Шарль Буде / Charles Boudet, Jones Lang LaSalle 46 Управление: понятнымисрокамиоткрытия(<strong>2009</strong>или2010год)ипродвижением(строительныеработынаобъекте,наличиефинансирования)охотнозаходятибездисконта;остальныеТЦлибозаморожены,либонаходятсявоченьраннейстадииреализации».Так,например,компанияTriGranitпосуществующимТКставкиснижатьненамерена,ноготоварассмотретьльготыдля облегчения вхождения арендаторов всвои строящиеся проекты. Однако, помнениюОлегаЕфремова,процессизмененийвторговойнедвижимостиприсущественномпадениипокупательскойактивностизатронетабсолютновсепроекты.Носпадтольконачался,идолжнопройтинекотороевремя,чтобыперестроилисьвсестороны. Офисы:персональныйподход Какивторговойнедвижимости,арендаторыофисных помещений просят о дисконте ипрочихпреференциях–отсниженияарендыдовыводаНДС.Науступкиидутпочтивсесоб Пол Блэкман / Paul Blackman, Colliers International ственники,заредкимисключением,каковымиявляютсяEnkaилиCapitalPartners. По словам Шарля Буде, директора по Европе,РоссиииСНГ,начальникаотделапоработе с владельцами офисных, складскихи индустриальных помещений Jones Lang LaSalle,именносейчасдоступномногоеизтого,чтораньшебылодорогимдефицитом:«Ещепрошлымлетом,когданарасхватбралиshell&core, большинство собственников нехотелисвязыватьсясремонтом,теперьжеохотноберутсязаотделку«подключ».Этотакжеоднаизпричинудлиненияарендныхканикулв2–3разапротивдокризисных,перекрывавших период ремонта силами самихарендаторов», – рассказывает Анастасия Милованова, заместитель директора, отделофисныхпомещенийCBRichardEllis.Доступкпомещениямсотделкойарендаторуоткрылаотчастиконкуренциясосторонырынкасубаренды с высококлассной отделкой. Операционные расходы, некогда доросшиедо$170(вклассеА),всвязисудешевлениемуслугподрядчиковвернулиськ$100.Абазоваяаренднаяставкасавгустапрошлогогодаснизилась, по различным источникам, на 25–50%. Разумеется, немаловажную рольсыграло укрепление доллара примерно на 25%.«Внашейпрактикеотмеченслучай,когданачальнаяставкав$1500вофисеклассаВопустиласьвитогедо$550,хотяфактическиэтоиестьрезультатвозвращениякрыночнымреалиям»,–рассказываетТатьянаРоманцова,руководительотделаPRирекламыPraedium ONCORInternational. Предварительныедоговора–практически100%-наягарантиятого,чтоарендаторывернутся «передоговориться» об условияхзаходавпроект.Так,обеспечительныеплатеживклассеВ,поданнымPraediumONCOR International, соглашаются вносить уже незатримесяца,амаксимумзаодин.Однакоеслипроектзаполненна70–80%,брокерыневидятсмысладемпинговатьрадиновыхарендаторовсрискомобрушитьtenantmix.Такжевпервыезамногиегодыпроявиласьтенденция сокращения сроков аренды. «Долгосрочныедоговорына3–5летсейчаспрактическиниктонезаключает,компаниипредпочитают максимум годовой договораренды.Объясняетсяэтопросто:арендаторынехотятфиксироватьнынешниеставки,ожидаядальнейшегоснижениявтечениегода»,–рассказываетОмарГаджиев.Собственникижеидутназначительныеуступки,еслиарендаторсразуоплачиваетдлительныйсрок. Еще одним характерным следствиемкризисной ситуации явилось укреплениеуже сформировавшейся тенденции децентрализацииофисов.Причинатому–режимэкономиизатрат.«Теперьспроснаофисныецентры,расположенныевнепосредственнойблизостикКремлю,упал,арендаторытакжевынужденырасстатьсяспривычнымивидамиизоконнапейзаживнутриСадовогокольца.ТакимобразомувеличиваетсяспроснаофисыврайонеТТКиМКАД,атакже5–10кмза МКАД»,–отмечаетАнастасияМилованова. Сегоднярынкунаконец-тоестьчтопредложитьнебольшимкомпаниям,которыераньшенемоглипретендоватьнаофисвбизнесцентреклассаАиз-заотсутствиянебольшихпомещенийвтакихобъектах.Сейчасдевело- перыболееохотноидутнавстречуарендаторам,чтовыражаетсявтомчислевготовностикболеемелкойнарезкесуществующихбольшихпомещений.Наконец,брокерыофисовотмечаютновыйтренд:настойчивоепожеланиевсебольшегочислаарендаторовпрописыватьвдоговорах«мультивалютнуюкорзину»расчетов(тоестьставкаскладываетсяизнесколькихчастейвразнойвалюте),чтобымаксимальноснизитьрискколебаниякурса.Арендодательвынужденсогласитьсяистребованиемнекоторыхарендаторов зафиксировать курс доллара/ евронапервыйгодаренды.Правда,Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit DevelopmentRussia,полагает,чтоподобнаяволатильностьпрактиквыборавалютлишьувеличиваеткурсовыериски.Приэтомэкспертпризнает,что«владельцыофисовклассаАдолжныбытьготовыуступитьарендаторамв ставках, предоставить льготные условиявхождениявкомплекс(например,месячныедепозитыиавансы,оплатаненаквартальной,анамесячнойоснове)». Склады:островкистабильности Арендодателискладскихпомещений,вотличиеотпрочихсегментов,режеидутнауступкииснижаютставкиаренды.Некоторыесобственники готовы сократить минимальныесрокиарендыс7–10летдо5,ужеестьединичныеслучаипредложенийинаменьшийсрок.ВладиславРябов,руководительдепартаментаиндустриальнойискладскойнедвижимостиColliersInternational,констатируетснижениеобъеманеобходимыхобеспеченийидепозитов попредварительным иосновным договорамаренды.Происходитпересмотрсамихобеспечительных механизмов – например,вошловобиходиспользованиебанковскойгарантиивместо«живыхденег».Теперьофиснаячастьскладскогообъектасдаетсясотделкой,тоестьнеболее10%площадей.«Еслираньшесдачавshell&coreофисныхчастейскладскихобъектовбыланормой,тотеперьряддевелоперовготовпредлагатьофисную часть с отделкой, – комментирует Егор Дорофеев, руководитель отделаскладскойииндустриальнойнедвижимости Cushman&WakefieldStiles&Riabokobylko.– Некоторые девелоперы готовы предлагатьплощадисустановленнымистеллажами,хотяраньшеихустановкаосуществляласьарендаторами».Впрочем,помнениюэксперта,дажееслиплощадисдаютсявготовомвиде,платитзаэтоарендатор–развечтонеединоразовымплатежомзаотделкуиоборудование,ачастями,распределенныминавесьсрокаренды+стоимостьденегнадисконтированномпериоде.Чтодособственноставок–вдействительностиихснижениедалеконевсегдавлияет на принятие решения арендаторомпривыборесклада,апоройдажевызываетунегодополнительныевопросы.Понаблюдениямг-наРябова,бываюттакиеслучаи,чтоснижение ставки провоцирует арендатораторговатьсядальшеивыжидатьвозможногоееснижениявперспективе.«Всекрупныеарендаторы достаточно хорошо представляютсебедоходностьскладскогодевелопера, поэтому застройщик задумывается надцелесообразностью«широкогожеста»вродесдачихорошихплощадейсминимальнойили отрицательнойдоходностью»,–уточняетг-н Дорофеев. Условиядлясоинвесторов,конечно,отличаютсяотбазовыхпредложений.Обычнорассчитыватьможнонаскидкувразмере«стоимости»вложенныхденег(порядка15–20%).Всежеэкспертысчитаютсоинвестированиевынужденноймерой,таккакособойвыгодыдлясоинвесторанет.Одинизнемногихплюсовдляарендатора-соинвестора–получитьскладсмаксимальноподходящимемурасположениемипараметрами.Но,какивофисах,этокасаетсялишьпроектов,гдеучастиетретьейсторонынеобходимовладельцу.Всеже,какполагаетЕленаСурова,консультантпонедвижимостиотделаскладскихипромышленныхпомещенийCBRichardEllis,засчетсокращениякоммерческойдеятельностивсвязисфинансовойнестабильностьюспроснаскладскиепомещениятожесократился,исобственники вынуждены быть более гибкими.Остальныеброкерыстоятнатом,чторынокскладовпо-прежнемудалекотнасыщенияи,несмотрянаснизившийсяспрос,всекачественныеобъектыбудутвостребованы.Исключениесоставяттолькосдающиесянанулевойстадии,ибосейчасарендаторынеготовыприниматьдополнительныерискиипредпочитают рассматривать построенныеобъектылибоввысокойстепениготовности. Как отмечает г-н Дорофеев, со снижениемажиотажного и появлением отложенногоспросанаблюдаетсяпадениеинтересакобъектамснекоторымисложностями:«Например,труднодоступные, проекты без документовиперспективыихполучениявближайшеевремя».Однако«премиальным»складам,сослованалитика,опасатьсянечего. Брокеры не советуют ждать уступок напроектах с большой долей заполненности,где девелопер уже получает стабильныйденежный доход. При этомсовсем необязательно,чтобытакойпроектбылзаполненна90–100%.Неуступаютидевелоперы,чьискладскиетерминалырасположенынаМКАДиливнепосредственнойблизости.Уступатьнебудутитам,гдесуществуетвозможностьнарезкиплощадейнанебольшиеблокиот1000кв.мименее.Наименеевостребованы,помнениюВладиславаРябова,будутпроектысбольшойофиснойсоставляющейименеегибкиеквозможностипосекционногоделенияплощадей.«Принеобходимостиискатькомпромисснаиболееприменимаработасоструктуройарендногодоговора:вчастности,это график арендных платежей, структурадепозитовигарантийпоарендномудоговоруит.п.»,–рекомендуютэкспертыCushman& WakefieldStiles&Riabokobylko. Взаключение Из-завынужденныхуступокприбыльдевелоперов окажется ниже планируемой. ОднаковэтомгодуэкспертынеожидаютвозобновленияактивностинановыхстройплощадкахМосквы–новыезданиянебудутвыходить на рынок вплоть до 2012 года. Существуютопасения,чтоврезультатерынокстолкнетсясострейшимдефицитомновыхпроектов,нотакжевозможно,чтосучетомснизившегосяспросаэтапаузанеокажетсядраматичной–рынкухватитсуществующихплощадей.
#06 (112) / 16–31.03.09 | Investment | | : Property Management | | Moscow Neighborhoods | | Architecture&Design | 47
Change language