2009 - CRE

Как В погоне в Новом за арендаторами
Свете
RuNNINg AFTeR TeNANTS
A WORLD OF ITS OWN
22:
32:
68:
94:
# 06 (112) / 16–31 марта
2009
RuSSIA
Рынок стал более закрытым
The mARkeT gROWS mORe
ISOLATeD
Сделки M&A: брак по расчету
mARRIAge OF cONveNIeNce
Цена и(ли) качество
vALue (F)OR mONey
eXcLuSIve: cRe SOuTh
Судьба южных гигантов/
The FATe OF SOuTheRN gIANTS
28: Энтони Фардон: «Открыть
отель сегодня – дальновидное
решение» / ANThONy FARDON:
“ThIS IS ReALLy A LONgSIghTeD
STRATegy TO buILD A hOTeL NOW”
66: Образы Москвы /
The FAce OF mOScOW

ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR
Вопреки­всем­прогнозам,­сделки­M&A­набирают­обороты.­Для­многихкомпаний­–­это­источник­финансирования­проектов,­сохранениефинансового­равновесия,­минимизации­издержек­или­просто­вопросвыживания.­Конечно,­на­пути­таких­сделок­стоит­много­сложностей­пооценке­бизнеса,­определению­стоимости.­Как­будет­развиваться­этатенденция,­читайте­в­нашей­«Теме­номера».Доля­вакантных­площадей­в­бизнес-центрах­стремительно­увеличивается.­НА­какие­уступки­сегодня­идут­арендодатели,­особенно­новыхпроектов,­чтобы­привлечь­и­не­потерять­арендаторов?­Вариантовмного:­снижение­арендной­платы,­операционных­расходов,­проведениеотделки­за­свой­счет,­предоставление­длинных­арендных­каникул,­возможность­выбора­валюты,­в­которой­заключается­договор.­В­рубрике­
«Управление»­мы­суммируем­сегодняшний­опыт­арендодателей.­
В­рубрике­«Архитектура­и­Дизайн»­у­нас­вечная­тема,­которая­актуальна­несмотря­ни­на­какие­кризисы.­Должны­ли­объекты­соответствоватьобщей­городской­среде,­архитектурному­стилю­города,­либо­должныпредставлять­индивидуальные­творения?­Мы­пытаемся­понять,­как­этидве­полярные­точки­зрения­сосуществуют­друг­с­другом.­
Приятного­и­полезного­чтения!
С­уважением,­Екатерина­Крылова
В­статье­«Сомнительная­экономия»,­опубликованной­в­CRE­#­04­(110),­допущенанеточность.­Евгения­Боричевская­названа­директором­отдела­управлениястроительством­CB­Richard­Ellis.­Однако­г-жа­Боричевская­занимает­должностьзаместителя­директора­отдела­управления­строительством­CB­Richard­Ellis.­
Редакция­приносит­свои­извинения.­
Коммерческая Недвижимость
№06 (112), 16–31.03.09
­
Генеральный менеджер и издатель:­Аннетт­Вассенаар
Соиздатель: Дэвид­Цор
Главный редактор: Екатерина­Крылова
Заместитель главного редактора: Тамара­Элбакидзе
Редактор специальных проектов:­Татьяна­Ломакина
Выпускающий редактор:­Любовь­Мишкина
Редактор отдела новостей:­Рафаэль­Хайбрахманов
Руководитель отдела исследований:­Ольга­Лобачева
Ведущий дизайнер:­Галина­Анисифорова
Редакционный отдел: Александр­Аргунов,­­­
Георгий­Береговой,­Кристофер­Вуд,­Сергей­Гербильский,­Татьяна­Демидова,­­
Лилия­Дунаева,­Эдриан­Карнеги,­Галина­Крикунова,­Олеся­Круглова,­Марина­Лебедева,­­
Марина­Никитина,­Анна­Рыжова,­Александра­Сморжевская,­Мария­Тихомирова
Руководитель фотослужбы:­Дмитрий­Четверухин
Фото на обложке: Дмитрий­Четверухин
Издатель региональных проектов:­Елена­Петрова
Координатор региональных проектов:­Ольга­Величко
Редактор Commercial Real Estate – Юг:­Надежда­Русина
Заместитель редактора:­Павел­Чернышов
Дизайнер:­Александра­Дворецкая
Редакционный отдел:­Игорь­Поспехин,­Елена­Сухарева
Адрес электронной почты для пресс-релизов:­news@cre.ru
Руководитель управления по оперативной деятельности:­Юлия­Смирнова
Руководитель отдела производства:­Юрий­Мельников
Специалист отдела производства:­Ольга­Ростова
Дизайн и производство:­Федор­Павлов,­Алексей­Кошелев
Автор дизайн-макета:­Александр­Державин
Руководитель имиджевого распространения: Сергей­Никеенков
Руководитель отдела подписки и адресной рассылки:­Екатерина­Беляева­
Коммерческий директор: Татьяна­Мартынова
Менеджеры по продаже и развитию бизнеса: Ирина­Мухина,­­
Александр­Чупринин,­Кирилл­Филатов
Директор по маркетингу:­Елена­Петрова­
Руководитель отдела телемаркетинга:­Татьяна­Коченкова
Ведущий специалист по работе с клиентами:­Анна­Воробьева
Отдел телемаркетинга:­Анна­Козлова,­Елена­Регида
Руководитель по персоналу: Людмила­Михайлова
По вопросам рекламы обращаться
В Москве: тел.:­+7­(495)­926­7340;­e-mail:­sales@impressmedia.ru
В Санкт-Петербурге: тел.:­+7­(812)­600­6170/71;­e-mail:­m2@iq-spb.com­
В Поволжском ФО: тел.:+7­(846)­265­4733,­224­5833;­e-mail:­a.gordeev@sama.ru
По Уральскому ФО: тел.:­+7­(343)­379­9035/34;­e-mail:­ekuharchuk@rglll.ru
В Южном ФО: тел.:­+7(863)299­4565,­299­4676;­e-mail:­vkt@aaanet.ru
В Сибирском ФО:­тел.:­+7(383)­220­9802/06;­e-mail:­marina@ksn.ru­
Официальный представитель в ЮФО:­ООО­«Елан-Р»
Директор:­Екатерина­Вакула
Тел.:­+7(863)­299­4676,­299­4565,­E-mail:­vkt@aaanet.ru­
Информация ­
о распространени
Жур­нал­Commercial­Real­Estate­/­Коммерческая­Недвижимость­№­06­(112) мож­ноувидеть­в­более­чем­150­бизнес-центрах­класса­А­и­В­Москвы­и­Ростова-на-Дону,­болеечем­90­агентствах­недвижимости,­в­выставочном­комплексе­«Инфопространство»г.­Москвы,­а­также­в­девелоперских­и­управляющих­компаниях,­банках­и­финансовыхкомпаниях,­инвестиционных­и­консалтинговых­компаниях,­компаниях,­оказывающихинжиниринговые­услуги,­элитных­домах,­логистических­компаниях­и­автосалонах­
Москвы­и­Ростова-на-Дону.
Оформить­подписку­на­журнал­Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимостьвы­можете­через­подписные­агентства­«Вся­пресса»,­«Интер-Почта-2003»,­«Комкур»,­«Урал-Пресс­XXI»;­по­каталогу­Агентства­«Роспечать»­«Газеты.­Журналы»­­(подписнойиндекс­82130,­стр.­490);­по­каталогу­«Пресса­России»­­(подписной­индекс­83573,­стр.­494);по­каталогу­«Почта­России»­­(подписной­индекс­99086,­стр.­155),­в­Санкт-Петербурге­–по­каталогу­«Прессинформ»­(подписной­индекс­82130),­а­также­в­редакции­по­телефонугорячей­линии­подписки­(495)­926­4575.
Екатерина Крылова
Главный редактор
Ekaterina Krylova
Editor-in-Chief
Commercial Real Estate /
Коммерческая
Недвижимость –
журнал,­учрежден­и­издается­­
ООО­«Импресс­Медиа,­Маркетинг».­­
Отпечатано­ООО­«Репаблика»­в­ОАО­ПК­«Пушкинская­Площадь».­
Выход­в­свет­–­16.03.2009­
Тираж­–­20­000­экз.
Цена­свободная­­
Авторское­право­–­­
Commercial­Real­Estatе­/­­
Коммерческая­Недвижимость.­­
Все­права­защищены.­Торговая­марка­
Commercial­Real­Estate­принадлежит­
ООО­«Импресс­Медиа,­Маркетинг».­
Воспроизведение­материалов­полностью­или­частично­без­разрешения­редакции­запрещено.­­
Издание­зарегистрировано­­
Министерством­РФ­по­делам­печати,телерадиовещания­и­средств­массовых­коммуникаций.­Свидетельство­о­регистрации­­
ПИ­№­ФС77-32543.
Commercial­Real­Estate­founded­­
&­published­by­Impress­Media,­Marketing.
Printed­by­OOO­Republica­at­OAO­PK­Pushkinskaya­Ploschad.
Release­Date­–March­16,­2009
Print­run­20,­000
Price­–­not­fixed
Commercial­Real­Estate­–­All­Rights­Reserved.­
Commercial­Real­Estate­is­a­trademark­andbelongs­to­Impress­Media,­Marketing.Reproduction­of­materials­in­full­or­in­partwithout­permission­is­prohibited
Registered­with­the­Ministry­of­Print,­
Broadcasting­and­Mass­Media.­Certificate­­
ПИ­№­ФС77-32543.
Горячая линия для подписчиков
По­всем­вопросам­и­замечаниям­относительно­подписки­обращайтесь­по­тел.­+7(495)­926­4575­или­subscription@impressmedia.ru­Hotline­for­subscribers:­+7(495)­926­4575­or­subscription@impressmedia.ru
А д ­р е с­р е ­д а к ­ц ии­и­из д а т е л я:
115191,­Рос­сия,­Моск­ва,­­­
4-й­Рощинский­пр-д,­20,­стр.­5
Те­ле­фон­редакции­издателя:­­
+7(495)­926­7340­
Факс:­+7(495)­926­7215
E-mail:­info@cre.ru,­www.cre.ru
Editorial­and­Publisher­address:
20,­bldg.­5,­4th­Roshchinsky­Proezd­
Moscow,­Russia,­115191
Editorial­and­Publisher­Telephone:­­
+7(495)­926­7340
Fax:­+7(495)­926­7215
E-mail:­info@cre.ru,­www.cre.ru
Contrary­to­all­previous­forecasts,­M&A­deals­are­gaining­speed­today.­
For­many­companies­it­means­a­new­source­of­funding­for­their­projects,the­preservation­of­financial­equilibrium,­the­minimization­of­costs­orsimply­mere­survival.­Of­course,­there­are­a­lot­of­difficulties­connectedwith­assessing­a­business,­determining­its­real­value.­To­see­how­thistrend­is­going­to­develop,­read­our­"Cover­Story".The­vacancy­rates­in­business­centers­are­rapidly­increasing.­Whatconcessions­are­landlords­making­today,­especially­the­owners­of­newprojects,­in­order­to­attract­and­retain­tenants?­There­are­many­possibilities­-­reduced­rents,­reduced­operating­costs,­"turnkey"­premises,long­'rental­vacations',­and­the­possibility­to­choose­the­currency­inwhich­the­agreement­is­concluded.­In­the­"Management"­column­wesummarize­the­experiences­of­today's­landlords.In­the­"Architecture­and­Design"­column­we­present­a­theme,­which­isalways­topical­despite­any­crises.­Should­a­facility­correspond­to­theoverall­urban­environment,­the­architectural­style­of­the­city,­or­shouldit­represent­an­individual­creation?­We­try­to­understand­how­these­twoopposite­points­of­view­coexist­with­each­other.
Happy­and­useful­reading!
Best­regards,­Ekaterina­Krylova
An­inaccuracy­appeared­in­the­article,­Doubtful­economy,­published­in­CRE­#­04­(110).­Yevgeniya­Borichevskaya­was­named­the­director­of­the­construction­management­department­at­CB­Richard­Ellis­whenshe­is­in­fact­the­deputy­director­of­the­construction­managementdepartment.­We­apologize­for­this­error.­­
Commercial Real Estate
№06 (112), 16–31.03.09
General Manager and Publisher: Annette­Wassenaar
Co-publisher: David­Tzor
Editor-in-Chief: Ekaterina­Krylova
Deputy Editor-in-Chief: Tamara­Elbakidze
Special Projects Editor: Tatyana­Lomakina
Content Editor: Lyubov­Mishkina
News Editor: Rafael­Khaibrakhmanov
Head of Research Department: Olga­Lobacheva
Leading Designer: Galina­Anisiforova
Editorial Team: Alexander­Argunov,­Georgy­Beregovoy,­­
Adrian­Carnegie,­Tatyana­Demidova,­Lilya­Dunaeva,­Sergio­Guerbilsky,­­
Galina­Krikunova,­Olesya­Kruglova,­Marina­Lebedeva,­Marina­Nikitina,­­
Anna­Ryzhova,­Alexandra­Smorzhevskaya,­Maria­Tikhomirova,­Christopher­Wood­­­­­
Head of Photography Department: Dmitry­Chetverukhin
Cover photo: Dmitry­Chetverukhin
Publisher of Regional Projects: Elena­Petrova
Regional Project Coordinator: Olga­Velichko
Editor Commercial Real Estate – South: Nadezhda­Rusina­
Deputy Editor: Pavel­Chernyshov
Designer: Alexandra­Dvoretskaya
Editorial Team: Igor­Pospekhin,­Elena­Sukhareva
Forward press releases to news@cre.ru
Head of Operations: Julia­Smirnova
Head of Production Department: Yury­Melnikov
Specialist of Production Department: Olga­Rostova
Design and Production: Fedor­Pavlov,­Alexei­Koshelev
Design-maket: Alexander­Derzhavin
Head of Image Distribution Department:­Sergei­Nikeenkov
Head of DM & Subscription Department:­Ekaterina­Belyaeva
Сommercial Director: Tatiana­Martynova
Sales and Business Development Managers: Irina­Mukhina,­­
Alexander­Chuprinin,­Kirill­Filatov
Marketing Director:­Elena­Petrova
Manager Telemarketing Department: Tatiana­Kochenkova
Telemarketing Supervisor: Anna­Vorobyeva
Telemarketing Department: Anna­Kozlova,­Elena­Regida
Head of Human Resources Department: Lyudmila­Mikhailova
For advertising contact us at
Moscow: Tel.:­+7­(495)­926­7340­(multi-channel);­E-mail:­sales@impressmedia.ru
St. Petersburg: Tel:­+7­(812)­600­6170/71;­E-mail:­m2@iq-spb.com ­
Volga Region: Tel.:+7­(846)­265­4733,­224­5833; E-mail:­a.gordeev@sama.ru
Ural Federal District:­Тел.:­+7­(343)­379­9035/34;­E-mail:­ekuharchuk@rglll.ru
The South:­Tel.:­+7­(863)­299­4565,­299­4676;­E-mail:­vkt@aaanet.ru
Siberia: Tel.:+7(383)­220­9802/06;­E-mail:­marina@ksn.ru
Official Representative in the South:­Elan-R
Director:­Ekaterina­Vakula
Tel.:­+7(863)­299­4676,­299­4565,­E-mail:­vkt@aaanet.ru­
Distribution Information
­
Commercial­Real­Estate­#­06­(112)­is­available­in­150­business­centers­in­Moscowand­Rostov-on-Don­,­in­more­than­90­real­estate­agencies­and­at­the­Infoprostranstvoexhibition­center­in­Moscow,­as­well­as­in­the­offices­of­development­and­managementcompanies,­banks­and­finance­companies,­investment­and­consulting­companies,companies­supplying­engineering­services,­elite­housing,­logistics­companies,and­car­showrooms­in­Moscow­and­Rostov-on-Don.­
Subscriptions­to­Commercial Real Estatecan­be­made­through­the­subscription­agencies­Vsia­Pressa,­Inter-Pochta-2003,­
KomKur,­Ural-Press­XXI;­through­the­Gazety-Jurnaly­catalog­of­the­Rosspechat­
Agency­(subscription­index­82130,­page­490);­through­the­Pressa­Rossii­catalog­
(subscription­index­83573,­page­494);­through­the­Russian­Post­­catalog­subscriptionindex­99086,­page­155),­­in­St.­Petersburg­through­the­Pressinform­catalog­(subscription­index­82130)­and­also­by­phone­at­the­editorial­office’s­subscriptionhotline­(495)­926­4575.

4
Содержание/Contents:
­6­ Новости­/­News
22­ Актуально­/­Hot­Topics
24­ CRE­Awards­Moscow
26­ Календарь­событий­/­­
­ Сalendar­of­Events
28­ Интервью­/­Interview
­ Энтони­Фардон:­­­
­ «Открыть­гостиницу­в­разгар­кризиса­–­­
­ дальновидное­решение»
­ Anthony­Fardon:­­
­ “This­is­really­a­longsighted­strategy­­
­ to­build­a­hotel­now”
32­ Тема­номера­/­Cover­Story
­ Брак­по­расчету
­ Marriage­of­Convenience
40­ Инвестиции­/­Investment
­ Работа­по­всем­направлениям
­ Working­in­all­directions­
44­ Управление­/­­
­ Property­Management
­ В­погоне­за­арендаторами
­ In­pursuit­of­tenants
62­ Районы­Москвы­/­­
­ Moscow­Neighborhoods­
­ Кластер­Марьино­–­гимн­современности
­ Marino­Cluster­–­a­Hymn­to­Modernity
66­ Архитектура­и­дизайн­/­­
­ Architecture&Design
­ Может­ли­офисный­центр­стать­­
­ символом­Москвы?
­ Can­an­office­center­become­a­symbol­of­­
­ Moscow?­
32
Тема­номера­/­Cover­Story
«Выйду­замуж­на­время­кризиса.­Характер­хороший,­готовитьумею,­голова­не­болит…»­Анекдот­новых­времен­как­нельзя­лучшехарактеризует­ситуацию­на­рынке­M&A.­В­Европе­количество­сделок­слияний­и­поглощений­за­первые­два­месяца­2009­года­превысило­общее­число­подобных­сделок­за­весь­2008­год.­Экспертыпрогнозируют­увеличение­числа­«неравных­браков»­и­у­российских­компаний.
40 Инвестиции­/­Investment
­
В­условиях­мирового­кризиса­ликвидности­довольно­сложнонайти­отрасль,­которую­не­коснулись­бы­финансовые­потрясения.­Тем­не­менее­было­бы­неправильно­утверждать,­что­всесегменты­экономики­чувствуют­себя­сегодня­одинаково­плохо.­Именно­поэтому­компании,­имеющие­в­своем­арсенале­разнообразный­портфель­активов,­скорее­всего­смогут­пережить­кризисс­наименьшими­потерями.

44
Управление­/­­
Property­Management­
Несмотря­на­снижение­активностидевелоперов,­на­рынок­продолжаютвыходить­новые­объекты.­Однако­врезультате­падения­спроса­многие­изних­­заполнены­менее­чем­наполовину.­Эксперты­уверены:­чтобы­привлечьарендаторов,­собственникам­придетсясерьезно­корректировать­подход­креализации­и­пойти­­уступки.
66­
Архитектура­и­дизайн­/­
Architecture&Design­
Здания­офисов­и­торговых­центровмировых­столиц­нередко­становятся­символами­городов.­Образ­«Потсдамер-Платц»­ассоциациируется­с­Берлином,­«Эмпайр-Стейт-
Билдинг»­и­«Рокфеллер-центр»­с­
Нью-Йорком.­Могут­ли­претендоватьна­уникальность­объекты­коммерческой­недвижимости­в­Москве?
#06 (112) / 16–31.03.09
70­ Архитектура­и­дизайн­/­­
­ Architecture&Design
­ Цена­и(ли)­качество
­ Value­(f)or­money­
72­ Tехнологии­бизнеса­/­­
­ Business­Technology
­ Склады­для­хранения­продукции­­
­ химических­производств
­ Warehouses­for­Chemical­Products
74­ Tехнологии­бизнеса­/­­
­ Business­Technology
­ Новые­возможности­в­секторе­­
­ недвижимости­в­условиях­кризиса
­ Real­Estate­Opportunities­in­Times­of­Crisis
76­ Tехнологии­бизнеса­/­­
­ Business­Technology
­ Обустройство­офиса­в­кризис
­ Office­Fit-Outs­in­a­time­of­Crisis­–­­
­ A­Brief­Guide­to­Value­Engineering
78­ Персонал­/­Personnel
­ Взгляд­изнутри:­отраслевой­рынок­труда­­
­ глазами­кандидатов
­ An­inside­look:­the­CRE­labor­market­­
­ through­the­eyes­of­job­seekers
80­ Северо-Запад­/­North-West
87­ Специальная­вкладка­
­ Exclusive:­CRE­–­South­
102­ Объекты­/­Listings
82
Cеверо-Запад­/­­
North-West
­
Кризис­помог­петербургским­ритейлерам­реализовать,­возможно,самую­главную­их­мечту.­Арендныеставки­в­конце­прошлого­и­началеэтого­года­снизились­примерно­на­15-30%.­И­продолжат­уменьшаться­вперспективе.
94
Юг­/­South
­
До­недавнего­времени­редкий­разговор­о­рынке­ЮФО­обходился­безштампа­«инвестиционный­бум».­Однако­этот­бум­еще­не­успел­получить­материального­выражения,­какввиду­кризиса­деньги­стали­вытекатьиз­региона.­Какая­часть­мегапроектовсможет­вписаться­в­новые­реалии?

6
Новости:
Определились три «якоря»
ТРЦ «Вегас»
Ритейл
Подписаны­договора­аренды­стремя­якорными­арендаторами­
ТРЦ­«Вегас»­(ранее­–­«Каширский­
Молл»).­Ритейлеры­–­«Ашан»­и­
«М.видео»­–­арендуют­торговыепомещения­площадью­22­000­кв.­м­и­3700­кв.­м­соответственно,­а­девятизальный­кинотеатр­«Люксор»­займет­5500­кв.­м­торгово-развлекательногоцентра­«Вегас»,­сообщила­компания­
Art­Properties,­консультант­проекта.­
«Ашан»­и­«Люксор»­заключили­договора­аренды­на­17­лет,­«М.видео»­–на­10.­Ставки­аренды­не­раскрываются.­По­данным­Art­Properties,заполняемость­ТРЦ­арендаторами­насегодняшний­день­составляет­78%.­
ТРЦ­«Вегас»,­реализуемый­«Крокус­
Групп»,­расположен­на­пересечении­
Каширского­шоссе­и­24-го­километра­
МКАД,­рядом­с­гипермаркетом­«Твой­
Дом».­Открытие­«Вегаса»­намечено­насентябрь­2009­года.­В­ТРЦ­площадью­398­тыс.­кв.­м­разместятся­300­бутиков­и­магазинов,­гипермаркет,­мультиплекс,­каток­и­тематический­парк­саттракционами.­Инвестиции­в­проектсоставят­порядка­10,9­млрд.­рублей.­
Открытие
В­Люберцах­открылся­
«Светофор»
В­Люберцах­открылся­торгово-развлекательный­центр­«Светофор».­
Новый­центр­общей­площадью­33­500­кв.­м­находится­в­центрежилого­квартала­на­улице­Побратимов.­Среди­крупнейших­арендаторов­ТРЦ­–­супермаркет­«Остров»,­«Спортмастер»,­«Снежная­
Королева»,­O’Stin,­Ile­de­Beaute,­«Белый­Ветер­Цифровой»,­«Сити­
Обувь»,­Glenfield,­Collin’s,­OGGI,­«Академия­детства»,­«Эльдорадо»,­
«Буква».­Развлекательная­часть­представлена­многозальнымкинотеатром­«Светофор­cinema»­(проект­развивается­владельцамикомплекса­совместно­с­DVI­cinema),­фуд-кортом,­фитнес-центром­на­2000­кв.­м­(управляющая­компания­«Фитнес­Холдинг»)­и­детскимразвлекательным­центром.­Девелопер­проекта­–­группа­компаний­«Светофор».­Разработка­концепции­и­эксклюзивная­сдача­в­арендуосуществляется­компанией-консультантом­по­торговой­недвижимости­«Магазин­Магазинов»,­действующей­в­ассоциации­с­CB­Richard­
По­словам­ведущего­консультанта­
«Магазина­Магазинов­в­ассоциации­
CB­Richard­Ellis»­Ивана­Назарова,проект­огромен­по­своим­масштабам,­даже­для­докризисных­времен.­«Предполагаю,­что­у­проекта­будутопределенные­проблемы­с­соблюдением­первоначальной­концепции.­Кроме­того,­изначально­объект­сдавался­по­достаточно­высоким­ставкам.­Насколько­нам­известно,­многиеарендаторы,­подписавшие­договорыаренды­до­кризиса,­сейчас­ведутпереговоры­об­изменении­условий.­­В­­сложившейся­ситуации­проект­может­просто­не­досчитатьсяарендаторов,­учитывая­жесткость­вотстаивании­условий­собственников­итекущую­экономическую­ситуацию»,­–подчеркнул­г-н­Назаров.Татьяна­Ключинская,­директордепартамента­торговой­недвижимости­компании­Colliers­International,отметила,­что­и­«Ашан»,­и­«М.видео»арендуют­площади­по­низкой­ставке,апеллируя­к­проценту­от­оборота.­«Конечно,­ставка­по­аренде­торговых­площадей­в­этом­комплексе­не­
изменилась­радикально,­но­наверняка­показала­свое­снижение­посравнению­со­временем,­когда­арендабыла­высокой.­Думаю,­и­«Люксор»постарался­пересмотреть­свои­ставкив­зависимости­от­процента­оборота.­Дисконт­на­аренду­этих­площадейсоставил­от­20–30%»,­–­предположила­г-жа­Ключинская.­«Такие­арендаторы­могут­платитьаренду­по­$1,5­млн.­в­год,­а­кинотеатр­$600–800­тыс.,­но­главный­вопросне­в­сумме­платежа­и­не­в­динамикеснижения­или­увеличения­аренды,­а­вготовности­якорного­арендатора­подписать­договор­аренды.­Особенно­этокасается­крупных­центров,­где­объеминвестиций­превышает­сотню­миллионов­долларов.­Якорный­арендатордля­девелопера­–­больше,­чем­доходот­аренды­его­площадей,­это­принципиальная­возможность­привлечьдостаточное­количество­арендаторови­будущих­посетителей­ТЦ»,­–­выразилсвое­мнение­Александр­Тишков,­директор,­Россия­и­СНГ,­начальник­отделасдачи­в­аренду­торговых­помещенийкомпании­Jones­Lang­LaSalle.­­
Ellis.­Строительство­ТРЦ­началось­в­середине­декабря­2007­года­иполностью­завершено­(включая­отделку,­инженерию,­навигациюи­т.­п.)­в­январе­текущего­года.­В­связи­с­отсутствием­в­Люберцахсовременных­торгово-развлекательных­центров­помещения­былисданы­в­аренду­по­достаточно­высоким­ставкам,­рассказали­CRE­впресс-службе­консультанта­проекта.­Объем­инвестиций­в­проектсоставил­1,3­млрд.­рублей.­­
Открылась­I­очередь­­
ТРК­«Тополь»
Состоялось­открытие­первой­очереди­ТРК­«Тополь»­в­Иваново.­
Об­этом­сообщила­компания­Ross­Group,­которая­будет­осуществлятьего­комплексное­управление.­ТРК­«Тополь»­–­многофункциональныйкомплекс,­концепция­которого­предполагает­наличие­торговой­зоны,зоны­развлечений,­предприятий­общественного­питания.­В­день­открытия­в­ТРК­«Тополь»­уже­начали­работу­якорныеарендаторы:­продовольственный­гипермаркет­«Риат»,­гипермаркетбытовой­техники­и­электроники­«М.видео».­Торговая­галерея,­рассчитанная­на­150­магазинов,­представлена­такими­операторами,­какмагазин­белья­Coquette­Revue,­магазин­косметики­и­парфюмерии­
«Баттерфляй»,­магазины­мобильной­связи­и­компьютерной­техники­
«Цифроград»,­Formoza,­«Связной»,­универмаги­одежды­«Твое»,­Instyle.­В­ближайшее­время­начнут­работу­Nikol,­«Нега»,­Serge,­Fashion,­Discount­365,­«Евросеть»­и­другие.­На­стадии­подписания­находятсядоговоры­с­Adidas­и­Reebok.­­Под­развлекательную­составляющуюкомплекса­выделен­третий­этаж.­В­составе­первой­очереди­ТРК­
«Тополь»­будет­функционировать­развлекательный­центр­«Транс-
Форс».­Полностью­комплекс­планируется­запустить­к­октябрю­текущего­года.­Общая­площадь­первой­очереди­ТРК­«Тополь»­составляет­35­тыс.­кв.­м,­арендная­–­21­тыс.­кв.­м.­Инвестор,­девелопер­проекта­–­ООО­«ТТ-Инвест».­Строительство­велось­два­года­(с­января­2007года).­В­проект­было­инвестировано­700­млн.­рублей.­Ставки­арендысоставляют­500–3700­руб./кв.­м­в­месяц.­­
ХРОНИКА СОБЫТИЙ­
­ 18.02–02.03
­­Компания MCG закрыла сделку по приобретению
55% акций ОАО «Гостиница
«Будапешт»» (управляет одноименным
отелем и владеет гостиницей «Петр I» в центре
Москвы) – 15% у ВТБ и 40% у кипрского
офшора MC Ko Hotels Management Ltd. Общая
сумма сделки составила $60 млн.
­­Мэрия­Москвы­подготовила­распоряжениео­создании­компании­с­участием­иностранного­капитала,­на­баланс­которой­будутпереданы­гостиницы­«Москва»,­«Россия»,а­также­«Волга»,­«Кузьминки»,­«Берлин»­и­«Алтай».­Общий­фонд­передаваемых­отелейможет­достичь­1,5­тыс.­номеров.
­­Внешэкономбанк ввел в совет директоров
ПИКа своего представителя, чтобы контролировать
финансовые потоки компании.
­­27­февраля­истек­срок­погашения­кредита­на­сумму­500­млн.­евро,­выданного­Олегу­Дерипаске­акционерами­Strabag­длярефинансирования­кредита,­ранее­взятогов­Deutsche­Bank­на­покупку­акций­строительной­компании.­Однако­г-н­Дерипаскаполучил­отсрочку­до­3­апреля­2009­года.­Кроме­того,­Олег­Дерипаска­стал­генеральным­директором­холдинга­«Базовыйэлемент»,­сменив­на­этом­посту­Гульжан­
Молдажанову.
Состоялось открытие первой очереди
ТРК «Тополь» (35 тыс. кв. м) в Иваново.
Инвестор, девелопер проекта –
ООО «ТТ-Инвест». Полностью комплекс
будет запущен к октябрю текущего года.
В Люберцах открылся торговоразвлекательный
центр «Светофор» площадью
33 500 кв. м. Девелопер проекта –
ГК «Светофор».
Генеральный директор Sibir Energy
Генри Камерон отстранен от управления
компанией на время расследования сделок
Sibir Energy по приобретению активов
Шалвы Чигиринского.
Французский ритейлер Carrefour
намерен купить 74,8% акций «Седьмого
Континента».
­­О­своем­банкротстве­заявил­девелоперскладской­недвижимости­Immo­Industry­Group,­14,75%­акций­которого­принадлежитресторанному­холдингу­«Ростик­групп».­
Долг­компании­составляет­порядка­­
24­млн.­евро.
­­Подписаны договора аренды с тремя
якорными арендаторами для торгового
центра «Вегас» (ранее – «Каширский
Молл»). «Ашан» и «М.видео» арендуют
22 тыс. кв. м и 3700 кв. м. соответственно
(договор на 17 лет), а кинотеатр «Люксор»
займет 5500 кв. м ТРЦ (договор на 10 лет).
­­Инвестиционный фонд Raven Russia
сосредоточится на развитии складского
бизнеса в России. Компания планирует
привлечь до 125 млн. фунтов за счет
размещения привилегированных акций.
­­Сбербанк­намерен­продать­недвижимость­
«Алпи».­В­конце­прошлого­года­банк­стал­владельцем­пула­торговой­недвижимости.­В­счетпогашения­кредитов­дочернее­ООО­«Сбербанк­Капитал»­получило­27­магазинов­и­торговыхцентров­красноярской­группы­«Алпи»­общейплощадью­более­­250­тыс.­кв.­м.­
См. ленту новостей

#06 (112) / 16–31.03.09
| Contents
| News:
|
| Hot Topics |
| Calendar |
7

Новости­компаний
8
Новости:
СД­Sibir­Energy­проверит­сделки­с­Шалвой­Чигиринским
Совет­директоров­Sibir­Energy­решил­выяснить­правомерность­сделок­компании­с­российским­бизнесменом­Шалвой­Чигиринским.­Для­этого­Sibir­Energy­пригласила­юридическую­компанию­Jones­Day­и­аудиторов­Ernst­&­Young.­На­время­расследования­генеральныйдиректор­компании­Генри­Камерон­будет­отстранен­отзанимаемой­должности.­По­словам­Владимира­Сокова,партнера,­директора­по­развитию­корпоративногоблока­«Пепеляев,­Гольцблат­и­партнеры»,­генеральныйдиректор­по­решению­общего­собрания­акционеровможет­быть­уволен­в­любой­момент.­«Генеральногодиректора­можно­либо­ограничить­в­полномочиях,­либоуволить.­Это­единственная­мера­со­стороны­органовуправления,­которая­может­быть­применена»,­–­сказалон.­Однако,­по­заявлению­компании,­Генри­Камеронбудет­участвовать­в­процессе­возвращения­Sibir­Energyвсех­денег,­которые­были­одолжены­компанией­в­интересах­г-на­Чигиринского.­Обязанности­г-на­Камеронана­период­расследования­сделок­Sibir­Energy­с­активами­Шалвы­Чигиринского­будет­исполнять­его­заместитель­Стюард­Детмер.­Напомним,­Sibir­Energy­сообщила,что­Шалва­Чигиринский­должен­ей­$325­млн.­вместоранее­заявленных­$115­млн.­В­декабре­2008­года­Sibir­Energy­хотела­выкупитьдевелоперские­активы­г-на­Чигиринского­за­$340­млн.,включая­башню­«Россия»­в­«Москва-Сити».­Однако­затемнефтяники­отказались­от­покупки­активов.­После­отказаот­сделки­ее­акции­подорожали­почти­на­40%.«Поскольку­сейчас­капитализация­многих­девелоперов­достаточно­низкая,­а­кредиты­высоки,­то­возникаеттакая­проблема:­банк­денег­не­дает,­девелоперы­банкудолжны,­а­продать­объект­недвижимости­сложно.­
Рефинансировать­объект­в­другом­банке­еще­сложнее.­
На­любой­объект­недвижимости­можно­найти­покупателя,­это­вопрос­цены.­Понятно,­что­быстро­на­подобныеобъекты­можно­найти­покупателя­с­крайне­высокимдисконтом»,­–­подчеркнул­Денис­Колокольников,­генеральный­директор­RRG.­Чтобы­расплатиться­со­всемидолгами,­г-ну­Чигиринскому­придется­до­осени­2009­годапродать­свои­активы.­До­середины­сентября­Sibir­Energyбудет­выплачивать­ему­пособие­в­$150­тыс.­­
­
Raven­Russia­сосредоточится­на­складском­бизнесе
Инвестиционный­фонд­Raven­Russia­намерен­в­условияхкризиса­сосредоточиться­исключительно­на­развитиискладского­бизнеса­в­России.­Об­этом­рассказал­директор­по­инвестициям­Raven­Russia­Property­Advisers­Ltd.­Виктор­Малеванкин.­По­его­словам,­компания­готоваинвестировать­сегодня­исключительно­в­Россию.­Фондуже­привлек­75­млн.­фунтов,­ожидается­привлечениееще­около­25­млн.­фунтов­за­счет­размещения­акций.­Кроме­того,­фонд­намерен­купить­свою­головнуюкомпанию­Raven­Mount,­которая­имеет­ряд­активов­в­Великобритании.­Эти­активы­будут­проданы,­а­вырученные­средства­направлены­в­Россию.­По­словам­г-на­Малеванкина,­в­условиях­кризиса­приоритеты­компанииизменились.­Девелоперские­проекты­уступили­местоготовым.­Напомним,­Raven­Russia­совместно­с­россий-
скими­партнерами­развивает­сеть­складских­комплексовв­России,­в­том­числе­в­рамках­проекта­Megalogix,­организованного­с­ГК­«Авалон».­­
Представитель­
Внешэкономбанка­вошел­в­СД­«ПИКа»
27­февраля­собрание­акционеров­ГК­«ПИК»­выбралоновый­состав­совета­директоров.­В­него­не­вошеллишь­главный­управляющий­директор­Alfa­Capital­Partners­Ричард­Пол­Собел,­он­же­независимый­директор­ГК­«ПИК».­Его­место­занял­глава­департаментаинфраструктуры­государственной­корпорации­«Банкразвития­и­внешнеэкономической­деятельности­
(Внешэкономбанк)»­Денис­Ноздрачев.
Независимыми­директорами­ГК­«ПИК»­являютсяуправляющий­директор­по­международной­банковскойдеятельности­компании­«Сити­Альтернатив­Инвестментс»­
Шанти­Сен­и­главы­московских­представительств­UBS,­
«Клевер­Груп­Лтд.»,­«Хайнс­Интернэшнл­Инк.»­Анзельм­
Оскар­Шмукки,­Алек­Марьянчик­и­Ли­Стюарт­Тимминс.­
По­мнению­экспертов,­представитель­Внешэкономбанкавошел­в­новый­состав­совета­директоров,­чтобы­контролировать­финансовые­потоки­компании.­Напомним,в­конце­пошлого­года­ГК­«ПИК»­договорилась­с­Внешэкономбанком­о­рефинансировании­на­год­краткосрочного­долга­в­размере­$262­млн.­­
Сделка
Анна Ширяева, «Магазин Магазинов в ассоциации
с CB Richard Ellis»: Характерно, что количество сделок M&A
в Европе за первые два месяца 2009 года превысило общее
количество подобных сделок за весь 2008 год.
Стр . 40
GVA­Sawyer­и­FHD­приобрели­участок­для­outlet-молла­
Fashion­House­Development­и­компания­GVA­Sawyerприобрели­участок­под­строительство­первого­в­Россииoutlet-молла­под­брендом­Fashion­House.­Объект­будетпостроен­на­трассе­Москва­–­Санкт-Петербург,­в­непосредственной­близости­от­аэропорта­«Шереметьево».­
Девелопером­проекта­выступает­компания­GVA­Sawyer.­
Площадь­участка­составила­13­га.­С­учетом­его­стоимости­в­первый­российский­outlet-молл­планируетсяинвестировать­около­100­млн.­евро­(стоимость­участкане­раскрывается).­Площадь­будущего­объекта­составитоколо­40­тыс.­кв.­м.­Fashion­House­будет­построен­в­двеочереди.­Первую­очередь­проекта­планируется­завершить­к­2012­году.­Команда­Fashion­House­Development,которая­объединила­специалистов­компании­Liebrecht­&­Wood­и­GVA­Outlet­Services,­уже­реализовала­проекты­по­строительству­и­последующему­управлениюoutlet-моллов­сети­Fashion­House­в­Чехии,­Польше­и­Румынии.­Сегодня­Ян­Демьер,­автор­архитектурныхконцепций­Fashion­House,­разрабатывает­оригинальнуюидею­для­российского­проекта.­«На­данный­моментoutlet-центры­в­России­не­представлены.­Но­с­нашейточки­зрения,­потенциал­для­открытия­еще,­по­крайнеймере,­20­таких­центров­велик»,­–объясняет­директор­
GVA­Grimley­Outlet­Services­и­Fashion­House­Development­
Брэндон­О'Рейли.­Среди­арендаторов­outlet-моллов­
Fashion­House­в­Европе­значатся­такие­бренды,­как­
Adidas,­Mexx,­Prima­Moda,­D’oro,­Ecco,­Lee­Cooper­и­др.­
«Инвестиции­для­этого­проекта­были­привлечены­изчастного­акционерного­капитала,­и­это­лишь­один­изтрех­проектов,­планируемых­к­возведению­в­России­ина­Украине.­Два­других­находятся­сейчас­в­стадии­разработки»,­–­рассказал­Патрик­Ван-Дэн­Бош,­соучредитель­компании­Liebrecht­&­Wood.­­
И СС ЛЕ Д О В А НИ Я
КОМПАНИЙ
Инвестиционная­неактивность
Значительный­приток­в­Россию­прямых­инвестиций­и­кредитныхресурсов­с­развитых­западных­рынков,­который­наблюдалсядо­начала­кризисных­явлений,­обеспечил­исключительноблагоприятные­условия­как­для­продавцов/девелоперов,так­и­для­покупателей­на­рынке­недвижимости.­Сегоднявозможности­привлечения­средств­на­открытом­рынке­капиталапрактически­отсутствуют.­За­2008­год­ни­одна­российскаякомпания,­работающая­с­недвижимостью,­не­привлекла­средствв­рамках­IPO,­хотя­многие­планировали­это­сделать­(например,­«РосЕвроДевелопмент»­и­др.).­Это­объясняется­изменившейсястратегией­большинства­институциональных­инвесторов,­которыеначали­активно­выводить­капиталы­из­развивающихся­рынков.­В­сложившихся­крайне­сложных­условиях­инвестиционнаяактивность­будет­оставаться­на­очень­низком­уровне­до­серединыгода.­Характер­развития­российского­инвестиционного­рынкабудет­в­значительной­степени­зависеть­от­глобальных­мировыхтенденций.
Knight­Frank
Арендные­ставки:­назад­в­2007­год
В­январе­продолжилось­падение­ставок­аренды­на­все­офисныепомещения.­Особенно­сильное­падение­отмечено­в­офисах­класса­A­в­prime-районах.­На­данный­момент­запрашиваемые­арендныеставки­на­лучшие­офисы­Москвы­находятся­на­уровне­середины­2007­года.­В­январе­общее­количество­арендованных­офисныхпомещений­насчитывало­около­65­тыс.­кв.­м,­что­сопоставимо­суровнем­2007–2008­годов­(в­2007­году­сток­составил­79­тыс.­кв.­м,в­2008­году­–­75­тыс.­кв.­м­качественных­офисов).­В­январе­сделкисовершались­в­уже­существующих­зданиях.­Не­зафиксировано­ниодного­договора­предварительной­аренды.­Однако­необходимоотметить,­что­несмотря­на­значительное­предложение­офисов­сотделкой,­77%­всех­арендованных­площадей­–­это­помещения­безотделки­в­только­что­построенных­зданиях.­Невзирая­на­проблемыс­финансированием,­наблюдается­значительный­уровень­новогостроительства,­преимущественно­офисов­класса­B+.­Количествосвободных­площадей­в­январе­незначительно­выросло­исоставляет­в­среднем­по­рынку­около­16%.­
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko
Азия­опередила­Европу
По­данным­исследования­Office­Space­Across­the­World­2009,составленного­Cushman­&­Wakefield,­Гонконг­и­Токио­возглавилирейтинг­самой­дорогой­аренды­офисов­мира,­отодвинув­Лондонна­третье­место.­Москва,­где­средний­размер­ставки­арендысоставляет­1276­евро/кв.­м­в­год,­поднялась­с­5-го­на­4-е­местов­рейтинге.­В­отчете­сравниваются­затраты­на­аренду­офисовв­202­деловых­центрах­мира­в­57­странах.­Элейн­Россалл,руководитель­направления­по­исследованиям­и­консалтингуофисного­рынка­Cushman­&­Wakefield­сообщила:­«В­целом­в­2008­году­большинство­рынков­показали­устойчивый­рост,который­к­концу­года­пошел­на­спад.­Ни­один­регион­несмог­избежать­последствий­мирового­финансового­кризиса.­Активность­арендаторов­относительно­вялая­и­в­совокупностис­ростом­предложения­приводит­к­повороту­рынка­в­пользуарендаторов».
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko
См. другие
исследования

#06 (112) / 16–31.03.09
­­Важным­событием­на­рынке­недвижимости­можно­назвать­появление­в­законодательстве­норм­об­ипотеке­нежилых­помещений.­Из-за­того­что­по­существующемузаконодательству­Федеральная­регистрационная­служба­не­может­одновременнооформить­право­собственности­на­покупаемый­объект­и­допустить­передачу­помещения­в­залог­кредитору,­выдавая­кредиты,банки­получали­слишком­высокие­риски­ив­конечном­итоге­отказались­работать­поэтой­схеме.­Новый­законопроект­предусматривает­возможность­одновременнойрегистрации­права­собственности­и­правазалога.­Данное­нововведение­защищаетинтересы­банков­и­позволяет­им­быть­уверенными­в­том,­что­при­любом­поведениизаемщика­ему­гарантированно­будет­передан­в­залог­сам­объект,­то­есть­эта­нормаисключает­возможность­компании­уйти­отответственности­перед­кредитором.­В­свою
Сделка
очередь,­для­заемщиков­в­этом­также­естьсвои­плюсы,­например,­в­том,­что­банкине­смогут­пересматривать­условия­залога.­­
Хайко Давидс,
директор
по развитию
бизнеса Knight
Frank Russia
and CIS /
Heiko Davids,
business
development
director at Knight
Frank Russia and CIS
­­То,­что­мы­наблюдали­на­московскомрынке,­да­и­в­целом­по­России,­первые­двамесяца­2009­года,­можно­назвать­«точкойравновесия»:­все­его­участники­ожидалилибо­«большого­чуда»,­либо­развития­негативного­сценария.­Последние­две­неделивнесли­некоторую­ясность­в­ситуацию.­Мыпонимаем,­что­рынок­вступил­в­новую­фазу,и­пытаемся­адаптироваться­в­текущихрыночных­условиях.­Наша­компания,­каксейчас­стало­понятно,­за­последние­двамесяца­работы­показала­результаты­лучше,чем­мы­прогнозировали.­Во-первых,­при­участии­Knight­Frankнедавно­было­закрыто­несколько­хорошихсделок­в­складском­сегменте:­это­долго
| Cодержание |
| : Новости
| Актуально |
| События |
Назовите самые важные события двух прошедших недель
Омар Гаджиев,
управляющий
партнер
Panorama
Estate /
Omar Gadzhiev,
managing
partner of
Panorama
Estate
MCG­купила­55%­акций­ОАО­­
«Гостиница­«Будапешт»»­
Mos­City­Group­завершила­сделку­по­покупке­55%­акций­ОАО­«Гостиница­«Будапешт».­Из­них­
15%­компания­купила­у­ВТБ,­остальные­40%­–­у­кипрского­офшора­MC­Ko­Hotels­Management­
Ltd.­(15%­акций­ОАО­принадлежит­ВЭБ,­30%­у­правительства­Москвы.)­Сумма­сделки­составила­$60­млн.,­из­которых­$47­млн.­–­долг­ОАО­перед­ВТБ­(MCG­погасила­его).­ОАО­«Гостиница­«Будапешт»»­управляет­одноименным­отелем­и­владеет­гостиницей­«Петр­I».­MCG­намеренаинвестировать­порядка­$70­млн.­в­реконструкцию­«Будапешта»,­после­чего­отелю­будет­присвоена­категория­5*.­Сейчас­MCG­ведет­переговоры­о­заключении­контракта­на­управлениегостиничным­комплексом­с­двумя­международными­операторами.­Напомним,­ВТБ­выдал­двакредита­($6,46­млн.­и­$40,98­млн.)­ОАО­на­реконструкцию­гостиницы­«Будапешт»­и­строительство­отеля­«Петр­I».­Залогом­по­договору­было­новое­здание­отеля.­В­апреле­2008­года­ВТБподал­иски­на­ОАО­в­Московский­арбитражный­суд,­требуя­погасить­задолженность.­Позжебанк­потребовал­признать­ОАО­«Гостиница­«Будапешт»­банкротом,­была­введена­процедуранаблюдения.­Однако­очередное­заседание­суда­не­состоялось,­так­как­иск­был­отозван.­­
Новости­компаний
Carrefour­намерена­купить­акции­­
«Седьмого­Континента»
Французский­ритейлер­Carrefour­намерен­купить­почти­74,8%­акций­«Седьмого­Континента».­
Пакет­выставил­на­продажу­владелец­«Седьмого­Континента»­Александр­Занадворов.­Г-н­
Занадворов­не­смог­вернуть­кредит­в­$560­млн.,­который­взял­осенью­2007­года­у­Deutsche­
Bank.­В­ноябре­он­был­вынужден­выставить­пакет­акций­на­продажу,­так­как­по­кредитунаступил­margin­call.­Ранее­покупкой­«Седьмого­Континента»­интересовались­Аpax­Partners­идругие­инвестиционные­фонды.­Напомним,­Carrefour­была­одним­из­претендентов­на­приобретение­сети­гипермаркетов­«Лента».­Но­сделка­не­состоялась.­Это­не­изменило­планы­выхода­ритейлера­на­российский­рынок.­Компания­намерена­в­течение­двух-трех­лет­арендоватьплощади­и­строить­собственные­небольшие­торговые­центры­в­20­городах­России,­инвестировав­10­млн.­евро.­­
срочные­контракты­аренды­в­Московскомрегионе­(в­частности,­по­проекту­South­
Logistic­Terminal).­Во-вторых,­в­Санкт-
Петербурге­в­середине­февраля­был­подписан­договор­с­компанией­«Охта­Групп»по­проекту­«Невская­Ратуша».­Knight­Frankвыбрана­консультантом­компании­и­будетпроводить­аудит­проектной­документацииинженерно-технических­систем­этого­комплекса.­Кроме­того,­мы­будем­консультировать­девелопера­по­модели­управленияобъектом­после­его­введения­в­эксплуатацию.­Мне­кажется,­что­таких­событий­нарынке­недвижимости­в­2009­году­можносмело­ждать,­и,­конечно­же,­нужно­смотретьв­будущее­с­оптимизмом!­­­­
Давид Гуссе,
директор
проекта
«Мегалоджикс» /
David Gousset,
The director
of the project
of Megalogix
­­В­последние­две­недели­заметнаактивизация­влияния­финансового­кризиса­на­рынке­складской­недвижимости,на­фоне­которых­события­завершения­
строительства­и­ввода­в­эксплуатациюновых­складских­проектов­становятся,я­бы­сказал,­сенсационными.­Я­имеюввиду­цепочку­открытий­логистическихпарков­«Мегалоджикс»,­в­том­числе­в­Новосибирске­(25­февраля),­Ростове­(25марта)­и­Санкт-Петербурге­(апрель).­Хочуподелиться­впечатлениями­об­открытиилогопарка­в­Новосибирске­и­о­том,­какойрезонанс­сегодня­вызывает­реализация­подобных­комплексов­в­регионах.­Логопарк­вызвал­несомненный­интересне­только­потенциальных­арендаторов,банковских­структур­и­администрации,но­и­жителей­города.­Хочется­отметитьзаинтересованность­и­полную­поддержкуадминистраций­городов­в­появлениитаких­инфраструктурных­проектов.­Напресс-конференции,­посвященной­открытию­логопарка,­первый­заместитель­мэра­Новосибирска­Виктор­Воронов­подчеркнул,­что­проект­даст­более­1600­рабочихмест­для­жителей­Кировского­района­ивсего­Новосибирска,­а­главный­архитектор­города­отметил­важность­созданиятакого­уровня­комплексов­для­развитияинфраструктуры­всего­города.­Мы­решительно­настроены­на­завершение­строительства­всех­наших­проектов­и­будемстараться­соответствовать­рыночным­реалиям­не­только­с­точки­зрения­арендныхставок,­но­и­условий­аренды.­­
9

Новости:
10
Дмитрий­Бурлов­­
возглавит­отдел­агентских­услуг
Дмитрий­Бурлов­назначен­руководите-
лем­отдела­агентских­услуг­компании­
«Магазин­Магазинов­в­ассоциации­CB­
Richard­Ellis».­Помимо­координации­
работ­по­представлению­интересов­
девелоперов­торговых­центров,­соб-
ственников­помещений­и­торговых­
сетей,­перед­Дмитрием­поставлена­
задача­по­разработке­и­продвижению­
новых­услуг.­Дмитрий­Бурлов­пришел­
в­компанию­«Магазин­Магазинов»­в­
2006­году­на­должность­менеджера­по­
работе­с­клиентами.­За­время­работы­в­
компании­принимал­участие­в­сдаче­в­
аренду­торговых­центров­совокупной­
площадью­145­тыс.­кв.­м.­Напомним,­в­
начале­февраля­компания­CB­Richard­
Ellis­Group,­INC.­подписала­согла-
шение,­в­рамках­которого­«Магазин­
Магазинов»­стала­ассоциированным­
членом­сети­CB­Richard­Ellis.­­
ФС­«Вестер»­­
провела­ряд­назначений
Федеральная­сеть­«Вестер»­в­фев-
рале­провела­ряд­назначений­в­рам-
ках­политики­по­кадровой­ротации­
менеджеров.­По­ее­итогам­Ольга­
Насибуллина,­ранее­занимавшая­долж-
ность­руководителя­службы­СТМ­ФС­
«Вестер»,­назначена­коммерческим­
директором­округа­Черноземье­ФС­
«Вестер».­Кирилл­Кирилаш­переведен­
с­должности­коммерческого­директора­
округа­Черноземье­на­позицию­ком-
мерческого­директора­ФС­«Вестер»­в­
Республике­Беларусь.­­
В­«Росизол»­­
новый­исполнительный­директор
Максим­Тарасов­избран­исполнитель-
ным­директором­некоммерческого­
партнерства­«Росизол».­Он­также­
занимает­должность­директора­по­
продажам­и­маркетингу­российского­
подразделения­компании­Rockwool­
Russia.­По­уставу­ассоциации,­испол-
нительный­директор­избирается­сро-
ком­на­два­года.­В­новой­должности­г-н­
Тарасов­будет­представлять­интересы­
партнерства­во­взаимодействии­с­
государственными­органами,­на­про-
фессиональных­конференциях­и­отрас-
левых­мероприятиях.­Максим­Тарасов­
работает­в­Rockwool­практически­со­
дня­основания­российского­представи-
тельства­компании­–­с­1997­года.­
Назначения­в­компании­­
«Дюпон»
Жан-Люк­Дюрами­назначен­директо-
ром­региона­Центральная­и­Восточная­
Европа­компании­«Дюпон».­До­этого­
у­регионов­Центральная­и­Восточная­
Европа­были­различные­директора,­
которые­получали­функциональное­
руководство­из­европейской­штаб-
квартиры­«Дюпон»­в­Швейцарии.
­Г-н­Дюрами­пришел­в­компанию­
«Дюпон»­в­1977­году­и­с­этого­времени­
занимал­различные­должности­в­под-
разделениях­финансов,­логистики,­
информационных­технологий,­отделах­
кадров,­слияний­и­поглощений,­а­также­
маркетинга.­В­июне­2008­года­он­был­
назначен­на­должность­директора­
региона­Восточная­Европа.­
Анжела­Шофильд­назначена­
финансовым­менеджером­Восточной,­
Центральной­Европы,­Ближнего­
Востока­и­Африки,­которая­в­дополне-
ние­к­ее­текущим­обязанностям­займет­
должность­директора­«Дюпон»­отдела­
«Наука­и­технологии»­в­России.­Г-жа­
Шофильд­пришла­в­компанию­«Дюпон»­
в­1990­году­и­занимала­различные­
должности­в­финансовом­отделе­и­
отделе­по­работе­с­клиентами­для­раз-
личных­бизнесов­«Дюпон».­­
В­«Арбат­Престиже»­­
новый­генеральный­директор
Генеральным­директором­сети­«Арбат­
Престиж»­стал­Александр­Цыбульский.­
После­ухода­бывшего­генераль-
ного­директора­«Арбат­Престиж»­
Романа­Хоменко­компанией­управлял­
Александр­Добровинский,­адвокат­аре-
стованного­владельца­сети­Владимира­
Некрасова,­председатель­совета­
директоров­сети.­С­1­октября­2008­года­
управленческие­услуги­сети­оказывает­
компания­«Русские­инвестиции».­
УК­«Русские­инвестиции»­сегодня­
занимается­реализацией­недвижи-
мости­ритейлера,­а­г-н­Цыбульский­–­
юридическими­вопросами.­
Дмитрий
Бурлов /
Dmitriy
Burlov
Назначения
Жан-Люк
Дюрами /
Jean-Luc
Duramy
См. новые
назначения

#06 (112) / 16–31.03.09
| Contents
| News:
|
| Hot Topics |
| Calendar |
11

12
News:
Leasing­agreements­have­been­signed­
with­three­anchor­tenants­of­the­"Vegas"­
Shopping­and­Entertainment­Center­(pre-
viously­-­"Kashirskiy­Mall").­The­retail-
ers­-­"Ashan"­and­"M.video"­are­renting­
22,000­and­3,700­sq.­m.­respectively,­and­
a­multi-plex­cinema­Lyuksor­will­take­up­­
5,500­sq.­m.­in­the­shopping­and­enter-
tainment­center.­This­was­announced­
by­Art­Properties,­the­consultant­in­the­
project.­"Ashan"­and­"Lyuksor"­have­
concluded­17-­year­lease­agreements­
and­M.video­–­a­10­-year­agreement.­The­
leasing­rates­have­not­been­released.­Art­
Properties­says­that­78%­of­the­shopping­
center­is­now­occupied.­
The­"Vegas"­Shopping­and­
Entertainment­Center,­being­imple-
mented­by­the­"Crocus­Group",­is­located­
at­the­intersection­of­Kashirskoye­Shosse­
and­the­24th­kilometer­of­the­Moscow­
Ring­Road,­close­to­the­"Tvoy­Dom"­
Hypermarket.­­The­formal­opening­of­
"Vegas"­is­scheduled­for­September­2009.­
The­shopping­and­entertainment­center's­
398,000­sq.­m.­will­hold­300­shops­and­
boutiques,­a­hypermarket,­a­multiplex-
cinema,­an­ice­rink­and­a­theme­park.­
Investments­in­the­project­are­estimated­
at­10.9­billion­rubles.­
According­to­Ivan­Nazarov,­a­leading­
consultant­of­"Magazin­Magazinov,­in­
association­with­CB­Richard­Ellis",­the­
project­is­enormous­in­scale,­even­for­
the­pre-crisis­period.­"I­presume­that­
the­project­will­have­trouble­sticking­to­
its­original­concept.­Additionally,­this­
project­has­been­leased­out­at­relatively­
high­rates.­According­to­our­information,­
many­tenants­are­now­in­the­process­of­
renegotiating­their­pre-crises­leasing­
agreements.­Given­the­determination­
of­owners­to­stand­firm­on­leasing­rates­
and­the­current­economic­situation,­the­
center­may­well­lose­some­of­its­tenants­
before­opening­day,"­emphasized­Mr.­
Nazarov.­
Tatyana­Klyuchinskaya,­the­direc-
tor­of­commercial­real­estate­at­Colliers­
International­noted­that­"Ashan"­and­
"M.video"­usually­lease­space­at­low­
rates,­often­demanding­that­leasing­pay-
ments­are­set­as­a­percentage­of­total­
sales­turnover.­"Though­the­leasing­
rates­at­the­complex­have­not­changed­
dramatically,­there­had­been­slight­down-
ward­adjustments­from­those­in­existence­
during­the­pre-crisis­period.­I­believe­that­
even­"Lyuksor"­tried­to­base­its­leasing­
rate­on­a­percentage­of­turnover­–­and­
in­this­way­achieving­a­discount­in­the­
neighborhood­of­20-30%,"­she­suspects.­
"Such­tenants­could­pay­rents­in­
access­of­$1.5­million­per­year,­a­movie­
theater­-­$600-800­thousand,­but­the­
main­issue­here­is­not­the­final­amount­
of­the­payment­and­not­the­dynamics­
of­reducing­or­increasing­rents,­but­in­
the­readiness­of­anchor­tenants­to­sign­
leasing­agreements.­This­is­particularly­
true­for­major­centers,­where­investments­
often­exceed­100­million­dollars.­An­
anchor­tenant­means­more­than­rental­
income­for­a­developer,­it­is­a­primary­
way­to­attract­other­tenants­and­increase­
consumer­traffic­to­the­shopping­center,"­
says­Alexander­Tishkov,­national­director,­
Russia­&­CIS,­head­of­the­retail­agency­
department­at­Jones­Lang­LaSalle.­­
3 Anchors for the "Vegas" Shopping
"Svetofor"­opens­in­
Lyubertsy
The­Svetofor­Shopping­and­Entertainment­Center­opened­
for­business­in­Lyubertsy.­The­new­center­has­a­total­area­
of­33,500­sq.­m.­and­is­located­in­the­heart­of­a­residen-
tial­quarter­on­Pobratimov­Ulitsa.­Some­of­the­largest­
tenants­in­the­shopping­and­entertainment­center­are:­­
Ostrov­Supermarket,­Sportmaster,­Snezhnaya­Koroleva,­
O'Stin,­Ile­de­Beaute,­Beliy­Veter­Tsifrovoy,­City­Obuv,­
Glenfield,­Collin's,­OGGI,­Academiya­Detstva,­Eldorado,­and­
Bukva.­
The­entertainment­part­is­home­to­the­Svetofor­
Cinema­(a­multi-plex­cinema­developed­by­the­complex­
in­partnership­with­DVI­cinema),­a­food­court,­a­2000-sq.­
m.­fitness­center­(managed­by­the­Fitness­Holding)­and­a­
children's­entertainment­center.­
The­Svetofor­Group­of­Companies­is­the­developer­of­
the­project.­In­charge­of­concept­development­and­leasing­
operations­is­Magazin­Magazinov,­in­association­with­CB­
Richard­Ellis".­
The­construction­of­the­SEC­began­in­December­of­2007­
and­the­center­was­fully­ready­by­January­of­this­year.­
Since­there­is­a­shortage­of­modern­shopping­and­enter-
tainment­centers­in­Lyubertsy,­the­premises­have­been­leased­
at­relatively­high­rates­–­this­is­what­CRE­was­told­by­the­PR­
department­of­the­project's­consulting­company.­Total­invest-
ments­in­the­project­-­1.3-billion­rubles.­
First­phase­of­"Topol"­­
SEC­opens­
The­"Topol"­shopping­and­entertainment­complex­opened­its­
doors­for­the­first­time­in­Ivanovo.­This­announcement­was­
made­by­the­Ross­Group,­which­is­in­charge­of­implementation­
and­management­of­the­SEC.­The­"Topol"­SEC­is­a­multifunc-
tional­complex­and­combines­a­retail­shopping­area­with­a­
food­court­and­an­entertainment­section.­
On­opening­day­two­of­the­SEC's­anchor­tenants­were­
already­up­and­running­-­the­"Riat"­food­hypermarket­and­
"M.video"­household­appliances­and­electronics.­The­retail­
section­has­room­for­150­shops,­many­of­which­are­already­
occupied­by­the­likes­of:­Coquette­Revue­Lingerie,­"Butterfly"­
Cosmetics­and­Perfumes,­"Tsifrograd"­Mobile­Electronics­and­
Computers,­Formoza,­"Svyaznoy",­and­the­clothing­stores­
"Tvoyo"­and­In­style.­Opening­soon­will­be­the­Nikol,­"Nega",­
Serge,­Fashion,­Discount­365,­"Yevroset"­and­many­others.­
Final­contract­negotiations­are­being­carried­out­with­Adidas­
and­Reebok.
The­entertainment­section­is­located­on­the­third­floor­of­
the­complex.­The­"Trans-Force"­entertainment­center­will­be­
the­first­to­offer­its­services­here.­
The­complex­should­be­in­full­operation­by­October­this­
year.­The­total­area­of­the­first­phase­is­35,000­square­meters,­
with­the­leased­portion­being­21,000­square­meters.­The­
investor­and­developer­of­the­project­is­"TT-Invest"­LLC.­The­
construction­took­two­years­to­complete­(started­in­January­
2007)­and­700­million­rubles­were­invested.­The­leasing­rates­
are­in­the­range­of­500-3,700­rubles/sq.m.­per­month.­
Investment­Inactivity
The­considerable­investments­and­debt­financing­from­
Western­markets­for­a­few­years­prior­to­the­crisis­creat-
ed­prosporous­times­for­both­the­seller/developer­and­
the­customer.­Today’s­potential­for­raising­funds­on­the­
open­capital­markets­has­practically­disappeared.­Not­
one­Russian­company­working­on­the­real­estate­market­
succeeded­in­raising­money­through­an­IPO­in­2008,­
although­many­planned­to­do­so­(RosEvroDevelopment,­
LenSpecSMU,­Don-Stroy,­DVI­Holding).­This­is­due­to­
the­profound­changes­to­the­strategies­of­most­institu-
tional­investors­which­started­to­pull­out­of­developing­
markets­having­lost­considerable­sums­following­an­
unprecedented­crash­on­the­stock­exchanges­and­a­vir-
tual­collapse­of­the­stock­quotes­of­development­com-
panies.­In­the­current­financial-economic­conditions,­
investment­activity­will­remain­very­low­until­mid-year.­
Knight­Frank
Leasing­rates:­back­to­
2007
The­drop­in­leasing­rates­for­office­facilities­continued­
in­January­–­especially­for­Class­A­space­in­prime­areas.­
Rates­for­Moscow's­best­offices­are­presently­the­same­
as­in­the­summer­of­2007.­The­total­floor­space­leased­
in­January­represented­some­65,000­sq­m,­comparable­
to­figures­of­2007­and­2008­(2007­–­79,000­sq­m,­2008­
–­75,000­sq­m).­The­deals­in­January­were­for­com-
pleted­space­in­existing­facilities.­No­single­preliminary­
leasing­agreement­has­been­observed.­Regardless­of­
the­large­number­of­finished­offices­available­on­the­
market,­77%­of­all­leased­spaces­were­un-fit­areas­in­
newly­completed­buildings.­Despite­the­difficulties­
with­funding­we­see­a­considerable­number­of­new­
construction­projects­–­especially­in­the­Class­B­sector.­
The­number­of­vacant­premises­in­January­increased­
considerably­and­represented­on­an­average­some­16%.
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko
Asia­Overtakes­Europe
According­to­a­survey,­Office­Space­Across­the­World­
2009,­conducted­by­Cushman­&­Wakefield,­Hong­Kong­
and­Tokyo­top­the­list­of­the­most­expensive­leases­for­
offices­in­the­world­with­London­coming­in­third.­Class­
A­office­space­in­Hong­Kong­cost­as­much­as­1,743­
Euros­per­sq­m­a­year.­Moscow­moved­from­5th­to­4th­
position­with­1,276­Euros­per­sq­m.­The­study­compared­
office­lease­expenditures­in­202­business­centers­in­57­
countries­worldwide.­In­58%­of­business­centers,­the­
rating­showed­an­increase­in­rental­rates,­26%­stayed­
the­same­and­16%­saw­a­drop.­Only­1%­of­cities­saw­
a­drop­in­2007.­Leasing­rates­for­quality­offices­grew­
worldwide­on­average­by­3%,­which­is­lower­than­in­
2007­by­14%­and­is­the­lowest­increase­since­2004.­
Elaine­Rossall,­head­of­business­space­consultancy,­
C&W,­said:­“Most­markets­in­2008­showed­constant­
growth­which­began­to­fall­at­the­end­of­the­year.­Not­a­
single­region­was­spared­by­the­global­financial­crisis."
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko
COMPANY RESEARCH
See other Company
Researches
Retail­
Opening­

#06 (112) / 16–31.03.09
| Contents
| News:
|
| Hot Topics |
| Calendar |
13

14
News:
professional­conferences­and­other­industrial­sector­events.­
Appointments MARKET WATCH­
Maksim­Tarasov­has­been­at­Rockwool­almost­from­the­date­the­
Russian­office­of­the­company­opened­in­1997.­
­ 18.02–02.03
Dmitriy­Burlov­to­head­the­Agency­Services­Department­Dmitriy­Burlov­is­now­the­Head­of­Agency­Services­Departmentat­"Magazin­Magazinov­in­association­with­CB­Richard­Ellis"­Company.­In­addition­to­coordinating­the­work­for­representing­the­interests­of­shopping­center­developers,­propertyowners,­as­well­as­retail­chain­owners,­Dmitriy's­task­will­beto­develop­and­promote­new­services.­Dmitriy­Burlov­joined­
"Magazin­Magazinov"­in­2006­as­a­customer­service­manager.­
During­this­time­he­participated­in­leasing­shopping­centerpremises­–­a­total­area­of­145­thousand­sq.­m.­We­should­mention­that­in­the­beginning­of­February,­CB­Richard­Ellis­Group,­INC.­signed­an­agreement­with­"Magazin­Magazinov"­–­makingit­an­associate­member­of­the­CB­Richard­Ellis­network.­­
FC­"Vester"­has­made­several­new­appointments­
The­"Vester"­chain­in­February­made­several­new­appointments­as­part­if­its­rotational­policy­for­management.­Olga­
Nasibullina,­previously­the­Head­of­FC­"Vester"­Private­
Brands­Department,­becomes­the­Commercial­Director­of­the­
Chernozemye­Region­of­FC­"Vester".­Kirill­Kirilash,­who­heldthe­post­of­Commercial­Director­of­the­Chernozemye­Region,will­become­the­Commercial­Director­of­FC­"Vester"­in­the­
Belarus­Republic.­
"Rosizol"­gets­a­new­Executive­Director­
Maksim­Tarasov­has­been­chosen­as­the­executive­director­ofthe­non-profit­partnership­-­"Rosizol".­He­is­also­the­Sales­and­
Marketing­Director­of­the­national­branch­of­Rockwool­Russia.­
His­appointment­was­approved­at­the­"Rosizol"­general­shareholders­meeting­held­on­February­18,­2009.­According­to­association­statute,­the­executive­director­is­elected­to­a­two­yearterm.­In­his­new­post,­Mr.­Tarasov­will­represent­the­interestsof­the­partnership­in­front­of­government­bodies­and­during­
Company­news­
Vnesheconombankappoints­a­newmember­to­the­Boardof­Directors­of­PIK­
The­general­meeting­of­shareholdersheld­on­February­27th­chose­a­newdirector­to­the­board­of­­for­PIK.­Denis­Nozdrachev,­head­of­the­ifrastructuredepartment­at­Vnesheconombank­Bankhas­been­appointed­to­the­Board­of­
Directors­of­PIK.­
Other­independent­directors­of­the­
"PIK"­Group­are­Shanti­Sen­-­the­managing­director­for­international­bankingactivities­from­the­"City­Alternative­
Investments"­Company­and­heads­of­the­
Moscow­offices­of­UBS,­"Clever­Group­
Ltd.",­and­"Hines­International,­Inc.­-"­
Anselm­Oscar­Shmukki,­Alec­Maryanchikand­Lee­Stewart­Timmins.­
According­to­experts,­the­
Vnesheconombank's­representative­hasjoined­the­new­board­of­directors­to­monitorfinancial­flows­of­the­company.­We­should­recall­that­in­the­final­daysof­the­previous­year­"PIK"­Group­obtainedrefinancing­of­its­short-­term­debts­from­Vnesheconombank­to­the­tune­of­$262­million­-­for­a­one­-year­term.­
Board­of­Directorsof­Sibir­Energywill­examine­thecompany's­deals­with­
Chigirinsky
The­Board­of­Directors­of­Sibir­Energy­hasdecided­to­clarify­the­legality­of­its­transactions­with­the­Russian­businessman­Shalva­
Chigirinsky.­To­carry­out­this­investigation­
Sibir­Energy­has­invited­the­Jones­Day­lawfirm­and­Ernst­&­Young­auditors.­The­generaldirector­of­the­company,­Henry­Cameron,­willbe­removed­from­office­for­the­duration­of­theinvestigation.According­to­Vladimir­Sokov,­a­partner­and­director­for­development­of­the­"Pepeliaev,­Goltsblat­and­Partners",­thegeneral­director­can­be­removed­any­timeduring­a­general­meeting­of­shareholders.­"The­general­director­may­have­hispowers­limited,­or­he­can­be­dismissed.­These­are­the­only­two­measures­which­thecompany's­regulatory­body­can­apply.­Thegeneral­irector­may­also­be­transferred­toa­different­position,"­he­said.­
The­company­has­also­announced­that­
Henry­Cameron­will­participate­in­the­process­of­recouping­all­the­money­which­Sibir­Energy­lent­to­Chigirinsky.­Mr.­Cameron'sduties,­for­the­period­of­the­investigation,
Appointments­in­the­"DuPont"­Company­
Jean-Luc­Duramy­has­been­appointed­Director­of­the­Centraland­East­European­Branch­of­the­"DuPont"­Company.­Beforethis­there­had­been­several­directors­in­the­Central­and­East­
European­region,­who­received­functional­guidance­from­
DuPont's­European­headquarters­in­Switzerland.­Mr.­Duramyjoined­"DuPont"­in­1977­and­since­then­has­held­variousposts­in­finance,­logistics,­information­technology­and­humanresources,­mergers­and­acquisitions,­as­well­as­marketing.­
In­June­2008­he­has­been­the­director­of­the­East­European­
Department.­
In­addition,­Angela­Schofield­becomes­the­Financial­
Manager­for­Eastern­and­Central­Europe,­Middle­East­and­
Africa.­This­is­in­addition­to­her­current­duties­as­the­Directorof­DuPont's­Science­and­Technologies­Department­in­Russia.­Ms.­Schofield­joined­"DuPont"­in­1990­and­has­held­variouspositions­in­the­Financial­Department­and­Customer­Service­
Department­at­several­"DuPont"­branches.­
A­new­General­Director­at­"Arbat­Prestige"­
Alexander­Tsybulskiy­becomes­General­Director­of­the­"Arbat­
Prestige"­chain.­After­the­departure­of­Roman­Khomenko­-­theprevious­General­Director­of­"Arbat­Prestige"­-­the­companywas­managed­by­Alexander­Dobrovinskiy,­the­Chairman­ofthe­Board­of­Directors­and­a­lawyer­for­Vladimir­Nekrasov,the­arrested­owner­of­the­chain.­Since­October­1,­2008the­"Russian­Investments"­Company­has­been­providingmanagement­services­to­the­chain.­From­now­on­"Russian­Investments"­will­manage­the­real­estate­properties­of­theretailer,­and­Mr.­Tsybulskiy­will­deal­with­all­legal­issues.­
See New
Appointments
will­be­performed­by­his­deputy­-­Steward­
Detmer.­
Let­us­recall,­that­Sibir­Energy­claimsthat­Shalva­Chigirinsky­owes­it­$325­millioninstead­of­the­previously­announced­$115million.­In­December­2008,­Sibir­Energy­wasgoing­to­purchase­the­assets­of­Chigirinskyfor­$340­million,­including­the­"Russia"­Tower­in­"Moskva-City".­But­later­the­oilcompany­refused­to­buy­the­assets.­Afterit­was­announced­that­this­deal­would­nottake­place,­the­shares­of­Sibir­Energy­wentup­by­40%."Since­the­capitalization­of­many­development­companies­is­currently­quite­low,and­loans­are­dear,­a­new­problem­has­arisen.­The­banks­are­no­longer­willing­to­providethe­needed­money,­developers­need­to­payback­loans­to­the­banks,­and­it­is­a­difficulttime­to­sell­properties.­Refinancing­withanother­bank­is­even­more­difficult.­One­canalways­find­a­buyer­for­a­property,­if­the­priceis­right.­This­"right­price"­means­providing­asignificant­discount­to­quickly­sell­the­property,­emphasizes­Denis­Kolokolnikov,­generaldirector­of­RRG.­To­pay­off­all­his­debts,­Mr.­Chigirinsky­will­have­to­sell­his­assets­by­theautumn­of­2009.­Until­mid-September,­Sibir­
Energy­will­be­paying­him­benefits­a­rate­of­
$150­thousand.­
­MCG Company has purchased 55% of
shares in Hotel Budapest JSC (which
manages a hotel of the same name and owns
the Petr I Hotel in the center of Moscow) –
15% was purchased from VTB and 40% from
a Cyprus offshore company – MC Ko Hotels
Management Ltd. The total amount of the
transaction was $60 million.
­Moscow­City­Mayor’s­Office­has­approvedthe­establishment­of­a­company­financed­byforeign­capital,­to­which­will­be­transferred­the­
Moskva­and­Russia­hotels,­as­well­as­the­Volga,­
Kuzminki,­Berlin­and­Altay.­The­total­number­ofrooms­is­about­1,500.­
­The Bank for Development and Foreign
Economic Affairs has appointed a
representative to the Board of Directors of
PIK in order to monitor the financial flows of
the company.
­On­February­27­a­loan­of­500­million­eurocame­due,­issued­to­Oleg­Deripaska­by­theshareholders­of­Strabag­for­refinancing­a­loanpreviously­provided­by­Deutsche­Bank­for­thepurchase­of­a­construction­company.­However,­Deripaska­has­been­able­to­obtain­a­delay­inpayment­until­April­3,­2009.­In­other­news,­Oleg­Deripaska­has­become­the­general­director­ofthe­Basic­Element­Holding,­replacing­Gulzhan­
Moldazhanova.­
­The first phase of the Topol Shopping and
Entertainment Complex was opened (35,000
sq m) in Ivanovo. The investor and developer
of the project is TT-Invest LLC. The complex is
to be fully launched by October of this year.
The Svetofor Shopping and Entertainment
Center was opened in Lyubertsy with an area
of 33,500 sq m. The project developer is
Svetofor GC.
General director of Sibir Energy, Henry
Cameron, has been suspended from active
duty until an investigation is complete
concerning deals that Sibir Energy made in
acquiring the assets of Shalva Chigirinsky.
The French retailer Carrefour is planning
to buy 74.8% of shares of the Seventh
Continent.
­The­Immo­Industry­Group­warehouse­propertydeveloper,­14.75%­of­whose­shares­which­areowned­by­the­Rostik­Group­Restaurant­Holding,has­declared­bankruptcy.­The­company­hasdebts­of­24­million­euro.­
­Leasing agreements have been signed with
three anchor tenants for the Vegas Shopping
Center (previously – Kashirskiy Mall). Auchan
and M.video will lease 22,000 sq m. and
3,700 sq m respectively (agreement for 17
years). Luksor Cinema is going to take 5,500
sq m of the shopping and entertainment
center (agreement for 10 years).
­The Raven Russia investment fund will
focus on the development of warehouse
business in Russia. The company intends
to attract up to 125 million british pounds
through the placement of preferred shares.
­Sberbank­is­planning­to­sell­its­Alpi­properties.­
At­the­end­of­last­year­the­bank­became­the­ownerof­a­number­of­commercial­real­estate­sites.­Indischarge­of­loans­its­subsidiary­–­Sberbank­Capital­LLC­–­obtained­27­stores­and­shopping­centersfrom­Alpi­Group­of­Krasnoyarsk,­which­has­a­totalarea­of­250,000­square­meters.
See Newswire

#06 (112) / 16–31.03.09
| Contents
| News:
|
| Hot Topics |
| Calendar |
15

16
News:
Omar Gadzhiev,
managing partner of Panorama Estate
­­New­clauses­devoted­to­non-residentialmortgage­can­be­described­as­an­importantevent­in­the­commercial­real­estatemarket.­Because­pursuant­the­currentlaw,­the­Federal­Registration­Servicecannot­concurrently­formalize­a­freeholdto­a­purchased­property­and­allow­thepawning­of­a­premise­to­a­lender­advancingloans,­banks­run­unacceptable­risks­andeventually­refuse­to­base­their­operationson­this­scheme.­The­new­bill­envisagesa­concurrent­registration­of­propertytitles­and­the­right­of­pawning.­The­giveninnovation­secures­the­interests­of­banksand­gives­them­confidence­that,­regardlessof­the­borrower’s­conduct,­they­may­claima­mortgaged­property­anyway.­This­newlegislative­initiative­rules­out­any­possibilityfor­a­company­to­evade­liability­to­thelender.­The­new­clause­has­certain­pros­forthe­borrower­as­well­in­that­banks­won’t­beable­to­review­the­mortgage­terms.­­True,the­crediting­market­is­now­stagnant­but­webelieve­that­this­norm­will­help­to­developnew­crediting­programs­for­commercial­realestate­developers.­In­recent­months­thegovernment­proposed­quite­a­few­legislativeinitiatives­called­to­protect­the­interestsof­lenders.­Obviously­it­stakes­on­the
Transaction
Viewpoint: Most Important Events of the Last Two Weeks
MCG­purchases­55%­of­­
"Hotel­Budapest"­JSC
The­Mos­City­Group­company­has­signed­the­final­agreementto­purchase­55%­of­the­Hotel­Budapest­JSC.­15%­of­these­werebought­from­VTB,­the­remaining­40%­-­from­a­Cyprus­offshorecompany­-­MC­Ko­Hotels­Management­Ltd.­(15%­of­shares­areowned­by­the­­Bank­for­Development­and­Foreign­Economic­Affairs,­30%­by­the­Government­of­Moscow).­The­amount­of­thedeal­was­$60­million.­$47­million­will­be­used­to­repay­the­debtto­VTB­JSC.­Hotel­Budapest­JSC­manages­a­hotel­with­the­samename,­and­owns­the­Peter­I­Hotel.The­Mos­City­Group­intends­to­invest­approximately­$70million­into­the­reconstruction­of­the­Budapest,­after­which­thehotel­will­be­raised­to­a­5-star­category.­Currently­MCG­is­holding­discussions­with­two­international­operators­to­managethe­hotel.­Let­us­recall­that­VTB­had­granted­two­loans­($6.46million­and­$40.98­million)­for­the­reconstruction­of­Budapest­Hotel­and­the­construction­of­the­Peter­I­hotel.­The­new­hotelbuilding­was­used­as­security­for­the­loan.­­In­April­2008,­VTBapplied­to­the­Moscow­Arbitration­Court,­demanding­thesettlement­of­arrears.­Later,­the­bank­petitioned­to­place­Hotel­Budapest­JSC­into­bankruptcy;­after­which­monitoring­procedures­were­implemented.­However,­the­final­court­date­wasadjourned­because­the­petition­had­been­withdrawn.­
GVA­Sawyer­and­FHD­purchaseland­for­an­outlet-mall­
Fashion­House­Development­and­the­GVA­Sawyer­company­havepurchased­a­plot­of­land­in­Russia­for­the­future­constructionof­the­first­Fashion­House­outlet-mall.­The­facility­will­be­builtnear­the­Moscow­-­St.­Petersburg­highway­in­close­proximity­to­
"Sheremetyevo"­Airport.­The­developer­of­project­will­be­the­
development­of­banks­and­the­extension­oftheir­service­package.­
David Gousset,
The director of the project of Megalogix
­­­During­last­two­weeks­we­sense­anactivization­of­influence­of­financial­crisison­the­market­of­the­warehouse­real­estate,against­which­commissioning­and­put­intooperation­of­new­warehouse­projects­on­themarket­become­not­only­distinct,­but­I­wouldsay­sensational.­I­have­in­view­the­chain­ofconsequent­opening­of­Megalogix­logisticalparks,­including­in­Megalogix-Novosibirsk­
(on­February,­25th),­opening­in­Rostov­(on­
March,­25th),­and­in­St.-Petersburg­(for­
April).­I­would­like­to­share­impressionsabout­just­happened­grand­opening­in­Novosibirsk­and­what­resonance­causes­todayopening­of­such­complexes­in­regions.­Thelaunch­in­Novosibirsk­has­caused­doubtlessinterest­not­only­from­potential­tenants­
(we­welcomed­over­120­guests,­including­
Administration,­bank­structures­and­over­70potential­tenants),­but­also­severe­interestfrom­citizens­of­Novosibirsk.­There­arenumerous­discussions­at­Novosibirsk­forumsabout­logopark,­and­we­register­huge­shaft­ofinquiries­and­offers­on­cooperation,­includingjob­inquiries,­that­in­general­is­not­surprising­
to­us­during­crisis,­but­it­confirms­once­againeccentricity­of­event­of­these­two­weeks.­Itis­necessary­to­admit­that­Administrationsof­cities­express­keen­interest­and­completesupport­of­such­infrastructural­projects.­Atthe­press­conference­devoted­to­openingof­logopark,­the­first­deputy­of­the­mayor­of­Novosibirsk­Victor­Voronov­has­underlinedthat­the­project­will­give­more­than­1600workplaces­for­inhabitants­of­the­Kirov­areaand­all­Novosibirsk,­and­the­main­Architectof­a­city­has­noted­importance­of­creation­ofsuch­Grade­A­complexes­for­development­ofan­infrastructure­of­all­city.­I­would­like­toadd­that­we­determined­to­complete­all­ofour­projects­and­we­will­try­to­correspond­tomarket­realities­not­only­from­the­point­ofview­of­rent­rates,­but­also­a­lease­term.­
Heiko Davids, business development
director at Knight Frank Russia and CIS
­­What­we­have­observed­in­Russia,generally­speaking,­and­in­the­Moscowmarket,­in­particular,­during­the­first­twomonths­of­2009­can­be­described­as­“abalance­point”:­all­market­participantsexpected­either­a­“great­miracle”­or­anegative­scenario.­Two­recent­weeksadded­more­clarity.­We­realize­that­themarket­has­entered­a­new­phase­and­try­
GVA­Sawyer­Company.­The­land­area­comprises­13­ha.­An­investment­of­100­million­euros­is­planned­into­Russia's­first­outletmall­(the­purchase­price­of­the­land­was­not­disclosed).The­total­area­of­the­future­facility­will­be­around­40,000square­meters.­The­Fashion­House­will­be­built­in­two­stages.­
The­first­phase­of­the­project­is­scheduled­for­completion­by­
2012.­The­Fashion­House­development­team,­which­includesspecialists­from­Liebrecht­&­Wood­and­GVA­Outlet­Services,­hasalready­implemented­Fashion­House­network­stores­in­the­Czech­Republic,­Poland­and­Romania.­Today­Jan­Demier,­who­develops­concepts­for­the­Fashion­House,­is­developing­an­originalidea­for­the­Russian­project.­Brandon­O'Reilly,­the­director­of­GVA­Grimley­Outlet­Services­and­Fashion­House­Developmentexplains:­"Currently­there­are­no­outlet-centers­in­Russia.­But­we­believe­that­the­market­has­room­for­at­least­20­suchcenters."Tenants­of­Fashion­House­outlet-malls­in­Europe­aresuch­name­brands­as­Adidas,­Mexx,­Prima­Moda,­D'oro,­Ecco,­Lee­Cooper,­etc.­"Investment­funds­for­this­project­were­drawn­fromprivate­share­capital,­and­this­is­just­one­of­the­three­projectswhich­will­be­built­in­Russia­and­Ukraine.­The­other­two­projectsare­currently­in­the­planning­stages,"­says­Patrick­Van-Den­
Bossch,­the­co-founder­of­Liebrecht­&­Wood.
Company­News­
Carrefour­buying­shares­of­
Seventh­Continent­
French­retailer­Carrefour­intends­to­buy­almost­74.8%­of­theshares­of­­Seventh­Continent.­The­block­of­shares­was­put­onsale­by­the­owner­of­­Seventh­Continent­,­Alexander­Zanadvorov.­Let­us­recall­that­Mr.­Zanadvorov­was­unable­to­pay­back­a­loanof­$560­million,­which­he­had­taken­in­autumn­of­2007­from­Deutsche­Bank.­In­November,­he­was­forced­to­put­his­sharesup­for­sale,­when­the­bank­called­in­its­loan.Previously,­interestin­the­shares­of­the­­Seventh­Continent­­was­expressed­by­Apax­
to­get­adapted­in­the­current­marketsituation.­Our­company­showed­a­betterperformance­in­the­recent­two­monthsthan­we­expected­or­prognosticatedbefore­the­New­Year.To­begin­with,­several­good­deals­have­beenclosed­in­the­warehousing­segment­throughthe­mediation­of­Knight­Frank:­these­arelong-term­contracts­of­lease­in­the­Moscowregion­(in­particular,­as­far­as­the­South­
Logistic­Terminal­project­is­concerned.
Secondly,­a­contract­with­Okhta­Groupwas­signed­in­St.­Petersburg­in­mid­
February­for­the­300,000-sqm-odd­
Nevskaya­Ratusha­project.­Knight­Frankwas­chosen­as­the­company’s­consultantand­will­audit­the­design­documentsof­engineering­system­at­this­complex.­In­addition,­we’ll­consult­the­developerregarding­the­facility­management­modelafter­this­property­is­turned­over­foroperation.­This­is­a­very­important­eventfor­us­because­Nevskaya­Ratusha­is­alarge­and­iconic­project­for­the­Northerncapital.­One­of­the­buildings­will­beoccupied­by­the­city­administration.­Ibelieve­similar­events­can­be­anticipatedon­the­real­estate­market­in­2009­and­weshould­certainly­look­into­the­future­withoptimism!­
Partners,­TPG­and­other­investment­funds.­According­to­Natalia­
Sazonova,­head­of­market­research­at­Knight­Frank,­the­marketis­starting­to­revive­with­the­arrival­of­new­players.­This­is­alsogood­news­for­the­buyers.­"Creating­a­network­from­scratch­is­noeasy­task,­although­it­is­doable,­especially­for­a­corporation­like­Carrefour,­which­has­15,000­stores­worldwide.­The­retailer­hasalready­started­entering­other­markets­via­the­purchases­of­localnetworks,"­she­noted.Let­us­recall­that­Carrefour­was­one­of­the­bidders­for­thepurchase­of­the­"Lenta"­hypermarket­network.­But­the­deal­didnot­go­through.­That­has­not­deterred­the­plans­of­the­Frenchretailer­to­enter­the­Russian­market.­The­company­is­planning­tolease­or­build­its­own­small­shopping­centers­in­20­Russian­cities,­investing­10­million­euro­within­the­next­two­or­three­years.­
These­cities­will­be­Omsk,­Tomsk,­Ekaterinburg,­Ufa,­etc.­
Raven­Russia­tofocus­on­warehouses­
The­Raven­Russia­investment­fund­intends­to­exclusivelyfocus­on­the­development­of­warehouses­in­Russia,­duringthis­crisis.­This­is­what­the­director­of­Raven­Russia­Property­
Advisers­Ltd.,­Victor­Malevankin,­announced.­According­to­
Mr.­Malevankin,­the­company­will­now­invest­exclusively­in­
Russia.­The­fund­has­already­attracted­75­million­pounds,­andis­expected­to­attract­an­additional­25­million­pounds­throughthe­placement­of­new­shares.­­In­addition,­the­fund­intends­tobuy­its­parent­company­Raven­Mount,­which­has­a­number­ofassets­in­the­UK.­These­assets­will­be­sold­and­the­proceeds­willbe­sent­to­Russia.­­According­to­Mr.­Malevankin,­the­crisis­hasforced­a­change­in­priorities.­Development­projects­have­givenway­to­those­already­built.­­We­should­recall­that­Raven­Russia,together­with­its­Russian­partners,­is­developing­a­network­ofstorage­facilities­throughout­Russia,­including­Megalogix­project,­organized­in­cooperation­with­the­"Avalon"­Group.­­

#06 (112) / 16–31.03.09
| Contents
| News:
|
| Hot Topics |
| Calendar |
17

Новости регионов:
18
Торговая­недвижимость
В­Нижнем­Новгороде­­
появится­подземный­ТК
ЗАО­«Модная­площадь­Нижний­Новгород»,­входящее­в­
московскую­группу­«Атлас­Торговли­Консалтинг»,­планирует­
вложить­$200­млн.­в­строительство­подземного­торгового­
комплекса­на­площади­Горького­в­Нижнем­Новгороде.
По­словам­генерального­директора­компании­Валерия­
Кубата,­на­согласование­документации­и­проектирование­
комплекса­может­уйти­от­одного­до­двух­лет,­строительство­
ТК­предположительно­займет­два­года.­Такие­же­комплексы­
«Атлас­Торговли»­намерен­построить­в­Ярославле,­Омске­и­
Ростове-на-Дону.­Однако,­по­мнению­экспертов,­начинать­
подобный­проект­в­сложившейся­ситуации­не­совсем­
логично.­«Во­время­кризиса­начинать­проекты­опасно.­
Тем­более­подземного­торгового­центра»,­–­прокомменти-
ровал­CRE­Максим­Гасиев,­исполнительный­директор­Colliers­
International.­По­его­словам,­затраты­на­строительство­ТК­
под­землей­в­2–3­раза­выше,­чем­на­земле.­Для­того­чтобы­
окупить­их,­ставки­аренды­должны­быть­очень­высокими.­
«На­сегодняшнем­рынке­только­арендные­ставки­в­центре­
Москвы­и­Санкт-Петербурга­могут­оправдать­высокие­затраты­
подземного­строительства.­В­регионах­же­такие­проекты,­
скорее­всего,­окажутся­убыточными»,­–­считает­г-н­Гасиев.
Сергей­Богданчиков,­директор­департамента­консалтинга­
London­Consulting­&­Management­Company­|­LCMC­также­
сомневается­в­успешности­нижегородского­проекта.­«Только­
на­проектно-разрешительную­документацию­девелопер­
потратит­1,5­года,­а­полный­срок­реализации,­с­учетом­рос-
сийских­реалий,­составит­не­менее­4­лет.­Поэтому­заявлен-
ные­2­года­–­это­утопия»,­–­считает­г-н­Богданчиков.­Кроме­
того,­по­мнению­эксперта,­в­историческом­центре­города­
себестоимость­строительства­может­быть­очень­высокой,­что­
серьезно­увеличит­сроки­окупаемости.­
Помимо­проблем,­которые­могут­возникнуть­у­деве-
лопера­на­этапе­строительства­ТК­под­землей,­подбор­
арендаторов­в­настоящее­время­также­может­вызвать­массу­
трудностей.­По­мнению­Олега­Ефремова,­консультанта­
отдела­торговой­недвижимости­Cushman­&­Wakefield­Stiles­
&­Riabokobylko,­наполнение­комплекса­в­кризисных­усло-
виях­–­сложная­задача.­«Сегодня­список­компаний,­готовых­
развивать­сеть­и­открывать­торговые­площадки,­сильно­
сократился,­сформировать­пул­арендаторов­становится­все­
сложнее»,­–­отметил­г-н­Ефремов.­­
Офисная­недвижимость
В­Новосибирске­составят­
рейтинг­бизнес-центров
Более­40­управляющих­и­владельцев­офисных­зданий­
Новосибирска­приняли­решение­составить­«Рейтинг­
бизнес-центров­г.­Новосибирска».­Координатором­про-
екта­выступила­«Сибирская­гильдия­девелоперов­и­
управляющих­коммерческой­недвижимостью».­В­рейтинге­
будут­проранжированы­большинство­из­существующих­в­
Новосибирске­офисных­объектов­по­целому­ряду­параме-
тров,­от­шага­колонн­до­местоположения.­Арендодатели­
надеются,­что­точная­информация­о­достоинствах­и­недо-
статках­каждого­из­них­поможет­наиболее­объективно­
определять­уровень­арендных­ставок.
«Идея­создания­рейтинга,­который­отражал­бы­каче-
ство­сервиса,­предоставляемого­БЦ­арендаторам,­воз-
никла­летом­прошлого­года»,­–­рассказал­CRE­президент­
«Сибирской­гильдии­управляющих­и­девелоперов­коммер-
ческой­недвижимости»­Олег­Луговой.
По­словам­г-на­Лугового,­существовавшие­на­тот­момент­
рейтинги­новосибирских­БЦ,­вызывали­довольно­много­
нареканий­со­стороны­профессионального­сообщества.­
Оценивать­объекты­будут­три­эксперта:­аналитик­рынка­
недвижимости/маркетолог,­специалист­по­климату­(ото-
пление,­вентиляция,­кондиционирование)­и­специалист­по­
средствам­коммуникаций,­системам­безопасности.­Оценка,­
данная­рабочей­группой,­будет­проходить­утверждение­на­
экспертном­совете.­В­состав­совета­войдут­аналитики­рынка­
недвижимости,­специалисты­по­климату,­специалисты­по­
средствам­коммуникаций,­брокеры­коммерческой­недвижи-
мости­и­др.­­«В­данный­момент­основная­цель­создания­рей-
тинга­–­помочь­арендодателям­обосновать­ставки,­создать­
прозрачность­рынка,­в­котором­давить­на­арендодателей­
станет­сложнее»,­–­пояснил­Олег­Луговой.­Выиграют­от­появ-
ления­рейтинга­и­арендаторы­–­они,­в­свою­очередь,­смогут­
понять­сравнительное­качество­услуг­БЦ­и­адекватность­
арендных­ставок.­­
Открытие
В­Екатеринбурге­открылся­
Hyatt
Церемония­открытия­отеля­состоялась­26­февраля.­
Первоначально­Hyatt­Regency­Ekaterinburg­должен­был­
заработать­8­мая­2008­года.­Но­в­намеченные­сроки­здание­
достроено­не­было,­и­открытие­перенесли­на­июль.­Летом­
закончить­строительство­вновь­не­удалось,­и­начало­работы­
Hyatt­было­анонсировано­в­сентябре.­10­сентября­Hyatt­
распространил­пресс-релиз,­в­котором­описал­будущие­
интерьеры­своего­отеля,­а­чуть­позже­представил­интернет-
страницу­екатеринбургской­гостиницы.­Праздник­же­по­слу-
чаю­открытия­был­обещан­в­конце­2008­года,­неофициально­
называлось­1­декабря.­Но­точная­дата­сдачи­в­эксплуатацию­
в­Екатеринбурге­гостиницы­была­по-прежнему­неизвестна.­
Гостиница­Hyatt­входит­в­перечень­объектов,­строя-
щихся­к­саммиту­ШОС.­Строительство­объекта­в­качестве­
генерального­инвестора­ведет­УГМК.­Общая­стоимость­
возведения­20-этажной­гостиницы­на­300­номеров­оцени-
валась­на­первоначальном­этапе­в­сумму­более­$107­млн.­
Планировалось,­что­на­30%­это­будут­собственные­средства­
УГМК,­оставшиеся­70%­будут­привлечены­через­организа-
цию­синдицированного­кредита­международных­банков­
под­страховое­покрытие­Экспортно-импортного­агентства­
Франции.­На­начальном­этапе­строительства­руководством­
УГМК­заявлялось,­что­финансирование­строительства­гости-
ницы­осуществляется­с­привлечением­кредитных­средств­
французских­банков­Societe­Generale­и­BCEN-Eurobank,­полу-
чаемых­через­ОАО­«Внешторгбанк»,­выступающего­в­роли­
агента.­Общая­сумма­кредитных­средств­–­$80,5­млн.,­из­них­
$70­млн.­–­экспортный­кредит­под­гарантию­французского­
страхового­экспортного­агентства­COFACE­сроком­на­10­лет­
и­9­месяцев,­и­$10,5­млн.­–­коммерческий­кредит­сроком­
на­8­лет­и­3­месяца.­Были­ли­получены­эти­деньги­и­в­каком­
объеме,­УГМК­не­уточняет.­Эксперты­отмечают,­что­превраще-
ние­Hyatt­в­долгострой,­безусловно,­вызвано­финансовыми­
проблемами­в­холдинге.­­
См. подробнее новости Северо-Запада
на стр. 80
См. подробнее новости Юга
на стр. 88
К омпания­«Родэкс­Самара»,­входящая­
в­федеральную­девелоперскую­сеть­
Rodex­Group,­завершила­строительство­
насыпного­острова­в­16­км­от­Самары.­
На­этой­территории­будет­располагаться­
коттеджный­поселок­«Царев­Град».­Для­
строительства­острова­площадью­8,95­га­
было­использовано­340­тыс.­­куб.­м­песка.­
Сейчас­здесь­ведется­строительство­
въездной­группы,­первой­и­второй­оче-
редей­домов­поселка­элит-класса­«Царев­
Град»­на­51­дом.­Объем­инвестиций­в­про-
ект­оценивается­в­412­млн.­руб.­­Проект,­
реализованный­Rodex­Group,­пока­един-
ственный­«воплощенный­в­жизнь»­из­мно-
жества­заявленных­в­России.­В­последнее­
время­о­намерениях­«насыпать»­новые­
территории­заявляли­многие­компании.­
Только­на­юге­России­было­анонсировано­
создание­трех­проектов­(остров­в­рамках­
проекта­«Новый­берег»,­также­острова­
«Хомар»­и­«Дагомар»).­Однако­из-за­кри-
зиса­и­отсутствия­законодательных­актов,­
регулирующих­сферу­«островного»­деве-
лопмента,­все­«острова»­пока­существуют­
только­на­бумаге.­«Подобные­проекты­
требуют­серьезных­вложений,­–­рассказал­
CRE­Лев­Пукшанский,­вице-президент­УК­
«Морской­фасад».­–­Кризис­–­не­самое­
удачное­время­для­такого­масштабного­
градостроительства».­­По­мнению­г-на­
Пукшанского,­развитие­проектов­по­соз-
данию­островов­также­осложняется­отсут-
ствием­соответствующего­законодатель-
ства.­«Дело­в­том,­что­в­такой­динамично­
развивающейся­стране,­как­Россия,­разви-
тие­отрасли­(в­данном­случае­недвижимо-
сти­и­строительства)­зачастую­опережает­
развитие­соответствующей­законодатель-
ной­базы,­и­это­существенно­осложняет­
процесс­реализации­проектов»,­–­считает­
Лев­Пукшанский.­­
Rodex Group насыпала остров

#04 (110) / 16–28.02.09
| Contents
| News:
|
| Hot Topics |
| Events |
19

20
News from the Regions
Retail­Real­Estate
An­Underground­
Shopping­Complex­in­
Nizhniy­Novgorod
Modnaya­Ploshchad­Nizhniy­Novgorod,­part­of­
the­Atlas­Torgovli­Consulting,­plans­on­invest-
ing­$200­million­into­the­construction­of­an­
underground­shopping­complex­on­the­Gorky­
Square­in­Nizhniy­Novgorod.­According­to­
the­director­general­of­the­company,­Valeriy­
Kubata,­it­will­take­about­one­to­two­years­to­
organize­all­the­necessary­documentation­
and­to­design­the­complex,­while­the­actual­
construction­will­take­up­some­two­years.­
Atlas­Torgovli­plans­on­building­similar­com-
plexes­in­Yaroslavl,­Omsk­and­Rostov-on-Don.­
Maxim­Gasiev,­chief­operating­officer,­Colliers­
International,­told­CRE­that­“it­is­dangerous­
undertaking­new­projects­in­times­of­crisis.­
Especially­an­underground­retail­center.”­He­
believes­that­the­cost­of­building­an­under-
ground­complex­is­about­two­to­three­times­
more­expensive­than­an­aboveground­facility.­
In­order­to­recoup­such­investments­leasing­
rates­have­to­be­very­high.­“On­today’s­market­
place,­only­such­leasing­rates­as­those­in­
Moscow’s­center­and­St.­Petersburg­can­justify­
such­investments.­Such­projects­in­the­regions­
will­most­probably­prove­unprofitable,”­says­
Mr.­Gasiev.­Sergey­Bogdanchikov,­Director,­
Consulting­Department,­London­Consulting­
&­Management­Company­|­LCMC­also­has­his­
doubts­in­the­success­of­this­project.­“The­
project’s­documentation­for­permits­alone­will­
take­the­developer­some­1.5­years­and­the­full­
realization,­considering­the­Russian­realities,­
will­take­no­less­than­four­years.­And­so,­the­
announced­two­years­is­pure­utopia,”­considers­
Mr.­Bogdanchikov.­
Besides­the­problems­that­the­developer­
may­encounter­upon­building­a­shopping­
complex­underground,­identifying­tenants­in­
today’s­difficult­conditions­can­be­somewhat­
complicated.­According­to­Oleg­Efremov,­
retail­real­estate­consultant,­Cushman­&­
Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko,­leasing­a­
facility­in­times­of­crisis­is­a­most­complicated­
task.­“Today’s­number­of­companies­willing­
to­develop­a­chain­and­open­additional­retail­
facilities­has­dropped­substantially,­and­put-
ting­together­a­pool­of­tenants­is­becoming­
increasingly­complicated,”­commented­Mr.­
Efremov.­­
Office­Real­Estate
A­Business­Center­
Rating­to­be­Created­
in­Novosibirsk
Over­40­property­managers­and­owners­of­
offices­in­Novosibirsk­have­decided­to­create­
a­Business­Center­Rating­in­Novosibirsk.­The­
project­coordinator­will­be­the­Siberian­Guild­
of­Managers­and­Developers.­The­rating­will­
rank­most­of­the­existing­office­facilities­in­
Novosibirsk­according­to­a­whole­range­of­cri-
teria,­from­post­spacing­to­location.­Landlords­
expect­that­precise­information­regarding­the­
merits­and­deficiencies­of­each­facility­will­
help­in­objectively­determining­the­leasing­
rates.­Three­experts­will­evaluate­the­facilities:­
a­real­estate­market­analyst­and­marketing­
specialist,­an­air­conditioning,­heating­and­
ventilation­specialist­and­a­communication­
and­alarm­specialist.­The­assessment­provided­
by­the­working­group­will­be­evaluated­by­an­
expert­council.­The­council­will­be­made­up­of­
real­estate­market­analysts,­air­conditioning,­
heating­and­ventilation­specialists,­commu-
nication­specialists,­commercial­real­estate­
brokers­and­others.
“The­major­reason­for­creating­a­rating­at­
the­present­time­is­to­provide­assistance­to­
landlords­for­determining­the­leasing­rates,­cre-
ate­a­transparent­market­place­whereby­leasing­
rate­negotiations­will­be­simpler­for­landlords,”­
explained­the­president­of­the­Siberian­Guild­
of­Managers­and­Developers,­Oleg­Lugovoi.­The­
possibility­of­better­evaluating­the­compara-
tive­merits­of­various­business­centers­and­the­
appropriateness­of­the­rates­will­benefit­ten-
ants­as­well.­­
Inauguration
A­New­Hyatt­in­
Yekaterinburg
The­opening­ceremony­of­the­hotel­took­
place­on­February­26­2009.­Initially,­the­
Hyatt­Regency­Ekaterinburg­was­to­begin­its­
operations­on­the­March­8,­2008.­However,­
the­building­wasn’t­ready­on­schedule­and­the­
opening­was­postponed­until­July.­Once­again­
the­construction­was­delayed­and­the­opening­
was­delayed­till­September.­On­the­September­
10­the­Hyatt­published­a­press­release,­­which­
described­the­future­interior­of­the­hotel­and­
a­little­later­presented­an­internet­page­of­the­
hotel.­The­inaugural­celebration­was­promised­
for­the­end­of­2008,­and­the­unofficial­date­
mentioned­was­December­1.­­The­exact­date­
however­for­the­opening­remained­unknown.
The­Hyatt­Hotel­is­one­of­the­facilities­
being­built­for­the­Summit­of­the­Shanghai­
Cooperation­Organization.­The­major­investor­
in­the­construction­of­the­facility­is­UMMC.­
The­overall­cost­of­the­20-story­hotel­with­300­
rooms­is­estimated­at­the­first­phase­at­$107­
million.­The­plan­was­that­30%­of­the­costs­
would­be­assumed­by­UMMC,­and­the­remain-
ing­70%­by­a­syndicated­loan­by­international­
banks­under­a­guarantee­by­a­French­Export-
Import­agency.­At­the­beginning­of­the­con-
struction,­the­UMMC­management­announced­
that­the­funding­of­the­hotel’s­construction­
was­being­accomplished­through­assistance­
from­the­Societe­Generale­and­BCEN-Eurobank,­
and­received­through­the­VneshTorgBank,­in­
the­role­of­agent.­The­overall­loan­-­$80.5­mil-
lion,­with­$70­million­as­an­export­loan­guar-
anteed­by­the­French­insurance­agency­COFACE­
for­a­term­of­10­years­and­nine­months,­and­
$10.5­million­–­a­commercial­loan­for­a­term­
of­8­years­and­3­months.­Whether­this­money­
was­received­and­how­much­of­it,­the­UMMC­
does­not­specify.­Experts­note­that­the­delays­
in­the­opening­of­the­Hyatt­indicate­that­the­
holding­is­suffering­certain­financial­difficul-
ties.­­­
Project
Rodex­Group­
Sprinkled­the­Island
Rodex­Samarra,­part­of­the­federal­develop-
ment­network­Rodex­Group,­has­finalized­the­
construction­of­a­non-retained­island,­16­km­
from­Samarra,­which­will­host­a­cottage­settle-
ment­to­be­named­Tsarev­Grad.
The­company­reportedly­used­340,000­
cubic­meters­of­sand­to­build­the­island.­The­
company­is­presently­building­the­entrance­
group,­the­first­and­second­phases­of­the­elite­
class­Tsarev­Grad­with­51­homes.­The­volume­of­
the­investment­for­the­project­is­estimated­at­
412­million­rubles.
The­project­designed­by­Rodes­Group­is­
the­only­one­for­the­time­being­to­have­been­
brought­to­life­amongst­all­those­that­were­
announced­in­Russia.­The­intention­lately­of­
filling­new­territories­was­made­by­many.­In­the­
south­of­Russia­alone­there­were­three­projects­
announced­(the­island­in­the­framework­of­the­
Novy­Bereg­project,­and­the­islands­of­Khomar­
and­Dagomar).­However,­because­of­the­crisis­
and­lack­of­legislative­acts­regulating­the­
island­development,­the­projects­for­the­time­
being­remain­on­paper­alone.
Lev­Pukshansky,­vice­president,­Morskoi­
Facade,­told­CRE­that­“such­projects­require­
important­investments.­In­times­of­crisis,­such­
major­urban­developments­aren’t­the­best­
idea.”According­to­Mr.­Pukshansky,­the­devel-
opment­of­projects­for­the­creation­of­islands­is­
becoming­increasingly­complicated­because­of­
a­lack­of­legislation.­­
For news from the Northwest, see page 81
For news from the South, see page 89

#04 (110) / 16–28.02.09
| Contents
| News:
|
| Hot Topics |
| Events |
21

­
22
Актуально:
По­ мнению­ Дениса­ Соколова,­ партнера,­руководителя­отдела­исследований­
Cushman­ &­ Wakefield­
Stiles­&­Riabokobylko,­возможности­рынкаритейла­
отнюдь­ не­ исчерпаны.­ Такиегорода,­
как­ Москва,­ Санкт-Петербург,­
Новосибирск­ и­Екатеринбург,­ обладают,по­мнению­эксперта,­грандиозным­потребительским­потенциалом.­
Далее­ Денис­ Соколов­ рассказал­ оструктуре­потребительского­рынка:­«Всепоследние­годы­сектор­ритейла­активноразвивался.­Его­рост­составлял­15–20%в­год.­Для­сравнения:­в­Италии­только­за­
10­лет­объем­рынка­увеличился­на­1,5%.­
По­ традиции­ более­ 50%­ своих­ доходовлюди­оставляли­и­продолжают­оставлятьв­магазинах.­
Однако­ до­ кризиса­ покупательскаяактивность­
не­ мешала­ им­ еще­ делатьнакопления,­чего­сейчас­не­происходит:этой­
возможности­ люди­ практическилишились».­
Кроме­ того,­ Денис­ Соколовотметил,­
что­ существует­ большая­ категория­
потребителей,­ которая­ приходитв­торговый­центр,­но­ничего­не­покупает.­Это­говорит­прежде­всего­о­том,­чторитейлеры­сегодня­не­могут­предложитьим­то,­что­им­нужно.­Есть­также­категория­посетителей,­которые­своих­доходов
Рынок стал
более закрытым
Александр­Аргунов
не­лишились,­однако­сознательно­перешли­на­режим­экономии.­
Г-н­ Соколов­ призвал­ аккуратноотноситься­
к­ аналитическим­ данным,которые­
публикуются­ в­ отчетах.­ Невсегда­
эти­ цифры­ отражают­ реальнуюситуацию,­поскольку­уровень­арендныхставок­
вычисляется­ на­ основе­ лишьнескольких­
сделок.­ Тем­ более­ многиесобственники­
переходят­ в­ своих­ расчетах­
с­ арендаторами­ на­ процент­ отоборота,­
что­ также­ осложняет­ анализарендных­ставок.­
Заместитель­ руководителя­ отделаисследований­Cushman­&­Wakefield­Stiles­
&­Riabokobylko­Лада­Белайчук­отметила,что­сегодня­офисный­рынок­вернулся­помногим­показателям­к­уровню­2004­года.­
Это­ касается­ и­ цен,­ и­ арендных­ ставок,и­
интереса­ к­ недвижимости­ со­ стороныинвесторов.­В­среднем­вакантными­сегодня­остаются­
10–15%­ площадей.­ В­ настоящиймомент­
свободные­ площади­ есть­ в­ 600офисных­
московских­ объектах.­ «Это­ неозначает,­
что­ в­ каждом­ здании­ пустует­
10%­площадей,­–­поясняет­Лада­Белайчук.­
–­Сданные­в­эксплуатацию­объекты­работают,­
и­ они­ заполнены­ арендаторами,­ авот­новые­здания­часто­стоят­пустыми­илиполупустыми».­Сегодня­успешнее­тот,­ктобыл­более­гибок­в­переговорах.­А­лояльность­
владельцев­ недвижимости­ частоопределяется­их­скорой­необходимостьюидти­на­ковер­к­кредиторам.­
«Цены­ больше­ всего­ падают­ наплощади­
в­ новых­ деловых­ центрах,­ –заявила­
Лада­ Белайчук.­ –­ Ожиданияих­владельцев­были­сильно­завышены,поскольку­
только­ за­ последний­ годцены­значительно­выросли,­и­вот­теперьони­корректируются­рынком.­А­вот­рассчитывать,­что­арендаторам­удастся­на­30%­снизить­ставки­в­уже­работающихнесколько­
лет­ объектах,­ не­ приходит-
Олег Михайловский, PricewaterhouseCoopers:
В процессе развития кризиса стало ясно, что на рынке
выживут только сильные игроки.
­ На­презентации­18­февраля­ведущие­эксперты­Cushman­­
&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko­рассказали­о­тенденциях­на­рынкекоммерческой­недвижимости.
ся».­В­целом,­полагают­эксперты,­офисный­рынок­Москвы­перенасыщен,­и­этаситуация­
продлится­ как­ минимум­ до­
2013­года.­
Арендные­ ставки­ в­ складскойнедвижимости­
стали­ снижаться­ только­
в­ последнее­ время.­ В­ целом­ этомусектору­удалось­избежать­резких­колебаний.­Это­связано,­по­мнению­Дениса­Соколова,­в­первую­очередь­с­тем,­чтов­
складской­ недвижимости­ строительный­цикл­невелик.­Девелоперы­успелисориентироваться­
и­ снизили­ объемыстроительства,­
заморозив­ большинство­строек.­Кроме­того,­дальновидные­
девелоперы­ успевали­ вносить­ небольшие­изменения­в­проект­под­требованияконкретных­
пользователей.­ Это­ такжепошло­сектору­на­пользу.­
Также­ эксперты­ прокомментировали­ситуацию­на­рынке­инвестиционныхсделок:­
«Продавцы­ и­ покупатели­ покане­
могут­ сойтись­ в­ цене.­ У­ инвесторовесть­
ожидание­ ставок­ капитализациина­
уровне­ 18–20%.­ Поскольку­ рынокнестабилен­и­не­ясна­ситуация­с­величиной­арендных­ставок,­у­покупателей­нетпонимания,­
каков­ уровень­ доходностиработающего­объекта».­
Эксперты­ компании­ пояснили,­ чтопокупателями­
на­ рынке­ недвижимостисегодня­продолжают­оставаться­российские­и­западные­фонды,­представителинефтегазового­сектора­и­структуры­РЖД.­Инвесторов­интересуют­и­готовые­объекты,­и­строящиеся­объекты,­и­проекты­сдолговой­нагрузкой.­Также­эксперты­отметили,­что­к­летуожидают­
выход­ на­ рынок­ залоговогоимущества.­«И­мы­станем­представлятьстороны­и­продавцов,­и­покупателей,­–говорит­старший­директор,­заместительруководителя­
отдела­ оценки­ Cushman­
&­ Wakefield­ Stiles­ &­ Riabokobylko­
Константин­ Лебедев.­ –­ Пока­ же­ мы­ не­
Стр . 74
видим­банкротств­девелоперских­компаний.­
Банки­ предпочитают­ реструктуризировать­кредиты,­зарабатывая­на­этом,а­
не­ объявлять­ дефолты.­ Кроме­ того,­ унекоторых­
девелоперов­ была­ подушкабезопасности,­
и­ они­ пока­ могут­ обслуживать­свой­долг».­Аналитики­заметили,что­такие­банки,­как­ВТБ,­ВЭБ,­Сбербанк,активно­
поддерживают­ строительнуюотрасль,­что­видно­на­примере­Сочи.­
Отвечая­ на­ вопрос­ о­ том,­ стоитли­
девелоперам­ опасаться­ банковрейдеров,­
аналитики­ посоветовалиобратиться­за­комментариями­в­банки.­
Старший­ исполнительный­ директор­
­­ Пока­мы­не­видим­банкротств­девелоперских­компаний.­Банки­предпочитаютреструктуризировать­кредиты,­зарабатывая­на­этом,­а­не­объявлять­дефолты.­
Иметь­неликвидные­активы­на­своем­балансе­на­падающем­рынке­никто­не­хочет.­
В­дальнейшем­эксперты­ожидают­выход­на­рынок­более­качественных­объектов.­
Также­должна­произойти­коррекция­по­объемам­вводимых­площадей,­масштабныепроекты­сегодня­спросом­не­пользуются.
и­ партнер­ Cushman­ &­ Wakefield­ Stiles­
&­ Riabokobylko­ Сергей­ Рябокобылкоотметил,­
что­ иметь­ на­ балансе­ недвижимость­на­падающем­рынке­никто­нехочет.­Однако­он­не­исключил,­что­тотили­иной­банк­захочет­интересные­активы­оставить­себе.­
В­ дальнейшем­ эксперты­ ожидаютвыход­
на­ рынок­ более­ качественныхобъектов.­Также­должна­произойти­коррекция­по­объемам­вводимых­площадей,масштабные­
проекты­ сегодня­ никогоне­
интересуют.­ Кроме­ того,­ следующиедевелоперские­проекты­будут­в­большойстепени­
ориентированы­ на­ конечныхпользователей.­
«Спекулятивное­ строительство­стало­менее­востребованным,­–говорит­Сергей­Рябокобылко.­–­Раньшедевелоперы­
и­ слышать­ не­ хотели­ проbuilt-to-suit,­а­сегодня­они­сами­просятнайти­им­клиентов.­Если­у­компании­естьвнятная­концепция­и­понятен­конечныйпотребитель,­то­деньги­на­проект­можнонайти­и­сегодня».­­

#06 (112) / 16–31.03.09
| News |
| : Hot Topics |
| Events |
| Calendar |
The Market Grows More
Isolated
Alexander­Argunov­
­ Leading­experts­of­Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko­recountthe­trends­in­the­commercial­real­estate­market.
In­the­opinion­of­Denis­Sokolov,­a­partner­of­Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­
Riabokobylko­ in­ charge­ of­ research,the­
retail­ market­ capacity­ is­ far­ fromexhausted.­In­his­opinion,­such­cities­as­
Moscow,­Saint­Petersburg,­Novosibirsk­and­
Yekaterinburg­ boast­ enormous­ consumerpotential.He­goes­on­to­recount­the­structure­of­theconsumer­market:­“All­recent­years­the­retailsector­has­been­rapidly­growing­by­15-20%per­
annum.­ By­ comparison,­ the­ market­ in­
Italy­swelled­by­a­meager­1.5%­in­10­years.­
People­ traditionally­ leave­ more­ than­ 50%of­their­revenues­in­shops.­However­beforethe­crisis­the­shopping­spree­did­not­impede­
savings­which­is­no­longer­the­case­in­timesof­crisis.”­Sokolov­noted­that­a­noticeableshare­of­visitors­do­not­buy­anything­at­ashopping­center.­This­means,­first­of­all,­thatretailers­cannot­offer­them­what­they­need.­There­is­a­certain­category­of­shoppers­whodid­not­lose­their­earnings­but­deliberatelyswitched­to­a­saving­mode.­
He­ also­ suggested­ that­ the­ analyticdata­published­in­statistic­reports­cannotalways­be­trusted­since­these­figures­maydistort­
the­ real­ situation­ because­ thereis­
an­ attempt­ to­ calculate­ the­ level­ ofrental­rates­on­the­basis­of­very­few­deals.­Caution­is­required­also­because­many­owners­switch­to­turnover­percentage­in­theirdealings­
with­ tenants­ which­ complicatesthe­analysis­of­rental­rates.
Lada­ Belaichuk,­ assistant­ director­ ofthe­
research­ department­ at­ Cushman­ &­
Wakefield­ Stiles­ &­ Riabokobylko,­ pointedout­that­the­office­market­has­gone­back­tothe­level­of­2004­by­many­parameters.­Thisregards­the­prices,­rental­rates­and­interestin­real­estate­on­the­part­of­investors.On­average,­about­10-15%­of­premisesremain­
vacant.­ At­ the­ present­ momentvacant­
premises­ can­ be­ found­ in­ 600­
Moscow­ office­ facilities.­ “This­ does­ notmean­that­10%­of­office­space­is­vacant­inevery­building,”­says­Belaichuk.­“The­properties­earlier­turned­over­for­operation­areoccupied­
while­ new­ buildings­ often­ stay­
empty­ or­ half-empty.”­ Those­ who­ take­ amore­flexible­attitude­during­negotiationsare­more­successful­today.­And­the­loyaltyof­property­owners­often­depends­on­theirneed­to­go­cap­in­hand­to­lenders.
“Prices­ dive­ most­ steeply­ for­ premisesat­new­business­centers,”­states­Belaichuk.­“The­expectations­of­their­owners­were­overstated,­for­although­the­prices­soared­lastyear­they­are­being­presently­corrected­bythe­market.­At­the­same­time­tenants­cannothope­for­a­30%­drop­in­the­rates­at­the­properties­functioning­for­several­years­already.”­
On­ the­ whole,­ experts­ regard­ the­ Moscowoffice­market­as­oversaturated­and­this­situation­will­last­at­least­till­2013.
­­ On­average,­about­10-15%­of­premises­remainvacant.­At­the­present­moment­vacant­premises­canbe­found­in­600­Moscow­office­facilities,­although­thisdoes­not­mean­that­every­building­has­free­space.
Rental­ rates­ at­ industrial­ properties­
began­ diving­ not­ so­ long­ ago.­ Onthe­whole,­this­sector­managed­to­avoidsharp­fluctuations.­In­the­opinion­of­Denis­
Sokolov­ the­ main­ reason­ is­ a­ relativelyshort­construction­cycle­in­the­industrialreal­estate­segment.­Developers­were­deftenough­to­lower­the­construction­volume,having­
frozen­ most­ construction­ sites.­
In­ addition,­ far-sighted­ developers­ hadenough­time­to­enter­minor­changes­intotheir­projects­to­meet­the­requirements­ofsome­
specific­ users.­ This­ also­ benefitedthe­sector.Experts­also­commented­on­the­situation­in­the­market­of­investment­transactions:­“For­now­buyers­and­sellers­cannotagree­on­a­price.­Investors­expect­capitalization­rates­at­a­level­of­18-20%.­Becausethe­
market­ is­ unstable­ and­ the­ level­ ofrental­rates­is­rather­obscure,­buyers­haveno­understanding­in­regard­to­the­yield­ofan­operative­property.”
The­ company’s­ experts­ also­ expectthat­collateralized­property­will­be­injected­into­the­market­by­summertime.­“Andwe’ll­represent­the­interests­of­both­buyers­and­sellers,”­says­senior­director­andassociate­director­of­the­appraisal­department­
at­ Cushman­ &­ Wakefield­ Stiles­ &­
Riabokobylko,­ Konstantin­ Lebedev.­ “Fornow­
we­ don’t­ see­ any­ bankruptcies­ ofdevelopment­companies.­Banks­prefer­to­
earn­income­by­loan­restructuring­insteadof­
declaring­ defaults.­ Furthermore­ somedevelopers­had­a­safety­cushion­and­theycan­attend­to­their­liabilities­for­the­timebeing.”­Analysts­notice­that­such­banks­as­VTB,­VEB­and­Savings­Bank­actively­support­
the­ construction­ industry,­ which­ iswell­seen­in­the­example­of­Sochi.Answering­the­question­about­whetherdevelopers­
should­ fear­ raider­ banks,­ analysts­recommended­them­to­ask­the­banksthemselves­for­comments.­Senior­executivedirector­and­partner­of­Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko,­Sergey­Riabokobylko,remarked­that­nobody­wanted­to­keep­realestate­on­their­balance­sheets­in­a­fallingmarket.­However­he­did­not­rule­out­a­possibility­that­a­certain­bank­might­want­toretain­lucrative­assets.
Experts­ expect­ the­ delivery­ of­ higherquality­properties­to­the­market.­The­amountof­delivered­space­must­also­be­corrected,­
since­nobody­is­now­interested­in­large-scaleprojects.­
Furthermore,­ upcoming­ development­
projects­ will­ be­ geared,­ to­ a­ greaterextent,­
towards­ end­ users.­ “Speculativedevelopment­has­become­less­popular,”says­Riabokobylko.­“While­some­time­ago­developers­did­not­want­to­hear­anything­aboutbuilt-to-suit­projects,­now­they­ask­consultants­to­find­them­reliable­clients.­When­acompany­
has­ a­ clear-cut­ concept­ and­ theend­consumer,­it­may­hope­to­find­p­rojectfinancing­even­today.”­
­
23

­
CRE Awards Moscow:
М ы­–­негосударственная­общественная­организация,­поэтому­осуществление­нашей­программы­целикомзависит­от­людей­и­компаний,­которыеиспытывают­необходимость­помогатьдругим.­Эта­поддержка­не­всегда­финансовая,ведь­ваше­время,­контакты,­идеи­тожепредставляют­для­нас­огромную­ценность.­
Вы­можете­стать­Старшим­Братом­или­
Старшей­Сестрой­после­прохождениятренинга­и­всех­необходимых­формальностей­и­встречаться­с­ребенком­из­детского­дома,­из­интерната­или­из­неблагополучной­семьи­как­минимум­в­течениегода.­Ваше­время­сегодня­–­это­будущеедетей­завтра.­Детям­в­нашей­программеочень­нужно­общение­с­независимым,состоявшимся­взрослым­человеком,который­сможет­направить­ребенка,­поддержать­его­в­трудную­минуту­или­простообнять.Если­вы­очень­заняты­и­при­всемжелании­у­вас­нет­времени­для­встреч,подумайте,­кто­из­ваших­родственников,­друзей­или­коллег­мог­бы­заинтересоваться­участием­в­программе.­Расскажите­им­о­нас,­дайте­ссылкуна­наш­сайт:­www.bbbsrussia.org.­Предложите­своему­руководителю­провести­презентацию­внутри­компании,и­мы­в­любое­время­приедем­к­вам­вофис­и­расскажем­о­возможностях
W e­are­a­non-government­publicorganization­therefore,­our­existence­depends­fully­on­people­and­organizations­that­consider­it­their­responsibility­to­help­other­people.This­support­is­not­only­limited­tofinancial­donations,­because­your­time,connections­and­ideas­are­a­very­valuable­resource­to­us.Several­ways­in­which­you­canbecome­part­of­BBBSR­are:
You­can­become­a­Big­Brother/Big­
Sister­after­going­through­training­andother­necessary­formalities.­You­willhave­the­option­of­seeing­a­child­fromfoster­homes­or­a­dysfunctional­familyfor­at­least­a­year.­Your­time­today­istheir­future­tomorrow.­Children­in­ourprogram­are­in­real­need­of­communication­with­a­adult­person,­who­can­directthe­child,­support­him­psychologically­indifficult­times­or­just­give­him­a­hug.­If­you­are­really­busy­and­don’t­havetime­to­meet­with­the­child,­then­thinkof­your­relatives­and­friends­who­mightbe­interested­in­taking­part­in­our­pro
24
Общение в радость
­ Для­тех,­кто­уже­знаком­с­деятельностью­«Старших­Братьев,­
Старших­Сестер­России»,­будет­интересно­узнать­подробнее­о­том,­какмы­живем­и­каким­образом­можно­принять­участие­в­поддержке­и­развитии­нашей­деятельности.­
участия­в­программе.­Нужно­всегдадавать­людям­шанс­совершать­добрыепоступки­–­многие­очень­хотят­этого,но­не­знают­как.Если­вам­просто­хочется­побытькакое-то­время­в­кругу­детей,­непринимая­на­себя­каких-либо­обязательств,­–­нам­всегда­нужна­поддержкав­проведении­праздников­(поискподарков,­перевозка­декораций,волонтерская­помощь­во­время­праздника).­Не­стесняйтесь,­напишите­нам­–и­мы­обязательно­обратимся­к­вам­запомощью.Если­у­вас­или­у­вашей­организацииимеется­возможность­финансовойпомощи­–­мы­будем­вам­крайне­признательны,­поскольку­в­сложившейся­экономической­ситуации­вопрос­привлечения­средств­стоит­особенно­остро.­Все­получаемые­средства­направляются­на­оплату­труда­наших­психологов,которые­формируют­и­курируют­пары­Старших­и­Младших­Братьев­и­Сестер,на­администрирование­программы­иаренду­офиса,­а­также­на­проведение­
праздников­для­детей­и­мероприятийпо­привлечению­финансирования.
Наши реквизиты
(банковским переводом, в рублях):
Межрегиональная общественная
организация содействия
программе воспитания
подрастающего поколения
«Большие братья/Большие сестры»
ИНН/КПП 7707326144 / 770701001
Рублевый р/с 40703810700760000085
в ОАО «Банк Москвы» г.Москва
к/с 30101810500000000219
БИК 044525219
Свяжитесь­с­нами,­и­мы­проконсультируем­вас­по­всем­юридическим­вопросам,связанным­с­осуществлением­пожертвования.­
­ И,­наконец,­мы­предлагаем­отличные­возможности­для­продвиженияваших­товаров­и­услуг­на­мероприятиях­«Старших­Братьев,­Старших­Сестер»­попривлечению­средств.­Ваша­компанияможет­выступить­спонсором­или­пар
The joy of relations
gram.­Tell­them­about­us­or­give­the­thelink­to­our­website:­www.bbbsrussia.org.­Invite­the­head­of­your­company­todo­a­presentation­to­all­the­employeesand­we­will­come­to­your­office­at­a­convenient­time­and­provide­details­aboutparticipation­in­the­program.­Peoplehave­the­need­to­do­good­deeds,­andoften­they­don’t­know­how!­If­you­just­want­to­spend­some­timewith­the­kids,­without­taking­on­additional­obligations­–­we­can­always­useyour­help­when­holding­events­(lookingfor­presents,­creating­decorations,­volunteer­help­during­the­event).­Don’t­beshy­and­write­to­us!­If­you­or­your­organization­have­anopportunity­to­offer­us­financial­support­–­we­will­gladly­accept­it,­consideringthe­economic­situation­at­the­moment.­
All­financial­support­goes­to­the­salariesof­our­psychologists­that­help­to­form­Big­Brother/Big­Sister­matches,­curatorsof­the­participating­matches,­office­rent,as­well­as­holding­events­for­kids­andfund-raising­auctions.­You­can­contactus­to­get­consultation­on­legal­issuesrelated­to­charity­donations.Finally,­we­offer­excellent­opportunities­for­the­promotion­of­your­goods­andservices­during­the­fund-raising­eventsof­BBBSR.­Your­company­can­become­asponsor­or­partner­of­the­event­(by­providing­food,­drinks,­printing­materials,­T-shirts,­etc).­In­return­you­will­receivemedia­coverage,­increase­your­targetaudience­and­strengthen­your­brand­infield­of­social­responsibility.­­You­personally­can­help­400­childrenthat­are­currently­participating­in­our­
тнером­мероприятия­(напитки,­питание,полиграфия,­футболки­и­др.),­получая­приэтом­отклик­в­СМИ,­что­будет­способствовать­расширению­вашей­целевой­аудитории­и­­укреплению­вашего­бренда­за­счетего­приверженности­благотворительнымпринципам.Вы­лично­можете­помочь­400­детям,участвующим­в­нашей­программе,­а­такжетем,­которые­пока­еще­только­ждут,­когдау­них­появится­взрослый­друг.
Наши контакты:
Общероссийское представительство
Адрес: 115280, Москва, ул.
Автозаводская, д. 19, к. 1,
офис 42
Исп. директор: Склоцкий Роман
Тел.: +7 (495) 781 7520
Моб: +7 910 465 1246
E-mail:
roman.sklotskiy@bbbsrussia.org
По­общим­вопросам­сотрудничества:info@bbbsrussia.org
­ For­those­of­you­who­are­already­acquainted­with­the­activities­of­Big­Brothers­Big­Sisters­Russia­(BBBSR),­it­may­be­of­interest­tofind­out­more­details­about­our­organization­and­how­you­can­help.
program,­as­well­as­other­kids­that­arewaiting­for­their­chance­to­make­friendswith­a­grown-up!
Our contacts:
Russian representative office
Address: 115280, Moscow,
Avtozavodskaya str, 19/1,
office 42
Executive director:
Roman Sklotskiy
Tel.: +7 (495) 781 7520
Cell: +7 910 465 1246
E-mail:
roman.sklotskiy@bbbsrussia.org
General inquiries:
info@bbbsrussia.org

#05 (111) / 1–15.03.09
| News |
| : Hot Topics |
| Interview |
| Cover Story |
25

­
Календарь событий / Calendar of Events:
26
­­
Выставка­«Торговля­и­склад-2009.­­
Логистика­и­управление­цепочками­поставок»
Дата:­17–20­марта
Место:­Москва,­МВЦ­«Крокус­Экспо»,­павильон­№­2,­зал­№­6
Организаторы:­ИТ-экспо
Тематика­мероприятия­охватывает­все­аспекты­складского­
дела,­розничной­и­оптовой­торговли,­логистики.­Цель­
выставки­–­дать­наиболее­полное­представление­о­новейших­
методах­и­средствах­организации­и­управления­в­торговле,­
складском­деле,­логистике,­продемонстрировать­мировые­
достижения­в­данной­области.­Основные­разделы:­про-
ектирование,­строительство,­оборудование­и­оснащение­
складов,­магазинов,­рынков,­торгово-складских­комплексов;­
информационные­системы­управления­торгово-складскими­
комплексами,­сетями,­интернет-магазины­и­т.­д.
Подробнее:­www.tiw.ru
IX­Всероссийский­логистический­форум­
«БизнесЛог-2009»
Дата:­19­марта
Место:­Москва,­отель­«Марриотт­Тверская»,­зал­
«Селигерский»
Организаторы:­AHConferences
Мероприятие­будет­проходить­в­формате­business-review­
в­рамках­3­ключевых­блоков.­Основные­вопросы­форума:­
тенденции­развития­логистики­в­ближайшей­перспективе;­
инновации­в­логистике­как­метод­повышения­эффективно-
сти.­Методы­оценки­результативности­привлечения­логисти-
ческих­операторов;­таможня­и­ВЭД:­особенности­экспорта­из­
России­в­СНГ­и­дальнее­зарубежье­«Логистическая­система­
выживания»­в­условиях­кризиса­и­т.­д.
Подробнее:­http://www.ahconferences.com/
conferences/?conf=427
3-й­Международный­гостиничный­форум­­
и­выставка­«Индустрия­гостеприимства»
Дата:­21–24­марта
Место:­Москва,­МВЦ­«Крокус­Экспо»
Организаторы:­Московская­областная­гостиничная­ассоциа-
ция,­МВЦ­«Крокус­Экспо»
На­мероприятии­вниманию­зрителей­будут­представлены­
оборудование,­текстиль,­мебель,­а­также­множество­профес-
сиональных­услуг:­гостиничный­девелопмент­и­пр.­На­семи-
нарах,­проходящих­в­рамках­форума,­специалисты­смогут­
обсудить­актуальные­проблемы­отрасли:­кризис­в­отельной­
индустрии;­инвестиционные­стратегии­в­гостиничном­бизне-
се­и­их­влияние­на­показатели­прибыли­гостиничного­ком-
плекса;­строительные­и­инженерные­стандарты­и­требования­
к­гостиницам­и­т.­д.
Подробнее:­www.expo-hotel.ru
TRADE­AND­STOCK­2009:­Logistics­and­Supply­
Chain­Management­Exhibition
Date:­March­17-20
Place:­Moscow,­IEC­Crocus­Expo,­Pavilion­#2,­Room­#6
Organizers:­IT-expo
This­event­encompasses­all­aspects­of­the­warehousing­busi-
ness,­retail­and­wholesale­trade­and­logistics.­The­exhibition­
will­highlight­the­latest­management­methods­and­facilities­in­
trade,­the­warehousing­business­and­logistics;­to­demonstrate­
the­world­achievements­in­this­area­and­to­highlight­major­
trends.­The­main­sections­include­the­design,­construction­and­
outfitting­of­various­storage­facilities,­stores,­markets,­retail­and­
warehousing­complexes,­inventory­and­automation­equipment,­
KKM­and­all­kind­of­scales­and­balances,­etc.
Additional­information:­www.tiw.ru
The­Ninth­All-Russian­Logistics­Forum­
BusinessLog-2009
Date:­March­19
Place:­Moscow,­Marriott­Tverskaya­Hotel,­Seliger­Hall
Organizers:­AHConferences
The­event­will­be­held­in­a­business-review­format­wih­
three­major­blocs.­The­forum’s­agenda­includes­the­main­
trends­in­logistics­development­in­the­near­term;­innova-
tions­in­logistics­as­a­method­of­efficiency­enhancement;­
the­methods­of­evaluating­the­effectiveness­of­attracting­
logistics­operators;­customs­and­external­economic­activi-
ties:­export­from­Russia­to­CIS­and­distant­countries;­the­
logistics­system­of­survival­in­times­of­crisis,­etc.
Additional­information:­http://www.ahconferences.com/
conferences/?conf=427­
The­Third­International­Hotel­Forum­­
and­Hospitality­Industry­Exhibition
Date:­March­21-24
Place:­Moscow,­IEC­Crocus­Expo
Organizers:­The­Moscow­Regional­Hospitality­Association,­
IEC­Crocus­Expo
Participants­will­be­treated­to­textile,­furnishing­and­fit-
tings­along­with­numerous­professional­services:­hotel­
development,­hotel­operation­control­systems,­hotel­service­
advertising,­etc.­Seminar­discussions­will­include:­the­crisis­
in­the­hospitality­industry,­investment­strategies­in­the­
hotel­business­and­their­effect­on­the­hotel­yield,­construc-
tion­codes­and­engineering­standards­as­applied­to­hotels,­
hotel­complex­design,­major­trends­in­hotel­facilities,­etc.
Additional­information:­www.expo-hotel.ru
17 марта 19 марта 21 марта
March
March
March
Мероприятие­из­цикла:­«Эффективное­управление­
объектом­коммерческой­недвижимости»
Дата:­31­марта
Место:­Москва
Организаторы:­IM­Events
В­рамках­конференции­будут­обсуждаться­вопросы:­срав-
нительный­анализ­европейских­и­российских­тенденций­
развития­рынка­офисной­недвижимости;­рынок­субаренды:­
перспективы­и­влияние­на­ситуацию;­портрет­арендатора-
2009.­Что­нужно­арендатору­и­что­ему­предлагают;­case-
study:­как­эффективно­сдать­в­аренду­бизнес-центр;­прогноз­
дальнейшего­развития­рынка.­На­мероприятии­вы­узнаете­
последние­мнения­и­разработанные­стратегии­экспертов­и­
главных­игроков­рынка­офисной­недвижимости.
Подробнее:­www.imevents.ru
Строительная­и­интерьерная­выставка­­
Mosbuild­2009
Дата:­31­марта­–­3­апреля
Место:­Москва,­МВЦ­«Крокус­Экспо»,­Экспоцентр
Организаторы:­ООО­«АйТиИ»
Выставка­соберет­лучших­представителей­строительной­и­
интерьерной­отрасли­из­России­и­стран­ближнего­и­даль-
него­зарубежья.­Как­и­в­прошлом­году,­Mosbuild­пройдет­
на­двух­крупнейших­в­Москве­выставочных­площадках.­
В­Экспоцентре­на­Красной­Пресне­пройдут:­Buildex,­в­кото-
рую­входят­такие­выставки,­как­«Строительные­материалы­
и­оборудование»­и­т.­д.­В­МВЦ­«Крокус­Экспо»­пройдет­
MosInteriors­(«Интерьер.­Отделка.­Мебель»).­Также­совмест-
но­с­выставкой­«Мосбилд»­пройдет­самостоятельная­выстав-
ка­WinteсExpo­Moscow­(оконные­технологии).
Подробнее:­www.mosbuild.com
CRE­Moscow­Awards­
Дата:­17­апреля
Место:­Москва,­Экспоцентр
Организаторы:­CRE­Awards
Это­уже­шестая­премия­CRE­Moscow­Awards,­проводимая­в­
столице­России,­которая­ежегодно­становится­одним­из­зна-
чимых­событий­рынка­коммерческой­недвижимости.­В­этом­
году­к­участию­зарегистрировано­72­объекта­коммерческой­
недвижимости­столицы.­На­церемонии­будут­присутствовать­
более­600­гостей­–­профессионалы­рынка­коммерческой­
недвижимости,­московские­чиновники,­топ-менеджеры­и­
владельцы­ведущих­российских­и­иностранных­девелопер-
ских­компаний.­Официальная­церемония­награждения­прой-
дет­в­торжественной­обстановке­и­завершится­грандиозным­
гала-ужином.­
Подробнее:­www.cre-awards.ru
Another­event­from­the­Effective­Commercial­
Property­Management­series
Date:­March­31
Place:­Moscow
Organizers:­IM­Events
The­conference­agenda­includes­the­comparative­analysis­of­
European­and­Russian­trends­in­office­real­estate­develop-
ment;­the­sublease­market:­its­prospects­and­the­influence­
on­the­current­situation;­tenant-2009­portrayal.­What­a­
tenant­might­need­and­what­he­is­offered;­case-study:­how­
to­let­out­a­business­center­effectively­in­today’s­market;­
a­forecast­of­the­market's­further­dynamics.­You’ll­hear­the­
latest­opinions­and­strategies­developed­by­the­office­real­
estate­market­from­experts­and­main­players.
Additional­information:­www.imevents.ru
Construction­and­Interior­Exhibition,­­
Mosbuild­2009
Date:­March­31­–­April­3
Place:­Moscow,­IEC­Crocus­Expo,­Expocenter
Organizers:­ITE
The­exhibition­will­gather­the­best­representatives­of­the­con-
struction­and­interior­sector­both­as­exponents­and­professional­
visitors­from­Russia­and­near­and­far-abroad­countries.­Mosbuild­
will­be­held­at­two­exhibition­venues.­The­Expocenter­will­host­
Building­Materials­&­Equipment,­Building­Automatic­Systems,­
Plumbing­&­Heat,­etc.­IEC­Crocus­Expo­will­host­MosInteriors­
(interior,­finishes­and­furniture)­that­will­unite­such­exposi-
tions­as­Interior­Finishes,­Interiors­Plus,Doors­&­Locks,­etc.­
WintecExpo­Moscowa­will­take­place­at­one­time­with­Mosbuild.
Additional­information:­www.mosbuild.com
CRE­Moscow­Awards­
Date:­April­17
Place:­Moscow,­Expocenter
Organizers:­CRE­Awards
This­will­be­the­sixth­CRE­Moscow­Awards­ceremony­held­in­
the­Moscow­and­is­one­of­the­most­significant­annual­events­
in­the­commercial­real­estate­market.­This­year­72­commercial­
properties­in­Moscow­were­registered­for­participation.­There­are­
25­nominees.­The­jury­comprises­of­177­members.
More­than­600­guests­–­professionals­in­the­commercial­real­
estate­market,­Moscow­officials,­top­managers­and­owners­of­
leading­Russian­and­non-resident­development­companies­–­
will­attend­the­ceremony.
Additional­information:­www.cre-awards.ru­
31 марта
March 31 марта 17 апреля
April
March

#02 (108) / 16–31.01.09
| Legal Corner |
| : Events |
| St. Petersburg |
| Regions |
27

Интервью:
28
–­Сейчас,­во­время­кризиса,­когда­многие­
девелоперы­замораживают­свои­проекты,­вы­
планируете­открыть­новую­гостиницу­в­сети­
Marriott­под­названием­Renaissance­Moscow­
Monarch­Centre.­Интересно,­собираетесь­ли­
вы­менять­стратегию­развития­вашего­брен-
да­в­России­в­разгар­кризиса?
–­Я­не­являюсь­прямым­представителем­
бренда­Marriott,­а­работаю­на­управляющую­
компанию­Interstate­Hotels­&­Resorts.­Все­
три­отеля­Marriott,­которыми­мы­управляем,­
действуют­на­основе­договора-франшизы.­
Когда­у­инвестора­возникла­идея­построить­
новую­гостиницу,­мы­вместе­решали,­какой­
бренд­лучше­всего­подойдет­для­нового­
отеля,­и­остановили­свой­выбор­на­Marriott,­
потому­что­это­очень­сильный­и­раскручен-
ный­бренд,­особенно­актуальный­во­время­
кризиса.­Когда­я­приехал­в­Москву­осенью­
1998­года,­я­управлял­гостиницей,­которая­в­
январе­1999­года­вошла­в­«семью»­Marriott.­
И­теперь­мы­открываем­отель­еще­одного­
бренда­корпорации­Marriott.
–­Значит­ли­это,­что­бренд­Marriott­помогает­
решать­проблему­наполняемости­и­привле-
кать,­к­примеру,­больше­деловых­туристов?
–­Конечно,­помогает:­этот­бренд­оди-
наково­хорошо­привлекает­корпоративных­
клиентов,­деловых­людей­и­обычных­тури-
стов.­Мы­хотим­создать­очень­симпатичную­
гостиницу­во­всех­отношениях.
–­Идет­ли­строительство­по­намеченному­
графику?
–­Да,­мы­планируем­открыть­нашу­гости-
ницу­уже­в­конце­июня,­когда­она­примет­
первых­гостей,­как­это­и­было­задумано.­
Работа­по­строительству­отеля­идет­парал-
лельно­со­строительством­офисного­блока­и­
торгового­центра,­которые­будут­находиться­
по­соседству.­Строительные­работы­ускори-
лись­в­ноябре-декабре­прошлого­года,­и­с­тех­
пор­они­продвигаются­очень­быстро.
–­В­настоящее­время­возникают­много-
численные­вопросы­по­поводу­инвестиций.­
Некоторые­говорят,­что­неразумно­начинать­
строительство­гостиницы­во­время­кризиса,­
поскольку­это­менее­доходный­сегмент­ком-
мерческой­недвижимости,­нежели­офисные­
или­торговые­помещения.
–­Это­интересный­вопрос.­Многие­при-
нимают­решение­повременить­со­строи-
тельством,­но­мне­кажется,­что­со­стороны­
инвестора­это­очень­дальновидное­решение­
–­открыть­гостиницу­в­самый­разгар­кризи-
са.­Это­значит,­что­когда­кризис­закончится­
(никакой­кризис­не­может­длиться­вечно),­
наша­гостиница­будет­уже­работать,­пред-
лагая­качественный­и­всесторонний­сервис.­
С­другой­стороны,­тем,­кто­сейчас­заморозил­
строительство­новых­объектов­недвижимо-
сти­или­реконструкцию­старых,­когда­кризис­
закончится,­придется­начинать­все­заново.­
Так­что­на­самом­деле­очень­предусмотри-
тельно­строить­гостиницу­сейчас­вместо­того,­
чтобы­пережидать­кризис­и­ничего­не­делать,­
если­вы­хотите,­чтобы­к­тому­времени,­когда­
рынок­восстановится,­у­вас­уже­был­каче-
ственный­и­функциональный­продукт.
–­Как­вам­кажется,­интересен­ли­в­настоя-
щее­время­российский­рынок­в­сравнении­
с­европейским?­Некоторые­специалисты­
«Открыть гостиницу в разгар
кризиса – дальновидное решение»
­ Гостиницы­сегодня­также­ощущают­падение­
спроса­со­стороны­клиентов,­как­и­бизнес­и­торго-
вые­центры.­При­этом­вложения­в­гостиницы­–­­
это­более­«длинные»­деньги,­а­окончательный­
успех­проекта­сильно­зависим­от­управления.­
Сегодня­мы­беседуем­на­эти­и­другие­темы­с­
Энтони­Фардоном,­генеральным­менеджером­
отеля­Renaissance­Moscow­Monarch­Centre.
журналист:
Екатерина­Крылова
.........................
фото:­
Дмитрий­Четверухин
Энтони
Фардон:

#06 (112) / 16–31.03.09
| Календарь |
| : Интервью |
| Тема номера |
| Инвестиции |
29
считают,­что­европейский­рынок­стал­при-
влекательнее­ввиду­высоких­политических­
рисков­в­России.
–­Я­думаю,­что­российский­рынок­не­
менее­интересен,­чем­европейский,­а­в­
каком-то­отношении­даже­более­привлека-
телен,­потому­что­в­сравнении­с­Европой­это­
пока­еще­неразвитый­рынок.­Стране­нужны­
хорошие­гостиницы,­но­вовсе­не­обязательно­
пятизвездочные.­Мы­строим­гостиницу­кате-
гории­«четыре­звезды»,­которая­может­быть­
очень­востребована­на­российском­рынке.
–­Каковы­ее­основные­преимущества?
–­Местоположение­и­внутренний­дизайн,­
который­соответствует­(если­не­превос-
ходит)­уровню­пятизвездочной­гостиницы,­
настолько­качественно­он­выполнен.­Для­
гостей­это­означает­хорошее­соотношение­
цены­и­качества.
–­Значит­ли­это,­что­собственник­может­рас-
считывать­на­более­высокую­доходность­
инвестиций?
–­Во­время­кризиса­стоимость­номеров­
должна­соответствовать­рыночной­конъюн-
ктуре.­Наше­преимущество­в­том­и­состоит,­
что­мы­начинаем­этот­проект­в­самый­разгар­
кризиса,­а­не­наоборот,­пытаясь­удержать­
высокий­уровень­цен.­Такую­политику­в­
настоящее­время­проводят­почти­все­гости-
ницы,­особенно­в­более­низких­сегментах­
рынка.­Сегодня­нередко­можно­услышать­
разговоры­о­введении­новых­услуг­за­ту­
же­цену.­Но­цены­удержать­очень­трудно,­
поскольку­все­сегодня­испытывают­сильное­
давление­рынка.
–­Какой­средний­размер­скидок­можно­ожи-
дать­в­разгар­кризиса:­20%­или­больше?
–­Все­зависит­от­конкретного­рынка­и­от­
конкретного­периода­времени.­Некоторые­
рынки­пострадали­от­кризиса­больше­
остальных,­тогда­как­другие­выглядят­более­
оживленными­и­активными.­Но­в­целом­все­
работают­с­колоссальным­напряжением.
–­Не­кажется­ли­вам,­что­на­российском­
рынке­гостеприимства­сегодня­не­хватает­
высококачественных­гостиниц,­и­если­да,­то­
в­каких­сегментах?
–­Конечно,­гостиниц­явно­не­хватает­
даже­в­Москве,­особенно­в­сегменте­«три-
четыре­звезды».­Когда­бизнес­начнет­
возрождаться,­эта­нехватка­будет­сильно­
ощущаться.
–­Значит­ли­это,­что­рынок­пятизвездочных­
гостиниц,­возможно,­уже­перегрет?
–­Да,­я­думаю,­что­в­Москве­достаточно­
пятизвездочных­отелей,­и­теперь­девелопе-
ры­должны­переключиться­на­строительство­
гостиниц­в­других­сегментах­рынка.
–­Испытывают­ли­сегодня­отели,­работаю-
щие­под­брендом­Marriott,­падение­спроса­
со­стороны­корпоративных­клиентов,­и­не­
кажется­ли­вам,­что­спрос­смещается­в­более­
низкие­сегменты?
–­Конечно,­спрос­сегодня­существенно­
снизился,­но­он­существует.­Просто­сейчас­
нужно­затрачивать­больше­усилий.­В­кри-
зисное­время­международные­компании­
не­часто­отправляют­своих­сотрудников­в­
командировки.­Все­стараются­сэкономить,­
поэтому­спрос­упал,­особенно­в­дорогом­сег-
менте.­Это­значит,­что­цены­тоже­снизились,­
поскольку­все­стараются­привлечь­остав-
шихся­клиентов.
–­Что­вы,­как­менеджер,­вынуждены­делать­
сегодня,­чтобы­сохранить­свой­бизнес?
–­Конечно,­нужно­экономить­где­только­
возможно.­Нужно­экономить­на­расходах,­
но­делать­это­так,­чтобы­гость­не­почувство-
вал­неудобств.­Если­гости­начнут­это­заме-
чать,­вы­рискуете­потерять­свой­бизнес.­
Конечно,­деньги­нужно­экономить­в­любое­
время,­но­в­условиях­развивающегося­
рынка­это­делается­не­часто.­Всегда­можно­
найти­способы­экономии.­Для­начала­
нужно­внимательно­проводить­кадровую­
политику.­Наверно,­сейчас­нет­необхо-
димости­нанимать­новых­сотрудников­на­
освободившиеся­места,­но­это­не­значит,­
что­нужно­увольнять­часть­работающих.­
Сегодня­работники­готовы­выполнять­все­
свои­обязанности­более­добросовестно,­
чтобы­не­потерять­работу.­Нужно­тщатель-
но­пересмотреть­все­расходы­в­гостинице­и­
избавиться­от­ненужных­трат,­что­не­всегда­
делается­в­хорошие­времена.­Существуют­
конкретные­административные­проце-
дуры,­и­нужно­вести­более­строгий­учет.­
Экономить­можно­практически­на­всем.­
Можно­сократить­количество­используемой­
писчей­бумаги­или­вообще­отказаться­от­
нее,­заменив­электронной­перепиской.­
Информационные­письма­и­меню­можно­
рассылать­клиентам­в­электронном­виде.­
Необходимо­регулярно­проверять­запол-
няемость­гостиницы,­закрывать­на­время­
этажи­–­вовсе­не­обязательно­включать­все­
возможное­освещение­или­использовать­
систему­кондиционирования­на­полную­
мощность,­когда­в­этом­нет­необходимо-
сти.­Иными­словами,­нужно­осуществлять­
правильное­и­непрерывное­техническое­
обслуживание­здания,­это­очень­важно.­
Если­этаж­можно­временно­закрыть,­то­его­
не­нужно­убирать,­что­позволит­сэкономить­
на­персонале.
­
–­Наблюдается­ли­также­спад­в­туристской­
индустрии­и­количестве­бизнес-туристов­и­
обычных­туристов,­приезжающих­в­Москву?
–­В­Москву­по-прежнему­приезжает­
немало­туристов.­Конечно,­в­этом­году­их­
число­может­сократиться,­особенно­это­каса-
ется­делового­туризма,­но­точных­цифр­я­
назвать­не­могу,­так­как­в­настоящий­момент­
не­владею­этой­информацией.­Я­уверен,­
что­туристические­группы­также­будут­при-
езжать,­но,­в­отличие­от­корпоративного­сег-
мента,­такие­поездки­планируются­задолго­
до­фактического­приезда.­
–­У­каких­туристов­ваша­гостиница­будет­
наиболее­популярна?­Кого­вы­видите­своими­
клиентами?
–­Круг­наших­потенциальных­клиентов­
очень­широк:­в­него­входит­и­корпоратив-
ный­сегмент,­и­деловые­люди,­и­обычные­
туристы,­потому­что­местоположение­
просто­великолепное.­Наша­гостиница­
находится­всего­в­нескольких­минутах­
езды­от­Белорусского­вокзала,­откуда­
вскоре­будут­ходить­поезда­до­аэропор-
та­«Шереметьево».­Отель­находится­
недалеко­от­района­«Москва-Сити»­и­от­
Выставочного­центра.
–­Значит,­местоположение­действительно­
важно?
–­О,­да,­конечно!
–­Какие­еще­факторы­могут­обеспечить­
успех­гостиничного­проекта?
–­Соседство­с­торговым­центром­очень­
полезно.­Офисный­центр­в­непосредствен-
ной­близости­тоже­очень­важен,­поскольку­
люди­будут­приезжать­и­в­торговый­центр,­
и­в­бизнес-центр,­а­для­гостиницы­это­
дополнительная­клиентура.­Соседство­
этих­составляющих­компонентов­может­
дать­очень­хороший­результат,­так­как­оно­
предоставляет­возможность­организовы-
вать­какие-то­совместные­акции.­Хорошая­
территория­тоже­имеет­значение;­вблизи­
гостиницы­расположен­небольшой­парк;­
кроме­того,­рядом­находится­станция­метро­
и­отделения­банков.­У­нас­также­прекрас-
ный­конференц-центр­с­11­залами­и­боль-
шой­банкетный­зал­без­колонн,­вместе­их­
площадь­составляет­1500­кв.­м.­В­гостинице­
будет­отличная­двухуровневая­представи-
тельская­гостиная­на­15-м­и­16-м­этажах,­
из­окон­которой­открывается­чудесный­вид.
–­Какой­процент­в­общем­доходе­гости-
ницы­составляют­поступления­от­сдачи­в­
аренду­этих­вспомогательных,­обществен-
ных­помещений?
–­Конференц-зал­можно­снять­отдельно­
или­вместе­с­номерами.­Поначалу­доход­
может­быть­не­столь­высок­по­причине­
кризиса,­но­со­временем­он­будет­увели-
чиваться.­Крупные­европейские­компании­
непременно­воспользуются­этими­помеще-
ниями­для­проведения­своих­мероприятий.­
Конференц-помещения­имеют­преимуще-
ство­в­том,­что­пространство­можно­разбить­
на­блоки,­так­что­возможны­самые­различ-
ные­комбинации.
–­Как­вы­собираетесь­продвигать­свою­
гостиницу­на­рынке?­Может­быть,­планируе-
те­маркетинговую­кампанию?
–­Конечно,­у­нас­будет­специаль-
ное­предложение­по­случаю­открытия­
гостиницы.­Во­всех­странах­мира­отели­
поначалу­привлекают­людей­выгодными­
ценами.­Мы­изучим­рынок­и­предложим­
максимально­привлекательные­цены,­
чтобы­заинтересовать­как­можно­больше­
гостей.­Нужно­учитывать­самые­разные­
факторы.­Обслуживание­номеров­в­тече-
ние­24­часов­в­сутки,­например,­также­
очень­важно.­Люди­обязательно­вернут-
ся,­если­им­понравится­обслуживание.­
Только­так­можно­увеличить­заполняе-
мость­гостиницы­и­обеспечить­хорошие­
финансовые­потоки,­которые­устроят­
владельца.­
–­Где­вы­находите­персонал­для­гостиницы­
и­как­решаете­кадровые­проблемы?
–­Пару­лет­назад­это­было­трудно­сде-
лать­в­силу­нехватки­грамотных­специали-
стов­на­рынке­труда.­Этот­период­сильно­
отличался­от­ситуации­на­рынке­десять­
лет­назад,­когда­люди­дорожили­своими­
местами­и­помногу­лет­оставались­на­одном­
месте.­Сейчас­ситуация­изменилась­к­луч-
шему­ввиду­кризиса.­К­нам­уже­обратились­
многие­квалифицированные­специалисты,­
так­что­сейчас­легче­найти­грамотный­
гостиничный­персонал.
–­Вы­обучаете­свой­персонал?­Какую­роль­
играет­подготовка­кадров?
–­Подготовка­кадров­имеет­перво-
степенное­значение­для­нашего­бизнеса.­
Мы­обучаем­персонал­на­постоянной­
основе,­а­также­готовим­хороший­обу-
чающий­персонал,­который­затем­учит­
новичков.­Таким­образом,­обучение­и­
подготовка­идут­непрерывно.­Мне­было­
очень­приятно­все­эти­10­лет­работать­с­
россиянами,­поскольку­они­охотно­и­с­
большим­воодушевлением­учатся­и­рабо-
тают,­в­отличие­от­многих­сотрудников­на­
Западе.­В­Европе­все­время­приходится­
побуждать­людей­к­тому,­чтобы­они­
трудились­с­большей­отдачей,­а­в­России­
люди­всегда­стараются­показать­все,­на­
что­они­способны.­Помимо­хорошего­
здания­и­технического­обслуживания,­у­
гостиницы­еще­должна­быть­душа,­а­для­
этого­необходимо,­чтобы­персонал­рабо-
тал­с­большим­воодушевлением­и­чтобы­
услуги­оказывались­радушно.
–­Кого­вы­считаете­основными­конку-
рентами­на­российском­рынке?­Как­вы­
думаете,­могут­ли­российские­бренды­
составить­вам­достойную­конкуренцию­в­
ближайшем­будущем?
–­Мне­кажется,­в­каком-то­смысле­
нашим­конкурентом­может­быть­кто­угодно,­
и­такие­успешные­российские­бренды,­как­
«Интурист»­и­«Гелиопарк»,­способны­легко­
конкурировать­с­нами­на­равных.
–­Как­вам­кажется,­когда­гостиничный­
рынок­сможет­оправиться­от­кризиса?
–­Уже­сегодня­мы­видим­некоторые­
обнадеживающие­признаки.­Думаю,­что­во­
второй­половине­этого­года­и­в­следующем­
году­в­Москву­будут­приезжать­больше­
деловых­туристов,­которые­будут­останав-
ливаться­в­качественных­гостиницах­класса­
«три-четыре­звезды».­­­
­­ Я­думаю,­что­российский­рынок­не­менее­
интересен,­чем­европейский,­а­в­каком-то­отношении­
даже­более­привлекателен,­потому­что­в­сравнении­­
с­Европой­это­пока­еще­неразвитый­рынок.­

30
Interview:
There’s­a­crisis­now­and­a­lot­of­developershave­already­frozen­their­projects.­Yet­you­areplanning­to­open­a­new­Marriott­hotel­called­Renaissance­Moscow­Monarch­Centre.­I­wonderwhether­you­are­going­to­make­any­correctionsregarding­your­brand­expansion­to­Russiagiven­the­rampant­crisis.
I­am­not­actually­a­representative­of­­
Marriott­as­such­as­I­work­for­Interstate­
Hotels­&­Resorts.­All­Marriott­hotelsin­Moscow­we­manage­are­franchiseproperties.­Interstate­Hotels­&­Resortsis­a­hotel­management­company.­Whenthe­investor­planned­the­Renaissance­
Monarch­Centre­Hotel­we­worked­togetherto­decide­which­brand­would­be­bestfor­the­new­hotel.­And­we­decided­touse­a­Marriott­brand­because­this­is­avery­strong­brand.­Actually­all­Marriottbrands­are­very­strong­and­work­especially­well­in­times­of­crisis.­Interestinglyenough,­when­I­first­came­to­Moscow­inautumn­1998,­I­took­over­a­hotel,­whichwe­later­rebranded­as­a­Marriott.­It­wasnot­a­Marriott­Hotel­when­I­came­butwe­rebranded­it­in­January­1999.­Now­itis­good­for­us­to­open­a­new­hotel­withanother­Marriott­brand.
Anthony
Fardon:
author:
Ekaterina­Krylova
........................
photography:
Dmitry­Chetverukhin
­ Hotels­are­also­feeling­a­decrease­in­thedemand­from­its­customers,­just­like­businessesand­shopping­centers.­Furthermore,­hotelinvestments­have­a­longer­payback­timeframeand­the­final­success­depends­highly­on­themanagement.­Today­we­are­discussing­all­of­theseissues­with­Anthony­Fardon,­General­Manager,­
Renaissance­Moscow­Monarch­Centre­.
“This is really a longsighted
strategy to build a hotel now”
Does­this­mean­the­Marriott­brand­reallyhelps­to­solve­the­occupancy­problem­and­toattract­more­business­tourists,­for­example?Yes,­it­certainly­helps.­The­brand­is­goodto­attract­corporate­clients,­business­people,and­tourists­alike.­It’s­going­to­be­a­very­nicehotel­in­every­respect.
Does­the­construction­project­go­as­itwas­planned?It­does,­we­are­going­to­open­our­hotelat­the­end­of­June;­it­was­planned­that­way,and­an­office­block­and­a­shopping­centreare­also­being­constructed­within­the­same­
complex.­Construction­works­picked­up­pacein­November-December.­From­then­on­theworks­have­been­going­very­fast.
Now­there­are­certain­investment­dilemmas.­
Some­say­it’s­not­quite­wise­to­start­building­a­hotel­in­a­crisis­market,­since­retailor­office­properties­could­possibly­bring­ahigher­return.This­is­actually­an­interesting­question.­A­lot­of­people­understand­that­itis­possibly­something­to­think­of­but­Ibelieve­this­is­a­very­longsighted­move­onthe­part­of­the­investor­to­open­a­hotel­

31
#06 (112) / 16–31.03.09
| Calendar |
| : Interview |
| Cover Story |
| Investment |
now­in­the­middle­of­the­crisis.­Because­
it­means­that­when­the­crisis­is­over­(and­
no­crisis­will­last­forever)­this­hotel­will­
already­be­up­and­running­and­really­set­
up­to­take­care­of­all­the­services.­On­the­
other­hand,­those­who­have­stopped­their­
new­projects­or­refurbishment­projects­
will­have­to­start­them­again­once­the­cri-
sis­is­over.­So­this­is­really­a­longsighted­
strategy­to­build­a­hotel­now,­rather­than­
stop­and­wait,­as­the­hotel­will­be­able­to­
accept­increased­business­when­the­mar-
ket­returns­rather­than­not­have­opened.­
Do­you­think­the­Russian­hotel­market­is­
interesting­right­now­compared­to­the­
European­market?­Some­experts­say­the­
European­market­is­more­attractive­now­
given­the­high­political­risks­in­Russia?
I­think­the­Russian­market­is­just­as­
interesting­as­the­European­market­and­in­
some­ways­even­more­interesting­because­it­is­
underdeveloped­compared­to­Europe.­Russia­
needs­more­hotels­–­not­necessarily­in­the­five-
star­segment.­Ours­is­a­four-star­hotel­and­it­
can­be­in­high­demand­on­the­Russian­market.
What­are­its­main­advantages?
Location­and­the­decor­which­could­
not­be­better­even­in­a­five-star­hotel­
as­the­Monarch­Centre­Hotel­is­being­
constructed­and­finished­to­the­highest­
standards.­­This­means­our­guests­will­get­
value­for­their­money.
Does­that­mean­you­may­count­on­a­higher­
return­on­your­investments?
In­a­crisis­you­have­to­charge­your­
rates­in­accordance­with­the­market.­We­
have­an­advantage­in­that­we­are­starting­
off­this­business­in­a­crisis,­rather­than­
the­other­way­round:­trying­to­maintain­
high­rates,­which­everybody­is­doing­now,­
especially­in­the­low­market­segments.­
Businesses­try­to­maintain­their­rates,­
rather­than­dropping­them.­You­may­
hear­discussions­about­new­value­added­
offers,­about­adding­something,­some­
extra­services.­­Though­it­is­very­difficult­
now­as­everybody­is­under­pressure.
What’s­the­average­percentage­of­the­rates­
drop:­20%­or­may­be­more?
It­is­different­from­market­to­market­and­
from­period­to­period.­Some­markets­are­suf-
fering­more,­while­others­look­more­buoyant­
and­robust.­Yet­everybody­is­generally­dis-
tressed­worldwide,­under­enormous­strain.
Do­you­think­the­Russian­hotel­market­
lacks­good­quality­hotels?­If­yes,­then­in­
what­segments?
It­certainly­does,­I­think­there­are­not­
enough­three­or­four­star­hotels­in­Moscow.­
When­business­returns­more­hotels­will­be­
needed,­especially­in­the­three­and­four-
star­niche.
Does­that­mean­that­the­five-star­market­is­
somewhat­overheated­already?
Yes,­I­think­there­are­sufficient­hotels­in­
the­five-star­market.­Now­there­is­a­need­to­
develop­more­hotels­in­other­segments.
Do­Marriott­hotels­experience­a­drop­in­
demand­on­the­part­of­corporate­clients­and­
do­you­feel­the­demand­is­migrating­towards­
lower­segments?
The­demand­has­dropped,­of­course.­
There­is­still­business­though,­but­you­
have­to­look­for­it­harder.­International­
companies­do­not­allow­much­travel­in­
a­crisis­period.­Every­company­is­trying­
to­save­their­money­and­the­demand­has­
dropped,­especially­in­the­higher­segment.­
This­­means­rates­have­also­dropped,­since­
everybody­tries­to­attract­whatever­clients­
are­still­available.
What­do­you­have­to­do­now­as­a­manager­in­
order­to­get­things­going?
It­is­necessary­to­save­money­by­cut-
ting­expenses­wherever­possible.­But­
you­need­to­do­this­without­affecting­
the­guest­experience.­Because­once­
guests­start­noticing­you­may­lose­your­
business.­Of­course,­you­always­have­to­
save­money­but­this­is­not­always­done­
on­a­rising­market.­There­are­always­ways­
of­being­careful­about­how­you­spend­
your­money.­To­begin­with,­you­can­be­
careful­about­your­staffing.­You­need­
not­hire­more­staff­to­replace­those­
leaving,­but­you­may­not­need­to­neces-
sarily­lay­people­off.­And­employees­can­
help;­they­are­now­willing­to­perform­
their­duties­more­diligently.­You­can­
look­at­all­your­expenses­throughout­the­
hotel­because­during­good­times­this­is­
not­always­done.­There­are­always­ways­
to­save­money.­There­are­certain­admin-
istrative­procedures­and­paperwork­
that­must­be­done­in­order­to­keep­you­
informed­on­everything­done­at­a­hotel.­
But­the­costs­for­these­can­be­cut.­For­
example,­it­is­possible­to­cut­down­the­
number­of­paper­copies­issued­within­
the­hotel­for­information­purposes,­
or­eliminate­paper­copies­entirely­by­
sending­the­information­electronically.­
Menus­and­other­information­can­also­
be­sent­to­customers­and­event­planners­
electronically.­Forecasted­occupancy­
can­be­looked­at­and­hotel­floors­can­
be­closed­to­save­money­on­electricity­
for­lights­or­air-conditioning­systems­
which­do­not­necessarily­have­to­work­
all­the­time.­In­other­words,­you­need­
your­building­to­be­maintained­properly,­
as­this­is­very­important,­but­there­are­
methods­to­cut­expenses­whilst­still­
maintaining­the­standards.­If­a­floor­
is­closed­then­savings­can­be­made­in­
the­cost­of­staff­who­would­normally­be­
required­for­cleaning­that­floor.
Is­there­also­a­drop­in­business­tourist­
and­regular­tourist­flows­right­now?
Well,­a­lot­of­people­come­to­Moscow­
for­tourism.­This­year­their­number­may­
drop,­especially­as­far­as­business­tourism­
is­concerned,­but­I­cannot­tell­you­for­sure­
as­I­am­not­currently­in­this­market.­I­am­
sure­groups­will­come­but­they­have­a­lon-
ger­lead­time­then­the­corporate­market­­
from­when­they­are­planned­to­when­they­
arrive.­Groups­often­plan­their­visits­a­
long­time­ahead.­
With­what­type­of­tourists­will­your­hotel­
be­most­popular?­Whom­do­you­see­as­
your­clients?
Well,­the­target­market­segments­are­
wide­and­include­the­corporate­segment,­
businessmen­and­tourists­because­the­
location­is­very­good­indeed.­The­hotel­
is­just­minutes­away­from­Byelorussky­
train­station­which­will­be­the­station­
for­trains­to­and­from­Sheremetyevo­air-
port.­And­it­is­very­close­to­Moscow­City­
and­to­the­Exhibition­Centre.
So­do­you­think­location­is­really­important?
Yes­it­surely­is.
What­other­factors­are­important­for­a­hotel­
project­to­be­a­success?
Close­proximity­to­the­shopping­centre­
and­an­office­block­is­a­big­plus.­Visitors­will­
come­to­a­shopping­and­business­centre­and­
this­will­mean­more­business­for­a­hotel­when­
it­is­just­next-door­and­at­their­disposal.
It­will­be­possible­to­work­together­
and­organize­joint­promotions­–­a­good­
synergy­indeed.­­A­good­surrounding­area­
is­also­important.­The­Renaissance­Moscow­
Monarch­Centre­has­good­surroundings­with­
a­small­park­nearby­so­this­is­a­very­nice­area­
and­a­metro­station­and­bank­offices.­The­
hotel­also­has­an­excellent­conference­cen-
tre­with­11­meeting­rooms­­and­a­large­pillar-
less­ballroom­which­combined­have­a­total­
space­of­1500­sq­ms.­There­is­also­a­superb­
two-storey­executive­lounge­on­floors­15­
and­16­that­offer­marvelous­views.­
What­is­the­percentage­of­the­hotel’s­pro-
ceeds­from­renting­such­facilities­in­the­
total­revenue?­Will­you­be­able­to­raise­
enough­money­from­renting­these­facilities?
You­may­rent­a­conference­with­rooms­or­
without­rooms.­A­return­can­be­not­so­high­
in­the­beginning­because­of­the­crisis­but­it­
will­build­up.­It­will­take­some­time.­Large­
European­companies­will­certainly­use­this­
space­for­their­meetings.­­The­space­can­be­
split­so­there­can­be­different­combinations.
How­are­you­going­to­promote­your­hotel?­
Maybe­you­are­thinking­of­some­marketing­
campaign?
There­will­certainly­be­a­special­opening­
offer.­It­is­done­everywhere­else­in­the­world­
in­order­to­attract­people.­We­will­look­at­the­
market­and­offer­the­best­rates­possible­to­lure­
more­people.­You­have­to­look­at­many­things.­
Good­service­24­hours­a­day­is­very­important.­
People­will­return­when­they­see­the­service­is­
good.­This­is­how­you­build­up­the­occupancy­
and­cash­flow­to­the­owner’s­satisfaction.
Where­do­you­find­your­personnel­and­how­
do­you­solve­your­HR­problems?
A­couple­of­years­ago­there­was­a­scarcity­
of­good­personnel­on­the­market­and­it­was­
very­difficult­to­hire­good­people.­This­was­
different­from­the­labour­market­of­ten­years­
ago­when­nobody­left­their­employment­­
and­people­treasured­their­jobs.­Now­it­is­
much­better­because­of­the­crisis.­A­lot­of­
skilled­people­have­already­applied­so­it­is­
much­easier­now­to­recruit­good­people­for­
the­hotel.
Do­you­train­your­personnel?­Is­training­
really­important?
Training­is­everything­in­our­business.­
We­always­train­our­personnel­and­we­train­
good­trainers­who­can­then­train­newcom-
ers­to­make­this­process­continuous.­And­
it­has­been­a­very­rewarding­experience­for­
me­to­work­with­Russian­people­during­the­
last­10­years,­because­they­are­really­willing­
to­learn­and­are­very­enthusiastic­about­
what­they­do­unlike­their­Western­peers.­In­
Europe­there­is­often­a­lack­of­­enthusiasm­
but­here­people­try­to­offer­the­best­service­
they­can.­It­is­important­for­a­hotel­to­have­a­
soul,­apart­from­good­maintenance­or­a­good­
building.­And­enthusiastic­personnel­and­
good,­cordial­service­are­indispensable­for­
this­to­happen.
Who­are­your­main­competitors­on­the­
local­market?­Do­you­think­Russian­brands­
can­seriously­compete­with­Marriott­in­the­
near­term?
Well,­I­think­in­a­way­everybody­can­be­
our­competitors­and­such­successful­Russian­
brands­as­Intourist­and­Heliopark­can­easily­
compete­with­us­on­an­equal­footing.­
When­do­you­think­the­hotel­market­may­
start­recovering?
Already­now­we­see­some­encouraging­
signs.­I­think­later­this­year­and­next­year­
more­people­will­come­on­business­visits­and­
stay­particularly­at­quality­three­or­­four­star­
class­hotels.­
­­ The­demand­has­dropped,­of­course.­There­is­still­business­though,­but­you­have­
to­look­for­it­harder.­International­companies­do­not­allow­much­travel­in­a­crisis­
period.­Every­company­is­trying­to­save­their­money­and­the­demand­has­dropped,­
especially­in­the­higher­segment.­This­­means­rates­have­also­dropped,­since­everybody­
tries­to­attract­whatever­clients­are­still­available.

32
Тема номера:
Приданое­под­залогом
Вопреки­ прогнозам­ ситуации­ на­ рынкеслияний­
и­ поглощений­ КПМГ­ Global­
M&A­Predictor,­уже­очевидно,­что­спададинамики­рынка­M&A­до­самого­низкогоуровня­
во­ II­ и­ III­ квартале­ 2009­ годане­
произойдет.­ По­ данным­ аналитической­группы­M&A-Intelligence,­в­областидевелопмента­
в­ 2006­ году­ совершено­
24­сделки­на­сумму­$1682,70­млн.,­в­2007году­–­29­($3­234,70­млн.),­в­2008­году­–­33­($3­530,10­млн.),­что­составило­4,55%от­общего­числа­сделок.
В­ январе­ 2009­ года­ стало­ известноо­
47­ публичных­ сделках­ по­ слиянию­ ипоглощению­компаний­в­России.­«Можнос­
уверенностью­ отметить,­ что­ с­ ноябряпрошлого­
года­ по­ февраль­ 2009­ годабыло­
совершено­ (либо­ объявлено­ онамерении­совершить),­по­меньшей­мередесять­публичных­сделок­M&A­на­рынкекоммерческой­недвижимости»,­–­говорит­
Елена­Степанова,­старший­юрист­Capital­
Legal­Services.­
Катализатором­ рынка­ M&A,­ по­ мнению­
Елены­ Степановой,­ послужил­ экономический­
кризис,­ углубившийся­ в­
2009­ году,­ что­ повлекло­ недостатоквнутренних­
и­ заемных­ финансовыхсредств­у­многих­компаний,­в­частности,осуществляющих­
свою­ деятельность­ встроительной­сфере.­При­таких­обстоятельствах­
у­ ряда­ компаний­ возникаеточевидная­необходимость­поиска­новыхисточников­финансирования­для­реализации­
проектов.­ Одним­ из­ основных­ ичасто­используемых­способов­привлечения­дополнительных­денежных­средствявляется­продажа­собственных­активов,­
реализация­ которых­ позволяет­ многимкомпаниям­сохранить­финансовое­равновесие.­
«Характерно,­ что­ количество­ сделок­
M&A­в­Европе­за­первые­два­месяца­2009года­превысило­общее­количество­подобных­
сделок­ за­ весь­ 2008­ год,­ –­ говорит­
Анна­ Ширяева,­ генеральный­ директор­
«Магазина­Магазинов­в­ассоциации­с­CB­
Richard­Ellis».­–­Неудивительно,­что­компании­одна­за­другой­встают­под­знаменавременных­союзов­для­выживания­в­кризисных­условиях­и­минимизации­издержек.­
Отрасль­ торговой­ недвижимости­ иритейла­стала­одним­из­основных­индикаторов­активности­в­сфере­M&A­и­демонстрирует­широчайшую­географию­сделок.­
Слияния­ и­ поглощения­ затронули­ абсолютно­
всех:­ от­ крупнейших­ инвестиционных­фондов­(Immofinanz­и­Immoeast)до­
региональных­ российских­ игроков­
(«Чудодом»­ и­ «Уютерра»).­ Причем­ действительно­громкие­сделки­еще­впереди,их­обсуждение­и­проведение­оценок­бизнеса­ведется­повсеместно».Например,­широко­обсуждается­возможная­
продажа­ Олегом­ Дерипаской,главой­
наблюдательного­ совета­ холдинга­«Базовый­элемент»,­пакета­акцийавстрийской­
строительной­ компании­
Strabag­ SE.­ Предполагается,­ что­ г-н­
Дерипаска­может­уступить­свою­долю­вразмере­
25%­ плюс­ одна­ акция­ банкам,если­не­найдет­средств­для­выплаты­покредиту.­
Напомним,­ что­ осенью­ прошлого­года­он­уже­был­вынужден­рефинансировать­покупку­акций­Strabag­SE­,которая­осуществлялась­с­помощью­кредита­от­лондонского­филиала­Deutsche­
журналист:
Татьяна­Демидова
..........................
фото:
Дмитрий­Четверухин,архив­CRE
Брак по расчету
­ «Выйду­замуж­на­время­кризиса.­
Характер­хороший,­готовить­умею,­голова­неболит…»­Анекдот­новых­времен­как­нельзя­лучше­характеризует­ситуацию­на­рынке­M&A.­В­Европе­количество­сделок­слияний­ипоглощений­за­первые­два­месяца­2009­годапревысило­общее­число­подобных­сделок­завесь­2008­год.­Эксперты­прогнозируют­увеличение­числа­«неравных­браков»­и­у­российских­компаний.
Большинство современных сделок M&A на рынке коммерческой
недвижимости представляют собой /
Most current M&A deals on the commercial real estate market are a
result of the following
1. Следствие кризиса ликвидности / Liquidity crisis 40%
2. Региональную экспансию / Regional expansion 20%
3. Стратегические сделки, инициатором которых выступает государство /
Strategic deals undertaken by the State 40%
0 5 10 15 20 25 30 35 40

Bank.­ Тогда­ необходимую­ сумму­ –­ 460млн.­евро­–­внесли­австрийские­банки­воглаве­с­Raiffeisen­Zentralbank.
Инвестиционное­ подразделение­
«Альфа-Групп»­проявило­интерес­к­сетям­
«М.видео»­и­«Техносила».­Как­рассказала­пресс-секретарь­«М.видео»­Надежда­Киселева,­компания­в­декабре­получилаписьмо­
от­ «Альфа-Групп»­ с­ предложением­
«о­ возможном­ сотрудничестве».­
Сотрудничество­подразумевало­покупкуминимум­25%­головной­компании­однойиз­сетей.­Переговоров­по­этому­поводу,как­пояснили­в­пресс-службе,­не­проводилось.­Однако­кризис­только­начался,­ине­исключено,­что­сложности­с­кредитованием­
заставят­ продавцов­ электроники­внимательнее­относиться­к­подобнымпредложениям­«о­сотрудничестве».
Из­ самых­ свежих­ сделок­ в­ областиритейла­следует­отметить­приобретение­
PPF­Group­в­начале­февраля­51%­акций­
«Эльдорадо».­ Алексей­ Бехтин,­ пресссекретарь­PPF­Group,­заявил:­«Стороныпришли­
к­ соглашению­ о­ принципахуправления­совместным­предприятием.­При­его­создании­PPF­Group­конвертирует­существенную­часть­ранее­предоставленного­«Эльдорадо»­кредита­в­долю­вакционерном­
капитале».­ В­ сентябре­
2008­ года­ PPF­ Group­ выдала­ ритейлеру­
кредит­ на­ $500­ млн.­ под­ залог­ 51%акций.­Согласно­договору­кредитор­имелправо­
потребовать­ возврата­ денег­ иликонвертировать­его­в­контрольный­пакетакций­«Эльдорадо».
В­ феврале­ ООО­ «Банана-мама»передало­
большинство­ своих­ активов­
Альфа-Банку­в­счет­погашения­кредита­
на­ $30­ млн.­ Тремя­ месяцами­ ранее,в­
ноябре­ 2008­ года,­ за­ долги­ перешелпод­
контроль­ Альфа-Банка­ четвертыйпо­количеству­салонов­сотовый­ритейлер­в­России­Dixis.­Предположительноритейлер­
задолжал­ банку­ и­ не­ смогвыплатить­около­$30­млн.­По­непроверенным­данным,­банку­досталось­около­
90%­бизнеса­Dixis.
Эрик ван Эгераат, Erick van Egeraat associated | Интервью architects:
|
Реализуемые проекты постоянно страдают от | задержек : Тема номера |
платежей, запланированные проекты никто не | решается
70
Инвестиции |
продолжать: подобная ситуация больно ударяет по моей
| Управление |
компании и немногочисленным бюро, ей подобным. Стр.
Аналитики­утверждают,­что­увеличение­количества­сделок­M&A­в­России,­втом­числе­в­сфере­коммерческой­недвижимости,­ожидается­во­второй­половине­
2009­ года.­ Тогда­ на­ рынке­ появитсябольшое­
количество­ соответствующихпредложений,­по­стоимости­несравненно­
меньшей,­ чем­ та,­ которая­ могла­ быбыть­
предложена­ за­ подобные­ активыв­2008­году,­а­также­в­первой­половине­
2009­года.­
«Количество­ сделок­ M&A­ будетувеличиваться­
начиная­ со­ II­ квартала­
2009­года,­–­считает­Флориан­Шнайдер,партнер­
московского­ офиса­ компании­
Salans.­ –­ Сейчас­ активности­ на­ рынкене­
наблюдается.­ Например,­ в­ ритейлетакая­
ситуация,­ что­ крупные­ сети­ покаполучили­
кредиты­ и­ не­ продаются.­ Ноникто­
не­ знает,­ на­ сколько­ хватит­ этихсредств.­В­ближайшем­будущем­скореевсего­многие­из­них­выставятся­на­продажу.­
Увеличится­ количество­ сделок­ спроблемными­активами.­Уже­чувствуется,­что­многие­компании­готовы­продавать­и­покупать».­
Увеличение­ количества­ сделок,­ помнению­Флориана­Шнайдера,­объясняется­тремя­основными­причинами.­Перваяи­основная­–­компаниям­нужны­средства,чтобы­рассчитаться­по­кредитам,­и­ониготовы­продавать­часть­активов.­В­основе­
второй­ причины­ –­ совместные­ проекты­
разных­ инвесторов­ «довоенного»времени.­В­ситуации­кризиса­для­одногоиз­
инвесторов­ становится­ невыгоднымучастие­
в­ проекте,­ и­ он­ готов­ продатьсвою­
часть.­ И,­ в-третьих,­ ритейлеры­ и­
индустриальные­ предприятия­ сегоднянамерены­
покупать­ недвижимость­ длясвоих­целей.
Чтобы­не­пропасть­поодиночке
Происходящее­на­рынке­свидетельствует­
о­ том,­ что­ сейчас­ проходит­ санациярынка­–­если­ты­слаб­и­не­можешь­выжитьодин,­
время­ консолидировать­ те­ илииные­ресурсы.­Эту­функцию­выполняютсделки­
слияния­ и­ поглощения.­ Слабыекомпании,­отказываясь­от­контрольногопакета­
акций­ либо­ части­ активо,­ пытаются­просто­выжить.­Сильные­­стремятсявыйти­
к­ новым­ ресурсам,­ на­ какой-то­
­­ Аналитики­утверждают,­что­увеличениеколичества­сделок­M&A­в­России,­в­том­числе­в­сферекоммерческой­недвижимости,­ожидается­во­второйполовине­2009­года.­
тендер,­ чтобы­ увеличить­ свою­ капитализацию.­Тот,­кто­«поглощает»,­получаетвыход­к­новым­рынкам.­Например,­компания­планирует­открыть­пять­магазиновв­Урюпинске.­Для­этого­ей­нужно­создавать­группу­развития,­искать­помещения,договариваться.­
Если­ до­ кризиса­ компания­могла­это­делать­самостоятельно,то­сейчас­она­просто­приходит­и­покупает­местную­локальную­сетку,­котораясостоит­
из­ семи­ магазинов.­ И­ уже­ ненужно­вкладываться­в­поиск­помещения,его­
перепрофилирование,­ оформлениедокументов.­"Покупатель­в­результате­сделки­M&Aполучает­уже­готовую­структуру,­-­считает­Флориан­Шнайдер.­-­Офисный­илиторговый­центр­может­сразу­приноситьприбыль.­Договоры­аренды­уже­заключены­до­кризиса,­с­высокими­ставками.­Конечно,­они­обсуждаются­с­арендаторами,­но­само­наличие­таких­договоров­–­это­очень­большой­плюс.­Покупатель­
Анна Ширяева / Anna Shiryaeva,
Magazin Magazinov in association
with CB Richard Ellis
получает­готовое­здание­с­подведенными­коммуникациями.­Если­дело­касаетсяритейла,­
покупатель­ приобретает­ сетевую­структуру,­бренд,­также­к­нему­переходят­договоры­с­поставщиками".
«За­ счет­ уменьшения­ самостоятельности­
собственников­ и­ их­ управленческих­команд­могут­быть­достигнуты­такиеважные­
преимущества,­ как­ увеличениеобъемов­
закупок­ и­ следовательно­ –получение­больших­дисконтов­от­поставщиков,­
сокращение­ административныхрасходов,­а­также­затрат­на­логистику­исодержание­торговых­площадей»,­–­считает­Анна­Ширяева.Минусы­сделки­M&A­для­покупателярасположены­
недалеко­ от­ плюсов.­ Таккак­приобретается­уже­готовый­бизнес,его­
реструктуризация­ (как­ показываетпрактика,­
такая­ необходимость­ возникает­достаточно­часто,­чтобы­исправитьошибки)­
повлечет­ дополнительныерасходы.­
Кроме­ того,­ у­ покупателя­ нет­
33

Алексей Могила /
Alexey Mogila,
Penny Lane Realty
34
Тема номера:
полной­и­достоверной­информации­обовсех­
деталях­ приобретаемого­ объекта.­
Поэтому,­уверен­Флориан­Шнайдер,­кругпокупателей­сегодня­не­слишком­широк.­
Достаточно­ часто­ сделки­ срываютсяиз-за­
того,­ что­ покупателю­ что-то­ непонравилось.«Несомненно,­при­совершении­сделки­
M&A­ одна­ сторона­ полностью­ либочастично­теряет­контроль­над­бизнесом,­
–­ говорит­ Елена­ Степанова.­ –­ Однаковзамен­она­получает­денежные­средства,акции­(доли)­либо­иные­интересующиеее­активы.­При­этом,­безусловно,­необходимо­учитывать,­что­при­совершениисделки­M&A­одна­сторона,­помимо­прав
Сделки M&A
Дата Предмет
и объект сделки
Январь 2008 Имущественный комплекс,
здание и прилегающий участок на
ул. Восстания, 18а
Январь 2008 100% долей ООО «Торговотехнический
комплекс
«Югтехкомплект»
Май 2008 Имущественный комплекс
Торговый центр «На
Багратионовском»
и­активов,­приобретает­также­и­соответствующий­
объем­ обязательств­ приобретаемого­лица­перед­третьими­лицамиили­государством,­которые­ей­придетсявыполнять­уже­самостоятельно».
По­ мнению­ г-жи­ Степановой,­ особенно­
актуальным­ в­сложившейся­ экономической­ситуации­становится­то,­чтосделки­M&A­также­позволяют­одной­изсторон­избавиться,­например,­от­непрофильных­активов­и­сосредоточиться­наразвитии­основного­бизнеса.­
Посредством­ совершения­ сделки­
M&A­ компания­ может­ приобрести­ раз-
работанные­ технологии­ продавца,­ егоопыт­
в­ определенной­ сфере,­ а­ такжевыгодные­
деловые­ связи­ с­ бизнеспартнерами.­
Кроме­ того,­ сделки­ M&Aпозволяют­увеличить­присутствие­компании­на­рынке.­Так,­например,­недавнодля­этих­целей­было­заключено­соглашение­о­покупке­100%­бизнеса­и­активов­
ООО­ «Агроторг-Ростов»,­ управляющеймагазинами­
«Пятерочка»­ в­ Ростовскойобласти­по­договору­франчайзинга,­с­X5­
Retail­Group­N.V.­
Передел­собственности
2009­год­пройдет­под­знаком­переделасобственности.­«У­многих­игроков­рынка
Собственник объекта Компания-
Российский фонд федерального
имущества (РФФИ)
г. Санкт-Петербург; г. Москва и др.
регионы России
Алексей Кириллов Ростовская
область
покупатель
ЗАО «БФА-
Девелопмент»
ОАО
«Агромаркет»
ЗАО «Рубин девелопмент» г. Москва Orco Property
Group SA
Июль2008 100% акций ЗАО «Нова-Строй» Олег Черепанов – контрольный
пакет г. Екатеринбург
Август 2008 49,5% (49,0% долей) Fire &
Cooper (ООО «Макромир»)
Андрей Рогачев и Павел Андреев –
по 49,5%, Великобритания (Россия,
г. Санкт – M&A Петербург); г. Санкт-
Петербург
Декабрь 2008 100% активов Компания ООО «Агроторг-Ростов»,
управляющая магазинами
«Пятерочка» в Ростовской области
ОАО «Группа
ЛСР»
откроются­новые­возможности­по­приобретению­интересующих­их­активов­поценам­существенно­более­низким,­чем­впредыдущие­
годы,­ –­ считает­ Владимир­
Соков,­партнер,­руководитель­корпоративного­
блока­ «Пепеляев,­ Гольцблат­ ипартнеры».­–­Компании,­которые­борются­за­выживание,­будут­вынуждены­распродавать­активы­в­условиях­финансового­кризиса.­Так,­например,­уже­сейчаснекоторые­
крупнейшие­ девелоперывынуждены­
продавать­ свои­ активы­ сбольшим­
дисконтом­ и­ отказываться­ отреализации­планов­на­2009­год».­
­­ Одна­из­основных­тенденций­развитиярынка­M&A­–­необходимость­покупателяориентироваться­на­свои­финансовые­активы,поскольку­рынок­заемных­средств­будет,­скорее­всего,­сильно­ограничен.­­
Безусловно,­в­этом­году­рынок­M&Aстанет­
рынком­ покупателя.­ С­ каждымднем­
появляется­ все­ больше­ и­ больше­открытых­к­приобретению­активов,которые­
выставляются­ на­ продажу.­
Большинство­инвесторов­пока­не­спешат­расставаться­с­деньгами­и­в­основном­
находятся­ в­ стадии­ ожидания.­
Предложение­уже­сейчас­явно­превышает­спрос,­тем­не­менее­многие­аналитики­
уверены­ в­ том,­ что­ стоимостьактивов­еще­не­достигла­своего­дна.По­мнению­Владимира­Сокова,­однойиз­основных­тенденций­развития­рынка­
M&A­ будет­ необходимость­ покупателяориентироваться­
на­ свои­ собственные­
Собственник покупателя Тип сделки
Бывшая команда менеджеров ООО
«УК Промышленно-строительного
банка» г. Санкт-Петербург
ОАО «Агропродукт»
Ставропольский край
Институциональные инвесторы,
free-float Люксембург; Россия (г.
Москва) и др. страны Европы
Андрей Молчанов – 71,0%,
Михаил Романов – 20,0%, Георгий
Ведерников – 3,0%, Игорь Левит –
3,0%, Жанна Яцышина – 3,0% г.
Санкт-Петербург, г. Москва
н.д. Андрей Рогачев н.д.; г. Санкт-
Петербург
и цена
Купля-продажа
имущественного
комплекса, $11,7 млн.
Купля-продажа долей,
$150 млн.
Купля-продажа
имущественного
комплекса, $300 млн.
Купля-продажа акций,
$160 млн.
Купля-продажа долей,
$550 млн.
X5 Retail Group N.V Купля-продажа долей,
около $15 млн.
Февраль 2009 51% акций «Эльдорадо» PPF Group Конвертирование
кредита в долю в
акционерном капитале
финансовые­ активы,­ поскольку­ рынокзаемных­
средств­ будет,­ скорее­ всего,сильно­ограничен.­При­этом­источниковвнутреннего­
финансирования­ у­ покупателей­будет­также,­видимо,­немного.­
В­ связи­ с­ этим­ в­ 2009­ году­ ожидается­
увеличение­ количества­ сделок­ поприобретению­компаний-должниковвзамен­
на­ их­ долговые­ обязательства,а­также­сделок­по­слиянию,­когда­собственники­
компаний,­ находящиеся­ награни­банкротства,­получат­акции­болеесильных­
конкурентов,­ но­ при­ этомпотеряют­
контроль­ над­ собственнымбизнесом.­
В­ условиях­ развивающегося­кризиса­может­существенно­увеличиться­
количество­ сделок­ по­ продажеи­приобретению­блокирующих­пакетовакций­(более­25%),­что­позволит­потенциальным­
банкротам­ получить­ дополнительное­
финансирование,­ сохранивконтроль­над­компанией.Предполагается,­что­претерпят­изменения­условия­сделок­по­приобретениюактивов,­
прежде­ всего­ цена­ и­ структура­
сделки,­ сроки­ закрытия,­ механизмырасчетов­
и­ гарантии­ исполнения­ обязательств­
каждой­ из­ сторон.­ Одним­ изсущественных­вопросов,­который,­несомненно,­
станет­ камнем­ преткновениямежду­продавцом­и­покупателем,­будетопределение­
покупной­ цены­ приобретаемых­активов.­Обычно­покупная­ценаопределялась­на­основании­информациио­финансовом­состоянии­приобретаемойкомпании­за­определенный­прошедшийфинансовый­
период.­ В­ 2009­ году­ врядли­кто-либо­из­покупателей­будет­основываться­
на­ результатах,­ скажем,­ 2008года,­
поскольку­ в­ условиях­ финансового­
кризиса­ просчитать­ доходностьприобретаемого­
актива­ на­ основаниистатистики­предыдущих­периодов­представляется­невозможным.­В­связи­с­этимцена­
на­ приобретаемый­ объект­ скореевсего­
будет­ формироваться­ исходя­ изсубъективных­
представлений­ продавцаи­покупателя.
«С­ другой­ стороны,­ такие­ частоиспользуемые­
инструменты,­ как­ удержанный­платеж,­отсрочка­платежа­и­т.п.,­скорее,­станут­редкостью­в­настоящем­
году,­ поскольку­ продавцы,­ вероятно,­
будут­ готовы­ получить­ за­ своиактивы­
значительно­ меньшие­ деньги,но­получить­сразу,­–­говорит­Владимир­Соков.­–­Уже­сейчас­со­стороны­продавцов­наблюдается­тенденция­завершатьсделки­быстро,­предоставляя­все­необходимые­
для­ покупателя­ документы­ вкратчайшие­сроки­и­максимально­ускоряя­
бюрократические­ процессы­ –­ ониявно­заинтересованы­в­том,­чтобы­сделка­прошла­как­можно­быстрее,­а­покупатель­
не­ изменил­ свои­ намерения­ всвязи­с­ситуацией­на­рынке».­Таких,­ктонаиболее­
полноценно­ подготовился­ кпредполагаемой­сделке,­провел­необходимую­реструктуризацию­активов,­подготовил­
предпродажный­ due­ diligenceи­минимизировал­юридические,­финансовые­
и­ налоговые­ риски,­ по­ мнениюг-на­
Сокова­ будет­ немного,­ но­ именно­

они­будут­иметь­определенное­преимущество­по­сравнению­с­другими­участниками­рынка.Очевидно,­что­на­рынке­значительноувеличится­
доля­ продавцов,­ предлагающих­свои­активы­с­различного­родаобременениями­(залог­и­пр.),­непредвиденными­
финансовыми­ обязательствами,­
текущими­ судебными­ спорами,имеющими­
непосредственное­ отношение­к­объекту­продажи­и­т.­п.­Это­предопределит­дополнительныериски­
для­ покупателя­ при­ приобретении­актива.­Следует­отметить­и­появление­сделокпо­привлечению­соинвесторов­и­новыхпартнеров.­«Если­раньше­компании­непускали­в­свой­бизнес­соинвесторов,­тосейчас­готовы­к­партнерству,­–­отмечает­
Алексей­ Могила.­ –­ Это­ связано­ с­ удорожанием­финансирования,­с­дорогимикредитами.­Глупо­брать­кредит­в­банкепод­
30%.­ Большое­ количество­ компаний­готовы­рассматривать­приход­соинвесторов­либо­продавать­часть­бизнеса.­
Происходит­ заполнение­ той­ ниши,­ изкоторой­выбыл­банковский­сектор».
По­ мнению­ Флориана­ Шнайдера,одной­
из­ проблем­ во­ время­ кризисастанет­рейдерство.­«Я­не­имею­в­видуего­
криминальную­ сторону,­ а­ говорю­
об­ использовании­ покупателемсложившейся­
ситуации,­ –­ говорит­ г-н­
Норманн.­ –­ Например,­ когда­ компания­не­может­вернуть­кредит­банку,­у
#06 (112) / 16–31.03.09
Владимир Соков, «Пепеляев,
Гольцблат и партнеры» / Vladimir
Sokov, Pepeliaev, Goltsblat & Partners
банка­две­возможности:­перекредитовать­компанию­либо­забрать­залог.­Этолегально,­но­бизнес­банка­–­заниматьсяденьгами,­а­не­активами.­В­европейскихстранах,­
как­ правило,­ компания­ береткредиты­в­разных­банках,­поэтому­забирать­в­качестве­долга­активы­компаниибанку­невыгодно.­Кроме­того,­диверсификация­
не­ характерна­ для­ западныхкомпаний,­
тем­ более­ –­ для­ банков.­ С­
| Интервью |
| : Тема номера |
| Инвестиции |
| Управление |
углублением­ кризиса­ подобного­ родасделки­
будут­ приобретать­ все­ болеекрупные­масштабы».
Игроки­ рынка­ и­ эксперты­ отмечают­
также­ усиление­ роли­ государства­
в­сделках­ M&A.­ По­мнению­ Анны­
Ширяевой,­ меры­ протекционизма­ игосударственной­
интервенции­ в­ экономику­являлись­неотъемлемой­частьюлюбого­глобального­кризиса.­В­Россииособое­
значение­ приобретают­ личныеконтакты­
между­ бизнесом­ и­ властью,что­
позволяет­ первым­ получить­ средства­
на­ поглощение­ ранее­ неприступных­конкурентов.­
«Известно,­правительство­Российской­
Федерации­выделило­Внешэкономбанку­
625­ млрд.­ руб.,­ из­ которых­ 175­ млрд.руб.­предполагается­направить­на­приобретение­акций­и­облигаций­на­фондовой­бирже,­–­говорит­Елена­Степанова.­
–­ Кроме­ того,­ государство­ выделило­
50­ млрд.­ руб.­ для­ рефинансированиязадолженности­
крупнейших­ отечественных­компаний­и­банков­путем­осу-
ществления­ конвертации­ имеющихсязадолженностей­в­акции».­Это­приведетк­установлению­определенного­контролясо­
стороны­ государства­ над­ крупнымиигроками­российского­рынка.­
«Безусловно,­ степень­ риска­ и­ уровень­
сложности,­ с­ которыми­ связаныпроцессы­слияний­и­поглощений,­значительно­вырастут­в­2009­году,­однаков­
рамках­ долгосрочной­ перспективыу­
покупателя­ будет­ уникальная­ возможность­приобрести­активы­по­оченьвыгодной­
с­ точки­ зрения­ среднестатистического­
рынка­ цене,­ –­ считает­
Владимир­ Соков.­ –­ Продавцами­ в­
­­ Очевидно,­что­на­рынке­значительно­увеличитсядоля­продавцов,­предлагающих­свои­активы­с­различногорода­обременениями­(залог­и­пр.),­непредвиденнымифинансовыми­обязательствами­и­т.­п.
основном­станут­те­компании,­которыебудут­находиться­на­грани­банкротства,обремененные­
кредитами­ и­ лишенныереальных­возможностей­финансирования.­Это­позволяет­сделать­вывод­о­том,что­в­2009­году­произойдет­существенная­
консолидация­ капиталов,­ основанная­на­поглощении­слабых­игроковрынка­более­сильными­конкурентами».­
­­
35

36
Cover Story:
Placed­under­pledge
Despite­ forecasts­ on­ the­ situation­ ofmergers­
and­ acquisitions­ by­ KPMG­ Global­
M&A­Predictor,­it­is­already­clear­that­therewon’t­be­a­drop­in­the­number­of­M&As­inthe­
second­ and­ third­ quarters­ of­ 2009­ toits­lowest­possible­level.­According­to­datafrom­
M&A-Intelligence,­ the­ developmentindustry­in­2006­saw­some­24­transactionsworth­
$1.682­ billion,­ in­ 2007­ –­ 29transactions­worth­$3.234­billion,­in­2008­–­33­transactions­worth­$3.530­billion­whichrepresented­4.5%­of­the­overall­number­oftransactions.
In­Russia,­in­January­2009,­there­were­
47­ public­ mergers­ and­ acquisitions.­ “Wecan­
be­ certain­ that­ since­ last­ Novemberand­until­February­2009,­there­were­at­leastten­
finalized­ or­ announced­ M&As­ on­ thecommercial­real­estate­market,”­says­Elena­
Stepanova,­ senior­ attorney,­ Capital­ Legal­
Services.
A­catalyst­on­the­M&A­market,­accordingto­Elena­Stepanova,­was­the­economic­crisiswhich­
evolved­ even­ deeper­ in­ 2009­ andwhich­triggered­a­lack­of­internal­and­debtcapital­within­many­companies,­especiallyamongst­those­working­in­the­constructionindustry.­
Such­ circumstances­ amongst­ anumber­of­companies­created­an­inevitableneed­for­the­identification­of­new­sources­offunding­for­the­realization­of­their­projects.­One­of­the­simplest­and­most­widely­spreadmethod­
for­ raising­ additional­ resources­ isthe­sale­of­one’s­own­assets­whose­clearanceprovides­
the­ possibility­ of­ preserving­ afinancial­balance.
“It­ is­ somewhat­ indicative­ that­ thenumber­
of­ M&A­ transactions­ in­ Europe­ inthe­first­two­months­of­2009­surpassed­theoverall­
number­ of­ such­ transactions­ forthe­
whole­ of­ 2008,”­ says­ Anna­ Shiryaeva,director­general­of­Magazin­Magazinov,­inassociation­with­CB­Richard­Ellis.­“It­is­notsurprising­that­companies­upon­companiesare­joining­temporary­alliances­in­order­tosurvive­under­these­crisis­conditions­and­todecrease­expenditure.­The­commercial­realestate­
and­ retail­ industries­ have­ becomeone­of­the­main­gauges­of­the­M&A­market
Marriage of Convenience
author:­Tatiana­Demidova
...............................
photography:­Archive­CRE
­ “I’ll­get­married­for­the­duration­of­the­crisis.­Good­personality,descent­cook,­no­headaches…”­The­new­joke­best­illustrates­the­situationon­the­M&A­market.­In­Europe,­the­number­of­mergers­and­acquisitionsin­the­first­two­months­of­2009­has­surpassed­the­overall­number­of­suchtransactions­for­the­whole­of­2008.­Market­experts­are­forecasting­anincrease­in­the­number­of­misalliances­amongst­Russian­companies­as­well.
and­ demonstrate­ a­ wide­ geography­ oftransactions.­Mergers­and­acquisitions­havehad­an­impact­on­just­about­everyone:­fromthe­
major­ investment­ funds­ (Immofinanzand­Immoeast)­to­regional­Russian­players­
(ChudoDOM­ and­ Yuterra).­ And­ we­ haven’tseen­the­best­yet;­they­are­being­discussedand­appraised­everywhere.”
For­ instance,­ the­ widely­ discussedpossible­
sale­ by­ Oleg­ Deripaska,­ chairmanof­the­supervisory­board,­Basic­Element,­ofan­
equity­ stake­ in­ the­ Austrian­ company­
Strabag­ SE.­ It­ is­ presumed­ that­ Deripaskamay­cede­his­portion­of­25%­plus­one­shareto­
the­ banks,­ in­ case­ he­ doesn’t­ identifythe­
required­ resources­ to­ pay­ off­ his­ loanobligations.­
Let's­ remember­ that­ last­ fall­
Deripaska­ was­ already­ forced­ to­ refinancethe­purchase­of­the­Strabag­SE­equity­share,which­took­place­through­the­assistance­ofthe­London­branch­of­Deutsche­Bank.­At­the
M&A Transactions
time,­the­indispensable­sum­of­460­millioneuro­was­fuelled­by­Austrian­banks,­headedby­Raiffeisen­Zentralbank.The­investment­sub-division­of­Alfa­Groupshowed­an­interest­in­the­M.video­and­Tehnosilachains.­
As­ reported­ by­ the­ press­ secretaryof­
M.video,­ Nadejda­ Kiseleva,­ the­ companyreceived­
a­ letter­ last­ December­ from­ Alfa­
Group­with­a­proposition­“regarding­­possiblecooperation”.­
The­ cooperation­ implied­ thepurchase­of­at­least­25%­of­the­holding­ofone­of­the­chains.­As­specified­by­the­Press­Service,­negotiations­for­this­transaction­werenot­held.­However,­the­crisis­has­just­begunand­it­cannot­be­ruled­out­that­complicationswith­
regard­ to­ debts­ will­ force­ consumerelectronic­retailers­to­pay­special­attention­tosuch­propositions­for­cooperation.
Out­ of­ the­ latest­ transactions­ in­ theretail­
industry,­ it­ is­ worth­ noting­ thepurchase­by­PPF­Group­at­the­beginning­of­
February­of­a­51%­equity­share­of­Eldorado.­
As­ reported­ by­ Alexei­ Bekhtin,­ presssecretary­at­PPF­Group,­“the­parties­agreedupon­
the­ principals­ for­ the­ managementof­a­joint­enterprise.­Upon­the­creation­ofa­joint­enterprise,­PPF­Group­converted­asubstantial­share­of­the­previously­granted­Eldorado­loans­into­a­portion­in­the­sharecapital.”­
In­ September­ 2008,­ PPF­ Groupprovided­
the­ retailer­ with­ a­ loan­ to­ theamount­of­$500­million­under­a­collateralof­
51%­ of­ its­ shares.­ According­ to­ theagreement,­
the­ creditor­ had­ the­ right­ torevoke­
the­ loan­ or­ to­ convert­ it­ into­ an­
Eldorado­controlling­share­package.
In­ February,­ Banana-mama­ transferredmost­of­its­assets­to­Alfa­Bank­in­order­toclear­
its­ $30­ million­ loan.­ Three­ monthsearlier,­in­November­2008,­the­fourth­largest­
Russian­ cellular­ phone­ retailer­ Dixis,­ inorder­to­preserve­its­solvency,­a­controlling­
Date Transaction object Proprietor Purchasing Company Purchaser’s structure Nature of transaction
and price
January 2008 Property complex, building and
surrounding lot on Vostania
Ulitsa, 18a
January 2008 100% share of the commercial and
technical complex Ugtechcomplekt
May 2008 Property Complex Shopping Center
Na Bagrationovskom
RFFI, Russian Fund of Federal
Property
St. Petersburg; Moscow and other
Russian regions
BFA-Development Former team of managers from
the Industry and Construction
Bank St. Petersburg
Buy/sell property complex,
$11.7 million
Alexei Kirillov Rostov region Agromarket Agroproduct Stavropol region Buy/sell portion,
$150 million
Rubin Development, Moscow Orco Property
Group SA
July 2008 100% equity of Nova-Stroy Oleg Cherepanov Controlling Equity
Package Yekaterinburg
August 2008 49,5% (49,0% portion)
Fire & Cooper Makromir
Andrei Rogachev and Pavel Andreev
– 49.5% each Great Britain (Russia,
St. Petersburg – M&A Petersburg);
St. Petersburg
December 2008 100% equity Agrotorg-Rostov, managing the
Pyatyorochka chain of supermarkets
in the Rostov region
Institutional Investors, free-float
Luxembourg; Russia (Moscow)
and other European Cities
LSR Group Andrei Molchanov – 71%,
Mikhail Romanov – 20%, Georgiy
Vedernikov – 3.0%, Igor Levit –
3.0%, Janna Yatsyshina – 3.0%
St. Petersburg, Moscow
N/A Andrei Rogachev
N/A; St. Petersburg
Buy/sell property complex,
$300 million
Buy/sell equity share,
$160 million
Buy/sell portion,
$550 million
X5 Retail Group N.V Buy/sell portion, about
$15 million
February 2009 51% equity Eldorado PPF Group Loan conversion into
equity in the share
capital

equity­package­was­transferred­to­Alfa­Bank.­
Presumably,­the­retailer­borrowed­from­thebank­and­could­not­pay­back­$30­million.­
According­ to­ unverified­ sources,­ the­ banktook­over­around­90%­of­Dixis.
Analysts­ maintain­ that­ an­ increase­ inthe­number­of­M&A­transactions­in­Russia,including­
the­ real­ estate­ industry,­ isexpected­in­the­second­half­of­2009.­Therewill­be­a­great­number­of­similar­propositionsfor­
far­ less­ money­ than­ that­ which­ couldhave­
been­ offered­ for­ the­ same­ assets­ in­
2008­and­the­first­half­of­2009.
“The­number­of­M&A­transactions­willcontinue­growing­from­the­second­quarterof­
2009,”­ considers­ Florian­ Schnaider,partner­at­Salan's­Moscow­office.­“Therearen’t­
that­ many­ transactions­ for­ thetime­being.­For­instance,­the­situation­inthe­retailing­industry­is­such­that­majorchains­received­loans­and­aren’t­for­sale.­
But­ nobody­ really­ knows­ for­ how­ long.­
Many­ of­ them­ will­ most­ probably­ go­ onsale­in­the­near­future.­There­will­be­moretransactions­
for­ problematic­ assets.­ Wecan­already­feel­that­many­companies­areready­to­sell­and­buy.”The­increasing­number­of­transactions,according­
to­ Florian­ Schnaider,­ can­ beexplained­by­three­basic­reasons.­The­firstand­
major­ reason­ is­ that­ companies­ needfunds­in­order­to­honor­their­debts­and­theyare­
ready­ to­ sell­ part­ of­ their­ assets.­ Thebasis­for­the­second­reason­is­joint­projectsof­various­investors­dating­from­way­back.­Ina­crisis­situation­one­of­the­investors­decidesthat­
his­ participation­ in­ the­ project­ is­ nolonger­
profitable­ and­ decides­ to­ sell­ out.­
And­ the­ third­ reason­ is­ that­ retailers­ andindustrial­enterprises­are­ready­to­purchasereal­estate­for­their­own­operations.
Nobody­wants­to­go­under­alone­
The­ market­ is­ going­ through­ astrengthening­process­–­if­you­are­weakand­
cannot­ make­ it­ on­ your­ own­ thenit’s­
time­ to­ consolidate­ some­ resourcesthrough­
mergers­ and­ acquisitions.­
Companies­ have­ access­ to­ mergersand­
acquisitions­ in­ order­ to­ raise­ newresources,­perhaps­a­tender,­in­order­toincrease­its­capitalization.­For­instance,a­company­plans­on­opening­five­storesin­
Uryupinsk.­ It­ needs­ to­ create­ adevelopment­
group,­ identify­ locationsand­undertake­negotiations.­While­beforethe­crisis­a­company­would­opt­to­carryall­of­this­out­on­its­own,­today­it­simplybuys­out­the­local­chain­that­consists­ofseven­stores.­This­way­there­is­no­need­tolook­for­new­locations,­to­convert­it­andprepare­new­documents.­Florian­Schnaider­considers­that­an­M&Aprovides­a­company­with­a­fully­developedstructure.­
The­ new­ office­ or­ shoppingcenter­
will­ immediately­ start­ bringing­ insome­
revenues.­ Leasing­ agreements­ weresigned­
before­ the­ crisis­ with­ high­ rates.­
They­do­however­become­the­subject­of­newnegotiations­with­the­tenants­but­the­merepresence­of­such­agreements­is­a­big­plus.­The­new­owner­has­a­building­with­all­therequired­
communications.­ If­ we’re­ talking­
#06 (112) / 16–31.03.09
about­retail­the­customer­is­buying­a­chainwith­
all­ the­ required­ structures,­ brand,and­
he­ inherits­ the­ agreements­ with­ thesuppliers.
“By­ giving­ up­ a­ little­ independencethe­
new­ owners­ and­ management­ teamscan­have­access­to­such­great­advantagesas­greater­buying­power­and­consequentlythe­opportunity­to­get­discounts­from­thesuppliers­
and­ see­ lower­ administrative,logistical­and­maintenance­costs,”­considers­
Anna­Shiryaeva.
The­ downsides­ of­ an­ M&A­ transactionfor­
the­ purchaser­ are­ closely­ related­ tothe­
plus­ sides.­ Since­ a­ ready­ business­ isbeing­
purchased,­ and­ there­ is­ a­ need­ torestructure­
it­ (based­ on­ practice,­ such­ arequirement­
appears­ rather­ often­ in­ orderto­
correct­ the­ mistakes),­ there­ will­ beadditional­
expenditures.­ Furthermore,­ thebuyer­
doesn’t­ have­ full­ and­ trustworthyaccess­
to­ information­ on­ all­ aspects­ ofthe­newly­purchased­business.­And­this­iswhy,­according­to­Florian­Schnaider,­thereare­actually­less­buyers.­Quite­often­thesetransactions­
are­ kept­ secret­ because­ thebuyer­didn’t­like­something.­
“Without­any­doubt,­upon­completing­an­
M&A­transaction,­one­of­the­parties­partiallyor­totally­loses­control­over­the­business,”says­
Elena­ Stepanova.­ “But­ in­ exchangeit­
receives­ financial­ resources,­ equityor­
some­ other­ assets­ that­ it­ really­ wants.­
It­ is­ essential­ to­ keep­ in­ mind­ that­ uponfinalizing­
an­ M&A­ transaction,­ one­ of­ theparties­not­only­acquires­certain­rights­andassets­but­also­the­corresponding­numberof­responsibilities­towards­third­parties­orthe­government­that­it­will­have­to­fulfillon­its­own.”­
According­ to­ Elena­ Stepanova,­ in­ acrisis­situation,­it­is­most­timely­that­M&Atransactions­
allow­ one­ of­ the­ parties­ torid­
oneself­ of­ the­ undesired­ assets­ andto­
concentrate­ on­ the­ expansion­ of­ theprincipal­business.­As­an­example,­we­canmention­
the­ intention­ of­ Oleg­ Deripaska,owner­
of­ RUSAL,­ to­ sell­ his­ equity­ in­ the­
Austrian­construction­company­Strabag.
An­M&A­transaction­allows­a­company­toassume­ownership­of­technologies­developedby­the­seller,­his­experience­in­a­specific­fieldand­undoubtedly,­some­profitable­businessrelations­
with­ the­ new­ business­ partners.­
Furthermore,­an­M&A­transaction­makes­itpossible­to­increase­a­company’s­presence­onthe­market.­A­recent­example­of­this­is­when­X5­Retail­Group­N.V.­signed­an­agreementfor­
the­ purchase­ of­ 100%­ of­ the­ businessand­assets­of­Agrotorg-Rostov,­a­companywhich­manages­the­Pyatyorochka­stores­inthe­
Rostov­ region,­ through­ a­ franchisingagreement.
Property­Redistribution
The­ year­ 2009­ will­ be­ remembered­ forits­
redistribution­ of­ property.­ “Manymarket­
players­ will­ have­ access­ to­ newpossibilities­with­regard­to­the­purchaseof­new­assets­at­much­lower­prices­thanin­
previous­ years,”­ considers­ Vladimir­
Sokov,­ partner,­ director­ for­ corporatesector­development,­Pepeliaev,­Goltsblat­&­
| Interview |
| Cover Story |
| Investment |
| Property Management |
37

38
Cover Story:
Partners.­“Companies­that­are­fighting­tosurvive­will­be­forced­to­sell­their­assets.­
For­ instance,­ some­ major­ developers­ arealready­
forced­ to­ sell­ their­ assets­ withgreat­discounts­and­are­abandoning­theirplans­for­2009.”There­is­no­doubt­that­this­year’s­M&Amarket­
will­ be­ the­ year­ of­ the­ purchaser.­
There­ is­ an­ increasing­ number­ of­ newpropositions­appearing­on­the­market.­Mostinvestors­are­sitting­on­their­money­and­areawaiting­new­opportunities.­The­supply­farsurpasses­the­demand­and­many­analysts­arecertain­that­the­price­of­the­assets­has­notreached­bottom­yet.­
Vladimir­ Sokov­ believes­ that­ one­ ofthe­principal­trends­in­the­development­ofthe­
M&A­ market­ will­ be­ the­ necessity­ ofthe­
buyers­ to­ rely­ on­ their­ own­ financialresources­since­the­debt­capital­market­willremain­highly­restricted.­At­the­same­time,the­
availability­ of­ private­ funds­ will­ alsoremain­
limited.­ In­ this­ regard­ we­ shouldbe­
expecting­ a­ growth­ in­ the­ number­ of­
companies­ being­ bought­ out­ in­ 2009­ –debtors­
in­ exchange­ for­ their­ debts,­ andalso­mergers­by­companies­on­the­brink­ofbankruptcy­that­pick­up­equity­in­strongercompetitors­
in­ exchange­ for­ controllingequity­
in­ their­ own­ companies.­ With­ thedeepening­crisis­there­might­be­an­increasein­the­number­of­sell-buy­transactions­ofblocking­
stakes­ (over­ 25%),­ which­ willallow­
potential­ bankruptcies­ to­ receiveadditional­funding­without­losing­controlover­their­businesses.It­is­also­expected­that­the­conditionsfor­
purchasing­ assets­ will­ suffer­ somemajor­changes,­essentially­with­regard­tothe­price­and­structure­of­the­transactions,the­closing­terms,­accounting­mechanismsand­
guarantees­ for­ fulfilling­ one’sresponsibilities­by­each­party.­One­of­themajor­
questions­ which­ undoubtedly­ willbecome­
the­ stumbling­ block­ between­
the­ buyer­ and­ seller­ is­ the­ actual­ priceof­
these­ assets.­ Normally­ a­ price­ is­ setin­
accordance­ with­ the­ financial­ resultsof­
the­ company­ being­ purchased­ overa­
determined­ timeframe.­ But­ very­ fewbuyers­
in­ 2009­ will­ be­ relying­ on­ theseresults,­say­over­2008,­since­determiningthe­
actual­ profitability­ of­ the­ offeredassets­
in­ a­ crisis­ situation­ is­ practicallyimpossible.­
As­ a­ result­ the­ price­ will­ bedetermined­on­a­subjective­basis­by­bothseller­and­purchaser.
“On­ the­ other­ hand,­ such­ popularinstruments­
like­ withholding­ payments,deferment­of­payments,­and­so­on,­will­mostcertainly­become­a­rarity­in­this­year,­sincethe­interested­parties­will­be­ready­to­sell­
their­ assets­ for­ far­ less­ money­ but­ rightaway,”­says­Vladimir­Sokov.­“We­are­alreadyseeing­
sellers­ interested­ in­ fast­ deals­ byproviding­
all­ possible­ documentation­ invery­
short­ timeframes­ and­ hastening­ allbureaucratic­
procedures­ –­ they­ are­ mostcertainly­
interested­ in­ finalizing­ thetransaction­as­fast­as­possible­before­thebuyer­
changes­ his­ mind­ in­ view­ of­ thechanging­market­situation.”­Sokov­believesthat­
there­ won’t­ be­ too­ many­ companiesfully­
prepared­ for­ such­ transactions,­ thathave­
restructured­ the­ required­ assets,prepared­
the­ pre-sale­ due­ diligence­ andminimized­
the­ legal,­ financial­ and­ taxrisks,­but­it­is­essentially­those­that­did­sothat­will­have­an­advantage­over­the­othermarket­players.
There­ is­ no­ doubt­ that­ the­ numberof­
sellers­ on­ the­ market­ will­ increasesubstantially,­
offering­ their­ assets­ with­
­­ “ It­is­somewhat­indicative­[of­the­times]­that­thenumber­of­M&A­transactions­in­Europe­in­the­first­twomonths­of­2009­surpassed­the­overall­number­of­such­transactions­for­the­whole­of­2008.
”
various­levels­of­encumbrances­(debts­andothers),­from­unexpected­financial­burdens,ongoing­legal­disputes,­with­direct­bearingon­the­proposed­asset.­This­will­predeterminethe­additional­risks­for­the­purchaser­withregard­to­this­asset.Transactions­for­the­identification­of­newpartners­are­also­appearing­on­the­market.­“While­before­companies­would­avoid­at­allcosts­any­co-investors,­today­they­are­readyto­explore­such­eventualities,”­says­Alexey­Mogila.­“This­is­caused­by­the­increasinglyexpensive­funding­and­high­interest­rates.­It’s­silly­to­take­loans­from­a­bank­at­30%.so­
many­ companies­ are­ ready­ to­ considerco-investor­factor.­The­niche­from­which­thebanks­emerged­is­being­filled­once­again.”
According­to­Florian­Schnaider,­one­ofthe­
problems­ that­ will­ emerge­ with­ thecrisis­
is­ corporate­ raids.­ “I­ don’t­ meanits­
criminal­ aspect.­ I­ am­ talking­ abouttaking­advantage­of­the­weaknesses­of­theseller,”­says­Schnaider.­“For­instance,­whena­
company­ cannot­ honor­ its­ bank­ loansthe­bank­has­two­alternatives:­review­thecompany’s­loans­for­a­new­credit­or­requestimmediate­
repayment.­ This­ is­ legal­ butthe­
bank’s­ business­ is­ with­ money­ andnot­
with­ assets.­ In­ Europe,­ as­ a­ generalrule,­
a­ company­ gets­ loans­ from­ variousbanks,­and­hence­a­bank­has­no­interest­inpicking­up­partial­assets­in­exchange­forthe­
debt.­ Furthermore,­ diversification­ isnot­practiced­much­in­Europe,­especiallyby­banks.­With­the­deepening­crisis­suchtransactions­
will­ become­ even­ moreimportant.”
Market­ players­ and­ experts­ also­ notethe­
increasing­ role­ of­ the­ governmentin­
M&A­ transactions.­ According­ to­ Anna­
Shiryaeva,­the­protectionism­measures­andgovernment­intervention­in­the­economyare­
an­ inherent­ part­ of­ any­ global­ crisis.­
In­ Russia,­ personal­ contacts­ betweenbusiness­and­various­power­structures­aresubstantially­decisive­in­the­obtention­ofresources­for­the­acquisition­of­previouslyimpregnable­
competitors­ by­ the­ thesebusinesses.
“Undoubtedly,­ the­ risk­ level­ andintricacies­
in­ the­ process­ of­ a­ mergerand­
acquisition­ transaction­ havesubstantially­
increased­ in­ 2009­ but­ inthe­
long­ term,­ the­ acquiring­ party­ willhave­
a­ unique­ opportunity­ to­ purchaseassets­
at­ a­ very­ profitable­ averagemarket­price,”­considers­Vladimir­Sokov.­
“The­ sellers­ will­ be­ companies­ on­ theverge­
of­ bankruptcy,­ burdened­ by­ loansand­
without­ any­ possibility­ of­ raisingany­
additional­ funds.­ We­ can­ henceconclude­that­there­will­be­a­substantialconsolidation­of­capital­in­2009,­based­onthe­acquisition­of­weaker­market­playersby­the­fittest.”­

#06 (112) / 16–31.03.09
| Interview |
| Cover Story |
| Investment |
| Property Management |
39

­
40
Инвестиции:
Вбольшое­число­компаний,­имеющих­в­
настоящее­ время­ на­ рынке­ коммерческой­недвижимости­насчитывается­
своем­ распоряжении­ диверсифицированные­портфели­активов.­По­словам­Дмитрия­
Луценко,­ члена­ совета­ директоров­ Mirax­
Group,­ диверсификация­ бизнеса­ –­ это­ впервую­очередь­возможность­распределитьриски.­Направления­для­расширения­бизнесакаждая­компания­выбирает­исходя­из­наличествующих­
ресурсов­ и,­ что­ немаловажно,своих­компетенций.­При­этом­задумыватьсяо­диверсификации­бизнеса­следует­в­благоприятной­рыночной­ситуации,­на­этапе­ростакомпании,­поскольку­развитие­любого­новогонаправления­требует­дополнительных­затрат.­Но­наличие­разноплановых­проектов,­умениеработать­на­разных­рынках­позволяет­компании­чувствовать­себя­уверенно,­в­том­числе­ив­нестабильной­ситуации,­поскольку­разныесегменты­экономики­реагируют­на­изменения­по-разному:­если­на­одном­рынке­провал,другой­может­демонстрировать­рост.­­
«Само­ понятие­ «диверсификация»­ дляроссийского­бизнеса­не­ново,­–­рассказывает­Марина­Резвова,­заместитель­генеральногодиректора,­директор­департамента­недвижимости­«Крост».­–­Однако­компании,­занимающиеся­коммерческой­недвижимостью,­началиотказываться­от­узкой­специализации­не­такдавно.­Как­правило,­диверсифицируются­всмежных­
направлениях­ бизнеса,­ многиефирмы­
на­определенном­ этапе­ своего­ развития,­не­желая­ограничиваться­проектамиофисной­недвижимости,­развивают­проектыритейла,­складскую­логистику­и­осваиваютрегионы.­
Это­ объясняется­ наименьшимиинвестициями­в­менеджмент,­так­как­все­проекты­имеют­общую­бизнес-модель­и­технологию­работы.­Более­редки­случаи,­когда­ком-
пания­диверсифицируется­в­абсолютно­инойбизнес,­не­связанный­с­основным,­в­так­называемую­латеральную­диверсификацию».По­мнению­Андрея­Нестеренко,­генерального­директора­Capital­Group,­процесс­диверсификации­портфелей­отечественных­компаний­начался­совсем­недавно,­ведь­традиционно­среди­новых­и­реконструируемых­проектовлюбого­класса­диверсификация­чаще­всегобыла­привязана­к­возможности­выгодно­приобрести­участок­и­получить­ожидаемую­прибыль.­Большинство­девелоперских­компанийв­последние­годы­были­ориентированы­настроительство­офисов­класса­А.­И­если­вход­вподобные­объекты­был­компании­не­под­силу,рассматривались­предложения­в­следующемклассе.­В­конце­цепочки­обычно­находилисьлогистические­центры­с­низкой­маржой,­которые­чаще­всего­брали­из-за­специализации­инаправленности­самого­девелопера/фонда,­аиногда­из-за­конкретного­заказа.­По­словам­Дмитрия­Каталевского,­менеджера­
департамента­ финансового­ консультирования­«Делойт»­в­СНГ,­наиболее­частопортфель­проектов­многих­девелоперов­былдиверсифицирован­
по­ типу­ коммерческойнедвижимости­–­офисные,­торговые,­складские­
объекты.­ Ряд­ крупных­ игроков­ послеуспешного­покорения­Москвы­и­Подмосковьятакже­проводил­политику­диверсификациина­региональные­рынке.­
Богатый­выбор­проектов
Как­наиболее­интересный­пример­диверсификации­можно­отметить­концерн­«Крост».­Компания­занимается­строительством,­производством­промышленных­материалов,­развивает­
сеть­ пивных­ ресторанов­ и­ веллнесклубов­
премиум-класса.­ Диверсификацию­
«Кроста»­стоит­рассматривать­в­большей­сте-
пени­как­связанную,­вертикальную.­К­основным­положительным­моментам­диверсификации­
компании­ можно­ отнести­ развитиепроизводства,­что,­несомненно,­хорошо­сказывается­на­самом­строительстве­и­позволяетне­зависеть­от­многих­факторов­ценообразования­строительных­материалов­на­рынке.­
Также­ в­ значительной­ степени­ снижаютсяиздержки­на­поставку­и­качество­материалов.­
Создание­ эксплуатирующей­ структурыуменьшает­затраты­на­расходные­материалы,привлечение­сторонних­организаций.
Направление­ по­ созданию­ проектовнедвижимости­
также­ было­ диверсифицировано.­
Специализирующийся­ на­ жилойнедвижимости,­
«Крост»­ решил­ пополнитьсвой­
портфель­ проектами­ коммерческойнедвижимости,­как­офисной,­так­и­торговой.­Теперь­помимо­жилых­комплексов­в­портфеле­компании­присутствуют­несколько­бизнесцентров­классов­А­и­В­(«Школа­журналистов»на­Малой­Дмитровке,­«GS­на­проспекте­Мира»,­«GS­в­Тушино»).­А­также­торговые­площади,находящиеся­
на­ территории­ жилых­ квар-
журналист:­
Анна­Рыжова
.................
фото:архив­CRE,­«Делойт»
Работа по всем
направлениям
­ В­условиях­мирового­кризиса­ликвидностидовольно­сложно­найти­отрасль,­которую­не­коснулись­бы­финансовые­потрясения.­Тем­не­менеебыло­бы­неправильно­утверждать,­что­все­сегменты­экономики­чувствуют­себя­сегодня­одинаковоплохо.­Именно­поэтому­компании,­имеющие­всвоем­арсенале­разнообразный­портфель­активов,­скорее­всего­смогут­пережить­кризис­с­наименьшими­потерями.
талов,­которые­застраивает­«Крост»:­Union­
Park,­ Wellton­ Park­ и­ уже­ построенный­ ЖК­
«Серебряный­квартет».
«В­ условиях­ сегодняшнего­ рынка­ мыдостаточно­лояльны­по­отношению­к­нашимклиентам­и­идем­им­навстречу­–­учитываемпожелания,­корректируем­цены­для­арендаторов.­Потенциальным­клиентам­предлагаемопции,­которые­в­докризисной­ситуации­нарынке­коммерческой­недвижимости­встречались­редко.­Например,­сегодня­наши­офисысдаются­с­максимальной­степенью­готовностивне­зависимости­от­класса­здания.­При­этомклиент­минимизирует­расходы­на­ремонт»,­–рассказывает­Марина­Резвова.
Среди­ компаний,­ имеющих­ в­ своемпортфеле­проекты­жилой­и­коммерческойнедвижимости,­нельзя­не­отметить­Capital­Group.­В­активе­компании­такие­объекты,как­
бизнес-центры­ «Капитал­ Плаза»­ и­
«Капитал­ Тауэр»,­ многофункциональныйкомплекс­«Город­Столиц».­«В­начале­1990-х­годов­возникновениезачатков­рыночной­экономики­стимулиро-

вало­развитие­рынка­коммерческой­недви-
­
жимости.­В­отсутствие­хороших­офисов­мыпопробовали­качественно­отреставрироватьи­продать­небольшой­офис­в­центральномрайоне­Москвы.­Результат­показал­обоснованность­развития­компании­в­этой­сфере.­
В­ первые­ годы­ деятельности­ мы­ строилии­продавали­в­основном­офисы­класса­А,в­
период­ кризиса­ 1998­ года­ также­ сталиприглядываться­
и­ к­ жилью.­ Реализацияпроектов­в­сфере­торговой­недвижимостиокончательно­сформировала­нашу­стратегию­создания­мультифункциональных­комплексов,­
где­ все­ элементы­ здания­ дополняют­
друг­ друга.­ Такой­ подход­ к­ объектусущественно­поднимает­его­коммерческуюпривлекательность­и­повышает­конкурентоспособность.­Соответственно­на­каждомэтапе­пути­выбор­был­определен­временеми­возможностями»,­–­рассказывает­Андрей­
Нестеренко.
ГК­«Ташир»­также­имеет­широко­диверсифицированный­портфель­проектов­и­является­компанией­полного­цикла­–­все­действия,начиная­
с­ выбора­ площадки­ и­ заканчиваяуправлением­
готовым­ зданием,­ осуществляет­
самостоятельно.­ По­ словам­ Виталия­
Ефимкина,­вице-президента­ГК­«Ташир»,­всекомпании­в­группе­являются­автономнымии­ориентированы­не­только­на­проекты­ГК­«Ташир»,­но­и­на­рынок.­Именно­это­обеспечивает­компании­дополнительную­устойчивость­бизнеса­и­приток­капитала.
Для­ Mirax­ Group­ диверсификациейявляется­
выход­ на­ зарубежные­ рынки,которую­
корпорация­ осуществила­ в­ 2008году.­«Проанализировав­разные­страны,­мывыбрали­для­себя­те,­которые­считаем­перспективными­с­точки­зрения­покупательского­
спроса­ и­ роста­ рынка.­ Это­ Черногория,­
Великобритания­ (Лондон),­ Швейцария,­
Вьетнам,­Турция»,­–­рассказывает­Дмитрий­
Луценко.
Mirax­ Group­развивает­ также­ инновационные­
бизнес-проекты­ вне­ профильногодевелоперского­
направления.­ Входящая­ вгруппу­компания­Mirax­Service­осуществляетполный­комплекс­услуг­по­управлению­недвижимостью­(жилыми­и­офисными­комплексами).­Компания­Mirax­Pharma­разрабатывает­ипроизводит­уникальные­фармацевтическиепрепараты.­Если­говорить­о­диверсификации­портфеля­проектов­компании­за­счет­иностранных­проектов,­то­сегодня­это­скорее­исключение,­
чем­ правило.­ По­ словам­ Дмитрия­
Каталевского,­несмотря­на­некоторые­успешные­примеры,­наличие­зарубежных­активов­впортфеле­российских­девелоперов­на­данныймомент­явление­редкое.­Сравнительно­низкая­активность­отечественных­девелоперов­восвоении­зарубежных­рынков­была­вызванавысокой­
инвестиционной­ привлекательностью­российского­рынка­вкупе­с­его­неразвитостью­–­на­рынке­все­еще­остаются­неразработанные­ниши,­особенно­в­регионах.­Кризисзастал­отечественных­девелоперов­в­процессе­активной­региональной­экспансии.­И­еслибы­не­нынешняя­ситуация,­то­через­нескольколет­мы­вполне­могли­бы­увидеть­наших­девелоперов­в­странах­Центральной­и­Восточной­Европы,­Прибалтике,­а­возможно,­и­в­столицахведущих­западноевропейских­стран.
#06 (112) / 16–31.03.09
Нельзя­однозначно­заявлять,­что­наличиеиностранных­проектов­в­портфеле­компанииувеличивает­
его­ ценность.­ Все­ зависит­ откачества­
активов,­ которые­ были­ приобретены­в­процессе­диверсификации,­конкретного­региона,­особенностей­самого­проекта.­Помимо­макроэкономических­рисков­каждойстраны­следует­также­принимать­во­вниманиеналаживание­отношений­с­местными­властями,­понимание­социальных­и­культурных­особенностей­
ведения­ бизнеса­ в­ конкретномрегионе.­­А­вот­российский­рынок­коммерческой­недвижимости­до­наступления­кризисаявлялся­
объектом­ пристального­ вниманиязападных­инвесторов.­По­словам­экспертов,большое­количество­зарубежных­компанийпроявляло­
желание­ диверсифицироватьсобственные­
портфели­ за­ счет­ российскихпроектов.­
Среди­ крупных­ международныхдевелоперов,­
работающих­ на­ российскомрынке,­–­Hines,­AIG­Lincoln,­AFI­Development.­Для­иностранных­компаний­присутствие­нароссийском­рынке­было­обусловлено­в­пер-
вую­очередь­высокой­доходностью­объектовнедвижимости.­
В­России­ активно­ занимаются­ девелопментом­как­отечественные,­так­и­зарубежныеритейлеры,­причем­растет­активность­последних.­
В­ пример­ можно­ привести­ крупныепроекты­торговых­центров,­реализованныеритейлерами,­такие­как­IKEA,­Metro,­«Ашан».­
«Инвестиционная­ привлекательность­ российского­рынка­в­последние­годы­оставаласьвысокой­по­сравнению­с­развитыми­рынкамидругих­стран,­поэтому­мы­наблюдали­значительный­приток­иностранных­инвестиций­впоследнее­время.­Однако­с­началом­в­Россиимирового­финансового­кризиса­активностьиностранных­
инвесторов­ значительно­ снизилась»,­
–­ рассказывает­ Рубен­ Алчуджян,управляющий­
директор­ Praedium­ ONCOR­
International.
Снижаем­риски
Как­ известно,­ чем­ шире­ диверсификацияпроектов,­тем­ниже­риски­инвестиционногопортфеля.­Портфель­компании,­содержащийактивы­различных­классов­и­сегментов,­в­наименьшей­
степени­ подвержен­ рискам.­ Ведьесли­стоимость­одного­из­активов­снизится,это­будет­компенсировано­другим­активом.По­словам­Дмитрия­Каталевского,­в­диверсификации­
можно­ выделить­ два­ основныхаспекта­
–­ стратегический­ и­ финансовый.­
Стратегический­ предполагает­ целесообразность­диверсификации­по­отраслевому­признаку,­если­она­позволяет­получить­компанииприбыль­при­входе­в­определенный­сегментрынка­либо­если­компания­может­добитьсяустойчивого­конкурентного­преимущества­вновом­сегменте.­Существует­немало­академических­
исследований,­ в­которых­ подтверждается,­
что­ смежная­ (или­ «родственная»)­
| Тема номера |
| : Инвестиции |
| Управление |
| Районы Москвы |
диверсификация­–­в­близкие­отрасли­болеевыгодна,­чем­диверсификация­в­совершенноновые­сегменты,­что­связано­с­эффектом­экономии­на­масштабе­деятельности­при­использовании­одного­ресурса­в­нескольких­сферах.­С­этой­точки­зрения­девелопер,­обладающийуникальным­опытом­строительства­коммерческих­центров,­может­успешно­диверсифицироваться­в­сегмент­строительства­жилья,используя­накопленный­опыт­в­области­проектирования­или­взаимоотношения­с­подрядчиками,­
ресурс­ своих­ квалифицированныхкадров,­бренд.­Финансовый­аспект­диверсификации­неменее­важен­и­представляет­собой­желаниераспределить­риски.­Диверсификация­в­различные­проекты,­не­коррелирующие­междусобой­по­фазе­строительства,­сегменту­рынкаи­
географическому­ положению,­ позволяетсущественно­снизить­воздействие­негативных­факторов,­влияющих­на­бизнес­девелопера­в­целом.­Стремление­диверсифицироватьриски,­по-видимому,­было­одной­из­основных
­ Диверсификация­портфеля­проектов­представляет­собойнадежный­способ­минимизации­рисков,­и­ее­роль­значительновозрастает­в­кризисное­время,­когда­наиболее­востребованнымистановятся­защитные­стратегии,­направленные­на­минимизациювозможных­финансовых­потерь.­
причин­ значительного­ роста­ за­ последнийгод­
анонсированных­ проектов­ mixed-useдевелопмента,­
объединяющего­ офисную,торгово-развлекательную­
и­ гостиничнуюнедвижимость­под­одной­крышей.­Вероятно,­что­компании,­имеющие­сегодня­в­своем­арсенале­различные­активы,­отличающиеся­по­профилю,­классу­и­отраслям,­внаименьшей­степени­подвержены­финансовым­колебаниям­на­рынке.­Однако­с­наступление­кризиса­инвестиционная­способностькомпаний­начала­резко­снижаться.­Вложениекапитала­в­новые­проекты­сегодня­–­явлениеочень­редкое.­
По­словам­ Рубена­ Алчуджяна,­ несмотряна­то­что­диверсификация­активов­для­компании­является­серьезным­инструментом­дляминимизации­рисков­во­все­времена,­сейчаснаблюдается­обратное­явление:­ввиду­ограниченности­доступа­к­кредитным­средствам,многие­девелоперы­замораживают­проекты,корректируют­
планы­ региональной­ экспансии­и­освоения­новых­для­себя­сегментовнедвижимости,­сосредотачиваясь­на­одномнаправлении­
деятельности­ и­ ограничивая­географию­охвата.­Например,­крупныескладские­девелоперы,­такие­как­«Евразия­
Логистик»,­Megalogix­и­Multinational­Logistics­
Partnership­ (MLP),­ объявили­ о­ замедлениитемпов­
региональной­ экспансии­ и­ замораживании­ряда­проектов.­
Исключение­ составляют­ те­ немногиекомпании,­
располагающие­ собственнымисвободными­средствами.­Для­таких­игроковсложившаяся­
ситуация­ –­выгодный­ моментдля­вложения­свободных­средств­в­потенциально­
интересные­ объекты­ недвижимостис­
хорошим­ расположением­ по­ сниженнымценам.­По­мнению­Дмитрия­Каталевского,­снаступлением­кризиса­значительно­повыси
Дмитрий Каталевский, «Делойт» /
Dmitriy Katalevsky, Deloitte
лось­внимание­инвесторов­и­девелоперов­кготовым­проектам,­которые­генерируют­стабильный­денежный­поток.­Во-первых,­объекты­со­стабильным­денежным­потоком­в­портфеле­девелопера­значительно­увеличиваютего­привлекательность­как­заемщика:­банкиболее­охотно­идут­навстречу­таким­компанияхв­вопросах­предоставления­финансирования.­Во-вторых,­можно­без­преувеличения­сказать,что­у­девелоперов,­владеющих­такого­родаобъектами,­
гораздо­ выше­ шансы­ пережитькризис­–­при­наиболее­неблагоприятном­сценарии­развития­событий­на­рынке­девелоперсможет­
продать­ эти­ активы­ для­ полученияфинансирования.­
Успех­в­многообразии
Всем­известна­поговорка­«Не­храните­яйцав­одной­корзине»,­которая­лучше­всего­объясняет­эффективность­диверсификации.­Пословам­Марины­Резвовой,­все­рынки­время­отвремени­подвергаются­спадам­и­подъемам,как­правило,­они­происходят­в­разный­моментвремени­в­разных­сегментах.­
Именно­ поэтому­ наличие­ в­ портфелекомпании­разнонаправленных­проектов,­приэффективном­управлении­и­распределениисредств­делает­ее­более­устойчивой­и,­какследствие,­
повышает­ ее­шансы­на­выживание­в­самых­неблагоприятных­условиях.­«Внастоящее­
время­ многие­ компании­ имеютпрофильные­и­непрофильные­активы,­которые­позволяют­им­снижать­риски­как­раз­вмоменты­спада­экономики.­Это­нормальнаяпрактика­и­хороший­способ­пережить­кризисное­время»,­–­считает­Виталий­Ефимкин.
Диверсификация­ портфеля­ проектовиспользуется­
для­снижения­ риска­инвестиционных­вложений,­в­том­числе­и­в­кризисноевремя.­Однако­в­текущей­ситуации,­по­словам­
Рубена­ Алчуджяна,­ ввиду­ ограниченностифинансовых­
ресурсов­ наблюдается­ значительный­
спад­ инвестиционной­ активностина­мировых­рынках.­При­этом­компании,­располагающие­
собственным­ капиталом,­ получили­возможность­воспользоваться­текущейситуацией­и­приобрести­по­сниженной­ценехорошие­активы.­­
41

42
Investment:
Working in all directions
In­the­commercial­real­estate­market­todaythere­
are­ many­ companies­ which­ havewidely­
diversified­ portfolios­ of­ assets­ attheir­
disposal.­ Dmitriy­ Lutsenko,­ member­ ofthe­board­of­directors­of­Mirax­Group,­believesthe­diversification­of­a­business­is­primarily­anopportunity­to­spread­the­risks.­Directions­forthe­expansion­of­business­are­chosen­by­eachcompany­on­the­basis­of­its­available­resourcesand­not­on­its­competence­in­a­particular­area.­At­the­same­time,­one­should­think­about­diversification­during­times­of­favorable­markets,­asthe­development­of­any­new­direction­entailsadditional­expenses.­The­availability­of­diversified­projects­and­the­ability­to­work­in­differentmarkets­allows­us­to­feel­confident­–­even­involatile­times."The­very­concept­of­diversification­is­notnew­for­Russian­businesspeople,"­says­Marina­Rezvova,­deputy­general­director,­and­director­ofthe­real­estate­department­at­Krost.­"However,companies­working­in­the­commercial­real­estatesector­started­to­diversify­only­recently.­Theytend­to­remain­in­their­known­areas­becauseinvestments­into­management­are­at­a­minimum­here,­as­they­follow­a­common­businessmodel­and­operational­technology.­It­is­quiterare­for­a­company­to­diversify­into­a­differentbusiness­which­is­unrelated­to­its­core­business­
–­the­so-called­lateral­diversification."
According­to­ Andrey­Nesterenko,­generaldirector­of­Capital­Group,­the­process­of­portfolio­diversification­by­domestic­companies­isa­recent­phenomenon.­Traditionally,­along­withnew­and­reconstructed­projects­and­diversification­into­various­classes­of­real­estate,­the­otheropportunities­that­were­pursued­have­been­the
author:
Anna­Ryzhova­
..................
photography:
Archive­CRE,­
Capital­Group
­ During­this­global­liquidity­crisis­it­is­ratherdifficult­to­find­an­industrial­sector­which­hasnot­been­affected­by­the­financial­turmoil.­However,­it­would­be­wrong­to­assert­that­allsectors­of­the­economy­have­been­equallyhit.­That­is­why­those­companies­which­havea­diversified­portfolio­of­assets­are­likely­tosurvive­this­crisis­with­the­fewest­losses.
purchases­of­land­plots­and­flipping­them­forquick­
profits.­ Most­ development­ companieshave­focused­on­building­Class­A­offices­in­thelast­few­years­where­there­was­a­great­deficit.­Ifa­company­did­not­have­the­means­to­build­sucha­project,­then­it­would­start­working­on­buildingone­which­was­one­class­lower.­Logistics­centerswith­their­low­margins­of­return­were­usually­atthe­end­of­the­chain.According­to­Dmitriy­Katalevsky,­manager­ofthe­financial­consulting­department­at­Deloitte­–­CIS,­most­often­the­project­portfolios­of­manydevelopers­
were­ diversified­ in­ terms­ of­ thetypes­of­commercial­properties­–­office,­retail,and­storage­facilities.­Also­quite­widespread­wasdiversification­on­a­regional­basis­–­a­number­ofmajor­developers,­after­successfully­conquering­Moscow­and­the­Moscow­region,­pursued­theirdiversification­policy­in­the­regional­markets.
Wide­choice­of­projects­
Among­the­most­interesting­and­noteworthycases­of­diversification­can­be­seen­at­Krost.­This­company­deals­with­the­construction­andmanufacturing­of­industrial­materials­while­atthe­same­time­develops­a­network­of­premiumclass­
beer­ restaurants­ and­ wellness­ clubs.­
However,­even­if­at­first­glance­it­does­notseem­thus,­the­diversification­efforts­of­Krostare­related,­and­vertical.­The­main­aspect­ofthe­company's­diversification­is­the­development­of­manufacturing,­which­undoubtedlyhas­a­positive­influence­on­actual­constructionand­frees­the­company­from­dependence­onthird­party­producers.­It­also­greatly­reducesthe­costs­of­final­delivery­of­quality­materials.­Creation­of­an­exploitative­structure­reduces­
the­costs­of­consumable­materials­and­the­useof­middlemen.The­real­estate­projects­line­has­also­beendiversified.­Krost,­which­used­to­specialize­inresidential­real­estate,­decided­to­complementits­portfolio­with­both­office­and­commercialreal­estate­projects.­
Now­in­addition­ to­residential­complexes­the­portfolio­of­the­companyincludes­
several­ business­ centers­ of­ Class­ Aand­B­(the­School­for­Journalists­on­Malaya­
Dmitrovka,­a­GS­on­Prospect­Mira­and­a­GS­in­
Tushino).­Business­centers­in­residential­neighborhoods­developed­by­KROST­include­Union­
Park,­ Wellton­ Park­ and­ the­ completed­ Silver­
Quartet­RC.
"Given­ the­ current­ market­ conditions­ weremain­quite­loyal­to­our­customers­and­we­aregoing­to­make­concessions­for­them.­We­offerour­potential­customers­options­which­couldrarely­be­found­in­the­pre-crisis­days­in­the­commercial­real­estate­market.­For­example,­todayour­offices­are­leased­with­a­maximum­degreeof­move-in­readinesss­regardless­of­the­class­ofthe­building.­This­way­a­client­can­minimize­hisrenovation­expenses,"­says­Marina­Rezvova.­One­company­whose­portfolios­include­bothresidential­and­commercial­properties­is­Capital­Group.­The­company­owns­business­centers­suchas­Capital­Plaza­and­Capital­Tower­as­well­as­the­
Gorod­Stolits­multifunctional­complex.
"In­the­early­1990s­the­emergence­of­a­market­economy­started­to­stimulate­the­development­of­the­commercial­real­estate­market.­Onthe­background­of­a­shortage­of­good­qualityoffice­spaces­we­tried­to­modernize­and­sell­asmall­
office­ in­ a­ central­ district­ of­ Moscow.­
This­first­step­showed­that­this­was­a­feasible­
direction­for­our­company.­In­our­first­years­ofoperation­we­used­to­build­and­sell­mainly­Class­A­offices­and­during­the­crisis­of­1998­we­alsobegan­to­take­a­look­at­the­residential­sector­aswell.­Implementing­projects­in­commercial­realestate­helped­us­form­our­strategy­for­creatingmultifunctional­complexes­where­all­elementsof­
a­ building­ complement­ each­ other.­ Thisapproach­to­a­facility­considerably­enhancesits­commercial­attractiveness­and­increases­itscompetitiveness,"­says­Andrey­Nesterenko.­Tashir­GC­also­has­a­widely­diversified­portfolio­of­projects­and­is­a­full­cycle­company.­All­activities,­starting­with­site­selection­andending­with­the­management­of­the­completedbuilding,­are­carried­out­by­the­company­on­itsown.­According­to­Vitaliy­Yefimkin,­vice­president­of­Tashir­GC,­all­companies­in­the­group­areautonomous­and­focus­not­only­on­projects­of­Tashir­GC­but­also­on­the­market.­­This­is­why­thecompany­enjoys­extra­business­stability­and­canattract­the­needed­capital.For­Mirax­Group,­diversification­means­entryinto­
foreign­ markets­ which­ the­ corporationstarted­
doing­ in­ 2008.­ "After­ analyzing­ various­countries­we­have­chosen­those­which­webelieve­have­the­greatest­consumer­demand­andmarket­growth­potential.­These­are­Montenegro,­Great­Britain­(London),­Switzerland,­Vietnamand­Turkey,"­says­Dmitriy­Lutsenko.­Mirax­Group­is­also­developing­innovativebusiness­projects­outside­of­its­profile­development­business.­Mirax­Service­provides­a­fullrange­of­real­estate­management­services­(forresidential­and­office­complexes).­Mirax­Pharmadevelops­and­manufactures­unique­pharmaceutical­products.­

In­talking­about­diversification­into­foreignprojects­we­can­say­that­today­this­is­more­of­anexception­than­the­rule.­According­to­Dmitriy­Katalevsky,­despite­a­few­successful­cases­thepresence­of­foreign­assets­in­the­portfolios­of­Russian­development­companies­at­the­momentis­a­rare­phenomenon.­The­relatively­low­levelof­
domestic­ Russian­ developers­ in­ overseasmarkets­is­due­mostly­to­the­high­investmentattractiveness­of­the­Russian­market­coupledwith­many­unfilled­niches­–­especially­in­theregions.­The­crisis­caught­many­local­developersin­the­process­of­active­regional­expansion­bysurprise.­It­is­possible­that,­if­not­for­this­crisis,­Russian­development­companies­would­haveexpanded,­within­a­few­years,­into­Central­and­Eastern­Europe,­the­Baltic­States,­and­possiblyinto­the­capitals­of­West­European­countries.­It­cannot­be­said­that­the­presence­of­foreign­projects­in­a­company's­portfolio­automatically­increases­its­value.­Everything­dependson­the­quality­of­assets­that­were­acquired­inthe­process­of­diversification­and­the­specificregional­features­of­the­project.­For­example,­a­Russian­developer's­portfolio­of­housing­projects­in­Spain­is­unlikely­to­help­him­to­safelysurvive­this­crisis.­In­addition­to­the­macroeconomic­risks­in­each­country­one­must­also­take­
into­account­the­risks­of­establishing­relationswith­the­local­authorities­so­as­to­understandthe­social­and­cultural­characteristics­of­doingbusiness­in­a­particular­region.­
But­ the­ Russian­ commercial­ real­ estatemarket,­before­the­onset­of­the­crisis,­was­thefocus­of­Western­investments.­According­toexperts,­many­foreign­companies­are­reluctantto­diversify­their­portfolios­by­selling­Russianprojects.­Among­the­major­international­developers­that­are­present­in­the­Russian­marketare­Hines,­AIG­Lincoln,­and­AFI­Development.­Foreign­companies­came­into­the­Russian­market­primarily­due­to­the­high­profitability­ofreal­estate­here.­
In­ addition,­ many­ Russian­ and­ international­retailers­are­actively­expanding­in­thecountry.­As­an­example­of­foreign­chains­thatare­opening­up­here­we­can­name­the­shopping­
center­ projects­ being­ realized­ by­ likesof­IKEA,­Metro,­and­Auchan.­"The­investmentattractiveness­of­the­Russian­market­in­recentyears­has­remained­quite­high­in­comparisonwith­the­developed­markets­of­other­countriesso­we­have­seen­a­significant­inflow­of­foreigninvestment­in­recent­times.­However,­with­thestart­of­the­global­financial­crisis­the­activity­offoreign­investors­in­Russia­has­slowed­down,"says­Ruben­Alchudzhyan,­managing­director­of­
Praedium­ONCOR­International.
Reducing­the­risks­
As­is­well­known,­the­greater­the­diversificationin­investment­projects­the­lower­the­risks­to­theoverall­portfolio.­Portfolios­of­companies­whichhold­a­variety­of­assets­in­various­economic­segments­are­the­least­exposed­to­risk.­In­fact,­if
#06 (112) / 16–31.03.09
the­value­of­some­assets­goes­down­it­is­offsetby­other­assets.­
According­ to­ Dmitriy­ Katalevsky,­ diversification­has­two­main­dimensions­–­strategicand­financial.­The­strategic­dimension­involvesdiversification­into­a­new­sector­where­a­company­may­profit­from­entering­that­segmentof­the­market­or­if­it­is­able­to­gain­a­sustainable­competitive­advantage­in­the­new­sector.­There­are­many­academic­studies­which­confirmthat­diversification­into­similar­enterprises,­i.e.diversification­into­related­industries,­is­morebeneficial­than­diversification­into­completelynew­segments­due­to­the­economies­of­scalewhich­
can­ be­ achieved­ by­ using­ the­ sameresource­in­several­spheres.­From­this­perspective,­a­development­company,­having­experience­in­the­construction­of­commercial­centersfor­example,­can­successfully­diversify­into­theresidential­sector­using­its­experience­in­designdevelopment,­
its­ relationships­ with­ contractors­and­its­own­skilled­labor­and­managementpool,­as­well­as­making­use­of­its­hard­won­goodreputation.­
The­ financial­ aspect­ of­ diversification­ isequally­important­and­represents­a­desire­tospread­the­risks.­Diversifying­into­different­projects­makes­one­less­dependant­on­each­phase­of
­ Portfolio­diversification­is­a­sure-fire­method­of­minimizing­riskand­its­role­is­growing­during­this­crisis­when­safe­strategies­whichare­aimed­at­minimizing­possible­financial­losses­are­enjoying­thegreatest­demand.
construction,­a­specific­market­segment­or­thegeographical­location­which­allows­the­company­to­significantly­reduce­the­impact­of­negativefactors­that­face­the­development­business­ingeneral.­The­desire­to­diversify­risks­seems­to­beone­of­the­main­reasons­for­significant­growthin­announcements­last­year­of­new­mixed-usedevelopment­projects,­combining­office,­retail,entertainment­and­hotel­real­estate­under­oneroof.­It­is­very­likely­that­those­companies­whichhave­in­their­arsenal­a­variety­of­assets­andthat­are­different­in­structure,­grade­and­sector,­are­today­the­least­susceptible­to­financialfluctuations­in­the­market.­Nevertheless,­withthe­onset­of­the­crisis­the­investment­abilityof­the­majority­of­companies­began­to­declinesharply.­Investing­in­new­projects­today­is­a­veryrare­phenomenon­indeed.­According­to­Ruben­Alchudzhyan,­despite­the­fact­that­diversification­of­assets­is­a­major­tool­that­companies­useto­minimize­risk­at­all­times,­we­are­now­seeing­areverse­phenomenon:­because­of­limited­accessto­credit­many­developers­are­freezing­projects,dropping­their­regional­expansion­plans­andavoiding­development­in­new­real­estate­segments­–­instead­they­are­focusing­on­only­onearea­of­activity,­and­limiting­the­geographicalscope­of­their­operations.­For­example,­largewarehouse­developers­such­as­Eurasia­Logistics,­
Megalogix­ and­ the­ Multinational­ Logistics­
Partnership­(MLP)­have­announced­a­slowdownin­their­regional­expansion­plans­and­have­frozen­a­number­of­projects.­The­exceptions­are­those­few­companieswhich­have­their­own­uncommitted­funds.­These­players­find­this­an­opportune­timeto­invest­these­funds­in­potentially­inter
| Cover Story |
|: Investment |
| Property Management |
| Moscow Neighborhoods |
esting­properties,­in­good­locations­and­atreduced­prices.­According­to­Dmitriy­Katalevsky,­the­onsetof­the­crisis­has­focused­the­attention­of­investors­and­developers­on­projects­that­generatestable­cash­flows.­First­of­all,­properties­withstable­cash­flows­in­the­portfolio­of­a­development­company­help­to­maximize­the­enterprise'sattractiveness­as­a­borrower:­banks­prefer­towork­with­such­companies­when­it­comes­togranting­loans.­Secondly,­one­can­say­withoutexaggeration­that­those­developers­who­ownsuch­properties­are­much­more­likely­to­survivea­crisis­–­and­in­the­worst­case­scenario,­thedeveloper­is­able­to­sell­some­of­these­assets­toobtain­financing­and­therefore­make­it­througha­difficult­period.­
Success­in­diversity­
We­all­know­the­saying:­"Don't­put­all­your­eggsinto­one­basket",­which­best­explains­how­diversification­works.­According­to­Marina­Rezvovoy,all­markets­from­time­to­time­will­have­theirups­and­downs,­and­the­real­estate­market­is­noexception­and­in­general­these­occur­at­different­times­in­different­segments.­That­is­why­the­existence­of­a­diversifiedportfolio­which­is­effectively­managed­and­haswell­allocated­resources­will­make­a­companymore­stable­and­as­a­consequence­will­increaseits­chances­of­survival­even­in­the­most­adverseconditions.­"At­present,­many­companies­haveprofile­
and­ non-profile­ assets­ which­ enablethem­to­reduce­their­risks­in­times­of­recession.­This­is­normal­practice­and­is­a­good­way­to­survive­times­of­crisis,"­considers­Vitaliy­Yefimkin.­
Andrey Nesterenko /
Андрей Нестеренко,
Capital Group
Diversification­of­the­portfolio­is­a­methodof­investment­risk­reduction­even­in­times­of­crisis.­However,­according­to­Ruben­Alchudzhyan,due­to­limited­financial­resources­there­has­beena­significant­decline­in­investment­activities­onworld­markets­today.­Therefore­those­companieswhich­have­their­own­capital,­at­a­time­whenmore­and­more­properties­are­being­put­up­forsale,­are­able­to­take­advantage­of­the­currentsituation­
and­ obtain­ new­ assets­ at­ reducedprices.­­­
43

44
Управление:
В погоне за арендаторами
В­ большинство­ проектов­ в­ Москве,­
2009­ году­ ожидается­ значительныйприрост­
нового­ предложения,­ ведь­
запланированных­ к­ вводу­ в­ текущем­ году,обзавелись­финансированием­еще­до­наступления­кризиса­в­России,­и­их­строительствоведется­без­значительных­отставаний­от­графика.­Так,­в­этом­году­девелоперы­анонсировали­ввод­1­млн.­кв.­м­офисных­помещений,­впрошлом­же­году­было­построено­231­офисное­здание­общей­площадью­2,15­млн.­кв.­м,и­это­стало­очередным­рекордом­по­объемустроительства,­
рассказывают­ аналитики­
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.­
Что­ касается­ торговой­ недвижимости,активность­
этого­ сектора­ за­ последниегоды­
снизилась.­ По­ сведениям­ Panorama­
Estate,­из­20­заявленных­торговых­объектовв­2008­году­было­введено­всего­7.­Общаяплощадь­этих­проектов­–­550­тыс.­кв.­м,­из­
журналист:
Олеся­Круглова
.........................
фото:
Дмитрий­Четверухин,архив­CRE,­CB­Richard­
Ellis,­Jones­Lang­
LaSalle
­ Несмотря­на­снижение­активности­девелоперов,­на­рынок­продолжают­выходить­новыеобъекты.­Однако­в­результате­падения­спроса­многие­из­них­оказываются­заполненными­менеечем­наполовину.­Впервые­за­несколько­лет­поглощение­площадей­отстает­от­темпов­ввода­проектов­в­эксплуатацию.­Эксперты­уверены:­чтобы­привлечь­арендаторов,­собственникам­придется­пойти­на­значительные­уступки.
них­230­тыс.­кв.­м­–­торговая­часть.­По­мнению­экспертов­Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko,­в­этом­году­объем­нового­строительства­не­превысит­уровень­2008­года­исоставит­порядка­200–250­тыс.­кв.­м.­В­сегменте­складской­недвижимости,­по­данным­Colliers­International,­в­прошлом­году­в­эксплуатацию­было­сдано­около­450­тыс.­кв.­мплощадей.­В­этом­же­году­ожидается­ввод­
600­тыс.­кв.­м­складских­площадей.
В­ результате­ введения­ большого­ количества­объектов­и­снижения­спроса­уровеньвакантных­
площадей­ существенно­ вырос.­
Так,­по­данным­Colliers­International,­в­конце­
2008­года­этот­показатель­в­зданиях­класса­Асоставил­10,3%,­класса­В­–­8,7,­однако­в­концефевраля­он­уже­достиг­20%­в­офисах­класса­Аи­17%­–­в­классе­В.­«Такого­количества­вакансий­на­московском­рынке­не­наблюдалось­запоследние­8­лет.­Можно­ожидать­и­дальней
Вячеслав Каминский,
президент «DVI Холдинг» /
Vyacheslav Kaminsky,
President of DVI Holding
­ ­ – На какие уступки идет ваша компания, чтобы привлечь
арендаторов в новые проекты? ­
–­Мы­готовы­все­ставки­закреплять­в­рублях­на­1–2­года,­берем­насебя­все­расходы­по­маркетингу­и­продвижению­объекта.­Кроме­того,идем­на­уступки­по­арендной­плате­на­полгода-год,­это­неизбежно.­В­основном­сейчас­поток­покупателей­генерируют­кинотеатры,боулинги­и­детские­досуговые­центры,­поэтому­мы­готовы­быть­болеегибкими­в­переговорах­с­этими­арендаторами.­Также­появиласьтенденция­заключать­краткосрочные­договора­аренды,­если­раньше­ихзаключали­на­5,­10­или­15­лет,­то­сейчас­–­на­2­года.
См. интервью
с Вячеславом Каминским
шего­увеличения­доли­свободных­площадейпо­мере­ввода­в­эксплуатацию­новых­офисных­зданий»,­–­отмечает­Пол­Блэкман,­региональный­
директор­ департамента­ офиснойнедвижимости­Colliers­International.­Из­объектов,­выходящих­на­рынок­с­осенипрошлого­года,­многие­оказываются­заполненными­менее­чем­наполовину­–­это­не­внушает­оптимизма,­учитывая,­что­большинствоплощадей­были­сданы­еще­до­наступлениякризиса.­Впрочем,­случаи­расторжения­соглашений­
предварительной­ аренды­ пересталибыть­
редким­ событием,­ поэтому­ даже­ приналичии­
предварительных­ договоров­ собственник­строящегося­здания­не­может­бытьуверен­в­том,­что­арендаторы­останутся­емуверны­и­дождутся­окончания­строительства.
Как­ сообщают­ в­ Cushman­ &­ Wakefield­
Stiles­&­Riabokobylko,­ более­60%­построенных­и­строящихся­офисных­проектов­в­периодс­лета­2008­года­по­лето­2009­года­свободны­на­80%­и­более.­Например,­по­данным­
Colliers­International,­бизнес-центры­класса­В­
«Чайковский­ Дом»­ и­ «Фаворит»­ вышли­ нарынок­почти­незаполненными.­А­в­складскойнедвижимости­
практически­ все­ введенныев­
этом­ году­ площади­ (в­ I­ квартале­ около­
134­ тыс.­ кв.­ м)­ свободны,­ рассказывают­ в­
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.
В­то­же­время­на­рынке­есть­новые­проекты,­
которые­ могут­ похвастаться­ высокойзаполняемостью.­В­качестве­примеров­можноназвать­такие­офисные­комплексы,­как­Whitesquare­(полностью­арендован­крупными­международными­компаниями),­«Южный­порт»­
(был­ сдан­ полностью,­ а­ впоследствии­ продан­Сбербанку),­«Город­Столиц»­(1-я­очередьвышла­на­рынок­с­показателем­заполняемости­63,5%).­Как­же­их­собственникам­удалосьобзавестись­достаточным­количеством­арендаторов,­невзирая­на­общее­снижение­спросана­рынке?­Только­ли­дело­в­привлекательнойарендной­ставке­или­существуют­другие­способы­«заманить»­клиента?
Ритейл:­оцепенение­спроса
Сделки­по­аренде­торговых­помещений­всегдаотличались­поиском­компромисса­и­взаимных­
уступок.­Сегодня­преференции­арендатору­влучших­проектах­–­это­уменьшение­страхового­депозита,­в­ординарных­–­еще­и­с­дисконтом­арендной­ставки,­а­в­слабых­–­попростуостановка­реализации­площадей.­«Тотальноеизменение­условий­еще­не­стало­нормой,­ноболее­внимательное­отношение­к­арендаторунаблюдается»,­–­отмечает­Александр­Тишков,директор­по­России­и­СНГ,­начальник­отделапо­сдаче­в­аренду­торговых­площадей­Jones­
Lang­ LaSalle.­ Арендодатель­ идет­ на­ значительные­уступки­арендатору,­если­международный­бренд­одним­своим­наличием­обеспечит­привлечение­финансирования,­другихарендаторов,­а­главное­–­поток­покупателей.­
«В­ некоторых­ случаях­ ставка­ может­ бытьснижена,­например,­до­размера­расходов­наэксплуатацию»,­–­говорит­г-н­Тишков.­В­своюочередь,­
Омар­ Гаджиев,­ управляющий­ партнер­Panorama­Estate,­рассказывает,­что­собственник­крупного­торгового­центра­и­вовсепозволил­якорному­арендатору,­занимающему­значительные­площади­и­генерирующемупоток­покупателей,­не­платить­арендную­платунесколько­месяцев.
По­ данным­ London­ Consulting­ &­
Management­Company­|­LCMC,­в­новых­торговых­
центрах­ аренда­ подешевела­ минимумна­15–20%.­Одновременно­брокеры­считаютставку­важным,­но­не­самым­главным­аргументом­при­принятии­ритейлером­решения­оботкрытии­магазина:­при­падении­покупательского­спроса­колоссальное­значение­играетместоположение.­
Если­ раньше­ географияспроса­
ТЦ­ была­ обширной­ –­ практическився­Россия,­то­сейчас­предпочтения­отдаются­Москве­и­городам­с­несколькими­действующими­градообразующими­предприятиями.
Необходимо­ отметить­ и­ желание­ арендаторов­
зафиксировать­ границы­ изменения­курса­рубля­в­отношении­иностраннойвалюты.­«Цены­на­недвижимость­напрямуюзависят­от­флуктуации­курсов­валют,­и­текущие­резкие­скачки­усугубляют­дисбаланс­инеопределенность­на­рынке,­–­рассказывает­
Наталия­Орешина,­генеральный­директор­Art­
Properties.­ –­ На­ данный­ момент­ эта­ нестабильная­
ситуация­ практически­ полностью

остановила­процесс­принятия­решений­всемиигроками».­Поэтому­пункты,­определяющиесоотношения­валют­в­договорах­аренды,­сталиболее­гибкими.­Тем­не­менее­сейчас­сложнопринять­решение­о­том,­какая­валюта­должнабыть­зафиксирована­в­договоре­аренды.Параллельно­арендаторы­стремятся­переходить­на­процент­с­оборота­с­минимизациейбазовой­ставки,­что­широко­распространено­
на­ зарубежном­ рынке.­ К­ примеру,­ сеть­
«Эльдорадо»­в­декабре­прошлого­года­разослала­
арендодателям­ письмо,­ что­ с­ январяона­будет­платить­4%­от­оборота,­в­противномслучае­магазины­ритейлера­на­их­территориис­1­февраля­закроются.­В­корне­изменилось­отношение­к­депозитам:­отныне­арендодатели­с­большей­готовностью­идут­на­торги-переговоры­по­суммамобеспечительных­и­предварительных­платежей.­«Если­раньше­стандартной­практикой
#06 (112) / 16–31.03.09
была­предоплата­за­2–3­месяца,­а­в­лучшихпроектах­и­для­«якорей»­до­4–6,­сейчас­многие­
арендодатели­ довольствуются­ одномесячными­выплатами»,­–­комментирует­г-жа­Орешина.­По­сведениям­Татьяны­Ключинской,директора­департамента­торговой­недвижимости­Colliers­International,­размер­депозитов,перечисляемых­
ритейлерами­ по­ проектам,заметно­
уменьшается.­ В­ некоторых­ региональных­объектах­девелоперы­предоставляют­дисконт­на­первые­полгода-год,­которыйможет­достигать­20–30%.­Сейчас­актуально­говорить­о­подготовкеарендодателем­помещений­«под­ключ»,­чтобыпотенциальный­арендатор­не­проводил­отделочные­работы­за­свой­счет.­Раньше­такойподход­в­ритейле­встречался­в­менее­качественных­объектах,­где­собственник­заманивал­всех,­кто­мог­платить­максимальную­аренду.­В­проектах­более­высокого­уровня­было
| Инвестиции |
| : Управление |
| Районы москвы |
| Архитектура и дизайн |
принято­сдавать­новые­площади­без­ремонта,где­арендатор­мог­создавать­свой­фирменныйдизайн.­«Если­собственник­сделает­стандартную­отделку,­то­это­помещение­получит­шансбыстрее­реализоваться­и­выбор­арендаторовбудет­шире,­но­ниже­уровень­брендов,­–­комментирует­Александр­Тишков.­–­Однако­тогдаэто­будет­экономичный­проект,­а­если­классность­и­местоположение­требуют­хорошегостиля­и­уровня­отделки,­то­расходы­на­отделкуарендатора­в­контексте­переговоров­по­аренде­иногда­может­компенсировать­арендодатель».­Осуществление­отделки­в­счет­будущихарендных­платежей­сможет­стать­конкурентным­
преимуществом­ для­ тех­ девелоперов,которые­
смогут­ потянуть­ дополнительныйфинансовый­груз­для­своих­арендаторов.
Наименее­ востребованными­ на­ рынкеокажутся­концепции­с­ошибочным­позиционированием­или­плохим­местоположением.­Олег­Ефремов,­консультант­отдела­торговойнедвижимости­Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko,­предлагает­повысить­привлекательность­слабых­проектов­за­счет­рассрочкиоплаты­и­
существенного­ снижения­ обеспечительных­
платежей.­ Наконец,­ в­ условиях,когда­получить­кредит­на­проектное­финансирование­
практически­ невозможно,­ собственники­охотно­идут­навстречу­ритейлераминвесторам,­предоставляя­им­значительныйдисконт­на­покупку­площадей.­Как­рассказалконсультант­по­недвижимости­RRG­Александр­Болотников,­плюсом­могут­быть­и­различныебонусы,­в­том­числе­в­виде­эксклюзива­напродажу/предоставление­определенноговида­товаров/услуг.­Прочие­участники­рынка
Анастасия Милованова /
Anastasia Milovanova,
CB Richard Ellis
ожидают­прецеденты­соинвестирования­ТЦ­вближайшем­будущем­разве­что­от­международных­big­box­ритейлеров:­только­они­сейчас­способны­привлечь­недорогие­деньги.
В­ свою­ очередь,­ Татьяна­ Ключинскаяфактически­отрицает­существенное­падениепокупательского­спроса­в­Московском­регионе­и­не­видит­резона­значительно­уступатьарендатору­в­чем­бы­то­ни­было:­«Несмотряна­активное­лобби­операторов­с­целью­снижения­размера­арендной­платы,­в­проекты­с­
45

Шарль Буде /
Charles Boudet,
Jones Lang LaSalle
46
Управление:
понятными­сроками­открытия­(2009­или­2010год)­и­продвижением­(строительные­работына­объекте,­наличие­финансирования)­охотнозаходят­и­без­дисконта;­остальные­ТЦ­либозаморожены,­либо­находятся­в­очень­раннейстадии­реализации».­Так,­например,­компания­TriGranit­по­существующим­ТК­ставки­снижатьне­намерена,­но­готова­рассмотреть­льготыдля­
облегчения­ вхождения­ арендаторов­ всвои­
строящиеся­ проекты.­ Однако,­ по­мнению­Олега­Ефремова,­процесс­изменений­вторговой­недвижимости­при­существенномпадении­покупательской­активности­затронет­абсолютно­все­проекты.­Но­спад­тольконачался,­и­должно­пройти­некоторое­время,чтобы­перестроились­все­стороны.
Офисы:­персональный­подход
Как­и­в­торговой­недвижимости,­арендаторыофисных­
помещений­ просят­ о­ дисконте­ ипрочих­преференциях­–­от­снижения­арендыдо­вывода­НДС.­На­уступки­идут­почти­все­соб
Пол Блэкман /
Paul Blackman,
Colliers International
ственники,­за­редким­исключением,­каковымиявляются­Enka­или­Capital­Partners.­
По­ словам­ Шарля­ Буде,­ директора­ по­
Европе,­России­и­СНГ,­начальника­отдела­поработе­
с­ владельцами­ офисных,­ складскихи­
индустриальных­ помещений­ Jones­ Lang­
LaSalle,­именно­сейчас­доступно­многое­изтого,­что­раньше­было­дорогим­дефицитом:­«Еще­прошлым­летом,­когда­нарасхват­бралиshell&core,­
большинство­ собственников­ нехотели­связываться­с­ремонтом,­теперь­жеохотно­берутся­за­отделку­«под­ключ».­Этотакже­одна­из­причин­удлинения­арендныхканикул­в­2–3­раза­против­докризисных,­перекрывавших­
период­ ремонта­ силами­ самихарендаторов»,­
–­ рассказывает­ Анастасия­
Милованова,­ заместитель­ директора,­ отделофисных­помещений­CB­Richard­Ellis.­Доступк­помещениям­с­отделкой­арендатору­открыла­отчасти­конкуренция­со­стороны­рынкасубаренды­
с­ высококлассной­ отделкой.­
Операционные­ расходы,­ некогда­ доросшиедо­$170­(в­классе­А),­в­связи­с­удешевлениемуслуг­подрядчиков­вернулись­к­$100.­А­базовая­арендная­ставка­с­августа­прошлого­годаснизилась,­
по­ различным­ источникам,­ на­
25–50%.­ Разумеется,­ немаловажную­ рольсыграло­
укрепление­ доллара­ примерно­ на­
25%.­«В­нашей­практике­отмечен­случай,­когданачальная­ставка­в­$1500­в­офисе­класса­Вопустилась­в­итоге­до­$550,­хотя­фактическиэто­и­есть­результат­возвращения­к­рыночнымреалиям»,­–­рассказывает­Татьяна­Романцова,руководитель­отдела­PR­и­рекламы­Praedium­
ONCOR­International.
Предварительные­договора­–­практически­100%-ная­гарантия­того,­что­арендаторывернутся­
«передоговориться»­ об­ условияхзахода­в­проект.­Так,­обеспечительные­платежи­в­классе­В,­по­данным­Praedium­ONCOR­
International,­ соглашаются­ вносить­ уже­ неза­три­месяца,­а­максимум­за­один.­Однакоесли­проект­заполнен­на­70–80%,­брокерыне­видят­смысла­демпинговать­ради­новыхарендаторов­с­риском­обрушить­tenant­mix.­Также­впервые­за­многие­годы­проявиласьтенденция­
сокращения­ сроков­ аренды.­
«Долгосрочные­договоры­на­3–5­лет­сейчаспрактически­никто­не­заключает,­компаниипредпочитают­
максимум­ годовой­ договораренды.­Объясняется­это­просто:­арендаторыне­хотят­фиксировать­нынешние­ставки,­ожидая­дальнейшего­снижения­в­течение­года»,­–рассказывает­Омар­Гаджиев.­Собственники­жеидут­на­значительные­уступки,­если­арендаторсразу­оплачивает­длительный­срок.­
Еще­ одним­ характерным­ следствиемкризисной­
ситуации­ явилось­ укреплениеуже­
сформировавшейся­ тенденции­ децентрализации­офисов.­Причина­тому­–­режимэкономии­затрат.­«Теперь­спрос­на­офисныецентры,­расположенные­в­непосредственнойблизости­к­Кремлю,­упал,­арендаторы­такжевынуждены­расстаться­с­привычными­видамииз­окон­на­пейзажи­внутри­Садового­кольца.­Таким­образом­увеличивается­спрос­на­офисыв­районе­ТТК­и­МКАД,­а­также­5–10­км­за­
МКАД»,­–­отмечает­Анастасия­Милованова.
Сегодня­рынку­наконец-то­есть­что­предложить­небольшим­компаниям,­которые­раньше­не­могли­претендовать­на­офис­в­бизнесцентре­класса­А­из-за­отсутствия­небольшихпомещений­в­таких­объектах.­Сейчас­девело-
перы­более­охотно­идут­навстречу­арендаторам,­что­выражается­в­том­числе­в­готовностик­более­мелкой­нарезке­существующих­больших­помещений.­­Наконец,­брокеры­офисов­отмечают­новыйтренд:­настойчивое­пожелание­все­большегочисла­арендаторов­прописывать­в­договорах­«мультивалютную­корзину»­расчетов­(то­естьставка­складывается­из­нескольких­частей­вразной­валюте),­чтобы­максимально­снизитьриск­колебания­курса.­Арендодатель­вынужден­согласиться­и­с­требованием­некоторыхарендаторов­
зафиксировать­ курс­ доллара/
евро­на­первый­год­аренды.­Правда,­Сергей­
Гоголев,­ генеральный­ директор­ TriGranit­
Development­Russia,­полагает,­что­подобнаяволатильность­практик­выбора­валют­лишьувеличивает­курсовые­риски.­При­этом­эксперт­признает,­что­«владельцы­офисов­класса­А­должны­быть­готовы­уступить­арендаторамв­
ставках,­ предоставить­ льготные­ условиявхождения­в­комплекс­(например,­месячныедепозиты­и­авансы,­оплата­не­на­квартальной,а­на­месячной­основе)».­
Склады:­островки­стабильности
Арендодатели­складских­помещений,­в­отличие­от­прочих­сегментов,­реже­идут­на­уступкии­снижают­ставки­аренды.­Некоторые­собственники­
готовы­ сократить­ минимальныесроки­аренды­с­7–10­лет­до­5,­уже­есть­единичные­случаи­предложений­и­на­меньший­срок.­Владислав­Рябов,­руководитель­департаментаиндустриальной­и­складской­недвижимости­Colliers­International,­констатирует­снижениеобъема­необходимых­обеспечений­и­депозитов­
по­предварительным­ и­основным­ договорам­аренды.­Происходит­пересмотр­самихобеспечительных­
механизмов­ –­ например,вошло­в­обиход­использование­банковскойгарантии­вместо­«живых­денег».Теперь­офисная­часть­складского­объектасдается­с­отделкой,­то­есть­не­более­10%­площадей.­«Если­раньше­сдача­в­shell&core­офисных­частей­складских­объектов­была­нормой,то­теперь­ряд­девелоперов­готов­предлагатьофисную­
часть­ с­ отделкой,­ –­ комментирует­
Егор­ Дорофеев,­ руководитель­ отделаскладской­и­индустриальной­недвижимости­
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.­–­
Некоторые­ девелоперы­ готовы­ предлагатьплощади­с­установленными­стеллажами,­хотяраньше­их­установка­осуществлялась­арендаторами».­Впрочем,­по­мнению­эксперта,­дажеесли­площади­сдаются­в­готовом­виде,­платитза­это­арендатор­–­разве­что­не­единоразовым­платежом­за­отделку­и­оборудование,­ачастями,­распределенными­на­весь­срок­аренды­+­стоимость­денег­на­дисконтированномпериоде.­Что­до­собственно­ставок­–­в­действительности­их­снижение­далеко­не­всегдавлияет­
на­ принятие­ решения­ арендаторомпри­выборе­склада,­а­порой­даже­вызываету­него­дополнительные­вопросы.­По­наблюдениям­г-на­Рябова,­бывают­такие­случаи,­чтоснижение­
ставки­ провоцирует­ арендатораторговаться­дальше­и­выжидать­возможногоее­снижения­в­перспективе.­«Все­крупныеарендаторы­
достаточно­ хорошо­ представляют­себе­доходность­складского­девелопера,­
поэтому­ застройщик­ задумывается­ надцелесообразностью­«широкого­жеста»­вродесдачи­хороших­площадей­с­минимальной­или­
отрицательной­­­доходностью»,­–­уточняет­г-н­
Дорофеев.
Условия­для­соинвесторов,­конечно,­отличаются­от­базовых­предложений.­Обычно­рассчитывать­можно­на­скидку­в­размере­«стоимости»­вложенных­денег­(порядка­15–20%).­Все­же­эксперты­считают­соинвестированиевынужденной­мерой,­так­как­особой­выгодыдля­соинвестора­нет.­Один­из­немногих­плюсов­для­арендатора-соинвестора­–­получитьсклад­с­максимально­подходящим­ему­расположением­и­параметрами.­Но,­как­и­в­офисах,­это­касается­лишь­проектов,­где­участиетретьей­стороны­необходимо­владельцу.Все­же,­как­полагает­Елена­Сурова,­консультант­по­недвижимости­отдела­складских­ипромышленных­помещений­CB­Richard­Ellis,­засчет­сокращения­коммерческой­деятельностив­связи­с­финансовой­нестабильностью­спросна­складские­помещения­тоже­сократился,­исобственники­
вынуждены­ быть­ более­ гибкими.­Остальные­брокеры­стоят­на­том,­чторынок­складов­по-прежнему­далек­от­насыщения­и,­несмотря­на­снизившийся­спрос,­всекачественные­объекты­будут­востребованы.­Исключение­составят­только­сдающиеся­нанулевой­стадии,­ибо­сейчас­арендаторы­неготовы­принимать­дополнительные­риски­ипредпочитают­
рассматривать­ построенныеобъекты­либо­в­высокой­степени­готовности.­
Как­ отмечает­ г-н­ Дорофеев,­ со­ снижениемажиотажного­
и­ появлением­ отложенногоспроса­наблюдается­падение­интереса­к­объектам­с­некоторыми­сложностями:­«Например,труднодоступные,­
проекты­ без­ документови­перспективы­их­получения­в­ближайшеевремя».­Однако­«премиальным»­складам,­сослов­аналитика,­опасаться­нечего.
Брокеры­ не­ советуют­ ждать­ уступок­ напроектах­
с­ большой­ долей­ заполненности,где­
девелопер­ уже­ получает­ стабильныйденежный­
доход.­ При­ этом­совсем­ не­обязательно,­чтобы­такой­проект­был­заполненна­90–100%.­Не­уступают­и­девелоперы,­чьискладские­терминалы­расположены­на­МКАДили­в­непосредственной­близости.­Уступатьне­будут­и­там,­где­существует­возможностьнарезки­площадей­на­небольшие­блоки­от­1000­кв.­м­и­менее.­Наименее­востребованы,по­мнению­Владислава­Рябова,­будут­проектыс­большой­офисной­составляющей­и­менеегибкие­к­возможности­посекционного­деления­площадей.­«При­необходимости­искатькомпромисс­наиболее­применима­работа­соструктурой­арендного­договора:­в­частности,это­
график­ арендных­ платежей,­ структурадепозитов­и­гарантий­по­арендному­договоруи­т.­п.»,­–­рекомендуют­эксперты­Cushman­&­
Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.
В­заключение
Из-за­вынужденных­уступок­прибыль­девелоперов­
окажется­ ниже­ планируемой.­
Однако­в­этом­году­эксперты­не­ожидаютвозобновления­активности­на­новых­стройплощадках­Москвы­–­новые­здания­не­будутвыходить­
на­ рынок­ вплоть­ до­ 2012­ года.­
Существуют­опасения,­что­в­результате­рынокстолкнется­с­острейшим­дефицитом­новыхпроектов,­но­также­возможно,­что­с­учетомснизившегося­спроса­эта­пауза­не­окажетсядраматичной­–­рынку­хватит­существующихплощадей.­­

#06 (112) / 16–31.03.09
| Investment |
| : Property Management |
| Moscow Neighborhoods |
| Architecture&Design |
47

48
Property Management:
2009­will­see­a­significant­increase­in­newsupply­on­the­market­because­the­majority­of­projects­in­Moscow,­scheduled­forcommissioning­this­year,­had­obtained­financing­before­the­onset­of­the­crisis­in­Russia­andtheir­construction­is­not­far­behind­schedule.­So­this­year,­developers­have­announced­thecommissioning­of­1­million­square­meters­ofoffice­space.­Last­year­231­office­buildings­wereconstructed­with­a­total­area­of­2.15­millionsq­m­–­breaking­another­construction­volumerecord,­
according­ to­ analysts­ at­ Cushman­ &­
Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.­In­contrast,the­retail­real­estate­sector­has­seen­a­decline­inactivity.­According­to­Panorama­Estate,­of­the­20commercial­facilities­which­were­announced­for­2008,­only­7­were­actually­completed.­The­totalarea­of­the­projects­was­550,000­sq­m,­of­which­
230,000­sq­m­were­actual­retail­floor­space.­
According­to­experts­at­Cushman­&­Wakefield­
Stiles­&­Riabokobylko,­this­year­the­volume­ofnew­construction­will­not­exceed­the­level­of­2008­and­remain­in­the­order­of­200-250,000sq­m.­In­the­warehousing­real­estate­segment,according­to­Colliers­International,­last­year­sawover­450,000­sq­m­of­storage­space­come­online.­
This­year,­the­estimated­total­is­600,000­sq­m.­
Due­ to­ the­ large­ number­ of­ new­ properties­brought­onto­the­market­and­the­reduceddemand,­the­level­of­vacancies­has­increased.­Therefore,­according­to­Colliers­International,­atthe­end­of­2008­this­indicator­for­Class­A­buildings­stood­at­10.3%,­and­Class­B­–­8.7%,­but­bythe­end­of­February­it­climbed­to­20%­in­the­Class­A­and­17%­in­Class­B­office­sectors.­"Thislevel­of­vacancies­has­not­been­seen­in­8­years­in­Moscow.­We­can­expect­further­increases­in­thepercentage­of­vacant­areas­as­new­office­buildings­are­brought­online­during­the­year,"­noted­Paul­Blackman,­regional­director­of­the­officereal­estate­department­at­Colliers.­And­of­those­properties­which­came­ontothe­market­in­the­autumn­of­last­year,­manyare­still­less­than­half­full­–­a­discouraging­sign,given­that­most­of­these­were­completed­beforethe­crisis­started.­As­Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko­report,­more­than­60%­of­all­
In pursuit of tenants
office­projects­built­in­the­period­between­thesummers­of­2008­and­2009­will­have­80%­orgreater­vacancy­rates.­For­example,­according­to­Colliers­International,­two­Class­B­business­centers­–­the­Chaikovsky­House­and­Favorit­–­cameto­the­market­almost­completely­empty.­Andin­the­warehouse­sector­virtually­all­real­estateproperties­which­are­to­come­online­this­yearare­empty­(approximately­134­thousand­squaremeters­in­the­1st­quarter),­so­say­Cushman­&­
Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.­
At­ the­same­time­there­are­new­projectswhich­can­boast­high­occupancy­rates.­Someexamples­
of­ these­ include­ office­ complexes,such­as­the­White­Square­(fully­leased­to­largeinternational­companies),­Yuzhniy­Port­(fullyoccupied­on­its­opening­day­and­subsequentlysold­to­Sberbank),­Capital­City­(1st­phase­wenton­the­market­with­an­occupancy­rate­of­63.5%).­How­did­their­owners­manage­to­attract­so­manytenants­given­the­overall­decline­in­demand?­Was­it­by­offering­attractive­leasing­rates­or­arethere­other­ways­to­attract­customers?­
Retail:­frozen­demand­
Leasing­negotiations­for­retail­premises­alwaysinvolved­
compromises­ and­ mutual­ concessions.­Today­in­the­best­retail­projects­–­tenantsdemand­reduced­security­deposits,­in­averageprojects­–­they­also­demand­lower­rental­rates,and­finally­in­the­weak­ones­–­they­simply­abandon­them­altogether.­"Much­of­this­has­not­yet­
become­commonplace,­but­tenants­are­beingcourted­
more­ attentively­ than­ ever­ before,"notes­
Alexander­ Tishkov,­ national­ director,­
Russia­&­CIS,­Head­of­Retail­Agency­Departmentat­Jones­Lang­LaSalle.­Tishkov­has­seen­owners­of­some­shopping­centers­providing­greatconcessions­to­tenants,­especially­if­the­tenantis­a­well-known­international­retail­chain­whichcan­attract­financing,­other­tenants­or­increasethe­capitalization­of­the­project,­but­especiallyif­it­can­attract­the­most­important­element­–shoppers:­"In­such­situations,­the­rate­can­bereduced­
practically­ down­ to­ just­ the­ actualoperating­costs."­And­Omar­Gadzhiev,­managingpartner­of­Panorama­Estate,­adds­that­owners­oflarge­shopping­centers­often­grant­large­tenants­–­capable­of­increasing­consumer­traffic­tothe­center­–­free­rent­for­several­months.­
According­ to­ the­ London­ Consulting­ &­
Management­Company­|­LCMC,­in­new­shoppingcenters­rents­have­dropped­by­at­least­15-20%.­At­the­same­time,­brokers­say­that­even­thoughrates­are­important,­they­are­not­the­prime­consideration­when­making­decisions­on­openingshops:­with­dropping­consumer­demand,­thelocation­becomes­of­prime­importance.­­We­should­also­note­the­increasing­demandof­tenants­to­fix­foreign­currency­exchange­rateswhen­signing­leasing­contracts.­"Real­estateprices­are­directly­dependent­on­the­fluctuationof­exchange­rates­and­the­current­fluctuationsin­the­ruble­has­exacerbated­the­situation­and­
author:
Olesya­Kruglova­
........................
photography:
Dmitry­Chetverukhin,­
Jones­Lang­LaSalle,
Archive­CRE
­ Despite­the­decreased­activities­of­developers,­new­facilities­continue­tocome­onto­the­market.­However,­as­a­result­of­falling­demand,­many­of­theseare­less­than­half­full­today.­For­the­first­time­in­several­years­the­absorptionrate­is­well­behind­the­rate­of­new­construction.­Experts­are­convinced­that­inorder­to­attract­tenants­owners­will­need­to­make­significant­concessions.­
­ Vyacheslav­Kaminsky,­president­of­DVI­Holding­
– What concessions does your company make in order to lure tenants to the new
projects?­
–­As­regards­our­company,­we­are­ready­to­fix­all­the­rates­in­rubles­over­the­nextyear­or­two­and­to­assume­all­property­marketing­and­promotion­expenses.­Inaddition­we­compromise­the­rental­payment­over­half­a­year­or­a­year;­this­isinevitable.­The­main­flow­of­buyers­is­now­generated­by­movie­theatres,­bowlingalleys­and­children’s­leisure­centers,­so­we­are­willing­to­be­more­flexible­in­ournegotiations­with­these­lessees.­There’s­also­a­trend­to­sign­short-term­leasesfor­two­years­or­so,­while­we­earlier­signed­them­for­5-10-15­years.
led­to­uncertainty­in­the­market,"­says­Natalya­Oreshina,­general­director­of­Art­Properties.­"Thecurrent­unstable­situation­has­completely­paralyzed­the­decision-making­processes­of­all­players."­Therefore,­contract­articles­which­specifythe­currency­ratios­in­leasing­agreements­havebecome­more­flexible.­In­parallel­many­tenants­are­seeking­tohave­leasing­rates­based­on­a­percentage­oftotal­sales­turnover­with­only­a­minimal­baserental­payment­–­something­very­common­inthe­markets­of­other­countries.­One­exampleof­this­was­the­Eldorado­network,­which­last­December­sent­a­letter­to­its­landlords,­statingthat­in­January­it­would­pay­4%­of­its­totalsales­volume­as­rent­–­and­should­the­landlordrefuse­this­offer,­the­company­would­abandonthem­on­February­1.­Attitudes­towards­security­deposits­havechanged­radically:­landlords­are­more­willingnow­to­hold­negotiations­on­security­depositsand­advance­payments.­"Standard­practice­inthe­past­was­to­demand­pre-payments­of­2-3months­rent,­while­in­the­best­projects­andfor­anchors­this­level­was­4-6­months­rent­–but­today­many­landlords­are­content­with­justa­one­month­rental­advance,"­says­Oreshina.­According­to­Tatyana­Klyuchinskaya,­directorof­the­commercial­real­estate­department­at­
Colliers­ International,­ the­ deposit­ requirements­
for­ retailers­ are­ being­ significantlyreduced.­In­some­regional­projects­developersare­offering­discounts­for­the­first­six­months­–in­the­20-30%­range.­­
There­is­talk­even­of­landlords­providing­full­
"turn-key"­premises,­so­that­potential­tenantsneed­not­spend­money­and­time­on­finishingoperations.­Earlier­in­the­retail­sector­it­wascommon­practice­to­lease­just­"shell­&­core"areas­and­the­tenant­had­to­decorate­and­finishthe­premises­himself.­"If­an­owner­completesthe­standard­finishing­operations­then­it­is­possible­for­him­to­quickly­fill­the­building­and­hischoice­of­tenants­will­be­broader,"­commented­Alexander­Tishkov."But­this­increases­the­costsof­the­project,­and­hence­the­profit­levels.­Andshould­the­location­or­tenant­demand­a­more

"classy"­decor­then­who­will­compensate­thelandlord­for­the­standard­finishing­that­is­nolonger­needed?"­Nevertheless,­providing­fullyfinished­
premises­ can­ be­ compensated­ fromfuture­leasing­payments­–­and­can­provide­acompetitive­advantage­to­those­developers­whocan­offer­this­to­their­tenants.­Those­buildings­which­are­in­a­bad­locationor­are­poorly­conceived­are­not­in­demand­today.­
Oleg­Efremov,­retail­real­estate­consultant­at­
Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko,believes­that­weaker­projects­can­be­made­moreattractive­by­offering­installment­payments,­andsignificantly­reducing­security­deposit­requirements.­Finally,­if­the­refinancing­of­a­project­isnot­possible,­the­owners­should­be­willing­tomeet­with­retailers­and­investors­and­offer­thema­significant­discount­for­the­purchase­of­thepremises.­According­to­Alexander­Bolotnikov,real­estate­consultant­at­RRG,­landlords­mayoffer­other­incentives­as­well­including­providing­exclusive­rights­to­a­tenant­for­the­sale­ofspecific­
goods­ and­ services­ in­ the­ shoppingcomplex.­Other­market­participants­are­expecting­to­see­co-investments­into­shopping­centerscoming­from­large­international­retail­chains­inthe­near­future­–­and­especially­from­the­'bigbox'­networks,­which­are­the­only­ones­that­havemoney­to­invest­today.­
But­ Tatyana­ Klyuchinskaya­ claims­ therehas­
been­ no­ significant­ drop­ in­ consumerdemand­in­the­Moscow­region­and­she­doesnot­see­much­reason­to­grant­concessions­totenants­under­any­circumstances:­"Despite­thedemands­of­tenants­for­reduced­rents,­thoseprojects­
with­ clear­ completion­ timetables­
(opening­in­2009­or­2010)­and­which­have­thefinancing­needed­for­completion,­­will­haveno­trouble­in­attracting­tenants­without­anydiscounts­–­because­many­shopping­centerprojects­have­been­frozen­or­are­at­very­earlystages­
of­ implementation­ and­ thus­ supplywill­be­limited­in­the­next­few­years."­As­anexample­
of­ this,­ TriGranit­ will­ not­ be­ lowering­its­leasing­rates­at­its­already­operatingshopping­centers,­but­the­company­is­willingto­consider­making­concessions­to­help­attractnew­tenants­to­those­shopping­centers­that­arestill­under­construction.­However,­accordingto­Oleg­Efremov,­the­changes­happening­inthe­commercial­real­estate­market,­caused­by­asignificant­drop­in­consumer­activity­will­havean­impact­on­all­projects.­And­the­downturnhas­just­begun­and­it­will­take­some­time­for­allparties­to­adjust­to­the­new­reality.
Offices:­the­individual­approach­
Just­like­in­the­retail­real­estate­sector,­officetenants­are­seeking­discounts­and­other­concessions­–­from­leasing­rate­reductions­to­nothaving­to­pay­VAT.­Most­owners­are­giving­in­tothe­demands,­with­only­a­few­companies­holding­firm­–­like­Enka­and­Capital­Partners.­
According­ to­ Charles­ Boudet,­ European­
Director,­Russia­&­CIS,­Head­of­Office­Agencyand­Industrial­and­Warehousing­Departmentat­
Jones­ Lang­ LaSalle,­ one­ can­ find­ manythings­today­that­were­totally­unavailable­awhile­ago:­"Just­last­summer­when­'shell­&core'­
properties­ were­ selling­ like­ hotcakes,most­
owners­ did­ not­ want­ to­ even­ discussfinishing­works­and­now­they­gladly­provide­
'turnkey'­premises­to­their­tenants."­
#06 (112) / 16–31.03.09
"And­ rental­ 'holidays'­ have­ also­ beenextended­–­now­2-3­times­greater­that­in­thepre-crisis­period­and­quite­longer­than­whatis­needed­by­tenants­to­complete­finishingoperations,"­says­Anastasia­Milovanova,­deputy­director­of­the­office­real­estate­divisionat­CB­Richard­Ellis.­Access­to­quality­finishedpremises­has­also­opened­up­in­the­subleasing­
market:­ many­ companies­ rented­ extraspace­to­meet­their­future­expansion­plansand­now­have­no­need­for­this­and­are­subleasing.­Many­companies­are­even­refusingto­make­planned­moves­into­freshly­finishedpremises.­
Operating­ expenses,­ once­ reaching­
$170­ (in­ Class­ A­ buildings),­ thanks­ tothe­cheaper­services­of­subcontractors­havecome­
down­ to­ $100.­ The­ base­ rental­ ratesfrom­last­August­have­fallen­on­average­by­25-50%.­Of­course,­an­important­role­here­wasplayed­by­the­strengthening­dollar­exchangerate­–­by­25%.­"We­have­seen­Class­B­officesbeing­offered­at­$1,500­–­which­were­finallyleased­at­$550,­which­in­fact­is­more­in­tunewith­current­market­realities,"­says­Tatyana­
Romantsova,­head­of­PR­and­advertising­at­
Praedium­ONCOR­International.­
If­you­have­a­preliminary­agreement­thenthere­
is­ almost­ a­ 100%­ guarantee­ that­ thetenant­will­come­back­to­renegotiate­it­priorto­moving­in.­However,­if­a­building­is­70-80%occupied­then­brokers­see­no­point­in­loweringrents­and­aggravating­their­tenant­mix:­if­theyoffer­discounts­to­new­tenants­then­their­existing­tenants­will­soon­want­the­same.­Also,­for­the­first­time­in­many­years,­we­areseeing­a­trend­to­reduce­the­length­of­leasingagreements.­"Long-term­agreements­lasting­3-5years­are­now­things­of­the­past­with­companiespreferring­only­one­year­leases.­The­reason­isquite­simple:­tenants­do­not­wish­to­be­lockedin­at­current­rates,­anticipating­further­declinesin­
rates­ by­ next­ year,"­ says­ Omar­ Gadzhiev.­
Landlords­ are­ also­ granting­ significant­ discounts­to­tenants­who­pay­for­the­entire­term­ofthe­lease­up­front.­Another­typical­consequence­of­this­crisis­isthat­companies­are­accelerating­the­trend­whichstarted­a­while­ago­–­moving­away­from­the­citycenter.­The­reason­is­cheaper­rents.­"Currentdemand­for­an­office­located­in­close­proximityto­the­Kremlin­has­dropped­sharply­with­tenantsalso­forgoing­expensive­buildings­which­offerbeautiful­views­over­the­city.­And­demand­isincreasing­for­offices­within­the­region­of­the­Third­Transport­Ring­and­the­Moscow­Ring­Roadand­5-10­kms­beyond­the­Moscow­Ring­Road,"noted­Anastasia­Milovanova.­We­should­also­note­that­many­small­companies­are­able­to­find­rent­in­Class­A­buildingstoday­whereas­before­the­crisis­there­were­nosmall­units­available­in­these­premises.­Today,developers­are­more­willing­to­adjust­to­theneeds­of­tenants,­including­dividing­up­largeareas­to­meet­the­requirements­of­smaller­companies.­"Previously,­the­minimum­that­you­couldlease­was­1000-1500­sq.­m­–­today­that­minimum­is­200-300­sq.­m,"­noted­Omar­Gadzhiev.­
Finally,­ office­ brokers­ have­ noted­ a­ newtrend:­a­strong­desire­shown­by­an­increasingnumber­of­tenants­who­want­their­leasing­ratescalculated­using­a­"multi-currency­basket"­(i.e.the­rate­is­split­into­portions­denominated­invarious­currencies)­in­order­to­reduce­the­risks­of
| Investment |
| : Property Management |
| Moscow Neighborhoods |
| Architecture&Design |
exchange­rate­fluctuations.­Often­landlords­areforced­to­agree­on­a­fixed­dollar/euro­exchangerate­for­the­first­year­of­the­lease.­However,­
Sergey­Gogolev,­general­director­of­TriGranit­
Development­Russia,­believes­that­the­volatility­of­such­a­practice­only­increases­currencyexchange­rate­risks.­In­doing­so,­he­does­saythat,­"Class­A­office­owners­must­be­prepared­toprovide­discounts­to­their­tenants,­and­providepreferential­conditions­to­attract­new­tenants­–like­allowing­monthly­rental­payments,­insteadof­quarterly­payments."­
Warehouses:­islands­of­stability­
Owners­of­warehouses,­unlike­those­in­other­realestate­segments­are­less­likely­to­compromiseand­reduce­their­rental­rates.­Some­owners­areprepared­to­reduce­the­minimum­rental­periodfrom­7­to­5­years.­Vladislav­Ryabov,­head­ofindustrial­and­warehouse­real­estate­at­Colliers­International,­has­noted­a­reduction­in­depositrequirements­in­preliminary­and­main­leasingagreements.­There­has­been­a­review­of­securityrequirements­as­well­and­some­are­agreeing­tobank­guarantees­instead­of­hard­cash.­Today­storage­facilities­are­often­rented­outwith­office­space­accounting­for­less­than­10%of­the­total­area.­"Before­the­crisis­the­entirearea­would­be­offered­only­in­a­shell­&­corecondition­but­developers­today­are­ready­tooffer­office­areas­that­are­completely­finished,"explains­
Yegor­ Dorofeev,­ head­ of­ warehousing­and­industrial­real­estate­at­Cushman­&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.­"Some­developers­have­even­started­to­provide­shelvingin­the­warehouse­–­before­this­was­left­up­toeach­tenant."­However,­according­to­experts,even­if­the­area­is­leased­in­a­ready­state­thetenant­eventually­pays­for­this­–­perhaps­not­ina­single­payment­but­spread­out­over­the­entireterm­of­the­lease.­­As­far­as­actual­rates­are­concerned,­lowerrates­are­not­the­main­factor­in­choosing­a­warehouse.­Ryabov­says­that­if­you­lower­your­rentsyou­will­only­motivate­the­tenant­to­haggle­formore­discounts.­"Also,­all­major­tenants­are­wellaware­of­the­profitability­levels­of­warehousedevelopers­therefore­if­significant­discounts­areoffered­they­start­to­wonder­why­a­developer­isbeing­so­generous,"­explained­Dorofeev.­However,­Helen­Stark,­real­estate­consultantin­the­warehouse­and­industrial­department­at­CB­Richard­Ellis,­believes­that­given­the­reducedcommercial­
activities­ in­ almost­ all­ sectors,owners­of­warehouses­need­to­consider­doingmore­to­attract­tenants,­or­else­they­will­remainempty.­Most­other­brokers­feel­that­the­warehouse­market­is­far­from­saturated­and­even­intimes­of­lower­demand,­quality­warehouses­willfind­tenants.­The­only­exception­being­warehouses­in­the­early­stages­of­development­sincetenants­are­not­prepared­to­take­additional­risksand­prefer­to­deal­with­ready­built­or­almostfinished­complexes.­Brokers­are­advising­against­granting­discounts­for­premises­which­are,­for­the­most­part,already­occupied.­It­is­not­always­necessary­toreach­90-100%­occupancy­rates­in­a­warehouse.­Standing­firm­are­those­owners­who­can­dividetheir­warehouse­easily­into­1000-square-metersections­–­or­less.­Least­in­demand,­accordingto­Vladislav­Ryabov,­will­be­projects­with­a­largeoffice­component­and­which­are­harder­to­divide
Egor Dorofeev /
Егор Дорофеев, Cushman & Wakefield
Stiles & Riabokobylko
into­smaller­sections.­"If­you­must­seek­compromise­then­concentrate­on­the­structure­of­rentalagreement:­
especially­ the­ schedule­ of­ leasepayments,­
the­ structure­ of­ security­ depositsand­lease­guarantees­together­with­additionalbenefits­to­the­tenant­in­the­form­of­increasedrent­holidays,"­recommend­experts­at­Cushman­
&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko.­
In­conclusion
Because­developers­will­be­forced­to­providediscounts,­their­profit­levels­will­be­lower­thanpreviously­expected.­However,­experts­do­notexpect­new­construction­sites­to­be­opened­in­Moscow­this­year­so­we­can­expect­that­afterthe­current­projects,­which­are­still­under­construction,­are­brought­on­the­market­–­therewill­
be­ a­ pause­ in­ construction­ and­ no­ newbuildings­will­arrive­until­2012.­There­are­fearsthat­the­market­will­face­severe­shortages­inthe­future­–­but­it­is­also­possible­that,­giventhe­
lower­ demand,­ the­ properties­ currentlyavailable­will­suffice.­­
Alexandr Tishkov /
Александр Тишков,
Jones Lang LaSalle
49

­
Денис Колокольников /
Denis Kolokolnikov
62
Районы Москвы:
Район­Марьино­–­своего­рода­показательный­пример­кластерной­теории.­
Его­ границами­ являются­ буквально­
все­ типы­ возможных­ преград:­ и­ природные­
объекты,­ и­ границы­ промзон,­ ижелезнодорожные­
ветки,­ и­ оживленныеавтомагистрали.C­
юга­ кластер­ ограничен­
Москвой-рекой,­ на­ западе­ –­ железнодорожной­
веткой­ Курского­ направления,на­
северо-западе­ и­ севере­ граница­ проходит­
по­ магистрали­ ул.­ Нижние­ Поля­ иул.­
Цимлянская,­ на­ востоке­ –­ по­ границе­
Кузьминского­лесопарка,­а­на­юго-востоке­–по­границе­промзоны­Капотня.­
Марьино­ представляет­ собой­ классический­
вариант­ плановой­ современнойзастройки­
«спального»­ района.­ Этот­ кластер,­
наряду­ с­ Южным­ Бутово,­ стал­ символом­
первичного­ рынка­ жилья­ эконом-
Кластер Марьино /
Marino Cluster
Кластер Марьино –
гимн современности
Денис­Колокольников,­генеральный­директор­консалтинговой­компании­RRG
­ В­кластере­Марьино­хорошо­развит­сегмент­торговой­недвижимости,­офисный­же,­напротив,­представлен­крайне­слабо­–­сказывается­«спальная»­направленность­района.­Однакр­в­связи­сдостаточно­высокой­плотностью­населения­в­районе­девелоперыторговой­недвижимости­продолжают­проявлять­повышенныйинтерес­к­этому­кластеру.
класса­ постперестроечного­ периода.­ Кплюсам­
этого­ «символа»­ можно­ отнестисовременный­облик,­квартиры­улучшеннойпланировки­с­большими­кухнями­и­холлами,парковки,­наличие­детских­и­медицинскихучреждений,­
торговую­ и­ развлекательную­инфраструктуру.­Кстати,­по­развитиюинфраструктуры­Марьино,­пожалуй,­лучшийкластер­Москвы.­Мало­какой­район­можетпохвастаться­
ледовым­ дворцом­ и­ аквапарком.­
К­ минусам­ стоит­ отнести­ непрестижность­района,­удаленность­от­центра,далеко­
не­ лучшую­ экологию.­ Собственно,эти­
плюсы­ и­ минусы­ и­ сформировали­ вомногом­
портрет­ жителей­ Марьино.­ Этолюди,­
которых­ интересовали­ недорогие,но­
современные­ квартиры­ независимо­ отрайона­(в­основном­приезжие,­которые,­вотличие­от­коренных­жителей,­не­тяготели­к­
«старомосковским»­районам),­очередникии­переселенцы­из­пятиэтажек,­а­также­люди,которые­
покупали­ большие­ квартиры­ вмарьинских­новостройках­в­обмен­на­малогабаритки­в­центре.­При­этом­доля­жителей­Марьино,­купивших­квартиру,­существенновыше,­чем­в­среднем­по­Москве,­что­говорито­достаточно­высоком­уровне­доходов,­особенно­у­жителей­новой­части­Марьино.Кластер­по­численности­населения­занимает­8-е­место­по­Москве­–­около­278­тыс.человек.­
Плотность­ населения­ в­ кластереочень­
высока­ за­ счет­ плотной­ застройки,что­привлекательно­для­развития­торговли.­Кроме­того,­в­кластере­очень­молодое­население,­средний­возраст­составляет­38­лет.­
Средний­ ежемесячный­ доход­ жителей,­ посостоянию­на­сентябрь­2008­года,­составлялпорядка­27­тыс.­руб.­
Впрочем,­ мнение­ о­ «молодости»­ населения­Марьино­справедливо­лишь­отчасти.­
Жилая­застройка­кластера­началась­с­конца­
70-х­годов.­Средний­год­постройки­жилья­–­
1994-й.­ Основной­ тип­ домов­ –­ панельноемногоэтажное­жилье.­В­кластере­также­естьболее­70­новых­жилых­домов,­построенныхпосле­2003­года.­Район­можно­разделить­натри­подкластера:­старое­Марьино­–­район­Новочеркасского­бульвара,­до­Люблинскойул.;­новое­Марьино­–­район­от­Люблинскойул.­
до­ ул.­ Верхние­ Поля­ и­ район­ за­ ул.­
Верхние­Поля.­Первый­подкластер­является­самым­старым,­в­нем­преобладают­домасерии­П3­и­П44,­здесь­проживают­преимущественно­
«очередники»,­ получившиеквартиры.­Второй­подкластер­более­позднейзастройки,­
здесь­ встречаются­ монолитнокирпичные­дома.­
Третий­ подкластер­явля-
Стоимость коммерческой недвижимости /
Cost of commercial real estate

ется­самым­молодым,­его­застройка­веласьв­2000–2004­годах,­здесь­преобладают­домасерии­П3М,­П44Т.
Кластер­ обладает­ собственной­ социальной­инфраструктурой.­Застройка­веласьпреимущественно­квартально,­и­в­каждомквартале­есть­детские­сады,­школы­и­другиесоциальные­объекты.­В­районе­расположено­
23­ медицинских­ учреждений,­ 39­ школ,­
49­ детских­ садов.­ Также­ на­ территории­
Марьино­располагается­ледовый­дворец.­
Несмотря­ на­ удаленность,­ кластер­
Марьино­не­так­обособлен,­как,­например,­
Новогиреево.­В­северной­части­он­связан­сосвоим­«соседом»­множеством­параллельныхулиц.­Таким­образом,­автомобильная­дорогав­центр­не­ограничивается­основной­осевойтрассой­кластера­–­Люблинской­ул.,­котораясвязывает­кластер­с­центром­города­через­
Волгоградский­проспект,­ хотя­ Люблинскаяул.­является­крайне­загруженной­и­в­сторону­Волгоградки­стоит­почти­круглосуточно.­Такчто­ситуация­с­выездом­из­кластера­в­центрвсе­равно­представляется­достаточно­непростой.­В­остальных­направлениях­выбратьсяне­менее­сложно:­в­западной­части­дорогив­соседние­районы­практически­отсутствуют,­а­в­южной­Братеевский­мост­давно­ужестал­
страшной­ легендой­ автомобилистов.­
На­ восток­ стало­ сложнее­ выбираться­ поулице­
Верхние­ поля­ после­ строительства­
«Мега­ Белая­ Дача»­ в­ районе­ МКАД.­
Остается­надежда­на­московское­правительство,­которое­планирует­построить­дублер­Братеевского­моста,­продолжение­Донецкойулицы,­который­свяжет­Марьино­с­районом­
Москворечье-Сабурово.­ А­ передвижениевнутри­
кластера­ обеспечивается­ несколькими­
крупными­ улицами:­ ул.­ Перерва,­
Новочеркасским­и­Марьинским­бульварами,ул.­Нижние­Поля,­ул.­Донецкой­и­др.­На­территории­кластера­располагаютсястанции­метро­«Марьино»­и­«Братиславская»,суммарный­
пассажирский­ трафик­ кото-
Владислав Рябов, Colliers International: | Управление |
Снижение ставки провоцирует арендатора торговаться | Районы Москвы |
дальше и выжидать возможного ее снижения | Оценка |
в перспективе.
| Персонал
Стр
|
. 44
рых­составляет­144­и­98­тыс.­человек/деньсоответственно.­С­апреля­2008­года­ведутся­
работы­ по­ строительству­ перегонныхтоннелей­
Люблинско-Дмитровской­ линии­
Московского­ метрополитена,­ тоннели­ свяжут­станцию­«Марьино»­и­будущую­станцию­
«Зябликово».
Коммерческая­недвижимость
В­кластере­достаточно­хорошо­развит­сегмент­торговой­недвижимости.­На­сегодняшний­день­в­районе­успешно­функционируютнесколько­современных­торговых­объектовразличной­площади.­Среди­них­ТЦ­«Л-153»­
(Люблинская­ ул.,­ 153,­ общая­ площадь­ –­
90­ тыс.­ кв.­ м),­ ТЦ­ «БУМ»­ (ул.­ Перерва,­ 43,общая­площадь­–­31­тыс.­кв.­м),­торговыйкомплекс­
«Евромаг»­ (Новочеркасский­ б-р,­
10,­ общая­ площадь­ –­ 10­ тыс.­ кв.­ м),­ торговый­
комплекс­ «Марьинский­ пассаж»­
(Люблинская­ ул.,­ 102а,­ общая­ площадь­ –­
2500­ кв.­ м).­ Кроме­ того,­ в­ непосредственной­
близости­ от­ кластера­ находятся­ такиекрупные­торговые­объекты,­как­ТК­«Москва»,в­
котором­ представлены­ как­ сетевые­ операторы­(кинотеатр­«Формула­Кино»),­так­инесетевые­магазины­«рыночного­формата»,а­также­ТЦ­«Мега­Белая­Дача».­Ввиду­масштаба­этих­объектов­они­также­оказываютсущественное­влияние­на­рынок­торговойнедвижимости­кластера.­Но­даже­без­учетаэтих­«гигантов»­обеспеченность­концепту
Стоимость аренды офисной недвижимости /
Cost of leasing office real estate
альными­торговыми­площадями­в­кластересоставляет­около­500­кв.­м­на­1000­человек,что­
сопоставимо­ со­ средним­ показателемобеспеченности­торговыми­площадями­по­Москве.­Основной­торговой­улицей­кластераявляется­ул.­Братиславская.­Именно­здесьсконцентрированы­основные­объекты­streetretail­района.­О­привлекательности­Марьиноговорит­
и­ наличие­ четырех­ ресторанов­
«Макдональдс»,­которые­среди­ритейлеровтрадиционно­считаются­индикатором­потенциала­того­или­иного­кластера.Также­среди­объектов­развлекательнойнедвижимости­можно­выделить­следующие:
­­ Марьино­представляет­собой­классическийвариант­плановой­современной­застройки­«спального»района.­Этот­кластер,­наряду­с­Южным­Бутово,­сталсимволом­первичного­рынка­жилья­эконом-классапостперестроечного­периода.­
развлекательный­центр­«Шары­и­Кегли»­поадресу:­Тихорецкий­б-р,­1,­центр­семейногоотдыха­«Фэнтези-парк»­на­ул.­Перерва,­аквапарк­«Фэнтези»­на­ул.­Люблинская,­100.В­настоящее­время­строительство­новыхобъектов­
коммерческой­ недвижимостиведется­не­очень­активно,­однако­в­кластересуществует­ряд­масштабных­проектов.­Стоитотметить,­что­в­связи­со­сложной­ситуациейна­
рынке­ девелопмента­ (как­ со­ стороныдевелоперов­–­проблемы­с­финансированием,­так­и­со­стороны­арендаторов­–­снижение­
планов­ по­ развитию­ сетей)­ можноожидать­переноса­сроков­реализации­проектов,­а­также­проблемы­с­привлечениемарендаторов­
в­реализуемые­ проекты.­ Темне­менее­в­Марьино­ведутся­работы­по­строительству­крупного­культурно-спортивногои­
торгово-развлекательного­ комплексаобщей­площадью­135­тыс.­кв.­м,­которыйвозводится­на­земельном­участке­в­4,5­га­натерритории­Парка­имени­850-летия­Москвыу­начала­Братиславской­улицы­в­месте­еепересечения­
с­ ул.­ Поречной.­ Комплексделится­на­три­основных­сектора­–­секторкультуры­
и­ спорта­ (28­ тыс.­ кв.­ м),­ торговый­
(35­ тыс.­ кв.­ м)­ и­ развлекательный­
(46­тыс.­кв.­м).­А­около­метро­«Марьино»в­
настоящее­ время­ возводится­ торговыйцентр­общей­площадью­около­10­тыс.­кв.м.­В­целом­можно­отметить,­что­в­связи­сдостаточно­высокой­плотностью­населенияв­
районе­ девелоперы­ торговой­ недвижимости­продолжают­проявлять­повышенныйинтерес­
к­ этому­ кластеру.­ Причем­ благодаря­тому,­что­активная­застройка­районавелась­
относительно­ недавно,­ в­ кластерепрактически­
отсутствуют­ неконцептуальные­
торговые­ объекты,­ а­ представленныеобъекты­торговой­недвижимости­представляют­собой­достаточно­крупные­современные­торговые­комплексы.­Тем­не­менее­и­вперспективе­удачные­объекты­с­интереснойконцепцией­и­хорошим­местоположениембудут­востребованы­рынком.­Офисный­сегмент­коммерческой­недвижимости­в­Марьино,­напротив,­развит­крайне­
слабо­–­сказывается­изначально­«спальная»направленность­
района.­ Из­ представленных­
объектов­ можно­ отметить­ многофункциональный­
деловой­ центр­ малого­ предпринимательства­«Марьино»,­который­былпостроен­в­2005­году.­Общая­площадь­зданиясоставляет­12­тыс.­кв.­м.
Ведется­ строительство­ 22-этажногоофисно-делового­центра­на­ул.­Братиславской,вл.­2-4,­окончание­строительства­запланировано­на­2009­год.­Объект­представляет­собоймногофункциональный­
комплекс­ «Первыйделовой­
дом»­ с­ офисными­ помещениямии­апартаментами­площадью­55­тыс.­кв.­м.­Комплекс­состоит­из­четырех­14-,­8-этажныхи­двух­22-этажных­башен.­Ожидается,­чтолетом­2009­года­проект­будет­введен­в­эксплуатацию.Кроме­того­на­пересечении­улиц­Перерваи­
Маршала­ Голованова­ предполагаетсяпостроить­42-этажный­жилой­дом,­которыйдолжен­
войти­ в­ так­ называемое­ «Новоекольцо­Москвы».­В­перспективе­также­строительство­жилых­кварталов­в­старом­Марьино,где­сейчас­располагаются­гаражи.
Цены­и­ставки
В­IV­квартале­прошлого­года­в­Марьино­предлагалось­в­аренду­42­объекта­коммерческойнедвижимости,­суммарная­площадь­которыхсоставляла­около­40­тыс.­кв.­м.­За­II­полугодие­2008­года­на­продажу­было­выставлено­30­объектов­коммерческой­недвижимости,суммарная­
площадь­ которых­ составилаболее­
67­ тыс.­ кв.­ м,­ причем­ большинствоторговые­объекты.
Говорить­ о­ годовой­ или­ даже­ поквартальной­динамике­цен­как­на­рынке­куплипродажи,­так­и­на­рынке­аренды­в­настоящее­время­особого­смысла­не­имеет:­кризис­
«спутал­карты»­весьма­основательно.­
Высокий­спрос­на­объекты­коммерческойнедвижимости­определяют­достаточно­высокие­для­«спального»­кластера­ставки­арендыи­цены­продаж,­даже­несмотря­на­кризис.­
По­ состоянию­ на­ II­ полугодие­ 2008­ годасредневзвешенные­цены­предложения­объектов­коммерческой­недвижимости,­выставленных­на­продажу­в­Марьино,­находилисьна­уровне­$4900/кв.­м.Средневзвешенная­цена­предложения­наобъекты­торговой­недвижимости­составилаоколо­$5100/кв.­м,­офисные­–­$4800­кв.­м,производственно-складские­
помещения­ –­
$1500/кв.­м,­а­ПСН­–­$4500/кв.­м.­Однако­издесь­цены­снижаются,­причем­их­понижение­в­отдельных­случаях­весьма­существенно.­Так,­офис­на­Братиславской­за­три­месяцаподешевел­на­35%.­А­помещение­свободного­назначения­на­улице­Верхние­Поля­ещесерьезнее­–­на­40%.
Уровень­ арендных­ ставок­ на­ офисныепомещения­
и­ помещения­ ПСН­ в­ этом­ кластере­в­среднем­составляет­$450–550/кв.­мв­год.­Наиболее­высокие­ставки­отмечены­врайоне­метро­«Марьино».
Уровень­арендных­ставок­в­IV­квартале­
2008­года­на­торговые­помещения­в­среднем­по­кластеру­составил­$600–700/кв.­мв­год,­максимум­наблюдается­вблизи­станций­
метро­ «Марьино»­ и­ «Братиславская»,где­ставки­могут­доходить­до­$1000/кв.­мв­год.­
63

Denis­Kolokolnikov,­­
General­Director,­RRG
.........................
Source:­RRG
64
Moscow
Neighborhoods:
The­Marino­neighborhood­is­a­classicexample­of­the­cluster­theory­–­itsborderline­is­made­up­of­just­aboutall­possible­types­of­delimitations:­naturalboundaries,­industrial­zones,­railway­linesand­
busy­ highways.­ And­ hence,­ we­ havethe­Moscow­River­on­the­south­side,­therailroad­
to­ Kursk­ in­ the­ west,­ Nyzhnie­
Polia­ and­ Tsimlianskaya­ Ulitsa­ on­ thenorthwestern­
and­ northern­ borders,­
Kuzminsky­ Park­ on­ the­ eastern­ side­ andthe­
industrial­ zone­ of­ Kopotnia­ on­ thesoutheastern­border.
Furthermore,­ Marino­ is­ a­ classicexample­
of­ a­ suburban­ neighborhoodbased­on­a­modern­day­urban­developmentplan.­
This­ cluster­ along­ with­ Yuzny­
Butovo­have­become­symbols­of­economyclass­–­primary­residential­neighborhoodsbuilt­in­the­post-perestroika­period.­Thepositive­
aspects­ of­ these­ symbols­ aretheir­
contemporary­ look,­ apartmentswith­
an­ improved­ layout­ with­ largekitchens­
and­ halls,­ parking­ lots,­ theavailability­of­educational­facilities­andmedical­clinics­and­retail­and­recreationinfrastructures.­
Incidentally,­ withregard­
to­ the­ infrastructure,­ Marino­ isprobably­
the­ best­ cluster­ in­ Moscow.­
Very­ few­ neighborhoods­ boast­ an­ arena­
Cost of retail real estate /
Стоимость торговой недвижимости
Marino Cluster –
a Hymn to Modernity
­ The­retail­sector­in­Marino­is­quite­well­developed­while­the­officereal­estate­segment,­on­the­contrary,­is­rather­underdeveloped­Themajor­reason­for­this­is­the­suburban­nature­of­the­neighborhood.
and­ aqua­ park.­ Its­ downsides­ are­ abad­
reputation,­ remoteness­ and­ a­ badecological­environment.­And­it’s­all­thesecharacteristics­that­make­up­the­profileof­the­neighborhood’s­residents.­They­arepeople­
that­ were­ looking­ for­ affordablecontemporary­housing,­regardless­of­theneighborhood­(essentially­newly­arrivedresidents­
that,­ unlike­ locals,­ were­ notlooking­for­the­specifics­of­older­Moscow­
neighborhoods),­ people­ from­ waitinglists­
for­ housing­ and­ former­ residentsfrom­
old­ so-called­ five-story­ buildings,and­
also­ people­ that­ purchased­ largeapartments­
in­ the­ neighborhood’s­ newbuildings­
in­ exchange­ for­ smaller­ onesin­the­city­center.­A­good­portion­of­theneighborhood’s­
residents­ purchasedapartments­
at­ a­ higher­ price­ than­
Moscow’s­ average­ and­ demonstrates­ a­
rather­ high­ level­ of­ income­ of­ its­ newpopulation.
The­ cluster­ is­ Moscow’s­ 8th­ largestin­
population­ with­ some­ 278,000residents.­
The­ neighborhood­ is­ verydensely­populated­due­to­the­closely­builtconstructions­
which­ provide­ very­ goodpotential­
for­ retailing.­ Furthermore,­ itspopulation­is­quite­young­with­an­averageage­of­38.­The­average­monthly­income­in
­­ The­cluster­is­Moscow's­8th­largest­in­populationwith­some­278,000­residents.­The­neighborhood­is­verydensely­populated­due­to­the­closely­built­constructionswhich­provide­very­good­potential­for­retailing.
the­cluster­in­September­2008­representedabout­27,000­rubles.
However,­ the­ opinion­ that­ thecluster’s­population­is­quite­young­is­onlypartially­
true.­ The­ housing­ developmentbegan­
in­ the­ 1970s.­ The­ average­ year­ ofconstruction­was­1994.­The­principal­kindof­
housing­ built­ was­ the­ so-called­ panelhigh-rises.­
There­ are­ also­ some­ 70­ newapartment­buildings­built­after­2003.­The
Trade and business centers /
Торговые и бизнес-центры
neighborhood­ can­ be­ divided­ into­ threesub-clusters:­old­Marino­–­Novocherkassky­Blvd.­to­Liublinskay­Ulitsa;­new­Marino­–the­
neighborhood­ from­ Liublinskaya­
Ulitsa­ to­ Verkhnie­ Polia­ Ulitsa­ and­ theneighborhood­
beyond­ ­ Verkhnie­ Polia­
Ulitsa.­ The­ first­ sub-cluster­ is­ the­ oldestand­
is­ made­ up­ of­ P3­ and­ P44­ buildingsand­
its­ residents­ are­ mainly­ people­ thatreceived­apartments­from­the­government.­The­second­sub-cluster­is­made­up­of­laterday­constructions­and­there­are­some­blockand­brick­buildings.­The­third­sub-clusteris­the­youngest­and­was­built­from­2000­to­2004,­and­is­made­up­substantially­of­P3Mand­P44T­buildings.
The­ cluster­ has­ its­ own­ socialinfrastructure.­Construction­was­conductedon­
a­ block­ by­ block­ basis­ and­ each­ blockhas­
its­ own­ kindergartens,­ schools­ andother­
social­ facilities.­ The­ neighborhoodhas­23­medical­institutions,­39­schools­and­
49­ kindergartens.­ The­ neighborhood­ alsohas­its­own­indoor­ice­rink.
Notwithstanding­ its­ remoteness,­ the­
Marino­ cluster­ is­ not­ as­ isolated­ as,­ forinstance,­
Novogireevo.­ On­ the­ northernside­
it’s­ connected­ to­ the­ neighboringarea­
by­ various­ parallel­ streets.­ Itsaccessibility­by­car­from­the­center­is­not­

limited­to­its­central­Liublinskaya­Ulitsa,which­
connects­ the­ cluster­ with­ thecenter­
through­ Volgogradsky­ Prospekt.­
Liublinskaya­is­almost­always­over­loadedin­
the­ direction­ of­ ­ Volgogradksayaand­
accessing­ the­ center­ is­ still­ rathercomplicated.­
All­ other­ directions­ arealso­somewhat­complicated:­in­the­westthe­roads­into­the­neighboring­areas­arepractically­non-existent,­and­the­southern­Brateevsky­Bridge­has­been­a­scary­legendfor­all­motorists­for­many­years­already.­On­the­east­side,­Verkhnie­Polia­Ulitsa­isalso­
rather­ complicated,­ especially­ dueto­
the­ construction­ of­ the­ Mega­ Belaya­
Dacha­ around­ the­ MKAD.­ And­ hence­ allhopes­
are­ on­ the­ city’s­ plans­ to­ builda­
second­ bridge­ parallel­ to­ Brateevsky­
Bridge,­and­the­extension­of­Donetskaya­
Ulitsa­ which­ will­ connect­ the­ Marinoneighborhood­
with­ the­ Moskvorechie-
Saburovo­neighborhood.­The­circulationwithin­
the­ cluster­ is­ made­ possible­ byseveral­
major­ streets:­ Pererva­ Ulitsa,­
Novocherkassky­ and­ Maryinsky­ Blvd.,­
Nyzhnie­Polia­Ulitsa,­among­others.
We­ can­ also­ find­ two­ metro­ stationsin­
the­ cluster,­ Marino­ and­ Bratislavskaya,whose­
total­ passenger­ traffic­ represents­
144,000­ and­ 98,000­ passengers­ per­ daycorrespondingly.­
Construction­ work­ wasinitiated­last­April­on­connecting­tunnelson­
the­ Lyublinskaya-Dmitrivskaya­ linesof­
the­ Moscow­ Metro­ which­ will­ connect­
Marino­and­future­Zyablikovo­stations.
#06 (112) / 16–31.03.09
Commercial­Real­Estate
The­retail­real­estate­sector­in­the­clusteris­
relatively­ well­ developed.­ There­ areseveral­
modern­ shopping­ centers­ ofvarious­
dimensions­ in­ operation­ in­ theneighborhood.­
Amongst­ these,­ the­ L-153shopping­
center­ (Liublinskaya­ Ulitsa,­
153,­ overall­ floor­ space­ –­ 90,000­ sq­ m),­
BUM­ shopping­ center­ (Pererva­ Ulitsa,­ 43,overall­floor­space­–­31,000­sq­m),­Euromagretail­
complex­ (Novocherkassky­ Blvd.,­
10,­ overall­ floor­ space­ –­ 10,000­ sq­ m),­
Maryinsky­ Passage­ (Liublinskaya­ Ulitsa,­
102a,­ overall­ floor­ space­ –­ 2,500­ sq­ m).­
Furthermore,­ in­ the­ near­ vicinity­ of­ thecluster,­
there­ are­ retail­ facilities­ such­ asthe­Moskva­Shopping­Complex,­which­hostsmajor­
operators­ (Formula­ Kino­ Cinemas),some­standard­market­format­independentstores­and­the­Mega­Belaya­Dacha­Shopping­
Center.­ Because­ of­ the­ importance­ ofthese­facilities­their­impact­on­the­Marinomarket­
is­ substantial.­ But­ even­ withoutany­
consideration­ for­ these­ giants­ thecluster­counts­some­500­sq­m­per­residentof­
conceptual­ retail­ floor­ space­ which­ iscomparable­
with­ the­ average­ for­ Moscowas­a­whole.­The­major­retail­street­in­thecluster­is­Bratislavskaya­Ulitsa.­It­is­herethat­all­of­the­cluster’s­major­street-retailfacilities­are­concentrated.­The­potential­of­Marino­is­illustrated­by­the­fact­that­thereare­
four­ MacDonald’s­ which­ traditionallydemonstrates­
the­ potential­ of­ such­ aneighborhood.
­­ The­high­demand­for­commercial­real­estate­is­thereason­for­the­relatively­high­prices­for­suburban­lease­andpurchase­prices­–­even­with­the­crisis.­The­Marino­marketrepresents­$4,900­per­sq­m­as­of­the­end­of­2008.­
Cost of leasing retail real estate /
Стоимость аренды торговой недвижимости
| Property Management |
| : Neighbourhoods Moscow |
| Architecture&Design |
| Business Technology |
Furthermore,­ amongst­ theentertainment­real­estate­in­the­area­wecan­
single­ out­ the­ following­ facilities:the­Shary­Kegly­Recreation­Center­locatedat­Tikhoretsky­Blvd.,­Building­1,­Fantasy­Park­Family­Leisure­on­Pererva­Ulitsa­andthe­
Fantasy­ Aqua­ Park­ at­ Liublinskaya,­
100.
It­ goes­ without­ saying­ that­ atthe­
present­ time­ the­ construction­ ofcommercial­real­estate­is­rather­subduedbut­there­are­a­series­of­major­projects.­Itis­worth­noting­that­due­to­the­difficultsituation­on­the­development­market­(fordevelopers­–­funding­difficulties,­and­fortenants­–­reduced­expansion­plans),­theprojects­
will­ be­ delayed­ and­ there­ aredifficulties­
in­ the­ identification­ of­ newtenants­for­these­projects.­Nevertheless,a­
major­ cultural/sporting­ and­ shoppingand­
recreation­ complex­ is­ beingconstructed­in­Marino­which­has­a­totalfloor­space­of­135,000­sq­m.­It­is­locatedon­a­4.5-ha­land­plot­on­the­territory­ofa­
park­ which­ commemorates­ the­ 850thbirthday­of­Moscow­at­the­beginning­of­Bratislavskaya­Ulitsa­at­the­point­whereit­crosses­Porechnaya­Ulitsa.
­ The­ complex­ can­ be­ divided­ intothree­
major­ sectors­ –­ the­ cultural­ andsporting­
sector­ (28,000­ sq­ m),­ retail­
(35,000­sq­m)­and­recreation­(46,000­sqm).­A­shopping­center­with­a­floor­spaceof­some­10,000­sq­m­is­being­built­nextto­
the­ Marino­ metro­ station.­ Overall,because­of­the­population’s­high­densityin­
the­ neighborhood­ retail­ real­ estatedevelopers­
continue­ demonstrating­ ahigh­interest­in­the­cluster.­
And­ since­ expansion­ in­ theneighborhood­
was­ conducted­ relativelyrecently­
all­ retail­ facilities­ are­ highlyconceptual­and­made­up­of­large,­modernshopping­complexes.­There­is­still­futuredemand­
for­ additional,­ well­ designedfacilities­on­the­local­market.
The­ office­ segment­ in­ the­ Marinocluster­
is­ hardly­ developed­ –­ the­ majorreason­is­because­of­the­suburban­natureof­the­neighborhood.­Out­of­the­existingfacilities,­
we­ can­ point­ out­ the­ smallbusiness­multifunctional­center,­Marino,which­was­completed­in­2005.­The­overallfloor­
space­ of­ the­ building­ represents­
12,000­sq­m.
A­22-story­office­and­business­centeris­
being­ built­ on­ Bratislavskaya­ Ulitsa,­
2-4,­with­completion­scheduled­for­thisyear.­The­facility­is­called­First­Delovoy­
Dom­ and­ is­ a­ multifunctional­ complexwith­
offices­ and­ apartments­ with­ floorspace­
of­ 55,000­ sq­ m.­ The­ complex­ ismade­up­of­four­towers­of­14,­8,­and­twoof­22­storys.
Furthermore,­ at­ the­ intersection­ of­
Pererva­ and­ Marshall­ Golovanov­ Ulitsa,there­are­plans­for­the­construction­of­a­
42-story­ apartment­ building­ which­ willbecome­part­of­the­so-called­New­Moscow­
Ring.­ There­ are­ also­ some­ proposals­ forthe­construction­of­residential­blocks­inold­Marino­in­an­area­presently­occupiedby­garages.
Prices­and­Rates
In­the­fourth­quarter­of­2008­there­weresome­42­commercial­real­estate­facilitiesfor­lease­in­Marino­with­total­floor­spaceof­40,000­sq­m.­In­the­second­half­of­2008some­30­commercial­real­estate­facilitieswere­
put­ up­ for­ sale­ with­ an­ averageof­
67,000­ sq­ m­ –­ a­ majority­ were­ retailfacilities.It­would­be­rather­complicated­at­thepresent­
time­ to­ do­ a­ yearly,­ or­ for­ thatmatter,­
even­ a­ quarterly­ performancesurvey­
on­ prices­ on­ the­ sell-buy­ andleasing­
markets­ as­ the­ crisis­ hassignificantly­spoiled­the­data.The­high­demand­for­commercial­realestate­is­the­reason­for­the­relatively­highprices­
for­ suburban­ lease­ and­ purchaseprices­–­even­with­the­crisis.­
As­ of­ the­ second­ half­ of­ 2008,­ theaverage­price­for­commercial­real­estateon­the­Marino­market­represents­$4,900per­sq­m.The­average­purchase­price­for­retailfacilities­represented­some­$5,100­per­sqm,­offices­–­$4,800­per­sq­m,­industrialwarehouse­
facilities­ –­ $1,500­ per­ sq­ m,and­open-purpose­facilities­cost­$4,500per­sq­m.­However,­prices­in­this­clusterare­also­falling­and­in­certain­sectors­theyare­falling­substantially.­
For­ instance,­ the­ rental­ rates­ foroffices­
on­ Bratislavskaya­ in­ just­ threemonths­
fell­ by­ 35%.­ An­ open-purposefacility­on­Verkhnie­Polia­Ulitsa­fell­evenlower,­by­some­40%.The­leasing­rates­for­offices­and­openpurpose­facilities­in­the­cluster­representan­average­of­some­$450-$550/sq­m­peryear.­The­highest­rates­are­found­aroundthe­Marino­metro­station.The­average­leasing­rates­in­the­fourthquarter­of­2008­for­retail­facilities­in­thecluster­represented­$600-$700/sq­m­peryear­
with­ the­ highest­ rates­ around­ the­
Marino­and­Bratislavskaya­metro­stationswhere­
the­ rates­ can­ reach­ as­ much­ as­
$1,000/sq­m­per­year.­­
65

66
Арх и т ек т у ра
и дизайн:
Собрание­непохожих
Облик­современного­мегаполиса­складывается­не­только­из­скверов,­площадей,­храмов,концертных­и­выставочных­залов.­Наряду­ссоциальными­и­культурными­сооружениямиего­
формируют­ и­ объекты­ коммерческойнедвижимости.­Несмотря­на­то­что­московский­рынок­CRE­очень­молод,­новые­проектыофисных­и­торговых­центров­успели­громкозаявить­о­себе.­Одни­из­них,­построенные­вцентре­
города,­ сумели­ грамотно­ вписатьсяв­
исторический­ контекст,­ другие­ выглядятинопланетными­
гостями­ древней­ столицы.­
Впрочем,­может­быть,­в­непривычном­обликемосковских­новостроек­нет­ничего­страшного?­То,­что­французам­сначала­не­понравилась­Эйфелева­башня,­не­помешало­ей­статьсимволом­Парижа.­«Мне­кажется,­что­новые­проекты­должнысоответствовать­духу­времени­и­быть­современными,­–­считает­Дмитрий­Воскобойников,архитектор­SHCA.­–­Попытки­создать­объект,соответствующий­
архитектурному­ обликупрошлых­эпох,­на­мой­взгляд,­всегда­сомнительны.­Иной­подход,­который­часто­используется,­–­это­стремление­создать­современное­здание,­в­облике­которого­присутствуютссылки­
на­ исторические­ архитектурныеэлементы,­–­эклектика­или­смешение­стилей.­Существует­и­отдельное­направление­в­архитектуре­прошлого­века,­известное­как­постмодернизм.­В­качестве­примера­ярких­представителей­постмодернизма­я­бы­мог­назватьамериканских­архитекторов­Роберта­Вентурии­Майкла­Грейвза.­Однако­это­довольно­сложный­
путь,­ который­ требует­ скрупулезнойисследовательской­
работы­ и­ тщательногопроектирования,­что­не­всегда­может­позволить­себе­архитектор,­находящийся­под­давлением­жестких­сроков­выполнения­заказа.­
Мне­ известны­ очень­ немногочисленныепримеры­
удачных­ проектов­ такого­ стиля,появившиеся­в­недавнее­время.­Последний,и,­на­мой­взгляд,­самый­правильный­путь­–это­
попытка­ создать­ современное­ здание,­
Виталия Ефимкина, ГК «Ташир»:
В настоящее время многие компании имеют профильные
и непрофильные активы, которые позволяют им снижать
риски как раз в моменты спада экономики.
Стр. 40
­ Здания­офисов­и­торговых­центров­мировых­столиц­нередко­становятся­символами­городов,­частью­их­брендов.­Образ­«Потсдамер-Платц»вызывает­неизменные­ассоциации­с­Берлином,­«Эмпайр-Стейт-Билдинг»и­«Рокфеллер-центр»­давно­стали­символами­Нью-Йорка,­широко­известное­«здание-огурец»,­построенное­по­заказу­компании­Swiss­Re­архитектором­Норманом­Фостером,­превратилось­в­часть­бренда­Лондонскогоcити.­Могут­ли­претендовать­на­уникальность­и­знаковость­объекты­коммерческой­недвижимости,­возводимые­в­Москве?
которое­не­пытается­быть­ничем­иным,­каксовременным­–­соответствующим­настоящему­пониманию­эстетики­и­гармонии,­учитывающим­новые­функциональные­требованияи­строительные­технологии».­
У­ специалистов­ нет­ единой­ точки­ зрения­на­то,­должны­ли­новые­объекты­соответствовать­
историческому­ облику­ городаили­нет.­«Архитектура­коммерческих­зданийдолжна­соответствовать­облику­города,­естьтакое­понятие,­как­«сити-бренд»,­–­считает­
Алексей­ Ванчугов,­ генеральный­ директоркомпании­Mall­Marketing.­–­Совершенно­необязательно­она­должна­представлять­собойзнаковый­уникальный­проект.­Городов­много,если­в­каждом­архитектура­будет­уникальнойи­знаковой,­она­растиражируется­и­таковойбыть­перестанет».­Однако­есть­и­другое­мнение­–­новыездания­
не­ обязаны­ «подстраиваться»­ подисторические­
памятники­ архитектуры.­
«Распространенная­в­наши­дни­неаккуратная­и­поверхностная­имитация­стариннойархитектуры­способствует­ухудшению­общественного­
вкуса,­ –­ считает­ Илья­ Мукосей,архитектор­
Murray­ O'Laoire­ Architects.­ –­
Человек,­ не­ являющийся­ специалистом,не­
поймет,­ какое­ здание­ оригинально,­ акакое­
–­ подделка.­ Каждое­ время­ должноприносить­свой­стиль,­чтобы­оставить­следв­
истории.­ Новые­ здания­ должны­ бытьсовременными­
в­ самом­ прямом­ смыслеэтого­слова.­Но­проявляться­эта­современность­должна­по-разному,­в­зависимости­отконтекста.­Например,­«Апельсин»­Нормана­Фостера­на­месте­«сарая»­ЦДХ,­по-моему,­неуместен,­там­и­так­городская­среда­чересчурагрессивна­из-за­памятника­Петру­I.­А­вотгде-нибудь­на­юго-западе­такой­«Апельсин»может­оказаться­очень­кстати,­он­разбавитскучный­панельный­пейзаж.­Интересно,­чтосам­Юрий­Лужков­несколько­лет­назад­неразрешил­строить­в­Замоскворечье­жилойкомплекс­
«Русский­ Авангард»­ по­ проекту­
Эрика­ ван­ Эгераата,­ похвалив­ проект,­ но­
журналист:­Татьяна­Демидова
...................................
фото:­Дмитрий­Четверухин
Может ли офисный центр
стать символом Москвы?
предложив­осуществить­его­в­другом­месте.­
В­ исторической­ среде­ лучше­ строить­ здания,­которые,­по­определенным­параметрам­(масштабу,­общей­высоте,­высоте­этажа,­пропорциям­окон­и­т.­п.)­соответствуют­исторической­застройке,­чтобы­они­не­выбивалисьиз­общего­ряда­и­не­резали­глаз.­Но­при­этомэстетика­
их­ фасадов­ вполне­ может­ бытьсовременной».­
Хорошим­ примером­ современной­
застройки­ в­ историческом­ окружении­Илья­Мукосей­считает­район­между­Остоженкой­и­Пречистенской­набережной,где­сохранилось­не­так­уж­много­исторических­зданий,­но­в­основном­сохранены­сеткаулиц,­высота­и­масштаб­прежней­застройки.
Проблема­ Москвы­ в­ том,­ что­ у­ нее­ нетединого­архитектурного­стиля.­Даже­ее­исторический­
центр­ –­ собрание­ зданий­ стольнепохожих­
друг­ на­ друга,­ что­ непонятно,как­они­«уживаются»­рядом.­«Москва­полигамна,­и­полифония­архитектурного­обликаи­
есть­ стиль­ Москвы,­ –­ полагает­ Алексей­
Ванчугов.­ –­ В­ любом­ европейском­ городеархитектура­«смягчает»­переходы­из­исторического­центра­города­в­современный­или,наоборот,­
контрастирует.­ Но­ в­ Москве­ этароль­невозможна­–­Москва­соткана­из­множества­пестрых­лоскутков.­Я­не­могу­сказать,­чтосуществует­явная­граница­между­районаминашего­города.­Есть­Замоскворечье,­котороеможет­считаться­районом­однородной­архитектурной­застройки.­Но­если­мы­выйдем­на­Садовое­кольцо,­там­каждое­здание­представляет­переход­к­новому­стилю.­К­новой­эпохе.­
И­этих­эпох­достаточно­много».­
Красиво­ вписаться­ в­ лоскутный­ архитектурный­
городской­ пейзаж­ –­ задача­
очень­ сложная.­ По­ мнению­ Дмитрия­
Воскобойникова,­ сделать­ это,­ проявляяуважение­к­исторической­застройке,­можноза­счет­учета­и­сохранения­важных­видовыхточек­
на­ существующие­ здания,­ учитываяпространство,­необходимое­для­нормальногофункционирования­и­восприятия­исторической­застройки.­Новые­проекты­также­могут­
служить­ гармоничным­ фоном­ для­ исторического­памятника­или­же­выражать­собойагрессивный­
контраст.­ Такой­ подход,­ какполагает­Дмитрий­Воскобойников,­позволитсоздать­современную­архитектуру,­котораяможет­стать­знаковой­в­гармоничном­сочетании­с­исторической­застройкой,­подчеркиваятем­самым­существующий­колорит­города.
Торговая­площадь­как­символ­города
История­ помнит­ случаи,­ когда­ объектыкоммерческой­
недвижимости­ становилисьсимволами­
города.­ Прообразом­ современного­торгового­центра­в­Милане,­например,послужило­здание­XVI­века­с­крытой­галереей,­ажурным­потолком.­Раньше­благодаряименно­этому­проекту­Милан­ассоциировалсяс­шопинг-столицей­Европы,­сейчас­там­бутики,­устраивающие­знаменитые­распродажи,начинающиеся­в­3­часа­утра.
Аналогичным­ московским­ примеромможно­назвать­Третьяковский­пассаж.­На­видон­кажется­очень­старым.­Это­проект­начала­
XIX­века,­выполненный­в­архитектурном­стиле­
XVI­века.­Изначально­пассаж­планировалсякак­торговая­улица.­Теперь­это­нечто­среднеемежду­
стрит-ритейлом­ и­ организованнымторговым­центром.­В­Третьяковском­пассажеесть­все­признаки­торгового­центра­–­вход,выход,­наличие­внутреннего­дворика­с­торговыми­площадями­слева­и­справа.­Именносинергия­
проекта­ (одновременно­ и­ ТЦ,­ истрит-ритейл)­позволила­ему­удачно­вписаться­в­центр­города.«Германский­городок­Оберхаузен­с­населением­220­тыс.­жителей­не­был­бы­ничемпримечателен,­кроме­газгольдера,­похожегона­огромную­консервную­банку,­–­рассказывает­Алексей­Ванчугов.­–­В­начале­90-хгодов­прошлого­века,­когда­индустриальныйпериод­в­истории­Рурской­области­Германииподошел­к­концу,­начали­сносить­заводы,фабрики­
и­ целые­ промышленные­ кварталы.­
Настала­ очередь­ газгольдера.­ Однакожители­так­привыкли­к­нему,­что­не­пред

ставляли­ без­ него­ своего­ города.­ Поэтомугородская­
администрация­ решила­ превратить­газгольдер­в­полноценный­выставочныйцентр.­Благодаря­газгольдеру­неприметныйгородок­
превратился­ в­центр­ выставочнойжизни.­Собственно,­у­нас­есть­очень­яркийпример­из­отечественной­истории.­Краснаяплощадь­возникла­как­исключительно­торговая­площадка­и­лишь­в­XIX­веке­окончательно­утратила­эту­свою­функцию».
Архитектурные­мистификации
За­свою­недолгую­пока­историю­коммерческая­недвижимость­успела­удивить­Москвукак­
удачными­ оригинальными­ проектами,так­и­не­совсем­удачными.­
В­ числе­ современных­ проектов,­ адекватно­
взаимодействующих­ с­ окружением,­
Илья­Мукосей­называет­офисный­центр­на­
Страстном­бульваре,­9­(архитектурная­мастерская­Николая­Лызлова):­«Современное­здание­служит­задником­для­«классического»особняка,­
напоминающего­ стоявшую­ наэтом­месте­усадьбу.­При­этом­ясно,­что­этоне­старое­здание,­а­стилизация».­Еще­однаудачная­
имитация­ классики,­ по­ мнениюархитектора,­–­здание­на­углу­Садового­кольца­и­Нового­Арбата­(Новинский­бульвар,­вл.­3,­стр.­1).­«Когда­я­впервые­его­увидел,­долгосомневался,­было­оно­тут­раньше­или­нет,­–рассказывает­Илья­Мукосей.­–­Здание­выглядит­так,­будто­стояло­на­этом­месте­годов­спятидесятых.­Над­фасадом,­выполненным­поклассическим­канонам,­работал­архитектор­Дмитрий­Бархин.­Это­уже­не­просто­стилизация,­а­можно­сказать,­архитектурная­мистификация».­В­исторический­контекст­старогогорода,­на­пересечении­Садового­кольца­сулицей­
Краснобогатырской,­4,­ очень­ удачно­вписался­БЦ­«Эрмитаж­Плаза».­Та­часть,которая­
выходит­ на­ Садовое­ кольцо,­ неявляется­доминантой­по­отношению­к­зданию.­Архитекторы­умудрились­так­вписатьи­спрятать­объект,­что­он­не­нарушил­обликастоящего­рядом­особняка.­
#06 (112) / 16–31.03.09
По­мнению­Сергея­Крючкова,­архитекторабюро­ABD,­примером­того,­как­хорошо­встроено­
современное­ здание­ в­ историческуюзастройку,­
является­ объект­ Арбитражногосуда.­«ТЦ­«Квадро»­(архитектор­Владимир­
Плоткин)­ на­ пересечении­ Кутузовского­ и­
Рублевского­ шоссе,­ очень­ хорошо­ сделанснаружи­и­абсолютно­провален­с­точки­зрения­
функциональности,­ –­ говорит­ Сергей­
Крючков.­–­Кстати,­в­Москве­часто­наблюдается­и­противоположное,­когда­проект­сточки­зрения­архитектурных­композиций­ифасадов­выглядит­сомнительно,­но­при­этомочень­эффективно­сделан­внутри.­Это­получается­потому,­что­над­проектом­работализападные­архитекторы,­которые­совместнос­бизнес-консультантом­сделали­хорошую­«машину­для­бизнеса»­внутри,­а­далее­локализацией­проекта­занимался­какой-нибудь­«Моспроект»,­который­навесил­на­это­зда-
Илья Мукосей /
Ilya Mukosei,
Murray O'Laoire Architects
| Районы Москвы |
| Архитектура и дизайн
| Технологии бизнеса |
| Персонал |
ние­фасады­в­московском­стиле.­Например,­«Берлинский­дом».­Австрийские­архитекторы­все­сделали­изнутри,­«Моспроект»­придумал­фасад».­Принято­считать,­что­архитектура­–­уникальный­вид­искусства,­и­двух­точек­зренияна­здание­в­отличие,­например,­от­живописи,просто­быть­не­может.­Однако­на­самом­делеэто­не­так.­«Здание­РАН­мне­как­бизнесмену­ненравится.­В­народе­­у­этого­здания­есть­прозвище­«Мозги»­–­за­счет­массивной­железнойконструкции­на­самом­верху­здания.­На­мойвзгляд,­это­ужасная­игрушка­в­стиле­советскойнауки,­–­говорит­Алексей­Ванчугов.­–­В­своюочередь,­обитателям­этого­здания­не­нравитсяпроект­«Москва-Сити»,­они­судачат­о­том,­чтоэто­безликая­аморфная­архитектура,­котораяявляется­
тупым­ клонированием­ западныхобразцов.­А­я­считаю,­что­«Москва-Сити»­–очень­грамотный­проект,­удачно­вписанныйв­место,­где­он­стоит».­
Несмотря­ на­то­что­ существуют­ разныемнения­по­поводу­архитектурных­достоинствпроекта­«Москва-Сити»,­именно­ему­суждено­стать­одним­из­символов­столицы.­Черезнесколько­лет­башни­«Россия»­и­«Федерация»потеснят­в­списке­московских­достопримечательностей­Останкинскую­башню.­
«Многим­не­нравится­здание­«Swissotel­
Красные­Холмы»­с­круглой­башней­и­чашейнаверху,­которую­называют­«пепельницей­внебесах»,­–­говорит­Илья­Мукосей.­–­Меня­жеэто­здание­почти­совсем­не­раздражает.­Оночем-то­напоминает­проект­Наркомтяжпрома­
Леонидова.­ Если­ смотреть­ с­ Манежной,башня­
находится­ как­ раз­ позади­ Василия­
Блаженного.­Но­она­совсем­другого­масштаба­и­как­бы­лишена­связи­с­землей.­Когда­вынаходитесь­близко,­вы­ее­не­воспринимаетецеликом,­а­когда­смотрите­издалека,­видитеее­торчащей­в­небесах,­но­не­видите­основания.­Поэтому­кажется,­что­она­расположена­
в­ каком-то­ «другом»­ пространстве.­
Если­таких­башен­станет­много,­изменитсягородской­масштаб,­а­так­она­–­исключение,которое­подтверждает­правило.­То­же­самоекасается­
и­ «Москва-Сити».­ Из-за­ нереальной,­немосковской,­высоты­его­невозможносвязать­с­местом,­где­он­находится.­Поэтому­
«Москва-Сити»­ не­ спорит­ с­ историческойпанорамой».В­список­самых­неудачных­зданий­коммерческой­недвижимости­архитекторы­чащевсего­
включают­ утратившее­ после­ реставрации­уникальность­здание­«Военторга»­и­
«Атриум».­ «Атриум»­ –­ позор­ для­ города,­ –считает­Илья­Мукосей.­–­Башенки,­арочки­непопали­ни­в­масштаб,­ни­в­стиль­окружения.­Плюс­лишь­в­том,­что­здание­стоит­довольнодалеко­
от­ Курского­ вокзала,­ остался­ «воздух».­Впрочем,­никакого­применения­свободному­месту­пока­не­найдено.­Очень­раздражает­ТЦ­«Наутилус»­на­Лубянской­площади.­Неуклюжая­смесь­модерна­и­ар-деко,­которого­в­Москве­никогда­не­было­в­таком­виде».«Мне­очень­жаль­здание­«Военторга»,­–признается­Андрей­Никифоров,­архитекторкомпании­«Киселев­и­партнеры».­–­Я­помню,какими­были­его­фасады­в­70-е­годы.­Тогда­
«Военторг»­ действительно­ был­ одним­ изархитектурных­
символов­ столицы.­ Сейчасвид­здания­производит­совершенно­другойэффект.­Нарушен­дух­места».­
Нередко­ нелепые­ объекты,­ способныеслужить­лишь­«антибрендом»­города­и­символом­плохого­вкуса,­появляются­по­старойимперской­
привычке­ к­ гигантомании­ иизбыточной­
роскоши.­ Одним­ из­ неудачныхархитектурных­сооружений­в­коммерческойнедвижимости­является­ТЦ­«Европейский».­«Только­ленивый­в­свое­время­не­пинал­этотпроект,­и­совершенно­справедливо,­–­говорит­
Алексей­Ванчугов.­–­Если­раньше­у­площади­
Европы­был­архитектурный­облик,­то­теперьего­
нет.­ Есть­ доминанта,­ а­ самой­ площадинет.­
Поэтому­ название­ «Площадь­ Европы»становится­сейчас­смешным.­Если­подъехатьк­Киевскому­вокзалу­и­спросить,­что­это­заместо,­
люди­ ответят­ –­ ТЦ­ «Европейский».­
Если­бы­в­Брюсселе­была­бы­площадь­Европы,большинство­людей­знали­бы,­что­это­площадь­
Европы,­а­значение­ТЦ­было­бы­снижено».
С­ мнением­ Алексея­ Ванчугова­ согласен­
Илья­ Мукосей:­ ТЦ­ «Европейский»­ –­ оченьсумбурный.­Здание,­даже­большое,­должноговорить­
одну­ фразу,­ выражать­ основнуюмысль.­«Европейский»­говорит­сразу­многоодновременно,­
поэтому­ ничего­ не­ понятно.­
Кроме­ того,­ исчезла­ визуальная­ связь­
Киевского­вокзала­с­Дорогомиловской­улицей.­Визуально­перед­вокзалом­стало­тесно,хотя­расстояние­между­зданиями­достаточнобольшое.­
«Европейский»­ очень­ путаный­ ивнутри.­Здесь­приходится­действовать­наугад,и­это,­кроме­раздражения,­ничего­не­вызывает.­Не­думаю,­что­авторы­проекта­ставилисебе­такую­цель».
Кто­заказывает­застывшую­музыку
Было­бы­несправедливо­обвинять­в­безвкусице­современных­зданий­только­архитекторов.­Как­будет­выглядеть­современный­торговыйили­офисный­центр,­в­большинстве­случаеврешает­инвестор.­Полная­творческая­свободадействий­архитектору­предоставляется­редко.­«Некачественная­архитектура­не­нужна­никому­и­никогда,­–­говорит­Сергей­Крючков.­–­Иное­дело,­что­представления­о­качестве­узаказчика­и­архитектора­могут­быть­разными.­Внешний­вид­объекта­–­такой­же­элементмаркетинга­
объекта,­как­эффективно­ работающий­план.­Задача­архитектора­–­убедитьзаказчика­в­том,­что­красота­–­это­бесплатноеприложение­к­эффективности».В­тех­случаях,­когда­это­удается,­получаются­дома,­которыми­гордится­город.­«Сейчасситуация­в­России­аналогична­той,­что­былав­середине­XIX­века,­в­период­бурного­развития­капитализма.­
Социальная­ роль­архитектора­
подавлена,­ она­ находится­ в­ зависимости­
от­ желаний­ инвестора,­ –­ считает­
Андрей­Никифоров.­–­Сегодня­люди,­которыезаказывают­музыку,­считают,­что­они­имеютправо­и­придумывать­эту­музыку.­Девелоперыне­думают­ни­о­красоте­здания,­ни­о­том,­каконо­впишется­в­окружающую­среду…­Опытпоказывает,­что­подобное­положение­вещейможет­измениться­только­лет­через­40,­когдасменятся­два­поколения.­А­еще­нужно,­чтобынаши­архитекторы­перестали­работать­с­оглядкой­на­Европу.­Когда­французский­архитекторработает,­к­примеру,­в­Испании,­он­пытаетсясделать­так,­чтобы­его­здание­соответствоваломестному­стилю.­Тогда­и­появляются­здания,которые­становятся­частью­бренда­города,­егосимволом».­­
67

68
Architecture
&Design:
author:
Tatiana­Demidova
...........................
photography:
Dmitry­Chetverukhin
Can an office center
become a symbol of Moscow?
­ Many­world­cities­have­office­buildings­or­retail­centers­that­become­an­integral­part­ofthe­city­brand­–­a­symbol­of­the­place.­The­image­of­Potsdamer-Platz­(Potsdam­Square)­is­alwaysassociated­with­Berlin,­while­the­Empire­State­Building­and­the­Rockefeller­Center­became­symbolsof­New­York.­Part­of­the­City­of­London’s­brand­hinges­on­the­existence­of­the­Gherkin­building­­(30­St.­Mary­Axe),­created­by­Sir­Norman­Foster­for­Swiss­Re.­Is­it­possible­for­the­new­commercialreal­estate­projects­in­Moscow­to­achieve­a­similar­degree­of­prominence­in­the­cityscape?
Unity­of­the­unlikes
Spaces­with­social­and­cultural­functions,­suchas­parks,­squares,­churches,­concert­and­exhibition­halls­comprise­only­a­part­of­the­imageof­the­modern­metropolis.­The­contribution­ofcommercial­real­estate­buildings­to­image­formation­is­significant.­Despite­the­relative­youthof­the­Moscow­CRE­market,­it­has­already­seen­agood­number­of­high-profile­office­and­retailprojects.­Some­of­them­managed­to­properlyfit­into­the­historical­context­of­the­city­center,while­others­look­like­alien­guests­of­the­ancientcapital.­Could­it­be­that­there­is­nothing­badabout­the­unusual­look­of­new­construction­taking­place­in­Moscow?­After­all,­the­initial­publicoutcry­about­the­Eiffel­Tower­did­not­prevent­itfrom­eventually­becoming­a­symbol­of­Paris.­
“I­ believe­ that­ the­ new­ projects­ shouldmatch­the­spirit­of­times,­and­be­modern­innature,”­comments­Dmitry­Voskoboinikov,­anarchitect­with­SCHA.­“In­my­opinion,­attemptsto­create­buildings­that­try­to­conform­to­thearchitectural­
imagery­ of­ the­ past­ are­ alwaysquestionable.­A­different­often-used­approachis­creating­a­contemporary­building,­the­imageof­which­shows­linkages­to­historical­architectural­elements:­eclecticism­or­mixing­of­styles.­There­was­even­a­separate­style­within­20thcentury­
architecture,­ called­ postmodernism.­
Works­by­American­architects­Robert­Venturiand­
Michael­ Graves­ are­ prime­ examples­ ofpostmodernist­style.­That­approach,­however,is­difficult­and­demands­thorough­research­andmeticulous­planning­–­a­luxury­an­architect­canrarely­afford­while­under­pressure­from­tightproject­deadlines.­I­am­aware­of­very­few­recently­completed­good­projects­in­this­style.­The­lastand,­in­my­opinion,­the­best­way­is­to­create­amodern­building,­which­does­not­pretend­to­beof­any­other­style­than­modern­–­in­line­with­
contemporary­views­on­aesthetics­and­harmony.­Such­buildings­should­be­erected­using­newconstruction­technologies,­and­should­meet­themost­recent­functionality­demands.
Whether­ or­ not­ new­ buildings­ shouldadhere­to­the­historical­style­and­image­ofthe­city­remains­a­point­of­contention­amongspecialists.­“Commercial­building­architectureshould­fit­into­the­cityscape,­because­there­isa­concept­of­the­city­brand,”­suggests­Alexei­
Vanchugov,­general­director­of­Mall­Marketing.­
“It­does­not­necessarily­mean­that­it­will­be­aunique­and­prominent­project.­There­are­manycities,­and­if­architecture­is­unique­and­prominent­in­each­one,­it­will­become­typical­andlose­its­qualities.”Other­specialists­say­that­new­buildingsshould­not­have­to­be­restricted­by­the­boundaries­of­style­set­by­historical­monuments­ofarchitecture.­“Inaccurate­and­shallow­imitation­of­vintage­architecture,­which­seems­tobe­so­common­today,­contributes­to­deterioration­of­public­tastes,”­explains­Ilya­Mukosei,an­architect­with­Murray­O'Laoire­Architects.­“A­non-specialist­cannot­distinguish­betweenthe­original­and­the­imitation.­Each­era­shouldbring­its­own­style­in­order­to­leave­a­trace­inhistory.­New­buildings­should­be­modern­inthe­most­proper­sense­of­that­word,­howeverthat­modernity­should­be­applied­in­differentways­depending­on­the­context­of­its­surroundings.­For­example,­I­think­that­Norman­Foster’s­Orange­Building­is­not­an­appropriate­choicefor­
the­ replacement­ of­ ­ the­ Central­ Houseof­Artists­–­the­city­ambience­is­already­tooaggressive­there­thanks­to­the­monument­of­Peter­the­Great.­Somewhere­in­the­southwestof­Moscow,­on­the­other­hand,­such­an­'Orange'would­fit­in­very­well­by­brightening­up­theboring­panel­landscape.­Interestingly­enough,­
a­few­years­back­Mayor­Yuri­Luzhkov­himselfdid­not­approve­the­Erick­van­Egeraat­Russianavant-garde­
apartment­ complex­ project­ in­
Zamoskvorechie.­He­praised­the­concept,­butsuggested­that­it­should­be­constructed­in­adifferent­place.­In­the­historical­surroundingsit­is­better­to­design­new­projects­using­someof­
the­ parameters­ of­ the­ existing­ buildings,such­as­scale,­total­height,­floor­height,­window­proportions,­etc.­Then­a­new­building­willnot­stand­out­and­will­not­become­an­eyesoreonce­completed.­At­the­same­time,­the­aesthetics­of­the­facade­can­be­quite­modern.”­A­good­example­of­modern­construction­thatfits­into­existing­
historical­ concept,­ according­to­Ilya­Mukosei,­can­be­found­in­the­areabetween­
Ostozhenka­ and­ Prechistenskaya­
Naberezhnaya.­ There­ are­ not­ too­ many­ oldbuildings­left­in­the­area,­but­the­historicalstreet­grid­patterns,­as­well­as­building­heightand­scale­were­mostly­preserved.One­of­the­difficulties­Moscow­faces­is­itslack­
of­ a­ common­ architectural­ style.­ Eventhe­historical­center­is­composed­of­buildingsso­different­from­one­another,­that­it­is­noteasy­to­understand­how­they­can­co-exist­inone­space.­“Moscow­is­polygamous,­and­thepolyphony­of­the­architectural­image­actuallyis­the­Moscow­style,”­says­Alexei­Vanchugov.­
“In­any­European­city,­the­architecture­either­
‘softens’­ the­ transition­ between­ the­ historical­center­and­the­modern­parts,­or­provides­asharper­contrast.­But­such­a­role­is­impossiblefor­Moscow­as­it­is­patched­together­from­anumber­of­different­pieces.­I­cannot­say­thatthere­exists­a­real­boundary­between­different­areas­in­our­city.­Zamoskvorechie­can­beconsidered­an­area­of­homogenous­architecture­–­but­as­soon­as­we­exit­onto­the­Garden­Ring,­each­building­represents­a­move­to­a­new­
style,­a­new­epoch.­And­there­are­quite­a­few­ofthese­epochs­evident.”Finding­a­way­to­properly­fit­the­buildinginto­
the­ architectural­ patchwork­ of­ the­ cityis­
a­ tough­ challenge.­ According­ to­ Dmitry­
Voskoboinikov,­ respectful­ treatment­ of­ theolder­structures­involves­finding­and­preserving­key­views­of­existing­properties,­while­taking­into­consideration­the­space­that­is­necessary­for­normal­functioning­and­appreciationof­
the­ historical­ buildings.­ This­ 'dialogue'between­modern­and­historical­sites­can­beaccomplished­
by­ the­ use­ of­ correct­ proportions,­measure,­and­rhythm.­New­projects­canalso­serve­as­a­harmonious­background­for­thehistorical­monuments,­or­symbolize­an­aggressive­contrast.­This­approach,­believes­Dmitry­Voskoboinikov,­allows­for­the­creation­of­modern­architecture,­which­can­become­prominentand­symbolic,­while­remaining­in­harmoniouscombination­
with­ the­ historical­ buildings.­
Such­architecture­would­be­able­to­emphasizethe­existing­city­style.
Trade­square­as­a­symbol­of­the­city
There­are­a­number­of­examples­throughouthistory­
of­ commercial­ real­ estate­ propertiesbecoming­symbols­of­a­city.­The­ancestor­of­themodern-day­retail­center­in­Milan­was­a­16thcentury­
building­ with­ a­ covered­ gallery­ anddecorated­ceilings.­It­was­that­project­whichcontributed­significantly­to­Milan’s­image­ofbeing­the­shopping­capital­of­Europe.­Now­itcontains­boutiques­which­hold­their­famoussales­starting­at­3am.
Tretyakovsky­Passazh­may­be­considered­a­
Moscow­analogy.­It­looks­very­old,­but­in­realityit­is­an­early­19th-century­project,­designed­ina­16th-century­style.­Originally,­it­was­plannedas­a­retail­street.­Now­it­is­a­cross­between­

street-retail­and­an­organized­shopping­center.­Tretyakovsky­Passazh­has­all­the­attributesof­a­modern­retail­center:­an­entrance,­an­exit,and­an­internal­atrium,­flanked­on­both­sidesby­retail­space.­It­is­that­synergy­of­the­project­(functioning­as­part­street-retail,­part­retail­center)­which­enabled­its­successful­integrationinto­the­city­center.
­“The­German­town­of­Oberhausen­(pop.­
220,000)­has­no­prominent­landmarks,­excepta­large­gasometer,­which­looks­like­a­giant­tincan,”­describes­Alexei­Vanchugov.­“In­the­early­90s,­with­the­industrial­era­in­the­Ruhr­areacoming­to­an­end,­plants,­factories­and­entireindustrial­districts­were­slated­for­demolition.­The­gasometer­was­up­next­but­citizens­grewso­used­to­the­structure­that­they­felt­the­townwould­not­be­the­same­without­it.­Therefore,the­administration­decided­to­transform­thegasometer­into­an­exhibition­center.­Thanks­tothe­gasometer­gallery,­the­otherwise­plain­andordinary­town­became­an­exhibition­destination.­In­fact,­we­have­an­example­in­Russianhistory:­Red­Square­initially­came­to­prominence­exclusively­as­a­trade­spot,­losing­thisfunction­only­in­the­19th­century.
Architectural­hoax
During­the­relatively­short­history­of­its­commercial­real­estate­market,­Moscow­has­alreadybeen­amazed­and­bewildered­by­some­great­andsome­not-so-great­projects.­Among­the­modern­buildings­that­adequately­interact­with­their­surroundings,­Ilya­Mukoseimentions­the­office­center­at­9­Strastnoy­Bulvar,designed­
by­ the­ architectural­ workshop­ of­
Nikolai­Lyzlov.­“The­modern­building­serves­asa­background­for­the­'classical'­mansion,­whichresembles­a­manor­that­existed­earlier­on­thatspot.­It­is­also­made­obvious­that­this­is­not­anold­building,­but­rather­a­stylization,”­says­Ilya­Mukosei.­Another­good­imitation­of­the­classics,according­to­the­architect,­is­the­building­onthe­corner­of­the­Garden­Ring­and­Novy­Arbat­(Novinsky­Bulvar,­3/1).­“When­I­saw­that­building­for­the­first­time­I­actually­had­doubts­aboutwhether­it­was­new­construction­or­an­historical­property,”­remembers­Ilya­Mukosei.­“It­looksas­if­the­building­stood­here­since­the­fifties.­The­facade,­done­according­to­the­classical­aesthetic­canons,­was­created­by­Dmitry­Barkhin.­
#06 (112) / 16–31.03.09
That­project­goes­beyond­simple­stylization;it­can­almost­be­called­an­architectural­hoax.”­Hermitage­Plaza,­located­on­the­intersectionof­
the­ Garden­ Ring­ and­ Krasnoproletarskaya,also­fits­well­into­the­historical­context­of­theold­city.­Part­of­the­office­complex­that­facesthe­Garden­Ring­does­not­play­a­dominant­role.­Architects­managed­to­align­and­hide­the­building­in­such­a­way­that­it­does­not­ruin­the­viewof­the­adjacent­mansion.According­to­Sergei­Kryuchkov,­an­architectwith­ABD,­a­good­example­of­a­modern­building­
well-adjusted­ to­ its­ historical­ surroundings­
is­ the­ Arbitrage­ Court­ Building.­ Otherexamples­of­good­use­of­space­include­retailcenters­
RIO­ and­ Evropark­ (on­ the­ intersection­
of­ Rublyovskoe­ Shosse­ and­ the­ MKAD).­
“Kvadro­ Retail­ Center(designed­ by­ architect­
Vladimir­Plotkin)­located­on­the­intersection­of­
Kutuzovsky­Prospect­and­Rublyovskoe­Shosse,­isvery­well­designed­on­the­outside,­while­beinga­complete­disaster­in­terms­of­functionalityon­the­inside,”­says­Sergei­Kryuchkov.­“By­theway,­Moscow­has­seen­its­share­of­the­oppositecases:­some­projects­looks­questionable­fromthe­point­of­view­of­architectural­compositionand­facades,­but­are­very­functional.­Usuallythis­happens­because­the­Western­architects,working­
together­ with­ business­ consultants,created­a­great­‘machine­for­doing­business’­onthe­inside;­then,­localization­is­done­by­someone­like­Mosproekt,­which­adds­Moscow-stylefacades.­An­example­is­the­Berlin­House­complex:­Austrian­architects­designed­the­insidewhile­Mosproekt­created­the­facade.­In­contrast­to­painting,­where­it­is­commonto­have­arguments­about­the­relative­genius­of­Van­Gogh­as­opposed­to­Malevich,­it­is­widelybelieved­that­architecture­is­a­unique­type­of­art:there­can­be­no­differing­views­about­a­building.­That­simply­is­not­true.­“I,­as­a­businessman,cannot­
appreciate­ the­ Russian­ Academy­ of­
Science­Building.­People­nicknamed­it­"brains"after­the­massive­iron­construction­on­the­top.­To­me­it­is­a­horrific­toy­in­the­style­of­Soviet­science,”­says­Alexei­Vanchugov.­“Those­working­inthe­building,­however,­do­not­like­Moscow­City:they­talk­about­it­being­faceless­and­amorphousarchitecture­–­a­dull­clone­of­Western­originals.­In­my­opinion,­Moscow­City­is­a­well­thoughtout­project,­aligned­with­its­place.Despite­the­difference­of­opinion­aboutthe­
architectural­ qualities­ of­ Moscow­ City,it­is­destined­to­become­one­of­the­symbolsof­the­capital.­Given­a­few­years,­Russia­and­
Federation­ Towers­ will­ supplant­ Ostankino­
Tower­in­the­list­of­top­Moscow­landmarks;tourists­wishing­to­experience­bird’s­eye­viewsof­the­city­will­be­brought­here.­­
“Many­people­do­not­like­the­Swissotel­–­
Krasnye­Kholmy­Building­with­its­round­towerand­a­cup­on­the­top,­that­has­been­nicknamed­“ashtray­in­the­sky”,­but­that­building­does­notreally­bother­me,”­–­says­Ilya­Mukosei.­“It­issomewhat­reminiscent­of­the­Narkomtyazhpromproject­
by­ Leonidov.­ If­ one­ looks­ from­
Manezhnaya­Ploshchad,­the­tower­sticks­outright­behind­St.­Basil’s­Cathedral.­But­it­is­on­adifferent­scale­and­looks­as­if­it­is­not­connectedto­the­ground.­If­you­look­at­it­from­up­close,you­do­not­perceive­the­entirety­of­it;­when­youlook­from­afar­you­see­it­sticking­out­into­thesky­but­you­do­not­see­the­base.­That­is­why­it
| Moscow Neighbourhoods |
| : Architecture&Design |
| Business Technology |
| Personnel |
feels­like­it­is­located­in­some­other,­differentspace.­If­there­were­many­such­towers,­the­scaleof­the­city­would­change­–­but­as­it­is­the­onlyexception,­it­proves­the­rule.­The­same­appliesto­Moscow­City.­Due­to­its­surreal,­non-Moscowheight,­it­is­impossible­to­connect­it­to­the­placewhere­it­is­located.­Therefore,­Moscow­City­is­notin­conflict­with­the­historical­panorama.
Among­ the­ worst­ CRE­ buildings­ usually­mentioned­by­architects­is­the­Voentorg­Building­which­lost­much­of­its­unique­character­after­its­renovation,­as­well­as­the­Atriumretail­center.­“Atrium­is­a­disgrace­to­the­city,”says­Ilya­Mukosei,­“as­its­turrets­and­arches­fitneither­the­scale­nor­the­style­of­the­retail­center’s­surroundings.­The­only­positive­thing­isthat­the­building­is­fairly­far­away­from­Kursky­Vokzal­so­there­is­some­air­left.­However,­thatfree­space­has­not­been­put­to­any­good­use.­Another­very­irritating­building­is­the­retailcenter­Nautilus­on­Lubyanskaya­Ploshchad.­Itis­an­awkward­mix­of­modern­and­art-deco,which­has­never­been­presented­in­such­a­wayin­Moscow­–­it's­a­very­crude­project­both­in­itselements­and­as­a­whole.”
­ “I­ feel­ very­ sorry­ for­ the­ Voentorg­
Building,”­admits­Andrei­Nikiforov,­an­architectwith­Sergey­Kisselev­and­Partners.­“I­rememberits­facades­in­the­70s.­At­that­time­Voentorgwas­truly­one­of­the­architectural­symbols­ofthe­capital.­Now,­it­has­a­completely­differenteffect­on­the­viewer.­The­spirit­of­the­place­hasbeen­violated.”
There­ are­ awkward­ buildings­ that­ canonly­be­considered­part­of­an­'anti-branding'strategy­of­a­city.­Sometimes,­they­appear­outof­an­old­imperial­passion­for­megalomaniaand­
excessive­ opulence.­ One­ of­ the­ worstarchitectural­
examples­ in­ Moscow­ commercial­
real­ estate­ is­ the­ Evropeisky­ shoppingcenter.­
“Everyone­ expressed­ their­ negativeopinion­about­that­project,­and­quite­rightlyso,”­remarks­Alexei­Vanchugov.­“Prior­to­itscompletion,­Ploshchad­Yevropy­had­an­architectural­image,­which­is­now­gone.­There­is­adominating­building­there­but­the­square­itselfis­now­gone.­That’s­why­the­name,­Ploshchad­Yevropy,­is­ironic­now:­if­one­drives­to­the­areaaround­
Kievsky­ Vokzal­ and­ asks­ about­ thename­of­the­place­most­would­answer­thatthis­is­Evropeisky­retail­center.­If,­for­instance,­Brussels­had­a­Square­of­Europe­–­surely­themajority­of­people­would­know­it­is­the­Squareof­Europe.­The­status­of­a­retail­center­locatedthere­would­be­somewhat­lower.”­This­opinion­of­Alexei­Vanchugov­receivessupport­from­Ilya­Mukosei.­“The­Evropeiskyretail­center­is­very­convoluted.­A­building,even­a­large­one,­should­say­but­a­single­phraseand­express­a­single­thought.­Evropeisky­triesto­
say­ a­ lot­ of­ things­ all­ at­ the­ same­ timetherefore­nothing­can­be­understood.­Besidesthat,­the­visual­connection­of­Kievsky­Vokzalwith­Dorogomilovskaya­Ulitsa­has­been­lost.­Visually,­the­space­in­front­of­the­railway­station­building­feels­cramped­although­the­realdistance­between­the­buildings­is­fairly­significant.­The­retail­center­is­also­very­confusing­onthe­inside.­Usually­I­can­find­my­way­aroundsuch­buildings­fairly­easily­but­here­I­almostgot­lost­just­looking­for­a­movie­theater.­Ofcourse,­some­theories­say­that­the­customershould­be­forced­to­walk­through­the­center
Dmitry Voskoboinikov /
Дмитрий Воскобойников,
SHCA
for­as­long­as­possible­in­order­to­pass­by­all­theboutiques.­Surely­though,­the­desire­to­walkfor­a­long­time­hinges­on­being­absolutely­certain­that­you­are­walking­in­the­right­direction.­Only­in­that­case­you­will­be­in­a­good­moodand­will­have­the­desire­to­look­inside­the­shopwindows.­In­this­retail­center,­however,­youhave­to­wander­blindly­which­brings­nothingbut­resentment.­I­very­much­doubt­that­theauthors­of­the­project­had­this­effect­in­mindwhen­they­were­designing­the­center.­
Who­orders­the­frozen­music
It­would­be­unfair­to­lay­the­blame­for­modernbuildings­done­in­bad­taste­on­the­architectsonly.­The­final­decision­about­the­look­of­a­modern­retail­or­office­center­is­usually­made­by­theinvestor.­Freedom­to­create­is­an­opportunitythat­is­rarely­given­to­an­architect.­“No­one­everwants­
bad­ quality­ architecture,”­ says­ Sergei­
Kryuchkov.­“The­issue­lies­in­the­difference­ofopinion­between­the­architect­and­the­client­onwhat­constitutes­good­quality.­The­look­of­thebuilding­is­a­marketing­tool,­just­a­like­an­efficient­plan.­It­is­the­architects’­goal­to­convincethe­client­that­beauty­is­a­free­supplement­toeffectiveness.”Where­that­is­achieved­buildings­becomethe­pride­of­the­city.­“Currently,­the­situation­in­Russia­is­similar­to­what­was­happening­in­themiddle­of­the­19th­century,­during­the­period­ofrapid­development­of­capitalism.­The­social­roleof­an­architect­is­subdued­and­it­is­dependenton­the­client’s­wishes,”­says­Andrei­Nikiforov.­“People­who­order­the­music­today­think­thatthey­have­the­right­to­write­that­music­as­well.­Developers­do­not­consider­the­beauty­of­thebuilding,­nor­whether­it­fits­the­surroundings.­Experience­shows­that­such­an­approach­canchange­only­in­about­40­years,­after­two­generations­pass.­It­is­also­necessary­for­our­architects­to­stop­constantly­looking­to­Europe­forguidance.­When,­for­example,­a­French­architectworks­in­Spain,­he­tries­to­create­a­design­thatfits­the­local­style,­the­image­of­the­country­andthe­city­where­he­is­working.­That­is­the­way­tocreate­buildings­that­become­parts­of­the­citybrand­or­rise­to­city­symbol­status.”­­
69

Эрик ван Эгераат /
Erick van Egeraat
70
Арх и т ек т у ра
и дизайн:
Путешествуя­ по­ Европе­ во­ времяновогодних­
праздников,­ мнепосчастливилось­
не­ встретитьлюдей,­
заполняющих­ свое­ время­ рефлексией­на­тему­экономики.­Хотя­поройи­я­ловил­себя­на­мысли:­экономить­илитратить?­
Торговаться,­ изобретать­ ходыили­соглашаться­на­предложенные?­Чтоставить­во­главу­угла:­семью­или­страну?­
Кто­ виноват?­ Что­ делать?­ Здесь­ бынабраться­ума­у­прошлого,­но­где­там­–мы­опять­
съезжаем­ в­привычный­ узколобый­категоризм.Когда­я­думаю­о­матери,­меня­переполняют­воспоминания­о­ее­бесконечнойдоброте­и­безграничной­осторожности.­
Мы­ часто­ беседовали;­ говорил­ большея­(я­с­детства­был­экспрессивен),­а­онаслушала.­
Она­ была­ сама­ тактичность,точность­и­четкость,­сама­забота­и­зачастую­
беспокойство.­ Хотя­ порой­ моглабыть­категоричной,­даже­циничной­–­какв­тот­раз,­много­лет­назад,­когда­я­представил­ей­свою­девушку,­родившуюся­ивыросшую­в­Восточной­Европе.­Маминареакция­была­резко­отрицательной:­«Тырешил­
жениться­ на­ коммунистке?»­ Явидел,­что­моя­будущая­невеста­ей­приглянулась,­но­ее­убеждений­это­не­поколебало.­
­ «Красных­ не­ перекрасишь»,­ –повторяла­
она­ вновь­ и­ вновь.­ Все­ моиуверения,­все­доводы­были­бесполезны.­
Время­ шло,­ мы­ все­ реже­ говорили,­ ивсе­
больше­ росла­ ее­ тревога­ за­ меня.­
Материнская­ реакция­ мне­ памятна­ какпример­истинного­недоумения.
Подобная­ нерассуждающая­ категоричность,­как­правило,­укоренена­в­прошлом,­в­неудачном­или­неприятном­опыте,который­формирует­скорее­осторожную,подозрительную­
и­ недоверчивую­ позицию,­чем­непредвзятое­суждение­и­готовность­рискнуть.­В­ситуации­сегодняшнейнездоровой­экономики­более­неправильного­пути­трудно­себе­представить!­Пустьсегодняшний­день­и­кажется­неподходящим­для­заглядывания­в­будущее,­выбора­
у­ нас­ просто­ нет:­ нужно­ оглянуться,собраться­с­силами­и­преодолеть­рамкинаших­привычных­представлений.
Цена и(ли) качество
Эрик­ван­Эгераат,­главный­архитектор­компании­Erick­van­Egeraat­associated­architects
­ Закончился­второй­месяц­нового­года,­а­первичная­паника,даже­истерика,­по­поводу­экономического­спада­и­не­думает­утихать.­Наоборот,­в­Америке­и­Англии­она­стала­неким­коллективным­ритуалом­«очищения»­под­контролем­прессы,­самобичеванием­в­«праймтайм».­Не­стоит­повторять­мою­ошибку­и­ехать­в­Лондон,­чтобы­личноубедиться­в­провальном­состоянии­экономики.­Взгляд­на­Сити­испортит­вам­настроение,­а­витающее­повсюду­и­свободно­выражающеесебя­невежество­заставит­пожалеть­о­поездке­и­потраченном­времени.
Четыре­года­назад,­в­2004­году,­когданекоторые­
проекты­ в­ одночасье­ былиприостановлены­и­значительные­счетаостались­неоплаченными,­мне­пришлосьзакрыть­
один­ из­ моих­ офисов;­ сегодняшние­
бури­ также­ не­ обошли­ менястороной.­Реализуемые­проекты­постоянно­
страдают­ от­ задержек­ платежей,запланированные­
проекты­ никто­ нерешается­продолжать:­подобная­ситуация­больно­ударяет­по­моей­компаниии­
немногочисленным­ бюро,­ ей­ подобным.­Не­нужно­даже­закрытия­большихстроек,­
чтобы­ заставить­ архитекторапокачнуться…­
Оба­ раза­ не­ обошлось­
без­ убытков,­ и­ убытков­ значительных,но­
я­ готов­ продолжать.­ За­ счет­ чего,спросите­
вы?­ Конечно,­ за­ счет­ колоссальной­
поддержки­ моих­ заказчиков,сотрудников,­друзей­и­коллег­–­тех,­ктобыл­
рядом­ в­ минувшие­ месяцы.­ Но­ впервую­
очередь­ за­ счет­ обращения­ кпервоосновам­
работы­ архитектора:­ кценностям!­
Работая,­ я­ и­ моя­ командамогли­
совершать­ ошибки,­ исправлялиих,­начинали­заново,­но­мы­всегда­создавали­
и­ создаем­ ценности,­ реальныеценности­–­а­вовсе­не­цены!
Мировая­ экономика­ сегодня­ вращается­
вокруг­ долгосрочного­ роста,с­
одной­ стороны,­ и­ выравниваниядисбалансов,­
как­ глобальных,­ так­ илокальных­
–­ с­ другой.­ Американскиедемократы­и­республиканцы­не­прекращают­споры­о­том,­были­ли­Fannie­Maeи­
Freddy­ Mac­ причиной­ или­ жертвамипрошлогоднего­кризиса­ипотек­и­недвижимости.­Аналитики­рассуждают­о­деталях­реструктуризации­займов­и­продажфондов.­Шкафы­за­шкафами­заполняют­
тексты­ на­ эти­ темы.­ Рождаются­ новыеподходы:­например,­о­важной­роли­правительства­
в­ обеспечении­ добротнымжильем­(что­привносит­свежий­ветерокв­страну,­гордящуюся­свободной­саморегуляцией­рынков).­Месяцы­напролетмы­обсуждали­денежную­сторону­вопроса­–­не­настало­ли­время­вспомнить­окачественной­
стороне?­ Упомянуть­ оботсутствии­
контроля­ над­ формированием­цен­тех­самых­домов,­под­которыевыдавалась­ипотека?
Fannie­ Mae­ и­ Freddy­ Mac­ не­ спотыкались­
о­ финансовую­ проблему:­ ониоказались­
неспособными­ выполнить­ то,­
­­ Мировая­экономика­сегодня­вращаетсявокруг­долгосрочного­роста,­с­одной­стороны,и­выравнивания­дисбалансов,­как­глобальных,так­и­локальных­–­с­другой.­
для­чего­были­созданы­–­гарантироватьамериканским­домовладельцам­ценностьзаложенной­
недвижимости.­ При­ всехзаработанных­миллиардах,­при­всей­поддержке­частного­сектора­они­не­смоглиобеспечить­ценность­товаров­и­объектов,что­являлось­их­главной­задачей.Россия­стоит­перед­похожим­выбором:должны­ли­средства­на­крупные­инвестиционные­
проекты,­ вроде­ олимпийскихпроектов­
в­ Сочи,­ по-прежнему­ направляться­
государственным­ организациямили­
стоит­ предпочесть­ частных­ инвесторов?­Думаю,­сейчас­самое­время­проснуться­и­осознать,­что­решение­включаетв­себя­оба­подхода.­Государство­обязанорегулировать­и­настраивать­как­финансовый­рынок,­так­и­рынок­недвижимости,­нетолько­здесь,­но­и­повсеместно!
В­ начале­ 1990-х­ годов­ не­ только­
Россия­искала­спасения­в­дерегулировании­всего­и­вся,­и­ясно,­почему:­вплотьдо­
конца­ 1980-х­ годов­ строительство­ втой­
же­ Голландии­ было­ не­ менее­ огосударствлено,­
чем­ в­ тогдашней­ России.­
Дома­и­квартиры,­которые­я­проектировал­
в­ начале­ своей­ карьеры,­ подвергались­жесточайшей­бюджетной­проверке.­Было­ли­это­плохо?­Вовсе­нет!­Была­литакая­жизнь­сплошным­праздником?­Тожене­скажешь.­Нынешняя­свобода­самовыражения­волнует­и­кружит­головы­творцам­–­но­готовы­ли­мы­платить­по­этимсчетам?­
Увенчать­ себя­ личной­ славой­ иоставить­
казне­ разгребать­ убытки,­ приватизировать­
выручку­ и­ социализировать­урон­–­2008­год­научил­нас,­что­этопросто-напросто­не­работает.
Экономики­ взаимозавязаны,­ каждая­–­со­своей­сильной­жилкой,­со­своейтропой­
успеха.­ России,­ скажем,­ уже­ нестать­производителем­дешевых­товарови­
услуг,­ она­ нуждается­ в­ специализации­–­так­отчего­не­потратить­выручку­отгаза­и­нефти­на­превращение­страны­влидера­рынка­престижных­товаров­высокого­класса?­Отчего­не­воспользоваться­Олимпиадой-2014­года­для­развития­тогоже­жилого­строительства:­обогнать­всехпо­
качеству,­ доступной­ цене­ и­ исключительному­
удобству?­ Показать­ всем,какие­
добротные,­ высококачественныедома­мы­в­силах­возвести­–­экономично,экологично,­с­заделом­на­века.­В­одиночку­с­этим­не­справятся­ни­государство,ни­частный­застройщик,­такое­делаетсятолько­
вместе.­ Нужно­ лишь­ показать,что­это­возможно­–­хотя­бы­и­с­государственной­поддержкой!Пока­же­мы­все­страдаем­одним­и­темже,­и­пальцем­не­в­силах­двинуть­для­восстановления­
здравого­ экономическогопорядка,­создать­реальную­ценность.­
Интересно,­чем­она­обернется­в­здесь?­
Подтвердит­ли­Россия­мамино­предостережение­о­том,­что­«красных­не­перекрасишь»­или­же­удивит­всех­и­станет­зеленой?­В­случае­с­приговором,­вынесенныммоей­
невесте,­ мама­ ошиблась;­ думаю,она­была­бы­не­прочь­ошибиться­и­в­этотраз.­В­конце­концов­до­Олимпиады-2014еще­целых­пять­лет,­а­это­немалый­срок!­Достаточный,­чтобы­доказать,­что­заботаоб­окружающих­окупается­сторицей,­особенно­в­России,­в­Сочи.­­

Erick­van­Egeraat,­­
Chief­Architect­at­Erick­van­Egeraatassociated­architects­­
...............................................
There­is­really­no­need­to­actually­travelto­London,­like­I­foolishly­did­last­month,to­experience­first­hand­how­messed­upthat­economy­really­is.­The­City­does­not­justmake­you­feel­bad­but­the­overwhelming­displayof­omnipresent­ignorance­actually­makes­youpity­yourself­for­having­to­witness­it.­Travellingthrough­Europe­this­past­holiday­season­however,­I­was­probably­quite­fortunate­not­to­meettoo­many­people­boring­their­days­with­endlessreflections­on­our­economies.­Nonetheless­itproved­to­be­quite­difficult,­even­for­me,­not­toallow­myself­to­get­lost­in­the­thoughts­abouthow­to­deal­with­it­all:­‘Save­or­spend?’­‘Bargain,innovate,­
validate...’­ ‘Family­ first­ or­ countryfirst?’­
Were­ lies­ the­ root­ of­ all­ this?­ Can­ weescape­from­it?­One­would­trust­we­would­learnfrom­the­past,­but­instead­we­seem­to­be­fallingback­into­our­narrow-minded­certainties.I­remember­my­mother­as­a­very­kind­andcautious­person.­We­used­to­talk­a­lot.­Or­maybe­I­should­say­I­was­the­one­who­talked­and­it­wasmy­mother­who­listened­for­even­as­a­youngchild­I­was­already­very­talkative.­She­was­alwaysconsiderate,­very­tidy­and­precise;­caring,­butalso­often­worried.­Once­in­a­while­she­could­beoutright­blunt­and­cynical.­Like­one­time­yearsago­when­I­proudly­presented­her­with­my­newfiancee
, ­who­was­born­and­raised­in­the­Eastern­
Europe.­My­mother’s­reaction­was­disappointingand­blunt:­‘Are­you­marrying­a­communist?’­Andeven­though­I­knew­she­liked­my­bride-to-be,my­mother­stood­firmly­in­her­view:­‘Once­Red,always­Red’,­she­replied.­Not­a­thing­about­myfiancee
, 's­disposition,­age­or­background­couldmake­her­change­her­mind.­It­made­us­talk­lessand­my­mother­even­more­worrisome.
To­ me,­ my­ mother’s­ reaction­ will­ alwaysremain­indicative­of­a­real­quandary.­When­people­speak­from­experience,­it­isgenerally­based­on­an­unfortunate­incident­orless­advantageous­episode­in­their­lives.­As­badexperiences­are­usually­not­an­incentive­to­bebold­or­open­minded,­the­automatic­response
#06 (112) / 16–31.03.09
is­therefore­more­likely­to­be­caution,­suspicionor­flat-out­distrust.­This­is­precisely­the­reaction­which­is­now­generally­considered­the­mostdamaging­answer­to­today’s­unhealthy­economic­situation­and­we­have­no­choice­but­to­takea­step­back­and­gather­strength­to­see­past­theshortcomings­of­our­conventional­views.­Four­years­ago­in­2004­I­myself­lost­one­ofmy­offices­due­to­large­outstanding­paymentsowing­and­the­overnight­discontinuation­ofprojects.­Equally,­the­present­financial­tragedyhas­not­left­my­activities­unscathed.­These­daysdelayed­
payments­ on­ ongoing­ projects­ combined­with­prolonged­hesitation­to­start­newprojects­are­enough­to­hit­hard­on­a­relativelysmall­group­of­companies­like­the­one­I­run.­Itis­not­even­necessary­to­cancel­large­projectsto­make­an­architects’­firm­stumble.­I­have­toadmit­that­I­unfortunately­lost­a­lot­of­moneyon­both­occasions­but­I­am­still­happy­to­beable­to­continue­my­work.­Now­you­may­askhow­I­can­continue.­The­answer­is­that­besidesthe­overwhelming­support­I­have­received­thesepast­months­from­my­clients,­staff,­friends­andcolleagues,­my­work­is­ultimately­based­on­onething:­value!­My­team­and­I­simply­work­anddespite­certain­mistakes­and­the­need­to­startagain­we­always­make­value­–­true­value!­Andthis­is­much­more­than­just­money!
In­ America­ the­ Democrats­ and­ the­
Republicans­continue­to­debate­on­end­aboutwhether­Fannie­Mae­and­Freddy­Mac­were­theinstigators­or­the­victims­of­last­year’s­housingand­mortgage­crisis.­Analysts­speak­in­detailabout­the­repackaging­of­loans­and­the­saleof­securities.­Entire­libraries­can­now­be­filled
| Moscow Neighbourhoods |
| : Architecture&Design |
| Business Technology |
| Personnel |
Value (f)or money
­ We­are­now­more­than­two­months­into­the­New­Year­and­the­initialpanic,­or­let's­call­it­hysteria,­over­the­economic­meltdown­has­far­fromquietened­down.­On­the­contrary,­both­in­America­and­England,­it­seems­tohave­turned­into­a­media­controlled­collective­chastening.­
with­all­that­has­been­written­on­the­subject.­This­discussion­has­certainly­brought­interesting­perspectives­on­the­government's­role­inproviding­good­housing,­especially­in­a­countrythat­is­so­proud­of­allowing­the­free­market­todo­its­work.­To­be­fair,­Fanny­Mae­and­Freddy­Macdid­not­trip­over­just­a­financial­problem.­Theywere­essentially­unable­to­provide­what­theywere­supposed­to­do:­guarantee­the­value­of­themortgaged­objects­to­American­home-owners.­Greedy­as­any­other­successful­business,­theytoo­bought­into­bad­loans.­Despite­the­billionsof­dollars­made­and­spent­to­stimulate­homeownership,­they­failed­to­warrant­the­value­ofthe­products­they­were­expected­to­promote.­
Here­in­Russia­we­face­a­similar­dilemma.­
At­the­heart­of­the­current­debate­is­the­question­of­whether­large­investment­projects,­i.e.the­Sochi­Olympics,­should­be­carried­out­byfederal­institutions­or­entirely­left­to­privateinvestors.­But­please­wake­up!­This­is­not­amatter­of­either,­or,­but­both.­These­projectsneed­both­parties­to­cooperate.­And­what­ismore­is­the­federal­government­should­regulate­and­adjust­not­only­the­financial­marketsbut­­the­real­estate­ones­as­well.­And­not­onlyhere,­but­everywhere!­In­the­early­nineties­it­was­not­just­Russiabut­the­entire­world­that­considered­deregulating­was­the­best­thing­to­do.­Up­until­the­lateeighties­the­entire­real­estate­production­inthe­Netherlands­was,­like­here­in­Russia,­heavilyregulated­by­the­state.­In­those­days­the­performance­of­each­house­or­apartment­I­builtas­a­young­architect­was­thoroughly­checkedagainst­its­price.­Was­this­a­good­thing?­Yes­it­
was!­Was­it­fun­and­exciting?­No,­not­really.­Ofcourse­it­is­more­interesting­to­have­the­freedom­to­do­outrageous­things­the­way­we­cannow­–­but­not­at­any­cost!­Of­course­it­is­greatif­one­can­take­the­credits­and­leave­it­up­tothe­State­to­take­the­risk.­This­is­what’s­called­
‘privatisation­of­profits­and­socialization­of­risk’.­
And­the­year­2008­taught­us­the­hard­lessonthat­this­just­does­not­work.No­economy­stands­on­its­own­but­eachneeds­a­very­specific­trait­in­which­to­excel.­Russia­for­example,­will­never­be­a­cheap­producer­of­commodities­so­therefore­it­needs­tospecialize­in­selling­oil­and­gas­at­the­best­possible­price­while­at­the­same­time­becoming­market­leader­in­high-value­lifestyle­products.­Whynot­use­the­2014­Olympics­to­promote­state­ofthe­art­housing­which­is­inexpensive,­but­excellent­in­performance­and­to­show­that­you­canmake­good,­high-class­housing­that­is­also­trulysustainable­and­low­on­energy-use,­discharge­ofgreenhouse­gasses­and­waste.­Clearly,­neitherthe­State­nor­a­private­party­can­achieve­thisalone­and­it­needs­to­be­done­together.In­the­meantime,­we­regrettably­all­seem­tosuffer­from­the­same­disease­and­refuse­to­dowhat­is­essential­to­regain­a­healthy­economywhich­it­to­create­true­value­for­money!­I­wonder­what­it­will­be­for­Russia.­Willmy­
mother’s­ statement­ ‘Once­ Red,­ always­
Red’­prevail­or­will­Russia­surprise­us­all­andturn­‘Green’?­We­still­have­five­full­years­until­2014.­That­is­a­long­time.­Long­enough­toprove­that­taking­care­of­our­environment­isprofitable­in­more­than­one­way­–­­especiallyin­Sochi,­Russia.­­
71

Екатерина Каштанова /
Ekaterina Kashtanova
72
Tехнологии
бизнеса:
ВII­полугодие­2008­года)­в­основном­воз-
активный­период­строительства­складских­площадей­в­России­(с­2003­года­по­
водились­производственно-логистические­иофисно-складские­
комплексы,­ позже­ появились­
новые­ форматы­ –­ «логистическиедеревни».­Однако­существуют­разновидностиспециализированных­складов,­важным­элементом­которых­выступают­склады­для­хранения­продукции­химической­переработки,или­химические­склады.
Развитие­ химической­ отрасли­ поддерживается­государством.­Согласно­«Стратегииразвития­
химической­ и­ нефтехимическойпромышленности­на­период­до­2015­года»,разработанной­Министерством­промышленности­
и­ торговли­ Российской­ Федерации,доля­импортной­продукции­в­общем­объемедолжна­вырасти­на­20%,­а­доля­отечественной­–­на­18%.
Таким­ образом,­ можно­ выделить­ какминимум­3­фактора,­которые­способствуютросту­
спроса­ на­ площади­ потенциальногохимического­склада:
Рост­объемов­химического­производства;
Рост­импорта­и­экспорта­продукции­химического­производства;Планы­по­развитию­отрасли,­сформулированные­на­федеральном­уровне.Важно­отметить,­что­развитие­химическойотрасли­в­вышеупомянутой­стратегии­предполагалось­за­счет­инвестиционных­средств.­
Согласно­ этому­ документу,­ основная­ частьинвестиций­в­настоящее­время­формируется­за­счет­собственных­средств­предприятий­
(около­ 60%).­ В­ структуре­ же­ собственныхсредств­
чрезмерно­ высока­ доля­ прибыли­
(48%­в­2004–2005­годах­и­57%­в­2006­году).­
Кроме­того,­планируется­рост­роли­государствав­финансировании­инвестиционных­проектовблагодаря­созданию­Инвестиционного­фонда­Российской­Федерации,­Государственной­корпорации­«Банк­развития­и­внешнеэкономической­
деятельности­ (Внешэкономбанк)»,­
Российской­ венчурной­ компании,­ особымэкономическим­
зонам­ и­ налоговому­ стимулированию­
инвестиционного­ процесса.­
Известно,­ что­ развитие­ химического­ комплекса­России­предполагается­по­следующимнаправлениям:
Склады для хранения
продукции химических
производств
Екатерина­Каштанова,­эксперт-аналитик­по­рынку­складской­недвижимости­компании­GVA­Sawyer
­ В­международной­логистической­системе­используется­большоеколичество­специализированных­складских­комплексов:­низкотемпературные­и­холодильные,­для­габаритных­грузов,­хлебные­амбары.­
Но­достаточно­ли­развит­сегмент­узкоспециализированных­складов­в­
России?­В­этой­статье­речь­пойдет­о­складах­для­хранения­продукциихимических­производств.
Создание­новых­конкурентоспособных­производств,­
техническое­ перевооружение­ имодернизация­действующих­предприятий­набазе­передовых­
научно-технических­ достижений;Разработка­и­организация­выпуска­новыхвидов­конкурентоспособной­продукции;Повышение­роли­научно-исследовательскихи­
проектно-конструкторских­ организаций,академической­
и­ вузовской­ науки­ в­ частиразработки­и­внедрения­в­промышленностьконкурентоспособных­технологий­и­продукции;­расширение­сырьевой­базы;Развитие­системы­подготовки­и­переподготовки­кадров­для­предприятий­химической­инефтехимической­промышленности.Такие­меры­естественным­образом­способствуют­
росту­ спроса­ на­ качественныеплощади­
складских­ химических­ комплексов.­Однако­многие­руководители­химических­
производств­ отмечают,­ что­ вопросыфинансовой­поддержки­реального­секторахимической­
промышленности­ решаютсянеудовлетворительно.­Хотя­даже­с­учетомэкономического­
кризиса,­ который­ оказывает­
негативное­ влияние­ на­ социальноэкономические­показатели­работы­химического­комплекса,­планы­по­развитию­химической­отрасли­не­будут­полностью­остановлены.­Следовательно,­спрос­на­качественныескладские­комплексы­останется.
Однако­ следует­ детально­ рассмотретьвопрос,­что­такое­качественный­химическийсклад­и­есть­ли­соответствующее­предложение­в­столичном­регионе.Современный­качественный­химическийсклад,­
согласно­ мировым­ нормам­ и­ требованиям,­
должен­ представлять­ собой­ складтерминал,­включающий­следующие­блоки:
Модуль­высокого­хранения­(до­16­м);
Модуль­среднего­хранения­(до­12­м);
Модуль­низкого­хранения­(до­8­м);
Цех­рециклинга­тары;
Производственный­ модуль­ для­ смесевыхкомпозиций­(безотходный­процесс);
Склад­наливного­хранения;
Офисный­блок­(отдельное­здание­или­примыкающий­блок).
Складской­ комплекс­ должен­ предоставлять­следующий­комплекс­услуг­на­коммерче-
ской­основе:­хранение,­мытье­тары,­сортировку­отходов,­организацию­вторичного­потребления­тары,­транспорт,­таможенный­склад.Для­успешного­функционирования­современного­химического­склада­создается­илипривлекается­управляющая­компания,­имеющая­
практический­ опыт­ сотрудничества­ спроизводителями­и­дистрибьюторами­разныхстран.­К­другим­обязательным­условиям­функционирования­химического­склада­относитсяналичие­железнодорожной­ветки.Часто­химические­склады­концентрируют­
продукцию­ химических­ и­ фармацевтических­производств,­к­конечным­продуктамкоторых­предъявляются­более­высокие­требования.­Поэтому­и­к­химическим­складампредъявляются­более­высокие­требования.­Существенное­отличие­химического­складаот­складов­обычной­специализации­заключается­
в­ том,­ что­ он­ представляет­ собойпотенциальную­опасность­вследствие­хранения­продукции­химических­производств.­Поэтой­причине­химический­склад­признаетсяразновидностью­опасного­объекта,­которыйподлежит­обязательной­регистрации­и­лицензированию­в­Федеральной­службе­по­экологическому,­технологическому­и­атомному­надзору­(«Ростехнадзор»).
Анализ­рынка­складской­недвижимости­
Москвы­и­Московской­области­показывает,что­химические­склады,­полностью­соответствующие­вышеуказанным­характеристиками­
при­ этом­ нацеленные­ на­ обслуживаниекоммерческих­грузов,­на­российском­рынкеотсутствуют.­Склады,­которые­принадлежатпромышленным­предприятиям­и­обслуживают­их­внутренние­нужды,­в­анализе­не­учитываются,­так­как­дистрибьюторы­химическойпродукции,­как­российские,­так­и­зарубежные,их­услугами­воспользоваться­не­могут.Поэтому­напрашивается­вывод­о­том,­чтопредложение­качественных­складских­площадей­для­хранения­продукции­химическихпроизводств­находится­на­нулевой­отметке,при­
том­ что­ спрос­ на­ такие­ площади­ былсформирован­еще­в­тот­период,­когда­началсяактивный­рост­импорта­продукции­химических­производств­в­Россию.
На­ сегодняшний­ день­ клиентами­ площадей­существующего­складского­комплек-
са,­который­в­силу­своих­характеристик­неможет­быть­отнесен­к­качественному­предложению,­являются­исключительно­российские­
компании.­ Объяснением­ этому­ можетпослужить­лишь­то,­что­иностранная­группаклиентов­предпочитает­осуществлять­реализацию­продукции­посредством­привлеченияроссийских­компаний.­По­сфере­деятельности­наибольшую­группу­компаний­в­общемобъеме­спроса­на­такие­площади­составляютдистрибьюторы­
товаров­ российских­ и­иностранных­
химических­ производителей,­ ихдоля­достигает­порядка­36%.­Второе­местозанимают­дистрибьюторы­товаров­исключительно­отечественных­химических­производителей­(29%).­На­третьем­месте­–­торговыедома­российских­производителей­(21%).
Согласно­ предварительным­ оценкам,потребность­
в­ площадях­ химического­ производства­будет­составлять­как­минимум­100тыс.­кв.­м.­При­этом­комплекс­будет­ориентирован­на­обслуживание­Москвы­и­Московскойобласти.­Так­как­в­России­в­данный­периодкачественные­
химические­ складские­ площади­
отсутствуют­ полностью,­ необходимостроительство­склада­со­всеми­возможнымифункциями,­
востребованными­ клиентами.­
Строительство­может­осуществляться­поступательно,­модуль­за­модулем.
Уровень­ ставок­ за­ хранение­ продуктовхимического­производства­на­современныххимических­складах­в­Европе­колеблется­от­9­до­100­евро­за­тонну­продукции,­величина­конкретной­ставки­зависит­от­габарита­истепени­
опасности­ груза.­ Соответственно,чем­
более­ опасен­ груз­ и­ чем­ мельче­ онфасован,­тем­дороже­обходится­его­обслуживание.­Уровень­ставок­на­потенциальномхимическом­складе­в­России­целесообразноориентировать­на­европейские­ставки,­длятого­чтобы,­во-первых,­западные­клиенты­небыли­отпугнуты­более­высокими­ставками­и,во-вторых,­обеспечивалась­конкурентоспособность­будущего­химического­комплекса.В­целом­ниша­девелопмента­специализированных­складов­является­перспективнойдля­
развития,­ и­ тот,­ кто­ хотел­ бы­ профессионально­заниматься­этим­направлением,вполне­
может­ претендовать­ на­ позицииведущего­девелопера.­­

Ekaterina­Kashtanova,­­
Expert­Analyst,­GVA­Sawyer
.....................................
During­the­period­when­the­constructionof­warehouse­facilities­was­most­activein­Russia­(from­2003­to­the­second­halfof­2008),­the­most­widely­spread­format­was­theindustrial­logistics­and­office­&­storage­complexes,­following­which­we­saw­the­appearanceof­new­formats­like­logistical­villages.­There­arehowever­
a­ variety­ of­ specialized­ warehouses,amongst­
which­ we­ can­ find­ some­ essentialfacilities­for­the­storage­of­chemical­treatmentproducts,­or­in­short,­chemical­warehouses.When­speaking­about­chemical­warehousesone­must­pay­particular­attention­to­the­development­of­the­chemical­industry­in­Russia,­sinceit’s­exactly­this­sector­that­happens­to­be­thepotential­client­of­such­storage­facilities.
The­ uptrend­ of­ the­ chemical­ productionindustry­was­tracked­over­seven­years,­from­
2001­to­2007,­and­the­overall­production­in­
Russia­ grew­ 1.5­ times­ during­ this­ period.­
The­highest­growth­ratio­took­place­in­2006­
(4.2%).­ The­ growth­ continued­ throughout­
2008­in­various­sectors­of­the­chemical­production­industry.­As­an­example,­in­Januaryto­September­2008,­the­volume­of­syntheticresin­and­plastic­produced­represented­100%,synthetic­rubber­–­101.7%.­However,­the­overall­production­of­chemical­fibers­and­threadsin­
January-September­ of­ 2008­ decreased­ incomparison­
with­ the­ previous­ year­ and­ represented­
86%.­ The­ production­ of­ syntheticdyes­also­decreased­and­represented­91.3%.­Overall,­according­to­data­from­the­Departmentof­
Economic­ Development­ of­ the­ Russian­
Federation,­the­index­of­chemical­productionfor­
January-September­ 2008­ in­ comparisonwith­the­corresponding­period­in­2007­represented­102.2%.­The­exportation­of­productsfrom­the­chemical­industry,­according­to­datafrom­the­Federal­State­Statistics­Service,­forthe­period­from­January­to­October­2008,­grewin­comparison­with­the­same­period­in­2007by­55%­in­nominal­value­(from­$16.571­million­in­2007­to­$25.678­million­in­2008).­Theimportation­of­chemical­production­to­Russiaalso­showed­a­growth­ratio.The­expansion­of­the­chemical­industry­issupported­
by­ the­ government.­ According­ tothe­Chemical­and­Petrochemical­Development­
Strategy­ up­ to­ 2015,­ developed­ by­ the­
Department­of­Industry­and­Trade­of­the­Russian­
Federation,­the­import­share­for­chemical­products­will­grow­overall­by­20%­and­the­domesticshare­by­18%.In­summary,­it­is­possible­to­identify­at­leastthree­factors­that­are­conducive­to­an­increasein­the­demand­for­chemical­warehouses:
A­growth­in­chemical­production;
A­growth­ in­export-import­ of­chemical­ production;Plans­for­the­industry’s­expansion­developedat­a­federal­level.It­is­important­to­note­that­the­development­of­the­chemical­industry­in­the­abovementioned­
Strategy­ was­ based­ on­ resources­
#06 (112) / 16–31.03.09
| Architecture&Design |
| Business Technology |
| Personnel
|North–West
Warehouses for
Chemical Products
­ The­international­logistical­system­makes­use­of­a­great­number­ofspecialized­warehousing­complexes:­low­temperature­and­refrigerated,for­large­freights­and­bakery­storehouses.­But­is­the­Russian­dedicatedwarehousing­segment­sufficiently­developed?­This­article­will­discuss­thetopic­of­warehousing­for­chemical­products.­
from­investments.­According­to­data­from­the­
Strategy,­ a­ major­ share­ of­ the­ investmentsis­
made­ up­ by­ resources­ provided­ by­ actualenterprises­(about­60%).­The­structure­of­theprivate­
resources­ and­ the­ profit­ shares­ areexcessively­high­(48%­in­2004-2005­and­57%in­2007).­Furthermore,­the­government­plansto­fund­projects­through­the­Investment­Fundof­the­Russian­Federation­(presently­being­created),­the­Bank­for­Development­and­Foreign­
Economic­Affairs­Vnesheconombank,­Russian­
Venture­Company,­to­special­economic­zonesand­tax­incentives­for­the­investment­process.­It­is­well­known­that­the­development­of­thechemical­industry­in­Russia­is­being­planned­inthe­following­sectors:Creation­of­new­competitive­productions,­technical­upgrading­and­modernization­of­existingenterprises­
based­ on­ leading­ scientific­ andtechnical­achievements;Elaboration­and­organization­of­new­forms­ofcompetitive­productions;
Increasing­ the­ role­ of­ research­ &­ development,­design­and­construction­organizations,academies­and­universities,­in­the­industrialelaboration­and­implementation­of­competitivetechnologies­and­productions;­broadening­thesource­of­raw­materials;Development­of­a­training­and­retraining­system­for­management­of­the­chemical­and­petrochemical­industrial­enterprises.
Such­ measures­ are­ naturally­ conducivetowards­a­growth­in­quality­chemical­warehousing­complexes.­However,­many­chemical­manufacturing­directors­note­that­issues­with­regardto­financial­support­of­the­actual­sector­are­notnecessarily­being­resolved­successfully.Even­in­consideration­of­the­financial­crisiswhich­has­had­a­negative­impact­on­socio-economical­indexes­of­productivity­in­the­chemicalindustry,­plans­for­its­development­will­not­beentirely­suspended.­Consequently,­the­demandfor­
quality­ warehousing­ complexes­ remainsactual.However,­it­is­necessary­to­determine­whata­quality­chemical­warehouse­is­and­whetherthere­is­a­corresponding­supply­in­the­capital’sregion.­
A­ modern­ day­ chemical­ warehouse,in­
accordance­ with­ international­ norms­ andrequirements,­must­present­a­storage-terminalwith­the­following­attributes:
A­high­storage­module­(up­to­16­m);
A­medium­height­storage­module­(up­to­12m);
A­low­storage­module­(up­to­8­m);
A­recycling­packing­shop;
An­industrial­module­for­blended­compositematerials­(non-polluting­process);
Bulk­cargo­storage;
An­ office­ block­ (a­ separate­ or­ adjoiningfacility).A­warehousing­complex­must­offer­the­following­
package­ of­ services­ on­ a­ commercialbasis:­storage,­cleansing­of­containers,­wasteassortment,­
the­ organization­ of­ a­ repeatedutilization­of­containers,­transportation­and­acustoms­warehouse.In­order­to­operate­a­modern­day­chemical­warehouse­well­one­needs­a­managementcompany­
or­ an­ equivalent­ sub-contractingmanagement­firm,­with­sufficient­experience­inrelationships­with­manufacturers­and­distributors­from­various­countries.­Another­essentialcondition­for­the­operation­of­a­chemical­warehouse­is­the­presence­of­a­railway­line.
Chemical­ warehouses­ often­ store­ chemical­and­pharmaceutical­products­as­well­–­therequirements­
for­ storage­ of­ pharmaceuticalproducts­are­relatively­high,­and­hence,­therequirements­for­the­storage­of­chemical­products­are­correspondingly­higher.­A­substantialdifference­
between­ a­ chemical­ warehousefrom­a­general­one­is­the­fact­that­it­presentsa­potential­hazard­as­a­result­of­the­productsit­stores.­This­is­why­a­chemical­warehouseis­declared­a­hazardous­object­which­is­subjected­to­mandatory­registration­and­licensing­
under­ the­ Russian­ Federal­ Service­ for­
Ecological,­Technical­and­Atomic­Supervision,­
RosTekhNadzor.
As­an­example­we­can­take­a­look­at­themajor­
warehouse­ for­ storage­ of­ hazardousproducts­in­Germany.­The­overall­floor­spacerepresents­22,860­sq­m­and­is­located­in­anindustrial­zone­next­to­the­Nordwalde­Railway­
Station,­ which­ provides­ the­ logistical­ railway­accessibility.­The­warehouses­were­builtin­1979­and­1985­on­a­land­plot­of­65,000­sqm.­They­are­separated­from­each­other­by­twofire-prevention­entranceways­that­open­duringworking­hours­and­close­automatically­in­casesof­fire.­The­smaller­entranceway­provides­anaccessibility­of­up­to­2.7­meters­while­the­largerone­allows­for­stackers­of­up­to­3.5­meters.­Thewarehouses­are­surrounded­by­a­secondary­roadfor­fire­protection.­The­complex­is­equipped­withgas­detectors­which­in­case­of­danger­increasethe­aeration­of­the­facilities­twofold.­There­isalso­a­fire­extinguisher­sprinkler­system­andthe­shelves­are­equipped­with­an­additional­fireextinguishing­system.­The­distance­from­thestorage­facilities­to­the­office­and­working­quar-
ters­represents­25.5­meters­with­a­green­fence.­Astudy­of­the­warehousing­market­in­Moscow­andthe­Moscow­region­shows­that­chemical­warehouses­that­fully­correspond­to­the­above­listedcharacteristics­and­are­geared­towards­servicingcommercial­loads­are­totally­absent­from­themarket.­Storages­that­belong­to­industrial­concerns­and­service­their­internal­needs­are­notconsidered­in­this­study­since­the­distributors­ofchemical­products,­whether­Russian­or­foreign,have­no­access­to­such­facilities.­And­hencethe­conclusion­is­somewhat­clear­that­the­supply­of­quality­warehousing­space­for­storage­ofchemical­products­is­practically­at­ground­zero,even­though­the­demand­was­formed­during­theperiod­when­there­was­an­active­evolution­of­theimportation­of­chemical­products­to­Russia.At­the­present­time,­customers­of­existinglow­quality­warehouse­complexes­are­strictly­Russian­companies.­The­reason­for­this­can­bethe­fact­that­foreign­companies­prefer­sellingtheir­products­through­Russian­representatives.­The­major­clients­for­such­spaces­are­distributors­of­Russian­and­foreign­chemical­productsand­
their­ share­ represents­ 36%.­ The­ secondlargest­group­is­made­up­of­distributors­thatdeal­exclusively­with­domestic­manufacturers­
(29%).­They­are­followed­by­retail­houses­of­
Russian­manufacturers­(21%).
In­accordance­with­the­previous­estimates,the­
demand­ for­ chemical­ warehousing­ floorspace­will­represent­some­100,000­sq­m.­Theseareas­
will­ be­ directed­ for­ servicing­ Moscowand­the­Moscow­region.­Since­in­Russia­thereare­
presently­ no­ chemical­ warehouses­ whatsoever,­warehouses­should­be­built­in­compliance­with­all­possible­customer­requirements.­Construction­can­be­phased­in­on­a­module­bymodule­approach.
The­ rates­ for­ storage­ of­ chemical­ products­in­modern­day­warehouses­in­Europe­arebetween­9­and­100­Euros­per­ton,­and­the­concrete­rate­depends­on­the­overall­dimensionand­level­of­hazard­of­the­freight.­Accordingly,the­
more­ hazardous­ the­ freight­ is­ and­ thesmaller­
the­ packaging,­ the­ more­ expensiveits­handling­will­be.­It­is­reasonable­to­basethe­rates­for­a­potential­chemical­warehousein­Russia­on­European­rates­so­that­Europeanclients­would­feel­comfortable­with­the­pricesand­that­the­competitive­edge­would­be­preserved.­Overall,­the­real­estate­niche­for­specialized­warehouses­represents­great­growthpotential­and­developers­will­assume­leadingpositions­conditional­on­the­level­of­professionalism.­
73

Олег Михайловский /
Oleg Mikhailovsky
74
Tехнологии
бизнеса:
заемного­капитала­в­той­или­инойВ­условиях­текущего­кризиса­рынкистепени­
«закрыты»­ и­ будут­ оставаться­
таковыми­ в­ течение­ продолжительного­
периода­ времени.­ Этот­ фактоказался­
неприятной­ новостью­ длямногих­
девелоперов,­ которые­ активнопользовались­
заемным­ кредитованием.­
Во­ многих­ случаях­ соотношение­ заемного­капитала­к­собственному­достигало­60–80%.­Подобная­структура­финансирования­
имела­ право­ на­ существование­
в­ эпоху­ дешевых­ кредитных­ денеги­
стабильного­ роста­ цен­ на­ все­ видынедвижимости,­но­оказалась­совершеннонежизнеспособной­
в­ условиях­ острогокризиса­банковского­сектора.­
Для­ большинства­ российских­ девелоперов­кризис­стал­серьезным­испытанием,­но­в­то­же­время­дал­возможностькритически­
пересмотреть­ существовавшую­до­этого­бизнес-модель­и­финансовую­стратегию­компании.
В­ процессе­ развития­ кризиса­ сталоясно,­
что­ на­ рынке­ выживут­ толькосильные­игроки.­Способность­компанийсохранить­свой­бизнес­во­многом­будетопределяться­тем,­как­быстро­они­смогуториентироваться­
в­ сложной­ ситуации,и­
тем,­ насколько­ правильные­ решениябудут­принимать.При­этом­следует­помнить:­несмотряна­
то­ что­ ситуация­ требует­ «быстрыхрешений»,­
участники­ рынка­ должнырассматривать­не­только­краткосрочныесценарии,­но­и­достаточно­долгосрочныйгоризонт­планирования.­Действия­по­ликвидации­части­бизнеса,­
продаже­ отдельных­ активов­ исокращению­штата­персонала­не­должныпривести­к­тому,­что­компания,­избежавриска­дефолта­в­текущий­момент,­потеряет­все­свои­конкурентные­преимущества­и­наиболее­перспективные­проектыв­своем­портфеле.Сейчас­многие­девелоперы­прибеглико­всему­арсеналу­краткосрочных­антикризисных­мер:­сокращению­персонала,жесткому­планированию,­урезанию­маркетинговых­
расходов,­ а­ также­ продаже­
Новые возможности
в секторе недвижимости
в условиях кризиса
Олег­Михайловский,­менеджер,­группа­по­сопровождению­сделок­слияния­и­поглощения,­PricewaterhouseCoopers­в­России
­ Современная­рыночная­ситуация­в­России­внесла­серьезныекоррективы­во­многие­отрасли­экономики.­Сектор­недвижимости­оказался­одним­из­наиболее­подверженных­негативномувоздействию.­
непрофильных­активов.­Эти­меры­позволяют­закрыть­краткосрочные­вопросы­сликвидностью,­но­вряд­ли­могут­решитьвопрос­
привлечения­ долгосрочногофинансирования­для­большинства­девелоперских­проектов.На­наш­взгляд,­единственной­приемлемой­альтернативой­долгового­финансирования­
на­ данный­ момент­ являетсяprivate­
placement,­ то­ есть­ привлечениечастного­капитала­в­equity.­Шансы­привлечь­частный­капитал­остались­у­девелоперов­с­портфелем­проектов­высокогокачества,­близких­к­стадии­завершения.­Практически­все­частные­инвесторы­насегодняшний­день­скептически­относятся­к­проектам­в­области­недвижимости.­Их­интерес­могут­вызвать­только­наиболее­привлекательные­из­того,­что­оказались­на­рынке.­
Помимо­ привлекательности­ портфеля­проектов­как­такового,­для­успешногопривлечения­
частного­ капитала­ девелоперская­
компания­ должна­ отвечатьряду­
требований.­ Если­ в­ докризисныйпериод­
эти­ требования­ носили­ скореежелательный­характер­и­многие­инвесторы­
закрывали­ на­ их­ выполнение­ глаза,руководствуясь­только­высокой­нормойприбыльности­
инвестиции,­ то­ сейчасони­становятся­практически­обязательными.
Привлечение­ частного­ капитала/
продажа­ доли­ в­ equity­ происходит­ подостаточно­стандартным­правилам­игры,которые­принимаются­всеми­участниками­сделки­M&A.Предполагается,­что­компания­будетготова­представить­качественную­информацию­по­своей­юридической­структуре,текущим­
и­ завершенным­ проектам,­ атакже­бизнес-план­с­достаточно­развернутым­горизонтом­планирования,­основанным­на­реалистичных­сценариях.
В­ нынешний­ момент­ для­ успешноговыхода­
на­ рынки­ акционерного­ капитала­
еще­ более­ актуальным­ становитсяследующее­
правило:­ компания­ должнабыть­
хорошо­ подготовлена,­ а­ сделкаосуществлена­
профессионально,­ что­
предполагает­ привлечение­ профессиональных­
финансовых­ и­ юридическихконсультантов.Существенной­частью­процесса­привлечения­
частного­ капитала­ являетсяпроцедура­
финансового,­ налогового­ июридического­
Due­ Diligence.­ В­ рамкахэтого­
процесса­ должна­ быть­ раскрытався­необходимая­финансовая­налоговаяи­юридическая­информация.
Именно­ на­ основании­ финансовогопрогноза­
будет­ определяться­ текущаястоимость­компании,­поэтому­от­качествапредоставляемых­
прогнозов­ и­ финансовой­
информации­ будет­ существеннозависеть­возможность­продавца­отстоятьсвои­позиции­по­стоимости­и­принципиальным­условиям­сделки­на­переговорахс­возможным­покупателем.
Все­ игроки­ акционерного/частного­
капитала­ могут­ быть­ поделены­ надве­
большие­ группы:­ финансовые­ истратегические.­
К­ финансовым­ игрокам­
относятся­ многочисленные­ фондычастных­
инвестиций­ (Private­ equity­
Houses).­Они­заинтересованы­приобрести­долю­в­компании­на­определенныйсрок­(обычно­4–5­лет),­а­затем­продатьстратегическому­
инвестору,­ другомуфонду­или­вывести­на­IPO­(теоретическая­
возможность,­ учитывая­ текущуюэкономическую­
ситуацию).­ Возможенсценарий­обратного­выкупа­доли­акционерами.­
Финансовые­ инвесторы­ могутпредложить­неплохую­оценку­благодаря­доступу­к­различным­рынкам­долгового­и­частного­капитала,­но­наиболеетребовательны­к­финансовому­анализусделки,­
качеству­ информации­ и­ нормеприбыльности­проекта.­Некоторые­девелоперские­компаниимогут­
рассчитывать­ на­ интерес­ со­ стороны­крупных­международных­стратегических­игроков.­Многие­секторы­рынканедвижимости,­
такие­ как­ гостиничныесети,­
жилищное­ строительство,­ складские­
помещения­ и­ крупные­ торговыекомплексы,­
в­ регионах­ снова­ приобретут­былую­актуальность­с­момента­завершения­текущего­кризиса­и­будут­быстро­
расти­в­стоимости­при­первых­признакахоживления.На­наш­взгляд,­при­сделках­с­частными­
акционерным­ капиталом­ наметиласьследующая­
тенденция:­ если­ раньшебольшинство­владельцев­девелоперскихбизнесов­
стремились­ продать­ больше­
50%­доли­и­произвести­cash­out,­то­сейчас­
продажа­ существенной­ части­ бизнеса­
стала­ малопривлекательной­ из-засильно­упавших­оценок.­Тем­не­менее­стоит­помнить,­что­дажеесли­
будет­ продаваться­ миноритарнаядоля­
в­ бизнесе,­ она­ должна­ быть­ неменьше­25%+1­акция,­что­будет­обеспечивать­
инвестору­ определенные­ праваконтроля­в­приобретаемом­бизнесе.В­то­же­время­отсутствие­кредитныхденег­заставляет­продавать­миноритарные­
доли­ для­ целей­ финансированиянаиболее­
перспективных­ проектов.­ Вэтом­
случае­ мы­ рекомендуем­ структурусделки,­
где­ миноритарная­ доля­ можетбыть­продана­по­текущей,­реальной­цене,при­этом­может­быть­предусмотрена­возможность­выкупа­большей­доли­в­equityc­
учетом­ будущего­ роста­ финансовыхпоказателей,­
и­ стоимость­ этого­ выкупаможет­
принести­ владельцам­ бизнесазначительный­
upside­ в­ среднесрочнойперспективе.­Подобная­структура­сделки­обычно­предусматривает­наличие­calloption­у­продающей­стороны.­
Сейчас­ многие­ игроки,­ обладающиечастным­капиталом,­заняли­выжидательную­
позицию,­ особенно­ это­ относитсяк­
финансовым­ инвесторам­ –­ им­ важнопонять,­как­изменится­стоимость­многихкомпаний,­насколько­они­подешевеют,­азатем­они­будут­выбирать­и­приобретатьнаиболее­
привлекательные­ активы,­ закоторыми­
раньше­ выстраивалась­ очередь­из­инвесторов.­
Высокая­ активность­ со­ стороныфинансовых­
и­ стратегических­ игроковдолжна­начаться,­когда­оценки­компанийдостигнут­определенного­дна,­что­можетпроизойти,­по­оценкам­многих­участников­рынка,­уже­к­началу­II­квартала­2009года.­­

Oleg­Mikhailovsky,­Manager,­Advisory­Team,­
PricewaterhouseCoopers­Russia
.....................................
The­capital­debt­markets­are­to­a­certain­extent­closed­for­the­durationof­the­crisis­and­will­consequentlyremain­so­for­quite­some­time.­These­circumstances­
were­ far­ from­ pleasant­ formany­
developers­ which­ made­ extensiveuse­of­such­loans.In­many­cases­the­ratio­between­debtcapital­and­the­property­owner­could­reachsome­
60-80%.­ Such­ a­ funding­ structurecould­only­survive­in­times­of­low­interestrates­and­stable­growth­in­the­value­of­realestate­but­proved­deadly­upon­the­sharpcrisis­in­the­banking­sector.­For­most­Russian­developers­the­crisisproved­a­major­challenge­but­at­the­sametime­allowed­to­fully­review­the­businessmodels­and­financial­strategies­of­companies.With­the­propagation­of­the­crisis­itbecame­
clear­ that­ only­ strong­ marketplayers­would­survive.­The­capacity­of­acompany­to­preserve­its­business­greatlydepends­on­how­quickly­it­can­adjust­to­acomplex­situation­and­whether­it­makesthe­right­business­decisions.
It­ should­ be­ noted­ however­ thatregardless­of­the­fact­that­the­situationrequires­fast­decision­making­processes,market­
players­ must­ not­ only­ exploreshort-term­
scenarios­ but­ also­ mid-­ tolong-term­planning­prospects.Decisions­on­clearing­parts­of­a­business,­
selling­ specific­ assets­ and­ staffreductions­
cannot­ lead­ to­ a­ situationwhereby­
circumventing­ a­ default­ at­ agiven­point­and­a­company­ends­up­in­anon-competitive­situation­and­a­portfolio­deprived­of­its­best­projects.Many­developers­are­presently­adopting­
all­ possible­ short-term­ anti-crisismeasures:­
staff­ reductions,­ rigid­ planning,­cuts­to­marketing­budgets­and­clearance­of­secondary­assets.­These­measuresallow­to­solve­short-term­liquidity­issuesbut­will­hardly­help­in­the­identificationof­long-term­funding­for­most­development­projects.
We­ believe­ that­ the­ only­ acceptablealternative­to­debt­financing­for­the­timebeing­appears­to­be­private­placements,i.e.­raising­private­funding­in­exchangefor­equity.­The­chances­of­raising­privatecapital­remain­relatively­high­for­developers­with­high­quality­projects­at­various­stages­of­completion.­Practically­allprivate­investors­are­presently­skepticalabout­real­estate­projects.­Their­interestcan­only­be­aroused­by­the­quintessenceof­all­projects­on­the­market.
#06 (112) / 16–31.03.09
In­ order­ to­ raise­ private­ capital,­ adevelopment­company­must­not­only­havea­highly­desirable­portfolio,­but­also­meetsome­specific­requirements.
­ While­ in­ pre-crisis­ times­ theserequirements­weren’t­fully­respected­andmany­investors­would­close­their­eyes­ontheir­fulfillment,­today­they­have­becomepractically­mandatory.
Raising­ private­ funding­ in­ exchangefor­equity­is­a­rather­standard­procedureaccepted­by­all­parties­in­a­M&A­transac-
tion.­It­is­assumed­that­a­company­willprovide­
qualified­ information­ regardingits­corporate­structure,­present­completed­projects­and­also­a­Business­Plan­withan­incisive­planning­perspective­based­onrealistic­scenarios.At­the­present­time,­in­order­to­successfully­
introduce­ share­ capital­ ontothe­market,­the­following­requirement­isof­the­outmost­timeliness:­the­companymust­be­well­prepared­and­the­transaction­has­to­be­carried­out­at­the­highestpossible­
level­ of­ professionalism­ whichimplies­
the­ presence­ and­ assistance­ ofprofessional­financial­and­legal­consultants.A­significant­aspect­in­the­process­ofraising­
private­ capital­ is­ the­ financial,taxation­and­legal­due­diligence­procedures.­Due­diligence­allows­for­a­full­disclosure­of­all­financial,­taxation­and­legalinformation.­
Financial­ forecasts­ will­ serve­ as­ thebasis­for­estimating­the­present­value­ofthe­
company.­ Consequently,­ the­ qualityof­the­submitted­forecasts­and­financialinformation­
will­ considerably­ assist­ theseller­
in­ affirming­ his­ positions­ on­ thevalue­
and­ principal­ terms­ of­ the­ transaction­
during­ all­ negotiations­ with­ thepotential­purchaser.
All­ parties­ of­ the­ shareholding/private­
capital­ can­ be­ divided­ into­ twokey­groups:­financial­and­strategic.­Thefinancial­
players­ consist­ of­ numerousprivate­investment­funds­(Private­Equity­
| Architecture&Design |
| Business Technology |
| Personnel
|North–West
Real Estate Opportunities
in Times of Crisis
­ The­modern­day­market­situation­in­Russia­has­considerablychanged­many­sectors­of­the­economy.­The­real­estate­industry­wasthe­sector­that­suffered­the­most­from­the­negative­impact.
Houses).­They­are­interested­in­acquiringcompany­shares­for­a­specific­time­frame­(usually­4-5­years),­and­subsequently­sellit­
to­ a­ strategic­ investor,­ another­ fundor­
issue­ an­ IPO­ (a­ theoretical­ possibility­
considering­ today’s­ economic­ situation).­
A­ buy-back­ scenario­ is­ also­ possible.­Financial­investors­may­propose­adecent­
valuation­ through­ various­ debtand­
private­ capital­ markets­ but­ theyare­
the­ most­ demanding­ with­ regard­ tofinancial­analysis,­the­quality­of­informa-
tion­provided­and­the­profitability­of­thegiven­project.
Certain­ development­ companies­ canrely­on­the­interest­of­some­major­international­strategic­players.­
Many­ real­ estate­ sectors,­ such­ ashotel­
chains,­ construction­ of­ housing,warehousing­
facilities­ and­ major­ retailcomplexes­in­the­regions,­will­regain­theirformer­relevancy­as­soon­as­the­presentcrisis­
comes­ to­ an­ end­ and­ their­ valuewill­grow­substantially­at­the­first­signsof­revival.
We­ believe­ that­ the­ following­ trendin­
transactions­ with­ private­ and­ sharecapital­is­presently­unfolding:­while­previously­most­developers­were­striving­tosell­
over­ 50%­ of­ the­ quota­ for­ a­ quickcash­out,­today­selling­a­major­share­ofthe­business­is­no­longer­attractive­dueto­the­lower­market­valuations.
Nevertheless,­ we­ should­ not­ forgetthat­even­if­a­minority­share­of­a­business­is­being­sold­it­should­not­representless­than­25%­+­1­share­which­will­providethe­investor­to­exercise­specific­power­ofcontrol­in­the­purchased­business.­On­the­other­hand­the­absence­of­debtcapital­forces­the­sale­of­minority­packages­
in­ order­ to­ finance­ those­ projectswith­the­utmost­potential.­We­recommend­in­such­cases­a­transaction­
structure­ whereby­ the­ minorityshare­can­be­sold­at­a­market­price,­andat­that,­to­foresee­­provision­for­buyingout­a­greater­share­in­the­equity­in­con-
sideration­of­the­future­growth­of­financial­indexes­and­the­cost­of­this­buy-outcan­
bring­ the­ owners­ of­ the­ business­ aconsiderable­upside­in­the­medium-termprospect.­
Such­ a­ transaction­ structureusually­
provides­ for­ a­ call­ option­ onbehalf­of­the­selling­party.Many­players­with­private­capital­haveassumed­
a­ wait-and-see­ attitude,­ especially­amongst­financial­investors­–­theyhave­to­come­to­understand­how­the­valueof­
many­ companies­ will­ be­ affected,­ by­
­­ Many­developers­are­presently­adopting­all­possible­short-term­anti-crisis­measures:­staff­reductions,­rigid­planning,­cuts­to­marketing­budgets­and­clearance­of­secondary­assets.­These­measures­allow­to­solveshort-term­liquidity­issues­but­will­hardly­help­in­the­identification­of­long-term­funding­for­most­development­projects.
how­much­they­will­depreciate­and­thenthey­will­pick­and­choose­and­acquire­themost­
attractive­ assets­ that­ were­ not­ solong­ago­in­great­demand.­
The­ level­ of­ activity­ amongst­ thefinancial­and­strategic­players­will­renewitself­once­companies­have­reached­a­certain­bottom­which­may­happen,­accordingto­many­market­players,­by­the­beginningof­the­second­quarter­of­2009.­
75

Марк Смит /
Mark Smith
76
Tехнологии
бизнеса:
Чтобы­избежать­лишних­затрат,­нестоит­выбирать­офис­в­состоянииshell&core,­специфической­формыи­
дизайна­ или­ имеющий­ техническиеограничения.­
Например,­ такое­ ограничение,­
как­ низкая­ нагрузка­ на­ пол,потребует­
конструктивного­ усиления­ иможет­добавить­десятки­тысяч­долларовк­стоимости­проекта.Кроме­того,­составленный­собственником­
перечень­ указаний­ для­ арендаторов­
часто­ включает­ определенныематериалы,­
которые­ арендаторы­ должны­
использовать­ при­ отделке­ помещения.­Нередко­этот­перечень­обязателенк­
исполнению,­ и,­ подписывая­ договораренды,­
вы­ соглашаетесь­ с­ перечисленными­в­нем­требованиями.­Недавнокрупный­
иностранный­ банк­ подписалдоговор,­обязывающий­установить­жалюзи­и­светильники­определенного­образцаи­
использовать­ в­ дизайн-проекте­ конкретный­вид­мрамора.­Не­проведя­предварительной­оценки­этих­вынужденныхзатрат,­
арендатор­ после­ подписаниядоговора­аренды­обнаружил,­что­требуемые­оборудование­и­материалы­(некоторые­из­которых,­к­слову,­изготавливаются­и­доставляются­более­трех­месяцев)добавляют­
к­ стоимости­ отделки­ офисаоколо­
$250­ тыс.­ Остерегайтесь­ подобных­«волчьих­ям»­–­следует­заметить,­чточаще­они­встречаются­в­зданиях,­принадлежащих­западному­собственнику.­Перед­тем­как­вы­перейдете­к­завершающей­стадии­переговоров­об­аренде,ваш­
менеджер­ проекта­ и­ управляющийиздержками­
должны­ изучить­ технические­
характеристики­ здания­ и­ выявитьи­
оценить­ потенциальные­ финансовыеобременения.­
Обнаруженные­ дополнительные­статьи­затрат­необходимо­включить­в­приложение­к­договору­аренды.­Это­гарантирует,­что­технические­аспекты­будут­соблюдены,­а­вам­не­придетсяпереплачивать­
за­ перенос­ и­ переустановку­того,­что­оказалось­не­на­месте.­
Все­ это,­ конечно,­ предполагает,­ чтовы­еще­на­ранней­стадии­выработали­четкое­понимание,­каким­должен­быть­ваш
Обустройство офиса в кризис
Марк­Смит,­управляющий­директор­Sunbury­Heights­Group­
­ Никто­не­хочет­платить­за­отделку­и­оснащение­офиса­больше,­чем­это­действительно­необходимо­–­сегодня­это­абсолютноочевидно.­Но­в­то­же­время­многие­решения,­вполне­оправданныев­то­время,­когда­их­принимали,­сейчас­могут­сделать­вас­заложником­нецелесообразно­дорогого­дизайна­или­местоположенияофиса.­Попробуем­выявить­и­описать­ловушки,­которых­следуетизбегать,­затевая­процесс­отделки,­а­также­рассказать,­как­оптимизировать­затраты,­если­дизайн-проект­процесс­уже­завершен.­
офис.­При­этом,­однако,­не­забывайте­отом,­что­позже­вам­может­понадобитьсягибкость­и­пространство­для­вариаций­–ваш­
дизайн-проект­ не­ должен­ лишатьвас­возможности­что-то­менять.­Арендуя­по­московским­ценам­площади,­которые­используются­менее­чемна­одну­пятую­рабочего­времени­(такие,например,­
как­ конференц-зал­ и­ переговорные),­вы­должны­четко­понимать,сколько­
стоит­ каждое­ из­ собраний­ вэтих­
помещениях.­ Безусловно,­ гибкийдизайн­позволит­вам,­например,­использовать­
для­ встреч­ и­ собраний­ общеепространство.­И­если­привлечь­к­про-
екту­опытного­архитектора,­можно­сберечь­десятки­тысяч­долларов­арендныхплатежей.­
Если­ ваш­ архитектор­ знает,­ какиематериалы­
наиболее­ эффективны­ сточки­зрения­затрат­и­не­требуют­долгойдоставки­из­других­регионов,­это­такжегарантирует­заметное­снижение­затрат.­
При­ возможности­ нанимайте­ международного­
архитектора­ с­ твердой­ репутацией,­
но­ удостоверьтесь,­ что­ у­ негоесть­
локальное­ представительство­ илипартнер,­чтобы­материалы­подбиралисьс­
учетом­ местной­ специфики.­ Дажебезупречно­выполненный­и­эстетическивыдержанный­
дизайн­ может­ оказатьсявесьма­непрактичным­для­реализации­в­Москве.­Все­материалы,­используемые­впроекте,­
должны­ быть­ сертифицированы­
местными­ органами­ сертификации.­
Многие­ материалы­ приходится­ доставлять­из-за­рубежа,­но­они­также­должны­
быть­ сертифицированы­ для­ местногоиспользования.­
Кроме­ того,­ к­ выборуимпортных­материалов­необходимо­подходить­разумно,­чтобы­не­столкнуться­струдностями­при­их­установке­и­дальнейшей­эксплуатации.­
Управляющий­ проектом­ долженвзять­
архитектурный­ и­ инженерныйдизайн-проекты­
и­ изучить­ их­ на­ предмет­целесообразности­и­эффективностииспользования­материалов­–­оценить­ихдоступность­в­данном­регионе,­наличиелокальных­дилеров,­складов­поблизости,а­также­общую­стоимость­поставки,­установки­и­использования.
Анализ­стоимости­проводят­для­того,чтобы­в­случае­необходимости­предложить­
замену­ материалов­ и­ оснащения,которая,­
не­ разрушив­ замыслов­ архитектора­и­не­снизив­качества­конечногорезультата,­обеспечит­выполнение­перечисленных­задач.­Строго­говоря,­заменастеклянных­
перегородок­ панелями­ изкрашеного­
гипсокартона­ не­ относитсяк­
задачам­ оптимизации­ затрат:­ в­ этомслучае­
кардинально­ меняется­ замыселархитектора­
и­ конечный­ вид­ офиса.­
Необходимость­ значительного­ пересмотра­дизайн-проекта­зависит­от­того,насколько­эффективно­удастся­сэкономить,­не­прибегая­к­радикальным­изменениям­дизайна.
Типичные­ предложения­ по­ оптимизации­затрат­могут­включать,­например,замену­мрамора­керамической­плиткой,стеклянные­
элементы­ в­ рамах­ на­ таковые­без­рам,­замену­дорогого­коврового­
покрытия,­ вентиляторных­ доводчиков,осветительных­
приборов,­ потолков,жалюзи,­
сантехники­ более­ экономичными­
вариантами.­ При­ этом,­ конечно,нельзя­забывать­о­том,­что­скупой­платитдважды.­
На­ какой­ же­ стадии­ необходимо­
прибегнуть­ к­ оптимизации­ затрат?­
Предположим,­архитектор­или­дизайнерпринимает­
во­ внимание­ ограничениястоимости,­
установленные­ клиентом,­ атакже­ограничения,­связанные­с­импортом,­
сертификацией­ и­ доступностьюматериалов­на­российском­рынке.­Тогдапервый­
аудит­ затрат­ следует­ провести­
­­ По­мере­того­как­финансовый­кризис­усугубляется,­каждому­из­наснеобходимо­все­более­внимательно­относиться­к­затратам­и­неоправданнымиздержкам­в­проектах.­Тщательно­планируя,­управляя­затратами,­вы,­скореевсего,­удержите­расходы­на­оснащение­офисного­пространства­в­рамкахзапланированного­бюджета,­что­в­текущей­экономической­ситуации­важно­для­любой­компании.­
после­ завершения­ эскизного­ проекта.­
Если­же­опыт­архитектора­недостаточен,или­он­не­знаком­с­местным­рынком,­илиже­дизайн-проект­делает­строительнаякомпания,­тогда­во­избежание­радикального­
пересмотра­ проекта­ необходимопроводить­анализ­затрат­еще­раньше.По­мере­того­как­финансовый­кризисусугубляется,­каждому­из­нас­необходимо­
все­ более­ внимательно­ относитьсяк­затратам­и­опасности­неоправданныхиздержек­в­наших­проектах.­Тщательнои­
благоразумно­ планируя,­ управляязатратами,­принимая­во­внимание­перечисленные­выше­соображения,­вы,­хотяи­не­сможете­гарантированно­уберечьсяот­любых­рисков,­скорее­всего,­удержите­затраты­на­оснащение­офисного­пространства­
в­ рамках­ запланированногобюджета,­что­в­текущей­экономическойситуации­
важно­ для­ любой­ компании.­

Mark­Smith,­­
Managing­Director,­­
Sunbury­Heights­Group
.................................
Looking­first­at­decisions­to­avoid­–choosing­shell-and-core­office­spacewith­
specific­ design­ or­ technicalrestrictions­
is­ one­ of­ the­ prime­ causesof­avoidable­expenditure.­Design­restrictions­
such­ as­ low­ floor­ weight­ loadingsfor­
instance,­ which­ necessitate­ the­ useby­the­tenant­of­structural­reinforcement,can­add­tens­of­thousands­of­dollars­to­thecost­of­finishing­the­space.Similarly,­the­tenants­manual­providedby­the­landlord­often­lists­specific­materials­he­wants­tenants­to­use­in­the­fitout.­
These­ are­ often­ compulsory­ and­ insigning­the­lease­you­agree­to­their­use.­
One­ large­ foreign­ bank­ recently­ signeda­similar­lease,­committing­them­to­useblinds,­lights­and­marble­of­a­particulartype­in­the­office­fit-out.­Without­having­priced­these­beforehand,­the­tenant­signed­a­lease,­later­tofind­that­these­materials­(some­of­whichhad­an­order­and­delivery­period­of­over­3­months)­added­nearly­$250,000­to­thecost­
of­ their­ fit-out.­ Be­ aware­ of­ thesepitfalls­–­some­are­even­more­common­in­'Western'­owned­and­managed­buildingsthan­they­are­in­local­stock.Before­you­get­involved­in­advancedlease­
talks­ therefore­ you­ should­ haveyour­project­and­cost­manager­review­thetechnical­infrastructure­for­the­buildingto­highlight­potential­fit-out­and­engineering­cost­commitments.­
The­ findings­ of­ this­ review­ shouldbe­
adapted­ and­ included­ in­ a­ technicalappendix­
to­ the­ lease­ agreement­ so­ asto­
ensure­ you­ are­ getting­ the­ technical­
infrastructure­ you’ve­ been­ promisedand­don’t­have­to­pay­extra­later­to­putthings­in­place­you­should­have­receivedas­standard.All­of­this­assumes,­of­course,­you­havedeveloped­at­an­early­stage­a­good­understanding­of­the­space­you’d­like­to­take.­In­doing­this,­always­be­aware­of­the­flexibility­
you­ might­ later­ require­ and­ howgood­
design­ can­ assist­ you­ in­ planningfor­change.
#06 (112) / 16–31.03.09
Conference­ room­ space­ is­ typicallyused­by­companies­only­18%­of­the­time.­Renting­space­at­Moscow­prices­to­be­usedfor­only­18%­of­the­time­should­lead­youto­assess­exactly­how­much­each­meetingusing­those­facilities­costs.­Surely­a­muchmore­flexible­design­would­enable­you­to­
use­shared­or­cooperative­space­for­meetings.­
Employing­ a­ good­ architect­ withexperience­in­this­field­could­save­tens­ofthousands­of­dollars­in­rent­costs.
The­ use­ of­ an­ architect­ who­ knowswhich­
materials­ are­ cost­ effective­ andeasily­
available­ locally­ can­ also­ helpachieve­
major­ cost­ reductions.­ Employan­international­architect­of­repute­by­allmeans­but­ensure­as­a­minimum­that­theyhave­a­local­partner­or­branch­which­willspecify­all­materials.Even­the­best­produced­and­aesthetically­pleasing­design­could­prove­impractical­
to­ build­ in­ Moscow.­ All­ materialsspecified­
in­ the­ design­ need­ to­ havelocal­
certification.­ Materials­ cannot­ beimported­unless­they­have­been­certifiedfor­local­use.­Many­materials­will­have­tobe­imported­in­any­case­but­a­judiciouschoice­
of­ those­ materials­ can­ speed­ updelivery,­reduce­costs­and­ensure­that­thelocal­craftsmen,­who­will­be­charged­withinstalling­and­maintaining­them,­can­doso­with­the­minimum­of­difficulty.A­good­project­and­cost­manager­willtake­
an­ architectural­ and­ engineeringdesign­and­review­every­material­therein,checking­on­local­availability,­the­presenceof­local­dealers,­stocks­held­in­the­vicinityand­the­overall­costs­of­supply­and­onwardmaintenance.­
This­ study­ comprises­ the­
| Architecture&Design |
| Business Technology |
| Personnel
|North–West |
Office Fit-Outs in a time of
Crisis – A Brief Guide to Value
Engineering
­ It­is­a­truism­that­no-one­wants­to­pay­more­for­their­office­fitout­than­they­absolutely­have­to.­What­is­less­obvious­though­is­thatmany­decisions­that­seem­prudent­at­the­time­they­are­made­canactually­lock­you­into­a­high-cost­location­or­design.­This­articleaims­to­identify­what­are­the­pitfalls­to­avoid­when­commencingthe­design­and­fit-out­process­and­how­to­conduct­a­rational­andresults-orientated­value­engineering­exercise­on­a­design­that­hasalready­been­produced.
value­engineering­exercise.­The­challengeof­value­engineering­is­to­suggest­substitutions­
that­ meet­ the­ objectives­ statedabove­while­maintaining­the­design­intentof­the­architects­and­the­likely­quality­ofthe­finished­product.­Swapping­out­glazedpartitions­for­painted­gypsum­board­is­not­
technically­ a­ value­ engineering­ task­ –changing­as­it­does­the­design­intent­ofthe­architects­and­the­likely­look-and-feelof­the­finished­office.­Whether­the­results­of­the­value­engineering­
process­ yield­ enough­ savings­ tosatisfy­budgetary­demands­is­determinedby­whether­more­fundamental­design­revisions­are­necessary.­Typical­value­engineering­suggestionsinclude­
the­ substitution­ of­ ceramic­ formarble­tiling,­framed­glazed­partitions­forframeless,­
reducing­ the­ specification­ ofcarpet­
tiles,­ the­ brand­ of­ fan-coil­ units,changing­
ceiling­ types,­ lighting­ specifications,­sanitarywear­and­blinds.­While­avalue­engineering­exercise­can’t­challengethe­(in­any­case­indisputable)­maxim­that­
'you­ get­ what­ you­ pay­ for',­ it­ does­ allowyou­to­maintain­design­intent­and­agreedlayout­while­being­able­to­sometimes­drastically­reduce­fit-out­costs.At­what­stage­should­a­value­engineering­exercise­be­conducted?­Assuming­thedesigner­or­architect­has­taken­account­ofthe­clients­cost­limitations­and­importation,­certification­and­availability­restrictions­on­the­Russian­market­then­a­valueengineering­
study­ can­ be­ scheduled­ atfirst­after­the­completion­of­the­schemedesign­stage.­If­the­architect­is­international­or­inexperienced­or­if­a­construc-
tion­company­does­the­design­then­earliercost­reviews­are­vital­if­abortive­redesignwork­is­to­be­avoided.
As­ the­ financial­ crisis­ deepens­ andspreads­its­tentacles­across­the­world­allof­us­need­to­be­mindful­of­cost­levels­andthe­danger­of­cost­overruns­in­projects­of
­­ One­large­foreign­bank­recently­signed­a­lease­commiting­them­to­useblinds,­lights­and­marble­of­a­particular­type­in­the­office­fit-out.­Without­having­priced­these­beforehand­the­tenant­later­found­that­these­materials­addednearly­$250,000­to­the­cost­of­their­fit-out.
this­type.­Careful­and­prudent­project­andcost­management,­involving­some­of­thevalue­
engineering­ steps­ detailed­ above,won’t­inoculate­you­against­every­risk­butit­will­certainly­help­ensure­that­the­fitout­costs­you­face­end­up­being­no­morethan­you­have­initially­budgeted.­
77

Анна Хрусталева /
Anna Khrustaleva
78
Персонал:
Снии­стали­замораживать­свои­проекты,­
августа­ 2008­ года­ девелоперы­ иинвестиционно-строительные­компа-
приостанавливать­и­корректировать­планынайма­персонала,­перестраивать­стратегиюразвития­бизнеса­в­целом.­Сотрудники,­которые­еще­в­июне­были­на­«вес­золота»­и­закоторых­
компании­ конкурировали­ междусобой,­
предлагая­ порой­ необоснованновысокие­заработные­платы,­оказались­маловостребованными­рынком.­Постепенно­сталаменяться­
структура­ отрасли­ и­ отдельныхрынков.­Рынок­кандидатов­стал­приспосабливаться­к­новым­условиям.­В­последние­1,5–2­года­компании­велиигру­на­опережение.­Многие­игроки­в­условиях­
дефицита­ кадров­ были­ вынужденыформировать­
команды­ на­ будущее,­ создавать­
так­ называемый­ кадровый­ резерв.­
В­текущих­условиях­оптимизации­бизнесаотраслевые­
компании­ корректируют­ штатную­
численность,­ применяют­ различныемеры­по­сокращению­расходов­на­персонал,уменьшают­фонд­оплаты­труда.­Наметившиеся­в­конце­2008­года­тенденции­получили­свое­продолжение­в­новом­году.­К­началу­2009­года­многие­компании,­работающие­на­рынке­недвижимости­РФ,­сократили­штат­в­среднем­на­10–40%.­По­нашейэкспертной­оценке,­в­среднем­сокращениеокладной­части­составляет­30%­и­затрагиваетвсе­уровни­менеджмента.­В­отдельных­случаях­сокращения­оклада­доходят­до­50%.
В­ начале­ февраля­ 2009­ года­ холдинг­
АНКОР­ провел­ опрос­ в­ Москве­ и­ Санкт-
Петербурге­среди­соискателей,­чтобы­выяснить,­как­экономический­кризис­повлиял­наработников­компаний­и­как­они­относятсяк­
мерам­ оптимизации­ затрат­ на­ персонал.­
В­опросе­приняли­участие­4256­соискателей­–как­работающих,­так­и­находящихся­в­поискеработы.­
Большинство­ работающих­ респондентов­(72%)­–­специалисты­и­менеджерысреднего­
звена.­ Результаты­ опроса­ показали,­
что­ 70%­ респондентов,­ продолжающихработать,­так­или­иначе­пострадали­от­мерпо­снижению­расходов­на­персонал.­Самымираспространенными­из­них­стали­сокращения­окладной­части,­отмена­бонусов,­социальных­
пакетов­ и­ прочих­ дополнительных­
Взгляд изнутри:
отраслевой рынок труда
глазами кандидатов
Иван­Мячин,­директор­компании­«АНКОР­Недвижимость­и­строительство»
Анна­Хрусталева,­руководитель­«АНКОР­Недвижимость­и­строительство»­в­Санкт-Петербурге
­ Начавшийся­во­втором­полугодии­прошлого­года­кризиснарушил­порядок,­установившийся­на­отраслевом­рынке­труда:снял­пресловутую­«перегретость»­и­поставил­в­условия­прямойзависимости­кандидата­и­работодателя.
выплат.­При­таких­существенных­мерах­важнопонять,­что­же­предпочел­бы­сам­сотрудник.­Исследование­показало,­что­меры,­которыеприменяет­
работодатель­ по­ отношению­ ксвоим­сотрудникам,­самими­работниками­воспринимаются­как­очень­нежелательные.­Как­в­такой­ситуации­компания­можетсохранить­
лояльность­ сотрудника?­ В­ ходеисследования­
выяснилось,­ что­ работникисохраняют­
лояльность,­ если­ руководствокомпании­информирует­их­о­планах­на­период­кризиса­(66%).­Кроме­того,­более­половины­опрошенных­заявили,­что­относились­быспокойнее­ко­всем­негативным­изменениям,если­руководитель­предложил­бы­им­планих­дальнейшего­развития­в­компании.­Такжеисследование­показало,­что­людей,­готовыхи­не­готовых­выполнять­в­условиях­сложившейся­
тяжелой­ ситуации­ больший­ объемработ­за­прежний­или­даже­меньший­оклад,оказалось­примерно­одинаковое­количество­
(26­и­31%­соответственно).­
Сокращение­ бизнеса­ значительнойчасти­
девелоперских­ и­ инвестиционностроительных­
компаний­ влечет­ за­ собойснижение­потребности­в­профильном­персонале­и,­соответственно,­увеличение­количества­претендентов­на­одно­рабочее­место.­Возможное­дальнейшее­сокращение­штатасотрудников­приведет­к­тому,­что­на­рыноквыйдет­большое­количество­квалифицированных­менеджеров­среднего­звена­и­специалистов.­В­связи­с­возросшей­конкуренцией­среди­кандидатов,­претендующих­наодно­рабочее­место,­происходит­переоценкаценностей­и,­как­следствие,­корректировки­взарплатных­ожиданиях­соискателей.Ситуация,­как­отмечают­люди,­находящиеся­в­поиске­работы,­такова,­что­приходитсярассматривать­предложения­с­более­низкойзаработной­платой,­чем­планировалось­изначально.­При­этом­46%­опрошенных­заявили­оготовности­понижать­свои­зарплатные­ожидания­на­10–20%.­Кроме­того,­более­половины­(56%)­готовы­устроиться­на­полставки­или­нанеполный­рабочий­день.­­Также­в­ходе­исследования­выяснилось,­что­72%­респондентовготовы­
рассматривать­ непрофильные­ позиции,­работать­не­по­специальности­и,­болеетого,­пройти­обучение­и­сменить­профессию.­
Отраслевые­компании­первыми­сокращали­
непрофильные­ административные­ подразделения,­которые­не­участвуют­в­формировании­
прибыли­ напрямую.­ Сокращениякоснулись­HR-департамента­и­др.­­В­большейстепени­
сокращения­ коснулись­ специалистов,­попавших­в­штат­относительно­недавно.­Это­резерв,­который­компании­формировали,чтобы­
осваивать­ возможности,­ предоставляемые­быстрорастущим­рынком.­Наблюдается­также­отток­с­отраслевогорынка­кандидатов,­искавших­здесь­возможность­быстро­и­много­заработать.­Потерявсегодня­интерес­к­отрасли,­такие­специалисты­покидают­ее­одними­из­первых,­происходит­определенная­чистка­сегмента.­Оставшиеся­без­работы­профильные­специалисты­среднего­звена­смогут­себя­найтив­более­устойчивых­к­кризису­направленияхотрасли,­
таких­ как,­ например,­ дорожнаяинфраструктура,­
энергетика,­ инженерныекоммуникации.­
Для­ некоторых­ категорийспециалистов­это­станет­хорошей­возможностью­
продолжить­ свое­ профессиональное­развитие.­Управляющие­строительством­и­инженеры-строители­–­категория­пока­более­устойчивая,чем­остальные,­но,­возможно,­в­дальнейшемможно­будет­говорить­о­профиците­и­этихспециалистов­на­рынке­труда.­Вместе­с­тем­уже­можно­видеть­положительные­изменения.­После­периода­затишьяв­IV­квартале­2008­года­компании­возвращаются­к­вопросу­поиска­квалифицированныхсотрудников.­
Наиболее­ частые­ причиныоткрытия­новых­вакансий:­замена­сотрудника,вновь­открываемая­позиция,­уход­в­декрет.
Стоит­ отметить,­ что­ новые­ рыночныеусловия­предполагают­как­новые­возможности,­так­и­угрозы­для­отраслевого­рынка,отдельных­
игроков­ и­ профильных­ специалистов.­Способность­быстро­перестроиться,­
понять­ новые­ правила,­ выработатьстратегию­и­начать­действовать­обуславливает­успешность­отдельных­специалистов­ицелых­бизнес-единиц.­В­этой­ситуации­практически­все­компании­повышают­требования­к­сотрудникам­различных­уровней.­Особо­ценными­в­современных­условиях­становятся­не­только­лидерские­
качества,­энергичность­и­мобильность,­но­впервую­очередь­универсальность­сотрудников.­При­этом­некоторые­категории­специалистов,­имеющие­высокий­уровень­профессиональной­квалификации,­по-прежнему­остаются­
востребованными­ рынком.­ Речь­ идетв­
основном­ о­ сотрудниках,­ имеющих­ опытреализации­знаковых­проектов­и­т.­п.­Нельзя­не­отметить­и­тот­факт,­что,­несмотря­на­общие­негативные­тенденции­в­связисо­сложившейся­экономической­ситуацией,некоторые­специальности­могут­стать­болеевостребованными,­чем­в­докризисный­период.­В­частности,­на­первый­план­выходят­управленцы­с­опытом­антикризисного­управленияи­решения­значимых­задач­по­реструктуризации­компании.­Также­наблюдается­спрос­наспециалистов,­занимающихся­привлечениемпартнеров­по­работе­с­инвесторами,­сделками­слияний­и­поглощений.­Безусловно,­будутвостребованы­
и­сотрудники,­ которые­ занимаются­оценкой­проектов­и­аудитом.­И,­наконец,­
актуальными­ на­ рынке­ недвижимостии­строительства­станут­грамотные­брокеры,даже­в­период­кризиса­способные­привлекатьарендаторов,­а­также­заниматься­продажейжилья.­Спрос­на­узкопрофильных­специалистов­сохранится­на­достаточно­высоком­уровне,­что­объясняется­недостатком­высококвалифицированных­кадров.В­2009­году­на­отраслевом­рынке­трудапроизойдет­
миграция­ специалистов.­
Специалисты­из­центральных­городов,­заинтересованные­в­продолжение­своего­профессионального­и­карьерного­развития­внутриотрасли,­
уже­ становятся­ более­ открытымик­
рассмотрению­ предложений­ в­ регионах.­
Ранее­ это­ было­ менее­ приемлемо,­ так­ кактемпы­
развития­ столиц­ опережали­ региональные­рынки.­Будет­происходить­процессестественного­вытеснения­иностранных­специалистов­
и­ квалифицированных­ рабочихспециалистами­из­российских­регионов.
В­2009­году­на­отраслевом­ рынке­ появятся­новые­имена­работодателей,­а­такжеусилится­позиция­присутствующих,­но­ранееменее­заметных­игроков.­И­то,­как­себя­ведутработодатели­в­ситуации­кризиса,­во­многомопределит­их­привлекательность­для­будущих­кандидатов.­­

Ivan Myachin /
Иван Мячин
By­August­2008­investment-developmentand­construction­companies­were­forcedto­start­freezing­their­projects,­had­toadjust­or­suspend­recruitment­of­employeesand­rethink­their­overall­business­developmentstrategies.­Those­employees­who­in­June­were­"worth­their­weight­in­gold",­and­for­whoseservices­
companies­ competed,­ sometimesoffering­
unreasonably­ high­ wages,­ foundthemselves­
in­ low­ demand.­ Changes­ startedhappening­in­the­CRE­labor­market,­just­like­inother­markets.­Job­seekers­were­facing­a­newmarket­environment.­In­the­last­year­and­a­half­or­two,­companieshad­been­placing­their­bets­on­the­future.­Manyplayers­were­facing­staff­shortages­and­thus­hadno­choice­but­to­start­developing­their­teams,creating­a­so-called­'labor­reserve'.­However­thecurrent­situation­has­forced­many­to­optimizetheir­business­expenditures­and­adjust­theirstaff­sizes­in­order­to­reduce­labor­costs.­The­trends­which­began­in­2008­have­continued­in­the­new­year.­By­early­2009­many­companies­operating­in­the­Russian­real­estate­market­reduced­their­staff­numbers­by­an­average­of­10-40%.­According­to­our­findings,­the­averagereduction­of­salaries­has­often­reached­30%,­andhas­hit­all­levels­of­management.­In­some­cases,salary­reductions­have­reached­50%.­
In­ early­ February­ 2009,­ ANCOR­ Holdingconducted­a­survey­of­job­seekers­in­Moscowand­
St.­ Petersburg­ in­ order­ to­ find­ out­ theimpact­of­the­crisis­on­employees­and­how­theyfeel­about­the­measures­being­taken­to­cutstaffing­expenses.­The­survey­was­conductedamong­4256­individuals,­including­both­theemployed­and­those­seeking­work.­The­majority­of­respondents­(72%)­–­were­professionals­
and­ middle-level­ managers.­ The­ surveyshowed­that­70%­of­respondents­which­havekept­their­jobs­in­one­way­or­another­have­alsobeen­affected­by­the­staffing­expense­reduction­measures.­The­most­common­was­a­reduction­in­salary­levels,­followed­by­cancellationof­bonuses,­social­packages­and­other­supplementary­payments.­With­such­drastic­measuresbeing­implemented­by­almost­all­companies­itis­important­to­understand­what­the­averageworker­would­like­to­see.­The­study­showed­thatthe­measures­taken­by­employers­are­viewed
#06 (112) / 16–31.03.09
| Business Technology |
| Personnel |
|North–West |
| Regions |
An inside look: the CRE labor
market through the eyes of job
seekers
Ivan­Myachin,­Director­of­ANCOR­Real­Estate­&­Construction­Company
Anna­Khrustaleva,­Head­of­ANCOR­Real­Estate­&­Construction­–­St.­Petersburg­
­ Starting­in­the­second­half­of­2008,­the­long­established­order­in­the­labormarket­fell­apart:­stopping­the­'overheated'­market­cold­in­its­tracks­and­forcingjob­seekers­and­employers­to­take­into­account­each­others­interests.­
unfavorably­by­employees.­How­can­a­companymaintain­employee­loyalty­in­such­a­situation?­The­study­found­that­employees­remain­loyal­ifthe­management­has­made­an­effort­to­informthem­about­the­company's­plans­during­thecrisis­period­(66%).­In­addition,­more­than­halfof­those­polled­said­that­they­would­be­moreloyal,­despite­negative­changes,­if­their­manager­
discussed­ with­ them­ their­ future­ prospects­and­development­within­the­company.­The­number­of­people­who­were­prepared­to­domore­work­for­the­same,­or­smaller­salary,­wasalmost­the­same­as­those­who­were­not­–­26%and­31%­respectively.­In­our­continued­talks­with­job­seekers­inrecent­months­we­have­started­to­see­an­increasein­
emotional­ tensions­ and­ stress­ fatigue­ inmany­professionals­that­work­in­the­CRE­sector.­The­internal­psychological­atmosphere­in­acompany,­the­ability­to­survive­a­difficult­periodwith­minimal­losses­as­well­as­future­development­during­the­subsequent­recovery­period,to­a­large­part­depend­on­the­joint­actions­ofmanagement­and­the­HR­manager.­
Lower­ business­ activity­ has­ led­ to­ lessdemand­for­specialists,­and­consequently,­anincreased­number­of­applicants­for­each­available­position.­As­a­result­of­the­increased­number­of­applicants­for­each­position­their­salaryexpectations­are­becoming­lower­in­order­tocompete­for­the­jobs­available.­People­seeking­work­now­have­to­considerlower­wage­levels­than­they­originally­planned
46%
and­46%­of­the­respondents­are­willing­to­lowertheir­salary­demands­by­as­much­as­10-20%.In­addition,­more­than­half­(56%)­are­willing­to­work­for­half­pay­or­part-time.­
72%­ of­ the­ respondents­ were­ willing­ toconsider­taking­jobs­outside­their­specialty­andundertake­retraining­or­a­career­change.CRE­sector­companies­first­reduced­theirnon-administrative­departments­–­HR,­marketing­and­advertising,­accounting,­financial­and­ITservices.­As­a­rule,­specialists­that­work­in­thesefields­have­a­smaller­dependence­on­the­CREsector­and­have­greater­flexibility­to­move­andadapt­to­new­circumstances­and­find­opportunities­in­other­industries.­So­we­can­easily­predicta­large-scale­and­cross-sectoral­movement­ofprofessionals­that­work­in­these­fields.­To­a­greater­degree­staff­reductions­had­thegreatest­
impact­ on­ those­ who­ were­ recentlyhired.­These­were­in­the­'staffing­reserve'­whichthe­company­was­forming­to­take­advantage­offuture­opportunities­in­a­rapidly­growing­market.­First­to­go­were­real­estate­professionalsengaged­in­the­search­and­acquisition­of­landand­real­estate­for­future­development,­projectand­design­management.­­
Unemployed­ mid-level­ professionalsmay­seek­work­in­the­more­recession-proofsectors­like­road­infrastructure,­power,­andengineering­services.­Managers­in­construction­and­civil­engineering­find­themselves­in­fields­that­are­morestable­but­their­future­could­change­as­well.­
How much lower a salary are you prepared to settle for? /
На сколько процентов вы готовы снизить свои зарплатные ожидания
13%
6%
35%
from 10 – 20% / на 10–20% ниже
from 20 – 30% / на 20–30% ниже
мore than 30% /более 30%
less than 10% / менее 10%
However,­there­have­been­some­positive­signslately.­After­a­period­of­inactivity­in­the­4thquarter­of­2008,­companies­have­started­torecruit­employees­once­again.­And­the­reasonsfor­this­are­mostly­the­replacement­of­staff,re-opening­of­previously­terminated­positionsand­maternity­leave.­It­should­be­noted­that­the­new­market­conditions­offer­both­opportunities­and­risks­–­forindividual­players­and­for­market­specialists.­The­ability­to­quickly­adapt­to­the­new­rules­ofthe­game,­to­develop­a­strategy­and­begin­to­actupon­it­will­show­who­will­and­will­not­fail.­The­current­situation­has­lead­to­virtually­allcompanies­placing­increased­demands­on­theirstaff­members­and­at­all­levels.­Especially­valuable­in­the­modern­world­are­those­individualswho­not­only­have­leadership­skills,­energy­andmobility,­but­those­who­can­adapt­to­new­situations.­Some­highly­skilled­professionals­stillremain­in­demand­today.­They­are­the­ones­withexperience­in­implementing­important­projects,who­speak­foreign­languages,­are­able­to­work­inrapidly­changing­market­conditions,­can­handlestress,­make­quick­decisions­on­their­own,­etc.­Despite­the­overall­negative­trends­in­thecurrent­
economic­ situation,­ some­ may­ findthemselves­in­more­demand­than­in­the­precrisis­period­–­especially­those­with­experiencein­crisis­management­and­successful­companyrestructuring.­There­is­also­demand­for­professionals­who­can­attract­investors­and­partners,negotiate­transactions­and­arrange­mergers­andacquisitions.­Audit­and­appraisal­professionalsare­in­great­demand­as­are­skilled­brokers­who,despite­the­crisis,­can­attract­tenants­or­buyers.2009­will­see­a­migration­of­specialists­inthe­CRE­sector.­Many­specialists­from­the­central­cities­who­are­interested­in­continuing­theirprofessional­and­career­development­within­the­CRE­sector­are­now­more­open­to­offers­fromother­cities­in­the­regions.­There­will­be­a­natural­displacement­of­foreign­professionals­andskilled­workers­(from­China,­Turkey,­CIS­countries)­by­specialists­from­the­Russian­regions.­The­current­situation­in­the­CRE­market­willsee­new­employers­emerge­in­2009­and­previously­less-known­players­will­increase­theirpresence.­Many­professionals­are­re-evaluatingtheir­opinions­of­the­major­companies,­lookingat­how­these­are­treating­their­personnel­in­atime­of­crisis­–­and­this­is­what­will­determinethe­future­attractiveness­of­these­companiesfor­job­seekers.­­
­
79

Северо–Запад:
80
Развлечения
«Донк»­поищет­на­досуге­
300­млн­евро
Компания­«Донк»­построит­в­Курортном­районе­Петер-
бурга­масштабный­общественно-досуговый­комплекс.­
Девелопер­получил­для­изысканий­участок­земли­площа-
дью­20,4­га­на­Зеленогорском­шоссе,­в­поселке­Белоостров.­
Площадь­нового­комплекса­составит­около­200­тыс.­кв.­м.­
По­расчетам­инвестора,­проект­потребует­около­300­млн­
евро­инвестиций­и­окупится­за­6–10­лет.­Компания­пла-
нирует­привлекать­соинвесторов.­Проект­включает­мас-
штабную­торговую­часть,­сеть­ресторанов,­малоэтажный­
бизнес-центр,­а­также­гостиницу­класса­4*.­Но­основной­
акцент­будет­сделан­на­спортивно-досуговую­инфраструк-
туру,­которой­пока­лишен­этот­курортный­поселок.­В­част-
ности,­запланировано­строительство­спортивного­бассей-
на,­катка­и­образовательного­центра.­«У­компании­«Донк»­
нет­собственных­средств.­Все,­что­они­строили­до­сих­пор,­
продавали­в­«долевку».­Финансировать­новую­стройку­
по­такой­схеме­в­ближайшие­два­года­будет­невозможно.­
Но­подобный­рекреационный­объект­в­районе,­удаленном­
от­Финского­залива,­нужен.­Он­будет­особенно­востребо-
ван­летом,­когда­местное­население­увеличивается­за­счет­
дачников»,­–­считает­директор­по­продвижению­Praktis­CB­
Сергей­Федоров.­­
Сделки
«МЛП­–­Уткина­заводь»­
приняла­лекарства
Новосибирский­дистрибьютор­лекарств­«Катрен»­стал­
одним­из­якорных­арендаторов­второй­очереди­склад-
ского­комплекса­«МЛП­–­Уткина­заводь»­–­одного­из­
самых­крупных­логистических­объектов­Северо-Запада­
России.­Компания­арендовала­под­свой­распредели-
тельный­центр­6­тыс.­кв.­м.­Сумма­контракта­оценивается­
в­$1­млн­в­год.­Это­одна­из­крупнейших­сделок­в­данном­
сегменте­за­последнее­время.­Открытие­нового­склада­
связано­с­расширением­бизнеса­«Катрена»:­за­послед-
ний­год­товарооборот­компании­вырос­более­чем­
на­30%.­Среди­ее­петербургских­клиентов­–­аптечные­
сети­«Фармакор»,­«Первая­помощь»,­«Озерки»­и­др.­
«Одним­из­основных­критериев­для­компании­«Катрен»­
при­выборе­объекта­стала­удобная­транспортная­доступ-
ность­комплекса,­который­находится­недалеко­от­КАД­и­
Мурманского­шоссе»,­–­говорит­генеральный­директор­
Knight­Frank­SPb­(консультант­сделки)­Олег­Барков.­
Напомним,­что­«МЛП­–­Уткина­заводь»­–­комплекс­
класса­А,­расположенный­в­районе­деревни­Новосара-
товка­Всеволожского­района­Ленобласти.­Площадь­
всего­комплекса­составляет­около­210­тыс.­кв.­м,­второй­
очереди­–­127­тыс.­кв.­м.­Комплекс­построен­в­2008­году.­
Объем­инвестиций­–­$150­млн.­­
Home­Credit­переедет­­
в­круглую­башню
Банк­«Хоум­Кредит»­арендовал­офисный­блок­площадью­
около­800­кв.­м­на­14-м­этаже­бизнес-центра­«РЕСО».­
Представителем­арендодателя­в­сделке­выступила­компа-
ния­Maris­Properties/CBRE.­Напомним,­что­Международный­
деловой­центр­«РЕСО»­–­офисный­комплекс­класса­А,­
формирующий­деловую­зону­Богатырского­проспекта.­
Это­21-этажное­здание­общей­площадью­55,3­тыс.­кв.­м,­
включающее­офисные­и­торгово-выставочные­помеще-
ния,­кафе,­ресторан,­многоуровневый­паркинг.­Открытие­
комплекса­состоялось­в­конце­2008­года.­Как­отметил­
директор­отдела­офисных­помещений­Maris­Properties/
CBRE­Алексей­Федоров,­во­всем­мире­арендаторами­офис-
ных­«башен»­традиционно­выступают­компании­финансо-
вого­сектора­и­сектора­профессиональных­услуг.­«Данная­
сделка­еще­раз­показывает,­что­петербургский­рынок­раз-
вивается­в­русле­мировых­тенденций.­Кроме­того,­пока-
зателен­и­сам­факт­заключения­такой­сделки­в­нынешний­
сложный­период:­вопреки­некоторым­мнениям,­рынок­
вполне­активен»,­–­отметил­он.­­
Гостиницы
Отель­для­Пушкина
Компания­«Трункус»­планирует­построить­гостиницу­
класса­3*­на­80­номеров­в­самом­центре­Пушкина­–­
города-спутника­Петербурга.­В­границах­квартала,­
ограниченного­улицами­Пушкинской,­Леонтьевской,­
Московской­и­Церковной,­на­участке­площадью­
1,25­тыс.­кв.­м­появится­отель­общей­площадью­4,5­тыс.­
кв.­м.­Он­завершит­воссоздание­комплекса­историчес-
ких­зданий,­который­был­разработан­еще­в­1821­году­
архитекторами­Гесте­и­Стасовым.­Этот­комплекс­явля-
ется­объектом­культурного­наследия­федерального­
значения.­Сейчас­в­него­входят­«Управление­полицмей-
стера»,­«Городовое­управление»­и­«Пожарная­часть».­
Гостиница­разместится­в­угловом­здании,­которое­
объединит­исторические­постройки­в­единый­архитек-
турный­ансамбль.­
По­оценке­экспертов,­реализация­гостиничного­
проекта­в­Пушкине­потребует­$9–14­млн­инвестиций.­
«Средняя­стоимость­строительства­такой­гостиницы­
составляет­от­$2­тыс.­за­«квадрат»,­но­в­данном­слу-
чае­инвестиции­могут­быть­больше,­поскольку­работа­
будет­вестись­в­рамках­исторического­архитектурного­
комплекса.­Срок­окупаемости­подобных­проектов­–­
от­7­лет»,­–­говорит­руководитель­отдела­консалтинга­
ASTERA­SPb­Евгения­Васильева.­­
Проект
«Факел»­для­«Газпрома»
В­Репино­появится­оздоровительный­центр­для­сотруд-
ников­газовой­монополии.­Проект­реализует­ООО­
«Оздоровительно-реабилитационный­центр­«Факел».­
Эта­компания­получила­под­изыскания­участок­земли­
площадью­49­га­на­Большом­проспекте­в­поселке­
Репино.­По­данным­открытых­источников,­учредителем­
ООО­«ОРЦ­«Факел»­является­ЗАО­«Петербурггазстрой»­
(один­из­подрядчиков­ОАО­«Газпром»).­Инвестор­
собирается­построить­на­участке­центр­для­обслу-
живания­сотрудников­газовой­монополии.­Площадь­
комплекса­составит­около­100­тыс.­кв.­м.­Объем­инвес-
тиций­–­около­$200­млн.­В­августе­прошлого­года­
о­планах­участия­в­данном­проекте­заявляла­компания­
Sadko-Management­(стопроцентная­«дочка»­итало-
швейцарского­трастового­холдинга­Sadko­Real­Estate­
(SRE),­зарегистрированного­в­Люксембурге).­«Это­про-
ект­наших­партнеров­–­компании­«Петербурггазстрой».­
У­них­достаточно­опыта­и­ресурсов,­чтобы­реализовать­
его­самостоятельно.­Проект­находится­в­начальной­
стадии,­поэтому­участие­Sadko­в­нем­пока­под­вопро-
сом»,­–­прокомментировал­генеральный­директор­
Sadko-Management­Альберт­Фролов.­­
НОВОСТИ
Сулейман­Керимов,­глава­холдинга­«Нафта-Москва»,­
получил­большую­часть­девелоперского­бизнеса­Олега­
Дерипаски,­сосредоточенную­в­петербургском­подразде-
лении­«Главстроя».­Сумму­сделки­по­приобретению­75%­
ООО­«Главстрой­СПб»­стороны­не­раскрывают.­Чтобы­
консолидировать­весь­бизнес­«Главстроя­СПб»,­«Нафте»­
придется­договариваться­с­совладельцами­оставшихся­
25%­–­Максимом­Воробьевым­(основной­акционер­
компании­«Русское­море»)­и­его­партнером­Михаилом­
Кениным.­Но­они,­по­данным­СМИ,­продавать­свои­доли­
пока­не­намерены.­Сейчас­в­активе­ООО­«Главстрой­
СПб»­четыре­проекта:­строительство­микрорайонов­
«Северная­Долина»­(2,7­млн­кв.­м­жилья­и­еще­около­
500­тыс.­кв.­м­зданий­социальной­инфраструктуры,­
инвестиции­–­75­млрд­руб.,­начало­строительства­–­
март)­и­«Юнтолово»­(2,2­млн­кв.­м­жилья,­400­тыс.­кв.­м­
офисов­и­300­тыс.­кв.­м­инфраструктуры,­инвестиции­–­
75­млрд­руб.),­реконструкция­«Апраксина­двора»­по­
проекту­английского­архитектора­Криса­Уилкинсона­
(40­млрд­руб.);­бизнес-квартал­в­границах­улиц­Шкапина­
и­Розенштейна­на­300­тыс.­кв.­м­(10­млрд­руб.).­
В­руководстве­«Главстроя»­уверяют,­что­проект­«Се­-
верная­Долина»­меняться­не­будет,­поскольку­вся­доку-
ментация­по­нему­была­утверждена­давно­и­строитель-
ство­начнется­уже­в­марте.­А­архитектурные­концепции­
остальных­проектов­будут­зависеть­от­планов­«Нафты».­
Не­исключено,­что­в­них­будут­внесены­изменения.­
При­этом­сокращать­штат­«Главстроя-СПб»­и­менеджер-
ский­состав­компании­новые­владельцы­не­намерены.­
«Сумму­подобной­сделки­очень­сложно­назвать.­
Скорее­всего,­она­не­превысила­затраты,­которые­
«Главстрой»­уже­понес,­купив­земли­на­торгах­и­разрабо-
тав­архитектурные­концепции­проектов.­А­это­примерно­
10­млрд­руб.»,­–­предполагает­директор­по­профессио-
нальной­деятельности­Knight­Frank­SPb­Николай­Пашков.­
«Главстрой СПб» сменил хозяина

Transactions
#06 (112) / 16–31.03.09
Glavstroy­SPb­changes­ownership
Suleiman­Kerimov,­head­of­the­Nafta­Moscow­holdingcompany,­acquired­most­of­Oleg­Deripaska’s­development­business­concentrated­in­the­Petersburg­divisionof­Glavstroy.­The­parties­have­not­disclosed­the­amountof­the­deal­that­led­to­the­acquisition­of­a­75%­stake­in­Glavstroy­SPb.­In­order­to­consolidate­the­entire­business,­Nafta­will­have­to­come­to­some­agreement­with­theowners­of­the­remaining­25%­share­–­Maxim­Vorobyov­
(the­main­shareholder­of­Russkoe­More)­and­his­partner­
Mikhail­Kenin.­According­to­media­reports,­they­do­notintend­to­sell­their­stakes,­however.­Currently­the­assetsof­Glavstroy­SPb­include­four­projects.­The­Northern­Valley­neighborhood­envisages­the­construction­of­2.7million­sq­m­of­housing­in­addition­to­about­500,000­sq­mof­social­infrastructure­and­the­investment­of­75­billionrubles.­Construction­work­is­due­to­commence­in­March.­The­Juntolovo­multipurpose­project­anticipates­theconstruction­of­2.2­million­sq­m­of­housing,­400,000­sq­mof­office­space­in­addition­to­300,000­sq­m­of­infrastructure;­the­level­of­investment­is­also­75­billion­rubles.­Theexpansion­and­refurbishment­of­Apraksin­Dvor­designedby­British­architect­Chris­Wilkinson­is­estimated­at­40­billion­rubles­and­a­300,000-sq­m­business­quarter­boundedby­Shkapin­and­Rosenstein­Ulitsa­is­worth­10­billionrubles.­The­management­of­Glavstroy­assures­that­theyhave­no­plans­to­change­the­Northern­Valley­project,­sinceall­its­documents­were­approved­long­ago.­The­architectural­concepts­of­other­projects­will­depend­on­Nafta’splans.­It­cannot­be­ruled­out­that­certain­corrections­willbe­entered.­For­all­that,­the­new­owners­do­not­plan­toreduce­the­staff­and­management­of­Glavstroy­SPb.­“It’shard­to­figure­the­amount­of­this­transaction.­Most­likelyit­exceeded­the­costs­which­Glavstroy­already­incurred,having­bought­land­by­auction­and­developed­architectural­concepts­and­this­is­roughly­10­billion­rubles,”surmises­Nikolai­Pashkov,­professional­activity­director­at­
Knight­Frank­SPb.­
Home­Credit­to­move­to­a­circular­tower
Home­Credit­Bank­leased­an­800-sq­m­unit­on­the­14thfloor­of­BC­RESO.­Maris­Properties/CBRE­represented­theinterests­of­the­landlord­in­this­deal.­We­should­recall­that­BC­RESO­is­an­A-class­office­complex­forming­the­business­area­of­Bogatyrsky­Prospekt.­This­21-story,­55,300-sqm­building­accommodates­office­and­retail­premises,­ashowroom,­cafe,­restaurant­and­multilevel­parking.­Thegrand­opening­took­place­at­the­end­of­2008.­As­notedby­Alexei­Fedorov,­office­real­estate­director­at­Maris­Properties/CBRE,­financial­companies­and­professionalservice­companies­are­traditional­lessees­of­office­'towers'the­world­over.­The­given­transaction­demonstrates­onceagain­that­the­Petersburg­market­is­developing­in­accordance­with­the­worldwide­trends.­Furthermore­the­veryfact­of­cutting­such­a­deal­at­this­challenging­time­is­alsoindicative:­contrary­to­some­opinions,­the­market­is­quiteactive,”­he­commented.­­
Hotels
A­hotel­for­Pushkin
Trunkus­plans­to­build­a­three-star,­80-room­hotel­in­thevery­heart­of­Pushkin,­St.­Petersburg’s­satellite­town.­The­
| Personnel |
| : North – West |
| Regions |
| Listings |
4,500-sqm­hotel­will­rise­on­a­1,250-sqm­site­boundedby­Pushkinskaya,­Leontyevskaya,­Moskovskaya­and­Tserkovnaya­Ulitsa.­It­will­crown­the­restoration­of­thehistoric­cluster­developed­as­early­as­1821­by­architects­Geste­and­Stasov.­The­complex­is­part­of­the­nationalcultural­heritage­unit­and­there­is­now­a­police­station,­atown­hall­and­a­fire­unit.­The­hotel­will­be­accommodatedin­the­angular­building­that­will­integrate­the­historicdevelopments­into­a­holistic­architectural­ensemble.­Inexpert­estimation,­realization­of­the­hospitality­projectin­Pushkin­will­call­for­$9-14­million­of­investments.­“Theaverage­cost­of­building­such­a­hotel­starts­from­$2,000/sq­m,­though­in­this­case­it­could­be­higher­because­theworks­will­be­carried­out­within­the­framework­of­anhistorical,­architectural­complex.­Such­projects­usuallytake­7­years­or­more­to­pay­off,”­says­Evgeniya­Vasilyeva,consulting­director­at­ASTERA­SPb.­­
Entertainments
Donk­to­look­for­­
300­million­euro
Donk­will­build­a­large-scale­community­and­leisurecomplex­in­the­Kurortny­district­of­St.­Petersburg.­Thedeveloper­was­allotted­a­20.4-ha­site­on­Zelenogorsk­
Shosse­in­the­Beloostrov­district­for­exploration.­The­
GBA­of­the­new­development­will­come­to­200,000­sq­m.­
As­the­investor­figured,­the­project­would­claim­around­
300­million­euro­of­investments­to­return­over­6-10years.­
The­company­plans­to­attract­co-investors­as­well.­
The­project­includes­spacious­retail­space,­a­network­ofrestaurants,­a­low-rise­business­center­and­a­four-starhotel.­Yet­the­main­emphasis­will­be­put­on­the­sportsand­leisure­infrastructure­which­has­so­far­been­lackingin­this­resort.­In­particular,­a­swimming­pool,­an­icerink­and­a­training­center­have­been­planned.­“Donkowns­no­equity­capital.­Whatever­they­built­beforewas­based­on­the­participatory­construction­scheme.­However­it­will­be­impossible­to­finance­the­new­projectusing­this­scheme­during­the­next­couple­of­years.­Yetthe­city­needs­such­a­recreational­facility­in­a­districtrather­remote­from­the­Gulf­of­Finland.­It­will­be­in­thehighest­demand­during­the­summer­season­when­thelocal­population­increases­due­to­the­influx­of­summerresidents,”­believes­Sergey­Fedorov,­promotion­directorat­Praktis­CB.­­
Project
Fakel­for­Gazprom
A­wellness­center­for­the­gas­monopoly’s­employees­willappear­in­Repino.­The­project­is­realized­by­the­Wellnessand­Rehabilitation­Center,­Fakel­Ltd.­This­company­wasallotted­a­49-ha­plot­on­Bolshoi­Prospekt­in­the­Repinodistrict­for­exploration.­According­to­open­sources,­Fakel­Ltd­was­founded­by­CJSC­Peterburggazstroy­(oneof­Gazprom's­contractors).­The­investor­is­going­to­builda­100,000-sq­m­center­for­the­gas­monopoly’s­employeesto­visit.­The­level­of­investment­nears­$200­million.­Last­August­Sadko-Management­(a­100-percent­subsidiary­of­the­Italian-Swiss­trust­holding­Sadko­Real­Estateor­SRE­registered­in­Luxembourg).­“This­is­a­project­ofour­partners,­namely­Peterburggazstroy,“­commented­Sadko-Management­CEO,­Albert­Frolov.­“They­haveample­resources­and­experience­to­realize­it­on­theirown.­The­project­has­just­been­started­so­the­involvement­of­Sadko­is­undecided.”­­
NEWS
MLP Utkina
Zavod takes in
pharma ceuticals
Novosibirsk-based­distributor­of­pharmaceuticals­
Katren­became­one­of­the­anchor­tenants­at­the­secondphase­of­the­warehousing­complex­MLP­–­Utkina­zavod,one­of­the­largest­logistics­properties­in­the­Russian­Northwest.­The­company­leased­6,000­sq­m­for­its­distribution­center.­The­sum­of­the­contract­is­estimatedat­$1­million­per­year.­This­is­one­of­the­largest­dealscut­in­this­segment­of­late.­The­opening­of­a­new­warehouse­is­related­to­Katren’s­business­expansion:­duringthe­last­year­alone­the­company’s­commodity­turnovergrew­by­more­than­30%.­Among­its­Petersburg­clientsare­pharmacy­chains­Pharmakor,­Pervaya­Pomosch­(First­
Aid),­Ozerki,­etc.­“One­of­the­main­location­criteria­for­
Katren­was­easy­access­to­transport­and­the­fact­thatthe­complex­lies­close­to­the­Ring­Road­(KAD)­and­
Murmansk­Shosse,”­says­Oleg­Barkov,­CEO­of­Knight­
Frank­SPb­(adviser­for­this­deal).­We­should­recall­that­
MLP­–­Utkina­zavod­is­an­A-class­complex­located­in­thearea­of­Novosaratovka­village,­Vsevolozhsk­district­ofthe­Leningrad­region.­The­gross­built­area­is­210,000­sqm,­including­the­127,000-sq­m­second­phase.­The­complex­was­built­in­2008;­the­level­of­investment­is­$150million.­­
81

Журналист:­Федор­Анненский
..................................
Фото:­Алексей­Попов
82
Санкт–Петербург:
Арендные­ставки­в­торговых­помещениях­в­Санкт-Петер­бурге­еще­осеньюбыли­едва­ли­не­самыми­высокими­по­России,­а­на­центральных­торговых­улицах­ивовсе­достигали­запредельных­отметок.­«Внекоторых­помещениях­на­Невском­за­двагода­ставки­выросли­примерно­в­три­раза­–с­$2640–3360/кв.­м­в­год­в­середине­2006года­до­$9000/кв.­м­в­год­в­III­квартале­2008года»,­
–­ говорит­ Роман­ Евстратов,­ директор­департамента­торговой­недвижимостипетербургского­представительства­компании­
Colliers­ International.­ Стремительныйрост­цен­был­связан­с­увеличением­спросана­торговые­помещения­со­стороны­крупных­сетевых­арендаторов,­модель­развитиякоторых­предполагала­открытие­флагманских­магазинов­на­Невском­проспекте,­объясняет­г-н­Евстратов.Некоторые­арендаторы­не­выдерживали.­Например,­компания­«Чажма»­закрыла­в­октябре­2008­года­магазины­Women­Secret,­Colours­and­Beauty­и­Springfield­науглу­Невского­проспекта­и­улицы­Марата.­Летом­арендодатель­резко­поднял­ставки,объясняли­тогда­представители­компании.­В­прошлом­году­закрыл­свой­флагманскиймагазин­
на­ углу­ Невского­ проспекта­ и­
Болезнь роста сменил
упадок сил
­ Кризис­помог­петербургским­ритейлерам­реализовать,­возможно,­самую­главную­их­мечту.­Арендные­ставки­в­конце­прошлогои­начале­этого­года­снизились­примерно­на­15–30%.­И­продолжатуменьшаться­в­перспективе.­Заметнее­всего­эта­тенденция­в­сегментеstreet­retail,­где­цены­в­2008­году­достигли­запредельных­отметок.­
Малой­Садовой­улицы­и­Adidas.­Менеджерыпетербургского­представительства­компании­жаловались­на­то,­что­новый­владелец­помещения­резко­повысил­аренднуюплату,­и­перенесли­главный­магазин­сетина­Большой­проспект­Петроградской­стороны,­где­арендная­плата­не­так­кусается.­«Владелец­помещения­повысил­арендную­
плату­в­несколько­раз.­Нам­ничего­не­оставалось,­как­закрыть­магазин­на­Невском»,­–вспоминает­бывший­сотрудник­сети­магазинов­для­дома­«Дом­Лаверна».
Ставки­росли­не­только­в­стрит-ритейле.­
В­торговых­центрах­они­увеличивались­нетак­быстро,­но­и­там­рост­был­ощутимым.­
По­ данным­ Colliers­ International,­ макси-
­ Кризис­сильнее­всего­ударит­по­магазинам­одежды­классалюкс,­предполагают­эксперты.­Согласно­проведенному­имиисследованию,­72%­сетей,­работающих­в­высшей­ценовойкатегории,­остановили­свое­развитие,­а­некоторые­закрываютмагазины.­На­их­место­после­снижения­арендных­ставок­могут­прийти­марки,­магазины­которых­давно­покинулицентральные­магистрали.­
мальная­ставка­для­супермаркетов­увеличилась­с­2005­по­2008­год­с­$400/кв.­м­вгод­до­$590,­для­сектора­развлечений­–­с­$200­до­$310,­для­магазинов­детских­товаров­–­с­$380­до­$420/кв.­м­в­год.­
Польза­кризиса­
Снизить­ ставки­ ритейлерам­ помог­ кризис.­По­данным­последнего­ис­следования­
Гильдии­ управляющих­ и­ девелоперов,снижение­
предлагаемых­ арендных­ ставок­
на­ торговые­ помещения­ в­ среднемпо­городу­за­последние­5­месяцев­составило­26%­в­рублях­или­48%­в­долларах.­Свободные­площади­появляются­везде,­втом­числе­и­на­наиболее­проходных­улицах­и­торговых­цент­рах­у­станций­метро.­
Ротация­арендаторов­увеличивается.­

­Г-н­Евстратов­отмечает,­что­в­IV­кварта
ле­прошлого­года­аренда­на­центральныхторговых­
магист­ралях­ подешевела­ примерно­на­35%­–­ставки­составили­в­среднем­$5600–5800/кв.­м­в­год­на­Невскомпроспекте­и­$3400­на­Большом­проспекте­Петроградской­стороны.­Снижение­ставокподтверждает­и­Людмила­Рева,­директордепартамента­
брокерских­ услуг­ ASTERA­
SPb.­Она­отмечает,­что­за­последние­тричетыре­месяца­ставки­аренды­снизилисьв­среднем­на­15–20%­в­спальных­районахи­на­35–50%­в­центре­города.­Например,по­
данным­ ASTERA,­ в­ III­ квартале­ 2008года­аренда­1­кв.­м­на­Невском­проспектестоила­$1800–7200­в­год,­а­в­январе­2009года­уже­можно­было­найти­помещениеза­$1560.­На­Литейном­проспекте­(рядомс­Невским)­за­этот­же­период­ставки­снизились­с­$1800–2400­до­$960–1200/кв.­мв­
год,­ на­ Владимирском­ проспекте­ –­ с­
$1200–1800­до­$1020–1200,­а­на­Садовойулице­
(рядом­ с­ Сенной­ площадью)­ –­ с­
$1560–2400­ до­ $1440–1800.­ В­ проходных­местах,­у­метро­в­спальных­районах,ставки­упали­за­это­время­с­$720–1200до­
$360–1200,­ а­ в­ непроходных­ местахарендная­
плата­ почти­ не­ изменилась­ –раньше­она­составляла­$180–420/кв.­м­вгод,­теперь–­$180–360.
В­ торговых­ центрах­ пик­ ставок­ понекоторым­категориям­был­пройден­еще­в­2007­году,­и­в­2008­году­они­также­началипадать.­Так,­арендная­плата­для­магазиноводежды­
поднялась­ в­ 2005–2007­ годах­ с­
$450­до­$640/кв.­м.­А­в­конце­2008­годаона­снизилась­до­$500­–­уровня­2006­года.­
Максимальные­ ставки­ для­ спортивныхмагазинов­упали­еще­сильнее­–­с­$550­вконце­2007­года­до­$350­в­конце­2008-го.По­словам­исполнительного­директорауправляющей­
компании­ «Альянс»­ Арины­
Сендер,­ практически­ все­ торговые­ комплексы­
Санкт-Петербурга­ снизили­ арендную­плату­на­20–30%.­Здесь­конкуренцияза­покупателя­была­сильнее,­чем­в­стритритейле,­где­владельцы­хороших­помещений­всегда­выбирали­из­большого­количества­претендентов,­объясняет­она.­Стремясьобезопасить­
себя­ от­ ухода­ арендаторов,девелоперы­идут­навстречу­их­пожеланиям.­В­среднем­по­городу­арендная­плата­упала­вконце­прошлого­года­на­20%,­отмечает­она.­Однако­для­разных­товарных­групп­ставкиснижаются­по-разному.­В­первую­очередьснижение­коснулось­помещений,­занимаемых­магазинами­одежды.­
Арендаторы­ также­ подтверждаютэту­
тенденцию.­ Директор­ по­ развитию­
«Евросети»­Артем­Перевозчиков­говорит,что­его­компания­сейчас­ведет­переговоры­с­арендодателями­о­снижении­арендных­ставок.­Зачастую­их­удается­снизитьих­
на­ 50%,­ отмечает­ он.­ «Эта­ цифра­ недолжна­
удивлять­ –­ у­ салонов­ сотовойсвязи­арендные­ставки­были­чуть­ли­несамыми­высокими­на­рынке»,­–­отмечаетон.­
По­ словам­ Евгения­ Богданова,­ гендиректора­
компании­ «Фармация»­ (сети­
«Новая­аптека»­и­«Здравница»),­его­компании­удалось­добиться­снижения­арендной­платы­в­некоторых­торговых­точках­на­10–15%.­А­в­зданиях,­владельцем­которых­
#06 (112) / 16–31.03.09
является­«Фармация»,­арендная­плата­длятретьих­лиц­снизилась­на­5–10%.
Снижение­ ставок­ на­ 20–30%­ подтверждает­
и­ исполнительный­ директор­
«БоскоНева»­(местная­«дочка»­Bosco­di­
Ciliegi)­ Андрей­ Хромой.­ По­ его­ словам,снижение­
может­ проходить­ разнымиспособами,­
например,­ арендодательиногда­
отказывается­ от­ прописанного­ вконтракте­ежегодного­повышения­ставок.­Впрочем,­про­снижение­арендной­платы­всвоих­магазинах­г-н­Хромой­предпочел­не­
распространяться,­сославшись­на­то,­чтопереговорный­процесс­с­арендодателямиеще­не­завершен.
Рынок­выживших­арендаторов
Снижение­ арендных­ ставок­ в­ торговыхпомещениях­в­стрит-ритейле­продолжится,­считает­Роман­Евст­ратов.­По­его­мнению,­этот­сегмент­был­самым­перегретымна­рынке.­Большинство­опрошенных­CREэкспертов­с­ним­солидарно.­Они­отмечают,­что­владельцы­помещений­вынуждены­будут­снижать­арендную­плату,­иначеони­вообще­рискуют­остаться­без­арендаторов,­
перед­ которыми­ сейчас­ можетоткрыться­широкий­выбор­из­пустующихпомещений.­«На­рынке­торговой­недвижимости­еще­недавно­свои­условия­жестко­
диктовали­ владельцы­ помещений.­ Атеперь­
соотношение­ сил­ очень­ быстропеременилось­–­владельцы­будут­конкурировать­
за­ интересных­ ритейлеров,­ втом­числе­с­помощью­понижения­цены»,­–прогнозирует­Арина­Сендер.
Ставки­ действительно­ начали­ снижаться,­подтверждает­Алексей­Ключиков,руководитель­отдела­коммерческой­недвижимости­
компании­ «Здоровье»­ (владеетпомещениями­
на­ Невском­ проспекте).­ Впресс-службе­
девелоперской­ компании­
«Макромир»­ заявили,­ что­ о­ массовомснижении­
ставок­ в­ этой­ компании­ речьне­идет.­«Тем­не­менее­«Макромир»­готовпойти­
на­ уступки­ арендаторам,­ которыестолкнулись­с­объективными­трудностямии­снижением­оборотов.­Размер­дисконтапо­аренде­будет­зависеть­от­многих­факторов»,­–­говорит­сотрудник­пресс-службы.
Конкуренция­ за­ арендатора,­ судя­ повсему,­будет­достаточно­жесткой,­прогнозируют­участники­рынка.­Из-за­системныхпроблем­серьезно­изменится­рынок­розничной­торговли­и­торговых­помещений.­
«Уже­ сейчас­ можно­ увидеть­ множествопомещений­с­вывесками­«сдается»­в­техместах,­где­раньше­они­точно­не­пустовали­бы»,­–­замечает­г-жа­Сендер.­«Сетевыеоператоры­уже­не­стремятся­к­географи
| Персонал |
| : Северо�запад |
| Регионы |
| Объекты |
ческой­ экспансии.­ Время,­ когда­ можнобыло­
позволить­ содержать­ убыточныеточки­ради­присутствия­в­том­или­иномрайоне­города,­прошло,­на­первом­местесейчас­–­рентабельность­каждого­магазина»,­–­говорит­Роман­Евстратов.­
Действительно,­ из­ более­ чем­ 90петербургских­салонов­сети­Dixis­сейчасработает­не­больше­десяти,­а­сама­федеральная­
сеть­ сворачивает­ операции­ нарынке­
торговли­ телефонами­ и­ контрактами­
сотовых­ операторов.­ «Закрыты­ по­
­­ В­среднем­по­городу­арендная­плата­в­торговых­комплексах­упала­в­конце­прошлого­года­на­20%,­отмечают­эксперты.­Однако­для­разных­товарных­групп­ставки­снижаются­по-разному.­В­первуюочередь­снижение­коснулось­помещений,­занимаемых­магазинами­одежды.­
техническим­причинам»­и­петербургскиемагазины­сети­«Беталинк».­Оптимизируетколичество­торговых­точек­и­«Евросеть»,в­Северной­столице­эта­компания­закроет­до­10%­салонов,­рассказал­CRE­Артем­Перевозчиков.­По­его­словам,­«Евросеть»закрывает­нерентабельные­точки,­в­которых­не­получилось­добиться­необходимогопонижения­арендных­ставок.­Он­прогнозирует,­
что­ только­ количество­ салоновмобильной­
связи­ в­ городе­ может­ сократиться­
примерно­ на­ 50%.­ Понятно,­ чтооставшиеся­на­рынке­ритейлеры­получатмаксимально­приемлемые­для­себя­условия­по­аренде­помещений,­отмечает­он.­Закрываются­не­только­салоны­сотовойсвязи.­По­прогнозам­Евге­ния­Богданова,­вэтом­году­количество­аптек­в­Петербургеуменьшится­на­15–20%.­Закрывают­своиотделения­и­банки.­По­оценке­Александра­Конышкова,­директора­регионального­центра­«Северо-Западный»­Райффайзенбанка,около­10­доп­офисов­и­отделений­банковуже­закрылось,­до­конца­года­эта­цифраможет­
увеличиться­ в­ несколько­ раз.­ Г-н­
Конышков­также­отмечает,­что­в­нынешнихусловиях­большинство­банков­откажетсяот­развития­своих­розничных­сетей.­
Оборот­ магазинов,­ которые­ торгуютодеждой­класса­люкс­и­премиум,­уже­упална­
30–50%,­ отмечают­ участники­ этогорынка.­
Андрей­ Хромой­ из­ «БоскоНева»признает,­что­оборот­магазинов­компанииснизился­примерно­на­30%­по­отношениюк­аналогичному­периоду­прошлого­года.­Но­пока­такое­снижение­оборотов­некритично.­Если­спрос­не­продолжит­снижаться,­бизнес­Bosco­di­Ciliegi­в­Петербургебез­
особых­ проблем­ переживет­ кризис,уверяет­
он.­ Вице-президент­ по­ мар-
Людмила Рева, ASTERA /
Ludmila Reva, Brokerage Director,
ASTERA
кетингу­ компании­ «Калигула»­ Роман­
Филимонов­ также­ считает,­ что­ опытныеигроки­
на­ рынке­ торговли­ одеждой­ иаксессуарами­
класса­ люкс­ переживуткризис,­хотя­их­обороты­сократятся­примерно­на­30%.
Людмила­ Рева­ полагает,­ что­ кризиссильнее­всего­ударит­по­магазинам­одежды­класса­люкс.­Согласно­проведенномуэтой­компанией­исследованию,­72%­сетей,работающих­
в­ высшей­ ценовой­ категории,­
остановили­ свое­ развитие,­ а­ некоторые­закрывают­магазины.­На­их­местопосле­
снижения­ арендных­ ставок­ могутприйти­
марки,­ магазины­ которых­ давнопокинули­центральные­магистрали.­«Мыне­исключаем­открытия­в­течение­этогогода­магазинов­наших­марок­на­центральных­
торговых­ магистралях­ Петербурга.­
Но­выбирать­место­для­них­будем­оченьвнимательно.­
Хотя,­ вполне­ возможно,что­выбор­будет­достаточно­широким»,­–отмечает­Ирина­Староверова,­директор­по­
PR­компании­«Мэлон­Фэшн­Групп»­(марки­
Zarina,­BeFree­и­Taxi).
Как­будет­развиваться­ситуация,­сейчас­пока­непонятно.­Слишком­много­будетзависеть­от­устойчивости­российской­экономики,­колебаний­курсов­валют­и­платежеспособности­населения.­Но­уже­сейчасочевидно,­
что­ роста­ арендных­ ставок­ вближайшие­несколько­лет­не­предвидится,­
а­ владельцам­ торговых­ помещенийпридется­
начать­ жесткую­ конкуренциюза­привлекательных­ритейлеров,­которыхна­рынке­остается­все­меньше.­Как­знать,может­
бывшие­ помещения­ некоторыхмагазинов­придется­переоборудовать­подофисы,­а­их­владельцы­вынуждены­будутсерьезно­умерить­аппетиты.­­
­ Снизить­ставки­ритейлерам­помог­кризис.­По­данным­последнего­исследования­Гильдии­управляющих­и­девелоперов,­снижение­предлагаемых­арендных­ставок­на­торговые­помещения­в­среднем­по­городу­за­последние­5­месяцев­составило­26%­в­рублях­или­48%­в­долларах.­
83

84
North–West:
Back­ in­ autumn­ rental­ rates­ in­ St.­
Petersburg­ retail­ premises­ wereamong­the­highest­in­Russia­and­oncentral­street-retail­routes­they­climbedto­
unbelievable­ heights.­ On­ Nevsky­
Prospekt­the­rent­almost­tripled­for­somepremises­
from­ $2,640–$3,360­ per­ sq­ mper­year­in­mid­2006­to­$9,000­per­sq­mper­year­in­the­third­quarter­of­2008,­says­Roman­Evstratov,­retail­real­estate­director­
at­ Colliers­ International­ SPb.­ This­
impetuous­ growth­ of­ prices­ was­ causedby­burgeoning­demand­for­retail­premiseson­the­part­of­large­chain­tenants­whoseexpansion­
pattern­ implied­ the­ openingof­
flagship­ stores­ on­ Nevsky,­ Evstratovexplains.­Some­tenants­could­no­longerendure­
this­ race.­ Thus,­ Chazhma­ closeddown­
its­ Women­ Secret,­ Colours­ and­
Beauty­and­Springfield­stores­at­the­corner­of­Nevsky­and­Marat­Ulitsa­in­October­2008.­In­summer­the­landlord­raised­the­
­ The­crisis­will­deal­the­heaviest­blow­to­luxury­clothes­stores.­
According­to­a­survey,­72%­of­chains­operating­in­the­upmarketsegment­have­ceased­their­expansion­and­some­are­phasing­outtheir­businesses.­After­rental­rates­are­finally­lowered,­they­canbe­replaced­by­brands­which­have­long­forsaken­central­thoroughfares­but­now­want­to­regain­their­positions.
author:­
Feodor­Annensky
...................
photo:­
Alexey­Popov
Growth Pains Replaced
by Breakdown
­ The­crisis­helped­to­make­the­blue­dreamof­St.­Petersburg­retailers­come­true.­Rentalrates­went­down­by­15–30%­at­the­end­of­lastyear­and­the­beginning­of­this­year­and­theywill­go­on­falling­in­the­future.­This­trend­ismost­remarkable­in­street­retail­where­pricesskyrocketed­in­2008.
rates­ dramatically,­ explained­ the­ company’s­spokesman.­Last­year­even­Adidasclosed­its­flagship­store­at­the­corner­of­Nevsky­and­Malaya­Sadovaya­Ulitsa.­Themanagers­of­the­company’s­St.­Petersburgrepresentative­
office­ complained­ thatthe­new­landlord­sharply­raised­the­rentand­withdrew­their­main­store­to­Bolshoi­Prospekt­where­the­rent­was­not­so­biting.­“The­landlord­raised­the­rental­rateseveral­times­and­we­had­no­other­optionbut­to­close­down­our­outlet­on­Nevsky,”recalls­a­former­employee­of­the­Lavern­House­chain­of­housekeeping­goods.­Therates­
were­ going­ up­ not­ just­ in­ streetretail:­
their­ growth­ at­ shopping­ centerswas­
not­ that­ fast­ but­ still­ appreciable.­
As­reported­by­Colliers­International,­themaximum­rate­for­supermarkets­rose­from­$400/sqm/year­in­2005­to­$590/sqm/year­
in­2008.­For­the­entertainment­segment­itgrew­from­$200­to­$310­and­for­children’sgoods­–­from­$380­to­$420.
Benefitting­from­the­crisis
The­crisis­pressed­down­the­rates­and­thushelped­retailers.­According­to­a­recent­survey­done­by­the­Managers­and­Developers­Guild,­the­average­drop­of­rental­rates­inthe­city­in­the­last­five­months­has­been­26%­in­rubles­or­48%­in­US­dollars.­Vacantspaces­can­be­found­everywhere,­includingthe­busiest­streets­and­shopping­centersin­close­proximity­to­metro­stations.­Therotation­of­tenants­is­increasing.Evstratov­points­out­that­in­the­fourthquarter­
of­ last­ year­ the­ rent­ on­ centralretail­routes­went­down­by­35%­to­$5,600–
$5,800/sqm/year­ on­ Nevsky­ Prospektand­to­$3,400­on­Bolshoi­Prospekt­on­the­

#06 (112) / 16–31.03.09
| Personnel |
| : St. Petersburg |
| Regions |
| Listing |
85

Roman Evstratov /
Роман Евстратов
86
North–West:
Petrograd­side.­This­rate­reduction­is­alsoconfirmed­by­Ludmila­Reva,­brokerage­services­director­at­ASTERA­St.­Petersburg.­
She­ points­ out­ that­ in­ the­ last­ 3–4months­
rental­ rates­ have­ sunk­ on­ average­
by­ 15–20%­ in­ outer­ suburbs­ andby­
35–50%­ in­ the­ center.­ Thus,­ ASTERAreports­that­in­the­third­quarter­of­2008rents­ranged­from­$1,800­to­$7,200/sqm/year­on­Nevsky­while­in­January­2009­itwas­already­possible­to­find­premises­for­$1,560/sqm/year.­During­the­same­period­rates­went­down­from­$1,800–$2,400to­
$960–$1,200/sqm/year­ on­ Ligovsky­
Prospekt­ (transverses­ with­ Nesvky)­ andfrom­$1,200–$1,800­to­$1,020–$1,200­on­
Vladimirsky­ Prospekt­ and­ from­ $1,560–
$2,400­ to­ $1,440–$1,800­ on­ Sadovaya­
Ulitsa­(near­Sennaya­Ploshchad).­
At­bustling­places­near­metro­outletsin­outer­suburbs­the­rates­have­droppedfrom­
$720–$1,200­ to­ $360–$1,200­ during­this­time­whereas­in­places­with­littlepedestrian­traffic­the­rental­rates­changed
­­ Landlords­will­be­compelled­to­lower­the­rent,or­they­risk­losing­their­tenants.­Not­so­long­agolandlords­called­the­shots­but­now­the­pendulum­has­swung­towards­the­lesee­and­landlrds­are­alreadycompeting­for­attractive­retailers.
insignificantly:­ from­ $180–$420/sqm/
year­ to­ $180–$360/sqm/year.­ At­ shopping­centers­the­rates­peaked­in­2007­andbegan­sliding­in­2008.­Thus,­the­rental­rate­for­clothing­storesclimbed­from­$450/sqm­in­2005­to­$640/sqm­in­2007­and­at­the­end­of­2008­it­fellto­$500­–­the­level­of­2006.­The­maximumrates­for­athletic­gear­stores­dived­evenfurther­–­from­$550­in­late­2007­to­$350at­the­end­of­2008.In­the­words­of­Arina­Sender,­executive­director­of­the­management­company­
Alliance,­almost­all­shopping­centers­in­St.­
Petersburg­lowered­the­rent­by­20–30%.­
Competition­for­the­buyer­was­stiffer­herethan­in­the­street­retail­segment­wherethe­owners­of­good­premises­could­alwayschoose­from­a­great­number­of­claimants,she­explains.­
Trying­ to­ secure­ themselves­ againstthe­
tenants’­ exodus,­ developers­ meetthem­half–way.­The­average­rent­reduction­over­the­city­at­the­end­of­last­yearwas­20%,­she­comments.­However­rentsgo­down­at­a­different­pace­for­differentcommodity­
groups.­ The­ premises­ occupied­by­clothing­stores­saw­the­greatestslump­in­rates.
Tenants­ also­ confirm­ this­ trend.­
Development­ director­ of­ Euroset,­ Artem­
Perevozchikov,­ says­ his­ company­ is­ nownegotiating­with­landlords­on­the­reduction­
of­ rental­ rates.­ They­ can­ often­ belowered­by­50%,­he­remarks.­“This­figureshould­
not­ surprise­ anybody,­ since­ cellular­
communication­ stores­ paid­ almostthe­highest­rates­on­the­market,”­he­says.­
In­the­words­of­Evgeny­Bogdanov,­CEO­of­
Pharmacia­(Novaya­Apteka­and­Zdravnitsachains),­his­company­was­able­to­insist­ona­10-15%­rent­reduction­at­some­points­ofsale.­In­the­buildings­owned­by­Pharmaciaitself­the­rental­rate­for­third­parties­wentdown­by­5–10%.
Andrei­Khromoi,­executive­director­of­
BoscoNeva­(the­local­subsidiary­of­Boscodi­
Ciliegi),­ confirms­ a­ rent­ reduction­ of­
20–30%.­He­says­this­reduction­may­takeon­different­forms:­for­example,­the­landlord­sometimes­gives­up­on­annual­indexation­of­rental­rates­stipulated­in­the­contract.­
However,­ Khromoi­ prefers­ not­ to­
talk­about­rent­reduction­at­his­stores­onthe­premise­that­the­negotiating­processwith­tenants­has­not­been­completed.
The­market­of­survivals
Rental­ rates­ will­ further­ slide­ down­ atstreet­retail­premises,­believes­Evstratov.­
In­ his­ opinion,­ this­ segment­ was­ mostoverheated­on­the­market.­Most­expertspolled­by­CRE­share­this­view.­They­point­out­that­landlords­will­becompelled­to­lower­the­rent­or­else­theyrisk­losing­tenants­who­now­have­a­widechoice­of­vacant­premises.­“Not­so­longago­
landlords­ called­ the­ shots­ but­ nowthe­pendulum­has­swung­towards­the­lessee­and­landlords­are­already­competingfor­attractive­retailers,”­reasons­Sender.­The­rates­have­started­a­downward­slideindeed,­confirms­Alexei­Klyuchikov,­director­of­commercial­real­estate­at­Zdorovye­
(that­owns­premises­on­Nevsky­Prospekt).­
They­stated­at­the­briefing­service­of­thedevelopment­
company­ Makro­mir­ thatthere’s­no­talk­of­massive­rent­reduction.­“Nevertheless­Mak­romir­is­willing­to­makeprice­
concessions­ to­ those­ tenants­ whoface­
problems­ with­ turnover­ reduction.­
The­rental­discount­will­depend­on­manyfactors,”­said­a­briefer.­To­all­appearances,­competing­for­thetenant­will­be­a­tough­challenge,­predictmarket­
participants.­ Because­ of­ systemproblems,­the­retail­trade­and­space­market­has­seriously­changed.­“Already­nowone­can­see­numerous­premises­with­'forlease'­
signs­ in­ those­ places­ where­ theywould­never­have­stayed­empty­before,”comments­
Sender.­ “Chain­ operators­ nolonger­strive­for­geographical­expansion.­The­time­when­one­could­keep­unprofitable­outlets­for­the­sake­of­entering­anyparticular­
district­ has­ passed­ and­ theprofitability­of­each­store­is­the­key­factor­now,”­says­Evstratov.
Indeed,­ out­ of­ the­ more­ than­ 90­
Petersburg­stores­of­the­Dixie­chain,­nomore­than­10­are­now­operating­and­thefederal­
chain­ is­ phasing­ out­ its­ operations­on­the­cellular­phones­and­contractsmarket.­The­Petersburg­outlets­of­the­Betalinkchain­were­closed­for­technical­reasons.­
­ The­crisis­pressed­down­the­rates­and­thus­helped­retailers.­
According­to­a­recent­survey­done­by­the­Managers­and­Developers­Guild,­the­average­drop­of­rental­rates­in­the­city­in­the­last­five­months­has­been­26%­in­rubles­or­48%­in­­US­dollars.­Vacant­spaces­can­be­found­everywhere,­including­the­busiest­streets­and­shopping­centers­in­close­proximity­tometro­stations.
"Euroset­ is­ also­ optimizing­ the­ numberof­
its­ points­ of­ sale­ and­ this­ companywill­close­up­to­10%­of­its­stores­in­thenorthern­
capital,”­ Artem­ Perevozchikovtold­
CRE­ in­ an­ interview.­ In­ his­ words,­
Euroset­ is­ closing­ unprofitable­ outletswhere­
the­ company­ failed­ to­ negotiatethe­requisite­rent­reduction.­He­forecaststhat­the­number­of­mobile­communicationstores­in­the­city­could­be­cut­roughly­by­
50%.­ It’s­ clear­ that­ surviving­ retailerswill­obtain­acceptable­terms­of­lease,­hepoints­out.
Not­ only­ is­ it­ cellular­ communication­stores­that­are­being­closed­down.­
As­ predicted­ by­ Bogdanov,­ the­ number­
of­ drugstores­ in­ St.­ Petersburg­ willfall­
by­ 15–20%.­ Banks­ are­ also­ closingtheir­offices.­As­estimated­by­Alexander­Konyshkov,­most­banks­will­give­up­on­thedevelopment­of­their­retail­chains­underthe­current­circumstances.­The­turnover­of­stores­trading­in­luxury­and­premium-class­clothes­has­alreadydropped­by­30–50%,­note­market­participants.­Khromoi­admits­that­BoscoNeva’sturnover­has­fallen­by­roughly­30%­YoY.­
However­ this­ slowdown­ is­ not­ critical.­
Unless­the­demand­further­sags,­the­St.­
Petersburg­ division­ of­ Bosco­ di­ Ciliegiwon’t­
have­ any­problems­ with­overcoming­the­crisis,­he­assures.­
Roman­ Filimonov,­ vice-presidentof­Caligula­
in­charge­ of­marketing,­ alsobelieves­that­experienced­players­in­themarket­of­luxury­clothes­and­accessorieswill­get­through­the­crisis,­although­theirturnover­will­be­slashed­by­30%.­ASTERA’s­Ludmila­Reva­assumes­that­the­crisis­willdeal­the­heaviest­blow­to­luxury­clothesstores.­
From­ data­ of­ a­ survey­ done­ by­ thiscompany,­
72%­ of­ chains­ operating­ inthe­upmarket­segment­have­ceased­theirexpansion­and­some­are­phasing­out­theirbusinesses.­After­rental­rates­are­loweredthey­can­be­replaced­by­brands­that­havelong­forsaken­central­thoroughfares­buthave­
the­ ambition­ to­ come­ back.­ “Wedon’t­rule­out­opening­our­stores­on­thecentral­retail­routes­of­St.­Petersburg.­Butwe­use­a­very­careful­approach­in­choosing­places­for­our­brand,­though­it’s­quitepossible­that­we’ll­have­a­wide­choice,”points­out­Irina­Staroverova,­PR­directorat­
Malon­ Fashion­ Group­ (Zarina,­ BeFreeand­Taxi­brands).
Now­ it’s­ not­ clear­ how­ the­ situationwill­
further­ develop,­ point­ out­ marketplayers­and­experts.­Too­much­will­dependon­the­strength­of­the­Russian­economy­atlarge,­fluctuations­of­currency­exchangerates­and­the­solvency­of­the­population.­But­one­thing­is­certain:­no­rent­growthcan­be­expec­ted­in­the­years­to­come­andthe­owners­of­retail­premises­will­have­toenter­into­stiff­competition­for­attractiveretailers­whose­numbers­are­dwindling­onthe­market.­Who­knows.­Perhaps­the­former­premises­of­some­stores­will­have­tobe­turned­into­offices­and­their­ownerswill­be­compelled­to­tighten­their­belts.­

В новых выпусках
Commercial Real Estate
читайте следующие
региональные
приложения:
–ЮГ
WWW.CRE.RU/REGION_SOUTH
# 8(112) /15.03.2009-15.05.2009
ЮГ
РОСТОВ-НА-ДОНУ / МАЙКОП / НАЛЬЧИК / ЧЕРКЕССК / НАЗРАНЬ / ВЛАДИКАВКАЗ / МАХАЧКАЛА / ГРОЗНЫЙ / КРАСНОДАР / СОЧИ /
СТАВРОПОЛЬ /ВОЛГОГРАД / АСТРАХАНЬ
Нужно знать, для кого вы строите
yOu NeeD TO kNOW WhO yOu buILD FOR
82:
84:
Про Азов-Сити забыли
AzOv-cITy FORgOTTeN
Интервью с директором
проекта Megalogix
Давидом Гуссе
INTeRvIeW WITh DAvID
gOuSSeT, megALOgIX pROjecT
DIRecTOR
94: Судьба южных гигантов
The Fate of Southern Giants
98: Краснодар вчера и сегодня
Krasnodar Yesterday and Today
#113 (апрель 2009) Мировые тренды & Уральский ФО
#114 (апрель 2009) Поволжский ФО
#115 (май 2009) Сибирский ФО
#116 (май 2009) Южный ФО

Южный регион:
88
Новости­правительства
Олимпийская­
экономия
По­словам­вице-премьера­РФ­Дмитрия­
Козака,­пре­дусмотренные­бюджетом­
средства­для­корпорации­«Олимпстрой»­
на­2009­год­вноситься­на­счет­корпо-
рации­не­будут.­Около­16­млрд­руб.­
государство­распределит­между­другими­
«ответственными­исполнителями»,­
а­оставшиеся­33­млрд­руб.­будут­зачис-
лены­в­федеральный­бюджет­и­перерас-
пределены­на­другие­отрасли­и­сектора,­
нуждающиеся­в­средствах­в­кризисный­
период.
Однако,­несмотря­на­«урезание»­бюд-
жета,­«Олимп­строй»­продолжит­реализа-
цию­программ­и­сделает­это­с­помощью­
переходящих­остатков,­которые­состави-
ли­на­начало­года,­по­информации­ком-
пании,­12­млрд­руб.­Бюджет­госкорпора-
ции­«Олимпстрой»,­складывающийся­как­
из­федерального­финансирования,­так­
и­доходов­по­депозитам,­составит­в­этом­
году­73­млрд­руб.
Власти­планируют­сэкономить­еще­
22­млрд­руб.­из­олимпийского­бюджета.­
Частным­инвесторам­будет­предложено­
строительство­Дворца­фигурного­ката-
ния,­Дворца­по­игре­в­хоккей­с­шайбой,­
Конькобежного­центра­и­Малой­ледовой­
арены.­Эти­объекты­будут­представлять­
коммерческий­интерес­и­после­проведе-
ния­Олимпиады,­именно­этим­власти­пла-
нируют­привлечь­частных­инвесторов.
Недавно­Владимир­Путин­признал,­
что­должный­уровень­проведения­
Олимпиады­могут­обеспечить­только­
представители­крупного­бизнеса.­По­
словам­премьер-ми­нистра,­сегодня­
без­инвесторов­остаются­20­объектов,­
которые­имеют­высокую­коммерческую­
привлекательность.­В­ближайшее­время­
государство­намерено­заниматься­
активным­привлечением­инвестиций.­
В­условиях­экономической­депрессии­
сделать­это­будет­не­просто.­Сергей­
Никитин,­директор­Penny­Lane­Sochi,­
считает,­что­у­властей­сегодня­есть­два­
основных­способа­привлечения­частно-
го­финансирования:­«Представителей­
бизнеса­могут­официально­«попросить»­
поучаствовать­в­том­или­ином­проекте,­и­
они­вряд­ли­смогут­отказать­государству.­
Вспомним­Михаила­Прохорова,­который­
стал­«главным»­по­биатлону­в­России.­
Второй­способ­–­получение­каких-либо­
привилегий­от­участия­в­олимпийских­
проектах,­например­последующий­пере-
ход­объектов­в­управление­или­в­собст-
венность­компании-инвестора».­Однако­
в­настоящий­момент­инвесторы­не­
заинтересованы­в­Олимпиаде.­Мировой­
финансовый­кризис­заставляет­решать­
более­важные­задачи,­и­немногие­биз-
несмены­готовы­инвестировать­в­сочин-
ские­проекты.­­
Проект
В­Грозном­
появится­сеть­
кинотеатров
Власти­Чечни­намерены­построить­в­
Грозном­сеть­современных­кинотеатров.­
Все­кинотеатры,­находившиеся­ранее­
на­территории­республики,­разрушены­
в­ходе­боевых­действий.­Власти­города­
при­содействии­инвесторов­планиру­ют­
разместить­один­многозальный­киноте-
атр­в­торговом­центре­в­густонаселенном­
районе­Грозного.­В­респуб­лике­предпо-
лагается­значительный­рост­жилищного­
строительства,­одновременно­будет­расти­
потребность­в­учреждениях­культуры­и­
отдыха­для­организации­досуга,­и­поэто-
му­в­дальнейших­планах­–­строительство­
целой­сети­кинотеатров.­Проект­собира-
ются­реализовать­до­2010­года­в­рамках­
программы­социально-экономического­
развития­республики­на­2007–2010­
годы.
По­словам­Кирилла­Иванова,­зам.­
генерального­директора­компании­
«Синема­Парк»,­кинотеатры­в­Чеченской­
республике­будут­пользоваться­большим­
спросом.­«В­последние­несколько­лет­
жители­республики­пережили­очень­
непростое­время,­и­обычный­поход­
в­кино,­который­для­москвичей­является­
уже­привычным­способом­провести­
свободное­время,­для­них­будет­чем-то­
новым»,­–­считает­г-н­Иванов.
Однако­московские­операторы­не­
спешат­начинать­экспансию­в­Чеченскую­
республику.­«В­наши­планы­пока­не­
входит­открытие­кинотеатров­в­Чечне.­
Прежде­всего­по­соображениям­безопас-
ности,­–­рассказывает­Кирилл­Иванов.­–­
Несмотря­на­то­что­боевые­действия­
уже­закончились­и­власти­работают­над­
восстановлением­инфраструктуры­респу-
блики,­это­не­самое­надежное­место­для­
открытия­кинокомплексов».­­
Проект
Про­«Азов-Сити»­
забыли
По­итогам­проведенного­в­феврале­мони-
торинга­игорной­зоны­«Азов-Сити»­экс-
перты­пришли­к­выводу,­что­сдать­проект­
к­заявленному­сроку­властям­Ростовской­
области­точно­не­удастся.­«Мы­провели­
мониторинг­«Азов-Сити»,­–­рассказал­CRE­
Дмитрий­Слободкин,­зампред­комиссии­
по­туризму,­индустрии­гостеприимства­
и­развлечений­РСПП.­–­По­состоянию­
на­февраль­наши­заключения­таковы:­
сейчас­на­территории­будущей­игорной­
зоны­голое­поле,­канализационные­трубы­
и­столбы­с­натянутым­кабелем.­Каким­
образом­проект­может­быть­сдан­к­1­
июля,­сказать­трудно».
С­18­января­торги­на­право­инвести-
рования­участков­игорной­зоны­пока­не­
проводились.­В­ближайшее­время­они­
также­не­предвидятся.­Развитие­«Азов-
Сити»­в­связи­с­кризисом­сильно­сбавило­
обороты.­Привлекать­инвесторов­в­про-
екты­становится­все­труднее.­За­время,­
прошедшее­с­прошлого­аукциона,­желаю-
щих­«вложиться»­в­рискованный­проект­
так­и­не­появилось.­«Для­того­чтобы­при-
влекать­финансирование,­нужна­четкая­
концепция­проекта.­В­«Азов-Сити»­же­
все­крайне­неопределенно.­Инвестор­
даже­не­знает,­в­какие­условия­он­попа-
дет,­если­вложит­деньги­в­проект»,­–­ком-
ментирует­г-н­Слободкин.­
Участники­рынка­сходятся­на­том,­
что­ситуация­в­«Азов-Сити»­на­сегод-
няшний­день­крайне­сложная.­Власти­
в­силу­своей­незаинтересованности­
проектом­не­создают­нужных­условий­
для­привлечения­частных­инвестиций.­
По­мнению­экспертов,­чтобы­проект­
игорной­зоны­все-таки­реализовался,­
властям­Ростовской­области­необходи-
мо­пересмотреть­концепцию­проекта,­
разработать­подробный­план­функцио-
нирования­зоны­и­предоставить­инве-
сторам­исчерпывающую­информацию.­
Однако­даже­эти­меры,­считает­Дмитрий­
Слободкин,­могут­не­спасти­«Азов-Сити»­
от­забытья:­«Иначе­как­фантасмагорией­
этот­проект­назвать­нельзя.­Он­настолько­
нелогичен­по­своей­структуре­и­настоль-
ко­неуместен­на­выбранной­территории,­
что­давать­какие-либо­прогнозы­сегодня­
крайне­сложно».­­
новости­компаний
В­Краснодаре­
откроется­­
МКЦ­«Кристалл»
В­I­квартале­2009­года­в­Краснодаре­
откроется­международный­коммерче-
ский­центр­«Кристалл»­–­многофункцио-
нальный­комплекс­класса­премиум.­МФК­
состоит­из­торговых­галерей­класса­люкс­
и­офисного­центра­класса­А­с­отдельной­
входной­группой.­Девелопером­про-
екта­выступает­ЗАО­МКЦ­«Кристалл».­
Генеральный­проектировщик­проекта­–­
«Кубань­универсал­проект».­Общая­пло-
щадь­комплекса­составляет­30­462­кв.­м.­
«Кристалл»­включает­в­себя­11­этажей,­
три­из­которых­–­торговые,­четвертый­
этаж­–­ресторанная­зона,­5–11­этажи­–­
офисная­часть.­
По­словам­Алексея­Емельянчикова,­
директора­по­развитию­МКЦ­«Кристалл»,­
в­настоящее­время­объект­заполнен­
арендаторами­на­80%.­Якорными­арен-
даторами­являются­гастроном­«Глобус­
Гурмэ»,­парфюмерный­салон­Ile­de­
Beaute.­Арендаторы­торговой­галереи:­
Decor­Burgua,­«Гринвич»,­Barbara­Bui,­Igor­
Chapurin,­«Этажи»,­Celyn­B,­Elena­Miro,­
Angel­Devil,­Damat­&­Tween­&­ADV,­Societa,­
Dorean,­Expensive,­Marlboro­Classics,­
Milano.
В­офисной­части­комплекса­пло-
щади­арендуют­ОАО­«МРСК­Юга»­и­
«Адвокатское­бюро­Юг».­Ставки­в­МКЦ­
«Кристалл»­варьируются­от­$1500­до­
600/кв.­м­в­год.­Объект­уже­сдан­в­экс-
плуатацию.­В­настоящее­время­ведутся­
завершающие­отделочные­работы­в­мага-
зинах­арендаторов.
Объем­инвестиций­в­проект­не­рас-
крывается.­Алексей­Емельянчиков­
рассказал­CRЕ,­что­«Кристалл»­финан-
сировался­за­счет­собственных­и­при-
влеченных­средств­застройщика­ЗАО­МКЦ­
«Кристалл».­По­словам­участников­про-
екта,­строительство­МФК­класса­премиум­
обусловлено­отсутствием­центра­такого­
уровня­в­Краснодаре­и­ростом­интереса­
к­подобным­комплексам­со­стороны­
арендаторов.­­
НОВОСТИ

89
| North–West |
| : South |
| Listings |
# 8(112) /15.03.2009-15.05.2009
The­International­Commercial­Center,­
Crystal,­is­due­to­open­in­the­first­quarter­
of­2009­in­Krasnodar.­This­eleven-story,­
30,462-sq­m­premium-class­mixed-use­
property­will­house­luxury­shopping­arcades­
and­an­A-class­office­center­with­a­separate­
entrance.­The­project­is­developed­by­CJSC­
ICC­Crystal;­the­master­planner­is­Kuban­
Universal­Project.­The­three­lower­floors­will­
be­set­aside­for­the­retail­section,­the­fourth­
floor­will­hold­a­restaurant­area­and­floors­
5-11­will­be­assigned­to­offices.
In­the­words­of­Alexei­Emelyanc-
hikov,­development­director­at­ICC­
Crystal,­the­property­has­been­80%­leased.­
The­anchor­tenants­include­the­Globus­
Gourmet­delicatessen­store­and­ILE­DE­
BEAUTE­perfumery­salon.­The­tenants­
of­the­retail­area­are­DECOR­BURGUA,­
GREENWICH,­Barbara­Bui,­IGOR­CHAPURIN,­
ETAZHI,­Celyn­B,­Elena­Miro,­Angel­Devil,­
DAMAT&TWEEN&ADV,­Societa,­DOREAN,­
EXPENSIVE,­MARLBORO­CLASSICS­and­
MILANO.­The­offices­are­leased­by­the­public­
corporation­MRSK­Yuga­and­the­attorney­
bureau,­Yug.­Rates­at­ICC­Crystal­vary­
between­$1,500­and­$600­per­sq­m­per­year.­
The­property­has­already­been­turned­over­
for­operation.­At­present­the­finishing­works­
are­being­completed­in­the­tenants’­stores.
The­level­of­investment­in­the­project­
is­not­disclosed.­Emelyanchikov­told­
CRE­that­Crystal­is­financed­by­CJSC­ICC­
Crystal­and­that­it­uses­both­its­own­and­
borrowed­funds.­According­to­the­project's­
participants,­construction­on­a­premium-
class­mixed-use­property­was­commissioned­
based­on­the­lack­of­such­a­high-end­center­
in­Krasnodar­and­the­growing­interest­in­
such­a­property­on­the­part­of­tenants.­
Project­
A­cinema­­
network­to­appear­
in­Grozny
Chechen­authorities­plan­to­build­a­
network­of­modern­movie­theaters­
in­Grozny.­All­movie­theaters­were­
destroyed­in­the­course­of­warfare­in­
Chechnya.­With­the­assistance­of­inves-
tors­the­city­administration­intends­to­
accommodate­one­multiplex­in­a­trade­
center­in­a­densely­populated­area­of­
Grozny.­Because­bulky­housing­con-
struction­is­planned­in­the­republic,­
the­need­for­recreational­and­leisure­
facilities­will­also­be­rising­and­so­it­is­
but­logical­to­envisage­construction­on­
a­cinema­network.­The­project­is­slated­
for­delivery­by­2010­within­the­program­
of­socio-economic­development­over­the­
period­of­2007-10.
In­the­words­of­Kiril­Ivanov,­aide­
of­CEO­Cinema­Park,­movie­theaters­
will­be­in­high­demand­in­the­Chechen­
Republic.­“Over­the­last­few­years­the­
residents­of­the­republic­have­survived­
a­time­of­trouble­and­a­regular­visit­to­
the­cinema,­which­is­a­normal­pastime­
for­Muscovites,­will­be­something­new­to­
them,”­says­Ivanov.
However,­Moscow-based­operators­
are­not­in­a­rush­to­launch­an­expansion­
in­the­Chechen­Republic.­“We­do­not­
plan­to­open­cinemas­in­Chechnya­–­
above­all,­because­of­security­con-
cerns,”­says­Ivanov.­“Although­combat­
operations­ended­some­time­ago­and­
the­authorities­are­restoring­the­ruined­
infrastructure,­this­is­not­a­very­secure­
place­for­opening­cinema­complexes.­For­
this­reason­not­a­single­Moscow-based­
operator­will­enter­the­Chechen­market­
in­the­foreseeable­future.”­
Azov-City­­
forgotten
The­monitoring­of­the­gaming­area­
Azov-City­conducted­in­February­made­
experts­conclude­that­the­Rostov­
regional­authorities­would­not­be­
able­to­commission­the­project­on­
time.­“We­monitored­Azov-City,”­said­
Dmitry­Slobodkin,­vice-chairman­of­the­
Tourism,­Hospitality­and­Entertainments­
Commission­at­the­Russian­Union­of­
Industrialists­and­Entrepreneurs.­“As­of­
February­we­came­to­the­following­con-
clusions:­now­the­future­gaming­area­is­
a­drained­greenfield­dotted­with­poles­
with­tight­cable­on­top­of­them.­It’s­
hard­to­imagine­how­this­project­can­be­
commissioned­by­July­1.”
Since­January­18­no­tenders­for­the­
right­to­invest­in­the­parcels­of­the­gam-
ing­area­have­been­held­and­they­are­
not­planned­for­months­to­come.­In­the­
opinion­of­market­participants,­­
the­development­of­Azov-City­has­
slowed­down­in­the­wake­of­the­cri-
sis.­It’s­getting­increasingly­difficult­
to­involve­investors­in­the­projects.­
During­the­time­that­has­passed­since­
the­last­auction­sale­no­volunteers,­
willing­to­invest­in­the­risky­project,­
have­appeared.­“A­clear­project­con-
cept­is­needed­to­attract­financing.­
Meanwhile­everything­is­uncertain­in­
Azov-City.­The­investor­does­not­even­
know­in­what­conditions­he­may­land­in­
case­he­invests­money­in­this­project,”­
Slobodkin­says.
Market­participants­agree­that­the­
situation­is­extremely­complicated­in­
today’s­Azov-City.­Because­public­offi-
cials­are­not­particularly­interested­in­
this­project­they­do­not­create­essential­
conditions­for­the­attraction­of­private­
investments.­In­one­expert's­opinion,­for­
the­gaming­area­project­to­be­realized­
the­Rostov­regional­authorities­need­to­
review­the­project­concept­and­develop­
an­elaborate­functional­plan­of­the­area­
in­order­to­present­exhaustive­informa-
tion­to­potential­investors.­However,­in­
the­opinion­of­Dmitry­Slobodkin,­even­
these­measures­may­not­save­Azov-City­
from­oblivion.­“This­project­is­nothing­
more­than­a­phantasmagoria.­It­is­so­
illogical­in­terms­of­its­structure­and­so­
impertinent­on­the­chosen­territory­that­
its­future­is­rather­obscure.”­
Government­news­
Olympic­savings
Dmitry­Kozak,­a­Russian­deputy­prime­min-
ister­said­the­budgetary­funds­planned­for­
allocation­to­Olympstroy­in­2009­won’t­be­
transferred­to­the­corporation’s­account.­
The­government­will­distribute­about­
16­billion­rubles­between­other­“domes-
tic­executors”,­while­the­remaining­33­
billion­will­be­put­in­the­federal­budget­
and­redistributed­among­other­sectors­
and­industries­in­need­of­funds­dur-
ing­the­crisis.­However,­in­spite­of­the­
budget­sequestration,­Olympstroy­will­
continue­the­realization­of­its­program­
at­the­expense­of­the­vested­remainder­
to­the­tune­of­12­billion­rubles­(as­of­
the­turn­of­the­year).­The­budget­of­
Olympstroy,­a­state-run­corporation,­
is­pooled­from­federal­allocations­and­
interest­on­deposits­and­will­amount­to­
73­billion­rubles­this­year.The­authori-
ties­plan­to­save­22­more­billion­from­
the­Olympic­budget.­By­March­1­the­gov-
ernment­will­propose­the­construction­
of­the­Figure-Skating­Palace,­the­Ice-
Hockey­Arena,­the­Skating­Center­and­
the­Small­Ice­Arena­to­private­investors.­
All­these­properties­will­be­of­com-
mercial­interest­even­after­the­Olympic­
Games­are­over­and­the­authorities­plan­
to­use­this­as­an­incentive­for­private­
investors.­Vladimir­Putin­recently­admit-
ted­that­only­big­business­may­be­able­to­
ensure­the­Olympiad­is­conducted­at­the­
due­level.­According­to­the­prime­min-
ister,­200­properties,­having­high­com-
mercial­attractiveness,­in­his­estimation,­
are­left­without­investors.­Therefore­
the­government­has­firm­intentions­to­
attract­private­investors.
However­this­will­not­be­so­easy­in­an­
economically­depressed­environment.­
In­the­words­of­Sergey­Nikitin,­director­
of­Penny­Lane­Sochi,­the­authorities­
may­use­two­main­ways­to­attract­private­
financing.­“The­government­may­offi-
cially­ask­well-known­businessmen­to­get­
involved­in­this­or­that­project­and­they­
will­hardly­have­the­guts­to­turn­down­
this­proposal.­Let’s­remember­Mikhail­
Prokhorov­who­helmed­the­Russian­
Biathlon­Association.­The­second­way­is­
to­lure­big­business­with­certain­privi-
leges:­the­subsequent­handover­of­the­
properties­to­private­businessmen­for­
asset­management­or­as­freehold.”­Yet,­
according­to­Nikitin,­investors­are­not­
currently­interested­in­the­Olympics.­The­
world­financial­crisis­makes­them­solve­
more­important­problems­and­few­are­
willing­to­invest­in­the­Sochi­projects.­
NEWS
ICC Crystal to open in Krasnodar

Южный регион:
90
­ Потребность­ЮФО­в­качественной­склад-
ской­недвижимости­сегодня­вряд­ли­можно­
оспорить,­однако­в­ближайшее­время­не­стоит­
ждать­насыщения­этого­сегмента­рынка:­прак-
тически­все­недавно­заявленные­спекулятив-
ные­проекты-гиганты­из-за­кризиса­приоста-
новились­в­своем­развитии.­В­этой­ситуации­
явное­преимущество­оказалось­за­компанией­
Megalogix,­завершившей­строительство­1-й­
очереди­крупного­складского­комплекса­
«Мегалоджикс-Ростов».­О­том,­с­какими­слож-
ностями­сталкиваются­сегодня­девелоперы­
в­Южном­округе­страны,­CRE­рассказал­Давид­
Гуссе­–­директор­проекта­Megalogix.
Журналист:
Надежда­Русина
.......................
Фото:­­­
Дмитрий­Четверухин
Давид Гуссе:
–­Давид,­как­известно,­какое-то­время­
назад­отдельные­компании­заявили­­
о­своем­желании­строить­склады­­
в­ЮФО,­замахнувшись­при­этом­­
на­большие­объемы.­Не­боитесь­ли­­
вы­перегрева­рынка­или­благодаря­­
кризису­многие­конкуренты­сойдут­­
с­дистанции?­
–­Действительно,­ряд­девелоперов­
объявляли­о­реализации­крупных­про-
ектов­именно­в­Ростове­и­Краснодаре,­
причем­площадь­на­самом­деле­была­
солидной­–­около­100–200­тыс.­кв.­м.­
В­случае­реализации­всех­этих­проектов­
общий­объем­рынка­складской­недви-
жимости­этих­городов­мог­составить­
около­1­млн­кв.­м.­Однако­в­итоге­наш­
проект­на­данный­момент,­возможно,­
единственный,­который­остается­на­
рынке.­Сейчас­мы­закончили­1-ю­оче-
редь­складского­комплекса­в­Ростове-
на-Дону­общей­площадью­в­90­тыс.­
кв.­м,­официальное­открытие­которого­
состоится­25­марта.­У­нас­уже­есть­арен-
датор­для­первого­корпуса,­с­которым­
были­заключены­договорные­отно-
шения.­Второй­корпус­занимает­наша­
компания­Avalon­Logistic,­по­вопросу­
3-го­корпуса­мы­пока­ведем­переговоры.­
Конечно,­в­этом­году­ситуация­с­аренда-
торами­намного­тяжелее,­чем­в­2008-м:­
налицо­спад­спроса.­
–­Актуальна­ли­для­складского­сегмен-
та­рынка­наболевшая­сегодня­проблема­
снижения­арендных­ставок?­
–­Да,­эта­проблема­актуальна,­но­если­
девелопер­начнет­делать­скидки­аренда-
торам­в­30–40%,­очень­мала­вероятность­
того,­что­проект­выживет.­В­настоящий­
момент­наши­арендные­ставки­составля-
ют­$125–135­triple­net­в­зависимости­от­
объема­площадей.­Мы­можем­пойти­на­
компромисс,­но­скорее­это­будет­сниже-
ние­срока­договорных­отношений,­в­этом­
вопросе­мы­проявляем­гибкость,­чтобы­
удовлетворить­потребности­арендаторов.­
Важным­фактором­является­то,­что­мы­
сможем­предоставить­нашим­клиентам­
дополнительные­площади­по­мере­разви-
тия­их­бизнеса:­2-я­очередь­в­Ростове-на-
Дону­даст­нам­такую­возможность.­
–­Какая­альтернатива­существует­сегод-
ня­у­местных­арендаторов,­испытывают­
ли­они­дефицит­складских­помещений?­
–­В­Ростове­можно­отметить­проект­
компании­НЛК,­в­Краснодаре,­пожалуй,­
нет­крупных­складских­помещений­клас-
са­А.­Наш­комплекс­в­Ростове­обладает­
преимуществом­расположения­на­въезде­
в­город.­Не­исключено,­что­в­этом­году­
некоторые­клиенты­останутся­в­склад-
ских­комплексах­класса­В­и­С­и­отложат­
переезд­в­склады­класса­А­до­периода­
стабилизации­экономической­ситуации.­
Все­зависит­от­уровня­товара,­от­объема­
продаж­компании,­а­не­от­региона.­Если­
компания,­реализующая­не­самый­деше-
вый­товар,­арендует­класс­А­в­Москве,­
такой­же­уровень­помещений­она­будет­
снимать­и­в­регионах.­Корпоративная­
политика­таких­арендаторов­требует­под-
бирать­качественные­склады­с­условиями­
высокого­уровня.­Другое­дело,­что­сегод-
ня­ситуация­не­та,­выбора­большого­нет.­
–­Ожидаете­ли­вы­прекращения­строи-
тельства­спекулятивных­проектов,­
будет­ли­меняться­конъюнктура­спроса­
в­регионе?
–­Число­спекулятивных­проектов­
действительно­было­велико,­и­наш­проект­
тоже­частично­подходил­под­это­опреде-
ление.­Часть­его­была­спекулятивной,­
часть­ориентирована­на­конкретных­
клиентов.­В­будущем­реализовывать­
спекулятивные­проекты­будет­тяжело.­
Вот­почему­новые­объекты­будут­разви-
ваться­именно­в­нише­build­to­suit­–­под­
конкретного­клиента,­завод­или­фабрику,­
под­конкретный­город.­Ведь­экономику­
не­остановить:­по-прежнему­есть­много­
компаний,­которые­хотят­работать­и­про-
должают­работать­в­России.­
«Нужно знать, для кого вы строите»

#8(111) / 02.03.2009–30.04.2009
–­Поступают­ли­вам­запросы­о­строительстве­складов­build­to­suit?–­Реальные­запросы­есть,­мы­работаем­в­этом­направлении­и­пока­находимся­в­стадии­изучения­проектов.­
–­Какие­компании­являются­вашимиосновными­клиентами?­–­Сейчас­мы­работаем­с­иностранными,­международными­компаниями,которых­можно­назвать­крупнымиигроками­в­своем­сегменте­рынка­(FMCG,розничная­торговля,­3PL,­автомобильнаяпромышленность).­Это­объясняетсятем,­что­услуги,­которые­мы­предлагаем,скорее­рассчитаны­именно­на­крупныекомпании.­Наш­стандартный­блок­помещений­составляет­9,2­тыс.­кв.­м.­Мыможем­делить­его­пополам,­и­выходит,что­наш­минимальный­блок­под­аренду­–около­4,6­тыс.­кв.­м.­Если­арендаторунужно­лишь­1,5­тыс.­кв.­м,­он,­скореевсего,­будет­работать­с­логистическимоператором,­который­арендует­большуюплощадь­и­в­дальнейшем­предоставитуслуги­мелким­клиентам.­­
–­Видите­ли­вы­перспективы­развитиярынка­складской­недвижимости­в­ЮФОили­здесь­и­дальше­будут­пользоватьсяспросом­лишь­небольшие­помещения?–­На­данный­момент­мы­уже­сотрудничаем­с­крупными­ритейлерами­–компаниями­из­сегмента­FMCG­и­3PL,которые­работают­в­Южном­округе.­И­мывидим,­что­у­бизнеса­в­этом­регионе­естьбудущее.­С­местными­игроками­рынкамы­также­вели­переговоры,­которые­насегодняшний­день­пока­не­принеслирезультатов.­Наш­ЮФО­достаточно­слабо­развитпо­сравнению­с­Центральным­округом­сточки­зрения­продвижения­складскойиндустрии.­Укоренившаяся­системаиспользования­небольших­складовеще­в­ходу,­пройдет­много­времени,чтобы­изжить­эту­тенденцию.­В­то­жевремя­на­рынке­уже­есть­девелоперы,­втом­числе­и­Megalogix,­продвигающиеновые­современные­технологии­складской­обработки­и­хранения,­которые­вконечном­итоге­будут­востребованы­нарынке­в­полном­объеме,­а­не­отдельнымиигроками.­Если­посмотреть­на­статистику­предлагаемых­складов­на­южном­направлении,­объектов­класса­А­почти­нет,­ихне­существует­даже­на­перспективу.­Ведь­реально­стартовавших­проектовне­было­даже­до­кризиса.­Большинствоскладов­класса­А­в­ЮФО­сделаны­подсебя­и­уже­используются.­Мы­считаем,что­в­дальнейшем­Южный­регион­будетразвиваться,­появятся­и­новые­склады,так­как­экономическая­и­торговая­ситуация­в­регионе­активизируется­в­связи­с­Олимпиадой.­Значит,­на­Юге­будут­деньги,­а,­значит,­и­спрос­на­товары.­Будутвостребованы­и­склады­класса­А,­так­каких­мало­для­общего­использования.­Ностроить­и­запускать­более­масштабныепроекты­в­ЮФО­в­будущем­вряд­ли­имеетсмысл,­иначе­рынок­будет­перенасыщен.­
–­Расскажите­о­судьбе­своих­следующих­проектов­в­этом­регионе.­Когдаждать­их­реализации?
–­Сроки­реализации­комплекса­в­
Краснодаре­несколько­корректируютсяв­связи­с­неопределенной­ситуацией­нарынке.­Продолжаются­поиски­подходящего­участка.­Не­на­руку­нам­сыгралои­удорожание­земли­из-за­реализациипроекта­«Азов-Сити»,­сильное­и­неоправданное.­Стоимость­проекта­сильно­увеличилась:­такой­участок­мог­бы­позволитьсебе­девелопер­торговых­центров,­ноникак­не­складов.­Если­будет­конкретныйспрос­на­склады­в­Краснодаре,­развитиеэтого­складского­терминала­будет­болееактивным.­В­Новороссийске­будет­отдельный­проект­–­это­порт,­и­логистика­здесьуже­несколько­другая,­в­силу­географического­расположения­города.­В­большейстепени­она­должна­решать­проблемыкрупнооптовой­дистрибьюции­Здесьбудут­востребованы­только­объекты­buildto­suit.­На­данный­момент­преимуществопока­у­Ростова.­Сейчас,­на­первом­этапе,мы­заполним­наш­склад­в­этом­городе,­апотом­посмотрим­на­возможность­возведения­второй­очереди.­Так­сказать,­идемшаг­за­шагом.­
–­Есть­ли­примерное­представлениео­стоимости­следующих­проектов­ио­ставках­капитализации­объектовв­этом­сегменте?
–­Я­думаю,­что­она­составит­около­
$850/кв.­м­без­НДС,­с­учетом­стоимости­всех­расходов.­Если­брать­толькоцену­строительства,­сумма­составит­$600–650/кв.­м.­Впрочем,­сегодня­нужноиметь­в­виду,­что­эта­стоимость­можетпадать­каждый­месяц­из-за­удешевлениястроительных­материалов:­с­осени­прошлого­года­они­упали­в­цене­на­20-30%.­
Хотя,­с­другой­стороны,­некотороеспециализированное­импортное­оборудование­совсем­не­дешевеет.­Когдацены­упадут,­можно­начать­будущийдевелоперский­проект,­но­не­большимобъемом­в­100­тыс.­кв.­м,­а­очередямипо­20­тыс.­кв.­м.­Таким­образом­рынокв­регионах­сможет­продолжить­своедвижение­дальше.­Ставки­капитализацииточно­назвать­сложно,­так­как­пока­нетсделок.­Может­быть,­она­варьируется­впределах­14–15%.­
–­Как­вы­привлекали­финансированиепод­реализацию­проекта­«Megalogix–Ростов»?­Насколько­этот­процесссложен­для­реализации­девелоперскихпроектов?­–­Финансовое­обеспечение­былосогласовано­с­самого­начала­наше
| Северо�запад |
| : Южный регион |
| Объекты |
го­проекта,­так­как­Raven­Russia­
(Megalogix­–­совместное­предприятие­
Raven­Russia­и­Avalon­group)­имеетзначительные­финансовые­ресурсы­итесно­работает­с­большим­количествомбанков.­В­итоге­под­данный­проект­наскредитовал­ВТБ.­Общий­объем­инвестиций­на­строительство­этого­комплексасоставил­около­$150­млн.­Однако­проблема­привлечения­денег­конечно­же­существует.­Особенно­для­девелоперов,­имеющихплощадки,­но­не­имеющих­конкретныхпроектов.­У­которых­нет­понимания,что­конкретно­они­хотят­строить,­подкакие­цели,­для­каких­клиентов.­Такиепримеры­есть:­очень­много­местныхсобственников,­обладающих­участками,приходили­ко­мне­и­предлагали­что-тостроить­вместе,­вообще­не­зная,­что­ониточно­планируют.­Сначала­надо­понять,для­кого­этот­проект,­–­строить­радикрасоты­не­нужно­никому.Кроме­того,­для­любого­инвестораважна­прозрачность­компании,­имущество­и­сам­проект.­Необходимо­доказатьчистоту­участка,­отсутствие­по­немуобременений,­показать­предыдущиесделки,­провести­due­diligence,­привести­всю­информацию­по­инфраструктуре­участка,­наличию­коммуникаций.­Бывало­так,­спрашиваешь­собственников:­есть­ли­рядом­электричество,­газ?­
«Да-да,­все­рядом»,­–­отвечают­они.­
А­в­реальности­оказывается,­что­участокс­сетями­разделяет­трасса,­железнаядорога­или­даже­река.­Конечно,­черезнее­можно­построить­мост,­но­это­будутуже­другие­деньги.­Сегодня­никтоне­даст­$150­млн­просто­так.­Большуюроль­при­поиске­финансирования­играет­наличие­опыта,­портфолио­проектов­иклиентов.­Нередко­у­некоторых­местных
­­ Риски­обычно­кажутся­высокими­тогда,­когда­ты­незнаешь­страну­и­ее­законов.­А­к­их­знанию­стремитьсянужно.­Что­еще­может­пугать­инвесторов­в­России?­Чтоздесь­все,­как­правило,­развивается­очень­быстро.
девелоперов­нет­никакого­опыта,­кроместроительства­квартир­и­коттеджей.­Впрочем,­из-за­финансовой­ситуациии­отсутствия­кредитования­количестводевелоперов­в­ЮФО­сегодня­сократилось.­
–­А­как­в­связи­с­кризисом­строит­своюработу­ваша­компания?­Каким­образомвы­оптимизируете­свои­расходы,­работаете­с­кадрами?­–­В­данном­случае­это­даже­вопросне­кризиса,­а­жизненного­этапа­проекта.­Обычно­мы­набираем­команду­только­дляопределенного­объекта.­Когда­он­завершен,­большая­часть­людей­остается­вуправляющей­компании,­а­какая-то­частьпереходит­на­следующую­площадку.­Конечно,­сейчас­количество­строек­меньше,­и­найти­новый­проект­будет­тяжелее.­Но­непосредственно­в­Megalogix­основ-
Информация
Давид Гуссе
С 2006 года возглавляет
управление по региональным
проектам компании
Raven Russia, в настоящее
время является главой
проекта Megalogix.
Работает в России более
11 лет.
До сентября 2006 года
занимал должность главного
операционного директора
по России и СНГ компании
Jones Lang LaSalle.
С 2003 года до перехода
в компанию Jones Lang
LaSalle принимал участие
в организации российского
офиса закупок Leroy
Merlin.
В 1998 году возглавлял
отдел региональных
сетей компании FM
Logistic, где под его
руководством был
реализован проект по
строительству и продвижению
сети складов в
15 городах России.
ная­команда­переходит­к­управляющейкомпании,­сокращение­будет­минимальным.­Открытие­первой­очереди­проекта­в­
Ростове­даст­возможность­создать­более­
1,2­тыс.­рабочих­мест.­­
–­Можете­ли­назвать­рецепт­выживаниядля­девелоперов­в­нынешние­времена?–­Рецепт­следующий:­желательноиметь­солидных­акционеров­со­значительными­финансовыми­ресурсами­иопытом­работы­в­регионах,­без­этогозавершение­проекта­может­быть­оченьзатруднительным.­
–­Отличается­ли­ситуация­на­нашемрынке­от­западной?­Легче­ли­работатьв­России?–­У­многих­инвесторов­всегда­быловпечатление,­что­Россия­–­это­болеерискованная­страна,­однако­это­одновременно­и­страна,­которая­дает­всемвозможность­заработать­больше.­Рискиобычно­кажутся­высокими­тогда,­когдаты­не­знаешь­страну­и­ее­законов.­А­ких­знанию­стремиться­нужно.­Что­ещеможет­пугать­инвесторов­в­России?­Чтоздесь­все,­как­правило,­развивается­оченьбыстро.­­
91

92
South Region:
Аuthor:
Nadezhda­Rusina
......................
Рhotography:
Dmitriy­Chetveruhin
David Gousset:
­ The­need­of­the­Russian­South­for­quality­industrial­real­estate­can­hardly­be­challenged­today;­however­no­saturation­of­thismarket­segment­can­be­expected­in­the­foreseeable­future.­By­now­almost­all­recentlyannounced­giant­speculative­projects­havebeen­suspended­because­of­the­crisis.­In­thissituation­Megalogix­Co.­enjoys­the­apparentadvantage,­since­the­first­phase­of­the­largewarehouse­complex­Megalogix­Rostov­wascompleted­a­short­time­ago.­David­Gousset,­Megalogix­project­director­recounted­thechallenges­faced­by­developers­in­the­
Russian­South­in­his­interview­to­CRE.­
«You need to know who you build for»
–­David,­some­time­ago­several­companies­announced­their­willingness­to­build­warehouses­in­the­Russian­South,having­big­ideas­about­the­constructionscale.­Don’t­you­fear­that­the­market­canbe­overheated,­or­perhaps­many­competitors­may­drop­out­of­the­race­thanks­tothe­crisis?–­Indeed­a­number­of­developersannounced­the­delivery­of­large­projectsranging­from­100,000­to­200,000­sqmin­Rostov­and­Krasnodar.­If­all­thoseare­brought­to­fruition­the­industrialreal­estate­market­in­those­cities­mightamount­to­around­1­million­sqm.­Butin­the­upshot­our­project­seems­to­bethe­only­operating­warehouse.­We’vecompleted­the­first­90,000-sqm­phase­ofour­warehousing­project­in­Rostov­andplanned­its­official­inauguration­on­March­25.­We­already­have­a­client­at­the­firstbuilding­who­signed­a­contract­with­us.­
The­second­building­will­be­occupied­by­
Avalon­Logistic­and­we­are­negotiatingthe­lease­of­the­third­building.­This­year­
the­situation­with­tenants­is­definitelymuch­harder­than­in­2008:­we­face­a­definite­drop­in­demand.
–­Do­you­think­the­sore­point­of­droppingrentals­is­relevant­for­the­warehousingsegment?–­At­the­present­time­our­rental­ratesare­$125-130­triple­net­depending­onthe­unit­space.­When­a­developer­startsoffering­discounts­to­the­tune­of­30-50%the­probability­of­his­project­survival­isvery­low.­We­can­compromise­the­term­of­
contract,­though.­A­very­important­factor­is­that­we­can­offer­our­clients­extraspace­as­their­business­expands:­the­sec
­­ The­problem­of­project­financing­is­rather­acute.­
Nobody­will­give­you­$150­million­just­for­the­hell­of­it.­Agreat­advantage­in­the­quest­of­money­can­be­your­experience,­projects­and­clients­in­your­portfolio­and­informationon­how­you­keep­within­the­construction­time­and­budget.­
You­have­to­prove­that­you­are­an­experienced­developer.
ond­phase­of­our­Rostov­terminal­givesus­this­opportunity.
–­What­is­the­alternative­for­local­tenants?­Do­they­experience­any­shortage­ofwarehousing­space?
–­A­project­developed­by­NLC­in­
Rostov­is­worth­mentioning,­while­
Krasnodar­lacks­good­Class­A­storage­
facilities.­Our­complex­in­Rostov­hasan­advantage­in­that­it­lies­at­the­veryentryway­to­the­city.­It’s­quite­possible­that­some­clients­will­stay­at­Band­C-class­warehouses­in­this­year­andpostpone­their­relocation­to­upmarketwarehouses­until­the­economic­situation­stabilizes.­Everything­depends­ona­particular­commodity­and­the­level­ofsales,­rather­than­on­a­region.­If­a­largecompany­leases­Class­A­in­Moscow,­it­willbe­interested­to­lease­the­same­classfacilities­in­provincial­centers­as­well.­The­corporate­policy­of­such­tenants­callsfor­the­selection­of­quality­warehousesoffering­high­storage­standards.­Intoday’s­situation­their­choice­is­not­veryrich,­though.
–­Do­you­expect­the­termination­of­speculative­development­and­what­do­you­thinkof­the­demand­dynamics­in­the­region?–­The­number­of­speculative­developments­was­great­indeed­and­our­projectalso­partially­matched­this­definition.­

#8(111) / 02.03.2009–30.04.2009
Part­of­it­was­speculative­while­anotherpart­was­built-to-suit.­In­the­futureit­will­be­difficult­to­sell­speculativeprojects.­This­is­why­we’ll­develop­newproject­in­the­build-to-suit­niche­tomeet­the­needs­of­a­particular­client,­beit­a­factory­or­a­city.­No­crisis­can­bringa­national­economy­to­a­complete­stop:many­companies­want­to­continue­theirbusiness­operations­in­Russia­and­nothing­can­stop­them.
–­Do­you­get­any­requests­for­the­development­of­build-to-suit­warehouses?–­Yes,­we­do­and­we­are­working­inthis­direction­at­present,­studying­possible­projects.
–­Who­are­your­main­clients?
–­We­are­now­dealing­with­non-resident­international­companies­which­arelarge­players­in­their­market­segments­
(FMCG,­retail,­3PL,­automotive­industry).­
This­can­be­explained­by­the­fact­thatour­services­are­more­geared­towardslarge­rather­than­small­businesses.­Ourstandard­warehousing­unit­is­9,200­sqm.­We­may­split­it­in­half­which­means­thatour­minimal­unit­for­lease­is­around­4,600sqm.­If­a­tenant­is­in­need­of­only­1,500sqm­he­will­most­likely­deal­with­a­logistics­operator­who­will­first­lease­muchspace­and­then­sublease­it­to­severalsmall­subtenants.
–­Do­you­see­any­prospects­for­the­industrial­real­estate­market­in­the­Russian­South,­or­only­small­premises­will­bepopular­here­in­the­future?–­Right­now­we­are­already­cooperating­with­large­retailers­FMCG­and­3PLcompanies­operating­in­the­Southernregion.­We­see­that­business­has­brightfuture­in­this­region.­We­also­held­negotiations­with­local­players­but­they­havenot­brought­any­definite­results­by­now.Our­southern­region­is­underdeveloped­from­industrial­real­estate­perspectives­compared­to­the­Central­region.­A­deep-rooted­custom­of­using­smallwarehouses­has­not­been­overcome­yet.­At­the­same­time­the­market­already­hassome­developers,­including­Megalogix,who­advance­state-of-the-art­cargo­handling­and­storing­technologies­which­willeventually­be­in­full­demand­by­all­players,­rather­than­individual­operators.­Ifyou­look­at­the­statistics­of­warehouseson­offer­in­the­southern­route,­thereare­almost­no­A-class­storage­facilitiesand­they­are­not­even­anticipated,­sinceeven­before­the­crisis­no­upmarket­projects­had­been­launched.­Most­A-classwarehouses­in­the­southern­region­arebuild-to-suit­projects­which­are­alreadybeing­used.­We­believe­that­the­southernregion­will­continue­to­develop­and­newstorage­facilities­will­appear­becausethe­situation­in­both­economy­and­tradewill­brisk­up­in­view­of­the­upcoming­Olympiad.­This­means­that­money­willflow­to­the­South­and­demand­for­foodsand­manufactured­commodities­will­be
| North–West |
| : South Region |
| Listings |
­­ However­the­problem­of­project­financing­is­ratheracute­in­case­of­developers­who­have­no­clear­understanding­what­they­want­to­build,­for­what­clients­or­goals.­I­knowmany­examples:­quite­a­few­local­owners­approached­mewith­a­proposal­to­build­something­together­without­knowing­exactly­what­they­want­or­plan.­­
burgeoning.­Class­A­warehouses­will­alsobe­in­demand,­since­the­upscale­warehousing­space­for­general­is­now­limited.­However­it­hardly­makes­sense­to­buildand­launch­more­large-scale­projects­inthe­Russian­South,­or­the­market­will­beoversaturated.
–­Please­inform­us­on­your­future­plans­inthis­region?­When­is­it­realistic­to­expecttheir­realization?
–­The­development­time­of­our­
Krasnodar­project­is­being­adjustedbecause­of­an­uncertain­market­situation.­We­continue­our­search­of­a­suitable­plot.­An­ungrounded­sharp­rise­inthe­land­prices­because­of­the­Azov-Cityproject­did­not­play­into­our­hand­either.­This­pushed­up­the­project­cost­whichwas­beyond­our­pocket­as­we­do­notdevelop­shopping­centers­with­their­highyields.­If­there­is­a­specific­demand­forwarehouses­in­Krasnodar,­the­development­of­this­warehousing­terminal­willbe­more­robust.­We’ll­develop­a­specialproject­in­Novorossiysk.­This­will­be­aport­with­somewhat­different­logisticsby­virtue­of­the­city’s­special­geographical­location.­Logistics­must­solve­theproblems­of­large­wholesale­distribution,rather­than­the­other­way­round.­This­iswhy­only­build-to-suit­properties­willbe­in­demand­here.­For­now­Rostov­hasa­definite­advantage.­At­the­first­stagewe’ll­fill­this­warehouse­and­then­study­apossibility­of­raising­the­second­phase;in­other­words,­we’ll­make­a­stepwiseadvancement.
–­Do­you­have­any­idea­about­the­possiblecost­of­your­future­projects­and­the­ratesof­capital­growth­in­this­segment?
–­I­believe­it­will­come­to­about­
$850/sqm­less­VAT,­including­all­expenditures.­The­net­construction­cost­mayamount­to­$600-650/sqm.­However­itshould­be­borne­in­mind­that­this­costmay­drop­every­month­because­of­sinkingprices­on­construction­materials,­thoughon­the­other­hand­certain­specialized­imported­equipment­does­not­getcheaper.­It­should­be­noted­that­since­September­2008­the­prices­on­construction­materials­have­dropped­by­20-30%.When­prices­further­fall­we­maylaunch­our­next­moderate-size­development­project­that­won’t­exceed­100,000sqm.­We­might­deliver­it­in­phases­20,000sqm­each.­In­this­way­will­the­regionalmarket­will­continue­its­onward­development.­It’s­hard­to­name­any­specificcapitalization­rates­for­the­lack­of­any­
regional­projects;­they­may­vary­between­
14%­and­15%
–­How­did­you­attract­financing­for­the­
Megalogix­Rostov­project?­How­difficult­isthis­process­for­development­projects­tobe­realized?–­The­project­financing­was­decidedupon­from­the­very­beginning­of­ourproject­realization.­Raven­Russia­
(Megalogix­is­a­joint­venture­between­
Raven­Russia­and­Avalon­Group)­hasappreciable­owned­funds­and­maintainsclose­cooperation­with­many­banks.­In­the­upshot­VTB­became­our­lenderfor­this­project.­The­total­investmentamounted­to­about­$150­million.However­the­problem­of­projectfinancing­is­rather­acute­in­case­ofdevelopers­who­have­construction­sitesbut­no­specific­plans.­I­know­manyexamples:­quite­a­few­local­ownersapproached­me­with­a­proposal­to­buildsomething­together­without­knowing­exactly­what­they­want­or­plan.­First­and­foremost­one­should­come­tounderstand­who­to­build­a­project­for­asnobody­needs­a­project­just­for­the­sakeof­beauty.In­addition,­the­transparency­ofbusiness­ownership,­assets­and­the­project­itself­is­very­for­any­investor.­Richexperience­and­an­impressive­portfolioof­projects­and­clients­also­play­a­veryimportant­role­in­the­search­of­financing.­It­is­necessary­to­prove­that­a­plothas­no­encumbrances,­to­show­the­previous­deals,­perform­due­diligence­procedures­and­give­exhausting­informationon­the­available­infrastructure­and­service­lines.­Sometimes­you­ask­the­ownerswhether­gas­mains­and­power­supply­areavailable.­“Yes,­everything­is­close­athand,”­they­replied,­whereas­in­realityit­turned­out­that­a­plot­is­divided­fromengineering­lines­with­a­motorway,­railway­or­even­a­river.­Surely­you­can­throwa­bridge­across­it­but­this­will­call­for­adifferent­level­of­investment.­Nobodywill­give­you­$150­million­just­for­thehell­of­it.­Because­of­the­financial­situation­and­the­lack­of­crediting­lines,­thenumber­of­developers­in­the­southernregion­has­decreased­now.
–­What­is­your­company’s­strategy­intimes­of­crisis?­What­budget­optimizationand­HR­policies­do­you­use?­–­In­this­case­this­is­a­matter­of­theproject­life­cycle,­rather­than­the­crisis.­We­usually­hire­a­team­only­for­a­givenproject.­Once­it­has­been­completed
Information
David Gousset has joined
Raven Russia in 2006
to manage the regional
expansion and develop
Megalogix, a JV with Avalon
Group.
David has 11 years of
experience in the Russian
market.
Up to September 2006, he
had worked as COO of Jones
Lang LaSalle, for Russia
and CIS. Prior to Jones
Lang LaSalle, David had
participated in the setup
of Leroy Merlin purchasing
office space in Russia.
In 1998, David joined FM
Logistic and has managed
the creation, development
and promotion of a
warehousing network in
15 key cities of Russia.
David is 34 and he lives in
Moscow.
most­of­these­folks­continue­to­manageit­within­a­management­company,­whileothers­switch­to­another­project.­Ofcourse­there­are­not­so­many­constructionprojects­under­way­at­present­and­it­willbe­harder­for­them­to­find­a­new­job.­Asfor­the­Megalogix­project,­most­peoplewill­stay­at­the­management­company,­sothe­number­of­layoffs­will­be­very­low.­Theopening­of­the­first­phase­of­our­Rostovproject­will­provide­more­than­1,200­jobs.
–­Could­you­give­developers­a­recipe­ofsurvival­in­this­challenging­time?–­Here­it­is:­it­is­desirable­to­havesolid­shareholders­with­appreciable­financial­resources­and­experience­of­operations­in­the­province;­otherwise­it­may­bevery­difficult­to­complete­any­project.
–­Is­the­situation­in­the­Russian­marketdifferent­from­the­one­in­the­West?­Is­iteasier­to­work­in­Russia?–­Many­investors­always­have­had­animpression­that­Russia­is­a­riskier­place;yet­this­is­also­a­country­which­giveseveryone­a­chance­to­earn­more.­Risksgenerally­seem­higher­when­you­don’tknow­the­country­and­its­laws­and­eachinvestor­must­know­them.­What­else­mayfrighten­investors­away­from­Russia?­Everything­develops­very­fast­here.­Themarket­may­sometimes­fall­very­quickly,it’s­true.­But­quite­often­it­rises­as­quickly,­unlike­the­Western­markets.­­­
93

94
Южный регион:
Вокруг­Сочи
В­ наиболее­ выигрышном­ положенииоказалось­
олимпийское­ строительство.­
Заметим,­что­не­так­давно­здесь­проваливались­
даже­ конкурсы,­ предлагающиеподряды­с­гарантированным­финансированием.­
Показательны­ слова­ губернатора­Кубани­Александра­Ткачева­о­том,­чтокубанские­
строители­ не­ спешат­ участвовать­
в­ тендерах­ на­ застройку­ будущейолимпийской­столицы­и­деньги­«уходят»в­другие­регионы.­Впрочем,­политическаяволя­и­растущие­проблемы­с­финансированием­помогли­власти­сломить­упорствоучастников­
рынка,­ боящихся­ политических­рисков.­
Сейчас,­ как­ отмечает­ Юлия­ Никуличева,­
директор­ отдела­ стратегическогоконсалтинга­и­оценки­Jones­Lang­LaSalle,все­проекты,­связанные­с­развитием­олимпийской­
инфраструктуры,­ продолжаютразвиваться.­
«Если­ говорить­ о­ проектахчастно-государственного­
партнерства,­ тоих­участники­активно­стремятся­преодо
Судьба южных гигантов
­ До­недавнего­времени­редкий­разговор­о­рынке­ЮФО­обходилсябез­штампа­«инвестиционный­бум».­Действительно,­колоссальныйдефицит­в­большинстве­сегментов­коммерческой­недвижимости,­благожелательная­позиция­местных­властей­и­ряд­политических­решенийпривели­к­тому,­что­регион­просто­распирало­от­проектов,­каждыйиз­которых­претендовал­на­звание­крупнейшего­в­регионе,­а­то­ив­стране.­Инвестиционный­бум­еще­не­успел­получить­материального­выражения,­как­ввиду­кризиса­деньги­стали­вытекать­из­региона.­
Какая­часть­мегапроектов­сможет­вписаться­в­новые­реалии?
леть­ финансовые­ проблемы.­ Программыпытаются­
свернуть­ до­минимума,­ но­все,что­
возможно,­ сделают»,­ –­ считает­ она.­
Государственная­ поддержка­ пришласькак­
нельзя­ кстати.­ Так,­ «Интеррос»­ ужеполучил­кредит­на­сумму­до­$750­млн­настроительство­и­эксплуатацию­горнолыжного­курорта­«Роза­Хутор»­от­госкорпорации­«Банк­развития­и­внешнеэкономиче-
ской­ деятельности».­ Сейчас­ «Интеррос»планирует­пустить­в­дело­первые­$50млниз­этой­сумы.
В­ ближайшее­ время­ «Олимпстрой»рассчитывает­
«пристроить»­ инвесторамтакие­объекты,­как­Малая­ледовая­арена,­Дворец­фигурного­катания,­Большой­дворец­
для­ хоккея­ с­ шайбой­ и­ Конькобежный­
центр.­ Как­ отметил­ вице-премьер­
­ ­Власти­Кубани­сохраняют­уверенность­в­том,­что­игорнаязона­«Азов-Сити»­будет­создана­на­юге­РФ­в­предусмотренныеправительством­сроки.­Вице-губернатор­края­считает,­чтоинвесторы­начнут­активнее­вкладывать­средства­в­«Азов-Сити»,после­того­как­у­них­«пройдут­шок­и­страх»,­вызванные­мировымфинансовым­кризисом.­Любопытно,­что,­по­мнению­представителей­администрации,проект­интересен­именно­тем,­что­«имеет­федеральноезначение».­Представители­игорного­бизнеса,­напротив,­полагают,что­и­при­самом­позитивном­сценарии­проект­может­бытьреализован­только­на­областном­уровне.
Журналист:­
Павел­Чернышов­
...................
Фото:архив­CRE
РФ­ Дмитрий­ Козак,­ несмотря­ на­ кризис,к­
некоторым­ объектам­ у­ инвесторов­
«огромный­интерес».
Решение­МОК­вызывало­к­жизни­такженемало­проектов,­не­связанных­напрямуюс­олимпийскими­играми.­Ярче­всего­срединих­
выделялись­ искусственные­ острова­
«Остров­Федерация»,­«Сакура»,­«Молодая­
Луна»,­ проект­ «Базового­ элемента»по­
освоению­ 800­ га­ под­ коммерческую,жилую­и­развлекательную­недвижимостьв­
Геленджике,­ проекты­ Сбербанка­ на­
Красной­Поляне.­Если­говорить­о­проектах­первой­величины,­то­они­еще­долго­несойдут­с­бумаги.­«Низкой­является­вероятность­реализации­проектов,­строительныеработы­по­которым­не­начаты,­и­особенно­
проекты,­ территория­ которых­ занятасуществующими­зданиями­и­сооружениями»,­–­отмечает­Елена­Лисина,­заместительдиректора­отдела­стратегического­консалтинга­и­оценки­CB­Richard­Ellis­.
Так,­ строительство­ проекта,­ ставшегосимволом­сочинского­размаха,­–­«Острова­Федерация»­–­по­всем­приметам­отложенодо­лучших­времен.­Из­проекта­уже­вышелархитектор­Эрик­Ван­Эгераат.­Девелопер­
«М-Индустрия»­ отказывается­ от­ какихлибо­
комментариев.­ «Строительство­
«Острова­Федерация»,­принимая­во­внимание­масштаб­проекта­и­изменение­составасубъектов,­
участвующих­ в­ его­ реализации,­может­быть­завершено­только­после­
2014­года»,­–­дипломатично­замечает­г-жа­
Лисина.­ В­ схожем­ положении­ –­ острова­
«Сакура»­ и­ «Молодая­ Луна».­ Заморозкабольшинства­
проектов­ комплекснойзастройки­выглядит­вполне­разумно.­Какотмечает­Юлия­Никуличева,­реализовать­в­
Сочи­большие­проекты­комплексного­осво-

#8(112) /15.03.2009–15.05.2009
ения­территорий­будет­непросто.­«В­нихзначительная­часть­площадей­отдана­поджилую­
застройку,­ а­ в­ условиях­ кризисалюди­уже­думают­не­о­втором,­а­о­первомжилье»,­–­резонно­замечает­эксперт.В­Москве­или­Петербурге­девелоперы,скорее­всего,­задумались­бы­о­реконцепции.­
В­ таком­ случае,­ как­ правило,­ либоуменьшается­
объем­ строительства­ (снижается­
общая­ площадь),­ либо­ происходит­
функциональное­ перераспределение­составляющих­
–­уменьшается­ объемкоммерческих­площадей­в­пользу­жилойсоставляющей­
(апартаментов).­ Однакона­
юге­ своя­ специфика.­ «Информациякасательно­реконцепции­проектов­в­Сочив­настоящее­время­отсутствует,­такое­развитие­
событий­ кажется­ маловероятным.­
Во-первых,­стоимость­земли­в­Сочи­такова,что­уменьшение­объема­площадей­окажеткритическое­воздействие­на­окупаемостьпроекта.­
Во-вторых,­ перераспределениекоммерческих­помещений­в­пользу­жилыхнеэффективно­по­причине­уже­существующего­избыточного­предложения­в­сегменте­жилья­бизнес-класса.­(Говоря­о­бизнесклассе,­
мы­ учитываем,­ что­ большинствоэлитных­объектов­Сочи,­позиционируемыхкак­элитные,­в­действительности­элитномуклассу­не­соответствуют,­а­укладываютсяв­
общепринятые­ представления­ о­ жильекатегории­бизнес.)­Число­сделок­с­жилойнедвижимостью­
в­ Сочи­ на­ протяженииполутора­лет­(с­августа­2007­года)­минимально,­
спрос­ отсутствует»,­ –­ описываетситуацию­Елена­Лисина.
Азовские­игры
Еще­ один­ политический­ проект­ –­ хотяи­
не­ такой­ заметный­ –­ развитие­ южнойигорной­
зоны.­ Напомним,­ что,­ согласно­
Федеральному­ закону,­ 1­ июля­ 2009­ годавсе­российские­игорные­заведения­должны­
переместиться­ в­ четыре­ игорныхзоны­
–­ на­ территориях­ Краснодарскогокрая­
и­ Ростовской­ области,­ в­ Приморье,­
Алтайском­крае­и­Калининградской­области.­Игорные­операторы­с­самого­началаскептических­отзывались­о­возможностяхсоздания­
русских­ Лас-Вегасов­ и­ Макао.­
Южный­проект­«Азов-Сити»­показал­наибольшую­жизнеспособность.­Тем­не­менеепока­из­16­участков­в­краснодарской­части­«Азов-Сити»,­выставленных­на­торги,­только­шесть­общей­площадью­120­тыс.­кв.­мзаинтересовали­
потенциальных­ инвесторов.­
Известно,­ что­ победителями­ проведенных­
ранее­ туров­ торгов­ на­ правоаренды­
земельных­ участков­ на­ территории­игорной­зоны­в­Щербиновском­районе­Кубани­стали­краснодарские­компании­
ООО­ «Кубаньнефть-проект»,­ «Олимп»­ и­
«Виза­ МК»,­ казанское­ ООО­ «Роял­ Тайм»,московские­«Корстон-девелопмент»и­
«Сатурниус»,­ армавирская­ компания­
«Бизнес-Консалт»,­ а­ также­ австрийская­
ASATI.­В­декабре­прошлого­года­компания­
«Роял­Тайм»­приступила­к­строительствупервого­игорного­заведения­«Оракул»­насвоей­площадке­в­4­га.­Любопытно,­что­впрошедшем­конкурсе­изменилось­основное­условие.­Если­раньше­срок­завершения­строительства­был­1­июля­2009­года,­
то­теперь­это­1­июля­2011­года.­Пока­местные­власти­держатся­с­показным­оптимизмом.­
Вице-губернатор­ Кубани­ Алексей­
Агафонов­не­устает­выступать­с­заявлениями­о­том,­что­ни­один­из­инвесторов­кубанской­
части­ игорной­ зоны­ «Азов-Сити»,несмотря­на­мировой­финансовый­кризис,не­отказался­от­участия­в­этом­проекте.­Компании,­пока­не­принявшие­окончательного­решения,­говорят­о­техническихтрудностях.­
Например,­ как­ подчеркнулакомпания­Casinos­Austria,­которая­в­июлевыиграла­конкурс­на­право­аренды­одного­из­участков­ростовской­части­игорнойзоны­
«Азов-Сити»­ площадью­ 1,5­ га,­ онапо-прежнему­
заинтересована­ в­ проекте,однако­не­планирует­подписывать­договораренды­и­инвестиционное­соглашение­дотех­пор,­пока­не­будет­разработан­генпланразвития­зоны.­Как­заметил­глава­компании,­Casinos­Austria­не­дожидается­запускаигорной­зоны,­а­лишь­хочет­познакомитьсяс­окончательным­планом­ее­развития.Власти­Кубани­сохраняют­уверенностьв­том,­что­игорная­зона­«Азов-Сити»­будетсоздана­
на­ юге­ РФ­ в­ предусмотренныеправительством­
сроки.­ Вице-губернаторкрая­считает,­что­инвесторы­начнут­активнее­
вкладывать­ средства­ в­ «Азов-Сити»,после­
того­ как­ у­ них­ «пройдут­ шок­ истрах»,­вызванные­мировым­финансовымкри­зисом.
По­мнению­представителей­администрации,­
проект­ интересен­ именно­ тем,что­
«имеет­ федеральное­ значение».­
Представители­ игорного­ бизнеса,­ напротив,­полагают,­что­при­самом­позитивномсценарии­проект­может­быть­реализовантолько­
на­ областном­ уровне.­ Даже­ дофинансового­кризиса­было­очевидно,­что­втом­масштабе­и­в­те­сроки,­что­определилоправительство,­проект­«Азов-Сити»­не­могсостояться.­Теперь­же,­когда­страна­сталкивается­с­дефицитом­бюджета,­будет­крайнестранным­выглядеть­выделение­миллиардных­
средств­ на­ строительство­ игорнойзоны,­
так­ как­ коммерческая­ эффективность­данных­проектов­вызывает­серьезные­сомнения,­считают­бизнесмены.Теоретически­в­проекте­могут­принятьучастие­
местные­ операторы,­ а­ сама­ зонаможет­в­отдаленном­будущем­стать­вполнеуспешной,­но­лишь­на­локальном­уровне,удовлетворяя­спрос­соответствующих­регионов­(Краснодарского­края­и­Ростовскойобласти).­Говорить­о­том,­что­данная­зонаспособна­
работать,­ так­ сказать,­ на­ федеральном­уровне,­не­приходится»,­–­считает­Лаврентий­Губин,­пресс-секретарь­компании­Storm­International­B.V.­(один­из­крупнейших­игорных­операторов­в­стране).
| Северо�запад |
| : Южный регион |
| Объекты |
По­его­словам,­Storm­International­B.V.может­войти­в­проект­только­при­условиистроительства­аэропорта­непосредственнона­территории­зоны,­подведении­качественной­трассы­и­железнодорожной­ветки,­предоставлении­
другой­ необходимой­ инфраструктуры,­
обеспечении­ государственныхгарантий­
и­ инвестиций,­ налоговых­ «каникул»­
на­ период­ становления,­ разработкиконкретного­плана­развития­территории­инеукоснительного­его­соблюдения.­Все­этотребует­громадных­инвестиций­и­времени.­Хотя­проект­и­вызывает­все­больше­вопросов,­однако­при­значительной­корректировке­он­все­же­может­быть­реализован.­
Несостоявшаяся­война
В­ ближайшем­ будущем­ эксперты­ предсказывают­
войну­ между­ региональнымитранспортными­
хабами­ –­ Краснодаром­ и­
Ростовом­ за­ звание­ «складской»­ столицы­
ЮФО.­ Сегодня­ логистический­ рынокна­
юге­ представлен­ только­ некачественными­
складами­ советского­ образца­ ивышедшей­
недавно­ на­ рынок­ 1-й­ фазойскладского­
комплекса­ «Мегалоджикс­
Ростов».­ По­ данным­ CB­ Richard­ Ellis,­ всеновые­складские­проекты­класса­А­в­ЮФОзаморожены.­
«По­ мере­ того­ как­ Россияблагополучно­минует­негативное­влияниеми­рового­
финансового­ кризиса,­ мы­ сможем­опять­увидеть­усиливающийся­интерес
­­ Решение­МОК­вызывало­к­жизни­немало­проектовкомплексной­застройки,­не­связанных­напрямую­с­олимпийскими­играми.­Большинство­проектов­в­условиях­кризиса­заморожено­–­их­реконцепция­будет­неэффективна.
к­Краснодарскому­краю­как­частных,­так­иинституциональных­инвесторов»,­–­отмечает­Байрам­Карлиев,­руководитель­отделаисследований­промышленной­и­складскойнедвижимости­
CB­ Richard­ Ellis.­ Тем­ неменее,­
добавляет­ он,­ реальный­ спрос­ наскладские­помещения­класса­А­не­поддается­достоверному­анализу.­Что­не­помешалодевелоперам­начать­работы­над­большимколичеством­громадных­проектов.­
Основные­из­них:
ProLogica­ Park­ «Тахтамукай»­ –­ 104­ тыс.кв.­м­(«Девелопмент-Юг»);
Megalogix­ Krasnodar­ –­ 100,5­ тыс.­ кв.­ м­
(Raven­Russia­and­Avalon­Group);
Eastfield­Park­Krasnodar­–­110­тыс.­кв.­м­
(Eastfield­Group);
Логистический­парк­«Южный»­–­300­тыс.кв.­м­(«М-Индустрия»);
Parkridge­ Krasnodar­ –­ 117­ тыс.­ кв.­ м­
(Parkridge­Holdings).
Ни­один­из­вышеперечисленных­проектов­
на­ данный­ момент­ не­ находитсяв­активной­фазе­девелопмента.­
Эти­ склады­ задумывались­ в­ спекулятивных­целях,­и­всем­им­присущи­высокиериски,­сопряженные­с­чисто­спекулятивным­
девелопментом.­ Довольно­ спорно,смогут­ли­они­найти­покупателей­в­новых
Юлия Никуличева, Jones Lang
LaSalle / Yulia Nikulicheva
реалиях.­«Развивать­спекулятивные­складские­
проекты­ в­ нынешней­ ситуации­ небудет­никто,­даже­на­рынке­Московскогорегиона­спекулятивная­активность­в­данном­
сегменте­ значительно­ уменьшилась.­
Финансировать­ спекулятивный­ девелопмент­сейчас­никто­не­будет»,­–­подводититог­Байрам­Карлиев.­Можно­предположить,­что­кризис­позволит­части­игроков­отказаться­от­высокорисковых­проектов,­сохранить­лицо.­Есливсе­
заявленные­ проекты­ были­ бы­ реализованы,­говорят­эксперты,­то­к­началу­2011­года­мы­имели­бы­около­730–750­тыс.кв.­
м­ качественного­ складского­ предложения­и­рынок­бы­просто­захлебнулся­оттакого­количества­площадей.­Если­работа­над­заявленными­проектами­возобновится,­встанет­вопрос­об­их­реализации.­Как­отмечают­специалисты,­покасовершенно­неясно,­кто­будет­арендоватьвысококачественные­помещения.­Вряд­липлощади­
подойдут­ российским­ арендаторам­
средней­ руки.­ В­ первую­ очередь,конечно,­такие­помещения­арендовали­бытранспортные­компании,­3PL-провайдерыи­т.­д.­Однако­сейчас­эти­арендаторы­крайне­ненадежны.­В­нынешней­ситуации­онинесут­очень­большие­риски­и­могут­испытать­преддефолтное­или­даже­дефолтноесостояние.
Как­ видим,­ большинство­ мегапроектов­оказались­заложниками­собственныхамбиций.­
Запланированные­ объемы­ требуют­огромных­вливаний.­При­этом­проекты­нередко­строились­в­спекулятивныхцелях,­
без­ учета­ возможных­ рисков,­ безпродуманной­
концепции.­ При­ всех­ этихиздержках,­которые­часто­оправдывалисьболезнью­
роста,­ не­ стоит­ забывать,­ чтопока­на­юге­сохраняется­дефицит­в­большинстве­
сегментов­ рынка.­ Выиграет­ тот,кто­сможет­сделать­проект­интересным­впервую­
очередь­ для­ локальных­ игроков,что­
обеспечит­ окупаемость­ в­ разумныесроки.­Другой­вариант,­более­привычныйдля­российских­игроков,­–­оседлать­политическую­конъюнктуру.­­
95

96
South Region:
Author:­­
Pavel­Chernyshov
...................
Photography:­archive­CRE
The Fate of Southern Giants
Greater­Sochi
Olympic­ sites­ seem­ to­ be­ in­ the­ mostadvantageous­position.­It­should­be­notedthat­
just­ a­ short­ time­ ago­ even­ tendersoffering­contracts­with­guaranteed­financing­sometimes­failed­here.­Quite­revealingare­the­words­of­Kuban­governor­Alexander­Tkachev­who­complained­that­Kuban­builders­
did­ not­ hasten­ to­ participate­ in­ thetenders­for­the­development­of­the­future­
Olympic­ capital­ and­ money­ flow­ out­ toother­
regions.­ Yet­ the­ political­ will­ andgrowing­
financing­ problems­ helped­ thegovernment­to­crush­the­obstinacy­of­themarket­participants­fearing­political­risks.As­noted­by­Julia­Nikulicheva,­strategicconsulting­and­appraisal­director­at­Jones­Lang­LaSalle,­now­all­projects­related­to­thedevelopment­of­the­Olympic­infrastructurego­on­developing.­“Talking­of­private-public­partnership­projects,­their­participantsdo­their­best­to­overcome­financial­problems,­even­though­they­try­to­curtail­theirprograms,”­she­believes.­The­government'ssupport­came­in­handy.­Thus­a­creditingline­to­the­tune­of­$750­million­has­alreadybeen­
advanced­ to­ Interros­ by­ the­ statecorporation­The­Bank­of­Development­and­
External­ Economic­ Activity­ for­ the­ construction­and­operation­of­the­Roza­Khutorski­resort.­Now­Interros­is­planning­to­usethe­first­$50­million­from­this­amount.In­the­near­term­Olympstroy­hopes­tofind­
investors­ for­ such­ properties­ as­ the­
Small­ Ice­ Arena,­ the­ Palace­ of­ Figure-
Skating,­the­Big­Ice-Hockey­Arena­and­the­
Skating­ Center.­ Dmitry­ Kozak,­ a­ deputyprime­minister­noted­that­in­spite­of­thecrisis­some­projects­rouse­keen­interest.
The­IOC­decision­ also­brought­ to­lifequite­a­few­projects­that­are­not­directlyrelated­to­the­Olympic­Games.­Most­note
­ Until­recently­hardly­any­discussion­about­the­Russian­South­missed­“theinvestment­boom”­cliche.­Indeed,­a­tremendous­deficit­in­most­commercialreal­estate­segments,­well-disposed­local­authorities­and­a­number­of­politicaldecisions­resulted­in­a­situation­where­the­region­was­literally­bursting­withprojects,­each­claiming­the­status­of­the­largest,­if­not­across­the­country,­thenat­least­in­the­region.­Scarcely­enough­time­had­lapsed­for­the­investmentboom­to­materialize­when­the­crisis­began­blowing­money­from­the­region.­
Which­megaprojects­have­the­chance­to­survive­under­the­new­conditions?
worthy­among­them­are­manmade­islands,such­
as­ Federation­ Island,­ Sakura,­ Young­
Moon,­ a­ complex­ development­ project­
by­ Base­ Element­ on­ 800­ hectares­ in­
Gelendzhik­anticipating­the­constructionon­
commercial,­ residential­ and­ recreational­
functions­ as­ well­ as­ the­ projectsto­
be­ delivered­ by­ the­ Savings­ Bank­ in­
Krasnaya­Polyana.­Talking­of­the­bulkiestprojects,­they­will­take­a­long­time­to­getoff­
paper.­ “First­ and­ foremost,­ these­ areprojects,­whose­construction­has­not­yetcommenced,­or­whose­territory­is­encumbered­
with­ existing­ buildings­ and­ structures,”­
points­ out­ Elena­ Lisina,­ assistantconsulting­
of­ the­ appraisal­ departmentat­CB­Richard­Ellis.­Thus­construction­onthe­Federation­Island­project,­the­epitomeof­Sochi’s­big­way,­will­be­postponed­tillbetter­times,­by­all­appearances.­Architect­Erick­van­Egeraat­already­abandoned­theproject­
and­ the­ developer,­ M-Industria,refused­
any­ comments.­ Consideringthe­
scale­ of­ the­ project­ and­ the­ changing­
makeup­ of­ the­ Federation­ subjectsinvolved,­construction­on­the­Federation­
Island­can­be­completed­only­after­2014,”­
Lisina­diplomatically­remarks.­The­Sakura­
and­ Young­ Moon­ islands­ are­ in­ a­ similarsituation.­The­conservation­of­most­complex­
development­ projects­ appears­ quitereasonable.­As­noted­by­Julia­Nikulicheva,it­
won’t­ be­ easy­ to­ realize­ large-scalecomplex­development­projects­in­greater­
Sochi.­ “A­ considerable­ part­ of­ the­ territory­
is­ given­ to­ residential­ developmentbut­in­times­of­crisis­people­do­not­caremuch­about­their­second­homes,”­arguesthe­expert.Developers­in­Moscow­or­St.­Petersburgwould­most­likely­think­of­re-conception.­
In­ this­ case­ either­ the­ construction­ iseither­scaled­down­(the­gross­built­spaceis­
cut),­ or­ the­ functional­ redistributionof­its­constituents­is­done­–­the­share­ofcommercial­
space­ is­ downsized­ in­ favorof­the­residential­function­(apartments).­However­the­South­has­its­own­specificity.­
“We­ currently­ have­ no­ informationregarding­the­re-conception­of­projects­ingreater­Sochi­and­this­turn­of­events­seemsvery­unlikely.­To­begin­with,­the­land­is­soexpensive­in­Sochi­that­any­such­downsizing­
may­ have­ a­ critical­ impact­ upon­ theproject­recoupment.­Secondly,­space­redistribution­in­favor­of­the­residential­func-
tion­and­to­the­detriment­of­the­commercial­
function­ won’t­ be­ effective­ becauseof­the­already­existing­redundant­supplyin­
the­ business-class­ housing­ segment.­
(Talking­of­the­business­class,­we­bear­inmind­
that­ most­ properties­ positioned­ asluxury­in­Sochi­fall­short­of­luxury­class­inreality­and­fall­under­the­generally­accepted­criteria­of­business­class­housing).­Thenumber­of­deals­with­residential­real­estatehas­been­very­low­over­the­last­18­months­(since­August­2007),­as­there­is­a­lack­ofdemand,”­according­to­Lisina.
Azov­games
One­more­political­project,­even­if­not­soeye-catching,­
is­ the­ development­ of­ thesouthern­
gaming­ area.­ We­ should­ recallthat­pursuant­to­the­federal­law,­from­July­1,­2009­all­Russian­gambling­houses­mustbe­
withdrawn­ to­ four­ gaming­ areas:­ thearea­
striding­ the­ Krasnodar­ and­ Rostovregions,­
the­ Primorye­ region,­ Altai­ andthe­
Kaliningrad­ region.­ From­ the­ verybeginning­gambling­operators­were­ratherskeptical­
about­ the­ possibility­ of­ creating­Russian­gaming­centers­a­la­Las­Vegasor­Macau.­The­southern­project,­Azov­City,­

#8(112) /15.03.2009–15.05.2009
­ The­Kuban­authorities­are­still­confident­that­the­gaming­area­of­Azov-City­will­be­created­in­the­Russian­South­within­the­times­planned­by­the­government.­The­regional­vice­governeris­sure­that­investors­will­stir­to­greater­activity­at­Azov-City­after­they­get­rid­of­the­shock­and­fear­caused­by­the­world­financial­crisis.­In­the­opinion­of­local­officials,­the­project­is­interesting­because­it­is­a­nationwide­undertaking.­The­representatives­of­the­gambling­business,­on­the­contrary,­believe­that­even­in­the­best-case­scenario­the­project­can­be­realized­only­at­a­regional­level.
showed­the­greatest­vitality.­Nevertheless,out­
of­ 16­ plots­ in­ the­ Krasnodar­ part­ of­
Azov-City­put­up­for­sale­only­six­coveringa­
total­ area­ of­ 120,000­ sq­ m­ roused­ theinterest­of­potential­investors.­Krasnodarbased­
companies­ Kubanneft-project­
Ltd,­ Olymp­ and­ Visa­ MK,­ Kazan-based­
Royal­ Time­ Ltd,­ Moscow-based­ Korstondevelopment­and­Saturnius,­Armavir-based­
Business-Consult­ and­ Austrian­ ASATI­ areknown­
to­ have­ outbid­ their­ competitorsat­an­earlier­held­auction­for­the­right­ofland­
lease­ on­ the­ territory­ of­ the­ gaming­area­
in­the­Scherbinovsky­ district­ of­
Kuban.­ Last­ December­ Royal­ Time­ tackled­
the­ construction­ of­ the­ first­ gamingestablishment,­Oracle,­on­its­four-hectareplot.­Curiously­enough,­the­main­term­waschanged­in­the­tender.­While­earlier­on­thetime­of­construction­
completion­ was­setat­July­1,­2009,­later­it­was­pushed­back­to­July­1,­2011.­For­now­the­local­authoritieshave­demonstrated­ostentatious­optimism.­Kuban’s­vice­governor­Alexei­Agafonov­isnever­tired­of­repeating­that­in­spite­of­theworld­financial­crisis,­not­a­single­investorin­the­Kuban­part­of­the­gaming­area­Azov-
City­has­reneged­on­their­initial­commitment­to­get­involved­in­this­project.
The­ companies­ that­ have­ not­ made­ afinal­
decision­ yet­ talk­ of­ technical­ problems.­Casinos­Austria­which­won­the­Julytender­for­the­right­to­lease­a­1.5-ha­plotin­the­Rostov­part­of­Azov-City­emphasizedthat­it­is­still­interested­in­the­project­butdoes­not­intend­to­sign­a­contract­of­leaseand­investment­agreement­until­a­masterplan­
of­ territorial­ development­ has­ beendeveloped.­
According­ to­ the­ head­ of­ thecompany,­Casinos­Austria­isn't­waiting­forthe­
gaming­ area­ to­ be­ launched­ but­ justwants­to­familiarize­itself­with­the­finalizedplan­of­its­development.
The­ Kuban­ authorities­ are­ still­ confident­
that­ the­ gaming­ area­ of­ Azov-Citywill­be­created­in­the­Russian­South­withinthe­times­planned­by­the­government.­Theregional­vice­governor­is­sure­that­investors­
will­ stir­ to­ greater­ activity­ at­ Azov-
City­after­they­get­rid­of­the­shock­and­fearcaused­by­the­world­financial­crisis.
In­ the­ opinion­ of­ local­ officials,­ theproject­is­interesting­because­it­is­a­nationwide­
undertaking.­ The­ representatives­ of­
| North–West |
| : South |
| Listings |
­­ One­can­assume­that­the­crisis­will­be­a­comfortable­excuse­for­some­players­to­give­up­on­highly­risky­projects­without­spoiling­theirimage.­If­all­the­announced­projects­were­deliveredto­the­market­we'd­have­around­750,000­sq­m­of­quality­supply­in­the­warehouse­­segment­by­thebeginning­of­2011
the­ gambling­ business,­ on­ the­ contrary,believe­that­even­in­the­best-case­scenariothe­project­can­be­realized­only­at­a­regional­level.­Lavrenty­Gubin,­press­secretary­of­Storm­International­B.V.­(one­of­the­largestnational­gaming­operators),­says­that­evenbefore­
the­ financial­ crisis­ it­ was­ obviousthat­Azov-City­could­not­be­realized­on­alarge­scale­and­within­the­times­set­by­thegovernment.­“Now­as­the­nation­is­struggling­with­a­budget­deficit­the­allocationof­billions­to­the­construction­of­a­gamingzone­would­appear­extremely­strange,­giventhat­the­commercial­effectiveness­of­suchprojects­
is­ doubtful.­ Theoretically­ localoperators­may­get­involved­in­the­project,while­the­zone­itself­can­be­quite­successful­in­the­distant­future­but­only­at­a­locallevel­as­it­satisfies­the­demand­of­respective­regions­(Krasnodar­Krai­and­the­Rostovregion).­On­the­other­hand,­this­zone­willnever­be­capable­of­operating­at­a­federallevel,­so­to­say.”In­his­words,­Storm­International­B.V.may­
enter­ the­ project­ only­ provided­ anairport­
is­ built­ right­ on­ the­ zone’s­ territory,­
a­ quality­ motorway­ and­ railway­ arelaid,­
all­ other­ essential­ infrastructure­ isprovided­
along­ with­ government­ guarantees­and­investments­and­tax­breaks­overthe­period­of­the­master­plan­developmentfor­the­given­territory­that­is­to­be­strictlyobserved.­All­of­that­calls­for­plenty­of­timeand­
investments.­ Nevertheless,­ althoughthe­project­raises­an­ever­increasing­number­of­questions,­it­can­still­be­implementedafter­necessary­corrections­are­entered.
Might-have-been­war
Experts­ foresee­ an­ upcoming­ strugglebetween­
regional­ transportation­ hubs,namely­Krasnodar­and­Rostov,­for­the­status­of­the­logistics­capital­of­the­Russian­
South.­ At­ present­ the­ southern­ logisticsmarket­is­represented­only­by­low-quality­Soviet-type­storage­facilities­and­the­firstphase­of­the­warehouse­complex­Megalogix­Rostov­that­was­delivered­to­the­market­ashort­time­ago.­As­reported­by­CB­Richard­
Ellis,­ all­ new­ A-class­ logistics­ projectswere­frozen­in­the­Russian­South.­As­soonas­
Russia­ successfully­ gets­ itself­ out­ ofthe­world­financial­crisis,­we­may­witnesssome­reviving­interest­in­Krasnodar­Krai­onthe­part­of­both­private­and­institutionalized­investors,”­points­out­Bairam­Karliev,spearheading­
the­ industrial­ propertyresearch­
department­ at­ CB­ Richard­ Ellis.­
Yet­ he­ makes­ a­ reservation­ that­ the­ realdemand­for­A-class­storage­facilities­defiesa­
credible­ analysis.­ This­ did­ not­ hinder­
developers­from­launching­a­great­numberof­huge­projects.­Here­are­the­main­ones:ProLogica­Park­Takhtamukai­–­104,000­sqm­(Development­YUG);
Megalogix­ Krasnodar­ –­ 100,500­ sq­ m­
(Raven­Russia­and­Avalon­Group);
Eastfield­Park­Krasnodar­–­110,000­sq­m­
(Eastfield­Group);
Logistics­ Park­ Yuzhny­ –­ 300,000­ sq­ m­
(M-Industria);
Parkridge­ Krasnodar­ –­ 117,000­ sq­ m­
(Parkridge­Holdings).
Not­a­single­of­the­above-listed­projectsis­being­actively­developed­at­present.
All­ these­ warehouses­ were­ plannedas­rather­risky­speculative­developmentsand­it’s­not­quite­clear­whether­they­willfind­
buyers­ in­ the­ new­ reality.­ “Nobodywill­develop­speculative­warehouses­in­thecurrent­situation,­not­even­in­the­Moscowregion­
where­ speculative­ activity­ in­ thegiven­
market­ segment­ has­ plummeted.­
None­will­now­finance­speculative­development,”­Karliev­confirms.One­can­assume­that­the­crisis­will­bea­comfortable­excuse­for­some­players­togive­
up­ on­ highly­ risky­ projects­ withoutspoiling­their­image.­If­all­the­announcedprojects­were­delivered­to­the­market­we’dhave­around­750,000­sq­m­of­quality­supplyin­the­warehouse­segment­by­the­turn­of­2011.­The­market­would­simply­choke­fromsuch­redundant­logistics­space.
If­ the­ work­ on­ the­ given­ projects­ isresumed,­the­question­of­sale­will­be­veryacute.­
As­ noted­ by­ experts,­ it’s­ not­ clearwho­will­lease­these­upscale­premises.­Theywill­hardly­suit­the­average­Russian­tenant.­Transport­companies,­3PL­providers­and­thelike­might­be­the­first­to­lease­these­facilities.­
However­ this­ category­ of­ lessees­ isextremely­unreliable­nowadays.­In­the­current­situation­they­all­run­very­high­risksand­might­be­on­the­verge­of­default.
As­ we­ can­ see,­ most­ megaprojectsbecame­hostages­to­their­own­ambitions.­The­planned­volumes­call­for­bulky­investments.­
For­ all­ that,­ these­ projects­ wereoften­speculative­developments­ignoringthe­possible­risks­and­having­no­elaborateconcept.­
Notwithstanding­ these­ growthpains,­it­shouldn’t­be­forgotten­that­thereis­
short­ supply­ in­ most­ commercial­ realestate­
segments­ in­ the­ Russian­ South.­
Those­developers­who­will­be­able­to­maketheir­
projects­ interesting,­ above­ all,­ forlocal­players­and­return­their­investmentswithin­the­acceptable­time­will­be­the­winners.­Another­possibility,­more­customaryfor­Russian­players,­is­to­harness­the­current­political­situation.­­
97

98
Южный регион:
Журналист:­Наталья­Александрова­­
.......................................
Фото:­Роман­Кожухов
Без­варягов­не­справиться­
Среди­застройщиков­коммерческой­недвижимости­в­городе­до­недавнего­временипреобладали­
крупные­ местные­ игроки.­
Безусловным­ лидером­ была­ и­ остаетсядо­сих­пор­строительно-инвестиционнаякорпорация­
«Девелопмент-Юг»,­ реализующая­
сегодня­ в­ Краснодаре­ околодесяти­различных­проектов,­среди­которых­
сеть­ логистических­ комплексовкласса­
А­ –­ ProLogica­ Park,­ собственныйофисный­
центр­ класса­ В,­ бизнес-центркласса­
А,­ микрорайон­ «Симфония»,включающий­
помимо­ 10­ жилых­ домовкультурно-развлекательный­
центр­ испортивный­
комплекс,­ многофункциональный­общественный­комплекс.­Другиекрупные­местные­игроки­на­строительномрынке­
коммерческой­ недвижимости­ –это­
инвестиционные­ компании­ «ТПС»,­
SBS­ Group­ и­ «Бизнес-Инвест»,­ Южнаяинвестиционно-строительная­компания,­
Краснодар
вчера и сегодня
­ Краснодар­долгое­время­было­принято­считать­почти­идеальной­площадкой­для­строительства­современных­объектов­коммерческой­недвижимости.­Еще­недавно­спрос­в­городе­на­качественные­помещения­в­любом­сегменте,­по­обыкновению,­заметно­превышал­предложение,­а­местный­инвестиционный­климат­позиционировали­как­один­из­лучших­в­России.­Однако­сегодня,в­реалиях­наступившей­рецессии,­вряд­ли­все­заявленные­недавно­проекты­дойдут­до­финиша.­
инвестиционно-строительная­ компания­
«КубаньИнвест».­
С­2004­года­в­город­начали­заходитькрупные­федеральные­игроки­и­иностранные­
компании.­ Сегодня­ в­ Краснодареимеют­филиалы­и­подразделения­и­реализуют­крупные­проекты­в­городе­и­в­реги-
оне­ компании:­ Ru­ Development­ (частьхолдинга­
«РАИНКО»),­ «Инпром-Estate»,­
«Ренова-СтройГруп»,­ «Газпромбанк-
Инвест»,­ девелоперское­ подразделение­
«Уралсиба»,­«Пересвет-регион»,­«Европа-
Инвест»,­ООО­«Кеско»­из­ГК­«Атэк»,­ADM­
Group­(Ростов-на-Дону),­GVA­Sawyer,­ADG­
­ Высокий­спрос­на­качественные­склады­подогреваетсясо­стороны­крупных­ритейлеров­как­самого­Краснодара,­так­исоседних­Северо-Кавказских­республик,­куда­они­потихоньку­ужедобираются.­Арендные­ставки­на­все­виды­складских­помещенийеще­недавно­показывали­стабильный­рост­даже­при­существующемих­состоянии­и­к­середине­2008­года­выросли­в­среднемболее­чем­на­30%­как­в­отапливаемых,­так­и­в­неотапливаемыхпомещениях.­В­итоге­в­прошлом­году­был­заявлен­ряд­крупныхпроектов­по­строительству­складов­и­логистических­комплексов,но­на­данный­момент­ситуация­по­их­реализации­изменилась.
Group,­ «СТ­ Групп­ Регион»,­ Raven­ Russiaи­
«Авалон»,­ ГК­ «Конти»,­ девелоперскаякомпания­
Parkridge­ Holdings,­ контрольным­
пакетом­ акций­ которой­ владеетбританский­
миллионер­ Джон­ Каттс,­ DVI­
Group,­ AIM­ Property­ Development­ (девелопер­
сети­ региональных­ проектов­ OZ­
Mall),­ «Истфилд­ Лоджистикс»,­ входящаяв­состав­международной­Eastfield­Group,компания­
Vestrusdevelopment­ (VRD)­ идругие.­
С­ начала­ 2007­ года­ было­ объявленоо­планах­по­строительству­в­городе­семибизнес-­
и­ офисных­ центров­ –­ четырех­класса­B­и­трех­–­класса­А,­четырехгостиниц­(одна­4*,­остальные­–­5*),­пятилогистических­
парков­ и­ складских­ комплексов­
класса­ A,­ четырех­ торгово-развлекательных­
и­ трех­ торговых­ центров,а­
также­ одной­ автодеревни.­ Но­ большевсего­проектов­(целых­15!)­было­заявленов­формате­многофункциональных­центров,­

однако­большинству­из­этих­планов­в­ближайшее­время­сбыться­не­суждено.
Шустрая­торговля
Раньше­всех­начала­развиваться­в­городеторговая­недвижимость.­С­начала­2000-хгодов­
в­ городе­ активно­ ведется­ строительство­объектов­коммерческой­недвижимости­–­торговых­комплексов,­торговоразвлекательных­
и­ бизнес-центров,гипермаркетов,­техцентров,­автосалонов.­За­последние­годы­были­открыты­гипермаркеты­и­МТРЦ:­«Метро»,­«СБС»,­«Сити-
Центр»,­«Красная­Площадь»,­«Горбушка»,­
«Меридиан»,­«Бауцентр»,­«О'Кей».­Крометого,­в­Краснодаре­на­данный­момент­ужеоткрылись­гипермаркеты­«Ашан»,­«Леруа­
Мерлен»,­третья­очередь­МТРЦ­«Красная­
Площадь»,­ МТРЦ­ «Мега-Икеа».­ Также­ в­
2008­ году­ открылся­ еще­ один­ крупныйпроект,­
первая­ очередь­ ТЦ­ «Галерея»­ –­
МТРЦ­«Сити-Парк»­(94­тыс.­кв.­м).­Самыекрупные­
торговые­ центры­ –­ это­ ТРК­
«Мега-Икеа»­ (150­ тыс.­ кв.­ м),­ «Красная­
Площадь»­(100­тыс.­кв.­м),­«Сити-центр»­
(22­тыс.­кв.­м),­«Кавказ»­(67,4­тыс.­кв.­м),­
«Меридиан»­ (28,5­ тыс.­ кв.­ м),­ «Медиа-
Плаза»­(20­тыс.­кв.­м).­Правда,­на­данныймомент­строительство­некоторых­крупныхобъектов­заморожено:­среди­них­ТРЦ­OZ­
(207,6­ тыс.­ кв.­ м)­ и­ «Краснодар-Сити»­
(150­тыс.­кв.­м).­
По­данным­Macon­Realty­Group,­средняя­ставка­аренды­для­якорных­арендаторов­в­существующих­торговых­центрахсоставляет­сейчас­750­руб./кв.­м­в­месяц,для­
остальных­ арендаторов­ –­ 2960­ руб.­
Общий­объем­торговых­центров­с­учетомвсех­строящихся­проектов­–­476­тыс.­кв.­м,а­на­каждую­тысячу­жителей­Краснодараприходится­670­кв.­м­качественных­торговых­помещений.­Перенасыщения­рынкаторговых­помещений,­невзирая­на­прогнозы­прошлых­лет,­в­ближайшее­время­ожидать­
вряд­ ли­ придется.­ По­ словам­ Ильи­
Володько,­генерального­директора­Macon­
Realty­Group,­к­2011­году­из-за­кризиса­небудет­
завершено­ большинство­ из­ ранеепланируемых­проектов.­А­следовательно,не­вырастет­и­обеспеченность­торговымипомещениями.­
Бездомный­бизнес
Общий­объем­офисных­помещений­Краснодара,­
по­ разным­ оценкам,­ составляетсейчас­от­400­до­500­тыс.­кв.­м.­Причемтри­
четверти­ от­ общего­ объема­ –­ этонекачественные­
и­ перепрофилированные­
административные­ и­ даже­ бывшиепромышленные­
помещения,­ половинуиз­которых­с­натяжкой­можно­отнести­кклассу­С,­D­или­Е,­а­другая­часть­вообщене­
поддается­ классификации.­ Средняяцена­
аренды­ в­ таких­ офисных­ зданияхсегодня­–­700­руб./кв.­м.­
Есть­ несколько­ недавно­ построенных­объектов­класса­В­–­«Венский­дом»­
(общая­площадь­7,4­тыс.­кв.­м),­«Кубань-
Кредит»­ (15­ тыс.­ кв.­ м),­ бизнес-центрна­
улице­ Олимпийской­ (5­ тыс.­ кв.­ м),офисный­
центр­ на­ пересечении­ улиц­
Красноармейской­ и­ Кузнечной­ (5­ тыс.кв.­
м).­ Здания­ класса­ A­ в­ настоящий­
Владимир Никонов, вице-губернатор Новосибирской области:
Сейчас мы работаем над тем, чтобы упростить
и усовершенствовать процедуру входа, снизить
административные барьеры
Стр . 96
момент­ на­ рынке­ не­ представлены.­
До­ конца­ 2008­ года­ в­ Краснодаре­ планировалось­
открыть­ сразу­ три­ крупныхбизнес-центра­
класса­ A:­ офисный­ комплекс­
Green­ House­ (общая­ площадь­ –­
6,7­тыс.­кв.­м,­из­них­около­4­тыс.­кв.­мсобирались­сдавать­в­аренду­под­офисы),международный­
коммерческий­ центр­
«Кристалл»­(общая­площадь­20­тыс.­кв.­м,под­офисы­–­5,2­тыс.­кв.­м)­и­бизнес-центр­
«Олимпик-плаза»(общая­ площадь­ более­
18­тыс.­кв.­м).­Однако­на­данный­момент­
Green­House­и­«Кристалл»­до­сих­пор­ещене­сданы,­хотя­и­находятся­на­финальнойстадии­строительства.­Средняя­арендная­ставка­в­существующих­
объектах­ офисной­ недвижимостив­классе­В­составляет­1050­руб./кв.­м­вмесяц,­в­объектах­класса­A­–­1430­руб./
кв.­ м­ в­ месяц.­ Средняя­ цена­ продажи­
офисных­ помещений­ в­ строящихсябизнес-центрах­
класса­ В­ и­ A­ –­ около­
110­тыс.­руб./кв.­м.­Эти­цены­существенновыше,­чем,­например,­в­Ростове-на-Дону­–признанной­деловой­столице­юга­России.­Однако,­по­данным­исследований,­проведенных­в­ЮФО­московскими­консалтинговыми­компаниями,­именно­в­Краснодаребыл­
отмечен­ наибольший­ спрос­ на­ коммерческую­недвижимость.
Гостевые­проблемы
Гостиничный­ сегмент­ Краснодара­ представлен­
63­ объектами,­ общий­ объемномерного­
фонда­ которых­ составляет­
около­ 2­ тыс.­ номеров,­ а­ по­ данным­
Краснодарстата­–­в­городе­26­гостиниц.­
Такой­разброс­объясняется­тем,­что­государственное­
учреждение­ статистикине­
относит­ к­ гостиницам­ многие­ малыечастные­отели.­Но,­даже­если­исходить­изсмелых­оценок­аналитиков,­гостиничныйсектор­
в­ Краснодаре­ никак­ нельзя­ считать­
насыщенным,­ учитывая­ количествожителей,­площадь­города­и­его­активноеразвитие.
Зато­ и­ аналитики,­ и­ статистики,­ иучастники­рынка­сходятся­в­том,­что­городу­
явно­ не­ хватает­ сертифицированныхвысококлассных­отелей.­В­городе,­по­данным­Ростуризма,­11­сертифицированныхгостиниц­
номерной­ емкостью­ 319­ номеров.­
Из­ них­ к­ категории­ 5*­ относитсявсего­
одна­ гостиница­ (19­ номеров).­ Этоотель­«Атон»,­сертифицированный­в­июлеэтого­года.­Пять­объектов­общей­емкостью­180­номеров­–­4-звездочные­гостиницы,к­категории­3*­относятся­три­объекта­на­73­номера,­к­категории­2*­–­две­гостиницына­66­номеров.­Кроме­того,­в­городе­нетни­одной­брендовой­гостиницы,­принадлежащей­
к­ какой-либо­ российской­ илимеждународной­сети.­
Среднегодовая­ заполняемость­ гостиниц­
города,­ по­ данным­ компании­
Macon­Realty­Group,­существенно­выросла­
в­ последние­ полтора-два­ года.­ Так,если­в­2006­году­она­составляла­44%,­тов­2007-м­–­около­65–70%.­Причем­следует­иметь­в­виду,­что­крупные­известныегостиницы­
класса­ 3*­ и­ 4*­ показываютсреднегодовую­
заполняемость­ на­ уровне­
90%.­ Лишь­ наполовину­ заполняются­
мини-отели­и­отели­2*.­В­периоды­повышения­деловой­активности,­при­проведении­выставок,­форумов­и­других­бизнесмероприятий,­в­городе­остро­ощущаетсядефицит­
мест­ размещения.­ Что­ вполнеобъяснимо:­в­общем­объеме­спроса­деловые­поездки­составляют,­по­разным­оценкам,­от­70­до­80%.В­настоящее­время­в­стадии­активногостроительства­
находится­ три­ объекта­ –это­гостиница­5*­на­331­номер­под­управлением­Mariott,­которую­строит­«Европа-
Инвест»­ (инвестиции­ –­ 45,1­ млн­ евро),гостиница­
в­ рамках­ МФК­ Development­
Plaza­категории­5*­на­200­номеров,­отель­
«Пангра»­ категории­ 3*.­ Строительствогостиницы­
Ibis­ категории­ 3*­ (теперь­
Mercure)­заморожено­на­неопределенныйсрок­в­связи­с­кризисом.­Возведение­отелей­
под­ брендом­ «Катерина-Сити»­ тожеможет­считаться­замороженным,­поскольку­работы­не­ведутся.
Складный­прорыв
Сектор­складской­недвижимости­–­самыйслабо­
развитый­ в­ городе.­ Складов­ всовременном­понимании­термина­в­городе­просто­нет,­а­о­логистических­паркахне­было­даже­речи.­Объем­предложенияна­
середину­ 2008­ года­ оценивался­ науровне­350­тыс.­кв.­м,­причем­почти­всеэто­–­бывшие­заводские­цеха­и­помещения­на­территориях­промышленных­зон.­
Инвестиционная­ активность­ в­ данномсекторе­
тоже­ была­ низкой:­ количествозаявленных­проектов­недостаточно­не­точто­для­развития­качественного­рынка,­нодаже­для­удовлетворения­хотя­бы­половины­существующего­спроса.­
Низкое­ предложение­ объясняетсяотчасти­
тем,­ что­ по­ сравнению­ с­ другими­сегментами­недвижимости­складскаяменее­
выгодна­ и­ медленнее­ окупается.­
Эксперты­ предрекали,­ что­ пока­ непроизойдет­
заметного­ насыщения­ привлекательных­
сегментов,­ девелоперы­ небудут­
обращать­ внимание­ на­ складскуюнедвижимость.­Тем­более­что­Краснодаринфраструктурно­
не­ является­ крупнымлогистическим­
центром­ юга­ России­
(таким,­ как­ Ростов­ и­ Новороссийск).­
Крупные­ компании,­ как­ правило,­ могутсебе­позволить­строить­склады­под­своинужды,­да­и­девелоперы­охотнее­берутсяза­подобные­проекты,­так­как­риск­при­ихреализации­минимален,­ведь­покупательопределен­заранее.
Казалось­ бы,­ ничто­ не­ предвещалобума,­и­до­начала­2008­года­сектор­складской­
недвижимости­ не­ подавал­ надеждна­скорое,­и­тем­более­бурное,­развитие.­
По­вопросам­рекламы­во­вкладке­«Юг»обращайтесь:­
ООО «Елан-Р»
(г. Ростов-на-Дону)
Тел.: +7 (863) 299-45-65,
299-46-76
E-mail: vkt@aaanet.ru­
Однако­ есть­ факторы,­ которые­ все-такиподталкивают­
и­ этот­ сегмент.­ Высокийспрос­на­качественные­склады­подогревается­
со­ стороны­ крупных­ ритейлеровкак­
самого­ Краснодара,­ так­ и­ соседних­
Северо-Кавказских­ республик,­ куда­ онипотихоньку­
уже­ добираются.­ Арендныеставки­на­все­виды­складских­помещенийеще­недавно­показывали­стабильный­ростдаже­при­существующем­их­состоянии­ик­середине­2008­года­выросли­в­среднемболее­
чем­ на­ 30%­ как­ в­ отапливаемых,так­
и­ в­ неотапливаемых­ помещениях.­
В­итоге­в­прошлом­году­был­заявлен­рядкрупных­проектов­по­строительству­складов­
и­ логистических­ комплексов,­ но­ наданный­момент­ситуация­по­их­реализации­
изменилась.­ В­ частности,­ компания­
«М-Индустрия»­начала­работы­по­подготовке­участка­для­строительства­логистического­парка­класса­A­общей­площадью­
300­тыс.­кв.­м­на­участке­в­60­га­(в­рамках­
ФЦП­«Юг-России»).­Однако­с­наступлением­кризиса­проект­был­заморожен.­Былоанонсировано,­но­пока­так­и­не­началосьстроительство­
первой­ очереди­ комплекса­Megalogix­площадью­более­100,5­тыс.кв.­
м­ на­ трассе­ М4­ «Дон»­ к­ северу­ от­
Краснодара­на­участке­площадью­26­га.­
Предполагалось,­ что­ строительствомзаймется­
компания­ «Логопарк-Кубань»­
(учреждена­ Raven­ Russia­ и­ «Авалон»),общий­
объем­ инвестиций­ должен­ былпревысить­более­$80­млн.­В­связи­с­кризисом­
корпорация­ «Девелопмент-Юг»приостановила­на­стадии­внешней­отделки­строительство­первой­очереди­первойв­Краснодарском­крае­сети­логистическихкомплексов­класса­А­–­ProLogica­Park.­Этодолжны­были­быть­складские­помещениякласса­A­площадью­600­тыс.­кв.­м,­с­офисной­
составляющей,­ индустриальнымиплощадями­
для­ размещения­ современных,­экологически­чистых­легких­производств­по­аналогии­с­заводами­Coca-Cola,­
Wrigley,­Gillette­в­зоне­Пулково-3­в­Санкт-
Петербурге.­­
­ С­начала­2007­года­было­объявлено­о­планах­по­строительствув­городе­семи­бизнес-центров­–­четырех­класса­B­и­трех­–класса­А,­четырех­гостиниц­(одна­4*,­остальные­–­5*),­пятилогистических­парков­и­складских­комплексов­класса­A,­четырехторгово-развлекательных­и­трех­торговых­центров,­а­также­однойавтодеревни.­Больше­всего­проектов­(целых­15!)­было­заявленов­формате­многофункциональных­центров,­однако­большинствуиз­этих­планов­в­ближайшее­время­сбыться­не­суждено.
99

100
South Region:
Author:­Natalia­Aleksandrova Krasnodar Yesterday and Today
Hard­to­cope­without­outsiders
Until­recently­big­local­players­have­prevailedamong­the­city’s­commercial­real­estate­developers.­The­construction­and­investment­corporation,­Development-Yug,­
undertaking­ aboutten­different­projects­in­Krasnodar­was,­and­stillis,­the­indisputable­leader.­Among­its­projectsis­the­logistics­A-class­chain­ProLogica­Park,their­own­B-class­office­center,­an­A-class­business­center,­Symphony­neighborhood­comprising­of­10­apartment­buildings,­an­entertainment­and­leisure­center,­a­sports­center­and­amultipurpose­community­complex.­Other­bigplayers­in­the­local­commercial­real­estate­construction­market­include­investment­company­
TPS,­investment­company­SBS­Group,­Southern­
Investment­ Construction,­ investment­ construction­company­Kuban-Invest­and­investment­company­Business-Invest.Large­federal­players­and­foreign­companies­began­entering­the­local­market­in­2004including­Ru­Development­incorporated­intothe­RAINCO­holding,­Inprom-Estate,­Renova-
Stroy­ Group,­ Gazprombank-Invest,­ a­ development­division­of­Uralsib,­Peresvet-region,­
Europe-Invest,­ Kesko­ Ltd­ from­ Atek­ Group,­
Rostov-based­ ADM­ Group,­ GVA­ Sawyer,­ ADG­
Group,­ ST­ Group­ Region,­ Raven­ Russia­ and­
Avalon,­ Conti­ Group,­ the­ development­ company­
Parkridge­ Holdings,­ where­ British­ millionaire­John­Cutts­holds­a­controlling­stake,­
DVI­ Group,­ AIM­ Property­ Development,­ thatdeveloped­the­regional­chain­OZ­Mall,­Eastfield­
Logistics­incorporated­into­the­international­
EASTFIELD­ GROUP­ and­ Vestrusdevelopment­
(VRD).­ All­ these­ companies­ have­ their­ divisions­and­representatives­in­Krasnodar­and­arerealizing­big­projects­in­the­city­and­in­theregion.Since­2007­plans­have­been­announced­tobuild­seven­office­and­business­centers­(four­B-class­and­three­A-class­office­facilities),­fourhotels­
(three­ five-star­ hotels­ and­ one­ fourstar),­
five­ A-class­ logistics­ parks­ and­ warehousing­complexes,­four­retail-entertainmentcenters­and­three­trade­centers­and­one­carcompound.­Yet­the­greatest­number­of­projects­(15!)­was­announced­in­the­mixed-use­format;however­most­of­them­are­doomed­to­failure.
Nimble­retail
Retail­real­estate­sprang­up­in­the­city­earlierthan­other­properties.­Robust­construction­oncommercial­properties­–­shopping­complexes,retail-entertainment­
and­ business­ centers,hypermarkets,­technology­centers­and­autoshows­–­has­been­going­on­since­the­early­2000s.­The­following­hypermarkets­and­mallshave­opened­their­doors­of­late:­Metro,­SBS,­
City-Center,­Krasnaya­Ploschad­(Red­Square),­
Gorbushka,­Meridian,­Baucenter,­Okay,­in­addition­
to­ Auchan­ and­ Leroy­ Merlin­ hypermarkets,­the­third­phase­of­Krasnaya­Ploschad­and­
Mega-Ikea.­The­first­phase­of­SC­Gallery­–­a­
94,000-sq­ m­ mall­ –­ also­ opened­ in­ 2008.­
The­largest­shopping­malls­are­the­150,000sq­m­Mega-Ikea,­the­100,000-sq­m­Krasnaya­
Ploschad,­ the­ 22,000-sq­ m­ City-Center,­ the­
67,366-sq­m­Kavkaz,­the­28,500-sq­m­Meridian­
­ Krasnodar­has­long­been­considered­an­ideal­place­for­the­constructionof­modern­commercial­properties.­Just­a­short­time­ago­the­demand­for­quality­premises­in­any­segment­of­the­Krasnodar­market­remarkably­exceededthe­supply­and­the­investment­climate­was­positioned­as­one­of­the­best­in­Russia.­But­today­when­the­recession­has­become­a­reality­all­these­recentlyannounced­projects­may­not­reach­the­stage­of­commissioning­and­marketing.
and­20,000-sq­m­Media-Plaza.­Construction­onsome­large­properties­has­been­frozen:­amongthem­is­the­207,570-sq­m­Oz­mall­and­150,000sq­m­Krasnodar-City.
As­ reported­ by­ Macon­ Realty­ Group,­ theaverage­rent­rate­for­anchor­tenants­in­theexisting­
shopping­ centers­ is­ currently­ 750rubles/sq­m/month­while­for­the­rest­of­thetenants­it­is­2,960­rubles/sq­m.­The­cumulative­
area­ of­ shopping­ centers­ including­ allprojects­now­under­construction­amounts­to­476,000­sq­m­and­the­per­capita­retail­spaceequals­670­sq­m­of­quality­shopping­premisesper­1,000­residents.­However­the­retail­spacemarket­will­hardly­reach­the­point­of­saturationin­
the­ nearest­ future­ despite­ previous­ forecasts,­according­to­Ilya­Volodko,­CEO­of­Macon­Realty­Group.­Most­of­the­earlier­planned­projects­won’t­be­completed­by­2011­because­ofthe­crisis.­
Homeless­business
According­to­various­forecasts,­the­aggregateoffice­
space­ in­ Krasnodar­ now­ ranges­ from­
400,000­to­500,000­sq­m.­For­all­that,­threefourths­of­the­total­space­is­low-quality­andrefurbished­
administration­ and­ industrialbuildings.­Half­of­them­can­be­ranked­amongclasses­C,­D­and­E­with­strain,­whereas­the­second­half­altogether­defies­any­taxonomy.­Theaverage­
rent­ at­ such­ office­ facilities­is­ currently­700­rubles/sq­m.
There­ are­ several­ recently­ built­ B-classproperties­–­the­7,400-sq­m­Viennese­House,the­15,000-sq­m­Kuban-Credit,­the­5,000-sqm­business­center­on­Olympic­Ulitsa­and­a­5,000-sq­m­office­center­at­the­intersectionof­Krasnoarmeiskaya­and­Kuznechnaya­Ulitsa.­There­are­no­A-class­office­facilities­on­thelocal­market.­Three­large­A-class­business­centers­were­slated­for­opening­in­Krasnodar­bythe­end­of­2008;­among­them­is­the­6,655-sqm­office­complex­Green­House­(4,000­sq­m­asoffice­space),­the­20,000-sq­m­internationalcommercial­center­Crystal­(5,177­sq­m­as­officespace)­and­the­18,000-sq­m­BC­Olympic-Plaza.­However,­Green­House­and­Crystal­have­so­farnot­been­commissioned,­although­they­are­thefinal­stage­of­construction.The­average­rental­rate­in­existing­Class­Boffice­properties­is­1,050/sq­m/month,­whilein­Class­A­it­is­as­high­as­1,430­rubles/sq­m/month.­The­average­selling­price­of­officesin­Class­A­and­B­business­centers­now­underconstruction­is­around­110,000­rubles/sq­m.­These­prices­are­much­higher­than­in­Rostovon-Don­–­the­avowed­capital­of­the­Russian­South.­According­to­a­survey­made­by­Moscow-
based­consultancies­in­the­southern­region,­Krasnodar­has­the­highest­demand­for­commercial­real­estate.
Problems­with­hospitality
Krasnodar’s­hospitality­segment­is­representedby­63­properties­with­a­total­accommodationstock­of­nearly­2,000­rooms.­However,­according­to­Krasnodarstat,­the­city­has­26­hotels.­This­wide­spread­can­be­explained­by­the­factthat­the­government­agency­does­not­takeaccount­of­small­private­hotels.­But­even­theoverstated­reports­of­some­analysts­reveal­thefact­that­the­hospitality­segment­in­Krasnodaris­far­from­saturated,­given­the­population,­theurban­area­and­a­robust­sprawl.­Analysts,­statisticians­and­participants­agree­that­the­city­isshort­of­top-class­certified­hotels.­Accordingto­Rostourism,­there­are­11­certified­hotels­inthe­city­with­an­accommodation­stock­of­319rooms.­Of­this­number­only­one­hotel­ranksin­the­five-star­segment­(19­suites)­in­Aton­
Hotel,­certified­last­July.­Five­properties­with­
180­ rooms­ in­ the­ aggregate­ are­ graded­ asfour-­star,­three­properties­with­73­rooms­areclassified­as­three-star­and­two­hotels­with­66rooms­as­two-star.­Furthermore­the­city­doesnot­have­a­single­branded­hotel­belonging­tosome­Russian­or­international­hotel­chain.The­average­annual­occupancy­rate­hassteadily­
risen­ in­ recent­ years,­ according­ to­
Macon­Realty­Group.­(44%­in­2006,­65-70%in­2007.)­It­should­be­borne­in­mind­that­wellknown­large­three-­and­four-star­hotels­showan­annual­occupancy­rate­of­90%.­Mini­hotelsand­two-star­hotels­have­an­rate­of­only­50%.­In­times­of­high­business­activity,­when­exhibitions,­forums­and­other­business­events­areheld­in­the­city,­the­dearth­of­accommodationspace­is­rather­acute­which­is­quite­explicablegiven­that­business­trips­account­for­70-80%of­the­total­demand.­
Three­ properties­ are­ presently­ underconstruction.­
This­ is­ a­ five-star,­ 331-suitehotel­
managed­ by­ the­ Marriott­ brand­ andconstructed­
by­ Europe-Invest­ for­ 45.1­ million­euro,­a­five-star­200-suite­hotel­in­themixed-use­Development­Plaza­and­the­threestar­
Pangra­ Hotel.­ Construction­ on­ a­ threestar­Ibis­Hotel­(now­renamed­Mercure)­wasfrozen­for­an­uncertain­period­due­to­the­crisis.­Construction­on­the­Catherina-City­Hotel­hasalso­been­halted.
Logistic­breakthrough
The­warehousing­sector­is­far­from­developedin­the­city.­There­are­no­warehouses­at­all­ina­
modern­ sense­ and­ there­ are­ certainly­ no­
logistics­parks.­In­the­middle­of­2008­the­totalsupply­was­estimated­at­the­level­of­350,000­sqm­andall­storage­facilities­were­former­production­and­industrial­facilities.­The­investmentactivity­in­this­sector­was­also­very­low­and­thenumber­of­announced­projects­was­not­enoughto­satisfy­at­least­half­of­the­existing­demand.The­low­supply­is­partly­explained­by­thefact­that,­in­comparison­to­other­real­estatesegments,­warehouses­are­less­profitable­andtake­longer­to­recoup.­Experts­foretold­thatuntil­
more­ attractive­ real­ estate­ segmentsreach­
the­ point­ of­ saturation­ developerswon’t­turn­their­eyes­to­industrial­real­estateespecially­because,­in­terms­of­infrastructure,­
Krasnodar­ is­ not­ a­ big­ logistics­ hub­ in­ the­
Russian­South­(like­Rostov­or­Novorossiysk).
Nothing­seemed­to­forebode­a­boom­anduntil­2008­the­warehousing­sector­had­shownno­signs­of­upcoming­turbulent­development.­Yet­some­factors­were­still­pushing­thissegment­
ahead.­ High­ demand­ for­ quality­warehouses­is­coming­from­large­retailersin­
Krasnodar­ itself­ and­ in­ the­ neighboring­
Caucasian­ republics­ where­ they­ are­ slowlystarting­to­expand.­The­rent­rates­at­all­typesof­storage­facilities­have­shown­stable­growthof­late­and,­even­despite­their­present­deplorable­conditions,­they­had­soared­by­more­than­30%­by­the­middle­of­2008­in­both­heatedand­unheated­premises.­As­a­result,­last­yeara­number­of­large­industrial­and­logistics­projects­were­announced­and­at­the­given­time­thesituation­in­this­market­has­radically­changed.­
In­particular,­M-Industria­began­preparing­a­
60-ha­site­for­the­construction­of­a­300,000-sqm­A-class­logistics­park­(in­the­realms­of­the­Russian­South­target­program).­However­theproject­
was­ frozen­ after­ the­ crisis­ started.­
Construction­on­the­first­100,500-sq­m­phaseof­a­Megalogix­project­was­announced­but­hasnot­been­launched­so­far.­The­project­is­set­outalong­M4­Don­Highway,­north­of­Krasnodar,­andcovers­an­area­of­26­hectares.­Logopark-Kuban­(co-founded­by­Raven­Russia­and­Avalon)­wasreported­
to­ tackle­ this­ construction­ projectand­the­total­level­of­investment­was­to­exceed­
$80­million.­In­view­of­the­crisis­Development­
Yug­Corp.­suspended­construction­of­the­firstphase­of­an­A-class­Krasnodar­logistics­network,­ProLogicaPark.­These­were­planned­as­
600,000-sq­ m­ A-class­ storage­ facilities­ withoffice­and­industrial­functions­for­the­accommodation­of­light­production­lines­based­onenvironmentally-friendly­technologies­whichare­
similar­ to­ the­ Coca-Cola,­ Wrigley­ and­
Gillette­works­in­the­area­of­Pulkovo­3­in­Saint­
Petersburg.­

#8(111) / 02.03.2009–30.04.2009
| North–West |
| : Siberia |
| Listings |
101

102
Объекты/Listings:
Метраж
кв. м / sqm
Расположение / Location Описание / Description
6; 20; 37; 100
От 17
19 - 580
От 20 до 2000
20 - 800
47; 32; 54
От 50 до 7000
70 - 1500
80
100 - 1700
ОФИСЫ / OFFICES
М. Профсоюзная, 2 мин.
m. Profsoyuznaya, 2 mins
Смоленская пл.
Smolenskaya pl.
М.Маяковская, 1-я Тверская –Ямская д.5
m. Mayakovskaya, 1-st Tverskaya -Yamskaya st., 5
М. Отрадное, Алтуфьевское шоссе д.27
m. Otradnoe, Altufievskoe h., 27
ВДНХ, ул. Красная сосна
VDNKH, Krasnaya sosna st.
БЦ «А», оборудованные рабочие места, оплата включает: НДС, мебель, секретарскую и it поддержку, буфет, Интернет
BC “A”, equipped working places, payment includes: VAT, furniture, secretary and it support, cafeteria, Internet
Офисы готовые к въезду в БЦ кл.А, Смоленский Пассаж, мебель, подземная парковка, круглосуточная охрана, провайдер Совинтел
Offices are ready to move in BC of A class, Smolenskiy Passage, furniture, underground parking, 24-h guard, provider - Sovintel
Офисные блоки в БЦ Класса-А с качественной отделкой
Office blocks in BC of A class, high-quality fit-out
Торгово-офисный центр, прямая аренда, первая линия, телефон. Интернет, охрана, парковка.
Trade-office center, direct lease, 1-st line, telephone. Internet, guard, parking
Бизнес-центр класса Б. Охрана, парковка, телефон, интернет, уборка, кафе
BC (B). Guard, parking, telephone, internet, cleaning, cafе
Цена (руб./кв. м)
Price (RUR/sqm)
Аренда - 250/в час
Lease - 250/hour
Аренда
Lease
Аренда - $800 - 900 без НДС
Lease - $800 - 900, no VAT
Аренда - 1000 в месяц
Lease - 1000 a month
Аренда от 13 500/год
Lease from 13 500/year
М. Профсоюзная, 2 мин.пешком БЦ класса А, 2 эт. блоки:47;32;54 м2. В стоимость входят:ком.,клининговые услуги, кроме IT. Парковочные места за доп.плату Аренда - 32 000/год
m. Profsoyuznaya, 2 mins walk BC of А class, 2-storeyed buildings: 47;32;54 sq.m. utilities, cleaning service are price included except IT, parking places for additional charge Lease - 32 000/year
M. Алтуфьевское, СВАО Офисы. Класс В. Шаговая доступность от метро. Современная отделка. Охрана, питание. Готово к въезду/ Все включено
m. Altufievskoe, north of Moscow Offices. Class B. 5 mins walk from the metro. Up-to-date fit-out. Guard. Catering. Ready to move in
М. Кантемировская
m. Kantemirovskaya
Б. Ордынка ул., 40, стр. 4
B. Ordynka st., 40, bldg. 4
Малая Пироговская ул. Д.18
Malaya Pirogovskaya st.,18
Офисное здание Б+.ул.Кантемировская 58, офисы 70-1500 м. еврорем, откр.план-ка, кабинетная, 5 мин от метро. Парковка, охрана, кафе
Office building of B+ class, kantemirovskaya st., 58, offices 70 - 1500 m., eurooutfit, open office lay-out, 5 mins walk from the metro. Parking, guard, cafе
Конференц-зал в деловом компл. “Легион-1”, на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию
Conference hall in business complex ‘Legion-1’, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations
Отдельно стоящее пятиэтажное здание, офисный центр Б+.
Detached 5-storeyed building, office center of B+ class
Аренда/продажа - 10 500
Lease/sale - 10 500
Аренда - 14 000 все вкл.
Lease - 14 000 all inclusive
Аренда - 100 евро / час
Lease - 100 euro / hour
Информация об агентстве
Agencies Info
Собственник
Собственник
Телефон
Phone number
988-08-07, Альбина
(910) 428-91-05, Albina
(495) 797-69-26 Алия Валеева
Aliya Valeeva
988-44-22
Собственник 778-54-55
Cобственник
Собственник
Собственник
Собственник 231-35-82
Управляющая компания Легион
(499) 188-43-01 Вадим, Наталья
Vadim, Natalia
719-09-15, Василий
8(926)702-64-02,Vasiliy
8(926)801-56-13 Эльвира
Elvira
(495) 411-77-55
www.legion-development.com
Аренда - 21 500 в год, вкл. Ндс
499-246-56-08 Лесникова Н.
Управляющая компания “Техинвест”
Lease - 21 500 a year, including VAT 499-246-07-27 Lesnikova N.
Размещение
объявлений в рубрике
Объекты/Listings
926-73-40, доб. 322
t.kochenkova@impressmedia.ru

#06 (112) / 16–31.03.09
Метраж
кв. м / sqm
Расположение / Location Описание / Description
100 - 2000
От 100
104
106
110 + 865,40
150 - 4900
183,9 + 187,3
200 - 1400
240
До 250
252
296
400 - 1200
540 - 2000
697,5
723
922,4
1060
4950
От 50 до 5000
50 - 2000
130 - 1500
Новый Арбат, 1-я линия
Noviy Arbat, 1-st line
ЮАО М. Шаболовская
SAD, m. Shabolovskaya
Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет
Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet
Прямая аренда офисов класса А,В
Direct lease of offices of A and B classes
Г. Щербинка, Индустриальная ул., 6 1 этаж новостройка, отдельный вход, без отделки, возможна аренда
Scherbinka, Industrialnaya street, 6 1-st floor of a new building, separate entrance, no fit-out, rent is possible
Мясницкая ул., д.24/7 стр.1
Myasnitskaya st. 24/7 bldg.1
М. Проспект Мира, ул. Щепкина, д .42, стр. 2 А
m. Prospekt mira, Schepkina st., 42, bldg 2 A
М. Арбатская
m. Arbatskaya
1 этаж, отдельный вход со двора, 4 линии МГТС, евроремонт, охраняемая парковка. Выс.потолков 3,5м, субаренда
1-st floor, separate entrance from the yard, 4 MGTS lines, eurooutfit, guarded parking. Ceilings - 3,5 m.high, sublease
2 офисных блока 110,0 кв.м. – 1 этаж, 865,40 кв.м. – 5 этаж БЦ класса “А”, евроремонт, подземная парковка
2 office blocks 110,0 sq.m. - 1-st floor, 865, 40 sq.m. - 5-th floor of BC of A class, eurooutfit, underground parking
| Регионы/Regions |
| : Объекты/Listings |
| Работа: предложениe/
Job Vacancies |
Цена (руб./кв. м)
Price (RUR/sqm)
Аренда - $ 1200
Lease - $ 1200
Аренда от 17 300
Lease from 17 300
Продажа -76 500
Sale - 76 500
Аренда - $ 600/год
Lease - $ 600/year
Аренда – цена договорная
Lease - price negotiable
Особняк на Смоленской - Сенной с качественной отделкой. 5эт.+ мансарда, парковка 30 м/м, охрана, удобная транспортная доступность Аренда от 700 - 800$
Mansion on Smolenskaya - Sennaya with high-quality fit-out. 5-th floor _ attic, parking for 30 car places, guard, comfortable transport access Lease from $700 - 800
М. Пушкинская, ул. Тверская, д. 22/2, корп. 1 2 офисных блока 183,9 и 187,3 кв.м., 1 этаж БЦ класса “А”, евроремонт, подземная парковка
m. Pushkinskaya, Tverskaya st., 22/2, bldg 1 2 office blocks - 183,9 and 187,3 sq.m., 1-st floor of BC of A class, eurooutfit, underground parking
СВАО, Зубарев пер.,15, корп.1
North of Moscow, Zubarev side-street, 15, bldg.1
М.Маяковская ул.Гашека д12.стр 8
m. Mayakovskaya, Gasheka st., 12, bldg 8
М. Калужская
m. Kaluzhskaya
Кутузовская ул..1812
Kutuzovskaya st. 1812
Деловой Центр “Чайка плаза” - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника
Business Center “Chaika plaza” - office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser
Офисный блок на первом этаже
Office block on the 1-st floor
Офисный центр (В), общей площадью 10 000 кв.м, блоки до 250 кв.м, проф.управление, кафе
Office center (B) of total area space 10 000 sq.m., buildings to 250 sq.m., professional management, cafе
Цоколь, 1-ый, 2-ой этажи жил.дома, отд.вход, телефон, интернет, уборка, охрана
Socle, 1-st, 2-nd floors of residential building, separate entrance, telephone, Internet, cleaning, guard
• Менеджер по продажам
рекламных площадей
Зубовская пл., ул.Бурденко 14
Zubovskaya sq., Burdenko st., 14
М. Строгино, 5 мин.п.
m. Strogino, 5 mins walk
Ул. Новоданиловская, 17
Novodanilovskaya st., 17
8 ой эт. 8-ми эт.адм./ зд., отд. вход, офисный ремонт, рациональная планировка, прям./ар. Кондиционеры, охрана, парковка, оптиковолокно, МГТС
8-th floor of 8-storeyed building, sep.entrance, office repair works, regional lay-out, direct lease, AC, guard, parking, fibre optics, MGTS
Офисы в БЦ класса “В+”, три этажа по 400 кв.м., совр. инж., системы, охрана, парковка, прямая аренда
Offices in BC of B+ class, three floor each 400 sq.m, modern infrastructures, guard, parking, direct lease
Блок под отделку в БЦ Кл. В+ “Даниловский Форт”, введен в эксплуатацию, есть свидетельство
Block in BC “Danilovskiy Fort”of B+ class is delivered in shell&core, put into operation, licence exists
М. Пушкинская, ул.Тверская, д.22/2, корп. 1 Офисные помещения, площадью 697,50 кв. м, 2 этаж БЦ класса “А”, евроремонт, подземная парковка
m. Pushkinskaya, Tverskaya st., 22/2, bldg 1 Office premises, area space - 697,50 sq.m., 2-nd floor of BC of A class, eurooutfit, underground parking
М. Таганка, ул. Большая Коммунистическая
m. Taganka, Bolshaya Kommunisticheskaya st.
М. Таганская
m. Taganskaya
М.Тургеневская. Бобров пер-к, д.4 стр.1,4
m. Turgenevskaya, Bobrov side-street, 4, bldg. 1,4
Таганская ул., д.9
Taganskaya st., bldg.9
ОСЗ, 8 мин. от метро, дворик на 6-8 м/м, отл. состояние
First line, 8 min. from metro, 6-8 park. Spaces, great condition
Особняк В.2-х эт. После реконструкции. Евроремонт. 5мин пешком от м.Таганская. Огороженная территория
Mansion of B class. 2-storeyed. Post-reconstruction. Eurootfit. 5 mins walk from m. taganskaya. Fenced site
Офисы в отдельно стоящем здании помещения под отделку
Offices in detached building are delivered in shell&cire
Отдельно-стоящее здание класса А. Оснащено современными инженерными системами. Парковка на 38 м.м.
Separately standing building А class. Building is equip all of modern infrastructures. Parking for 38 car places
СКЛАДЫ / WAREHOUSES
M. Алтуфьевское, СВАО Склады. Класс В. Шаговая доступность от метро. Современная отделка. Охрана, питание, грузчики. Готово к въезду. Все включено
m. Altufievskoe, north of Moscow Warehouses.Class B. 5 mins walk from the metro. Up-to-date fit-out. Guard, catering, loading hands. Ready to move in
М. Кантемировская, ЮАО
m. Kantemirovskaya, south of Moscow
М. Строгино, 7 мин. п.
m. Strogino, 7 mins walk
Резюме присылайте по адресу:
HR@impressmedia.ru
Телефон 926-73-40,
отдел персонала
Аренда, ответ. хранение. Склад капитальный, 1 эт., пандус, еврофура, охрана.
Lease, responsible attitude to storage. Capital warehouse, 1-st floor, ramp, eurovan, guard
Офисн.-скл. комплекс, отапл. склад, выс. потолка 5,5 м, груз. лифты, еврофуры, все коммуник.,охрана
Office-warehouse complex, hetaed warehouse, ceilings are of 5,5 metres high, cargo elevator, eurovan, all utilities, guard
Аренда – цена договорная
Lease - price negotiable
Аренда от 40 000 в год
Lease from 40 000 a year
Аренда - $530 без НДС
Lease - $530, no VAT
Аренда – 20 280/год
Lease - 20 280/year
Аренда договорная
Lease negotiable
Аренда - 700 у.е. вкл. НДС и ком платежи
Lease - 700 s.u., VAT and payments inclusive
Аренда - 18 250/год всё вкл
Lease - 18 250/year all include
Аренда – 450 - 650$ без НДС
Lease – 450 - 650$ no VAT
Аренда – цена договорная
Lease - price negotiable
Аренда - $550 м/год вкл. НДС
Lease - $550 m/year including VAT
Аренда - 22 000 Все вкл
Lease - 22 000 all inclusive
Аренда - $400 - 520 без НДС
Lease - $400 - 520, no VAT
Продажа
Sale
Аренда/продажа - 6000
Lease/sale – 6000
Аренда - 5000 в год
Lease - 5000 a year
Аренда - 6900/год всё вкл
Lease -6900/year, all inclusive
Информация об агентстве
Agencies Info
Собственник (495) 721-11-23
Собственник
ООО “Визави Реал Эстейт”
Собственник
Собственник
234-08-75
Телефон
Phone number
(985) 998-94-77
(926) 203-40-05, 783-29-65
767-02-28
585-72-68
8(499)255-95-15 доб. 295 Елена
ext. 269 Maria
988-44-22
8(499)255-95-15 доб. 295 Елена
ext. 269 Maria
Собственник (495) 580-77-70 Отд.аренды
988-44-22
Собственник 120-72-77
Cобственник
Собственник
Собственник
Собственник
(499) 188-43-01 Вадим, Наталья
Vadim, Natalia
8-916-161-86-44 Ирина Юрьевна
Irina Yurievna
(495) 757-98-51
(495) 757-96-90
988-44-22
8(499)255-95-15 доб.295 Елена
ext. 269 Maria
Собственник 8(903)136-77-25
Собственник 231-35-82
Собственник
Собственник
988-44-22
+7(495) 775-74-75
8(926)801-56-13 Эльвира
Elvira
514-04-75, 730-04-02, Татьяна
www.prodexima.ru
Собственник (495) 757-96-90
103

104
Объекты/Listings:
Метраж
кв. м / sqm
Расположение / Location Описание / Description
От 200 до 14 000
От 1000 до 25 000
7000
7000
10 - 300
10 - 3500
20 - 5000
294,9
321
537
600 - 1210
690
До 5000 га
МО, Егорьевское ш.,18 км от МКАД
Moscow district, Egorievskoe h., 18 km from MKAD
Г. Тула
Tula
М. Юго-Западная, Очаковское шоссе, д. 40
m. Yugo-Zapadnaya, Ochakovskoe h., 40
Шереметьево
Sheremetevo
Производственые, складские, офисные помещения класса А,В, низкотемпературные камеры (-22 o С) класса А, В
Production, warehouse, office premises of A, B class, low-temperature freezer (-22 o С) of A. B class
Склад, производство класс А. Н=9,2м. Шаг колон 12х24м.6 тонн/кв.м. Офисы до 5000 кв.м.
Warehouse, production of A class. H=9,2 m., column pitch 12x24 m., 6 tons/sq.m., offices - up to 5000 sq.m.
Имущественный комплекс. Земельный участок 2,8 га. Парковка 40 м/м. Все коммуникации. Огороженная и охраняемая территория
Property complex, land plot 2,8 ha. Parking for 40 car places. All utilities. Fenced and guarded site
Офисно - Складской комплекс кл.А в Шереметьево, сдача II кв. 2009г., отделка под арендатора
Office-warehouse complex of A class in Sheremetevo, delivery - II Q 2009, fit-out for leaser
ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES
Дмитровское ш., Ярославское ш. и др. Предлагаем торговые площади в Торговых Центрах в Москве (Дмитровское шоссе, Ярославское шоссе и др.) Якорный арендатор – гипермаркет «Мосмарт»
Dmitrovskoe highway, Yaroslavskoe highway Offer retail premises in Trade Centers in downtown (Dmitrovskoe highway, Yaroslavskoe highway etc). Anchor leaser – hypermarket “Mosmart”
Видное, Реутов, Одинцово
Vidnoe, Reutov, Odintsovo
Ярославское ш., г. Пушкино
Yaroslavskoe h., Pushkino
М. Текстильщики
m. Textilshiky
М. Проспект Мира, ул. Щепкина, д. 42, стр. 2 А
m. Prospekt mira, Schepkina st., 42, bldg 2 A
М. Кузьминки, Кузьминский лесопарк
m. Kuzminki, Kuzminsky park
Сеть ТЦ «Курс»:, арендаторы «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной»
TC “Kurs”, “Perekrestok”, “L’Etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoi”, “Belpostel”
40 000 м2, ТРЦ «Пушкин Plaza», 1200 м/м, Перекресток, гип. эл., к/театр, боулинг, каток, фуд-корт. Гип. DIY-15 000. Макдональдс-400м2. I кв. 2010 г.
40 000 sq.m., REC “Pushkin Plaza”, 1200 car places, “Perekrestok”, el. Hypermarket, cinema, bowling, skating rink, food-court. DIY - 15 000, McDonald’s - 400 sq.m., I Q 2010
Торговые площади в ТЦ «Текстильщики»
Retail premises in Trade Center “Textilshiky”
СРОЧНО! Помещения, 294,9 кв.м., под кафе/ресторан на 1 этаже БЦ класса «А», отделка арендатора
high priority! Premises, 294,9 sq.m., potential for cafe, restaurant on the 1-st floor of BC of A class, leaser fit-out
Самое проходимое место лесопарка, первая линия, ОСЗ, под клуб/общепит
The most busy spot in the park, 1st line, sep. stand. building, great for cafe/club
М. Парк Культуры, ул. Остоженка Первая линия, возможность парковки, под ресторан/бар/магазин, отличное состояние и дорогой ремонт
m. Park Kultury, Ostozhenka st. First line, parking is possible, for restaurant/bar/shop, excellent condition and expensive repair works
Строгино, ул. Маршала Катукова, д.23
Strogino, Marshala Katukova st., 23
Каширское шоссе, д.7, корп.1
Kashirskoe h., 7 bldg. 1
Первая линия, отдельный вход, парковка, арендаторы Перекресток, Летуаль, Бирлайн, Шоколадница, гостевая парковка
First line, separate entrance, parking, leasers - Perekrestok, L’etoile, Birline, Shokoladnitsa, visitor parking
Торговые помещения на 1-м этаже жилого дома. Идеально под магазин одежды, обуви, банковское отделение
Retail premises on the 1-st floor of the residential building. Excellent for cloth wear, footwear stores, bank department
ЗЕМЛЯ / LAND
Смоленская область, Гагаринский и Вяземский р-ны Участки от 10 до 5000 га в собственности под строительство складских терминалов, мотелей, АЗС, объектов придорожного сервиса, дачных поселков
Smolensk district, Gagarinskiy and Vyazemskiy areas Plots from 10 to 5000 ha as a property for construction of warehouse termailals, motels, service station, roadside service objects, village community
Цена (руб./кв. м)
Price (RUR/sqm)
Аренда по договоренности
Lease is subject to negotiation
Аренда - 3500/год
Lease - 3500/year
Продажа - 35 000
Sale - 35 000
Аренда договорная
Lease negotiable
Аренда
Lease
Аренда договорная
Lease negotiable
Аренда договорная
Lease negotiable
Аренда $330-1200 c НДС
Lease - $ 330 - 1200 with VAT
Аренда – цена договорная
Lease - price negotiable
Аренда - $550 м/год вкл. НДС
Lease - $550 m/year including VAT
Аренда - $1500 м/год вкл. НДС
Lease - $ 1500 m/year including VAT
Аренда договорная
Lease negotiable
Продажа
Sale
Продажа от 15$/ сотка
Sale from $15/h.p.
Информация об агентстве
Agencies Info
Собственник
Телефон
Phone number
(495) 542-13-64 Станислав
Stanislav
Собственник (495) 747-19-53
Собственник
Собственник
(495) 545-82-59
www.5458259.ru
988-44-22
(495)795-08-69, Лахина Алина
lakhina@hypercenter.ru
(495) 720-98-08 Земляков Григорий
(495) 597-04-47 www.tc-kypc.ru
(495) 720-98-08 Земляков Григорий
(495) 597-04-47 www.pushkinplaza.ru
988-44-22
8(499)255-95-15 доб. 295 Елена
ext. 269 Maria
Собственник 8(903)136-77-25
Собственник 8(903)136-77-25
Cобственник
(495) 720-98-08 Земляков Григорий
(495) 597-04-47 kypc_odin@inbox.ru
+7(495) 775-74-75
8(903)758-84-11
customerzs@mail.ru

#06 (112) / 16–31.03.09
Метраж
кв. м / sqm
Расположение / Location Описание / Description
215
216
261,9
315
375
3800
0,75 га
6919
120 496
34 500
25 000
30 - 3500
17 - 40 га
13,3 га
1400
942
2710
3395
От 35 до 2000
500
От 20 до 2300
РАЗНОЕ / OTHER
П. Архангельское
Arkhangelskoe village
П. Жуковка
Zhukovka village
М.Тургеневская. Бобров пер-к, д.4 стр.1,4
m. Turgenevskaya, Bobrov side-street, 4, bldg. 1,4
Ул. Ботаническая, вл.11А
Botanicheskaya st., bldg 11A
Серебряный Бор
Serebryaniy Bor
Аренда коттеджа
Cottage lease
Аренда коттеджа
Cottage lease
Цокольный этаж в БЦ класса В, с косметическим ремонтом
Socle floor in BC of B class, minor repairs
ПСН, 1-й этаж, отдельный вход, под отделку, сдача IV кв. 2008г.
Premises of no fixed purpose, sep.entrance, delivered in shell&core, delivery - IV Q 2008
Аренда коттеджа
Cottage lease
| Регионы/Regions |
| : Объекты/Listings |
| Работа: предложениe/
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG
Шоссе Революции, дом 8
Shosse Revolyutsii, 8
Л.О., пос. им. Морозова
L.O. village n.a. Morozov
Продажа ТРК «Орловский» 3 800 кв.м, парковка 200 м/м. Дата открытия – 2007 г.
Sale of Retail-entertainment complex “Orlovsky”, 3 800 sq. m, parking for 200 car places, opened in 2007
З/у у Ладожского озера, пляж, собственность, без обременений, под коммерч. стр-тво, магистрально проходят наружные сети и эл.
Land plot by the Laka Ladoga, beach, property, without encumbrance, for commercial construction, public utilities go through trunk line
РЕГИОНЫ / REGIONS
Брянская обл, г.Брянск
Bryansk region, Bryansk
Брянская область
Bryansk region
Брянская область, г. Брянск
Bryansk
Г. Екатеринбург
Ekaterinburg
Г. Екатеринбург, ул. Малышева
Ekaterinburg, Malysheva st.
Земельные участки под строительство складов, АЗС, сервисных и торговых центров
Land plots for construction of warehouses, trade centers, service stations
Земельный участок под строительство транспортно-складского комплекса рядом с российско-украинской границей
Land plot for construction of warehouse terminals or transport objects near Russian-Ukrainian border
Комплекс объектов коммерческой недвижимости на территории международного аэропорта “Брянск”
Commercial objects in Bryansk international airport. Plots and buildings
Земельный участок (в аренде) с действующим рыночным комплексом. Объекты коммерческой недвижимости общей пл. 6 919 кв.м
Land plot (lease of land) with operating retail complex. Commercial real estate objects of total area space - 6 919 sq.m.
Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг
BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot
Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки
Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them
Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10
Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10
Г. Новосибирск, пл. Маркса
Novosibirsk, Marksa sq.
Г. Омск
Omsk
Г. Омск, ул. Бархатова
Omsk, Barkhatova st.
Бизнес Центр “Антей”. Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка
BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements
МФК «SunCity». Площадь: 90 000 кв.м. Парковка: 1100 м/м. Открытие: 1 квартал 2010 г.
Multi-purpose complex “SunCity”, area: 90 000 sq.m. Parking: 1100 car places. Opening: 1 Q 2010
Логистика. Пересечение трасс Москва - Новосибирск, Тюмень - Омск, Омск - Павлодар, ж/д, газ. 3 км от Омска
Logistics, Intersection of Moscow-Novosibirsk, Tyumen - Omsk, Omsk - Pavlodar routes, railway, gas. 3 km from Omsk
Ул. Красноярский тр. - ул. Бархатова, все коммуникации, газ, ж/д ветка. ТРК, логистика
Krasnoyarskyiy highway - Barkhatova st., all utilities, gas, railway branch. Retail-entertainment complex, logistics
Рай.центр Смоленской области Продажа рентабельного бизнеса. Развлекательный комплекс: кинозал, ресторан, кафе, боулинг, бильярд и др.
Rai, center of Smolensk district Sale of profitable business. Entertainment complex: cinema, restaurantm cafe, bowling, billiards etc.
Респ. Башкортостан, г.Уфа
the Republic of Bashkortostan, Ufa
Респ. Башкортостан, г.Уфа
the Republic of Bashkortostan, Ufa
Респ. Башкортостан, г.Уфа
the Republic of Bashkortostan, Ufa
Г. Уфа ул.Пархоменко
Ufa, Parkhomenko st.
Г. Уфа ул.Пархоменко
Ufa, Parkhomenko st.
Г. Уфа ул.Пр.Октября
Ufa, Pr. Oktyabrya st.
Двухэтажное офис. здание, «красная линия», земельный участок площадью 0,45 Га в собственности
2-storeyed office building, building line, land plot - 0,45 ha in property
Ж/д депо с офисно-склад. помещениями. Цех 930 м2, офисы 1100 м2, склад 680 м2. Участок 2,86Га.Ж/д узел
Railway conservatory with office - warehouse premises. Production department - 930 sq.m., offices - 680 sq.m. plot - 2,86 ha, railway junction
Офисно-складской комплекс, «кр. линия». Офисы 545 м2, склады 2730 м2, магазин 120 м2. Участок 1,2 Га
Office-warehouse complex, building line. Offices - 454 sq.m., warehouses - 2730 sq.m., store - 120 sq.m. plot - 1,2 ha
Готовые офисные помещения в БЦ класс В, центральная часть города, парковка все коммуникации (есть якорные арендаторы)
Finished office premises in BC of B class, downtown, parking, all utilities (anchor leasers)
Действующее кафе-ресторан в бизнес центре на первой линии, евроотделка, оборудование, коммуникации, подъезд
Cafе-restaurant in BC on 1-st line is in operation, eurooutfit, equipment, utilities, entrance
Готовые Торговые и Офисные помещения с парковкой в центре города, нежилое здание все коммуникации 1-3 этажи (склады,поъезд)
Finished retail and office premises with parking lot in downtown, non-residential building, all utilities, 1-3 floors (warehouses, entrance)
Job Vacancies |
Цена (руб./кв. м)
Price (RUR/sqm)
Аренда - 350 000
Lease - 350 000
Аренда - 300 000
Lease - 300 000
Аренда - $400 - 500 без НДС
Lease - $400 - 500, no VAT
Продажа – 98 000
Sale - 98 000
Аренда - 600 000
Lease - 600 000
Продажа – договорная
Sale – negotiable
Продажа по договоренности
Sale on the nod
Продажа
Sale
Продажа
Sale
Продажа
Sale
Аренда/соинвестиции
Lease/co-investment
Аренда по запросу
Lease on demand
Аренда по запросу
Lease on demand
Аренда по запросу
Lease on demand
Аренда по договоренности
Lease negotiable
Продажа договорная
Sale negotiable
Продажа договорная
Sale negotiable
Продажа - 30 млн.(21,500 р/м2)
Sale - 30 mln. (21,500 rubles/sq.m.)
Продажа -договорная
Sale - negotiable
Продажа -договорная
Sale - negotiable
Продажа -договорная
Sale - negotiable
Продажа от 50 000
Sale from 50 000
Продажа(Аренда) 56 000 (500)
Sale (Lease) 56 000 (500)
Аренда
Lease
Информация об агентстве
Agencies Info
Собственник
Собственник
Собственник
Телефон
Phone number
8(916) 133-25-01 Дмитрий Валентинович
Dmitriy Valentinovich
8(916) 133-25-01 Дмитрий Валентинович
Dmitriy Valentinovich
988-44-22
988-44-22
8(916) 133-25-01 Дмитрий Валентинович
Dmitriy Valentinovich
+7(812)324-56-06
www.praktis.ru
Собственник 8 (909) 583-02-60 Дмитрий
8 (903) 818-57-26 Евгения Валерьевна
8 (903) 818-57-26 Евгения Валерьевна
8 (903) 818-57-26 Евгения Валерьевна
(343) 213-00-48
(343) 379-58-54, отдел аренды
(343)379-58-55
(343) 379-58-54, отдел аренды
(343)379-58-55
(343) 379-58-54, отдел аренды
(343)379-58-55
(383) 221-18-57
uchet.develop@mail.ru
Собственник 8-913-609-48-88
Собственник 8-913-609-48-88
Собственник
Собственник
Собственник
Собственник
Собственник
Собственник
(495) 744-69-87 Валерий
Valeriy
(917)421-06-74
ndvufa@yandex.ru
(917)777-00-53
ufazto@yandex.ru
(917)421-06-74
ndvufa@yandex.ru
(347)294-40-94
8-917-411-08-58
(347)294-40-94
8-917-411-08-58
(347)294-40-94
8-917-411-08-58
105

Проектировщик ПГС
Горячая линия подписки (495)540-45-75
106
Объекты/Listings:
Знание­АРХИКАДа­,­умение­создания­3-D­модели­дома­в­
АРХИКАДЕ,­построение­кровель­различного­типа.
Работа­с­Заказчиком,­составление­проектов­(рабочихчертежей)­в­АРХИКАДЕ,­а­так­же­3-d­модели­дома.­­Дома­строятся­из­бруса,­оцилиндрованного­бревна,профилированного­бруса,­пеноблоков­и­кирпича­от­нулевогоцикла­до­ввода­в­эксплуатацию.
З/пл.:­15­000­-­30­000­руб.­
Сергей­Булавка­
Тел.:772-87-37
E-mail:rash-pil@yandex.ru
Извещение
Кассир
Квитанция
Кассир
Архитектор – проектировщик
М/ж­от­26­до­34­лет,­в/о,­о/р­–­2­-­5­лет.­Уверенное­владениеспециализированным­программным­продуктом­-­AutoCad.
­Проектирование­внутреннего­пространства­–­интерьеры.­
Разработка­эскизной­стадии.Разработка­технических­узловпри­проектировании,­с­обоснованием­(предложением)материалов­изготовления­данных­элементов.
З/пл.:­от­35­000­руб.­
Ананстасия­
E-mail:nnnnn2006@list.ru
ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»
ИНН 7728567165 № 40702810900011005169 в ЗАО «ЮниКредит Банк» г.Москва
БИК 044525545 Кор. счет № 30101810300000000545
Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»
Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами
Фамилия И. О. ________________________________________________________________
Компания ____________________________________________________________________
Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании
Индекс ______________________________ Город ___________________________
Ул. __________________________________________________________________________
Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________
Телефон ____________________________ e-mail___________________________________
Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 200 г.
Плательщик (подпись) _____________________
ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»
ИНН 7728567165 № 40702810900011005169 в ЗАО «ЮниКредит Банк» г.Москва
БИК 044525545 Кор. счет № 30101810300000000545
Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»
Руководитель архитектурно-проектного отдела
Муж.­от­27­до­42­лет,­в/о.(архитектурное),­опыт­работыархитектором­не­менее­5­лет,­опыт­руководства­группойархитекторов­от­года,­хороший­рабочий­уровень­англ.­языка­
(разговорный­и­письменный).­
Разработка­предпроектных­решений,­разработка­стадиипроект,­согласование­изменений,­выпуск­рабочих­чертежейи­рабочей­документации,­взаимодействие­с­отделом­продаж,авторский­надзор
З/пл.:­103­360­-­155­040­руб.­
E-mail:art-eko@yandex.ru
Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами
Фамилия И. О. ________________________________________________________________
Компания ____________________________________________________________________
Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании
Индекс ______________________________ Город ___________________________
Ул. __________________________________________________________________________
Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________
Телефон ____________________________ e-mail___________________________________
Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 200 г.
Плательщик (подпись) _____________________
Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции.
Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ.
Копию оплаченной квитанции просим выслать
в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75
Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5
e-mail: subscription@impressmedia.ru
Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес.
Москва 1770 руб. 3180 руб.
Регионы 1860 руб. 3400 руб.
(цены включают ндс)
Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты