2009 - CRE
2009 - CRE
2009 - CRE
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
#8(111) / 02.03.<strong>2009</strong>–30.04.<strong>2009</strong><br />
–Поступаютливамзапросыостроительствескладовbuildtosuit?–Реальныезапросыесть,мыработаемвэтомнаправленииипоканаходимсявстадииизученияпроектов.<br />
–Какиекомпанииявляютсявашимиосновнымиклиентами?–Сейчасмыработаемсиностранными,международнымикомпаниями,которыхможноназватькрупнымиигрокамивсвоемсегментерынка(FMCG,розничнаяторговля,3PL,автомобильнаяпромышленность).Этообъясняетсятем,чтоуслуги,которыемыпредлагаем,скореерассчитаныименнонакрупныекомпании.Нашстандартныйблокпомещенийсоставляет9,2тыс.кв.м.Мыможемделитьегопополам,ивыходит,чтонашминимальныйблокподаренду–около4,6тыс.кв.м.Еслиарендаторунужнолишь1,5тыс.кв.м,он,скореевсего,будетработатьслогистическимоператором,которыйарендуетбольшуюплощадьивдальнейшемпредоставитуслугимелкимклиентам.<br />
–ВидителивыперспективыразвитиярынкаскладскойнедвижимостивЮФОилиздесьидальшебудутпользоватьсяспросомлишьнебольшиепомещения?–Наданныймоментмыужесотрудничаемскрупнымиритейлерами–компаниямиизсегментаFMCGи3PL,которыеработаютвЮжномокруге.Имывидим,чтоубизнесавэтомрегионеестьбудущее.Сместнымиигрокамирынкамытакжевелипереговоры,которыенасегодняшнийденьпоканепринеслирезультатов.НашЮФОдостаточнослаборазвитпосравнениюсЦентральнымокругомсточкизренияпродвиженияскладскойиндустрии.Укоренившаясясистемаиспользованиянебольшихскладовещевходу,пройдетмноговремени,чтобыизжитьэтутенденцию.Втожевремянарынкеужеестьдевелоперы,втомчислеиMegalogix,продвигающиеновыесовременныетехнологиискладскойобработкиихранения,которыевконечномитогебудутвостребованынарынкевполномобъеме,анеотдельнымиигроками.Еслипосмотретьнастатистикупредлагаемыхскладовнаюжномнаправлении,объектовклассаАпочтинет,ихнесуществуетдаженаперспективу.Ведьреальностартовавшихпроектовнебылодажедокризиса.БольшинствоскладовклассаАвЮФОсделаныподсебяиужеиспользуются.Мысчитаем,чтовдальнейшемЮжныйрегионбудетразвиваться,появятсяиновыесклады,таккакэкономическаяиторговаяситуацияврегионеактивизируетсявсвязисОлимпиадой.Значит,наЮгебудутденьги,а,значит,испроснатовары.БудутвостребованыискладыклассаА,таккакихмалодляобщегоиспользования.НостроитьизапускатьболеемасштабныепроектывЮФОвбудущемврядлиимеетсмысл,иначерынокбудетперенасыщен.<br />
–Расскажитеосудьбесвоихследующихпроектоввэтомрегионе.Когдаждатьихреализации?<br />
–Срокиреализациикомплексав<br />
Краснодаренесколькокорректируютсявсвязиснеопределеннойситуациейнарынке.Продолжаютсяпоискиподходящегоучастка.Ненарукунамсыгралоиудорожаниеземлииз-зареализациипроекта«Азов-Сити»,сильноеинеоправданное.Стоимостьпроектасильноувеличилась:такойучастокмогбыпозволитьсебедевелоперторговыхцентров,ноникакнескладов.ЕслибудетконкретныйспроснаскладывКраснодаре,развитиеэтогоскладскоготерминалабудетболееактивным.ВНовороссийскебудетотдельныйпроект–этопорт,илогистиказдесьуженесколькодругая,всилугеографическогорасположениягорода.ВбольшейстепенионадолжнарешатьпроблемыкрупнооптовойдистрибьюцииЗдесьбудутвостребованытолькообъектыbuildtosuit.НаданныймоментпреимуществопокауРостова.Сейчас,напервомэтапе,мызаполнимнашскладвэтомгороде,апотомпосмотримнавозможностьвозведениявторойочереди.Таксказать,идемшагзашагом.<br />
–Естьлипримерноепредставлениеостоимостиследующихпроектовиоставкахкапитализацииобъектоввэтомсегменте?<br />
–Ядумаю,чтоонасоставитоколо<br />
$850/кв.мбезНДС,сучетомстоимостивсехрасходов.Еслибратьтолькоценустроительства,суммасоставит$600–650/кв.м.Впрочем,сегоднянужноиметьввиду,чтоэтастоимостьможетпадатькаждыймесяциз-заудешевлениястроительныхматериалов:сосенипрошлогогодаониупаливценена20-30%.<br />
Хотя,сдругойстороны,некотороеспециализированноеимпортноеоборудованиесовсемнедешевеет.Когдаценыупадут,можноначатьбудущийдевелоперскийпроект,нонебольшимобъемомв100тыс.кв.м,аочередямипо20тыс.кв.м.Такимобразомрынокврегионахсможетпродолжитьсвоедвижениедальше.Ставкикапитализацииточноназватьсложно,таккакпоканетсделок.Можетбыть,онаварьируетсявпределах14–15%.<br />
–Каквыпривлекалифинансированиеподреализациюпроекта«Megalogix–Ростов»?Насколькоэтотпроцесссложендляреализациидевелоперскихпроектов?–Финансовоеобеспечениебылосогласованоссамогоначаланаше<br />
| Северо�запад |<br />
| : Южный регион |<br />
| Объекты |<br />
гопроекта,таккакRavenRussia<br />
(Megalogix–совместноепредприятие<br />
RavenRussiaиAvalongroup)имеетзначительныефинансовыересурсыитесноработаетсбольшимколичествомбанков.ВитогеподданныйпроектнаскредитовалВТБ.Общийобъеминвестицийнастроительствоэтогокомплексасоставилоколо$150млн.Однакопроблемапривлеченияденегконечножесуществует.Особеннодлядевелоперов,имеющихплощадки,нонеимеющихконкретныхпроектов.Укоторыхнетпонимания,чтоконкретноонихотятстроить,подкакиецели,длякакихклиентов.Такиепримерыесть:оченьмногоместныхсобственников,обладающихучастками,приходиликомнеипредлагаличто-тостроитьвместе,вообщенезная,чтоониточнопланируют.Сначаланадопонять,длякогоэтотпроект,–строитьрадикрасотыненужноникому.Крометого,длялюбогоинвестораважнапрозрачностькомпании,имуществоисампроект.Необходимодоказатьчистотуучастка,отсутствиепонемуобременений,показатьпредыдущиесделки,провестиduediligence,привестивсюинформациюпоинфраструктуреучастка,наличиюкоммуникаций.Бывалотак,спрашиваешьсобственников:естьлирядомэлектричество,газ?<br />
«Да-да,всерядом»,–отвечаютони.<br />
Авреальностиоказывается,чтоучастокссетямиразделяеттрасса,железнаядорогаилидажерека.Конечно,черезнееможнопостроитьмост,ноэтобудутужедругиеденьги.Сегодняниктонедаст$150млнпростотак.Большуюрольприпоискефинансированияиграетналичиеопыта,портфолиопроектовиклиентов.Нередкоунекоторыхместных<br />
Рискиобычнокажутсявысокимитогда,когдатынезнаешьстрануиеезаконов.Акихзнаниюстремитьсянужно.ЧтоещеможетпугатьинвестороввРоссии?Чтоздесьвсе,какправило,развиваетсяоченьбыстро.<br />
девелоперовнетникакогоопыта,кроместроительстваквартирикоттеджей.Впрочем,из-зафинансовойситуациииотсутствиякредитованияколичестводевелопероввЮФОсегоднясократилось.<br />
–Акаквсвязискризисомстроитсвоюработувашакомпания?Какимобразомвыоптимизируетесвоирасходы,работаетескадрами?–Вданномслучаеэтодажевопроснекризиса,ажизненногоэтапапроекта.Обычномынабираемкомандутолькодляопределенногообъекта.Когдаонзавершен,большаячастьлюдейостаетсявуправляющейкомпании,акакая-точастьпереходитнаследующуюплощадку.Конечно,сейчасколичествостроекменьше,инайтиновыйпроектбудеттяжелее.НонепосредственновMegalogixоснов-<br />
Информация<br />
Давид Гуссе<br />
С 2006 года возглавляет<br />
управление по региональным<br />
проектам компании<br />
Raven Russia, в настоящее<br />
время является главой<br />
проекта Megalogix.<br />
Работает в России более<br />
11 лет.<br />
До сентября 2006 года<br />
занимал должность главного<br />
операционного директора<br />
по России и СНГ компании<br />
Jones Lang LaSalle.<br />
С 2003 года до перехода<br />
в компанию Jones Lang<br />
LaSalle принимал участие<br />
в организации российского<br />
офиса закупок Leroy<br />
Merlin.<br />
В 1998 году возглавлял<br />
отдел региональных<br />
сетей компании FM<br />
Logistic, где под его<br />
руководством был<br />
реализован проект по<br />
строительству и продвижению<br />
сети складов в<br />
15 городах России.<br />
наякомандапереходиткуправляющейкомпании,сокращениебудетминимальным.Открытиепервойочередипроектав<br />
Ростоведаствозможностьсоздатьболее<br />
1,2тыс.рабочихмест.<br />
–Можетелиназватьрецептвыживаниядлядевелопероввнынешниевремена?–Рецептследующий:желательноиметьсолидныхакционеровсозначительнымифинансовымиресурсамииопытомработыврегионах,безэтогозавершениепроектаможетбытьоченьзатруднительным.<br />
–Отличаетсялиситуациянанашемрынкеотзападной?ЛегчелиработатьвРоссии?–Умногихинвестороввсегдабыловпечатление,чтоРоссия–этоболеерискованнаястрана,однакоэтоодновременноистрана,котораядаетвсемвозможностьзаработатьбольше.Рискиобычнокажутсявысокимитогда,когдатынезнаешьстрануиеезаконов.Акихзнаниюстремитьсянужно.ЧтоещеможетпугатьинвестороввРоссии?Чтоздесьвсе,какправило,развиваетсяоченьбыстро.<br />
91
Change language