новых объектов практически не изменился по сравнению
с 2010-м, когда было сдано 25 объектов на 225,6 тыс. «квадратов».
В результате объем качественных офисных площадей
в городе на начало 2012 года составил чуть более 2,7 млн кв. м.
Качественная структура офисных площадей сейчас выглядит
следующим образом: бизнес-центры класса А составляют 23 %
от общего объема офисных площадей, класса В – около 54,3 %,
С-класса – около 22,7 %.
Темпы ввода новых офисных объектов резко снизились
в 2009 году, большинство проектов в кризис были заморожены,
но с начала 2011-го девелоперы возобновили работу на таких
объектах. В настоящее время в Петербурге порядка 30 объектов,
включающих офисные площади, находятся на близких к завершению
стадиях реализации. Согласно заявлениям девелоперов
и с учетом проектов, сроки сдачи которых уже сдвинуты, в этом
году наиболее реален ввод 16–18 бизнес-центров общей площадью
около 239–259 тыс. кв. м. На конец 2012 года общий объем
качественного предложения площадей в бизнес-центрах города
приблизится к отметке в 3 млн кв. м, а прирост предложения
составит не менее 9 %.
Александра Смирнова,
руководитель отдела офисной недвижимости
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real
Estate
– В минувшем году произошло изменение схемы расчетов
между собственниками и арендаторами офисных площадей.
После существенных колебаний курса евро и доллара многие
собственники бизнес-центров отказались от привязки
к валюте и окончательно зафиксировали ставку в рублях.
Уровень индексации арендных ставок также изменился. Если
в 2010 году для крупных компаний индексация фиксировалась
в пределах 5 % ежегодно, то в 2011-м ежегодная индексация
выросла до уровня 10 %. В случае сохранения стабильной экономической
ситуации в России на рынке офисной недвижимости
в этом году следует ожидать дальнейшего поступательного
развития. С учетом сохранения уровня спроса рост арендных
ставок в рублях на офисные помещения класса A составит
8–9 %, класса B – 10–12 %.
17

Брокер /
Broker
18
Тема номера:
Бизнес-центры класса В и В+ /
Class В and В+ Business Centers
Площадь, кв. м /
Sqm
Аренда /
Lease
офисных площадей в бизнес-центре
на ул. Рентгена. «Поиск будущей
арендной площадки для клиента, имя
которого мы разглашать не можем
по условиям договора, занял крайне
короткий промежуток времени,
в отличие от сроков согласования всех
условий по аренде. Данная сделка
была сложной с точки зрения согласования
технических и юридических
вопросов, поскольку предусматривала
субаренду помещения», – комментирует
консультант департамента
офисной недвижимости компании
Maris / CBRE Елена Бондаренко, представлявшая
в этой сделке интересы
собственника.
По словам директора департамента
офисной недвижимости
Colliers International St. Petersburg
Дмитрия Шишанова, офисный рынок
в 2011 году показал активный спрос
на высококачественные объекты,
продолжилась ротация арендаторов
из низкокачественных офисных
центров, а также из старых офисных
центров класса А и В – в новые.
Возросла доля сделок по аренде
крупных помещений – от 1 тыс.
кв. м. «Общий объем сделок на рынке
бизнес-центров класса А и В составил
в 2011 году 150 тыс. кв. м (не включая
сделки renegotiation – перезаключение
договоров аренды). В 2012-м мы
прогнозируем увеличение объема
сделок до 160 тыс. кв. м», – резюмирует
он. Госпожа Ермишина оценивает
общий объем сделок на рынке
качественных офисных площадей
в 190 тыс. кв. м, но ее прогноз на
2012 год менее оптимистичный – не
более 150 тыс. «квадратов».
Кол-во сделок /
Number of
deals
Площадь, кв. м /
Sqm
Продажа /
Sale
Кол-во сделок /
Number of
deals
ASTERA 9120 15 510 1
Maris / CBRE 8986 23 0 0
East Real 8820 19 0 0
GVA Sawyer 4815 7 0 0
Colliers
International
3249 7 0 0
NAI Becar 2996 30 0 0
MC ICB 1950 12 0 0
Jones Lang
LaSalle
1285 7 0 0
Knight Frank 970 1 0 0
Итого / Total 42 191 121 510 1
Аналогичный
показатель
за 2010 год /
A similar parameter
for 2010
91 309 170 8000 1
Торговые центры
Лидером в торговом сегменте по итогам
прошлого года стала компания
Jones Lang LaSalle. За рассматриваемый
период компания сдала в аренду
32 681 кв. м (134 сделки) торговых
площадей, а также выступила консультантом
при заключении крупной
инвестиционной сделки общей
площадью 190 тыс. кв. м. Результат –
222 681 кв. м.
Однако в сегменте аренды площадей
в торговых комплексах
наилучший результат по итогам
2011 года показала компания Colliers
International (40 899 кв. м, 105 сделок).
Замыкает тройку лидеров
ASTERA с 12 160 кв. м (65 сделок).
Всего же за прошлый год 9 брокерских
компаний, участвующих
в рейтинге, сдали в аренду и продали
282 158 кв. м (309 сделок) площадей
в составе торговых центров
Петербурга. Годом ранее этот показатель
составлял 161 942 кв. м. Но стоит
учитывать, что на аренду в 2010-м
приходилось более 147,4 тыс. кв. м
площадей против 90 тыс. «квадратов»
в этом году. Скатиться «в минус»
в этом году брокерам не позволила
инвестиционная сделка по продаже
торгово-развлекательного комплекса
«Галерея» (подробности в рубрике
«Актуально»).
Основной объем сделок аренды,
заключенных в 2011 году,
приходился на такие объекты,
как ТРК Piterland, «Академ-Парк»,
«Сити-Молл» и «Рио». В сегменте
торговых центров наиболее распространена
практика эксклюзивных
договоров, этим объясняется
Брокер /
Broker
Бизнес-центры класса С /
Class C Business Centers
Площадь, кв. м /
Sqm
Аренда /
Lease
серьезный разрыв между лидерами
рынка – компаниями Colliers
International и Jones Lang LaSalle –
и остальными участниками рейтинга.
«По сравнению с 2010 годом
объем эксклюзивных проектов
Кол-во сделок /
Number of
deals
Площадь, кв. м /
Sqm
Продажа /
Sale
Кол-во сделок /
Number of
deals
ASTERA 3315 10 0 0
Maris / CBRE 3187 3 0 0
MC ICB 2780 25 0 0
GVA Sawyer 2250 8 0 0
NAI Becar 2090 10 0 0
East Real 185 1 0 0
Colliers
International
Jones Lang
LaSalle
151 2 0 0
105 2 0 0
Knight Frank 100 1 0 0
Итого / Total 14 163 62 0 0
Аналогичный
показатель
за 2010 год /
A similar parameter
for 2010
6900 46 0 0
в нашем портфеле увеличился
более чем в три раза, общая арендная
площадь выросла со 100 тыс.
до 350 тыс. кв. м. Среди наших эксклюзивных
проектов крупнейшие
ТРК Петербурга: “Рио”, “Жемчужная
Андрей Розов,
руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– В 2011 году в сегменте торговой недвижимости Петербурга
мы наблюдали активную работу инвесторов и девелоперов над
новыми проектами, «разморозку» нескольких ранее приостановленных
и реконцепцию неэффективных проектов, а также
появление новых профессиональных инвесторов и девелоперов
на рынке ритейла.
Всего за год было введено порядка 200 тыс. кв. м торговых площадей.
Средний объем «вакансии» в сегменте составил порядка
6 %. Что касается инвестиций в торговую недвижимость, то,
в зависимости от методики подсчета, они составили 80–90 %
от общего объема сделок с недвижимостью, что нетипично
для нашего рынка. Это связано, во-первых, со сменой собственников,
вызванной прошедшим кризисом; во-вторых, с тем, что
на рынке появились новые сильные игроки в сфере торговой
недвижимости. Также причиной является появление новых
высококачественных объектов, которые стали интересны институциональным
инвесторам.
Однако строить прогнозы на 2012 год пока сложно. Отсутствие
роста товарооборота и неопределенность экономической
ситуации заставляет ритейлеров пересматривать свои планы по
развитию. Поэтому не исключено, что в текущем году на рынок
выйдет весьма ограниченное количество брендов. При этом
конкуренция между уже работающими на рынке операторами
возрастет. Это может привести к росту минимальных арендных
ставок на уровне 5–10 % в течение года. Что касается объемов
ввода, то до конца 2013 года планируется сдать в эксплуатацию
порядка 460 тыс. кв. м торговых площадей.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
| События |
| Тема номера |
| В фокусе |
Екатерина Лапина,
руководитель департамента коммерческой
недвижимости «АРИН»
– В этом году арендодатели в сегменте стрит-ритейла столк нулись
с небывалой конкуренцией со стороны торгово-развлекательных
комплексов. В последний год было открыто несколько крупных
ТК, которые стали особенно популярны как среди арендаторов,
так и среди посетителей, например, «Стокманн Невский Центр»,
«Галерея» и пр. Так, несколько операторов одежды и обуви, ранее
располагавшихся на Невском проспекте, переехали в эти объекты.
Для сравнения, стоимость аренды помещений в «Стокманне»
и «Галерее», которые также расположены на Невском проспекте,
рассчитывается в формате «минимальная ставка» плюс процент
от оборота. По моим данным, ставки там находятся на среднем
для торговых комплексов уровне. Например, ставка для якорных
арендаторов составляет около $ 50/кв. м в месяц, для прочих –
около $ 100–150/кв. м в месяц.
Популярные торговые комплексы гарантируют высокий пешеходный
поток. В то же время арендные ставки там на порядок ниже,
чем на популярном участке Невского либо Большого проспекта.
Дмитрий Золин,
управляющий партнер LCMC:
– Несмотря на повсеместные разговоры о стагнации рынка, прошедший
год показал достаточно уверенный рост спроса на торговые
помещения. Но характерной особенностью рынка стало
взвешенное принятие решений ритейлерами, которому предшествует
достаточно долгий анализ всех подходящих вариантов
помещений. В среднем сделка по привлечению ритейлера в торговый
центр стала занимать 3–4 месяца для арендатора торговой
галереи и может доходить до 9–12 месяцев для «якорей».
Стоит также отметить возрастающую экспансию на петербургский
рынок скандинавских операторов торговли. За последний
год только шведский бренд H&M открыл свои магазины в торговых
комплексах «Невский Центр», «Галерея» и «Сити-Молл».
Финский холдинг S-Group также увеличил количество супери
гипермаркетов Prisma за счет открытия магазинов в ТРК
«Осиновая Роща», «ЛиговЪ» и «Варшавский экспресс». Помимо
появления новых брендов одежды и аксессуаров, введение
в эксплуатацию крупноформатных объектов смогло удовлетворить
спрос на большие площади. Это дало толчок развитию
в торговых проектах развлекательных зон. Так, в «Галерее»
открылся первый Happylon (4 тыс. кв. м), в ТРК «Лето» одним из
якорей стал Crazy Park (1 тыс. кв. м), а в «Гранд Каньоне» в конце
года открылся специализированный «Дивный город» (общая
площадь – 21,5 тыс. кв. м).
Среди представителей ресторанного бизнеса продолжают проявлять
активность сети быстрого питания и демократичные
рестораны, тогда как классические рестораны весьма осторожны
в своих планах развития. На их фоне выбивается лишь
ресторанная группа Ginza, работающая в ценовом сегменте
«средний+» и «премиум»: за год Ginza Project открыла около
10 новых точек. В сегменте фаст-фуда появилось сразу два
крупных конкурента McDonald’s: Burger King в ТРК «Галерея»
и финская сеть быстрого питания Hesburger, открывшаяся летом
в ТРК «Гулливер».
Брокер /
Broker
Jones Lang
LaSalle
Colliers
International
Торговые комплексы /
Retail Centers
Площадь, кв. м /
Sqm
Аренда /
Lease
Кол-во сделок /
Number of
deals
Площадь, кв. м /
Sqm
СЕВЕРО-ЗАПАД
Продажа /
Sale
Кол-во сделок /
Number of
deals
32 681 134 190 000 1
40 899 105 0 0
ASTERA 12 160 65 0 0
Maris / CBRE 2992 2 2126 1
MC ICB 1300 1 0 0
East Real 0 0 0 0
GVA Sawyer 0 0 0 0
Knight Frank 0 0 0 0
NAI Becar 0 0 0 0
Итого / Total 90 032 307 192 126 1
Аналогичный
показатель
за 2010 год /
A similar parameter
for 2010
Плаза”, “Евро’полис”, “У Красного
моста”, “Электросила” и другие», –
отмечает г-н Казанский. По его
словам, в сегменте крупных торговых
объектов (GLA от 4 тыс. кв. м),
с которым работает компания,
147 442 441 14 500 3
поглощение в 2011 году составило
170–180 тыс. кв. м. В 2012 году
он оценивает этот показатель на
уровне 120–130 тыс. «квадратов»,
в основном из-за сокращения количества
новых проектов.
19

20
Тема номера:
Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Еще в начале 2011 года ожидалось, что к его концу будет
введено более 130 тыс. кв. м складских площадей. Но впоследствии
выход на рынок части запланированных проектов
был перенесен на 2012–2013 годы. В результате за прошлый
год в эксплуатацию было введено всего 16 тыс. кв. м складских
площадей. Но при этом все эти площади не являются
спекулятивными и не предназначены для сдачи в аренду.
Вместе с тем наблюдалось стабильное сокращение доступных
для аренды площадей в качественных складских комплексах
под влиянием активного спроса. Сократившееся доступное
для аренды предложение на фоне возросшего спроса провоцирует
рост арендных ставок. Опытные девелоперы уже
в 2011-м стали активно реагировать на эти позитивные тенденции,
«размораживая» приостановленные в кризис проекты
и начиная новые. В связи с этим в текущем году на рынке
следует ожидать как дальнейшего появления совершенно
новых, так и возобновления замороженных в пре дыдущие
годы объектов.
Вероника Лежнева,
руководитель отдела исследований Jones Lang
LaSalle в Санкт-Петербурге
– В течение 2011 года спрос в складском сегменте коммерческой
недвижимости продолжил восстанавливаться. Арендаторы
проявили наибольшую активность в III квартале, когда было
закрыто более трети общего числа сделок за год. Наиболее востребованными
для аренды остаются блоки 5 тыс.–10 тыс. кв. м,
однако отдельные сделки значительно превышают этот объем.
Средний же объем сделок на рынке составил 8,5 тыс. кв. м.
В целом можно говорить о том, что производственные и торговые
компании составили основной костяк арендаторов
в 2011-м – на их долю пришлось более 90 % всех заключенных
с начала года сделок. Логистические операторы, доминировавшие
на докризисном рынке, пока остаются в тени.
Наталия Киреева,
старший аналитиком компании Maris в ассоциации с CBRE:
– Стагнация на рынке складской недвижимости закончилась.
К концу первого полугодия, благодаря стабильно активному
спросу и уменьшению объема свободных помещений, а также
отсутствию новых проектов, произошло первое после кризиса
повышение арендных ставок. В складских комплексах класса
А рост к концу года составил 4–5 %, класса В – около 10 %.
Кроме того, собственники все реже предоставляли скидки
небольшим арендаторам. Тем не менее после кризиса девелоперы
складских комплексов заняли более лояльную позицию
по отношению к арендатору в переговорах и при обсуждении
коммерческих условий. Если ранее условия аренды от собственника
были категоричными, сейчас они стали гибкими.
Таким образом, актуальные запрашиваемые арендные ставки
в конце года для складских объектов класса А составляют
2800–3500 рублей/кв. м, для класса В – 2400–3000 рублей/
кв. м. Ставки, как правило, не включают оплату эксплуатационных
расходов и НДС.
Складские комплексы
Лидером по сдаче в аренду складских
площадей в Петербурге
в 2011 году стала компания Colliers
International St. Petersburg. За прошлый
год компания сдала в аренду
102 165 кв. м (6 сделок) складских
площадей, а также выступила консультантом
при заключении одной
сделки по покупке 1500 «квадратов».
В результате общий показатель
Colliers International составил
103 655 кв. м – это около 70 % всего
рынка и абсолютный рекорд компании
за последние пять лет. Одним
из ключевых направлений деятельности
складского и индустриального
департамента Colliers International
в 2011 году было привлечение на
территорию региона крупнейших
Брокер /
Broker
Colliers
International
Складские комплексы /
Warehouse Complexes
Площадь, кв. м /
Sqm
Аренда /
Lease
Кол-во сделок /
Number of
deals
мировых производств. В результате
при участии консультантов компании
в Петербурге запущены заводы
ведущих мировых производителей,
таких как TPV Technology (крупнейший
производитель мониторов
и LCD телевизоров арендовал более
25 тыс. кв. м в складском комплексе
АКМ Logistics в Шушарах) и MAN
Truck & Bus AG (один из лидирующих
мировых производителей грузовой
техники и автобусов занял
20,7 тыс. кв. м в производственноскладском
терминале «Юнипак»,
также в Шушарах). Открытие новых
и расширение действующих заводов
изменило структуру рынка и увеличило
долю производственных
компаний в структуре арендаторов
новых складских площадей до 32 %.
Площадь, кв. м /
Sqm
Продажа /
Sale
Кол-во сделок /
Number of
deals
102 165 6 1500 1
Knight Frank 51 500 5 0 0
ASTERA 29 400 10 0 0
NAI Becar 14 653 13 7355 1
MC IBC 16 200 7 8400 1
Jones Lang
LaSalle
5214 1 0 0
East Real 0 0 0 0
GVA Sawyer 0 0 0 0
Maris / CBRE 0 0 0 0
Итого / Total 219 132 42 17 255 3
Аналогичный
показатель
за 2010 год /
A similar parameter
for 2010
147 362 72 31 200 2
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
Брокер /
Broker
Jones Lang
LaSalle
Colliers
International
Самая крупная сделка аренды
производственно-складских площадей
2011 года также заключена
при участии Colliers International.
Исходя из условий конфиденциальности,
в самой компании
называют только арендованную
площадь (27,8 тыс. кв. м)
и объект («Санкт-Петербургский
| События |
| Тема номера |
| В фокусе |
Cводные данные по реализованным площадям, в кв. м /
Cumulative Data on Sold Space, sqm
Бизнес-центры /
Business
centers
Торговые
комплексы /
Retail centers
Складские
комплексы /
Warehouse
complexes
Всего /
TOTAL
5110 222 681 5214 233 005
16 013 40 899 103 655 160 577
ASTERA 13 050 12 160 29 400 54 610
Knight Frank 1670 0 51 500 53 170
MC ICB 4730 1300 24 600 30 630
NAI Becar 5086 0 22 008 27 094
Maris / CBRE 17 741 5118 0 22 859
East Real 14 985 0 0 14 985
GVA Sawyer 7835 0 0 7835
Итого / Total 86 220 282 158 236 377 604 755
Аналогичный
показатель
за 2010 год /
A similar parameter
for 2010
171 464 161 942 178 562 512 028
терминальный комплекс»
во Всеволожском районе
Ленобласти). Однако в СМИ прошла
информация, что эти помеще-
Складской сегмент – единственный сектор,
показавший по итогам прошлого года не только
существенное увеличение количества сделок,
но и их укрупнение.
ния арендовал крупнейший российский
автодилер – компания
Major – под распределительнодистрибуционный
центр (подробнее
– в рубрике «Новости»).
Брокер /
Broker
Jones Lang
LaSalle
Colliers
International
Cводные данные по количеству сделок /
Cumulative Data on the Number of Transactions
Бизнес-центры /
Business
centers
По словам директора департамента
складской и индустриальной
недвижимости Colliers International
St. Petersburg Венеры Лаухиной, рост
объема продаж в автомобильном
секторе в течение всего 2011 года
стимулировал активное развитие
сопутствующих отраслей экономики.
Так, например, продолжали наращивать
мощности логистические компании.
Тем не менее наиболее активными
участниками на рынке аренды
складских помещений в минувшем
году оставались торговые и торговопромышленные
фирмы, которые
арендуют площади для организации
собственных распределительнодистрибуционных
центров (45 %).
Однако, по прогнозам экспертов,
Торговые
комплексы /
Retail centers
Складские
комплексы /
Warehouse
complexes
СЕВЕРО-ЗАПАД
Всего /
TOTAL
19 135 1 155
37 105 7 149
ASTERA 27 65 10 102
NAI Becar 40 0 14 54
MC ICB 37 1 8 46
Maris / CBRE 33 3 0 36
East Real 31 0 0 31
GVA Sawyer 16 0 0 16
Knight Frank 4 0 5 9
Итого / Total 244 309 45 598
Аналогичный
показатель
за 2010 год /
A similar parameter
for 2010
244 309 45 598
в ближайшей перспективе на территории
региона продолжится развитие
индустриальных площадок.
На второй позиции рейтинга
в складском сегменте – компания
Knight Frank (51 500 кв. м, 5 сделок).
Замыкает тройку лидеров ASTERA
с 29 400 кв. м (10 сделок).
Всего же за прошлый год 9 брокерских
компаний, участвующих
в рейтинге, сдали в аренду и продали
236 377 кв. м (45 сделок) складских
площадей. В 2010-м этот показатель
составлял 178 562 кв. м (74 сделки).
Таким образом, складской сегмент –
единственный сектор, показавший по
итогам прошлого года не только существенное
увеличение количества сделок,
но и их укрупнение.
21

22
Cover Story:
Text: Dmitry Kirman, Irina Malikova
......................................
Photo: CRE archive
For the second
year in a row
the editorial office
of the CRE North-
West magazine
surveys brokerage
companies in Saint
Petersburg to figure
the absorption
of office, retail and
industrial space in
the city as well as to
analyze the competitive
environment
on the given market.
First Brokers’ Rating: Version 2
Nine companies, taking leadership
positions on the St. Petersburg
market of commercial property
brokerage services, were involved in
the First Brokers’ Rating reviewing the
results of 2011: ASTERA allied with
BNP Paribas Real Estate, East Real,
Colliers International, GVA Sawyer,
Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Maris
in association with CB Richard Ellis, MC
ICB, and NAI Becar.
The participants of the rating were
asked about the state of St. Petersburg
commercial real estate market, the
company’s place thereon, the volumes
of transactions completed in various
segments, and the share of revenues
generated by companies as a result of
brokerage activities. The participants
of the First Brokers’ Rating 2011 were
also proposed to characterize the level
of competition on the market and their
own portfolios of transactions during
the reported period. To improve
the quality of information and exclude
disputed deals from the list, additional
parameters for the analysis of transactions
were introduced this year, including
information on the tenants, rented
properties, occupied space and the
dates of signing leases, which are most
often confidential.
ARIN, BestЪ, Commercial Real
Estate, IB GROUP, LCMC, Praktis CB and
VMB Trust did not participate in this
year’s rating. The main reasons are
a negligibly small number of deals in
the segments under analysis and their
refusal to provide exhaustive information
on these.
In the course of compiling the First
Brokers’ Rating 2011 we took account
only of lease and sale transactions in
three market sectors: Class A, B (B+
inclusive) and C business centers, shopping
and multifunctional complexes
with total area not less than 1,500 sqm;
industrial and logistics terminals of
grades A, B and C (deals were to be
closed from January 1 to December
31 of 2011, inclusive). While ranking
the properties by classes or grades, we
relied upon the certification of business
centers developed by the Guild of
Property Managers and Developers.
The lease and sale of premises on
the lower floors of apartment buildings
(so-called built-in premises), street
retail premises, and spaces in unclassified
facilities (administrative, public
and other buildings graded lower than
C, or having the size below 1,500 sqm)
were not included in the rating.
Prolongation of leases to the premises
earlier occupied by tenants were
not included in the rating either,
except in cases when the occupied
space was enlarged (in the latter
instance only the newly rented space
was indicated).
The owners of sold office, retail
and warehouse premises or companies
affiliated with the owners of such properties
did not participate in the First
Brokers’ Rating 2011, and such deals
were not taken into account.
Business centers
Maris / CBRE Affiliate became an
absolute leader in terms of office
space lease in Class A, B and C business
centers in Saint Petersburg. Last
year the company helped to close
33 deals totaling 17,741 sqm.
In the words of Nadezhda
Yermishina, Deputy General Director
of Maris in association with CB Richard
Ellis, the share of the company’s revenues
from brokerage deals for the past
year did not change and amounted to
35%. The rest 65% fell to the share
of consulting and appraisal services,
property and facility management as
well as real estate sale.
Colliers International SPb ranks
second – 16,013 sqm, 37 deals.
“The most difficult time for us was
the year 2010, when we had to create
the office real estate department virtually
from scratch. Of course, there
are no simple deals now, but we laid
a foundation in those days for stepping
up our business in 2011, and succeeded,”
states Nikolay Kazansky, CEO
of Colliers International SPb.
East Real closes the first trio –
14,985 sqm, 31 deals. Among the properties
which the company helped to fill
is the “Greek” BC (Oriflame Cosmetics
leased 1,300 sqm), BolloevCenter,
Stockmann Nevsky Center, Pulkovo Sky
and others.
Albert Kharchenko,
CEO of East Real:
– Based on the results of
last year, the average level of
rental rates in Class A business
centers was 1,450 rubles/sqm/
month, in Class B – 1000 rubles/
sqm/month (less VAT and
services). The rent rates on
the market at large remained
stable throughout the year,
but at a number of objects
distinguished by good location
and high occupancy levels,
they grew by 10–20 %. In some
Class A business centers,
however, the rental rates
remain consistently higher
than average in spite of the
high vacancy rate – on account
of exclusive performance
or the stance of property
management companies.
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
Meanwhile the positions of
St. Petersburg-based brokers look
somewhat different depending on
the segment and grade of properties.
Thus Colliers International brokered
the biggest amount of Class A space –
12,613 sqm (28 deals). Among the
most important achievements of the
office agency department, the company’s
managers mention an almost
full occupancy of office space in the
MFC Stockmann Nevsky Center and
a 80-percent occupancy of Nekrasov,
14 BC (two large tenants came here –
Philipp Morris leased 2,400 sqm while
SPb Renovation grabbed 3,100 sqm).
Colliers International also participated
in the filling of such A-class
business centers as “Greek”, Linkor,
Nevsky 38, Geneum, Pulkovo Sky and
others.
ASTERA takes the lead in Class B,
where it brokered 9,120 sqm of office
space (15 deals). In addition, the
company mediated the sale of space
in a business center of this segment –
this is another 510 sqm. Among
the facilities, which ASTERA helped to
fill, are the business centers Medved,
Gelsingforssky, Prisma, MDC RESO and
others.
In Class C the best results in
2011 were also shown by ASTERA –
3,315 sqm (10 deals). Nevertheless,
| Events |
| Cover Story |
| Case Study | NORTHWEST
Ilya Andreev, Managing Director of NAI Becar in St. Petersburg:
– In 2011 St. Petersburg saw the commissioning of 26 business centers
totaling 236,000 sqm. This is quite comparable to the year 2010, when
25 properties were commissioned, totaling 225,600 sqm. As a result,
the volume of quality office space in the city as of the turn of
2012 slightly exceeded 2.7 million sqm. Here is the breakdown of office
space by quality or grades: Class A business centers account for 23 % of
total office space, Class B – for about 54.3 %, Class C – for about 22.7 %.
The pace of commissioning slowed down dramatically in 2009, since
most projects were frozen in times of crisis, but from the beginning
of 2011 developers restarted their operations at these construction
sites. At present about 30 projects in St. Petersburg, which include
the office function, are in concluding construction stages. As can
be judged by the statements of the developers and with regard for
projects, whose delivery dates have already been postponed, this year
the delivery of 16–18 business centers totaling 239–259 thousand sqm
can realistically be expected. As of the end of 2012, total volume of
quality supply in the city’s business centers drew near to the 3-millionsqm
mark while the supply accrual was at least 9 %.
this propelled the company only to
the fourth position in the summary
rating.
Overall nine brokerage companies
participating in our rating leased and
sold 86,220 sqm of office space last year
(244 deals). In 2010 this parameter
amounted to 171,464 sqm (287 deals).
Thus the volume of transactions shrank
almost twice.
The terms of most deals on the market
are still confidential. The largest
deal on the office market in 2012 has
been brokered by Maris / CBRE Affiliate.
A big Russian holding company has
leased 3,500 sqm of office space in the
business center on Rentgen Street.
“The search of rental space for the client,
whose name we cannot disclose
now on account of the confidentiality
Alexandra Smirnova,
Office Real Estate Director at
ASTERA allied with BNP Paribas
Real Estate:
– Last year we saw a change
in the scheme of settlements
between the owners
and tenants of office space.
After material fluctuations of
the euro and dollar exchange
rate, many owners of business
centers refused to peg
their rates to foreign currency
and fixed them in rubles.
While in 2010 the level
of indexation for large
companies was within 5 %
annually, in 2011 the annual
indexation grew to the level
of 10 %. In case a stable
economic situation persists
in Russia, we should expect
ongoing development in the
office market. If demand is
maintained at a high level
the ruble growth of rental
rates for Class A office premises
will come to 8–9 % while
in Class B the rent growth can
be as high as 10–12 %.
23

24
Cover Story:
term, took a very short period of time,
unlike the time needed to agree all
terms of lease. The given transaction
was challenging in terms of settling
all technical and legal issues, since it
allowed for sublease,” comments Elena
Bondarenko, consultant of the office
real estate department at Maris in
association with CB Richard Ellis that
represented the owner’s interests in the
deal. In the words of office real estate
director at Colliers International SPb
Dmitry Shishanov, the office market
in 2011 demonstrated robust demand
for high quality properties. The rotation
of tenants from lower grade office
facilities and from older Class A and
B office centers to new ones continued.
The share of deals to lease large
office blocks from 1,000 sqm increased.
“The total volume of transactions on the
market of Class A and B business centers
in 2011 amounted to 150,000 sqm
(exclusive of renegotiation transactions).
In 2012 we forecast the increase
in the volume of deals to 160,000 sqm,”
he resumes. Ms Yermishina estimates
the total volume of transactions on
the market of quality office space at
190,000 sqm, but her projection for
2012 is less optimistic – not more than
150,000 sqm.
Andrei Rozov,
head of Saint Petersburg Branch, Jones Lang LaSalle:
– In the segment of St. Petersburg retail real estate we saw
the activity of investors and developers in 2011 who worked on new
projects, unfroze several earlier suspended ones, and reconcepted
inefficient projects. We also saw the emergence of new professional
investors and developers. Overall about 200,000 sqm of retail
space was commissioned last year. The average vacancy rate was
6 %. As regards the retail real estate investments, depending on
the counting methods, they accounted for 80–90 % of the total amount
of real estate transactions, which is rather untypical of our market.
This can be explained above all by the change of owners in times of
crisis and, secondly, by the coming of new strong players in the sphere
of retail real estate. Another reason is the appearance of new high
quality properties which are of interest to institutional investors.
But for now it’s difficult to make any forecasts for 2012. The lack
of growing retail turnover and economic uncertainty forces many
retailers to review their expansion plans. It cannot be excluded
therefore that a very limited number of brands will enter the market
this year. At the same time competition between the already
functioning operators will toughen. This may cause the growth
of minimal rents at the level of 5–10 % during the year. As regards
the commissioning volumes, until the end of 2013 about 460,000 sqm
of retail space is due to be delivered to the market.
Shopping centers
Jones Lang LaSalle was last year’s leader
in the retail segment. During the
period under investigation the company
brokered 32,681 sqm of retail space
(134 deals) and served as a consultant
Ekaterina Lapina, Commercial
Real Estate Director, ARIN:
– Last year street retail landlords
encountered an unheardof
competition on the part of
shopping and entertainment
centers. Several large shopping
malls opened their doors and
became particularly popular
among both tenants and
visitors – namely, Stockmann
Nevsky Center, Galeria and some
others. Thus several clothing
and shoes operators who had
earlier used street retail premises
on Nevsky moved to these
new malls. For comparison, the
rental rates at Stockmann and
Galeria, also sitting on Nevsky,
are calculated as “the minimum
fixed rate” plus a turnover
percentage. To the best of my
knowledge, the rates there are
at an average level for shopping
malls. Thus the rates for anchor
tenants are about $ 50/sqm/
month while other tenants pay
from $ 100 to $ 150/sqm/month.
Popular shopping malls guarantee
a high footfall while their
rent rates are lower than on
such popular street retail routes
as Nevsky or Bolshoi Avenues by
an order of magnitude.
for a large investment transaction to
the total floor space of 190,000 sqm.
The year’s result is 222,681 sqm. Yet
in the segment of retail space lease
Colliers International demonstrated the
best showing (40,899 sqm, 105 deals).
The trio is closed by ASTERA with
12,160 sqm (65 deals). Overall the nine
brokerage companies participating in
the rating leased and sold 282,158 sqm
(309 deals) in St. Petersburg’s shopping
centers. A year earlier this parameter
was at the level of 161,942 sqm, but
it should be borne in mind that lease
accounted for more than 147,400 sqm
in 2010 against only 90,000 sqm last
year. The investment sale of the shopping
mall Galeria precluded the brokers
from ending up the year in the red (for
more detail see the Hot Topic section).
The main volume of deals closed in
2011 fell to the share of such properties
as SEC Piterland, Akadem-Park, City Mall
and RIO. Most widespread in the segment
of shopping centers is the practice
of exclusive contracts; this explains
a serious gap between the market leaders
– Colliers International and Jones
Lang LaSalle – and other participants of
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
Dmitry Zolin, Managing Partner LCMC:
– Despite ubiquitous talks about stagnation on the market, last year
saw a rather confident growth of demand for retail premises. But a distinguishing
characteristic of the market was weighted decision-making
by retailers preceded by a scrupulous analysis of all suitable options. On
the average, the attraction of a retailer to a shopping center now takes
304 months for a shopping gallery tenant and from 9 to 12 months for
“anchor” tenants. Mounting expansion of Scandinavian retail operators
to St. Petersburg market is also worth noting. The Swedish brand H&M
alone opened its outlets in such shopping malls as Nevsky Center, Galeria
and City Mall in the previous year. The Finnish holding company S-Group
also increased the number of its Prisma supermarkets and hypermarkets
due to new stores opened in such shopping malls as Aspen Grove, LigovЪ
and Warsaw Express. Apart from the coming of new clothing and footwear
brands, the commissioning of big-format objects could satisfy demand
for larger spaces and gave a strong impulse to the development of entertainment
areas in retail projects. Thus the first Happylon (4,000 sqm)
opened in Galeria, Crazy Park (1000 sqm) became one of the “anchors”
at Leto, while the specialized 21,500-sqm Divny gorod (Marvelous City)
opened in Grand Canyon at year’s end.
Among the representatives of restaurant business, fast-food chains
and budget restaurants step up their activity, whereas classical restaurants
are rather cautious in how they expand with the only exception of
the Ginza group operating in the middle plus and premium segments. Last
year Ginza opened 10 new outlets in the city. Competition was stiffening
between such reputable fast-food operators as McDonald’s: Burger King
that opened a catering outlet in Galeria and the Finnish Hesburger that
opened its outlet in the Gulliver mall last summer.
the rating. “Compared to the year 2010,
the amount of exclusive contracts in our
portfolio more than tripled; the gross
leasable area increased from 100,000 to
350,000 sqm. Among our exclusive projects
are St. Petersburg’s largest shopping
malls: RIO, Zhemchuzhnaya Plaza,
Euro’police, At Red Bridge, Elektrosila
and others,” comments Mr Kazansky.
In his words, absorption amounted to
170–180 thousand sqm in the segment
of big shopping centers (with
GLA from 4,000 sqm), with which his
company dealt in 2011. He estimates
this parameter in 2012 at the level of
120–130 thousand sqm – mainly owing
to the few new projects.
Warehouse complexes
Colliers International SPb took the lead
in 2011 as far as the brokerage of stor-
| Events |
| Cover Story |
| Case Study | NORTHWEST
age space is concerned. Last year
the company brokered 102,165 sqm
of logistics space (6 deals) and provided
consulting services for one of
the transactions to 1,500 sqm. As
a result, the aggregate performance of
Colliers International was 103,655 sqm
which is 70 % of the total market and
an absolute record of the company in
the recent five years.
One of the key lines of business
for the warehousing and industrial
real estate department of Colliers Int.
in 2011 was the attraction of largest
global manufacturers to the territory of
the region. With the company’s assistance
the factories of such leading
world manufacturers as TPV Technology
(this manufacturer of LCD displays and
TV sets leased more than 25,000 sqm in
the AKM Logistics warehouse complex in
Veronika Lezhneva,
Head of Analytics, Jones Lang LaSalle in St. Petersburg:
– During the year 2011 demand went on recovering in the warehousing
segment. Tenants were most active in the third quarter, when more
than a third of total transactions were completed. The blocks of 5,000-
10,000 sqm are still in highest demand, though some deals exceeded
this amount by a gross margin. The average volume of market transactions
amounted to 8,500 sqm. On the whole, industrial and retail companies
formed the main backbone of the tenant mix in 2011, having
accounted for more than 90 % of all deals closed since the beginning
of the year. Logistics operators who dominated the pre-crisis market
have been in the shadow for the time being.
Shushary) and MAN Truck & Bus AG (one
of the leading global manufacturers of
buses and cargo equipment took up
20,700 sqm in the industrial-warehouse
terminal Unipak, also in Shushary)
were launched in Saint Petersburg.
The inauguration of new production
facilities and the expansion of existing
works altered the market structure
and increased the share of production
concerns in the breakdown of tenants of
new warehousing space to 32 %.
The largest deal of industrial space
lease in 2011 was also closed with
mediation of Colliers Int. For reasons
of confidentiality the company’s
managers only mention the leased
space (27,800 sqm) and the property
(Saint Petersburg Terminal Complex in
Vsevolozhsk district of the Leningrad
region). According to media reports,
these premises were leased by the biggest
Russian car dealer Major for its
distribution center (for more detail
see the News section). In the words of
warehousing and industrial real estate
director at Colliers International SPb,
Venera Laukhina, growing sales volume
Nikolay Pashkov,
CEO of Knight Frank St.
Petersburg:
– As early as at the turn of
2011 we expected that more
than 130,000 sqm of storage
space will have been commissioned
by year’s end. But
subsequently the delivery of
some of the planned projects
was postponed to 2012–2013.
As a result, only 16,000 sqm of
storage space hit the market
last year. Yet neither of these
spaces is speculative projects
meant to be let. We saw stable
contraction of rentable space
in the quality storage facilities
under the influence of
robust demand. The shrinking
supply for lease against the
background of burgeoning
demand provokes the growth
of rental rates. Experienced
developers began responding
to these positive trends
already in 2011, “unfreezing”
the projects put on hold in
times of crisis and launching
new ones. In this connection
we should expect the delivery
of brand new projects to the
market and the resumption
of the projects frozen at the
height of the recession in the
previous years.
in the automobile sector throughout
2011 boosted rapid development of
all attendant sectors. Thus logistics
companies continued to step up their
business activity. Nevertheless retail
and trading-industrial firms, leasing
spaces for their own distribution centers
accounted for 45% of all activity on
the market of storage space lease last
year. According to expert forecasts, the
development of industrial properties
will continue in the region in the foreseeable
future.
Knight Frank ranked second in
the rating, as regards the warehousing
segment – 51,500 sqm and 5 deals.
ASTERA with its 29,400 sqm of brokered
space (10 deals) closes the trio of leaders
in this segment.
Overall the nine brokerage companies
participating in our rating leased
or sold 236,377 sqm (45 deals) of warehouse
space last year. In 2010 this
parameter stood at 178,562 sqm
(74 deals). Therefore industrial real
estate is the only segment that demonstrated
a remarkable growth in the volume
of transactions last year.
Natalia Kireeva,
Senior Analyst at Maris in
association with CB Richard
Ellis:
– Stagnation on the industrial
real estate market is over. By the
end of the first half year, thanks
to the stably high demand and
contraction of the vacancies as
well as the lack of new projects
we saw the first appreciation of
rental rates after the crisis. The
growth in the Class A storage
facilities amounted to 4–5 %
while in B class it reached nearly
10 %. In addition, the owners
seldom offered any discounts
to small tenants. On the whole,
however, the developers of
warehouse complexes took
a more loyal position towards
the tenant during the negotiation
of commercial terms after
the crisis. While prior to the crisis
the owners played a tough
game, now they are much
more flexible. The relevant
asked rental rates for Class
A warehousing complexes at
year’s end ranged from 2,800 to
3,500 rubles/sqm/year while
in Class B they ranged from
2,400 to 3,000 rubles/sqm/
year. Normally the rates do
not include VAT and operating
expenses.
25

26
В фокусе:
Текст: Халмурат Касимов
............................
Фото: архив CRE
Викинг Банк
инвестирует
более 33 млн евро
в реновацию
филиала гостиницы
«Октябрьская» на
Лиговском проспекте
в центре Санкт-
Петербурга.
Сегодня гостиничный комплекс
«Октябрьская» состоит
из четырех корпусов совокупной
площадью 48,5 тыс. кв. м
и занимает без малого два гектара
земли по разные стороны Площади
Восстания, напротив Московского
вокзала. В основном флигеле,
выходящем фасадами на Лиговский
проспект, работает четырехзвездочная
гостиница на 373 номера.
В примыкающем к нему корпусе
(здание с надписью «Город-герой
Ленинград») обустроен бизнесцентр.
В угловом доме 41/83 – отель
уровня «три звезды» на 111 номеров,
а соседнее здание (Лиговский
проспект, 43–45) приспособлено
под офисные цели.
Уже началось поэтапное обновление
номеров в угловом здании 41/83,
а чуть позже стартует комплексная
реконструкция дома 43–45 под
офисно-торговый комплекс. На
сегодняшний день полностью закон-
Отель для двоих
чен ремонт фасада и организована
художественная подсветка основного
корпуса на Лиговском, 10.
Новая веха
Новейшая история отеля началась
в середине 1990-х, когда постановлением
мэра Анатолия Собчака
гостиницу включили в список приватизируемых
объектов. Одним из
первых активом заинтересовался
Викинг Банк. Он начал вкладываться
в реновацию «Октябрьской», выделяя
деньги на обновление и переоснащение,
ремонт фасадов, строительство
котельной и пр. Началась постепенная
трансформация типовой советской
гостиницы (со всеми ее достоинствами
и недостатками) в современный
гостиничный комплекс. По
словам первого заместителя председателя
правления Викинг Банка
Александра Заозерского, в период
с 1996 по 2003 годы в реконструкцию
отеля было вложено $ 20–25 млн.
«Это было инвестиционное финансирование»,
– пояснил он.
Весной 2005-го на торгах Фонда
имущества было продано 60 %
акций, принадлежавших городу. За
лот боролись 14 компаний, и при
начальной стоимости в 312 млн
рублей актив достался, как тогда
все говорили, за беспрецедентно
высокую цену в 1,383 млрд рублей
(порядка $50 млн) Викинг Банку. Эта
покупка стала самой крупной приватизационной
сделкой того периода.
Большинство экспертов тогда
считали, что покупатель переплатил
и окупаемость вложений вызывает
серьезные сомнения. Но, как показала
практика, затраты вернулись сторицей.
По данным г-на Заозерского,
за шесть лет (с 2005 по 2011 годы)
вложения уже окупились трижды.
На определенном этапе у администрации
отеля и инвестора были
планы по реконструкции корпуса,
выходящего фасадом на Площадь
Восстания, под пятизвездочный
отель с последующей передачей его
в управление международному оператору.
Но поскольку часть помещений
в этом корпусе (где работали точки
общественного питания) принадлежала
другому собственнику – ООО «На
Знаменской», осуществить задуманное
не удалось. «Это был бы эффективный
проект. Переговоры о выкупе
помещений велись неоднократно, но
соглашение не было достигнуто», –
говорит Александр Заозерский.
Инвестор оказался в сложном
положении, так как гостиница осталась
без ресторана. Но постепенно
был решен и этот вопрос. К тому же
в условиях жесткой конкуренции
акционеры банка посчитали нецелесообразным
использовать все здания
под гостиничные функции, поскольку
в ближайшем окружении работали
«Новотель», «Коринтия Невский
Палас», «Рэдиссон», близились
к завершению проекты Crowne Plaza,
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
«Парк Инн», «Ибис», закладывались
новые объекты. Поэтому два здания
«Октябрьской» были переориентированы
под офисы, а в основном корпусе
на Лиговском проспекте началась
масштабная реконструкция. До кризиса
были отремонтированы фасады
и номера, установлены современные
лифты, обустроены пять конференцзалов,
два ресторана и салон красоты.
В 2008 году Федеральное агентство по
туризму официально сертифицировало
«Октябрьскую» как отель «четыре звезды».
По словам генерального директора
гостиницы Владимира Иванова, это
единственный случай в России, когда
в результате постепенной (без закрытия)
реконструкции была повышена
категория объекта. Кстати, г-н Иванов
уже 20 лет руководит гостиницей и считается
одним из опытнейших отельеров.
По итогам 2010-го среднегодовая
загрузка отеля была на уровне 55 %, за
прошлый год этот показатель вырос до
65 %. Актуальная цена одноместного
номера – 4,7 тыс. рублей. Чуть выше
заполняемость филиала гостиницы
(Лиговский пр., 41/83), хотя он позиционируется
как трехзвездочный.
Бизнес-центры тоже стабильно генерируют
доход. В здании, выходящем
фасадом на площадь, небольшие помещения
(25–30 кв. м) сдаются в аренду
по цене 1–1,1 тыс. рублей за «квадрат».
Объект не классифицирован, так как не
реконструировался под бизнес-центр
и не имеет своей парковки. Клерки
могут воспользоваться общественной
или платной стоянкой на площади. По
итогам ушедшего года бизнес-центр
| Тема номера |
| В фокусе |
| Обзор рынка |
был загружен на 80 %. А в здании
на Лиговском пр., 43–45 и вовсе нет
вакантных площадей. По словам г-на
Заозерского, иногда на офисы в этом
доме формируются листы ожидания.
Площади сдаются по 950 рублей/кв. м
в месяц.
В поисках эффективной
функции
Ближайшие планы инвестора связаны
с так называемым филиалом
гостиницы – двумя примыкающими
друг к другу зданиями напротив
Московского вокзала, на углу Невского
и Лиговского проспектов. Оба здания
находятся под охраной КГИОП.
В доме по Лиговскому, 41/83 общей
площадью чуть более 6,5 тыс. кв. м
уже началась поэтапная реновация.
К обустройству интерьеров отеля
привлечено шведское архитектурное
бюро Lundwall Architects. По словам
Владимира Иванова, к маю следующего
года будет обновлена примерно
треть номеров, к осени отремонтируют
еще столько же, остальное – к новому
сезону 2013-го. Затраты оцениваются
в 3 млн евро.
В конце прошлого года на первом
этаже открылась кафе-кондитерская
с французской кухней Du Nord. Она
предназначена как для постояльцев
отеля, так и для уличных клиентов.
Переоборудование точки общепита
обошлось в 550 тыс. евро.
С судьбой соседнего дома
(Лиговский пр., 43–45) акционеры
банка до конца не определились,
«идет отработка концепции». Пока
площади сдаются под офисы. «Здание
старое, без капремонта, и если его не
реконструировать, то через несколько
лет оно начнет разваливаться. Его
небольшой размер и градостроительные
ограничения не позволяют организовать
здесь современный торговый
комплекс», – поясняет Александр
Заозерский. Собственник намерен
реконструировать здание под многофункциональный
комплекс, увеличив
площади с нынешних 7,5 тыс. до
30 тыс. кв. м. По предварительным
оценкам, первые несколько этажей
будут отданы под торговлю, выше
будет деловая часть. Дополнительные
площади инвестор намерен получить
за счет дворового пространства, где
находится бывшая котельная, а также
офисное здание, принадлежащее другому
собственнику. Сейчас ведутся
переговоры о покупке этих объектов.
Затраты на реализацию такого варианта
многофункционального комплекса
могут составить до 30 млн евро, окупаемость
вложений – 11–12 лет.
Мнения экспертов о наиболее
эффективных функциях объекта
в целом совпадают. «Сердце города,
центральная площадь, главная
магистраль, основной и самый
загруженный железнодорожный
вокзал, несколько станций метро,
крупная концертная площадка
(БКЗ “Октябрьский“) – такое местоположение
и окружение позволяют
развивать все виды коммерческой
недвижимости. Но современный торговый
комплекс здесь невозможен
без масштабной реконструкции, а ее
Историческая справка
«Октябрьская» – одна из старейших гостиниц города, в декабре прошлого года ей исполнилось
160 лет. Появление этой гостиницы связано со строительством железной дороги между Санкт-
Петербургом и Москвой. Указ о ее возведении в этом месте подписал сам император Николай I.
Гостиница построена в 1851 году по проекту архитектора Александра Гемилиана, тогда она
называлась «Знаменская» (от находившейся рядом одноименной церкви). В четырехэтажном
здании на 100 номеров были обустроены столовая, бильярдная, небольшой зимний сад,
а также огромный, в два света, зал для концертов и танцев. На первом этаже размещались
торговые заведения.
За свою историю отель несколько раз менял название: «Знаменская», «Северная», «Большая
Северная гостиница», «Октябрьская». Менялись владельцы, неоднократно перекраивалось
и само строение. В конце XIX века по проекту известного зодчего Александра Хренова здание
было надстроено двумя этажами и куполом. Номера были оборудованы по последнему слову
техники, обставлены новой мебелью, украшены зеркалами и коврами, повсюду блестела
бронза и позолота. Роскошно отделанный ресторан вмещал до 500 посетителей и был одним
из самых больших в Санкт-Петербурге.
После революции Знаменская площадь превратилась в Площадь Восстания, а отель передан
правлению Октябрьской железной дороги. В бывшем концертном зале проходили съезды
железнодорожников. Лишь в 1930-м гостиница вновь стала использоваться по прямому
назначению, но уже под названием «Октябрьская». Тогда же центральная часть фасада была
перестроена в стиле модного в те времена конструктивизма.
В 1960–1961 годах отель расширили за счет расселенного и перестроенного жилого дома по
Лиговскому проспекту, 10. К Олимпиаде-80 его реконструировали в очередной раз. Номерной
фонд отеля с его филиалом мог принимать одновременно около 2 тыс. постояльцев.
Александр Заозерский,
Викинг Банк / Alexander
Zaozersky, Viking Bank
СЕВЕРО-ЗАПАД
сдерживает охранный статус объекта.
Поэтому целесообразно в качестве
доминирующей оставить гостиничную
функцию с обновленным фондом,
добавив к ней офисные площади», –
считает директор по консалтингу
и оценке компании NAI Becar в Санкт-
Петербурге Игорь Лучков.
С ним во многом солидарна заместитель
директора департамента консалтинга
компании Colliers International St.
Petersburg Евгения Васильева: «Здание
небольшое, и если проводить реновацию,
то здесь наиболее востребованы
будут офисы и, возможно, апартаменты.
К торговле надо подходить с осторожностью,
так как рядом два гиганта –
“Галерея” и “Стокманн Невский Центр”.
Ритейл может быть востребован только
на первых двух-трех этажах. Надо четко
продумать и формат магазина, уместно
размещение универмага одного крупноформатного
ритейлера, объединяющего
несколько брендов. И даже в этом
случае риски довольно высоки, ибо
с открытием “Галереи” снизились обороты
стрит-ритейла даже на Невском
проспекте. Особенно важно решить
вопрос с парковкой». «Примеров удачного
совмещения торговой и офисной
функций немного. В этом случае, как
правило, успешно работают только первый
этаж и кафе/рестораны. Поэтому
я бы посоветовал увеличить офисную
функцию. При качественной концепции
и строительстве спрос на офисы
в этом месте будет достаточно высоким,
а для торговли разумнее ограничиться
помещениями стрит-ритейла. Такие
объекты ликвидны и будут приносить
больший доход с аренды, нежели
вторые–третьи этажи», – заключает
заместитель директора отдела стратегического
консалтинга компании Jones
Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей
Косарев.
27

28
Case Study:
Hotel for Two
Viking Bank is going to invest more than 33 million euro in
the renovation of Oktyabrskaya Hotel Branch on Ligovsky Avenue in
central Petersburg.
Today the hospitality complex
Oktyabrskaya is comprised of four
buildings with the aggregate space
of 48,500 sq.m and takes almost two
hectares of land on different sides of
Vosstaniya Square opposite the Moscow
train station. The main wing with facades
overlooking Ligovsky Avenue houses
a 373-room four-star hotel. The adjacent
building (with the inscription “Hero City
Leningrad”) quarters a business center.
The corner house 41/83 accommodates a
three-star 111-room hotel and the neighboring
building (43–45 Ligovsky Avenue)
houses office units.
Stepwise refurbishment of the rooms in
the corner building 41/83 has already
begun; some time later integrated
rebuilding of house 43–45 into an officeretail
complex will start. As of today, the
facade repair has been fully completed
and architectural lighting of the main
block on 10 Ligovsky has been set up.
New milestone
The hotel’s newest history began in mid
nineties of the last century, when Mayor
Anatoly Sobchak decreed to include
the hotel in the list of properties subject
to privatization. Viking Bank was among
the first to take interest in this asset.
The Bank started investing in the renovation
of Oktyabrskaya, allocating money
for retrofitting and refurbishment, repair
of the facades, construction of a boiler
house etc. A standard Soviet hotel (with
all its merits and demerits) entered
the process of gradual transformation
into a contemporary hospitality complex.
In the words of First Vice Chairman
of the Viking Bank Board, Alexander
Zaozersky, from 1996 to 2003 roughly
$ 20-25 million was invested in the hotel
reconstruction. “This was investment
financing,” he illumined.
In spring 2005, a 60-percent stake owned
by the city was sold. The lot was claimed
by 14 companies: with the trigger price
of 312 million rubles, the asset went to
Viking Bank that bid the unprecedentedly
high price of 1.383 billion rubles
(about $ 50 million). That purchase
became the biggest privatization deal of
that period. Most experts believed that
the buyer overpaid and the return on
investments could take an indefinitely
long time. Yet the practice showed that
the investments returned at a premium.
According to Mr Zaozersky, during six
years (from 2005 to 2011) the investments
have paid off thrice.
At a certain stage the hotel administration
and investor were cherishing plans
to revamp the building facing Vosstaniya
Square into a five-star hotel and to trust
it to an international hotelier for management.
Yet this plan failed because
some of the premises in that building
(housing catering outlets) belonged to
another owner – LLC Na Znamenskoy.
“This would have been an effective project,
– says Mr Zaozersky. – The investor
found himself in a difficult situation
because the hotel was left without a
restaurant. But gradually this issue was
settled too. In addition, under tough
competition the bank shareholders
thought it inexpedient to use all buildings
for hotel functions, given that in
the immediate surrounding such hotels
as Novotel, Corinthia Nevskij Palace and
Radisson were already operating, such
projects as Crowne Plaza, Park Inn and
Ibis were close to completion, and new
objects were in the pipeline. Therefore
two buildings of Oktyabrskaya were
rebuilt into offices and a large-scale
renovation commenced in the main
building on Ligovsky Avenue. Prior to
the crisis the facades and rooms had
been repaired, contemporary elevators
were installed; five conference halls
were fashioned along with two restaurants
and a beauty shop. In 2008 the
Federal Tourism Agency officially certified
Oktyabrskaya as a four-star hotel.
In the words of the hotel’s general manager
Vladimir Ivanov, this is the only
case in Russia, where gradual reconstruction
(without closure) has led to
property upgrading to a higher category.
Incidentally Mr Ivanov has been in
charge of the hotel for 20 years already
and is regarded as one of the most experienced
hoteliers. In 2010 the hotel’s
average occupancy was at the level of
55% while last year this parameter rose
to 65%, with a single room ADR at the
level of 4,700 rubles. The occupancy of
the hotel branch (41/83 Ligovsky Ave.) is
slightly higher, though it is positioned as
a three-star hotel. Business centers also
generate a stable return. In the building
facing the square small units (25–30
sqm) are let at the price of 1,000–1,100
rubles/sqm. The property is not graded,
since it was not rebuilt into a business
center and does not have its own parking
space. Clerks may use public or paid car
parks in the square. In the past year the
business centers’ load stood at 80 %. As
to the building on 43–45 Ligovsky, there
is no vacant space there whatsoever. In
the words of Mr Zaozersky, waiting lists
are sometimes formed for offices in this
house. Spaces are let at the rate of 950
rubles/sqm/month.
Looking for an effective function
The investor’s nearest plans are related
to the so-called hotel branch – two
adjacent buildings opposite the Moscow
train station at the corner of Nevsky and
Ligovsky avenues. Both buildings are
protected by KGIOP (heritage conservation
agency). Stepwise renovation has
already commenced in the 6,500-sqmodd
house at 41/83 Ligovsky Avenue.
The Swedish architectural bureau
Lundwall Architects was involved in
hotel interior design. In the words
of Vladimir Ivanov, roughly a third of
rooms will have been renewed by next
May; the same amount will have been
repaired by autumn, and the rest – by
the new season of 2013. The outlay is
estimated at 3 million euro. The confectionery
cafe Du Nord with the French
cuisine opened on the ground floor at
the end of last year. The cafe will serve
both the hotel guests and casual street
walkers. Retrofitting of the catering
outlet called for 550,000 euro.
The bank shareholders have not yet
decided on the destiny of the neighboring
building (43–45 Ligovsky). To date
the spaces have been let as offices. “This
is an old building that has not undergone
a major overhaul and unless it is renovated
it will start crumbling in several
years from now. Its small size and townplanning
limitations disable a shopping
mall from being arranged here,” explains
Zaozersky. The owner has the intention
to revamp this building into a mixeduse
facility increasing the current space
from 7,500 sqm to 30,000 sqm. According
to preliminary estimations, several lower
floors will be redesigned for the retail
function while the upper floors will
house the office function. The investor
plans to expand the usable space at the
expense of the yard where there is a former
boiler house and one more office
building belonging to another landlord.
Negotiations are now under way about
the purchase of these facilities. The out-
Text: Khalmurat Kasimov
...........................
Photo: CRE archive
lay on the MFC development may come to
30 million euro and the payback period –
to 11–12 years.
Experts generally agree as regards
the most effective functions of the property
at large. “The heart of the city, central
square, key thoroughfare, the main
and busiest train station, several nearby
metro stops, a large concert venue (BCH
Oktyabrsky) – such whereabouts and
surroundings favor all types of commercial
real estate. But a modern shopping
complex is impossible here without
large-scale redevelopment that is inhibited
by the heritage conservation status
of this property. Therefore it would be
expedient to leave the hotel function
with a renewed stock as the dominant
one and add some office space,” believes
Igor Luchkov, Consulting and Appraisal
Director, NAI Becar.
His opinion is basically shared
by Deputy Director of Consulting
at Colliers International SPb, Evgeniya
Vasilyeva, “This is a small building
and if renovation is carried out office
space and probably apartments will be
in highest demand here. Retail should
be approached with caution, since
there are such retail giants as Galeria
and Stockmann Nevsky Center in
the immediate surrounding. Retail can
be in demand only at two lower floors.
The shop format should be thought
through very carefully. A department
store of one big-format retailer functioning
as an umbrella for several
brands would be pertinent. But even
in this case the risks are rather high,
for even on Nevsky the street retail
turnover went down after the inauguration
of Galeria. The parking issue is to
be settled in the first place.” “There
are very few examples of successful
amalgamation of the retail and office
functions. Under this arrangement only
the ground floor and cafes/restaurants
function successfully. Therefore my
advice is to stake on the office function.
Provided quality conceptual development
and construction, demand for
offices in this place will be rather high;
as for retail, it would be wiser to stake
only on street retail premises. Such
properties are liquid and will generate
a larger rental income than the secondthird
floors,” concludes Deputy Director
of Strategic Consulting, Jones Lang
LaSalle SPB, Andrei Kosarev.
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
| Cover Story |
| Case Study |
| Market Report | NORTHWEST
29

Текст: Татьяна Елекоева
...........................
Фото: архив CRE
32
Обзор рынка:
Фитнес-экономика
Рынок фитнес-услуг активно развивался в Санкт-
Петербурге последние лет десять, в результате чего в городе
появилось 12 сетей и несколько сотен одиночных игроков.
Казалось бы, все хорошо… Однако в 2011 году некоторые
сетевые операторы столкнулись с серьезными финансовыми
проблемами, в связи с чем участники рынка заговорили о кризисе
в отрасли.
Действительно, в течение прошлого
года несколько крупных
игроков вынуждены были
закрыть свои клубы. Так, в канун
Нового года из-за задолженности
перед владельцами делового комплекса
на ул. Тельмана закрылся
фитнес-центр New Age Fitnes, по той
же причине лишился помещения
на пр. Бакунина центр «Галактика»,
с фитнес-клубом «Матрица» судится
КУГИ. Чуть раньше, но тоже
в 2011 году, прекратили свое существование
два клуба одного из ключевых
игроков рынка – сети «Планета
Фитнес». Был закрыт также фитнесзал
сети «ФизКульт» в торговом комплексе
«Светлановский», а владелец
«Альфа-Групп» Михаил Фридман
объявил о намерении избавиться от
30 %-й доли в Russian Fitness Group,
управляющей спортивными клубами
«ФизКульт» и World Class.
От комментариев по поводу случившегося
сами операторы воздерживаются.
Только в «Планете Фитнес»
косвенно подтвердили факт существования
определенных проблем: нежелание
руководства отвечать на вопросы
директор по продажам и маркетингу
сети в Санкт-Петербурге Маргарита
Кесарева объяснила тем, что в компании
сейчас происходят глобальные
изменения и любые высказывания
могут навредить фирме.
В сложившейся ситуации помогли
разобраться сторонние эксперты.
Они рассказали, что рынок
сейчас переживает не лучшие
времена. Сказались последствия
кризиса: рентабельность проектов
упала, очень тяжело стало входить
в бизнес. На этом фоне выдерживать
конкуренцию для большинства
участников рынка стало совсем не
просто. Особенно если учесть, что
после кризиса она сильно обострилась.
Устранение демпингом
В течение всего 2011 года на рынок
выходили новые сети. Например,
First Family Fitness в марте открыла
свой первый клуб в бизнес-центре
«Фернан Леже» на Кондратьевском пр.,
«ЕвроФитнес» появился на пр. Науки,
тремя новыми клубами пополнилась
сеть Sculptors. Продолжилось расширение
крупнейшей петербургской сети
SportLife. Ее клубы открылись в составе
двух новых торгово-развлекательных
комплексов холдинга «Адамант» –
«Балканский» и «ЛиговЪ».
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
Но наибольший прирост за год
показала сеть Fitness House. Некоторые
участники рынка убеждены, что именно
веерное открытие клубов этой
сети, которая появилась в Петербурге
в 2007 году, спровоцировало кризис
в сфере фитнес-услуг, по крайней мере
в среднем сегменте. «Я думаю, что
компания Fitness House сделала свое
дело, – поясняет руководитель отдела
продаж фитнес-центра «Евроспорт»
Елена Исаева. – Это очень сильный
игрок, хотя поначалу его серьезно
не воспринимали. Но с первых дней
существования на рынке они начали
нещадно демпинговать, и это не могло
не отразиться на остальных операторах.
Выжить другим клубам, которые
расположены по соседству, особенно
если они находятся с ними в одном сегменте,
очень сложно».
Госпожа Исаева уверена, что
в прошлом году «Планета Фитнес»
потеряла два клуба именно потому,
что ее деятельность напрямую перекликалась
с Fitness House. Обе сети
делают ставку на мидл-класс, стараются
предоставить максимально
широкий набор услуг и предпочитают
арендовать залы большой площади.
Однако глава компании «Evolution –
спортивный консалтинг» Тимур
Беставишвили отмечает, что не только
у «Планеты Фитнес» схожая с Fitness
| В фокусе |
| Обзор рынка |
| Мысли вслух |
House концепция. Практически все
клубы в Санкт-Петербурге идентичны.
Именно в этом и состоит корень проблемы.
«У нас сейчас довольно много
фитнес-заведений в мидл-сегменте
(при всей условности сегментирования
в России). Они отчаянно конкурируют
между собой, деля клиентскую
массу людей, которые и так занимаются
в фитнес-клубах. Очевидно, что
городу больше таких клубов не нужно,
но несмотря на это одинаковые
клубы, которые различаются только
названиями, продолжают строиться.
В результате большая часть фитнесоператоров
в Петербурге годами
балансирует на грани рентабельности»,
– констатирует он.
Еще одна особенность петербургского
рынка, которая также не способствует
его гармоничному развитию
и увеличению доходности объектов,
– это локальная насыщенность.
По словам заместителя руководителя
отдела стратегического консалтинга
компании Knight Frank St. Petersburg
Михаила Гущина, большая часть
фитнес-центров сконцентрирована
на севере города. При этом в южных
районах и в центральной части Санкт-
Петербурга спрос на фитнес существенно
превышает предложение.
Однако спрос этот, похоже, чисто
гипотетический. Фитнес-услугами
по-прежнему пользуется мизерная
часть горожан. По оценкам компании
«Evolution – спортивный консалтинг»,
в Петербурге регулярно занимаются
спортом не более 2,8 % населения, в то
время как в Лондоне фитнес-клубы
посещают 20 % жителей, в Барселоне –
35 %, а в Берлине – почти 60 %.
Основная причина – высокая
стоимость клубной карты. В секторе
премиум-класса стоимость занятий
составляет от 50 тыс. до 120 тыс.
рублей в год. Клубы средней ценовой
категории предлагают годовые
абонементы существенно дешевле
– примерно за 15–30 тыс. рублей.
СЕВЕРО-ЗАПАД
Однако и такую сумму единовременно
заплатить готов далеко не каждый,
учитывая, что, по данным Петростата,
средняя заработная плата в Санкт-
Петербурге в 2011 году составила
Эксперты убеждены, что кризис на рынке фитнес-услуг можно
преодолеть только одним путем – отказаться от тиражирования одних и
тех же форматов и начать внедрять новые.
29 642 рублей. (Для сравнения: средняя
стоимость годовой карты в США
составляет $ 300). Снижать стоимость
(да и то в незначительной степени)
могут только сетевые операторы или
игроки, имеющие некий параллельный
бизнес. «Сетям в этом смысле
легче, – объясняет Елена Исаева. –
Если в одном фитнес-центре не
выполняется бюджет, он перекрывается
другим клубом. А одиночные
игроки обязательно должны держать
стоимость абонементов на определенном
уровне, ниже которого опускаться
нельзя».
Необходимость соблюдать жесткую
ценовую политику объясняется
высокими арендными ставками,
которые устанавливают арендодатели.
«Наш клуб, например, нахо-
33

34
Обзор рынка:
дится в Невском районе, у метро
“Елизаровская”. То есть практически
в промышленной зоне. Несмотря
на это аренда зала обходится нам
в 450 тыс. рублей в месяц. А есть
Бренд / Brand Общее
количество
объектов /
Total outlets
«Тонус-клуб» /
Tonus Club
World Class
ALEX Fitness
«Планета Фитнес» /
Planeta Fitness
«Империя Фитнеса» /
Imperia Fitnesa
клубы, которые ежемесячно платят и
700–900 тыс. рублей», – рассказывает
она. При этом речь идет о фитнесзалах
для одиночных операторов
площадью от 600 до 1,5 тыс. кв. м.
Сетевых игроков, по словам директора
по развитию компании ASTERA
в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Людмилы Ревы, интересуют помещения
от 1,5 тыс. до 5 тыс. «квадратов»,
Сетевые фитнес-центры, представленные на рынке Санкт-Петербурга (Источник: CRE) /
Chain Fitness Centers Represented on St. Petersburg Market (Source: CRE)
Количество
объектов
в Петербурге /
Number of outlets
in St. Petersburg
83 3
38 3
33 12
28 7
24 2
Другие регионы присутствия /
Other regions of presence
Москва, Абакан, Архангельск, Благовещенск, Великий Новгород, Владимир, Волжский, Вологда, Воронеж, Екатеринбург,
Первоуральск, Ессентуки, Иркутск, Ангарск, Калининград, Калуга, Кемерово, Новокузнецк, Киров, Красноярск,
Набережные Челны, Нижний Новгород, Новороссийск, Новосибирск, Бердск, Ноябрьск, Обнинск, Омск, Оренбург,
Пермь, Петропавловск-Камчатский, Пятигорск, Ростов-на-Дону, Самара, Ставрополь, Сургут, Ульяновск, Уфа, Хабаровск,
Ханты-Мансийск, Челябинск, Миасс, Магнитогорск, Чита, Якутск / Moscow, Abakan, Archangelsk, Blagoveshchensk, Velikiy
Novgorod, Vladimir, Volzhsky, Vologda, Voronezh, Yekaterinburg, Pervouralsk, Essentuki, Irkutsk, Angarsk, Kaliningrad, Kaluga,
Kemerovo, Novokuznetsk, Kirov, Krasnoyarsk, Naberezhnye Chelny, Nizhny Novgorod, Novorossiysk, Novosibirsk, Berdsk,
Noyabrsk, Obninsk, Omsk, Orenburg, Perm, Petropavlovsk-Kamchatski, Pyatigorsk, Rostov-on-Don, Samara, Stavropol, Surgut,
Ulyanovsk, Ufa, Chelyabinsk, Khabarovsk, Khanty-Mansiysk, Miass, Magnitogorsk, Chita, Yakutsk
Москва, Самара, Уфа, Астана, Алматы, Ростов-на-Дону, Саратов, Хабаровск, Жуковский, Владимир, Нижний
Новгород, Иваново, Владивосток, Южно-Сахалинск / Moscow, Samara, Ufa, Astana, Almaty, Rostov-on-Don, Saratov,
Khabarovsk, Zhukovsky, Vladimir, Nizhny Novgorod, Ivanovo, Vladivostok, Yuzhno-Sakhalinsk
Москва, Воронеж, Краснодар, Пермь, Ростов-на-Дону, Саратов, Тольятти, Казань, Новосибирск, Уфа, Череповец /
Moscow, Voronezh, Krasnodar, Perm, Rostov-on-Don, Saratov, Togliatti, Kazan, Novosibirsk, Ufa, Cherepovets
Москва, Белгород, Казань, Минск, Самара, Стокгольм /
Moscow, Belgorod, Kazan, Minsk, Samara, Stockholm
Москва, Тюмень, Екатеринбург /
Moscow, Tyumen, Yekaterinburg
поэтому они платят еще больше.
«В среднем диапазон ставок на помещения
под фитнес-центры в Санкт-
Петербурге составляет от $ 180–400/
кв. м в год», – уточняет заместитель
директора департамента консалтинга
компании Colliers International
St. Petersburg Евгения Васильева.
Бизнес без клиентов
«Заметная прибыль начинается тогда,
когда на один квадратный метр площади
приходится примерно 1,5 человека,
которые оплачивают основные услуги
в течение года. Условно говоря, если
у вас клуб площадью 1 тыс. кв. м, то вас
ежегодно должны посещать не менее
1,5 тыс. клиентов, оплачивающих
ежегодное членство», – рассказывает
г-н Беставишвили. «Свыше 20 % рентабельности
получают клубы с наполняемостью
более одного человека на
1 кв. м», – подтверждает заместитель
директора отдела стратегического консалтинга
компании Jones Lang LaSalle
в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Если следовать этой формуле, то кризис
на рынке фитнес-услуг абсолютно
объясним. Сегодня в фитнес-клубах
города занимаются не более 160 тыс.
человек, которым требуется около
106,6 тыс. кв. м площадей. Между тем,
по разным оценкам, в городе в настоящий
момент насчитывается от 370 до
400 клубов. Больше половины из них
Стандартная
занимаемая
площадь, кв. м /
Standard floor
space, sqm
Нет данных / n/d
750–6800
1200–2000
1560–5300
Fitness House 22 22 Нет / None 2000–3000
SportLife 13 13 Нет / None 450–3000
«ФизКульт» / PhyzCult 12 2 Москва, Саратов, Энгельс, Ростов-на-Дону, Королев / Moscow, Saratov, Engels, Rostov-on-Don, Korolev 850–6200
Fitness Group 5 5 Нет / None 800–1400
Olymp 4 4 Нет / None 2000–8000
«Лидер» / Lider 3 3 Нет / None Нет данных / N/d
Fitness Family 2 2 Нет / None 5000
660–1200
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
относят себя к категории премиум-
и мидл-класса и имеют залы от 1 тыс.
до 5 тыс. кв. м. Простейший расчет
показывает, что если даже брать минимальную
площадь, которую занимает
средний фитнес-центр в Петербурге,
т. е. 1 тыс. кв. м, то сейчас клубов по
меньшей мере в два раза больше, чем
требуется.
У самих владельцев фитнесцентров
не существует никаких иллюзий
относительно реального положения
дел. «Петербургский рынок
насыщен фитнес-центрами даже
больше, чем московский», – утверждает
владелец федеральной сети
фитнес-клубов бизнес- и премиумклассов
«Икс-Фит» Игорь Лукашов.
Тем не менее в 2012 году компания
намерена открыть в северной столице
свой второй фитнес-клуб (первый
работает здесь с 2007 года).
Анонсирование новых проектов
продолжают и другие операторы.
Два новых клуба к уже 20 имеющимся
намерена добавить сеть Fitness House,
еще два фитнес-центра откроет новый
оператор «ЕвроФитнес», спорткомплекс
для сети ALEX fitness площадью
9 тыс. кв. м строится в Кудрово.
О планах одиночных игроков, доля
которых на рынке составляет 70–80 %,
ничего не известно. Однако эксперты
считают, что в ближайшее время их
количество вряд ли существенно возрастет.
«Одиночному оператору открыть
клуб с нуля сегодня очень сложно, – уверен
директор по фитнесу фитнес-центра
«Евроспорт» Сергей Константинов. –
Сейчас те, кто хочет организовать свой
клуб, предпочитают выкупить старый
и просто более качественно его оснастить».
По его словам, открытие зала
площадью примерно 1,3–1,5 тыс. кв. м
в мидл-сегменте обойдется в 5–7 млн
рублей. Оснащение тренажерами –
| В фокусе |
| Обзор рынка |
| Мысли вслух |
самая затратная часть в фитнес-клубе –
входит в эту стоимость.
Но, в любом случае, развивать
отдельно спортивную функцию более
рискованно, поэтому наиболее разумные
операторы предпочитают встраивать
ее в торгово-развлекательные
центры. Собственники торговых объектов
также заинтересованы в подобном
сотрудничестве, поскольку
фитнес-центр может стать «якорем»
для комплекса. «Данный тип арендаторов
представлен в каждом третьем
качественном торговом центре Санкт-
Петербурга, суммарная площадь
таких объектов составляет около 20 %
от всего объема площадей, отданных
под формат развлечений. Причем
речь идет как о небольших спортивных
клубах с несколькими залами, так
и о крупных якорных арендаторах как,
например, фитнес-клуб World Class
в торгово-развлекательном комплексе
«Атлантик Сити» на ул. Савушкина.
Однако большой объем развлекательной
составляющей и наличие
конкурентов в окружении делают
нецелесообразным его размещение
здесь, как для собственника проекта,
так и для самого арендатора», –
предостерегает руководитель отдела
исследований компании Jones Lang
LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника
Лежнева.
По заявкам клиентов
Эксперты убеждены, что кризис на
рынке фитнес-услуг можно преодолеть
только одним путем – отказаться
от тиражирования одних и тех же
форматов и начать внедрять новые.
По мнению Тимура Беставишвили,
в Санкт-Петербурге не хватает приемлемых
по качеству комфортабельных
женских клубов, а также небольших
клубов формата «у дома». Проблема
трафика и нехватки времени становится
все более серьезной, поэтому территориальное
расположение фитнесцентра
имеет огромное значение.
Господин Беставишвили уверен, что
если у потребителя есть возможность
посещать клуб, который находится
в шаговой доступности, пусть и со
скромным набором основных услуг,
он скорее выберет именно его, чем
клуб с более разнообразным пакетом
предложений, до которого ему будет
нужно добираться 40–50 минут.
В 2010 году «Планета Фитнес»
заявляла о намерении открыть сеть
клубов шаговой доступности в жилых
и офисных комплексах под брендом
«Фитнес Точка ру». Прошло почти
два года, однако дело дальше одного
зала на пр. Науки так и не пошло.
Впрочем, в этом году фитнес-центры
появятся в трех новых жилых комплексах
в центре Санкт-Петербурга.
Например, фитнес-клуб будет открыт
в третьем корпусе премиального
жилого комплекса «Парадный квартал»,
в «Резиденции на Суворовском»
и на территории «Дома у моря» на
наб. Мартынова.
Между тем процент желающих
заняться спортом от появления этих
фитнес-клубов не станет выше. Все
премьеры расположены в элитных
кварталах, соответственно, спортивные
центры в них будут относиться
к премиум-сегменту. А это значит, что
жильцы этих домов, занимавшиеся
в других люксовых фитнес-центрах,
просто поменяют зал. Из-за этого еще
больше просядет премиум-сегмент
и усугубится кризис на рынке.
Эксперты считают, что настало
время делать ставку на клубы шаговой
доступности в эконом-сегменте.
«В финансовом отношении этот бизнес
намного более интересный, чем
СЕВЕРО-ЗАПАД
Елена Исаева, «Евроспорт» /
Elena Isaeva, Eurosport fitness
center
те же самые премиум-клубы», – убежден
Тимур Беставишвили. Так же как,
например, продуктовые дискаунтеры
«ДИКСИ», которые есть практически
в каждом квартале, являются более
прибыльными, чем магазины, торгующие
элитными продуктами питания,
так и недорогой клуб площадью 250–
500 кв. м принесет больше дохода,
чем полупустые залы дорогих клубов.
«Для того чтобы фитнес-клуб приносил
прибыль, а не просто функционировал,
нужно понимать, что это обычное
коммерческое предприятие, продающее
услуги, а не место, где тренируют
спортсменов и готовят чемпионов.
Его жизнеспособность определяется
только прибыльностью, и
ориентироваться надо не на собственный
вкус, а на потребности
реальных клиентов», – резюмирует
он.
35

Market Report:
Fitness Economics
The market of fitness services has seen a rapid development
in St. Petersburg during a recent decade; as a result the city now
has 12 fitness chains and several hundred self-contained players
in this segment. Everything seems fine but in 2011 some chain
operators faced serious financial problems and there were talks
about crisis in this sector.
Indeed a number of large players
had to close down their clubs
last year. Thus the fitness center
New Age Fitness was closed on
Telman Street because of its debt to
the owners of the business complex
on Telman Street. For the same reason
the Galaktika center lost its premises
on Bakunin prospekt and Matrix is now
at law with KUGI. Earlier in 2011 two
clubs of the key market player, the
Planeta Fitness chain, wound up their
business. A gym of the PhyzCult chain
was closed in the shopping complex
Svetlanovsky, while the Alfa Group
owner Mikhail Friedman announced his
intention to shed a 30-percent stake
in Russian Fitness Group managing
PhyzCult and World Class sport clubs.
The operators themselves abstain
from comments. Only the management
of Planeta Fitness indirectly confirmed
the existence of certain problems:
the chain’s sales and marketing director
in Saint Petersburg, Margarita
Kesareva, explained the management’s
unwillingness to answer questions by
36
the fact that large-scale changes were
under way at the company and any
public statements may cause harm.
Independent experts helped understand
the current situation. They said
the market was going through hard
times. The aftermaths of the crisis
are taking their toll: the profitability
of projects has fallen and it’s very
difficult to chip in a business. Under
these conditions most market participants
found it a real challenge to
stand competition that has stiffened
in the wake of the recession.
Dumping as a weapon
New chains were entering the market
throughout 2011. For instance, First
Family Fitness opened its first club in
Fernand Leger BC on Kondratyevsky
prospekt, a Eurofitness emerged on
Nauka prospekt, while Sculptors opened
three new clubs. The largest Petersburg
chain Sport Life continued its expansion,
having delivered a couple of new
clubs in Adamant’s two new shopping
malls: Balkansky and LigovЪ.
Yet Fitness House demonstrated
the fastest growth rates. Several market
participants are convinced that it is
rotating opening of this chain’s clubs in
Saint Petersburg starting from 2007 that
provoked a crisis in the sphere of fitness
services – at least in the mid-price segment.
“I believe Fitness House did its
part, – illumines Elena Isaeva, head of
the sales department at the Eurosport
fitness center. – This is a very strong
player, though initially it was not taken
seriously. But from the very first days on
the market they have pursued a hammer
and tongs dumping policy and this
could not but impact upon the rest of
operators. It is very difficult for other
clubs in the same segment to survive,
especially if they are located in close
proximity.”
Ms Isaeva is certain that last year
Planeta Fitness lost two clubs exactly
because Fitness House was playing
a tough game. Both chains stake
on the middle class, try to provide
the widest possible set of services, and
prefer to lease large rooms. However
Text: Tatiana Elekoeva
.........................
Photo: CRE archive
the chief executive of Evolution –
Sports Consulting Timur Bestavishvili
points out that Planeta Fitness is not
the only chain whose concept is similar
to the one of Fitness House. Almost
all St. Petersburg’s clubs are identical
and this is the root of the problem.
“Now we have rather many fitness
outlets in the middle segment (for
all conventionality of segmenting in
Russia). They desperately compete
with each other sharing a multitude
of clients who use the services of fitness
clubs anyway. Evidently, the city
does not need any more clubs and yet
we see the opening of new absolutely
identical clubs which differ only in
names. As a result, most fitness operators
in St. Petersburg are balancing on
the brink of breakeven,” he states.
Another peculiar characteristic of
St. Petersburg market is local satiation
which does not contribute to its
harmonious development or a higher
yield of projects. In the words of
Mikhail Gushchin, deputy director
of strategic consulting department at
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
Knight Frank SPb, most fitness centers
are concentrated in the north of the
city while in the south and center of
Saint Petersburg demand for fitness
way exceeds supply.
However this demand seems to
be merely hypothetical, since fitness
services are still used by a miserable
part of city-dwellers. As estimated by
Evolution – Sports Consulting, less
than 2.8 % of the population goes in
for sports in Saint Petersburg on a regular
basis, whereas in London fitness
clubs are visited by 20 % of residents,
in Barcelona – by 35 % and in Berlin –
by almost 60%.
The main reason is high prices on
club cards. In the premium class segment
the annual club card costs from
50 to 120 thousand rubles. Mid-priced
clubs offer way lower prices: from 15 to
30 thousand rubles. But even this
amount can be paid by very few, given
that according to Petrostat the average
salary in Saint Petersburg in 2011 was
29,642 rubles (for comparison: the average
price of the annual card in the US
is $ 300).
Only chain operators or players running
some parallel business may afford
price reduction (and then very insignificant).
“This is easier for chains,”
explains Isaeva. “If one outlet does not
hit the planned target this can be recompensed
by another club, while singleclub
players have to keep up the cost of
yearly tickets at a certain level below
which they just cannot afford reducing
their prices.” The need to stick
to a tough pricing policy is dictated by
high rental rates set by landlords. “For
instance, our club is situated in Nevsky
district near to Elizarovskaya metro
stop – that is, actually in the industrial
zone. In spite of this fact, we have to
stump up 450,000 rubles/month as
the hall rent. Other clubs have to pay
700–900 thousand rubles per month,”
she recounts. This is talking about fitness
halls for single-club operators taking
up the area of 600–1,500 sqm.
In the words of Ludmila Reva,
development director of ASTERA allied
with BNP Paribas Real Estate, chain
players seek premises from 1,500 to
5,000 sqm and so they pay even larger
rents. “The average range of rates on
premises for Saint Petersburg’s fitness
centers is $ 180–400 per sqm per year,”
clears up Evgeniya Vasilyeva, deputy
director of the consulting department
at Colliers International SPb.
Business without clients
“Notable profit is gained only when
roughly 1.5 visitors fall on 1 sqm of space,
provided they pay for the main services
during the year. This means that if you
have a 1,000-sqm club you must have at
least 1,500 clients who pay for annual
| Case Study |
| Market Report |
| Outspoken Thoughts | NORTHWEST
membership,” counts Bestavishvili.
“Clubs having the occupancy of more
than 1 person per 1 sqm may count on
the profitability in excess of 20 %,” confirms
Andrei Kosarev, deputy director
of strategic consulting department at
Jones Lang LaSalle SPb. Following this
formula, the crisis on the market of fitness
services is absolutely explicable.
Today not more than 160,000 residents
go in for fitness in the city’s clubs and
they need about 106.6 thousand sqm
of floor space. Meanwhile, according
to various estimations, the city presently
has from 370 to 400 clubs. More
than half of them position themselves
in the premium and middle class segments
and have gyms with space varying
between 1,000 and 5,000 sqm. The simplest
calculation shows that even if we
proceed from the minimum space occupied
by an average fitness club in Saint
Petersburg (i.e. 1,000 sqm) the market
offers at least twice as many clubs than
is actually required.
The owners of fitness centers do not
cherish any illusions as to the real state
of things. “The Petersburg market is satiated
with fitness centers even more than
the Moscow one,” affirms Igor Lukashov,
the owner of X-Fit, a nationwide chain
of business and premium class fitness
clubs. Nevertheless in 2012 the company
is going to open its second fitness club
in the northern capital (the first one has
been operating here since 2007).
Other operators continue announcing
new projects. Fitness House is
going to add two new clubs to the 20 it
already runs, the new operator
Eurofitness plans to open two more fitness
centers, while in Kudrovo they are
building a 9,000-sqm sports complex
for the Alex Fitness chain.
Nothing is known about the plans of
single-club players whose market share
is 70–80 %. Yet experts believe that their
number will hardly increase in the time
to come. “It’s very difficult for a singleclub
operator to open a club from scratch
nowadays,” assures fitness director at
Eurosport Sergey Konstantinov. “Now
those who want to organize their club
prefer to buy out an old facility and simply
refit it.” In his words, the opening
of a 1.3–1.5-thousand-sqm gym in the
middle segment would call for 5–7 million
rubles of investments. Outfitting
a club with exercise machines, the most
costly part of a fitness club project, is
also included in this estimation.
At any rate self-contained development
of the sports function is riskier;
therefore the most sensible operators
prefer fitting it into shopping and recreation
centers. The owners of retail
properties are also interested in such
cooperation, since a fitness center
can be a good “anchor” for the entire
complex. “The given type of tenants
is represented in every third quality
shopping mall of Saint Petersburg.
The aggregate area of such facilities
nears 20 % of their total entertainment
space. The matter concerns both small
sports clubs with several rooms and
big anchor tenants, such as the World
Class fitness club in the Atlantic City
complex on Savushkin Street. However
large entertainment space and competitive
surroundings make its accommodation
here unadvisable both for
the project owner and for the tenant,”
cautions Veronika Lezhneva, Head of
Research and Analytics at JLL SPb.
On call-off basis
Experts are convinced that there is
only one way to overcome the crisis on
the market of fitness services: to give
up on the replication of the same formats
and to start introducing new ones.
In the opinion of Mr Bestavishvili, there
is a dearth of decent quality comfortable
women’s clubs in Saint Petersburg as well
as smaller clubs in the “convenience”
format. The problem of traffic congestion
and time deficit is getting ever more
acute and so whereabouts of a fitness
center is of tremendous importance. Mr
Bestavishvili is positive that if the con-
sumer is capable to visit a club within a
walking reach, even if with a limited set
of basic services, he or she would likely
prefer this one to a club with a more
diverse offer where it would take the client
40–50 minutes to get.
In 2010 Planeta Fitness declared
its intention to open a chain of convenience
clubs in residential and office
complexes under the “Fitness tochka
ru” brand. Almost two years have
passed but the matter did not go farther
than one hall on Nauka prospekt.
Nevertheless, this year fitness
centers will appear in three new residential
prime-location developments.
Thus a fitness club will be opened in
the third block of the premium-class
residential projects Paradny Kvartal,
Residence on Suvorovsky and Seaside
House on Martynov Embankment.
Тимур Беставишвили, «Evolution –
спортивный консалтинг» /
Timur Bestavishvili, Sports
Consulting
Meanwhile the percentage of
sports enthusiasts won’t increase only
because these new fitness clubs will
open their doors. All debutants
are accommodated in elite quarters;
hence the sports centers there will
belong to the premium segment, which
means that the dwellers of these apartment
buildings, currently exercising in
other luxury fitness centers, will simply
change their fitness outlet. This
will put more pressure on the premium
segment and the crisis will get aggravated
on the fitness market. Experts
believe that it’s time to stake on cor-
Today not more than 160,000 residents go in for fitness in the city's clubs
and they need about 106.6 thousand sqm of floor space. Meanwhile... the city
presently has from 370 to 400 clubs – at least twice more than is required
ner clubs within a walking reach in
the budget segment. “Financially, this
business is much more attractive than
premium clubs,” Bestavishvili is convinced.
Even as the grocery discounters
Dixy available almost in every residential
area are much more profitable
than stores trading in elite foods, an
inexpensive 250–500-sqm club will
bring a higher return than half-empty
halls of the luxury clubs. “For a fitness
club to bring profit, it should be understood
that this is a regular commercial
enterprise selling services, rather than
a place where great athletes and
champions are trained. Its viability
does not only depend on its profitability
and their owners should gear
towards the needs of real clients, rather
than their individual tastes,” he
resumes.
37

38
Обзор рынка:
KTI Барометр: профессионалы рынка
недвижимости подвели итоги 2011 года
Перспективы развития рынка коммерческой аренды
в Петербурге на ближайший год достаточно оптимистичны.
Увеличение количества вакантных площадей и, как следствие,
снижение арендных ставок – маловероятно.
Компания KTI Finland продолжает
изучать мнение профессионалов
рынка, проводя опрос KTI
Барометр Рынка Недвижимости Санкт-
Петербурга два раза в год. В декабре
2011-го в опросе приняли участие
35 экспертов, представляющих различные
сферы рынка недвижимости,
в том числе области инвестиций, девелопмента,
управления, консалтинга
и брокериджа. Респонденты поделились
своим мнением о развитии рынка
аренды и инвестиций в петербургскую
недвижимость. В ходе исследования
были проанализированы все сегменты
рынка коммерческой недвижимости,
а также сегмент жилой недвижимости
в аренду.
Во второй половине 2011 года
рынки аренды продолжили расти,
принимая во внимание изменения
как уровня вакантных площадей, так
и уровня ставок аренды. Рынок складов
начал восстанавливаться после
кризиса. 75 % респондентов отметили
сокращение количества вакантных
площадей в сегменте складской
недвижимости. Спрос на офисы
классов А и B повысился, согласно
мнению 70 % участников. Вопреки
весенним ожиданиям повышения
уровня вакантных площадей в сегменте
торговой недвижимости до
конца 2011 года, спрос арендаторов
на торговые площади также повысился.
Некоторое повышение арендных
ставок было отмечено участниками
опроса во всех сегментах рынка, за
исключением жилой недвижимости
в аренду, ставки в котором остались
на прежнем уровне.
Перспективы развития рынка
аренды в ближайшие шесть месяцев
достаточно оптимистичны.
Увеличение количества вакантных
площадей и, как следствие, снижение
арендных ставок – маловероятно.
Недостаток предложения
% %
100
100
80
60
40
20
0
Офисы, класс А
Изменение уровня вакантных площадей за прошедшие
6 месяцев / Change in vacancies for the past 6 months
Офисы, класс В
Офисы, класс С
Торговые центры
High Street Retail
Заметно повысился /
Notably increased
Незначительно повысился /
Insignificantly increased
Складская
недвижимость
Жилая
недвижимость
в аренду
качественных складов объясняет
прогнозы снижения уровня вакантных
площадей, а также роста арендных
ставок. Участники рынка ожидают
повышения арендных ставок
и в офисах А-класса. В отношении
остальных сегментов рынка коммерческой
недвижимости респонденты
разделились на две группы. Однако
следует отметить, что в основном
игроки ждут его роста или стабильного
развития.
Эксперты также поделились
мнением о ежемесячных затратах
компании-арендатора на аренду
помещения в Санкт-Петербурге. Доля
ответов по арендным ставкам в офисах
класса А превысила минимальную
отметку, необходимую для обоснованности
результатов, и составила 65 %.
Согласно мнению профессионалов,
общие затраты на аренду офиса класса
А площадью 100 кв. м (включая все
расходы, исключая НДС) варьируются
80
60
40
20
0
Офисы, класс А
Остался на прежнем уровне /
Remained at the same level
Незначительно понизился /
Insignificantly decreased
Текст: Анастасия Нисенбаум
в пределах 1143–2000 рублей/кв. м
в месяц. Аренда большего по размеру
помещения (300 кв. м) позволяет
сократить расходы за квадратный
метр в среднем на 11 % и составляет
1400 рублей/кв. м в месяц.
Рынок инвестиций не отставал
в 2011 году от рынка аренды и также
набирал обороты. Снижение ставки
капитализации – хорошее тому доказательство.
Согласно мнению игроков
рынка, ставки капитализации
на офисную недвижимость класса А
и торговые центры снизились более
чем на 100 базисных пунктов. На
сегодняшний день ставки капитализации
на инвестиции в офисную недвижимость
составляют 10, 11 и 12,6 %
для офисов классов А, В и С соответственно.
Необходимо обратить внимание
на то, что разброс экспертных
мнений об уровне ставки капитализации
остается большим: так, например,
для офисов класса А от 7 до 12 %.
Перспективы изменения уровня вакантных площадей
в ближайшие 6 месяцев / Projected change of the level of
vacancies during the nearest 6 months
Офисы, класс В
Офисы, класс С
Торговые центры
Заметно понизился /
Notably decreased
High Street Retail
Складская
недвижимость
Жилая
недвижимость
в аренду
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
В течение 2012 года ожидаемое
снижение ставки капитализации по
инвестициям в офисную недвижимость
класса С и складскую недвижимость
составляет 50 базисных пунктов. В других
сегментах рынка участники не прогнозируют
значительных изменений.
При этом стоит отметить, что ставки
| В фокусе |
| Обзор рынка |
| Мысли вслух |
% %
100
100
80
60
40
20
0
2000
1500
1000
500
Офисы, класс А
Изменение уровня арендных ставок за прошедшие
6 месяцев / Change in the level of rent rates in the past
6 months
Офисы, класс В
Заметно повысился /
Notably increased
0
Офисы, класс С
Незначительно повысился /
Insignificantly increased
Торговые центры
High Street Retail
Складская
недвижимость
Жилая
недвижимость
в аренду
капитализации по офисам С-класса и
складам – самые высокие, 12,6 и 12,3 %
соответственно. Полученный результат
относительно ставки капитализации
по офисам С класса, свидетельствует о
распространении спроса инвесторов
также и на непремиальные объекты
недвижимости.
Затраты арендатора на аренду офиса А класса* /
Outlay of the tenant on the lease of a Class A office
руб. / кв.м. /мес
Минимальное значение Среднее значение Максимальное значение
Офис А класса, 100 кв. м /
Class A office, 100 sqm
Офис А класса, 300 кв. м /
Class A office, 300 sqm
Остался на прежнем уровне /
Remained at the same level
Незначительно понизился /
Insignificantly decreased
* (Включая все расходы: чистая аренда, операционные расходы, затраты арендатора)
* (Including all expenses – net rent, operating expenses, tenant's costs, such as utility and
cleaning charges)
80
60
40
20
0
Офисы, класс А
Офисы, класс В
Офисы, класс С
Торговая недвижимость лидирует
с точки зрения изменения объемов
инвестиций. Ожидают увеличения
объемов инвестиционных сделок
в сегменте торговой недвижимости
2/ 3 респондентов, в то время
как в других сегментах рынка большинство
участников опроса измене-
15
12
9
6
3
0
Торговые центры
СЕВЕРО-ЗАПАД
Перспективы развития уровня арендных ставок
в ближайшие 6 месяцев / Projected dynamics of rent rates
in the nearets 6 months
Заметно повысился /
Notably increased
Незначительно повысился /
Insignificantly increased
ний не ожидают. В течение этого
года эксперты прогнозируют сохранение
уровня инвестиционного
спроса на прежнем уровне. Однако
ожидания увеличения спроса
локальных инвесторов выше, чем
иностранных, – 37 % ответов против
17 %.
Ставки капитализации
Март 2011 Декабрь 2011 Декабрь 2012 – прогноз
High Street Retail
Складская
недвижимость
Перспективы развития уровня ставок капитализации /
Projection of the future dynamics of cap rates
Офисная недвижимость, класс А /
Office real estate, Class A
Офисная недвижимость, класс В /
Office real estate, Class B
Офисная недвижимость, класс С /
Office real estate, Class C
Жилая
недвижимость
в аренду
Остался на прежнем уровне /
Remained at the same level
Незначительно понизился /
Insignificantly decreased
Торговые центры /
Shopping centers
High Street Retail
Офисная недвижимость, класс С /
Office real estate, Class C
39

40
Market Report:
KTI Barometer: Real Estate Market
Professionals Review Results of 2011
KTI Finland continues to study
the professional opinion on the
development of St. Petersburg
property market by carrying out the
barometer survey twice a year. In
December 2011, 35 real estate market
professionals including property owners,
developers, property managers,
consultancies and brokerage agencies
participated in this survey. The respondents
were asked to share their opinion
about the dynamics on St. Petersburg
real estate lease and investment markets.
All commercial real estate sectors,
as well as the housing rent sector,
were analyzed.
In H2 of 2011 rental markets went
on growing, both in terms of occupancy
and base rents. Also the warehouse
sector started to recover from
the recession: 75 % of the respondents
mentioned the decrease in vacancies
in the industrial real estate segment.
Demand for Class A and B office space
also increased, in the opinion of about
70 % of all participants. Retail space,
despite the prevailing expectations
% %
100
100
80
60
40
20
0
Перспективы изменения объема инвестиционных сделок
в течение следующих 12 месяцев / Projected change in the
volume of invetsment deals during the next 12 months
Офисная
недвижимость
Торговая
недвижимость
Складская
недвижимость
Заметно повысится /
Will notable increase
in spring 2011, saw growing occupier
demand as well. A moderate rent appreciation
in all market sectors was mentioned
by the survey participants, with
the only exception of housing for lease
where the rates remained at the previous
level.
The outlook for the rental market
during the next 6 months is rather
promising. An increase in vacancies
and, as a consequence, the reduction
of rental rates is unlikely. The undersupply
of quality warehouse space
explains the projected contraction
of vacancies and the growth of rental
rates. The market participants also
expect the rent appreciation for A-class
offices. Regarding other segments of
the commercial real estate market,
there was a split opinion among the
respondents.
The players anticipate their
growth or stable, ongoing development.
The experts also shared their
opinion about the monthly outlay of
tenants on the lease of premises in
St. Petersburg. The share of responses
Незначительно повысится /
Will insignificantly increase
Жилая
недвижимость
в аренду
80
60
40
20
Останется на прежнем уровне /
Will remain at the same level
Незначительно понизится /
Will insignificantly decrease
concerning the rental rates in Class A
offices exceeded the lower limit necessary
for justification of the results
and reached 65 %. In the professional
opinion total spending on a 100-sqm
A-class office unit (all operating
expenses inclusive and VAT exclusive)
ranges from 1,143 to 2,000 rubles/
sqm/month. The lease of larger premises
(300 sqm) allows the rent reduction
per sqm by 11 % and amounts to
1,400 rubles/sqm/month.
The investment market did not
lag behind the lease market in 2011.
The reduction of cap rates is a good
proof. In the segment of A-class offices
and shopping centers the cap rates
went down by more than 100 basis
points. As of today the rates of return
on investments in offices are 10 %,
11 % and 12.6 % for Class A, B and C
offices, respectively. The spread of
expert opinions about the level of cap
rates remains wide and ranges from 7 %
to 12 % for Class A offices.
The expected drop of return on
investments in Class C offices and
0
Изменение инвестиционного спроса в течение следующих
12 месяцев / Projected change in the investment demand during
the next 12 months
Спрос
со стороны
локальных
инвесторов
Заметно понизится /
Will notably decrease
Author: Anastasia Nisenbaum
The outlook of the commercial lease market in St. Petersburg is rather bright for
the nearest year. An increase in vacancies and the reduction of rental rates therefore
seem unlikely.
logistics properties in 2012 is 50 basis
points. In other segments the market
participants do not foresee any significant
changes. The highest cap rates
are expected in the segments of C-class
offices and warehouses – 12.6 % and
12.3 %, respectively. This result relative
to the capitalization rates for
Class C office facilities is the evidence
that investors are getting ever more
interested in non-premium investment
properties as well.
Retail real estate takes the lead
in terms of a change in investment
volumes. Two thirds of respondents
expect a growing volume of investment
transactions in this segment.
As for other market segments,
the majority of the survey participants
do not forecast any marked
changes. This year experts expect
the level of investment demand to be
maintained at the last year’s level.
However, they forecast the demand
of local investors to be higher than
the one of overseas investors: 37 %
versus 17 % of responses.
Спрос
со стороны
иностранных
инвесторов
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
| Case Study |
| Market Report |
| Outspoken Thoughts | NORTHWEST
41

42
Мысли вслух / Outspoken Thoughts:
Роман Розенталь,
генеральный директор MirLand
Development Corporation
О ПРОФЕССИИ
Roman Rozental,
CEO of Mirland Development Corporation
ОБ ИНВЕСТКЛИМАТЕ
Конечно же, я не мечтал стать генеральным директором с детства – я хотел
быть спортсменом. В юности был очень увлечен баскетболом и, хотя уже
несколько лет сам не играю, остаюсь преданным поклонником этого вида
спорта. Учиться я всегда любил, а вот о выборе будущей специальности как-то
не задумывался. Когда пришло время серьезно об этом подумать, получилось
так, что стечение обстоятельств привело меня к финансовому образованию,
что, в конечном счете, оказалось довольно полезно. Несколько лет работал
аудитором в PwC, потом стал финансовым директором, теперь вот генеральным.
К слову, мой отец – финансист, а мама – инженер-строитель. Можно сказать,
что я пошел по стопам обоих родителей сразу. Как изменилась моя жизнь, после
того как я стал отвечать еще за несколько направлений, помимо финансового?
Количество забот увеличилось не то чтобы в несколько – в десятки раз!
On vocation
Surely I did not dream of becoming a managing director in my early years – I wanted to be an
athlete. While young I was carried away with basketball, and though I have not been playing
myself for several years by now, I remain a committed fan of this sport. I’ve always liked studying,
but I never thought of choosing my future profession. When time had come to take this matter
seriously, a set of circumstances brought me to a school of finance which eventually proved very
useful for my future career. Several years I worked as an auditor for PwC, later was promoted
to a CFO position, and now I am a CEO. By the way, my father is financier and my mother is a civil
engineer. It can be stated that I followed in the footsteps of my both parents. After I was put
in charge of several other lines of business, apart from finances, the burden of my responsibility
increased dramatically!
От своих российских партнеров я часто слышу критику о том, как многое
здесь неправильно устроено. Жалуются на брокеров, банки, чиновников
и прочее. Может быть (и я вас, наверное, немного удивлю), но
объективно могу сказать, что не всегда и не везде мы видим здесь те недостатки,
которые видят местные компании. Пока мы очень довольны работой
и с брокерами, и с подрядчиками, и с банками. Я бы даже сказал, что в России
встречаются очень приятные отклонения от среднемировых норм. Да, здесь
все довольно формализовано, гораздо более формализовано, чем, скажем,
в Европе, и требует большого терпения. В ряде стран очень многие вопросы
решаются неформально. Но это скорее особенность этих стран, а не мировая
норма. Я понимаю излишнюю бдительность российских чиновников в какихто
вопросах. И могу сказать, что, в целом, нам комфортно работать в России,
и в Санкт-Петербурге в частности.
On investment climate
I often hear critical remarks from my Russian partners who complain about brokers, banks and
public officials. Their point is that much is done in a wrong way in Russia. I may surprise you but
objectively we do not always notice the allegedly ubiquitous shortcomings that disgust local
companies. For now we are happy about our dealings with brokers, contractors and banks. I’d even
say that in Russia we occasionally see pleasant deviations from the average world standards. True,
everything seems to be formalized here to a much greater extent than, say, in Europe, and you
need great patience to have things done. In some countries they practice a less formal approach
to many issues. But this is rather a peculiar characteristic of those nations than a global standard.
I can sometimes sympathize with excessive vigilance of Russian officials in some matters and I can
say that we feel comfortable working in Russia in general and in St. Petersburg in particular.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
О «ЗОЛОТЕ» ГОРОДОВ РОССИЙСКИХ
ЧЕГО НЕ ХВАТАЕТ В ПИТЕРЕ
№ 3 (49) / 2012
Я
| Обзор рынка |
| Мысли вслух |
| Персонал |
много путешествую. Курсирую между Лондоном, Тель-Авивом
и Москвой. Много времени провожу в поездках по российским
городам, там, где находятся наши объекты и площадки
под застройку: Санкт-Петербург, Ярославль, Саратов, Новосибирск,
Казань и ряд других. У Саратова, например, репутация старинного
купеческого города, и он полностью ее оправдывает – здесь любят
продавать и покупать.
Ярославль несколько иной. Набережная там – музей под открытым
небом, столько церквей! По дороге сюда я увидел несколько
исторических мест, которые меня просто поразили. Одно из них –
город Переславль-Залесский.
Москва и Санкт-Петербург – это города-красавцы, я ими восхищаюсь!
В Москве просто сумасшедшая энергетика. Петербург, напротив,
спокойный и величественный. Если говорить о том, что объединяет
российские города, то это, на мой взгляд, люди. То, что сразу
бросается в глаза, когда оказываешься в России, – это серьезные,
сосредоточенные, я бы сказал, целеустремленные лица окружающих.
На самом деле русские – открытые и дружелюбные, просто
редко улыбаются на улице, особенно когда холодно. Куда бы
я возвращался снова и снова? Однозначно в Санкт-Петербург:
у этого города своя, абсолютно непередаваемая атмосфера.
On the “gold” of Russian cities
I travel a lot between London, Tel Aviv and Moscow. Traveling over the Russian
cities takes a lot of my time. Our projects and construction sites are found
in such cities as Saint Petersburg, Yaroslavl, Saratov, Novosibirsk, Kazan and
a number of others. Saratov, for instance, has the reputation of an old merchants’
place and fully justifies it – people of Saratov love selling and buying.
Our shopping mall in this city that was opened last year demonstrates amazing
performance and was even awarded the Golden Brick by CRE as the best project
in its category. Yaroslavl is somewhat different. The main embankment there is
an open-air museum with numerous churches! On the way here I saw several
historic sites that stunned me. One of them is the city of Pereslavl-Zalessky:
Pleshcheevo Lake where Peter the Great launched his first “fleet”, a cozy quayside,
ancient single-storey wooden buildings. No wonder that these places
are described as the “Golden Ring”, while the historical center of Yaroslavl
was entered into the UNESCO’s Heritage List.
Санкт-Петербург, наверное, самый европейский из всех российских
городов. Кажется, здесь все есть – богатое культурное
наследие, развитая инфраструктура. Главное, на мой взгляд, чего
в нем не хватает, это света. Особенно осенью и зимой. Выходишь
на улицу – темно, потом на короткое время посветлеет, не успеешь
оглянуться – опять темно. Но даже с этим недостатком здесь уже
научились бороться, по крайней мере, в темное время суток – я говорю
о подсветке. То, как подсвечиваются дома в Петербурге, – такого нет
больше нигде в мире, это действительно уникальное и очень красивое
зрелище. К сожалению, днем ситуация несколько хуже – в квартирах
петербуржцев солнце бывает крайне редко. Поэтому как руководитель
девелоперской компании я вижу здесь возможность немного улучшить
ситуацию – мы строим дома, в которых и рядом с которыми будет
светло – настолько светло, насколько позволяет природа. Конечно, не
так солнечно, как в Израиле, но уверен, что разница между тем, как это
бывает обычно, и тем, что делаем мы, будет ощутима.
What St. Petersburg lacks
Saint Petersburg is perhaps the most European of all Russian cities. It seems to have everything
– rich cultural heritage, advanced infrastructure. I believe number one deficit in this
city is sunshine, especially in autumn and winter. When you get out, it’s dark, then light
breaks through for a short time, and the city plunges into darkness again. Yet they have
learned to withstand this nuisance – at least during the dark time. I mean architectural
lighting. The way they illumine the historical buildings in Saint Petersburg is unprecedented
in the world – this is a truly unique and very beautiful spectacle. Unfortunately,
the situation is worse in the daytime as the sunlight seldom penetrates the apartments
of St. Petersburg dwellers. As a leader of a development company, I see how this situation
could be improved – we build houses filled with as much daylight as it is possible on this
latitude and in open spots to boot. Surely there won’t be as much light as you can find in
Israel, but I assure you that the gap between what is normally found in St. Petersburg’s
buildings and what we do in our projects is wide enough.
О ВЕДЕНИИ БИЗНЕСА
ОШИБКИ И УСПЕХИ
Я
СЕВЕРО-ЗАПАД
не ставлю себе заведомо невыполнимых задач –
задач, решение которых вообще никак не зависит
от меня. Но никогда не ограничиваю себя в мыслях
и размышлениях, как что-то может работать лучше. Когда
о чем-то много думаешь, решение часто приходит как будто
«само собой». Еще один принцип: самому заниматься только
тем, в чем разбираюсь, а в остальном полагаться на профессионализм
коллег и специалистов. Наша компания –
девелопер в западном понимании этого слова. Для строительства
мы привлекаем по тендеру профессиональные
строительные компании, которые обладают необходимыми
для этого ресурсами, брокеридж осуществляют специализированные
консультанты и т. д. Каждый занимается своим
делом, и в итоге получается неплохой результат.
И, пожалуй, третий принцип, которого я придерживаюсь,
– не чинить то, что работает. Я привык полагаться
на долгосрочные доверительные отношения с партнерами
и не менять их, если на то нет веских причин.
On principles of running a business
I do not set admittedly unfeasible tasks, especially when their
fulfillment does not totally depend on my own commitment. But
I try not to constrain my thinking and reasoning and assume that
something else may work better. When you ponder a lot on some
problem, a solution often dawns upon you quite unexpectedly.
Another major principle of mine is to tackle personally only those
things for which I have a knack and trust the rest to professionals.
Our company is a developer in the western sense of this notion. We
select a site, get a design ready, look for financing, build and upon
completion either lease or sale a finished property. We contract
professional construction companies, having requisite resources,
through the tender mechanism; we also outsource brokerage services
from specialized consultancies and so on… When each minds
his own business, the final result is quite decent.
Мы на российском рынке уже семь лет. За эти годы
мы построили и ввели в эксплуатацию два торговых
центра, коттеджный поселок, крупный бизнесцентр.
Был успешный выход на IPO в Лондоне в 2006 году.
Был кризис 2008–2009 года, с которым компания успешно
справилась. Были приобретения и продажи активов.
Я в компании с 2006 года, был непосредственным свидетелем
и участником ее развития. Не могу сказать, что
мы не совершали ошибок, но в целом стратегия развития
компании была выбрана довольно удачно.
В будущее мы также смотрим с оптимизмом. Проект
«Триумф Парк», который мы сейчас реализовываем
в Санкт-Петербурге, – это, безусловно, наш флагманский
проект, с объемом инвестиций порядка $ 1,5 млрд.
К его реализации мы привлекли профессиональную
и опытную команду. Уже сегодня можно смело сказать,
что он обречен на успех.
On mistakes and success
We’ve been operating seven years on the Russian market. We’ve built
and commissioned two shopping centers, a cottage settlement, and
a large business center. We also had a successful IPO placement in
London in 2006 and coped with the crisis of 2008-09 quite successfully.
I have been with this company since 2006, and I can’t say we’ve
never made mistakes; but on the whole we rather successfully chose
the strategy at the moment of our entering the market. We are looking
into the future with optimism. The Triumph Park project we are
currently implementing in St. Petersburg is our flagship project, with
investments nearing $ 1.5 billion. We involved a professional team in
its implementation and I can state with confidence that this project is
destined to be a success.
43

Мария Кожинова /
Maria Kozhinova
44
Персонал:
Это связано с общей нестабильной,
кризисной ситуацией
в мировой экономике, что не
может не влиять на инвестклимат
и активность в развитии рынка
недвижимости и строительства
в России. Необходимо заметить, что
опасения иностранных инвесторов
вкладывать средства в российскую
экономику, в частности в недвижимость,
усилились. Это отражается как
на общем портрете основных игроков
бизнеса, так и на соотношении сил
и структуре рынка. После изменения
рынка строительства и недвижимости,
вызванного кризисом 2008 года,
до сих пор нет устоявшейся команды
девелоперов, стабильно реализующих
крупные интересные проекты.
Новых сильных игроков практически
не появилось, при этом зачастую
активно проявляют себя небольшие,
как правило, российские компании,
занятые в небольших локальных
проектах, которые больше связаны
с реконструкцией, нежели со строительством.
Под эти проекты компа-
Рынок труда:
в плюс или в минус?
Оживление на рынке труда в сфере недвижимости
и строительства продолжает набирать обороты, но стабильной
ситуацию по-прежнему назвать нельзя: инвестиционностроительные
и девелоперские компании все еще ведут себя
очень осторожно.
Мария Кожинова, консультант «АНКОР Бизнес решения» в сфере «Недвижимость и строительство»
в Санкт-Петербурге
нии все же вынуждены расширять
команды. Мы хорошо помним, как
в период массовых сокращений
2008–2009 годов большинству игроков
рынка приходилось увольнять
текущих сотрудников, просто не
имея возможности содержать обычный
штат специалистов (с большим
количеством профессионалов, взятых
под будущие проекты компании
в период активного роста рынка).
Соответственно, в прошлом году,
с размораживанием и появлением
новых проектов, владельцы бизнесов
понимают, что реализовывать
их будет некому, поэтому команды
необходимо набирать заново.
В отношении новых кандидатов
компании ведут себя довольно осторожно.
К потенциальным кандидатам
предъявляются очень высокие требования.
Зачастую так складывается
ситуация, что идеального кандидата
просто не найти. В таких случаях
компания предпочитает никого не
брать и перераспределять обязанности
между текущими сотрудниками.
В целом фактор стабильности,
действительно, остается одним из
самых весомых в отрасли. По большому
счету, лишь стратегически важные
для города проекты, реализуемые
при большой поддержке со стороны
властей, имеют максимальные шансы
быть доведенными до конца и не быть
замороженными в случае финансовой
нестабильности или возможного очередного
витка кризиса в 2012 году.
При этом большинство таких проектов
– инфраструктурные.
В 2011 году была заметна еще
одна тенденция: многие западные
компании, в частности производственные,
также не могут строить
долгосрочные планы по расширению
площадей и производственных мощностей,
что вызвано нестабильной
финансовой ситуацией в мире. Это,
в свою очередь, приводит к снижению
активности и на российском
рынке. В индустриальном строительстве
можно говорить еще об одном
явлении: под реализацию своих проектов
(строительство заводов с нуля)
многие производственные компании
создают собственные проектные
команды и не отдают эти функции
внешним исполнителям.
Что касается открытых вакансий,
то, в целом, они стабильно присутствуют
в компаниях, которые реализуют
крупные стратегические проекты
для города, а также в международных
компаниях, имеющих стабильную
финансовую поддержку за счет
широкой сети реализации проектов
по всему миру. При этом необходимо
также отметить, что многие кандидаты
продолжают с большой осторож-
ностью относиться к иностранным,
тем более американским компаниям,
объясняя это тем, что работа в иностранной
компании – это заведомо
фактор нестабильности, который так
важен в последние годы.
Если говорить о наиболее востребованных
специалистах, то
в 2011 году наибольший спрос мы
наблюдали на следующие позиции:
руководитель проекта, маркетолог,
брокер, специалист по продаже
недвижимости, главный инженер
(эксплуатация зданий и сооружений),
инженер по строительству (по общестроительным
работам, инженерным
сетям), бухгалтер, руководитель отдела
СДО и т. д. Большинство строительных,
девелоперских компаний, экономя
бюджеты и опасаясь второй волны
кризиса в 2012 году, не привлекают
для поиска и подбора персонала провайдеров,
рекрутеров и максимально
стараются найти идеальных кандидатов
сами. В кадровые же компании
в основном передаются те позиции,
которые являются специфическими
в отношении выдвигаемых требований
к кандидатам (узконаправленные
специализированные строительные
позиции) или позиции, не находящие
отклик у кандидатов в силу предлагаемых
компаниями условий.
Любопытная и достаточно неожиданная
тенденция этого года – интерес
как российских, так и западных компаний
к привлечению специалистов
из ближайшего зарубежья – стран
СНГ и Восточной Европы. Речь идет
2012-й будет достаточно активным с точки
зрения кадровых перестановок, но с каким
знаменателем это будет происходить – плюсовым
или минусовым – пока никому не ясно
не о топ-менеджерах и не о рабочих,
а о специалистах и руководителях
среднего звена. Зачастую такое желание
обосновано, скорее, личными
мотивами и представлениями собственника
компании об экспертизе
этих специалистов, нежели реальными
фактами о том, что такие экспаты будут
более успешны при решении текущих
задач компании и реализации строительных
проектов в России.
Говоря о мотивации специалистов
в 2011 году, стоит выделить
две категории кандидатов: те, кто
успешно трудоустроен и вовлечен
в текущие проекты, а также те, кто
так и не смог успешно и надолго
трудоустроиться после сокращений
в 2008–2009 годах. Надо заметить,
что во второй категории кандида-
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
Нематериальные факторы мотивации /
Immaterial Motivation Factors
тов, действительно, много сильных
специалистов. Сейчас они, как правило,
работают в смежных отраслях
в небольших компаниях и всегда
готовы рассмотреть предложения
о работе. Любопытно, что многие
менеджеры, которые в период роста
рынка управляли крупными проектами
с нуля, сейчас в основном заняты
в сфере ремонта или реконструкции.
Основной мотивацией этой категории
специалистов будут интересные
задачи и максимально возможные
крупные проекты. Такие кандидаты
готовы достаточно сильно корректировать
свои зарплатные ожидания
в сторону уменьшения и охотно идут
на любой контакт, потенциально
дающий возможность успешно трудоустроиться.
Первая же категория специалистов
ведет себя максимально осторожно:
эти менеджеры понимают,
Стабильность, надежность компании
Company’s stability and reliability
Возможность вертикального роста по карьерной лестнице
Opportunities for climbing the career ladder
Благоприятный климат в коллективе
Good team spirit
Наличие корпоративных обучающих программ и тренингов
Corporate training
Имидж и репутация компании на рынке
Company’s image and reputation on the market
Возможность профессионального развития
и «горизонтального» продвижения
Opportunities for professional growth 26 %
Привлечение к разработке и принятию стратегических решений
(участие в совете директоров и пр.) / Involvement in the development
of strategic decisions (participation in the board activities) 25 %
Личность непосредственного руководителя – 21 %
Personality of immediate superior 21 %
| Мысли вслух |
| Персонал |
| CRE – столица |
что для них самое важно сейчас –
это стабильность. Именно поэтому
с огромной опаской и недоверием
они относятся к предложениям рассмотреть
какие-то новые профессиональные
возможности в рамках
другой компании.
Это подтверждает и исследование
по мотивации персонала, проведенное
компанией «АНКОР» в октябре
2011 года. По его результатам, 52 %
респондентов, отвечая на вопрос
о том, какие нематериальные факторы
их мотивируют, говорят о стабильности
компании, уверенности
в завтрашнем дне. Все чаще кандидаты,
устраиваясь на работу, задают
вопрос собственникам и руководителям
бизнеса, на какие средства реализуется
тот или иной проект и каковы
гарантии того, что через месяц он не
будет заморожен. Понятно, что такие
гарантии просто невозможно дать,
26
25
особенно учитывая экономическую
и политическую ситуацию в мире,
однако радует то, что многие менеджеры
готовы сейчас открыто говорить
и предупреждать об этом финальных
кандидатов и делиться информацией
о планах компании.
Что касается прогнозов на
2012 год, то делать их сейчас достаточно
сложно. Большинство игроков
на рынке готовы оптимистично
оценивать минувший год, и при этом
дают весьма пессимистичные прогнозы:
они говорят о том, что возможно
падение рынка вплоть до 15 %,
и скорее всего, бизнес почувствует
эти негативные тенденции ближе
к весне этого года.
Как следствие, работодатели
опять занимают выжидательную
позицию в процессе планирования
на следующий год, это касается
и кадровой политики. В настоящее
СЕВЕРО-ЗАПАД
0 10 20 30 40 50 60
30
32
43
48
52
21 %
время во многих компаниях вопрос
о найме сотрудников переносится:
многие помнят, насколько болезненно
проходили массовые сокращения
в кризисный период. Фриз на
рекрутмент уже объявляют многие
компании даже из сферы строительных
материалов. Надо заметить, что
этот бизнес не так сильно пострадал
в период кризиса и чувствовал
себя достаточно уверенно и активно
в последнее время. Особенно осторожны
здесь ведущие иностранные
компании, так как они максимально
щепетильно оценивают все потери,
связанные с сокращением персонала,
как финансовые, так и имиджевые.
В любом случае, 2012-й будет
достаточно активным с точки зрения
кадровых перестановок, но с каким
знаменателем это будет происходить
– плюсовым или минусовым –
пока никому не ясно.
45

46
Personnel:
Labor Market:
Up or Down?
Revitalization on the labor market in the construction
and real estate sector continues, but the situation cannot be
described as stable: investment-construction and development
companies are still very cautious.
Maria Kozhinova, Consultant with ANCOR Business Solutions for Real Estate and Construction in Saint Petersburg
This has to do with an unstable
situation in global economy,
which cannot but influence the
investment climate and activity on
the real estate and construction market
in Russia. It should be noted that
foreign investors have become more
apprehensive of investing in Russian
economy in general and in Russian
real estate in particular. This bears on
the general profile of major business
players, the balance of powers and
the market structure. After the crisis
of 2008 modified the real estate and
construction market there has not been
formed a stable pool of developers who
would stably implement big projects.
No new strong players have risen; yet
smaller national companies engaged in
small local projects that have to do with
reconstruction rather than construction
are rather active. These companies
have to enlarge their staff to carry these
projects through. We remember quite
well how most market players had to
lay off their employees during the mass
staff redundancy period of 2008–2009,
because they could no longer afford
keeping a regular staff of experts and
professionals employed with an eye on
future projects in the growing market.
Accordingly, last year as the owners
of businesses started unfreezing old
projects and developing new ones,
they realized that new teams were to
be formed or there would be nobody to
deliver those projects.
As regards the new recruits, companies
are rather cautious, laying very high
claims upon the potential candidates.
Quite often it is simply impossible to
find an ideal head or brain. In such cases
a company does not normally employ anybody
but redistributes the duties between
the available employees instead.
On the whole, the factor of stability
indeed remains one of the weightiest in
the sector. By and large, only strategically
important for the city projects delivered
with great support from the authorities
have the highest odds to be brought to
fruition and not to be frozen in case of
financial instability or perhaps another
spike of the crisis in 2012. Most of such
projects are infrastructural.
In 2011 another trend caught
the eyes: many Western companies,
industrial ones in the first place, also
cannot lay long-term expansion plans
and build up their production capacity
because of unstable financial situation
in the world. In its turn, this causes
a slump in activity on the Russian market
as well. Another phenomenon can
be discussed in industrial construction:
many manufacturers create their
own design teams for implementation
of new projects and do not outsource
these functions.
As regards the open vacancies, on
the whole they are stably present in the
companies implementing large strategic
projects for the city, and also in
transnational companies having stable
financial support due to a wide project
implementation network all over the
world. It should be noted that many
candidates continue to take a very cautious
approach towards employment in
foreign and particularly American companies
on the premise that working in
a foreign company is always a factor of
instability that has been so important
in recent years.
Talking about the most intensely
hunted heads, we saw the highest
demand for the following positions
in 2011: project manager, market-
ing analyst, broker, real estate sale
expert, chief engineer (facility management
and maintenance), construction
engineer (civil construction and
engineering), accountant, head of ECD
(Estimate and Contract Department)
etc. Most construction and develop-
ment firms, saving their budgets and
fearing the second wave of the crisis
next year, do not contract manpower
and recruitment bureaus for headhunting
and try to find the ideal candidates
on their own, while handing
only very specific positions to recruitment
companies, as far as the skills of
the candidates are concerned (narrow
specializations in construction), or the
positions that do not elicit response by
virtue of the terms offered.
A curious and rather unexpected
trend of this year is the interest of both
Russian and Western companies in
experts from the near-abroad CIS and
East-European states. The matter does
not concern top managers or workers
but rather mid-tier experts and professionals.
Quite often this desire is justified
by personal motives and ideas of
the company’s owner about the expertise
of these experts, rather than by real
facts that such expats would be more
successful in meeting the company’s
current challenges and the delivery of
construction projects in Russia.
Talking about the motivation of
experts in 2011, two categories of
candidates should be set aside: those
who are successfully employed and
involved in current projects, and those
who could not find long-term successful
employment after staff redundancies
in 2008-2009. It should be noted
that there are many strong experts in
When it is impossible to hunt for an ideal
brain, companies do not employ anybody but
redestribute the duties between their staff
the second category. Now they are generally
employed in contiguous sectors
at small companies and always ready
to consider new employment options.
Curiously enough, many managers who
completed large projects from scratch
in the growing market are now basi-
cally involved in reconstruction or
overhaul. The key motivation of this
category of specialists would be exciting
challenges and as large projects as
possible. Such candidates are ready to
downsize their salary expectations and
to readily accept any contract allowing
for potential successful employment.
The first category adheres to a cautious
line of conduct: these managers
realize that stability is the bottom line
for them. It is for this reason that they
are fearful and distrustful of any offer
to consider new professional opportunities
within a different company.
This line of conduct is corroborated by
a personnel motivation survey initiated
by ANCOR in October 2011. It revealed
that 52 % of respondents mention the
company’s stability, answering the
question about their immaterial motivation
factors, as well as about their
confidence in the future. Candidates
seeking employment increasingly often
ask the business owners and managers,
on what funds any particular project is
implemented and what the warranties
are that it won’t be frozen in a month
or so. It’s clear that it is impossible
to grant these warranties, especially
given the economic and political situation
in the world. But a rewarding fact
is that many managers are now ready
to openly discuss these issues, giving
warnings to the final candidates, and
sharing information on their company’s
plans.
As regards the forecasts for 2012,
it is rather difficult to make them now.
Most market players are ready to optimistically
assess the results of the past
year, but they give rather pessimistic
projections, saying the market may fall
by up to 15 % and most likely business
will feel these negative trends closer
to this spring.
As a consequence, employers take
a wait-and-see attitude again as they
lay plans for the next year and this
regards the HR policy as well. At the
present time the employment of new
staff is postponed: many remember
how painful the massive staff reduction
was in times of crisis. Even many
companies from the sector of building
materials are freezing their recruitment
campaign, though this business
wasn’t strongly affected by the recession
and has been rather confident
and active of late. Particularly cautious
are leading foreign companies,
since they are extremely fastidious in
estimating all possible losses fraught
with staff reduction: both financial
losses and image erosion. Anyway
the year 2012 will be rather active as
regards the personnel reshuffling and
rotation and nobody knows for sure
whether upward or downward trends
will prevail.
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
| Outspoken Thoughts |
| Personnel |
| CRE – сapital | NORTHWEST
47

48
CRE – столица:
Илья Пономарев:
Беседовал Алексей Пастушин
..................................
Фото: Анна Камынина
«Государство обычно давит
на девелоперов до такой степени, пока
они не начнут просить о пощаде»
Комплексное развитие региональных рынков недвижимости уже не первый
год заявляется федеральными властями в качестве одного из приоритетных
направлений своей деятельности. Однако в последнее время в России было не
так много примеров по-настоящему удачных проектов подобного типа. О приоритетах
государства во взаимоотношениях с девелоперами, причинах «Калужского
чуда» и эффективности освоения бюджетных средств в Сочи журнал CRE беседовал
с заместителем министра регионального развития РФ Ильей Пономаревым.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
– Что делает Министерство регионального
развития для привлечения
иностранных инвестиций в российские
регионы?
– Во-первых, нужно сказать, что
большинство иностранных инвестиций
приходят в Россию с Кипра.
Вероятнее всего, это те же российские
инвестиции. Основное препятствие
для иностранных инвестиций
на российском рынке – это высокая
рискованность, сопряженная с непонятными
для иностранцев правилами
игры, чего нельзя сказать о местных
игроках. Все это ведет к некоему
закрытию нашего рынка от иностранных
игроков. Зачем всем рассказывать,
как у нас хорошо, если
нам самим тут хорошо? Поэтому иностранцы
предпочитают в регионах
абсолютно конкретные инвестиции
в сетевые форматы, показавшие свою
эффективность в мире.
– Вы имеете в виду торговую недвижимость?
– И торговую, и офисную, и гостиничную
– любой формат, который уже
отработан в мире и хорошо работает
в России. Но эти инвестиции носят
не системообразующий, а вторичный
характер. Наша же задача в настоящее
время – развивать инфраструктурные
проекты, именно в этой сфере
мы видим потенциал. Сегодня доходность
инфраструктурных проектов
в России куда выше, чем в Европе:
10–12 % у нас против 1 % в Европе.
Потенциально рынок интересен, но
требует очень высокой мобильности.
Большинство же инвесторов смотрят
на короткие сроки окупаемости,
что связано с высокими динамикой
и рисками. В связи с этим иностранным
игрокам в России нужно быть
либо очень адаптированными к местным
условиям, либо работать через
посредника. Но, как правило, они
хотят идти либо в проекты, поддержанные
на государственном уровне,
либо с серьезными гарантиями.
– Правильно я понимаю, что главная
«приманка» для инвесторов –
это доходность?
– Главная «приманка» – дефицитность
рынка и, соответственно, высокая
доходность. Даже не столько
высокая доходность, сколько болееменее
гарантированный сбыт. Если
в Европе и Америке лучший проект
вытесняет худший, то у нас некоторые
сегменты недвижимости в ряде
городов вообще не представлены.
В результате даже плохой проект
пользуется спросом. В то же время
региональный рынок недвижимости
с трудом поддается анализу с позиции
больших системных инвесторов.
А трудозатраты и риски неэффек-
| Персонал |
| CRE – столица |
| Интернет |
тивного управления очень высокие.
Еще одна проблема – недостаточная
развитость инфраструктуры – приводит
к концентрации проектов, повышению
спроса, дефицита и цены
в региональных центрах. Сегодня
в России хорошая макроэкономическая
ситуация; если удастся улучшить
микроэкономическую ситуацию, то
инвестиции потекут рекой.
– Мешают ли административные
барьеры приходу инвестиций на
региональный рынок недвижимости?
– Административные процедуры
– это регулирование экономических
процессов с целью обеспечения
социальной ответственности,
безопасности и т. д. Если убрать все
административные барьеры, скажем,
в Кызыле, то очереди из инвесторов
там не выстроится. Все отношения
вокруг коммерческой недвижимости
– это отношения вокруг городской
ренты. По определению, городская
рента – это незаработанный
доход, разница между объективными
затратами инвестора и рыночной
ценой объекта. Эти деньги власти
стремятся получить через барьеры
и в качестве платы за подключение.
Бизнес не хочет показывать реальную
рентабельность. Поэтому государство
обычно давит на девелоперов
до такой степени, пока они не начнут
просить о пощаде. Таким образом,
конкуренция в девелопменте сегодня
находится не в технологической,
а в административной плоскости.
– Что делает Минрегион для повышения
информированности о ситуации
в регионах?
– Это одна из задач, которая стоит
перед нами. Как известно, точность
принимаемых решений зависит от
объема доступной информации. Если
мы считаем, что бизнес сам определит,
что ему надо, то мы должны быть
уверены, что у него есть вся необходимая
информация. Традиционно
есть понятия «частное право»
и «публичное право». Во всем мире
регулирование строится на балансе
этих двух вещей. По сути, генплан
города – это система ограничений
частного права. Если мы хотим опережающую
динамику, то она должна
быть структурирована. Но эти идеи
не встречают понимания со стороны
Минэкономразвития, где считают,
что рынок сам все урегулирует. Но,
как сказал мудрец, «река, лишенная
берегов, превращается в болото».
Особенно при размерах нашей страны.
В данном случае госполитика
предполагает сбор информации
и предоставление ее потенциальным
инвесторам, может быть разработка
неких предпочтений, может быть
даже прямая поддержка, как это
делается в области жилой недвижимости.
В области инфраструктуры
будет, скорее всего, прямая поддержка.
Мы хотим, чтобы и бизнес мог
заработать, и государство получило
позитивный эффект от реализации
подобных проектов. Капитализация
страны как самоцель – это вполне
оправданная концепция.
– Реально ли мультиплицировать
опыт Калужской области на всю
страну?
– Абсолютно реально.
Парадоксальность ситуации заключается
в том, что у Калуги даже электричества
своего нет. Нет генерирующих
мощностей, нет абсолютно
никакой сырьевой базы. То есть тех
преференций, которые традиционно
считаются российскими. Во многом
успех Калужской области обеспечен
эффективной управленческой
командой.
– Почему это до сих пор не сделано
в других регионах?
– К сожалению, короткие проекты
– это болезнь экономики со столь
высокой доходностью, как у нас. Срок
окупаемости в 10–15 лет никого не
устраивает. Люди хотят жить сегодняшним
днем. Чтобы недвижимость
строилась, должны быть «длинные»
деньги, фиксация стабильности, уверенность
в политических режимах,
в стабильности и неизменности экономической
политики. В различных
политических декларациях мы заявляем
эту игру «в долгую», но последовательно
эта игра не ведется. Взять
те же генеральные планы развития.
Они разрабатываются на 20–25 лет,
но ни у одного мэра нет шансов на то,
что он так долго продержится в своем
кресле. В большинстве регионов происходит
так, что, как только меняется
власть, тут же наблюдается всплеск
девелоперской активности. Потому
что появился период стабильности,
за который и можно успеть построить
и вернуть инвестиции. Тут могут
быть пусть и дикие, но стабильные
правила.
– Как государство может найти
общие интересы с девелоперами?
– Необходима, условно говоря,
градостроительная доктрина или концепция
территориального развития,
где были бы отражены государственные
приоритеты. Нам нужно удержать
Дальний Восток и сохранить контроль
над северными территориями, которые,
может быть, и непригодны для
жизни, но обладают натуральными
ресурсами. При этом мы должны создать
некий каркас расселения, понять,
СЕВЕРО-ЗАПАД
какие виды бизнеса могут там возникнуть.
Только после этого можно
начинать отталкиваться от локальных
рынков, то есть обслуживания населения.
Этот как раз то, чем сегодня
в большинстве своем занимается
девелопмент: торговля, жилье, офисы
и т. д. Сейчас настало время создавать
системообразующие структуры,
инвестиции должны идти в транспорт,
в инженерную и социальную инфраструктуру.
В России инфраструктура
традиционно считается социальными
обязательствами государства.
При этом в Европе частные компании,
занимающиеся инфраструктурным
строительством, считаются
одними из наиболее прибыльных.
Сегодня уже возникают площадки,
где мы можем вести диалог с бизнесом.
Это и PROEstate, и Российский
инвестицонно-строительный форум.
Это очень хорошо.
– Государство предлагает бизнесу
реализацию подобных инфраструктурных
проектов?
– Да, сейчас нами разрабатываются
специальные формы
государственно-частного партнерства.
Но тут надо быть осторожным,
потому что опыт перевода водоканала
на коммерческие рельсы показал, что
сначала надо было создать эффективный
механизм, пусть и не слишком
либеральный. Именно здесь и нужны
альянсы. Мы сейчас разрабатываем
соответствующие схемы, поскольку
заинтересованы в том, чтобы не
финансировать подобные вещи из
бюджета. Это нормальный бизнес,
окупаемый, эффективный, привлекательный
в силу своей стабильности.
– Что вы предпринимаете для повышения
ответственности генподрядчиков?
– С подобными предложениями
обращаются объективно серьезные
генподрядчики, но эти идеи всегда
встречают жесткое сопротивление со
стороны антимонопольной службы
и Минэкономразвития, которые видят
в этом желание участников сложившегося
рынка ограничить конкуренцию.
Хотя, на мой взгляд, в этом есть здравый
смысл. Нужно искать баланс между
свободой и регулированием, поскольку
предприятие, уделяющее слишком
много внимания контролю качества,
несет слишком много издержек и при
отсутствии регулирования может не
выдержать конкуренции с недобросовестными
компаниями. В этом плане
госрегулирование, в нормальном режиме,
без фанатизма, может пойти на пользу.
Сегодня слишком много спущено на
локальный уровень. Вместо разного
рода инспекций следовало бы лучше
создать единую надзорную структуру.
49

CRE – столица:
Та же ситуация с риелтерским
бизнесом. Масса примеров, когда
крупные уважаемые компании сталкиваются
с демпингом недобросовестных
конкурентов, которые под
видом недвижимости более высокого
качества продают недвижимость
более низкого. При этом, например,
при покупке торгового центра не каждый
бизнесмен приведет туда техническую
инспекцию для обследования
здания. В этой части госрегулирование,
пусть на переходном этапе, было
бы не лишним, хотя бы для формирования
ответственного собственника.
– На какую перспективу Минрегион
осуществляет стратегическое планирование?
– Мы планируем до 2020 года.
– Учитываете ли вы при этом интересы
девелоперов коммерческой
недвижимости?
– К сожалению, при разработке
того же генплана или проекта планировки
упускается ряд важных для
инвесторов моментов. Так, например,
исчез проект застройки. Я считаю,
что это была большая глупость,
поскольку сам объект формируется
именно на стадии проекта застройки.
К примеру, при проектировании
определено, где пройдут улицы,
где пройдут сети, но то, где будет
построен объект, его тип и конфигурация,
всегда решалось на уровне
проекта застройки. Сейчас это
спущено на уровень пообъектного
проектирования, в результате девелопер
начинает работать «криво».
Получается, что девелопер ищет
участок, куда вынужден встроить
какой-нибудь кривой и косой торговый
центр. Это в принципе неправильное
развитие города. При развитии
города должны быть подсчитаны
объемы рынка, определены
удобные места для расположения
торговых центров, офисов и т. д.
50
В любом германском муниципалитете
указано место, где планируется
построить региональный торговый
центр, а где – локальный.
Наша же проблема в том, что на
основе той традиционной маркетинговой
аналитики, которая сегодня делается,
изучается участок и делается вывод,
что там может быть построено. Но при
этом нет уверенности, что через дорогу
не прошли такие же исследования и еще
один девелопер не принял решение
строить там то же самое. Необходимо
привлекать бизнес к обсуждению этих
проектов, чтобы были сформированы
готовые участки нормальной формы
с нормальными подъездами, которые
уже можно было предлагать как готовые
решения со стороны муниципалитета.
Главная задача государства сейчас –
взять риски на себя. Мы должны сделать
сформированный и поставленный на
кадастр земельный участок с разрешенным
видом использования, с определенным
пятном возможного строительства,
с определенным объемом возможного
строительства. У нас же происходит так,
что сегодня бизнесмен покупает на аукционе
участок, а завтра идет к главному
архитектуру с целью поменять разрешенный
вид использования и разрешенную
высотность. Бизнес пока так
с властью общается, а хотелось бы это
поменять.
– Каковы задачи работающей при
Минрегионе комиссии по инвестиционным
проектам?
– Мы создали специальный инвестиционный
фонд, основная задача
которого заключается в декларации
заинтересованности в развитии
определенной территории и поддержки
девелоперов, участвующих
в этом развитии. В основном эта
поддержка выражается в субсидировании
процентных ставок и т. д. Эта
патерналистская вещь не дает много
денег государству, но дает ощущение
уверенности бизнесу, а также некую
санкцию, то есть поддержку от государства
на реализацию определенного
инвестпроекта. Бизнесу важно, чтобы
и власть была заинтересована в этом
проекте. Например, сегодня классическая
форма вхождения европейского
капитала в Россию та, при которой они
говорят: «Мы будем вкладывать при
условии, что вы вложите половину».
Причем не всегда это 50 %, бывает
и меньше. И их можно понять.
– Насколько эффективно, на ваш
взгляд, осваиваются средства на
олимпийской стройке?
– Да, там есть проблемы с эффективностью.
Как и в любом проекте,
ограниченном по времени и не
совсем системно начатом. По объему
вложенных средств Имеретинка
сопоставима со строительством
нового большого города. А по объему
инвестиций в инженерию редкий
город может сравниться с этим
проектом. Конечно, сопоставлять
с традиционной эффективностью
сложно. Конечно, за эти же деньги
можно было бы построить больше
спортивных сооружений по стране,
что было бы дешевле. Но в любом
таком проекте определяющую роль
играет политический фактор. В данном
случае важен вопрос эффективных
управленческих кадров:
если вы занимаетесь стройкой, то
желательно, чтобы там были строители.
Я бы не позвал строить себе
дом экономистов или юристов.
Опять же, если посмотреть на бизнес:
вряд ли какой-нибудь бизнес
при строительстве предпочтения
малому бизнесу в качестве контрагента.
Вряд ли какой-нибудь бизнес
допускает конкуренцию по цене без
конкуренции ответственности. При
реализации подобных проектов
необходимо переносить опыт бизнеса.
А так получается, что, сэкономив
рубль вначале, теряем 100 рублей
в конце.
– Что предпринимает Минрегион
в связи с подготовкой к Чемпионату
мира по футболу 2018 года?
– Да, конечно, Минрегион готовится
к Чемпионату мира по футболу,
и соответствующая комиссия
в Министерстве уже работает. Мы уже
наработали опыт на АТЭС и на Сочи,
и поэтому надеюсь, что подготовка
к Мундиалю будет более системной.
Сейчас мы уже понимаем, какие могут
появиться сложности при подготовке
к таким серьезным проектам. В Сочи
и Владивостоке, конечно, можно
было предугадать ряд сложностей,
но у нас не было, к сожалению, опыта
столь крупных строек.
– Насколько существенную роль
играют зеленые технологии в проектах,
реализуемых Минрегионом?
– Любые международные стандарты,
которые не связаны непосредственно
с безопасностью,
в частности, BREEAM, LEED, носят
чисто репутационный характер
в сложившихся рынках. Сегодня
уже сложилась та прослойка
людей, для которых вещи, не влияющие
на безопасность, тем не
менее, являются существенными.
Это порождение культуры. Я считаю,
что это совершенно здоровая
ситуация. А стандарты в данном
случае исполняют роль неких
индикаторов. Не являясь при этом
обязательным, следование им
дает преимущество в конкурентной
борьбе. Когда выстраивается
гражданское общество, обязательные
вещи уходят в прошлое. Но
пока у нас такие отношения еще не
выстроены, к ним нужно приучать.
Пока же, в отсутствие институтов
гражданского общества, у нас не
считается зазорным нанять за три
копейки пэтэушников, чтобы они
спроектировали дом. Пока у нас
нет репутационного регулирования,
к сожалению.
Что касается энергоэффективности,
то как тренд это дело хорошее.
Теоретически для страны
это надо, но издержки, связанные
с энергоэффективностью, окупаются
лет за 25–30. За это время проходит
срок капитальности дома.
В деньгах же эти преимущества не
выражаются. Мы можем снизить
энергоемкость ВВП страны, но при
этом возникает вопрос: «Куда деть
лишнюю энергию, с учетом наших
локальных рынков?» Например,
Швейцария может снизить энергоемкость
у себя и перепродать
энергию в соседние страны. Но
куда деть энергию, сэкономленную
в Норильске? У нас немного больших
систем, способных к перетеканию.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
| Персонал |
| CRE – столица |
| Интернет |
СЕВЕРО-ЗАПАД
51

52
CRE – capital:
Integrated development
of regional real
estate markets has for
a number of years been
declared by the federal
authorities as one of their
top priorities.However in
recent years Russia has
not abounded in trully
successful integrated
development projects. The
CRE magazine interviewed
Russian vice minister of
regional development,
Ilya Ponomarev, about
the government priorities
in the relationship with
developers, the reasons
behind the "Kaluga miracle,"
and the principles of
spending budgetary funds
in the city of Sochi.
Ilya Ponomarev:
"The State puts terrible pressure on developers
until they start pleading for mercy"
– What is the mission of the Ministry
of Regional Development in attracting
foreign investments to Russia’s
regions?
– First, it should be mentioned
that the majority of foreign investments
come to Russia from Cyprus. In
all likelihood, these are in fact Russian
investments. The main obstacle for foreign
investments on the Russian market
is high risks together with rules of
the game unclear to foreigners, though
this cannot be said about local players.
All of this leads to a sort of closeness of
our market for foreign players.
– Do you mean retail real estate?
– Retail, office and hotel – any format
which has already been proven in
the world and works well in Russia. Yet
these investments are of a secondary
character, not system-forming. Our task
right now is to develop infrastructure
projects; it is precisely in this sphere
that we see potential. Profitability of
infrastructure projects today in Russia
is far higher than in Europe: 10-12%
here versus 1% in Europe. The market is
potentially interesting, but requires very
high mobility. The majority of investors
look at the brief periods of principal
return, related to high dynamism and
risks. Because of this, foreign players in
Russia either have to be highly adapted
to the local conditions or work through
an intermediary.
– Am I correct in understanding that
the main “allure” for investors is
profitability?
– The main “allure” is market deficit,
and therefore high profitability. Actually
not so much high profitability as more
or less guaranteed sales. Whereas in
Europe and the U.S. the best project
pushes aside the worst, here certain real
estate segments in a number of cities
aren’t present at all. As a result, even a
bad project elicits demand. At the same
time, the regional real estate market is
difficult to analyze from the position
of large systemic investors. And labor
overhead and the risks of ineffective
management are very high. A further
problem – insufficiently developed
infrastructure – leads to a concentration
of projects and higher demand,
deficit and prices in regional centers.
– Do administrative barriers interfere
with investments in the regional real
estate market?
– Administrative procedures are
the regulation of economic processes
so as to ensure social responsibility,
security, etc. If all the administrative
barriers are removed in, say, Kyzyl, investors
won’t queue up there. All relations
surrounding commercial real estate are
relations surrounding the city rent. By
definition, the city rent is unearned
income, the difference between the
investor’s objective costs and the property’s
market price. The authorities try
to secure this money through barriers
and as payment for grid connections.
Business doesn’t want to show actual
profitability. Therefore, the state usu-
Text: Aleksey Pastushin
..........................
Photo: Anna Kamynina
ally puts pressure on developers until
they start pleading for mercy.
– What is the Regional Ministry doing
to raise knowledge about the situation
in the regions?
– This is one of the tasks we are
facing. As is well known, the accuracy
of decisions taken depends upon the
amount of information available. If
we believe that business itself will
determine what it needs, then we
should be certain that it has all the
necessary information. Traditionally,
there are notions of “private rights”
and “public rights.” Across the world,
regulation is built upon the balance of
these two things. Essentially, the city’s
general plan is a system of restrictions
on private rights. If we want an outperforming
dynamic, then it should
be structured. Yet these ideas aren’t
met with understanding among the
Ministry of Economic Development,
where it is believed that the market
will regulate everything itself. Yet, as
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
the wise man once said, “a river bereft
of banks becomes a swamp.” Especially
given a country as big as ours. In this
case, government policy involves the
gathering of information and providing
it to potential investors, perhaps
drafting certain preferences, and perhaps
even direct support, as is done in
the sphere of residential real estate.
In the infrastructure sphere there will
likely be direct support.
– Is it realistic to duplicate the experience
of Kaluga region across the
country?
– It’s absolutely realistic. The paradox
of the situation is that Kaluga lacks
even its own electricity. There aren’t
any generating capabilities, and there’s
absolutely no natural resource base,
meaning the preferences which are traditionally
considered Russian. The success
of Kaluga region is largely owing
to the effective management team.
– Why is this still not done in other
regions?
– Unfortunately, brief projects are
an ailment of an economy with profitability
as high as ours. Return of principal
in 10-15 years won’t satisfy anyone.
People want to live for today. They want
real estate to be built, for there to be
“long” money, entrenchment of stability,
confidence in political regimes, and
stability and permanence of economic
policy. In various political declarations
we announce this game to be “long
term,” yet this game isn’t conducted
consistently. Take, for example, those
same general development plans. They
are drafted for 20-25 years, yet not a
single mayor has any chances of staying
in his post that long. What happens
in the majority of regions is that as
soon as power changes hands, a surge
of development activity is immediately
observed.
– How can the government find common
interests with developers?
– Generally speaking, there needs
to be an urban development doctrine
or a territorial development concept
to reflect the government’s priorities.
We need to retain the Far East and to
preserve control over the northern territories,
which although unfavorable
for life, do possess natural resources.
Furthermore, we should set up a kind
of population settlement system and
comprehend which types of business
can arise there. Only then it is possible
to begin proceeding from local markets,
meaning the servicing of the population.
This is precisely what development
today for the most part is concerned
about: retail, residences, offices,
etc. Now the time has come for creating
system-building structures; invest-
| Personell |
| CRE – сapital |
| Internet | NORTHWEST
ments should be made in transport,
engineering and social infrastructure.
In Russia, infrastructure is traditionally
believed to be the government’s social
obligations. Today there are already
areas emerging where we can conduct
dialogue with business. This includes
PROEstate and the Russian investmentconstruction
forum. This is very good.
– Is the government offering business
to implement such infrastructure
projects?
– Yes, right now we are drafting special
forms of private-public partnership.
But caution is in order here, because the
experience of switching a water canal to
commercial tracks showed that at first
it was necessary to create an effective
mechanism, albeit not overly liberal.
It is precisely here that alliances are
necessary. Right now we are drafting
the corresponding frameworks, since we
have an interest in not financing such
things from the budget.
– What are you doing to increase
general contractors’ responsibility?
– We are contacted with such proposals
by objectively serious general
contractors, but these ideas are always
met with firm resistance from the antimonopoly
service and the Ministry of
Economic Development, who see this
as the desire of market participants to
reduce competition. However, in my
opinion, there’s common sense in this.
A balance should be found between
freedom and regulation, because a
business which pays too much attention
to quality control incurs too many
costs, and should regulation be lacking,
it may not withstand competition
with unfair companies. In this regard,
government regulation in its normal
mode, without bigotry, can be beneficial.
These days too much has been
lowered to the local level. Instead of all
types of inspections, it would be better
to set up a single oversight structure.
The same situation applies to the real
estate business. There are countless
examples when major respected companies
encounter dumping from unfair
competitors, who sell under the guise of
high-quality real estate properties of a
lower quality.
– What is the time horizon of the
Regional Ministry’s strategic planning?
– We’re planning through 2020.
– Are the interests of commercial real
estate developers a consideration for
you in this?
– Unfortunately, when drafting
this kind of general plan or planning
project, a number of important points
for investors are lost. For example,
that was how the development project
disappeared. I think this was a major
folly, because the actual property is
formed precisely at the stage of the
development project. For example,
during drafting it is determined where
the streets will be, where the utilities
will be, yet the question as to where
the property will be built, its type and
configuration, was always decided at
the level of the development project.
Now this has been lowered to the level
of property-to-property drafting, and
as a result, the developer begins to
work “sideways.” It turns out that the
developer seeks a land plot where he
has to build some kind of curved, sideways
retail center. This is in principle
incorrect urban development. Under
urban development, consideration
should be given to market volumes,
while convenient locations should be
found to accommodate retail centers,
offices, etc.
Our problem is that on the basis
of the traditional marketing analysis
conducted today, a land plot is examined
and a conclusion is made about
what can be built there. Yet at the
same time, there’s no certainty that
on the other side of the road the same
research hasn’t been conducted and
that another developer hasn’t decided
to build exactly the same thing. It is
necessary to involve business in the
discussion of these projects, so that
ready land plots can be formed with a
normal shape and normal roads, which
could then be offered as ready solutions
on the part of the municipality.
The government’s main task right now
is to take on risks.
– What are the tasks of the commission
on investment projects working
under the Regional Ministry?
– We have set up a special investment
fund whose main task is the
declaration of interest in developing a
certain territory and supporting developers
working in this area. This support
is largely expressed in subsidized
interest rates, etc. This paternalistic
thing doesn’t provide much money to
the government, but provides business
with a feeling of confidence, as well
as a certain sanction, meaning support
from the government for the realization
of a certain investment project.
It is important for business that the
government also be interested in this
project.
– How effectively, in your opinion, is
money being spent at the Olympics
building site?
– Yes, there are problems with
effectiveness there. Like in any project
with time, which was launched in an
entirely unsystemic manner. In terms
of the amount of money invested, the
Imeretinskaya site is comparable to
the construction of a new, large city.
In terms of the amount of investments
in engineering, very few cities can be
compared with this project. Of course,
comparisons with traditional effectiveness
are difficult. Of course, with
this same money it would be possible
to build more athletic facilities across
the country, which would be cheaper.
But in any project like this, a determining
role is played by the political factor.
In this case, the issue of effective
management personnel becomes very
important.
– What is the Regional Ministry doing
with respect to preparation for the
FIFA World Cup in 2018?
– Yes, of course, the Regional
Ministry is preparing for the FIFA World
Cup, and the corresponding commission
within the Ministry is already
functioning. We already gained experience
at the Asian Pacific Economic
Cooperation forum in Sochi, and therefore
I hope that preparation for the
Mundial will be more systematic.
– How important is the role played
by green technologies in the projects
implemented by the Regional
Ministry?
– Any international standards
which are not directly related to security,
particularly BREEAM and LEED,
are purely reputational in character
in today’s markets. Today there is
already a section of people for whom
things which have no impact on security
are nevertheless substantial. This
is a product of culture. I think this is
an entirely healthy situation. Here
the standards act as a kind of indicator.
Although not mandatory, complying
with them provides an advantage
in the competitive battle. As civil
society is built, mandatory things are
left in the past. In Russia, however,
such relations aren’t yet established;
they must be learned.
As for energy efficiency, as a trend
this is a good thing. In theory the
country needs this, but the costs
relating to energy efficiency are
returned in 25-30 years. The period of
a household’s capital elapses in this
time. These benefits aren’t expressed
in money. We can lower the energy
intensiveness of the country’s GDP,
but simultaneously the question arises,
“Where does the extra energy go,
given our local markets?” For example,
Switzerland can lower energy intensity
and resell energy to neighboring
countries. But what does this have
to do with the energy conserved in
Norilsk? We don’t have many large systems
capable of transmission.
53

54
CRE – столица:
История одной лампочки
Текст: Екатерина Реуцкая
........................................
Инфографика: Александр Никитин
Жизненный цикл заявки на выполнение работ (источник: «РД Менеджмент сервисез») /
Life cycle of the request for works (source: RD Management Services)
Внедрив на всех управляемых объектах автоматизированную
систему по приему заявок от арендаторов BMA, компания
«Романов Двор Менеджмент сервисез» столк нулась
с неожи данной для современного рынка реакцией: многим
клиентам еще очень долго психологически будет проще «поднять
трубку», чем вовлекать в протекающие потолки и жужжащие
кондиционеры IT-технологии.
У
Bank Credit Suisse First Boston
«сильно дует из кондиционера»,
у White & Case «капает с потолка»,
у Райффайзенбанка «качается
и наклоняется столешница», в Squire
Sanders просят срочно повесить картину,
а во Fleming family – смазать
язычок в дверном замке VIP-зоны.
Это не «Армагеддон. Офис» – обычный
день для управляющих компаний,
раз и навсегда решивших покон-
чить с «горячими линиями перегоревших
лампочек» и перешедших
на программы, подобные BMA. Все
очень просто, но только на первый
взгляд – вот логин и пароль для каждого
из арендаторов, вот типы заявок,
вот их отслеживание в реальном
времени. «Как только специалист,
ответственный в офисе за эксплуатацию,
узнает о неполадках, он заходит
в систему, создает соответствующую
заявку, которая сразу же поступает
на диспетчерский пункт, – говорит
Олег Ващенко, главный инженер
«РД Менеджмент сервисез». – Если
заявка не принимается более пяти
минут, она выделяется красным цветом.
Все в режиме онлайн: можно
проследить, когда и в какие службы
заявка была перенаправлена с диспетчерского
пункта, возможно ли ее
выполнить немедленно, и если нет –
указана причина (например, нет ламп
необходимой мощности для замены)
и реальные сроки выполнения.
Заявка закрывается только тогда,
когда арендатор полностью удо-
влетворен ее выполнением, – если
не доволен, то все переделывается
столько раз, сколько необходимо.
Вся история сохраняется в системе,
и при необходимости можно просмотреть
в архиве, когда, для кого и какие
заявки были выполнены».
В этой детализации и архивировании,
возможно, и кроется одна из
причин, почему некоторые арендаторы
в России восприняли новую
«Несмотря на дополнительные затраты, мы считаем внедрение BMA
одним из самых перспективных своих вложений, которое позволяет нам
окружать клиентов действительно персонализированным сервисом»
систему без особого энтузиазма.
«Изначально, особенно на новых
объектах, нам приходилось сталкиваться
если не с противодействием,
то с весьма сдержанным отношением
арендаторов: а зачем усложнять себе
жизнь, регистрируя детально все
пожелания? – рассказывает Ольга
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
Ресина, коммерческий директор «РД
Менеджмент сервисез». – Ведь куда
как удобнее снять трубку и объяснить
все секретарю? Раньше могли быть
случаи, когда арендатор звонит и не
может застать секретаря на месте или
линия занята, и приходится перезванивать
несколько раз, теряя время.
Сейчас же это исключено: оформление
заявки занимает несколько
секунд, а ее статус отслеживается на
экране монитора. Самым сложным
было приучить к такому новшеству
клиентов. Разумеется, мы еще долго
никуда не денемся и от телефонных
коммуникаций. Но с первого дня
ввода BMA мы сообщили арендаторам,
что реакция будет быстрее,
если заявка принята через систему.
И в итоге получаем исключительно
положительные отзывы: офисы перестали
обрастать бумагами, ничего не
теряется и оперативность выполнения
очень высокая».
С внедрением BMA у БЦ
«Романова Двор» стало еще одной
головной болью меньше: теперь
автоматизированы не только текущие,
но и плановые работы на объектах.
«Идет максимально подробная
спецификация по всем системам, –
говорит Олег Ващенко. – Описано
все – от марок оборудования до
необходимых запчастей, и заказ
поставщику нужных деталей теперь
происходит в считаные минуты.
Ежесуточно у дежурных инженеров
свой план работ, которые проводятся
в основном в ночное время, чтобы
не мешать дневной жизни бизнесцентров».
Заказанная «РД Менеджмент сервисез»
двум «не очень известным
людям по рекомендации» (имена
компания не раскрывает) программа,
разумеется, имеет западных предков.
Некоторые эксперты полагают, что
BMA в основах скалькирована с аналогичного
продукта Hines. Сами «романовцы»
именуют свою систему «антологией
выставки достижений рынка».
«Когда мы выступали с презентацией
BMA на одной из конференций, то
получили совершенно неожиданный
эффект, – продолжает Ольга Ресина. –
Оказалось, что по большому счету мы
единственные на рынке, у кого подобная
технология настолько прижилась
и работает. А немецкие коллеги вообще
заявили, что наша разработка –
одна из лучших». Впрочем, другие
участники рынка отнюдь не считают
опыт с внедрением подобной системы
уникальным. «Просто в международной
практике для крупных объектов
обычно используются готовые многомодульные
системы (например, CAFM,
IWMS), решающие задачи по учету
активов, плановому обслуживанию,
управлению расходами, по аренде,
| Персонал |
| CRE – столица |
| Интернет |
договорам, ресурсам и т. д. – говорит
Виктор Ильин, исполнительный
директор «Лой энд Хутц Рус». – И все
они уже весьма актуальны для России
как на уровне простых Service desk для
управления заявками, так и на уровне
более сложных – по всем прочим
задачам. В Москве построено более
1 млн кв. м недвижимости класса А,
другое дело, что все начинают с наиболее
актуальной задачи – управления
заявками в бизнес-центрах. Также
не менее востребовано управление
посетителями, в этом сегменте даже
есть готовые российские решения.
Западный рынок в этом смысле ушел
далеко вперед, а о его перспективах
говорит и тот факт, что IBM в этом году
выкупил одного из лидеров рынка
IWMS систему Tririga (США)».
Достоинства и недостатки отечественного
ПО, по мнению аналитиков,
основываются исключительно
на его коротком эволюционном
периоде – 2–4 года (на Западе возраст
подобных технологий – более
10 лет). В условиях практически
полного отсутствия в этой сфере
инвестиций создать, про тестировать
и опробовать на проектах серьезное
ПО, по сути, невозможно. И пока
в России в основном создаются
либо макеты и демо, либо продукты
с ограниченным функционалом
исключительно в части определенной
задачи (например, Service desk).
В итоге на русском рынке практически
полностью отсутствуют локализованные
(русифицированные)
продукты (за исключением собственного
ПО), а ведущие мировые
поставщики и производители все
еще недостаточно в нем заинтересованы.
«Часто слышны аргументы
клиентов, что западные продукты
не адаптированы к нашим условиям,
– рассуждает Виктор Ильин. – Не
согласен. Во-первых, все основные
процессы в области управления
недвижимостью являются достаточно
универсальными (например,
управление плановым ТО), и здесь
уже локализация не так много значит.
Во-вторых, там, где требуется
адаптация (например, в области
коммерческого учета), у серьезного
ПО имеются гибкие, мощные функции
конфигурирования для учета
специ фики задач клиента. Скорее
даже отечественное ПО учитывает
слишком много специфики конкретного
клиента, под которого разрабатывается,
и уже потом все это крайне
сложно применить к другим».
По мнению опрошенных участников
рынка, русские действительно
пока весьма неохотно инвестируют
в IT-системы (те же автоматизированные
системы по приему заявок
арендаторов, по оценкам Loy
Справка
& Hutz, используют не более 10 %).
«Автоматизацию» существенно притормозил
кризис: УК и владельцы
недвижимости стали еще сдержаннее
относиться к инвестициям, не
приносящим видимой прибыли.
Показательно, что многие представители
управляющих компаний и собственники
вообще не очень понимают,
о чем идет речь. «Первыми
к таким системам пришли компании,
хорошо знакомые с западным опытом
и предпочитающие индивидуальный
подход к арендатору, – говорит Ольга
Ресина. – Несмотря на дополнительные
затраты, мы считаем внедрение
BMA одним из самых перспективных
своих вложений, которое позволяет
нам окружать клиентов действительно
персонализированным сервисом.
Если владелец недвижимости заинтересован
только в доходности объекта
и не обращает внимания на качество
обслуживания, это не наш партнер».
«С системой Visual FM (пример западного
продукта, адаптированного для
России) мы первыми вышли на российский
рынок в 2004 году, – рассказывает
Виктор Ильин. – Сейчас
эта система используется в крупнейших
бизнес-центрах Москвы
и Санкт-Петербурга. Но и тогда,
и сейчас российский рынок профессиональных
управляющих компаний
находится на начальной стадии развития
и к пониманию актуальности
внедрения подобных систем не пришел
до сих пор. Возможно, дело еще
в слишком коротком для многих владельцев
недвижимости жизненном
цикле в России – тут не до технологий
будущего».
Тем не менее, по оценкам экспертов,
в ближайшие пять лет
отечественные компании в этой
сфере буквально с головой уйдут
в IT-технологии. Для начала в управление
недвижимостью будут активно
внедряться специальные мобильные
устройства и «умные» сети (Smart
Grid). Но вряд ли, учитывая опыт
оснащения автоматизированными
системами управления объектами,
арендаторы, для которых главное,
чтобы «зимой было тепло, а летом
прохладно», встретят их с распростертыми
объятиями.
СЕВЕРО-ЗАПАД
Система Building Maintenance Administration – автоматизированная
система по приему заявок от арендаторов,
контролю их исполнения и автоматизации графика плановопрофилактического
обслуживания оборудования. Основной
целью BMA называется снижение издержек на ведение учета
потока заявок, формализация и упрощение регламентных работ,
контроль оперативности выполнения заявок. Вся «история» заявки
и ее выполнения сохраняется в специальном архиве.
55

56
CRE – capital:
A Story of a Light Bulb
The Bank Credit Suisse First
Boston complains “there is
a draft coming from the air
conditioner”, White & Case
says “the ceiling is dripping",
the Raiffeisenbank claims "the
countertop is swaying and bending",
Squire Sanders is urgently asking to
have a picture hung, and the Fleming
Family needs to have the catch on the
door lock of the VIP-zone greased.
This is not the “Armageddon Office”,
just a typical day for a management
company, which has once and for all
decided to do away with “hotlines
of blown bulbs” and implemented
programs such as the BMA (Building
Maintenance & Administration).
It is very simple, but only at first
glance – here we have a login name
and the password for each of the
tenants, here are the various types
of applications, and here is their
tracking in real time. “As soon as
the specialist, in charge of the office
operations, learns about the failures,
he immediately enters the system and
creates the appropriate application
form, which goes to the control
station,” says Oleg Vashchenko, chief
engineer at RD Management Services.
“If the application is not looked at
БЦ «Романова Двор» /
Romanov Dvor BC
Text: Ekaterina Reutskaya Having implemented an automated system for receiving
applications from BMA tenants in all its managed facilities,
Romanov Dvor Management Services faced an unexpected reaction
in today's market – many customers find it psychologically
easier to “pick up the receiver” rather than deal with leaking
ceilings, whirring air conditioners and worsening IT services.
within five minutes, it is highlighted
in red. Everything is on-line, and
it is possible to trace when and to
which services the application was
forwarded from the control station.
It is also possible to find out whether
it can be fulfilled immediately, and
if not, the reason for the refusal, as
well as the realistic time-frame for
implementation. The application is
closed only when the tenant is fully
The "automation" process slowed down significantly during the crisis, as
management companies and property owners were unwilling to make investments
which do not bring a fast and visible return
satisfied. The entire history is saved
in the system, and if necessary, it can
be viewed in the archive.”
This detailing and archive are,
perhaps, one of the reasons why
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
Reference
some tenants in Russia embraced
the new system without great
enthusiasm. “Initially, especially in
new facilities, we had to deal with, if
not resistance, than with a very cautious
attitude of the tenants – why
should they make their lives more
difficult, and especially registering
the details of all requests?” says
Olga Resina, Commercial Director
at RD Management Services. “After
all, it is much more convenient to
pick up the receiver and explain
it all to the Secretary. Previously,
there were cases when, for example,
the tenant called and could not find
the Secretary or the line was busy
and they had to call back several
times, wasting time. Now this never
happens – submitting an application
takes a few seconds, and its
status is tracked on the screen. The
most difficult part was to teach this
innovation to the customers. Of
course, telephone communications
will stay with us for a long time to
come. However from the first day of
BMA implementation, we explained
to the tenants that the reaction
times will be faster if the application
is accepted by the system. As
a result we received positive feedback
– offices are not accumulating
unnecessary paperwork, nothing is
lost and the performance efficiency
is very high.”
| Personell |
| CRE – сapital |
| Internet | NORTHWEST
Building Maintenance Administration System is an automated system, which allows receiving
applications from tenants, monitoring their performance and automating the preventive
maintenance of the equipment. The main purpose of BMA is to lower the costs for record keeping
of the flow of applications, the formalization and simplification of scheduled work, efficient
monitoring of the fulfillment of applications. The entire “history” of each application and its
execution is stored in a special archive.
By implementing a BMA system,
the Romanov Dvor BC got rid of one
more headache – not only the current,
but also the planned works at
the facilities are now automated.
“All the systems are listed in full
detail,” says Oleg Vashchenko.
“Everything is recorded – from the
brands of equipment to the necessary
parts. Every day, engineers on
duty have their plans of operation,
which are carried out mainly at
night.”
The program that was ordered by
RD Management Services from two
“by recommendation of not very
well-known people”, of course, has
Western ancestors. Some experts
believe that the basis of BMA is
modeled after a similar product of
the Hines Company. The Romanov
people refer to their system as an
“exhibition anthology of market
achievements”. “When we presented
the BMA at a conference, there was
an unexpected reaction,” continues
Olga Resina. “It turned out that
we are the only ones in the market
where such a technology has taken
root, and it works. And our German
colleges stated that, on the whole,
our development is one of the best.”
However, other market participants
do not consider the implementation
of such a system as unique.
“In the international practice, large
facilities commonly use readymade
multi-module systems (for
example, CAFM, IWMS), which solve
the problems of asset management,
planned maintenance, cost management,
leasing, etc.” says Viktor Ilyin,
Managing Director of Loy And Hutts
Rus. “And they all are used in Russia,
both at the level of a simple Service
Desk for applications management,
and at a more complex level – for all
other tasks.”
Analysts say that advantages
and disadvantages of the domestic
software are based solely on its
short evolutionary period – from
two to four years (in the West
these technologies are more than
10 years old). It is almost impossible
to create, test, and implement
major software in projects, without
any financing in this sphere. So
far in Russia, according to experts,
they are creating models, demos or
simply products with limited functionality,
applicable only for a certain
problem (e.g., Service Desk).
As a result, the Russian market
faces almost a complete absence
of localized (Russified) products
(except for their own software);
while the world's leading suppliers
and manufacturers are still not
interested.
According to a survey of market
participants, Russian people
are really very reluctant to invest
in IT-systems, according to Loy
& Hutz. The “Automation” process
has been significantly slowed down
by the crisis – as management
companies and property owners
are unwilling to make investments,
which do not bring quick visible
profits. It is significant that many
management company executives
and owners really do not know what
this is all about.
“We first entered the Russian
market in 2004 with the Visual FM
system (an example of a Western
product, which was adapted for
Russia),” says Viktor Ilyin. “Now
this system is used in major business
centers of Moscow and Saint
Petersburg.
Back then, just like today, the
Russian market of professional
management companies is at an
early stage of development, and
the urgency of implementing such
systems is not obvious to people –
so far. Perhaps, this is because of
a too short life cycle for many owners
of real estate in Russia – they do
not care about technologies of the
future, for now.”
Nevertheless, experts estimate
that over the next five years, domestic
companies in this field will fully
plunge into IT-technologies. To get
started, property management companies
will actively implement special
mobile devices and intelligent
networks (Smart Grid). However,
given the experience with automated
equipment management, it
is unlikely that tenants of facilities,
for whom it is essential that “it be
warm in the winter, and cool in summer”,
will welcome them with open
arms.
57

Текст: Антон Белых
......................
Фото: архив CRE
58
CRE – столица:
Крупные консалтинговые компании Москвы, ранее пренебрегавшие сектором
стрит-ритейла, в последние годы начали активно осваивать этот сегмент рынка
недвижимости. Эксперты объясняют это тем, что в кризис именно этот рынок оказался
наиболее устойчивым: ставки в нем почти не упали, а спрос со стороны арендаторов
оказался даже выше, чем в «тучные» годы.
7
составил рост ставок
аренды на помещения
стрит–ритейл в пределах
Садового кольца за 2011 год
Битва за улицы
В
середине прошлого года группа
компаний «ПИК» объявила
тендер среди консалтинговых
компаний, которые займутся сдачей
в аренду и комплектованием пула
арендаторов в коммерческих помещениях
во всех жилых комплексах
девелопера. Его итоги были подведены
летом, а победителями торгов
стали такие компании, как ASTERA
в альянсе с BNP Paribas Real Estate,
S. A. Ricci и Penny Lane Realty. На
первом этапе эти компании получат
около 50 тыс. кв. м коммерческой
недвижимости, а позже могут полу-
чить еще 110 тыс. кв. м в тех комплексах,
которые только будут строиться.
Раскрыть условия тендера
в ГК «ПИК», как и в этих трех компаниях,
отказались, но представитель
одной из них признался, что «комиссионные
были более чем щедрые».
Ранее, в феврале 2011 года, похожий
тендер среди консультантов проводил
Сбербанк России. Тогда банк
принял решение сократить в Москве
число арендованных отделений,
а взамен увеличить число офисов,
расположенных на купленных площадях.
По итогам этого тендера,
крупные заказы на подбор помещений
получили восемь столичных
компаний, среди которых Penny
Lane Realty, Colliers International,
«Магазин Магазинов/CBRE» и другие
крупные консультанты.
В этих тендерах участвовали
и другие консалтинговые компании,
которые, несмотря на поражение,
отказываться от следующих конкурсов
даже не думают. Более того, все
больше и больше компаний, ранее
не рассматривавших сегмент стритритейла
как перспективную сферу,
вовсю пытаются выйти на этот
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
5000
4000
3000
2000
1000
0
рынок, скупая лучших специалистов
и запуская соответствующие отделы.
В чем дело?
Пойдем на улицу?
Переход крупных консультантов в сегмент
стрит-ритейла случился не от
хорошей жизни. «Большинство крупных
консалтинговых компаний, которые
в принципе занимались торговой
недвижимостью, в первую очередь
были “заточены” на торговые центры,
так как с ними гораздо проще взаимодействовать,
– признает директор
департамента торговой недвижимости
Penny Lane Realty Алексей Могила. –
В ТЦ брокер подписывает один контракт
на сдачу помещений в аренду и
затем общается с арендаторами, тогда
как в стрит-ритейле каждым помещением
владеет, как правило, отдельный
собственник, поэтому брокеру
приходится заключать многочисленные
договоры и выстраивать индивидуальные
отношения с каждым из
участников сделки». «Все крупные
компании предпочитают работать
с большими проектами, так как они
более прогнозируемы и консультанты
уже имеют партнера в лице девелопера
и застройщика. Задачами консультанта
являются представление
проекта на рынке и поиск и подбор
арендаторов», – соглашается с ним
руководитель отдела стрит-ритейл
департамента торговой недвижимости
Colliers International Виктория
Камлюк. – В стрит-ритейле же каждый
объект является отдельным проектом.
Задача консультанта – активная
продажа: инициировать диалог
| Персонал |
| CRE – столица |
| Интернет |
Средние ставки на помещения стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы
Average rent rates for street retail premises at major street retail routes of Moscow
4450
Рождественка
3950
Тверская
3500 3500
Смоленская
площадь
Столешников
переулок
3400
Кузнецкий мост
3300
Цветной бульвар
2800
Петровка
2600
Большая
Дмитровка
с каждой из сторон, найти сначала
клиента, которому требуются услуги,
а чаще всего они говорят: “Нам ничего
не нужно”. А затем подобрать подходящую,
платежеспособную вторую
сторону».
Во многом катализатором
прихода консультантов в эту
сферу стал финансовый кризис.
«Существенный рост интереса
компаний-консультантов к сегменту
street retail был отмечен в кризисный
период, когда многие крупные проекты
торгово-развлекательных центров,
приносившие основной доход департаментам
торговой недвижимости,
оказались “замороженными” и было
необходимо искать новые источники
2500 2450
Большая
Никитская
На улицы выходят консультанты
Малая Бронная
Светлана Ярова,
руководитель отдела стритритейла
компании Jones Lang
LaSalle
2100
Страстной
бульвар
«Рынок стрит-ритейла непростой, расчитанный
на проактивную работу консультантов, личные
продажи, построение долгосрочных тесных
взаимоотношений с клиентами. Работа в формате
стрит-ритейла требует от консультантов
не только глубокого знания рынка, но также
умения тонко чувствовать клиентов и иметь
реальное желание решать чужие проблемы.
2100
Рождественский
бульвар
2100
Кутузовский
проспект
Источник / Source: Penny Lane Realty
доходов», – утверждает управляющий
партнер Blackwood Константин
Ковалев. Однако сегмент стритритейла
показал хорошую динамику
восстановления после кризиса и, по
словам Виктории Камлюк, сумел
избежать остановки, и падение ставок
на объективно ликвидные помещения
было гораздо меньше. Именно
поэтому крупные компании начали
работу в сегменте стрит-ритейл.
«Сегмент street retail является наиболее
стабильным сегментом среди
остальных секторов рынка коммерческой
недвижимости, – настаивает
руководитель отдела исследований
и аналитики Praedium Oncor
International Ольга Павлик. – Даже
СЕВЕРО-ЗАПАД
в острую фазу кризиса спрос на торговые
помещения с выгодным расположением
сохранялся на высоком
уровне. Ряд ведущих игроков рынка
в рамках расширения своего присутствия
в сфере коммерческой недвижимости
в последние два–три года
открыли направления street retail».
«Создание брокерских отделов, специализирующихся
исключительно
на объектах формата стрит-ритейл,
стало возможно благодаря развитию
рынка и повышению уровня конкуренции
между ведущими консалтинговыми
компаниями в последние
годы, а также расширению комплекса
оказываемых услуг», – комментирует
партнер, директор департамента
торговой недвижимости S. A. Ricci
Илья Шуравин. Например, как рассказывает
эксперт, к консультантам
обратился федеральный сетевой
ритейлер, который ищет помещения
не только в ТЦ, но и в объектах уличной
торговли, а компания не предоставляет
услуги в «уличном» сегменте
рынка. «В результате компания
упускает часть выгоды, а у клиента
остается впечатление, что консультант
не обладает достаточными возможностями
для удовлетворения его
потребностей, а это – прямые репутационные
издержки», – заключает
г-н Шуравин.
Для более мощного развития этого
сегмента были и другие стимулы.
Многие консультанты надеялись, что
после кризиса потребность в услугах
на торговых центрах снова возрастет,
а объектов будет строиться если не
больше, то уж точно не меньше, чем
до 2007 года. Но и тут ожидания игроков
рынка не оправдались. «В Москве
после прихода нового мэра стало
строиться все меньше торговых центров,
поэтому фронт работы для консультантов
и брокеров существенно
Таким образом, воспитать реально продающего
консультанта, который при этом соответствует
корпоративным стандартам крупных компаний,
сложно и требует затрат как временных, так и
финансовых. Кроме того, рынок стрит-ритейла
очень мобильный, зачастую непрозрачный.
Его невозможно узнать за один день. Все
это накладывает реальные ограничения для
работы со стрит-ритейлом. Однако на сегодняшний
день ТЦ строится все меньше, рынок
стрит-ритейла становится все прозрачней, а на
рынке уже существуют ряд опытных команд,
которые способны вести сделки в этом формате
в соответствии с международным стандартами
и оказывать клиентам необходимый уровень
сервиса. Это и позволило ряду компаний, особенно
крупных, принять решение о развитии
именно этого сегмента».
59

60
CRE – столица:
Арендаторы тоже
хотят на улицу
Илья Шуравин,
партнер
S. A. Ricci
– Сегмент стрит-ритейла
в первую очередь интересен
высоким спросом на качественные
помещения расположенные
как на основных,
так и на второстепенных
улицах, а также внутри жилых
микрорайонов, проявившимся
в последние два года со
стороны торговых операторов
в связи с дефицитом
качественного предложения
в существующих и строящихся
торговых центрах. Из-за
недостатка предложения в ТЦ
операторы вынуждены искать
новые пути развития своих
сетей. Одним из таких вариантов
развития стал формат
“у дома”, который в 2011 году
развивало большинство
торговых операторов федерального
и регионального
значения.
сократился, – говорит коммерческий
директор консалтинговой компании
NA Group Евгений Данилов. – В то
же время в сегменте стрит-ритейла
активность рынка кипит: в существующих
помещениях происходит
постоянная ротация арендаторов,
а также на рынок постоянно выходят
новые площади в новых жилых
домах, строительство которых хоть
и замедлилось, но все же продолжает
вестись». Действительно, в 2011 году
власти расторгли более 300 инвестконтрактов
с девелоперами, отменив
строительство примерно 8 млн кв. м
недвижимости, среди которых доминировали
торговые и офисные центры.
Сейчас же объемы строительства
в Москве падают, а торговые центры
признаны основным «виновником»
столичных пробок. «В Москве практически
не строятся торговые центры,
а за новые объекты ведется ожесточенная
борьба, причем выигрывают,
как правило, международные компании,
способные существенно снижать
цены до демпингового уровня.
Таким агентствам главное – показать
красивые результаты в отчетности
головному офису. Стрит-ритейл –
единственный вариант, где на данный
момент можно заработать хорошие
деньги», – настаивает Алексей
Могила. «Street retail – это половина
рынка торговой недвижимости
в целом, очень важный и интересный
сегмент, который дает оборот,
сравнимый с торговыми центрами,
а в текущей политике администраций
Москвы и Санкт-Петербурга является
для многих компаний сетевой розницы
практически единственной
возможностью для развития», –
подтверждает руководитель отдела
стрит-ритейла Jones Lang LaSalle
Светлана Ярова.
Уличные бои
Именно за длинным рублем потянулись
в «уличный» сегмент такие монстры,
как Colliers International, Jones
Lang LaSalle, Cushman & Wakefield,
Knight Frank и др. Их шаг вполне
оправдан. «Обладая таким именем
и ресурсами, как у ведущих консалтинговых
компаний, вполне можно
захватить любой сегмент, если не
скупиться на хороших сотрудников
и рекламные бюджеты», – полагает
Евгений Данилов. По его словам, до
кризиса сегментом стрит-ритейла
занимались во многом мелкие агентства
недвижимости, которые ради
своей комиссии готовы были браться
даже за самые сложные проекты.
Впрочем, интерес к рынку проявляли
и консалтинговые компании «второго
эшелона», не имеющие западных
корней. Например, активными игроками
рынка были такие компании как
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real
Estate, Praedium Oncor International,
S. A. Ricci и др. Сейчас эти компании
во многом правят бал на рынке
и находят контракты на сдачу самых
качественных и прибыльных помещений.
«Сейчас создавать команду по
стрит-ритейлу уже поздно: рынок
уличных помещений весьма огра-
ничен и базируется на сформировавшихся
личных отношениях», –
уверен Алексей Могила. По его
словам, структуры отделов street
retail и торговой недвижимости
совершенно разные. «Если при
работе с ТЦ договоренности директора
департамента с собственником
было достаточно для комфортной
работы менеджеров, то в стрит-
ритейле каждый брокер должен
выстраивать свои отношения с собственниками»,
– подчеркивает
г-н Могила. С ним соглашается
и директор по развитию бизнеса
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real
Estate Людмила Рева: «Несмотря
на то, что многие компанииконсультанты
только сейчас начали
осваивать этот сегмент коммерческой
недвижимости, назвать этот
рынок развивающимся нельзя, он
уже развит. Работа в данной сфере
отличается большей динамичностью,
по сравнению с сегментом торговых
комплексов. Здесь каждая сделка
– это отдельный проект, который
требуется выполнить качественно».
При этом, по ее словам, данный сегмент
очень четко структурирован,
и на сегодняшний день расстановка
сил на нем давно определена. «Уже
сложилась эффективная система
взаимодействия основных игроков
рынка: собственников помещений,
их арендаторов или покупателей
и профессиональных компаний
консультантов в сегменте street
retail», – предупреждает г-жа Рева.
Тем не менее пришедшие на этот
рынок «монстры» консалтингового
бизнеса сдаваться не собираются.
Более того, утверждают, что именно
их компании становятся законодателями
мод в этом сегменте.
«Наша компания полтора года назад
открыла новое направление стритритейла,
пригласив сразу команду
консультантов. За 2011 год направление
стрит-ритейла признано
лучшим новым проектом в компании
Colliers International, что еще
раз подтверждает: при правильно
поставленной работе это направление
может быть успешным и в структуре
крупной компании», – говорит
Виктория Камлюк. Светлана Ярова
и вовсе относит созданный пару лет
назад отдел стрит-ритейла компании
к пяти–семи самым успешным
и профессиональным командам на
этом рынке. «Все остальное – появляющиеся
и исчезающие отдельные
вспышки», – полагает г-жа Ярова;
правда, сказать, кого именно она
имеет в виду, отказывается.
Интерес к стрит-ритейлу объясняется
широким выбором таких
помещений в Москве и деньгами,
которые на нем можно заработать.
По данным Blackwood, только на
главных торговых улицах Москвы
(Тверская, Кутузовский проспект и т.
д.) сейчас сдается около 160 тыс.
кв. м торговой недвижимости. Всего
же, по данным портала Magazan.ru,
объем предложения на рынке стритритейла
составляет порядка 1,5 тыс.
помещений в аренду и еще столько
же – в продажу (ряд объектов может
как сдаваться в аренду, так и продаваться).
«При этом надо понимать,
что внутри Садового кольца применимых
для бизнеса помещений
значительно меньше и они более
востребованы, а большая часть
предложений находится в районе
до МКАДа», – комментирует Алексей
Могила. Как отмечает Виктория
Камлюк, в среднем комиссия брокера
на сдаче в аренду помещений
формата street retail составляет
100 % от месячной ставки аренды,
а при продаже – от 2 до 4 % от стоимости
объекта. В торговых центрах
комиссия брокера существенно
ниже, особенно при эксклюзивной
или со-эксклюзивной системе
сдачи его в аренду. При этом ставки
аренды на помещения стритритейла
могут быть высокими даже
в самом удаленном районе Москвы.
«Все зависит от параметров самого
помещения и его доступности
для клиентов будущих арендаторов»,
– говорит Евгений Данилов.
«Хорошее помещение на шоссе
Энтузиастов может стоить столько
же, сколько и не совсем ликвидное
на Кутузовском проспекте», – соглашается
г-жа Камлюк.
Все эти факторы делают сегмент
стрит-ритейла очень привлекательным
для крупных игроков рынка
и других агентств. Именно поэтому,
по данным источников-участников
рынка, многие компании, недавно
вышедшие на этот рынок и оценившие
все его прелести, активно
переформировывают свои отделы
торговой недвижимости, сокращая
персонал, задействованный в сег-
В Москве после прихода нового мэра стало строиться все меньше
торговых центров, поэтому фронт работы для консультантов и брокеров
существенно сократился
менте ТЦ, и увеличивая присутствие
сотрудников в отделах, работающих
с «уличной» недвижимостью. А значит,
не исключено, что уже через
пару лет крупные консультанты будут
заниматься в Москве и Петербурге
преимущественно стрит-ритейлом,
а департаменты торговых центров
будут «заточены» под работу с региональными
проектами.
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
№ 3 (49) / 2012
| Personell |
| CRE – сapital |
| Internet | NORTHWEST
Battle in the Streets
After previously spurning the street retail sector, Moscow’s
major consulting companies have in recent years started actively
engaging this real estate segment. The experts attribute this
to the fact that during the crisis precisely this market proved
the strongest, as the rates here practically didn’t fall and demand
among tenants proved even higher than during the “fat” years.
In mid-2011, PIK Group announced
a tender among consulting companies
to oversee leases and putting
together a pool of tenants in commercial
properties in all the developer’s
residential complexes. The results were
announced this summer, and among
the winners were such companies as
ASTERA in alliance with BNP Paribas Real
Estate, S. A. Ricci and Penny Lane Realty.
During the first stage, these companies
will receive approximately 50,000 sq.m
of commercial real estate, and later
could receive a further 110,000 sq.m
in complexes that are still to be built.
PIK Group, as well as these three com-
panies, declined to disclose the details
of the tender, although a representative
of one of them acknowledged that “the
commissions were more than generous.”
Previously, in February 2011, Sberbank
of Russia conducted a similar tender
among consultants. The bank then
made the decision to reduce the number
of offices in rented facilities, and to
increase the number of offices located in
purchased facilities. Following this tender,
major orders to select facilities were
received by eight Moscow companies,
including Penny Lane Realty, Colliers
International, Magazin Magazinov/CBRE
and other major consultants.
Other consulting companies also
participated in these tenders, who,
despite losing, aren’t even thinking
about passing up the next competitions.
Furthermore, ever increasing numbers of
companies who previously didn’t view
the street retail segment as a promising
area are wholeheartedly trying to enter
this market by bringing in the best specialists
and launching specialized divisions.
What’s the reason?
Shall we go outside?
The switch by major consultants
to the street-retail segment wasn’t
owing to the good life. “The major-
Text: Anton Belykh
.....................
Photo: CRE archive
ity of major consulting companies
who in principle worked with retail
real estate were largely ‘trapped’
in retail centers, because these
are much easier to work with,” says
Alexey Mogila, director of retail real
estate at Penny Lane Realty. “At an
RC the broker signs one contract
to let out facilities and then communicates
with tenants, whereas in
street retail as a rule every facility
is owned by a separate proprietor,
therefore the broker has to conclude
numerous agreements and establish
individual relations with each of
the deal’s participants.” The same
61

Alexey Mogila
Penny Lane Realty /
Алексей Могила
62
CRE – capital:
view is shared by Viktoria Kamlyuk,
head of Street Retail in the retail
real estate department at Colliers
International, “All major companies
prefer to work with large projects,
because they are more predictable
and the consultants already have
a partner, namely the developer and
the builder. The consultant’s mission
is to present a project on the market
and to fill it with tenants – the tenant.
In street retail every property is
a self-contained project. The consultant’s
task is active sale: to initiate
a dialogue with each of the sides,
and to first find a client who requires
services, because most often they
say, ‘We don’t need anything.’ Then
they need to select the appropriate,
solvent second side.”
By and large, the financial crisis
was the catalyst to the consultants’
arrival to this area. “There was considerable
growth of interest in the street
retail segment among company-consultants
during the crisis period, when
many major projects for retail-entertainment
centers which generated
the main revenues of retail real estate
departments were ‘frozen’ and it
became necessary to seek new sources
of income,” says Konstantin Kovalev,
managing partner at Blackwood.
Ilya Shuravin, Partner at S. A. Ricci
Tenants also look to the street
Furthermore, according to Viktoria
Kamlyuk, the street retail segment
exhibited a good recovery dynamic
following the crisis and evaded a halt
and a fall in rates for objectively
liquid properties. According to Olga
Pavlik, head of research and analysis
at Praedium Oncor International, “The
street retail segment is the most stable
segment among the other sectors
of the commercial real estate market.
Even during the crisis’s acute phase,
demand for retail facilities with an
advantageous location remained at
a high level. A number of leading market
players have opened street retail
divisions in the past two-three years
as part of expanding their presence in
the commercial real estate sphere.”
According to Ilya Shuravin, partner
and director of the retail real estate
department at S. A. Ricci, “It became
possible to open brokerage divisions
specializing exclusively in street
retail format properties thanks to the
market’s development and increasing
competition among the leading
consulting companies in recent years,
as well as the broader set of services
rendered.” For example, the expert
says, the consultants were contacted
by a federal chain retailer in search of
facilities not only in RCs, but in street
retail properties, and yet the company
doesn’t render services in the “street”
market segment. “As a result, the company
is forgoing some profits, while
the client is left with the impression
that the consultant doesn’t have sufficient
capabilities to meet his needs,
and these are direct reputational
costs,” Mr Shuvarin summarizes.
The segment’s robust growth
resulted from other stimuli as well.
Many consultants hoped that after
the crisis the demand for services at
retail centers would again grow, and
the number of properties built would be
perhaps not greater, but certainly not
fewer than before 2007. Yet the market
players saw even these hopes
dashed. “In Moscow after the arrival
of the new mayor, ever fewer retail
centers were being built, therefore
“The street retail segment is above all interesting due to high
demand for quality facilities located on main streets as well as
secondary ones, and within micro-regions, which has been expressed
in the last two years among retail operators due to the deficit of
quality supply in existing and under-construction retail centers. Due
to insufficient supply in retail centers, operators are forced to seek
new ways of developing their networks. One of these development
scenarios is the “corner store” format, which the majority of
operators at the federal and regional levels developed in 2011.”
Svetlana Yarova, street retail division director at Jones Lang LaSalle
Consultants go out to streets
The street retail market is challenging, designed for the proactive
work of consultants, personal sales, and establishing long-term,
close relationships with clients. Among the requirements for
consultants to work in the street retail format are very deep
knowledge of the market, understanding of the fundamentals of
marketing, knowledge of the legal aspects of deals and finances,
as well as the ability to keenly sense clients and to have a real
desire to resolve other people’s problems. Therefore, it is difficult
to mentor a truly prolific consultant who at the same time
satisfies the corporate standards of major companies, and requires
expenditures both of time and finances. Furthermore, the street
retail market is very mobile, and frequently non-transparent. It
cannot be learned in one day. All this poses real limitations for work
with street retail. However, as of today, ever fewer retail centers
are being built, the street retail market is becoming increasingly
transparent and a number of experienced teams already exist
on the market that are able to conduct deals in the street retail
format according to international standards and to provide clients
with the necessary service level. This has allowed a number of
companies, large ones in particular, to decide to develop precisely
this segment.
the front line of work for consultants
and brokers was greatly reduced,” says
Yevgeny Danilov, commercial director
at NA Group consulting company.
“At the same time, market activity
in the street retail segment is teeming:
a continual rotation of clients
is happening at existing facilities,
while new properties are continually
entering the market at new residential
buildings, the construction of
which may have slowed down, but
is still going strong.” Indeed, in
2011 the authorities rescinded more
than 300 investment contracts with
developers, canceling the construction
of approximately 8 mln sq.m of
real estate, including predominantly
retail and office centers. The rate of
construction in Moscow is currently
falling, while retail centers have been
named the main “culprit” for Moscow’s
traffic. “Retail centers practically
aren’t being built in Moscow, while
a fierce battle is being waged for new
properties, where the winners as a rule
are international companies able to
significantly lower prices to the dumping
level. What’s important for such
agencies is to show pretty results in
their reports to the head office. Street
retail is the only area right now where
it is possible to earn good money,”
Alexey Mogila asserts. “Street retail is
half of the real estate market overall,
a very important and interesting segment
providing turnover comparable
to retail centers, and given the current
policy of the administrations
in Moscow and St. Petersburg it is
for many companies in chain retail
practically the only possibility for
growth,” says Svetlana Yarova, head of
the street retail department at Jones
Lang LaSalle.
Street battles
It was precisely for the long ruble that
such monsters as Colliers International,
Jones Lang LaSalle, Cushman
& Wakefield, Knight Frank and others
stretched into the “street” segment.
This move has proved fully prescient.
“With such names and resources as
the leading consulting companies have,
any segment can certainly be captured,
so long as money is spent for good
employees and advertising budgets,”
argues Mr Danilov. According to him,
prior to the crisis mostly smaller real
estate agencies worked in the street
retail segment, which thanks to their
commissions were prepared to take
on even the most complex projects.
However, interest in the market was
even shown by “second tier” consulting
companies lacking roots in the West.
For example, among the active market
players were such companies as ASTERA
in alliance with BNP Paribas Real
Estate, Praedium Oncor International,
S. A. Ricci and others. Now these companies
largely call the shots on the market
and secure contracts for the leasing
of the most high-quality and profitable
properties.
“It’s already too late to set up
a team for street retail: the market
for street facilities is highly restricted
and based on personal relationships,”
says Alexey Mogila. According to him,
the department structures for street
retail and retail real estate are entirely
different. “When working with RCs,
Commercial Real Estate NORTHWEST
№ 3 (49) / 2012
Lyudmila Reva, ASTERA in alliance
with BNP Paribas Real Estate /
Людмила Рева, ASTERA в альянсе
с BNP Paribas Real Estate
agreement between the department
director and proprietor was enough
for the comfortable work of managers,
whereas with street retail each
broker has to establish their own
relations with proprietors,” emphasizes
Mr Mogila. Agreeing with him
is Lyudmila Reva, head of business
development at ASTERA in alliance
with BNP Paribas Real Estate. “Even
though many company-consultants
are only just now beginning to engage
this segment of commercial real
estate, one cannot call this market
developing; it’s already developed.
Work in this sphere stands out for its
high dynamism compared to the segment
of retail complexes. Here every
deal is its own project, which must
be fulfilled skillfully.” Furthermore,
according to her, this segment is very
firmly structured, and as of today the
balance of forces there has long been
established. “An effective system of
interaction between the main market
players is already in place: facility
proprietors, their tenants or buyers
and professional consultant companies
in the street retail segment,”
Ms Reva cautions.
Nevertheless, the consulting
business “monsters” that joined
this market have no intention of
letting up. What’s more, they state
that precisely their companies will
become the trendsetters in this segment.
“One and a half years ago, our
company opened a new street retail
line, and immediately hired a team of
consultants. In 2011 the street retail
business was recognized as the best
new project at Colliers International,
which once again confirms: given the
correct framing of work, this business
can be successful even within
the structure of a major company,”
Viktoria Kamlyuk says. Svetlana
Yarova from Jones Lang LaSalle goes
so far as to include the company’s
| Personell |
| CRE – сapital |
| Internet | NORTHWEST
street retail division, created a few
years ago, among the five-seven most
successful and professional teams on
this market. “All the rest are appearing
and disappearing separate flickers,”
Ms Yarova believes, although
she declines to mention to whom in
particular she refers.
Interest in street retail can be
explained by the wide selection
of such facilities in Moscow and
the money that can be earned there.
According to data from Blackwood,
on Moscow’s main retail streets alone
(Tverskaya, Kutuzovsky Avenue, etc.)
approximately 160,000 sq.m of retail
real estate is rented. In total, according
to data from Magazan.ru, the volume
of supply on the street retail
market totals approximately 1,500
facilities for rent and approximately
the same amount for sale (a number
of properties can either be rented or
sold). “At the same time, one should
understand that within the Garden
Ring there are far fewer facilities
suitable for business, and they are in
much more demand, while the majority
of supply is located in the area
extending to the MKAD,” observes
Alexey Mogila. As Viktoria Kamlyuk
notes, the broker’s commission when
leasing a street retail facility totals
on average 100 % of the monthly
rental rate, and for a sale – from 2 % to
4 % of the property’s value. At retail
centers, the broker’s commission is
substantially lower, especially under
the exclusive or co-exclusive system
of leasing. Furthermore, rental
rates for street retail facilities can be
high even in the most remote part of
Moscow. “Everything depends upon
the parameters of the actual facility
and its accessibility for the clients
of future tenants,” Mr Danilov
says. “A good facility on Entuziastov
shosse can cost just as much as a not
so liquid one on Kutuzovsky Avenue,”
Ms Kamlyuk agrees.
All these factors make the street
retail segment highly attractive for
major market players and other agencies.
This is precisely why, according
to the data of sources-market participants,
many companies, having
recently entered this market and
appreciating all its charms, are reformatting
their retail real estate divisions,
downsizing personnel working
in the RC segment, and increasing
the presence of employees in divisions
working with “street” real
estate. This means it’s possible that
in a few years the work of major consultants
in Moscow and St. Petersburg
will primarily involve street retail,
while retail center departments will
be “trapped” under work with regional
projects.
63

64
Интернет:
Сообщество профессионалов
коммерческой недвижимости
Мы продолжаем рассказывать вам о полезной деловой сети
IN.CRE.RU. В прошлом номере вы познакомились с функционалом
«Визитницы». К слову, уже запущена анонсированная мобильная
версия. В этом номере речь пойдет о мероприятиях IN.
Мероприятия IN
Мероприятия в коммерческой
недвижимости выполняют много
разных задач: получение информации,
обучение, продвижение
своих проектов, PR. Но основным
на узкопрофессиональных мероприятиях
является общение, возможность
приобретения полезных
знакомств и проведение встреч.
Планирование своего бизнескалендаря
мероприятий рынка входит
в рабочую рутину участников
рынка и поэтому требует удобного
источника информации о событиях
индустрии. Среди инструментов
планирования бизнес-календаря
профессионала рынка теперь появилась
новинка – «Мероприятия
IN.CRE.RU». Концепция раздела
– это афиша всех мероприятий
отрасли коммерческой недвижимости
любого формата и масштаба.
Участники сообщества могут самостоятельно
создавать мероприятия
и таким образом формировать
полный календарь индустрии. Здесь
можно получить рекомендации
экспертов, собрать отзывы, задать
вопросы спикерам, провести опрос,
опубликовать новости, фото, видео.
Только здесь можно оповестить все
профессиональное сообщество
о своем мероприятии практически
за один клик. Только здесь участник
мероприятия может начать получать
пользу от данного мероприятия до
его фактического начала. Он следит
за новостями события, обсуждением,
комментариями, задает вопросы,
знакомится с гостями.
Однако уникальным для
«Мероприятий IN» все-таки является
«живой» список гостей.
Участники сообщества помечают
для себя те мероприятия, которые
они планируют посетить.
Автоматически они добавляются
КАРТОЧКА МЕРОПРИяТИя / EVEnT CARD
Здесь можно отметить, что вы идете на
это мероприятие. Таким образом, вы
получите доступ к полным контактам всех
приглашенных. А также добавить их в специальный
список в вашей визитнице. /
Here you can tell that you are going to be
present at this or that event. Thus, you will
have access to a full contact list of those
who will be there as well. You can add them
to a special list in your personal Business
Card Holder.
Любой участник сообщества может пригласить
своих коллег на мероприятие,
в котором он пометил, что примет участие.
Такое приглашение – ваша рекомендация
коллегам того или иного события. / Invite
guests. Any community member can invite
colleagues to the event that he or she intends
to attend. Such an invitation means your
recommendation to your colleagues.
Здесь вы можете написать
на «Стене» мероприятия.
Напишите ваш отзыв
о событии, добавьте
фотографии или ссылки.
Порекомендуйте тему
для обсуждения, задайте
вопрос или предложите
своего спикера. /Here you
can write on the "Wall" of
the event. Please, write
your opinion about the held
event, add photos or links.
You can also recommend
a topic for discussion, ask
your question, or recommend
your speakers.
Опубликовать мероприятие
можно как от имени
компании, так и от имени
персоны в меню «Работа
с рынком» – «Опубликовать».
/ Any company
or person can publish an
event message by using
the Work with Market –
Post menu.
Текст: Ирина Чернобровкина
.................................
Text: Irina Chernobrovkina
в список приглашенных. В личной
визитнице появляется специальная
группа «Мероприятия», в которой
люди, которые идут на одно и то же
мероприятие, получают доступ
к контактным данным друг друга,
а также возможность обмениваться
сообщениями. Таким образом,
участники могу узнать, кто придет на
мероприятие, заранее договориться
о встрече, виртуально обменяться
визитками и легко узнать друг друга
при личной встрече.
Специально для функционала
«Список гостей» запущена мобильная
версия. С любого мобильного
устройства зайдите через Интернет
на сайт www.in.cre.ru – по умолчанию
устройство загрузит мобильную
версию. Здесь есть специальная
закладка «Мероприятия», где
можно найти мероприятия на будущие
7 дней и открыть список
гостей.
Созданные мероприятия отображаются
в единой ленте
активности («Стене») сообщества.
На главной странице отображаются
ближайшие по дате события.
В мобильную версию «Визитницы»
попадают мероприятия, которые
состоятся в ближайшие 7 дней. /
Info Created events are displayed in
a single tape activity ("The Wall")
community. The main page shows
messages sorted by date. The mobile
version of the "Business Card Holder"
shows activities scheduled for the
next 7 days.
TIP!
Добавляйте любые мероприятия,
которые проводит
ваша компания: открытия,
пресс-конференции, празднования,
туры, мастер-классы,
обучение. Пусть сообщество
знает о вашей активной деятельности.
/ Add any events
organized by your company. Let
the community know about your
activities.
Модератор:
Партнеры: CBRE и KR Properties
Редактор: Надежда Русина
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД
| CRE – capital |
№ 3 (49) / 2012
| Internet
| Listings
|
|
NORTHWEST
Professional Commercial
Real Estate Community
We go on updating you on the useful
business network IN.CRE.RU. In the last
issue we introduced you to the business
card holder functionality. Incidentally,
the announced mobile version has
already been launched. In this issue we’ll
update you on the events.IN.
Events.IN
Commercial real estate events perform
multiple functions: getting information,
training, PR and project promotion. Yet
it is communication, exchange, useful
meetings and new contacts and ties
that are number one benefit of narrow
professional events. Planning the event
calendar is part of the market players’
business routine and therefore requires
a convenient source of information on
the industry’s events.
IN.CRE.RU events are a new
business calendar planning tool
in the hands of professionals. The
main concept of this section is being
a poster on all events of any format
and scope held in the commercial
real estate sector. Participants of this
community may independently propose
events and thus form the industry’s
business calendar. Here it is
possible to get expert advice, pick
feedback and questions for speakers,
make a survey, post news, photos
and videos. Only here you may inform
the entire professional community on
your event through a single click.
And yet a unique feature of IN Events
is the “live” list of guests. Participants of
the community take note of those events
they plan to visit and they are automatically
added to the list of invitees. A special
group of events appears in the personal
business card holder, where people
who are going to attend the same event
get access to each other’s contacts as
well as an opportunity to exchange messages.
In this way will the participants
know who will be present at an event,
set an appointment, swap business cards
online and easily recognize each other at
an offline meeting.
A mobile version has been launched
specifically for this “List of Guests”
functionality. Enter the www.in.cre.ru
site from any mobile gadget which will
upload the mobile version by default.
There is a special Event marker here,
where you may find all events to be
held during the week to come and open
guest lists.
ВИЗИТНИцА МЕРОПРИяТИя /
BUSInESS CARD HOLDER – EVEnTS
Если вы еще не решили, идти
или нет на данное мероприятие,
поместите его в закладки,
чтобы вернуться к нему позже.
/ If you have not decided
yet whether to go to an event,
put it in bookmarks to come
back to it later on.
На «Стену» события выводится
уведомление о том,
кто примет в нем участие. /
The Wall of event contains
the information about those
attending it.
Рекомендуйте мероприятие
сообществу. Ваше экспертное
мнение важно и полезно. / Please,
recommend the event to other
community members to attend. Your
expert opinion is very important and
useful for us.
Социальные сети
переманивают тысячников
Надежда Русина,
редактор
IN.CRE.RU
Сегодня хотелось бы продолжить начатую в прошлом номере тему
борьбы титанов – Facebook и новой сети Google+. Несмотря на
то что последняя пока еще официально не открыта и работает
в бета-режиме, там уже полным ходом идет проверка «звездных»
пользователей. Помогут ли пресловутые тысячники уничтожить другие
соцсети, в том числе и Facebook, который сегодня насчитывает
около 750 млн поклонников?
Мы уже говорили о том, что всего за два месяца сети Google+ удалось
набрать 25 млн новых адептов – этот феноменальный рывок разделил
экспертов рынка на два лагеря. Одни уже предрекают скорый конец
Facebook, вторые, наоборот, считают, что Google+, что называется, «не
дождется». К примеру, редактор Слон.ру Петр Биргер полагает, что
пока Google+ будет достигать показателей Facebook, продукт Марка
Цукенберга уже станет гарантированным лидером и перевалит через
1 млрд пользователей. Конечные пользователи – вот кто сегодня стоит
на кону в нелегкой борьбе двух мега-продуктов. Причем не простые,
а «золотые» – так называемые топовые блогеры, переманив которых,
можно переманить и их преданных читателей. Сегодня такой исход
с наиболее топовых площадок уже происходит: особенно это заметно
на примере Живого журнала (LiveJournal), который последнее время
страдал от DOS-атак неких неизвестных хакеров, что и вынудило пользователей
искать для себя новую площадку.
Непонятно, каким образом, но в борьбе за тысячников ЖЖ сейчас,
судя по всему, временную победу одерживает Google+. Возможно,
как раз-таки в силу более простого сервиса и настроек. Так, число
поклонников топ-блогера ЖЖ Ильи Варламова на Facebook, по его
словам, составляло всего 2 тыс. человек, а вот на Google+ за два
месяца набежало целых 10 тыс. читателей. По словам известного
блогера и медиаперсонажа Антона Носика (топ-менеджер SUP,
управляющей сетью ЖЖ), мы присутствуем при рождении сверхновой
звезды и сейчас есть возможность всем посмотреть, как выглядит
начинающийся новый мега-проект.
Правда, пока сами аналитики этой отрасли до сих пор не понимают,
какие же коммерческие возможности даст Google+ рекламодателям
и как использовать потенциал этой сети для решения маркетинговых
задач. Безусловно, такая же проблема стоит и перед вновь открываемыми
многочисленными сетями, в том числе формата b2b. В том же
G+ уже достаточно зарегистрированных пользователей, но общаются
между собой далеко не все из них. Между тем основная задача любой
социальной сети – держать там пользователей часами, с чем пока
успешно справляются и Facebook, и российские сети. Впрочем, последним
(это стоит взять на заметку и сети IN.CRE) необходимо обратить
серьезное внимание на развитие технической базы: ведь пока все
мы еще отстаем от западных конкурентов. Впрочем, и G+ пока еще не
пустила в ход свою тяжелую артиллерию – видеочат (это состоится
только с момента официального открытия). Как только это произойдет,
война между всеми социальными сетями, присутствующими на рынке,
станет более очевидной и ощутимой.
Обсудите – www.in.cre.ru/blog/91
65

Аренда
66
Фотообъявления / Listings:
Торгово-офисный центр RIVER HOUSE,
ст. метро Петроградская/Лесная
Прямая аренда от собственника:
Помещение в торговом центре под кофейню в
рекреационной зоне – 300 кв.м.,
торговые помещения – 190-330 кв.м.,
Офисные помещения от 100 кв.м.
+7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08
+7 (961) 811-56-77, Ботова Виктория
e-mail: botova@psrealty.spb.ru
www.tkrh.ru
Полезные страницы
Продажа
Торговый Комплекс MEBELWOOD
Ст. метро: Пр. Большевиков / Новочеркасская /
Улица Дыбенко
г. Санкт-Петербург, пр. Дальневосточный, 14
Информация о комплексе: http://www.mebelwood.com/arendator.html
Общая площадь: 28 800 м 2 , цена: 60 000 руб / м 2
Собственник.
+7 (911) 909-17-67
ssp@megamade.ru
Продажа
Продается 2-комнатная квартира на Фонтанке
у Аничкова Моста.
Общая площадь 55 кв.м.
Цена 5 450 000 руб.
ООО «Спектр». 190013, г. Санкт – Петербург,
7-я Красноармейская, д.25/14, оф. 525
Тел./ факс: +7-(812)-921-389-18-89,
+7-(812)-575-04-08
1
Продажа
Около Эрмитажа.
Продается квартира 80 м 2 , переведено в
нежилой фонд + свой собственный закрытый
мощеный дворик со стоянкой.
Цена – 12,5 млн. руб.
ООО «Спектр» 190013, г. Санкт – Петербург,
7-я Красноармейская, д. 25/14, оф. 525
Тел./факс: +7-(812)-921–389-18-89,
+7-(812)-575-04-08
Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД