2009 - CRE

­
22
Актуально:
По­ мнению­ Дениса­ Соколова,­ партнера,­руководителя­отдела­исследований­
Cushman­ &­ Wakefield­
Stiles­&­Riabokobylko,­возможности­рынкаритейла­
отнюдь­ не­ исчерпаны.­ Такиегорода,­
как­ Москва,­ Санкт-Петербург,­
Новосибирск­ и­Екатеринбург,­ обладают,по­мнению­эксперта,­грандиозным­потребительским­потенциалом.­
Далее­ Денис­ Соколов­ рассказал­ оструктуре­потребительского­рынка:­«Всепоследние­годы­сектор­ритейла­активноразвивался.­Его­рост­составлял­15–20%в­год.­Для­сравнения:­в­Италии­только­за­
10­лет­объем­рынка­увеличился­на­1,5%.­
По­ традиции­ более­ 50%­ своих­ доходовлюди­оставляли­и­продолжают­оставлятьв­магазинах.­
Однако­ до­ кризиса­ покупательскаяактивность­
не­ мешала­ им­ еще­ делатьнакопления,­чего­сейчас­не­происходит:этой­
возможности­ люди­ практическилишились».­
Кроме­ того,­ Денис­ Соколовотметил,­
что­ существует­ большая­ категория­
потребителей,­ которая­ приходитв­торговый­центр,­но­ничего­не­покупает.­Это­говорит­прежде­всего­о­том,­чторитейлеры­сегодня­не­могут­предложитьим­то,­что­им­нужно.­Есть­также­категория­посетителей,­которые­своих­доходов
Рынок стал
более закрытым
Александр­Аргунов
не­лишились,­однако­сознательно­перешли­на­режим­экономии.­
Г-н­ Соколов­ призвал­ аккуратноотноситься­
к­ аналитическим­ данным,которые­
публикуются­ в­ отчетах.­ Невсегда­
эти­ цифры­ отражают­ реальнуюситуацию,­поскольку­уровень­арендныхставок­
вычисляется­ на­ основе­ лишьнескольких­
сделок.­ Тем­ более­ многиесобственники­
переходят­ в­ своих­ расчетах­
с­ арендаторами­ на­ процент­ отоборота,­
что­ также­ осложняет­ анализарендных­ставок.­
Заместитель­ руководителя­ отделаисследований­Cushman­&­Wakefield­Stiles­
&­Riabokobylko­Лада­Белайчук­отметила,что­сегодня­офисный­рынок­вернулся­помногим­показателям­к­уровню­2004­года.­
Это­ касается­ и­ цен,­ и­ арендных­ ставок,и­
интереса­ к­ недвижимости­ со­ стороныинвесторов.­В­среднем­вакантными­сегодня­остаются­
10–15%­ площадей.­ В­ настоящиймомент­
свободные­ площади­ есть­ в­ 600офисных­
московских­ объектах.­ «Это­ неозначает,­
что­ в­ каждом­ здании­ пустует­
10%­площадей,­–­поясняет­Лада­Белайчук.­
–­Сданные­в­эксплуатацию­объекты­работают,­
и­ они­ заполнены­ арендаторами,­ авот­новые­здания­часто­стоят­пустыми­илиполупустыми».­Сегодня­успешнее­тот,­ктобыл­более­гибок­в­переговорах.­А­лояльность­
владельцев­ недвижимости­ частоопределяется­их­скорой­необходимостьюидти­на­ковер­к­кредиторам.­
«Цены­ больше­ всего­ падают­ наплощади­
в­ новых­ деловых­ центрах,­ –заявила­
Лада­ Белайчук.­ –­ Ожиданияих­владельцев­были­сильно­завышены,поскольку­
только­ за­ последний­ годцены­значительно­выросли,­и­вот­теперьони­корректируются­рынком.­А­вот­рассчитывать,­что­арендаторам­удастся­на­30%­снизить­ставки­в­уже­работающихнесколько­
лет­ объектах,­ не­ приходит-
Олег Михайловский, PricewaterhouseCoopers:
В процессе развития кризиса стало ясно, что на рынке
выживут только сильные игроки.
­ На­презентации­18­февраля­ведущие­эксперты­Cushman­­
&­Wakefield­Stiles­&­Riabokobylko­рассказали­о­тенденциях­на­рынкекоммерческой­недвижимости.
ся».­В­целом,­полагают­эксперты,­офисный­рынок­Москвы­перенасыщен,­и­этаситуация­
продлится­ как­ минимум­ до­
2013­года.­
Арендные­ ставки­ в­ складскойнедвижимости­
стали­ снижаться­ только­
в­ последнее­ время.­ В­ целом­ этомусектору­удалось­избежать­резких­колебаний.­Это­связано,­по­мнению­Дениса­Соколова,­в­первую­очередь­с­тем,­чтов­
складской­ недвижимости­ строительный­цикл­невелик.­Девелоперы­успелисориентироваться­
и­ снизили­ объемыстроительства,­
заморозив­ большинство­строек.­Кроме­того,­дальновидные­
девелоперы­ успевали­ вносить­ небольшие­изменения­в­проект­под­требованияконкретных­
пользователей.­ Это­ такжепошло­сектору­на­пользу.­
Также­ эксперты­ прокомментировали­ситуацию­на­рынке­инвестиционныхсделок:­
«Продавцы­ и­ покупатели­ покане­
могут­ сойтись­ в­ цене.­ У­ инвесторовесть­
ожидание­ ставок­ капитализациина­
уровне­ 18–20%.­ Поскольку­ рынокнестабилен­и­не­ясна­ситуация­с­величиной­арендных­ставок,­у­покупателей­нетпонимания,­
каков­ уровень­ доходностиработающего­объекта».­
Эксперты­ компании­ пояснили,­ чтопокупателями­
на­ рынке­ недвижимостисегодня­продолжают­оставаться­российские­и­западные­фонды,­представителинефтегазового­сектора­и­структуры­РЖД.­Инвесторов­интересуют­и­готовые­объекты,­и­строящиеся­объекты,­и­проекты­сдолговой­нагрузкой.­Также­эксперты­отметили,­что­к­летуожидают­
выход­ на­ рынок­ залоговогоимущества.­«И­мы­станем­представлятьстороны­и­продавцов,­и­покупателей,­–говорит­старший­директор,­заместительруководителя­
отдела­ оценки­ Cushman­
&­ Wakefield­ Stiles­ &­ Riabokobylko­
Константин­ Лебедев.­ –­ Пока­ же­ мы­ не­
Стр . 74
видим­банкротств­девелоперских­компаний.­
Банки­ предпочитают­ реструктуризировать­кредиты,­зарабатывая­на­этом,а­
не­ объявлять­ дефолты.­ Кроме­ того,­ унекоторых­
девелоперов­ была­ подушкабезопасности,­
и­ они­ пока­ могут­ обслуживать­свой­долг».­Аналитики­заметили,что­такие­банки,­как­ВТБ,­ВЭБ,­Сбербанк,активно­
поддерживают­ строительнуюотрасль,­что­видно­на­примере­Сочи.­
Отвечая­ на­ вопрос­ о­ том,­ стоитли­
девелоперам­ опасаться­ банковрейдеров,­
аналитики­ посоветовалиобратиться­за­комментариями­в­банки.­
Старший­ исполнительный­ директор­
­­ Пока­мы­не­видим­банкротств­девелоперских­компаний.­Банки­предпочитаютреструктуризировать­кредиты,­зарабатывая­на­этом,­а­не­объявлять­дефолты.­
Иметь­неликвидные­активы­на­своем­балансе­на­падающем­рынке­никто­не­хочет.­
В­дальнейшем­эксперты­ожидают­выход­на­рынок­более­качественных­объектов.­
Также­должна­произойти­коррекция­по­объемам­вводимых­площадей,­масштабныепроекты­сегодня­спросом­не­пользуются.
и­ партнер­ Cushman­ &­ Wakefield­ Stiles­
&­ Riabokobylko­ Сергей­ Рябокобылкоотметил,­
что­ иметь­ на­ балансе­ недвижимость­на­падающем­рынке­никто­нехочет.­Однако­он­не­исключил,­что­тотили­иной­банк­захочет­интересные­активы­оставить­себе.­
В­ дальнейшем­ эксперты­ ожидаютвыход­
на­ рынок­ более­ качественныхобъектов.­Также­должна­произойти­коррекция­по­объемам­вводимых­площадей,масштабные­
проекты­ сегодня­ никогоне­
интересуют.­ Кроме­ того,­ следующиедевелоперские­проекты­будут­в­большойстепени­
ориентированы­ на­ конечныхпользователей.­
«Спекулятивное­ строительство­стало­менее­востребованным,­–говорит­Сергей­Рябокобылко.­–­Раньшедевелоперы­
и­ слышать­ не­ хотели­ проbuilt-to-suit,­а­сегодня­они­сами­просятнайти­им­клиентов.­Если­у­компании­естьвнятная­концепция­и­понятен­конечныйпотребитель,­то­деньги­на­проект­можнонайти­и­сегодня».­­