2009 - CRE

вало­развитие­рынка­коммерческой­недви-
­
жимости.­В­отсутствие­хороших­офисов­мыпопробовали­качественно­отреставрироватьи­продать­небольшой­офис­в­центральномрайоне­Москвы.­Результат­показал­обоснованность­развития­компании­в­этой­сфере.­
В­ первые­ годы­ деятельности­ мы­ строилии­продавали­в­основном­офисы­класса­А,в­
период­ кризиса­ 1998­ года­ также­ сталиприглядываться­
и­ к­ жилью.­ Реализацияпроектов­в­сфере­торговой­недвижимостиокончательно­сформировала­нашу­стратегию­создания­мультифункциональных­комплексов,­
где­ все­ элементы­ здания­ дополняют­
друг­ друга.­ Такой­ подход­ к­ объектусущественно­поднимает­его­коммерческуюпривлекательность­и­повышает­конкурентоспособность.­Соответственно­на­каждомэтапе­пути­выбор­был­определен­временеми­возможностями»,­–­рассказывает­Андрей­
Нестеренко.
ГК­«Ташир»­также­имеет­широко­диверсифицированный­портфель­проектов­и­является­компанией­полного­цикла­–­все­действия,начиная­
с­ выбора­ площадки­ и­ заканчиваяуправлением­
готовым­ зданием,­ осуществляет­
самостоятельно.­ По­ словам­ Виталия­
Ефимкина,­вице-президента­ГК­«Ташир»,­всекомпании­в­группе­являются­автономнымии­ориентированы­не­только­на­проекты­ГК­«Ташир»,­но­и­на­рынок.­Именно­это­обеспечивает­компании­дополнительную­устойчивость­бизнеса­и­приток­капитала.
Для­ Mirax­ Group­ диверсификациейявляется­
выход­ на­ зарубежные­ рынки,которую­
корпорация­ осуществила­ в­ 2008году.­«Проанализировав­разные­страны,­мывыбрали­для­себя­те,­которые­считаем­перспективными­с­точки­зрения­покупательского­
спроса­ и­ роста­ рынка.­ Это­ Черногория,­
Великобритания­ (Лондон),­ Швейцария,­
Вьетнам,­Турция»,­–­рассказывает­Дмитрий­
Луценко.
Mirax­ Group­развивает­ также­ инновационные­
бизнес-проекты­ вне­ профильногодевелоперского­
направления.­ Входящая­ вгруппу­компания­Mirax­Service­осуществляетполный­комплекс­услуг­по­управлению­недвижимостью­(жилыми­и­офисными­комплексами).­Компания­Mirax­Pharma­разрабатывает­ипроизводит­уникальные­фармацевтическиепрепараты.­Если­говорить­о­диверсификации­портфеля­проектов­компании­за­счет­иностранных­проектов,­то­сегодня­это­скорее­исключение,­
чем­ правило.­ По­ словам­ Дмитрия­
Каталевского,­несмотря­на­некоторые­успешные­примеры,­наличие­зарубежных­активов­впортфеле­российских­девелоперов­на­данныймомент­явление­редкое.­Сравнительно­низкая­активность­отечественных­девелоперов­восвоении­зарубежных­рынков­была­вызванавысокой­
инвестиционной­ привлекательностью­российского­рынка­вкупе­с­его­неразвитостью­–­на­рынке­все­еще­остаются­неразработанные­ниши,­особенно­в­регионах.­Кризисзастал­отечественных­девелоперов­в­процессе­активной­региональной­экспансии.­И­еслибы­не­нынешняя­ситуация,­то­через­нескольколет­мы­вполне­могли­бы­увидеть­наших­девелоперов­в­странах­Центральной­и­Восточной­Европы,­Прибалтике,­а­возможно,­и­в­столицахведущих­западноевропейских­стран.
#06 (112) / 16–31.03.09
Нельзя­однозначно­заявлять,­что­наличиеиностранных­проектов­в­портфеле­компанииувеличивает­
его­ ценность.­ Все­ зависит­ откачества­
активов,­ которые­ были­ приобретены­в­процессе­диверсификации,­конкретного­региона,­особенностей­самого­проекта.­Помимо­макроэкономических­рисков­каждойстраны­следует­также­принимать­во­вниманиеналаживание­отношений­с­местными­властями,­понимание­социальных­и­культурных­особенностей­
ведения­ бизнеса­ в­ конкретномрегионе.­­А­вот­российский­рынок­коммерческой­недвижимости­до­наступления­кризисаявлялся­
объектом­ пристального­ вниманиязападных­инвесторов.­По­словам­экспертов,большое­количество­зарубежных­компанийпроявляло­
желание­ диверсифицироватьсобственные­
портфели­ за­ счет­ российскихпроектов.­
Среди­ крупных­ международныхдевелоперов,­
работающих­ на­ российскомрынке,­–­Hines,­AIG­Lincoln,­AFI­Development.­Для­иностранных­компаний­присутствие­нароссийском­рынке­было­обусловлено­в­пер-
вую­очередь­высокой­доходностью­объектовнедвижимости.­
В­России­ активно­ занимаются­ девелопментом­как­отечественные,­так­и­зарубежныеритейлеры,­причем­растет­активность­последних.­
В­ пример­ можно­ привести­ крупныепроекты­торговых­центров,­реализованныеритейлерами,­такие­как­IKEA,­Metro,­«Ашан».­
«Инвестиционная­ привлекательность­ российского­рынка­в­последние­годы­оставаласьвысокой­по­сравнению­с­развитыми­рынкамидругих­стран,­поэтому­мы­наблюдали­значительный­приток­иностранных­инвестиций­впоследнее­время.­Однако­с­началом­в­Россиимирового­финансового­кризиса­активностьиностранных­
инвесторов­ значительно­ снизилась»,­
–­ рассказывает­ Рубен­ Алчуджян,управляющий­
директор­ Praedium­ ONCOR­
International.
Снижаем­риски
Как­ известно,­ чем­ шире­ диверсификацияпроектов,­тем­ниже­риски­инвестиционногопортфеля.­Портфель­компании,­содержащийактивы­различных­классов­и­сегментов,­в­наименьшей­
степени­ подвержен­ рискам.­ Ведьесли­стоимость­одного­из­активов­снизится,это­будет­компенсировано­другим­активом.По­словам­Дмитрия­Каталевского,­в­диверсификации­
можно­ выделить­ два­ основныхаспекта­
–­ стратегический­ и­ финансовый.­
Стратегический­ предполагает­ целесообразность­диверсификации­по­отраслевому­признаку,­если­она­позволяет­получить­компанииприбыль­при­входе­в­определенный­сегментрынка­либо­если­компания­может­добитьсяустойчивого­конкурентного­преимущества­вновом­сегменте.­Существует­немало­академических­
исследований,­ в­которых­ подтверждается,­
что­ смежная­ (или­ «родственная»)­
| Тема номера |
| : Инвестиции |
| Управление |
| Районы Москвы |
диверсификация­–­в­близкие­отрасли­болеевыгодна,­чем­диверсификация­в­совершенноновые­сегменты,­что­связано­с­эффектом­экономии­на­масштабе­деятельности­при­использовании­одного­ресурса­в­нескольких­сферах.­С­этой­точки­зрения­девелопер,­обладающийуникальным­опытом­строительства­коммерческих­центров,­может­успешно­диверсифицироваться­в­сегмент­строительства­жилья,используя­накопленный­опыт­в­области­проектирования­или­взаимоотношения­с­подрядчиками,­
ресурс­ своих­ квалифицированныхкадров,­бренд.­Финансовый­аспект­диверсификации­неменее­важен­и­представляет­собой­желаниераспределить­риски.­Диверсификация­в­различные­проекты,­не­коррелирующие­междусобой­по­фазе­строительства,­сегменту­рынкаи­
географическому­ положению,­ позволяетсущественно­снизить­воздействие­негативных­факторов,­влияющих­на­бизнес­девелопера­в­целом.­Стремление­диверсифицироватьриски,­по-видимому,­было­одной­из­основных
­ Диверсификация­портфеля­проектов­представляет­собойнадежный­способ­минимизации­рисков,­и­ее­роль­значительновозрастает­в­кризисное­время,­когда­наиболее­востребованнымистановятся­защитные­стратегии,­направленные­на­минимизациювозможных­финансовых­потерь.­
причин­ значительного­ роста­ за­ последнийгод­
анонсированных­ проектов­ mixed-useдевелопмента,­
объединяющего­ офисную,торгово-развлекательную­
и­ гостиничнуюнедвижимость­под­одной­крышей.­Вероятно,­что­компании,­имеющие­сегодня­в­своем­арсенале­различные­активы,­отличающиеся­по­профилю,­классу­и­отраслям,­внаименьшей­степени­подвержены­финансовым­колебаниям­на­рынке.­Однако­с­наступление­кризиса­инвестиционная­способностькомпаний­начала­резко­снижаться.­Вложениекапитала­в­новые­проекты­сегодня­–­явлениеочень­редкое.­
По­словам­ Рубена­ Алчуджяна,­ несмотряна­то­что­диверсификация­активов­для­компании­является­серьезным­инструментом­дляминимизации­рисков­во­все­времена,­сейчаснаблюдается­обратное­явление:­ввиду­ограниченности­доступа­к­кредитным­средствам,многие­девелоперы­замораживают­проекты,корректируют­
планы­ региональной­ экспансии­и­освоения­новых­для­себя­сегментовнедвижимости,­сосредотачиваясь­на­одномнаправлении­
деятельности­ и­ ограничивая­географию­охвата.­Например,­крупныескладские­девелоперы,­такие­как­«Евразия­
Логистик»,­Megalogix­и­Multinational­Logistics­
Partnership­ (MLP),­ объявили­ о­ замедлениитемпов­
региональной­ экспансии­ и­ замораживании­ряда­проектов.­
Исключение­ составляют­ те­ немногиекомпании,­
располагающие­ собственнымисвободными­средствами.­Для­таких­игроковсложившаяся­
ситуация­ –­выгодный­ моментдля­вложения­свободных­средств­в­потенциально­
интересные­ объекты­ недвижимостис­
хорошим­ расположением­ по­ сниженнымценам.­По­мнению­Дмитрия­Каталевского,­снаступлением­кризиса­значительно­повыси
Дмитрий Каталевский, «Делойт» /
Dmitriy Katalevsky, Deloitte
лось­внимание­инвесторов­и­девелоперов­кготовым­проектам,­которые­генерируют­стабильный­денежный­поток.­Во-первых,­объекты­со­стабильным­денежным­потоком­в­портфеле­девелопера­значительно­увеличиваютего­привлекательность­как­заемщика:­банкиболее­охотно­идут­навстречу­таким­компанияхв­вопросах­предоставления­финансирования.­Во-вторых,­можно­без­преувеличения­сказать,что­у­девелоперов,­владеющих­такого­родаобъектами,­
гораздо­ выше­ шансы­ пережитькризис­–­при­наиболее­неблагоприятном­сценарии­развития­событий­на­рынке­девелоперсможет­
продать­ эти­ активы­ для­ полученияфинансирования.­
Успех­в­многообразии
Всем­известна­поговорка­«Не­храните­яйцав­одной­корзине»,­которая­лучше­всего­объясняет­эффективность­диверсификации.­Пословам­Марины­Резвовой,­все­рынки­время­отвремени­подвергаются­спадам­и­подъемам,как­правило,­они­происходят­в­разный­моментвремени­в­разных­сегментах.­
Именно­ поэтому­ наличие­ в­ портфелекомпании­разнонаправленных­проектов,­приэффективном­управлении­и­распределениисредств­делает­ее­более­устойчивой­и,­какследствие,­
повышает­ ее­шансы­на­выживание­в­самых­неблагоприятных­условиях.­«Внастоящее­
время­ многие­ компании­ имеютпрофильные­и­непрофильные­активы,­которые­позволяют­им­снижать­риски­как­раз­вмоменты­спада­экономики.­Это­нормальнаяпрактика­и­хороший­способ­пережить­кризисное­время»,­–­считает­Виталий­Ефимкин.
Диверсификация­ портфеля­ проектовиспользуется­
для­снижения­ риска­инвестиционных­вложений,­в­том­числе­и­в­кризисноевремя.­Однако­в­текущей­ситуации,­по­словам­
Рубена­ Алчуджяна,­ ввиду­ ограниченностифинансовых­
ресурсов­ наблюдается­ значительный­
спад­ инвестиционной­ активностина­мировых­рынках.­При­этом­компании,­располагающие­
собственным­ капиталом,­ получили­возможность­воспользоваться­текущейситуацией­и­приобрести­по­сниженной­ценехорошие­активы.­­
41